Completamente revisado y actualizado PARA EL MERCADO DE HOY

El más famoso libro jamás escrito

Hacer dinero en bienes raíces

L L ow I Itarned
•SMMM) en
Millones Flve
En el sector
inmobiliario
Un millón de copias vendidas en anteriores edilions
El original de la historia de éxito de cómo el autor se dirigió
$1.000 en un millón de dólares y luego en tres millones y
Ahora en cinco millones de dólares-en su tiempo libre.

WILLIAM
NICKERSON
Increíble? Empezar a leer y ver. Este libro
Muestra cómo con capacidad media, el promedio de ahorro y
Promedio de suerte puede convertirse en un millonario.
Otros libros por William Nickerson
Mi Odisea alrededor de tres mundos
Cómo hacer una fortuna hoy-empezando desde cero
Yo

Cómo me volví
$1.000
En
Cinco
Millones
En Real Estate -
En mi tiempo libre
Nueva edición revisada*
*Anteriormente: cómo me convirtió $1,000 EN TRES
Millones EN BIENES INMUEBLES EN MI TIEMPO LIBRE

William Nickerson
SIMON and schuster
Nueva York

Contenido
Prefacio a la Tercera Edición 9
Prólogo 11
Parte uno: ¿Cómo puede hacer un millón de dólares 13
1. Enriquecerse con el dinero prestado 15
2. Paso a paso para un millón de dólares 25
3. Sus posibilidades de éxito fenomenal 33
Segunda parte: La compra de su primera propiedad 43
4. Comprar una propiedad de ingresos de 10.000 dólares 45
5. Elegir su primera propiedad 67
6. Cómo comprar una propiedad 78
Parte 3: Cómo mejorar tu propiedad para beneficio 99
7. Mejorar Óperations y el exterior 101
8. Interiores Money-Making 120
Cuarta parte: Comprar su segunda propiedad 137
9. Comprar una propiedad de ingresos de 50.000 dólares 139
10. Escogiendo Su segunda propiedad 158
11. Cómo comercializar su propiedad 172
Parte 5: Aumentar Valué por mejorar las operaciones 187
12. Cómo anunciar sus apartamentos 189
13. Cómo mostrar y alquilar apartamentos 211
14. Cómo poner los dientes en los arrendamientos de apartamentos 233
15. Cómo Recoger los alquileres al vencimiento 259
16. Cómo Manejar Alquiler plantea y desalojos 274
7
8 contenidos
Parte 6: la compra de la tercera propiedad 287
17. Comprar una propiedad de ingresos de 200.000 dólares 289
18. Escogiendo Su tercera propiedad 314
19. Cómo hacer un comercio de Tres Vías 326
Parte 7: Gestión de sus apartamentos 339
20. Cómo alquilar tu apartamento Manager 341
21. Cómo supervisar tu apartamento Manager. 363
Parte 8: financiación de su Pyramlding 391
22. Cómo pedir dinero prestado 392
23. Cómo refinanciar sus apartamentos 416
24x Más maneras de pedir dinero prestado 433
Parte 9: Cómo ahorrar en sus impuestos sobre la Renta 453
25. Cómo ahorrar impuestos sobre sus ingresos de explotación 454.
26. Cómo guardar los impuestos sobre el volumen de negocios de propiedad 470
27. Más maneras de beneficiarse de los ahorros fiscales 483
Parte 10: Developlng Su Break 495
28. Cómo operar bajo las regulaciones gubernamentales 496
29. Cómo hacer dinero bajo el control de los alquileres 506
30. Cómo evitar los escollos 524
31. Cómo construir más pirámides 548
Índice 566

Prefacio a la Tercera Edición

En los veinte años desde que mi libro fue publicado por primera vez, apenas un día
Pasa pero alguien le pregunta, "¿Es posible seguir su fórmula para
Hacer un millón? O ha habido un importante cambio?".
Oportunidades para la persona promedio de hoy en día están ahora mejor que nunca.
Antes. Mi fórmula de inversión básica no ha cambiado. Es probable ñor
A, que ha sido aceptada por experimentados corredores de todo el mundo
Según lo establecido en el Real Estate Biblia.
Aunque mis preceptos fundamentales para hacer una fortuna siempre
Mantenga verdadero bajo la libre empresa, he desarrollado numerosos funcionando
Innovaciones de continuar el análisis de las prácticas de éxito
Los inversionistas de todo el país. Muchos refinamientos son
Incorpora en esta nueva edición, actualizada, referencias, valoraciones
Y formas cuando proceda, después de conocer a través de la original
Libro con un peine de dientes finos.
He visitado todas las grandes ciudades de los Estados Unidos desde mi libro
Fue escrito. En cada comunidad hay generalmente unos gloom artífices
Que digan, "Usted logró ayer en California. Pero puede hacer
Hoy? Y puedes hacerlo aquí?".
En las mismas ciudades hay algunos que siempre me dicen de sus actuales
Experiencias en sobrepasando mi fórmula. Normalmente dos o tres en cada
Auditorio de conferencias recientes dicen que ya han superado el millón
En menos de diez años de la inversión. Mi propia estáte tiene, en efecto, ahora
Llegó a los cinco millones de dólares, quintuplicando la cantidad he alcanzado
Cuando lo he convertido en un $1,000 millones-la primera edición de
Este libro fue publicado. Oportunidades similares esperan a lo largo del
Estados Unidos por cada inversionista emprendedor que busca una INMO
Fortuna.
Mi paso por paso de fórmula en el capítulo 2 se muestra cómo hacer un millón
A lo largo de un lapso de 20 años, comenzando con $2.500. Este calendario tiene
Probada para la mayoría conservadora que tienen la fe y la iniciativa de
Siga mi guía. Miles de personas han comenzado a invertir con pequeño nido
Los huevos desde la lectura de mis libros, han imitado las pautas aceleradas
Citado en el capítulo 31, y ya se han convertido en millonarios.
Aún es posible llegar a ser un millonario en este país? En este
9
10 Proface a terceros Edltlon
Escrito en 1980, los Estados Unidos tiene más de 500.000 millonarios, individuales
Y sus números son grbwing a razón de aproximadamente 260 cada
Jornada de trabajo, o de 70.000 al año.
Este incremento anual es ocho veces el total de 8.500 millonarios
Cuando empecé a invertir hace 40 años!
WlLLIAM NlCKERSON
La Bahía de Monterey, California

Prólogo
Cuando yo tenía veinticinco mi esposa Lucille, y comencé a guardar con mi
Primero ingresos constantes de la empresa telefónica. En tres años hemos
Guardado el pago inicial de $1,000 en un hogar. Dos años más tarde intercambiamos
Nuestra casa por un par de fíats. Después de trabajar 12 años más para el
La compañía, propiedad de alquiler operativo y como una actividad complementaria, teníamos
pyramided
Nuestro estáte a más de medio millón de dólares.
Esto excedió los ahorros de toda la vida de los presidentes de muchos teléfono
La mayoría de las empresas y de otras empresas. Allí parecía poco
Objeto para mí trabajar más con un sueldo. Me retiré a los cuarenta y dos a
Concéntrate en la gestión de mi propiedad, con un considerable tiempo de espera para
Jardinería nuestro soleado acre en el Valle de San Ramón, nadando en nuestro
Patio trasero piscina, caza, pesca, y viajar.
Muchos amigos han pedido los secretos de mi éxito. He dado
Libertad de información que me han ayudado mucho cuando
Comencé a invertir, la información que me gustaría que mi hijo e hija y
Mis amigos tienen, para asegurar su éxito máximum. Algunos han seguido
Mis sugerencias y aceleró su avance en el camino hacia los bienes raices
Una fortuna. Para cubrir las principales preguntas sobre la compra y real de funcionamiento
Estáte en ganancias, empecé a escribir este libro. Aunque verificaron mi
Estado financiero con Dun & Bradstreet, pesimista, declarad editores:
"Su éxito dependía de arranque durante la depresión".
"Usted no podría realizar un progreso similar en estos tiempos, o nunca".
"Su experiencia es única. Nadie podría duplicar".
Esto me retó a estudiar otras carreras, y inmobiliaria actual
Los mercados. He encontrado muchos multimillonarios cuya actual-real estate
Operaciones mucho eclipsado la mía, y he analizado los secretos
De sus éxitos. Aunque yo no tenía la intención de aumentar mi
Holdings, encontré tantas oportunidades de negociar en mercados actuales
Que en dos años me duplicaron mi net estáte a más de un millón.
Mi progreso ha sido espasmódico e interrumpido por ensayo y error.
En el examen de los factores que llevaron al éxito para mí y para los demás, yo
Han descubierto no sólo pautas a seguir, pero rodeos para evitar. Yo
Han establecido una guía para la riqueza real que le promete riquezas más segura
11
12 Prólogo
Que ninguna otra inversión, mostrando cómo, con un promedio de capacidad media,
El ahorro, y el promedio de la suerte que puede convertirse en un millonario.
WlLLIAM NlCKERSON
Primera parte

Cómo puede
Hacer una
Millones de Dólares
1. Enriquecerse de prestado
Dinero
La mayoría de las formas de inversión pagar sólo los miserables restos después que otros
Deducir sus gastos y justa compensación por usar su dinero.
Usted presta sus ahorros a los bancos y compañías de seguros, y ellos
Capitalizar su dinero para su beneficio.
La inversión en negocios propiedad de ingresos y te pone en el real
Lado de hacer dinero de la capital valla y le paga por la valentía y la
La imaginación. Usted puede sacar provecho no sólo de sus propias economías, sino también de
Los ahorros de los tímidos, el ignorante, y la sacia que ya
Poseen todo el dinero que quieran.
Cada empresa presenta un elemento de riesgo, pero con productoras de alquiler
Propiedad ingresos tomar riesgos insignificantes y su probabilidad de éxito
Son 1.600 veces mejor, por ejemplo, que sus posibilidades si inicia
En los negocios. En cada una de ellas, sin embargo, seguir la autopista que conduce a
Riqueza aprovechando el secreto forcé el capitalismo que es el pyramiding
El poder del dinero prestado. Independientemente de cómo usted sabiamente
Invertir, no puede ir muy lejos con su propio dinero. Su mayor expansión.
Es máximum assuréd haciendo uso de los otros compañeros de su dinero.
El camino a la riqueza está pavimentado con dinero prestado. Tiempo de grandes realestate
Los operadores comprar propiedades que valen millones sin poner en un
Centavo propio. Ofertas multimillonarias están hechas mediante préstamos
La suma de las hipotecas y el saldo en personal y material promocional
Las notas.
De cero a millones de endeudamiento del 100%
Casi todas las grandes empresas opera con dinero prestado o invertido
Por otro de los gestores. Henry Kaiser valido una modesta roadcontracting
En una empresa multimillonaria del imperio industrial por 100 por
Ciento de prestatarios goverament y el dinero en el banco.
Los más destacados del mundo. probablemente pyramider fue Henry Ford.
Su empresa multimillonario multiplicado más rápido que cualquier otra en la historia
Y finalmente superó todos excepto los Rockefeller. ¿Cuánto
15
16 ¿Cómo puede hacer un millón de dólares
Ford invertir personalmente a encontrado su gigantesco negocio? Ni un centavo!
Cien por ciento de su capital original fue tomada de
Otros.
Su financiación inicial puede ser
Cerca al 100%
No puede esperar para empezar a derecha emulando magnates como Ford en
A través de la pirámide de la capacidad de endeudamiento del 100%. Pero como una propiedad
Inversionista puede acercarse a esta financiación y hacer el máximum
El uso de dinero prestado. En promedio compra usted pondría en
Considerablemente menor que el prestamista. Cuando empieza a comprar propiedad ingresos
Normalmente se puede pedir prestado sobre una base sólida de al menos el 75% de
El precio de compra, lo que significa que el prestamista invierte tres veces
Tanto como usted. Con este financiamiento nominal su propiedad ganará un
Devolución de alquiler de cuatro veces la inversión de sus ahorros personales.
Comprar una casa es el primer paso habitual REALTY
Comprar una casa utilizando los ahorros de otros constituye su habitual
Primer paso, como lo hizo la mía, en la carretera de inmobiliaria a un millón. Si
El propietario de su casa ya eres un capitalista en el sentido de poseer
Capital, junto con el 65% de las familias de los Estados Unidos, de acuerdo a la Federal
Las cifras de la Junta de reserva. La Junta calcula que los propietarios de las acciones
Multiplicado a más de 1,1 billones de dólares a finales de 1979, 2xh veces el
Aproximadamente 400 mil millones de dólares en 1971.
Es probable que le han prestado para vivir en su propia casa, como
Los cuatro de cada cinco compradores de casa que se endeudan en preferencia a disipar
Los pagos de los recibos de alquiler de vivienda. O usted podría estar entre los 43
Por Ciento de GI prestatarios, calculada por la Administración de Veteranos,
Que coincide con los magnates de no-pago, 100%
La financiación.
No es infrecuente comprar propiedad ingresos con nada abajo, o
Del 5 al 10 por ciento, acercándose a GI la financiación. He comprado más
$1 millones de dólares en propiedad con nada abajo y han rechazado
Varios millones de dólares del valor de los bienes ofrecidos en el mismo
Los términos. Yo knów de $24.000 dúplex casa recientemente comprado para nada
Abajo, un 100% de hipoteca. Un amigo compró un 18 unidades $150.000
Casa de apartamentos con nada pero un pagaré por 7.500 dólares.
Crecer Rlch sobre dinero prestado 17
Otro amigo compró un edificio de 30 unidades por valor de $250.000 por el trading
En un token, como pago inicial, un baldío vale $5.000.
Y nuestro antiguo apartamento gerentes, John Burt Terhunes, con
Su hijo e hija compró más de $2 millones de apartamentos
Para nada abajo, pero sus notas, arreglado las propiedades, y luego vendidos en
Unos pocos años más de $1 millones de beneficios.
El 80% de los compradores de vivienda que corren el riesgo de hipotecas, cuántos
Volvería a disfrutar de la propiedad de la vivienda si esperaron para pagar en efectivo? Más
Avanzarían desde casa a la renta la propiedad si sólo
Entiende cuánto más podrían lograr con mayor uso de
El pyramiding poder del capital prestado. Mi intención en este libro es
Exponer en detalle cómo puede utilizar este poder latente, abierto a todos,
Hacer un millón o más.
La oportunidad es siempre golpeando
Cada año, en tiempos buenos o malos, las oportunidades de inversión son
Siempre picando, a pesar de los pesimistas que perennemente lament,
"no hay oportunidad de hoy".
Mi esposa Lucille, y yo carne de familias de bajos ingresos, pobre en
Las posesiones materiales. Como la mayoría de nuestros contemporáneos empezando a eara
La vida durante la depresión, estábamos obsesionados con el objetivo de seguridad.
Nuestra idea cuando compramos nuestra primera propiedad en alquiler es que
Sería un buen objetivo para tener una clara e independiente de los ingresos
$100 mensuales por el tiempo que me retiré de la empresa telefónica con
Una modesta pensión a los sesenta y cinco años. No teníamos ninguna concepción de la pyramiding
Posibilidades a nuestro alcance, hasta que nos habíamos entretenido para muchos
Años muy valiosos. Sin embargo, hicimos más de un millón en nuestro tiempo libre sin
En particular luchando por esta cantidad, mientras que todavía en nuestros cuarenta.
El alma-la pobreza agobiante de la depresión inducida por muchos un
Cegamiento culto de la seguridad, que por supuesto ofrece una alternativa mejor
De la pobreza. Sin perder de vista la seguridad, ¿por qué no buscar oportunidades
Que también puede producir el confort y el lujo? América debe su
Fundación y su gran fuerza a dirigentes cuya valentía buscó oportunidad
Por encima de la seguridad. Las posibilidades de éxito de hoy ofrecen menos riesgo
Por mucho que las tomadas por nuestros colonos pioneros y pioneras fundadoras
Del gobierno y la industria.
Como los editores a quienes me presentaron por primera vez los primeros capítulos de este
Libro, algunos de mis amigos ahora racionalizar, "nadie podía empezar hoy mismo
18 ¿Cómo puede hacer un millón de dólares
Con nada como lo hizo y construir una fortuna. Simplemente no hay la oportunidad
En estos tiempos".
Recuerdo que hicieron las mismas previsiones en el coraje que agota
Profundidades de la depresión. Mi esposa y yo estábamos trabajando nuestro camino
A través de Fresno State College. Cuando decidimos casarnos y trabajar
Así, uno de nuestros amigos resumió el consenso deprimente de
Muchos, "Lo más que pueden aspirar a la Seguridad Social, y si
Tienes suerte, una empresa pequeña pensión".
Nuestra economía instructor aconsejó a nuestra clase, "Es posible que así como
Darse cuenta de que el tiempo de oportunidad es pasado. Lo mejor que puede esperar
Es mantener un trabajo estable y mantenerse fuera de bienestar. Nadie jamás volverá a ser
Capaz de construir un estáte suficientemente grande para producir un independiente
Los ingresos".
Él no significa ningún daño, simplemente no sabía nada mejor. Otros dispépticos
Profetas las cuotas exactas y crear úlceras por predecir
Que el mundo terminará mañana.
Siempre habrá quienes sólo ven la oscuridad hoy y pregunta
La posibilidad de un brillante porvenir. Si espera hasta que el "tiempo es
Maduro", sus últimos años estará amargado por it-puede-tiene-Beens. En su lugar
De un futuro nublado por lamenta, por qué no disfrutar junto conmigo
Los logros que con cada avance año hará tu corazón
Cantar: "Ahora es el mejor momento de la EFU"?
Nunca es demasiado tarde para empezar
Muchos de nuestros amigos y nuestros prudentes Econ maestro, demasiado, el lamento hoy,
"Ojalá estuviera en sus zapatos y había comenzado a ahorrar e invertir
Cuando lo hizo. Es demasiado tarde para empezar ahora?".
Nunca es demasiado tarde para empezar, aunque la fortuna favorece a los que empiezan muy temprano.
Cada día de retraso se carga los dados contra máximum éxito. Pero yo
Sé de muchos propietarios de éxito que compraron su primera propiedad ingresos
Después de la jubilación a los sesenta y cinco años. Siempre puede empezar más tarde en la vida,
Posiblemente con un objetivo financiero modificado.
En contraste, algunos de mis amigos más jóvenes se han preguntado, "¿Es demasiado pronto
Para empezar?" en la asociación de propietarios de apartamentos que yo
Pertenecen, algunos miembros aún en sus 20 años ya se ha iniciado bien
En un exitoso programa de propiedad de ingresos. Muchos coiiples entre
Veinticinco y treinta propio 2 unidades y 4 unidades de viviendas. Una pareja a
Veintiocho posee un edificio de 30 unidades compradas por ahorro convencional
Y la financiación. Otro miembro jubilado del ingreso salarial en 35
Con un cuarto de millón de estáte.
Entre los miembros activos de muchos más de setenta estancia ser jóvenes crecen
Rlch sobre dinero prestado 19
Causa de sus intereses patrimoniales. Una viuda de ochenta y cuatro miradas y
Los actos veinte años discutiendo sus apartamentos. No sólo
Pagarle una jubilación cómoda, ingresos, pero ayudará a preservar su
De espíritu joven. No hay duda de que la propiedad tiene
Los años añadidos a las vidas de muchos de los miembros más antiguos.
El presidente Eisenhower, cuando él se acercó a sesenta y cinco, recomendado
Al Congreso que se permita más fuera de las ganancias sociales
Los pensionistas de seguridad. Él dijo, "Estoy convencido de que la gran mayoría
De nuestros ciudadanos de edad sanas son más felices y mejor cuando ellos
Continué sobre algún trabajo productivo." aprobado por el Congreso.
A Lloyd's de Londres diez años de encuesta indica un gran incremento tes
Vida útil para aquellos-like Grandma Moses, pintura en noventa y cinco-
Quien tenga un interés activo en valor, mientras que la producción. De un grupo de
Los hombres que se jubilan a los 60, la media rocking-chair addict caído
Muerto en el 63, probablemente del aburrimiento y la penuria. La mayoría de los
Con intereses productivos estaban disfrutando la vida bien pasadas las 70.
Las pensiones no complementario sirve de poco consuelo
La Seguridad Social y otras pensiones prometen una acumulación suficiente de
Ayudar a mantenerle fuera del asilo. Salvo por la inversión suppíemented
Los ingresos que normalmente vestir sólo en el cilicio de
La pobreza, invitando a la muerte, como el Lloyd's rocking-chairers, dentro de los tres
Los años de jubilación. Incluso una cómoda, fija los ingresos de jubilación puede
Disminuyen gradualmente a través de la subida de precios y puentear a los barrios
Ciudad de "Just getting." Un dólar de 1939 cayeron 60C para una compra
Valué de sólo 40$ por 1968 y 20$ por 1980, indicando un
Continúa la tendencia a la erosión.
Para mayor comodidad en sunset años el poder de compra de la jubilación
Los ingresos no debe ser inferior a dos tercios de su ingreso.
Para disfrutar del ocio y despreocupado años usted debe conseguir más
Los ingresos procedentes de inversiones cuya valué crecerá con la inflación. A
Construir un estáte suficientemente grande para asegurar su independencia financiera, usted
Debe tener el coraje de prometer su embrión ahorros con el fin de
Utilizar dinero prestado, hizo avaüable por el ahorro de otros.
Esperando la riqueza del ahorro
Es un sueño imposible
Comenzar a invertir normalmente tendría que guardar un nido de huevos, pero se esperaba
La riqueza de los ahorros se compara con pollos esperando a eclosionar desde
20 ¿Cómo puede hacer un millón de dólares
Los huevos depositados en el almacenamiento en frío. Según la Oficina de Trabajo
Estadísticas, el poder adquisitivo de los ahorros en el banco puso veinte
Hace años, por ejemplo, habría caído más de un 50%, compensando
Los intereses devengados.
El omnipotente recaudador bares el camino a la riqueza si se lleva a cabo
Únicamente con los ahorros, independientemente de cuán grande es el sueldo. Según un
Encuesta de Dun & Bradstreet Corporation, la mayoría de los presidentes con anual
Los sueldos superiores a 100.000 dólares parece imposible acumular un estáte
Suficiente para una jubilación cómoda, y su principal preocupación es suficiente
Ahorros para la seguridad familiar. ¿Qué posibilidades hay para quienes ganan
Menos?
La Oficina del Censo informa de más de un millón de personas al año
Paso 65, añadiendo a los veinticinco millones de estudiados en 1980.
Entre los más de sesenta y cinco que han seguido un programa de ahorro,
Sólo uno de cada cuatro había una combinación de ingresos superiores a 3.000 dólares por año a partir de
Los ahorros, pensiones y seguridad social.
Los ahorros son un buen medio
Para acumular ahorros
Según estudios de la Reserva Federal, tres de cada diez familias gastan
Cada año, más de lo que ganan, y nunca pueden subsistir.
Entre los siete de cada diez ahorristas son los conservadores que no
Bear para liberar depositó dólares para producir más, y que hagan un
Fetiche de pagar en efectivo y nunca por un centavo. El nunca-en-protectores de la deuda
Generalmente son mejores que los de los spendthrifts que siempre están en deuda
Más allá de su capacidad de pago. Pero el spendthrifts puede disfrutar
Sí más, por lo menos ahora si no mañana, y a menudo a expensas
De los ahorradores. Los ahorradores pueden realmente ser los perdedores acaparando su
Los ingresos en la medida en que no sólo resulta imposible desarrollar
La riqueza real, pero puede disfrutar de menos de los placeres de la vida.
La cuenta de ahorro proporciona un líquido seguro y médium para acumular
Un nido de huevos, y para crear una reserva para propósitos específicos.
El dinero puede ser retirado prácticamente toda vez que sea necesario, y
Siempre estará ahí, sobre todo ahora que cada institución cubiertos por
Federal Deposit Insurance asegura los ahorros de hasta $100,000. Pero, como se indica
Anteriormente, los relativamente bajos retornos apenas compensar la inflación. Después
Utilizando la cuenta de ahorro para construir un nido de huevos, campos más lucrativos
Debe buscarse para inversiones a largo plazo.
Crecer Rlch sobre dinero prestado 21
Los banqueros siempre favorecer el ahorro prudente para usted
En la depresión años saqué mi ahorros acumulados para comprar mi primera
Propiedad de ingresos. Sinceramente inquieto acerca de mi bienestar, mi banquero
Previsión, "Si usted compra la propiedad de alquiler durante la depresión te
Probablemente perder todo. Por supuesto, lo que puede hacer con su dinero es
Hasta usted, pero recomiendo mantenerlo en ahorros. Si la pones en
Los fíats no podrá reunir lo suficiente para pagar el alquiler
Hipoteca".
Si yo hubiera seguido esta exhortación me hubiera treadmilled para el
Compañía telefónica hasta que me retiré en una modesta pensión a los sesenta y cinco años.
En su lugar, me retiré financieramente independiente en cuarenta y dos años, y pronto comenzó
Para disfrutar de la continuación de la renta de un multimillonario estáte.
Aunque me han descartado esa extrema precaución, los banqueros han
Me ha dado un montón de buenos consejos. He encontrado que a ellos les gusta señalar
Todas las posibilidades de fracaso, no porque esperan el cumplimiento de
La carta, pero para ayudarle a considerar las exigencias que usted podría de otro modo
Pasar por alto. El funcionario del banco, también, dar el más conservador
El abogado él puede pensar, porque usted puede recriminarle si su asesorar.
Va mal.
Con los bajos precios de compra de la depresión, me pareció fácil
Recoger suficientes rentas para pagar todos los gastos, incluyendo el pago de la hipoteca.
Gangas estuvieron disponibles a partir de los propietarios que había dejado sus propiedades
Y, por lo tanto, tuvo que sacrificar a precios inferiores a los de
De lo contrario. Cualquier nuevo comprador con los salarios como un retraso, y con ningún negro
Marcas en su historial de crédito, podría conseguir listo financiamiento aunque
Esto podría haber sido imposible para un propietario anterior si había sido
Operando a pérdida.
Mi constante compañía telefónica sueldo, aunque nada de lo que alardear
Aproximadamente, fue un factor importante en la obtención de una financiación adecuada. Cuando
Empezar a invertir, la constante mejora considerablemente sus oportunidades de empleo
Para el endeudamiento.
En tiempos de guerra
Cuando pedí prestado para comprar más propiedades en tiempos de guerra mi banquero dijo,
"Mejor no comprar más ingresos bienes durante la guerra. Irás
Rompió intentando operar con impuestos y otros gastos, y
Los ingresos sostenidos por el control de alquileres".
Nuevamente mi asesoramiento del banquero fueron desoídos porque mi experiencia
22 ¿Se puede hacer un millón de dólares
Ya había demostrado que la reglamentación de los alquileres retirado de la competencia. Incluso
Aunque los impuestos y otros gastos fijos aumentaron, pude bajar
Sobre todos los gastos de funcionamiento porque ya no era necesaria para proporcionar
Servicios, decórate y modernizar como bajo una economía libre. Y
Yo era capaz de aumentar aún más los ingresos netos a través de dispositivos legítimos
Para el alquiler simbólico plantea, como se explica en el Capítulo 29.
En tiempos buenos o malos
Con el auge de la economía en general, he oído los banqueros aconsejan,
"Mejor no comprar mientras que los tiempos son buenos. Usted podría perder porque
Pnces están obligados a ir hacia abajo".
Los pesimistas advierten incesantemente del colapso, pero las indicaciones actuales son
Que muy bien podemos disfrutar de una creciente economía. Aumento
Utilización de nuestra edad atómica la automatización se espera que produzca un
En continuo aumento del nivel de vida y el valor del individuo. Estamos
Seguramente las recesiones periódicas y avances, pero la inevitabilidad
De una depresión severa es tan discutible como la inevitabilidad de la
Otra guerra mundial. Como el control de las armas nucleares debe prevenir
Otro conflicto mundial, así también los muchos actuales controles contra la deflación
Para prevenir otra depresión generalizada.
Como el analista eminente W. M. previsiones de Kiplinger en el aguilón y
La inflación hacia adelante, "habrá depresiones leves, pero no es muy profunda
La depresión".
Con tiempos de auge por delante, su inversión Üecisions hoy debería ser
Gobernado por los efectos de la inflación y los altos impuestos. Los expertos fiscales de acuerdo,
Como se ilustra en los capítulos posteriores, que incluso con la fenomenal
Oportunidades ofrecidas, el mayor refugio fiscal existente en real estáte. Y
Los ingresos orientada al alquiler de propiedad cabalgará con la inflación, ajuste
Hacia arriba, como en los niveles de precio suben con nuestra economía en expansión.
Muchas fortunas INMOBILIARIA
Se construyen hoy
Los inversores con valentía están construyendo interesante éstate^ hoy en muchos
Los campos. Entre mis amigos personales son muchos líderes en real y estáte
Las empresas, que se han convertido en independientes financieramente, como yo, totalmente
Tkrough financiación y sus propios esfuerzos. Entre conocidos multimillonarios
En todo el país están estáte real tejanos Clint Murchison y
Sid Richardson, que logró enormes fortunas; Nueva York desarrolladores
Louis J. Glickman y James H. Scheuer; Roger Stevens de Detroit,
Crecer Rlch sobre dinero prestado 23
Quienes compran y venden el Empire State Building; Ben Swig de San
Francisco, hotel y centro comercial programador; y Conrad Hiltón
De Chicago, quien agregó que los hoteles Statler a su Hilton Hotels, crear
La cadena de hoteles más grande del mundo.
Mucho en las noticias fueron el espectacular realty aprovecha de millonario
Howard Hughes, afanosamente convertir en Nevada Hotel casinos y
Otros estáte real una gran porción de los $546.5 millones en efectivo realizado
A partir de la venta de su stock de TWA.
Multimillonarios como los anteriores han planificado inversiones espectaculares
Y proyectos de reurbanización. Llegando a la vanguardia en la inversión
La atención es la rehabilitación y reconstrucción del deteriorado
Zonas, creando deseable viviendas y otras propiedades de renta. Pruebe
Podrán, inducida por los altos beneficios, los magnates apenas hacer mella
En las vastas zonas la mendicidad para el desarrollo. Esto deja un montón de codo
Espacio para la inversión y mejora la acción de cada pequeño inversor
Quien está dispuesto a poner la mira en un programa que tendrá un millón
O más.
Los millonarios, AL IGUAL QUE LOS BANCOS,
Están hechas de dinero prestado
Me muestran un millonario, y yo te mostraré, casi invariablemente, un
Heavy prestatario. En este emulan los bancos y compañías de seguros.
Cuando los bancos asumen sus ahorros son préstamos de usted. Seguros
Las empresas que más fuertemente la seguridad advócate adeudan cuatro dólares
En obligaciones para cada uno de los activos en dólares. Desde estas lucrativa
Las prácticas son consideradas por el gobierno regulador de sonido
Los cuerpos, una práctica similar debe considerarse sana y rentable
Para usted.
Los bancos y las compañías de seguros crezca rico sólo por atraer individuo
Ahorro y luego reinvertir. Afortunadamente no tienen
Las patentes sobre este proceso de recolección de dinero más que los magnates
Tiene una patente sobre bienes de inversión de hacer dinero. Una vez que se haya convertido en
Conscientes de estos hechos económicos básicos que son libres para copiarlos.
Los bancos y las compañías de seguros
También dependen de los inversores
Es sólo a través de la succión de ahorro por parte de estas instituciones que
Los inversores emprendedores son capaces de obtener fondos a tasas nominales. Desde
Ellos tratan de miles de millones, los bancos y las compañías de seguro cobran sólo una
24 Cómo Usted puede hacer una Mllllon dólares
Pequeño porcentaje, con un promedio de 2% a 3%, para operar
Los costos y beneficios.
Tanto como estos fondos mayoristas deben proporcionar a sus protectores
Fondos, dependen también de los inversionistas a pedir prestado los fondos. Usted y yo,
¿Quién puede usar el dinero para una gran empresa rentable, debe ser
Agradecido por este sistema, que hace de canalizar los fondos de inversión
Disponible con un costo relativamente bajo para nuestros pyramiding hacia una fortuna.
Si usted posee un promedio de huevos,
Usted puede acelerar su camino hacia una fortuna
Según la Junta de la Reserva Federal, el total neto de 1968
Las familias estadounidenses aproximado de 3 billones de dólares. Un estudio de 1978 se dobla
Valor neto total a 6 billones de dólares. Esta media es de más de $76,000 por
La familia, incluida la presente millonarios. Las estimaciones basadas en la Reserva Federal
Junta las cifras de 1978 muestran el valor neto de la típica mediana
Familia como aproximadamente $2.500, donde el jefe del hogar es
Entre veintiún y veinticuatro; $5.000 entre veinticinco y
Treinta y cuatro; 10.000 dólares entre treinta y cinco y cuarenta y cuatro; 20.000 dólares entre
Cuarenta y cinco y cincuenta y cuatro. Esto indica que la familia media,
No sólo la minoría favorecida, ya posee los fondos suficientes para fundar un
Estáte respetable.
A partir de la cuantía media de los fondos puede acelerar el camino al éxito financiero.
La tarea más difícil en el camino de un millón de dólares está guardando un nido de huevos.
Si usted posee tanto como $2,500 y la valentía para captar el sonido
Oportunidades ofrecidas por la propiedad ingresos, usted encontrará en el siguiente
Capítulo cómo en veinte años de reinversión puede convertirse en un
Millonario.
Algunos de mis amigos lamento, "Si usted da todo y nuestros secretos lejos, podrá
Estropear nuestras posibilidades de hacer millones como tú."
Esta es mi respuesta: El crecimiento de la población y de los ingresos y el deterioro del tiempo
De los actuales edificios crear espacio de sobra para todos aquellos que son
Interesados.
Propiedad de ingresos las oportunidades son ilimitadas, ampliando continuamente
Como el universo.

2. Paso a paso para un Millón

Dólares
Para producir la independencia financiera sus compromisos de inversión
Sólo debe requerir un mínimo de atención personal y la estáte
Debe ser lo suficientemente grande como para dejar el capital intacto y vivo en
Comodidad desde el ingreso.
Usted puede considerar un estáte neta de 100.000 dólares, produciendo un fiable
6% de los ingresos netos de 6.000 dólares al año, una meta suficiente
Lograr un buen grado de independencia financiera. O usted podría peg
Su objetivo mínimo de un cuarto de millón, produciendo una red cióse a
$15,000 al año. La mayor de sus existencias, naturalmente, más supervisión
Van a demanda. Pero como compensación puede delegar la rutina
Las tareas y las decisiones a los empleados, como yo, y manejar personalmente sólo
Las principales políticas.
Digamos que aspiran a ser un millonario. ¿Cómo puede obtener su
Millones de dólares, invertido en el pago de aproximadamente 60.000 dólares netos anuales? Eso
Lo que muchos amigos y familiares preguntado cuando me retiré del teléfono
En compañía de cuarenta y dos. Una reacción típica carne desde un brotherinlaw.
"Me gustaría copiar su éxito y llegar a ser financieramente independiente
Así que puedo retirarme de mi trabajo mientras estoy todavía lo suficientemente joven como para
disfrutar
La vida".
Yo era capaz de responder a cada pregunta concreta y encontró a menudo
Repetir. Y es así que este libro comenzó, más o menos en legítima defensa.
Me imaginé que cuando me preguntaron las mismas preguntas pude
Sugieren, "Buscar en mi libro".
Pero cuando se les pregunta, "¿Cuál es el secreto del éxito subyacente?".
Existía un bosque de detalles no podía trazar un camino claro. Yo
Los líderes empresariales han estudiado qué tenía que decir y encontrar respuestas como "
Logran mantener la nariz limpia" y "Mantener la nariz a la muela".
La única cosa a seguir allí era su nariz!
Una típica respuesta fue dada por Henry Kaiser en un simposio de
Corporation presidentes sobre "Cuál es el secreto del éxito?" Kaiser
Dice, "El que trabaja más duro a su actual trabajo está enlazado a
Ascenso a la cima".
La respuesta de Kaiser era sincero, estoy seguro; y trabajando diligentemente en la
Su actual trabajo es importante. Pero si ese es el secreto del éxito, entonces
25
26 Cómo Usted puede hacer una Mllllon dólares
Las que más trabajan mano siempre debe convertirse en la empresa
Presidente.
No podía pensar en una respuesta mejor, pero en mi oficina en mi Álamo.
California, hogar seguí estudiando en la mañana lo que otros habían de
Decir. Y por la tarde trabajé en mi acres de jardín, intentando
Desvelar el secreto de su éxito como he plantado y poda y desmalezado
Los arbustos y los árboles.
Entonces, después de varios meses me desperté a las tres de la mañana una mañana
Con un paso a paso la fórmula en mente, tan simple como el ABC. No soy
Asistente de matemáticas, pero algo me dijo que esta fórmula permitiría trabajar
A/a millones de dólares.
Cuando los problemas son difíciles de resolver, por lo general se paga para no extenderme en
Tras su normal de horas de estudio. A menudo mi subconsciente tiene
Resolver puzzles y presentaron respuestas en las primeras horas de la noche. Yo
Han encontrado conveniente levantarse y escribir las respuestas abajo. Entonces usted
Puede volver a dormir tranquilo, y las respuestas serán allí y no
Perdido en una neblina en la fría luz de la mañana.
Me levanté y fui a la oficina en mi casa y corrió hasta el
Fórmula de mi calculadora, y asegurarnos de que llegaría a más de un
Millones de dólares.
En este escrito de mi libro de la tercera edición, muchos miles han
Demostrado mi fórmula durante un período de veinte años, y la fórmula básica
Siempre será true. Con los actuales precios de inflación continué
Al alza, pero esto es relativo y sólo pueden aumentar las oportunidades
Que te esperan.
Ahora estoy convencido de que las actuales cifras dadas en cualquier otro momento de la historia
Se cambian continuamente, por lo que estoy lista la fórmula con las cifras
Que originalmente la carne para mí. Examinemos ahora mi fórmula mostrando
Tus expectativas probables de una inversión acumulativa en
Ingresos de alquiler de propiedad.
Supongamos que usted ha guardado un moderadamente promedio de ahorros de $50
Mensualmente durante cuatro años. Incluso sería de interés compuesto
Exceder $2,500, el promedio de ahorro para una familia con un sostén de EE.UU.
Entre 21 y 24. Usted podría comenzar con $1,000
Como mi esposa y yo hicimos durante la depresión. Como se mencionó, sé de
Muchas de las recientes adquisiciones de casas y apartamentos con los pagos
De $1,000 o menos. Pero para un buen inicio en mercados actuales I
La figura del inversor medio debe tener alrededor de 2.500 dólares. Aprovechemos esta
$2.500 y ver cómo, con un promedio de suerte, puede que más de una pirámide
Millones de dólares en veinte años. Vamos a invertir en propiedad ingresos por pasos.
Paso a paso para un Mllllon dólares 27
Mi PASO A PASO LA FÓRMULA DE UN MILLÓN DE DÓLARES
Día Cero
Paso 1. Usted toma el nido de huevos de $2,500 de su cuenta de ahorros. Luego
Usted pide prestados tres veces como mucho, 7.500 dólares, haciendo un total de 10.000 dólares.
Con los 10.000 dólares que usted compra una casa de alquiler en necesidad de renovación. Este
Significa que usted pedir prestado el 75% del precio total de compra.
La mayoría de periódicos metropolitanos anunciar diariamente oportunidades de propiedad
Pidiendo tan bajo como 10% hacia abajo. El actual propietario u otros
Prestamista préstamo nueve veces la inversión del comprador. Como se mencionó en
El capítulo 1, los compradores experimentados como yo a menudo 10% segura
La financiación. En lugar de oportunidades inusuales, sin embargo, para nuestros ejemplos
Vamos a operar, en promedio, las posibilidades que usted puede fácilmente
Esperan que igualen o superen al empezar. Compras típicas
Posteriormente se detalla con aproximadamente el 75% de la financiación, que
Puede obtener fácilmente como un inversor medio. Desde aprovechando
La financiación está en el corazón mismo de nuestro plan, de tres capítulos, 22, 23
24, y más tarde estará dedicada a los múltiples aspectos de los empréstitos que
Mejorará su progreso.
Paso 2. Además de su precio de compra de 10.000 dólares, que puso en $600
Más de ahorros cada año durante los próximos dos años. Esto hace que un
La inversión acumulada de 11.200 dólares. Con los ahorros de $1.200, además de cualquier
Los ingresos netos de la propiedad, puede organizar para pintar y renovar. Este
Aumenta los ingresos valué y por lo tanto la venta de la propiedad valué
Por lo que puede ser vendido a un beneficio.
Dos años
Paso 3. Se vende la mejor casa por $14.000, una ganancia bruta en su
El total de inversión de dinero y tiempo de supervisión de 2.800 dólares, el 25%
Durante dos años. Esto representa un bruto de \2Vi % un año,
Una rentabilidad nominal de compra selectiva y renovación. Usted reembolsar el
7.500 dólares prestados. Del 8 al 9% de interés promedio ya ha sido
Se paga en cuotas mensuales, a partir de la renta de la propiedad. Usted paga 5 por
Ciento promedio de costos de ventas, $700, dejando un beneficio neto de 2.100 dólares. Ahora
Propia $5,800 al final de dos años.
En la mayoría de los casos, como se indica en los capítulos posteriores, también sería net
La suma adicional por la que el préstamo ha sido amortizado, pagado
A partir de los ingresos por concepto de alquiler. Ser conservador en este cálculo, vamos a omitir
Estos ingresos habituales con el fin de proporcionar una reserva extra para gastos imprevistos
Los gastos. Aun así, puesto que el beneficio no sólo de sus propios fondos
28 ¿Cómo puede hacer un millón Dollaro
Pero también desde el dinero prestado, el beneficio neto de 2.100 dólares representa
Un retorno de aproximadamente 67.74% en dos años, o 33.87
Por ciento al año, 3.700 dólares de su inversión personal. Esta cifra de ganancias
En su ahorro de 50 dólares mensuales como acumulado.
La capital de propiedad valué su ingreso puede ser multiplicado
Con un éxito sostenido en este 33.87% tasa promedio mientras
Que desee ampliar. Observe cómo la continuación de esta fórmula
Su estáte piramidal.
Paso 4. Usted toma los 5.800 dólares y endeudarse de nuevo tres veces más,
$17.400, haciendo un total de $23.200. Con esto usted puede comprar un dúplex rentalincome
Edificio de 2 apartamentos o fíats, necesidad de renovación.
Paso 5. Usted pone en 600 dólares cada año durante los próximos dos años, usando el
$1.200, más las rentas netas de la propiedad, para pagar la pintura y
Renovación.
Cuatro años
Paso 6. Se vende la mejor 2 unidad de edificio, con un acumulado de
24.400 dólares de inversión, de 30.500 dólares, más un 25% de las ganancias brutas. Usted
Reembolsar los 17.400 dólares del préstamo y pagar $1325 costos de ventas. Esto deja un
Beneficio neto de $4,575 para sus inversiones y esfuerzos y le da un
Total de $11,575 en cuatro años.
Paso 7. Invertir sus $11,575, junto con $34,725 que pide prestado,
Un total de $46,300, en una unidad de 4 edificio de propiedad de ingresos. Usted pone en
$600 al año por los próximos dos años, más el saldo neto de las rentas de la propiedad.
Nuevamente usted distribuir su propiedad pintado y renovado.
Seis años
Paso 8. Venda el edificio 4 unidades mejoradas, con un acumulado de
Inversión de $47,500 a $59,375, y reembolsar el préstamo de $34,725. Usted paga
$2,969 los costes de ventas, dejándole en seis años con $21,681.
Paso 9. Puede repetir esta fórmula cada dos años. Con cada nueva
Préstamo compra aproximadamente tres veces su propia inversión.
Cada vez que usted compra un edificio o edificios como su estáte aumenta, en
Necesidad de renovación. Usted entonces pintura y reno va te, para vender un 25 por
Ciento dos años de ganancias brutas, reembolsar los préstamos, y paga el 5 por ciento de promedio
Los costos de ventas.
Agravando la mayoría de las formas de inversión, y en particular una creciente
Negocios, sujetos a una gran mordedura de impuesto. Su pyramiding de
Paso a paso para un millón de dólares 29
Propiedad ingresos serán escasamente afectados por impuestos sobre la renta si son gestionadas
Con prudencia, como se explicará en capítulos posteriores.
8 a 20 años
Paso 70. Al cabo de veinte años tendría que poseer una red estáte de
$1,187,195.
En 8 años usted tendría $39,363.
En 10 años de $70,548.
En 12 años de $124,884.
En 14 años de $219,972.
En 16 años de $386,376.
En 18 años de $677,583.
En 20 años $1,187,195.
Puede esperar de forma conservadora para ganar un rendimiento neto promedio de 6
Por Ciento, dándole un ingreso anual de $71,232. Incluso como un neófito
Propietario de ingresos debe ganar el 6% de su inversión total
De cuatro veces su patrimonio personal. Sindicatos somos Realty.
Capaz de tomar un bocado considerable para los sueldos y otros gastos pesados
Y todavía prácticamente garantizan un rendimiento neto del 6% a los inversores individuales
No hay que dedicar tiempo ni pensamiento para sus proyectos. Si bien hipotecado
El ingreso de la propiedad debe construir su capital y patrimonio neto por pagar
Su préstamo, además de devolver un funcionamiento en red de bolsillo de más de 6 por
Ciento de su inversión personal o net estáte. Usted podría tener un
Conservador en su bolsillo retorno neto del 6% en el conjunto de la inversión
Después de pagar la hipoteca.
Las hipotecas son ahora MÁS FÁCILES DE PAGAR
Los cambios en las prácticas regulares de la hipoteca han eliminado los principales
Causas de la depresión las ejecuciones hipotecarias. Los propietarios que perdieron sus propiedades en
1929 y principios de los '30s fueron principalmente quienes tenían mort a corto plazo-.
Los calibradores con altos intereses. Hipotecas incluyen a menudo el interés en los 10
Por Ciento, altos pagos mensuales, y un pago final. El
Principal en la mayoría de los casos han de ser reembolsados o refinanció dentro de tres a
Cinco años.
Muchos propietarios podrían haber sobrevivido por renovar sus hipotecas, pero
A menudo era imposible refinanciar. Los titulares de créditos hipotecarios embargados,
En muchos casos, porque fueron requeridos por las leyes vigentes. En
30 ¿Cómo puede hacer un millón de dólares
El caso de los bancos, el dinero tuvo que ser levantado para cumplir con los retiros de pánico,
En la ausencia de hoy en día el seguro de depósitos.
Con la actual propiedad de ingresos préstamos en el rango del 9%, y
Un promedio de 25 años para amortizar el principal, la nominal
Pagos mensuales automáticamente pagar la hipoteca de los ingresos.
Un vistazo a las expectativas probables
¿Los resultados que se muestran en este capítulo parece fantástico? El indicado
Las cifras son operativos en el lado conservador, porque más experimentados
Tiempo de grandes propietarios esperan un mínimum neto operativo del 20%
En su inversión personal, después de hacer los pagos de la hipoteca. El
Neto operativo es el retorno neto de rentáis mientras ejecuta la propiedad
Antes de la facturación para un aumento de capital.
El volumen de negocios beneficios esbozados en mi "paso-a-paso a una fórmula
Millones de Dólares" son también altamente probable cuando siga estos cuatro
Son principios cardinales:
1. El máximum BOITOW que puede ser reembolsado.
2. Comprar sólo los bienes que necesita mejorar.
3. Hacer mejoras selectivas que aumentan valué.
4. Mantener vender con beneficios y reinvertirlos.
Cómo puede cumplir mejor eách de estos principios cardinales se
Se describe en detalle a medida que avancemos en los capítulos posteriores hacia su
La acumulación de un millón de dólares. Más tarde Case histories demostrará nuestra
Esquema conservador, como lo es en comparación con mi propia
La experiencia. Comencé mi pyramiding con sólo $1.000 en lugar de los
2.500 dólares citados en el paso 1, reinvertidos en una espasmódica, en lugar de una constante
Base, y aún superó el millón dentro de 17 años. Mi
Estáte neta se ha quintuplicado a más de cinco millones de dólares en los últimos 20 años
Aunque mi inmo inversiones han permanecido a tiempo parcial.
Endeavour.
La fórmula INDICA UNA MEDIA
Usted puede realmente esperan producir
Usted no debería tomar medidas idénticas, haciendo grandes movimientos
Exactamente dos años aparte en la fórmula de invertir, mejorar, venta
Y reinvertir. Algunas ventas se haría una o una y media
Años después de la compra, algunos podrían hacerse dos y medio o tres
Años después. Como su estáte crece a las muchas propiedades que daría paso principal
Por el paso a un Mllllon dólares 31
Mantener un programa de superposición de contínuous comprando y vendiendo. Cuando
Desea conservar deseable apartments usted pudo refinanciar y vender
Todo o parte de su capital, en lugar de su propiedad, como se
Se detalla en los capítulos posteriores.
En algunos turnovers tus ganancias superaría el 25% indicado
Ciento promedio. He encontrado 50 al 100% de las ganancias de capital no son
Con inusual experiencia. En otras ofertas su ganancia podría ser menos donde
La transacción no cumple las expectativas. Y siempre hay la
Posibilidad de una pérdida o un infructuoso facturación con ganancia ni pérdida de ñor.
Pero si perseveras en la reinversión de los capitales, el ejemplo indica un
Promedio puede esperar para producir. Aunque no completamente
La realización de su objetivo en cada paso, puede esperar tener éxito en la mayoría de los pasos.
Para mostrar cómo la fórmula funciona en la práctica, los casos típicos de
Compras seleccionados de los mercados inmobiliarios actual será citado en
La segunda parte y en los capítulos posteriores. A continuación, las mejoras que se traducen en capital
Ganar será especificado y reventas será consumado en actual
Los niveles del mercado.
La mayoría de las formas de inversión acumulan por simple aritmética. Sostenido
Inversión y Negocios Propiedad de negocios e ingresos, especialmente
Este último, que puede aprovechar al máximo el poder latente de
Dinero prestado, pirámide geométricamente. Progresión geométrica
Adelantar siempre progresión aritmética, aun cuando ésta tiene una gran
Head Start.
Alguien tiene una buena oportunidad
Para cumplir los objetivos que se muestran
Cualquier persona con la confianza para apuntar a los objetivos mostrada tiene una buena
Posibilidad de cumplimiento. Aunque máximum éxito exige coherente
El esfuerzo, la Realty Carretera de riquezas no requiere ni esfuerzo sobrehumano
Superintelligence ñor. El jefe de los atributos del éxito realty investors
Son la imaginación, enterprisé y persistencia. La imaginación significa
La visión para ver las posibilidades de inversión inmobiliaria.
Empresa significa la voluntad de venture capital y esfuerzo en
La búsqueda de una buena meta. Persistencia significa la capacidad de adherirse
Un programa hasta que el objetivo es alcanzado o superado.
Mi fórmula puede seguirse
Sobre una base de TIEMPO PARCIAL
La cantidad de tiempo y esfuerzo que se requiere es sorprendentemente pequeño com32
Cómo puede hacer un millón Dollare
Comparándola con la indemnización resultante. Como con la propia experiencia, mi fny
La fórmula puede ser seguido a tiempo parcial por el empleado medio.
Si su tiempo es gobernada por inusualmente fuerte los compromisos existentes,
Puede elegir un ritmo más relajado si lo desea y planificar sus pasos tres
O cuatro años aparte. A partir de finales íf con bajos recursos, puede planificar un
Objetivos de inversión que pueden cumplirse en menos años. Si posees
Importantes ahorros u otros recursos, tales como un considerable capital en su
En casa, puede obtener una ventaja por la realización de una inversión inicial en la
Escalón más alto que permiten los activos actuales.
Independientemente ofyour residencia actual, puede tomar la autopista interestatal
En cualquier cruce de caminos y completar satisfactoriamente un cross-country viaje motor
Simplemente siguiendo las guías.
Independientemente ofyour y situación financiera actual, puede tomar el INMO
A freéway riquezas en cualquier estado y siga las directrices citadas hasta que
Llegar al destino de independencia financiera que cumpla su objetivo

3. Su fenomenal posibilidades
Para alcanzar el éxito
Por supuesto otros caminos además estáte real puede conducir a las riquezas, pero con
La mayoría de ellos las probabilidades son pesados que usted será llevado por el mal camino. Estos
Los caminos pueden depender principalmente de Lady Luck, como el uranio o de caza
La compra especulativa de existencias de aceite. O ellos pueden ofrecer más posibilidades de
Falta de éxito, así como iniciar un nuevo negocio. Normalmente el mayor
Su posible retorno mayor es el riesgo. Pero esto no es cierto de realestate
La inversión.
Sus posibilidades de éxito REALTY
Son más de 400 a 1
Ingresos de inversiones de propiedad, que ofrece el mayor potencial medio
Retorno, también le ofrece más de 400 posibilidades de éxito
A un riesgo de fracaso.
Según cálculos típicos en toda la nación por la Reserva Federal
Junta y el Home Loan Bank Board, en menos de un año
Una hipoteca de casa no agrícola se había extinguido en el quinientos. Estos
Las cifras no incluían ni de alto riesgo comercial y agrícola de ejecuciones hipotecarias
Ñor bajo riesgo renta de apartamentos propiedad de hipotecas.
Un estudio realizado por el Instituto de Seguros de Vida muestra
Que el real estáte celebrado bajo la exclusión por todas las compañías de seguros de vida de EE.UU.
Solamente totalizó .316 por ciento de sus hipotecas pendientes. Por lo tanto
Por cada dólar hipotecados por las compañías de seguros en todas las explotaciones comerciales,
Casa de apartamentos y propiedades, ejecuciones hipotecarias promediaron ligeramente
En virtud de uno en trescientos. La agrupación de los federales de computación
Sólo una ejecución hipotecaria en 500 préstamos con el seguro de vida-préstamo dollar
Figuras de uno en trescientos estímate da un promedio de un fallo
En cuatrocientos.
Las cifras anteriores incluyen viviendas hipotecadas que no ofrecen ninguna
Ingresos propios y son más propensos a ser incumplió en el caso de
La muerte, la pérdida del empleo o la reubicación del sostén de la familia. También incluyen
Farm y propiedades comerciales que son más dependientes del
Capacidades personales de sus propietarios. Cuando se poseen apartamento
Propiedad de alquiler que se paga por sí misma, la probabilidad será considerablemente
33
34 Cómo Usted puede hacer una Mllllon Dolía volver
Mejorado con respecto a la probabilidad media para todas las propiedades. Por lo tanto, usted puede
Indicador de forma segura sus probabilidades de éxito con nuestro ingreso recomendado
Propiedad como mejor que 400 a 1.
Las probabilidades son mejores que las de 1.600 A 1
En comparación con la opción de convertirse en empresarios
Según un estudio realizado por el Departamento de Comercio, cuatro de
Cinco nuevas empresas no logran sobrevivir ocho años. El cincuenta por ciento de
Los negocios dentro de dos años. Cada año de funcionamiento exitoso de negocio
Aumenta las posibilidades de supervivencia ultímate, pero las probabilidades son pues cuatro
Para que un nuevo negocio va a ir a la quiebra.
Contraste estas 4-a-l probabilidades en contra de usted en el negocio con el 400-a-l
La inversión inmobiliaria probabilidades en su favor. Esto indica que el
Las probabilidades de éxito en propiedad ingresos exceden por 1.600 a 1
Oportunidades de negocio.
¿Por qué tal una marcada diferencia? Tal vez una de las razones es que mientras
Pocos invierten en real estáte sin algún estudio, muchos compradores alegremente
Intercambiar su EFU ahorros para un negocio, sienten que están enlazados a
Triunfar en un campo donde han trabajado, o en un campo que ellos
Piensen que van a disfrutar. Operar un negocio, según lo determinado por la mesa
De Rentas Internas, es básicamente una forma de auto-empleo, con
La inversión secundaria. Un negocio depende casi totalmente de la persona
La idiosincrasia y la salud. Un banco, por lo tanto, rara vez se prestan a un
Business neófito, y celebrará su solicitud de crédito en la pendiente
Archivo hasta que tenga éxito.
El Servicio de Impuestos Internos reconoce ingresos de alquiler, propiedad
Por otro lado, como básicamente una forma de inversión en lugar de un
Los negocios. Propiedad de ingresos no es tan apto para fallar a causa de personal
Caprichos, puesto que representa principalmente una inversión real en que estáte
Requiere sólo nominal, supervisión de tiempo parcial. Los préstamos comerciales se rigen
Principalmente por la experiencia operacional, mientras que los préstamos inmobiliarios se rigen
Principalmente por la valué de la propiedad. La experiencia suele ser obligatorio
Para obtener un préstamo de negocios. Aunque deseable, no es más
Requerido en una renta de la propiedad que está en préstamo un préstamo de vivienda. Un
Institución de crédito prestarán en la valoración de los ingresos, propiedad valué
Incluso aunque el propietario es completamente inexpertos. Todos los testigos
El inexperto completamente las viudas y los pensionistas que han retirado
Sus posibilidades de éxito fenomenal 35
Propiedad ingresos rentables las compras con la ayuda de fuertes
La financiación institucional.
También una comparación con la opción de convertirse en empresarios
El Departamento de Comercio estudio anteriormente citado demuestra las probabilidades son
Cuatro a uno de que un nuevo negocio va a ir a la quiebra. Empezando de nuevo con
Promedio de suerte que, por lo tanto, terminan con nada. Pero usted
Se podrían combinar singular habilidad y experiencia con trabajo duro y
Alcanzar una relación de uno a cuatro de buena suerte.
El éxito empresarial generalmente requiere de auto-empleo para más horas
Que te den su consentimiento para trabajar para alguien más y por un salario. Y
Cuando esté listo para jubilarse, usted encontrará normalmente el negocio no puede ser
Llevada a cabo con éxito sin la activa participación de tiempo completo.
Ñor podría ser seguido por los sobrevivientes, como atestiguan en colaboración
Los contratos, que en la mayoría de los casos los sobrevivientes exelude realizando.
En las asociaciones de negocios cuando un socio fallece el cónyuge supérstite es
Suelen verse obligados a vender al libro valué, que puede ser mucho menos que el
Valué mercado. Con un negocio de propiedad individual, viudas normalmente
También están obligados a abandonar o vender con pérdidas. Propiedad con renta,
La otra, una viuda normalmente se encuentra poco dificultad en seguir
Para operar la inversión de su marido.
La INVERSIÓN INMOBILIARIA TIENE UN
El futuro en todo el país
Ahora que hemos estudiado brieñy algunos problemas empresariales,
Estaría bien tener una amplia visión de futuro, la inversión inmobiliaria.
¿Cuál es el panorama para la renta de alquiler de la propiedad? Son oportunidades
Limitado a un área pequeña? O son oportunidades futuras en todo el país?
Ingresos de alquiler de propiedad se espera que aumente la demanda continuamente
Con la multiplicación de la población metropolitana en los estados
Los estados. El total anual de la vivienda ha aumentado sistemáticamente más de un millón
Unidades á año desde la extracción de la II Guerra Mundial los frenos. Periódico incluso
Las recesiones de negocios desde 1933 no han logrado detener sostenida del alojamiento
El crecimiento. Esas recesiones afectó a la propiedad de alquiler inferior a cualquier otra
La industria, en la mayoría de las ciudades sin ninguna influencia adversa sobre medibles
36 ¿Cómo puede hacer un millón Dollare
Índices de vacantes. De hecho, cuando la financiación de la FHA en casas individuales era
Restringida, los prestamistas vierte un porcentaje aún mayor de los fondos hacia
Apartamentos.
Albert M. Colé, Administrador de la viviendas y finanzas de EE.UU.
Agencia, en su discurso de Miami Beach y ahorros a los EE.UU.
Liga de préstamo, estima que las unidades de vivienda a construirse continué
A razón de 1.200.000 por año o un poco más.
W. M., de Kiplinger en su brazo y la inflación por delante, anteriormente citados,
Predice que, bajo el título de "auge de la vivienda-el más grande jamás",
Un promedio de dos millones y medio de unidades de vivienda por año en el
1980.
¿Cuáles son las perspectivas para el campo más lucrativas de mejorar
Las viviendas existentes? Un Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano
Encuesta muestra que 20 millones de unidades de vivienda necesitan rehabilitación,
Millones y medio de unidades al año necesitan sustitución completa.
Una de las razones por las que un aumento de la población tiene un efecto marcado en
La vivienda es que cada novia familia calis para cióse tres veces como
Mucho gasto de capital para una unidad de vivienda, ya sea comprado o alquilado, como
Para todos los demás gastos combinados.
Es un axioma que la tierra aceptado realty valúes lugar donde
Los aumentos de la población. La valué de cada propiedad mejorada
Aumentará en consecuencia, mientras los edificios están sólidamente mantenida y
Prohibido deteriórate.
Inmobiliaria americana temprana gigantes como Astor, y Rhinelander Goelet
En Nueva York, Field en Chicago, y Longworth en Cincinnati todos
Adeuda el fantástico crecimiento de sus fortunas a economías en rápida expansión
En los pastos de vacas que fueron convertidos a propiedades comerciales
En relativamente pocos años. Este tipo de compra fundó otro
Axioma de sonido para compradores de tierra: "comprar granjas por el acre en el camino de la
El crecimiento de la ciudad, y espera hasta que la tierra puede ser vendido como lotes de la ciudad".
Dado que prácticamente todo el país se espera que experimenta la población
Aumenta, real estáte ahora está considerada como una buena inversión
A lo largo de la mayor parte de los Estados Unidos. Los inversionistas, como tejanos Murchison
Y Richardson, mencionado anteriormente, se compró una propiedad en
Todas las partes del país. Roger Stevens, para dar otro ejemplo, movido
Sus operaciones principales de Detroit a Nueva York para comprar el mundo
Una sola pieza más valiosa de real estáte, el Empire State Building.
Por $51,000,000. Después de vender un beneficio de varios miilions saltó
A San Francisco para recoger, con Seattle Associates, un grupo de
Propiedades valoradas en $17,500,000 liquidadas por un sindicato. En
Sus posibilidades de éxito fenomenal 37
Este último acuerdo, por cierto, Stevens sobrepujado San Francisco's Ben Swig
Y yo, que estaban negociando una oferta conjunta.
Otras cosas iguales, las mejores oportunidades le esperan en las ciudades
El mayor aumento de población, numéricamente o percentagewise.
Pero existe la oportunidad de beneficiarse de rehabilitátion dondequiera
La población va ascendente y por lo general, incluso donde las tendencias
Hacia abajo.
Como un ejemplo de continua expansión, interesantes tendencias de población
El crecimiento entre 1980 y 2000 se muestran en la foliowing
Tabla basándose en pronósticos de la Oficina del Censo de EE.UU, indicando aumentos en
Cada estado. (Consulte la página 39).
La vivienda es una necesidad primordial
Al invertir en vivienda Comprar una necesidad primordial de la existencia.
El Departamento de Comercio calcula que la vivienda en valué 1979
Aproximadamente $2.5 billones de dólares. Esto supera por lejos la siguiente
Más alta de cualquier industria y ocho cientos de millones de dólares en total para
Todos 1.566 empresas listadas en la Bolsa de Valores de Nueva York. El
Los alimentos y el vestido, que implican a los otros dos géneros de primera necesidad
De la vida, van muy por detrás.
Para mantenerse al día con la demanda inherente, su principal preocupación será
Evitar que sus activos pasen a ser obsoletos, por mantenerse al corriente de
Las actuales tendencias en precio, comodidad y apariencia. Puede Salability
Fluctúan con la inflación y la recesión. Pero su verdadero estáte siempre
Retener un intrínseco valué fuerzas económicas que se continué para mejorar
Y no se puede destruir.
Obsesiones de seguridad Evitar posesiones ricos
La riqueza es imposible para aquellos que son irremediablemente obsesionado con la seguridad.
He mencionado los casos de varios éxitos actuales, incluyendo
Mi propia comparativamente modesto logro en cada una
El multimillonario. A pesar de ello, un sincero friénd, quien es un destacado
Ejecutivo en el campo de los seguros de vida, aconseja, "de acuerdo a todas las
Información de investigaciones de mi empresa me envía, ahora es absolutamente imposible
Para crear una gran estáte. El único medio para proporcionar incluso
La seguridad es a través de seguros de vida." *
Mi amigo ha llegado a un estado por encima de la media de la seguridad, pero él
38 ¿Cómo puede hacer un millón de dólares
Todavía está buscando la independencia financiera. Desde la protección es el
Objetivo principal de seguros de vida, seguros de inversión a un hombre
Es secundario. Su representante de seguros, como su banquero, será
Guiado por su formación exclusiva. Está obsesionado con consideraciones de seguridad
Y se les adoctrina para hacer fondos como asegurado de seguridad
Es posible.
Proporciona el máximum estáte seguro para su supervivencia en el caso de
Usted morir joven, pero las probabilidades preponderante de destinar su vida a maduras
Oíd la edad. El americano promedio a la edad de veinticinco, de acuerdo con la
La Oficina Federal de Estadísticas Vitales, puede esperar vivir pasados setenta. Aumento
Añade a tu edad la esperanza de vida total. A la edad de sesenta y cinco en
1980 la mujer promedio puede esperar vivir hasta los ochenta y tres años y la
La edad media de los hombres 79. ¿Por qué no trazar su curso principal
Sacar el máximo provecho de sus futuros años? Es sabio para planificar
Posibles eventualidades. Es trágico para la fatiga y la muerte, principalmente para guardar
Cuando todo el tiempo usted busca una vida abundante.
Los hombres de negocios y profesionales, cuyo principal activo es su personal
Producción, pueden cargar fuertemente con los seguros cuando no hacen
Inversiones autosostenible. Si desea seguir una inversión coherente
Plan que conduce a la riqueza, usted debería considerar un seguro de vida
Principalmente para la protección de los supervivientes a la marea durante las emergencias. En el caso de
Hipotecas, seguros hipotecarios pesado proporciona una protección adicional,
Pagar los préstamos en caso de fallecimiento del sostén de la familia. Seguros
Como una inversión sólo paga por el que uno de cada cinco es unáble a
Guardar por cualquier otro método.
Los bancos y las compañías de seguros
Invierten LA MAYOR PARTE DE SU DINERO EN BIENES RAÍCES
Como se mencionó en el Capítulo 1, los bancos y las compañías de seguros prosperar
Sólo a través de la utilización de sus ahorros. Supongamos que usted pone todo tu dinero
En una cuenta de ahorros y seguros de vida. Después de deducir necesario
Los gastos, ¿de dónde colocar sus fondos? Invierten una parte importante
Estáte en real, principalmente en forma de préstamos hipotecarios. Según
El Instituto de Seguros de vida, "Real estáte hipotecas han sido un
Área Importante para la inversión de los fondos de seguros de vida a través de los
Años".
Una estimación preparada por la Asociación de Banqueros Americanos muestra
Aproximadamente un 50% de total invertido en créditos hipotecarios
Préstamos de todos los bancos y compañías de seguros de los depósitos a plazo, el pri
Las probabilidades de éxito fenomenal 39
El crecimiento de la población de 1980 a 2000
Sobre la base de pronósticos de la Oficina del Censo de EE.UU.
Crecimiento Crecimiento
Números números % %
Alabama 434.000- 12 Montana 96.000 13
•Alaska 82.000 21 Nebraska 178.000 11
* 39 •Nevada Arizona 963.000 202.000 31
Arkansas 352.000 16 •Nuevo Hampshire 250.000 29
* California 5,545,000 1,355,000 25 •Nueva Jersey 18
* Colorado 850.000 31 •Nuevo México 211.000 18
16 Nueva York Connecticut 507.000 730.000 4
* Delaware 131.000 21 •North Carolina 1,118,000 20
Dist. de Col. 1.000 2.000 Dakota del Norte .1 .3
•Florida 1,066,000 3,623,000 39 Ohio 10
•Georgia 1,363,000 26 •Oklahoma 513.000 18
•Hawai •Oregon 629,000 226,000 24 26
•Idaho 203.000 23 Pennsylvania 552.000 5
Illinois 10 1,115,000 146,000 Rhode Island 15
Indiana 12 631,000 •Carolina del Sur 666.000 22
Iowa 179.000 6 South Dakota 5.000 8.700
Kansas 203.000 9 740.000 de Tennessee 17
532.000 Kentucky 15 •Texas 3,556,000 27
Louisiana 541.000 14 •Utah 347.000 27
Maine 179.000 16 •Vermont 117.000 24
* Maryland Virginia 1,353,000 1,215,000 28 •26
Massachusetts 819.000 14 •Washington 975,000 26
Michigan 1,537,000 16 West Virginia 103.000 6
Minnesota 597.000 15 736.000 de Wisconsin 16
Mississippi 257.000 11 Wyoming 60.000 15
Missouri 624.000 13
Ee.Uu. TOTAL
Promedio
38,218,000
17%
•de mayor crecimiento, superando el 17% PROMEDIO DE EE.UU.
Nota importante crecimiento numérico en los populosos estados como Ohio, Illinois
Y Michigan, cada uno ganando más de un millón de personas, aunque por debajo del
El 17% de la media nacional en porcentaje de crecimiento.
Vate repürchasable capital y reservas políticas. Junta de la Reserva Federal
Las cifras revelan que el monto total de sus hipotecas superaba considerablemente sus
Otras importantes inversiones en valores y préstamos comerciales.
Los estudios anteriores que indícate hipotecas inmobiliarias representan
La mayor preferencia a las inversiones de los bancos y compañías de seguros,
Demostrando que sus oficiales seleccione real estáte como su mejor
40 ¿Puede hacer millones de Dollare
Pagando la inversión. Están dispuestos a invertir en bienes, a través de
Préstamos, considerablemente más que tú y yo cuando pedimos prestado.
Puede coincidir con el margen de seguridad del banco.
Los bancos y las compañías de seguros propios billones en real estáte. Como se ha mencionado
Anteriormente, la mayor parte de sus bienes, las inversiones se realizan mediante
De real estáte hipotecas. Esto les da el margen de seguridad que es
La diferencia entre el mercado y valué el préstamo.
También puede funcionar con un amplio margen de seguridad especializada.
Como las agencias crediticias concéntrate en las hipotecas, puede concéntrate
En propiedades que responderá a un costo nominal a mejoras
Que aumentará enormemente valué. Este es el campo que hace que la mayoría de
Fortunas inmobiliaria.
Después de estas mejoras se suele fijar, como yo,
Nuevo préstamo por un monto igual o mayor que el desembolso total para
La compra original además de mejoras. Esto le da un margen de seguridad
Entre el costo total y valué mercado tan grande como el margen habitual
Entre Préstamo y valué mercado. Aunque la economía general mayo
Fluctúen, ese amortiguador hace su inversión segura como el banco o
La compañía de seguros.
Su éxito es mejorado
Cuando usted controla su inversión
Su éxito con propiedad de ingresos es mayor porque puede retener
Control de ella. En cambio, quienes intentan pirámide con
Stock renunciar al control de sus fondos de inversión, excepto para elegir
Cuando comprar o vender. Dirección contratada elige expansión, mejora
Recortes y medidas que han de adoptarse. Las decisiones operativas sobre
Las empresas en las que invierten están totalmente fuera de la
Stockowner las manos.
Por supuesto, muchos han hecho dinero en acciones. Algunos han escuchado
Los analistas que han hecho relativamente coherente ganar huelgas.
Muchos también han perdido. Un estudio realizado por la Fundación para la Investigación de la Cowles
En Economía en la Universidad de Yale ha demostrado que si se han seguido todas las sugerencias
De un analista bursátil concreto durante un período de cinco años se habría roto
Acerca incluso desde el punto de vista de la capital. Incluso expertos analistas
Son propensos a enumerar sus exitosas selecciones y olvidar sus
Flops.
Sus posibilidades de éxito fenomenal 41
Por comparación, puede retener su control personal en todas las etapas de la
Selección, funcionamiento y mejora de sus ingresos propiedad. El
Ciencia y más exitosos agricultor elige para su mayor beneficio
La siembra y las prácticas de cultivo que producirá máximum
Las cosechas. Así, en todo momento, puede seleccionar y consumar la propiedad
Mejoras que inherentemente producirá para usted los más abundantes
Las ganancias.
El sostenido crecimiento de las áreas metropolitanas en todo Estados Unidos
Promete continuamente creciente demanda de viviendas de alquiler.
Esto le ofrece una creciente variedad de oportunidades de inversión inmobiliaria
Lo que te hará millonario.
Parte dos

Comprar tu
Primera propiedad
4. Para compras de $10.000
Propiedad de ingresos
Como el crecimiento de la población se traduce en expansión económica, cualquier ciudad en crecimiento
Mejora la consideración para la inversión en vivienda de alquiler. Su éxito.
Será más tranquilo si la apuesta especulativa del aumento de ubicación
Valué, como en la compra de un terreno baldío, está subordinado al objetivo principal
De un ganado ganar mejoras rentables. Aunque
Expansión económica fue el principal factor de crecimiento durante los primeros realestate
Fortunas, este factor corresponde a la tercera en importancia de hoy en día.
Los financistas, con financiación máximum primero y la mejora de propiedad
Segundo.
Además el mejoramiento físico de bienes, también puede aumentar
A medida que gane experiencia valué por la mejora de las operaciones, un objetivo
Que me cubrirá en capítulos posteriores. Los capítulos siguientes también wül
Información detallada sobre la evaluación, adquisición y operación de grandes
Propiedades. Este y los próximos dos capítulos se tratan principalmente con
Elegir y comprar una pequeña finca ruinosa en el rango de $10.000.
Propiedad COMMERCJAL es riesgoso
Para el nuevo inversor
Con grandes explotaciones para amortiguar la pérdida de ingresos de un individuo
Propiedad, diversas propiedades podrían ser las inversiones seguras, como siempre
Sus deficiencias se contabilizan. Casas Apiartment requieren un
Mínimum de empleados en relación a los ingresos brutos. Hoteles y oficina
Los edificios, que, de lo contrario, puede ofrecer una buena rentabilidad, normalmente requieren
Una alta proporción de empleados. Están más sujetos a paros laborales y
Una tendencia de crecimiento de los costes laborales para devorar ganancias, puedan
Ser operado sólo por gestores experimentados. Son consrdered
Por el Servicio de Rentas Intéraal como una operación comercial, y no primordialmente
Una inversión como un apartamento.
Las grandes unidades comerciales, como tiendas y edificios industriales,
Ofrecen un buen rendimiento con el mínimo de supervisión cuando arrendadas a establecido
Las empresas. Pero sobre la terminación de un contrato de arrendamiento pueden sufrir
46 Su propiedad Flret Buylng
Largo de vacantes con ningún ingreso ni siquiera para pagar la hipoteca. Una exitosa
Los negocios pueden renunciar a un contrato de arrendamiento por causa de una necesidad de mayor
espacio y un
No es apto para negocios abandonar un arrendamiento. Propiedades comerciales
Por lo tanto mucho más arriesgado que los apartamentos para el nuevo inversor. Ellos
Son una buena inversión sólo por el dueño con muchos holdings, que
Tiene otros ingresos para compensar la pérdida de una posible vacante.
Propiedad comercial podría ofrecer considerables oportunidades para el capital
Ubicación de la mayor ganancia valué, siendo más sujeto al desarrollo
Las tendencias, pero por la misma razón que implica un mayor riesgo de pérdida
En valué.
Son sus viviendas de alquiler
Inmo inversiones más seguras
Siguiendo el ejemplo de la mayoría de los propietarios de los 27 millones de
Viviendas de alquiler y concentrando sus inversiones como lo hago en
Viviendas de alquiler, usted puede escuchar la admonición financiera contra poner
Todos los huevos en la misma cesta. Cada uno constituye una unidad de vivienda.
Separar los ingresos productor al que puede brindar atención individual.
Por Alert Management puede mantener vacantes en sólidamente compraron
Apartamentos y fíats a un factor insignificante, incluso inferiores a los de
Los promedios entre 2 y 5% encontrada por el Departamento de Comercio
En diversas encuestas anuales entre 1954 y 1980.
A fin de producir la ganancia de capital necesarios para acelerar la expansión,
Propiedad debe ofrecer posibilidades para aumentar valué máximum. El
La propiedad debe ser básicamente de construcción y diseño de sonido, por lo que
Puede realizar mejoras que traerá el edificio al día.
Menor coste total de nueva construcción. Para competir con éxito i§
Obvio que el coste de un edificio más viejo, más el costo de la renovación
"miíst total menor que el coste de un nuevo edificio comparables. Puede
Hacer transformaciones marcadas como mínimo cóst por dichas mejoras
Como la pintura, la jardinería, la sustitución de instalaciones anticuadas, y
Superficie moderaizing características arquitectónicas. Detalles de dinero
Mejoras serán incluidas en los capítulos 7 y 8.
La propiedad cuando compraron deberían pagar un justo retorno, al menos suficiente
Para los pagos de la hipoteca y los gastos de funcionamiento, y debe
Promesa sostenida y eventualmente el aumento de los alquileres. Como se mencionó anteriormente,
Los grandes compradores de propiedad suelen exigir una devolución de al menos el 20 por
Ciento en sus inversiones personales, además de pagar todos los gastos
Shopplng para una propiedad de ingresos de 10.000 dólares 47
Incluyendo los pagos de la hipoteca. Incluso una pequeña propiedad usted comprador
Debe esperar los ingresos para pagar los gastos y la hipoteca y
Un retorno neto de no menos del 6% de su inversión personal.
Cada hipoteca pago principal, aunque sufragados por la propiedad,
Aumenta tu red estáte en la medida en que reduce la sobresaliente
Saldo de préstamo. Además, si se trabaja hacia el máximum expansión,
Usted debe reinvertir todos los posibles ingresos de propiedad para mejora de velocidad.
Por lo tanto usted puede revender con el menor retraso y reinvertir los
Beneficios en propiedad más grande. Dicha pirámide puede turaovers sus existencias
Rápidamente. En un número de años mínimum las propiedades deben ser grandes
Lo suficiente para pagar todos los gastos, incluyendo los pagos de la hipoteca, y también
Producir un neto de bolsillo de ingresos suficientes para justificar su jubilación anticipada
Desde su actual ocupación.
Alquileres competitivo SON SUS
La inversión en vivienda segura
Reducir al mínimo las vacantes siempre es mejor apuntar para un alquiler algo
Debajo, en lugar de sobre el mercado. Viviendas de alquiler competitivos
El arrendatario sEóüld cuestan menos que el promedio de gastos para la vivienda
Área.
Los propietarios de unidades de alquiler de alta calidad diseñado para ingresos ejecutivo
Puede estar en una posición segura con una financiación sólida, buena ubicación,
Atractivos edificios y jardines interiores y deseables. Sin embargo,
Alta rentáis son generalmente más afectados con vacantes en tiempos de graves
Competencia, debido al pequeño porcentaje de posibles arrendatarios.
En un mercado de alquiler competitivo moderadamente, apartamentos de lujo normalmente
Ejecutar en segundo lugar solamente a la indeseable "conversiones" en sus puestos vacantes de alta
Ratio. A medida que aumenta la competencia la alquilable disminuye el nivel de lujo.
,>

Los alquileres NO DEBERÍA EXCEDER DE MEDIA

Paga LÍQUIDA semanal
En una zona industrial, unidades de alquiler sufrirán excesivas vacancias si
Los alquileres mensuales superan el promedio semanal del trabajador paga líquida, un
Principie violados por algunos inversores a su tristeza. En una área dónde
La escala salarial se aproxima a 200 dólares a la semana, un alquiler mensual de $225
Podría resultar en la frecuente rotación y vacantes. En la misma zona un
Alquiler de $190 alentaría una casa llena, mientras que las unidades de vivienda
48 Su propiedad Flret Buylng
Por conveniencia y apariencia de competir con otras unidades disponibles.
Con esto en mente, la propiedad más segura que usted puede comprar se reunirá la competencia
Ánd pagar un justo retorno sobre su inversión en rentáis bajo el
El promedio de salario semanal de inquilinos potenciales.
Para un progreso más rápido es importante, especialmente en los primeros pasos,
Invertir en la propiedad autoportante más grande que los fondos disponibles pueden
Comprar. Aunque la financiación ñuctuates, normalmente se puede pedir prestado sobre
Tres veces su inversión y mantener los pagos de la hipoteca baja stÚl
Suficiente para la propiedad para pagar por sí mismo. Suponiendo que haya guardado
$2,500, usted puede comprar una propiedad que cuesta alrededor de 10.000 dólares, como en el paso 1 en
Capítulo 2. Con 5.000 dólares para invertir se podría buscar propiedad en el
Rango de $20,000 y $10,000 para una propiedad de $40.000. Las mayores compras
Se examinarán más adelante, pero por el momento vamos a escudriñar el
Mercado para usted como un potencial comprador que tiene ahora 2.500 dólares para invertir.
¿Cómo vas a encontrar tu
Propiedad ingresos de 10.000 dólares?
Los dos principales candidatos en propiedad en venta son:
1. Publicidad
2. Los corredores de bienes raíces
La mayoría de los compradores de inmuebles consultar periódicos o mostrar anuncios clasificados.
Familiarizarse con diversos agentes, revisar la sección de clasificados
Para los anuncios pertinentes en su gama pnce, entonces póngase en contacto con el agente inmobiliario
que
Tiene el anuncio. Usted necesita el broker para servirle más sinceramente
Si concéntrate su atención por responder a su anuncio, en lugar
A acercarse a él inicialmente con nada específico para discutir. Responder
Un anuncio te da una perspectiva "caliente", mientras que "pavo frío"
Appro^ch podría dibujar una respuesta más indiferentes, clasificadores con usted
La curiosidad, el callejón sin salida de los compradores que están matando el tiempo.
Después de discutir la propiedad ádvertised decirle al corredor qué tipo de
Usted está interesado en comprar. No envidio la cuota de ventas, que será
Pagado por el vendedor. El broker se ganan su comisión por la manipulación
Muchos de los detalles de la transacción y, por medio de la negociación de un mejor trato y
Asegurar una mejor financiación de lo que puede. Es sorprendente cómo a menudo un
Buen broker puede lograr fondos adicionales para consumar un trato, cuando
Puede aparecer primero que la venta va a colapsar por falta de financiación.
Shopplng para una propiedad de ingresos de 10.000 dólares 49
A veces la voluntad de Best Buy
Encontrarse a través de un anuncio
Una encuesta muestra que un tercio de las inmobiliarias completados
Las transacciones fueron iniciadas por los anuncios del periódico. A menudo conducirá a un anuncio
Un agente inmobiliario que mantiene su mejor compra su camisa para otros corredores no
Aprender acerca de ellos. Las costumbres locales varían. En algunas zonas los anuncios están vinculados
Arriba predominantemente por corredores individuales sobre una base "exclusivas", por lo que
La propiedad no puede ser vendida sin pagar una comisión para el broker
Quién tiene el anuncio. En otros, la mayoría de las listas puede ser "abierto", por lo que
Cualquier corredor ganaría la comisión. En la mayoría de áreas tanto
Tipos de anuncios se harán, y el corredor que tiene una lista y la
Quien vende la propiedad cooperará al compartir la comisión.
Pero la publicidad expone un listado de "caliente" a un intermediario sin escrúpulos que
Puede robar a la venta. Además, si la propiedad parece ser especialmente
Buena compra, el corredor que ha obtenido el listado considera que no es una buena
Oportunidad de hacer toda la comisión en lugar de compartirlo con otro
Broker. Los anuncios son utilizadas no sólo para vender una propiedad de la lista, pero también
Para obtener perspectivas de otros bienes, sirviendo así para ¿que beneficio mutuo
De otros vendedores y perspectivas. Un realtor cuyos intereses ad te
Suelen tener varias listas similares, a veces mejor que la compra
Los bienes anunciados.
En cada etapa de progreso, a fin de seleccionar la propiedad particular
Para cumplir con nuestras especificaciones, podremos elegir entre listas actualizadas y
Tienda actual de los mercados inmobiliarios. Todos pero nueva propiedad generalmente pueden ser
Comprado por entre el 10% y el 25% menos que el precio de venta. También
Las compras de sonido se hacen a menudo con más del 75% de la financiación.
Así que debemos revisar los anuncios en los que la propiedad se enumeran entre
$10.000 y $15.000, donde aparece el anticipo no podrá
Exceder $2,500. Mirando sobre cuatro columnas de anuncios en "Alquiler
Viviendas en venta" en un periódico de la ciudad principal, la Metropolitan, nos
Encontrar dentro de nuestros requerimientos diez anuncios que ameritan mayor control.
Earnest Shopplng latidos se ejecuta en seco
No hay demasiada ventaja en carreras en seco, con sólo mirar la propiedad
Desde el exterior, excepto para considerar las posibilidades de mejora. Este
Le daría una idea de la comunidad y los distritos los rangos de precios, que
Será una parte importante de su educación. Es bueno para evaluar
Varios distritos para ver que te conviene. Usted puede también utilizar los
Al mismo tiempo mejor ventaja de compras en serio.
50 Su propiedad Flret Buylng
Cuando me sirvió como presidente de la Comisión de la primera Manse
Congregational Church de Oakland, California, nos cargaron con
Encontrar un hogar para nuestro ministro, Dr. Clarence Reidenbach, en el
Barrio general de la iglesia. Podríamos haber pasado muchos infructuosa
Reuniones a debatir las gamas de precios y podría haber dibujado no válido
Conclusiones. Dejamos nuestro quiere ser conocido por diversos agentes inmobiliarios. El
La esposa del ministro seleccionado desde sus anuncios siete viviendas adecuadas,
Lo suficiente como para tomar un Sábado completo de compras. Antes de empezar,
Ninguno de nosotros tenía cualquier concepción de los niveles de precios para el tipo de hogar
Quería. Al final de este un día de compras cada miembro de nuestro
Comité de cinco había formulado una sólida idea de mercado y pnces
Valúes para la calidad de la casa buscada.
Aunque tal vez duden a la hora de sumergirse, puede encontrar que es tan fácil
Como nuestro Comité Manse sacar conclusiones sólidas cuando llegues
Iniciado. Tras una docena de contactos que comenzará a conocer valúes en
El rango de precio que usted ha establecido. Antes de realizar tu primera compra
Normalmente se desea mirar por encima de muchas listas en varios distritos.
Por lo que se puede observar si un distrito en particular está a la baja o
Actualización. Aunque usted puede mirar durante varias semanas o meses antes
Eligiendo un adecuado comprar, estar alerta desde el inicio. Una elección ganga
Puede aparecer al contestar su primer anuncio, como la mayor trucha en
La agrupación puede golpear al primer elenco un señuelo para comprobar la distancia.
¿Por qué no comprar con menos?
Los anuncios muestran que algunas propiedades se pueden comprar por tan poco como 10 por
Ciento abajo, una propiedad de 10.000 dólares a 1.000 dólares. ¿Por qué no comprar después
Guardar solamente 1.000 dólares como yo lo hice, y conseguir una mayor rapidez en el inicio? Usted
debe comenzar como
Pronto como sea posible, con una financiación tan pesados como sea posible, siempre con el
Condición de que la seguridad de los pagos de la hipoteca puede manejarse desde el
Rentas de la propiedad después de gastos son pagados. A veces la voluntad de best buy
Menor demanda, a veces más, a la mínima. En citando
Ejemplos prefiero elegir el conservador, lo que puede más
Fácilmente igual o Excel.
Usted wül desea marcar todos los anuncios dentro de sus requisitos, calificación
Ellos por el grado de interés y, a continuación, póngase en contacto con el anunciante para cada
Ad. Vamos a enumerar los más interesantes de los diez anuncios y deseable buscar
Características indeseables y como podemos comprobar a través de las respectivas propiedades.
Los siguientes anuncios son citados textualmente a excepción de pequeños cambios,
Como ñames, direcciones y números de teléfono.
Shopplng para una propiedad de ingresos de 10.000 dólares 51
Viejo, golpearon y áspero, y ningún fundamento
A-2 unidades, $9950; oíd, golpearon y
Pero en un buen barrio áspero, sobre Broadway.
A Alta Avénue. Enormes posibilidades.
Teléfono 224-3910.
Esto podría ser justo lo que estamos buscando. La publicidad es brutal
Utilizado para áttract atención. La propiedad puede no ser tan malo como
Se describen, por lo que el número de teléfono enumerado y obtener la dirección.
Cuando conducimos hasta la propiedad, sin embargo, nos encontramos con un choque. En
Forepart del lote es un edificio de madera de 2 pisos, con 4 habitaciones en
La planta baja y 2 dormitorios en la planta superior. El frontis frontal
Es alto alcanzó su punto máximo y adornada con órnate astillado, tallar difícil
Reparar o camuflaje sin gastos elevados. Varias ventanas están
Roto, llamando la atención de grandes grietas en las esquinas superiores de la
Carcasas, indicios que ponen en duda la solidez estructural. Pantallas
Se cuelgan flojas, salvo uno que se ha caído al suelo.
Una maleza, grava conduce a una pequeña unidad de Jerry-construido en la parte trasera de la cabaña
El lote. Los papeles están repartidos en el patio, que está desnuda de árboles.
Los arbustos o hierba. Obviamente, nadie ha vivido en la propiedad durante varios
Meses, una mala señal. ¿ Las unidades de alquiler no están ocupadas y el dibujo
Cuando los ingresos por saje, usualmente hay algo radicalmente mal
Lo que convierte a la propiedad unrentable. Las citadas rentas pueden ser demasiado
Alto, o la propiedad puede haber deslizado por debajo de la línea de tugurios y volverse
No aptas para vivir, excepto con overcostly reconstrucción.
Conocimientos de construcción es innecesaria
No es necesario que el comprador de propiedad de ingresos para tener un detallado
El conocimiento de la construcción. Junto con la mayoría de los inversionistas inmobiliarios, usted
Puede ser contenido con exámenes de superficie y pueden basar la remodelación final
Conclusiones sobre el asesoramiento de arquitectos y contratistas. Experimentado
Los propietarios suelen tener bases inspeccionadas por un experto antes de
Consumar una compra. Siempre tengo un contratista calificado dar
Mea costo thére estímate si tiene cualquier pregunta sobre el aproximado
Costo para subsanar deficiencias aparentes. Hasta que usted gane experiencia usted
Puede obtener asesoramiento de expertos sobre mejoras incluso rutinario en
Que posteriormente serán capaces de hacer bastante exacta "caballo" esti52
Su propiedad Flret Buylng
Los compañeros. La mayoría de los contratistas dará una estimación aproximada sin
Carga en el que tienen una buena oportunidad de conseguir trabajo.
No hay ningún objeto en llamar a un experto hasta que haya seleccionado un
Propiedad que está dispuesto a comprar y estén dispuestos a dar un contrato si
Compra y los costes de mejora puede ser funcionado satisfactoriamente.
Puntos adicionales para salvaguardar su compra estará cubierta como nosotros
Continuar con las compras, ahora y en los capítulos posteriores. Mientras tanto puede
Rechazar obviamente pobres adquiere, como esta propiedad de tugurios y la siguiente, con
Sus principales fallos y deslumbrante.
Los costos de rehabilitación aquí sería prohibitivo
Al examinar cualquier estructura, todos los defectos visibles deben considerarse
Las posibles indicaciones de la deficiente construcción o deterioro avanzado
Que pueden ser costosos de remediar. Incluso un hermoso edificio de apariencia
Puede ser milagrosamente mantenidos juntos por una capa delgada de yeso, con más
De la fundación y que sustentan corroído por la podredumbre y termitas.
Por otro lado, un edificio vacío invita al vandalismo. Básicamente
La propiedad deseable puede aparecer desesperadamente triste sólo porque de menor
Problemas como la rotura de cristales. Antes de rechazar una propiedad que
En la superficie parece examinátion desagregados, es bueno hacer un
Inspección minuciosa, siempre que los bienes pueden ser de
El interés. Vamos a comprobar esta primera propiedad anunciada más antes
Haciendo nuestras mentes.
La pequeña cabaña en la parte posterior del lote se compone de tres habitaciones.
Que se han convertido en dos garajes de conexión. Un garaje
Se ha dividido en una sala de estar y cocina, el otro en una
Dormitorio y baño. Los suelos son el gris hormigón del garaje oíd
Piso, cubierto parcialmente con el más barato, el linóleo maltratadas imprimir.
Impulso a través de un panel de la ventana delantera sólo es un negro, ventilación de 6 pulgadas
Tubo, conectado a un calentador de gas circulante voluminosos ubicado dentro
La ventana.
Esto obviamente inepto es típico de conversión de unidades muy unappetizing
Para dibujar los inquilinos incluso con alquileres baratos. En la parte de atrás de la casa de 4 pulg.
Ventilación de una estufa de gas de cocina sobresale de una pequeña ventana. Nosotros
Vista posterior del cottage bajo el porche, y luego bajo la flacidez
Porche de atrás del edificio principal de la base principal. No hay
De ladrillo o de hormigón en los alféizares, la única base que consta de
Podrido mudsills de madera. Esto explica por qué las portadas y
Shopplng para una propiedad de ingresos de 10.000 dólares 53
Windows mirar fuera de plaza, y por qué las puertas de sag, aunque la flacidez
Puertas a veces puede significar sólo fácilmente reparado, bisagras sueltas.
Sin inspeccionar el interior principal es obvio que el costo de
Rehabilitación sería prohibitivo. Antes de la remodelación sería
Es necesario a nivel y el edificio cuadrado por ti gato e instalación
Un fundamento adecuado. Esto por sí solo, si se contrae, costaría
Alrededor de 10.000 dólares, en función de los problemas que se desarrollan mal y cómo
La estructura está dañada.
La reconstrucción de un "JUNKER" puede costar
Más que un nuevo edificio
El cottage convertido, sin duda, sería condenado a la inspección de la ciudad.
A menudo sería más barato construir nuevamente a reconstruir
Y modernizar dicha estructura. Algunos miopes workhorses comprar
Tales edificios baratos, llamados "JUNKERS", tan ruinoso que pueden
Hacer un beneficio en la rehabilitación sólo con prodigiosa mano de obra personal.
En contra de mi consejo de un carpintero jubilado de 70 años compraron por $6.000
Un naufragio de á 5 habitaciones de la casa a punto de derrumbarse de pudrición seca y termitas.
Él sabía whathe fue metiendo, y que el propietario anterior
Había planeado demoler el edificio, pero él considera que es un reto
Para mostrar su ingenio y vitalidad juvenil. Él puso en una nueva fundación.
Y completamente reconstruido de la superestructura, tomando un año difícil
Trabajo para completar su proyecto de renovación. Sus gastos materiales carne
A 3.500 dólares, y él no incurrió en costos de mano de obra. Él triunfalmente vendido para
12.500 dólares, para tener una ganancia monetaria de $3,000. Dijo que todo el tiempo que
Estaba trabajando en la casa fue el dibujo, mientras que si la Seguridad Social
Había estado trabajando por salarios estos pagos habría detenido.
Si él había contratado la obra, probablemente habría tomado un thousandor-
Así pérdida. Él parecía disfrutar de su gasto de tiempo y energía.
Pero podría haber hecho mucho más dinero trabajando en
Una propiedad menos deteriorado, como vamos a elegir. Hay demasiado
Muchas buenas compras en edificios básicamente sólida para perder tanto tiempo en
Junkers debido por destrozar.
Tomar notas y dibujos
A medida que evalúe las distintas propiedades, será útil para hacer notas
Y bosquejos de la situación actual y las posibles mejoras.
54 Buyfng su primera propiedad
Algunos compradores tomar instantáneas de interesantes propiedades como adicional
Repaso de la memoria. Esto es bastante barato si se utilizan pequeños negatíves,
Como en la película de 35 mm.. Las notas deben abarcar también rentáis existente,
Según una encuesta continua del mercado de alquiler le mantiene actualizado en
La verdadera rentáis para diferentes tipos de unidades.
Incluso mientras usted está consiguiendo comenzado sus notas pueden incluir áspero
Las estimaciones de los costes de mejora. A medida que gane experiencia el original
Las estimaciones se suelen resultar cióse a costos reales citado por una fiable
Contratista.
Ahora pasemos al siguiente anuncio.
Otra conversión torpe y mal drenaje
FLATS, $10.950 precio completo, sólo 1.000 dólares
Abajo; ubicación de nivel. Parkway Terraza
Distrito. Teléfono 728-2913.
Una pequeña casita de 5 habitaciones, con una cuidada, exterior en blanco y un embellecedor frontal
Yard, ha sido convertida en dos apartamentos de 3 habitaciones. El propietario
Vive en uno, en el que se tira una cama plegable en el salón.
El dormitorio está repleta con una doiible cama, un sofá, dos vestidores
Y dos cofres de cajones, resaltando la ausencia de armarios. La cocina
Ha sido construido en un 6-por-8-pie de aterrizaje porche de atrás. Los platos
Ronquido en los armarios como podemos andar con pies de plomo sobre el suelo elástico,
Llamar la atención inadecuada de las viguetas del piso.
El hermano del propietario vive en el apartamento de 3 habitación contigua. Un
Wc y lavabo se han instalado en lo que era originalmente un
De sus armarios, y una chapa metálica de Sears Roebuck en la ducha
Resto de armario empotrado, un extraño arreglo para dar a cada apartamento
Instalaciones de baño separado. El hermano de la única ropa-espacio de almacenamiento
Es un armario de madera prensado portátil, desde el córner drunkenly inclinada
De su dormitorio, demasiado débil para permanecer de pie en el mejor ropa pesada.
Drenaje deficiente
Descenderemos por una serie de pasos en el patio de atrás. Aunque el anuncio
Lee "plano", la parte de atrás del lote es de unos diez metros mas abajo de la parte delantera.
Esta es una pendiente moderada que normalmente no se puso en tela de juicio
Excepto por la inexactitud de la ad. Una mirada rápida en el sótano
Compras $10,000 para una propiedad tncome 55
Muestra un alto margen suficiente en la espalda, pero el espacio es fácilmente utilizable
Insuficiente para la conversión a un apartamento adicional. La mayor
Masa en la parte delantera de la planta sótano se ha fortalecido por dos 2-por-12-
Los tablones apoyados por 2 pulgadas por 2 pulgadas puestos. Esto es una prueba de que el
La tierra se ha desplazado, probablemente debido al exceso de drenaje.
El suelo detrás de los tablones es mucky aunque no ha llovido
Durante varios días. Los alrededores de la cimentación de hormigón está manchada
Blanco con un húmedo fuzz. Ambos signos de humedad son prueba de mala
Drenaje o una rotura de tuberías de desagüe. Las tuberías de desagüe se ejecuta en el suelo
En la parte trasera del edificio y aparentemente está intacto. Esperamos fuera en
La parte delantera del edificio y tenga en cuenta que las bajantes de los canalones
Se vacía en un óvalo de losa de hormigón aproximadamente 18 pulgadas en
Diámetro. Esto detiene la erosión del suelo, pero no para evitar que el agua
Vaciado en el sótano. Los dos principales elementos de reparación son necesarios para
Corregir el problema de drenaje:
1. La instalación de una línea de drenaje adecuado para llevar el agua lejos
Desde la casa.
2. Sustitución de cimientos podridos sills, viguetas y salpican.
Este es nuestro segundo ejemplo de pobres, que son el resultado de fundaciones
Mala construcción original o por negligencia. Antes de avanzar,
Puede echar un vistazo a los croquis en la página 57, mostrando la terminología
Para una típica sección de encuadre, incluida la Fundación. Aunque es
No se requiere información, podría ser de interés para identificar tales elementos
Como alféizares, vigas, viguetas y cuando son mencionadas.
Como una cuestión de información, uno de los baremos de vuestra fundación
La inspección será que las paredes de la fundación debe ser un mínimum de
Ocho centímetros de grosor en la parte superior. Vierte las cimentaciones de hormigón son los mejores.
Aunque bloques de hormigón puede ser aceptable si están correctamente establecidos. Como
El ancla contra el cambio, las paredes de la fundación debe recaer sobre los fundamentos dos veces
La anchura de la fundación.
Los dos fundamentos insuficientes que han sido citadas ayudan a
Enfatizar la importancia de todas esas construcciones compras de haber
La fundación inspeccionado por un experto, sólo en caso de que no haya grandes
Los daños. Se realizará una inspección de todos los miembros de encuadre para las termitas y a la
podredumbre seca
Daños, y para la flacidez y mal grietas. Los dos últimos elementos indícate
Apuntalamiento inadecuado, lo cual podría requerir gran reemplazo.
Las roturas pueden ser causadas por la insuficiencia de los recortes para tuberías o por
El fracaso para reforzar los cortes.
56 Buylng su primera propiedad
Daños visibles pueden repararse
A un costo nominal
Contrariamente a la creencia popular, la mayoría de las termitas y a la podredumbre seca daño puede ser
Reparado a un costo nominal, sólo una parte fraccionaria del resultado
Mejora en valué. La mayoría de edificios puede estar deteriorado visiblemente
Daña sólo en escasa medida; por ejemplo, sólo un peldaño único puede ser
Podrido. Pequeñas deficiencias podrían ser manejadas por $50 a $100. Pero un
Los principales cimientos de sustitución, como se requiere en la primera-inspeccionado, Alto
Avenue, la propiedad puede ser prohibitivo, correr hasta $10,000 y más. O
Una línea de drenaje de alto costo puede ser necesaria, además, como se indica en la
La segunda propiedad.
La mayoría de los compradores rechazar una propiedad en consternación en thé mínimo signo de rotted
Vigas, visualización de enmarcar completamente corroído por las termitas. Este
Fobia ayuda a crear ofertas para conocer el comprador que esté dispuesto
Para corregir daños menores. Hay cuarenta y cinco tipos de termitas en el
Estados Unidos, y pueden ser una seria amenaza. Como los bosques y huertos
Están agotadas, termitas mover de este alimento natural para edificios.
Su daño total tiene un costo estimado de la nación acerca de
$250,000 al año. Pero las termitas no son casi tan destructiva para el individuo
Propiedades como la mayoría de las personas se imaginan. Mucho más daño estructural
Es causada por hongos de podredumbre seca decadente, cultivadas por la humedad desde
La mala ventilación o drenaje como en este Parkway Terraza propiedad.
Inspección de la fundación
Es seguro barato
Si bien la putrefacción o termitas son indicados, thé sospechoso vigas pueden ser
Se identificaban con una navaja para descubrir la magnitud de los daños. Si es
Principales, el lugar podría ser rechazado; si es menor, la propiedad puede ser considerado
Aún más. En cualquier caso, un experto con licencia de termitas y fundaciones
Comprobará la fundación real daños o inconvenientes y dar
Una estímate de costos de reparación. La tasa de inspección en una propiedad pequeña
Generalmente es de unos $50, que es barato, seguro contra un posible error
En la selección.
Un edificio con cimientos en seco y sin contacto con la madera
El suelo debe estar libre de podredumbre o daño de la termita, que normalmente puede
Ser controlado por:
1. Un mínimum de seis pulgadas de albañilería, entre la madera y la tierra.
Muy a menudo descuidado la clasificación o colocación de tierra al sembrar
Shopplng para una propiedad de ingresos de 10.000 dólares 57
Término1nología para enmarcar la sección típica
Nota: Aunque varíes encuadre con diferentes tipos de construcción, este
Diagrama ayuda identificar los miembros de encuadre. Los detalles de las placas, puenteo
Etc., son omitidos.
58 La compra de su propiedad Flret
Shrubbeiy o deslizamiento de tierra cuesta abajo, trae la tierra y madera
En contacto, creando un fácil acceso para las termitas o putrefacción.
2. No hay humedad. La mayoría de las termitas y a la podredumbre-produciendo fungí morirá
Sin humedad. Debe haber una ventilación adecuada para evitar
La condensación. El agua de las canaletas y vaciar las boquillas deben
Se desvían. El exceso de lluvia o la filtración, como con el Parkway Terraza
Propiedad en la ladera de una colina baja, deberá ser llevado por
Las líneas de drenaje.
3. Madera tratada químicamente, especialmente en los alféizares y otros subyacentes.
Este es el mejor seguro contra las termitas. El coste,
Por ejemplo, sería tan bajos como $200 en la vivienda media.
Las termitas no pueden soportar el frío, la luz o la sequedad. Prosperan donde
Es cálido, oscuro y húmedo. Si las demás condiciones favor thepi y
La madera es tratada, si no pueden ir directamente desde el suelo
En la madera pueden construir túneles de barro sobre el espesor de
Un lápiz hasta las paredes de la fundación. En caso de bloquear la construcción o
Grietas en concreto a veces se construyen sus túneles dentro del
Fundación. Pero si se puede ver completamente alrededor del interior y
Fuera de una cimentación de hormigón, y no hay ni terrizo
Túneles ñor grietas en el hormigón, entonces no debe haber
Las termitas.
Como en nuestra apreciación de la primera propiedad, hemos visto demasiadas
Los fallos en este Parkway terraza ofreciendo que merecen un examen ulterior.
Es el momento de pasar al siguiente anuncio.
Una tercera conversión torpe,
Un trabajo de pintura barata, y un tejado con goteras
UnOpeñ - Domingo 1 a las 5:30, 5314
MacKenzie Avenue; uno de 3 y otro de 5 habitación
Apartamento; nivel mucho, aproximadamente
60X180 zonificada para negocios. $14,950;
Los términos. Manny Kelvink. Teléfono 536-7209.
Hay tres vacantes almacena dentro de una media cuadra de esa propiedad de la lista.
Las pequeñas tiendas de barrio distrito ha perdido a un twoblockdistant
Supermercado con ampie espacio de aparcamiento. La zonificación de negocios
Por lo tanto, no es un incentivo. Pero estamos principalmente interesados en la
Apartamento fór valué rentáis, así que podemos continuar con nuestra apreciación.
Aquí nos encontramos con un edificio de madera de dos pisos mal rociado con un
Comprar una propiedad de ingresos de 10.000 dólares 59
Untar baratos de blanco sobre una pintura gris oíd que muestra a través de
Rayas y manchas. Esta ineficacia de una capa de pintura, carente de
La preparación adecuada y el uso pobre de la pintura, es un típico intento de cubrir
Manchas barato y calis más atención a la necesidad de una pintura de si
El edificio había sido dejado en su estado original. Un comprador es generalmente mejor
Con la pintura desgastada que puede estar sólidamente pintados que con barato
Nueva pintura, que pueden presentar más problemas para cubrir, como algunas pinturas
Son incompatibles. El costo de pintar siempre debe ser incluido, de
Evidentemente, en la mejora es marítima tes. Una propiedad no deberían ser rechazadas
Únicamente a causa de un mal trabajo de pintura, ya que esto normalmente puede corregirse en
Costo nominal en comparación con la posibilidad de producir una espectacular
Aumento valué.
Pintura en un edificio de madera suele permanecer en buenas condiciones para
Alrededor de cinco años. En concreto o edificios de estuco de la esperanza de vida es
Cerca de diez años. En la tramitación de pintura antigua, observe si ha envejecido
Naturalmente por pulverización o pulverizado o si hay blisteriñg reveladores
Y exfoliación o descamación. Este último, junto con rayas verticales, es
Pruebas de condensación entre las paredes, lo que provoca una rápida pintura
Deterioro. Vamos a asumir el costo de completar el repintado en mente como
Continuar con nuestro una evaluación ulterior.
Algunas conversiones son una locura
Desde el diseño del edificio podemos ver que en un principio se había familiaúnica
6 habitaciones de la casa que ha sido convertida en dos fíats. El
Bajar 5-room fíat ahora está vacío, pero según el vendedor, el Sr.
Kelvink, "ha sido el alquiler de 90 dólares al mes." En la planta superior un
Vacante apartamento de 3 habitaciones se ha convertido en un antiguo dormitorio.
Tiene una pequeña cocina con una nevera pequeña y una placa calefactora en lugar de
Una estufa en el porche de atrás. "El propietario está solicitando $75 un mes de alquiler.
Ambos apartamentos están siendo dejado vacante en caso de que el nuevo dueño quiere
Mover a uno de ellos." Esto suena como una coartada para encubrir el
Indicación de que el crudo no se alquilan puestos vacantes incluso en estos bajos
Los precios, sin la costosa remodelación. Ambos son torpes conversiones,
Compartir en la primera entrada y un baño.
Conversiones de física de bienes caer, como las conversiones espirituales, en
Dos categorías:
1. Natural, transformándose en una nueva entidad completa
2. Antinatural, caer en una extraña distorsión del original
60 La compra de su primera propiedad
Las conversiones naturales de propiedad son hechas cuando el espacio convertido
Puede ser utilizado como una unidad de vivienda estándar y parece como si
Podría haber sido incluido en el diseño original del edificio. Ejemplos
Que puede atraer inquilinos están enterradas áticos y sótanos, fullsized
Por metros cuadrados y la altura. Se realizan conversiones antinatural
Utilizando demasiado limitadas o inadecuadas o por espacio diminuto, torpes subdivísions
De las unidades estándar. Son típicos el garaje-cabaña en el primer
Ad y los dos apartamentos en este y el segundo anuncio. Estos uglyduckling
Tipos de harum scarum conversiones de repeler los inquilinos y sufrir
Altas tasas de vacantes. Deben ser rechazados por el inversor prudente
Incluso más que los apartamentos de lujo.
Conversiones Sóme parecen tan incongruente que la cordura del propietario
Podría ser cuestionada. Muchos fueron hechos para eludir los controles de alquileres.
Mientras que la 6-habitación casa fue probablemente "congelado" en una inusualmente baja
Alquiler, convirtiendo a dos apartamentos permitieron que dos nuevos y mayores
Los alquileres. Aunque miope, esto puede parecer un buen desarrollo económico
Mover durante unos controles rígidos cuando el espacio estaba en un inusual premium
Y los apartamentos pueden ser alquilados. Ahora los dos apartamentos
Será más difícil para el alquiler que el estándar 6 habitaciones de la casa que
Sustituir.
Muchas conversiones son racionales. El comprador debe desconfiar de aquellos
Cuyo costo ha aumentado en un intento de aumentar los ingresos y
Los ingresos reales no sólo fracasa a la hora de reembolsar los gastos de capital adicionales
Pero ahora es menos seguro que antes. Esta conversión es demasiado antieconómico
Que merecen un examen ulterior de la propiedad.
Cuando vea un inconveniente como este, lo que merece rechazo sumario,
No hay necesidad de desperdiciar más tiempo evaluar otros elementos,
Como cimientos y tejados. En este caso vamos a echar un vistazo a
El techo mientras estamos aquí, para elementos adicionales en su educación.
Un vistazo al tejado con goteras
Manchas oscuras y pintura desconchada en el porche techo indican una fuga
Techo que debe investigarse si la propiedad aún estaban bajo
El examen. Hay un tubo de bajante se oxiden en la pared exterior de la
Porche trasero. Por la escalada en el exterior y rampa de aterrizaje de pie
Tip-toe podemos lóok en la alcantarilla y hacia el techo encima. El codo
Unirse a la alcantarilla con el tubo de bajante está atascado con bits de desmenuzar
Shingle, mostrando que el techo está desvaneciéndose. La culebrilla
Restantes en el techo están rizadas y roto, demostrando que su útil
Shopplng para una propiedad de ingresos de 10.000 dólares 61
Acerca de la vida ha terminado. El techo está demasiado avanzado para los parches, y un
Sustitución será probablemente necesario ante el avance del invierno.
Con sustitución de cedro o similar redwood culebrilla, enlazando con
El gable-style arcíütecture existente (consulte la página siguiente para cinco comunes
Los estilos de techo), tendría un costo de aproximadamente 2.000 dólares, dando un nuevo techo que
podría ser
Espera al último de veinte a treinta años. Resistente al fuego, asphaltcomposition
La culebrilla costaría alrededor de $1,500 y podría dar buena
Servicio de diez a veinte años. Ahora instalado en el 80% de todos
Nuevos techos, esta sería nuestra elección si vamos a sustituir este techo.
La más barata sería la sustitución del asfalto-composición rodfing rollo,
Que puede ser instalado por alrededor de $1.000. Además de ser antiestético,
Techado rpll es altamente susceptible a agrietarse y generalmente fornis burbujas
Y las cordilleras después de una temporada. Daría un promedio de esperanza de vida
De sólo cinco años.
Techos metálicos antiestéticos como hierro galvanizado, utilizado en los graneros y
Las residencias más antiguas, sobre todo en el sur, está sujeto a la oxidación y
No podía ser considerado. Vida de aluminio hoja de tejas y techos
Están entrando en el uso más extensivo, en sustitución de cobre para ultraexpensive
Prívate viviendas propiedad de alquiler; pero el costo de esta, como
De pizarra o teja, suele ser prohibitivo.
El alquitrán y grava techado, formado por varias capas de ting terna al.
Fieltro y alquitrán caliente y cubierto con grava o revestimiento mineral incrustadas
En alquitrán caliente, no pudo instalarse en un empinado agudo como techo
Esto. Sin embargo, esto sería una instalación convencional en un poco
Lanzó o^arrojar-tipo techo plano, donde el paso se ejecuta normalmente menos de
Cuatro pulgadas por pie. ¿Ln_éxisting techo de este tipo, favorecido en la moderna
La arquitectura puede ser debidamente inspeccionados sólo desde arriba. Desde
El nivel del suelo es normalmente imposible detectar imperfecciones que
Resultaría evidente en un empinado tejado inclinado. Puntos que hay que tener para incluir
Grietas en el fieltro y lugares áridos minerales de la superficie. Ni mineral
Gravilla ñor tiene mucho efecto sobre la conveniencia o no de un techo gotea. Su
El propósito principal es preservar la vida del sentir impidiendo la evaporación
De tar de la forcé lleno de sol y viento.
Al evaluar un techo, busque gastada corroído intermitente en
Los valles, y en ventilación, chimeneas y paredes de azotea. Inspeccione también el
Canalones y bajantes para ver si, al igual que los oxidados queridos aquí, necesitan
La sustitución.
Muchos compradores poco imaginativo rechazar todos los edificios, independientemente de su tamaño,
Que necesitan nuevos techos. Ya estamos buscando básicamente propiedad de sonido
En necesidad de mejora, queremos dejar esto, al igual que la mayoría de los
62 Buylng su propiedad Hret
Cinco estilos de techo más comunes
1. GABLE
Más numerosas en
El uso de la vivienda
2. HIP
Segundo en mayores
El uso de la vivienda
3. Derramó
Favorecida por
Vivienda moderna
4. GOTHIC 5. GAMBREL
Anteriormente favorecían sólo para graneros (gran capacidad de heno), Gótico- y
Con techo de gambrel graneros han sido convertidos a la vivienda, especialmente en Nueva
Inglaterra. Ahora se utilizan en las nuevas construcciones.
Factores de evaluación, abrir a la pregunta. Si aparecieron otros factores favorables,
No podríamos cruzar una propiedad fuera de nuestra lista, incluso si, como aquí, un
Techo completo reemplazo fue requerida. El sustituto aproximado
Costo de $1,500 no sería prohibitivo si poco más que una pintura,
Por ejemplo, eran necesarias. El punto en el cual total
Mejora los costes superan a los beneficios potenciales serán discutidos más
Plenamente en el próximo capítulo.
Cabe mencionar que la importancia de un único elemento como
Un nuevo techo disminuye con el número de unidades afectadas. En un individuo
Home el costo por unidad de vivienda sería el coste total, o
$1.500. En esta casa de 2 unidad sería de 750 dólares por unidad. En una unidad de 21
Edificio, como vamos a comprar más adelante en el libro, el costo idénticas
Sería de unos 71 dólares por unidad, lo que sería relativamente
Intrascendente.
Una nueva propiedad ofrece pocas posibilidades
Para aumentar el valor
Ya hemos visto tres antiguos decepcionante 2 unidades rentáis para nuestra
Cuarto ad seleccionamos una nueva vivienda unifamiliar:
En 247 agradable terraza
Abierto de domingo, moderna casa de estuco, dos
Cuadras de Broadway, 12.400 dólares FHA
Comprar una propiedad de ingresos de 10.000 dólares 63
Compromiso, ver, hacer oferta. Ames. Teléfono
283-6535
LEE BROS. Inmo
9517 Main St.
Organizado en cuatro pares idénticos, ocho cabañas ocupan todo pero uno
Córner mucho de un bloque completo, orientada en la misma calle. Cada par de casas
Se compone de dos forma de L, edificios de una planta, con las bases en
La parte posterior del lote y un camino común entre ellas.
Los planos de planta de los edificios son idénticos, excepto por el simétrico
Inversión de diseño en cada pareja. Una chapa de ladrillo rojo cubre el
Las cimentaciones de hormigón hasta dos .pies por encima de la tierra. Superior
Estuco blanco de tres pies. El resto de las paredes exteriores hasta
Los Aleros está cubierto con tablillas, también pintado de blanco. En cada edificio
La entrada principal está en la parte superior de la L, frente a la calle, y
La entrada trasera está en el extremo de la base del L, frente al
Camino de entrada.
No hay Garajes ni adecuada
Servicio de lavandería Faclitties
No hay garajes. La entrada común a cada par de casas
Conduce a una zona de aparcamiento de hormigón a través de la parte posterior del lote, suficiente
Para cuatro coches. Alambre galvanizado se encadenan en cuatro Unes suficientemente alto para
Coches con claridad, de modo que la zona de aparcamiento puede ser utilizado para el secado de ropa
Durante el día. No hay instalaciones de lavandería en interiores, ni siquiera un
Servicio de lavandería porche con bandejas, que es común a este tipo de
La vivienda.
Un cuidado césped filis el espacio entre la acera y la principal
Los edificios, abajo toda la manzana de casas. Un árbol es plantado hawthorn
En frente de cada casa en la franja de aparcamiento, un ciprés italiano
El córner acentos fuera de cada edificio, y arbustos compactos underline
Los cristales delanteros. Los arbustos se entrelazan y debe ser
Adelgazó, su crecimiento, lo que indica que probablemente fueron plantados cióse , a
Diez años antes.
Pedimos al vendedor por qué sólo uno de los ocho Cottages está a la venta,
En lugar de todo el grupo. El vendedor explica que fueron construidos
Por un desarrollador que venden cada uno a un propietario distinto. Hay un FHA
Compromiso de préstamo de $7,500.
Nos preguntamos, "¿Cómo sobre el '$12.400 FHA Compromiso" en su anuncio?".
"El papel equivocado y dejado fuera una coma entre $12.400
El precio y la FHA".
El propietario tendrá una segunda hipoteca de un partido responsable
64 Buylng su primera propiedad
Quien carece de fondos para un pago completo. La casa para la venta
Vacante. El vendedor dice: "Usted puede conseguir fácilmente un centenar y
Treinta dólares, que es lo que esas casas alquiladas para cuando ellos
Fueron construidas hace tres años. El propietario se ha movido a una sola familia
Casa con más espacio y abandonaron el lugar vacante, por lo que será capaz de
Moverse en si la compra".
¿Qué hace la casa de al lado alquilar?".
"Eso ocurre uno para alquilar por 90 dólares porque el inquilino es
Probablemente, un pariente o algo como eso".
Espacio diminuto y construcción baratos
Inspección de la unidad vacante muestra una casa con 3 habitaciones smallerthanaverage
Las habitaciones, el tipo que se encuentra más a menudo en premium-spaced
Los apartamentos Downtown que en un distrito residencial de casa. El calor es proporcionado
Sólo en la sala de estar por una combinación de horno de pared-suelo
Un tipo rara vez instalados en los últimos años. No hay termostato para calentar
Control, un elemento marcado de construcción barata. Hay un pequeño dormitorio,
Con un armario pequeñito. La estrechez del cuarto de baño tiene una cabina de ducha,
Pero no bañera. Muchas agencias de crédito no préstamo sobre la vivienda sin
Tina.
No hay comedor. Un rincón para desayunar compacta contigua a la
La cocina, que es la única habitación no por debajo del promedio en tamaño. Hay un
Deep sink adecuado para el lavado de ropa, instalados para compensar la
Anteriormente la falta de bandejas de lavandería. El linóleo en la parte delantera de la
Fregadero muestra cuatro agujeros que parecen haber sido abierto por un lavado
La máquina. Todo el interior necesita pintura. Las manchas de grasa marrón
Por encima de la estufa de gas enfatizar la ventilación inadecuada y una apariencia
La acumulación de al menos cinco años. Hay fisuras un cuarto-
Uno de media pulgada de ancho entre los extremos de los tablones de roble en el salón
Piso de la sala. Las placas verdes indícate acortado, unseasoned
La madera fue utilizada. El cuarto de baño, desayuno-rincón cocina y pisos
Están cubiertos con incrustaciones de linóleo en buenas condiciones, excepto por el desgastado
En la zona delante del fregadero de la cocina.
Nos preguntamos, ¿le digo fue construido hace tres años?".
"Sí, es correcto".
Verificamos la edad indicada por
Los arbustos, la construcción y el estado
Rechazamos el vendedor diciéndole que consideraremos su anuncio
Mientras mirando por encima de otras propiedades. Después partió, volvemos
A la casa con el cartel de "Se vende". Mientras en los locales nos
Shopplng para un ingreso de 10.000 dólares Propiedad 65
También podría obtener una imagen lo más fiel posible, aunque esto no
Parece ser el tipo de compra que ofrece muchas posibilidades para rentables
Mejora. Verificar la edad, seguimos una inmobiliaria oíd la práctica.
Vamos a la parte de atrás del edificio y busque en la caja del medidor. Junto a
El medidor eléctrico séveral tarjetas blancas se viró, marcada
"Inspección Eléctrica", uno para la fontanería, y varios de otras inspecciones
Hecha en el momento de la instalación. Las fechas de la inspección
Las cartas indican que el edificio es de diez años, oíd.
Siempre vale la pena verificar Rentáis
Para comprobar la rentáis nos tiy para entrevistar a un arrendatario en cada cabaña,
Diciendo que estamos considerando comprar el lugar que está vacante y
Desea averiguar el alquiler de unidades realmente similares. No hay
Respuesta de uno. Los seis inquilinos consultan en el resto de cabañas
Gustosamente a contestar preguntas. En dos casas el alquiler es de $95. En uno es
$105. En los otros tres, el alquiler es de $100. Uno de los inquilinos pagando
$100 voluntarios que ella ha vivido aquí desde las cabañas fueron construidas.
Todos rentado a $95 cuando es nueva, sino que se eleva a 125 dólares tres años
Cuando se hace una autopista construcción pista asumió la mayoría de los rentáis en
La zona. Cuando se mueve sobre los alquileres tuvo que ser bajado. La mayoría de
Los nuevos inquilinos se trasladó a grandes barrios o compraron sus propios hogares.
"Para los ciento diez dólares estaba pagando yo iba, aquí
Para alquilar dos dormitorios fíat donde un antiguo maestro de limpieza se había mudado
Cuando su alquiler era elevado. Pero cuando le dije a mi dueño acerca del traslado
Se cortó mi alquiler a cien dólares, así que decidí guardar los diez
Dólares y estancia. Pero estos lugares son terriblemente hacinados para una familia
Con los niños. Con mi antiguo durmiendo en un sofá, y mi segunda
Superando su cuna, no aguanto mucho más, haciendo sin dos
Dormitorios".
Si estas fueron las viviendas de 2 dormitorios como en la mayoría de viviendas de alquiler,
Se podría alquilar fácilmente en esta área por $150. Pero, unfumished y
Excluyendo utilidades, su espacio es insuficiente para justificar a lo largo de la parte superior
Alquiler actual de $105. La exigüidad de diseño hace que el inquilino número uno
Queja y no ofrece posibilidades para convertir alquiler adicional
Espacio. Hay pocas oportunidades para mejoras de capital.
Este listado sirve como una advertencia de que no puede ser juzgada valué alquiler
En original o rentáis anterior pero debe apreciarse existentes y
Rentáis potenciales. Con el control de los alquileres, por ejemplo, nueva construcción
A menudo alquilan por encima del mercado, mientras que la mayor parte de propiedad antigua
Fue congelada por debajo del mercado. Concentración en la propiedad anterior
Presentar las mejores oportunidades para encontrar en el mercado-compra debido a
Alquileres más bajos.
66 Buylng su primera propiedad
Un buen ingreso, pero ya desarrollados
Aquí hay una interesante 2 unidades ad, mostrando a nuestra quinta inspección un
Bueno los ingresos actuales para el probable precio de compra:
Abierto todas las tardes; tres dormitorios
Apartamento casa, más orientado hacia la parte trasera de calle;
Dos garajes; ingresos de 185 dólares mensuales; loan
12.500 dólares paga $115 por mes; Hacer oferta
Préstamo anteriormente mencionado. 4210 calle majestuosa.
En una casa de apariencia ordenada con cinco pequeñas habitaciones, alquiler por $105
Mensualmente, el comedor original ahora está siendo usado como un dormitorio. En
La parte trasera del lote, más dos garajes de tamaño adecuado, una pequeña de 3 habitación
Apartamento ha sido construido. Ha modera encuentros en la cocina y baño,
Está amueblado en económicas, pero con un estilo atractivo y rentas por $80. El
Alquiler aparentemente espera porque la ubicación es cióse industrial regulares
El empleo. Desde el Sr. Bokay, los Realtors, tenemos entendido que los.
Propiedad puede probablemente ser comprado por 2.000 dólares por el préstamo. El propietario
Ha fallecido, y los herederos quieren vender y dividir las ganancias.
La principal desventaja es la chapa metálica de lavandería comercial unilateral
Cruzando la calle, ocupando la mitad de un bloque. En este barrio pobre en general
Alquileres tendrían que permanecer bajo para evitar las vacantes.
Aún así, esto sería una renta justa productor para un comprador busca
Únicamente para los ingresos. Ofrece, incluso con un mantenimiento razonable
Feria de subsidios, 10% neto. No es raro, sin embargo, encontrar
Propiedades de este tipo, en un distrito de deterioro como este, pagando
15 a 20% neto después de tener en cuenta los gastos fijos y
El mantenimiento.
La propiedad tiene posibilidades pero no cumple nuestros requisitos
Porque la posible mejoras en esta área han garantizado
Ya se ha desarrollado. Hay pocas oportunidades para nuestra reunión
Objetivo de incremento de capital valué.
Su promedio de compras experiencia encontrarán menos rechaza tan obvias como
Lo anterior. Se han seleccionado para destacar las deficiencias que se
Recelosos de.
Siha cualquier duda, siempre tienen un experto cualificado inspeccione posibles
Las deficiencias y estímate el costo de las mejoras propuestas te befare
Consumar una compra.

5. Elegir el primer
Propiedad
Le decimos al realtor, Sr. Bokay, que estamos especialmente interesados en
Propiedad que podría comparar con esta ya desarrollado Majestic
Oferta de calle, antes de la remodelación se hizo para construir el alquiler
Los ingresos. Preferimos algo en un barrio mejor, no tan descuidada. Nosotros
Quieren un edificio que no ha sido remodelado pero podía mantenerse
Adición de una unidad o de la renovación de las dependencias actuales, algo básicamente
Diseño de sonido que puede ser necesitado de pintura y puede necesitar
Otro trabajo.
"Tiene docenas de anuncios hasta el callejón. Veamos ahora, más nos vale
Volver a mi oficina y til resaltar algunos humdingers para usted".
¿QUÉ ES LO QUE QUIEREN LOS INQUILINOS?
Ya hemos examinado y rechazado cinco ejemplos de propiedad.
Antes de continuar, vamos a resumir lo que estamos buscando por
Controlar ciertos requisitos específicos que satisfagan a los inquilinos. Un estudio
Los deseos del comprador por la agencia de viviendas y finanzas reveáis
Que un.buena ubicación tops los deseos de casi cada comprador. Gran
Las habitaciones eran de segunda y tercera armarios ampie. Una encuesta realizada por confirmar
La misma agencia de las denuncias específicas de 1.000 compradores de casa también
Consideraciones reveáis que causaría a los inquilinos a quejarse:
1. Las habitaciones demasiado pequeñas, 50%
2. Almacenamiento inadecuado y espacio en el armario, 45%
3. Servicio de lavandería arreglos insatisfactorios, la 33 %
4. Incómodo diseño de habitaciones, 25%
5. No hay suficiente espacio para los muebles en las habitaciones, 23%
6. Espacio de trabajo inadecuada o comer en la cocina, el 19%
Podemos concluir, por lo tanto:
1. La propiedad deseable debe estar situado en un lugar considerado
Buena por el arrendatario potencial medio.
2. Debe tener un diseño de sonido, básicamente, en la que la mayoría de los arrendatarios*
Requisitos ya están contenidas o puede ser fácilmente realizada
Por mejoras.
67
68 La compra de su propiedad FIrat
Una propiedad que cumpla con nuestros requisitos
El agente pulgares a través de sus archivos y selecciona cinco cartas con detalles
En la parte delantera y una instantánea pegado en la parte trasera. Nos muestra imágenes de
Duplex de dos y tres casas unifamiliares. Por diversas razones nos
Rechazar provisionalmente todos excepto uno de los edificios. Nos adentramos en el Sr. Bokay's
Coche para mirar por encima de la propiedad seleccionada, enumerados por $12.500, 5 habitación
Cámara durante un sótano completo.
El realtor dice, "Tengo otras buenas ofertas si éste no satisface
Usted, pero I.pensar esto es justo lo que usted debe comprar. Es una casa de sonido
Una avenida que necesita una reparación. Y usted puede hacer fácilmente en un
Legitímate dúplex".
Un examen de puntos favorables
Nuestra evaluación somera muestra hemos encontrado una casa que probablemente
Cumplir con nuestros requisitos. Como con mi propio, una compra inicial
Vivienda unifamiliar es la primera propiedad comprada por la mayoría de los inversores inmobiliarios.
Casas constituyen alrededor del 40% de todas las viviendas de alquiler. Nosotros
Por lo tanto decidimos hacer una revisión bastante amplia de puntos favorables.
Precio y financiación favorable. El Sr. Bokay voluntarios que la casa
Oíd es de unos treinta años. "Creo que puedo pulí el precio hasta $11,000,
Y el dueño se vende con tan poco como $2.000 hacia abajo".
La zonificación O.K. El distrito está zonificada para múltiple viviendas, como él
Señala en un mapa de zonificación. "No habría ningún problema si la zonificación
Alguien quería hacer dinero mediante la construcción de un fíat en lugar del
Sótano".
Distrito general buena. El área general se considera bueno. Allí
Son varios los dúplex, también viviendas y mayores, una sola familia
Las residencias. No hay industrias han invadido la zona y zonificación actual
Impide su usurpación.
Buena Vecindad inmediata. La casa está situada en la avenida,
Anteriormente un tranvía de arteria, que se ha convertido en una zona residencial
Boulevard. El trolley pistas han sido adoptadas en los últimos
Años. Un frenó la siembra de Gaza ha sido instalado en el oriente y
Llena de arbustos bajos jaspeada.
Esto evidentemente ha alentado los propietarios colindantes para embellecer su
Patios delanteros, como muchos nuevos arbustos y césped están en pruebas. La mayoría de
Los patios y edificios de la zona parecen estar bien mantenido, un buen
Su propiedad Rret Chooslng 69
Señal de que no hay deterioro general en la zona. Otro buen signo es un
Apartamento nuevo de 4 unidad casa en construcción cuatro lotes hasta la calle.
¿Qué hace que un buen vecindario?
Desde un buen vecindario es el deseo número uno de los inquilinos nos
Bien podría examinar más distinciones que marcan un barrio
Bueno. Este es generalmente un buen vecindario porque está en el
Actualización y no hay construcciones precarias en la zona. La falta
De pintura en el edificio nos están inspeccionando lo hace el más uncaredfor
En el bloque. Un mayor descuido, o muchos más similares monstruosidades,
"Que pulí todo el vecindario.
Los EE.UU. Agencia de viviendas y finanzas considera un área para
Su designación como un proyecto de renovación urbana especial, elegible para consideración
En las fases de rehabilitación y conservación de la Federal
Ley de vivienda, si el 20% de las viviendas se ha deteriorado hasta por debajo de la media.
Esto significa que si uno de cada cinco unidades habitacionales en la
Vecindario parece ruinoso, toda la zona podría considerarse un
Tugurio en lugar de un buen barrio.
Si el área es generalmente tan buenos como este, hay un incentivo añadido para
Renovar un edificio en particular. Una vez rehabilitado su valué será
Mejorada por la Asamblea valúes del barrio. Por otra
Mano, .sería antieconómico para embellecer una vivienda individual en un
Todo el barrio de tugurios, porque la morada de la renovada valué seguiría
Se celebrará por el barrio. La excepción sería donde
Toda la zona está siendo rejuvenecida, como bajo un programa de renovación general,
Como los animó en muchas ciudades por la vivienda y
Agencia de Financiamiento a la vivienda y por la acción, el Consejo Americano para
Mejorar nuestros vecindarios. Diversos grupos inmobiliarios, HUD y
La Cámara de Comercio de Estados Unidos, también, están vitalmente interesados en la renovación.
Deterioro crea oportunidades
Para mejoradores
En los últimos años los estadounidenses han dedicado mucha energía para ampliar
La nueva producción que el deterioro se ha producido mucho derroche de
Descuidar a conservar las ya construidas. En 1954 el tomó goverament
Nota especial de la necesidad de mejorar la vivienda cuando el Presidente Eisen70
Su propiedad Rrst Buylng
Sin embargo declaró en su mensaje que la vivienda viviendas principales de la nación.
El problema es asegurar la conservación y rehabilitación de los actuales
Riqueza inmobiliaria. Eisenhower solicitó al Congreso financiero comparable
Asistencia para los antiguos como de nueva construcción, y la FHA improvementloan
Máximum fue aumentado a $10,000. La FHA más
Fomenta la mejora de viviendas por la persistencia de las políticas de préstamo liberal
Sustitución, reconstrucción, reparación, alteración o mejora.
En 1980, el Gobierno estimula la baja renta de alquiler de la rehabilitación de la vivienda
Al permitir la amortización de los gastos amortizables en cinco años.
Según un estudio de HUD cerca del 75% de todas las viviendas sean más
Treinta años oíd, con un 40% más de cincuenta, y cerca de un quinto de todos
La vivienda debe ser dimensionado insuficiente. En antiguas rentáis el porcentaje de
Deterioro es aún mayor. La vivienda de alquiler se ha deteriorado a un
Ritmo acelerado donde los incentivos normales fueron disuadidos de mejora
Por el control de los alquileres.
Las casas más antiguas pueden ser rejuvenecidos
Por mejoras
Los barrios no decay, únicamente a causa de la edad. En la Unión
Países y algunas antiguas secciones de América hay muchos deseable
Las comunidades con bien mantenido y mejorado la vivienda cientos
Oíd de años. Siendo adecuada, vivienda ha de mantenerse al día con
Los tiempos añadiendo mejoras como la fontanería y otros encuentros.
Que sean reconocidos como necesarios para su comodidad y conveniencia.
Tan simple una mejora como la instalación de un cabezal de ducha sobre la bañera
Puede hacer un inquilino insatisfecho feliz. Además, la apariencia debe
Mantenerse tanto por dentro y por fuera, de modo que haya una mirada general de
La belleza funcional, que crea la satisfacción, en lugar de la fealdad,
Que despierta indignación.
Los signos de un vecindario indeseable
Hay muchos signos que marcan un barrio como indeseable, un tugurio
O deterioro en un tugurio.
1. El mencionado deterioro de los edificios.
2. El hacinamiento de los edificios, se atasca con mucho más inquilinos
Que estaban planificadas y creando así el ruido y la confusión,
La delincuencia, la salud y los riesgos de incendio.
Su propiedad Flrot Chooslng 71
3. La superpoblación de la tierra con edificios, bloqueando el sol y
Aire y no dejando espacio para jardines y árboles.
4. Uso mal planificado o no planificado, con viviendas construidas junto a
Las curtiembres, iglesias situadas junto a las barras y las escuelas rodeado
Por camiones ruidosos o locomotoras.
5. Pasajero o el tráfico de camiones pesados de canalizar a través de un distrito.
Auto autopistas hacia abajo las calles residenciales en coche deseable
Los inquilinos que ayudaría a mantener las buenas condiciones de vivienda.
6. Falta de instalaciones y servicios públicos. Ausencia o insuficiencia de
Escuelas, zonas de recreo, parques, organizaciones vecinales.
7. Falta de instalaciones transportaron convenientes.
8. La falta de suficientes instalaciones para ir de compras.
Puntos adicionales para la evaluación
Afortunadamente ninguno de estos detractores que marcan un barrio indeseables
Son evidentes aquí. Ahora que hemos examinado los puntos sobresalientes
Por lo que para verificar un barrio, volvamos a nuestra ulterior evaluación
Una avenida de la casa en la mano.
Transporte conveniente. Una línea de autobús urbano recorre la calle y
La parada de autobús más cercana se encuentra a sólo media cuadra de distancia. Un gran autobús
cruzado
Parada está dos cuadras distantes, donde el camino se cruza con otro
Boulevard.
Las escuelas satisfactoria. El más cercano está a cuatro cuadras de la escuela de gramática,
Y el júnior y sénior colegios alrededor de seis cuadras, distante.
Compras O.K. Para mayor comodidad en las inmediaciones hay una pequeña farmacia
Y un supermercado a dos cuadras. Se trata de diez cuadras hasta un supermercado
Centro comercial.
Mucho terreno y tamaño son justas. El 40 por-100-pie mucho pendiente moderada,
Con el aumento de unos diez pies más alta que la delantera. Nosotros
Verificar el lote de líneas con el vendedor localizando diminuto cruza escotado
En el bordillo de cemento para marcar los límites. El césped está lleno de
Las malezas y los arbustos en las líneas de límite y en la parte delantera de la
El edificio necesita recortar, pero estos elementos pueden ser corregidos sin
Mucho gasto.
Garaje es justo. Hay un garaje para dos autos en buen estado enfrenta un
Callejón en la parte trasera. Tiene una losa de hormigón y el piso superior recién instalado
Las puertas.
Front Porch es conveniente. Un paseo de cemento inclinada minimiza los pasos
Subiendo por la mitad el lote al lado del edificio, donde hay
Es una escalera y un porche que conduce a la puerta principal. El porche es
72 Su propiedad Flrot Buylng
Encerrada con 2-por-4-pulgadas de baranda, masticado en los extremos del frecuente
Renailing. La lengüeta y ranura Piso Porche dobla hacia la parte superior
Lado, pidiendo un cióse comprobar cuando nos fijamos en la fundación. El
Porche está protegido por un tejado a cuatro aguas-una protección conveniente, como otro
Queja de PET de inquilinos es tener que molestarse buscando una clave en la lluvia.
Accesorios obsoletos son baratas de reemplazar. El aparejo eléctrico colgando
En el comedor, suspendido justo por encima de la altura de la cabeza, además de la
Mal astillados, blancas pequeñas fichas hexagonales en la cocina drainboard,
La fecha de la construcción original en 1920. Un gran calentador de circulación
Está instalado en el salón. La bañera es de aspecto moderno,
A ras con el suelo, pero el grifo de porcelana asas están agrietados.
Grandes habitaciones y armarios cumplan con los inquilinos9 Number-Two y -tres
Deseos. Todas las habitaciones son bastante grandes, y hay amplios armarios en
Los dormitorios. Los armarios de la cocina son bastante adecuados.
Los suelos son justas, excepto para la cocina. El suelo está cubierto con cocina
Linóleo desgastado en necesidad de reemplazo. El suelo del baño es de cerámica
Mosaico en buen estado. Hay suelos de parquet de roble en el salón,
Comedor y dormitorios, todas de construcción sólida, pero con necesidad de
Refinishing.
Necesita pintura, que ayudarán a impulsar una buena ganga. La casa es
Mal necesita una mano de pintura por dentro y por fuera. Tanto en el interior de las paredes de yeso
Y el estuco Exterior están en buenas condiciones, de lo contrario.
La edad, demasiado, ayudarán a impulsar una ganga. La luz indicadora se desliza en inspección
La caja del medidor muestran la estructura fue construida en 1926.
Techo, canalones y bajantes justo. El techo está cubierto gable agudo
Con asfalto-verde composición tejas en buen estado. El
Canalones y bajantes galvanizado son racionales. Los bajantes son
Situados en las cuatro esquinas y vierta sobre el cóncavo de losas de hormigón
Pendiente que lejos de los lados del edificio.
Porche y servicio de lavandería satisfactoria. En la parte trasera interior
Es un servicio porche con dos bandejas de lavandería de hormigón. El porche conduce a
Un fuera de aterrizaje. El piso es de 1 por 4 pulgadas de lengüeta y ranura, el
Igual que el porche delantero. Una escalera exterior va desde el aterrizaje
Una amplia medida concreta sobre el terreno. El desembarco y la escalera están
Protegido por 2-por-4-pulgadas de barandillas, todo en buen estado. Desde el
Desembarque una polea-tipo-alambre galvanizado tendedero corre a un poste en el
Córner posterior del lote.
Principal fundación buena. Fuera de la Fundación sobre el vulnerable
Parte superior, donde la tierra se amontonan, muestra un pie por encima del suelo
Nivel, duplicar el nivel mínimo seguro. La parte superior de la cimentación de hormigón
Su primera propiedad Chooslng 73
Ejecuta seis pulgadas o más por encima del suelo todo alrededor. El hormigón es seco
En el interior de las paredes, y no muestra signos de humedad.
Sótano bueno. El sótano tiene un buen piso de cemento sobre
Dos pies por encima del nivel del suelo en la parte delantera, y uno de los pies por debajo del nivel del
suelo
En la parte de atrás. En el caso del sótano se debe convertir en un fíat allí
Altura ampie es de ocho pies de espacio requerido normalmente, como
La parte inferior de las vigas del piso es de diez pies de alto.
Principales que sustentan las vigas de sonido apoyando las viguetas de piso
Son de 2 por 8 pulgadas. Para chequear doblemente por termitas o putrefacción, nos áttempt a
Nuestro empuje navaja en las vigas y la fundación filis, y
Encontrar un sonido nuevo. La base es de sólida construcción,
Con 2-por-6-pulgadas espacian las viguetas del piso 16 pulgadas aparte, con cruz
Salvar cada 8 metros y con el subsuelo instalada sobre las viguetas en
La diagonal.
Una flacidez porche Foundation ayuda a conducir una ganga mejor. En el
Parte superior del porche delantero, que se adjunta con el bastidor y estuco
Desde el suelo hasta el suelo, la suciedad se ha amontonado en un pie encima del porche
Fundación. Una navaja sondeadas en el porche y peldaño de la fundación
Los espárragos de la pared encuentra suave y esponjoso con rot. No es de extrañar que el porche
Pandea.
Porches son generalmente construidas sobre bases totalmente separados. Aunque
Este porche está unido al edificio principal, su inadecuada
Apuntalamiento normalmente no tendría ninguna influencia sobre la base principal.
Pero una flacidez porche va abajo pulí los valué lejos de
La proporción de los costes de reparación, lanzando la sospecha sobre la solidez
De la estructura principal. Un porche que puede ser reparado por $200 podría
Reducir el precio de venta por tanto como $2,000. Algunas mejoras-mente
Los compradores se especializan en la búsqueda de hogares con carteles de "Se Vende" donde el.
Porche delantero está a punto de desmoronarse. Si la casa es otra cosa excepto de sonido
La necesidad de la pintura, se puede comprar a un gran descuento, reparación y
Pintura barato, y poseen un seguro-fuego creador de ganancias.
Baja la renta puede ser elevado. La casa, incluidos algunos vetustos
Muebles, ahora se alquilan por $100 al mes. El arrendatario paga por
Todas las utilidades. El arrendatario dice que ella ha vivido aquí durante ocho años.
Y siempre ha pagado el mismo alquiler.
Incluso en su estado actual la casa podía ser alquilado durante unos
$130, ya que tiene los dos dormitorios adicionales requeridos por las familias
Adultos o uno o dos hijos.
Resumen de factores favorables. La casa se encuentra en un buen barrio, alquiler
Reunión número uno de los inquilinos, con la demanda inmediata y deseable
74 Su propiedad Rret Buyfng
General de vecindad. Otro inquilino deseos son ampie satisfactoriamente.
La cocina y la lavandería son satisfactorios. El edificio es cuadrado,
Sin fresado jengibre ñor impráctico offsets. La necesaria
Pintura y rehabilitación incidentales son los tipos de mejora
Acogemos con beneplácito, que producen aumento máximum valué al mínimo
El costo. Aquí es un lugar que cumpla nuestros requiréments si podemos comprar en el
Precio justo.
Criterios de valores
Una institución de crédito normalmente promedia varios tipos de evaluación, valoración
Como los ingresos brutos, los ingresos netos y la sustitución valúes,
Llegar a una evaluación compuesta. Comprar en una ventajosa y
Base sólida, debe utilizar diversos tipos de valoración como guía, pero
Usted debe siempre figura que su valoración total no excederá de la
Los ingresos valué. Si el coste de la sustitución es más que los ingresos, valué
Que siempre debería ser el caso de los bienes, no debe
Elevar o promedio pero mantenga su valoración al ingreso valué. Si la sustitución
Los costos son menos que los ingresos, que ocurre frecuentemente valué
Con la nueva construcción, tendría que bajar su valoración a la sustitución
Los costos, en lugar de golpear un promedio.
Capital Valué. En viviendas unifamiliares y dúplex en buen estado
Un patrón común para establecer un precio justo de mercado es
Multiplique el ingreso bruto mensual por 100. Esto significa que la cuota mensual
Gross es el 1% y el 12% anual bruta de la actual
Los ingresos o capital valué. Con un alquiler bruto de $100, multiplicamos por
100 y llegar a una base de valoración de ingresos de 10.000 dólares.
En este tipo de alquiler, los inquilinos suelen pagar por utilidades y menor
Reparaciones. Así los gastos fijos del propietario consisten de impuestos y seguros
Lo que normalmente puede ser pagada por dos meses de alquiler, dejando el
Propietario con un 10% neto antes de pagos de préstamo. En este caso dos
Meses de renta equivale a $200, superando ligeramente el total de $167.80 para
Impuestos y $30.50 por $10.000 seguro de incendio.
Además de la deducción del 5% al 10%, para las reparaciones, desde la base
Los ingresos valué, los prestamistas suelen descontar un 5% a un 10% para un
Promedio de vacantes. Esto generalmente es evaluado sobre una base arbitraria
Independientemente del programa de alquiler. Sin embargo, el alquiler es considerablemente bajo
El mercado en este caso, de modo que podemos dar pleno crédito a la presente
Y estímate rentáis un sonido Valuación de ingresos como la base completa de
$10,000.
Choo8ing su propiedad Rret 75
Cabe mencionar que con las grandes propiedades hay innumerables
Variaciones de gastos que deben tenerse en cuenta antes de llegar
En el fijo de los ingresos netos, y la fórmula de 100 veces el
Brutos mensuales no sería aplicable. Con más unidades de un dúplex el
Criterio habitual es diez veces la renta neta anual. Varios detallados
Ejemplos serán citados en capítulos posteriores.
Sustitución Valué. Para una evaluación de costos de sustitución, medimos
El edificio con una cinta y encontrar 30 pies de ancho por 40 pies de profundidad.
Esto hace 1.200 pies cuadrados. Nueva construcción sería comparable
Cuestan alrededor de 27 dólares por pie cuadrado, o $32,400. Normalmente de 10 a 50%
Se descuenta de la depreciación en todos los edificios nuevos, pero cubriendo
La edad, el estado de conservación de sus características, como la falta de pintura y
A la vieja usanza los accesorios eléctricos y de plomería que necesitan reemplazo.
Aquí los accesorios son sólo parcialmente inadecuada. Barrio pobre
Y mal diseño también sería considerado, pero en este caso, hemos
Han de buena vecindad y de buen diseño.
Permanezca en el lado conservador, podremos calcular un 40%
En este caso la depreciación, o totalmente depreciado valué de $19,440. El
20-por-22-pies garaje y sótano completo total de 1.640 metros cuadrados, en
Que nos figura la mitad de los costos de construcción ordinarios, o $13.50 por metro cuadrado
Pie de nueva construcción. Depreciación de 40% a $8.10 por
Pie cuadrado haría su depreciado valué $13,284, dando un total
Edificios depreciados' valué de $32,724. Añadimos ningún crédito para el
Los muebles, la mayoría de las cuales han sobrevivido a su utilidad, pero agregar un nominal
Valué de 4.500 dólares para el lote, que no se deprecian. Nuestro Reemplazo total
Así valué llegaría a $37,224, incluyendo el lote y un
El 40% de depreciación de los inmuebles.
Además de los metros cuadrados, los prestamistas hacer un "caballo" habitación
Evaluación para una rápida comprobación de usabilidad. Que figura un cierto máximum
Descuento por habitación, basado en la calidad de la construcción, edad,
Y el estado de mantenimiento, el mismo que en el metraje cuadrado de evaluación.
Además de las 5 habitaciones de la casa, el sótano y doble
Garaje podría ser contado como una habitación, 7 habitaciones. En este caso
$2.500 Habitación valoración podría aplicarse, por un total de $17,500. El lote
Valué de 4.500 dólares sería de nuevo agregado, para hacer una habitación y
Evaluación de lote de 22.000 dólares.
Comprar en menor, no a la evaluación Media recapitúlate, debe
Nunca pague más de la renta o la sustitución valué valué,
Cualquiera que sea menor. Si mantiene pulsado el principie de comprar propiedad antigua
Sobre la base de ingresos existentes, siempre podrás comprar por menos de la
Costo de reemplazo. Su precio capitalizados serán a menudo considerablemente
76 Buylng su primera propiedad
Menor costo de sustitución, como en este ejemplo no es inusual. Esto permite
Mantener una envidiable posición competitiva con bajo nivel inicial
Costo-
1. Usted puede alquilar por debajo del mercado para nuevas viviendas comparables.
2. Usted puede competir con éxito con las nuevas viviendas para apariencia
Y conveniencia de renovar selectiva.
3. Usted puede competir con éxito con las antiguas viviendas que no
Coinciden con su renovación.
PROBABLE AUMENTO DE VALORES PARA
Una reventa rentable
Naturalmente que no revelaría al agente cualquier ideas para mejorar
La explotación de la propiedad, ya que esto podría aumentar nuestra compra
Precio. Pero, además de nuestras valoraciones se examinaría en nuestras mentes
Factores que aumentarían los ingresos netos y, por consiguiente, la reventa
Valué.
Aumento de los ingresos brutos. Comparando rentáis en la vecindad, nos
Decide que la cámara debería alquilar fácilmente por $180 después de la decoración
Y la renovación. Esto resultaría en una reventa valué de 18.000 dólares.
Reducción de costes mediante la eliminación de mobiliario. La casa tendría un aspecto más
Sin amueblar presentable que con la tan utilizada de muebles. Tras un
Alquiler elevar el actual inquilino probablemente va a mover y, a continuación, la salable
Los muebles deben ser vendidos a un concesionario de segunda mano y el equilibrio
Reduce a chatarra. Dos dormitorios en casas de alquiler en esta zona casi tan bien sin muebles.
Como amuebladas y en el largo plazo puede dibujar una más estable
Inquilino que no les gusta pasar sus muebles. La tendencia nacional
Con el alquiler de unidades con dormitorios es hacia el recorte de gastos proporcionando
Un mínimum de mobiliario. Proporcionar mobiliario nuevo raramente paga
Para los gastos, salvo cuando usted puede comprar al por mayor
Los precios. Con los precios de descuento están disponibles en la mayoría de apartamentos
Las asociaciones de propietarios, nuevos muebles puede darle una ventaja competitiva.
En muchas áreas.
El costo de renovación. Nuestro estímate áspera, que un inexperto
Inversor debería verificar con un contratista antes de comprar, indica que
La casa podría ser puesto en atractivo conditión para unos 2.500 dólares si todos
La obra es contratada. Esto podría reducirse a aproximadamente. $1,800 si el
Más de la mitad de la mano de obra no calificada es realizada por el propietario. Detalles de
Los trabajos de renovación y gastos serán cubiertos en los capítulos 7 y 8.
¿qué beneficios podemos esperar? Con todos estos factores en mente,
Su propiedad Chooslng Hret 77
Podemos estímate un buen precio de compra como $10,000. Si podemos comprar para
$10,000 y renovar por no más de $2,500, nuestro exceso de todos los costes sería
$12,500.
Dado que probablemente podríamos comprar o vender por $18.000, nuestras previsiones
El beneficio bruto antes de los costos de las ventas sería de $5.500. Este 44% capital
Ganar significa que nuestros gastos para las mejoras serían 20%
Más del doble en valué nominal, lo cual constituye una expectativa.
Este posible beneficio turaover sobrepasa el 25 por ciento de fórmula en el capítulo
2 e indica que estamos buscando una meta alcanzable fácilmente en el
Realty Carretera a un millón.
El pago de los gastos de ingresos
Los pagos de los Préstamos PLUS?
Ahora que nuestra evaluación nos ha preparado para hacer una oferta, deberíamos
Figura si los ingresos pagará los gastos y pagos de préstamo. Anticipando
Un precio de compra de 10.000 dólares y un préstamo de $8.000, el préstamo
Los pagos.no debe ser más de $80 mensuales o $960 por año. Anteriormente hemos
Llegó a un retorno neto de aproximadamente 1.000 dólares después de pagar
Los impuestos y el seguro, pero antes de que los pagos de un préstamo. Esta red se basa en
10 meses de ingresos del presente alquiler mensual de $100. Solamente $40
Al año quedaría después de hacer los pagos de un préstamo. Si los alquileres no podía
Se plantee en el futuro cercano, el margen sería demasiado cióse para sonido
Las operaciones, como no sería una reserva suficiente para reparaciones y
Otras posibles emergencias.
Antes de la asignación de fondos adicionales para la renovación, sin embargo, el
La renta puede ser planteada de manera conservadora, a 130 dólares por mes, o $30 por mes
Adicional, dándonos $360 anualmente para añadir a nuestra reserva de $40. El
Total de $400 después de los pagos de un préstamo proporcionaría un ampie en pocket
Neto operativo en nuestra esperada del 20% el pago inicial de $2,000.
Compare las ofertas de varios corredores antes de comprar. Mire sobre numerosos
Los anuncios antes de asentarse en el best buy. Cuando encuentre una propiedad adecuada,
Asegúrese de que las negociaciones sobre financiación y precio ventajoso.

6. Cómo comprar una propiedad

Los compradores y vendedores que no gustan de la negociación puede establecer una firme figura
Y el estado, "Ese es mi precio. Lo toman o lo dejan".
Cuando hacen esto de las operaciones inmobiliarias son generalmente a la izquierda
Sin tratar o un peor trato que el que podrían conseguir al tacto de la negociación.
Después de una cierta cantidad de dickering el promedio del vendedor, especialmente
Si su sitio ha estado en el mercado durante varios meses,
Aceptar una oferta el 25% de su precio original, aunque él
Se negarían tan bajo una oferta inicial. Una autoridad realtor convence a
El vendedor para fijar un precio de mercado cercano valué; por lo que el listado del broker
Ya puede ser considerablemente inferior a la inicial del vendedor pidiendo
Precio. Restando el 25% del precio solicitado no está naturalmente
Indicador de final de valué, pues el vendedor saber precios altos para empezar.
Pero podemos utilizar la cifra resultante como guía después de comprobar otros
Factores valué. Descuento del precio de lista de $12,500 en un 25 por ciento
Nos da un aproximado de $9,375 como destino.
Antes de hacer una oferta es bien para fijar en la mente del precio más bajo en la
El vendedor puede aceptar y, a continuación, establezca también la parte superior precio que tendrá que
pagar, por lo que
Que no son aptos para ser influenciadas por las sucesivas ventas de presión. En este
Así, descontando nuestra cifra en alrededor de 5 a 8.900 dólares sería pejrcent
Representan una ganga. Aumento de los $9,375 aproximadamente el 5% a $10,000,
La cifra que nos arnved cuando la realización de valoración, nos daría un
Buena compra. El precio objetivo cerca del 10% podría ser añadido,
Hacer $10.000 nuestros mejores precios. Si la oferta es demasiado baja, el vendedor podría
Tímido fuera completamente y se niegan a negociar sin una partida superior
Oferta. Si la oferta es demasiado alto, las negociaciones serán difíciles de completar
Dentro de los límites establecidos. La primera oferta que probablemente debería ser aproximadamente 10
Por ciento menos que los $9,375 buscamos, redondeado a 8.500 dólares.
Cómo negociar una ganga
Hacer mental y notas escritas de defectos, pero no apunten a todos ellos
El realtor a medida que avanza sobre una propiedad. El agente puede ser mejor
Conditionéd a negociar un precio bajo si se enumeran los peores defectos
Como preludio a dar una oferta. Usted puede estar seguro de que el vendedor le
Repetir tus golpes y añadir su propia de pulí el vendedor hacia abajo. Decimos a
El Sr. Bokay el edificio está más cerca de cincuenta años que oíd al 35 él
Cómo comprar una propiedad 79
Mencionó, desde la inspección las tarjetas muestran que fue construido en 1926. Nosotros
Estábamos buscando un lugar que necesitaba arreglar, pero este es más tosca que
Habíamos previsto. La fundación tiene mala pinta, la forma en la que el pórtico
La flacidez. El lugar está mal necesita una mano de pintura. Para hacer que luzca decente
Algunas de las instalaciones de fontanería y electricidad y todos los muebles
Debe ser sustituido. En lugar de ser vale los $11.000 el realtor
Mencionado, el alquiler bruto de $100 por mes muestra que desde un
Punto de vista de la renta el lugar vale solamente una base valoración de $10.000.
Y esa cifra debería ser considerablemente descontados para cuidar de la
Pintura y otros gastos muy necesarios.
El Sr. Bokay expostulates, "Aunque he mencionado $11.000, que es
Bastante cióse a rock bottom. El propietario está solicitando $12,500. La casa es
Ahora alquilar por $100, es cierto, pero deben alquilar por más, incluso en su
Estado actual. Se puede alquilar para tan alto como 200 dólares si arreglarlo.
Además, existe el sótano completo que podría ser convertido en un
Nueva fíat, y los dos rentáis podría convertir el edificio en un oro
Mía".
Nosotros decimos que si nos estaban vendiendo esperaríamos para vender sobre la base
De los ingresos reales, y que cuando consideramos que aplicamos la compra
Misma vara. Cualquier ingreso adicional que podría obtenerse sería
Ser devorados por el costo de la pintura y remodelación, así que todos podemos ir
Es lo que el edificio es, en realidad, teniendo en la actualidad. Si el lugar no puede ser
Compraron sobre esa base podemos olvidarlo y mirar algo
Otra cosa.
El Sr. Bokay intenta polo nosotros en cuánto nos iba a pagar. Nosotros
Dicen que el lugar es probablemente vale la pena un precio superior de 8.000 dólares, teniendo en
Cuenta todo el dinero que se gasta en ella. El agente repite
Que no piensa que él puede obtener el propietario por debajo de $11,000, pero él
Finalmente se compromete a redactar nuestra oferta de $8,500.
Lo que el contrato de compra debe cubrir
Ahora estamos listos para examinar los detalles que participan en la realización de los
Oferta original. Aquí es donde es posible para el inversionista para venir a
Dolor si él falla al comprobar los términos esenciales de cerca. Leyes Inmobiliarias
Difieren en diversos estados. En la mayoría, una oferta vincula el comprador provisional
Un contrato específico que podría ser costoso si no protegerse a sí mismo
En cada posibilidad. Generalmente, la oferta es vinculante en cuanto al vendedor
Acepta. En la mayoría de los casos no se puede retraer en cualquier momento antes de la accep80
La compra de su propiedad Rrst
Cia. Algunos intermediarios, sin embargo, insertar una cláusula vinculante, como "irrevocable
Durante diez días." Si la oferta es buena, el comprador en la mayoría de los casos
Involucrarse en la negociación posterior befpre el contrato se ha completado.
Pero si la oferta es desfavorable para el comprador que es apto para ser vinculado a
Una indeseable contrato por haberlo aceptado inmediatamente por el
El vendedor.
Agentes inmobiliarios en su mayor parte son básicamente honestos y ajustarse a la
Bien el código de ética de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Pero los agentes
Hace su vida mediante el cierre de las ventas y, como vendedores en general, ellos
Son propensos a exagerar. Corresponde al comprador para protegerse de
Un mal acuerdo. Antes de firmar cualquier documento relativos a real estáte es aconsejable
Revisar cuidadosamente todos los puntos que deben protegerse. Hasta
Ganar experiencia probablemente estaría bien tener el broker elaborar
Una oferta provisional, luego de celebrar los papeles para un día o para un nuevo examen
Antes de la firma. Muchos compradores sienten un buen seguro para consultar
Un abogado antes de firmar ningún papel. Una sociedad de garantía de título
Se puede depender de ella para aclarar las ambigüedades que rodean una clara
Título. Si se obtiene un préstamo de un banco, una compañía de seguros
U otro prestamista experimentado, se buscará en el título, en
Además de la valoración de la propiedad valué.
A veces el broker intentará rush tu firma diciendo
Que otra parte está justo en el borde de hacer una oferta para la
La propiedad, y que cualquier demora le hará perder una venta caliente. Todos esos
Ventas canosos esquivando debe ser ignorado. Una vez que usted hace para arriba su mente
Lo mejor es tomar acción, es mejor actuar y equivocarse que
No actuar en absoluto. Normalmente hay un montón de tiempo para el estudio de temas
Acerca de que no hay ninguna duda. Después de todo, si alguien debe comprar
La propiedad, algo comparable eventualmente pueden encontrarse si
Continué en la tienda del mercado.
La mayoría de los corredores rellenen, a menudo con un mínimum de consulta con
El comprador, un formulario impreso estándar llamado un recibo de depósito, una verdadera
Estate acuerdo o título similar. Estas formas son generalmente aceptables
Si eres cuidadoso para insertar las condiciones que te protegerá y
También son cuidadosos para verificar trucos cada palabra de la impresión, independientemente
Cómo bien.
Repasemos ahora los elementos que deberían ser incluidos en la oferta:
A la fecha, la descripción de la propiedad, el importe total de la oferta, total
Abajo, el depósito de pago, todos los acuerdos financieros, y todas las condiciones
De la venta debe estar claramente indicado.
Cómo comprar una propiedad 81
Depósito Y DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD
El depósito es habitualmente de 5 a 10% del precio de compra.
La propiedad debe ser descrito como completamente como sea posible, incluyendo
La descripción legal de los límites, la dirección, el aproximado
Tamaño del lote, y todos los elementos, además de la real estáte a
Incluido en la venta. A veces el vendedor dice que el lote incluye
Algunos bienes, por ejemplo, una porción de tierra en la parte trasera o lateral de
El edificio, y después á firmado el contrato, el comprador considera que el lote
Es mucho menor de lo que era de esperar. En las ventas de inmuebles reaí
El comprador y el vendedor son generalmente obligado sólo por qué ejecutar en théy
La escritura, de modo que el comprador sufrirían si no protegidas por su oferta por escrito.
Cualquier fallo del vendedor para realizar una condición escrita en la oferta
Le da al comprador el derecho a rescindir el contrato y tener su depósito
Será reembolsado. Si el mobiliario y otros elementos tales como cortinas y cortinas son
No incluido en el contrato escrito, el comprador se encuentra a menudo a su desilusión
Que el vendedor deberá eliminarlos antes de renunciar a la posesión
De la propiedad. Aquí está un ejemplo de redacción cubriendo el depósito
Y la descripción de la propiedad.
Noviembre 5, 1975
Recibido de José y María la Empresa Empresa
Suma de QUINIENTOS Y NO/lOO dólares
($500.00) como un depósito a cuenta de la compra de que ciertos
Bienes raíces en la ciudad de Metropole, Condado de Metropole,
Estado de Columbio, descrito como: comúnmente conocido como
4210 Una avenida, que consta de una casa y garaje en un lote
Aproximadamente el 40 por 100 pies, Asesor del bloque 51, Lote 34, como
Se describe en el volumen 17, folio 9; junto con todos los muebles
Y muebles, y los bienes personales de cualquier clase contenidos
En ella que es poseída por el actual propietario, donde el uso de
Tales bienes personales está incluido en el alquiler pagado por los arrendatarios
En dichos bienes.
Precio de compra y el pago
La diferencia entre el precio de compra y obtener préstamos normalmente
Rige el pago inicial. Si otra financiación es inadecuada la
Vendedor normalmente toma un préstamo subordínate, tales como una segunda hipoteca,
A fin de completar la venta. El propietario puede establecer el abajo
82 Su propiedad Hrst Buylng
Pago en primer lugar cuando su propiedad se muestra con el broker,
Como en este caso, donde el propietario pidió 2.000 dólares hacia abajo. El pago inicial
Está sujeto a la negociación, al igual que el precio de compra y
Otras condiciones. El máximum de pago abajo sería su total
El ahorro, en este ejemplo, si el servicio de depósito de garantía de $2,500 cargos pueden elaborarse
Por lo que no será necesario adicional en efectivo. Reserva debe celebrarse si
Es posible, a menos que excepcionalmente ventajoso negociar puede ser realizado por
Comprometer la totalidad de los fondos disponibles.
Si el propietario había pedido $3,000 o más abajo podemos ofrecer $2.000.
Desde él pide 2.000 dólares, podríamos esperar para satisfacer esta petición antes
La finalización de las negociaciones, ya que esto aún dejaría una reserva de $500. Pero
También podemos ofrecer $1.000. En caso de que sea aceptada se celebraría un
Más de 1.500 dólares de reserva para emergencias y para la financiación del mejoramiento;
S. Para cubrir el pago inicial:
Precio de compra total es de ocho mil cinco
Cien Y NO/100 dólares ($8,500.00), y el
Saldo se pagará en escrow dentro de los 30 días a partir de la fecha
Este documento, de la siguiente manera: el comprador a pagar el pago adicional de
Quinientos Y NO/lOO dólares ($500.00),
Hacer el pago total de MIL Y
NO/lOO dólares ($1,000.00).
Nunca deje la FINANCIACIÓN AL AZAR
Algunos corredores o vendedores le dirá al comprador, "Podemos conseguir fácilmente el préstamo
Desea, por lo que no hay necesidad de hacer complicaciones innecesarias, poniendo
En el contrato".
Es sumamente importante que todos los términos de la financiación propuesta ser
Escrito en el contrato, y que se declararon expresamente que la venta es
Sujeto a la obtención de dicha financiación. De lo contrario, si el comprador no
Obtener la financiación necesaria él perderá su depósito, que
Sería compartido por corredor y vendedor. Jhe broker trabajará mucho
Más difícil obtener financiación si su comisión depende de ella. Si un préstamo
Para la cantidad requerida no puede ser obtenida de otras fuentes, el
El comprador no tendría que hacer concesiones o suplicar con el vendedor
Tomar una segunda hipoteca. El vendedor, a fin de consumar la venta,
Se vería obligado a tomar una segunda hipoteca para cubrir el resto de
El préstamo. En cualquier caso, si se ha especificado en el contrato, el comprador puede dejar
El corredor y el vendedor preocuparse de la financiación.
Cómo comprar una propiedad 83
El préstamo debe ser pagado de forma mensual o trimestral, con
No hay grandes "globo" el pago debido al final de un período de tiempo fijo, como cinco
Años, como era común. Algunos compradores han dicho sería
Será fácil de negociar nuevos préstamos cuando sus hipotecas a corto plazo cayó
Debido y, a continuación, han perdido sus propiedades o han sido coaccionados para
Pagando tarifas de corretaje tieso y alto interés para préstamos extensiones. Ella
No se puede insistir demasiado en que no hay ninguna garantía? Fuera de la
Contrato escrito.
Como se mencionó anteriormente, prácticamente todos los préstamos inmobiliarios son ahora
Dispuestos a liquidar por los pagos mensuales o trimestrales. Pagos
Bajo posible deben ser estipulados, a fin de reservar máximum
Fondos para mejoras. El pago habitual en prívate de financiación
Propiedad antigua es de alrededor de 1% por mes, incluidos los intereses. Este
Sería de $75.00 mensual sobre un préstamo de $7.500. Pero podemos ofrecer un menor
Cantidad, al igual que $50 mientras que paga el interés más un token en la
Principal. Una cláusula de "o más" siempre deben ser insertados, si es posible,
Le permite pagar el préstamo witbout pena si desea obtener
La nueva financiación para mejoras o facilítate la reventa. La mayoría insurancecompany
Los préstamos, por ejemplo, se puede pagar con una pequeña pena
Durante los primeros dos o tres años y todo o anual sustancial
Los importes se puede pagar sin penalización a partir de entonces.
Usted debe intentar obtener el menor interés posible. Propiedad
Los costos de financiamiento serán en promedio entre el 8 y el 9 por ciento de interés, Vi dependiendo
En el prestamista, la edad y la conveniencia del préstamo y la
La propiedad y la relación del préstamo al valué tasado. El promedio
El comprador puede obtener un sonido de primera hipoteca en alrededor del 9%. Interés
Del 9 al 10% es usualmente cobrados en una segunda hipoteca tomadas
Por un vendedor, y en las primeras hipotecas donde el préstamo excede el 80 por
Ciento del valué tasado o cuando la propiedad es deficiente.
Segunda hipoteca El dinero desde una fuente externa generalmente cuesta 10 por
Ciento más un 10 a 20 por ciento de cuota de préstamo. Éste es un párrafo para cubrir
Financiación:
Saldo de SIETE MIL QUINIENTOS
Y NO/lOO dólares ($7,500.00) para ser cubiertas por
Hipoteca o escritura de fideicomiso pagadero en CINCUENTA Y NO/lOO
Dólares ($50,00) por mes, o más, incluidos los intereses
No sobrepasar el 7 %. Venta está sujeta al agente o vendedor
La obtención de dicho préstamo hipotecario.
84 Buylng su primera propiedad
Las termitas-y-Foundation y otras inspecciones
Como previamente cubiertos, fundación inspección deben incluirse siempre
En el contrato, independientemente de appeararices hacia afuera. A menos que
Protegido por una "cláusula de escape", el comprador generalmente debe aceptar la
La propiedad "como está", aunque podría estar desmoronándose de podredumbre o termitas.
Puede hacerse una excepción en donde el comprador puede resultar en
La Corte falló que el vendedor a divulgar el daño del que era consciente.
Si así lo dispone su contrato, el comprador puede rechazar cualquier deteriorado
Propiedad a menos que esté reparado. Por ejemplo:
La venta está sujeta a la inspección, por un inspector autorizado o contratista,
De la fundación para las termitas, podredumbre u otros daños,
Cualquier daño a ser reparado en el costo del vendedor, de lo contrario
El comprador podrá cancelar el contrato.
Puede estipular como muchos
Las inspecciones como desee.
En este punto sería bueno para cubrir diferentes controles que una nueva
Propiedad el comprador podrá insertar para protegerse contra un posible error
En la sentencia. Puede estipular como muchas inspecciones como desee.
Con esto en mente usted puede sentirse libre para hacer una oferta, sin más
Las salvaguardias. Es mejor para ver si su propuesta de oferta será
Aceptado por el vendedor antes de ordenar la realización de controles adicionales. Ellos
Podría resultar desgastante si ningún proyecto puede ser consumado.
Puede que se requiera aprobación específica
Mi esposa tiene dos hermanos menores, Lemuel y latón Willis, decidió
Siga nuestro liderazgo en inversión inmobiliaria. Ambos me pidieron que las ayudara
Tienda de buenas compras. Yo les aconsejó, como le digo a todos los amigos, que
La única manera en que podían aprender valúes fue a comprar el mercado y
Hacer elecciones totalmente propio, siguiendo unos baremos que
Yo les he dado. Después de haber encontrado las propiedades que tenía buena pinta, podrían
Hacer una oferta sin miedo de cometer un error. Todo lo que tenían que hacer era insertar en
La oferta:
Cómo comprar una propiedad 85
Sujetos a la inspección y aprobación del contrato y ofproperty
Por William Nickerson.
El acuerdo podría ser cancelada o revisado, si yo no apruebo.
Dentro de unas pocas semanas después de comenzar a comprar, cada uno de mis hermanos inlaw
Encontró una propiedad deseable e hizo una oferta. En cada caso el
La propiedad y el contrato eran aceptables, para mi no fue de inspección
Es necesario.
Lemuel hizo la primera compra, la compra de una casa de apartamentos de 3 unidades.
Él pidió prestado a su casa para hacer el pago inicial. Él decidió
Continué viviendo en su casa y alquilan los tres apartamentos. Después
Los tres apartamentos de desarrollo fueron objeto de un edificio de 12 unidades.
Latón compró una casa de apartamentos 4 unidades, usando su pago
Los fondos que habían ahorrado para comprar una casa. Se trasladó a uno de sus
Unidades de alquiler. El vendedor tomó de nuevo una segunda hipoteca para completar el
financiamiento.
Latón hizo su primer paso pyramiding subsiguiente por el trading
Su desarrollado 4 unidades para un edificio de 14 propiedad de unidad.
Tanto de las primeras compras de mis cuñados han averiguado
Como una buena inversión. Varios de mis amigos, incluyendo a tres ministros,
Han seguido patteras similares para hacer compras de propiedad inicial del sonido.
En todos los casos sus opciones y contratos eran aceptables sin
El cambio. Esto demuestra que con unos criterios a seguir, las probabilidades
Favor hacer una opción deseable.
Muchas fuentes de evaluación puede protegerle
Por supuesto, muchos más factores de evaluación están incluidos en este libro para
La orientación que me podría transmitir en una breve lista de comprobación oral
A los amigos. Puede especificar una cláusula de salvaguardia similar donde usted
Tener un conocimiento confiable que es un inversor experimentado, REALTOR,
Tasador o contratista de la construcción. Aunque pocos podían tomar la
Tiempo para hacer su inmueble compras, muchos serían normalmente
Glad para verificar su selección y contrato.
Falta un contacto personal, puede cali en un profesional tasador,
Enumerados en el directorio telefónico bajo "tasadores" o "de los tasadores de bienes raíces".
Un típico plan de tarifas muestra una carga de sólo $50 para evaluar
Una propiedad residencial de 10.000 dólares. En el contrato puede
Estipulan:
86 Buylng su primera propiedad
Sujetos a inspección por parte de un tasador autorizado, tal inspección
Para cumplir con la aprobación del comprador.
Como se mencionó anteriormente, donde se contemplan mejoras,
Hasta que usted gane experiencia siempre debe obtener una estimación de costos
Desde un contratista con licencia. En este caso, la cláusula siguiente debería ser
Insertar:
Sujeto a mejora estimación de costos de licencia general
Contratista, con condiciones satisfactorias para el comprador.
Normalmente al menos tres ofertas se obtendría antes de continuar
Con una extensa labor. Una estimación sería suficiente antes de consumación
De la compra, sin embargo, como este te diría el máximum
Costo para que tu las mejoras proyectadas podrían llevarse a cabo.
Al mismo tiempo que discutir mejoras con el
Contratista, usted puede obtener su estimación de la condición general del
Edificio y su coste de reproducción.
Algunos corredores de seguros hacer
Evaluaciones de reproducción
Corredores de seguros que se especializan en el manejo de ingresos y negocios
Propiedades a menudo han experimentado los tasadores que forman parte de su personal. Estos
Los tasadores están calificados para determinar los gastos de reproducción y normal
Factores de depreciación para establecer valúes asegurables. Puede
Encontrar esos corredores de seguros a través de su guía telefónica local yóur
Real Estate Board, o la asociación local de dueños del apartamento*. Seguros
Las evaluaciones se dan sin cargo donde el corredor anticipa
Una compra bona fide que resultará en el seguro de tu pedido.
Los prestamistas pueden ser
Los mejores tasadores de todos
En la compra de una casa de la Avenida el vendedor está retomando la
Primera Hipoteca. Cuando un préstamo convencional se obtiene, esto puede
Suele ser la mejor valoración de todos. Un banco o una compañía de seguros
Cómo comprar una propiedad 87
Buscará la propiedad más objetivamente antes de tomar un préstamo. Muchos
Veces, en un apretado mercado de préstamos, se hará una evaluación real de
Mercado valué, entonces deducir un factor de descuento para difundir su
Los fondos del préstamo. Normalmente van a divulgar sus cifras si la evaluación real
Le pregunto.
Aunque el vendedor está dispuesto a volver a tomar una hipoteca, algunos
Los compradores se estipularía que estén autorizados a buscar una convencional
Primer préstamo. Intento podría hacerse para mejorar la propuesta del vendedor.
Financiamiento con términos más satisfactorios, quizás una mayor rentabilidad
Período, menos interés y pagos mensuales más pequeños. Esto en el mismo
Tiempo daría para un prestamista profesional gratuita de evaluación. Normalmente
Si el préstamo solicitado no se concede, no hay cargo. Si el préstamo
Buscada es concedida, si acepta o no, una tasación nominal
Será facturada.
Si hay un banco de barrio o rama, el manager a veces
Estar familiarizado con la propiedad que considere comprar. Al menos él
Se sabe de las condiciones generales y valúes en el barrio. Aunque
Naturalmente en el lado conservador, los banqueros están en posición de
Evaluación de sonido tiene mucho que ofrecer, dándole buenos y malos puntos a tener en cuenta
Antes de tomar su decisión final. He encontrado directivos del banco
Siempre dispuestos a dar libremente de asesoramiento. La mayoría de los banqueros como para dar
consejos,
Como siempre existe la posibilidad de que esto podría conducir a su apertura
Una cuenta.
Proporcionar seguros TULE
Título garantizado establecido, expedido por una compañía de seguros de título,
Debe obtenerse donde está disponible. Las prácticas varían en los distintos estados.
En algunos es habitual que el vendedor para dar una garantía de título, que
Por supuesto es sólo tan buena como la situación financiera del vendedor. En
Otros quitclaim deed pueden ser ejecutadas, dándole al comprador los derechos
Del vendedor, cualquiera que ellas sean. Esto no proporciona ninguna garantía de que
El vendedor posea un título claro, ñor que no ha colocado una
No divulgable hipoteca sobre la propiedad.
Título garantizado políticas son casi universales en el oeste y son
Cada vez más común en los estados orientales. Cualquiera que sea el vigente
Título de la práctica, todas las nubes pueden ser borrados por la protección del comprador si él
Exige una garantía de una compañía de seguros de título. La compañía de títulos
Buscará los registros para asegurarse de que el vendedor tiene una clara
88 Su propiedad Flret Buyfng
Derecho a vender y, a continuación, emitirá una política que garantice a reembolsar los
Propietario si el título posterior resulte defectuoso.
Una póliza de seguro de título específicamente asegura contra cualquier pérdida resultante
De un error u omisión en el examen del título. También asegura
Contra pérdidas debido a "nubes", posibles defectos contra una clara
Título, lo cual no sería revelada por el título más exhaustiva, examinaron
Tales como:
1. Los actos de los inhabilitados como dementes o feebleminded
2. Los actos de los menores
3. El interés de la comunidad de uno de los cónyuges no expuestos por registros
4. Documentos nulo por razón de falta de entrega legal
5. Corte falsas declaraciones juradas, como en el asentamiento de un estáte
6. Representación falsa
7. Documentos Falsificados
Mientras usted espera ninguna de estas experiencias, cualquiera podría ser catastrófico.
Más de una propiedad ha sido vendida bajo cada una de ellas
Título de las nubes, y después, el comprador después de costosos litigios ha encontrado su
Título pretendida revocado.
VOID POR FALTA DE ENTREGA LEGAL
Sé de un caso que ilustra el punto 4 anterior, en la que un ama de casa
Tomó posesión de una casa a la muerte de su empleador porque él
Le ha mostrado una escritura dándole la propiedad. La escritura nunca había
Ha dado a la gobernanta y permaneció en el fallecido safedeposit
Cuadro. El tribunal dictaminó que la entrega legal del título no había sido
Hizo y ordenó que los bienes entregados a los herederos distantes.
La suplantación de identidad y falsificación de documentos
En el caso a que se refieren los puntos 6 y 7, un hijo, a quien vamos a cali
John Smith, Jr., inocentemente encarnaba su padre y firmado un contrato
Para él, dejando fuera el "Jr." El padre estaba postrado en cama e incapaz de
Ir a un notario. En lugar de pagar por un notario para venir a él,
El padre dijo al hijo para ir a la compañía de título, donde su firma
Podría ser notariadas, y firmar el ñame del padre para él. Esto parecía
Perfectamente lógico, dado que el hijo tenía el mismo ñame, excepto en el caso de
El "Jr." la propiedad más tarde aumentó mucho en valué. Después de la
La muerte del padre, doce años más tarde, dos hijas obtuvo un tribunal
Cómo comprar una propiedad 89
Para devolver la propiedad a la estáte del difunto, desde la
El padre nunca había firmado el acta.
O Error en el título Examinatlon Omlssion
Liens secretos podrían desarrollar más tarde que el comprador tiene que pagar si él
No está cubierto por el seguro de título de propiedad y es incapaz de percibir una indemnización de
El vendedor.
En uno de 24 unidades compra, $8,000 en impuestos liens fue grabado
En contra de la propiedad pero no fue descubierto en el momento del examen de título.
En una compra de 48 unidades de la compañía de búsqueda de título perdido $6.500
En incumplió los impuestos a la propiedad. El título empresas pagaron ambos
Liens, borrado de título para los compradores. La compañía de título, más tarde recogida
Desde el vendedor de las 48 unidades, pero las 24 unidades del impuesto sobre la renta, moroso
Partió hacia América del Sur.
Seguro de Título protege contra tales eventualidades cuesta un pequeño
Porcentaje del precio de compra. Tarifas base típicos son:
Precio de compra CANON POUCY
$ 5,000.00 $ 57.00
7,500.00 72.00
79.50 8,750.00
10,000.00 (nuestro precio de compra final)' 87.00
15.000,00 23.51
20,000.00 137.00
30,000.00 177.00
50,000.00 237.00
100,000.00 387.00
Asegúrese de que la política es igual a la cantidad total de la compra. Tipos de base para
Título seguros incluyen todos los servicios de escrow, excepto para la preparación
Y registro de documentos, en la que se produciría unos
Cargo adicional de dólares'.
En algunas secciones el comprador paga por costumbre título costos, en algunos la
Vendedor, y en otros casos los costos son compartidos. Todos los gastos están sujetos a
La negociación, por lo que es tan bueno para estipular en la oferta original que el
El vendedor paga, como en el siguiente ejemplo:
Se acuerda que la evidencia del título será un
Garantizada política de seguro de título en el importe de la
El precio de compra, expedido por una compañía de título, responsable, que se
Amueblado y pagado por el vendedor, y para mostrar el título de la
Dicha propiedad libre de todo gravamen, salvo que aquí se proporciona.
En el caso de que el título de dicha propiedad no deberá mostrar como
90 Buylng su primera propiedad
Siempre, y el vendedor no deberá haber perfeccionado el mismo dentro de los 30
Días desde la fecha del presente documento, el comprador tendrá la opción de exigir
La devolución de dicho depósito, y serán liberados
De todas obligátions a continuación.
Disposición contra daños
A veces una propiedad puede ser dañada.por fuego, tormenta u otros
Acción ante el comprador toma posesión. Esta contingencia debe ser
Asegurado contra en el contrato. Por ejemplo:
Si las mejoras o sobre bienes personales mencionados
Dichos bienes son destruidos o materialmente dañados entre
La fecha de la presente comunicación y consumación o arreglo de esta compra,
El presente contrato quedará a elección del comprador, de inmediato se vuelven
Nuil y vacío, y dicho depósito será reembolsado
Al comprador sobre la demanda.
Prorrateo de impuestos, intereses, SEGUROS Y Alquileres
Impuestos, intereses, seguros y rentas son habitualmente prora ted, eficaz
En la fecha de la gira o grabación de la obra y cerrar
El escrow company, en el título o la fecha de entrega de la posesión
De la propiedad, lo que ocurra primero. Salvo estipulación en contrario,
La posesión se convierte en el derecho legal del comprador y debe ser
Dada por el vendedor al cierre de la plica.
- Siempre que el vendedor o su representante reside en la propiedad
Posesión debe mencionarse expresamente en el contrato, con una
Frase como, "posesión para darse inmediatamente al cierre de
Escrow," o "posesión que se concedió un plazo de 30 días siguientes cióse de escrow".
En este último caso es bien estipular una cláusula de alquiler, como
"vendedor para pagar $150 mensuales de alquiler a partir del cierre de escrow." De lo contrario,
Aunque el vendedor no tiene más derechos en la propiedad, él
Puede mantener la posesión durante varios meses hasta que él considera conveniente
Mover. El alquiler en vez de ser fijo tendría que ser negociada,
Y el vendedor no podía ser legalmente desposeídos excepto después de que un tribunal
El orden. En este ejemplo el vendedor vive en otro lugar, y posesión debe
No presentan ningún problema.
Es justo tanto para el comprador y el vendedor para prorratear los ingresos y continuar
Otros gastos, tales como los impuestos, las tasas de interés de los préstamos, y
Si se mantienen seguros. El comprador es generalmente mejor, sin embargo, a
Cancelar seguro órder existentes y nuevas políticas a través de su propio hermanocómo
Para comprar una propiedad 91
Ker. En la mayoría de los casos las políticas existentes serán insuficientes en el examen
Por un intermediario calificado, y es mejor tener una autoridad
Broker responsable de todos sus seguros. Los últimos mencionados artículos
Puede cubrirse de la siguiente manera:
Los impuestos, los intereses sobre el préstamo citado, y alquileres de
Dicha propiedad se prorratearán a partir de la fecha de transacción de cierre
Las pólizas actuales son bé cancelado y
El comprador tendrá nuevas pólizas de seguro de depósito en garantía.
Disponen de un tiempo limitado para la aceptación
El tiempo es un arma que desea a su lado, y uno para evitar tener
Se volvió en contra de usted. Si tu oferta es baja, el broker puede pedir cpnsiderable
% de tiempo como 60 días, para obtener la aceptación. Esto le permite 4o
Presentar su oferta en suspenso mientras se utiliza como le ver a otro prod.
Los posibles compradores en una oferta superior. Vendedor TTie, también, podrá celebrar su
Ofrecer como seguro mientras espera por otros corredores para producir adicional
Las perspectivas con mayor ofrece. Por lo tanto, es esencial para eludir
La demora y para acelerar la respuesta del vendedor por dating la oferta y estipulando
Un tiempo limitado para su aceptación. Excepto en circunstancias inusuales,
Como un propietario que viven en el extranjero, o un estáte en requerir la aprobación del tribunal,
Siete a quince días normalmente debería ser suficiente. Como Hank
Greenberg la oferta para San Francisco, seáis algunas ofertas sólo permiten
Un día. El tiempo puede ser cubierto de la siguiente manera:
El tiempo es la esencia de este contrato, y el agente es concedida
10 días para obtener la aceptación del vendedor, y si esta
La oferta no es aceptada dentro de esos 10 días, el depósito será
Reembolsado al comprador.
El Valle de la duda es a menudo atravesado
Puede firmar la oferta y esperar acontecimientos. Sobre las principales transacciones,
Como la contratación de bienes o matrimonio, las partes suelen atravesar el
Valle de duda sobre el camino a la cima de la condena. En el sagrado
Contrato de matrimonio esta reacción normal es custodiada en contra de una
Anuncio público de los esponsales y la entrega de un compromiso
Anillo. En real estáte repudio apresuradas se contrarresta mediante el pago de92
La compra de su propiedad Flret
Postulan. Después de aceptar una transacción, muchos se convierte en un nuevo comprador
Presa del pánico con la duda y juncos para el broker exigiendo la
Devolución de su depósito. El agente de bienes raíces experimentado sabe esto es natural
Reacción y asegura al comprador por recapitulando ventas favorables
Puntos. El experimentado comprador anticipa su pasaje a través de la duda,
En el cual los aspectos desfavorables puede telar en mente, y reconsiderará
Las condiciones favorables que contrarresten los temas en cuestión.
Algunos son, por tanto, capaz de elimínate duda en breve. Otros encuentran
No se puede llegar a la cima de la condena hasta la consumación de
El contrato, cuando la posesión sea tomada.
Usted proceder a negociar
Dos noches después de tomar su oferta Sr. Bokay, el broker, anillos
El timbre de la puerta y le dice, "Tve está trabajando como un perro pulí el
El vendedor, pero él no va a tener un centavo menos de $10.750. En ese
Precio, que consigas una ganga que puede hacer un montón de dinero
Sobre. ¿No crees que la cosa inteligente para usted es para llegar a esa cifra tan
Podemos conseguir este acuerdo cerrado antes de que alguien quede arriba?".
Le dice al corredor que usted aprecia sus esfuerzos, pero si ese es el mejor
Él puede hacer que podría olvidar el proyecto y le devolveremos su depósito.
Sin embargo, usted podría considerar la posibilidad de elevar la mira un poco. El broker
Pregunta cuánto. Es decir $9,000. El broker argües, pero stand
Firme, y se compromete a presentar la mayor oferta.
Temprano en la noche siguiente el Sr. Bokay asesora que creía que no era
Es posible, pero él tiene el vendedor a venir a 10.500 dólares, y que
Es su rock-precio inferior a partir de la cual él no se inmutó. "Usted tenía
Mejor encaje rápidamente antes de que el vendedor cambia su mente. Hay
Otra parte de la imagen que ahora es poderoso interesados en la propiedad.
Si usted no está de acuerdo con $10.500 de inmediato, este otro comprador
Probablemente arrebatar el derecho de venta por debajo de usted, especialmente si él
Averigua qué tan barato el propietario ha consentido que dejarlo ir".
Usted dice que llegará hasta 9.500 dólares, y esa es su oferta final. En
Este punto, el vendedor puede obstaculizar, y usted podría aumentar su oferta a $9.750
O $10,000. O el vendedor podría sugerir un compromiso. Las negociaciones finales
Dependerá de cuánto tiempo la propiedad ha estado a la venta, cómo
El vendedor desesperado se siente preocupado, y cómo él puede ser que usted
Retirarse a menos que él acepta. A veces, los acuerdos pueden ser celebrados
Con apenas cualquier negociación, y un desesperado vendedor puede aceptar una baja
Cómo comprar una propiedad 93
Oferta oportunidad de inmediato, en lugar de perder una venta. A veces la negociación
Pueden demorarse en cada elemento del contrato. Muchos independentminded
El vendedor ha llevado a cabo complejas negociaciones durante más de un
Antes de finalizar el año, especialmente donde una amplia financiación, comercio,
Arrendamiento u otros arreglos contingentes están involucrados. Es importante en
Cada etapa de dar ninguna indicación que usted tiene en mente una cifra superior
Que tu oferta.
Dos horas después de su anterior póngase en contacto con el Sr. Bokay teléfonos y dice
Se llama desde la residencia del vendedor, que ha acordado tomar
$10.250. Se acepta? Se ofrecen 9.750 dólares y pedir el broker no
Le molesta, pero para devolver su depósito, si esta oferta es aceptada nót.
El Sr. Bokay dice que cali volver después de más discusiones con
El vendedor.
El vendedor se compromete a ofrecer $10,000, usted pagará $2.000 hacia abajo,
$80 al mes, y el 9 por ciento de interés sobre el préstamo de $8.000, que será
Llevar a sí mismo.
Si el vendedor acepta una cifra anteriormente rechazada, puede proponer
Más stipulátions como mucho para salvar la cara como para mejorar el contrato.
Esta es la primera vez que se ha realizado una contraoferta en nada pero
El precio de compra, que es lo único que rige la comisión del corredor.
Los demás elementos pueden no ser muy importante para el vendedor, o él
Puede haber mantenido en suspenso en espera de la liquidación de la'compra
Precio. Usted va a ofrecer $60.00 %, con un pago inicial de $1,250.
Usted finalmente quedarse en 1.500 dólares hacia abajo, dejando un préstamo de $8.500, con
Pagos mensuales de $75, incluyendo 8% de interés. Bajo estas
Los términos del préstamo se pagará en 17 años.
La comisión del corredor habitual, para que el vendedor es responsable,
Es el 6% sobre la pequeña propiedad mejorada y el 10% de vacantes
La tierra. Las comisiones son menos, percentagewise, sobre una escala deslizante en
Transacciones más grandes. Pueden ajustarse en la mayoría de los casos donde una amplia
Las propiedades son afectadas, y un promedio de alrededor de 5%.
El comprador tendría que pagar ninguna comisión a menos que él había contratado
Para el corredor de servicios especiales, como incurrir especificado
Evaluación, financiamiento, o gastos de viaje. A veces una insolente
Broker cobrará una comisión de ambos, el comprador y el vendedor, si el
Aparece el comprador inexperto. He kiiown de ingenuos compradores tras la finalización
Una rutina de venta pidiendo el broker cuánto el bilí sería
Por sus servicios. En tales casos, la mayoría de los brokers respuesta que el vendedor paga
La Comisión, pero algunos dan una cita, determinando si el bebé tiene
Candy se tomará antes de que alguien más lo hace. Una astuta broker
94 Buylng su primera propiedad
En lugar de citar una cantidad fija, lo cual sería más apto para obtener
Él en dificultades con su junta inmobiliaria, responde, "Lo que
Creo que vale la pena para usted." Si el comprador pide lo que es habitual, él
Responde, "la comisión habitual en ese tipo de acuerdo es de cinco por
Ciento".
La finalización de la transacción
Dos semanas después de que usted y el vendedor hayan firmado las ventas finales.
Acuerdo, el Sr. Bokay teléfonos y le invita a venir a el título
Empresa para hacer los arreglos finales. Le pide que le traiga un cheque
Para el resto de $1,000 del pago inicial. Usted toma el dinero
A partir de los ahorros y obtener un cheque de cajero, el cual es entregado a la
La compañía de título, que se celebrará en custodia hasta que la transferencia de la propiedad. El
Título oficial de garantía de la empresa presenta una imponente arsenal jurídico
Los documentos que ha preparado. Que requieren su firma son cuatro
Dos documentos, el primero a ser notificada por la compañía de título, notario:
1. La hipoteca, en la que se promete la propiedad real, consistente en la
Y muchos edificios, contra el préstamo (en muchos estados una escritura oftrust
Formulario se utiliza en lugar de una hipoteca).
2. La chatarra mortgage, comprometiéndose el inventariado furaiture contra
El préstamo.
3. La nota promisoria para pagar el préstamo, indicando el importe, interés,
Pago mensual y la fecha de vencimiento.
4. Su "buyer's instrucciones" a la compañía de título, confirmando
Lo que van a recibir y lo que van a dar en la
Ganga.
En adición a lo anterior, existen otras cinco importantes documentos:
1. El acta notarial, firmada por el vendedor, transfiriendo el título
Del vendedor a usted.
2. El "Informe preliminar", que abarca el título provisional de garantía
La política, con un mapa y una completa descripción legal de la propiedad,
Y detallando las diversas restricciones que la propiedad es
Sujeto a.
3. Los impuestos pagados anteriormente bilí endosada por el vendedor.
4. Una declaración del vendedor, que cubre el importe de alquiler y debido
La fecha.
Cómo comprar una propiedad 95
5. Una "nota de tapa" de su agente de seguros, afirmando que el
Propiedad estará protegida por su nuevo seguro a partir de la fecha
Al cierre de la transacción, y copias de la política
Llegar tarde.
Título empresas manejar complejos trabajos de papel
VV

Título de empresas tan experimentados con los misterios de inmuebles

Documentos que pueden manejar los problemas más complicados con
La eficiencia económica. En la mayoría de los casos todo el papel de trabajo puede ser encomendada
a
Ellos con total confianza. Pero el título más competentes oficiales
Son humanos y a veces cometemos errores, ya sea a través de acción momentánea
Neghgence o a través de la incomprensión de los arreglos deseados.
Algunos corredores prefieren elaborar todos los documentos que luego sería
Comprobado por la compañía de títulos. En algunas zonas, las compañías de títulos que
habitualmente
Elaborar los documentos; en otros, son casi siempre ejecutado
Por abogados. Cuando el préstamo está hecha por una institución de crédito ordinario
Suelen preparar todos los papeles de la hipoteca. En cualquier
Caso, el comprador debe verificar todos los documentos cuidadosamente. Si se desea,
Siempre permitido, independientemente de la costumbre, a los consejos de un seguro
Abogado, aunque esto no debería ser necesario salvo en el inusual
Las circunstancias, como comprar desde un estáte.
Inspección muestra el fundamento principal en buen estado, pero el
Front Porch Foundation está afectados por podredumbre, que socava el
Estructura de apoyo y daña el suelo. El coste de la reparación se estima
Por un contratista de buena reputación recomendado por el Sr. Bokay en $380.
En lugar de esperar a consumar la venta después de efectuadas las reparaciones,
El vendedor se compromete a su cuenta de crédito, y los $380 se
En custodia hasta que se complete la reparación estipulada.
Usted recibe $70.22 PARA CERRAR EL TRATO
La semana siguiente a su visita a la compañía de títulos, el 4 de diciembre
El escrow officer está listo para cióse la transacción. Dado que no
Prorratear el seguro contra incendios, usted tiene 60 días para pagar los $30.50 bilí para
Seguro de 10.000 dólares que recibirá de su intermediario. El vendedor
Paga $87.00 por $10,000 de seguro de título. Él ha pagado previamente el
Primer tramo, la mitad de los impuestos inmobiliarios de $167.80, por lo que su
Cuenta se acredita y la suya cargada por $12.18. Esto cubre la
96 Su propiedad Flret Buylng
Resto de la mitad de la tasa fiscal en curso, que termina el 31 de diciembre. El prorrateo
De $100 en alquiler, reunidos el 1 de diciembre por el vendedor, más que paga
El escrow cargos en contra de usted y le deja con un saldo de crédito
$70.22. Para una relación completa de la compañía de títulos, véase más abajo.
METROPOLE Land Title Insurance Company
Declaración de garantía
Escrow nº 37446 Metropole, Columbia, 4 de diciembre de 1975
Cuenta de José y María Enterprise
Los depósitos y los créditos
Depósito de $ 500.00
Balanza de pago abajo 1,000.00
Préstamo-Escritura de Fideicomiso al vendedor 8,500.00
Alquiler tarifas $100 Pd. El 1 de diciembre 87.10
Créditos para reparaciones de la fundación 380.00
TOTAL DE 10,467.10
Los desembolsos y gastos
Precio de compra $10,000.00
Prorratear los impuestos, primer tramo 167.80 pd. 12.18
La grabación va 1.50
Escritura de Fideicomiso grabación 3.20
TOTAL DE 10,016.88
Solución
Celebrado para la fundación reparaciones $380.00
Verificar adjunto 70.22 saldo adeudado
10,467.10 10,467.10 Totales generales
Mantener esta declaración para referencia futura
Cómo comprar una propiedad 97
Sobre la compra de propiedades de ingresos a la fecha de cierre a menudo puede ser jockeyed
Para colocar el alquiler horario de modo que el comprador recibirá fondos de
Del depósito de solución, en lugar de tener que poner fondos adicionales.
La compañía de título, registra la escritura en su ñame en el condado
Recorder's office el 4 de diciembre, un mes después de su oferta original
Fue hecho. Esto significa que usted es ahora el propietario legal de la Avenida
Casa.
Tacto negociación suele ganar mejores ofertas. Puede estipular como muchos
Inspecciones y autorizaciones como desee. Nunca tome la financiación para concedido.
Para ser vinculante para todos los términos de una compra inmobiliaria debe ser por escrito.
Parte 3

Cómo mejorar
Su propiedad
Con fines de lucro
7. La mejora de las operaciones y
El exterior
Habiendo terminado las negociaciones y tomado posesión, estamos listos para
Nuestro próximo paso, la mejora de nuestro recientemente compró una propiedad. Un
Axioma aceptado entre los REALTORS es "no puede aumentar la valué de
Su propiedad simplemente porque el ñame es Jack Robinson." Aunque
El crecimiento constante de la población y la inflación aumentan generalmente valúes,
No se puede depender de ellos durante un periodo específico de tiempo.
Tienes que hacer un cambio valioso para asegurar que la propiedad
Vale más. Como la mayoría de los inmuebles fortunas están construidos sobre mejoras,
Éstos son esenciales para asegurar el mayor éxito en la inversión inmobiliaria.
Todos los edificios están sujetos a depreciación, y rara vez se les
Mantenga una constante valué. Ií no mejorar un edificio y así
Mejorar su valué, es susceptible de convertirse en anticuados y disminuir en
Valué. Un edificio obsoleto reduce los ingresos por alquileres, causando que se
Baja y alta de vacantes. Un edificio mejorada aumenta el ingreso por dibujo
Alquileres elevados y manteniendo vacantes bajo.
Los estudios del gobierno, como se ha mencionado anteriormente, muestran que a nivel nacional
Las vacantes han aproximado de entre el 2% y el 5% a partir de 1954
1980. Incluso estas cifras nominales puede reducirse al 1% o menos
Por el propietario competitivo que hace continua mejoras selectivas.
Las vacantes son especialmente graves en los apartamentos, no competitiva
Ambos oíd y nuevos:
1. Muchos más financiadas y caros proyectos nuevos con alquiler
Horarios por encima de los niveles de la zona experimentó un alto número de vacantes, continuando
Desde 1954 hasta 1980. Algunos mantienen una bancarrota 50
Por Ciento de vacantes tras seis meses*, y un número de operación
Quedamos tan alta como 20% vacantes considerablemente mayor.
2. Propiedades de la edad permitida para correr abajo, sin modernizaron o
La rehabilitación para compensar la obsolescencia y deterioro sufrido
Siguió alanning vacantes, algunos con un promedio de 30%.
101
102 Cómo mejorar su propiedad con fines de lucro
Mejoras aumentan tanto los ingresos
Y BENEFICIOS DE REVENTA
El propietario que "sangra" un edificio por gastar todos los ingresos que se encuentre
En virtud de la competencia que se ve obligado a revisar sus alquileres más bajos y menor
Para combatir el aumento de vacantes, hasta que finalmente alcanza un punto donde
Los gastos no pueden ser satisfechas. Una encuesta realizada por la División de Investigación del
National Association of Realtors demuestra que los alquileres continué aumentando
Para unidades de alquiler bien mantenidos, aunque deteriorado sufren propiedades
Alquiler disminuye. Es la miopía de propietarios de tales propiedades de deslizamiento
Quién puede unirse al menos de uno de cada cuatro cientos que fallan. Su
Operaciones de negativos, reduciendo los ingresos, pueden forcé valué una pérdida
Cuando venden, creando una ganga para una alerta comprador que esté dispuesto a
Efectuar mejoras. Además de la satisfacción de construir algo
De derribo, el mejorante realiza una renta mucho más fiable
Y puede ganar un beneficio considerable cuando se vende.
Mejorar la gestión de las operaciones
Hay dos maneras principales de mejorar la propiedad: por cambios físicos,
O levantamiento facial, y por la mejora de la gestión de las operaciones. Física
Mejora abarca pintura, modernización, diseño y accesorios
Y paisajísticas, y se descompone en dos divisiones naturales, el
Interior y exterior. El propósito de la gestión de las operaciones de
Mejorar los ingresos netos, lo que conduce también a dos divisiones naturales:
1. Aumento de los ingresos brutos por el aumento de coches valué y eliminar
Las vacantes.
2. Disminuir los gastos operativos.
Otros aspectos de la gestión se tratarán en mayor detalle más adelante,
Después examinaremos las grandes propiedades. Por la presente se describirán
Essentials pertinente a la Avenida house.
Elevar la presente alquila inmediatamente si se justifica
La primera consideración debe ser el actual programa de alquiler. La casa
Ahora arrienda por $100, pero nuestra inspección indicó que por comparación
Con otras que deben alquilar por lo menos $130 mensuales. Un inversionista que
Previstas para moverse en la casa podría dar al inquilino un desposeer
Ñotice y estar en mejores condiciones para mostrar la propiedad cuando él esté listo para vender.
Improvlng Operatlons y el exterior 103
Vamos a suponer que, al igual que muchos propietarios de alquiler, prefiere permanecer
En su residencia actual y el plan de no moverse en la casa compraron
Para la inversión. En este caso, cuándo debe aumentar el alquiler? Los inquilinos
Cuyos alquileres son niveles de mercado bélow esperar aumentos de un nuevo propietario.
Su principal preocupación es cuánto, y algunos inquilinos podrán moverse en
Previsión de mayores ingresos que el nuevo propietario planes. Así, los alquileres
Debe plantearse tan pronto como sea posible.
Si las premisas son inusualmente ruinoso, o si una gran reconstrucción
Es necesario, el propietario podría privar a los inquilinos antes de continuar
Con la renovación. Con mejoras como aquí contempladas, el trabajo
Puede hacerse mientras continué inquilinos a pagar el alquiler. Los inquilinos están dispuestos a
Ponga para arriba con los inconvenientes resultantes incluso en aumento de los alquileres en
exchange
Para disfrutar de mejores condiciones de vida.
Detalles acerca de la colecta de las rentas y de la redacción y presentación de
Avisos legales como el alquiler se eleva, será citado en los capítulos 15 aiid 16.
El arrendatario usualmente sería dado un aviso sobre la próxima fecha de alquiler,
En este caso, el 1 de enero entrará en vigor en la fecha de vencimiento, o
El 1 de febrero. La cantidad debe regirse no sólo por las condiciones
Rentas básicas en la zona, sino también por el número de ocupantes. Donde
Usted podría plantear un cóuple a $130, por ejemplo, una familia más grande debe
Pagar más para compénsate para un mayor uso y desgaste. En este caso
Hay cuatro ocupantes: una pareja con dos hijas en la escuela secundaria.
Al recibir un aviso de elevar a $140, los inquilinos dicen haber
Se espera un aumento. Han vivido allí durante ocho
Años en el mismo alquiler. Pero ellos simplemente no pagan $140 y tendrá que
Encontrar otro lugar. Sin embargo, por sus 1 de febrero fecha alquiler pagan
Los $140 de alquiler, para que ahora se dan cuenta de que en semejante espacio comparable
Barrio costaría mucho más.
La madre dice, "Creo que nos va a quedar después de todo. No hemos
Encontrar algo que nos gusta, así como para el espacio, y mis hijos detestan
Para salir de este barrio. Pero nuestro lugar necesita pintura-it
No se ha tocado desde que nos mudamos. Si vas a pintar nuestros
Ahora que estamos pagando más?".
Aconsejamos al inquilino que planificamos un programa gradual de mejoras,
Incluyendo la pintura por dentro y por fuera, que nosotros nos encargaremos de como
Pronto como pueden ser administrados.
"No nos importa pagar el alquiler", dice la madre, "mientras
Vas a hacer alguna pintura y arreglando".
104 Cómo mejorar tu propiedad para Profft
Mejoramiento de Vivienda es un gran negocio
Estimulados por la FHA y HUD Título I y otros préstamos, mejora
La reparación y el mejoramiento de la vivienda se ha convertido en un 41º billiondollar
Los negocios. Las viviendas y finanzas considera que la agencia
Casi siete de cada diez compradores de casa emprender inmediatamente las reparaciones
Y mejoras. Mira cómo esta actividad se ha multiplicado. Departamento
Las cifras muestran que el comercio de cinco millones de dólares se gastaron en
1953 para la rehabilitación y reparación de viviendas ocupadas por sus propietarios. Alrededor del
70
Por ciento de todos los propietarios gastó una cifra estimada de 9.000 millones de dólares en
Reparaciones y mejoras en 1955. Los gastos para 1967 se estimaron
A los 12 mil millones de dólares, y en 1968 los propietarios pasan el
Veinte millones de nivel. Las estimaciones para 1979 indican un total de $40,7 mil millones
Pasó un año en ambas ocupadas por sus propietarios y propiedades de alquiler, la mitad de las
Los gastos de la vivienda nueva.
Somos una nación de los prodigiosos constructores, quienes en gran medida construir
Y gire a nuevos proyectos y dejar que nuestros edificios ir a la olla. Al igual que el
Ingeniero que desarrolla un destartalado mina de oro, usted puede cosechar una fenomenal
La cosecha se deterioró al desarrollar estas propiedades. Contrariamente
A la incertidumbre sobre los beneficios de la minería, sin embargo, las utilidades de
El desarrollo inmobiliario es casi seguro, y beneficios pueden ultímate
Tan espectacular como la de las minas más ricas. Comparativamente pocos dólares
Pasamos a un revivify propiedad de pérdida de dinero a menudo puede transformarlo en un
Fabuloso dinero-maker.
Aumente el valor de gasto mínimo
Hacer dinero en mejoras estarán influenciadas por métodos de
Financiación y por el sonido, la compra selectiva. Pero por ahora nos
Concéntrate en la elección y aplicación de materiales y equipos
Que puede aumentar valué al mínimo costo. Batir competítion
El mejor criterio es hacer de su propiedad, en la medida de lo practica! Dentro
Limitaciones de gastos, lo que usted quiera si estaban funcionando
En el presupuesto de la media posible inquilino. ¿Cómo
Satisfacerle Si estabas buscando un lugar para vivir? Además de
Comodidad, una vivienda debería presentar una apariencia agradable, por lo que
Los inquilinos pueden sentirse orgullosos en lugar de apologética cuando es visitada por sus amigos.
Usted debe mantener en mente que overimprovement pueden ser más rentables
De underimprovement por precios la unidad fuera del
Mercado de alquiler. Generalmente se paga a permanecer dentro de un barrio. Ella
Improvlng Operatlons y el exterior 105
No pagar para competir con viviendas de lujo. Algunos elementos, como un
Lavavajillas, lavandería automática de un individuo, o mobiliario de lujo,
Podría ser interesante en lujo rentáis. Estarían instalados
En un hogar como una cuestión de elección personal. Pero a partir de una inversión
Punto de vista, en el promedio de la unidad de alquiler que podría costar más de lo que
Merecerían. Sobre todos los costos deben mantenerse lo suficientemente baja para que nuevos
La construcción no puede competir en precio, ya que es el jefe de alquiler inferior
Ventaja competitiva de antiguas viviendas. Para mantener las rentas lo suficientemente baja como
para
Batir la competencia, usted debe determinar qué mejoras son más
Productivo admisible dentro de un presupuesto.
Los principales ejemplos de valor produciendo mejoras con la instalación secundaria
Los problemas son modernos, gabinetes de cocina, estufas y refrigeradores.
Lucro ejemplos que involucran los costos laborales son justificables
Pintura, sustitución de obsoleto o desgastado eléctrico, plomería o calefacción
Accesorios y paisajismo.
Un importante proyecto, tales como la rehabilitación y modernización de toda una
La construcción, a veces se perfila como insuperables a un nuevo inversionista. Ella
No resulta tan difícil accompKsh si los cambios previstos son
Todos enumerados y, a continuación, programada en segmentos. Reparaciones de emergencia deben
Ser el primero de la lista, y los que se aumentan los ingresos inmediatamente siguiente.
Cualquier otro trabajo puede ser manejado en etapas. Si planeamos cambiar un
Sótano o un ático a un apartamento o para añadir habitaciones para alquilar, que
Podría ser el primer trabajo para completar después de los trabajos de reparación si hay suficientes
fondos
Están disponibles, ya que se traducirá en un adicional de alquiler. Si mejora
De un apartamento existente aumentará los alquileres, probablemente deberíamos
Abordar eso.
Si queremos contratar la labor, emulando más experimentados propietarios,
Ahorraría dinero para completar todos los trabajos similares al mismo tiempo. Para
Ejemplo todo el trabajo eléctrico podría tratarse de un contrato, todos
Fontanería en un contrato, y toda la pintura en un contrato. Si el
Propietario planea mudarse a uno de sus apartamentos y hacen la mayoría de los
El propio trabajo, normalmente no afectaría los costos y sería más
Conveniente para completar las unidades de alquiler de a uno por vez, terminando primero
El apartamento en el que vive, y luego las sucesivas unidades.
DO-it-yourself VS. Contratación
Intereses y habilidades de los inversionistas varían naturalmente. Somé son tan ansiosos de
Gastar tanto tiempo y energía para cumplir con su objetivo como un adolescente con su
106 Cómo mejorar tu propiedad para Proflt
Fecha y realizar un trabajo que otros contratos. Hay
Ciertamente no es inflexible del "todo o nada" las reglas. El personal de valué
Laboral aumenta las posibilidades de venta para un beneficio y proporciona un
Margen de seguridad adicional contra una caída en el mercado o un error
En la selección de la propiedad. La ventaja principal de su propio trabajo, son por lo tanto
Mayor ganancia en la transacción individual y un mayor margen de seguridad.
El propietario promedio puede tomar cuidado de todos, pero la mayoría de las tareas más difíciles.
Probablemente el 75% de los propietarios, si medimos las compras en
Almacenes de pintura, no toda su pintura. Sólo los más diestros,
Como reparar un televisor, requieren un experto artesano. El esfuerzo de
Hacer mejoras al hogar contribuye a asegurar el éxito inicial cuando se aplica
A residencias que producen ingresos. A menudo un inquilino estable ofrecerá
Trabajo para mejoras si el propietario compra el material, especialmente
Si alentados por una promesa de no aumentar el alquiler por un período, para
Ejemplo, de al menos un año.
Estímate según una autoritaria, la mitad del total de mejoras
Se realizan por hacer-él-usted mismo los proyectos. El coste de los materiales
Para el propietario, la mano de obra, sin embargo, de acuerdo con el National Home Improvement
Consejo, es sólo un tercio del total, equivalen a la mitad de la
Los gastos de los contratistas.
A veces, usted puede tomar ventaja de las mejores gangas en propiedad antigua
Que necesita una mejora si se une a la expansión de bricolaje
Filas. Con bajos fondos iniciales en los primeros pasos de la inversión, usted
A menudo puede progresar más rápidamente y obtener experiencia adicional para guiar
Sonido por el manejo de la planificación futura, personalmente, en la medida de lo posible
Mejora de la mano de obra.
Permisos y licencias
Si bien estamos considerando el tema de do-it-yourself, corresponde mencionar
Hacerse de los permisos y licencias que son responsabilidad de la
Contratista cuando coloque los contratos. Permisos y restricciones de la licencia
Debe investigarse en particular lócale antes de emprender personalmente
Muchos tipos de mejora o de reparación. Pintura y
El paisajismo, por ejemplo, tipos de mejora que se puede hacer
Con impunidad por un propietario y son, por lo tanto, fontanería y reparación eléctrica
Trabajos como arreglar o cambiar grifos con fugas o aparatos portátiles. Pero
Los permisos son necesarios en la mayoría de áreas de do-it-yourself, proyectos, así como
En cuanto a los trabajos realizados por contratistas licenciados o artesanos, para la mayoría de
Improvlng Operatlons y el exterior 107
Las instalaciones sanitarias como poner en una bañera, un calentador o una estufa, y
Para cableado eléctrico y el equipo conectado permanentemente a un edificio.
Constructíon additíons alteratíons o, como la adición de una habitación,
Se necesita un permiso. Los permisos deben ser obtenidos cuando sea necesario, a fin de
Para evitar posibles sanciones, incluyendo los gastos de extracción de trabajo
Ya instalado.
Los costos de permisos varían, pero en promedio de 1 a 2 por ciento de la
Valué mercado del trabajo, un trabajo constructíon $1,000 por un costo de $10
Fée mínimum. Derechos por permisos para instalar una estufa de gas o un calentador normalmente
Cuestan desde $2 a $5. Licencias y Permisos se destina a las leyes
Protección del público, el costo de los permisos suelen compensar el coste
De inspección para asegurar que el trabajo se ha realizado correctamente. Con un calentador
O una bañera, por ejemplo, el trabajo se revisen para ver que el agua,
Gas, ventilación y conexiones son de dimensiones adecuadas y material
Y que estén instalados correctamente. Ya sea realizada por un propietario
O un contratista con licencia, la mayoría de los proyectos sería aceptable si un permiso
Se han obtenido y el trabajo pasa la inspección. Si un proyecto es inaceptable,
La mayoría de los inspectores de obra se señalan los cambios necesarios para
Pasar la inspección.
Propietario debe PRESUPUESTO VALOR DE ALQUILER
Unidad ocupada
Si usted se mueve en su propiedad de alquiler o no, usted debe planear
Para retener el ahorro y alquiler en su presupuesto personal sobre la misma base
Como antes. Muchos inversionistas se tambalee en este punto porque omite el ahorro,
Y, a veces, de alquiler, de sus presupuestos y elevar sus personales
Los gastos en consecuencia. Si el propietario se mueve en la feria para la reiit
Unidad ocupada por el propietario, en este caso de $140, y debe ser pagado en el salario
Sostén el presupuesto personal en el edificio cuenta, a aplicarse el
Igual que un inquilino de alquiler contra los gastos fijos, tales como los pagos de un préstamo,
Y en contra de las reparaciones y mejoras. Esto sería similar a la
Acuerdo necesario al comprar una casa.
Contratación ahorra tiempo y acelera la reventa
La mayoría de los inversionistas algunos contratos laborales, y muchos, limitando todo el trabajo de
contrato
Sus esfuerzos personales para supervisión. La principal ventaja de contratar
El trabajo es fáster facturación. Si bien puede tomar dos o tres años
108 Cómo mejorar su propiedad con fines de lucro
Para un propietario a rehabilítate y modernizar, si el mismo workvis contratado
La propiedad puede ser preparada para su reventa en pocos meses. Este
Factor tiempo aumenta en importancia con el tamaño de la propiedad bajo
Consideraron. Como inversionista progresa debería revisar periódicamente
Sus métodos de operación para ver si requieren revisión. Muchos objetor
Los trabajadores llegan a ser obstaculizado en una etapa temprana porque permanecen en
Una rutina y no cambian su hábito de meritorio originalmente
Manejo personalmente todo el trabajo. Por el momento usted posee mayor ápartments
A su vez siempre debe ser más productivos en supervisión y gestión
Que en el trabajo personal.
Muchas viudas y solteras y hombres profesionales como médicos
Y los abogados, hacer dinero en el alquiler de propiedad sin contribuir
Cualquier trabajo personal. De manera que usted pueda imitarlos si elige, todos
La mano de obra será contratada en nuestros ejemplos.
Los inversores más experimentados podrían contratar todas las obras proyectadas en
Una vez, incluso convertir el sótano si lo desea, y organizar el financiamiento
En consecuencia. Los contratistas se especificarían los cambios
Y usted estaría involucrado muy poco con detalles de mejora.
Dado que vamos a asumir que ésta es su primera inversión en la mejora de
Alquiler de la propiedad, podría estar bien para adquirir experiencia, reacondicionando
La actual casa en una detallada, paso a paso, y principalmente
A partir de los ingresos actuales para comenzar. Esto le ayudará a tomar una decisión
En el sótano y conversión en la posibilidades de mejora
Más tarde, las compras de propiedades.
Mejorar el exterior
La primera empresa podría ser interior mejora, pero tenemos un
Reparación obligatoria a realizarse en el porche delantero. Y desde el patio
Y el aspecto exterior del edificio destartalado, sus mejoras inmediatas,
Especialmente en frente, hará que sea más fácil de sujetar los inquilinos en mayor
Los alquileres. Cuanto antes cualquier plantación se haya completado, el más presentable
El astillero mirar cuando vendemos. Y cuanto antes el exterior
Está pintado, el menor deterioro que sufren.
Las mejoras se verá acelerado si establece una conclusión razonable
Objetivo. Si usted está apuntando a terminar el trabajo en dos años, podría
Romper la planeación en segmentos viables. En los primeros seis meses
Puede programar las reparaciones de emergencia, la jardinería, la pintura y otras mejoras
Para el exterior. En los próximos doce meses puede renoImprovlng
Las operaciones y el exterior 109
Vate el interior. En el cuarto período de seis meses que podría convertir la
Un segundo sótano para coches, si así lo deciden, y completar cualquier otro
Los temas que todavía necesitan atención.
Hacer una mejora de un trabajo de reparación
Nuestra única reparación de emergencia es la flacidez porche delantero, que podría
C^utilizar un accidente si se deja en su estado actual. La cimentación de hormigón
El porche es adecuado, y en el lado exterior de todos los justificantes
La estructura es el sonido. La reportada previamente pudrición seca, causada por el
Un pie de acumulación de tierra y escombros, está todo en el peldaño superior,
El apartadero y apoya. La podredumbre parcial se ha derrumbado el porche ligeramente,
Dañar la rampa y el piso. La fundación contratista ha acordado
Deducir $30 desde su original estímate y reparar los daños por $350,
Incluyendo su carga de inspección de $25, que habría pagado si alguien
Otra cosa hace el trabajo. Debemos tener él hacer las reparaciones? O
Debemos mejorar la estructura en lugar de limitarse a reparar?
A menudo una modernización completa puede hacerse por poco más de
El costo de las reparaciones, y desembolso de capital adicional puede reducir futuras reparaciones.
Es una buena práctica para comparar una característica para ser reparado con el
Más agradables diseños de estructuras similares al día en edificios.
El porche existente siding es estucadas, como el edificio principal. El
Pasos de 2-por-8, los tablones están al lado; 2-por-4 rails ejecutar por el exterior
Los pasos y alrededor del borde de la lengüeta y ranura porche
Piso. Comprobando nuevas instalaciones porche frontal y eligiendo un compuesto
De las características más deseables, encontramos que nuestra más atractivo
Acuerdo constaría de ladrillo rojo pasos y piso, y wroughtiron
Rieles.
Los pasos se muestran claramente en la parte delantera. Corren hacia el lado
Del edificio desde el porche hacia la calle. Instalar el ladrillo rojo
Los pasos y las barandillas de hierro forjado aumentaría considerablemente la
Apariencia frontal, además de mejorar la solidez real y aparente
De la estructura. Pedimos al contratista una oferta para incluir la deseada
Características además de reparar el porche. Las cifras de él todo el trabajo.
Por $500, $150 más que las reparaciones. En este punto debemos decidir
Si el cambio propuesto aumentar materialmente la venta valué de
La propiedad en proporción a los gastos, o si va a añadir demasiado
Mejora tentativa a nuestro presupuesto.
Nuestro objetivo es transformar la casa en un edificio modernizado
110 Kow para mejorar su propiedad para Proflt
Que se presente a un posible comprador, tanto a primera vista que es
A menudo decisivo y tras la inspección minuciosa, la apelación de una deseable,
La estructura recién construida. Un porche frontal o pasos pueden añadir o restar
Tanto como cualquier otro elemento de la arquitectura. Los pasos de ladrillo y
Barandillas de hierro forjado cambiará la primera evaluación de desacreditar a
El crédito. Nuestra mejora tentativa presupuesto figuraba un máximum de $2.500.
Fácilmente podríamos financiar cualquier sonido de modernización de varios
Fuentes, por ejemplo de un préstamo de la FHA mejora. Pero una casilla de
Los ingresos previstos para nuestro tiempo la asignación de dos años muestra que el
Las mejoras proyectadas puede hacerse sin financiamiento adicional,
A menos que emprendamos la remodelación del sótano.
Hay recursos suficientes sin recurrir al empréstito
Tenemos los recursos para el mejoramiento de nuestra esperada total agregando nuestro presente
Los fondos de ingresos netos esperados. Este último se obtiene tomando el
Los ingresos brutos y de deducir los gastos fijos:
Los ingresos por concepto de alquiler menos gastos
Durante 24 meses
Alquiler Bruto durante 24 meses
Primer mes $ 100.00
23 meses en $140 3,220.00 mensuales
El total de ingresos de alquiler
Los gastos y los pagos de un préstamo por 2 años
Los impuestos de $167.80 por año $ 335.60
Seguro a $30.50 por año 61.00
23 pagos de préstamo a partir del 15 de enero de
A 1,725.00 $75 mensual
El total de los gastos fijos
NET EN POCKET RENTA
Ya estamos planeando una mejora continua, todas las reparaciones de un
Punto de vista del presupuesto será considerado como contribuyendo a la mejora
De la propiedad. Además de la renta de alquiler, nuestros recursos para
Dos años incluiría 1.200 dólares presupuestados en ahorros de $50 al mes.
Nuestro actual banco el saldo es $1,070.22. Esta cifra se obtiene deduciendo
Nuestros 1.500 dólares por el pago de nuestra original $2,500, agregando luego
Nuestra garantía de comprobación de crédito $70.22.
3,320.00
2,121.60
1,198.40
Improvlng Operatlons y el exterior 111
Para calcular toda nuestra inversión esperada resoürcés, podemos añadir:
Esto le da un respetable margen sobre nuestros 2.500 dólares espera máximum
Requisitos en caso de emergencias o ampliado mejoras.
Desde iínprovement financiación parece satisfactoria, deberíamos recapitúlate
La capitalización. Nuestro precio de compra neto fue de $10.000 menos los $380
El vendedor avanzado para la fijación del porche, y menos los $70.22 obtenido
En plica, haciendo un costo real de $9,549.78. Agregar $2,500 a este
Tendría un costo neto total cuando esté listo para vender por $12,049.78. Si nos
Puede producir por ese precio un moderno edificio con un alquiler valué
De 180 dólares al mes, y un capital resultante valué 18.000 dólares, deberíamos
Tienen poca dificultad para cumplir nuestro objetivo actual de venta para un 44
Por ciento de ganancia bruta. Tenemos un amplio margen para lograr nuestros 25
Por ciento previamente programada de objetivo para cada volumen de negocios.
Desde $350 tendría que ser invertido para reparaciones de porche, el suplemento
$150 sería de aproximadamente el 6% del total de habilitaciones, mejora
No es suficiente para perturbar el presupuesto. Aunque tenemos previsto contratar a todos
Es necesario trabajar, algunos propietarios deberían abordar todo el trabajo de carpintería
En estuco y reparación, y los ladrillos y el hierro forjado y la instalación
Podría ahorrar más de la mitad de su trabajo. Puede bricklaying amateur
Bastar en terrazas y asadores, pero pocos aficionados pueden correctamente
Finalizar una llamativa la instalación como un porche delantero.
Nos dicen que el contratista antes de dejar el contrato queremos
Normalmente obtiene una licitación competitiva. ¿Estaría su descuento estímate si nos
Darle inmediatamente el trabajo? Él descuentos del 10% normal
Relleno, usualmente agregado para cubrir "imprevistos", y ofrece
Para hacer el trabajo por $450. Nos quedamos en 400 dólares, con la estipulación de
Que vamos a pagar todo el dinero tan pronto como se haya completado el trabajo.
Paisajismo PUEDE HACER UNA GRAN TRANSFORMACIÓN
Tras la cesión de reparaciones de emergencia, tan pronto como el tiempo lo permite nos
Debe plantar el jardín para que pueda empezar a rellenar. Podemos comprar
Yóung barato, árboles y arbustos, si ellos se plantan en cuanto
Saldo actual
El ahorro personal presupuestado
Alquileres netos esperados
Crédito en custodia para porche
$1,070.22
1,200.00
1,198.40
380.00
TOTAL $3,848.62
112 Cómo mejorar su propiedad con fines de lucro
Es posible, y que tendrá un aspecto presentable, por el momento estamos dispuestos a
Vender. En este caso se trata de midwinter, y ya que estamos en un clima cálido-
Cuanto antes el jardín está plantado más se beneficiará de
Las lluvias del invierno y la primavera el crecimiento, para estar bien establecida antes de la seca
En el verano.
Realtors han encontrado que para transformar una monstruosidad yard por buena
Paisajismo puede aumentar la reventa valué de una casa tan alto como 50 por
Ciento. El aumento valué sería menor en relación con un
Mayor número de unidades de vivienda en un montón, pero incluso con la mayor
Propiedades de renta valué podrá incrementarse en un 10%. Jardinería
Añade más de la valué del trabajo, porque contrarresta la
La pérdida de su falta. Un comprador o tasador normalmente llega a una evaluación
La figura y, a continuación, resta por mala paisajismo. Buen ajardinar no
Sólo compensa esta deducción pero gana una valoración valoración añadida. En
Nuestra casa podemos esperar ajardinar para aumentar valué entre 10
Y el 25%, y es sorprendente cómo comparativamente poco dinero
Será necesario hacer un gran transformaron. Un paisajismo
Proyecto que me costó $350 con jóvenes, arbustos y árboles, baratos
Fue evaluada por una compañía de seguros para fines de préstamo de cinco años
Más tarde en una valué de 12.000 dólares.
Paisajismo eficaz debe ser planificado por un agradable, sobre todo
Imagen cuando la plantación alcanza su madurez, el edificio, la fusión
Fundación de la plantación, y enmarcado en las fronteras. Los propietarios que
Quieren planificar la jardinería pero son inexpertos pueden conseguir buenas ideas
A partir de un examen nuevo y agradable paisaje. Por una tarifa nominal un
Jardinero va a diseñar su jardín y darle una oferta para
Las plantas y la mano de obra necesaria. Cuando usted compra sus plantas a partir de ellos,
La mayoría de los viveros están encantados de dar consejos sobre qué crecerá a mirar el
Mejor en su área. También te recomiendan un jardinero competente.
Antes de tomar nuestra decisión final, esperamos más nuevo paisajismo
Donde existen problemas similares. A continuación, póngase en contacto con nosotros un gran
vivero cercano
Para el asesoramiento y los costes comparativos. Con un jardinero que representamos a través de
La calle y encuesta nuestra propiedad objetivamente. Él recomienda una deseable
Acuerdo de paisajismo, que decidimos seguir.
Debemos decidir qué conservar y qué desechar,
Y LO DE PLANTAR NUEVOS
Por un inventario de la actualmente deteriorado patio decidimos qué
Improvlng Operatlons y el exterior 113
Plantación de conservar por la poda juiciosa, qué desechar y qué
Planta Nueva. Directamente en frente del edificio en cada uno de los rincones destaca un
Comidos de polilla ciprés italiano, y más entre el porche y el
Hedge es otra. Exhiben más marrones deadwood de verdor,
Y el astillero quedaría mejor si se quitaron. Junto a
El porche distorsiona como una llaga pulgar del porche, además de lo contrario
Edificio de planta rectangular. Los dos cipreses frente hacen que el edificio
Buscar más angosto y acentúan la altura de la cámara ante un completo
Sótano.
Si se coloca al lado de las esquinas en lugar de en la parte delantera que
Mejorar la apariencia, haciendo que el edificio más anchos y más bajos.
Sería conveniente retirar los tres cipreses italiano amarillo-verde
Y sustituir los dos en la parte delantera con otros arbustos de acento. Para los dos
Arbustos de acento en las esquinas elegimos azul cipreses Lawson, piramidal
En forma y un distintivo de color verde azulado. Para mantener el equilibrio nos
Planta un pequeño ciprés en el porche lateral. Esta planta puede ser mantenido
A medida que madure recortado, mientras que el ciprés en el lado opuesto permanecerá
Taller por el crecimiento desenfrenado.
En una baja, el edificio de un piso, delantero-fundación la plantación deben ser
Desigual con el fin de no disminuir la altura. Pero de acento más
La altura del talud superior, casa de dos pisos, queremos un uniforme
Agrupar toda la parte delantera del edificio. Para esta fundación
La siembra seleccionamos cinco pyracanthas Rosedale, fuego o espinas. Pueden
Recortarse una vez al año a cuatro o cinco pies, tendrá verde brillante
Deja el año, y se cubrió con flores blancas en la
Muelle y con bayas de color rojo brillante en el otoño. Mezclar el porche con
El edificio, en lugar de dolor-thumbing como el ciprés pendientes
No, queremos un arbusto en el comer, detrás del porche. Elegimos un
Eugenia, un brillante fíat evergreen con pequeñas hojas. Que crezca erecto y
Bastante compacta a un nivel por debajo del porche techo, y pueden ser restringidas
Por una vez al año el recorte.
En el porche frontal lateral del edificio un seto de golden ligustro
Se extiende a lo largo del lote, desde la calle Acera hasta el callejón. En el
El lado opuesto del lote la cobertura se extiende desde la calle hasta la parte delantera
Rincones del edificio. El ligustro ha crecido delgados y scraggly a un
Altura de diez pies de falta de recorte, pero afortunadamente aún no ha
Pasado empeoró la reclamación. Podemos reducir a dos o tres pies y
Se espese en una cobertura conveniente. El ligustro plantado en el lote
Líneas en la franja de estacionamiento delantera hace mucho el estrecho y debería buscar
Jbt removidos para que la cobertura se inicia justo más allá de la acera.
114 Cómo mejorar tu propiedad para Proftt
Muchas de las casas y apartamentos Casas en esta calle recientemente han
Espino plantado árboles en la franja de aparcamiento. El jardinero dice
Hawthoras han sido designados por la ciudad como la Avenida diario
Árbol. Para ensanchar la mucha apariencia y restar importancia a la vertiente nos
Decide conformarse por plantar dos Lavalle Rose espinos, uno en
Cada extremo de la hilera de estacionamiento en las líneas de límite.
En el vivero que compramos por $4 cada uno en latas de 5 galones los dos espinos
Y Eugenia, los 8 pies de alto. Dos cipreses Lawson azul
En latas de 5 galones cuestan $5 cada uno; seleccionamos uno de 5 pies y 7 pies
Alta. Si plantamos las cinco pyracanthas de rápido crecimiento, ahora podemos ahorrar
Por la compra de 2 pies de alto en el 1-galón latas por $1 cada uno. Los diez
Plantas Seleccionadas cuestan $27.
La franja de aparcamiento y el patio delantero han sido plantados en el césped,
Que ha sido cortado y tendido de forma irregular y muestra más bare
Manchas de pasto y la maleza. En el centro del patio es una plantación
Círculo de 4ned de alcatraces, alrededor de cinco pies de ancho, rodeada por
Conjunto de ladrillo pintado de blanco en el borde de un efecto serrucho. Esta antigua
Acuerdo de siembra es una monstruosidad que debe ser eliminado
Y se reemplaza con la misma superficie cubierta, como en el resto de la parte delantera
Patio. Áreas de siembra sobre el césped de las fronteras son generalmente aceptables, pero
Plantas de interior arruinar la apariencia de un buen césped. El lote se ve
Menor porque el césped recorre todo el camino desde el edificio a la
Bordillo de la calle. Sería preferible disponer de una plantación en el aparcamiento
Tira de la tapa molida diferente entre el edificio y el
Acera. La hilera de estacionamiento está nivelado, pero gran parte de la pendiente del lote.
Se levanta entre la acera y el edificio, lo que hace difícil
Mantener un césped bajo el mejor de los cuidados. En yardas inclinadas comparable
En la zona, la mejor aparecen cubiertas por densos arbustos de baja altitud
Como los enebros, horizontal o por plantas rastreras como la hiedra.
El vivero también se encarga de la jardinería
Desde que costará mucho menos de arbustos, elegimos la hiedra, comprar
En fíats pequeñas plantas suficientes para $15. A fin de conservar un poco de césped,
Tenemos planes para renovar el césped en la franja de aparcamiento. Suficiente semilla de césped
Cuesta $3. Esto hace que nuestra planta con el modesto iotal costo de $45. Pedimos
El jardinero si él puede recomendar un buen jardinero razonable
Excavar fuera descartado plantas, Recorte los arbustos, y conserva la nueva planta.
Él le responde que su vivero también se encarga de la jardinería, y él da una
Improvlng Operatlons y el exterior 115.
Estímate de $90 para el trabajo proyectado, haciendo un total de contrato
$135, incluyendo las plantas.
Le decimos al jardinero apreciamos todos sus consejos, y podemos
Todavía comprar las plantas de él, sino que debemos obtener por lo menos una competitiva
Antes de dar una oferta de contrato. Existe una posibilidad de reducir su
Precio? Él dice que sería mejor más tarde, pero no en este momento porque
De la Navidad prisa. Nos quedamos en hacer el trabajo en el tiempo de demora
Entre Navidad y Año Nuevo por $ 110.
Por el término de dos meses, tanto al porche y al jardín transformaciones
Son completadas en un gasto total de $510. El astillero había
Ha sido tan destartalado que los inquilinos habían perdido interés en cuidar de ella.
Ahora que está en condición deseable convienen para mantenerlo en buen estado
Forma, teniendo cuidado de cortar el pequeño césped y riego y recortar.
En el sótano, el anterior propietario había dejado un cortacésped oíd
Y unas pocas herramientas necesarias del jardín, incluida la pala, la azada y el rastrillo,
Podador de mango largo, mano tijeras de podar setos y poda
Sierra.
Pintar el exterior
$

En esta parte del país, un buen momento para pintar el exterior es el

A comienzos de la primavera, cuando las lluvias son más y antes de que la maleza crece
Muy alta. A continuación, las superficies que van a pintarse puede esperarse para quedarse
Seque completamente. Después de la lluvia, pintura exterior debe ser siempre aplazado
Durante al menos una semana de tiempo soleado. La temperatura exterior
Durante el día puede esperarse para quedarse cerca de 50 grados, el mínimum
Para obtener resultados satisfactorios.
Cualquier persona sin experiencia puede, si lo desea, hacer una pintura de primera clase
Trabajo con un poco de cuidado y pueden ahorrar aproximadamente dos tercios del promedio
Cargo del contratista, como esa mano de obra generalmente cuesta por lo menos el doble
Como material. Ya tenemos planes para contratar el trabajo, vamos a conseguir varios
Ofertas para comparar costos y especificaciones. Los propietarios no necesitan ninguna experiencia
previa
Porque los contratistas acreditados dará especificaciones detalladas
En cada trabajo de mejora. Uno puede compararse con los demás.
Cada contratista deberá añadir a nuestra educación en los niveles de precios y en cómo
El trabajo debe hacerse. A fin de tener nuestro esquema de color exterior
Buscar modera y atractivo comprobamos varias nuevas instalaciones similares
Para actualizar ideas, entonces discüss posibilidades con tres diferentes
Los contratistas.
116 Cómo Mejorar bajo su propiedad con fines de lucro
La pintura original era blanco, ahora bastante sucias, con el
Los marcos de las ventanas pintadas de verde oscuro y el rosa de guillotina. En esta zona el
Efecto de tablero de colores contrastantes en los marcos y fajas ha
Se pasa. El contraste es "obtenidos por pintar las puertas en sorprendente
Pintura y colores diferentes secciones en colores contrastantes, pero dentro
La sección de pintura y tapizado en toda la superficie del mismo. La aplicación de pintura
Puede ser utilizado para mejorar la apariencia arquitectónica. Aquí la arquitectura principal
Inconveniente es la altura exagerada en relación al ancho,
Acentuada por la colocación en un talud superior. Nuestro reordenamiento paisajístico
Ha ayudado a aliviar este efecto. Una ulterior contribución a
Aplastamiento de la apariencia puede ser hecha por la pintura en horizontal
Las bandas.
Nos decidimos a pintar toda la base del edificio gris oscuro, que
Cubrirá en una banda sólida desde el suelo hasta el nivel del primer piso
Encima del sótano. El resto de la superficie hasta el techo nos
Pintura de un rosa claro, lo que crea un agradable contraste con el gris. Para
Individualidad vamos a pintar la puerta de entrada de un rosa brillante.
Una amplia gama de ofertas
Uno grande y confiable cofltractor pintura, seleccionados a partir de un anuncio en
El listín telefónico, proporciona una oferta de $1,175 para pintar principal y
Garaje edificios. Se especifica un buen dos-coat, proporcionando trabajo
Una preparación exhaustiva, "bien raspado, cepillado, calked y sellada,"
Y dos capas de pintura de buena calidad.
Un segundo contratista, recomendado por un amigo, le da una oferta de $650
Por la misma calidad de la pintura y las mismas especificaciones. El motivo de la
Diferencial de precio es sorprendente que la primera con el tractor tiene una gran sobrecarga,
Trabajando con los capataces y un personal de oficina. Adición de beneficios y
Porcentajes de contingencia a su costo base nuevas pirámides la sobre-Todos
Puja. El segundo postor hace todo el trabajo por sí mismo en conjunción con
Un socio.
Lo anterior ilustra que el contratista más económica
Funciona en el trabajo mismo, tiene poca sobrecarga, y está satisfecho con un
Mínimum ganancias por encima de los salarios, una combinación ideal si el trabajo es pequeño
Lo suficiente como para que él pueda manejar.
Improvlng Operatlons y el exterior 117
Un fly-by-noche anunciante
El tercer contratista nos pondremos en contacto a través de un anuncio en el periódico que dice:
Mejores pintores
Nos desafían la competencia
Para precios más bajos en la ciudad
Teléfono 223-8091
A pesar de que pedimos un dos-coat trabajo, este anunciante afirma, "Me especializo
En una capa de trabajo. Mi proceso especial es tan buena como la del
Promedio de 2 capa de aplicación." Él Ofertas $495 por un abrigo. Pedimos
Una dirección donde ha trabajado, y él dice que no hay ningún uso dando
Las direcciones, porque no hay ninguno en cualquier lugar cióse tcíáhis vecindario.
Él no especifica ningún trabajo preparatorio en su contrato y cuando
Interrogado dice, "No hay necesidad de poner todo en el contrato. Siempre lo hago
Un buen trabajo independientemente".
La marca de pintura también se omite, y cuando el pintor empujaron
Se compromete a incluir este tema. Él escribe en el ñame de una barata offbrand,
Él dice que es "tan bueno como los más caros puede
Obtener".
Algunos anuncios se jacta de una buena capa de pintura exterior, pero de una forma profesional
Acabada habitualmente exige dos capas de goodquality
A lo largo de la pintura. Siempre vale la pena especificar buena pintura, incluso
Aunque esperar una pronta la reventa. Además de mucho mayor durabilidad, la
Pequeña por pie cuadrado en el diferencial de costo $3 o $4 por gallón es más
Que compensados por la facilidad de aplicación y la mejora de la apariencia. Barato
La pintura puede mirar "tan bueno" en un anuncio, pero se muestra en la exposición.
Muchos un mal especulador ha aplicado pintura barato para una "rápida
Slick" y encontró una segunda aplicación es necesario antes de la reventa porque
Comprobaciones de deslumbrantes, ejecuta y en lugares como las reveladas en la
Propiedad MacKenzie Avenue en el Capítulo 4. Algunos productos baratos
Lave a través de la pintura original después de sólo una fuerte lluvia.
Además de una buena pintura y un dos-coat trabajo, preparar la superficie distingue
El trabajo de un profesional concienzudo. Un tyro o fly-bynight
A menudo contratista bofetadas pintura con abandonar a través de agujeros, grietas
Superficies sueltas y sin la más mínima preparación, esperando la película
118 Cómo mejorar tu propiedad para Proflt
De nuevo color celebrará la superficie y disimular los defectos.
Si la pintura exterior oíd esté activada o inusualmente fuerte con demasiado
Muchas capas, puede ser necesario para quemar el exceso. Si un desgastado
La superficie es fundamentalmente sólido, puede ser puesto en buen estado raspando
Y el más wirebrushing capeado porciones, tales como el alféizar de la ventana.
Suelto alféizares y marcos de ventanas y otras placas de inseguridad debe ser
Clavado rápido. Cualquier grieta debe llenarse con calking compuesto, y
Sueltos o desmoronarse putty en windows deben limpiarse
Con una rasqueta y sustituido. La pintura debe cubrir el putty, oíd
Y de nuevo, además de un indicador sobre el cristal con el fin de sellar completamente el
Putty y evitar el secado excesivo y agrietamiento.
Mejores resultados se obtendrán si la subcapa está pintado
Un color similar a la que ha elegido para el acabado. Un intervalo de al menos uno
La semana, pero no más de dos semanas, deben ser permitidos antes secondcoating,
De modo que la primera capa será completamente pero no excesivamente
Secada.
Elegimos el sonido MÁS BAJO CONTRATO
La tercera especificaciones del contratista no cumplen nuestros requisitos.
La primera y segunda licitación, pese a que difieren considerablemente en precio,
Parece comparable lo contrario. Aconsejamos al contratista de $650 que nos
Al igual que sus especificaciones y el trabajo que realizó en la casa de un amigo, pero
Que tenemos una oferta inferior a la suya. Se cortó su oferta si estamos de acuerdo con la
Darle el trabajo? El pintor dice que necesita el trabajo y acepte
$550. Podríamos pagar la mitad cuando termina la primera capa, y el equilibrio
Tan pronto como se complete el trabajo? En esto estamos de acuerdo.
El pintor y su socio de completar la preparación y la primera
Untar en una semana. Ellos entonces tomar una semana para ir a otro trabajo.
Durante la tercera semana se completa la pintura exterior. Esto concluye
Nuestra mejora del exterior, y estamos dispuestos a convertir nuestra
Atención a mejorar el interior.
Nuestros edificios y motivos desde el exterior presente totalmente diferente
La apariencia de la casa compró seis meses antes. El exterior
Ahora compara con nondiscounted apariencia nueva construcción.
Improvlng Operatlons y el exterior 119
Esta transformación, totalmente contratado, ha cosí un total de $1.060,
Incluida la pintura exterior y revitalizar el porche y el jardín.
Casi la mitad de todos los fondos de mejora a nivel nacional son invertidos en el exterior.
Nuestro proyecto ha costado cióse al mismo porcentaje de nuestro presupuesto total.
Los 40 dólares mensuales de alquiler adicional aumenta la base de valuación de ventas
$4.000, cióse a $4 por cada $1 gastado.
120 Cómo mejorar tu propiedad para Proflt

8. Interiores Money-Making
Nueva pintura y papel pintado hará la mayor mejora en la
Interior de nuestra casa. Un nuevo inversor, especialmente si vive en el
Lugar para ser modernizado, considera difícil reducirlos a sí mismo de abordar
Primero el trabajo de pintura que más cambian radicalmente la apariencia.
Todo trabajo debe ser coordinado y, sin embargo, la pintura hacia la izquierda
La última. De lo contrario la pintura será frustrado por la carpintería, electricidad
Tuberías y cambios. Los trabajos eléctricos y de plomería no puede hacerse
Hasta carpintería remodelación es maltratados. Sería carpintería acabados
Siga el trabajo eléctrico y de fontanería. Como en la construcción de una nueva casa,
Casi todos los cambios deben preceder a la pintura. En este caso ningún gran
Proyectos de carpintería que requieran desbastado preliminar en planificadas.
Nuestros seis meses programados' exterior se ha completado el trabajo como
Planificadas. En nuestra planificación preliminar también se fijó una meta de completar
Todas las obras interiores en doce meses. Ahora bien, podríamos previsto provisionalmente
Finalización bimensual objetivos como sigue:
1 y 2 de fontanería y calefacción
3 y 4 Equipos Eléctricos
5 y 6 de carpintería
7 y 8 de azulejos y linóleo
9 y 10 Pintura y decoración
11 y 12 Furaiture y mobiliario
Modernización de fontanería y calefacción
Fontanería a menudo presenta la mayor modernización interior bilis. Es
Además de tener un inventario fiable de los problemas de fontanería. A través de los
Asociación de propietarios de apartamentos tenemos una autoridad segura y razonable
El fontanero que repasa con nosotros la completa los requisitos de fontanería.
Debe prestarse especial atención a las instalaciones obsoletas como
Bañeras antiguas en las piernas, la falta de instalaciones como modera
Duchas y accesorios desgastados como sumideros agrietado.
La modera-tipo bañera, a ras con el piso, está en buen estado,
Y así es el lavabo. La persona caliente y grifos de agua fría
Con tiradores de porcelana deberían modernizarse cambiando a la mezcla
Interiore Money-Makfng 121
Grifos con empuñaduras cromadas. El cabezal de ducha de porcelana grande arriba
La bañera se asemeja a un girasol desmayado y no tiene ajuste de pulverización.
Se debe cambiar a un compacto, modera cromado con aparejo
Incorporada para ajustes finos, gruesos o spray de aguja. La porcelana
Grifo de mezcla con ducha sobre la bañera del desviador está agrietado. Ella
Deben reemplazarse con cromo para coincidir con los demás cambios.
El fregadero de la cocina está en buen estado, pero el cromo en parte del
Grifo de mezcla wora ha desactivado. Debe ser sustituido por un nuevo chrome
Grifo. El fontanero dice que todos estos accesorios de fontanería, con buena calidad
Adaptadores, puede ser instalado por $75, incluida la mano de obra y materiales.
Ellos harán una diferencia notable en la próxima evaluación del comprador de
El cuarto de baño y cocina.
Calefacción deberían considerarse
Junto con la fontanería
Instalaciones de calefacción debe ser considerada junto con la fontanería. Muchos
Las empresas se especializan en instalaciones de calefacción. La mayoría de los fontaneros también
manejar
El promedio de problemas de calentamiento. Hay un satisfactorio eléctrica incorporada
Calefactor en el baño. En el salón, mirando bastante arcaicos por
Modera las normas, es un voluminoso gas calentador circulantes. El ñame píate
Muestra una capacidad de 25,000 BTU, insuficiente para las mañanas frías. Allí
Hay termostato. El calor adecuado sería mantener 70 grados en el
El clima más frío. En este clima el espacio requeriría 45.000
BTU, según un gráfico que el fontanero ha obtenido de un
Equipo de calefacción-empresa. Una calefacción adicional de 20.000 BTU podría ser
Instalado, pero el cambio a una sustitución más modera única adecuada
Mejoraría notablemente la apariencia.
Podemos instalar un sistema de calefacción central o una pared furaace. Cualquiera
Sería adecuado. Calefacción central presentaría una instalación resistente
Problema y tendría un costo de aproximadamente US$1.150 instalados. Un horno de pared
45.000 BTU de capacidad sólo costaría $225 incluyendo el termostato. El
Apariencia casi a ras de la pared no interfiera con furaiture
O alfombras. Seleccionamos el horno es un 45.000 BTU, de doble pared, con tipo
Termostato. Orie grill del calentador se enfrentan en el salón, y
El otro se abrirá en el pasillo central para calentar el resto
Las habitaciones.
Un fontanero de carga podría ejecutar entre $100 y $300 adicionales
La mano de obra y el material, dependiendo del trabajo requerido en el gas
122 Cómo mejorar su propiedad con fines de lucro
Línea y chimenea. Ampliar la capacidad de calefacción que a veces exigen
Grandes líneas de gas y chimenea. En este caso el gas de media pulgada existente
Línea y 4 pulgadas de cañón son adecuados. La nueva caldera puede ser instalado
Adyacente al oíd, simplificando el cambio. Nuestro fontanero.
Acuerda un precio reducido de 225 dólares para el calefactor, incluida la instalación.
Haciendo $300 para cambios de fontanería y calefacción. Él dice que esta es una
Precio con descuento, que él daría a los miembros de la vivienda
La asociación de propietarios. Dos ofertas adicionales serían a menudo en
Orden, pero este intento parece bajo, por lo que decimos al plomero para ir adelante con
La labor.
Él se corta un trozo de pared y monta el elemento calefactor dentro
El ordinario de 14 pulgadas de espacio entre el 2-por-4 espárragos. La línea de gas, chimenea,
Y el termostato están conectados. A continuación, la parrilla de cada lado, proyectando
Sólo dos pulgadas de la pared, se adjunta al elemento de calefacción,
Formando un píate que oculta los bordes ásperos donde la pared tiene
Ha cortado. La sustitución de la fea oíd el calefactor no sólo amplía el
Capacidad de calefacción pero amplía y mejora la apariencia de la
La sala de estar.
MODERNIZARON ELÉCTRICO
En el tercer mes de modernización interior estamos listos para comprobar
Los accesorios eléctricos. Interruptores de botón pulsador y anticuado tipos de
Accesorios colgantes marcar una vivienda como antigua. Deben ser reemplazadas
A menos que se considere conveniente y antigüedades. Los interruptores están ya
Alternar el tipo. Pero el salón switch funciona sólo la mitad del tiempo.
El uno en el baño no funciona en absoluto, de modo que las luces tienen que ser
Turaed on y off en el montaje. Cuando una luz no vale la pena verificar
En primer lugar si la bombilla está fundida y, a continuación, inspeccione el receptáculo y
Interruptores para una conexión floja. Ninguno de estos fallos es evidente. Nosotros
Haga que un electricista recomendada por la Asociación de propietarios de apartamentos
Sustituir ambos interruptores de sospechosos. Los dos nuevos switches operar sus
Los circuitos de la luz de forma satisfactoria.
Muchos ancianos viven habitaciones tienen accesorios de techo obsoleto. Techo
Los accesorios son generalmente fuera de fecha, salvo cuando proceda en cocina,
Cuarto de baño y salón comedor. La manera más fácil para cubrirlos donde
Es indeseable para retirar el montaje totalmente, corte los cables cióse, cinta
Los extremos y empujarlos por encima del techo. Si el recipiente proyectos,
Puede ser removido y el orificio enyesarse. Si el recipiente está a ras,
Interiore Money-Maklng 123
Puede sellarse con cinta, entonces empapeladas o pintadas. No hay
Montaje de techo en el salón, y el interruptor en la puerta controla
Las luces enchufado a la toma de corriente. Un largo muro debería tener más
Que uno toma. Hay suficientes salidas dobles en cada pared.
Close-a-la-dispositivos de techo en ambos dormitorios son satisfactorios
Y en este caso no garantizamos la sustitución o eliminación. Si lo desea
Podían ser sustituidos con moderno, completamente ñush accesorios, o ellos
Podría eliminarse por completo. Afortunadamente, el cuarto de baño tiene satisfactorio
Iluminación, con una toma eléctrica para una afeitadora adyacente a la medicina
Armario, un cableado debe. En el comedor se cuelga una monstruosidad colgando,
Y desde la cocina expuesta una lámpara de techo proyectos sin
El blindaje de globo. Tenemos el electricista instale un techo-hugging flushmounted
Disputada en el comedor, y una lámpara de tres calendarios fluorescente
En la cocina. Desde todos los encuentros reemplacen a los existentes en los mismos
Ubicaciones, el coste de la instalación es nominal. El coste total, incluidos
Interruptores, accesorios eléctricos, y la mano de obra, asciende a $92.
Mejoras de carpintería
En la planificación de nuestras mejoras de carpintería, a partir del quinto mes, nos
Quiero sobre todo para comprobar las estanterías, aparadores, armarios, paredes, pisos y
Plan general y guarnecido. Existen características obsoletas como órnate
Molduras de imagen o chimenea mantos que deben ser modificadas o
Retirado antes de la pintura y decoración? Afortunadamente no tenemos esos
Los cambios que desea realizar. Los armarios y estantes aparecen ampie salvo en
La cocina. Una encuesta del gobierno mencionados anteriormente reveló que
El 45% de las amas de casa se quejaron de la insuficiencia de espacio de almacenamiento.
Debemos dar a este tema una atención especial. ¿Cuál es el adecuado?
Constructores consideran como 60 pies cuadrados el mínimum despensa de cocina
El espacio en las estanterías, además de un mínimum de 20 pies cuadrados de espacio del cajón de la
cocina.
La cocina tiene 28 metros cuadrados de cajones, 8 más que el
Mínimum. También hay un armario con estante sobrecarga de espacio. El
Armario espacio total de 54 metros cuadrados, sólo 6 por debajo de las 60-pie
Mínimum. Todos los armarios están por encima del fregadero y área drainboard.
La pared de la cocina está desnudo encima de la nevera, donde un adicional
Gabinete sería deseable. En este espacio tenemos un carpintero instalar un
Ensamblados en fábrica inconclusa fir-y-partícula-board armario de pared, 30
Pulgadas de alto, 30 pulgadas de ancho, y un pie de profundidad. El gabinete tiene un costo de $75
Instalado. Cuando lo pintó coincidirán con los otros gabinetes en la cocina.
124 Cómo mejorar su propiedad con fines de lucro
El nuevo gabinete tiene tres estantes que agregar lx/i pies cuadrados de armario
Estantes, haciendo un total de 61 x/i pies cuadrados. Esto sólo supera
El mínimum. Este estante deficiencia era comparativamente fácil
Resolver. En muchas cocinas antiguas estanterías debe duplicarse a fin de
Ser adecuado, y a menudo los armarios necesitan ser reemplazados.
En la cocina el pequeño losas hexagonales en el drainboard están mal
Astillados y picados alrededor de los bordes. La superficie podría drainboard
Reemplazarse con nuevos azulejos de cerámica, con acero inoxidable, con un plástic,
Como Fórmica, o con cualquier número de sustitutos. Fórmica es más
Común con las nuevas construcciones. El acero inoxidable puede ser presentados en
Viviendas de lujo. Después de comprobar en la durabilidad y el costo y comparar
Con las nuevas instalaciones más agradable, llegamos a la conclusión de que el mejor
Sustitución sería fórmica color marfil, tanto para el drainboard
Y para el splashboard. El carpintero acuerda instalar el Foraiica
Por $150.
En el baño, la ducha ha lavado la pintura y comido en
El yeso detrás de la bañera. Agujeros rodean los bordes de la bañera donde
Algunos de que el yeso haya desaparecido completamente. Las paredes pueden ser
Parcheado y repintado pero sustituyendo el yeso alrededor de la bañera con
Mosaico colorido modernizaría la habitación. Sería más de azulejo cerámico
Es deseable, pero también el más caro. La instalación de baldosas de cerámica más barato
Tendría un costo de $250, dos veces tanto como económico tileboard plástic.
Tileboard mármol en estándar de 4-por-4-pie, 4 por 6 pies y 4-
Por-8-pie paneles puede ser instalado por cualquier carpintero. La bañera es 5
Pies de largo por 31 pulgadas de ancho, y las tres caras de área requeriría
Dos 4-por-6-peldaños para cubrir a una altura promedio de 4 pies. El
Carpenter acuerda instalar el tileboard por 140 dólares, incluyendo mano de obra y
Accesorios, con moldura cromada. Este es un buen ejemplo de un compromiso
Modernización a un costo mínimo, y lleva el total de nuestra carpintería
Los gastos a $365.
Azulejos y linóleo
Por el séptimo mes de trabajo interior que estamos listos para azulejos y linóleo
La renovación. Las baldosas del suelo en el cuarto de baño está en buenas condiciones.
En la cocina, grandes secciones del patrón han desgastado el linóleo
Delante del fregadero, la estufa, y la puerta al servicio porche.
Podríamos sustituir el linóleo desgastado con modernas con incrustaciones de linóleo
O marmolados coloridos diseños geométricos, o del tipo de mosaico
Interiore Money-Maklng 125
Normalmente colocadas en los cuadrados de 12 pulgadas. Dos casas de linóleo oferta. La parte inferior
Oferta, incluyendo material, retomando el linóleo, oíd y sentar un
Incrustaciones de mosaico geométrico de linóleo, es de $175. Aceptamos esta última. Cuando el
Oíd El linóleo es eliminado el subyacente de lengüeta y ranura pisos de pino
Se encuentra en buenas condiciones. Esto hace que no sea necesario instalar
Contrachapado u otro undercovering liso, que de otra manera habría
Ha sido requerida por un costo extra.
Pintura y decoración del interior
En el noveno mes desde que comenzamos en el interior, estamos listos para
La pintura. Nos ponemos en contacto con el mismo pintor que maneja el exterior y
Discutir sobre todas las especificaciones preparatoria para obtener su oferta. Para hacer
Nuestra casa parezca una elección, recientemente decorado, queremos una vivienda
El trabajo de preparación de primera clase, como en el exterior. Todas las paredes con una acumulación
De la suciedad y la grasa debe ser lavada. Esta particular
Se aplica a las cocinas y secciones donde se acumula suciedad, por ejemplo
A través de un calefactor. Barniz sobre carpintería pesada normalmente debería ser eliminado
Con la ayuda de removedor de barniz. Cualquier pintura suelta debe ser
Alambre-cepillarse y lijadas y, si esto no produce una satisfactoria
Superficie, raspado o tratada con removedor de pintura. Los restos de papel tapiz
Debe ser sacado y raspado. Donde hay varias capas
Papel tapiz de todos debe ser quitada, si la superficie es ser
Repapered o pintado. Si se atasca el papel tapiz demasiado estrecho de raspado,
Se debe soltarse con un químico o por un papel tapiz de vapor eléctrico
Remover.
Felizmente no hay madera barnizada y sin pintura tan flojo o
Se comprueba que no pueden ser manejadas con alambre-cepillado y una luz
Lijado. El papel tapiz en el comedor y los dormitorios se desvanece,
Pero se adhiere a la pared, excepto para ocasionales lágrimas alrededor de los bordes
Y unos pocos agujeros de clavos. Todos los agujeros y grietas en la madera se
Llena de autoajustables madera pasta de relleno. En los techos de escayola y
Las paredes, incluidos aquellos empapeladas, grandes grietas o agujeros están para ser llenados
Con parches de yeso, y pequeños con Spackling Paste o compuestos.
En conversaciones con el pintor decidimos si en papel o en
Pintura de un alto brillo o esmalte semibrillante superior o una pintura fíat agravado
Con aceite o látex. Debemos considerar que la superficie a cubrir, el
A lo largo de todo efecto a obtenerse y el desgaste y la exposición a la que la
126 Cómo mejorar tu propiedad para Proflt
La pintura o papel serán sometidos. A veces es adecuado de papel tapiz
Salones y puede dar un efecto especialmente colorida en restaurantes
Habitaciones, desayuno recovecos, o dormitorios. Puede obtenerse una extraordinaria decoración
Por disimulo sólo una pared donde corresponda. Decidimos
Papel el rincón para desayunar en un extremo de la cocina.
En cocinas y baños es aconsejable especificar el esmalte que
Resiste la humedad y puede lavarse. Decidimos un semibrillante superior
Esmalte de acabado en el baño y la cocina. Para mayor durabilidad
En el salón especificamos una buena base de petróleo fíat pintura. En el comedor
Sala y dormitorios a base de látex pintura mural fíat cubrirá a través de la
Papel tapiz, pues era topados, sin bordes superpuestos. Si hubiera
Ha solapado, exigirían la retirada o el texturizado en orden
Para presentar una superficie lisa.
Las dos capas son necesarias para un
Buen trabajo de pintura interior
Publicidad por el contrario, un buen trabajo de pintura interior tiene dos capas en
La mayoría de los casos, el mismo que fuera. La excepción es cuando el presente
Superficie está en buen estado y la nueva pintura es similar o más oscura en
Color. Pintar una subcapa también permite seleccionar cualquier nuevos colores
Deseado, independientemente de los colores anteriores. En los dormitorios y comedor
Habitación el pintor se subcapa durante el papel tapiz con el mismo
La pintura a base de látex como la capa de acabado. La sala de estar, cocina y cuarto de baño
Se requieren condiciones especiales de subcapas. El mismo tipo de pintura será
Aplicado en el techo como en las paredes, pero con contrastes o coincidente
Los colores. Donde las paredes están empapeladas en el rincón para desayunar,
Especificamos la misma semibrillante superior en el techo como en el techo de la cocina.
Una subcapa será aplicado en cada caso, y todos los armarios y
Serán pintados por dentro, ya que restan en la vista de un estudio prospectivo
Inquilino o comprador si se deja sin pintar.
Si los suelos de madera están en malas condiciones, podrían ser cubiertos
Con alfombra de pared a pared en menos costes de reparación y sustitución.
Ya están en buenas a muy buenas condiciones, costará menos para renovar
Ellos. Los suelos de madera en el comedor y los dormitorios están en
Buena forma. Pero en la sala de estar hay una considerable rascado
Y rozaduras en el tráfico lañes, oscuro y pesado, capas de barniz sobre
Los bordes exteriores. En el suelo del salón pintura y removedor de barniz
Deben utilizarse para suavizar el barniz espeso, que luego debe ser
Pelado con una rasqueta. A continuación, el suelo debe ser lavada con un
Interiore Money-Maklng 127
Limpiador y un agente blanqueador, y los agujeros y grietas llenas de un
Pasta de relleno de madera. Los pisos de las habitaciones y el comedor se
Como nuevo loók con retoques, por lo que se deben frotar con un
El limpiador. El relleno en el salón debe ser suave, y lijada.
También los arañazos, rasguños y puntos de desgaste en todos los pisos de madera
Las habitaciones.
La sala de estar, donde todo se va a retirar el barniz, debe tener
Toda una capa de sellador y luego una capa de barniz. En las otras habitaciones,
Cuando el barniz parece satisfactoria, excepto para las manchas que son
Que se va a lijar suavemente, una mancha de petróleo deberían aplicarse a los puntos de desgaste
Para coincidir con el resto del barniz. A continuación, aplicar una capa de barniz debe ser
Pintado sobre las manchas. Después de esto se ha secado por veinticuatro horas, el
Manchas deben ser ligeramente wooled de acero y una capa de acabado de barniz
Debe ser appüed en toda la planta. Los Rayados de lengüeta andgroove
Piso de pino del porche de servicio deben ser cubiertos con dos
Abrigos de porche y cubierta de esmalte. Lo anterior puede ser la renovación del piso
Manejado por un piso o contratista de pintura.
Requerimos un contrato en firme
Después de revisar todas las especificaciones, el pintor sugiere, "Sabes
Tengo que hacer un buen trabajo a un precio razonable. Quiero trabajar en un tiempo y
Base material en vez de un contrato fijo. Me cargará sólo para el
Material y mi trabajo. No quiero tener que agregar los típicos extras para hacer
Que yo no pierda la oportunidad, lo que le permitirá ahorrar dinero al no tener un
Contrato".
La sugerencia suena plausible, y es sin duda, hizo de buena
La fe. Pero es asombroso cómo el contratista más concienzudo generalmente
Cambios en la actitud, el ahorro de material y mano de obra durante el trabajo de velocidad
En "Tiempo y materiales". La mayoría de los que han experimentado "cost plus" contratos
Puede atestiguarlo. Material, por ejemplo, pintura y papel pintado,
Se facturará al precio de lista completa de venta al por menor, a menos que se especifique lo contrario,
En un "trabajo" de tiempo y material. Sería descontada más casi a
En un mayorista cercano-figurado de contrato. En el contrato de trabajo está estrechamente
Supervisado para evitar el desperdicio de tiempo. Más viajes adicionales para herramientas olvidadas
Material y parecen desarrollarse cuando usted está pagando por el tiempo.
Le decimos al pintor sabemos que significa bien. Pero para estar seguro de cómo
Mucho gasto estamos metiendo, si tendremos suficiente
Dinero para pagar el trabajo, debemos tener un contrato en firme. Sugerimos
Ir fácil en el "colchón" y su lápiz afilado, como estamos
128 Cómo mejorar tu propiedad para Proflt
Recibiendo al menos otras dos ofertas. Tras considerables calcular, el pintor
Llega a un "rock bottom" contrato de $475. Tenemos otras ofertas de $725
Y $950, mostrando una vez más cómo las ofertas de los contratistas pueden variar. Tras dar
El contrato para el primer pintor, estamos dispuestos a examinar las combinaciones de color.
/
El color puede transformar el
La apariencia de una sala.
Muchas habitaciones inadaptado puede hacerse más agradable por una acertada elección de
Arreglo de color. Por ejemplo, altos techos parece inferior al
Ellos están pintados de color más oscuro que las paredes, y cuando hay bandas horizontales
Pintado en las paredes. Bandas horizontales también ampliar un estrecho cuarto.
Techos bajos parecen ser más altas si se pintan más ligeros que las paredes, y si
Bandas verticales están pintados en las paredes. Cualquier habitación que parece deprimente
Porque de colores gris puede mirar alegre y acogedor con brillantes
Los colores. La tendencia en la decoración está lejos del deslucido blancos, y
Hacia cremas, amarillos, rosas, verdes y azules de luz. Con
La vivienda de alquiler, los colores no se pueden overexuberant-con profundos púrpuras,
Rojos y Azules, por ejemplo, por temor a chocar con los inquilinos' mobiliario
Y el color de las fobias. Sin embargo, interesante con combinaciones de colores
Brillantes colores armoniosos invitar a los inquilinos.
Desde el pintor del voluminoso color charts seleccionamos para el salón
Techos y comedor el mismo tinte de aguamarina, y
Sus paredes un contraste luz rosa. La cocina y el rincón desayunador
Ahora son un blanco sucio. Solía ser el blanco de la ira para cocinas pero
Ha sido suplantado por colores brillantes aquí como en otras habitaciones. Para el
Cocina y desayuno-nook techos y también para los colindantes serviceporch
Elegimos una luz de techo-crema de pintura. El desayuno nos pared
Tienen empapeladas con un colorido patrón. Tenemos la cocina muro pintado
Una luz verde. Para el servicio de porche, que era médium brown, nos
Elija un polvoriento-pintura rosa. Elegimos una luz aguamarina para uno
Dormitorio con techo, paredes de color rosa claro. Para los demás elegimos techo
Un color amarillo crema, con paredes de color verde claro. Para iluminar el baño nos
Tienen el techo y las paredes pintadas de crema rosa.
Cuando la decoración se completa, podemos ver cómo nuestra elección de
Colores funciona en la práctica. Pintura en un color gráfico siempre se ve diferente,
A veces no es tan bueno y a veces mejor, cuando se aplica. En
Este caso los resultados son buenos, y los inquilinos están contentos con el
Transformación elegida.
A finales de marzo de 1977, el undécimo mes en el interior, el
Interiore Money-Maklng 129
Casa está completamente decorado. Nuestro costo de modernización total hasta la fecha
$2.457, y todo lo que queda es el mobiliario y los accesorios.
Tiempo PARA VOLVER A REVISAR EL CALENDARIO DE ALQUILER
Los cambios en el mobiliario normalmente se celebraría hasta el presente
Los inquilinos mover después de aumentar el alquiler al nivel garantizado por todos nuestros
Las mejoras. Los inquilinos tenían puesto con el inconveniente de
La modernización en previsión de disfrutando de los resultados, pero esperan que
Nuestros gastos para ser compensados por aumenta aún más. En este punto sería
Ser sabio para comprobar rentáis para alojamientos similares en la zona.
El mercado de alquiler ha subido en los 17 meses que tenemos
Comprado. Respondemos a dos anuncios en el soporte de $180, en la que esperamos
Alquiler y encontrar que son menos deseables que nuestro lugar. De hecho ellos
Compare más con nuestra casa antes de la decoración. Comprobamos un anuncio para
$195, uno por $190, y otro por $200, y nos encontramos los tres comparable
A nuestro interior y exterior modernizado en su estado actual.
Todos están sin amueblar (como la nuestra será si los inquilinos mover), más
La evidencia de que esta es la práctica de este tipo de unidad.
Armado con esta información, decidimos subir el alquiler para el
Los inquilinos actuales a $180. Si se mudan, revisaremos los muebles
Necesidades y luego anunciar la vacante fíat por $190 en lugar de $180
Top inicialmente habíamos planeado. El aumento de la cifra seguirá comparar
Favorablemente con el mercado actual, y el alquiler siempre puede reducirse
Si la respuesta es lenta ioo.
Podemos notificar a los inquilinos el 1 de mayo que el alquiler será de $180 inicio
El 1 de junio. Esta vez dicen que no pueden permitirse más el alquiler y tendrá que
Mover antes del final del mes. Nos preguntamos si esto es un claro aviso,
Y el esposo dice que sí.
Muebles y accesorios
Si no hemos previsto un importante cambio de muebles, queremos a la vez anunciar
La esperada vacante. Un nuevo inquilino podría estar listo para entrar a vivir
Cuando el inquilino actual se mueve hacia afuera, evitando así una pérdida de renta. Pero
Tenemos planes para eliminar la mayoría de los muebles, como la nueva pintura y papel tapiz
Acentúan el estado ruinoso de la mayoría de los muebles y
Mobiliario.
Como se mencionó anteriormente, no es aconsejable para recuperar los muebles
130 Cómo mejorar tu propiedad para Proflt
Desde un inquilino. Pero la tendencia nacional es hacia el alquiler sin muebles.
Las unidades que tienen dormitorios, especialmente dos o más. Como muebles
Deteriora debe ser renovado, reemplazado o eliminado. El último es
Obviamente, mientras más económica sin amueblar las unidades en la zona
Alquiler por poco menos de amueblado. Si tenemos la política de alquiler adppt
Sin amueblar y los actuales inquilinos solicitar reparaciones o muebles
Cambios, éstos deben ser advertidos de que tendrán que pagar por tales
Las reparaciones o pueden elegir comprar reemplazos a sus expensas.
El arrendatario se desplaza fuera de la mañana del 28 de mayo, el sábado anterior
Al final del mes, lo que nos deja libres para hacer cualquier mobiliario deseada
Los cambios. El único mueble para considerar la posibilidad de retener podría ser tal esencial
Equipos como la estufa y el refrigerador. En muchos de varias habitaciones
Rentáis estos dos son propiedad de los inquilinos. Sin embargo, en esta área se
A menudo se incluyen con rentáis sin amueblar. Haremos planes para proporcionar una
Estufa y refrigerador, y vamos a eliminar todos los demás muebles.
Es sorprendente cómo un solo objeto de mobiliario, como obsoleto
Estufa o refrigerador, puede restar un apartamento de otro modo deseable
Y negar la modernización mucho trabajo y gastos. Mobiliario alguno
A conservarse debe comprobarse para el aspecto y el estado.
El refrigerador es aceptable, siendo un 10-cúbico-pie Frigidaire acerca
Cinco años oíd. El hornillo de gas es el tipo vertical que está obsoleto
En largas y delgadas patas negras, como una araña gigante, con el horno montado a la
Lateral y superior a la superficie quemadores. El horno termostato ¿
No funciona. No hay espacio de almacenamiento debajo. El acabado es un creamcolored
Recortado en esmalte negro.
Decidimos comprar una moderna cocina, mesa-modelo de gama, con una buena
Termostato horno y con el horno y cajones portaobjetos bajo el
Superficie de cocción normal, de modo que todo el conjunto está montado a ras
Con el piso. Una pequeña, de 20 pulgadas de ancho, apartamento tipo "rangette"
Degrada a una cocina de tamaño familiar, de modo que queremos una gama estándar de 36 pulg.
Con hotter quemadores y un horno de buen tamaño. Cuando un 20-pulgadas rangette
Tendría un costo de $150, un adecuado rango de 36 pulgadas pueden ser comprados por $200. Nosotros
Puede comerciar en el presente estufa por $25, haciendo un costo neto de $175 para
La nueva gama de color cobre.
En la comprobación de los muebles nos fijamos en moquetas, alfombras, cortinas, pantallas
Cortinas y cortinas. En este tipo de unidad de vivienda utilizamos las alfombras más
Pisos de madera en lugar de alfombras. Si se alquilan sin amueblar, el inquilino
Proporcionaría alfombras, junto con las cortinas. Las pantallas y las tonalidades son normalmente
Proporcionados por el propietario. Las pantallas, incluyendo los marcos están en
Buen estado, puesto que fueron apretados y pintados por el pintor mientras
Interiore Money-Maklng 131
Trabajar en el exterior. Los matices son satisfactorios, excepto dos en
La sala de estar y en el dormitorio principal. La sombra en el
Dormitorio principal puede ser reparado por tomar el paño fuera del rodillo,
Recortar ambos extremos, luego invertir el paño y adjuntando el anterior
Parte inferior del rodillo. En el salón, sin embargo, los matices son
Demasiado deteriorado para su reparación, por lo que organizamos para sustituir a los tres. Para
$17.50 tenemos tres nuevos tonos plástic de regular calidad adherida a nuestra
Rodillos oíd, que todavía están en buenas condiciones.
En esta zona las cortinas a veces son proporcionados por el propietario, a veces
Por el inquilino. Las cortinas y cortinas en el salón, que
Da a la calle, son bastante nuevo y muy deseable, por lo que decidimos
Salir de ellos. Que sea atractivo para un posible inquilino o comprador
Y tendrían poco valué si se quitó. Podemos eliminar el resto de la
Cortinas y cortinas, ya que todos ellos están descoloridas y desgastadas.
Ofrecemos los muebles a un concesionario de segunda mano. Él dice que no
Mucho de esto es realmente vale la pena arrastrando, pero él ofertas $95 para la venta
Ítems, incluyendo alfombras y comedor y dormitorios. Aceptamos
Esta oferta, con la salvedad de que el concesionario se retire todos los unsalable
Elementos, como el sofá resignada, y dejar la casa limpia y preparada para
Alquiler. El concesionario se compromete, nos da $95 en efectivo y de inmediato
Empieza a cargar su camión.
Los $95 extraordinarios $192.50 reduce nuestros gastos en mobiliario y accesorios
A un valor neto de $97,50. Si hubiésemos sustituido con un modesto mobiliario nuevo
Nuestro costo habría gastado alrededor de $950. Puede ser casi tan difícil
Para alquilar en esta zona por $190 amueblado así como por $180 sin amueblar.
Este es otro buen ejemplo de una opción económica que aumenta
Net reduciendo los gastos.
Alquilar nuestra casa desocupadas
Alquilar nuestra casa desocupadas, colocamos un cartón "vacante" iniciar sesión
La ventana delantera, donde puede verse desde la calle. En la parte delantera
Puerta que tack una tarjeta con nuestro número de teléfono. En el periódico líder,
El Metropolitan, leemos comparable anuncios, publicidad bajo
"Sin amueblar Casas para alquilar":
Una avenida. 5 habitaciones redecoradas, garaje.
Los adultos. $195. Teléfono 233-4127.
La mejor publicidad que dibuja perspectivas bona fide y elimina aquellos
132 Cómo mejorar tu propiedad para Profft
Que no sería ni interesado ñor calificar. Por lo tanto es ventajoso
Para especificar, además de características deseables, la ubicación, la zona
Si el importe del alquiler, amueblado, y si sólo para adultos.
Dado que la publicidad es un factor importante para el éxito de nuestras operaciones, considerablemente
Más información sobre este tema serán ofrecidas en el capítulo
12, después tenemos más unidades de alquiler.
El alquiler a los inquilinos con niños habría sido aceptable cuando
La casa estaba en el estado en el que se adquirió. Ahora que
Está completamente decorado y, ya que debe mantenerse con su mejor aspecto
Hasta que se venda la propiedad, sería más aconsejable alquilar para adultos.
Colocamos el anuncio durante un mes, comenzando el domingo. Esto asegura la
Tarifas más bajas, y puede ser cancelado tan pronto como la casa es alquilada. Si
La vacante no se alquilan en $195 dentro de dos o tres semanas, el precio
Podría ser reducida a $190 o $185. Un propietario probando el mercado podría
Reducir la renta si la planificación temprana sobre especialmente estables a largo plazo inquilinos
La inversión. Pero nuestro precio de venta se determinará por el real
Alquiler en vigor en el momento de la venta, por lo que deberíamos considerar esperar
Posiblemente un mes o así antes de disminuir el alquiler.
A las 13.00 horas Domingo nuestro teléfono ha sonado 14 veces en respuesta
Para el anuncio. Hemos sido programar citas a partir de las 2 p.m. a
Mostrar la vacante. A las 15.00 horas hemos alquilado a inquilinos deseables-a
Oriente-agéd pareja, ambos trabajan, y la hermana de su esposa, recientemente
Las viudas, que se ha trasladado de Idaho. Me he alojado en un
3-room Apartamento amueblado con un dormitorio, y la hermana tenía que
Dormir en el salón sofá. Redecorado nuestra casa es justo lo que
Han estado buscando. Querían dos dormitorios, y fueron
Atraídos por "redecorado" y "adultos" en el anuncio, como prefieren un
Bonito lugar íntegras por niños. La hermana ha almacenado su mobiliario,
Y se ajustan bien.
Organizamos para los nuevos inquilinos de alquiler para iniciar el mismo día, 29 de mayo de
Ganando tres días de alquiler, ya que la desocupación inquilino paga a la primera.
Este alquiler $19.50 más que compensa el costo de $4.50 dólares el anuncio, que nos
Cancelar el día siguiente, por lo que se cobra por sólo dos días.
En junio 1,1977, dieciocho meses después de la compra, el alquiler bruto
Por lo tanto, aumentó a $195 al mes. Debido a estas nuevas circunstancias,
Es bueno revisar nuestra planificación sobre todo a la luz de nuestro
La experiencia reciente y las nuevas condiciones antes de continuar.
Nuestros $55 mensuales adicionales aumenta la base de alquiler venta valoración por
Otro de $5.500.
Interiore Money-Maklng 133
Convertir el sótano
No daría como resultado una ganancia interesante
Originalmente teníamos considerada como convertir el sótano en un fíat en
Nuestro cuarto período de mejora de seis meses. Ahora estamos listos para verificar
La solidez de esta posibilidad. Tras consultar con dos general
Los contratistas, que trazan planes provisionales, conseguimos una oferta de 21.900 dólares de
Uno y 22.800 dólares de los otros para completar la mano de obra y materiales. El
Últimas estimaciones exactamente 19 dólares por pie cuadrado, y las primeras cifras un
Ligero descuento sobre esta cantidad.
Muchos inversionistas se añadiría el nuevo fíat debido al coste de ganga,
El 68% de los $27 por pie cuadrado costo comparable de nueva construcción.
Tras un minucioso estudio podemos decidir contra el cambio. Calcular
Una de $190 mensuales de alquiler fiables, el fíat añadido aumentaría
La base venta valué sólo 19.000 dólares, 1.900 dólares menos que el mejoramiento
El costo.
Para una buena ganancia más un margen de seguridad, cada dólar de conversión
Costo debe ganar por lo menos $2 en las proyecciones de ganancias de capital. Convertir
El sótano de 9.500 dólares sería el pago de una empresa. Pero la venta
Para cióse al costo significaría dinero y esfuerzo invertido para nada
Y construiría la propiedad a un costo total donde mayor resistencia de ventas
Se cumplirían. Aquí hay un punto donde muchos inversionistas equivocados
Hace una decisión equivocada. ¿Qué beneficios tiene un gasto de $1 que
Aumenta el valué sólo $1?
El dinero estaría bien gastado si el sótano podría estar sólidamente
Convierten en alrededor de $20.000 para dos apartamentos alquilables en $200
Cada uno, lo que se traduce en un capital adicional de $40.000 valué. Pero en esta zona
Estos alquileres sería excesivo para los pequeños apartamentos, y el
Sótano y diseños mucho hacer sólo una unidad de alquiler posible.
Un propietario que haría el mismo trabajo a un costo de aproximadamente
$9,500 ganaría un productivo, mayores ingresos y habría
Una buena inversión para la reventa., sin embargo, la posibilidad de hacer el
Trabajo usted mismo no parece atractivo cuando balancéd contra el
Probable requisito de un año de tiempo añadido. Nuestro plan de acelerada
Pyramiding requiere facturación tan rápido como sea posible. Esta adición
Proyecto sería el total del tiempo de rotación en un Do-it-yourself, base para dos
Años y medio. Por su eliminación estamos listos para su reventa en uno
Años y medio y puede esperar estar avanzando en un 4-
8 unidad de capacidad en el año llevaría a reconstruir el sótano.
Como con la mayoría de nueva construcción, remodelación completa, tales
134 Cómo lo mejore su propiedad para Proftt
Como convertir un sótano áspero en un apartamento, puede pagar una adecuada
Devolución de ingresos. Quizás no pagan muy bien desde el punto de vista de aumento
Valué capital para la reventa, a menos que el inversor está dispuesto a hacer
El trabajo que supone, o salvo que una elevada proporción de viviendas de alquiler pueden obtenerse
Desde el espacio disponible. Los inversores interesados en la capital
Expansión adquirirá la mayoría limitando sus esfuerzos iniciales, como nosotros
Lo han hecho, a la rehabilitación y modernización de sonido básicamente
Unidades de vivienda existente.
Los ingresos ha pagado para el desembolso total
Eliminando el sótano conversión ha reducido el tiempo transcurrido desde 24
A los dieciocho meses, reduciendo los fondos disponibles por seis
Meses de ahorro y net rentáis. Aumento de los alquileres y contratos juiciosa
Nos han permitido mantener en un sistema de reparto, sin embargo,
Que no sea necesario tomar prestados fondos adicionales para pagar las mejoras.
Reparaciones totales hasta la fecha han tenido un costo de sólo $48.60 para la fontanería, desde
Otras reparaciones de menor importancia han sido manejados sin cargo adicional por
Varios obreros en las premisas. Agregar $48.60 para nuestros $2,564.50
Mejora el coste da un desembolso total para el mantenimiento y remodelación
De $2,613.10, llegaron a cronológicamente como sigue:
El desembolso de capital
Categoría coste
Front Porch modernización y reparación
Transformación del jardín
Pintura exterior
Modernización de fontanería y calefacción
Eléctrica! Modernización
Adiciones de carpintería
Azulejos y linóleo rejuvenecimiento
Pintura y decoración interior
Muebles y accesorios
$ 400.00
110.00
550.00
300.00
92.00
365.00
175.00
475.00
97,50
SUBTOTAL
Reparaciones de fontanería
Para rejuvenecimiento total
Y REPARACIONES
$2,564.50
48.60
$2,613.10
En nuestros dieciocho meses de funcionamiento, nuestros ingresos ha construido como
Siguiente:
Interiore Money-Maklng 135
Declaración de la renta
Saldo bancario 4 de diciembre de 1975, en cióse
$1,070.22 de compra
Recibido de escrow después porche reparación 380.00
Los ahorros personales durante 18 meses a $50 900.00 mensuales
El ingreso neto del alquiler 977.55
Los recursos totales de $3,327.77
Menos gasto de capital - 2,613.10
Equilibrio en la mano, 1 de junio de 1977 $ 714.67
Aquí está la capitulación para llegar a nuestro $977.55 el ingreso neto del alquiler:
Los ingresos netos capitulación
Los alquileres brutos
1 mes a $100, 1/1/76 $ 100.00
16 meses en $140,
2/1/76 a 5/1/77 2,240.00
3 días de alquiler 29/05-31/77 19,50
1 mes a $195, 6/1/77 195.00
Alquiler BRUTO TOTAL $2,554.50
Los gastos
Los impuestos de $167.80 y $30.50 de seguros, un total de $198.30 por año,
$297.45 1 años Vi
(Incluye la mitad de años de reserva fiscal, no pagados)
17 Los pagos de un préstamo por $75 mensuales 1,275.00
Anuncio alquiler 4.50
El total de los gastos fijos 1,576.95
Una vez corregido el ingreso líquido neto
Los gastos y los pagos de un préstamo de $ 977.55
Hemos pagado por todas las mejoras de los recursos actuales, y nosotros
Todavía tienen una reserva de $714.67. Nuestro desembolso total de capital hasta la fecha
$12,162.88, añadiendo el coste de compra neta de $9,549.78 a la mejora
Y el costo de reparación de $2,613.10.
Personalmente el trabajo de manipulación posible habría costado aproximadamente
Un tercio menos, ahorrando aproximadamente $900. Pero para el promedio sparetime
Este trabajador supondría un coste de otro año, haciendo dos y
A la mitad de años en lugar de uno y medio.
Podemos permanecer dentro de nuestro objetivo de facturación, incluso dos años
136 Cómo mejorar tu propiedad para Profft
Aunque tiene otros seis meses para vender nuestros bienes y comprar un
Hay uno más grande. Esto debería resultar ampie tiempo para cumplir nuestra facturación beneficios
El objetivo del 25% que nos llevan en el camino hacia una realidad
Mülion dólares.
Hemos contratado todas las mejoras para un gasto de $2,613.10:
Nuestra casa modernizada está ahora listo para su reventa en uno y un halfyears
Desde la fecha de compra.
El alquiler ha aumentado de $100 a $195, una elevación neta de $95 mensuales.
Esto aumenta la valoración de capital por $9,500. Ahora que las mejoras
Se completan, cada dólar gastado valué éarned tiene una de $3.63.
Parte 4

Comprar tu
La segunda propiedad
9. Para compras de $50.000
Propiedad de ingresos
Ahora que nuestra casa está completamente modernizado y se compara favorablemente
Con conveniente nueva construcción, estamos listos para colocarlo en el
Mercado. Hemos construido un considerable patrimonio personal en nuestra propiedad, principalmente
A través de la mejora de capital. Además, los 17 pagos de préstamo
Han pagado el interés y han reducido el capital de préstamo por $308.45,
Seguir aumentando nuestro capital en el monto del bono. Estamos en el
Posición de 56!¿ millones de dueños de casa, quienes poseen un núcleo que puede
Ampliarse hacia una fortuna.
Muchos inversores inmobiliarios en este punto sería dormirse sobre los laureles.
Otros empeñados en la construcción de un estáte vendería por dinero en efectivo, esperando hasta
Sabían cuánto podría hacerse realidad antes de buscar una mayor
Lugar para comprar. Este paso se traduciría en ingresos adicionales impuestos sobre los
Las ganancias de capital, y podría dar como resultado de varios meses de inactividad para la inversión
Fondos que deberían estar trabajando continuamente. Por lo tanto, el
Propiedad actual no debe venderse hasta que se encuentra una propiedad más grande.
Pero la propiedad más grande no se puede comprar hasta el presente es de propiedad
Se vende. Cómo resolver este dilema?
El comercio de una propiedad más grande
Encontrar una propiedad más grande en primer lugar y, a continuación, ofrecer al comercio la equidad
para el
La equidad en la propiedad más grande. Dicha oferta, si se gestiona adecuadamente, se
Ser aceptado más a menudo que se negaron, especialmente si ambas propiedades
Se encuentran en la misma ciudad. Un alto porcentaje de anuncios, ejemplos de las cuales
Ser citado, expresa una voluntad de comercio. He constatado que el comercio puede
Se trabajó con la mayoría de los propietarios, aunque es posible que a partir de un tímido
Oferta comercial original.
Tanto ARRIBA Y ABAJO-comerciante-Trader podrá beneficiarse
Muchos propietarios de grandes propiedades pueden liquídate parte de sus tenencias
A partir de tiempo al tiempo por retrayéndose y también retomar hipotecas.
139
140 Buylng su segunda propiedad
Este es un paso lógico para los antiguos propietarios deseosos de liquidación parcial.
Generalmente la pequeña propiedad es más fácil de desechar, y las hipotecas
Que se pague un mejor retorno de las inversiones.
Sé de una pareja en sus mediados de los años setenta, quien decidió vender uno de
Sus propiedades libre de hipotecas, una unidad de 16 Apartment House valorado en
$150.000. Ellos tomaron en el comercio para el pago inicial de $25,000 la equidad
En una casa de $60.000 que tenía una hipoteca de 30.000 dólares. Para los $125.000
Saldo del precio de venta de la casa apartamento llevaban quince años
Primera Hipoteca al 8%: Ellos luego vendió la casa para la comercia
Valué tomando una segunda hipoteca.
El propietario de la casa que se comercializan para el Apartment House fue un jubilado
Utilidad de 65 ejecutivos que prefieren una inversión como
Apartamentos, que podrían mantener sus intereses productivos. Los grandes
Home se ha convertido en un elefante blanco para él y su esposa, pues todos
Sus hijos estaban casados. Sus pagos de un préstamo, los altos impuestos y otros
Los gastos se comió un gran agujero en su pensión withoút produciendo ingresos y
Redujo su ingreso líquido a una cantidad tacaños. Después de mejorar
La casa de apartamentos y el aumento de los alquileres, se encontró con que su spendable
El ingreso fue mayor que cuando trabajaba en un sueldo.
Cinco VENTAJAS DE COMERCIO-UP
Trading es un dispositivo para comprar y vender en una sola transacción. Ofrece un
Ventaja: quíntuple
1. Usted puede hacer un mayor beneficio. Las ganancias sobre los bienes objeto de un
Propiedad más grande puede ser sustancialmente mayor que la ganancia de
Una venta en efectivo.
2. Usted puede comprar una propiedad más grande. Una propiedad más grande puede ser asegurada
Por el trading que mediante la venta de efectivo y comprar por dinero en efectivo. (Un "efectivo
Venta en real estáte" significa "no comerciales", pero, por lo general, involucra
La financiación).
3. Guardar los impuestos sobre la renta. Usted no paga impuestos sobre la propiedad
Se negociaron con un beneficio. Esta ventaja puede acumular parcialmente a la
Trading propietario hacia abajo.
4. Puede obtener mayor financiación. Los préstamos se rigen por
Valoración La valoración y precio de venta, y están limitados por
El que sea inferior. Comprar en efectivo bajo reduce la financiación de forma proporcional.
Por el trading puede estipular un mercado máximum valué en
Propiedad para financiarse, aumentando así sus posibilidades de préstamo.
Shopplng para una propiedad de ingresos de 50.000 dólares 141
5. Usted puede mantener su trabajo de fondos. No se pierde tiempo de inversión
Entre la venta y la compra.
Cuando el comercio su equidad para la equidad en una propiedad más grande, usted
Asumir un préstamo más grande para compensar la diferencia de valué. Nuevos Inversores
A veces se sienten timorous sobre poseer una propiedad grande con un
Gran préstamo. Con la misma tasa de financiación, es más seguro en la práctica
Para manejar el préstamo sobre una propiedad grande que en uno pequeño, porque
Ingreso bruto mayor proporciona más libertad para transferir cuentas
Para hacer frente a situaciones de emergencia. Cuanto mayor sea el número de unidades, menor
Relación de vacantes creadas por una sola vacante. Por ejemplo, un arrendatario
Desalojar un apartamento en una casa dúplex crea un 50% temporal
Ciento ratio de vacantes. Una unidad vacante durante un mes en un año crea un
4.2 por ciento anual de vacantes. En un edificio de 40 unidades una vacante
Crea un 2,5% proporción de vacantes temporales. Si un mes de alquiler es
Perdido en un año, el factor de vacantes anuales resultantes es sólo aproximadamente .2 por
Ciento.
Independientemente de cómo una propiedad deseable, sin embargo, pueden aparecer como
Anteriormente, los acuerdos de préstamo debe hacerse siempre de manera que
Los pagos pueden ser manejadas desde el ingreso y la propiedad
Se auto-liquidación.
Cómo determinar la equidad
Para máximum expansión debe determinar primero su negociables
Equidad y luego el mayor potencial de la equidad de la propiedad va a comprar.
Multiplicar el alquiler valué existente de $195 mensuales por 100 proporciona un
Venta valoración de 19.500 dólares, a una cifra que cióse celebrará, con el
Presentar atractivos edificios y jardines. La posibilidad de convertir
El sótano en un fíat es un incentivo añadido para la próxima buyér.
Podríamos establecer 19.500 dólares como una feria valué y llegar a un preguntando
Precio agregando aproximadamente el 20%. Esto haría de 23.400 dólares, que
Podría elevarse a 23.500 dólares. Si el resultado de nuestras negociaciones en la venta directa,
Se podría establecer un fondo de roca mínimo de $18.000. A menos
Esta cantidad es recibida, podemos esperar una oferta conveniente mientras
El dibujo de los ingresos actuales.
Para determinar nuestro salable equidad deducimos el préstamo pendiente
Balance de la feria valué venta de 19.500 dólares. El préstamo de US$75 mensuales
Los pagos, incluido el 8% de interés, han sido realizados desde el
142 Buylng su segunda propiedad
Rentas de la propiedad. El 15 de junio de 1977, al final de los dieciocho mensualmente
Los pagos, el saldo de los principales ha disminuido desde $8,500 a
$8,171.16. Esto da un capital de $11,328.84. Multiplicamos esta equidad
Por 4 y encontrar conservadoramente podemos comprar una propiedad de $45,315
Rango.
Esto significa que debemos examinar los bienes enumerados entre $40.000 y
$60,000 con un promedio de 50.000 dólares. Un propietario que había realizado la mayoría
De la obra en el mismo horario buscaría propiedad en un
Soporte similares, como su equidad sería incxeased por $900, a
$12,228.84.
Cualquier propietario que ha venido haciendo pagos y mejoras
Construiría una equidad entre su venta valué y saldo de préstamo
Y podría a bordo de nuestro barco financiero en este punto. Él podría planear
Comercio de propiedad ingresos valorados en cerca de cuatro veces su capital. Yo
Sé de muchos casos, además del ejemplo citado anteriormente en este
Capítulo, del comercio de la equidad en un hogar como pago a cuenta de
Propiedades de ingresos considerables.
Otra reciente comercio en menor escala involucrados un par en su
Veinte años, que comercializan un capital de 3.000 dólares en una casa de 6 habitaciones para un dúplex
Casa valorado en 20.000 dólares, incurriendo en una hipoteca de 17.000 dólares. Los liquidadores
En este caso fueron dos corredores que habían tomado el edificio libre y
Claro como comisión de $300.000 la venta de un edificio de oficinas.
Cómo calcular las ganancias potenciales
Mientras que sólo el temerario gastar no tramado pollos, se paga a contar
Sus pollos antes de que salgan del cascarón, contrariamente al oíd sierra. De lo contrario
¿Cómo se puede medir sus posibilidades de progreso? En cada
Etapa es más bien para examinar los logros alcanzados. Antes de continuar
Además podríamos examinar el potencial de beneficios que pueden obtenerse
Desde nuestros dieciocho meses de esfuerzos. Sobre una probable precio de venta.
19.500 dólares, nos han figurado de nuestro capital social, o net, estáte en $11,328.84. Qué
La cantidad de beneficio?
Deducir el coste total de $12,162.88 para compra y mejoras
Haría una ventas brutas de ganancia de $7,337.12, o sea el 60%. Un
Comisión de venta de $975, con un promedio de 5 por ciento del precio de venta,
Normalmente se paga, dejando un beneficio neto de venta de $6,362.12. A esto se añade
El préstamo de $308.45 reducción, llegando a una ganancia neta de
$6,670,57.
Shopplng para una propiedad de ingresos de 50.000 dólares 143
Para calcular las posibles ganancias en nuestra inversión personal, nos
Agregar primero:
Inversión inicial, 1.500 dólares por menos de $70.22
De escrow
Acumulado de ahorro de 50 dólares mensuales durante 18 meses
Conciliación bancaria
Saldo al momento de la compra $1,070.22
El 15 de junio de 1977 equilibrio 639.67
Retiros neto total 430.55
Gasto total
De los fondos personales $2,760.33
Si vendemos por 19.500 dólares dentro de dos años después de la compra original,
Lo que nuestro porcentaje de beneficio? En nuestra inversión personal de
$2,760.33 el retorno neto de $6,670.57 ascendería a un total de 241.6%, o
120,8% por año.
Las mejoras en la Avenida house son típicos de lo que
Puede esperar para manejar de manera rentable, y que se citan en 1977 los costes con
Ampie las asignaciones de tiempo para su finalización. En este ejemplo concreto el
Los beneficios son más del triple del 33.87% anual en personal
La inversión se muestra en el paso 3 del "paso a paso la fórmula para un Millón
Dólares" en el Capítulo 2. Óther ejemplos concretos también considerablemente
Superar el moderado ritmo de Capítulo 2, indicando la comparativa
El conservadurismo de nuestra guía a un millón cuando coincide con el caso real
Historias.
Combinando la inversión inicial juiciosa, máximo una financiación sólida,
Mejoras selectivas y de rentabilidad, no es excepcional para
Doble valor neto en dos años, como yo, junto con muchos otros INMO
Los inversores. Con experimentada orientación para ayudar a trazar sus operaciones,
Puede examinar el capítulo 2's sobre todas las ganancias de capital de 25% cada
Dos años-que le hará millonario en 20 años, como un
Mínimum razonable expectativa.
$1,429,78
900.00
El vendedor quien negoció su compra
Rara vez una rentable la reventa
Cuando esté listo para vender, muchos inversionistas poner ciegamente sus fortunas en la
Las manos del vendedor quien negoció su compra original, dando
144 Buylng su segunda propiedad
Él un listado de venta exclusiva. Si el vendedor evalúa su mejorado
Propiedad en pleno mercado valué, no hay nada malo en darle un abierto
Listado. Pero ser cautos a la hora de ocupar la propiedad. En muchos casos, una
Imaginativa vendedor será tan dominado por el precio que él sabe
Has pagado que no podrá el Estado sí para hacer un
Rentable la reventa. A menudo él incluso no acreditar su propiedad con
Los gastos reales para improveménts. Él podría disuadir de
Fijar un precio de reventa máximum, mientras que un nuevo vendedor, incluso en el
La oficina del mismo agente, evaluará de nuevo en pleno mercado valué.
El Sr. Bokay bien podría ser contactado en relación con las siguientes ofertas, pero
Hay poca Ukelihood que puede revender en una propiedad de beneficio superior
Que él nos ha vendido.
Algunos inversionistas interesados en realizar una práctica comercial de enumerar sus
Propiedades en una base abierta con varios agentes inmobiliarios, describiendo lo que
Tienen al comercio y qué tipo de propiedad que desean. Esto a veces
Conduce a un comercio. En la mayoría de los casos, las mejores oportunidades se encuentran
Por compras como si fueras un comprador en efectivo para las propiedades en el
Rango de precios correctos. Cuando se encuentra una conveniente comprar puede entonces
Proponer un comercio, ofreciendo su propiedad como pago inicial.
Oportunidades de Propiedad de ingresos
Son inagotables
Después de que se enteran de las oportunidades ofrecidas por la renta de las inversiones, la propiedad
Muchos de mis amigos dicen, "con tal de ganar dinero gold
Mina, cuánto tardará la lode se agote?".
Puedo asegurarles que la renta de propiedad representa una inagotable
Tesoro en el que hay más oportunidades de tesoro
Asilo. Por cada inversionista ansiosos que quieran comprar o hay trade up
Muchos de los liquidadores que quieran vender o intercambiar. Básicamente deseable
La propiedad puede ser vendido a precios rebajados en términos favorables para
Razones personales o de negocios. Entre los vendedores que he encontrado
Quienes han ofrecido gangas o excepcionalmente buenos términos son:
1. Imaginativa dueños que permiten que sus propiedades a deteriórate
2. Terco propietarios cuyos ingresos netos gota porque rechazan
Para cambiar
3. Ordeñadores miope que alimentan sin ingresos en mejoras
4. Múltiple herederos que deje una propiedad ir a la olla, porque nadie es
Responsable
Shopplng para una propiedad de ingresos de 50.000 dólares 145
5. Los herederos en un estáte huny para dividir el producto
6. Spendthrifts que vender barato para pagar indulgencias personales
7. Improvidents obligados a vender para pagar deudas personales
8. Propietarios ausentes que no mantenerse al tanto de alquiler o real
Venta valúes
9. Los inversores potenciales en otros campos, tales como negocios
10. Los propietarios a tiempo parcial cuyo empleo ha sido reubicada
11. Los propietarios que deseen mayores liquídate y retomar las hipotecas
De nuevo vamos a comprar desde actual
Anuncios en prensa
Para buscar nuevas oportunidades en pnces prevaleciente, seleccionaremos nuestro
$50.000 compra actual de anuncios en periódicos. Propiedad con renta,
Como con prívate hogares, mayor cuanto menor sea el número de propiedades
De los posibles compradores. Además, el número de anuncios de publicidad de grandes
Propiedades normalmente será menor cuando esté listo para comprar. Sin embargo,
Al mirar a través de un único número reciente de la Metropolitana, encontramos que
En dos columnas de anuncios en "viviendas de alquiler" hay catorce
Los anuncios que puedan ser manipulados por nuestras finanzas. Nueve merecen nuestra mayor
Examen y cinco podemos rechazar sumariamente.
Quizás primero debemos cubrir los inconvenientes de los listados que
Normalmente serían rechazadas sin perder tiempo para una investigación detallada.
Como en el Capítulo 4, los anuncios se cita como escrito excepto
Cambios menores, como ñames, direcciones y números de teléfono. En
Los capítulos 4 y 5 hemos explorado las evaluaciones físicas. En esta y en la próxima
Capítulo vamos a concéntrate más en factores económicos especiales que
Spotlight una mala o buena compra.
No suficientes unidades para potenciales PYRAMIDING
Aquí está un anuncio ofreciendo un intercambio:
JAMES cerca de la terraza; nuevos dúplex;
$35,000; considerar el intercambio. La riqueza real.
4616 Broadway. Teléfono 226-3784.
Las palabras "considerar exchange" podría despertar su interés porque
De forma aparentemente fácil oportunidad de comercio. Pero prevemos poco
Dificultad para organizar un intercambio y sólo están interesadas en una buena
Comprar. Otros factores favorables, queremos tantas unidades de alquiler como
Es posible. A fin de incrementar el capital valué, nuestro objetivo básico es
Aumentar el alquiler valué. Si compramos para gastar 35.000 dólares y 5.000 dólares para
146 Buylng su segunda propiedad
Mejoras, por ejemplo, un 25% de beneficio bruto mínimo objetivo
Significaría un añadido valué capital de $10,000. Esto requeriría
Aumentar el ingreso neto después de mejora por $1,000 al año, o
$88.33 mensual. Las unidades más tienes que trabajar, el más fácil
Lograr esto. Sería mucho más fácil aumentar el alquiler valué
En cuatro apartamentos de $20.84 cada uno, por ejemplo, en lugar de aumentar el alquiler en
Dos apartamentos de $41.68 cada uno.
Si usted prevé sólo un 25% de las ganancias brutas, como se ejemplifica en
El capítulo 2, y poseía una equidad en el rango de $6,000, usted podría ser
Satisfecho con la duplicación de sus existencias desde una casa a un dúplex. Con
Un $11,000-plus de equidad que normalmente buscan un mínimo de cuatro
Apartamentos, a menos que usted encuentra un especialmente atractivo comprar en un 2- o
Construcción de 3 unidades. Desde el dúplex saltamos a una unidad de 12 AD, sugiriendo también
Un comercio.
Demasiado grande para manejar
Más del 12% de ingresos netos; moderno de 12 unidades
Edificio de apartamentos cerca de Mercy Hospital;
Examinará el comercio. Teléfono 221-2568 o
225-2063.
"moderno" puede significar cualquier edad de dos a veinte años, o un viejo
Edificio reformado, justo como algo menos de dos años es "nuevo" o
"casi nueva". Un teléfono cali reveáis que este es un edificio en buenas condiciones
En el rango de $120.000. El propietario debe tener un mínimo de comercio
Equidad de $20,000 en un pequeño edificio de apartamentos, o tomaría
Una menor equidad, con dinero en efectivo para compensar los 20.000 dólares. El requisito firme
Casi el doble de nuestros lugares de equidad esta propiedad fuera de nuestro
Lugares de interés turístico. A partir de doce apartamentos dejamos caer a 12 habitaciones.
'"irrestricto" significa la propiedad de tugurios
Aquí está el comienzo de otro rechazado ad:
Una tarifa más de 12 habitaciones, amuebladas;
Cerca de Evergreen y 7th St.
"irrestricto" en inmo medios publicitarios sin restricciones raciales,
Y también puede connotar propiedad de tugurios que probablemente deberían ser
Condenado.
Shopplng para una propiedad de ingresos de 50.000 dólares 147
Nuestro teléfono consulta reveáis hay doce dormitorios con uno
Cuarto de baño y una cocina comunitaria en una casa oíd. Restricciones raciales
Gradualmente están suavizando como propietarios reconciliarse
Para tener miembros de cualquier raza como los vecinos de al lado. Muchos
Las familias minoritarias, por ejemplo, han comprado casas en barrios deseable
Y están ganando aceptación entre vecinos imparciales.
¿Qué acerca de la integración de alquiler?
Plena integración está obligado a llegar a ocurrir. La pregunta es, ¿cuándo?
Hay muchas actividades organizadas por grupos religiosos y de otra índole para
Anular los prejuicios por razón en un intento de mitigar la segregación en
Hoüsing así como en el número de miembros de iglesia y otras fases de social
La vida. Como ejemplo, la Evanston Asamblea del Consejo Mundial de
Iglesias declaró por unanimidad, "la segregación en todas sus formas, es contraria
En el evangelio, y es incompatible con la doctrina cristiana de
Hombre y con la naturaleza de la Iglesia de Cristo".
La Iglesia Unida de Cristo, de la que soy miembro, tiene un
Comité permanente para la Acción Social, que está continuamente la promoción
"La integración racial en las iglesias y en la caja." Así son la Comisión
En el derecho y la Acción Social del Congreso Judío Americano,
Y el Departamento de Bienestar Social del Consejo Nacional de la
Las Iglesias de Cristo en los Estados Unidos.
Otros entre los muchos grupos organizados que han tenido fuertes
Está a favor de la integración de la vivienda son:
Comité de Veteranos Americanos
Los americanos para la Acción democrática
Asociación de Apartamentos de California
Consejo Interracial católico
Congreso de Igualdad Racial
Consejo de Organizaciones hispanoamericana
La Diócesis Episcopal de Nueva York
Apartamento asociación nacional
Asociación Nacional para el Avance de Gente de Color
Comité nacional contra la discriminación en la vivienda
Unión Internacional de Trabajadores de la Industria de Ropa
Los trabajadores unidos del automóvil
La Liga Urbana del Gran Nueva York
La mujer del Club de la ciudad de Nueva York
148 Buylng su segunda propiedad
Lo anterior, junto con decenas de otras organizaciones, han respaldado
Bilis estatales y federales que prohíben la discriminación en la vivienda
Rentáis y ventas. Sus esfuerzos han culminado en el supremo 1968
Decisión del Tribunal de que la discriminación en la vivienda es inconstitucional.
Cómo unidades de alquiler están afectados?
La integración ha progresado suavemente en numerosas urbanizaciones,
Propagación como lejos aparte como Honolulu y la Ciudad de Nueva York. Metropolitan
La vida de la familia 8.700 Stuyvesant Town urbanización
La Ciudad de Nueva York ha tomado en muchas familias minoritarias sin aparente
Repercusiones. Incluyendo el proyecto del metropolitano, más de mil millones de dólares
Se ha gastado en el Estado de Nueva York solamente para construir viviendas sujetas a
Antisegregation leyes. Esto haría que la integración forzada no indícate
No desalentar a los constructores. Se ha fomentado la integración de alquiler en
Muchas ciudades, además de Nueva York y Honolulu, incluida la vivienda pública
Sobre una base nacional y específicamente en Chicago, Filadelfia,
San Diego, San Francisco, Seattle y San Luis.
A pesar de esfuerzos loables como los anteriormente citados, en muchos
Las áreas de la naturaleza humana tiende a mantener la vivienda deseable en un restringido
Base. Los inquilinos en general resulta fácil moverse si no están satisfechos.
En algunas zonas se mueven cuando un miembro de una minoría raza
Se mueve en. Alquiler propietarios como un grupo sería más receptivo a la integración
Si no temen ese arrendatario y la posibilidad de reacción
Una pérdida de ingresos resultante. Donde la vivienda es más escaso que en la mayoría de áreas-
Como en Nueva York, donde el alquiler controles están todavía en efecto-perjudicada
Los inquilinos no dejará tan rápidamente, y la integración es más fácil
Realizar.
Puede aumentar el ingreso neto después de la integración
En muchos ejemplos que he estudiado, donde una mentalidad abierta apartmenthouse
Propietario ha intentado la integración, el siguiente patrón ha
Sido típico:
1. Un miembro de una minoría, la raza está permitido para el alquiler de un apartamento.
2. Algunos prejuicios inquilinos mudarse inmediatamente.
3. Dentro de unos meses otros inquilinos mudarse.
4. El propietario sufre un periodo temporal de vacantes anormal
Y rerenting.
Comprar una propiedad de ingresos de 50.000 dólares 149
5. Eventualmente, el edificio está lleno de inquilinos imparcial, incluidos
Los miembros de la raza minoritaria.
6. Donde se mantienen los servicios adecuados, ingresos por lo general mantiene
El ritmo de aumento general.
Comprar sólo básicamente PROPIEDAD DE SONIDO
Volviendo a la perenne de ad, tienen una mejor oportunidad de prosperar en la vida
Si se mantiene la ya citada regla de posesión y mejora
Propiedad que escogería vivir en si estaban en la
Presupuesto del posible inquilino.
Propiedad de tugurios a menudo paga la mayor retorno del dinero ínvested,
Pero ofrecen pocas oportunidades para la valorización, desde
Capital valúes son más aptos a décrease de aumentar. Hacer mejoras
O el edificio nuevo donde toda una zona está en proceso de rehabilitación,
Como en muchas ciudades, debe ser rentable. Pero construir un
Aislada propiedad deseable en un tugurio es como construir una mansión junto a
Un vertedero de basura. La mansión no aumenta la valué del
Basurero, pero el vuelco barras drásticamente el valor intrínseco de la valué
Mansión.
Este anuncio apunta a un ejemplo típico de una vivienda de tugurios básicamente
Cuando cojo construido y ahora se deterioró pasado excepto en regeneración
Costo prohibitivo. La instancia de la irracional construcción impera aún
Con algunos nuevos edificios, con Jerry construida, "gobierno provisional"
La vivienda, que estaba destinada a durar hasta el final de la guerra.
La mayoría de los tugurios serían demolidas si los códigos de construcción estaban rígidamente adherido
A, una contingencia que probablemente aplicarse eventualmente.
Desde el punto de vista de la buena conciencia y de buena economía,
Sería prudente limitar sus compras a básicamente propiedad de sonido
El sufrimiento sólo deterioro superficial.
El "truco" de retorno sobre capital
Otro rechazado ad cuelga un cebo especial para los no iniciados:
Un nuevo 4-unidad Apartment House;
Siempre llena; 18% de retorno en capital de 15.000 dólares.
Cerca del distrito de Parkway. Teléfono 357-4021; o
229-0452.
Aquí está un edificio aparentemente nueva con el jefe truco "18
Por Ciento el retorno de 15.000 dólares la equidad." en la compra de viviendas individuales y du150
Buytng su segunda propiedad
Plexes, a menudo ocupadas por sus propietarios, nuestra valoración básica era el bruto
Ingreso mensual multiplicado por 100. En deseable propiedad de ingresos
Cuatro o más unidades el criterio generalmente aceptado es el anual fijo
Los ingresos netos se multiplicaron por 10. Esto significaría que el neto anual
Los ingresos serían un 10% del precio de venta. Esto es neto anual
Llegó, como una práctica regular, deduciendo los gastos fijos de la
Los ingresos brutos y dóes no toman en cuenta los costos de reparación, vacantes, y
Los gastos de capital amortizable. Estos factores adicionales normalmente
Dejar una efectiva neta de alrededor de 6% para el promedio de los bienes. Todos
Estas cifras se basan en los concesionarios concienzudo sobre el coste total de
La propiedad, en lugar de en el pago inicial, que sería la
Capital original.
Un 18% de rentabilidad en un capital de 15.000 dólares sería de $2.700. El
La propiedad en cuestión debe ser valorada en diez veces esta cifra neta, o
$27.000. Para una rápida comprobación tenemos el primero de la lista el número de teléfono y pregunte
El precio total de la propiedad. La respuesta es de 60.000 dólares. En este precio el
Red fija debe ser de $6,000, mostrando que la propiedad de un ingreso
Punto de vista es caro a más del doble. Cualquier anuncio que sopla el
Retorno desde la equidad debe ser ignorado, porque este tipo de publicidad
Casi invariablemente, diseñado para atrapar a los incautos por encubrir el
Hecho de que la renta neta es baja en reíation al precio total de compra.
Comprar una propiedad EN LA BASE DE
El ingreso neto real
El ingreso neto puede estar muy por debajo de lo normal debido a que el coste de construcción
Considerablemente más de erigir que justificarían el ingreso real.
Aunque los costos de reemplazo son una comprobación adicional sobre si un
Anuncio representa una buena valué, el costo de sustitución nunca garantiza
Los ingresos. Tipos de propiedad para que los alquileres rara vez pagar la construcción
Los costos son viviendas de lujo construidas en barrios de bajos ingresos, middleclass
Las viviendas construidas en los barrios de tugurios, y cualquier vivienda construida junto a las tenerías,
Vertederos y otros lugares aislados o rechazados.
La propiedad debe ser comprado, sobre la base de los ingresos netos y
Sólo si no puede ser sustituido por menos de la valoración determinada por
Los ingresos. Nunca debe ser comprado en la base que tiene un costo
Cierta cantidad de construir y, por lo tanto, llevará una renta determinada.
Hay muchos elefantes blancos de ambos oíd y nueva construcción
Que no pueden pagar los gastos. Muchos de los apartamentos fueron construidos durante y

)
Shopplng para una propiedad de ingresos de 50.000 dólares 151
Después de la II Guerra Mundial con infladas hipotecas de la FHA que superó
Los costos de construcción. Debido a los gastos excesivos, rénts, pagar incluso una modesta
Retorno de la inversión, se establecieron en más de potenciales arrendatarios pagaría.
Las tasas de vacantes en estos proyectos zoomed tan alta como 50% y
Los ingresos no eran suficientes ni siquiera para pagar la hipoteca.
Estas prácticas antieconómica están lejos de ser normales ejemplos de prívate
Enterprise. Son típicas de los negocios y las inversiones en el marco de
Supervisión gubernamental y distorsionado por presiones de tiempo de guerra.
Una cara nueva propiedad
4 nuevas unidades-Brockhaven. $10.000
- elprecio de $ 64.000. Los pagos de $410.
Los ingresos de $610. La renta anual de $7320.
Los inquilinos pagan todas las utilidades; 4 estacionamientos y
Espacios de almacenamiento; completamente ocupada; mejores coches
En la zona de Condado; cerca de docenas de industrial
Las plantas; cióse a escuelas, tiendas y
El transporte. Propietario de salir de la zona. Usted
Rara vez encontrará un mejor retorno de la inversión.
Cali, 633-2714 o 859-8122.
Esta propiedad parece estar dentro de nuestra gama de precios y financiación. Ella
Puede probar el sonido desde un punto de vista de ingresos y parece que vale la pena investigar.
Nuestra anterior valoración de la agradable terraza casa rural en
El capítulo 4 mostró había menos probabilidades de aumentar su capital en valué
Hotel nuevo. ¿Cuáles son las perspectivas con esta nueva propiedad? Como
Verificar, tenemos el primer teléfono número listado. La esposa del titular respuestas
Y ¿le da la dirección y nos encaminamos hacia las afueras Brockhaven
Distríct para una inspección personal.
Nos suena el timbre del apartamento 1, marcado como "Manager", y son recibidos
Por el propietario y su esposa. Después de unas cuantas preguntas capciosas nos dice que
El edificio es de tan sólo seis meses, oíd y fue construido por su marido, que
Es un contratista general. Cuando venden planean mudarse a otra
Sección, más cercano a la ciudad, donde el marido está construyendo otro
Casa de apartamentos. Aparentemente aquí es un contratista que construye para la especulación.
Podemos estar bastante seguros de que él ha construido en el mínimum costo,
Utilizando la más barata construcción donde no sea demasiado evidente. Nosotros
Puede esperar que esto sea camuflado por unas llamativas como el
Signo de hierro forjado a través de la puerta delantera:
152 Buylng su segunda propiedad
La Brockhaven
Nos preguntamos si los 610 dólares anunciados es la renta neta o bruta y se dijo que
Son los ingresos brutos. Hay dos apartamentos de 2 habitaciones para alquilar $125
Cada uno y dos apartamentos de 3 habitaciones para alquilar $180 cada uno. Todos están sin amueblar
Salvo en el caso de las estufas, haciendo de los alquileres sobre lo más alto posible en
Esta zona suburbana periféricas. La neta anual después de descontar los impuestos,
Seguros, agua y servicio de compactación, pagados por el propietario, viene a
Alrededor de 5.400 dólares. Esto significa 8,4% neto sobre su precio. "sucio",
Dice que la esposa de un bonito, nueva propiedad.
Las cifras de ingresos incluyen el alquiler completo valué de $180 para el
El apartamento del propietario. Dado que el propietario también sirve como gerente, dieta
Los servicios de un administrador se omite, aunque este tema está normalmente
Incluido en propiedad de este tamaño. Con 4 unidades un inquilino-manager
Debería recibir alrededor del 20% del alquiler de la concesión.
Como comprobación adicional, nos preguntamos cuál es el espacio total y se les
Alrededor de 2.000 pies cuadrados. Permitiendo a 8.000 dólares para el lote, pavimentación y jardinería,
Y 27 dólares por pie cuadrado para construcción de apartamentos baratos,
Calculamos que la propiedad podría ser reproducida nueva por $62.000,
Incluidos los honorarios del contratista. La renta es justo para los costos de construcción,
Pero baja de la cotización. Hay pocas posibilidades de mejora.
Si estamos interesados en este tipo de propiedad, bien podríamos
Construir nosotros mismos. La construcción de nuevos apartamentos u otra propiedad en alquiler
Bien podría ser considerado después de adquirir experiencia. Pero para el nuevo
Inversor las ramificaciones de nueva construcción son mucho más arriesgadas que
Mejorar la propiedad antigua. Un experimentado propietario sé limita su
Las compras, por ejemplo, propiedades de al menos tres años, donde oíd
Los alquileres son resultado pero pueden hacerse mejoras en operaciones y
La actualización.
Un hotel es un negocio más que una inversión
Estamos próximos a elegir nuestro aparentemente mejores posibilidades de ad, un listado de 20
Las unidades que se podrían comprar con nuestro patrimonio de aproximadamente
$11,000, después de la negociación.
Pidiendo $12,000 abajo! Recaudó $2,000
Mensuales! Veinte rentáis! <(g)u 232-4201.
El vendedor nos da una dirección en un buen barrio de alquiler. Él dice,
Shopplng para una propiedad de ingresos de 50.000 dólares 153
"El precio total es de $92.500. Los propietarios están dando un hot deal
Sólo porque se están moviendo fuera del estado y el pan ya no
Supervisar la propiedad. Se ha establecido una firme la figura y la compra
El precio no está sujeto a negociación; pero el pago inicial puede ser,
Dependiendo de la experiencia y responsabilidad del comprador. Puede buscar
El acuerdo más y tomarlo como ofrecidos, o salir de él. Puede hacer suficiente
Beneficio neto para obtener su pago en menos de dos años, y
A partir de allí se estaría montando el chollo. El lugar es
Tales á mina de oro que pagaría 600 dólares mensuales net además y por encima de todo
Los gastos, incluyendo el pago de la hipoteca".
Parece demasiado bueno para ser verdad, para poder comprar este ingreso y 20
Las unidades de alquiler en un atractivo distrito con sólo un pago inicial de $12,000
Solicitada. Tan pronto como nos dirigiremos hacia arriba en la parte delantera de la propiedad estamos
Inmediatamente desilusionados. En lugar de una casa de apartamentos, resulta
Que, de acuerdo con el signo en la parte delantera:
MARGIE-Joe Hotel, Comedor
Comidas caseras
Cualquier pero un experimentado operador del hotel o restaurante debe rechazar
Una instalación de estas características, independientemente de cuán atractivas las figuras aparecen. La
tasa
De fallos entre los nuevos propietarios del restaurante es considerablemente superior a
Los cuatro de cada cinco promedio citado anteriormente para todas las empresas.
Las 20 habitaciones del hotel están todas rentáis, no apartamentos. Con el fin de
Llegar a la proposición que ha esbozado, el vendedor había figurado
Todas las habitaciones se llena en tarifas del hotel durante todo el año, que el
Comedor funcionaría sobre la base de pensión completa para el 26
Los ocupantes, y que los propietarios se ocuparía personalmente sin sueldo
No sólo la rentáis pero el cocinar y servir meáis.
Hemos mencionado que en feria rentáis, en un buen barrio, y con capaz
Una casa de apartamentos de gestión puede ser operada a cióse a 100
Por ciento de su capacidad durante todo el año. Esto dista de ser cierto, incluso de la
Mejor operado por hoteles y restaurantes, que son susceptibles de ser estacional.
Día de trabajo, y los fines de semana las fluctuaciones comerciales. El hotel
Han sido anunciados con otros hoteles en "oportunidades de negocio",
En lugar de "viviendas de alquiler." El Hotel operaciones son básicamente un
Forma de empleo de negocios, no una forma de inversión. Sobre la Renta
Devoluciones del impuesto sobre la renta de apartamentos en condiciones normales de funcionamiento
aparece undér
Los ingresos procedentes de los alquileres. Los ingresos del hotel aparece en la ganancia (o pérdida)
154 Buylng su segunda propiedad
Desde la empresa. El recaudador de impuestos, por lo tanto, prevé la posibilidad de
Pérdida.
NO HAY POSIBILIDAD DE GANANCIA CAPITAL
Desalentado con este listado de unidades de 20, podemos invertir nuestro campo y abordar
Junto a 5 unidad ad donde el propietario ofrece al comercio:
A-Estándar Realty Co.
Empiece bien con nosotros. Investígate la
Siguiente propiedad ofrece para su
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273-8147.
Investigación muestra una renta justa para el precio de venta, y factible de
La financiación. Pero el edificio y los jardines ya están en buenas condiciones.
Y ofrecen pocas oportunidades para mejoras de capital. Nos acercamos a una
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Teléfono 329-0467; 448-2742 veladas.
El realtor nos da la dirección, con la advertencia de que el interior
No es para ser inspeccionadas sin una cita. A petición nuestra él
Nos da una declaración, que se muestra en la página siguiente, enumerando los alquileres y
Los gastos. Existe una buena razón para la impresión fina en la parte inferior de la
Declaración destinada a anular la responsabilidad por omisiones del broker
De los gastos, o las diferencias de ingresos. Se omite en este caso son habituales
Gastos del administrador, y el agua y el Scavenger servicio, normalmente
Shopplng para una propiedad de ingresos de 50.000 dólares 155
Pagado por el propietario en esta zona, incluso si el inquilino paga otras utilidades.
Vamos a comprobar estos gastos y también cómo los alquileres reales
Comparar con la lista de programación. Posiblemente el Precio y pago
Pueden bajarse considerablemente después de verificar estos elementos.
Este es el número de unidades que esperamos para comprar, y los $9,375 anuales
Net es buena para el posible precio de compra. Pero el rentáis parece
Excesivo. No tenemos ningún interés, salvo por la declaración
Que las 5 unidades de habitación están llenos, lo que indica que los alquileres son en feria
Los niveles del mercado.
A nuestra llegada a la propiedad, un recién pintado de 2 pisos edificio de estuco.
Se encuentra a pocos minutos después de las 13.00 horas un pintor en blanco uniforme es sólo
Acercándose a la puerta delantera. Nos interceptarlo y preguntar si esta es la
Casa de apartamentos anunciados para la venta de la empresa por las potencias. El
JAMES K. PODERES CO., los REALTORS
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Los gastos anuales 1,424.71
Impuestos $1,236.33
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TOTAL $1,424.71
Ingreso neto anual $9,375.29
Precio: $85,000.00
Financiación: Tendrá $15,000.00 abajo
O equivalente la equidad en la pequeña propiedad.
Saldo $600.00 por mes, 8% de interés.
Se muestra solo por cita
La información anterior ha sido obtenida de fuentes que consideramos fiables,
Y aunque no podemos garantizarlo, creemos que sería corred. La aceptación de
Esta Declaración obliga a la persona a aceptar a todas las negociaciones cpnduct
Con respecto a esta propiedad a través de James K. Poderes Co., los Realtors. No asumimos ninguna
La responsabilidad de las representaciones, como a valúes o por errores u omisiones en este
Declaración.
156 Buylng su segunda propiedad
Dice que es pintor y él se acaba de completar un poco de tocar. ¿Hemos
Desea ver el edificio?
No hay cortinas o cortinas en las ventanas, que ojo con nosotros
Un aspecto de vacío. Pedimos al pintor si alguien está viviendo allí. Dice
No, él está a punto de acabar un trabajo de pintura completo, dentro y fuera, y
Nadie ha pasado aún. Sin embargo, estaría encantado de mostrarnos
Alrededor si estamos interesados.
"Full 5s" tiene un doble Meaníng
Cabe mencionar que el Grupo declaró "4 5s?> y preguntar cómo sucede que
Todas las unidades están vacías.
"El dueño no alquila una cosa", dice el pintor. "quiere mantenerlo
Buscando nuevas para el siguiente propietario. Pero ellos están llenos cincos. Tienen un
Comedor, además de dos dormitorios y una sala de estar y una cocina.
Que no cuenta el baño como una habitación, por supuesto. Estos júnior cincos que
Algunas personas cali cincos no tienen un comedor-solo desayuno
Los rincones. Es por eso que estas son legitímate fives completo".
El lote está totalmente desprovisto de jardinería, con áspero terreno
Tras la tierra de nadie, el aspecto de un terreno baldío en el que un nuevo edificio
Se está construyendo. El edificio todavía muestra signos inequívocos
Que esto no puede ser de nueva construcción. Hay piso a la vieja usanza
Hornos en cada apartamento, 6 pulgadas zócalos, molduras en imagen
Las paredes de un pie debajo de los techos, que son de 10 pies de altura, puertas de cristal
Entre las salas de estar y comedores. Todas son contrarias a newconstruction
Prácticas, y revelan la edad tan seguramente como las arrugas en una
Manos de mujer y la garganta. Nos agujas adicionales el pintor para
Información.
Le decimos al pintor su trabajo de pintura tiene muy buena pinta y, a continuación, preguntar por qué
No hay jardín de cualquier tipo como sería de esperar en un lote con una
La construcción de este oíd. El pintor dice que el propietario es la planificación horizontal.
El lote más adelante si el edificio no vender sin ella. No hay ninguna
Jardín porque este era un baldío hasta hace pocos meses. El
El edificio fue trasladado desde su antigua ubicación en la ruta de una nueva
Expressway.
Una observación sobre la improbabilidad de mover un edificio grande,
Y el pintor dice que ellos tuvieron que dividirla por la mitad con el fin de
Obtener a través de las calles. El edificio solía tener una totalmente de madera
Exterior y ha sido completamente estucadas para encubrir la disección
Y grietas causadas por movimiento.
"Has hecho un buen trabajo slicking todo", nos comShopplng
Para una propiedad de ingresos de 50.000 dólares 157
El pintor pliment. "Usted parece saber todo acerca de los planes del propietario.
¿Sabe él muy weD?".
"Yo debería, yo soy el dueño".
"Bueno, ustedes han desarrollado un edificio agradable aquí. Pero ¿por qué no
Empieza a recoger los alquileres en lugar de dejar todo vacante?".
Inmo declaraciones pueden NADA
Enfoque la realidad
"Por qué, estoy haciendo mucho dinero en algunos de mis otros proyectos, HE
No necesita aspavientos con el cobro de alquileres. Sólo tienes que devolverlo en
Los impuestos sobre la renta. Así que estoy tomando sin posibilidades en un montón de inquilinos
descuidado
Enredando mi nueva pintura. Además, si usted compra el lugar, usted sería
Mejor para escoger sus propios inquilinos".
"Dor^'t piensas doscientos veinticinco dólares es demasiado alto para
Alquiler?".
"No un poco. Había mucha gente parada aquí perfectamente dispuestos a pagar
Y mucho más, incluso mientras yo seguía trabajando en el lugar. Pero
No le daría a ellos. No señor! Voy a dejar todo el negocio
Vendo tilí vacantes para el siguiente propietario".
Obviamente las anteriores declaraciones descarada nowhere enfoque
La realidad. Sólo sirven para advertir de que es mal negocio para aceptar
Cualquier información de cara valué. Siempre es bueno escuchar la Román
Ley de caveaí empíor, "que el comprador tenga cuidado." Los comerciantes transíate Yankee
Esto a "mirar a los dientes del caballo antes de comprar".
Aquí es un excelente ejemplo de cómo la realidad puede diferir de inmo declaraciones
O la publicidad. Los apartamentos son aproximadamente las mismas dimensiones
Como nuestra casa A Avenue. No son tan modera Y NO alquilar
Por más de 200 dólares por mes. Ciento ochenta dólares estaría más cerca
A su nivel de mercado realistas. Nadie sería temerario hecho a
Acepto en face valué el declaró en un programa de alquiler vacante completeiy
Edificio. No hay un solo alquiler real para verificar contra excepto en un
Base de barrio. Probablemente el único comprador potencial será
Alguien que piensa que está recibiendo un generoso subsidio para su comercia
La construcción, sin darse cuenta que le está dando su propiedad lejos y
Pagando un arranque exorbitantes.
Mientras que algunas de las ofertas que encuentre será obviamente mala compra, no
Vale la pena investigar, su promedio de compras debería subir varios aceptable
Propiedades.

10. Elegir su segundo

Propiedad
Desde el 4 unidades vacantes Floradale Apartamentos han resultado decepcionantes,
Elevamos nuestra mira una unidad adicional. Esta vez podemos seleccionar un
Ad cubriendo una propiedad de 5 unidades:
Esto es! El Mercy Hospital cercano;
Modera cinco unidades; ingresos de aproximadamente
$6.000; 52.500 dólares. Los pequeños pagos. El comercio.
El Sr. Murga, 2947 Broadway; Teléfono
743-5232.
Esta oferta puede ser derecho nuestro callejón. Somos el broker y teléfono
Preguntar qué entiende él por un pequeño pago. Nos dice que el propietario es un
Viuda están ansiosos por vender. Para el pago inicial se hará tan poco como
$5.000 en efectivo o un sonido comercial hasta $10,000 en valué. Estamos de acuerdo en reunirnos
Delante de la propiedad, que se encuentra en B Boulevard, una calle residencial
En un buen barrio de alquiler en Timor Metropole.
Una placa con letras de oro-signo de cristal colgando del techo-porche delantero
De un inmueble de 2 pisos se lee:
BELVEDERE APTS.
Existen tres estructuras en un 50 por 150 pies de altura mucho. Detrás de la
El edificio principal es una casa de un piso, y en su parte trasera en un callejón es un
Una historia en el garaje. Las estructuras son cerca de veinte años, según oíd
Para el agente, el Sr. Murga. El edificio de dos pisos en la parte delantera es de
Tablillas blancas y 5 consta de cuatro habitaciones, todas amuebladas fíats. El
Dos pasos delante y el porche cubierta son construidos de terrazo, hormigón-aparecieron
Muy agrietado, con un patrón irregular de mármol pulido
Los chips. El porche de entrada y el balcón por encima de ella en el segundo piso
Están protegidos en los lados de tablillas ejecutando 30 pulgadas de alto. El
El balcón tiene una baranda de piquete de 2 pies en la parte delantera.
A cada lado de los pasos es un delantero de 3 pies de alto, 18 pulgadas de piedra cuadrada
Pilar, coronada con un cuadrado de 2 pies 4 pulgadas de espesor de losa de hormigón. El
158
Escogiendo Su segunda propiedad 159
Pilares están ligeramente fuera de balance. Grandes grietas entre los escalones y el
Porche, y entre la parte trasera del porche y el edificio, indícate
Que la fundación bajo el pórtico y los pasos se ha asentado.
El techo es de cuatro aguas agudo en la parte frontal y tiene un pequeño frontón. Su composición
La culebrilla parece bastante nuevo. Los Aleros sobresalen unos dos pies
Y presentar una apariencia barnlike, sin límite máximo para cubrir la exposición
Balseros.
El césped en la parte delantera debe cortar. Los arbustos que crecen en los lados rank
Y en la parte delantera del edificio, pero el astillero en conjunto parece bien
Planificadas. Sería adecuado sin cambiar salvo para una buena
Recorte.
Los cuatro coches en el garaje en el callejón trasero tablillas es cara, con tres
Alquiler de espacios en un gabinete y un cuarto coche espacio encerrado por separado.
Y con una herramienta- y la sala contigua. El propietario vive en
El verde shingled cottage entre el garaje y el edificio principal.
Los tres edificios están muy necesitados de pintura exterior. El vendedor
Dice que el marido de la dueña falleció recientemente de un ataque al corazón. El precio
Incluye los muebles de las cuatro fíats, pero no en la casa.
La escalada rosas rojas en la parte delantera de la casa se paseó hasta el momento
Fuera de los límites que los retoños encima de la puerta tenía que ser empujado
Aparte para obtener la entrada. El Sr. Murga nos introduce a la dueña, la señora
Ballcryn, stout, apuesto mujer de cuarenta. La ausencia de maquillaje
Acentúa los círculos oscuros bajo los ojos. La casa ha sido
Recientemente redecorado interior, excepto la cocina. La cocina es de
De tamaño medio y presenta una modera la apariencia, con armarios, ampie
Tile drainboards, y nuevas incrustaciones de linóleo en el suelo. El cuarto de baño
Tiene un moderno montaje empotrado bañera ducha cromado, con una sobrecarga.
Hay un gran dormitorio y sala de estar, y el último tiene un
Pared cama plegable. El comedor es compacto, con dos construido en china
Armarios. Todo el interior está en buen estado, excepto por el
Cocina que necesitan una pintura.
Tan pronto como se termine la inspección de la casa, el Sr. Murga comienza
La puerta. Él frunce el ceño con impaciencia cuando pedimos a la Sra. Ballcryn porqué ella
Está vendiendo. Los vendedores a menudo intentan desalentar mucho debate entre
Principáis, así que hacemos caso omiso de él y dar nuestra atención a la Sra. Ballcryn.
"Me gustaría mantener la propiedad, porque es fácil de cuidar
Y paga bien. Pero es demasiado deprimente para permanecer aquí donde simplemente sigo
Ser recordado de mi marido. Falleció en la noche en que
Cama conmigo al lado de él, y no me podía dormir allí desde entonces. Tienen que utilizar
La cama pared. Tengo pensado volver a la enseñanza de la escuela en el Metropole, pero yo
Desea mover a una ubicación diferente y olvídate de este lugar.
160 Buylng su segunda propiedad
"Mi marido era un vendedor de equipos agrícolas. Teníamos planeado quedarnos
En la casa y vivir de los ingresos de los cuatro fíats tras él
Jubilado. Mi marido pretende fijar el lugar entero dentro y
Fuera. Pero parece que está en la carretera y de pesca y caza
Utiliza la mayor parte de su tiempo libre, así que él tomó el último par de años
Hacer la casa lo suficientemente decente para vivir. Estaba muy deteriorada cuando
Nos lo compró hace seis años. Le tomó tres años, trabajando ocasionalmente
Wéekends, a remodelar completamente uno de los fíats, y el
Casa rural fueron todos fie obtuvo alrededor. Los cuatro fueron todos fíats para alquilar
90 dólares al mes cuando compramos. Hemos subido tres fíats a $110, pero nosotros
Alquiló la remodelación de uno por $145 tan pronto como fue fijado".
Sugerimos la posibilidad de un comercio
Decimos que tendrán que inspeccionar el remodelado ñat y también a los demás,
Y pedimos a la Sra. Ballcryn si ella consideraría teniendo en el comercio un bonito
Casa en las mejores condiciones. La oradora pregunta cuántas habitaciones tiene. Decimos cinco.
"Me gustaría ver su propiedad y entonces me puede decir si yo estaría
Interesados en el comercio. Quiero una casa con dos habitaciones agradables, como tengo pensado
A tener un profesor amigo viven conmigo para evitar estar solo".
Aseguramos la Sra. Ballcryn hay dos dormitorios de buen tamaño, tanto
Recientemente decoradas, así que ella y su amiga serían satisfechos.
El Sr. Murga pregunta cuánto queremos para nuestra propiedad. Decimos
22.500 dólares, y que es spick-y-span, como si fuera nuevo. La Sra. Ballcryn
Dice que si queremos hacer un comercio deberíamos simplemente hágale saber, y
Ella podría ir a la derecha y mire en nuestro lugar. Decimos que vamos a primera
Tenemos que pensar sobre las posibilidades, después de hacer una más completa
Inspección de la propiedad de la Sra. Ballcryn. Entonces podemos ponernos en contacto con
Ella o el Sr. Murga. La Sra. Ballcryn dice que si tenemos alguna otra
Preguntas en cualquier momento ella estará encantado de responder a ellos.
Tres apartamentos necesitan modernizar
El fíat inferior alquilar por $110, Número 1, necesita papel y
La pintura. La condición es comparable a la de nuestra casa Avenida
Antes fue rehabilitado, pero el fíat parece estar unos pocos años más
En su estilo. La cocina está más necesitada de decoración, con desapareció el papel tapiz
Suelto de las paredes y el techo. La cocina es compacta,
Con un pequeño rincón para desayunar en la nevera y el final.
Escogiendo Su segunda propiedad 161
Cocina son bastante nuevos. Fuera de la cocina hay un porche con un servicio
Lavadero doble. El servicio porche abre en una abrigada backstairs
El aterrizaje.
En el otro extremo de la cocina es una puerta en el comedor.
En el centro del comedor es una gran mesa ovalada de roble, oscurecido
Por muchas capas de barniz teñido y rodeado por seis roble resistente
Sillas. Un gran armario proyecta tres pies fuera y ocupa la mayor parte de la
La pared interior del comedor, frente a las ventanas. En un extremo de
El armario es un espacio para colgar la ropa. La mayoría de los armarios está ocupado
Por una cama doble voluminosos, pesados de hierro fundido de encuadre y patas plegables.
ITie pared detrás del armario es terminado con el mismo panelado de roble como
El comedor. Aparentemente, el boxed en cama plegable fue construido como un
Adelante con el diseño original.
Nos preguntamos si todos los fíats están colocados en el mismo, incluyendo la pared-cama
Acuerdo. El Sr. Murga responde que sí, en todo, pero la remodelación de uno
Al lado de la cama plegable que habían sido retirados. Cada fíat
Ya tiene dos dormitorios y hay poca necesidad para una cama plegable.
En el comedor, entre la puerta de la cocina y otro umbral,
Es un bufé incorporada que proyectos de 18 pulgadas y se ejecuta desde
El piso hasta el techo. Entre el buffet y el otro es una gran puerta
Calentador de gas circulante. La otra puerta conduce a un pequeño pasillo,
Que se abre en el dormitorio principal y el cuarto de baño. La bañera
Es el viejo tipo, pararse sobre patas de hierro fundido con exposición
Tubería galvanizada corriendo a la ducha. Los muebles en el
El dormitorio principal está en buen estado. En un segundo dormitorio más pequeño en
La parte trasera hay un sofá que se puede abrir en una cama doble.
Al final del comedor, frente al buffet, son dos 4-pie
Las puertas correderas, formando una de 8 pies de ancho de la puerta, que conduce a la
La sala de estar. Gangly lámparas que cuelgan de la sala y comedor
Los techos. El salón sofá es desparejo y la tapicería es
Desgastado en los brazos. Todos los pisos son de madera maciza en buen estado,
Excepto para la cocina y el baño, ambos de los cuales están cubiertos con
Linóleo desgastado.
En los dos restantes fíats alquilar por $110, en el segundo piso,
Condiciones comparar con el fíat $110 en el primer piso. Ninguno tiene como
Un sofá destartalado, sin embargo, ñor hay duchas de hidromasaje sobre la otra.
En la parte inferior del original fíats estufas y refrigeradores han sido reemplazados
Con los nuevos en los últimos años. La cocina en el número 3 de la
El segundo piso tiene un pequeño rangette, en lugar de un rango y una arcaica
162 Buylng su segunda propiedad
Refrigerador GE con las bobinas expuesta en la parte superior. En el segundo número 4
Piso tiene una araña de patas, negro-aparecieron gama que parece más
Antigua que sustituye a la avenida.
Un piso es un modelo ya hecho
Para la modernización
En el $145 fíat, Número 2 en la primera planta, tenemos un ready-made
Modelo de lo que puede lograrse con los mismos planos de planta en
Los otros tres fíats. El fíat modernizado ha sido atractivamente amueblados
Y decorado. Las puertas corredizas y la partición
Entre el salón y el comedor se han eliminado. También lo han hecho los
Engorroso pared cama y su closet y el built-in de piso a techo
Buffet en el comedor. Esta cirugía ha creado una apariencia de
Mucho mayor amplitud.
El calentador de circulación ha sido canjeado por un gran horno de pared.
Hay una nueva gama y un nuevo frigorífico en la cocina. Nuevo
Incrustaciones de linóleo ha sido instalado en la cocina, y un nuevo ceramictile
Y drainboard splashboard para el lavabo.
Una nueva plaza completeiy color melocotón bañera ha sido instalado,
Rodeado de azulejos de cerámica en tres lados, a una altura de cinco
Los pies. Una ducha de mosaico ha sido construido al lado. Tiene baldosas de cerámica
También se han sentado en el piso del baño. Enfrente de la bañera y la ducha,
El lavabo se ha encerrado en un gabinete integrado, el cual se extiende
Tres pies al lado para proporcionar un make-up bar. Un espejo cuadrado filis
En la pared por encima de la zona de maquillaje, y un espejo de cuerpo completo cubre el
Puerta que conduce al dormitorio principal.
Una arandela automática ha sido instalado en el porche de servicio. El
Luces colgantes han sido retirados de la vida completeiy
La habitación y la salida oculto por más de enlucido, punteado y
Pintar todo el techo. Todos los demás accesorios eléctricos han sido sustituidos,
En el baño y la cocina con iluminación fluorescente.
Aunque podríamos modificar los cambios realizados, la actual $145 alquiler
Y el aspecto de la renovada fíat muestran las potencialidades en
La remodelación de los otros tres fíats. Aquí el propietario elaborado básicamente
Mejora de sonido, entonces empantanado. Si él había cambiado desde su
Lento de hágalo usted mismo con el contrato de flete Express, todos cuatro fíats
Habría sido remodelado mucho antes de que este en un buen beneficio.
Chooslng su segunda propiedad 163
Una revisión de la financiación y los ingresos
Fuera, nos preguntamos cómo se prevé trabajar el financiamiento adicional
Si el propietario está dispuesto a tomar tan poco como $5.000 en efectivo. El Sr. Murga dice
Que la presente 34.500 dólares de la empresa de seguros pueda tomar a préstamo
Con 7% de interés. La Sra. Ballcryn está dispuesta a tomar una segunda
Préstamo hipotecario para compensar la diferencia. Ella está pidiendo solamente 8%
Los intereses, lo cual es muy razonable para un segundo préstamo. La Sra. Ballcryn es
No necesitan de ningún efectivo, dado que su esposo la abandonó diez mil dólares'
Los seguros.
Nos preguntamos cómo el "ingreso de aproximadamente 6.000 dólares" en el anuncio se llegó
En. Desde los tres $110 fíats más el uno por $145 vienen a $475
Mensualmente, o $5,700 al año, aparentemente esto es una burda en lugar de una red
La figura, ¿no es así? El vendedor dice que no, los 6.000 dólares representa los ingresos netos,
Porque el alquiler de la casa valué es calculado en $95 y el
Los gastos fijos son sólo $68 al mes. Los inquilinos pagan todas las utilidades
Excepto agua, scavenger servicio, hall y luces.
Él dice que si tomamos en cuenta los gastos de $68 a $95 Casa Rural alquiler
Weget un adicional de $27 al mes los ingresos netos, lo que hace un total de $6,024
Como los efectivos anuales netos. "y que no tiene en cuenta el hecho de que
Apartamentos Belvedere
Estado de Ingresos y Gastos
Ingresos brutos, 1 cabañas y 4 Fíats, todas amuebladas:
3 fíats, núms. 1, 3, 4, @ $110 $330.00
1 fíat, nº 2 145.00
Casa rural 95.00
Alquiler mensual total $570.00
X 12
Alquiler Total anual $6,840.00 $6,840.00
Los gastos anuales, Real de 12 meses anteriores:
Seguro de Incendio $ 94.74
535.16 Impuestos
Servicio de barrido y agua 163.20
Luces Hall 28.00
El total de gastos anuales de $821.10 821.10
Ingreso neto anual $6,018.90
164 Buyfng su segunda propiedad
Ahora los tres apartamentos alquilar por cien y diez dólares podría
Fácilmente se alquilan por ciento cuarenta y cinco cada uno sin tocar
Ellos." El Sr. Murga nos da una declaración escrita del ingreso y
Los gastos.
"El fíat rentando ahora por ciento cuarenta y cinco deberían recibir
Ciento ochenta. Esto demuestra una uno-ciento-y-cuadragésimo fivedollar
Como valué es para los demás", afirma el Sr. Murga. "Hay ciertamente
No más de treinta y cinco dólares de diferencia en alquiler valué entre
La up fíat fijo y los otros".
Mantenemos el control de nuestra propiedad
Queremos decirle al señor Murga pensaremos todo el trato más y más tarde podrían
Estar dispuesto a hacer una oferta para un comercio. El Sr. Murga pide la cantidad de
El préstamo pendiente en nuestra casa, y le decimos $8,171.
"Usted dijo que estaban pidiendo veinte y dos mil quinientos.
Entonces usted figura tiene unos 14 mil dólares, capital
¿eh?"
"Eso es bastante cióse".
"Bueno, déjame echar un vistazo a su propiedad ahora, y veremos si podemos
Puede negociar".
El agente intenta polo us y obtener un compromiso a la lista
Nuestra propiedad para la venta o el comercio exclusivamente con él durante seis meses.
Esto podría impedir que nuestro trabajo fuera el mejor arreglo, porque nosotros
Se les niega el derecho a free-lance en busca de Better buys si nos
No se pudo llegar a un buen trato. Si estábamos interesados en un
Venta directa en lugar de en el comercio, nos podría dar un corredor un exclusivo
Listado compénsate para su publicidad en nuestra propiedad y dando
Especial atención. Un broker suelen pedir una "exclusiva" para
De tres a seis meses, y a veces durante un año. Sin embargo, es usualmente
Imprudente por parte de un propietario de acuerdo a más de 90 días, para la cotización
Siempre puede ser renovada si el Broker's esfuerzos son considerados satisfactorios.
Por otro lado, si la propiedad está atado por más de tres
Meses, un broker tiene a menudo una tendencia a colocar el listado en la parte posterior de
Sus archivos y dedicar su atención a corto plazo, o anuncios anuncios pronto
A caducar, sobre la que su tiempo es limitado. Aquí está un ejemplo de un
Cuidado tafcing del propietario que el tiempo trabaja en su favor.
Algunos intermediarios intentan tomar el control de la propiedad completamente fuera de
Las manos del propietario en el suyo, de manera que puedan responder mejor manipúlate ofertas
Para su beneficio en lugar de la del dueño. Desde ya no queremos cadenas
En nuestra libertad para buscar otra propiedad, estamos de acuerdo en no exclusivo
Chooslng su segunda propiedad 165
Listado con el Sr. Murga. Le decimos que nosotros definitivamente no vendería
Y renunciar a nuestras actuales ingresos excepto para el comercio de propiedad más grande.
No vamos a demostrar nuestra propiedad a nadie hasta que trabajamos en nuestra
Presente una oferta satisfactoria para un comercio en el cual nuestra propiedad sería
Constituyen el pago inicial.
Sin embargo, acordamos una cita en nuestra residencia el próximo
Por la noche, en caso de que tengamos alguna pregunta o ya están listos para escribir
Un ofrecimiento provisional. Esperamos en nuestro coche, jotting notas, hasta que el corredor
Se pone en marcha; luego regresamos a la caja del medidor para buscar pistas
Respecto a la edad.
Verificar la edad
El Sr. Señaló Murga los edificios eran unos veinte años oíd. Aunque
Parecen estar en buen estado, ciertos elementos reveladores como el
De tipo antiguo, terrazo-aparecieron porche delantero y el esbelto bañeras fecha
La edad más cerca de cuarenta o cincuenta años. Los vendedores se apresuran a señalar nuevas
Los edificios, y ellos pueden presumir como un centenario de edad poco habitual. Pero
De edificios que no son ni nuevos ñor antique, agentes de bienes raíces pueden ser tan evasivo
Sobre las edades de las mujeres de mediana edad. Para un edificio de hasta cinco años
Oíd vendedores típico puede decir, "Es casi nuevo", y por otra entre
Cinco y diez, "sólo tres o cuatro años, oíd." Entre los 11 y los 20
Se describe como "alrededor de 10", y entre veinte y cincuenta
"unos veinte años oíd." Una edad entre cincuenta y cien viene
"En los veinticinco años de intervalo." Para una casa más de un centenar, disculpas
Puede cambiar a un galardón de "un antiguo bien conservado".
Una comprobación de la caja del contador no muestra una tarjeta de vista de inspección, como
Al parecer han sido retirados. En la parte inferior de córner
La caja del contador, sin embargo, detrás de un medidor eléctrico, nos spy triangular
Segmento de cartón amarillo, celebrado por una tachuela. Con una navaja
Queremos apalancar la tachuela y papel suelto, luego el borde libre del córner. El
Trozo de cartón resulta ser la sección inferior de una inspección
Tarjeta. Junto con la firma del "Jno Gilhooley, encuadre Inspector"
Es una fecha borrosa, "Agosto, 1924", lo que significa que el edificio es de 53 puestos
Años oíd.
El propietario divulga más información
La Sra. Avisos Ballcryn nos pase su casa, abre su puerta y pregunte si
Hay algo que nos gustaría ver o saber. Decimos que queremos
Desea saber más acerca de los actuales acuerdos de préstamo. ¿Cuáles son las
166 Buylng su segunda propiedad
Presentar los pagos? La Sra. Ballcryn nos invita en la casa y obtiene
Su cartilla de un cajón del escritorio.
"Los pagos son de 300 dólares al mes, y esto es lo que
Yo aún adeuda." señala el último balance de $34,157.58. "Este préstamo es
A partir de la doble seguridad Compañía de seguros".
Tomamos nota de que el préstamo original era de $40.000 y que el interés
La tasa es del 7%, como ha señalado el Sr. Murga. La Sra. Ballcryn continúes,
"La empresa de seguridad doble nos quería sacar hipoteca
Los seguros. Nos hubiera costado sólo un 0,5 por ciento más tachuelas
En nuestro interés, siete años y medio en lugar de un 7%. Mi
Marido quería, de modo que el préstamo sería pagado y me dan
Los ingresos suficientes para vivir sin trabajar en caso de que él murió. Pero yo
Le dijeron que no, bien podríamos guardar el extra de 17 dólares
Mes. Me habría gustado que mi esposo decida. Él estaba tan reflexivo,
Sólo pensando en mí".
Tras un intervalo de la Sra. Ballcryn voluntarios que para hacer una
Venta rápida está dispuesta a vender el lugar para lo que cuesta, incluyendo
Sus mejoras, aunque no conseguí una buena compra para empezar.
Ella no puede esperar para hacer un solo centavo. Nos preguntamos qué ella pagó originalmente.
Ella dice que es muy difícil saber exactamente porque se comercializan en su
Casa, pero ella las figuras que estaban alrededor de 42.000 dólares. Cuando ellos
Obtuvo su préstamo dijeron a la compañía de seguros que comercializan sus valué
Fue de $55.000. Además, se gastaron un poco más de 5.000 dólares la remodelación ,
Número 2 fíat, comprar muebles nuevos, y arreglar la casa.
"Naturalmente, el precio de 52.500 dólares incluye la comisión del Sr. Murga,
Dijo que sería de aproximadamente 2.500 dólares. Y el Sr. señaló Murga I
Tendría que venir abajo de mi precio inicial, por lo que acordó ponerlo
Un poco al principio".
Desde nuestra inspección de la propiedad y nuestra discusión con la Sra.
Ballcryn, todos los indicios apuntan a la probabilidad de una negociación favorable
El comercio, que nos permita avanzar un paso más en el Realty Carretera
A un millón.
Controlar las posibilidades
Ahora que hemos seleccionado una propiedad más adecuada, estamos dispuestos a
Determinar el mercado justo valué para ofrecer un comercio. Son Valúes
Generalmente no se declaró en una oferta comercial, como tampoco habrá incluso un comercio
O el arranque será dada por uno de los comerciantes. Algunos realtors intentar
Choo8lng su segunda propiedad 167
Omitir totalmente la creación de un real en la propiedad valué a
Se supone. Pueden manipúlate la mecánica de un comercio, de manera que
Usted puede pensar que va a comprar bajo y vender alto, cuando son
Vender barato y comprar a un precio exorbitante.
Sé de muchos oficios que fueron favorables para ambas partes, y de
Otras ofertas donde el comerciante neophyté perdió su camiseta porque pensaba
Él estaba haciendo una fortuna en su propia propiedad. En el próximo capítulo,
Por lo tanto, vamos a explorar con más detalle algunos de los mecánicos de
Trabajar en un comercio. En este punto vamos a seguir evaluando las posibilidades
Presentado por el Boulevard B propiedad.
El Yankee Trader tratando de deshacerse de un caballo balky todavía lleva
Bueno mirar el otro caballo para asegurarse de que no está herido, spavined
Con la lata, o casi listo para contraer en el astillero de pegamento. Es
Más esenciales antes de hacer una oferta comercial para establecer en su propio
Mente el mercado justo de la propiedad valúes estás vendiendo y el
Propiedad que se está comprando. Hemos pensado ya 19.500 dólares como la feria
Mercado de nuestra fíats valué. ¿Cuál es el mercado justo de la Sra. valué
La propiedad Ballcryn?
Hemos mencionado que los costos de construcción no necesariamente determinan el ingreso
Valúes. Tampoco son establecidos por compra-plus-mejora
Los costes, como con la Sra. Ballcryn $47.000 figura, sino sobre la base de
Los ingresos netos reales, modificados por la condición de la propiedad. Qué es
Una valoración razonable sobre el ingreso neto actual? ¿Cuánto será
Costo para poner los edificios en buen estado?
Calcular los ingresos netos
Para obtener la base de ingresos netos, aprovechamos la presente muestran un ingreso bruto de
$570, incluyendo la declaró $95 el alquiler de la casa, y deducir las
Los gastos fijos. En realidad, sin embargo, la casa debería tener aproximadamente
Los mismos coches valué como $110 pisos, están en mejor forma,
Pero tener uno menos dormitorio.
La declaró gastos fijos llegan a $68.43 mensual para el seguro contra incendios,
Impuestos, Agua y servicio de compactación, y la sala de luces. A esto hay
Agregar un costo estimado para la gestión de la propiedad, incluyendo portero
Y trabajar en el jardín. Estos son los costes habituales que deben incluirse
Con gastos fijos, aunque a menudo se pasan por alto, como en este y
Otros ejemplos citados anteriormente. Calculamos que un residente competente
Manager, quién debe vivir en la casa trasera o el fíat $110 inferiores,
168 Buylng su segunda propiedad
Podría obtenerse por un subsidio de alquiler de alrededor del 25%, o $30.
Las funciones del Administrador incluiría recopilar los alquileres, manteniendo el
Salones y patio, manipulación y reparaciones menores. Este subsidio de alquiler
Haría que el total de los gastos fijos de $98.43.
Deducir esos gastos fijos de $570 Usted sería bruto
Dejar un ingreso neto mensual de $471.57 o $5,658.84 por año. El presente
Los alquileres parecen algo en el mercado, incluso en las unidades' presente
Condición. Aún así, y aunque el edificio es, básicamente, el sonido
Hecho que está necesitado de pintura dentro y fuera justificaría una 10
Por ciento de descuento del ingreso bruto para cubrir reparaciones y vacantes.
Estos normalmente son inevitables con el aumento de la competencia, incluso con
Alquileres bajos, hasta la gran pintura y decoración son completados.
El descuento se dejaría un net-valuación de ingresos de $5,093 al año.
Multiplicando este por 10 daría a un precio justo de mercado de $50,930 valué, cióse
A 51.000 dólares. Esto es 4.000 dólares más de lo que pagó por el actual propietario original
Costo más mejoras.
La Sra. Ballcryn 47.000 dólares del costo, por lo que ella está dispuesta a vender,
Representan una feria comprar, mientras la remodelación puede ser trabajado fuera rentable.
Aunque la Sra. Ballcryn espera recibir su costo, más el
Costo de la Comisión, ella también ha recibido el alquiler gratuito por cinco años, además de un
Los ingresos netos. Ella sin duda se asientan sobre un precio total de 47.000 dólares, que
Podría tomarse como una tentativa de compra figura.
Calcular el costo de remodelar
Nuestro próximo paso es calcular el costo probable de mejoras que
Pondrá los edificios en condiciones rentables para una reventa. En este caso
El número 2 fíat ready-made hace un modelo que puede servir como un
Guía confiable, ya que su mejora se ha traducido en un aumento de $35
Alquiler. ¿Qué criterio debemos utilizar como base para la modificación?
La Sra. Ballcryn ha afirmado que se gastaron 5.000 dólares en la propiedad, además de
El trabajo de su marido, a fin de aumentar el alquiler de $35 en el fíat.
Desde entonces. La viuda ha dicho que la casa estaba bastante sucia e inhabitable
Cuando el Ballcryns movido en, podría suponerse que su alquiler
Valué ha aumentado alrededor de 15 dólares. Esto daría un aumento total
En la valoración de la renta mensual de $50, o $600 anualmente. Desde allí
Tendría poco efecto sobre los gastos, esto aumentaría la venta valoración
Diez veces más, o 6.000 dólares.
La estimación del Sr. Ballcryn valué su trabajo en $1,000 enChooslng
Su segunda propiedad 169
El pliegue valué de gastos a $6.000, o un gasto de $1
Por cada dólar de aumento en la valoración. El gasto se ha traducido en un 10%
Ciento justo retorno, un aumento de los ingresos. Pero se compara con los ingresos
De nueva construcción y no aumentar la reventa valué reales
Los costes. Es obvio que no hay beneficios en la reventa por $1 un elemento con una
Costo original de $1.
Uno de los mayores inversores de Imistakes es poner más dinero en
Una propiedad que puede ser recuperado, creyendo que la inversión será
Mantenerse para siempre. Las circunstancias siempre están sujetos a cambios. El
Ballcryns destinados a conservar los bienes e ingresos de jubilación
Los gastos realizados a partir de la cual sólo una rentabilidad nominal que podría esperarse.
Su caso señala la regla general de que la propiedad de ingresos
Debe manejarse con el pensamiento de que podría llegar a ser vendido o
Negociados.
Para una rentable la reventa, un aumento de $6,000 debe ser ganado valué
No más de $3,000, sosteniendo a nuestro criterio de que al menos
$2 por cada $1 gastado. En revertir esto significa el gasto Ballcryns'
De 5.000 dólares más trabajo personal vale solamente $3,000 para nosotros, asumiendo nosotros
Compró la buüding antes de la remodelación. El análisis que antecede significa
Que debemos modificar la Ballcryns' cambia de modo que nuestros costos
Como resultado un aumento valué de al menos 2 dólares por cada dólar gastado. Vamos a
Elimínate todos los gastos improductivos, llegar a los costos resultantes, luego
Comparar los costos con los ingresos potenciales.
Una alta proporción de los 5.000 dólares se gastaron en costosos muebles nuevos.
Después de cada fíat es remodelada, su alquiler será levantada. Si el inquilino
Nos mueve la intención de retirar todos los muebles excepto por una estufa y un
Refrigerador. Por lo tanto, el único nuevo mobiliario a considerar sería un nuevo
Refrigerador para una fíat, y nuevas estufas para dos fíats. La Sra. Ballcryn
Probablemente cambiaría su estufa y refrigerador en la casa para
Nuestra estufa y refrigerador en la Avenida casa.
Quisiéramos hacer cambios comparables en el aspecto interno, como en
El número 2 fíat, excepto para eliminar o modificar improductivo
Los cambios. Nos gustaría planear un cambio similar en la pintura y decoración
Y eliminaría el incorporado en las camas y buffets de todos tres fíats.
Cambios en los accesorios eléctricos y de plomería sería similar, pero nosotros
Se omite la ducha. Una nueva bañera con ducha modera
Sobrecarga sería satisfactorio. Queremos usar Fórmica para el fregadero.
Y drainboard splashboard y nos gustaría especificar tileboard mármol
Alrededor de la bañera y plástic linóleo en el suelo del cuarto de baño.
En lugar de instalar arandelas automático, se eliminaría la ex170
Buylng su segunda propiedad
Uno isting tan pronto como el actual inquilino desocupa. Un arrendatario sobrecargará
El equipo de más de un propietario. Los inquilinos que deseo automático
O otras arandelas para uso individual esperan proveer de ellos. Un automático
Arandela con fines de alquiler no sólo se traduce en inicial injustificado
Gastos sino también será una fuente de exceso de reparaciones. Deben
Se instala sólo en una auto-liquidación, que funcionan con monedas, communitylaundry
Base, donde el ingreso de capitales y paga los gastos de reparación.
Desde nuestra experiencia en la avenida, y la contabilidad de la casa
Nuestras modificaciones proyectadas, nos estímate que los interiores de los tres
Fíats podría poner en forma deseable de alrededor de 1.500 dólares cada uno. Los exteriores
Del edificio principal, el Cottage y el garaje podría ser renovado
Por $3,000, haciendo un total de 7.500 dólares. Sumando a esto nuestra tentativa
Precio de compra de 47.000 dólares daría un total rehabilitado costo de
$54,500. Un 25% de beneficio bruto en este costo sería de $13,625,
Resultando en un destino de reventa de $68.125, cifra que nos ronda a
$68.000.
Podemos revender por un 25% de ganancia?
Nuestro próximo paso es determinar si se podría vender por un mínimum brutas
Ganancia de 25% después de la modernización. Tenemos una hecha a medida
Criterio de ingresos, así como un modelo de modernización, en el número 2
Fíat alquilar por $145 amueblado. Podríamos pensar que con semejante
El cambio, y con la mayoría de los muebles retirados, cada uno de los cuatro fíats
Estaría dispuesta a alquilar por $145. Y la casa se alquila por $145 si el
La cocina y el exterior fueron pintadas y el astillero recortados. Este
Haría un nuevo ingreso bruto de $725 mensuales.
Deducir el figurado previamente los gastos fijos de $98.43, la cual
No debería cambiar sensiblemente a pesar del aumento de los ingresos brutos,
Dejaría una nueva red de $626.57 mensuales, o aproximadamente $7,519
Anualmente. Multiplicando por 10 daría como resultado una valoración de ingresos potenciales
De $75,190. Este posible aumento estimado nos da una saludable
Margen de $7,190 más $68.000 nuestro objetivo mínimo de reventa.
¿Cuál es el valor de reemplazo?
Hacemos una evaluación quiok para verificar si la propiedad tiene un precio menor
Que el costo de reemplazo. El edificio es de 40 por 48 metros, haciendo
3840 pies cuadrados de dos pisos. Como con la Avenida house, comparable
Nueva constrüction costaría alrededor de 27 dólares por pie cuadrado, haciendo un
Chooslng su segunda propiedad 171
Coste de reproducción para un nuevo edificio de $103,680. Para compensar la obsolescencia
Accesorios, general la depreciación y la falta de pintura, un tasador
Descuento sería del 30% al 50% en esta oíd un edificio. Aún descontando
El 40 por ciento-como lo hicimos cuando appraisíng una avenida-a
$16,20 por pie cuadrado daría una cifra de $62,208. La casa es de 30
Por 30. Sobre la misma base que los fíats, sus 900 metros cuadrados en $16,20
Comunicaría a $14.580. Los garajes costaría unos $8,000
Reproducir, y su depreciado valué sería de $4.800. Esto
Hacer se depreció un 40% total de $81,508 en todas las mejoras.
El lote, por supuesto, no estaría sujeto a depreciación, pero
Debe evaluarse sobre la base de venta valué si no mejorado. Este es un mejor
Zona de alquiler de una avenida. Muchos apartamentos nuevos y modernos edificios de oficinas
Para los médicos han sido incorporadas recientemente, o están en proceso de construcción,
El Mercy Hospital en este distrito. Un lote vacío estaría dispuesta a vender para
$10,000. Esto hace un total de $91,508 valué para mucho y se depreció
Los edificios.
¿Cuál fue la evaluación de préstamos?
Como otra comprobación podemos tomar la cantidad original de $40,000 en el
Compañía de seguros actual préstamo y figura lo que el prestamista haya evaluado.
Un propietario puede vender por 5% abajo y aceptar una nota
Para el 95%, para un préstamo individuales prívate es una comprobación fiable
Contra la evaluación valué. Otras agencias de crédito podría prestar hasta 90
Por ciento, pero una compañía de seguros estaría rara vez exceden el 70%
De evaluación sobre esta valué oíd una propiedad en esta condición. La Ballcryns
Fueron fortúnate en la obtención de un préstamo sin la compañía de seguros
Un compromiso más concreto para mejorar la propiedad. Un prestamista puede
Dar crédito a las mejoras proyectadas, pero normalmente tiene los fondos en depósito,
Como nuestro Avenida porche subsidio, hasta que el proyecto esté terminado.
Evaluación de la compañía de seguros, sobre la base de un 70%
Préstamo, habría sido de $57.500.
Nuestro $47.000 PRECIO provisional es el sonido
Con nuestros diferentes controles confirmando nuestra valuación de ingresos de $50,930, nos
Sentimos que nuestra tentativa de $47.000 el precio de compra es una buena figura. Antes
El establecimiento de nuestro objetivo de compra real queremos examinar las consecuencias de
El propietario actual es preguntar y precios de compra anterior.

11. Cómo comercializar su

Propiedad
Venta anterior pnces, si puede obtenerse, pueden ayudar a establecer un presente
Nivel de precio de venta, pero son una guía poco confiable a valúes actual. El
La propiedad puede tener depreciado considerablemente mediante la negligencia, la obsolescencia,
Barrio y deterioro. O quizás han gustado mucho
A través de la construcción, Lot, y mejoramiento de barrios. Estábamos fortúnate
Para aprender los Ballcryns' $42.000 precio original de compra, pero esto
Podrían fijarse sobre una base aproximada en la mayoría de los casos por el conteo
Los sellos fiscales en la oficina del registrador del condado.
Nos hemos fijado un objetivo de compra de $45.000
Como en nuestro anterior compra, podemos descontar los 52.500 dólares preguntando
Precio un 25% más baja posible para obtener una zona de negociación de
$39,375, lo cual vendría cióse al costo antes del propietario actual
Las mejoras. La Sra. Ballcryn dijo que el precio permitido para la negociación,
Y cualquier vendedor de otras nuevas viviendas espera resolver para
Algo por debajo de su precio de venta. Con la información obtenida se
Juzgará el precio en este caso no tan infladas como a menudo es el
Personalizado. En lugar del 25%, tenemos un 15% de descuento, de $7,875, y
Llegar a una cifra aproximada de $44,625. Nos ronda este a una empresa
Objetivo de compra de $45.000, que es de $2.000 bajo nuestra tentativa original
La figura.
Añadiendo el 10%, como en una avenida, llegaríamos a $49.500
Como nuestro precio superior, lo cual nos ajustamos a 50.000 dólares. Deducir el 10%,
$4.500, desde nuestro destino $45.000 nos daría 40.500 dólares para una primera oferta,
Que nos ajustamos a 40.000 dólares.
El trabajo de "ARRANQUE" para un comercio
Ahora tenemos tó transíate nuestras cifras de venta y compra en términos de
Arranque, saber dónde nos encontramos en el comercio. Existen muchos métodos de
La mecánica de un comercio. Es más común en el comercio
Base de libre y valoraciones, luego averiguar las condiciones de arranque,
Y la financiación. Así, una avenida, con un objetivo de 19.500 dólares, precio de venta
172
Cómo comercializar su propiedad 173
Ser comercializados, además de un maletero de 25.500 dólares para B Boulevard, con un financiamiento
de $45.000
El precio de compra de destino. Esto establece el inicio real.
El segundo método es comúnmente utilizado para el comercio de acciones "a través de la
Junta", ajustando los préstamos sobre la propiedad más grande para que no se arranque
Ser expresado. En este método nos llevaría nuestro $19.500 venta valoración
Y deducir el saldo del préstamo de $8,171.16, lo que nos da nuestro anteriormente
Llegó a equidad de $11,328.84. Esta misma acción se deducirían
Desde la compra de destino cifra de 45.000 dólares, dejando $33,671.16 como
Importe de los préstamos a ser asumidas por la B Boulevard propiedad. Con
Una primera hipoteca de $34,157.58, la Sra. Ballcryn pagaría $486.42 a
Hacer la diferencia. Este método es comúnmente favorecido por sus propietarios
Trading hacia abajo, ya que minimiza el precio de venta de la propiedad más grande.
Sin embargo, como los comerciantes queremos destacar la cantidad de
Arrancar, por lo que empleamos un tercer método. La aparente máximum boot
La figura puede ser expresado en términos de trading de nuestra propiedad, incluida la
Los préstamos, por la propiedad de la Sra. Ballcryn libre y transparente, sujeta a la obtención
Un buen préstamo. Con este método, añadimos nuestro $8,171.16 préstamo a la
Inicio real de 25.500 dólares para llegar a una determinada cifra de $33,671.16 de arranque.
Nos ronda este a una meta de 33.700 dólares. Como se nota, todos los tres
Los métodos anteriores hacer la misma transacción básica.
¿Qué créditos serán necesarios?
Esta última cifra podría ser también el monto de la financiación necesaria para
Comprar la propiedad más grande sin poner dinero adicional. Normalmente
Los préstamos pueden ser arregladas en propiedades comercializadas de manera que no hay cambios de
efectivo
Las manos, y algún dinero en ahorros puede ser reservada para su posterior
Las mejoras. En este caso el préstamo existente es suficiente para cubrir el
Arrancar más $457.58 de crédito a nuestra cuenta.
Los ingresos netos se paga por el financiamiento?
Después de calcular los acuerdos de préstamo, debe realizarse una verificación
Si los ingresos actuales en la nueva propiedad pagará por el
Los gastos pagos de préstamos plus. En la actualidad, el pago del préstamo es de $300
Mensualmente. Deducir esta desde el $471.57 neto mensual fijo después
Los gastos deja $171.57 mensuales en reserva para reparaciones u otras emergencias.
Podemos, por lo tanto, figura de manera segura que los ingresos sobre la base de
Alquileres actual llevará todos los gastos, incluidos los pagos de un préstamo.
174 Comprar su segunda propiedad
Traducir el ARRANQUE EN CONDICIONES DE TRADING
Antes de hacer nuestra oferta debemos tomar el destino de inicio llegó por
Nuestro método elegido y, a continuación, figura el máximum y la cantidad nos
Debe ofrecer. Para obtener nuestro nuevo arranque superior figura, incluyendo los $8,171.16
Préstamo, tomamos el objetivo de 33.700 dólares y agregar los 4.500 dólares permitidos anteriormente
Se calcula. Esto haría que el máximum de $38.200 como quisiéramos
Normalmente pagan en el arranque. En un pellizco a esto podemos añadir los $1.500
La diferencia entre el precio de venta nuestro objetivo de $19.500 y nuestro mínimum
Precio de venta de $18,000 para establecer un máximum aproximada de
39.700 dólares, lo cual podría ser redondeado a 40.000 dólares. Pero cuando el comercio arriba
El dueño de la propiedad más grande espera hacer la mayor concesión.
Los pequeños propietarios generalmente puede negociar una venta justa
Precio a su propiedad y un descuento en la propiedad más grande.
Las probabilidades son la Sra. Ballcryn es pensar en términos de la diferencia
Entre su precio de 52.500 dólares y nuestro precio de 22.500 dólares,
Haciendo su probable diferencia esperada de $30.000. Esto sería aumentado
A $38,171.16, incluyendo nuestros préstamos, o $38.200 en la ronda
Las cifras.
Para llegar a nuestra primera oferta, deduciremos $4.000 figuraba anteriormente
Desde nuestro inicio de destino de 33.700 dólares para llegar en un arranque de 29.700 dólares. Ahora
Estamos dispuestos a trabajar con el broker los términos de nuestra oferta comercial.
Haciendo LA OFERTA AL COMERCIO
Cuando el Sr. Murga mira sobre nuestra propiedad expresa sorpresa por su
Aspecto moderno y dice que él no esperaba que nuestro edificio para buscar
Tan nuevo. Él toma unas notas como le da a nuestra casa y garaje
De arriba a abajo la evaluación. Cuando llega a la caja del medidor él silba
Cuando observa las etiquetas de inspección.
"Creo que voy a poner estos en mi bolsillo", dice como él palanca hacia ellos
Suelto. - n i mantenerlos en archivo en mi oficina. Por ello, la persona promedio
No creo que este lugar era de más de diez años, oíd".
Normalmente en un intercambio el dueño de la pequeña propiedad actúa como
El comprador y hace que la oferta para el comercio. En lugar de un recibo de depósito
Acuerdo de ventas y forma tales como los utilizados en la compra de nuestra Avenida
La propiedad, un acuerdo sobre intercambio de información sería utilizada para cubrir los términos
De un comercio. Depósito en efectivo no se haría desde la aceptación de la
Oferta vincula las propiedades negociadas.
En un comercio, como sobre una oferta para comprar, un broker a menudo omite algunas de las
Cómo comercializar su propiedad 175
Las cláusulas que deberían incluirse para proteger el negociador. Ella
Es una práctica normal para el broker para escribir la oferta, pero corresponde a cada
Participante a exigir la inclusión de términos que protegerá sus intereses.
AJI los términos de nuestro acuerdo de intercambio serán enumerados, como en el
Una avenida de compra, con sólo comentar sobre los temas que difieren.
Descripción de propiedades
Los abajo firmantes, José María y de empresa de la empresa
Condado de Metropole, en el Estado de Columbia, en adelante la primera cañed
Las Partes, por la presente oferta de cambio de la propiedad que se describe a continuación
Sitúate en la ciudad de Metropole, Condado de Metropole, en el Estado de Columbia,
A saber:
Comúnmente conocida como 4210 Á Avenue, que consta de una casa y
Garaje en un lote de aproximadamente 40 x 100 pies, 51, Bloque Assessofs
Lote 34, tal como se describe en el volumen 17, folio 9.
Para la propiedad de Amalie Ballcryn del condado de
Metropole, en el Estado de Columbia, denominada en lo sucesivo la segunda parte,
Sitúate en la ciudad de Metropole, Condado de Metropole, en el Estado de Columbia,
A saber:
Comúnmente conocida como 3680 B Boulevard consta de 4 y un fíats
Casa rural en un lote de aproximadamente 50 x 45 metros (150 pies), Asesor del bloque 107.
Lote 15, tal como se describe en el volumen 56, folio 21.
Financiación de una propiedad Avenida
La disposición de todos los préstamos deben ser especificados. Si la Sra. Ballcryn necesarios
Dinero en efectivo, varios miles de dólares podría lograrse mediante una mayor
Préstamo en nuestro mejorado Avenue house., ha indicado sus fondos
Eran suficientes del marido de seguro. Podemos asumir ella
Se apoderan de nuestro préstamo existente, ya que esto mantendrá sus pagos más bajos. Este
Elemento podría ser marcados específicamente en caso de duda; de lo contrario podría ser
Modificado por la posterior negociación.
Términos y condiciones de intercambio
Las primeras partes de acuerdo para entregar a la segunda parte de la primera
Describe la propiedad, sujetas a la presente saldo de préstamo de aproximadamente
Ocho mil ciento setenta y uno
Y 16/100 dólares ($8,171.16), que la segunda parte del préstamo
Acuerda asumir; y una suma adicional de 29
Mil setecientos Y NO/100 dólares
($29,700.00).
176 Buylng su segunda propiedad
Financiación de propiedad B BOULEVARD
Y nuestra oferta es aceptada, el préstamo actual en la propiedad B Boulevard
Crearía nuevos fondos operativos para nuestro uso. La Sra. Ballcryn
Anticipo sería de $4,457.58 en efectivo para nuestro beneficio. Esto podría ser redondeado
A 4.500 dólares. Se espera gastar cerca de $7.500 para modernizar y
Sería conveniente obtener la mayor cantidad de dinero para este fin
Es posible.
Las posibilidades son las negociaciones posteriores eliminará cualquier efectivo
Diferencia entre la primera hipoteca y el maletero, pero la oferta
Debe planificarse sobre la base de que no puede ser aceptada, sin embargo
La probabilidad remota. Nunca se sabe cuando un desesperado propietario podrá
Acepte su primera oferta, temiendo que pueden ser retirados en lugar de
Aumentó, y que podría tura ser la mejor oferta recibida. El
Propiedad podría deteriórate y disminución en valué, y el dueño podría
Eventualmente tendrá que conformarse con menos de otro comprador.
Sujeto a la primera parte suponiendo un préstamo en el segundo descrito
Propiedad en la cantidad de treinta y cuatro mil
Ciento cincuenta y siete y 58/100 dólares
($34,157.58), pagaderos en tres cientos Y NO/lOO dólares
($300.00) por mes, o más, incluido el 7% de interés.
Este préstamo se acreditará a la primera parte.
La Sra. Ballcryn podría suponer que la aceptación de la oferta debe resultar en
Ningún efectivo se acredita a nuestra cuenta. Para evitar una controversia de esta contingencia
Pueden ser cubiertos por una cláusula como:
La segunda parte se compromete a pagar a las primeras partes de la suma de
Cuarenta mil quinientas Y NO/lOO dólares ($4,500.00).
La disposición de los muebles
Debería incluirse una cláusula para cubrir cada inquilino del propietario-muebles usados
Y otros bienes personales. El Sr. Murga dice que todos los muebles
Fue incluido excepto los muebles artesanales, que la Sra. Ballcryn
Planeó guardar. Sin embargo, podríamos ofrecer a intercambiar todos los muebles como
Es. Podríamos dejar nuestro mobiliario, consistente en una estufa y refrigerador,
Y asumir la Sra. Ballcryn's Furniture o negociar para llegar a un compromiso.
Si todo o parte de los bienes inmuebles descritos anteriormente se alquila
Furaished o, si cualquier propiedad personal de cualquier tipo es poseído por el
Propietario de dichos bienes y utilizado por los arrendatarios o en administrarcómo
Al comercio su propiedad 177
Desarrollo y mantenimiento de dicha propiedad, el vendedor deberá transmitir
Todos esos bienes personales a los compradores por factura de venta, libre de
Gravámenes, sin consideración adicional.
Fundación y otras inspecciones
Sabemos que nuestra fundación inspeccionado recientemente está en buen estado,
Pero queremos verificar los edificios que estamos comprando. Una equitativa
Arreglo debería especificar que todas las fundaciones serán inspeccionados. Como
Con la avenida compra, otras inspecciones, como por un
Licenciado tasador, podrían incluirse aquí. Muchos compradores se estipularía
Inspección por parte de un contratista general para determinar el costo del proyecto
Las mejoras.
Este cambio está sujeto a inspección de ambas propiedades por una licencia
Inspector o contratista de bases de termitas, pudrición seca,
U OTROS DAÑOS, tales daños a reparar al coste de los respectivos
Parte de venta, de lo contrario la compra respectiva parte podrá cancelar
Contrato.
Seguro de Título garantizado
Factores relacionados con el título podría incluirse en la oferta comercial como
Siguiente:
Se acuerda que cada una de las partes facilitará la prueba
Del título para sus respectivas propiedades descritas aquí un garantizado
Política de Seguro de Título, en cantidades que se acuerden,
Emitido por una compañía de título, responsable, para ser proporcionado y pagado
Por el actual propietario, y para mostrar el título de la propiedad libre de
Todos los gravámenes, excepto según lo descrito en la presente. En el caso de que el título a
Cualquiera propiedad respectiva no deberá mostrar como aquí se ha proporcionado y el
Vendedor respectivos no serán han perfeccionado las mismas dentro de un plazo de 30 días a partir de
Fecha del presente, entonces el comprador respectivos tendrán la facultad de declarar
Este Acuerdo nuil y vacío, y será liberado de todos
Obligaciones.
Los daños imprevistos
Posibles daños a los bienes deben ser cubiertos:
Si las mejoras o bienes personales mencionados en cualquiera
Propiedad son destruidos o dañados materialmente entre la fecha
La presente publicación y consumación o arreglo de este intercambio, este contrato
Será a elección del comprador, de inmediato se vuelven nuil y nula.
178 Comprar su segunda propiedad
La toma de posesión
La Sra. Ballcryn planea mudarse de la casa de nuestra casa. Dado que es
Alquilado, habrá un retardo antes de que ella puede dar un aviso de desalojo y
Despojan a los inquilinos. Ella debe, pues, pagar los $95 alquiler Sr.
Murga colocado en la cabaña. Esto será más que compensado por el
$195 alquiler ella recibirá en la Avenida casa que ella está esperando
A ocupar.
La posesión de ambas propiedades se dará en la fecha de cierre. Si
Una unidad de la propiedad sigue ocupada por el propietario, una venta
Alquiler mensual de $95 se aplicará a partir de la fecha de cierre.
PRORATIONS
Prorrateo de los ingresos y gastos deben ser especificados para ambas propiedades.
Impuestos, intereses y seguros siempre debe ser mencionado. En este
Caso hay gastos adicionales de las luces de la sala, el agua y el Scavenger
El servicio, que también deben ser cubiertos. Queremos solicitar nuevos
Seguro, pero la Sra. Ballcryn pueden elegir continué la nuestra.
Los alquileres, impuestos, intereses sobre los préstamos mencionados, y otros gastos
Que afectan a dichas propiedades se prorratearán a partir de la fecha
Exchange está concluido y consumado. Seguro en cada propiedad
Se prorratea a partir de la fecha de cierre de la transacción, a menos que el comprador
Decide cancelar el seguro existente, en cuyo caso nuevo seguro
Políticas será depositado en la cuenta de plica.
Y CONTROL DE TIEMPO
Siempre debemos tener control de nuestra propiedad y tome ventaja de
Tiempo. El Sr. Murga, deseando que no hay límite de tiempo para su aceptación, sugiere la
La frase, "Esta oferta es válida hasta que se cancela." Él también quiere escribir en
El contrato, "Esta oferta es irrevocable por un período de doce meses".
Le decimos el broker nos sorprende una extravagante tal sugerencia.
El Sr. Murga protestas, "Estoy muy a menudo escribir ofrece este camino, incluso
Aunque espero poder elaborar un acuerdo en unos pocos días".
Recomendamos el Sr. Murga que bajo ninguna circunstancia podemos atar
Nuestra propiedad como él sugiere. La ley estatal dice que una oferta puede ser retirada
En cualquier momento antes de la aceptación. ¿cómo él puede éticamente pedir términos
Que sean contrarias a la ley?
El Sr. Murga lamely dice que "la oferta irrevocable" se coloca en for Psychological
Motivos, principalmente, como él lo duda podría levantarse si se toman a
Cómo comercializar su propiedad 179
Corte. Confiesa sus ideas para ocupar nuestra propiedad fueron recientemente
Recogido en la Convención habla de un corredor conocido nacionalmente.
Este intermediario había hecho una fortuna de millones de dólares mediante la vinculación de clientes"
Propiedades durante largos períodos con carácter irrevocable, entonces especulando
Personalmente con múltiple oficios. Sus recomendaciones, aunque
Mal vista por muchos respetados realtors como contrario a los principios
De un "intermediario honesto", ha recibido la atención nacional.
"¿Estás hablando del corredor que saltado el puente
Otro día?".
"Sí".
El Sr. Murga dice que redactará el factor tiempo como queremos:
El tiempo es la esencia de este contrato, y el agente se concedió 10 días
Para obtener la aceptación de la segunda parte, y si esta oferta no es
Aceptado por el segundo partido y presentó la primera parte dentro de
Dicho de 10 días, la primera Parte podrá considerar este acuerdo nuil y
Void.
Fecha esta llth día de julio, 1977.
La comisión negociadora
Firmar la oferta de canje y déle la vuelta al Sr. Murga. En un
Ofrecer al comercio, el agente obtiene habitualmente cada parte a firmar otro
Acuerdo relativo a la Comisión, dado que cada partido es desechar
De la propiedad. En propiedades mejoradas de precio similar, la comisión
En la mayor parte del país es de 5 o 6 por ciento de cada parte en el
Venta valoración de su propiedad. Una comisión fija puede ser sacrosanta
En el argumento de los bienes raíces. En un comercio, en particular, la venta
Cantidad de cada propiedad y la consiguiente comisión están sujetos a
La negociación. Los corredores normalmente intenta establecer la venta valué sobre la base
El precio de lista y, a veces, fomentan altos anuncios en órder a
Aumentar comisiones.
El Sr. Murga nos muestra un formulario de acuerdo de comisión. "estás preguntando
Veinte y dos mil quinientos en su propiedad", dice.
"Mi comisión si puedo trabajar fuera de este acuerdo debe tener seis
Por ciento. Pero Fll ¿un favor y dejar sólo el cinco por ciento. Let's
Véase, que serían once mil veinticinco dólares. Fll basta con llenar el
Cantidad en aquí, y usted puede firmar".
Una vez que se firme el acuerdo para pagar 1.125 dólares nos veríamos obligados
Por esa cantidad siempre que una transacción se ha completado. La posterior negociación
Podría involucrar nuestra propiedad comercial para una cifra inferior, hasta
180 Buylng su segunda propiedad
Nuestros 18.000 dólares mínimum. Si queremos decirle al señor Murga nos pagará una comisión de $900
Sobre la base de $18,000, tendrá lugar lógicamente que valué en
Nuestra propiedad y estar mentalmente condicionado a negociar en consecuencia,
Trabajando así fuera un peor trato para nosotros. Muchos comerciantes enviar a un alto
Comisión para mantener su precio alto en la mente del agente.
Este dilema se puede superar mediante la oferta de una menor, fijo, redondo
La figura no vinculada a una venta específica de valoración. Una cifra basada en aproximadamente
La mitad del precio puede resultar aceptable si el broker es
Trabajar solo, y no tiene que dividir las comisiones con otros
Los corredores. Desde el agente espera una mayor comisión del vendedor de
La propiedad más grande, que a veces pueden acordar modificar la comisión
Desde la pequeña propiedad. Si el proyecto no se puede hacer otra cosa
Y, como sucede a veces, las partes no cambiará a partir de las figuras
Sólo unos pocos cientos de dólares aparte, el broker puede prescindir de la comisión
En la pequeña propiedad enteramente con el fin de recuperar una comisión
Desde la propiedad más grande.
Queremos decirle al señor Murga, "Por supuesto que debe ser pagado para sus esfuerzos,
Pero usted estará recibiendo una comisión bastante grande de la Sra. Ballcryn.
Nos gustaría hacer este acuerdo, pero no creemos justificado a pagar como
Todo lo que pida".
"¿Qué tienes en mente?".
"mil".
El Sr. Murga se siente a la defensiva porque su ética han sido interrogados.
Él acepta a los 1.000 dólares y filis en la cantidad en el formulario
Que firmamos:
Acuerdo de Comisión
En la consideración de los esfuerzos de Aloys Murga, Realtor, efecto
Un intercambio de nuestra propiedad, de conformidad con el intercambio
Este día el acuerdo firmado por nosotros, nos acuerdan pagar a él en
Escrow tras la aceptación y la consumación de dicho intercambio
Acuerdo por la otra Parte en el mismo, o de cualquier modificación del mismo
Autorizado o aceptada por nosotros, la suma de MIL Y
NO/lOO dólares ($1,000.00) como comisión por servicios prestados
Nosotros; y el consentimiento queda spécifically dadas por nosotros para Aloys Murga,
Agente de Bienes Raíces, para que también actúe como agente de y recibir indemnización del
Otra parte de dicho intercambio.
Cómo comercializar su propiedad 181
La sra. Le gusta BALLCRYN NUESTRA CASA
A las seis de la tarde siguiente, el Sr. Murga trae la Sra. Ballcryn para inspeccionar
Nuestra propiedad. El Sr. Murga actúa como guía y exalta todos los modernos
Características como procedemos. Le dejamos hacer la venta mientras nos acompañe a
Responder a las preguntas. Muchos propietarios, especialmente en vender su propio
Casa, ha asustado un comprador apareciendo overeager
Para entrar en el acto de venta. Un experimentado vendedor persigue un particular
Línea de presentación a fin de llevar a un compromiso provisional
Desde la perspectiva. Una inoportuna propietario puede arruinar cuidadosamente establecido
Bases interrumpiendo el tren de pensamiento. Muchos agentes prefieren
Para mostrar la propiedad sin que el propietario esté presente en todas las personas, y esto
A menudo trabaja fuera de la mejor manera posible. Donde el propietario puede dejar que el vendedor
realice
La mayor parte de la conversación, a veces es una ventaja en tagging junto
Para responder a las preguntas, y también para comprobar personalmente las reacciones de los
Los posibles compradores. Usted puede juzgar mejor cómo la alta para celebrar su venta
Precio Si usted sabe si una perspectiva es entusiasta o tibia.
Mostramos la Sra. Ballcryn alrededor del patio y garaje antes de que se convierta en
Oscuro; luego cubrimos nuestra casa con una minuciosa inspección. El Sr.
Murga el inquilino dice la Sra. Ballcryn es un posible comprador. La Sra.
No Ballcryn conceaí modernizó su aprobación del interior.
Estamos próximos a bajar al sótano y el Sr. Murga muestra cómo el sonido
La construcción es. Señala que aunque la Sra. Ballcryn sería
Tienen una buena oferta sin el agregado de fíat, ella podría hacer una buena
Los ingresos procedentes de la construcción que siempre quiso.
El Sr. Murga toma entonces la perspectiva de su automóvil. Discutimos varias
Detalles, tales como los impuestos y gastos de seguro, y que el arrendatario
Paga todos los servicios públicos, incluido el abastecimiento de agua y servicio de barrido. El broker
Pide a la Sra. Ballcryn si tiene más preguntas.
"Sólo hay una cosa que me molesta, además de conseguir una feria
El precio", dice ella. "Me gustaría trasladar mi estufa y refrigerador por
Aquí, y mi sala de estar y comedor muebles. No me importa
Saliendo de mi dormitorio, pero quiero mantener mis otros muebles personales.
A mí me gustaría pasar aquí, como sería conveniente para mí.
Cómo hacer un comercio, de manera que puedo mantener los muebles que quiero
Desde mi casa, y usted puede sacar sus muebles para compensar por ello?".
"Por supuesto su propio mobiliario es más bonito", estamos de acuerdo. "Pero si
Podemos elaborar un acuerdo, estaremos encantados de intercambiar los muebles como usted
Lo quiere".
El Sr. Murga dice que él y la Sra. Ballcryn discutirá el asunto
182 Comprar su segunda propiedad
Más mientras él tiene su casa, y él se pondrá en contacto con nosotros
La noche siguiente.
La sra. Teléfonos BALLCRYN US DIRECT
A las diez en punto de la noche de ese mismo día, nos despertó el timbre del
Teléfono. La Sra. Ballcryn está en la línea. Ella dice, "Sr. Murga acaba
Dejé mi lugar, y él se pondrán en contacto con usted en el futuro. Tenemos
Habló sobre las cosas, y cualquiera puede ver su oferta de sólo 29.700 dólares para
Boot es ridículo. Pero sin duda usted empezó con esa cifra baja
Esperando a la negociación.
"Sr. Murga me quiere mantener por cuarenta mil. Pero estoy
Enferma y cansada de jugando con él, así que estoy llamando para ver
Si podemos ir al grano. Usted tiene un pequeño y lindo lugar, todos
Fijado hasta Niza y me gustaría conseguir moverse. Ahora te voy a dar mi mejor esfuerzo
Precio, y podemos hacer las cosas resueltas. ¿Qué piensa usted de una bota de
Treinta y siete mil quinientos? Por supuesto, yo tendría que obtener el
Beneficio de mantener mis propios muebles artesanales, como se convino, a dar
Un precio así".
Tenemos que revisar nuestras cifras y mentalmente nota de que nuestro objetivo era
$33.700. Podemos decir que apreciamos la Sra. Ballcryn nos llama directa, y
Quisiera para adaptarse a ella. Pero no vemos un acuerdo de trabajo
Como ella sugiere. Estaríamos dispuestos a asentarse en 31.000 dólares, incluidos
El intercambio de muebles.
La Sra. Ballcryn dice que ella no podía vender tan bajo como eso, es justo fuera de
La cuestión. No pudimos llegar hasta su figura?
Es evidente que ella está firmemente fijada en 37.500 dólares, y que otros
Tiempo tendrá que transcurrir para realizar un ajuste adicional. Otros
Discusión ahora podría provocar que ella hiciera una declaración positiva,
Que, a fin de salvar la cara, no más tarde de retracción. Sugerimos
Que todos podemos dormir sobre el asunto, y la Sra. Ballciyn puede ponerse en contacto
Con nosotros cuando ella siente que puede hacer un nuevo cambio.
La Sra. Ballcryn nos invita a hacer lo mismo y añade, "No respirar un
Palabra de mi cali al Sr. Murga, pero voy a decirle que quiero resolver para
$37.500".
El Sr. MURGA FUNCIONA UN COMPROMISO
El Sr. Murga muestra a las seis de la noche siguiente. Él nos dice una polla andbull
Historia, asumiendo el crédito por el estado de la negociación ya hemos
Llegó con la Sra. Ballcryn. Él es como el vendedor que media
Cómo comercializar su propiedad 183
Le gusta exagerar su importancia primordial la negociación de un acuerdo en el que
Él podría haber tenido poca parte. Dice la Sra. Ballcryn se negó a tomar
Cuesta menos de $40.000, pero después de mucha persuasión ha hablado su
En la aceptación de $37.500. Podemos discutir el asunto y decirle al agente nos
Llegará hasta $31.000. Esto nos deja en el mismo punto que llegamos
Con la Sra. Ballcryn.
El Sr. Murga sale para ir directamente a la Sra. Ballcryn. Vuelve al 9
P.M. con la noticia, "Sra. Ballcryn ha aceptado el compromiso fiftyfifty
En $34,250, siempre que mantenga su mobiliario como ella pidió.
Fm sorprendido por la importancia de la Sra. Ballcryn ha adjuntado a su
Muebles artesanales, mucho más allá de su valor actual. Si no fuera por eso, yo
Sé que ella no habría venido abajo casi tan baja".
Estamos de acuerdo con las modalidades propuestas, proporcionando el maletero
Redondea a 34.000 dólares y el Sr. Murga acuerda adoptar nuestra nota para su
Comisión de $1.000, ya que hemos usado la mayoría de nuestros fondos para mejorar
Nuestra propiedad y no poner ningún efectivo.
El Sr. Murga dice que no hay que preocuparse por eso, él será obtener efectivo.
Desde la Sra. Ballcryn y estaremos encantados de tomar una segunda hipoteca en 8
Por ciento para cubrir su comisión de nosotros. Él la Sra. Ballcryn teléfonos
Y ella acepta fácilmente los $34.000 de arranque, mientras estamos de acuerdo a su
Tomando la casa de muebles.
Suponemos DOS PRÉSTAMOS
Hacemos arreglos para asumir los $34,157.58 primera hipoteca,
Con pagos de $300 al mes, más 17 dólares mensuales para cubrir hipoteca
Los seguros. Este último tendrá un costo de 0.5% mensual sobre el declive
Equilibrio y asegura el pago de la hipoteca de primer rango, en el caso de
La muerte del sostén de familia. En vista de la experiencia de la Sra. Ballcryn unfortimate,
Sentimos la proporción leve pago mensual adicional
Un valor, mientras que los gastos. Sobre la segunda hipoteca de $1,000 a
El Sr. Murga, que nos disponemos a pagar 15 dólares mensuales, incluyendo 8%
El interés. El Sr. Murga primero solicita el pago completo de sus $1.000 al final
De seis meses. A petición nuestra, acepta hasta 15 dólares mensuales en vez. Ambos
Total $35,157.58 préstamos y pagos comenzará aproximadamente un
Mes después de cerrar el servicio de depósito de garantía.
Los no iniciados pueden tura hacia abajo de un buen negocio, porque de lo contrario
Son repelidos por segunda, tercera o cuarta y, especialmente, de las hipotecas.
Sé de una viuda que fue abandonado un hogar libre y cjear. Ella rehusó un
Oferta de una segunda hipoteca, aunque este último constituía un
Bono absoluta en comparación con su precio de venta posterior. Hubo un préstamo
184 Buylng su segunda propiedad
Compromiso de $8.000 de un edificio y préstamo. Después de ella
Poner el lugar en el mercado, la primera oferta que recibió fue para
$15.000, incluidos 4.000 dólares en efectivo y una segunda hipoteca de $3,000. El
Viuda no aceptaría, porque su marido le había dicho, "Nunca
Tomar una segunda hipoteca". La mejor oferta posterior, que aceptó
Cuatro meses más tarde, fue de $12.000, incluidos 4.000 dólares en efectivo y
Teniendo durante los $8.000 de primera hipoteca compromiso. Por lo tanto ningún recibo
Desde la ofreció $3.000 segunda hipoteca hubiera sido un puré
El beneficio.
Una segunda hipoteca sería adecuada para un vendedor dispuesto a tomar la
Propiedad para la valué de la primera hipoteca. Es una común
Concepto erróneo de que una segunda hipoteca titular deberá pagar la primera
Hipoteca para forcluir. En el caso anterior, si el segundo
Hipoteca había sido incumplido, la viuda podía haber asumido la
Al asumir la propiedad y hacer los pagos de la hipoteca, primero $8,000
Y entonces ella podría haber revendido. Allí habría sido poco
Probabilidad de Impago cuando el comprador había puesto en 4.000 dólares en efectivo.
Valores predeterminados
Son extraordinariamente baja incluso con un 100% de financiamiento de GI.
Segundo y tercer hipotecas ofrecen ningún motivo de preocupación para el comprador si
El total de pagos puede ser mantenido y manejado cómodamente desde
Los ingresos. En nuestra compra tanto los pagos mensuales de hipotecas,
Incluida la primera mortgage insurance, será de $332. Esto es menos
Por $139.57 a $471.57 presentar los ingresos netos mensuales.
Recibimos 730 dólares para reparaciones de la fundación
La fundación inspecciones muestran nuestra Avenida propiedad
En buenas condiciones, libre de las termitas y a la podredumbre. Los fundamentos principales
de la
B Boulevard fíats, cottage y el garaje son sólidas, pero los pasos delanteros
Porche y han sido afectados por podredumbre y asentamiento. Esto fue causado,
Según theinspection informe, por falta de fundamentos y concreté por
La humedad acumulada por falta de ventilación. Rejillas de ventilación adecuada
Se había instalado en el edificio, pero no para el porche y pasos.
Los respiradores deben ser instalados en cada lado del pórtico. El agrietado
Porche fundación debe ser sustituido y con el apoyo de suficientes fundamentos.
La podredumbre y la liquidación de la fundación han causado el parcial
Derrumbe de las vigas de la estructura, que tiene que ser quitado y
Sustituye completamente. El costo estimado de $730, se acredita a nuestra escrow
Cuenta, ya que estamos de acuerdo en continuar con el trabajo en el cercano
El futuro.
Cómo comercializar su propiedad 185
Organizamos una ventajosa FECHA DE CIERRE
Los cuatro B Boulevard rentáis se recogen en la primera. Un prorrateo
Fecha inmediatamente después de crédito nuestra cuenta con los fondos suficientes para
Pagar por escrow cargos, entre ellos el seguro de título de propiedad, y prorrateo de impuestos
Y otros costes. En vez de confiar en la suerte, debemos organizar para el título
Empresa cióse los depósitos de garantía y registre la transferencia de acciones eficaces
El 5 de agosto. La Sra. Ballcryn pagará un mes de alquiler de la casa,
Desde ella espera tomar un mes para notificar a nuestro inquilino y mover.
Recibimos un cheque de $1,004.60 garantía
Nuestra cuenta de plica se acreditan como sigue:
Prorrateando $475 alquileres Belvedere
Un mes de alquiler chalet
Desde la Sra. Ballcryn
Prorrateando $195 UN Avenue alquiler
$535.16 de crédito impuestos Belvedere
Desde el 1 de julio
Debit $167.80 Avenida impuestos
Desde el 1 de julio
Una avenida de crédito seguro de incendio
En $30.50 para 5 de dic.
Crédito interés Belvedere el 1 de agosto hasta el 6 de agosto
(próximo pago debido el 1 de septiembre)
Crédito hipotecario desde el mirador principal
Domiciliar un interés de la Avenida 15 de julio a 6 de agosto
(próximo pago debido el 15 de agosto)
Crédito contratadas Belvedere porche
Reparaciones
Una avenida de seguro de título
Honorarios y sellos fiscales, Avenida
Comprobar para nosotros desde la title company
Los totales
Débitos
$163.54
16.56
36.31
137.00
18.20
1,004.60
Créditos
$398.32
95.00
52.78
10.17
33.11
56.83
730.00
$1,376.21 $1,376.21
Antes de llegar a la cantidad del seguro contra incendio para ser colocado en la
Belvedere, nuestro agente de seguros organiza una evaluación de sustitución
Qosts menos la depreciación. La compañía de seguros establece una depreciado
Valué combustibles de $78,750. Esta es la cantidad que habíamos pedido, plus
Seis meses de seguro de alquiler de 3.600 dólares. La prima anual, sobre la base de
La facturación anual de una política de tres años, asciende a $134.59. Después de pagar
La prima del seguro e incluso $730 para la fundación reparaciones, nos
186 Buylng su segunda propiedad
Tener $870.01 restantes desde el escrow ganancias. Sumando a esto la
Cuenta bancaria acumulado de $884.67 da un total efectivo de reserva
$1,754.68 como asumimos el Belvedere Apartments.
La evaluación de los seguros se añade la evidencia de que hemos hecho un sonido
Comprar. Aftér ourplanned modernización, no deberíamos tener dificultad para la realización
de
El 25% de nuestro objetivo de ganancias mínimum
Parte 5

Aumentar Valué
Por mejorar
Operaciones
12. Cómo publicitar su
Apartamentos
Ahora que hemos intercambiado para el cuatro y el cottage fíats en B
Boulevard, es oportuno revisar algunas de las fases del día a día.
Las operaciones que ayudan a asegurar el éxito máximum. Como anteriormente
Se ha mencionado, una institución de crédito va a préstamo en propiedad ingresos incluso
Aunque el propietario no tiene experiencia, porque un neófito propietario puede
Todavía cosechar un buen beneficio.
Algunos propietarios SHUN MANAGEMENT
Sé que muchos propietarios, inversores, así como dentro y fuera de los especuladores, que
Hacer dinero aunque shun completamente la gestión de
La propiedad. Algunos prefieren pagar honorarios de gestión para corredores de bienes raíces.
Muchos de los grandes y los pequeños inversores gire todos los problemas a través de la
creciente
Filas de los administradores de propiedad, generalmente una necesidad de haciendas y
absentista
Los propietarios. Un porcentaje creciente de Realtors son especialistas en gestión,
Quienes han formado un Instituto de Gestión Inmobiliaria.
Sus honorarios varían, principalmente según el tamaño de la propiedad, con un promedio de 5
Por ciento de los ingresos brutos. La mayor parte de ellos ganan sus honorarios. Pero
Los honorarios tomar la "crema" en la parte superior de la renta de la inversión, mejor
Retenido por el propietario que puede dedicar un poco de tiempo a la administración.
Los especuladores pueden ignorar MANAGEMENT
Un puré especulador interesado sólo en gira sobre la propiedad para una rápida
Los beneficios pueden permitirse ignorar la gestión. Un especulador que conozco tiene
Venta stQpped cada año durante los últimos 20 años, cuando su total
Las ganancias llegaron a 50.000 dólares, normalmente en un plazo de seis a nueve meses. Este
Especulador único nunca ha entrado en o estudiado property management,
Confinar sus esfuerzos para "comprar bajo y vender alto." Él simplemente
Compra subestime el valor de la propiedad por ocupar ningún dinero propio. Él
Tiene una licencia del corredor, pero él no gasta tiempo vendiendo, excepto en la propiedad
Él ha obtenido.
189
190 aumentar por Improvlng Operatlons Valué
La mayoría de sus esfuerzos se gastan buscando mal propiedad administrada que
Paga un 12 a 20% neto. Él podría atar la propiedad sobre una baja net
Lista, luego vender por un alto marcado. El propietario recibiría el
Importe estipulado como su precio "neto". El broker mantendría todo venta
Confirmaciones en exceso de este precio neto, en lugar de un porcentaje nominal.
Sin embargo, esto podría considerarse inmorales beneficios razonables si
Resultado, y podría culminar en la revocación de su licencia. Si el
Propietario se convirtió en sospechoso y se negó a ir con el acuerdo, el
La mayoría de los propietario probablemente perderá en este tipo de anuncio sería
La comisión habitual, en el 5%.
Tomar la posición jurídica del comprador potencial, más bien que de una
Broker, este especulador generalmente vinculados a la propiedad por un período de seis meses
Opción. Él opcional para comprar, por ejemplo, una propiedad con un preguntando
Precio de $100.000 que capturó a un mínimo de 12.000 dólares, haciendo un 12
% neto. Él no pusieron el efectivo, pero le dio una nota de 5.000 dólares, que
Dijo que serían pagados por su comisión cuando se vende la propiedad.
Una vez que el propietario firmaron el acuerdo de opción, tuvo que acatar
O sufrir una demanda por daños al comprador la pérdida de ganancias potenciales.
Dejando al propietario que continué ejecutando el edificio, el especulador
Luego encontrar un inversor que compró por $120.000 sobre la base habitual de
10% neto. El especulador se embolsó una ganancia de capital de $20,000, más
La comisión de $5,000. Él recuperó su $5,000 Nota y pagado
$95,000 al primer propietario. Este último recibió su precio de
100.000 dólares, menos el 5% de comisión. Y el especulador realizados
$25,000 sin poner un centavo! Dos acuerdos de este tipo, y se ha reunido
Su cuota anual de $50.000 en ganancias.
Una espectacular operación de esta naturaleza fue Roger Stevens reputado
La compra del edificio Empire State en los ingresos del 12% neto,
Y la venta a los nuevos propietarios sobre la base de 8% de sus ingresos netos.
Stevens obtenido un beneficio bruto del 50%, o aproximadamente
25.000.000 dólares. A diferencia de la mayoría de los especuladores, Stevens a menudo mejora
tanto
Las operaciones y los edificios para vender por un máximum beneficio.
Un especulador puede hacer espectaculares ganancias con el mínimo esfuerzo.
Sin embargo, ya que no añade nada a la propiedad intrínseca, él permanece valué
Un mayor riesgo de sufrir una pérdida. En un ejemplo de un especulador
Compró una casa grande y moderna cuya valué fue descartada porque la
El exterior estaba mal, regado con un estuco blanco de tipo experimental
La pintura. Él no pagaría por el obviamente necesitaban una mano de pintura, como su
Política era no gastar un centavo para la mejora. Él ampliamente anunciados,
Pero su elefante blanco sat durante algún tiempo sin vender. Él finalmente
Cómo Adverttee Su Apartmente 191
Sacrificado a la hermana de mi esposa Helen y su esposo, el Dr. Wilson Matlock.
Pasaron sólo $500 para pintar el exterior un atractivo
Los polvorientos rosa rosa. Dentro de un mes después de la transformación de la pintura que
Recibió una oferta de compra de fide boña $10,000 en su costo. Así, cada
Dólar gastado para pintar aumentó la valué $20.
Los inversionistas de éxito obtener conocimientos de gestión
Nos preocupa el camino seguro de inversiones y mejoras,
Cuando añadimos a la base de la propiedad valué. Mejoras físicas
Son evidentes. Wé mencionó que uno de los métodos de mejora de la propiedad
Fue para mejorar las operaciones.
Vicepresidente ejecutivo Gordon Neilson nacional del apartamento
Cita un estudio de la asociación significativa de Houston, Texas, apartamentos.
Los gastos de funcionamiento de más éxito propietarios ejecutó el 9%
Menos que el promedio y tanto como 20 por ciento menos que el
Los propietarios eficientes. Por supuesto ese ahorro en operaciones resultaron entre
El 9 y el 20% mayores beneficios.
A la larga, la mejora de la gestión pulí las operaciones pueden ser más
Important! De mejoras físicas. Una gestión exitosa detalles
Estarán cubiertos en este y en los capítulos siguientes.
Cómo sobre asesoramiento de
El ex propietario o corredor de seguros?
Para sacar el máximo provecho de la propiedad y asegurar el progreso máximum,
Debe aprovechar las recomendaciones desarrolladas por experimentados éxito
La gestión. Muchos de los nuevos propietarios instintivamente gire para la gestión
Asesoramiento al propietario anterior o al agente inmobiliario que vende la propiedad.
Pero el promedio del agente como el Sr. Murga, a pesar de su conocimiento de la venta
Estáte real, sabe nada acerca de la gestión y el mantenimiento
Propiedad de ingresos.
Siguiendo los consejos de un antiguo propietario provoca a menudo descuidada funcionando
Métodos que pueden haber dado lugar a pobres los ingresos netos, que en
Gire, causados al propietario a vender. La mayoría de los propietarios en un satisfactorio net
Los ingresos podría fácilmente ganar más por ejercer un poco de previsión y
La imaginación. Es increíble cómo a menudo propietarios "tocar de oído" en un
Hit-ór-miss base, con una ausencia total de método o plan.
Para dar un ejemplo de mejorar las operaciones de sus anteriores propietarios,
Nunca he fallado para aumentar ingresos netos sobre los bienes adquiridos. En
192 Aumento de operaciones Improvlng Valué
Propiedades compradas en imaginativa a propietarios individuales era bastante
Simple hacerlo mejorando la apariencia y luego subiendo los alquileres. Uno
27 apartamentos casa compró un edificio y préstamo
Había sido excluida por ellos durante la depresión en sus 8 por
Ciento, 5 años de hipoteca. Yo esperaba encontrar difícil mejorar las operaciones,
Como el vendedor había tenido amplia experiencia en la titularidad de la propiedad
Y supervisión. Pero esa propiedad respondió tanto como cualquier
Otras a tres de las posibilidades mencionadas anteriormente para aumentar
Neto:
1. Aumento de los alquileres por mejorar la apariencia y comodidad
2. Reducido factor de pérdida de vacantes por
A. Decoración y mejoras que los inquilinos y satisfechos
Rotación reducida
B. Publicidad productiva y cerámicas que llenan vacantes
Sin pérdida de alquiler
3. Reducción de costes mediante el análisis de todos los elementos de gastos
He llegado a la conclusión de que todas las propiedades pueden resistir una mirada cióse para
mejorar
Las operaciones, y que un propietario individual capaz puede generalmente
Outproduce gestión institucional. Excepto fór un mes o posible
Dos para analizar un edificio, no paga a seguir ciegamente las prácticas
Promedio del antiguo propietario.
Dónde buscar orientación
Más allá de los parámetros establecidos en mis libros, la mejor fuente para
Orientación del día a día es el alquiler de locales, como la Asociación de Propietarios
El Condado de Alameda Apartment House Association of Oakland, California
A la que pertenezco. La ayuda de dicha organización demostrará
Una ayuda inestimable para solucionar problemas de alquiler de rutina y se traducirá en dinero
Ahorro sobrepasando la cuota nominal. La compra al por mayor de
Una estufa o nevera, por ejemplo, a través de sus contactos, pagará
El promedio anual de las cuotas nominales del propietario.
Normalmente, desde su personal recibirá asesoramiento experimentado en la rutina
Y sobre problemas inusuales. Cuando es necesaria la asesoría legal, usted será
Dirigido a abogados especializados en derecho inmobiliario. No sólo los
Asociaciones enfrentar problemas individuales, pero su periódico mensual
Las reuniones suelen cubrir nuevos aspectos de los problemas comunes. Un alto
Proporción de grupos locales están afiliados a la National Apartment
Cómo Advertlse sus apartamentos 193
Asociación y propietario de la propiedad estatal de las organizaciones, tales como el California
Asociación de Apartamentos. Todos fomentar leyes favorables a la libre empresa
Y resistir la legislación contraria al prívate propiedad.
La mejor educación en las operaciones, particularmente en las primeras etapas de
La propiedad es realmente gestiona una casa de apartamentos. En el caso de
Nuestro B Boulevard propiedad usted puede planear para moverse en la casa
Cuando la Sra. Ballcryn se mueve hacia afuera, y puede gestionar y mantener
La propiedad. Si o no le resulta posible adoptar durante el
Gestión de sus primeros apartamentos, ciertos conocimientos fundamentales
Y ciertas herramientas ayudan a promover el éxito.
Incluso si usted comienza como un aficionado, puede eventualmente
Asignar todo el trabajo físico a los demás su experiencia y la propiedad
Aumente. Y así será con la administración. Como tenencias agrandar usted
Va a delegar la operación directa de la propiedad de los demás y limitar su
Los esfuerzos de supervisión sobre todos. Pero sin importar cuán grande es su estáte,
Puede dirigir su más sólida los gestores individuales si gestión de ganancia
Know-how usted mismo.
Organización de un Administrador residente
Dos semanas después de la transferencia de propiedad de fecha de 5 de agosto, el inquilino
Se mueve de una avenida. La Sra. Ballcryn está ansiosa por estar en su nueva
Su casa e inmediatamente se traslada de la B Boulevard cottage. Ella
Toma su mobiliario como se acordó y almacena temporalmente nuestro en la
Sótano.
En este ejemplo vamos a asumir que usted no puede o no desea realizar
A través de la gestión de las instalaciones de los apartamentos, pero desea
Fije un gestor para suceder a la Sra. Ballcryn. Con la propiedad de este tamaño.
Normalmente no sería obligatorio tener un Administrador residente, como
Los alquileres pueden ser manejadas por el propietario desde otra ubicación, o por
Una oficina inmobiliaria, o por un apartamento cercano manager u otro agente.
Las leyes y los códigos varían en este sentido, pero la ley estatal requiere típica
Un administrador residente sólo si hay más de 16 viviendas.
Sin embargo, hay una ventaja sustancial para tener un responsable
El arrendatario en el local para recoger el alquiler, muestran las vacantes, mantener el orden, y
Manejar la conserjería, patio y jardín deberes. Tal arreglo
Generalmente puede hacerse por un alquiler simbólico subsidio, que cuesta menos
Que la contratación de cada trabajo individual. El monto de la prestación estaría
Depende del número de unidades. Con cuatro unidades, además del manager's
194 aumentar por Improvlng Operatlons Valué
Para administrar, sería correr normalmente alrededor de una cuarta parte de la renta, habitual
Dependiendo de deberes y alquiler valúes.
Antes de alquilar la casa a un Administrador residente, debemos determinar
Las modificaciones que se realicen en ella y su mercado valué con el
Alteraciones completado. Podemos establecer un alquiler provisional y descuento.
Que puede ser modificado en función de la cantidad de respuesta y el
Reacciones de las perspectivas. El cottage, excepto la cocina, ya está
En buenas condiciones, habiendo sido recientemente modernizado por la Ballcryns.
Muebles de malabarismo
Decidimos alquilar la casa sin amueblar. Como hemos encontrado en una avenida,
Con inquilinos en esta zona el potencial alquiler incluyendo muebles antiguos
Será cióse al mismo sin amueblar. Muchos inquilinos están más dispuestos
A comprar sus muebles en las áreas donde un alto porcentaje de ellos esperan
Posteriormente a sus propios hogares. La conversión de amuebladas a sin muebles.
Las unidades de alquiler ha sido una tendencia nacional entre propietarios de alerta buscando
Compensar el incremento de los costos de operación. Las excepciones son la utilidad principal
Las unidades que no tienen un dormitorio, y para los cuales completan nuevos y modera
El mobiliario es comprado. El aumento de los alquileres en el último caso puede pagar
Un beneficio en los costes de capital adicionales cuando usted puede comprar al por mayor
Los precios.
Muebles disponibles en mano puede utilizarse entre los actuales inquilinos,
Y el residuo puede desecharse. Por ejemplo, en el dormitorio
El número 1 es el menos deseable, por lo que daremos al inquilino en el número
1 el conjunto deseado de la cabaña y desechar el número 1. Un
El tabaquismo o concesionario basura normalmente hará transferencias nominal de
Muebles en el intercambio para el exceso. La disposición de nuestra estufa,
Nevera y otros muebles de la avenida un sótano puede ser
Aplazada hasta el chalet está alquilada.
Muchos sin amueblar las unidades ofrecen una cocina y una nevera. En el caso de
Nos encontramos con un gestor de inquilinos que quieren estos elementos dejaremos
En la cabaña. Pero primero, vamos a intentar alquilar la casa sin
Ellos. Número 4 tiene la antigua gama fíat, así podríamos es basura
Y pasar por encima de la de una avenida. Nuestro frigorífico en una avenida
Podría sustituir la bobina arcaico-top model en el número 3. Si podemos hacer
Los cambios precedentes, el único equipo restante que requieren reemplazo
Sería la rangette en el número 3. Esto podría ser más tarde
Sustituir sin comprar uno nuevo si podemos hacer malabares muebles
Como adicional fíats queden vacantes.
Cómo Advertlse tu apartamento" 195
Reivindicar el valor de alquiler
Y SUBSIDIO MANAGER
Anteriormente hemos figurado el alquiler de la casa de vacaciones en valué su actual
Estado en $110, y con la cocina y el exterior pintado y el
Yard recortada por $145. El exterior tendrán que ser aplazados para la primavera
Sunshine, .pero podemos prometer un posible inquilino que se wül
Pintado tan pronto como el clima lo permite. Si estábamos alquilando distinta a un
Administrador residente nos gustaría organizar para embellecer el patio, siegue la
Césped, y podar los arbustos, incluyendo el rambler roses delante de
La casa de campo. También tendríamos la cocina pintada. Pero vamos a
Organizar para el nuevo manager para gestionar todos estos elementos, y vamos a
Proporcionar la necesaria y las herramientas de pintura.
Tras un estudio de los actuales anuncios de viviendas similares, decidimos pedir
125 dólares para la casa, incluyendo el garaje que fue utilizada por la Sra.
Ballcryn. Planearemos una asignación provisional de $30, o aproximadamente un
Cuarto. Con los anteriores planes en mente estamos listos para publicar anuncios
Un arrendatario-manager para vivir en la casa.
Una de anuncios breves y concisos obtiene resultados
Vamos a examinar con mayor detenimiento, en los capítulos 20 y 21, la obtención
Y la supervisión de los administradores. En este capítulo vamos a tratar principalmente con
Publicidad para los inquilinos. Baste para el presente que debemos colocar el
Siguiente anuncio clasificado para un día en el área metropolitana bajo el título
"Quería ayudar a parejas":
Práctico, confiable, manager 4 apts.
Subsidio de alquiler. Cuadro de Metro 561053
Hay 31 respuestas a este anuncio. Como nuestra elección número uno
Seleccionamos el Wisters. El Sr. Wister trabaja como mecánico de automóviles para el
Distribuidor Ford más cercano y ha estado buscando un lugar para su cióse
Trabajo. La Sra. Wister ha estado trabajando como un operador telefónico pero
Debe quedarse en casa porque ella espera un bebé de tres meses. Esto es
Otra razón por la que quieren salir de su presente sin muebles.
Apartamento en una casa de planta baja. La pareja fácilmente de acuerdo a tomar
Cuidado de los apartamentos y pagar un alquiler neto de $95. TTiis demuestra que
Nuestra evaluación original era realista.
En las zonas donde está floja respuesta por escrito un número de teléfono puede ser
Enumerados. Otra alternativa es colocar el anuncio en "apartamentos para
Alquiler".
196 Aumentar Valué por mejorar las operaciones
La Wisters tiene todo el mobiliario necesario, incluida una estufa y
Un refrigerador. Un distribuidor de muebles usados se compromete a (a) Mover la estufa
Y la nevera de una avenida para los números 3 y 4, (b) mueva el
Dormitorio completo desde la casa al número 1, y c) dar $25 en
Cambio de los descartados muebles en ambas propiedades. Además, el
El concesionario se compromete a conectar el gas en el fíat número 4.
Se produce una vacante
El 1 de septiembre, poco después de la Wisters han quedado asentados en la
Cottage, los inquilinos en el número 4, los Goldens, dar aviso cuando ellos
Pagar el alquiler que se estará moviendo el 1 de octubre. La Sra. Golden dice
Acaban de comprar un Gl-financiado casa en los suburbios,
Sin pagar nada. Su hijo tiene tres, y otro niño se espera
En cuatro meses, por lo que están ansiosos de moverse en su recién comprado
Casa.
Pedimos a la Sra. Golden si quieren pasar el 1 de octubre, la fecha de ella
Mencionado, o se abandona el día antes cuando termina su alquiler?
Ella dice pensaron en quedarse hasta su alquiler era, y
No sería el 1 de octubre? Señalamos que el alquiler comienza el
Primero y un mes completo abarca desde el 1 hasta el 30 de Septiembre
Inclusive, terminando a la medianoche. Alquiler adicionales serían debidos si
Se trasladó el 1 de octubre. La Sra. Golden dice que en ese caso serán fuera
El 30 de septiembre. Un buen tipo de recibo, para ser mostrado en el capítulo 15,
Debería haber hecho este debate innecesario.
Una tendencia nacional
Los Goldens' mover ejemplifica una tendencia, especialmente la facturación nacional
Entre las familias que tienen niños o espera. Los inquilinos no se aloja
Coloque la forma en que se utilizan. La National Association of Realtors estimaciones
Que quince millones y medio de familias se mudan cada año. De
De estos, dos tercios alojarse en el mismo condado y una tercera se mueven a un nuevo
Condado. La disponibilidad de bajo costo, no abajo o baja de pago,
Y a largo plazo financiados por el gobierno o -suscrita homes es un importante
Contribución al 10% alquiler vacante factor encontrado en
Algunas áreas.
El operador alerta de viviendas de alquiler no se lamentan esta tendencia pero
Dará la bienvenida a la inflamación de los dos tercios cióse dueña
Cómo Advertlse sus apartamentos 197
La mayoría. Cada nuevo propietario contribuye a contrarrestar la minoría decreciente
Que buscan legislación punitiva contra los dueños de la propiedad. Los propietarios de alquiler
No debe tener ningún reparo en servir a los recién casados que transitorios
Finalmente comprará una casa, así como las parejas sin hijos y solo
Las personas que ocupan los apartamentos indefinidamente.
Apartamentos en áreas metropolitanas ofrecen muchas ventajas naturales
A lo largo de vida suburbana además del ahorro de tiempo y costes de desplazamientos.
Muchos habitantes confirmó "Acantilado" temor al cuidado de la casa y el jardín
Y prefieren la comodidad de un apartamento bien conservado donde el propietario
Shoiüders las responsabilidades. Monótona, la antigua unidad de apartamentos
Los inquilinos de viviendas en los suburbios. Pero alegre, alojamientos modernos
No sólo tienen los inquilinos sino sacar muchos desilusionados homeowáers
Quienes han intentado suburbanas y exurban vivir.
VS de largo alcance. Planificación provisional
En todos nuestros planes para la propiedad B Boulevard queremos remodelar.
Ahora que tenemos una vacante inesperada, debemos remodelar
Este fíat o meramente decórate alquilables para ponerla en el estado? Cualquiera
Decisión puede hacerse, dependiendo del progreso de nuestros planes, en
Financiación, así como sobre la condición actual de la unidad de vacantes.
En este caso el fíat se encuentra en buenas condiciones, excepto para la bañera y
Cocina, que necesita pintura. Decidimos'a pintar por el tiempo
Ser, y conseguimos una oferta de $70 de nuestra Avenida pintor. Con este
Pequeño gasto vamos a tiy para alquilar por $140, sin amueblar. Dejamos
El refrigerador y la estufa recién conectado en caso de que sean necesarios.
El resto del número 4 de muebles, incluyendo dos 9-por-12 alfombras, nos
Vender a un concesionario de segunda mano por $30.
Tres maneras de evitar vacantes
Puntos han sido mencionado anteriormente que ayudan el alquiler al propietario
Mantenga sus inquilinos más y a alquilar a nuevos inquilinos sin vacante
Lag:
1. Mantener una apariencia atractiva
2. Añadir las mejoras ténants deseo
3. Mantenimiento de los alquileres en el mercado justo y valué dentro de un precio moderado
Gama
198 aumentar por Improvfng Operatlons Valué
Con todos estos puntos en favor del propietario, él aún debe reconocer
Que él está obligado tó experimentar una cierta cantidad de volumen de negocios, arrendatario
Y eso en un mercado competitivo, se deben tomar medidas adicionales para mantener
Su factor de vacantes a un mínimum desnudo de el 1% o el 2%. Propiedad puede
Manejarse con atención alerta a condiciones cambiantes, de modo que allí
Será prácticamente ninguna pérdida de puestos vacantes. Con el anuncio del mes
Recibido en el número 4 de fíat, podemos tener un nuevo inquilino se mueven en
Cuando los Goldens desalojar, sufriendo por lo tanto ninguna pérdida de ingresos, si el fíat es
En forma de alquiler.
Tres maneras de mantener una casa llena
Un apartamento puede ser rerented inmediatamente si:
1. El arrendatario saliente da aviso ampie, dejando tiempo suficiente
Para anunciar y mostrar los locales. El inquilino es más apto para
Dar un preaviso adecuado, si bien condicionado por los términos de un
Contrato de arrendamiento, que se tratarán con más detalle en el Capítulo 14. El
Arrendamiento, por supuesto, deberían proporcionar ais o que el propietario puede entonces
Mostrar los locales para los posibles inquilinos hasta alquilada.
2. Las vacantes se competentemente vendido a posibles inquilinos. Importante
Detalles de cerámicas se tratarán en la siguiente
Capítulo.
3. Las vacantes se anuncian adecuadamente. Esto es lo más importante
Factor de todos. La mejor ganga apartamento pueden quedar vacantes
A menos que los posibles inquilinos son informados a través de la publicidad.
Seis formas de publicidad jefe
La publicidad puede efectivamente dibujar inquilinos mediante seis jefe médiums.
Aquí están, empezando con el menos rentable para el alquiler medio
Y trabajar para el más fructífero:
1. Televisión
2. Radio
3. Los corredores de bienes raíces
4. "vacante" firma
5. Contactos con fuentes de perspectivas de alquiler
6. Anuncios clasificados de periódicos
1 y 2. Televisión y Radio
Estos dos médiums son mencionados juntos, como tampoco vale la pena
El costo para el propietario promedio. TV los costos son prohibitivos para la respuesta.
La radio ha sido probado con éxito por unidad multithousand propietarios como
Cómo Advertlse sus apartamentos 199
El Metropolitan Life Insurance Company. Pero para el promedio de las operaciones
El costo es considerablemente más, y la respuesta menos, con
Publicidad juiciosa.
La mayoría de estos médiums son utilizados en la desesperación cuando
Otros medios fallan para llenar las unidades que caras del mercado. Pero ellos
No son más capaces que cualquier otro médium para realizar milagros, como
Venta por encima del mercado competitivo.
3. Brokers inmobiliaria
Esto se refiere a rentáis supervisado por los propietarios y entregado a un
Broker para alquilar, no a los muchos rentáis administrado por realtors durante un plazo fijo
Los honorarios de gestión o un porcentaje de los ingresos brutos.
Mientras rentáis están apretados en el marco de controles de precios, una alta proporción de
Los inquilinos pagan comisiones a la reaJ-corredores inmobiliarios para localizar a los
apartamentos.
Y muchos propietarios y gerentes eludir el control de alquileres por
Girar todas las vacantes a través de intermediarios, con acuerdos de alquiler que
Los propietarios se dividirán las exorbitantes tarifas de alquiler.
La mayoría de arrendamientos comerciales se gestionan a través de intermediarios, pero el uso
de
Los corredores ha sido prácticamente eliminada por la mayoría de la gestión
Los propietarios de apartamentos. Con rentáis competitiva, el propietario y no el
El arrendatario paga los honorarios del agente. El propietario puede obtener normalmente
Más rápido y más seguros resultados invirtiendo considerablemente inferior a
Los honorarios del agente de publicidad.
4. "vacante" Slgns
Algunos propietarios de apartamentos se basan exclusivamente en un signo "vacante" en la
Ventana del administrador o en la fachada del edificio. Esta práctica a menudo es de
Mérito como una adición a otro tipo de publicidad, pero nunca debe ser dependía
A exclusivamente, salvo en una zona donde no apretado alquiler resultante
La pérdida se produce. El signo del campo de atracción está limitado a un período
comparativamente
Número pequeño que pase y previo aviso, mientras que los anuncios del periódico alcanzar
clientes potenciales
En toda la zona.
Sé de viviendas en los principales bulevares que mantienen casi
Full usando nada más que un "signo" de vacantes. La mayoría de apartamentos
Los propietarios sacar algunas de sus arrendatarios por el uso de un signo. Pero sé de
Otros que no utilice otro tipo de publicidad, principalmente porque un signo trajo
Una casa llena durante el estrecho control de los alquileres, y que sufren fuertes
Vacantes como resultado.
Recientemente he encontrado una unidad de 30 Casa de apartamentos con 10 vacantes, una
Prohibitivo 33Vi % factor que obligó al propietario a hacer arriba
Los pagos de la hipoteca de su ahorro. El edificio era bastante attrac200
Aumentar Valué por mejorar las operaciones
Tra, los apartamentos estaban en buenas condiciones, y el
Los alquileres eran algo bajo el mercado. Pero la ubicación era en un
Tranquila calle residencial donde no hay tráfico. El
Solé del propietario del método de publicidad fue para colgar en la puerta un
Signo, "Apartamento para alquilar".
Este signo ha mantenido el edificio completo durante el control de alquileres, principalmente
por
Estimular la palabra de boca en boca la publicidad por parte de los inquilinos. Ahora, aunque
Los apartamentos son una buena compra pricewise, los inquilinos no recomendaría
A sus amigos a causa de una belicosa, bebidas manager.
Como aumentó la competencia y mayores vacantes desarrollado, el propietario
No se pudo analizar y corregir sus operaciones. Ha habido no menos
A cinco vacantes en cualquier momento durante el año pasado.
Con tantos puestos vacantes, sugerí que ejecutan dos periódicos de 10 palabras
Anuncios, uno para cubrir tres vacantes apartamentos de 3 habitaciones y uno
Cubrir siete vacantes en apartamentos de 2 habitaciones. Desde ¿que los alquileres eran
competitivos,
Los tres 3s fueron todos alquilados durante el primer fin de semana. Los siete 2s
Fueron alquilados por el final de la segunda semana. Por cierto, un cambio
De un modo más atractivo manager ayudó a retener a los inquilinos.
Aunque una "vacante" signo utilizado para ser reprobado como menoscabo
A partir de la aparición de un edificio, es conveniente ahora casi universalmente
Aceptado como un médium legitímate de publicidad. Probablemente su
Uso extenso en las ubicaciones de la empresa y lujosos motéis ha contribuido
A esta aceptación general. Para resumir, el "signo" de Vacantes
Normalmente dibujar algunos inquilinos. Rara vez puede ser invocado de forma exclusiva. Ella
Será la segunda tasa en algunos lugares, pero en la tercera tasa media
En producir resultados.
5. Contacte con fuentes de coches Prospecte
Muchos gerentes de apartamentos dibujar una buena proporción y algunos todas,
Sus inquilinos mediante contactos personales con fuentes de perspectivas de alquiler.
Este es un campo lucrativo completamente ignorado por algunos propietarios,
Y exclusivamente invocado por otros. Su valué productivas para la media
Propietario está en segundo lugar solamente a la publicidad en periódicos.
Un gestor eficiente establecer contactos amistosos con fuentes
Dentro de la zona de alquiler de lógica y asesorarlos cuando la vacante se
Disponible. Algunos ejemplos son:
1. Cultívate fuentes importantes de perspectivas
A. Las oficinas grandes, como utilidad o cadena de tiendas sede
Personal suelen transferir
Cómo Advertlse sus apartamentos 201
B. Faetones
Las transferencias ór nuevo personal
C. Hospitales, si prívate o servicio
Médicos, enfermeras, auxiliares de enfermería, oficina y otros tipos de ayuda
D. Sede del servicio
Aire, ejército, o del personal de la Marina
2. Cultívate fuentes vecinales que suelen referirse prospeets
A. Tiendas de barrio
B. Las estaciones de servicio y garajes
C. La entrega a los hombres, como el lechero y el limpiador
3. Cultívate rivalidad amistosa con gestores cercanos
A. Los gerentes de apartamentos en una zona son en general la competencia
Para los posibles inquilinos, pero pueden ser de ayuda mutua.
Alojarse en términos amistosos. Vecinos de los administradores pueden consultar
Prospeets sobre una base de reciprocidad cuando tienen un completo
Casa, incluso aunque la rentáis son similares, pero la mayor parte de la colaboración
Vendrá desde gerentes de distintas unidades.
Donde la B Boulevard fíats son unidades de 2 dormitorios, por ejemplo,
Y un vecino tiene apartamentos de 1 dormitorio, administradores
Puede referirse a cada uno de los otros inquilinos que deseen la differentsized
Accommodatíons. Lo mismo sucede cuando
Diferentes calidades o príces prevalecer, o cuando un edificio
Está amueblado y el otro es sin amueblar.
4. Cultívate amable relaciones arrendatario
A. Un gruñón Manager como el mencionado será alcohólica
Repeler posibles inquilinos, causará a los inquilinos actuales
Mover, y disuadirles de recomendar el
Edificio para fríends. Un simpático Manager realiza cada inquilino
Un vendedor para la construcción; cuando se produce una vacante, los inquilinos
Recomendará la accommodatíons a cualquier prospeets
Pueden ocurrir a saber. A menudo un arrendatario saliente,
Dejando por otras razones que la insatisfacción, hará una
Esfuerzo especial para obtener un reemplazo. Sé uno sweettempered
Gerente, quien ha ganado tal alta fidelidad que
Casi todos sus vacantes se llenan mediante corriente y desocupar
Los arrendatarios.
Esos contactos como lo anterior a menudo cuidan esporádica de vacantes,
Pero pueden resultar deplorablemente inadecuada cuando se utilizan para la
Exclusión de otro tipo de publicidad. Un gestor de un apartamento de 36 unidades
Casa no perder un solo día de alquiler en dos años. Ocasionalmente un
Perspectiva caería en la causa de la "vacante" signo en la parte delantera,
202 aumentar por Improvlng Operatlons Valué
Pero el director se basó principalmente en el inquilino remisiones y en su propio
Contactos con organizaciones cercanas con depósitos de inquilinos potenciales.
Estos incluían dentro de un radio de tres millas de un hospital naval, un
Las cadenas de almacenes de la sede, y un aire Forcé base. De repente había
Cinco vacantes a la vez, cuatro 2s y un 3. Dos de las 2s fueron alquilados por
Las enfermeras del hospital naval, dejando tres unidades que permanecieron
Vacíe durante dos semanas, sin una perspectiva a la vista. Este gestor se
Un grupo de escépticos de que produjeran resultados, hasta mi investigación desarrollada
Esa ocasional drop-ins desde el signo "vacante" se había ofrecido
Que habían contestado los anuncios de otros edificios en el barrio.
Fueron "shopping", todos los edificios cercanos antes de la confección
Sus mentes.
En mi opinión dos sepárate 10-word anuncios fueron insertados en las principales
A diario, un anuncio para el 2s y uno para el 3. Como resultado de los dos restantes
2s se llenaron en un día. Por la tercera noche el segundo anuncio tuvo
Alquilado el 3.
6. Periódico Publicidad Classlfled
Dependiendo de un solo médium resultará en más vacantes de
Todos utihzing médiums que pueden aplicar. Cuando uno normalmente productiva
Método falla, se debe recurrir a otros. El inquilino más fiables
Seductor de todos es un redactado correctamente clasificados anuncio en el periódico, que
La mayoría de los inquilinos van a leer.
Publicidad exitosa debe basarse en las acciones de las perspectivas
Que respondan al anuncio. Con rentáis, estudiamos el curso de la mayoría de los
Los inquilinos y actuar en consecuencia. La mayoría de los inquilinos, a través de la tienda
La sección de clasificados, buscando cierta información esencial que se adapta
Sus deseos. Pueden seleccionar los anuncios que sean pertinentes, tal como lo hicimos
Cuando buscas alquiler de la propiedad a comprar. Entonces en la lista de teléfono
Números, buscando información adicional para que les sirviera de guía. Si el
Unidad de alquiler ser elüninated de ulterior consideración? O debe ser
Incluido en la lista de preferidos para comprobar en persona? Por lo tanto todas las
Información no tiene que ser en el anuncio. De hecho, algunas vendiendo
Puntos siempre debe retenerse para estimular aún más el interés por el
Llamada telefónica. Pero el anuncio debe contener suficiente información para ganar
Una respuesta telefónica.
Así que tendremos un inquilino listo para trasladarse a los Goldens'
Número de vacantes 4 fíat, aquí está el anuncio nos teléfono al Metropolitano a
Ser enumerados bajo "Fíats sin amueblar en alquiler":
Cómo Advertlse sus apartamentos 203
B Boulevard. 5 espaciosas habitaciones.
Garaje. Los adultos. $140. Teléfono 581-4137.
Este anuncio incorpora los elementos esenciales que los arrendatarios potenciales responder
Basándose en amplios estudios de anuncios que obtenga resultados. La necesaria
Información para obtener respuesta a menudo puede ser incluido en un 10-Word, o
2-línea ad-thfc mínimum estipulado por muchos periódicos metropolitanos.
Algunas cobran por la palabra, otros por la línea. Dos líneas promedio
10 palabras.
Muchos propietarios elabórate malgastar el dinero en anuncios que no se obtiene una mejor
Los resultados de la indicada arriba. A menudo, estos anuncios se repelen los inquilinos que
Creo que debe haber algo mal con la propiedad o el precio,
O no tener que gastar tanto en publicidad. Principales aversiones
Perspectivas de anuncio son largos, expresiones floridas que dan no específicos
Los detalles y el uso excesivo de abreviaturas.
La DIANA AD
Con más de un tipo de unidad de vacantes, por ejemplo, si ambos habíamos
El fíat y el cottage vacantes al mismo tiempo, mejores resultados
Suele obtenerse por bulTs-apuntando a un anuncio independiente para cada-incrustación
Cada anuncio para separar los posibles inquilinos-en lugar de un shotgunning
Anuncio más grande para cubrir ambas unidades.
El rodaje de más de un grupo de inquilinos de un anuncio es como apuntar
A más de un pato en un momento. Si apuntan a un solo pato usted
Son aptos para impactar. Si tu objetivo es entre dos, con la esperanza de obtener
Ambos, probablemente alcanzará ninguno.
El tercer edificio vacío probablemente mencionados anteriormente
No habría sido llenado en diez días por una sola escopeta ad. Mejor
Los resultados fueron asegurados por un anuncio de 10 palabras separadas para cada uno de sus
dos tamaños
De unidades.
Si la casa no estaban vacantes y manager-inquilino estaban involucrados,
Podríamos anunciar en "casas, Sin amueblar, para alquilar":
Este Metropole. 4 habitaciones redecoradas.
Garaje. Los adultos. $140. 581-4137.
Con los dos anuncios anteriores como ejemplos, revisaremos los Essentials
Para los anuncios que producen resultados. El objetivo principal del anuncio es
Llamar la respuesta de futuros inquilinos que alquilará la publicidad
Unidad. Un objetivo adicional es descartar aquellas que obviamente
204 aumentar por Improvlng Operatlons Valué
De no ser así, las perspectivas, conservando la línea telefónica y la
Tiempo y atención del administrador para las perspectivas productivas. Para llevar a cabo
Estos propósitos debe incluirse la información siguiente:
1. Atención al menos una palabra
2. Ubicación
3. Precio
4. Número de habitaciones
5. Número de teléfono
6. Otra información esencial
1. La palabra Atención
Algunos anunciantes cali esta el "kicker" o el "sex appeal", en un anuncio.
Esta es la invitación que estimula la respuesta, la más importante
Parte del éxito de un anuncio. Para muchas perspectivas significa la diferencia
Entre pasando sobre el anuncio y incluirla como una posibilidad para telefonear.
Los propietarios han insertado los anuncios de que no recibieron respuestas,
Han cambiado el anuncio para incluir una atención de Word y, a continuación, tener
Ser inundado con calis.
En la casa de muestra anuncios, como con nuestro anuncio de una casa en la Avenida
El capítulo 8, la atención es la palabra "redecorado", lo cual puede causar
Más arrendatarios para responder a cualquier otra. Esto demuestra la importancia de
Redecoración en la mente del inquilino. "redecorado" del curso debe ser
Utiliza sólo cuando corresponda. El anuncio debe reflejar honestamente siempre
Condiciones que wül resistir la inspección. No sirve de nada
Obtener la atención del cliente si él más tarde será decepcionado y faü
Para alquilar.
En este caso, el Ballcryns había bastante recientemente decorada toda la
Casa rural con la excepción de la cocina. Si no estábamos alquilando un
Manager-arrendatario, habríamos tenido la cocina terminada por el momento un
Perspectiva parece convincente, dejando el olor de la pintura fresca. El
Mejores ventas apelación es ganado por haber completado la decoración, como
Muchas imaginaciones están limitadas a la imagen óptica. Sin embargo, muchos
Los arrendatarios estarán satisfechos si dijo el trabajo definitivamente será hecho dentro
Un tiempo prescrito. Las reacciones adversas pueden ser compensados diciéndole al inquilino
Que su elección de colores será tomada en consideración y, por lo tanto, el
Terminado el trabajo puede reflejar su propio gusto personal.
En el ejemplo de anuncio para el fíat la atención es la palabra "amplio", que
Las respuestas de los inquilinos deseo número uno, después de una buena vecindad, por
Un montón de habitación. Especialmente esto atrae a aquellos cultivados claustrofóbico
A partir del espacio apretado en muchas unidades recientemente construidas.
Cómo Adverttee sus apartamentos 205
Otros ejemplos de atención palabras, invitando a todos, son atractivos, deseables,
Moderna, nueva, reluciente, Hermoso, soleado, beautíful, vistas, lujoso,
De estilo modernista. Atención palabras debe coger el ojo y el corazón caliente.
Cambiar texto cuando los resultados Wane
Se paga a modificar la redacción de los anuncios a intervalos frecuentes cuando los resultados
Wane. Algunos propietarios de imaginación corre el mismo anuncio para un año o
Más. Un edificio grande con calis tiinlover normal para bastante continua
Publicidad. Como una montaña de futuros inquilinos obtiene
Extrae .Es recomendable cambiar la redacción semanal en el anuncio, incluidos
La palabra clave, o la primera palabra.
Anteriormente las perspectivas improductivos o han alquilado o en otros lugares,
Si aún salir de compras será páss sobre un anuncio repite con demasiada frecuencia, que
Quizás ya han marcado. Pero la experiencia demuestra que seguirán
Responder a un anuncio con una redacción diferente para el mismo alojamiento.
A veces la atención word puede ser Usted primero como la palabra clave.
Pero la mayoría de los inquilinos, buscar primero el título de principal interés,
Como "apartamentos", o "sin amueblar para Fíats
Alquiler". Entonces ellos verificar cada anuncio para el área general de
Su primera elección.
2. Ubicación
Esto usualmente hace que la localización de la palabra clave en un anuncio. Un listado
Dirección completa, a veces puede ser ventajoso, pero generalmente el
El área geográfica es todo que es necesario. Antes de llamar en persona.
La mayoría de los arrendatarios teléfono, porque entonces se puede obtener la dirección exacta
Y instrucciones de viaje. La ubicación general usualmente puede ser dada:
Una calle conocida como "B Boulevard"
Un distrito conocido como "La Misericordia Heights" o "Mercy Hospital"
Una zona definida como "East Metropole"
Experimento mostrará que cosecha la descripción geográfica
Mayor respuesta, y esa descripción puede utilizarse en primer lugar cuando la publicidad.
Si la respuesta y luego se afloja un nuevo depósito de inquilinos puede ser
Secured cambiando la descripción geográfica.
Sé de una casa de apartamentos de 40 unidades que fue construido un bloque
A partir de la línea de la ciudad, y que había doce apartamentos vacíos en la
Tiempo carne a mi atención. El propietario continuamente la anunciada
Apartamentos en East Metropole, una zona que se extiende 10 millas
Desde el centro de negocios hasta la línea fronteriza oriental. Estudio prospectivo
Los inquilinos contestar el anuncio para "East Metropole" decepcionó a
206 lacrease Valué por Improvlng Operatlons
Encontrar la ubicación tan lejos. Las tarifas del transporte público se encontraban en una zona
Base, y los apartamentos estaban en la tercera zona de tarifa del centro
Metropole.
A solo una cuadra inició una subdivisión residencial deseable
Incorporado como alturas de cereza. El apartamento del propietario de la casa, en mi
Sugerencia publicidad, cambió su título a alturas "Cherry", y
Él llenó su apartamentos en tres semanas con perspectivas que quería
Vive en esa zona. Ahora el propietario anuncia principalmente en "Cherry
Alturas." Pero cuando se ralentiza la respuesta periódicamente, él cae en el builtup
Depósito de Timor Metropole perspectivas.
El ñame de la casa de apartamentos se pueden insertar de vez en
Tiempo. Desde sólo un cierto número de palabras clave será apropiado,
No es necesario intentar soñando nuevos a partir palabras continuamente.
La palabra clave puede ser simplemente rota, después de dos o tres semanas
Volviendo a la primera palabra elegida, ya que en ese momento un nuevo grupo de
Los inquilinos estará leyendo los anuncios.
3. Precio
El importe del alquiler debe estar registrado o no? Algunos propietarios siempre
Indícate el alquiler. Otros prefieren un coy palabra como "razonable" o
Habitualmente se omite toda mención de alquiler. Que obtiene los mejores resultados?
Miles de estudios han sido realizados por los grandes anunciantes, por los periódicos,
Y por teléfono a las empresas interesadas en la expansión
Uso del teléfono para ir de compras. Yo he llevado a cabo algunas de estas
Estudios mientras con la compañía telefónica. Todos estamos de acuerdo en que merece la pena
Mostrar el precio, al igual que en una tienda grande de mostrar anuncios. El
Precio no sólo atrae más respuesta de perspectivas, pero legitímate
Malas hierbas desgastante calis de la curiosidad y de quienes
No se puede pagar el alquiler.
Fecha de propietarios figura que si se lista un gran anuncio con mucha venden
Puntos, sería mejor no añadir el precio, porque los inquilinos pueden
Responder quién pagaría más de lo que había anticipado, después de ver
Los locales. Esto se remonta a los días tranquilamente de transporte baratos
Cuando más compra fue hecha en persona, más la negociación tomó
Antes se estableció un precio, y los compradores en general podría no tener
Ha sido tan preocupados por el presupuesto. El propietario que maíces la mayoría de su
publicidad
Abastecerá actualizados métodos de compras.
Un posible inquilino comprueba los anuncios con anuncios en un determinado precio
Rango que encaja en el presupuesto, como hemos comprobado, dentro de ciertos rangos de
anuncios
Cómo Adveróse Yoiir Apartamentos 207
En la compra de propiedad para comprar. Los arrendatarios cuyo presupuesto de alquiler
permite
Los $140 alquiler estamos pidiendo puede controlar todos los anuncios de
$125 a $155, teniendo en cuenta que nada por debajo de 125 dólares sería demasiado
Indeseables y que podía ir tan alto como 155 dólares si nada adecuado
Se pueden encontrar por menos. En la mayoría de los casos, cuando no está en la lista de precios
que no
Molestar a Cali, calcular el precio debe estar fuera de línea. ¿Por qué los residuos
Tiempo sobre un gato por liebre cuando hay un montón de rentáis con el
Cantidad anunciada para elegir?
Algunos anunciar "$140 por mes" o similares palabras superfluas.
"por mes" es un desperdicio de espacio y gastos, como inquilinos conocer el
Alquiler por mes, a menos que se especifique lo contrario.
Aunque la base rentad es fijo, el importe puede ser cambiado en
El anuncio y, por tanto, llamar desde diferentes grupos de arrendatarios si hay
Fringe alojamientos, que puede variar el precio. Es más común
Hay disponible un garaje. El anuncio primero podría incluir el garaje. Si la unidad
Falla al alquiler dentro de una semana, "garaje" podría ser omitido de la ad y
El precio reducido por su mercado valué, en este caso es $10. Un arrendatario puede
Responder a un $130 AD, luego decide pagar los 10 dólares adicionales para mantener
El garaje. De lo contrario, podría ofrecerse a ese precio al arrendatario.
Que en la actualidad no tiene garaje, o puede ser alquilado a alguien en la
Barrio. Con la continua expansión porcentaje de coche
Los propietarios, hay una escasez de plazas en la mayoría de áreas de alquiler, haciendo
Fácil alquilar garajes de repuesto si bastante caro.
Otros factores que pueden variar el alquiler son la inclusión de utilidades,
Los muebles, o servicios especiales. Algunos tienen un precio fíat rentáis incluidos
Utilidades y una opción de alquiler sin utilidades, pero la mayoría
Los propietarios tienen una política permanente para todo el edificio. Algunos de los
apartamentos
Ofrecer la posibilidad de alquilar con o sin muebles. Pero a menos que no sea estrictamente
Controlado, esto podría requerir el almacenamiento excesivo de capital y stand-by.
Muchos edificios incluyen conserje o el servicio de limpieza sobre una base opcional.
4. Número de habitaciones
El número total de habitaciones o el número de habitaciones deben
Siempre especificado. Esta información es esencial que los futuros
Inquilino comprueba antes de seleccionar los anuncios para el seguimiento. La especificación
Puede conmutarse a dibujar de diferentes grupos. Ejemplo, en fór
El lugar de la "5 rooms" utilizado con nuestro anuncio inicial, el texto puede ser
Cambiado a "2 dormitorios" para cubrir el mismo alojamiento.
208 lacrease Valué por Improvtng Operattons
5. Número de teléfono
Un cargo por dos palabras que a menudo se hace para enumerar el número de teléfono
Uno para el intercambio y el uno para el otro numeráis. El teléfono
Número es esencial para máximum ad respuesta, mejor que la dirección,
Como la mayoría de los inquilinos desea comprobar antes de llamar por teléfono, en persona.
6. Otra Información Esencial
Mucha información esencial está cubierto en la zona metropolitana de periódicos por
Las distintas partidas clasificadas. Los epígrafes "Casa sin amueblar para
Alquiler" y "Apartamento amueblado para alquilar" decir si el alquiler
Unidad es una casa o un apartamento, y si está amueblado o sin muebles.
Si no amparados por un título apropiado, esta información
Usted debe estar en el anuncio. Si se da en la rúbrica es un derroche de
Gastos de publicidad para repetir la información del anuncio, como muchos propietarios
Hacer. Por otra parte, alquiler sin amueblar elementos específicos, como "la estufa,
Refrigerador," podría ser mencionada en el anuncio si lo desea.
Algunos papeles metropolitanos más grandes también tienen un desglose geográfico
Para varios distritos, como "Central" y "Metropole Norte
Metropole". También se suele dar a la calle divisoria o calles, como
"Metropole del Norte, Norte de 40th St." Donde estas zonas geográficas
Se enumeran por separado es un derroche de repetirlas en el anuncio. Si hay
Muchos anuncios que compiten dentro de la zona geográfica, la calle puede ser
En la lista, tal como hemos apuntado B Boulevard. De lo contrario, la información de dirección
Podría omitirse completamente donde hay un desglose geográfico en
La partida.
Utilidades
Si están incluidos en el alquiler, "utilidades" debe ser siempre indicado anterior
El importe del alquiler. Una palabra es todo que es necesario, como "incluidos
Utilidades" carnes una palabras superfluas. Si las utilidades parciales, tales como calor
Y el agua están incluidos pueden ser mencionados. Si sólo hay un
Pequeño elemento, como el agua o el servicio de barrido, es normalmente tan
Bien para guardar la información como un punto de venta adicional cuando el
Perspectiva teléfonos. Pequeños servicios raramente determinan si la perspectiva
Calis.
Los niños
Si los alojamientos están restringidos a los adultos, esto debe ser mencionado.
De nuevo una palabra, "adultos", es suficiente. "Sólo para adultos" usa
Otro palabras superfluas. Esta información fomentará calis desde
Los adultos que prefieren no estar en un edificio con niños, y
Descartar infructuoso calis de familias con niños.
Cómo Advertí se su Apartamentos 209
Por otro lado, si se permiten niños esto puede o no ser
Cubiertas. La mayoría de los padres va a Cali donde hay suficientes habitaciones para
Satisfacer sus necesidades, si el niño no se mencionan las restricciones. Si la respuesta de
anuncios
No es satisfactoria, sería conveniente probar, incluyendo el
Ojie palabra, "hijos", en el anuncio, para el aliento adicional este
Dará.
Mascotas
Las mascotas son permitidas en la mayoría de hogares rentáis y está prohibido en la mayoría de
muebles
Apartamentos. Ellos pueden o no pueden ser restringidos según
Sentencia del propietario, equilibrar el aumento de desgaste contra un
Aumento de la capacidad de los arrendatarios. En la mayoría de los casos es igual a NO
Hablar de este tema en el anuncio. No hay ningún punto concreto de la lista
"Ningún animal", ya que algunos propietarios hacen. Si las mascotas no están permitidas, la
comparativamente
Algunos inquilinos exigentes mascotas pueden eliminarse más tarde. Un petowner
Podría sentirse antagónico y negarse a responder a una "mascota" no ad, pero
He tenido varias responder tales anuncios y hacer otros arreglos para
Sus mascotas para tener en las habitaciones. Algunos dejarlos a
Perreras de embarque. Otros prestan o dan a sus mascotas a amigos o parientes
Quién puede cuidar de ellos.
Servicios
La inclusión del portero servicio regular o servicio de limpieza debe ser
Mencionado. La tendencia es a reducir estos servicios tanto como sea posible,
Debido al aumento de los costos de mano de obra. Los inquilinos de lujo, aquellos que pueden
pagar altas
Las primas para los servicios personales, tienden a utilizar el hotel suites como las de
El Waldorf-Astoria. Pero el arrendatario medio escoge al menos personal
Servicio para los menos alquiler. Testimonio de los ejércitos de los nuevos compradores de casa
Que buscan pagos mensuales bajos y no esperan los servicios personales.
Servicio personal rentáis no puede competir con la propiedad de la vivienda
Pricewise. Las unidades de alquiler con servicios de conserje o limpieza no puede satisfacer
cualquier
Pero la competencia de precios subsidiados del contribuyente. Dado que estos servicios son
menos
Habitual, siempre deben ser citados donde siempre.
Otra información
Otra información esencial para presentar cuando corresponda incluye
Servicio de lavandería, jardín, parque infantil, piscina, patio, barbacoa, sauna, garaje, aire
acondicionado.
Sun Deck, ver. Palabras como éstas pueden ser alternado para atraer
Diferentes grupos de arrendatarios.
Los Goldens mover fuera del número 4 el fíat mañana de septiembre
30. Cuando el anuncio para el fíat se llamó por teléfono a la cabeza Metropole
Diariamente, se nos pregunta cuánto tiempo debe ejecutar. El salesgirl dice
Puede ejecutar cuatro días al precio de 3, y una semana por el precio de
210 Aumento de operaciones Improvtng Valué
Cinco días. Si la unidad se encuentra alquilada antes del fin de semana podemos cancelar
El ad y pagar sólo por el tiempo de carrera. Por lo tanto, coloque el
El anuncio de la semana, un período de tiempo suficiente para la mayoría rentáis individuales.
Si el
Fíat no se alquilan en el final de la semana, el anuncio puede ser renovado y
Reformulado. Organizamos para iniciar el anuncio el domingo 2 de octubre, momento en que
La cocina y el baño será pintada y la limpieza terminada.
A nosotros se nos pide pagar el anuncio antes de que caduque. Sobre las grandes propiedades
Es aconsejable reservar para la publicidad y la facturación mensual
Base. En este último caso, los descuentos son usualmente ofrecidos tanto para volumen
Y que el pago se efectúe dentro de un tiempo especificado, como diez días después
La facturación.
Ahora que nuestro anuncio ha sido colocado, debemos estar preparados o tener
Nuestro manager preparado, cuando un posible cliente responde. Esto nos lleva a
Vender el alojamiento de modo que la perspectiva se convertirá en un inquilino-
Que es un campo que abordaremos en el siguiente capítulo.
La mejor ganga apartamento pueden quedar vacante a menos que los posibles inquilinos son
Informó a través de la publicidad. La más fiable es un médium correctamente
Redactada clasificados anuncio en el periódico, corta y al punto.

13. Cómo mostrar y alquiler

Apartamentos
Algunos propietarios atraer inquilinos por publicidad y luego auyentarlo
A causa de un resfriado o indiferentes, presentación de los locales. Muchas
Es posible inquilino perdidos que podría conservarse con cerámicas nominal.
Elección apartamentos pueden actuar como vendedores silenciosos, pero toma
Ventas activas por el administrador para cambiar la perspectiva en un alquiler pagador.
Los dueños más experimentados saben que una unidad de alquiler tiene que ser vendido en
Los locales, pero muchos dan vendiendo cuando la perspectiva teléfonos
En respuesta a un anuncio. Apática respuesta a un teléfono puede cali
Desalentar el llamador y anular completamente el recurso del anuncio.
¿Qué mérito a una provocativa ad si el inquilino no es alentada por
Teléfono para visitar las instalaciones?
La venta debería ser dividido en dos fases distintas:
1. Venta por teléfono
2. En los locales de venta
Venta por teléfono
Como todas las ventas, obteniendo resultados por teléfono requiere una planificación bastante
Que según métodos desordenado. Algunas personalidades intuitivamente
Saber decir lo correcto en el momento adecuado, pero incluso las mejores
Vendedor naturales pueden mejorar sus resultados mediante la planificación. Los testigos
Miles de cursos de ventas planificado en todas las industrias.
Mientras yo estaba un supervisor de formación con la empresa Telefónica I
Diseñado cursos y dieron instrucción considerable tanto en teléfono
Y en los locales de venta. Este fondo ha demostrado ser invaluable
Para la venta de apartamento rentáis eficiente. He probado la siguiente
Sugerencias a través de la práctica, y ahora me pasan a mi apartamento
Directores, como sin duda ustedes hacer.
Instrucción sobre el contacto telefónico puede ser más fácilmente
Asimilado y aplicado por dividirlo en pasos naturales:
1. Estar preparados
2. Respuesta cantar
3. Encontrar deseos
4. Dar puñetazos de ventas
211
212 lncrease Valué por Improvlng Operatlons
5. Decir adiós
1. Estar preparados (por teléfono)
La colocación de la publicidad es la primera preparación; a continuación, el administrador debe
Estará listo cuando la respuesta del anuncio viene a través del teléfono. La buena
Manager, como buen Scout, estará preparado para posibles
Eventualidades.
El teléfono debe estar ubicado para una cómoda y rápida contestación,
Colocados adyacentes o sobre una mesa o escritorio donde se pueden tomar notas
Y donde la información pertinente puede ser fácilmente disponibles. La línea
Debe mantenerse libre de espera calis, y debe ser un individuo,
O prívate línea, no sujeto a la interrupción o el uso por otras partes.
Lápiz y papel en blanco debería estar en el teléfono; también cualquier calle
Mapas, mostrando las líneas de autobús o tranvía, que pueden ser necesarias en la conducción
Una perspectiva a los locales. Una copia del anuncio debe estar en la mano. Es
Así también, especialmente hasta que son más experimentados, para tener un esquema
Por el teléfono, con información pertinente acerca de la unidad y puntos
Que deben ser cubiertos en el contacto telefónico. Estos pueden entonces ser
Marcado en cada contacto. Por lo tanto cualquier vitales elementos puede ser desactivada
Incluido antes del cali está irrevocablemente terminó colgando el
Teléfono.
Ahora es el domingo por la mañana que nuestro anuncio aparece primero en el moraing
Edición de la Región Metropolitana. Nuestro fíat es todo spick-and-span. El
La cocina ha sido repintado con un techo blanco crema y verde claro
Las paredes.
2. Cantar de respuesta (por teléfono)
La persona que llama en el otro extremo de la línea de teléfono no puede ver la sonrisa
Que reveáis su personalidad agradable. Él sólo tiene la sonrisa o el
Pesimismo en su voz a juzgarlo o sourpuss soleados. La persona que llama
Se sentirán atraídos por una respuesta agradable y serán repelidos por una dura o
Actitud indiferente. Así, cuando usted responde haciendo un esfuerzo consciente
Hasta que se convierte en algo instintivo para responder con una cadencia que tomará el
Lugar de una sonrisa.
Algunos anunciantes contestar sus teléfonos con "Sí?" en un desafiante
El tono. O ellos simplemente dicen, "helio". Ambos son unbusinesslike y
Poco atractivo. Cuando se esperaba el calis de negocios tales como la respuesta a una
Anuncio de alquiler, usted debe contestar el teléfono dando el ñame del
Establecimiento, tales como "Belvedere Apartments." o el ñame del
Persona, "Sra. Wister".
Cómo mostrar y alquilar apartamentos 213
Ambos pueden darse si lo desea-"Belvedere Apartments, Sra.
Wister".
Es una cuestión de elección si desea agregar la palabra "habla" o
Una redacción similar a el ñame, pero esto no es necesario. Normalmente con
Un cortocircuito, abrupta ñame como Murga más eufónico respuesta es
Adquirida por "Sra. Murga hablando." Con más ñame como empresa,
El ñame es suficiente en sí mismo.
La última sílaba debería tener un aumento, más que una caída en la entonación.
Ésta desalienta el llamador. La ex carnes una invitación, como
Abrir la puerta del local a un visitante.
El teléfono suena por primera cali del día a las 10:30 a.m. el
Wisters han acordado que la esposa será la que normalmente
Contestar el teléfono. Ella responde, "Belvedere Apartments-Sra.
Wister", con una atractiva lilt en la última sílaba.
3. Rnd Deslres (por teléfono)
Este es un paso de determinación de los hechos. El posible inquilino hará preguntas para
Clarificar algunos puntos en el anuncio y elabórate en otras condiciones no mencionadas.
Si el análisis sugiere una inadecuada llamada el manager puede
También se inyectan el mínimum preguntas necesarias a la indeseable elimínate
Inquilino. La mayoría de la comprobación del administrador, sin embargo, tendrá lugar en
Los locales. El objeto principal del contacto telefónico es fomentar
El posible inquilino para visitar las instalaciones.
Con nuestro primer Cali
Una voz femenina en el otro extremo de la línea pregunta, "¿Es este el lugar.
Que tiene un anuncio en el Metropolitan ?".
"Sí, hemos anunciado una espaciosa habitación cinco".
"Tiene tres habitaciones regulares, o es que solo dos habitaciones?".
"Tiene dos agradables dormitorios, uno bastante grande. Luego hay un plegable
Pared cama en la habitación liying".
"Tenemos que tener tres dormitorios. Tenemos un hijo en la universidad, y
Ahora mi madre está avanzando con nosotros. Por lo que su lugar no nos conviene".
Antes de que la parte cuelga, la Sra. Wister intenta de nuevo. "Do you think
Usted podría hacer con la cama plegable en la sala líving tomar la
Lugar de un tercer dormitorio? Yo estaría contento de que te salen y
Eche un vistazo a todo el lugar y ver cómo podría funcionar. Estoy seguro
Le gusta todo si vienen a ver".
214 aumentar por Improvlng Operattons Valué
"No, mi madre tiene que tener una habitación separada, y mi hijo
Así que él puede estudiar. Tenemos que tener tres dormitorios. Adiós".
En este contacto con el deseo de encontrar el paso reveló que la unidad de alquiler
Era inadecuado. Cuando un cliente quiere un cierto número de habitaciones
O tiene algún otro requisito específico, es mejor determinar esto como
Pronto como sea posible. El arrendatario suele preguntar sobre estos temas específicos
Temprano en el contacto.
Cuando un deseo específico no pueden ser atendidas, es una pérdida de tiempo tó
Intente otras ventas otras apelaciones de señalar posibles sustitutos
Arreglos. El examen de los deseos elimina la inadecuada y
Selecciona el adecuado.
4. Dar puñetazos de ventas (por teléfono)
Las ventas punzones que jvin la perspectiva no pueden normalmente ser entregado
Con un ataque más que el promedio de boxeador gana con un golpe,
Pero son entregados en cada oportunidad. No está obligado a ser
Algunos de sparring. Excepto por razones puramente eliminación preguntas, la mayoría de las
respuestas
Puede contener un llamamiento que nos cali el punzón en el contacto.
Otra perspectiva Calis
En unos minutos, el teléfono suena de nuevo y otra mujer está en el
Línea. "¿Tiene usted un fíat para alquilar?".
"Sí, tenemos una bonita y espaciosa habitación de cinco fíat".
"¿Cuál es la dirección?".
"Tres-seis-ocho-oh B Boulevard, y es un bonito barrio en
El distrito de alturas de misericordia. ¿estaría usted llega en autobús o coche?".
"En nuestro coche".
"sabes cómo llegar a B Boulevard?".
"Sure. Una cosa que quiero saber antes de que me vaya. Es esta una regular
Edificio de apartamentos, o uno de esos screwy hechas más de casas estás
Intentando alquilar?".
Este es un momento oportuno para tratar un punzón de ventas.
"Es un buen tamaño fíat regular en un bonito edificio de cuatro planas. El ñame
Es el Belvedere Apartments, justo encima de la parte delantera. Esa será una buena
Hito para hélp encontrarla".
"Hay un jardín o patio donde usted puede conseguir algunos sol?".
Otra apertura.
"Oh, sí. Hay un patio aislado en el lado sur que permanece soleado
Durante todo el día. Tiene una soleada y está protegido por los arbustos".
Cómo mostrar y alquilar apartamentos 215
5. Decir Adiós (por teléfono)
Se ha desarrollado la información suficiente para el contacto cióse preguntando al
Perspectiva para hacer una visita personal. Es mejor en el teléfono para evitar
Largas conversaciones, que pueden hacer más daño que bien. Todas las preguntas,
Whéther favorable o desfavorable, debe ser contestada por un grato
Respuesta que intenta satisfacer el inquilino. Un'agradable manera
Indícate una disposición a responder preguntas, pero cuanto antes la perspectiva
Puede ser comprometido a visitar las instalaciones del mejor.
Una manera fácil de obtener un compromiso es por el "zurdo" o
Decisión "contenida". Algunos vendedores cali este "cierre en un
Punto menor." En lugar de preguntar, "¿Por qué no vienes?" pregunta,
"a qué hora se puede llegar?" El establecimiento de un tiempo "contiene"
La decisión de venir.
En este contacto Sra. Wister dice, "FM seguro que te gusta todo si
Que lo vea. Cuando usted sería capaz de venir?".
"Aproximadamente uno o'clock. Será usted entonces?".
"Sí, 1*11 estar aquí todo el día. Me gustaría tener el ñame para I'U saber quién
Es cuando usted consigue aquí?".
"Sra. Ajeno".
"Gracias. A continuación, 1*11 estar buscando en uno." La Sra. Wister
Se detiene por un momento para ver si la Sra. extranjero tiene más preguntas
Y para darle al interlocutor la oportunidad de terminar la cali.
La Sra. Extranjero está de acuerdo, "que el derecho. Adiós".
Muchas perspectivas como ésta ha sido vendida la idea de
Hacer una visita personal y luego se ha asustado por el
Manager's no saber lo suficiente para decir adiós. No intente
La sobrecarga de información. Una posibilidad puede ser construido hasta un compromiso
Y después de ese punto de venta prolongada vierte sobre su cabeza como
Agua fría. Uno de los fundamentos esenciales de la venta eficiente es saber
Cuando decir adiós.
Más teléfono Calis
El teléfono suena cuatro veces más antes de la llegada, en uno de los treinta, de
Los Allens, los primeros visitantes. Una perspectiva más compromete a mirar por encima de la
Fíat, pero se niega a dar un ñame.
216 lncrease Valué por Improvlng Operattons
Una perspectiva quiere nuevos muebles
Otra perspectiva dice que los únicos muebles que tiene es un televisor. En
Además de nuestra estufa y refrigerador, podríamos proporcionar el resto de
Los muebles necesarios?
"Todo lo que necesitamos es un dormitorio, un comedor, un sofá, alfombras, lámparas,
Y curiosa, mesas y sillas. Sólo somos una pareja sin hijos. Ambos
Empleada. Queremos ser buenos inquilinos. Sería permanente si esta
Muebles pueden ser comprados por nosotros. No exigimos nada lujoso,
Pero desearía todo modera y de buen gusto. Posteriormente planeamos
Para comprar nuestros propios muebles y, a continuación, puede utilizar la suya en algún lugar
Otra cosa".
La mayoría de estos muebles que anteriormente hemos poseído y eliminados.
Debemos revisar nuestra decisión anterior, a cambiar nuestros planes, y comprar
Muebles nuevos con el fin de garantizar este aparentemente inquilinos?
Planes de dar un juicio imparcial antes de cambiar
Aquí es donde algunos nuevos propietarios podrían conseguir panieky, saltear su
La planificación, y de acuerdo con el posible inquilino de la solicitud. Una vez un curso
Se ha establecido, el propietario debe tratar por lo menos de dos semanas para alquilar
Como estaba previsto, antes de cambiar. En este caso ni siquiera hemos mostrado la
Locales para el primer visitante. Muy probablemente el "inquilino permanente" podría
Ser el primero en mover, o puede cambiar su mente y que no se mueva en absoluto.
El más exigente de los inquilinos son propensos a ser imposible de satisfacer.
Después de infructuosos intentos se han realizado para seguir los planes originales, una
El cambio puede ser considerado, como la compra de mobiliario adicional para un conveniente
Inquilino, decoración o modernización, o una reducción de la renta.
Todos los otros pasos que deben ser agotados antes de reducir el alquiler.
El llamador se aconseja que el lugar se alquila sin muebles,
Salvo en el caso de la estufa y el refrigerador. Pero son bienvenidos a
Salir y mirar el fíat. Quizás puedan encontrar justo lo que
Me gustaría, y que podían comprar el mobiliario necesario.
Todo podría ser comprado en tiempo, por supuesto, si que sería más
Conveniente.
La persona que llama dice no, en ese caso, ellos buscarán en otra parte.
La tinta roja camino a la ruina
Uno podría preguntarse por qué respondieron a nuestro anuncio para un fíat sin amueblar,
En lugar de contestar a anuncios de alojamientos amueblados. Este es un
Cómo mostrar y alquilar apartamentos 217
Ejemplo típico de las perversidades de la naturaleza humana, y sirve como un
Advertencia de que si el propietario es avanzar a él corresponde operar como él
Considere oportuno. Él debe ser abierto, pero no excesivamente influenciadas por, sugerencias.
Amigos bien intencionados o arrendatarios son aptos para ofrecer un propietario conflictivo
Asesoramiento sobre la mejor manera de operar. Un nuevo propietario es especialmente justo
Juego para un posible asesor. A menudo los más insistentes consejos vienen
Desde el rankest fáilure personales. Tales palabras de sabiduría son raramente
De valué, ya que el abogado de sonido generalmente puede ser dada sólo por otro
Propietario exitoso.
Rojo como el camino al infierno está empedrado de buenas intenciones", "la tinta roja
Camino a la ruina está pavimentado con consejos bien intencionados.
No BANK EN PROMESAS
La mayoría de las perspectivas que se comprometen a visitar los locales pretenden mantener su
La promesa. Pero, con la intención de comprobar un cierto número, ellos
Cali tendrá todos los anuncios de interés. La Sra. alienígena, por ejemplo, podría responder
Quince anuncios y seleccionar de cinco a ser visitado. Ella podría visitar las cinco antes
Que componen su mente. Ella podría estar insatisfecho con todo y empezar una nueva
Ronda de visitas otro día. O ella podría caer en amor con la primera
Lugar visitado, eliminando automáticamente los cuatro restantes. El propietario
Sólo puedo esperar que su anuncio será hacia la cabeza de la lista y
Que sus instalaciones no serán eliminadas por una elección previa.
Esta es una de las ventajas del centro rentáis. Un arrendatario puede verificar
Más rentáis en distintas ubicaciones. Querer ser como cióse downtown como
Es posible, otras cosas que aparecen igual, él comienza generalmente con la más cercana
Y funciona. Rentáis periféricas pueden ser seleccionados cuando ofrecen
Más en conveniencé y apariencia. De lo contrario será elegido
Para más barato alquilar o comodidades extra que por ubicación.
En los locales de venta
A fin de hacer un buen trabajo de mostrar los fíats a la señora Alien y otros
Los visitantes, examinaremos los cinco pasos de los locales contacto. Ellos
Son similares en su contorno al teléfono pasos:
1. Estar preparados
2. Invita
3. Encontrar deseos
4. Ventas Giye punzones
5. Decir "Comprar" y decir adiós
218 aumentar por Improvlng Operatlons Valué
1. Esté preparado (en el Premlses)
Todos los formularios necesarios, tales como alquileres y recibos, debiera estar listo a
La mano. Además de tener una unidad de alquiler presentable, es esencial que el
Gestor que muestra la propiedad presentable.
Apartamento debe ser Spick-and-Span
Con la mayoría de las vacantes, la renta puede ser recopilada de forma continua mostrando
La unidad a un nuevo inquilino mientras el arrendatario saliente sigue en posesión.
Esto es especialmente cierto en el caso de un edificio ya está en condiciones de alquiler
superior.
En tal caso el apartamento presentaría un vivido en apariencia,
Y muebles en uso ayudaría a cubrir el polvo. Un estudio prospectivo
Inquilino no es tan apto para hurgar a fondo en una corriente de armarios, del inquilino.
Armarios, horno y nevera.
Pero planeamos arreglando considerable para elevar los alquileres y
Reventa valué. La mayoría de nuestros apartamentos, a menudo mientras se sufre una mejora
Programa, quedarán vacantes durante unos días. Esto significa que el
Apartamento estaría vacante cuando se muestra a un nuevo inquilino. La perspectiva
Se sentirán libres para examinar la vacante apartamento con un ojo de águila.
La unidad de alquiler debe por lo tanto ser spick-y-Span, acogiendo un
Inspección minuciosa.
Suciedad cuesta dinero.
Sé de un edificio de apartamentos con 24 pequeños de 2 habitación amueblada
Las unidades donde los alquileres fueron tan bajas como $70 mensuales, 'camino abajo
El mercado. Las vacantes son todavía difíciles de alquiler porque el propietario, un
Viudas ancianas que logró el edificio, tenía una política de
Alquiler "como está." No importa cuánto la suciedad, la mugre y suciedad son
Dejados por el arrendatario saliente. La suciedad se dejó para el nuevo arrendatario
Limpiar. ¿Por qué?
La viuda sufría de artritis, que mantuvo su haciendo el
Limpieza, y sentía que ganaría en el largo plazo al ahorrar el coste
De tener el trabajo realizado. Esto fue una extrema exainple de ser "penny
Wise y libra tonto".
He defendido, dándole a cada vacante una limpieza minuciosa, incluyendo
Fregar el baño y la cocina, y limpieza de la estufa y la
Refrigerador. Esto fue hecho por un coste de $15 por apartamento.
Luego, sin otros cambios excepto necesitaban una mano de pintura, los apartamentos
Alquilar fácilmente a 100 dólares al mes, un 43% de aumento.
En mi suggestiori los $15 de gastos de limpieza fue acusado de antemano
El arrendatario entrante, de tal manera que quitar la suciedad no cuesta al propietario un
Ciento. Los arrendatarios aceptó el cargo de limpieza sin protestar, contento
Para mover a un spick-and-span apartamento.
Cómo mostrar y alquilar apartamentos 219
Gerente debe ser aseada y complir
El gerente, que muestra la propiedad debería appeqr aseado y guarnecido.
Los inquilinos conveniente juzgar un edificio y el calibre de los inquilinos que se
Ser sus vecinos por la aparición del manager. Un mal
Vestida, despeinada manager puede alquilar solamente similar a los inquilinos, mientras que un
Neat-apareciendo manager aprovechará los inquilinos deseables.
Algunos propietarios pasar libremente para atraer inquilinos manteniendo la construcción
Y motivos en el TIPTOP apariencia. Entonces contratan a un inquilino repeler
Bruja de un jefe. Quizá sería prudente no hablar demasiado
Ejemplos concretos que podrían ser reconocidos. Entre los cientos de
Apartamentos deseable inspeccionó he encontrado decenas de gerentes que
Caería en una de las siguientes categorías generales:
1. Doras sucio con fuertes, deslavado-los olores corporales, el I-tomar-abathonce-
Cada tipo de primavera
2. Raggedy Anns con sucio, a veces, la ropa hecha jirones, el trabajon'tIca-
En tipo de ropa decente
3. Remolcador Annies con actitudes beligerantes, el usted-escoria-I-reallydo te-
Desea usted-como-un-tipo de arrendatarios
Si o no un gestor es naturalmente guapo, ella siempre
Aparecen ordenadas, con una ducha fresca y maquillaje, cabello en su lugar, zapatos
Limpio, ropa limpia y recortar. Trabajos como aspirar halls y limpieza
Apartamentos debe hacerse en la mañana, antes de que la mayoría de futuros
Los inquilinos de Cali. Incluso cuando se está realizando la limpieza siempre es posible
Mantener el pelo y la ropa de trabajo en los límites cambiados regularmente para presentar un
Pasable la apariencia.
Tan importante como la apariencia es una actitud del administrador. Un gruñón
Manager disuadirá a los inquilinos de apartamentos que contestar
Cualquier deseo. Un administrador con una agradable y acogedora personalidad,
Animar a los inquilinos a pasar por alto los elementos que pueden haber considerado
Paramount.
2. Invita (en el local)
Los pasos de un contacto naturalmente se superponen ligeramente. Muchos elementos bajo
Paso 1, "estar preparado", también encajan en el paso 2, "invita". Como parte de
Su preparación, el propietario debe ver que locales y manager son
GeneraÜy presentable. A continuación, el administrador debe llevar a cabo el propietario
Política, de modo que la perspectiva será invitado a convertirse en un inquilino.
Los futuros arrendatarios mantener evaluar una propiedad desde el momento de la
Su llegada en el barrio untü su partida. Si la vecindad es
Destartalado, el inquilino puede pasar al siguiente cali en la lista. Si el
220 Increaae Valúa por Improvfng Operatlons
Patio frontal o en la parte delantera del edificio mira el inquilino indeseado
Puede incluso no molestes a tope. Es de primordial importancia para mantener el
Frente así como presentar una buena primera impresión.
La consecuencia Wisters ha recortado los setos y recién
Cortar el césped. El porche delantero ha sido reparado y modernizado
Con amplios pasos de ladrillo, transformando la antigua destartalado monstruosidad. El
Frente presenta una atractiva apariencia. Puede mejorarse
Principalmente por la pintura del exterior, sino que debe esperar hasta que el clima
Pérmits.
Después de la perspectiva se detiene en los locales y aparece en la parte frontal
Puerta, el néxt obstáculo puede ser el vestíbulo o el pasillo o, en el caso
De la casa, el patio trasero. Todos los enfoques a la puerta del gerente
Debe prestarse atención prioritaria, de manera que se cause el inquilino
Continué en lugar de dar la vuelta.
La primera perspectiva llega
El Sr. y la Sra. Alien sonar el timbre cottage en uno de los treinta, así como la
Teléfono suena. La Sra. Wister responde al teléfono, y el Sr. Wister
Saluda a los clientes potenciales con una alegre sonrisa. "Buen afteraoon. ¿
Aquí para ver el fíat?".
"Sí, estamos con el Señor y la señora Alien. Esperábamos estar un poco antes.
Llamamos-Supongo que tu esposa?".
"Ella es en el teléfono ahora. Somos los administradores. Soy George Wister.
¿No puedes venir?".
Si el Allens no habían ofrecido sus ñame, habría sido
Bien decir al comienzo de la entrevista, "Yo soy George Wister.
¿Cuál es el ñame?" refiriéndose a la perspectiva de ñame posteriormente
Ayuda a poner la entrevista de carácter más personal, que servirá de ayuda en
El desarrollo de la discusión.
Cuando la Sra. Wister termina su conversación telefónica, ella toma
La oportunidad, sin que parezca demasiado obvio, para mostrar que hay
Otras buenas perspectivas. Una fresca perspectiva a menudo se vuelve tan pronto como un
caliente
Serio rival aparece. La amenaza de la competencia debe ser, por supuesto,
Manejado con tacto, como pasarse se antagonizan.
"No hay otro inquilino quiere salir", la Sra. Wister comentarios
A su marido. A los Allens, ella puede decir, "Lo siento por el
Retraso. Que el teléfono ha estado sonando durante todo el día".
3. Flnd deseos (sobre los premisos)
En la inspección de las instalaciones, el objetivo principal es
Señalan ventajas particulares. El principal fallo para evitar está haciendo
Cómo mostrar y alquilar apartamentos 221
Generalidades obvias. He escuchado a algunos administradores locales en un tour
Imitar realmente, como una canción de cuna, sólo el obvio que el
El arrendatario puede ya sée:
"Esta es la sala de estar. . . .
"Esta es la habitación. . . .
"Esta es la cocina. . . .
"Este es el baño".
Señalan ventajas específicas
Para vender un piso, alguna ventaja particular en cada cuarto debe
Siempre se ha señalado. Como la Sra. Wister los Allens guías a través de los
Fíat, ella menciona atractivos específicos.
"Este horno lanza fuera realmente el calor en un apuro cuando desee
Él. Te darás cuenta de que no tiene olor a humo porque tiene buena ventilación.
Tiene una buena capacidad de calefacción. No es cálido y confortable hoy?
. . . El dormitorio principal es bastante grande, incluso para camas gemelas. Y mire
Cómo estos armarios son grandes. Un montón de espacio para la Sra. alienígena, con espacio
para
Repuesto para el Sr. ajeno".
El Sr. Comentarios exóticas que él será ciertamente agradecido.
"Aquí es un repuesto pared cama en el salón comedor closet. Tendrás
Un montón de espacio para los huéspedes de la noche a la mañana, y para el almacenamiento,
también, con el extra
Dormitorio en la parte de atrás. Siempre puedes hacer uso del espacio de almacenamiento, no
Usted?".
"Oh, seguro", la Sra. extranjero está de acuerdo. "En realidad no necesitamos la cama supletoria.
Pero vendrá en práctico cuando nuestros dos hijos casados, quédate con nosotros
Navidad. Viven fuera de la ciudad, tú sabes. Que visitar el otro lado
De sus familiares el día de Acción de Gracias, y siempre tenemos nuestra reunión familiar
Navidad. No habría ninguna objeción a su pernoctar,
¿Hay?".
"No", dice la Sra. Wister, "una breve visita al igual que sería perfectamente
Todo a la derecha. Es bueno que usted puede hacer uso del espacio- . Aquí en el
Cocina la pintura acaba de terminar de secar, así que no te tienes que preocupar
Acerca de tocarlo. Usted puede ver que hay bastantes armarios, que
Siempre vienen en práctico. Hay una doble salida detrás del refrigerador.
Y aquí están las salidas en cada lado de la pileta para sus aparatos eléctricos.
. . . En este servicio porche hay espacio para una arandela y un
Secador. ¿Tiene usted tanto?".
La Sra. Alien dice que ella tiene sólo una arandela. Ella puede ser un poco a la vieja usanza,
Pero a ella le gusta colgar su lavado en el sol siempre que sea posible.
"En ese caso, usted encontrará este abrigo conveniente de aterrizaje. La polea
Tendedero en este aterrizaje sería compartida solamente con el arrendatario
222 Aumento de operaciones Improvlng Valué
En la puerta de al lado. De lo contrario tendrás a ti mismo cuando lo desee. No es
Este útil?".
Inyectando preguntas ocasionales la perspectiva es alentada a expresar
Sus deseos. Las preguntas deben estar redactadas de manera que se fomente un
Respuesta "Sí", como en la última consulta. Cada vez que un posible cliente acuerda,
Su pensamiento está más condicionado a un acuerdo completo para
Alquiler.
Por puntos sobresalientes como la anterior de las características deseables de la
Apartamento puede ser vendido. Preguntas ayuda a averiguar cómo los
Atracciones del apartamento, colocar los deseos del inquilino.
4. Dar puñetazos de ventas (en el Premlses)
Apelaciones de ventas que va a vender el apartamento puede ser entregado en tres
Diferentes etapas:
Identificando durante el recorrido por las instalaciones. Algunos ejemplos concretos han
Sólo se cubrió en el paso 3.
Resumiendo después de la gira de los locales. Las características más atractivas
Puede resumirse, incluyendo puntos previamente ignoradas.
Respondiendo a las objeciones del inquilino en cualquier momento durante el contacto.
Gire las objeciones en apelaciones de ventas
La venta puede tener efecto marcado cuando las objeciones pueden ser respondidas, así
Que se convertirá en apelaciones. La mayoría de vendedores están familiarizados con el
Probado por el tiempo de tres formas de responder a las objeciones:
El método de paso
El método boomerang
Sí, pero el método
El método de paso
Esto puede ser llamado el I-ignore-su-declaración o no me quieres-tofight
El método, la manera más eficaz de evitar un argumento. Especialmente
En lo que puede ser un asunto espinoso, como marido y esposa pidiéndole
A arbitrar entre ellos, el pass-up ofrece un fácil retiro.
Por ejemplo, mostrar el dormitorio principal Sra. Wister mencionado
"que la habitación era bastante grande, incluso para camas gemelas".
Observación inocentes provocó un argumento,
La Sra. Extranjero se abalanzaron inmediatamente. "Usted sabe, que es una buena idea,
Las camas gemelas. Usted puede dormir sin ser molestados cada vez
Su marido gira." Entonces, a su marido, "mientras este
Sería bastante grande, ¿no crees que ahora es el momento de comprar un
Cama doble juego?".
Cómo mostrar y alquilar apartamentos 223
El Sr. Alien respondió, "hemos sido más que muchas veces, queridos. Nos gustaría
Tienes que poner el dinero a un juego nuevo, y ustedes saben que yo no favorecen
La idea de camas gemelas. Un hombre podría tener que ir a trabajar, pero yo
No puede ver el objeto de desplazamientos a mi esposa. La Sra. Wister, ¿no
Creo que es mejor que el marido y la mujer tienen una cama de matrimonio?".
Si el administrador tome ambos lados del argumento será prolongada, el
El árbitro será windup con la culpa, y los inquilinos se perderán. Aquí
El pase de calma las aguas turbias.
(Pass-Up) "Supongo que sólo depende de cómo usted duerme, y un montón de
Las circunstancias." (interruptor sujeto.) "Si se mira por la ventana aquí
Usted notará el patio aislado. Vea cómo los arbustos protege todos
Alrededor?".
El método Boomerang
El Boomerang respuesta a menudo puede ser utilizado para convertir una objeción directamente
En una apelación.
En la sala de la Sra. extranjero se queja, "no creo que nos va a gustar
Que el horno. Nos gustaría mucho y tienen calefacción central. Se calienta de modo
Mucho mejor. Hemos utilizado para alquilar un lugar con un antiguo horno,
Y nunca lo hizo dan suficiente calor".
(boomerang) "probablemente no tiene suficiente capacidad de calefacción.
Este es un muy eficiente horno circulantes que circula el calor
Todo el fíat. Tiene cuarenta y cinco mil BTU, más que usted necesita
Para mantener todo el fíat calienta. La gran ventaja es que ofrece la
Calor más económica que puede obtener. Su bilis calor será menor con
Esto, para que pueda guardar y siendo bastante cómodo. No es agradable y
Ahora caliente?".
La Sra. Extranjero acepta que el horno parece estar haciendo todo ahora,
Y que tal vez hay una diferencia en los hornos. Si se ahorra combustible
Bilis, pueden apreciar esa ventaja.
En la cocina La señora Alien objetos, "Tenemos un desayuno y una
Juego de comedor también. Nos gusta utilizar la mesa para el desayuno cuando no tenemos
Empresa. Esta cocina es demasiado pequeña para un desayuno set".
(boomerang) "una cocina compacta facilita el trabajo. Usted'D
Se sorprenderá de cómo muchos pasos que guarde en un día por una compacta y funcional
Cocina. Y el arrendatario anterior tenía un pequeño desayuno en
Al final, cerca del porche de servicio".
La Sra. Extranjero está de acuerdo, "Supongo que es un buen lugar para poner mi desayuno
Tabla".
El contacto avanza más fácilmente si, después de responder a una objeción,
El administrador pasa a otro tema, en lugar de esperar a
Prolongar el debate. En este caso la Sra. Wister abre la puerta a la
224 Inórense Valué por Improvfng Operattons
Porche y servicio comienza señalando sus ventajas, algunos previamente
Mentíoned. "Observe cómo el servicio práctico porche es la
Cocina. . . . "
Sí, pero el método
La forma más fácil y más comúnmente utilizado la transición de una objeción a
Un recurso es el Sí-pero la respuesta. Aquí primero de acuerdo con la perspectiva
Para tener el viento de sus velas. A continuación, utilice un llamamiento a
Contrarrestar la objeción.
Cuando la pintura fresca en la cocina es mencionado, la Sra. Alien dice,
"Este lugar parece todo derecho interior, pero ¿qué van a hacer con
El exterior? La parte frontal tiene especialmente necesidad de pintar por seguro".
(Sí, pero) "1'm alegre usted mencionó que, debido a que sin duda debería
Ser pintados", Sra. yesses Wister. "Pero no se puede hacer una buena fuera
Un trabajo de pintura en clima frío. El propietario planea pintar fuera tan pronto como
El clima es bastante cálido. No ¿ser frontal atractivo con todos
Nuevos colores?".
"Por qué, sí, eso estaría bien. ¿Cuánto tiempo tendríamos que esperar?".
La Sra. Wister respuestas que probablemente será un par de meses, pero
Es indudable que debe realizarse cuando el clima lo permite.
La mayoría de las objeciones de los inquilinos pueden superarse mediante una adecuada cerámicas.
En los puntos en este contacto con los Allens las objeciones podría
Han sido magnificadas si no se maneja adecuadamente, y el arrendatario pierde.
Hasta ahora nuestro contacto avanza sin tropiezos, y todavía tenemos una buena
La probabilidad de ganar la Allens como arrendatarios.
No llamar la atención sobre los inconvenientes
No hay ningún objeto en el dibujo de la atención del inquilino daba
Inconvenientes. Lo que puede parecer perjudicial para el propietario o el
Manager no se ciernen a un arrendatario. La falta de un
Ducha sobre la bañera, por ejemplo, podría resultar decisivo para muchos inquilinos
E insignificante para otros. Si la perspectiva es legítimamente interesados
En el apartamento, él llevará a cabo cualquier particularmente inquietante
Los elementos.
"Una cosa que no me gusta es subir a la planta superior", la Sra. Alien
Los objetos. "Entonces hay ruido en la puerta de al lado y debajo de usted. Estaríamos
Despertado durante la noche, cada vez que alguien viene y va".
(Sí, pero) "Por supuesto que no desea que se despiertan a todas horas. Pero
Tenemos buenos inquilinos constante que no mantenga a horas tardías. No hemos
Se molestó un poco por eso. Y usted encontrará que usted no conseguirá el ruido de la calle
Por la noche, con su dormitorio, hacia la parte posterior del lote como este. . . .
Otra cosa es que no he mirado todavía es el garaje. Sólo tienes
Cómo mostrar y alquilar Apa límente 225
A pocos pasos de la puerta de atrás. No que ser práctico cuando estás
Compras?"
"Oh, eso es correcto," dice el Sr. alienígena. "No hemos visto el garaje todavía.
Echemos un vistazo a ella".
Características Destable cubierta
En función de la reacción del inquilino, un mayor o menor número de
Puntos deseables pueden ser cubiertos. Los alojamientos de alquiler no puede ser
Perfecta en todos los sentidos, pero la mayoría tienen características atractivas que deben
Se describen a continuación. Entre las principales características deseables que debería ser
Cubierta donde adecuados son los indicados en el Capítulo 5 bajo
¿Qué inquilinos quiere?".
Goodlocation
Amplias habitaciones
Armarios Ampie y espacio de almacenamiento
Servicio de lavandería arreglos satisfactorios
Cómodo diseño de habitaciones
Espacio suficiente para muebles en dormitorios
Trabajar o comer suficiente espacio en la cocina
Otra lista de comprobación es proporcionada en el capítulo anterior sobre publicidad,
Bajo la palabra "Atención" y "otra información esencial".
Los temas sugeridos para la publicidad resultará de interés para los locales
Visitante.
5. Decir "Comprar" y decir adiós (en el local)
Los Allens han visto lo suficiente para permitirles sentir un interés genuino.
Prolongar la inspección puede sugerir otras objeciones menores. Es
Wise en este punto para orientar el contacto hacia una terminación exitosa,
Cambiar la perspectiva de un inquilino.
El alojamiento puede obviamente inadaptado necesidades del inquilino; para
Ejemplo de la capacidad de dormir puede ser totalmente insuficiente. O el arrendatario
Puede ser obviamente censurables, como una amante de la vida silvestre que insiste
En mantener una mascota leopardo. En cualquier caso, cuanto antes el director dice
Adiós y se prepara para la próxima perspectiva, mejor.
Pida siempre una buena perspectiva para comprar
El gerente nunca debe permitir perspectivas auténticas, como los Allens,
Abandonar el recinto sin preguntarles a comprar. Muchas perspectivas'
Deja sin alquilar simplemente porque él no es solicitado. La perspectiva
Puede ser solicitado para comprar mediante dos métodos:
La solicitud directa
El "Zurdo" petición
226 lncrease Valué por Improvlng Operatlons
La solicitud directa
Algunas perspectivas están tan ansiosos hacen una inspección superficial, luego gire
Al gerente y decir, 'Til considerar".
Incluso la mayoría de los inquilinos listo para esperar a que se nos pida. Si su aprobación
Es bastante evidente que el manager puede hacer la solicitud directa,
"le gustaría tener el apartamento?".
Este es, por supuesto, ahorro de tiempo, pero, por desgracia, a menudo resultan en innecesarias
Jailure. Muchos inquilinos como para spar antes de hacer sus
Las mentes. Una solicitud directa hace que sea muy fácil de decir, "No" o "No, nosotros
No han hecho nuestras mentes todavía." Una vez que un cliente dice que no, es mucho
Más difícil para él más tarde para decir que sí.
Los zurdos solicitud
La manera más fácil de animar una respuesta "Sí" es por el "zurdo"
O "contenida" decisión enfoque anteriormente mencionado bajo
"La venta por teléfono." El inquilino es una pregunta que no
No le obliga a decir que definitivamente va a alquilar el apartamento. Su respuesta,
Sin embargo, contiene la decisión para alquilar. Por lo tanto un punto menor gana sus
La aquiescencia.
Muchas categorías de investigación puede utilizarse para una solicitud de zurdos.
Ejemplos típicos incluyen:
Alteraate elección de alojamientos
La fecha de la mudanza
Modalidades de pago
Los contratos de arrendamiento
Elección ALTERNATIVA DE ALOJAMIENTOS
Una fácil apertura, donde se presenta una selección de alojamientos o
Los servicios está disponible. Si más de un fíat estaban vacantes, el inquilino
Cabría preguntarse, "lo cual apartamento prefiere usted, Sra. extranjero?".
Cuando hay una elección de garajes o similar de partidas menores, indicando
Una preferencia contiene la decisión de alquilar todo el alojamiento.
En este caso existe un garaje vacantes del gestor plus
Garaje que podrían ofrecerse para una elección. "Usted podría tener
El garaje contra la pared o el uno en el oriente, el Sr. alienígena. Que
Prefiere usted?".
Si determinados equipos o servicios son opcionales, pueden ser presentados
Para la elección del cliente. "Si usted desea incluir su apartamento
Servicio de conserje, o que prefiere guardar el cargo extra?" "sería
Queréis que nos proporcionara un refrigerador, o tienes tu propio?".
Cómo mostrar y alquiler Apartamento 227
La FECHA DE LA MUDANZA
Si el accommodatíons están listos, como nuestro apartamento, usted podría preguntar,
"Usted podría ser capaz de mover de inmediato?".
Si un inquilino no se mueve hasta el final del mes, por
Ejemplo, usted podría intentar, "le gustaría pasar en la primera de las
Mes?".
Modalidades de pago
Acuerdos de pago ofrecen un medio especialmente eficaz de alentar
Una decisión afirmativa:
"le gustaría pagar un depósito para atar el apartamento, o
Tan pronto usted pagar el alquiler del primer mes. ahora?".
"Es el primer día del mes una hora conveniente para pagar su alquiler?".
"le gustaría pagar su alquiler por cheque o efectivo?".
Los contratos de arrendamiento
Los inquilinos pueden preguntar por el contrato de arrendamiento antes de tomar una decisión.
Arrendamiento
Los arreglos a veces puede ser utilizado para probar el interés, haciendo una transición
Más tarde, a una solicitud definitiva. Aquí están algunos ejemplos:
"le gustaría mirar por encima de nuestro arrendamiento, en caso de tener alguna pregunta?".
"Nos suelen alquilar en un mes-a-mes [o anual, si costumbre]
Base. Tenemos todos nuestros inquilinos firmen un contrato de arrendamiento y una forma de
inventario
Que estarán familiarizados con nuestras reglas de la casa. Le gustaría buscar
A través de nuestro arrendamiento ahora?".
Por regla general, los contratos de arrendamiento no sería discutido hasta después
El inquilino hizo una decisión afirmativa.
Continúa con el administrador
Un contacto exitoso
La Sra. Wister selecciona el primer ejemplo en "arreglos de pago"
Y pide a los Allens si prefieren pagar un depósito o una completa
Mes de alquiler.
La perspectiva se cala
La Sra. Alien responde, "eso no importa. Pero quiero mirar más
Apartamentos antes de decidir con certeza".
Esta es una respuesta común de las muchas perspectivas que odian a obtener
Fuera de la valla. El despierto manager evitará dar un muy interesado
Al inquilino una oportunidad de mirar más allá. Una vez que una perspectiva deja el
228 aumentar por Improvlng Operatfons Valué
Los locales que habitualmente se pierde, por él probablemente no vuelvan. La siguiente
Manager, con mejores alojamientos, no puede ser más persuasivo
Y consumar el rentál. Este pensamiento debe estar siempre
Paramount cuando los inquilinos como un intento de aplazar Allens
Decisión.
La Sra. Wister intenta otra Decisión para zurdos
Varios zurdo solicitudes pueden ser necesarias para producir el éxito. La Sra.
Wister intenta otro rumbo. "Parece que esto podría encajar bastante bien qué
Que busca. ¿Es eso cierto?"
"Bueno, sí, parece todo derecho", afirma la Sra. alienígena. "Pero tengo algunos
Más lugares en mi lista de mirar antes de que realicemos nuestras mentes. Si nos
No nos gusta encontrar algo mejor, estaremos de vuelta".
La Sra. Wister da puñetazos de ventas
Es mejor para la prensa y perder que dejar que el inquilino vaya sin un
Intento agresivo para completar la venta. La Sra. Wister Sí-buts en
Punzones de ventas:
"Por supuesto, usted podría sentirse más satisfechos de esa manera. Pero mientras estás
Busca usted podría no encontrar algo que te gusta como bien . . Con el .
Tenemos espacio . . . tan razonables como esta . . . en un bonito barrio.
Y por el tiempo que la carne volver yo probablemente tendría este lugar
Alquilado a alguien, como tengo varias personas interesadas próximos
Esta tarde".
La Sra. Wister pide de nuevo al inquilino a comprar
Es oportuno hacer otra solicitud para comprar antes de que el arrendatario obtiene
Inquieto. A las mujeres les gusta hacer compras, mientras que los hombres evitar compras
innecesarias.
Desde que la Sra. Alien ha acordado que el fíat es aceptable, la Sra. Wister
Se concentra en el Sr. Alien:
"Mientras esta ñat es satisfactoria para usted, ¿por qué no me das
Un depósito para mantener el lugar, de modo que puede estar seguro de no perder?
Cincuenta dólares sería ser todo derecho para un depósito, Sr. extranjero?".
Fianza
"Es bien conmigo," afirma el Sr. alienígena. "Vamos a avanzar y dar un
En este depósito, queridos. TTien nos aseguraremos de tener un lugar que se adapte a
Nosotros".
La Sra. Protestas exóticas que esperaba a mirar más lejos, pero si el Sr.
Extranjero quiere, muy bien podrían pagar un depósito para mantener el lugar.
232 aumentar por Improvlng Operatlons Valué
Una vez que el depósito se paga sería muy inusual para un arrendatario
Continué compras. Mientras que una perspectiva que deja sin poner
Dinero en la línea rara vez regresa de nuevo, un inquilino que paga un
Depósito casi siempre returas y paga un mes completo de alquiler. Los Allens
De acuerdo a volver sobre las seis de la tarde con el siguiente mes completo de alquiler.
La Sra. Wister da un especial "fianza" recepción en exchange
Para los $50. El pago de "dinero" y el aval del inquilino.
La fianza de los términos, por lo tanto, concluir con éxito la
La venta.
Créditos y referencias de caracteres
La Sra. Wister casualmente afirma, "Con ustedes, por supuesto, es sólo una cuestión de
La rutina. Pero el propietario requiere que todos los inquilinos de rellenar una solicitud
Formulario que incluye caracteres y referencias de crédito".
Normalmente con un par solamente una persona se le pide que complete el
Formulario pero separada, con el sostén de la familia, como dos hombres o dos mujeres
Alojamiento compartido, cada uno es necesario para llenar la solicitud.
El Sr. Alien complete el formulario como se muestra sin protestar. La del inquilino.
Dirección de empresa y ocupación, junto con otras informaciones,
Deberían resultar útiles en el tamizaje de perspectivas cuestionable. También
Inestimables debería tomarse acción posterior para recoger moroso
Alquileres u otros daños, o en saber a quién avisar en caso de muerte
O enfermedad grave.
Es el momento de decir adiós
En este punto es bien para cubrir cualquier resto del negocio tan rápidamente como
Posible y decir adiós. Al igual que en el contacto telefónico, prolongada
Huelga debate sólo puede arrojar agua fría sobre un inquilino que tiene
Ya dije que sí.
Los contratos de arrendamiento pueden ser introducidas, o podrían ser cubiertos
Cuando el inquilino vuelve a pagar la totalidad del mes de alquiler, o cuando él
Se mueve en. Generalmente los acuerdos de arrendamiento completo debería revisarse en
El momento del pago del depósito. Ahora estamos listos para el siguiente
Capítulo detallado de la cobertura efectiva de los términos del contrato de arrendamiento.
Toma la venta activa para cambiar un inquilino próspective en un inquilino. Teléfono
Los que llaman deben ser alentados a visitar las instalaciones, donde pueden ser
Persuadió a convertirse en arrendatarios.

14. Cómo poner los dientes en

Alquileres de apartamentos
De un centenar de inquilinos noventa y nueve son honestos y ciudadanos respetables
Que pagar el alquiler a tiempo y la mente de sus propios negocios. Pero el
Selección más cuidadosa puede no prevenir un ocasional dead beat o
Alborotador de vermicida su manera en su edificio.
Una manzana podrida en un bushel
He conocido apartamento casas donde un inquilino malicioso ha mantenido
Todo un edificio en constante agitación, resultando costosa la facturación.
Como una manzana podrida en un cesto de manzanas de sonido, uno vicioso o
Indeseable inquilino puede dañar una casa de apartamentos y saludable
Gire felices a los arrendatarios en insatisfechos.
Contento inquilinos eventualmente se tornan sour y desalojar a menos que el
Manzana podrida es expulsado. Una vez que el instigador es removido, el
Los inquilinos restantes suelen asentarse en un estado estable de satisfacción.
Para mantener un buen funcionamiento, casa completa debe funcionar con
Especifica las políticas y reglas de la casa. Aunque pocos dueños no es
Muy conveniente para adquirir un conocimiento práctico del derecho consuetudinario y legal
Prácticas. Usted puede alquilar apartamento totalmente a través de gestores, como yo
Hacer ahora. Los gerentes tienen más confianza si el propietario posee incluso
Un poco de conocimientos jurídicos.
Dónde adquirir conocimientos prácticos
Invaluable conocimiento puede ser adquirida por asistir a clases públicas, como yo
En casa de apartamentos en gestión y derecho inmobiliario. Ambos
Combes, están disponibles en muchos colegios nocturnos, en comercial o industrial
Las escuelas, o en cursos de extensión universitaria. Son generalmente cubiertos
En uno o dos semestres por asistir a dos o tres sesiones
Semana. Para el mayor beneficio de estos cursos deben tomarse tan pronto
Posible después de comprar una propiedad y puede aplicar los conocimientos.
Derecho Inmobiliario cursos se imparten principalmente para los aspirantes a un verdadero-
233
234 aumentar por Improvlng Operatlons Valué
Estáte broker's o licencia del vendedor, y para los abogados que deseen
El cepillo hacia arriba en esta especialidad. Sólo un pequeño porcentaje de propietarios o
Los administradores tienen el tiempo para adquirir esta información práctica, pero es
Recomendado para todos los que planean la mayor desarrollo en bienes inmuebles
Inversión o de gestión. Presciencia precisa resuelve muchos minor
Problemas jurídicos que de otra forma tendría que ser referido a un
Attoraey. Constituye una importante protección contra los alborotadores, especialmente
El abogado de Filadelfia inquilino que ama a reñir.
Los cinco alborotadores
Cuando alborotadores se encuentran, deben adoptarse medidas inmediatas
Para corregir sus maneras o desalojarlos para mantener la paz en un caso contrario
Feliz familia de inquilinos. Hay cinco categorías principales de
Problema inquilinos:
1. El abogado de Filadelfia, mencionado anteriormente
2. El Profesional Dead Beat
3. El chisme malicioso
4. El personaje oscuro
5. El abusador
Usted nunca podría encontrar uno de estos caracteres en una vida de
La inversión inmobiliaria. Cualquiera puede residir en su primer edificio, especialmente
Si fue al azar gestionados por el anterior propietario. Todos los agitadores
Pasar sus vidas, con distintos grados de éxito, a hacer
Feliz personas miserables. Ejemplos de cada uno de ellos, con la efectiva
Armas para contraatacar, se citan más adelante en este capítulo.
Las dos herramientas principales para hacer frente a los agitadores son:
Un arrendamiento ironclad
Avisos legales exigibles
Los detalles de los diversos tipos de avisos legales y la manera apropiada de
Aplicarlas será incorporada en los próximos dos chapiers. Para el
Presente trataremos con el jefe de la fundación que faculta al
Propietario para servir avisos legales eficaces, es decir, un contrato de arrendamiento por escrito.
Un arrendamiento Ironclad
La mayor protección del propietario es un arrendamiento acorazada, que permite
Él restallar el látigo más indeseables. Tal arriendo no presenta
Cómo Rodera dientes en apartamento Loases 235
Independientemente de las dificultades para la objeción de arrendatario. El recomendado
Arrendamiento que se citan se refieren cuando corresponda a las disposiciones para su tratamiento
Con obstreperous inquilinos.
Arrendamientos Wrltten salvaguardar el propietario
Términos orales relativas al alquiler de bienes suelen ser legal cuando
Manejados sobre una base mensual, y pueden ser vinculantes hasta
Un año, según una típica ley estatal. Durante más de un leasing
Año, como con la venta de real estáte, deben estar por escrito para que sean vinculantes.
Muchos propietarios manejar todos rentáis oralmente. Su
Sólo protección contra inquilinos indeseables es la aplicación de estado
O las leyes municipales. El operador más exitoso requiere un escrito
Contrato sobre cada unidad de alquiler cancelable, incluso si, por ejemplo, una
Mes de antelación. Además de proporcionar un escudo contra indeseables, este
Asegura que eách locatarío acepta los términos de la operación para el
El bienestar general de todos los arrendatarios. Por supuesto el acuerdo por escrito será
No aseguraría contra todas las eventualidades, pero puede protegerse contra la mayoría de los
problemas
Y ahorra mucho tiempo y esfuerzo mediante el bloqueo de controversias innecesarias
Sobre asuntos menores.
Algunos propietarios errónea desaprueba los acuerdos escritos porque
Temen que se les concede derechos adicionales para el arrendatario. El
Escrito aclara los términos de arrendamiento entre el propietario y el inquilino, beneficiándose así
Ambos. Para el arrendatario confirma la mayor parte de la protección
Ya previstos por la ley. Para el propietario de un arrendamiento judicioiis como el
Ejemplo para ser citado confiere garantías superiores a las concedidas
Por la ley.
Evitar frases Confuslng
Arrendamientos debe redactarse de la manera más simple posible. Muchos overlegalistic
Los acuerdos están cargados con innecesaria de términos como "parte de la primera
Parte" y "witnesseth." Estos confunden y antagonizar los inquilinos y
No confieren mayor legalidad. Rara vez se encuentra listo-lease inade
Que servir adecuadamente a sus propósitos, y usted puede encontrar necesario
Para preparar su propio. Hay excepciones, como los proporcionados por
Algunas asociaciones de propietarios de apartamentos, que en la mayoría de los casos será
Adaptados a las costumbres jurídicas de la zona. Incluso con esa forma de arrendamiento
Puede resultar conveniente con la experiencia para hacer algunas modificaciones para
Satisfacer las circunstancias individuales.
La mayor parte de la redacción del contrato de arrendamiento sería impreso o mimeografiado.
La lista de muestra puede ser impreso en una página de tamaño legal,
236 Ivtcrease Valué por Improvlng Operatlons
8V4-by-14 papel. En el siguiente ejemplo, las porciones para ser llenados en
Por el gestor aparecerá subrayado. La aclaracion de partidas no
Estar incluidos en el contrato de arrendamiento.
Opcional TULE de contrato de mes-a-mes
Casa de apartamentos
Contrato de alquiler mensual y el inventario
ÑAMES DE PARTES Y LA UBICACIÓN DE LOS LOCALES
JOSEPH ENTERPRISE\ arrendador en el examen de los acuerdos
De los arrendatarios, el Sr. y la Sra. George W. extranjero que se exponen a continuación,
Queda arrendamientos a los arrendatarios de Apt. Nº 4 en el Belvedere Apts., 3680 B
Bhd St., Meíropole, Columbio,
Iniciar relaciones arrendatario felizmente llamando a sí mismo cuando corresponda
"Arrendador", "Manager", o "propietario". Nunca tome el ñame de
"Arrendador". títulos señoriales en general están pasados de moda, y el New Deal
Promovió una amarga reacción al "dueño". Este título, no la posición,
Crea resentimiento.
Fecha de inicio y término de alquiler
Durante el mes a partir del día 02 de octubre. Y mensual de 1977.
Posteriormente hasta este arrendamiento finaliza como previstos a continuación.
. Y arrendatarios en consideración de dicho acuerdo de arrendamiento:
La fecha Stárting
El alquiler debe empezar el día en que el arrendatario se une la propiedad, no el
Día del inquilino puede alquilar termínate en otros lugares. Si el apartamento es
Vacante el alquiler normalmente debería empezar el día de la firma del contrato de arrendamiento y
Los locales están reservados. Si el apartamento está ocupado el alquiler sería
Comience el día después de que el actual inquilino se mueve hacia afuera, a menos que existan
reparaciones
U otros cambios para ser completado antes de que el nuevo inquilino toma
A lo largo de. En este último caso, el alquiler sería empezar el día los locales
Listo para la ocupación.
No se una a la "Siave primero del mes"
Algunos propietarios, como la Ballcryns, recoger todas las rentas de la primera de las
Mes. Si un inquilino se mueve durante el mes un pago prorrateado
Cómo poner los dientes en el apartamento Loases 237
Recogido, cubre el saldo del mes. Posteriormente el pago
Hecha en la primera.
Esto puede añadir a la comodidad del propietario, principalmente por la banca y
La teneduría de libros, pero no necesariamente se presta para el mejor funcionamiento
De la propiedad. Puede no haber vacantes durante un período, entonces dos o
Puede ocurrir de tres a la vez. Los inquilinos suelen pasar un alquiler
La fecha de terminación. Si todos los alquileres se recogen en la primera y varios
Los inquilinos salir en la misma fecha, hay más probabilidades de que se produzca un retraso
Antes todas las vacantes son alquilados, resultando en una pérdida de alquiler. También, más
De una camioneta en movimiento en la parte delantera de un edificio puede generar desfavorable
Comentario, como "algo debe andar mal en ese edificio.
Todo el mundo se está moviendo hacia fuera." Si las colecciones son repartidas en el mes,
Las vacantes también se extienden, disminuyendo las observaciones desfavorables y hacer
Es más fácil rerent cada unidad.
Ajustar el pago de alquiler a Dqtes
Cuando se solicitan Paydays
La fecha de pago ordinario debe variar a partir de la fecha sólo
Cuando el inquilino prefiere un cambio. Por ejemplo, si el Sr. Alien dice
Prefiere pagar el alquiler en el décimo, un día de pago, sería sabio
Convertir ésta en la fecha de alquiler posteriores. Esto ayuda a asegurar el pago de alquiler
En el momento debido. El primer pago se prorratearía en consecuencia, coÜected
Durante un mes y ocho días.
Plazo de arrendamiento
Este ejemplo arrendamiento es dibujado sobre una base mensual, los más comunes
Formulario para apartamentos. La mayoría de arrendamientos comerciales están hechas para un año
o
Más, que es también la práctica de apartamentos en algunas comunidades.
En este último caso un año de arrendamiento suele leer "12 meses"
Cinco años de arrendamiento "durante 60 meses." La longitud del término debería normalmente
Siga las prácticas comunes para alojamientos comparables
En la comunidad particular.
Si el plazo es de mes a mes, y no hay ningún escrito
De acuerdo, el inquilino puede reclamar tienen un arriendo oral hasta un
Año. Esta es otra desventaja de rentáis oral.
238 aumentar por Improvfng Operatlons Valué
Importe DEL ALQUILER Y EL PAGO ANTICIPADO
1. Topay dijo como el alquiler de apartamento la suma de $140.00mensuales,
Monthfy pagadero por anticipado a partir de la fecha mencionada
A PAGAR UN 5% de carga tardía para cualquier alquiler de más de tres días de retraso.
Cantidad de alquiler
Una vez que un precio justo de mercado se ha establecido valué es conveniente celebrar todos los
Las unidades de un edificio a un nivel constante. Es mejor para una unidad de estancia
Varios días vacantes que caiga por debajo del mercado, con el fin de obtener
Una forma rápida de coches. También una importante concesión a cualquier particular alquiler
Inquilino por amistad o parentesco rara vez fallan en Grapevine
A través de todo un edificio y provocar una insatisfacción generalizada. De
Curso rentáis puede variar un poco, porque de lo contrario comparable
Las unidades pueden diferir en accesibilidad, ver estado de decoración, calidad de
Muebles y otros factores valué.
Pago anticipado del alquiler
Cuando el contrato de arrendamiento es de mes a mes un mes de alquiler
Deben ser recogidos con antelación a la firma del contrato de alquiler.
Cuando usted arrienda durante un año los primeros y últimos meses de ingresos serían
Recogida y el arrendatario perderá un mes de alquiler si se mudó
Antes de la expiración del contrato de arrendamiento. Un mes de alquiler adicional es
Generalmente se recogen para cada año del periodo de arrendamiento. En un período de cinco años
de arrendamiento,
Por ejemplo, un total de seis meses de alquiler serían cobrados por adelantado.
No dejes muertos Beata eludir el pago anticipado
Cuando usted alquila mensualmente, Professional latidos muertos pueden
Buscar la posesión sin pagar su pedido, mes de alquiler por adelantado.
Algunos inquilinos hacen un hábito de no pagar un mes completo de alquiler.
Uno, cuyo camino he cruzado varias veces en distintos apartamento
Tasaciones, era un alcohólico, pero de lo contrario excepcionalmente capaz vendedor.
Fue bendecido con una personalidad ganadora, recatada esposa y
Bien educada dos hijas adolescentes. Como un soltero no podía
Tengo el pie más allá de la puerta de la media manager. Pero su bonita
Familia allanó el camino para él.
Su táctica era estándar aparecen con toda su familia en respuesta a
Un anuncio. Los locales podrían ser inspeccionados, y diría él parecía
Aceptable. Su actual trimestres eran demasiado abarrotada, y por ese motivo
Cómo Rodera dientes en arrendamientos de apartamentos 239
Él quería moverse. En realidad, estaba siempre en movimiento porque
De desalojos por impago del alquiler.
Cuando se le preguntó por un mes de alquiler por adelantado él diría atractivo,
"Hemos tenido un poco de la enfermedad en la familia, y mi esposa es sólo
Obtener más de una operación que costó US todos nuestros ahorros. Además, acabo de
Las empresas cambian a un trabajo mejor remunerado y no he recibido mi primera
Cheque de pago completo. No podía simplemente pasemos, y le pagaré diez
Dólares ahora y el resto de la próxima semana?".
Cuando el gerente diría que la política de alquiler del propietario requerido
Todo un mes de alquiler por adelantado iba a alabar la conveniencia
Del apartamento y la eficiencia del administrador. Entonces habría
Ofrecemos un anticipo de $20, diciendo, "que tendrá diez dólares nos
Se van a gastar para comprar alimentos, pero lo haremos sólo escatiman hasta el día de pago.
La próxima semana tendré una comprobación lo suficientemente grande como para comprar
alimentos y pagar
En pleno".
Un anticipo de $20 es el máximum alquiler que jamás se haya pagado. Después
Una vez moviendo en nunca iba a pagar otro ciento y no daría
Posesión hasta el desalojo. Iba a esperar a avisos de desalojo legal
Hasta justo antes de la llegada del sheriff para sacarlo por forcé.
Este proceso tardará un mínimum de un mes. Con un softhearted,
Crédulos propietario-director que creía que su constante de cadena
Hard-suerte historias, él podría prolongar el desalojo por tres o cuatro meses.
La única verdad en sus declaraciones efectuadas a su obtención de nuevos empleos, como él
Los trabajos realmente cambian continuamente para evitar el embargo de su salario.
Con pocas excepciones, todo el mes de alquiler deben recogerse antes
El arrendatario se mueve. Un arrendatario que profesan dificultad en pagar su
Primer alquiler a menudo permanecerán en mora, como el profesional Dead Beat,
Hasta el desalojo.
Recargos pago velocidad
Más y más propietarios alquiler de prestamistas y alentar la prontitud por
Aplicar una carga tardía, a menudo en el rango del 5%, un retraso
El pago. A fines legales condiciones de carga debe ser especificado en
Escrito como parte del total del préstamo o contrato de alquiler.
240 Increa8e por Improvlng Operattons Valué
Número de inquilinos, CARGO EXTRA
Los inquilinos, Y USO DE RESIDENCIA
2. Para utilizar dicho apartamento como residencia para la residencia de dicho
Llamado a los arrendatarios, siendo 2 adultos y 0 niños, y para ningún otro propósito
En absoluto, y para pagar al Arrendador la suma de $10.00 mensual para cada
Otra persona que deberá ocupar el apartamento con dicho arrendatario.
Uso de residencia
Tal como se especifica, un apartamento alquilado para una residencia no podían utilizarse
Para fines comerciales o profesionales. En el caso de otros que la residencial
Utilice fueron posteriormente deseada, el consentimiento del propietario sería necesaria y
Alquiler adicional adecuado podría ser arregladas.
Número de inquilinos y arrendatarios extra de carga
El número de adultos y niños siempre deben ser especificados. Un
Suma fija, que aproximadamente el 10% de la base de coches,
Debe ser cargado para cada inquilino. Esto ayuda a sufragar otros
El desgaste y los costos de servicios públicos, y rinde ingresos adicionales.
Para el propietario, como extra con los huéspedes de un hotel.
Durante la OPA alquiler controla inspeccioné la deseable donde buijding
Hubo realmente viviendo en un apartamento de 3 habitaciones dieciséis personas, componiendo
La famüies de tres hermanos de Oklahoma. Esta alta ocupación
Era contrario al reglamento sanitario de la ciudad. A pesar de ello, la OPA
Advirtió al propietario a no aumentar las rentas o desalojar a un inquilino, porque
El propietario no tenía ningún contrato escrito con un extra-inquilino disposición.
Si la unidad está bajo el control de los alquileres o no, esta cláusula tenañcy
Permite al propietario a aplicar de inmediato un cargo adicional por extra
Los arrendatarios.
Los niños pueden ser excluidos
La frase "para ningún otro fin que sea" también ofrece el propietario
El derecho a exelude inquilinos adicionales, a menos que sean aceptables. Por lo tanto
Si el contrato está escrito para mostrar "2 adultos y 0 niños" el propietario
Podría denegar el permiso para que los niños sean alojados en el alojamiento
Más tarde. Esto evita los padres que conseguir apartamentos mediante subterfugios,
Alegando que no tienen hijos y, a continuación, después de su toma de posesión
Flor con un gran familia.
En cuanto a política se refiere, apartamentos amueblados normalmente no
Atender a los niños, debido a la posibilidad de daños excesivos.Cómo la ONU
Para poner los dientes en el apartamento Loases 241
Unidades de alquiler amueblado podrán ponerse a disposición de las familias con niños
Sin chancing tan gran daño pérdida. En un edificio en particular es
Mejor tener una rígida política de exclusión o una política liberal permitiendo
Los niños. Provoca la disensión de tener unos inquilinos con niños
Y sin más. Otros padres simpatizar cuando el bebé llora en la
Horas de madrugada o cuando los niños mayores hacen nonparents noisé, pero puede
Desalojar antes de sufrir esa molestia. Cabe señalar que un
Complejo de apartamentos con más de un edificio se presta a sepárate
Las políticas relativas a los niños en cada edificio.
Un propietario debe considerar la mejor política para todos los inquilinos, modificar
Su política con las circunstancias cambiantes. Él debe hacer excepciones rarély
Desde la directiva, ya que esta es la principal causa de descontento. Los inquilinos
Naturalmente reaccionan como empleados en una organización empresarial o niños
En una familia. Casa imparcial aceptan las reglas que rigen para todos los
Beneficio de todos, pero me molesta el favoritismo o incoherencia.
Gastos de limpieza
3. A pagar por la limpieza de los locales ofsaid $25.00 Se paga por adelantado.
La práctica normal es evaluar un cargo por tener los trimestres
Limpio y ordenado. Este cargo se efectúan sólo cuando el inquilino se mueve.
De lo contrario, la utilidad de gastos, como los costos de conexión, tendría que ser
Prorrateados en la cuota de alquiler mensual. Cuando el coste es evaluado
Contra el inquilino que íncurs transitoria, el alquiler mensual puede ser
Mantenido consecuentemente inferior para el inquilino que permanece.
Algunos inquilinos entrantes, con el fin de ahorrar los gastos de limpieza,
Acepto las condiciones dejadas por el arrendatario saliente. Sin embargo, la mayoría de los
inquilinos
Negarse a alquilar un apartamento sucio, prefiriendo no mover a
"alguien más suciedad." Ellos pagan sin protestar indebida una razonable
Cargo que compensa el coste laboral medio por un conserje o un
Maid para limpiar el apartamento.
La mayoría de los propietarios figura un importe determinado por habitación. El costo real
Efectuados en algunos casos será menor, en otros más, pero es mejor
Evaluar una cantidad fija por cada apartamento, según tamaño. Tan poco como
$5.00 por habitación está acusado en algunas casas, tan altas como $50 en otros.
Debe prestarse atención a los costes reales de mano de obra y de las condiciones
Prácticas para alojamientos similares en la zona.
242 aumentar por Improvlng Operatlons Valué
Es mejor recoger con antelación
Algunos propietarios cobrar cargos de limpieza con antelación, junto con la
Primer mes de alquiler. Otras intentan recoger tó cuando el inquilino se mueve
Fuera. Es fácil recopilar antes de que el inquilino se mueve en, a menudo difícil o
Imposible cuando el inquilino desocupa. Sé que de lo contrario los arrendatarios honestos
Quien ha abandonado subrepticiamente, no dando aviso previo o
Cualquier advertencia, únicamente para evitar pagar un cargo de limpieza debido a
Desalojar. Consideran que pagar para limpiar un apartamento son
Desocupación es como pagar al curry un caballo muerto.
Algunos propietarios recopilar una gran "limpieza" todo el yacimiento.
Cantidad se devuelve cuando el inquilino se mueve si el apartamento está satisfactoriamente
Limpio. Decidir si o no el alojamiento es "satisfactorio
Limpiar" se traduce a menudo en desacuerdo. A menos contraria a la realidad
Prácticas en el área, el anticipo colección de limpieza overaÜ fijo
Cargo es generalmente el más hermoso y el método más fácil de administrar.
Depósito de seguridad y daños
4. Pagar un depósito de seguridad y daños de $50.00 para dicho depósito.
Devuelto al abandonar después de un mínimo pagado alquiler de seis ( 6 ).
Meses, ifthere hay daños más allá del desgaste normal y la depreciación,
Y todos los alquileres y otros gastos son pagados injull.
La seguridad y daños Depósito reembolsable sólo después de seis
Meses de alquiler, actúa como un freno contra el arrendamiento a corto plazo. Los inquilinos
Sujeto a objeto de transferencia a un año de arrendamiento en muchas áreas, pero
Fácilmente de acuerdo a pagar un depósito de seguridad nominal. La cantidad normalmente
Discurre entre un tercio y la mitad de un mes de alquiler. Pierde si
No permanecer al menos seis meses, esto sirve como un medio año modificado
Contrato de arrendamiento. Es un edificio relativamente nuevo arreglo de alquiler que está
conquistando la extendida
Conocedor de prácticas entre los propietarios.
Los costos legales que deben ser sufragados por el arrendatario
5. A pagar las costas judiciales y los honorarios de abogado razonables incurridos por
Arrendador en hacer cumplir por cualquier otra acción legal o de derechos del Arrendador
En virtud de este contrato o en virtud de cualquier ley de este estado.
A menos que se incluya esta cláusula, los honorarios de los abogados y los tribunales generalmente
Los costos posiblemente serían sufragados por cada parte en un litigio, independientemente de
Cómo Rodera dientes en apartamento Loases 243
Quien gana el pleito. Donde el propietario entabla una demanda por impago de alquiler, su
Costos legales podría exceder el monto recuperado. Haciendo el inquilino
Responsable de todos los gastos que el propietario ha incurrido ayuda al propietario
Recoja el alquiler por él, sin deducción de los gastos. Algunos tribunales regla
Que dicha cláusula debe ser recíproco, dando a los inquilinos un reclamo por
Los honorarios de abogado en caso de que ganen.
Una salvaguardia Agalnst el abogado de Filadelfia
Thiá sirve también como una sanción adecuada para fomentar el Philadelphia
Abogado inquilino a pagar antes de que se demande. Si la actuación de la corte le costo
Él puede sentir nada, ¿por qué preocuparse de pagar hasta me llevan a
La corte?
Uno de los arrendatarios, un frustrado contable, hizo una práctica de estrechamente
Escrutando un arrendamiento antes de alquilar un apartamento. Él es más feliz si
No existe un contrato de arrendamiento escrito a todos. Si se les pide que firmen un contrato de
arrendamiento iba
Asegúrese de que no hay ninguna disposición para el inquilino a pagar los costes legales en
Caso de pleito. Después de ganar la posesión, él reclamaría una sucesión
De inusitada "los derechos de los inquilinos" hasta que se negó. Luego tendría que pagar ninguna
Alquiler por ser "negó su inquilino derechos".
Su favorito era el derecho de reclamo semanal para lavar y pulir su coche en
El apartamento común camino, bloqueando todo el tráfico y salpicaduras
Otros arrendatarios coches. Amaba a causa todo el alboroto y conmoción
Es posible, y a él le encantó la actuación de la corte, mientras él terminó pagando
Sólo el alquiler ya adeudadas.
Esa incipiente abogado será más desalentados por un arrendamiento incorporando
Como muchos clubes, al igual que la anterior, en la medida de lo posible. Una Filadelfia
Abogado es un matón mental que puede llegar a ser un buen chico si él pierde pero
Empeora si gana. Si se le da ninguna oportunidad de ganar un punto en una intrascendente
Asunto, él coñtinually hacer miserable la vida de un propietario
O un gerente, además de sus familiares y conocidos. Por cierto,
Mi último informe relativo a este personaje en particular afirmó que
Se demandó el divorcio por su tercera esposa en cinco años para
"incompatibilidad".
Algunos arrendamientos proporcionan el doble o el triple de los daños y perjuicios en caso de
incumplimiento
De alquiler. Dicha cláusula sirve de poco, puesto que pocos tribunales
Premiará punitivos, incluso en el caso de que la prestación de estos está escrito en
El contrato de arrendamiento. Daños contractuales deben cubrir el alquiler real o reparar
Las pérdidas reales, además de las costas judiciales y los honorarios del abogado. Otros daños
pueden
Siendo demandado en caso de acciones judiciales.
244 aumentar por Improvlng Operatlons Valué
Disposiciones especiales: Más DIENTES EN EL ARRENDAMIENTO
6. No subarrendar dicho apartamento o cualquier parte del mismo, ñor mantener cualquier perro,
Gato u otro animal, ñor peí o utilizar dicho apartamento para cualquier ilegales o
Finalidad inmoral, ñor tocar cualquier instrumento musical o radio o televisión
Establecer antes de las 8 de la mañana. O DESPUÉS DE LAS 10 DE LA NOCHE. Es lo suficientemente fuerte
para ser escuchado por otros
Los inquilinos, ñor viólate cualquier reglamento de la Junta de Salud, Ciudad o dinances,
Las leyes estatales o de cualquier naturaleza. Los arrendatarios están de acuerdo en que los pactos
Que figura en este párrafo y en los párrafos 13 y 16 de una vez
No violada posteriormente se llevará a cabo, y que en caso de incumplimiento
Detainer ilegal el procedimiento podrá ser iniciado a la vez sin ninguna
Aviso alguno.
No Sublettlng: protege del propietario Rlght
Para elegir los inquilinos
El derecho a subarrendar quitaría al propietario la elección de éxito
Los arrendatarios. Conviene expresamente que el arrendatario no puede
Subarriendo, para que el gestor de pantalla inquilinos deseables.
No se permiten mascotas
El mantenimiento de las mascotas pueden ser controlados, como el propietario considere oportuno,
según
El tipo de alquiler y las costumbres prevalecientes en la zona. Un perro o un gato
Podría arruinar los muebles del propietario, mientras que la propiedad podría unfuraished
No sufran daños indebidos excepto a las pertenencias del inquilino. Algunos
Los animales son propensos a cometer una molestia, desde el punto de vista de inmundo
Y hábitos destructivos y ruido, mientras que otros, como canarios, podrían ser
Aceptable. Es una práctica común para cobrar una indemnización adicional
Depósito, como $50 por un gato o un perro. Una política para cada categoría de
Animal debe ser establecida para todo el edificio.
Ningún uso ilegal o inmoral:
Un Protectlon contra personajes sombríos
La restricción específica contra actos ilícitos o inmorales usar sirve para dos
Jefe de propósitos:
1. En caso de actos delictivos por un arrendatario dentro del edificio, el
Propietario es mejor borra de haber permitido que tales actos.
2. Se acelera el desahucio de personajes sombríos que permanecer una jump
Por delante de la ley y escándalo público.
Un administrador no debe impugnar respetablemente comporta que los inquilinos
Mente su propio negocio. Apenas un gran edificio de apartamentos no
Cómo poner los dientes en el apartamento Loases 245
Al menos una casa bien educada par aferrado únicamente de común
La ley. Apartamento sensata los gerentes no pedir una exposición de
Las licencias de matrimonio, más que un hotel o motel manager. Pero
Donde hay partes borrachos o fuertes argumentos molestos para otros
Los inquilinos, o se burla abiertamente de la noche a la mañana entretenida de invitados, un ilegal
La mera referencia a esta cláusula puede causar el arrendatario para corregir su inquietante
Formas o mover.
No hay una segunda oportunidad: da la Rlght
De Immedlate Evlction
Siempre que sea posible un inquilino infractor debe ser advertido y dado
Otra oportunidad. A menudo la primera acción abierta de un inquilino contraria a
Este párrafo se hará evidente que estamos tratando con un sombreado
Personaje cuya retención causaría inquilinos deseables para mover.
La cláusula "una vez violada no puede posteriormente realizarse" da la
Propietario el derecho a negarse a mantener un inquilino simplemente porque él promete
"ser bueno". La disposición de apertura de "detainer ilegal
Las actuaciones a la vez" omite las leyes que requieren, por ejemplo, un mes.
Aviso antes del desalojo.
En uno de mis apartamentos intimidador, que engordan su ego seleccionando
Las batallas con las personas más débiles, golpearon a su esposa para que ella corrió gritando
Fuera en el pasillo. El gerente llamó la pólice y firmado una queja
El arrendatario agáinst para perturbar la paz. Fue recluido en la cárcel
De la noche a la mañana. La esposa se negó a firmar un asalto y denuncia de la batería
Contra su marido. Aquí fue un caso claro donde no hay segunda
Debe darse una oportunidad para el arrendatario para realizar la misma o peor
Los actos. El director dio un aviso al inquilino a desalojar dentro de veinticuatro
Horas a causa de la infracción de estas condiciones de arrendamiento. El arrendatario movido
A la mañana siguiente. Tres semanas más tarde en otro lugar el bully
Batida de pistola a su esposa a la muerte.
En un caso como este, donde el administrador de demandas de desalojo inmediato,
Un máximum de veinticuatro horas debe ser concedida para permitir el
Delincuente para encontrar otros alojamientos. La mayoría de los inquilinos reconocen la
Imposibilidad de descartar a todos los indeseables. Otros inquilinos raramente
Limpieza accomphshed quejarse si es dentro de un día. Que
Tiene causa justa para buscar otros barrios si obvio Personajes sombríos son
Pueden permanecer mucho más tiempo que una noche, tras cometer un
Acto ilegal manifiesta suficientes para justificar el encarcelamiento.
246 aumentar por Improvtng Operatlons Valué
El derecho del propietario de entrada VS. Del inquilino.
Derecho de Privacidad
7. Arrendador puede introducir dicho apartamento ai en cualquier momento para inspeccionar, reparar o
Mantener la misma, o para mostrar la propiedad a posibles compradores o préstamo
O agente de seguros, y en caso eitherparty ha dado aviso de terminación
De esta tenencia, para mostrar las instalaciones a posibles inquilinos.
El propietario tiene el derecho de alquilar su propiedad a los inquilinos que elige.
Después de que el inquilino toma posesión, los locales deben considerarse
Su "castillo" tanto como una casa privada. El administrador debe
Entrar en el recinto sólo para una buena causa y no debería buscar petty
Excusas para snooping. Es muy molesto para los inquilinos, y es apto para
Hacer que se muevan, si durante su ausencia, un administrador de snooping
Entra en sus locales sin razón.
Los gerentes de Snoopy causar riñas y vacantes
Triste para relacionar, algunos gerentes ir a longitudes increíbles para hacer palanca. Finalmente
Sus inquilinos están obligados a averiguarlo. Inspeccioné un edificio
Donde ingeniosas trampas fueron establecidas para el snoopy, shrewish manager
En represalia, convirtiendo los apartamentos en un campo de batalla.
Sé de otro 32-unidad-apartamento amueblado edificio donde el
El propietario, un soltero de sesenta vinegary, actuó también como director. Fue un
Profesaban misógino, habiendo sido decepcionado en el amor. Él hizo un
Inspección diaria de cada apartamento, haciendo notas sobre la limpieza.
Las alfombras han sido aspirado, la vajilla lavada, y la basura
Envuelta pulcramente? Asimismo hizo una inspección minuciosa para determinar cómo
Muchos de ellos habían dormido en el apartamento de la noche anterior. Por último orador
Compruebe el tamaño de todas las bombillas.
Todos rentáis incluido utilidades. Para ahorrar en electricidad que amueblado
Lámparas inmaduros en todo, por ejemplo, proporcionando 25 vatios donde
Debería haber habido 60. Los inquilinos respondería comprando sus
Propio 75 ó 100 watts. El propietario-director en sus rondas diarias
Tomaría las bombillas grandes abajo, confíscate y sustituirlos
Con menor de 15s. Algunos inquilinos obtendría 150 watters deliberadamente al
Residuos y electricidad podría ocultar las lámparas durante el día para que el
La tacañería propietario no podía encontrarlos. A pesar de alquileres bajos este
Edificio fue en constante agitación, disputas con los inquilinos, alta rotación,
Y muchos puestos vacantes.
Lo creas o no, este gestor, que también posee otros importantes
Cómo poner los dientes en el apartamento Loases 247
Propiedad, dormía en la sala de calderas. Dijo que el horno lo mantuvo cálido
Que una mujer puede y nunca habló de vuelta.
El propietario tiene Bona Flde Derechos de entrada
Un administrador debe doblarse hacia atrás para respetar el derecho de un arrendatario
Privacidad. Sin embargo, un gerente tiene responsabilidades que un inquilino
Deben respetar, y este punto debe incluirse en el contrato de arrendamiento para que
El derecho de entrada no será cuestionada. Los locales deben ser
Inspeccionar si, por ejemplo,-
1. Humo, fugas de agua u otras manifestaciones peligrosas son
Notado.
2. El inquilino no ha sido visto en sus habituales rondas, y hay
Razones para creer que el arrendatario puede ser críticamente enfermo o pueden tener
Abandonó el recinto sin previo aviso.
Un comprador, o un préstamo o tasador de seguros, quien podrá
Desean inspeccionar los locales debería ir siempre acompañada por la
El administrador o propietario. En caso de que el inquilino es el hogar, el permiso debe
Preguntar antes de entrar. No es prudente para antagonizar a los arrendatarios por
Refiriéndose tó las disposiciones de arrendamiento, a menos que la inspección es rechazada.
Inquilinos
Apreciar una amable introducción y explicación, tales como, "Esto es
El Sr. Juster, de la compañía de seguros. Por favor, podemos tomar una rápida
Mire su apartamento?".
Algunos inquilinos obstreperous negarse a autorizar el movimiento
Los locales que se muestra a un posible nuevo inquilino. Si los alojamientos
No aparecen hasta después de que el inquilino oíd se desplaza hacia fuera, de varios días de
Alquiler perdidos pueden resultar. Si el lugar se anuncia y se muestra tan pronto como
Aviso es dado, normalmente será alquilada por el momento en que el arrendatario oíd
Se mueve. Este es un dispositivo de seguridad importante para compensar la rotación y ayuda
Cortar el factor vacantes a casi cero en un edificio bien administrado.
Algunos tasadores automático aplica un factor de vacantes del 10% que
Todos los apartamentos. En muchos casos un acercamiento a este porcentaje puede ser
Áttributed a la falta de control sobre los inquilinos, resultando en un tiempo
Lag después de un inquilino se muda y antes de que otro se mueve. El
Propietario que protege a sí mismo mediante la cláusula anterior, para permitir mostrar
Los locales, contribuirán en gran medida a su ingreso neto.
248 Aumento de operaciones Improvlng Valué
Ninguna renuncia de derechos del propietario
8. A11 derechos otorgados al arrendador por este contrato de arrendamiento serán acumulativas y en
Además de cualesquiera otros derechos otorgados por la legislación de este estado, y el
El ejercicio de cualquier derecho por el arrendador no operará como una renuncia de cualquier otro
Derechos. Ninguna declaración o promesa del arrendador o agentes del arrendador o
Los empleados con referencia a alterar los términos de este contrato de arrendamiento o de cualquier
Las reparaciones o mejoras de las instalaciones, y la renuncia a cualquier derecho de
Arrendador dadas por este contrato o por ley será vinculante a menos que se indique específicamente
Refrendado en adelante por escrito.
Todos los derechos legales son retenidos por el propietario, si son o no
Cubiertos por el contrato de arrendamiento. El requisito de que cualquier cambio en el contrato de
arrendamiento
Los términos serán por escrito ayuda a evitar malentendidos o falsas
Las reclamaciones.
La modificación o la terminación del arrendamiento
9. Después de un mes de alquiler, arrendamiento termihated este puede estar en cualquier
Tiempo por mutuo consentimiento de las partes, o por cualquiera de las partes dando
Aviso escrito a la otra por lo menos quince (15) días antes de la fecha
De terminación. Cualquier disposición de este contrato de arrendamiento puede ser cambiado por el arrendador en
De forma similar.
Salvo disposición en contrario en el contrato de arrendamiento, las leyes estatales exigen
normalmente
Que el tiempo de preaviso exigido será el mismo que el período de
Pago de alquiler. Un alquiler por mes, por lo tanto, requeriría una
Mes de antelación. Algunos inquilinos dará un aviso de último minuto o mover
Sin previo aviso, dejando al propietario con un apartamento vacante. Determinados
Mención de los requerimientos de notificación en el contrato de arrendamiento permite aplicar este
Salvedad.
Ventajas de Fiffteen-Day aviso
La mayoría de los propietarios incorpórate a treinta días de notificación para cambiar un
Alquiler mensual. Debe prestarse atención a las ventajas de un
A corto plazo, como quince días. A menudo es difícil aplicar más
A quince días de preaviso por parte del inquilino, y es a la
Ventaja del propietario para realizar cambios o rescindir el contrato de alquiler de 15
Días de preaviso.
Fácil de aplicar
Desde muchos inquilinos son aptos para dar menos de quince días de antelación, un
Quince días exigido es más fácil de aplicar que una de treinta días. Si
Cómo poner los dientes en los arrendamientos de apartamentos 249
El alquiler del inquilino es debido y da aviso a desalojar inmediatamente,
Sería responsable por quince días de alquiler. Si ha pagado un mes completo de alquiler
Y da ese aviso, tendría derecho a un reembolso por los días
Más allá de los quince.
Más Flexible Para el propietario
Con un requisito de treinta días, previo aviso tendría que figurar en el
Fecha de pago de alquiler a fin de que surta efecto en el próximo día de alquiler. Pero un
Quince días exigido permitiría al propietario para aumentar el alquiler,
Cambiar condiciones de arrendamiento, o dar una notificación de desalojo en cualquier momento
antes de
Quince días antes de la fecha efectiva.
En la práctica el anuncio normalmente estaría dada por el administrador
Cuando el alquiler se paga a partir de la siguiente fecha de alquiler. Sería
Siendo legal, con un requisito de 15 días, si el alquiler se paga un
Uno o dos días de vencimiento. Por ejemplo, supongamos que el alquiler se vence en enero
1, un día festivo, y el inquilino paga el 2 de enero. Entonces un aviso
Dado el 2 de enero todavía podía surtir efecto el 1 de febrero, con cualquier requisito
Menos de un mes completo. Si un mes completo de aviso es requerido, un
Aviso dado el 2 de enero no podía legalmente surtirá efecto el 1 de febrero, y
Podría aplazarse hasta el 1 de marzo.
Todos los inquilinos son responsables
10. La firma de este contractfor arrendatarios se compromete y garantiza que
Él o ella tiene autoridad para firmar para el resto de los arrendatarios.
Esto ayuda a cumplir el contrato si la parte de firma se levanta y
Le deja a uno o más de los inquilinos originales. Por ejemplo, un marido
Los signos que más tarde podrían separar de su esposa, dejando a ella como inquilino.
Los inquilinos restantes podrían reclamar no estaban obligados por el original
Arrendamiento financiero, pero la citada disposición le forcé a respetarlo. Siempre
Tal cambio de tenencia ocurre, sin embargo, la nueva o restante
Los inquilinos deben ser obligados a firmar un nuevo contrato de arriendo o refrendar el actual
Contrato de arrendamiento.
Una cláusula de protección contra
Personajes sombríos y DEAD BEATS
11. Cualquier violación de cualquier disposición de este Contrato por cualquier de los arrendatarios,
O cualquier persona en thepremises con el consentimiento del arrendatario, o cualquier incumplimiento de
Pagar un alquiler a la fecha de vencimiento, tendrá como consecuencia, en la opción del Arrendador, en
La terminación inmediata de este contrato sin previo aviso de ningún tipo, y
250 lncrease Valué por Improvlng Operatlons
El Arrendador podrá entonces entrar en dicho local y tomar y conservar la posesión
Mismas y exelude arrendatarios de las mismas.
Esta es una cláusula drásticas que raramente se aplique y que
Confiere al propietario para remediar circunstancias inusuales. Junto con el
Los dientes en el párrafo 6, esta disposición permite a un administrador a presión
La sombra de un personaje que ha cometido un acto ilícito al manifiesto
Mover a la vez sin el habitual previo aviso.
El administrador también puede tomar una acción inmediata contra un presunto
Dead Beat quien falla profesional para pagar un alquiler al vencimiento, si ella cree
Él planea trasladar sin previo aviso o evadir el pago.
Aceptar el pago parcial
12. La aceptación por parte del arrendador de pagos parciales de renta debida deberá
No, bajo ninguna circunstancia, constituyen una renuncia de los derechos del Arrendador
En la ley o en virtud de este contrato de arrendamiento, nór afectar cualquier aviso o procedimientos legales
en
Detainer ilegal hasta entonces dado o comenzado
Esto cubre el caso en el que un inquilino moroso ha sido
Dado aviso a desalojar y ofrece un pago parcial del alquiler. Típica
Las leyes estatales establecen que la aceptación del pago parcial anularía
El aviso de desalojo, salvo que esta circunstancia está expresamente previsto
En el contrato de arrendamiento.
Si el local está desocupado izquierdo
13. Si los arrendatarios abandonar dicho recinto desocupado en cualquier momento, mientras que el alquiler
Es debido y no remunerado, el Arrendador podrá, si lo desea, tome posesión inmediata
Éstos y los arrendatarios exelude resultante, remover y almacenar en el
Costa de arrendatarios dijo todos los bienes hallados en él contenidas.
A veces un vencimiento de inquilino cederá sin previo aviso, dejando
Algunas de sus pertenencias para que parezca que está sosteniendo el apartamento.
A menos que estén protegidos por una cláusula como esta, el administrador no podía
Tomar posesión y rerent legalmente las habitaciones excepto después
La demora y los gastos judiciales.
Cómo Puf dientes en arrendamientos de apartamentos 251
Condición física sobre la cual basar
Las posibles reclamaciones por daños
14. Dicho apartamento y todos los muebles en ella
Son aceptados como en buen estado; no obstante, si los arrendatarios
Cualquiera de éstos que no se encuentran en buen estado, o que el conjunto de inventario
Adelante es incorrecto en cualquier particular, una declaración escrita de cualquier
Objeciones deberán entregarse al arrendador dentro de los tres (3) días después de tomar
Posesión; en caso contrario será sentado que dicho inventario
Es correcto en todos sus detalles, y arrendatarios acuerdan no permitir a los locales,
Incluida la carpintería de madera, suelos y paredes, o cualquier mobiliario, accesorios o
Los muebles que en ella figuraban o dañado de alguna forma, depreciado
Y pagar por cualquier pérdida, rotura o daño. Los arrendatarios específicamente
Acepta que no existe ninguna tachuelas, clavos o tornillos será conducido en los muros o
Carpintería de madera, también son responsables por los arrendatarios y acepta pagar por cualquier
Los daños causados por el viento o la lluvia causada por dejar las ventanas abiertas, y por
Rebosamiento de agua o una parada de residuos de tubos.
Lo anterior protege al propietario de un inquilino que se mueve en un
Apartamento en buen estado, causa daños y, a continuación, afirma el
El daño fue cometido previo a su arrendamiento. Cualquier daño evidente
En el momento en que el arrendatario toma posesión debe ser anotada en el
Contrato de arrendamiento.
LIENS DE EQUIPAJE: una potente colección arma
15. El arrendador deberá tener el privilegio concedido por la ley a todo equipaje
Y otra propiedad de los arrendatarios para su alquiler, alojamientos y servicios,
Y los arrendatarios otorga al arrendador un gravamen sobre todas personales
Los bienes traídos a dichos locales, independientemente de las disposiciones de la ley
O si el apartamento está amueblado, y el arrendador puede exigir
Dicho gravamen según lo dispuesto por la ley o mediante la introducción de dicho local y cualquiera
La toma de posesión de las mismas y sus pertenencias contenidas en él para su custodia,
O quitando dicha propiedad de ella y el almacenamiento de los mismos en
El gasto de los arrendatarios. Dice lien podrán ser aplicadas siempre que alquilar es
Debido y no remunerado e independientemente de la existencia o no de un período de tres (3) días de
anticipación
Para pagar el alquiler o salir deberá haber sido servida, y la observancia de la lien
No operarán para renunciar a cualquier otros derechos del Arrendador en ilegal
Detainer o lo contrario. Si el alquiler está pendiente y no remunerada de treinta (30) días
Después de la aplicación de dicho gravamen, el arrendador puede vender cualquier o todos
Tomado posesión de bienes personales como aquí siempre, y puede aplicar
Las sumas de dinero recibidas contra la falta de pago del alquiler, y en contra de cualquier sistema de
almacenamiento
252 Increa86 por Improvlng Operatlons Valué
Cargos y cualesquiera otros gastos y comisiones designadas en el párrafo 5,
Siempre que cualquier dinero recibido en exceso de la cantidad total debida
Sháll ser entregados a los arrendatarios.
Para frustrar la Professlonal Dead Beat
Lien el equipaje es la mayor arma contra los muertos congénita
Beat que se dedican a robar el propietario de los medios de subsistencia. Muchas leyes estatales
grant
Liens similares a esta en el equipaje y bienes personales. Algunas leyes
Gobernar único equipaje, a la exclusión de otras pertenencias personales. En
Algunos casos la ley exime a otras necesidades básicas, tales como una estufa y un refrigerador.
Algunas leyes cubren sólo los hoteles. Otros cubren sólo los hoteles, motéis y
Apartamentos amueblados, excluyendo los alojamientos sin amueblar.
La inclusión de determinados derechos de Lien en el arrendamiento, aclara el propietario
Derechos de recuperación en caso de impago del alquiler. En la mayoría de los casos de
Impago de un plazo de tres días para pagar o mover normalmente serían
Dada antes de cualquier acción a tomar posesión de sus bienes personales. El
Derecho de posesión inmediata sin previo aviso protege además el propietario
En el caso de que no aparezca el inquilino está intentando eludir el pago por
Moviendo subrepticiamente.
Si el inquilino elimina muebles o equipaje
16. Si los arrendatarios deben eliminar de dicho local cualquier mobiliario o
Equipaje sin el consentimiento del Arrendador, dijo extracción constituirán
En la opción del arrendador el abandono y la entrega de los
Los locales, y el Arrendador podrá tomar posesión inmediata de los mismos, y
Los arrendatarios exelude resultante, remover y almacenar a expensas de dice
El resto de los arrendatarios de los bienes que allí se encuentren.
A menos que esta cláusula es insertado, el arrendatario puede retirar parte de su
Pertenencias a la vez, con la intención de moverse sin previo aviso. Con este
El gerente podría pkragraph inmediatamente tome posesión de la
Los locales y los bienes personales. A veces, un inquilino
Movimiento sin previo aviso, puede dejar algunos inútiles bienes personales
En el apartamento. Si hecho a pesar o no, esto podría vincular legalmente
El propietario a abandonar las instalaciones tilí vacantes al final del término de
Alquiler, o hasta después de un aviso legal ha sido publicado. Cláusula 16
Permitir al propietario a alquilar los locales a un nuevo inquilino a la vez.
Cómo poner los dientes en el apartamento Loases 253
NO HAY ALMACENAMIENTO O DAÑOS HUMANOS
17. Ningún derecho de almacenamiento está dado por este contrato de arrendamiento y el arrendador no será
Ser responsable de la no entrega de mensajes o de cualquier pérdida de propiedad por incendio,
Robo, robo con allanamiento de morada o de lo contrario de dicho local o edificio ñor para cualquier
Los daños accidentales a persona o propiedad en o alrededor de los locales alquilados
O el edificio resultante de cableado eléctrico o de agua, lluvia o nieve, que
Puede entrar en el flujo o tema, o desde cualquier parte de dicho local br edificio,
O de los tubos, tuberías, rociadores de gas, o cualquier conexiones eléctricas.
Los mismos o que puedan ser causados por la negligencia del arrendador o
Los empleados del arrendador o por cualquier otra causa que sea, y los arrendatarios
Queda pacto y están de acuerdo en no hacer ninguna reclamación por cualquier pérdida o
Los daños.
No hay almacenamiento Rlghts
Si dispone de suficiente espacio de almacenamiento para los inquilinos o no, es bueno
Establece que el uso de dicho espacio es una cortesía especial sujeto a cancelación,
Y no un derecho. Ello permitirá proteger al propietario en el caso de que más tarde
Desea utilizar el espacio de almacenamiento de la casa u otras, como púrposes
Apartamentos additiónal o garajes. Una vez que un inquilino posee un incondicional
Derecho como almacenamiento, él oftener mover que renunciar a él.
No hay seguro contra pérdida del inquilino.
El propietario normalmente no asegura la propiedad del inquilino. Es bueno
Cubrir esta contingencia en el arrendamiento, por lo que no hay duda de que
El arrendatario que deseen cobertura contra la pérdida debe llevar su propio seguro.
La cláusula de "no hacer ninguna reclamación por cualquier pérdida o daño"
Ayuda a desalentar el abogado de Filadelfia demandando más imaginado
Daños o inconsecuentes. Sin embargo, en caso de daños reales
No hay manera de impedir la acción judicial. De hecho, es probable que sea
Inevitables. Tales reclamaciones contra el propietario debe estar cubierto por
El seguro de responsabilidad del propietario.
Cabe mencionar que, si bien una propiedad personal del inquilino.
Sería usualmente excluidos de un propietario de póliza de incendio, el
Las pertenencias de un administrador u otro empleado puede estar incluido en poco o
No additiónal costo si el titular lo solicita.
Manejo de Basura
18. A11 La basura debe ser encerrada o envuelto en papel antes de su eliminación.
A menos que se indique lo contrario algunos inquilinos pueden llevar la basura húmeda
Goteo hacia abajo los pasillos en cajas abiertas o cubos.
254 lacrease Valué por Improvlng Operatlons
NO hay niños corriendo
19. Los niños no podrán ejecutar o reproducir en los pasillos, entradas,
Y escaleras, o en el techo, porches o incendio.
Si los niños son aceptados como arrendatarios o no, pueden ser en las
Edificio como invitados. Es aconsejable restringir sus actividades, que pueden ser
Peligroso o molestar a otros inquilinos.
NO HAY LAVADORAS o antenas
20. No hay máquinas de lavado puede ser instalado en el apartamento, y no
Antenas de televisión o radio exterior de cualquier tipo puede ser instalado por
Los arrendatarios.
El uso de lavadoras, deberían ser prohibidos donde hay un
Servicio de lavandería comunitaria y ningún individuo lavadero. Algunos proporcionan fíats
Espacio y fontanería adecuada para las arandelas, en que
Caso esta cláusula no sería necesaria. Si las instalaciones individuales no son
Siempre, el uso de una arandela en la cocina o el baño se obstruyen las tuberías de drenaje
No destinados a dicho uso. Además, utilizar estos cubos es apto para causar graves
Los daños a los suelos y techos a continuación.
Antenas de radio y televisión
Antenas de radio ahora son relativamente infrecuentes, pero apartamento
Casas sufren techos dañados y fea apariencia permitiendo
Los inquilinos para instalar antenas de televisión al aire libre. Un arrendatario puede prometer
Reparar el techo cuando se quita una antena. Esa promesa es a menudo
Difícil de cumplir. Un arrendatario desalojar entretiene sin preocuparse de la
Techo del propietario. Cualquier aficionado parches, incluso si el objetor, más
Que probable fuga dentro de un año o dos.
Simplemente caminar sobre un techo para instalar, ajustar o retirar una antena
A menudo causa daños. En la mayoría de las áreas metropolitanas televisores modernos
No requieren antenas exteriores, con la disponibilidad de mejores interiores
Antenas y construido en la recepción. En localizaciones periféricas buena recepción
Puede exigir antenas exteriores. En este caso ambos propietarios e inquilinos
Se beneficiarían por el propietario de la instalación de televisión por cable o antena principal
Y carga nominal de los inquilinos interesados para amortizar los cargos de conexión
El costo.
Cómo poner los dientes en los arrendamientos de apartamentos 255
Siempre HACER UN INVENTARIO
En ambas unidades de alquiler amueblado y sin amueblar, habrá algunas
Los elementos de mobiliario que debe ser inventariado cuando el inquilino
Se mueve en. Cuando el inquilino desocupa allí no sería entonces la pregunta
Con respecto a lo que el alojamiento debe contener. El inventario
Normalmente debería ser una parte de la renta, anexado al final. siguiente
Es una muestra de la lista de inventario, con espacios en blanco para la miscelánea
Los elementos.
Salón Salón Dormitorios miscelánea
_sofá y silla _Librerías _Sofá cama y 8 bombillas
_ocasionales _divisores completo colchón
Sillas IWallbed & _Camas _atravesar las cortinas
_mesas de café colchón _cabeceros y vástagos
_mesas esquineras IHeater _Dbl. Aparadores 6Cortinas
_Mesas Aparadores 6Varillas _Triple
_ocasional IDrapes _cofres
Tablas _Desk 8 tonos
_Lámparas de mesa & KTTCHEN & _Bkcase _Air-Conditioners
Tonos COMEDOR _Dbl. _colchones cortinas de ducha
_Pole lámparas y JStove & Broiler _colchones gemelos 2Apt. Llaves
Tonos Pans _Dbl. Caja de resortes claves de cuadro de IMail
_Las lámparas del piso & IRefrigerator _Twin Caja de resortes _Sembradora &
Sombras 2Cubitos _cubre colchones Flores
_escritorio y silla _Spreads & Mesa
_Imágenes extensión hoja mesas finales
_IMirrors sillas Sillas
_tapetes o w/w lirón Junta espejos
Alfombras _Metal Estantería _Tbl Lmps & Shds
_Residuos Bskts _Pin-up Lmps & Shds
_basura _Pole Lmps & Shds
' _vanidad
_tapetes o w/w
Carpe ts
Depósito de $10.00 para 3 llaves será reembolsado cuando las claves y la recepción están giradas.
Ambas partes deberían firmar
Ejecutado y entró en este día 3º de octubre de 1977.
José, propietario de la empresa
Por Ailene Wister (Firmado) Geo. W. Exóticas (Firmado)
Gestor o agente para arrendatarios
256 aumentar por Improvlng Operatlons Valué
Depósito de llaves
La lista incluye tres llaves, con un depósito de $10. Depósito de llaves
Debe ser nominal. A menos que algún cargo los inquilinos suelen perder
Teclas o mover sin convertirlos.
El contrato de arrendamiento y el inventario debe ser preparado por triplicado y todos
Copias firmadas por ambas partes a fin de ser vinculante. El gerente
Debe mantener la primera copia, dar el segundo al inquilino y la tercera
Para el propietario. Esto protege tanto el propietario y el inquilino de correcciones
No es aceptable para ambos. Cualquier modificación posterior deberá anotarse en
Todas las copias y el gerente del inquilino y ejemplares firmados por ambos
Las partes. Si los cambios de una importante naturaleza ocurren, como marido mudarse
La esposa y los locales de retención con una hermana, por ejemplo, un nuevo
Concesión debe ser ejecutado, como se mencionó anteriormente.
Los Allens dar el arrendamiento un examen superficial, y el Sr. Alien
Se compromete a firmar sin discutir.
Cómo sobre Arrendatarios?
Al asumir la dirección de un edificio es aconsejable preparar
Las concesiones de todos los arrendatarios, a menos que exista una adecuada arrendar ya. En la
B Boulevard fíats no encontramos los acuerdos escritos de cualquier tipo. Nosotros
Introducir el arrendamiento consultando el inventario enumerados en el ocaso.
Decir que para la protección del inquilino sería deseable tó cuenta
Para todos los muebles para que no haya malentendidos. Todos
Muebles concernidos está inventariado con el arrendatario, el vendedor, y el
Nuevo propietario presente, de manera que las controversias pueden resolverse en cuanto a qué
Pertenece al inquilino y lo que pertenece al edificio.
Después de comprobar los muebles, podemos decir que hemos escrito un alquiler
Acuerdo que va con el inventario. Estamos haciendo la misma
Acuerdo con todos los inquilinos para cubrir la operación deseada de la
Edificio para el beneficio mutuo de todos.
Los objetos de un Arrendatario.
Tres de los cuatro inquilinos firmar fácilmente el inventario y alquiler
Acuerdo. Sólo un inquilino protestas, diciendo que ellos han conseguido a lo largo de todo
Derecho sin firmar un contrato de arrendamiento y no ven ninguna razón para tener uno ahora.
El arrendatario se dice, "Tenemos acuerdos escritos para todos los arrendatarios
De modo que habrá una clara comprensión por parte de todos. Esto le da a usted
Cómo poner los dientes en los arrendamientos de apartamentos 257
Protección, así como el propietario, especialmente en lo que respecta a los muebles.
Vamos a revisar los muebles y ver cómo sale".
El arrendatario comentarios que un brazo de una silla tapizada se deshilacha
Y fue así cuando se mudó. Ella se siente feliz de tie nen este observó
En el inventario. El resto de los muebles inventariados a satisfacción
De todas las partes. Entonces, sin más objeciones, el inquilino signos
El acuerdo junto con el inventario.
Si el inquilino se negó a firmar el acuerdo, el inventario podría ser
Firmado por separado. Mientras el inquilino ya en la construcción de la
Acuerdo oral existente podría continuarse. Nunca he conocido de un
Caso de que un inquilino se negó a firmar un acuerdo escrito, mientras
Fue solicitada antes de que el inquilino se trasladó en. Esa negativa de un correctamente
Presentó el acuerdo, o un intento de golpear las disposiciones pertinentes,
Sería indícate un arrendatario apto para ser un alborotador. El propietario es mejor
No tener un inquilino que no firmará un contrato de alquiler como
Presentada.
Los arrendamientos de ARCHIVO POR LOS NÚMEROS DE APARTAMENTO
El propietario debe conservar todos los contratos presentados por separado, y por propiedades
Las unidades de alquiler en cada propiedad, en lugar de por los inquilinos ñames. En el caso de
Surgen preguntas posteriormente, es aconsejable conservar los arrendamientos de al menos un año
Después de un inquilino se mueve hacia fuera. Un arrendatario su responsabilidad por el daño podría
no ser
Descubierto hasta después de que el inquilino se mueve, o que el daño puede ser aparente
Pero pendientes de pago. Arrendamientos anteriores también pueden ser útiles en el caso de
Es posible alquilar los controles.
Mantener los arrendamientos de apartamentos también sirve como un control de volumen de
negocios en
Cada unidad. Exceso de rotación sería indícate una necesidad de modificaciones
O mejoras. Por ejemplo, la frecuente rotación en una unidad adyacente a
Una sala de lavandería alertaría al propietario para corregir una situación infractora.
Si el ruido nocturno ha sido inquietante, la lavandería puede ser
Cerrado a una hora anterior, y aviso publicado indicando el nuevo horario.
Si el ruido de una sala de lavandería, sala de calderas, o expulsor de basura podría
De lo contrario no puede ser controlado, insonorización podría instalarse en adyacente
Las paredes. Si incinerador olores son censurables, como otro ejemplo,
Adicional de gas o aceite a disparos o quizás un taller chimenea podría resolver
El problema.
El pensamiento a tener en cuenta es que el exceso de concesiones a un determinado
Unidad señalar con el dedo a un problema que debe ser corregido. Una vez que la
258 aumentar por Improvtng Operatlons Valué
Propietario es alertado que normalmente puede encontrar una solución que fomente
Los arrendatarios a la estancia.
Para la mayoría de los inquilinos un arrendamiento sólo es necesaria para establecer las reglas de
la casa y
Los inventarios.
Las disposiciones de un contrato de arrendamiento puede acorazada nunca tiene que ser ejecutada
en
Cualquier ofyour propiedades en alquiler. La incorporación de dientes reales en un contrato de
arrendamiento por escrito
Protege al propietario y hace el trabajo más fácil manageres, sólo en caso de un
Menos cooperadoras inquilino llega.

15. Cómo Recoger los alquileres

Al vencimiento
Este capítulo y el siguiente en gran parte se mostrará cómo utilizar y
Hacer cumplir los términos del contrato de arrendamiento citadas anteriormente. Este capítulo se
ocupará de la información
Sobre la Renta de las colecciones, incluyendo la entrega de avisos legales para
Exigir el pago.
La demanda de operaciones de renta de alquiler alquiler completo colecciones de antemano
En el momento debido. Es mejor dejar un apartamento desocupado, comiendo sin
El desgaste y los costos de servicios públicos, que coddle un inquilino que no
Pagar el alquiler. Apartamentos de funcionamiento debe ser interpretada como una mera
Inversión de hacer dinero en lugar de una organización de caridad.
Inquilinos áctually merece caridad puede encontrar la ayuda necesaria desde
Fuentes de socorro del gobierno, ciudad, condado, estado y federal, y de
Diversas instituciones filantrópicas. Un propietario que cede ante los llamamientos de la caridad
Los inquilinos nonpaying no puede satisfacer su propio funcionamiento y los costos del préstamo y
Hasta el viento en quiebra.
Utilizar formularios de recogida EFICAZ Y AVISOS
Los alquileres se recogerán más fácilmente y eficientemente si coherente
Pasos para la recogida y adecuada se utilizan formularios y avisos, y un mínimo
Se adquieren conocimientos jurídicos. Eficacia jurídica y colecciones
Avisos, para ser incluidas en el presente capítulo y en el siguiente, atar a un
En gran medida. Aunque las compras de bienes raíces y ambas implican rentáis
Muchas formas legales, el abogado puede promedio saben muy poco acerca de la
Manejo de la propiedad. Algunos abogados, felizmente, spécialize inmobiliarias
La ley. Si usted se familiarice con los aspectos particulares de realestate
Ley que aplica a sus operaciones, encontrará que en la mayoría de
Cuestiones tendrá un mayor conocimiento sobre el tema de la nonspecializing
Abogado.
USE borrar los recibos del alquiler que
NO DEJAN DUDAS
Algunos propietarios invitar problemas simplemente por no darle los recibos, o por nosotros-
259
260 Increaée Valué por Improvlng Operatlons
Ing recibos con frases ambiguas. La redacción de un recibo de alquiler
Puede significar la diferencia entre un argumento y una clara comprensión.
Por ejemplo, muchas confirmaciones de lectura: "El alquiler por un mes,
Desde el 1 de octubre al 1 de noviembre".
En la práctica esto significa negocio commoñ el alquiler comienza el 1 de octubre de
Incluye todo el mes de octubre, pero no incluye el 1 de noviembre.
Sin embargo, muchos inquilinos que no están familiarizados con las prácticas comerciales sería
Sostienen que el alquiler se paga hasta e incluyendo el 1 de noviembre. Este tipo
De recibo de alquiler fue la causa del argumento con los Goldens cuando
Se trasladaron desde el número 4 al fíat B Boulevard.
Esa provocación puede eliminarse simplemente utilizando un recibo de alquiler
Que dice: "El alquiler de un mes termina el 31 de octubre".
Hay una miríada de formas viables de redacción un recibo de alquiler, muchos
De que encarnan una determinada norma de la casa o dos que el propietario quiere
Destacar. En la siguiente página es un ejemplo especial, que abarca el alquiler
A los Allens descrito en el arrendamiento en el capítulo anterior.
Cabe destacar que el alquiler se termina aquí el 1 de noviembre, porque
Se inicia el 2 de octubre. Este tipo de recepción evita la confusión
Que de lo contrario podría producirse cuando el alquiler comienza en una fecha distinta a
El primero.
Siempre dan un recibo
No dar un recibo de alquiler invita a más argumentos que un mal
Redactado de la recepción. Un arrendatario puede pagar por cheque, a veces a toda prisa sobre
La forma de trabajar, y dicen, "No te molestes con un recibo. Mi cancelado
Verificar será suficiente".
Muchos propietarios aceptan declaraciones tales como esta como una forma fácil de guardar
El poco tiempo y los gastos de la preparación de un recibo. Aquí es un lugar
Ejemplo evidente de penny wise y libra tonto, como argumentos
Surgirán a menudo después sobre el plazo cubierto por el control,
Y si el pago se ha realizado realmente.
Cuando los propietarios no daban recibos, he conocido de inquilinos que pagan
Por cheque mensual durante un año o más, entonces afirmaron que habían pagado un
Próximo mes. Otros inquilinos que se convirtió en delincuente afirmaron
Se pagaron realmente. Sin consistente recepción plan y no duplícate
Confirmaciones al archivo, sus reclamaciones arrojaron los propietarios a la defensiva. Si
Usted siempre dan los recibos, y mantener un archivo duplicado, lugar
Directamente en el inquilino de la carga de la prueba para demostrar sus recibos siempre
Existe una disputa sobre el pago del alquiler.
Cómo Recoger los alquileres al vencimiento 261
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Recibos deben siempre estar preparado al menos en duplícate, y el
Original dada al arrendatario. Por lo tanto, si el inquilino debe alterar la recepción
La duplícate en archivo mostrará cómo era realmente preparado. El
Los duplicados se deben mantener por un mínimum de un año en el caso de
Preguntas.
Algunos propietarios requieren un triplícate, de modo que puedan mantener un archivo
Además del jefe de archivo duplícate, principalmente como un medio de asegurar
La fidelidad del administrador. Esto raramente es necesario rentáis mensuales.
262 aumentar por Improvlng Operatlons Valué
Existen otros métodos adecuados de supervisión, como será cubierto
En detalle en un capítulo posterior. Con semanal o diaria, sin embargo, rentáis
Como en un motel o una casa de alojamiento transitorio, es altamente recomendable
Que el propietario insista en triplícate, recibos numerados. Utilizando
Libros de recibos numerados consecutivamente en todos los casos es deseable,
Tanto para comprobar cuestionó recibos con los inquilinos, y para la supervisión de
El gerente.
Evitar errores en la preparación de recibos de antemano
Se evitarán errores, e inquilinos cuando prisa apreciarán
El tiempo ahorrado, si tiene todos los recibos preparada de antemano. Por ejemplo,
Antes del primer día del mes el gerente podría preparar todo
Los recibos para el próximo mes, dejando fuera sólo la fecha de pago
Y la firma. Esto demuestra una gran ayuda si el pago es ofertado
Whén el jefe está ocupado, quizás hablando por teléfono o
Mostrando un apartamento a un posible inquilino. Si el recibo se llena
Bajo la presión de tales interrupciones, errores que son fáciles de
Hacer. Errores comunes implican el ñame equivocado o apartamento, falta de ortografía
El ñame del inquilino, incorrecta alquiler y término incorrecto. El
Preparado recibos pueden ser mantenidos por número de apartamento en un archivo de tarjeta.
Recoger siempre de antemano
Sé de muchos ejemplos de inquilinos que podría decir la más creíbles.
Falsedades, al igual que el alcohólico en el capítulo anterior, para evitar
Pagar un mes completo de alquiler por adelantado. Muy pocos vivió hasta su
Promesas, si no podían pagar para empezar. Es bastante difícil
La regla de que quien no pueda o no pagar cuando él se mueve en raras veces
Catch Up después. El necio de propietario que no respete esta regla
Será ridiculizado como un lugar de skinflint agradeció a impulsos de la caridad
Cuando más tarde se intenta cumplir con el cobro.
Smooth-talking dead beats halagar a muchos gerentes susceptibles a
Que les permite moverse en prestando poca o ninguna renta. La nonpayers
Quien obtenga la mayoría de alquiler por la menor cantidad de dinero son aquellos, como el
Alcohólico, que tienen las familias. El más eficiente de todos en este sentido
Son aquellos con esposas embarazadas. Aquí hay un ejemplo típico:
Un plausible DEAD BEAT OUTSMARTS
Un propietario crédulo
Una simpática viuda, la Sra. Spynthy, anunciados para el puesto vacante de alquiler
Cómo Recoger rente al vencimiento 263
La mitad de su casa dúplex. Días trabajó como supervisor, un teléfono
Y vivió en la otra parte del dúplex. Desde la unidad fue
Completamente amueblado, tiene previsto alquilar solo para adultos, pero ella
No se pudo incluir esta cláusula en el anuncio.
En un martes por la noche, una mujer de apariencia agradable de aproximadamente 35,
Obviamente varios meses de embarazo, contestó el anuncio. Ella era
De voz suave y adulador en mannef y dice que su ñame era
Muggs y que ella era desesperadamente ansiosos de encontrar un lugar para vivir.
Ella había llegado desde fuera de la ciudad con su marido y sus dos
Los niños pequeños. El Sr. Muggs, un hábil clasificador de cemento, había ido a
El día antes de trabajar con un contratista que prometió un empleo estable.
Fueron Uving temporalmente en un pequeño motel y fueron
Ansioso por pasar a un hogar permanente.
La Sra. Spynthy protestó desearía tener en la familia, pero su
El lugar estaba muy bien amueblada y no pensó que podría acaso la
Children's causando daño.
El posible inquilino contó una historia convincente de lo cuidadoso que
Sería. "No somos el tipo de ordinario los inquilinos que causan daños.
Solíamos tenemos nuestro propio hogar hasta que hemos tenido un poco de mala suerte y perdió
Él. Experimentados propietarios, nosotros sabemos lo que significa
Cuide de su propiedad, y le daremos ningún motivo para preocuparse. Vamos a
Tenga mucho cuidado. Puedo decir que queremos vivir aquí, porque vamos a
Tienen una buena comprensión, dueña".
Contra su mejor juicio, la viuda prometió a alquilar a la
La familia. A continuación, preguntó por el alquiler mensual de $150.
"Oh, no tenemos ningún dinero ahora mismo. Estamos muertos rompió tras la
Los gastos de mudanza y todo. Pero pasemos en, y le pagaremos
El mes completo cuando mi marido se paga este viernes. Hace
Buen dinero y no podemos pagar sin problemas".
El propietario puede ver que, si la familia estaba arruinado y
Había que pagar para comprar alimentos y otros artículos de primera necesidad, era obvio que
Sería íittle posibilidades de obtención de un mes completo de alquiler de sólo uno de los
Semana de pago. La oradora insistió en su política de no permitir que ningún inquilino se mueven en
Hasta que ellos habían pagado todo un mes de anticipación.
La Sra. Muggs admitió que podrían ser presionados para pagar todo el alquiler que
El viernes, pero dijo que el contratista había tomado gusto a su marido
Y constituiría un avance en lo que se necesitaba más de su paga para pagar el alquiler en
Llena. Ella señaló a un conocido contratista.
La Sra. Spynthy dijo que tan pronto como se dieron el alquiler el Muggses
Puede mover, pero ella no podía dejar de antes. Por este tiempo ella
Se estaba volviendo dudosa como si ella deben alquilar a la familia en
264 aumentar por Improvlng Operatlons Valué
Todos. Ella dijo que no podía mantener la propiedad sin un depósito y
Tendrían que alquilar al primero que pone su dinero.
El arrendatario ofrece joyas como la seguridad
En esta señora Muggs presentó su as en el agujero. "Quiero tu lugar
Tan malo. Fve es justo lo que estaba buscando. Yo te digo algo, 1*11 dar
Usted mis anillos, mi boda y anillos de compromiso, para mantenerla. Son
Por valor de varios cientos de dólares, con este gran solitario, y usted sabe que yo
No parte con ellos para la worid".
La Sra. A regañadientes Spynthy acordó tomar los anillos como un depósito a
Mantenga la unidad. El arrendatario entonces argumentó que el alquiler debe iniciar Viernes
Cuando se mueve. El remachador al propietario fue un acuerdo para
Iniciar el alquiler de ese mismo día, martes, cuando el lugar fue atada.
Por lo tanto ninguna renta estaría perdido. La Sra. Muggs acordaron avanzar en
Viernes y en ese momento canjear los anillos por pagar un mes completo de
Alquiler.
Jueves noche, toda la familia llegó, la conducción de un ruinoso
Una camioneta. Un niño aproximadamente cinco y una niña de tres que viajaban en la parte trasera,
En la cima de un paquete de ropa de cama. Colchas, sábanas y mantas estaban apilados helterskelter
A través de utensilios de cocina, tienda de comestibles, un pesebre, y pertenencias, otilar
Expuesta a través de los aparadores slatted del recogedor.
El chico corrió a la puerta y pidieron del propietario de la clave. La Sra.
Dijo Spynthy h\m a su madre y su padre verla sobre el alquiler.
Ambos padres luego carne a la puerta. El Sr. Muggs explicó iba
Perder un día de sueldo si esperó para desplazarse en los próximos días, por lo que pensaron
Se debe mover en esta noche.
"¿Tiene usted el alquiler dinero?" La Sra. Spynthy exigido. "Su esposa
Se comprometió a pagar el alquiler antes de mover".
"Tendremos mañana seguro", aseguró al marido. "Mi jefe
Me ha prometido un poco más de lo que puedo pagar todo el cien
Y cincuenta dólares. Usted todavía mantiene los anillos de mi esposa, así que has
No tengo nada de que preocuparse. Hemos salido del motel, creyendo que
No me importaría nos estamos moviendo en esta noche, siempre y cuando tienes un montón de
Seguridad. Mi esposa dice que ella dio a iniciar nuestra renta el martes pasado,
Y no queremos pagar el doble de alquiler más. No puedes ver tu
Vía libre para dejarme y mi pequeña familia mover, ma'am? Te traeré
El dinero es lo primero que hago cuando me llega a casa del trabajo el día de mañana".
La inesperada, bien planificada asalto venció la Sra. Spynthy sus objeciones.
Ella fue persuadido a entregar las llaves sin recibir un
Ciento en efectivo. Sin embargo, la oradora insistió en celebrar las teclas hasta tanto el Sr.
Cómo Recoger Renta al vencimiento 265
Y la señora Muggs firmaron el acuerdo de alquiler formulario proporcionado por el
Casa de apartamentos asociación local.
El Sr. Muggs carne a casa desde el trabajo sobre seis de la noche siguiente. La Sra.
Spynthy esperé expectante durante dos horas, pero nadie se acercó a
Ella. Después de 8 o'clock ella sonó el timbre del Muggs y pedí
El alquiler.
"Nos encontramos con un pequeño inconveniente", alibied el marido. "El contratista
Tuvo que aguantar mi paga hasta la semana próxima cuenta de algunos problemas con
La unión. Pero todo será enderezará el primero de la semana próxima. Ahora,
Tienes esos anillos de seguridad, para que usted no tenga que
Preocuparse".
Un triste despertar
Día a día los inquilinos postergado con una excusa u otra.
Después de dos semanas sin pago de alquiler, la Sra. Spynthy telefoneó a la
Contratista. Esto, por supuesto, en vista de las circunstancias dudosas, ella
Debería haber hecho antes de permitir que la familia pueda pasar. El contratista
Dijo que él había avanzado Muggs $50 por encima de su salario para ayudar a pagar su
Alquiler el primer viernes payday. Él había visto nada del trabajador.
Desde entonces. No sabía donde estaba trabajando el becario y ahora
Como conseguir el asimiento de él.
La Sra. Spynthy enfrenta sus inquilinos con esta historia. Atrapados en
Su web de fabricación, la esposa se convirtió en descarado. "Bueno, tuvimos que usar
El dinero para pagar algunas de nuestras otras deudas, así que tuvimos que decirle
Algo. De todos modos, tenemos el dinero para usted ahora, y simplemente PLL
Darle un cheque".
La Sra. Spynthy era escéptico acerca de tomar un cheque, especialmente uno
Dibujado, tal como se ha desarrollado, en un banco iñ un estado colindante.
La Sra. Muggs garantiza la comprobación para ser bueno como el oro. Dijo que todos
Sus cheques de sueldo había sido enviado a su casa para mantener su banco
Cuenta. Ella había esperado que la Sra. Spynthy retura a sus anillos en la recepción
De la comprobación, pero si podría hacerla sentir mejor la dueña podría
Continué sujetando los anillos hasta que estaba segura de que el cheque había despejado.
Con estas garantías, la Sra. Spynthy aceptó el cheque, conservado
Los anillos, y dio la Muggses un recibo para el mes de alquiler. El
Cheque fue depositado en la cuenta del propietario. Una semana más tarde, su banco
Enviado de vuelta, el sello de "fondos insuficientes".
La Sra. La Muggses Spynthy ahora enfrentados con la devuelta
Verificar. La Sra. Muggs dijo que debe haber un error, y se ofreció a
Escribir una nueva casilla en el intercambio para el oíd. El propietario decidió que ella
266 aumentar por Improvlng Operattons Valué
Estaría de acuerdo en nada que pueda prolongar sus inquilinos' libre de alquiler.
Estancia, por lo que reclamó el alquiler en efectivo.
La Sra. Muggs dijeron que no tenían ningún efectivo. La Sra. Spynthy pregunta
Cuando el marido está trabajando ahora. Los inquilinos se negaron a decir a
Cuando el esposo trabajaba.
La viuda dijo que iba a buscar fuera de la unión y tienen su
Abogado embargo los salarios si el alquiler impagadas. "pagar
El dinero que usted debe, o 1*11 has puesto".
"No se puede poner con nosotros mientras Fm embarazadas", Sra. shrilled Muggs.
"Ningún juez en la tierra permitiría que, viendo yo sólo podría tener un
Un aborto espontáneo. A continuación, debe ser responsable, y me gustaría demandar por todo
You've Got. No estamos budging una pulgada hasta llegar un marco legal
Aviso".
Qué hacer cuando un inquilino no paga alquiler
En la desesperación de la Sra. Spynthy llamado el Apartment House Association,
Afortunadamente, a la que pertenecía. Con el asesoramiento de su negocio.
Manager, pasó todo el asunto a uno de sus abogados.
Él no estaba tan consternado como ella a través de la amenaza de aborto espontáneo.
"La próxima cosa que usted sabe, usted será culpado por inducir el embarazo",
El rió attoraey. Él instruyó a su secretaria para rellenar un "pago
Arriba o mover" de aviso. El Secretario escribió en el blanco porciones de
Comúnmente se utiliza un formulario impreso, preparando cinco copias.
Muchas leyes estatales prohíben cualquier persona pero un attoraey para preparar un marco legal
Anuncio de otra persona para ganar. Sin embargo, los propietarios o los administradores pueden
Normalmente rellenar formas jurídicas como el siguiente para su propio
Sus operaciones, una vez que se hayan cerciorado de la forma adecuada, y si ellos
Observar ciertos principios. Los formularios impresos aplicables a la situación en
Su localidad puede obtenerse de diversas fuentes, incluido el local
Asociación de propietarios de apartamentos, departamentos o tiendas de artículos de papelería,
Los bancos, compañías de títulos, y el Real Estate Boards.
Finos puntos legales varían en los distintos estados. La ley autoriza al típico
Propietario para servir un plazo de tres días, pero no la posterior expulsión
El papel, la citación para comparecer ante el tribunal. Normalmente un administrador de apartamentos
Está autorizado para servir a todos los documentos legales necesarios.
El objeto de la presente comunicación es forcé al inquilino a pagar o mover. Ella
Advierte al arrendatario, dándole una oportunidad para hacerlo bien. Requisitos principales
Incluyen:
1. El ñame del inquilino.
2. Dirección del alquiler irnit
Cómo Recoger Renta al dúo 267
3. Cantidad de morosos alquiler
4. La fecha de la citación %
5. El ñame de individuales en los cuales se sirve el aviso
Un plazo de tres días para pagar o mover
Apartamento HOÜSE ASOCIACIÓN DE
METROPOLE COUNTY, INC.
Estados
Aviso para pagar el alquiler o salir de los locales
A: El Sr. y la Sra. Mansfield M. Muggs
Dirección: 10409 Boyd Street, Apt. 2
Metropole, Columbia
Aviso QUEDA GIVÉN, que no es debido y la falta de pago del alquiler requerido
Por el acuerdo escrito de fecha 24 de mayo. 1975 en virtud de la cual se mantenga la posesión
De los locales descritos como sigue:
El alquiler mensual en estas instalaciones es de $150.00: hacer exigible y pagadero
Alquiler en la cantidad total de $150.00 para el períod: desde el 24 de mayo. Finalizando el año 1975.
El 23 de junio. 1975.
Dentro de los tres días después de que el servicio a usted de este aviso, se
Queda obligado a pagar dicho alquiler adeudadas y pagaderas o salir y entregar
La posesión de dicho local para el firmante o los firmantes institute
Los procedimientos legales contra usted para recibir la posesión de dicho local,
Declarar un decomiso de dicho acuerdo y para recuperar los alquileres y agudos
Daños, honorarios de abogados y costos.
Los abajo firmantes, elige y no declarar una confiscación del acuerdo si
Dice debidos y pagaderos alquiler no es pagado dentro de los tres (3) días.
Fecha: 13 de junio. 1975
OLIVIA L. SPYNTHY, propietario
Por: Olivia L. Spvnthy (firmado)
Propietario
Con el fin de salvarla el costo de un servidor, el proceso profesional
El abogado aconsejó a la Sra. Spynthy cómo atender el aviso. Él le dijo
Dar a la cuarta y la quinta copia a la Muggses, observar el duplícate
Y el triplícate y a regresar a él. El conservado origi268
Aumento por Improvlng Operatlons Valué
El nal sería necesaria en relación con la actuación de la corte, en caso de que se convirtió en
Es necesario. En la parte inferior de la triplícate duplícate y las copias de archivo
Él tenía su secretaria escriba la información que desee la Sra. Spynthy a
Dar. Ella llenó este en esa noche de entrega:
Fecha de entrega al inquilino el 13 de junio. 1975
Tiempo entregado al arrendatario 6:30 PM
La persona entregada a la Sra. Mansfield M. Muggs
Entregado por la señora Olivia L. Spynthy
(Título) propietario
Esta información fue suscrito por la señora Muggs en una copia y
El Sr. Muggs, por la otra, en caso de duda si el caso llegó a los tribunales.
Los mismos elementos debe ser observado por los dueños o administradores que entregar
Documentos similares sobre su propia iniciativa.
A MOVER EL MUGGSES
La Sra. Spynthy alojado hasta la medianoche del tercer día para mantener un ojo sobre
La Muggses. La observación no manifiesta acciones, pasó sus luces
Y retirado. A la mañana siguiente la familia Muggs había desaparecido,
Dejar la unidad de alquiler muy sucias.
La cocina estaba lleno de basura. Papeles y suciedad, cuadros de Tora.
Y escombros fueron esparcidas en el resto del apartamento. El sofá era
Fuertemente blotched con grasa, y había un gran agujero en uno buraed
Brazo por un cigarrillo. Un colchón usado por los niños era amarilla de
El orinarse en la cama. Los daños superaron los $300, y la Sra. Spynthy no había
Recibió un centavo en concepto de alquiler.
Feliz de que ella al menos había sido lo suficientemente sabio como para mantener la Muggses'
Anillos de seguridad, el propietario les llevó a un joyero para evaluación. Él
Se reían de ella. El compromiso "diamond" sólo fue pegar. Aunque
Una buena imitación, dijo, el conjunto podría ser duplicada en cualquier
Bisutería contador para menos de $5.
La casa de apartamentos recomendados por la Asociación de la Sra. Spynthy
Convirtiendo su reclamación en concepto de alquiler, daños y honorarios de abogado a un
Agencia colléction. Este último citó una tasa de 40 por ciento de la cantidad
Si no hay ninguna acción judicial recogidos eran requeridos, y el 50% si el tribunal
Medidas eran necesarias. Sin embargo, no consiguieron ganar porcentaje,
Como no hay rastro de la Muggses nunca fue encontrado.
Esta triste experiencia con artimañas y estratagemas de una típica muertos
Beat provocó la Sra. Spynthy hacer algunas resoluciones firmes, que cualquier
Alquiler dueño podría considerar:
Cómo Recoger Renta al vencimiento 269
1. No permita que un inquilino para mover a menos que él paga su alquiler completo
Anticipo.
2. No aceptan la seguridad que el dinero en efectivo o un cheque de pago
Alquiler. (Esto no impide tomar un inquilino objetos de valor para aplicar
Pago del alquiler después de que él se mueve).
3. No tome los controles de inquilinos morosos, prolongando su delincuencia.
(cheques de bancos locales son generalmente aceptables desde
Todos los inquilinos pero sospecho).
4. No se alquila amueblado alojamientos para familias con niños
Salvo daños cuantiosos depósitos es recogido.
5. No demora en tomar acción legal una vez que un inquilino demuestra
Delincuentes.
Los pasos a seguir cuando un arrendatario es
Lentamente en el pago de alquiler
El caso anterior de la historia, consagrando una serie de trucos de dead-beat,
Cubre un lamentable error en la sentencia en régimen de alquiler a la Muggses
A todos. ¿Qué medidas deberían adoptarse cuando el inquilino paga su alquiler en
En movimiento, pero más tarde se deteriora en pagar un "lento"?
He mencionado enfatizando tanto en el contrato de alquiler mensual
El recibo que el alquiler siempre deben ser pagados por adelantado. La mayoría de
Los inquilinos esperan pagar su renta fielmente en la fecha de vencimiento como principal
Obligación. Para aquellos de slovenly los hábitos de pago, y particularmente para
Esos que son los nuevos inquilinos, ciertas medidas educativas suelen resultar
Eficaz.
Dar pronta recordatorios al alquiler está atrasado
Si el alquiler es debido a la primera, por ejemplo, no debe tomarse ninguna medida
Hasta el día siguiente, el inquilino puede estar planeando pagar el alquiler
En la noche. Sin embargo, en la mañana del segundo el gerente
Debe ponerse en contacto con el arrendatario vencidas y preguntarle si está dispuesto a pagar el
Alquiler, como ella debe recibir todos los alquileres recopilados y prontamente a turaed
El propietario. Si el inquilino está fuera, debe dejarse una nota debajo de la puerta
Pidiéndole a Cali en la oficina del gerente o apartamento.
Cuando los inquilinos responder por el pago de la renta, algunos pueden cuestionar tales
Recordatorio de pronta acción. En un firme pero amistosa el administrador
Debe explicar que los alquileres adeudados en la primera debe ser recogida por o en
El primero. Si que es incómodo para el inquilino, ella estará encantada de
Cambiar la fecha de alquiler, y se puede prorratear el alquiler para el ajuste de la
El cambio.
270 Increaee Valué por Improvtng Operatlons
Si un inquilino deja de aparecer por una hora razonable la segunda noche,
El administrador debe ponerse en contacto con él en su apartamento y decir que tiene
Vienen a cobrar el alquiler. Si el alquiler se paga entonces, el arrendatario debe ser
Agradeció y pidió que señalara al manager posteriormente al vencimiento.
Dejar una breve nota urgente
Si el inquilino está todavía fuera, una segunda nota debe dejarse, pidiéndole que
Póngase en contacto con el administrador. Por ejemplo: "IMPORTANTE. Consulte Manager
A la vez".
Si no se recibe respuesta en el plazo de tres días, o un inquilino evasiva
No paga alquiler y no da ningún compromiso claro, luego tres días
El anuncio debe ser servido. Este aviso de pago o mover debe ser servido
Después de sólo un día de mora a un inquilino que ha sido habitualmente
Los atrasos en los pagos.
De los pocos inquilinos que son en primer lugar lentamente en el pago, la mayoría responderá
Al educar a los recordatorios citados. Si hay un inquilino restante, es
Muy raramente que la fraseología legal de tres días de aviso, dado en
Términos inequívocos, no producen resultados. Ya sea el inquilino
Fijar el dinero para pagar o que se mueva dentro de los tres días. No
Un inquilino paga lenta en un centenar esperará ordenado por la corte real
El desalojo. Para los muertos beat quien espera al último minuto de gracia,
Puede tomar de dos a cuatro semanas hasta que el arrendatario expulsado por un agente
O un suplente del sheriff. Los recalcitrantes que extiende los límites de la ley
Suele pasar justo antes de la llegada de la policia.
Cómo llegar El sheriff para desalojar a
Un arrendatario NONPAYING
Si el inquilino no se mueve dentro de tres días, pagar el alquiler, o hacer firme
Arreglos para pagar, ¿cómo puede conseguir que el alguacil a desalojar? El sheriff
Adopta tales medidas por orden judicial, por lo que el caso debe ser archivado en
Corte. Una copia del aviso de tres días se presenta como una base para la acción
Lo que es importante que el anuncio esté debidamente preparada y
Servido. De lo contrario un nuevo aviso correcto sería necesaria, y el
Procedimiento sería retrasado hasta después de su entrega.
Generalmente un abogado es necesaria para abogar por la causa en el tribunal. En algunos
Los Estados un propietario o gestor puede presentar el caso en una pequeña reclamaciones
Tribunal fiscal, donde no está permitido. Aunque el verdadero ámount
Debido puede ser mayor, las pequeñas reclamaciones cóurt puede ser utilizado cuando el
La cantidad reclamada no supere el máximum, entre $200 y
$1,000 en diversos estados. No todos los pequeños-demanda los tribunales tienen la facultad de
Cómo Recoger rente al dúo 271
Aplicar los desahucios por impago. En cualquier caso, y con el tiempo necesario
Para el caso de ser escuchados y de la sentencia que se dictó y
Listo para su ejecución, se tomará de dos a cuatro semanas antes de la
El sheriff aparece en la puerta del inquilino con poder expulsar.
Cómo sobre el inquilino que
Promete Pagar más adelante?
Algunos inquilinos pueden decir que no tienen el dinero ahora, pero va a pagar
Más tarde. ¿Qué medidas deben tomarse? Si el inquilino es nuevo y no probado
El propietario debe normalmente ser firmes en la exigencia de pago inmediato.
O quittance. Si el arrendatario ha establecido un buen historial de pago,
Manager debería ser más indulgentes, dejando margen para atenuantes
Las circunstancias, tales como la pérdida de un trabajo, una muerte en la familia, o la enfermedad.
En cualquier caso, el administrador debe requerir una clara promesa de un
Fecha específica cuando el alquiler se paga. Declaraciones generales, tales como
"Nos encargamos de él tan pronto como podamos," no debería ser aceptable.
Por ejemplo, si el alquiler es debido el lunes podría ser una acción especial
Aplazada para un arrendatario que dice que pagará el viernes. El profirió
La fecha debe estar firmemente establecido, con una amenaza implícita de inmediato
Acción si la promesa no se mantiene. El gerente podría decir, "Mientras
Definitivamente va a pagar el alquiler este viernes Vü hold up colección
Hasta entonces".
Si el inquilino no cumple dicha promesa definitiva, tres días de preaviso
Se debe servir al día siguiente. Podría ser más tiempo si gránted
Pago parcial la mitad del alquiler, por ejemplo-, con un nuevo
El compromiso de pagar el saldo dentro de un plazo razonable, como
Otra semana.
Pago parcial no invalida
Un aviso de tres días?
Como se mencionó en el capítulo 14, si un plazo de tres días para pagar o mover es
Dado y el manager acepta un pago parcial, en muchos estados, este
Invalidaría el anuncio. En el caso de la Muggses, donde $150
Se debió, aceptando $5 en cuenta podría legalmente han cancelado el
Tres días de aviso.
Esto sería especialmente conveniente si se han adoptado todas las medidas para
Desalojar, y posiblemente varias semanas han transcurrido desde la fecha de dar
El anuncio. El propietario sería, pues, necesario para iniciar el proceso todos
Una vez más, perdiendo en mayor nonpaid alquiler que la pequeña cantidad
272 aumentar por Improvlng Operatlons Valué
A concursar. Con estas alternativas, el propietario sería sabio rechazar
El ofreció un pago parcial.
El propietario debe estar en posición de tomar todo el dinero ofrecido. Para
Protección posible en este punto se incluye como parte del contrato de arrendamiento la provisión
En el párrafo 12, "la aceptación por parte del arrendador de pagos parciales
De alquiler adeudado no deberá, bajo ninguna circunstancia. . . afectar cualquier aviso
O procedimientos legales . .
Medidas de seguimiento
El administrador podría variar de recolección, según las circunstancias,
Para lento-pagar los inquilinos que han sido sometidas a la anterior
Educación y todavía no son rápidos en meses posteriores. Un
Obstreperous arrendatario debe dar un plazo de tres días al día siguiente
La fecha de vencimiento de alquiler, en lugar de tres días más tarde. Si el inquilino
Parece meramente olvidadizo, un tacto aviso bajo la puerta izquierda
A menudo resulta en el pronto pago.
Teniendo una propiedad personal del inquilino.
Como se mencionó en el capítulo 14, uno de los clubes más fuertes del propietario para aplicar
Pago del alquiler es el derecho a tener, retener y vender un delincuente del inquilino.
La propiedad personal. Este derecho es comúnmente llamado el "equipaje lien
La ley" y está operativo en la mayoría de los estados. Pertenecientes a hoteles y posadas,
Ha sido una parte de la ley común durante siglos. Este derecho es generalmente
Ampliado para cubrir apartamentos amueblados, y puede o no por
Estado de derecho bé extendido a otras unidades de vivienda, como viviendas de alquiler
Y apartamentos sin amueblar. Todos tus rentáis serán protegidos, sin embargo,
En la medida legalmente permitida, con inclusión del derecho de lien
En virtud del párrafo 15 del contrato de arrendamiento.
Cuando se hace evidente que un delincuente inquilino no paga, el
Propietario debe actuar tan pronto como sea posible para mantener suficiente propiedad valiosa
Para compensar el importe debido. Si esa acción se retrasa, otros acreedores
Puede tomar posesión de los bienes personales ante el arrendador, incluso
A pesar de que legalmente pueden tener la reclamación previa. Los inquilinos también pueden
Desplazar sus pertenencias como lo hizo el Muggses subrepticiamente.
Muchas leyes estatales específicamente exentos de gravamen ciertas disposiciones
Los bienes que sean indispensables para la subsistencia, tales como un cookstove, o un obrero's
Cómo Recoger los alquileres al vencimiento 273
Las herramientas de comercio. Generalmente un televisor es el objeto más obvia de que valué
Pueden ser tomadas. La mayoría de los arrendatarios poseer uno y hará todo lo que esté a su alcance
para
Redimirla, incluso más que para un "esencial de subsistencia." En el caso
De la Muggses, el propietario podría haber celebrado un valioso conjunto de televisión.
El propietario o administrador debe ser cuidadoso para evitar lesiones personales o
Un posible daño traje. No utilice forcé en la toma de una propiedad del inquilino.
Aunque el propietario hás el derecho a mantener la propiedad, no tiene
Derecho a infligir lesiones personales al inquilino, a fin de tomarla. Algunos
Los inquilinos pueden renunciar a la demanda bienes suficientes para garantizar el alquiler
El pago. Profesional, como los latidos muertos Muggses, raramente
Dar algo de valué sin una lucha.
La única manera de tomar la propiedad entonces sería hacerlo cuando
El arrendatario está fuera. En este caso, el administrador o propietario debe ser aJways
Acompañado por un testigo. Un inventario escrito de la propiedad tomada
Deben ser refrendados por el testimonio, para prevenir la posibilidad de
El arrendatario afirme que más se celebró.
Sería casi siempre ser legal para celebrar con la propiedad personal
El consentimiento del inquilino. Sin el consentimiento de la legalidad de tomar propiedad bajo
Las leyes locales deberán comprobarse con un conocedor attomey, tales
Como serían recomendados por la asociación de apartamentos locales.
¿Cuánto tiempo debería celebrarse la propiedad?
Algunas legislaciones prevén que dicha propiedad debe ser celebrado seis meses o un
Año antes de la venta, dando al inquilino un montón de tiempo para canjearlo. Un
Inquilinos morosos normalmente se aleja y rara vez es escuchado desde
De nuevo, a menos que tenga especialmente valiosa propiedad para canjear. Por supuesto
Si el inquilino hace arreglos concienzudo para su posterior redención,
El administrador debe ampliar el periodo de tenencia. Si no hay tales arreglos
Se ofrecen, en un contrato de arrendamiento como provisión en el párrafo 15 permite
El propietario vende la propiedad después de treinta días. Esto acelera el
Liberación de espacio de almacenamiento y la recogida del producto de la venta para pagar
Alquiler de morosos.
La mayoría de los inquilinos Alquiler pone a la cabeza de sus listas de pago y pagar su bilis
En el momento debido.
Recopilación sistemática prácticas andproper avisos y formularios de alquiler
Las colecciones más fácil y eficiente.

16. Cómo manejar alquiler

Plantea y desalojos
Explorar más a fondo la manera de utilizar y aplicar los términos del contrato de arrendamiento, este
capítulo
Se divide en dos epígrafes principales:
Cómo elevar los alquileres y cambiar otras condiciones de arrendamiento
Cómo desalojar a los inquilinos indeseables
Cómo elevar los alquileres y cambiar
Otros Términos de arrendamiento
El aumento de los alquileres es manejada de la misma como el cambio de cualquier otro
Condición de arrendamiento. Como se señala en el capítulo 14, el cambio de una condición
De arrendamiento está sujeta a las leyes del estado menos controlado por un contrato de arrendamiento.
Un
La ley estatal requiere típico, antes de un cambio de alquiler, la misma notificación
Período como el período de pago de alquiler. Un mes-a-mes continuo
Alquiler está sujeto a un mes de preaviso, un alquiler semanal con una semana de antelación.
Arrendamientos anuales o más, con fechas de caducidad definida, puede ser
Sólo cambia cuando hayan caducado.
Como previamente cubiertos, cambiando las disposiciones de un alquiler por el
Primero del mes requiere un preaviso en o antes del primero de uno
Mes a fin de lograr un cambio en el primero del mes siguiente.
Si el primero es un domingo o un día festivo y el alquiler se paga en el
Segundo, el inquilino puede no estar disponible para la notificación y hasta la segunda.
A continuación, el cambio no tendrá efecto sobre el primero de los siguientes
Mes. En la mayoría de los estados todavía puede tener efecto en el segundo día, pero
Esto es difícil cuando el alquiler se paga en la primera. En algunos casos
El anuncio no es legal a menos que surte efecto en la fecha de pago de alquiler.
Tener una cláusula de 15 días, como en nuestro citado arrendamiento, confiere al propietario un
Oportunidad más flexible para hacer cambios. También hace un llamamiento a la
El arrendatario, porque él puede dar aviso de desalojar los quince días venideros
En lugar de un mes.
Tiempo de subir los alquileres en B BOULEVARD
Después de la mejora de la jardinería y la pintura de las naves, las empresas
Revisar su programación en relación con alquileres Alquileres contiguos. El previamente
Remodelado número 2 fíat alquileres de $145, el Allens" recién rent-
274
Cómo Handlo Ralsee Evlctions alquiler y 275
Ed fíat número 4 por $140, y los dos restantes fíats por $110. En
Dada la relativa facilidad de alquilar a los Allens por $140,
Parece que los dos $110 fíats también debería alquilar fácilmente por $140, si
Desocupado. Se necesitaría únicamente pintura y posiblemente otros pequeños
Los cambios, incluida la eliminación de mobiliario indeseables.
Las empresas, por lo tanto, decidió elevar las dos $110 inquilinos a
$130 cada una. Desde el número 2 fíat ya está remodelado y la única
Uno con bastante nuevo mobiliario, deseable, una suba de $20 a $165 aparece en
El orden. Los avisos de las subidas serán dadas en el pago del alquiler de Enero
Fechas, entrará en vigor en la fecha de vencimiento de febrero.
En el Metropole no es necesario para un propietario para explicar por qué él es
Aumentar el alquiler. Independientemente de si él espera para operar a una
Modestos o altas ganancias, su alquiler a largo plazo debe basarse en programas
Mercado justo para rentáis valúes comparables en un distrito comparables.
Pero alivia el dolor del inquilino si se da una explicación, y normalmente
Esto es aconsejable a fin de obtener la cooperación del inquilino.
Acuerdo.
Se debe explicar que algunos alquileres están planteadas para igualar
El programa de alquiler. En este caso concreto, no tiene mucha publicidad beeñ
En ediciones recientes óf del periódico local sobre aumentos importantes
En los impuestos locales a la propiedad. Las empresas, por lo tanto, aconsejamos la Sra. Wister
Decirle a los inquilinos que plantea también son necesarios debido al aumento de
Los costos, incluyendo los impuestos considerablemente mayor.
Un ejemplo de aviso de elevación
Un aviso es dado por la Sra. Wister al arrendatario y de 145 dólares para cada uno de los
Dos de $110 arrendatarios, similar a la siguiente, que se presenta a
El arrendatario en el número 1 de fíat:
Oportunidad de términos, Apartamentos: Apartamentos Belvedere.
Al inquilino: Homero Mclntosh
Usted y cada uno de ustedes por favor tome nota de que los términos de la
Acuerdo en virtud del cual se mantenga la posesión de los locales conocidos
Como Apt. Nº 1. 3680 B Blvd. Calle, Metropole. Columbia serán y
Los mismos quedan cambiaron a partir de la primera jornada de febrero de 1978.
Como sigue: a partir de dicha fecha el alquiler de dicho local se
$130.00 por mes, pagaderos en anticipo de la lst de cada día
Calendario del mes.
Otros términos se modifican como sigue: Ninguno.
276 aumentar por Improvlng Operatlons Valué
Fecha de este segundo día de Januarv 1978. Metropole. Columbia.
El resto de los términos de dicho arrendamiento seguirá siendo como antes.
Wister Ailene (firmado)
MANAGER
José, propietario de la empresa
Avisos de alquiler suscita siempre debe darse por escrito. Muchos propietarios
Dar esos avisos oralmente, con lo cual se expone a la crítica y a la controversia.
Un aviso escrito carnes la firmeza.
Reacciones mixtas
Está al lado de un piso de $145, la Sra. Mclntosh dice que ella y sus
Marido han estado esperando una subida, como ellos saben que han sido
Pagando bajos alquileres. Ella está agradecido de la elevación no es más de $20, ya que
Puede pagar fácilmente.
El arrendatario en el número 3, adyacente al Allens" $140 coches, rezongos.
Ella dice que será difícil pagar el aumento de su salario como un
Maestro, y con su madre a apoyar. Tanto el maestro como su
Madre quejarse de la injusticia de la elevación, y amenazan con
Ir a donde ellos no tienen que subir muchos escalones.
Y emparejado por separado no comprar otros rentáis diligentemente en el mismo
Y otros barrios. Al final del mes que a regañadientes
Acepta que no están recibiendo una mala ganga de alquiler. El número 1, 2 y
3 Todos los inquilinos pagan sus alquileres levantada cuando vencen en febrero.
Otros cambios en las disposiciones de arrendamiento
Otras condiciones que pueden cambiarse y merecería dar
Un aviso escrito incluyen:
1. Aumento de alquiler de garaje, espacio de almacenamiento u otros alojamientos
2. Aumento de los gastos de limpieza, conserje, u otros servicios
3. Tomando distancia de garaje o espacio de almacenamiento, quizás para la remodelación
4. Tomando distancia, conserje, limpieza u otros servicios que resultar antieconómico
5. Cambiar de dueño-pagados al inquilino medido utilidades, entero o
En la parte (esto daría lugar a una elevación de alquiler, por supuesto, si no compensar
Reducción de alquiler fueron concedidos)
Cómo manejar y Evlctlons Ralses Alquiler 277
6. Cambio del importe del alquiler para inquilinos adicionales
7. Cambiar el periodo de alquiler diario, semanal o mensual (esto
Podría efectuarse por un nuevo contrato de arrendamiento, que serían necesarios en
Caso de un cambio en una o más anuales de arrendamiento)
8. Cambiar de libre servicio de lavandería dosificado
Cómo DESALOJAR A LOS INQUILINOS indeseables
Es juicioso para limpiar su casa de indeseables que desoyen
Advertencias y obviamente son incorregibles. Algunos propietarios imprudente audacia
Candado o expulsar forzosamente un inquilino no deseado, por lo tanto, someter
A lesiones personales, penales assaült cargos, y demandas civiles
Indemnización por daños y perjuicios. Otros propietarios injudiciously una práctica denominada
"constructiva
El desalojo", causando que los inquilinos se mueva por apagar las utilidades
Como el calor, la luz y el agua. Los desalojos pueden ser manejados en tres legitímate
Medios:
1. Aviso de 30 días para desalojar
2. Anuncio de alquiler subir
3. Uno de emergencia a veinticuatro horas de anticipación a desalojar.
1. Aviso Thlrty-Day a desalojar
La más obvia de forma legal de desalojo es una simple notificación a desalojar.
Este efecto cambia la tenencia por un aviso de terminación. En un
Mes-a-mes de alquiler, el aviso se da normalmente un mes
Anticipo y comúnmente se llama un "aviso de 30 días." donde la
Arrendamiento prevé un preaviso de 15 días, un aviso para que surta efecto el primer
Del mes puede administrarse en cualquier momento hasta 15 días antes de la
Fecha de desalojo.
El aviso de 30 días se utiliza normalmente cuando no hay ninguna controversia
Involucradas, como en remodelación donde es necesario desalojar el edificio.
Excepto bajo control de los alquileres, ninguna razón es necesaria para
Hacer el anuncio eficaz. El propietario puede requerir un inquilino a desalojar
Cada vez que lo considere conveniente. Puede ser porque el inquilino es un alborotador,
Porque él entretiene cuestionable, empresa, o por cualquier otra razón.
Sin embargo, cuando los motivos son distintos de polémica, es un
Recomendado por cortesía de la razón de estado, como "porque de planes
La remodelación de los locales". Bajo alquiler controla cualquier aviso normalmente
Requiere una razón para ser dado, como "violación de las ordenanzas de la ciudad,"
U otra base permitida por el desalojo.
278 Aumento de operaciones Improvlng Valué
Aviso de 30 días de muestra
Aquí está un ejemplo de aviso, el cual puede ser utilizado por la Sra. Wister si es
Conveniente pedir un inquilino desplazarse a causa de la remodelación:
Aviso para desalojar
A CLAIR LARSEN, arrendatario en posesión:
Se quedan obligados a abandonar los locales descritos en adelante,
Y que ahora espera la posesión de, y entregar a la posesión del
A mí mismo en el plazo de un mes a partir de esta fecha en la forma prevista por la ley y la
Condiciones del contrato de arrendamiento que rigen dicho local.
Este aviso es dado a causa de la necesidad de desalojar los locales
Para remodelar el propietario mismo.
Esos locales están situados en la ciudad de Metropole, Condado de Metropole,
Estado de Columbio, y se describen como sigue:
Apartamento número 3, cinco habitación fíat en 3680 B Boulevard, comúnmente
Conocido como el Belvedere Apartments.
Fecha esta lOth día de febrero de 1978.
José, propietario de la empresa
Por Ailene Wister (signedl
MANAGER
Court-Ordered desposesión puede retrasarse
Donde no hay ninguna controversia, especialmente si hay una buena razón es dada, el
El arrendatario será casi siempre se mueven sin la acción judicial. Si el inquilino
Reclame el desposeimiento, la corte ordenó un mínimum de treinta días
Tras la finalización del anuncio, sesenta días a partir de la fecha indicada,
Ser requerido. A veces seis meses a un año pueden pasar antes de que un tribunal
El orden es obtainéd.
Los jueces han aplazado indefinidamente simpática o negados completamente
La ejecución de un aviso de desalojo en el caso de que el arrendatario ha abogado
Una penuria plausibles, como un embarazo complicado o enfermedad,
Si o no fingida. Esto a pesar de que la ley establece claramente que
Cómo Manejar Alquiler sube y Evlctions 279
El propietario tiene el derecho de exigir la posesión de sus premisas cuando él
Así lo deseare. Whére tales pueden ser la posibilidad, la forma más fácil de ejecutables
El desalojo se logra simplemente levantando el alquiler.
Una elevación rígida puede efectivamente ser añadido al aviso de 30 días como un
Pena por que se alojen. Sustituir el segundo párrafo de la Clair
Larsen aviso con:
Usted queda notificado de que debe permanecer en posesión de dicho
Instalaciones después de un mes a partir de esta fecha su alquiler serán veinticinco
Dólares ($25.00) por día, a partir de Marzo 10, 1978.
2. Anuncio de alquiler Subir
Muchos propietarios experimentados manejar los desalojos de media molesto
Inquilinos mediante el dispositivo de elevación ligeramente los alquileres mensuales regulares
Por encima del nivel de mercado. La forma de aviso es el mismo que previamente
Muestra para cambiar los términos de un contrato de arrendamiento.
El monto del aumento debe ser juiciosamente escogido, suficiente
Causar el inquilino para mover en lugar de pagar la elevación, y no tan
Exorbitantes que invita comentario adverso. Duplicar el alquiler, para
Ejemplo, sería demasiado obvio que la subida es dado para
Un efecto de desocupación de los locales.
En el caso de la número 3 fíat, donde el nivel del mercado acerca de
$140, el alquiler podría elevarse a 155 dólares. Esto debería provocar el inquilino
Mover, pero podría ser defendido como razonable porque el remodelado
Número 2 en el mismo edificio fíat ya está alquilando por $165. El
Inquilino podría ser advertido verbalmente que el propietario está planeando hacer
Algunos alquiler plantea y que sobre este particular ha plana número 3
Decidió alquilar por $155.
Ventajas de desahucio por elevar los alquileres
Las ventajas de un alquiler normal recaudar más de un sencillo desalojar
Aviso son muchos. Se incluyen las siguientes:
1. El orgullo del inquilino no es herido.
2. Es difícil para un inquilino para luchar contra una subida.
3. El desalojo será más fácil al efecto.
280 aumentar por Improvlng Operatlons Valué
Del inquilino Prlde no está lastimado
Porque su orgullo no está lastimado, como lo sería por un aviso de desalojo, el
Inquilino cooperará mejor. Él siente que simplemente se ha dado una elevación
Y pueden decirle a sus amigos que prefiere desplazarse en lugar de pagarlo. Es como
Dando una mala empleado la posibilidad de dimitir, en preferencia a
Siendo descargada. Una notificación de desalojo, como un aviso de descarga, implica
Algo está mal con la persona involucrada.
Es difícil para el inquilino para luchar contra un Levante
El arrendatario contra una defensa natural del mercado por encima de la elevación es mover.
No hay mucho más que pueda hacer, excepto no paga el raise. En el
Este caso está sujeta a un plazo de tres días para pagar o mover.
Un inquilino con quien el gestor ha tenido dificultades pueden luchar contra un
Simple aviso de desalojo en legítima defensa. Algunos directores cometen el error
De decirle la verdadera razón por la que el aviso es dado, como "porque
Usted está siempre quejándose y eres demasiado duro para conseguir junto con".
Los inquilinos pueden prolongar la agonía justificando o alibiing, mayo
Cali el dueño o un abogado, prometen hacerlo mejor, ad infinitum.
Donde los anteriores advertencias han sido dadas, el arrendatario no cooperar,
Y el director decide el único paso es conseguir que el inquilino fuera de
El edificio, más fácil esto puede lograrse mejor.
Ejemplos comunes de los inquilinos" invitando a desahucio por el alquiler subir
Ruta son los chismes maliciosos que continuamente está suscitar problemas
Y el neurótico complainer que incesantemente hace acusaciones
Los inquilinos contra los inocentes. Sé de uno frustrado con una spinster
Complejo de ruido, que provocó una sucesión de deseable vecinos
Moverse por ellos upbraiding diaria para el más pequeño alfiler caer. El rubor
De un retrete o el chirrido de un bedspring pueda causarle la libra en
El piso en un espasmo de furia. Un error del Administrador de inexperto a
Localizar el problema hasta el spinster hizo una enérgica denuncia
Acerca de cómo los inquilinos ruidosos debajo de ella había sido todas las anteriores
Por la noche. El gerente sabía que los inquilinos en cuestión había dejado dos días
Antes de una semana de vacaciones. En la revisión, se encontró con que nadie había
En el apartamento.
Cuando un inquilino cuestionable causas buenas a los inquilinos a moverse, el manager
Debe tomar medidas. Una advertencia amistosa debería ser dada, enfatizando
El espíritu de "vivir y dejar vivir." Si los inquilinos probar incorregible, el
Wise Manager toma el alquiler plantear medidas que permitan quitarlos como
Rápida y fácilmente como sea posible.
Cómo manejar y Evlctions Ralses Alquiler 281
El desalojo Será Easler a efecto
Pueden producirse retrasos considerables en el caso de que un inquilino no escuchen regularmente un
Aviso de desalojo. Pero si un inquilino no atienda un alquiler suba, tres días
Aviso puede ser dado por no pagar el alquiler. El desalojo será entonces mucho
Rápido y fácil de aplicar.
Alquiler de entre los miles de casos estudiados, puedo citar muchos casos
De inquilinos" luchando contra una orden de desalojo. Sé de muchos plantea da para
Efectos de desalojo, y son pocos los casos en los que el inquilino no pudo mover
Pacíficamente.
A veces, el inquilino puede pagar el aumento de alquiler por un
Al mes o así hasta que encuentre alojamiento adecuado dentro de un marco más
Intervalo razonable. Si el alquiler no ha sido suficiente y el
Continúes inquilino a pagar el aumento de alquiler, que puede ser planteado de nuevo,
Preferiblemente después de dos o tres meses de retraso.
3. Emergencia 1-a-24-horas de aviso para desalojar
El aviso de emergencia se da sólo en el caso poco habitual de
Un arrendatario está violando flagrantemente las leyes estatales o municipales o las reglas de la casa.
Aunque raramente utilizado, este tipo de anuncio deben tenerse en cuenta y
Desapariciones sin vacilación cuando proceda.
Un caso flagrante
Conozco un caso inusual de un desalojo incluso bajo el
Las restricciones de control de los alquileres. Esto sucedió en una zona tranquila, muy respetable
Casa de apartamentos en el barrio deseable. Un bien educada
Pareja, a quien vamos a Cali el Frohlichs, un teniente de la Marina y su
Rubio miel atractiva esposa, alquiló un apartamento. Un mes más tarde, el
El marido fue trasladado a mar del Pacífico deber, dejando a la esposa sola.
La Sra. Frohlich, obtuvo un puesto de supervisión en una adquisición marina
Oficina.
Ella actuó decorously durante varias semanas. Pero cuando su marido había
Han pasado dos meses ella celebró una fiesta salvaje un sábado en la noche,
Incluyendo un muchacho amigo y otra pareja. El partido consiguió unos ruidosos
II P.M. con un estéreo reverberando en todo el edificio. El gerente
Les pidió que se calman y dijo que los huéspedes tendrían que
Dejar en breve.
A medianoche el partido creció más fuerte. El Director informó a la Sra.
Frohlich que todos sus huéspedes, tendría que dejar a la vez. De lo contrario, el
282 aumentar por Improvlng Operatlons Valué
Manager tendría que cali la pohce. Unos minutos más tarde los cuatro
Los participantes tronaban, bajando las escaleras hacia el vestíbulo y marchó
La puerta frontal. Antes de subir a un taxi esperando los cuatro giró y
Thumbed sus narices hacia el administrador del apartamento, que unen
La entrada.
Alrededor de la una de la mañana la Sra. Frohlich, regresó a su apartamento. Su niña
Amigo de la noche seguida en quince minutos o así y pulsa
Continuamente en el apartamento timbre en la puerta principal. El arrendatario
Se negó a admitirla. Otro inquilino entrante deje entonces la amiga
En el vestíbulo.
La siguiente cosa que el administrador se escucha un fuerte choque de romper
El vidrio. La amiga había destrozado con su bolso y un panel de puño
El vidrio esmerilado en la parte superior de la Sra. Frohlich, la puerta del apartamento.
La mano de la chica fue streaming con sangre. El gerente dijo que
Su novio fue su distribución y se escapó hacia la Sra.
Frohlich's apartamento y ella iba a romper en cero y sus
Sacar los ojos.
La amiga se negó a salir hasta el gerente llamó la pohce
Y tuvo su fuerza para perturbar la paz. La Sra. Frohlich
Negó que existiera alguien en el apartamento, diciendo que su amigo era
Sólo maniáticamente celoso. Búsqueda no fue hecha por el pólice.
El gerente dijo que no presentará cargos o pedir que la niña
Amigo ser encarcelado si ella ha prometido no volver, y si ella y el inquilino
Tanto el pago garantizado para cubrir los daños.
El gerente dejó su puerta abierta una grieta para que ella pudiera ver el
Hall. Poco después, un hombre se deslizó de la Sra. Frohlich del apartamento,
En el pasillo, y sale por la salida trasera. En pocos minutos el inquilino
Salió por la puerta delantera y subí a un taxi que lo espera.
Alrededor de las 2:30 de la mañana la Sra. Frohlich regresaron en otro taxi con un nuevo
Compañero. Ella le abría descaradamente a su apartamento, hablando en voz alta
Todo el camino, entonces apareció su estéreo full blast. El gerente había
Se despertó al oír el argumento implicado en el pago de la tarifa de taxi.
Ella llamó al nuevo pólice y les informó de lo ocurrido.
Entonces ella>vestidos y se dirigió a la puerta del inquilino.
La Sra. Frohlich contestadas solamente después de repetidas sonando. El gerente
Le ahorraría un montón de problemas si ella apaga su estéreo y
Se deshizo de su compañía a la vez, porque el pohce venían.
El embriagado inquilino dijeron que el gerente para ir a arde, ella era simplemente
Un snoop oíd, y no había nadie en el apartamento. "Puede besar
Mi pie", dice ella, "Pero cepillarse los dientes primero".
Cuando el pólice llegó la Sra. Frohlich servicialmente su apagado
Cómo Manejar Alquiler sube y Evlctions 283
Stereo y dicen que esta historia convincente de inocencia herida que
Casi deja sin buscar el apartamento. El Director insistió en que
Había visto a visitar entrar. La pólice miró a través del apartamento
Halfheartedly y carne, diciendo que no había encontrado a nadie.
El gerente dijo que no sabía el visitar no había abandonado. Acompañó a
La pólice cuando acordaron volver a buscar en el apartamento. El hombre
Fue encontrado arrodillado detrás de la cortina de la ducha en la bañera.
Dijo la Sra. Frohlich, se había reunido con él en un bar y se le compró un
La bebida. Cuando el bar cerró ella lo invitó a su apartamento a "ayudar
Arreglar su plomería".
La pólice quería al Administrador a presentar cargos contra el
Visitar y el inquilino. Pero el gerente no firmaría una queja
Contra él, porque obviamente había venido invitado. Una queja formal
Se hizo contra el inquilino, sin embargo, para alterar la paz y
La Sra. Frohlich, fue presentada en la cárcel de la noche a la mañana.
Ella estaba en libertad bajo fianza al día siguiente, domingo. La pólice telefoneó
El gerente y dijo que una audiencia judicial se celebrará a las 15.00 horas.
El lunes. El gerente pensó que el inquilino quiere dejar el
Locales inmediatamente, de la vergüenza y el temor de que la publicidad podría
Llegar a su esposo y a su empleador, pero la Sra. Frohlich dijo
No renunciará a su apartamento.
Un aviso de emergencia para desalojar
El gerente regresó una hora más tarde con el siguiente aviso:
Aviso de 24 horas para desalojar
A LA SRA. A HORTENSE FROHLICH, arrendatario en posesión
APT. Nº 131, HILLCREST MANOR APARTMENTS
6060 MORNINGSTAR FORMA
METROPOLE, Columbia
Se quedan obligados a abandonar los locales descritos en adelante,
Y que ahora espera la posesión de, y entregar a la posesión del
A mí mismo dentro de las 24 horas después de esta fecha y hora, según lo dispuesto por la ley,
Y los términos del contrato de arrendamiento que rigen dicho local.
Este aviso es dado adjunta a causa de su violación de regulaciones legales
Y de los términos del contrato de arrendamiento que rigen dicho local.
284 aumentar por Improvlng Operatlons Valué
Saidpremises están situadas en la ciudad de Metropole, Condado de Metropole,
Estado de Columbio, y se describen como sigue:
Apartamento número 131, un apartamento de tres habitaciones situada en 6060
Morningstar, conocido como commordy Hillcrest Manor Apartments.
Fecha de este día 7 de diciembre de 1972, a la hora de 1:00 P.M.
HILLCREST MANOR APARTMENTS
Por Althea Armstrong (signecH
MANAGER
El arrendatario es OBSTINADA
El anuncio deliberadamente no estado específicamente qué regulaciones legales
Han sido violados. Más acusaciones específicas pueden ser manejadas oralmente si
Es necesario. El arrendatario puede deducir que hay más cargas previstas.
Aunque un cargo específico de "perturbar la paz" fue hecho
En orden a la cárcel el inquilino, otros cargos pueden ser hechas, involucrando
Moráis pública, daños a la propiedad y daños a la reputación de la
Casa de apartamentos. Ésta podría ser la base de una demanda civil
Después de que el inquilino ha sido hallados culpables. Una acción de ese tipo sería
Rara vez es digno de mención, excepto como un nuevo club a forcé el inquilino
Mover.
En este caso el manager dio el aviso al inquilino, declarando ella
Se permitía veinticuatro horas para encontrar otro apartamento, aunque
Ella no tenía derecho a ningún anuncio en vista de las circunstancias.
La Sra. Frohlich demostró tener la naturaleza ardiente que intenta
Justificar el error evidente por los combates. Ella declaró que ella no tenía ninguna intención de
En movimiento. Le gustaría obtener un abogado para luchar contra el desalojo.
El gerente dijo que sería una buena idea para la Sra. Frohlich a
Consulte a su abogado antes de que ella se metió en más problemas. Cualquier objeción
Abogado buscando sus mejores intereses podrían aconsejarle que
Salga de inmediato para evitar mayores dificultades.
Aunque era domingo el manager recibió un teléfono de cali
El abogado del inquilino una hora más tarde. Él intentó bluff la Sra. Armstrong
Diciendo que su aviso fue en violación de los reglamentos de control de alquileres.
Ella debe obtener el consentimiento de la oficina de control de alquileres y esperar al
Menos de diez días antes de dar cualquier tipo de notificación de desalojo.
Cómo manejar y Evlctlons Ralses Alquiler 285
El administrador persigue el
Amenaza de cargos criminales
El gerente dijo no saber si la Sra. Frohlich ha explicado
Todo lo que había sucedido. En vista de lo ocurrido
El arrendatario estaba sujeto al desalojo sin ningún tice independientemente. Ella podía
Se requiera mover inmediatamente. Ella se habían concedido 24
Horas, lo que le daría un hasta las 12.00 del día siguiente. Si cooperaba
Al desplazarse, el administrador podría cooperar acordando
Libertad condicional o a la desestimación de los cargos. Si la Sra. Frohlich no fue
De la construcción en el plazo fijado, el director de Prensa de cargos
La suma que el arrendatario había recibido todos los próximos a ella en
El camino de una condena en la cárcel y una multa. Otros inquilinos fueron üp en brazos a
Mantenerse despierto toda la noche, y muchos se habían ofrecido a testificar
Contra la Sra. Frohlich.
Para impedir la contrademanda y el posible colapso de un intento
Desalojo como este, es muy importante que este tipo de aviso sea
Dado ampie sólo cuando hay evidencia de la acción penal, suficiente
A la tierra al inquilino en la cárcel.
El fiscal dijo que había aprendido lo suficiente como para saber que su cliente
No quiero ninguna publicidad en la oficina de adquisiciones de la Marina, donde
Ella realizó un trabajo responsable. No quería que su esposo y amigos
Para encontrarla. Él aceptó informar a la Sra. Frohlich mover. Entonces él
Me preguntó si podía concederse unos días para permitirle encontrar otro
Apartamento.
Desde la audiencia de la Corte fue programada para las 15.00 horas, el Director reiteró,
Iba a comparecer ante el tribunal con un montón de testigos que "decirle a
El juez" en detalle si el inquilino no había avanzado antes de las 13.00 horas si el
Eran arrendatarios que no insistiría en el asunto.
Ante esto, el Procurador acordaron informar a su cliente a avanzar de inmediato
Sin fallar. La Sra. Frohlich embaladas y amontonadas sus pertenencias en un taxi
Esa misma tarde. Ella dijo que se muda a un hotel, donde ella
Permanecería hasta que encontró un apartamento.
Este ejemplo es citado en detalle para indicar la rápida y decisiva
Acción que el administrador debe tomar en este tipo de casos. Sin embargo,
La mayoría de los gerentes y los dueños no son aptos para tener una experiencia similar en
Toda una vida de inversión.
286 aumentar por Improvfng Operattons Valué
Valor capital aumentado ya 12.600 dólares
La información será citado en capítulos posteriores relativas a conocimientos adicionales
Que mejorarán las operaciones, tales como impuestos y finanzas
Consideraciones.
Hasta ahora, el B Boulevard valué capital ya ha sido incrementado
Por 12.600 dólares. Esta cifra se obtiene sumando los tres $20 mensuales plantea
El aumento de ingresos mensuales de $30 desde el Allens' apartamento
Y $15 desde el administrador de la casa. El total del aumento mensual de $105
Se traduce en un aumento anual de $1.260, sin adición de los costes operativos.
Multiplicando el aumento neto de los ingresos anuales en nuestro patrón de 10
Nos da un aumento de capital de $12,600 a $75,800 valué aproximadamente.
Las empresas tienen todavía para hacer un gran salto en valué modernizando
Los otros tres pisos a lo largo de las líneas de los $165 Número 2 plana.
Ahora estamos listos para tura para el progreso de las empresas.
Verá cómo su experiencia supera nuestra fórmula, que
Le hacen un millonario.
Historias de casos únicos, citado por su orientación en el manejo de los inquilinos, HE
Extraído de literalmente miles de entrevistas con los propietarios, administradores,
Los inquilinos, los Realtors, banqueros, abogados, jueces y funcionarios encargados de hacer cumplir la
ley.
Parte 6

Comprar tu
Tercera propiedad
17. Para compras de $200.000
Propiedad de ingresos
Todas las mejoras previstas de la B Boulevard propiedad tienen
Ha completado el 1 de julio de 1978. Esto, dentro de los once meses después
Compra, pasos sensiblemente nuestra facturación media de dos dietas
Años. Estamos dispuestos a continuar con el siguiente paso, pyramiding principales
El intercambio de nuestros apartamentos de una propiedad más grande.
Al igual que con el pasar de una avenida para B Boulevard, buscaremos el
Mayores ingresos propiedad que nuestros recursos acumulados pueden comprar en un
Base financiera sólida. A estímate la gama realista en valué del
Propiedad que nos conviene comprar, por primera vez, vamos a determinar nuestra equidad en la
Apartamentos Belvedere. El capital, por supuesto, abarca el presente
Valué, menos préstamos pendientes. ¿Cuál es el actual valué?
Resumen de las mejoras
Antes de evaluar un valué vamos a resumir brevemente las mejoras
Que se han realizado para aumentar valué. Detalles de interior y exterior
Mejoras en la Avenida casa fueron cubiertas en la parte tres.
Dado que se necesitaban mejoras similares en nuestro B Boulevard Apartamentos,
No será necesario cubrirlos completamente como lo hicimos en el
La avenida propiedad. El trabajo completado esencialmente coincidencias que
Descrito en la parte 4 cuando el Belvedere Apartamentos fueron evaluadas.
Los tres restantes se han modernizado fíats, con modificaciones
Como se ha indicado anteriormente, de conformidad con la ya remodelada
Fíat número 2. Todos los pasillos y escaleras de los pozos han sido pintadas. El
En la parte delantera del edificio ha sido estucadas para presentar una forma totalmente nueva y
Apariencia atractiva, junto con decorar el paisajismo y la pintura
El saldo del exterior. Las vigas expuestas han sido ceiled.
Un contrato principal acelera el trabajo
Anteriormente hemos estimado que todas las mejoras recomendadas sería
Cuestan alrededor de $7,500. Hemos gastado hasta la fecha unos 850 dólares para pintar y
El paisajismo. Todos los trabajos podrían haber sido manipulados en etapas, como en un
289
290 Buylng su propiedad Thlrd
Avenida, si es necesario debido a la financiación. Sin embargo, el contratista
Quien manejaba el porche reparaciones en una avenida nos da una oferta de
$7.000 para completar nuestros planes. Él incluye el Belvedere porche Foundation
Reparar en este contrato y dice que él podía arreglar para financiar
La cantidad completa a la vez. Antes de hacer el trabajo que nos verifique dos
Otros contratistas. Tanto la puja más alta que la primera, por lo que le damos el
Trabajo.
A través de su préstamo contactos pudimos conseguir una hipoteca nueva
Por 45.000 dólares para cubrir el costo de todas las mejoras, además de pagar la
Los préstamos existentes y darnos una red verificar por alrededor de $3.000. Después de la
El trabajo fue completado también pudimos añadir $730 porche reservar
A nuestra cuenta. Desde los detalles de financiación, tanto para mejoras y
Las compras serán tratadas en los capítulos posteriores, no vamos a seguir
Explorar las ramificaciones de préstamos en la actualidad.
Durante el periodo de construcción, todos los inquilinos permanecieron. No eran
Muy molestos, y sus apartamentos están sufriendo continuos
Mejora con ningún otro cambio en los alquileres. El 1 de julio, sin embargo, el
Profesor da cuenta de que ella se moverá el 1 de agosto.
Elevar los alquileres después MODERNIZARON
Esto ahorra dándole un aviso de rént suba en línea con los niveles actuales.
Con la finalización de las mejoras de una subida desde $130 a $160 es
Dado que los otros dos inquilinos de menor paga. La Wisters están planteadas
Desde $125 a $155, y su gestión prestación aumentó desde
$30 a $40. El número 2 de los inquilinos están planteadas desde $165 a $180,
Muebles incluidos, la cifra inicialmente sugerida por el Sr. Murga
Cuando compramos el Belvedere. Todos los envites son efectivas con los de agosto
Alquiler fechas.
Los Allens dar aviso de que se desplazan en agosto, en lugar de
Pagar el aumento, que dicen que excede su presupuesto. Es el maestro
El único que se mueve. Después de las compras para alojamientos comparables
Los Allens decidiera elevar su presupuesto y asesorar al gestor
Van a permanecer.
El apartamento número 3, en spick-y-Span, completamente modernizado
Decorado y condición, fácilmente alquileres de $160 antes de la desocupación
Los inquilinos moverse, aunque el profesor ha sido muy escépticos que
Su fíat podría alquilar por mucho. El cambio de inquilinos resultaron en un
En lugar de una pérdida de ganancia en rént.
Shopplng para una propiedad de ingresos de 200.000 dólares 291
Nuevo Horario de ingreso
Para ser utilizado como base para la valoración y venta valué, el siguiente alquiler
Programar es en efecto el 10 de agosto de 1978:
Apt. Alquiler Mensual No.
1 $160.00
2 180.00
3 160.00
4 160.00
5 (Casa) 155.00
4 garajes @ 10 $ 40.00
TOTAL DE INGRESOS MENSUALES DE $ 855.00
X 12
Ingreso bruto anual de $ 10,260.00
Calcular el valor actual
Presente los gastos fijos de impuestos, agua, scavenger, hall, luces de servicio
Y seguro contra incendios ascienden a $74.78 mensual. Agregar el gerente
Subsidio de $40 hace que el total de los gastos fijos mensuales de $114.78, o
$1,377.36 anualmente. Deducir esta cantidad de nuestros ingresos brutos de
$10,260.00 deja un ingreso neto de $8,882.64. Multiplicando por 10 da
Una nueva valoración de capital de aproximadamente $89,000. Este es $14.000
Más de lo que se calcula al evaluar la propiedad para posibles
Reventa valué.
Calcular el CAPITAL Y EL PATRIMONIO NETO
Nuestros dos préstamos cuando compramos la propiedad totalizaron $35,157.58. Pagos
Sobre principales han contrarrestado la nueva financiación y costos de garantía
Obtener un nuevo préstamo pendiente un balance de $45.000 el 10 de agosto
1978.
Deducir esta cantidad de nuestra capital valoración de $89.000 da
Nosotros un capital de $44,000.
Además las empresas han agregado los $730 porche y reserva
$3.000 net desde el nuevo préstamo, además de $1.440 para su Agosto 5, 1977
Saldo bancario de $1.755, llevando su cuenta a $6,925. Los $1.440
Además ha sido ampliado por 50 dólares mensuales, además de los ahorros personales
Un promedio de 70 dólares en el bolsillo de los ingresos netos del Mirador, aparte 292
Su propiedad Thlrd Buylng
Declaraciones. $70 ha sido compensada después de pagar los gastos fijos, préstamo
Los pagos, menores gastos diversos, y reparaciones y mejoras no
Cubiertos por el contrato principal.
Agregar el banco actual saldo de $6,925 para el Belvedere equidad
De 44.000 dólares muestra que el valor neto de la inversión de las empresas ha
Aumentado a $50,925.
Superamos en tres años
Nuestra meta de ocho años
Haciendo un balance de los progresos realizados hasta la fecha, nos encontramos con que es de sólo dos
años
Y ocho meses desde la Avenida casa fue comprado el 4 de diciembre
1975. Tenemos cuatro meses para buscar y realizar una transacción
Para nuestra próxima propiedad y aún realizar nuestro segundo volumen de negocios dentro de tres
Años.
¿Cómo funciona este tiempo y dinero de decisiones comparar rendimiento con
Nuestro Capítulo 2 la fórmula para hacer una milHonaire en veinte años?
Controlar nuestra fórmula, encontramos que el paso 6 nos dio un mandato de cuatro años objetivo
De $11,575. Paso 8 Establecer un objetivo de seis años de $21,681, y paso 10 un
Ocho años de meta de $39,363. Dentro de tres años ya hemos llegado
En una red estáte considerábly superando nuestra meta de ocho años.
No es inusual que los resultados
Los resultados en una Avenida y Boulevard B no son en absoluto inusuales.
Muchos tratos se consumó con resultados más pequeños, pero muchos incorporando
Nuestras sugerencias a producir mejores resultados. Ambos ejemplos sirven para
Mostrar que mi fórmula en el capítulo 2 se inclinó hacia los conservadores.
Resultados como los pasos individuales sét sucesivamente en la fórmula puede ser
Ganaron en un hit-or-miss base de operaciones, con poca planificación a largo plazo.
Con suerte y habilidad justo puede fácilmente igualar nuestra Avenida
Y B Boulevard logros. Con previsión y suerte superior
Y la habilidad que usted puede esperar para superar estos dos ejemplos.
Sé de muchos casos más productivas. En un reciente facturación
Cuatro 5-room fíats fueron comprados con $5.000 por 33.500 dólares. Los fíats
Fueron modernizadas y se transformaron a cuatro y cuatro de 3 habitaciones 2-
Habitación Los apartamentos, todo a un costo de 12.500 dólares, que se financiaron 100 por
Ciento. Los ingresos netos con los ocho apartamentos resultante fue aumentada
Dentro de 22 meses a partir de la fecha de compra a $9.250. La venta
Una donación de 200.000 dólares para Shopplng I neo propiedad me 293
Precio de 92.500 dólares se duplicó la combinación de compra y mejora
Los costes. La ganancia neta de $41,875 después de 5% los costes, multiplica la net
Vale más de ocho veces la inversión inicial.
Si ve en este campo un objetivo gratificante que dispara tu imaginación
Y la valentía, y si se mantienen en ella con una inversión sostenida, mejora
Y el volumen de negocios, usted puede esperar conservadoramente para hacer el millón
Dólares establecido en nuestra fórmula.
Cuán grande es una propiedad podemos comprar?
Vamos a probar el mercado de nuestro B valué Boulevard propiedad, con
Una avenida, cuando vendemos o cambiarlo por una propiedad más grande. Calcular
En el 75% de financiación, como antes esbozados, multiplicamos nuestros $50,925
Valor neto por 4 a estímate cuán grande podemos comprar una propiedad. Esto da
Us $203,700 como un precio objetivo. Permitir aproximadamente 20%
Nos daría un margen róunded oscilan entre $160.000 y $245.000
Nuestro objetivo para el precio de compra.
Puesto que esperamos comprar para tanto como 25 por ciento menos que el
Precio máximum, una lista de precios máximos de 250.000 dólares podrían ser
Consideró que la financiación y otros factores son especialmente favorables.
Considerando las cifras anteriores, la probabilidad de comprar por menos
Que el precio, la conveniencia de comprar sanamente y bobinado
Con una pequeña reserva, nos completan una media de 200.000 dólares por destino
La valué de la propiedad que buscamos.
Cómo encontrar una propiedad de 200.000 dólares
Nos compró una propiedad en los $10.000 y $50.000 a través de soportes
Anuncios en periódicos. En un día de la semana actual tema de un diario metropolitano
Nos encontramos con seis columnas de anuncios de "Se vende" en "viviendas de alquiler",
Listado 16 propiedades aparentemente interesantes en la gama de precios
Lo que buscamos ahora. Siete de la lista de anuncios que invitan a casas de apartamentos
La investigación ulterior. Los otros nueve anuncios, aunque aproximadamente en el
Soporte de precios, no se adaptan a nuestro modo de operaciones. Todos los anuncios, sin embargo,
Puede conducir a los intermediarios que manejan el tipo de propiedad que estamos
Buscando.
La propiedad el comprador puede asemejarse a la huntér en busca de juego.
Cuyas posibilidades de éxito puede ser muchas veces mayor utilizando un
Jauría de perros. Los diferentes tipos de perros, como setters y deerhounds,
294 Buylng su propiedad Thlrd
Bolsa están capacitados para ayudar a determinados tipos de juego. Es lo mismo con la eficiente
La caza de la propiedad. Algunos realtors se especializan en casas y menores ingresos
Propiedades. Algunos concéntrate en comercial e industrial
Los edificios y algunas de motéis y hoteles, y otros sobre el apartamento
Las casas.
Gran realty oficinas pueden manejar adecuadamente todos los tipos de listas, pero
Ellos tendrán algunos vendedores que se especializan. Para aprovechar al máximo
La inestimable ayuda del agente en "bird-dogging" el tipo de
Propiedad que desea, el tiempo debe ser concentrada con los corredores
Tienen muchas listas en su campo de interés. En la mayoría de los casos la mejor derivación
A estos agentes particulares será a través de anuncios en periódicos de propiedad listado
Similar a lo que usted busca.
En nuestra primera compra hemos desarrollado la valoración física de publicidad
Propiedades. En nuestra segunda compra hemos explorado económica especial
Factores. Ahora que estamos listos para la propiedad más grande, podremos concéntrate
Al examinar otro aspecto importante, la Declaración de la renta
Y gastos inmobiliarios, que normalmente proporcionan. Esta declaración
Reveáis los ingresos netos, el criterio sobre el cual basar valúes. El
Experimentado comprador puede mirar sobre esa declaración y en cinco minutos.
Saber si la propiedad debe ser rechazado o puede ser más
El interés. Yo siempre se niegan a mirar una propiedad hasta dado tal
Declaración a analizar. La diferencia entre el éxito y el consecuente
Posible desilusión radica en la capacidad de reconocer aspectos favorables
Y spot fatídico omisiones.
Al igual que con nuestras dos primeras compras examinaremos en primer lugar el más obvio
Rechaza. Vamos a comparar los anuncios que aparecen en la deseada
Rango de precios; entonces nos evalúate partidas de ingresos y gastos, incluidos
Declaraciones completas.
Tres Anuncios estéril, NO DAN EL PRECIO
Una buena compra puede ser encontrada en un anuncio que no lista el precio.
Sin embargo, a menos que exista alguna característica particularmente intrigante la experiencia
Shopper desechos raramente mucho tiempo en tales coyness. Si el
El precio es justo que normalmente estarían en la adpFailure a precio suele
Significa caro. Como comprobación nos teléfono tres de los anuncios sin precio.
Un Double-Prlced Ad
10 unidades pendientes de estuco.
Edificio de apartamentos; basamento de clase "A"
Shopplng para una propiedad de ingresos de 200.000 dólares 295
Garajes. Off Monte Avenue, arriba
Eisenhower. Los ingresos de más de $22.500; 40.000 dólares
Asas. (Luffmeier) de ganancia con
Los vendedores de tierra
Inmo y Finance Co.
Teléfono 323-0404 5320 7th Ave.
La "clase 'A' sótano garajes" significa reforzado con acero o ladrillo
Construcción en hormigón. Esto es requerido por la mayoría de los códigos de construcción
incombustible
Los garajes que están en la misma estructura como viviendas.
Un teléfono cali reveáis $22.500 programado ingresos brutos, sobre la base
De 100% de ocupación. Los gastos anuales fijos aparecen en
10.800 dólares, dejando programado un ingreso neto de 11.700 dólares. Sin comprobar
Las cifras de las discrepancias u omisiones una venta valoración de $117,000
Está indicado.
El vendedor dice que el precio es de $225,000, diez veces el bruto
En lugar de diez veces el ingreso neto. Este precio es a cióse
El mercado valué doble. Es obvio que no hay ningún objeto de comprobación
Aún más.
Más increíble valor en
Área
12 1-dormitorio, 6 2 dormitorios, algunos con 2
Baños, hermoso entorno con piscina
Piscina. Fantástico regresar.
GOODER REALTY CO.
8150 Elm
Teléfono 525-1751 o 368-6170
Este anuncio no da cifras independientemente. El total de 18 unidades podría estar en
Nuestra gama de precios. Un teléfono cali demuestra que un edificio vacante está siendo
Anuncian. Es un semi-tipo de lujo, construido en las afueras de la subdivisión
Área que abastece a compradores de bajos ingresos. Retorno de la "fantástica" se basa
En la siguiente programación rentáis proyectada:
Un anuncio sin Blue-Sky cifras a todos
12 apartamentos de 1 dormitorio. @ $350 mensual
4 apartamentos de 2 dormitorios. @ 425 mensuales
2 2-bedroom apt^ mensual de 450 @
$4,200.00
1,700.00
900.00
TOTAL DE INGRESOS MENSUALES DE $6,800.00
X 12
TOTAL de los ingresos anuales de $81,600.00
296 Buylng su propiedad Thlrd
La salesmán dice que los gastos se estiman en $11.000 acerca de
El 13,5% de la estimación de los ingresos brutos. Esto dejaría una red
Los ingresos anuales de $70,600, haciendo de la propiedad con un valor de $706.000. El
Propietario Vende át un sacrificio, como él está pidiendo sólo 600.000 dólares. El
El edificio ha sido completado durante dieciocho meses. Se mantiene
Vacante para que el nuevo propietario puede escoger sus propios inquilinos.
La aplicación de una regla empírica
Estimación de gastos
Es obvio que las anteriores afirmaciones son muy engañosas, que
El edificio está siendo dejado vacante porque rentáis alcanzable real en
Esta zona sería aproximadamente la mitad de la programación. Un bruto máximum
Sería de aproximadamente 40.000 dólares anuales. En una propiedad de este tamaño 25 por
Ciento los gastos fijos son normalmente figuraba como mínimum en ausencia
El costo real de la experiencia. Cuando las utilidades son proporcionados por el
Propietario, gastos fijos puede esperarse en torno a una media del 35%,
Dependiendo de los servicios que incluye. Deducción de $10,000 para los gastos fijos,
El 25 por ciento, de manera realista, dejaría mínimum estimado
Una red de 30.000 dólares. Esto significa un mercado aproximado de valué
300.000 dólares, la mitad del precio.
Las únicas cifras dadas por el vendedor con ningún grado de precisión.
Son los gastos. Aquí, su importe se acerca a la derecha, pero su porcentaje
Fue considerablemente subestimada. Es difícil ver por qué
Cualquier vendedor intentaría caras una propiedad en tal medida.
Acerca de su única oportunidad de consumihate sería una venta en un comercio
Cuando la otra parte está intentando volcar un caro, como un limón
Complejo de pérdida de dinero.
Un Thlrd Inllated Ad actualizado con los alquileres
Nuevo listado
Gran Bulevar del distrito.
Para el centro comercial y Cióse Express
Transporte; 15-año-viejo moderna; 17
Unidades, 12 2s, cinco de bachiller, completamente
Amueblado; muestra excelentes ingresos con
Shopplng para una propiedad de ingresos de 200.000 dólares 297
100% de ocupación; términos razonables. Propietario
Examinará la parte comercial. El Sr. aporrear,
Teléfono 254-8320, 628-8080; tardes.
BONNY WORMSETT CO.
Este anuncio podría tener un atractivo porque la voluntad de comercio.
Sin embargo, nos anticípate ninguna dificultad en lograr un comercio.
Las cinco unidades de "bachelor" resultan ser no apartamentos pero solo
Las habitaciones sólo, sin cocinas. "Muestra excelentes ingresos con 100 por
Ciento ocupación" indicaría el edificio es 100% ocupado.
Un cheque del alquiler existente muestra que las cinco unidades de licenciatura y
Siete de las 2s están vacantes. El propietario está solicitando $160 mensuales para el
Licenciado habitaciones. Su mercado valué en el área no superaría
$125. Él está solicitando $195 para el 2s donde el mercado sería valué
Alrededor de $145. Los pocos tenañts él obtiene son rápidos empanada de
La ciudad que buscan motel barato alquilar luego dejar después de un mes o dos.
La programación sobre una base realista es, por lo tanto, caro a $175 en el
Para solteros y $600 en el 2s, una inflación mensual total de $775, o
9.300 dólares anualmente. Multiplicando por 10 disminuiría la venta valué por
$93.000.
El vendedor, el Sr. aporrear, muestra un bruto de $37,680 programadas,
Los gastos anuales de $18,370 y un neto de $19,310. Diez veces el net
Daría un mercado teórico valué de $193,100. Dice la pregunta
El precio es de $179,500, "lo cual es una buena darned debajo el mercado-comprar".
Alquiler verdadera valúes disminuiría el bruto de $9,300 a $28,380. Deducción
La lista de gastos de $18,370 se dejaría un neto de $10,010. Este
Daría un mercado valué cerca de 100,000 dólares de $ 180.000. Los listados
Gastos normalmente no cambiaría, a pesar de un cambio en el alquiler
Potencial. En este caso son excepcionalmente alta, aproximadamente 49
Por ciento de los graves y el 65% de las cifras brutas y realista
Aparentemente podría reducirse.
Un factor de gastos personales
El sueldo manageres aparece en 175 dólares mensuales, además de un apartamento.
Con una operación de este tamaño un gerente competente podría ser fácilmente
Obtenido por un sueldo de 50 dólares al mes, más un apartamento. Desarrolla
298 Buylng su propiedad Thlrd
Que el gerente es una tía viuda del propietario, un elemento personal
Que no se reflejaría en una operación del nuevo propietario. Reducir
El gerente de sueldo de $125 mensuales se traduciría en un anual de $1.500
El ahorro. Esto aumentaría la venta valué 15.000 dólares a aproximadamente
$115,000, todavía sólo dos tercios del precio solicitado.
Nunca tome las cifras concedidas
Los anteriores tres anuncios mostrar por qué una considerable eliminación puede ser
Sin tomar el tiempo y el esfuerzo necesarios para las evaluaciones de tierra.
Estos anuncios sin precio dar una advertencia que no debe ser subestimado:
Nunca tome un vendedor las cifras para concedido.
Un vendedor normalmente acepta las cifras dadas a él por el propietario
Raramente comprobar su exactitud. Si una propiedad no le interesan, de
Curso es desgastante para comprobarlo. Pero en cualquier edificio que
Despierta su interés, nunca tome un vendedor o del ingreso del propietario
Programación en listados valué. Siempre verifique cada apartamento con
El gerente. ¿Cuántos están vacantes, y cómo muchos territorios? Qué
Es el alquiler real de ser recogido en cada apartamento ocupado? Es
También esenciales, especialmente cuando estás advertido por exceso de vacantes,
Para comprobar rentáis comparables en el vecindario para establecer el
Alquiler probable nivel al que el edificio permanecerá razonablemente completo.
Cabe mencionar que los motivos de un daño el palo se estableció
Si puede resultar sustancialmente las cifras inexactas dado
Como base para comprar la propiedad de ingresos. Tener una pretensión jurídica y recopilar,
Sin embargo, no son las mismas. Un agente inmobiliario que deja su
Oficina abierta para adaptarse a es apto para ser incapaz de pagar daños y perjuicios. El vendedor puede
Disipar activos antes de traje está cumplida.
En el caso de comercio, el tribunal puede ordenar el regreso al status
Antes del intercambio, lo que pondría a usted donde usted
Iniciado. La pérdida de tiempo y esfuerzo sería compensado sólo por
Su mayor educación.
La mayoría de los ingresos y gastos de las declaraciones presentadas a usted probará
Bastante exacta en el examen. Pero la propiedad que usted elija para comprar
Podría ser el representado por una declaración completamente engañosa.
Usted evitará lamenta y salvaguardar su éxito, por lo tanto, si
Usted hará una regla cardinal nunca tomarán las cifras para concedido.
Shopplng para una propiedad de ingresos de 200.000 dólares 299
Cuatro anuncios indican CARO NUEVA CONSTRUCCIÓN
Cuatro de los anuncios aparentemente cubierta de nueva construcción. Tres
Apartamento casas han sido completadas y uno todavía no está terminado.
Juntos conforman una sección transversal de lo que podría ser encontrado
En el campo de nueva construcción.
Como se ha mencionado en los capítulos anteriores, estamos buscando los edificios que
Son básicamente sólidos, pero con necesidad de mejora. Obviamente, la última
Son menos propensos a ser encontrado en nueva construcción. Nuevos apartamentos mayo
Pagar bien costwise para el generador inicial. Pero son casi invariablemente
Precio para el próximo comprador obteniendo un beneficio sustancial en el costo de
Edificio.
Dos nuevos trucos de construcción
Que distorsionan alquileres
Algunos apartamentos nuevos se venden por inmoral constructores y otros especuladores
Mostrar los ingresos han aumentado considerablemente por encima rentáis realistas,
Y, sin embargo, no hay vacantes. Una nueva unidad de 12 Apartment House inspeccioné
Mostró un ingreso neto de aproximadamente 30.000 dólares, y un precio de venta.
$295.000. La venta valué basado en los alquileres de mercado era de aproximadamente
$120.000. Espera vender antes de 3 meses transcurrido, una insolente
Builder llenaron sus apartamentos en el doble de los alquileres del mercado incluyendo
Comestibles gratuitos, con cargo a su cuenta, durante 3 meses. Por supuesto
A continuación, los inquilinos se trasladaría a menos que reciba la mitad alquila o
Siguió libre comestibles.
Otro especulador llenó su eficiencia 24 apartamentos en un alquiler de 250 dólares
Programar cuándo su mercado valué era de sólo 200 dólares. Firmó todos
Los inquilinos en los arrendamientos de un año a $250 mensuales, darles crédito para
$1,000 para cubrir los primeros y últimos 3 meses de alquiler. Me pagaron sólo $400,
Sin embargo, y así recibió la última 2.4 meses de alquiler gratuito. Aunque en
Una base anual que realmente paga 200 dólares mensuales, en el papel de su alquiler
Era de 250 dólares. Este aumento de malabarismo la declaración de alquiler neto del especulador
Por 14.400 dólares anuales, y por lo tanto, aumentó su precio de venta por $140.000
Encima del valué realistas.
Tales casos de mostrar un edificio completo en el mercado-distorsionada
Los alquileres son peculiares de nueva construcción, cebadas para los distraídos por sólo
Unos fly-by-noche de los especuladores. Pueden estar protegidas contra si
Escuchar cualquiera de los siguientes preceptos:
300 Su propiedad Thlrd Buylng
1. Evitar pagar más que el costo de la construcción, que puede
Duplícate
2. Verifique el presente rentáis y términos con el manager y algunos
Los inquilinos
3. Verificar contra el barrio predominante rentáis
4. Evitar nuevas construcciones hasta que usted gane experiencia
Desde mayo duplícate buenas ganancias en el edificio inicial, puede
Considerar este campo después de adquirir experiencia, como también hemos sugerido
Anteriormente. Pero aquí hay un campo donde es fácil cometer errores graves.
Hasta que tenga experiencia, es bien para permanecer en el campo de
Construcción antiguas existentes, generalmente en menos de tres años, donde oíd
Los alquileres son probados y donde puede encontrar espacio para la mejora.
Como comprobaciones adicionales, sin embargo, vamos a citar dos de nueva construcción
A los anuncios de otros ítems indícate particular para observar.
Un caro "recién construido"
10 nuevas unidades, cerca del río:
Piscina, 24.000 dólares de ingresos. $195.000.
Por las noches. Teléfono 929-5709.
Investigación reveáis que el número listado es para la residencia de un
Contratista general que ha construido los apartamentos para la especulación. El
El edificio ha sido completado por dos meses. Está ubicado en las afueras de
Zona industrial. Dentro de un cuarto de milla son una tenería y una igualmente
Planta de cartón aborrecible.
Tres de las unidades son alquilados, y siete están vacantes. La programada
Se basa en la renta mensual de 200 dólares rentáis, que sería aproximadamente
A la derecha de un nuevo apartamento de 3 habitaciones en una zona suburbana deseable. Estos
Las unidades son todos 2s.
Tres grandes errores
El contratista ha realizado tres grandes errores:
1. Él ha construido en un barrio indeseables, sin duda porque
La tierra era barata. Las tierras baratas es costosa cuando la resultante
Planta pierde dinero.
2. Él ha construido la eficiencia 2s, sin dormitorios, en una zona suburbana
Que normalmente celebra los inquilinos con un mínimum de tres habitaciones.
Shopplng para un ingreso de 200.000 dólares propiedad 301
Doses alquiler bien cuando cióse, pero la mayoría de los inquilinos estén dispuestos a alquilar en
Los suburbios demanda al menos un dormitorio. Los habitantes suburbanos
Esperar más espacioso salón, con grandes cuartos y piscina
Zonas. El constructor que skimps espacio en el país experimentará
Facturación y pesadas pérdidas de puestos vacantes.
3. Él ha construido características caras, como la piscina, la cual
No pagará apagado en este barrio. Pequeños apartamentos en este
Área sería alquilables sólo si se ofrecen alquileres inusualmente bajos.
Esto podría hacerse mediante la construcción de costosos y omitiendo Essentials
Elementos de luxe.
El contratista ha estimado los gastos anuales, ya que él sólo tiene
Dos meses de operación como una guía. Él listas de gastos a $6.500, dejando
Una red, incluso con el inflado bruto de 24.000 dólares, de 17.500 dólares. Sin comprobar
La exactitud de los gastos, el precio correcto en la base de la
Las cifras indicadas shóuld será de $175.000.
Pero las unidades no pueden estar alquilado acercando un full
Base para más de 160 dólares, en el máximum, en su localidad. Esto
Baje el bruto por 4.800 dólares, bajada de la red por un importe similar a
$12.700. El mercado valué quedaría reducido a $127.000, un largo camino
Desde el precio de 195.000 dólares. Estos apartamentos son una típica
Ejemplo de no comprobada de los alquileres.
Discusión con el contratista divulgó que había sido la asamblea
Contratista de un edificio con una planta idéntica para un inversor
En una ubicación ideal cerca del centro. El inversor se llenan rápidamente
Sus apartamentos, así que el contratista figurado él salvaría de arquitectos
Honorarios y hacer dinero utilizando el mismo planea construir para él en
Otra ubicación. El contratista no estaba tomando suficientes rentas para pagar
Apagado su préstamo y gastos. Tuvo que vender el edificio ni perder.
Un optimismo precio ahora "Edificio"
OFF: ahora buüding GARY BOULEVARD
12 de luxe apartamentos tipo-jardín. Usted
Seleccione sus propios colores. 176.000 dólares. (Nápoles o
Colon) hoy se llena con la compra, venta
Y el intercambio de oportunidades de ingresos.
Pregunte a la HOLLANDAISE
Inmo y Finance Co.
10409 Broadway. Teléfono 668-6574
302 Buylng su propiedad Thlrd
Aquí nos encontramos con un nuevo truco. "seleccionar sus propios colores"
Significa que usted paga para ponerlas. El precio está en la negociación
Rango para los doce apartamentos de 3 habitaciones en una localidad deseable. Sin embargo,
Los alquileres se calculan sobre la base de tener el comprador completamente
Suministrar todos los apartamentos, además de pagar por el interior y el exterior
La pintura, y también el paisaje.
Una áspera estímate de estos costos se incluyen 10.000 dólares para mobiliario,
5.000 dólares para la pintura interior y exterior, y 2.000 dólares para el paisajismo
Haciendo un costo adicional total de 17.000 dólares.
Resulta que un constructor especulativo ha fallecido y sus herederos son
Intentando volcar la propiedad en un estado inconcluso. Tal incompleta
La construcción es peligroso para la inversión. Los contratistas con frecuencia
Gravámenes por el trabajo no remunerado se encuentran registrados contra la propiedad.
A menudo el trabajo terminado ha agotado las posibilidades de financiación, y
El equilibrio tiene que ser realizado principalmente por dinero en efectivo, o con préstamos subsidiarios
Financiado a altas primas.
Tiempo de revisar los anuncios que BUEN ASPECTO
Entre los siete anuncios que parecen lo suficientemente bueno para una investigación exhaustiva,
Primero elegimos una publicidad "casi nuevo".
Un Jerry construidas "casi nueva"
Casi Nueva prados lejanos. 14
Atractiva habitación de 3 unidades, cada una con comedor
Área. Completa, modera decoración;
Patio interior ajardinado; de pared a pared tapetes;
Medidos individualmente. Alquiler magnífica
Ubicación. Excelente financiamiento disponible;
$179,500
M.C. Loudermilk Co.
Teléfono 533-2097; 252-7504 veladas.
El agente, el Sr. Loudermilk, nos muestra una declaración que indica
Que 179,500 dólares es un precio bajo para los listados de ingresos netos anuales
$19,338.44. Hay muchas maneras en que una declaración de la renta y
Gasto puede ser configurado. Aquí está el presentado por el Sr. Loudermilk.
Shopplng para una propiedad de ingresos de 200.000 dólares 303
Los prados lejanos APARTAMENTOS
71410 Meadowbrook Lañe
Metropole, Columbia
Una historia tipo rancho de 14 apartamentos, todos casa de 3 habitaciones. Fine
"hogareña" apartamentos. Precioso patio interior y jardín.
Habitaciones grandes. Ampie armarios.
Todos los apartamentos están amueblados, excepto cuatro.
Equipamiento: Gas calentadores individuales. Estufas de gas (nuevo O'Keefe
Y Merritt mesa). Refrigeradores eléctricos. Incinerador.
Fácil de limpiar salas de linóleo. Los apartamentos tienen
De pared-a-pared, alfombras.
Edificio construido: 1942
Área de terreno: 100.09 x 146.47'' más o menos.
A seis cuadras del Metropole el transporte. Seis cuadras de tiendas
Área. A pocas cuadras del río. Este es un residencial de primera clase y
Apartamento barrio donde el nuevo edificio se espera.
Garaje: 9 coches.
Considerado en $179,500.00 ofertas
36,000.00 Mínimum pago en efectivo (20%)
Pago mensual del préstamo 1,150.00 (Incl. 8% de interés)
Los ingresos programados anual
Horario de ingreso, 1 de junio de 1978:
2 apartamentos sin amueblar. @ $124.00
2 @ 126.00
4 apartamentos amueblados. @ 132,00
1 @ 134.00
1 @ 135.00
4 99 @ 155.00
$23,004.00
*1978 Gastos fijos:
El sueldo del Administrador $600.00
Electricidad (salas) 106.16
340.06 agua
61.48 Teléfono
Impuestos 1,903.96
373.88 seguros
Licencia, scavenger
Y miscelánea 280.02
•gastos totales $3,665.56
Renta mensual de $1,917.00 * gastos de mantenimiento varían
A partir de año al año con difierent
Tipos de administración, y se
Se omite.
Los ingresos netos de $19,338.44 programados
304 Buylng su propiedad Thlrd
Si bien creemos que la citada información sea correcta, no es
Garantizado, y es, en su totalidad, sujetos a cambio sin previo aviso.
M. C. LOUDERMILK CX)MPANY
8362 15th Street, Metropole, Columbia
Teléfono 533-2097
Junio de 1978
Una breve COMPROBACIÓN DEL ESTADO
Cada uno de los ítems enumerados pueden, con la experiencia, el ser reconocidos como
Dentro de la razón o como estar fuera de línea y merecedoras de control detallado.
Bajo Ingreso, en cualquier caso, vamos a verificar el alquiler real de
Cada apartamento. Menores gastos comprobaremos si cualquiera de los elementos
Que deben ser enumeradas se omite, y si alguno de los enumerados son
Incorrecto.
Utilidades
Si el propietario proporciona utilidades de estos gastos, incluida la electricidad,
Combustible y Energía, sería considerablemente superior. Si los inquilinos realmente
Pagar por sus propias utilidades los gastos parecen estar en línea. En cualquier momento
No hay duda acerca de un gasto, siempre es aconsejable preguntar por el anterior
Año de bilis, la cual será presentada sin protestar por una honesta
Propietario.
Impuestos y Seguros
Estos cargos parecen en línea, pero de nuevo la bilis puede ser solicitado si
En caso de duda.
Miscelánea
Pequeños elementos fijos como honorarios de licencia de barrido y el servicio son a veces
Listado por separado, a veces agrupadas en "Varios".
Los elementos que normalmente no aparecen en un Realtor's
Declaración
Tres gastos comunes que normalmente no están enumerados en dicho
Declaración de gastos para viviendas son:
1. Las partidas de capital que son un gasto de depreciación
2. Suministros y artículos diversos, tales como papelería y material de oficina y conserje
Suministros
3. Factor de vacantes
Shopplng para una propiedad de ingresos de 200.000 dólares 305
Todos han de ser tenidos en cuenta por un appráiser y por un comprador.
En un edificio bien riin sin grandes gastos de capital deben ser
Cubiertos por el 4% de los ingresos brutos, dejando una efectiva neta de 6
Por ciento en lugar del 10% neto fijo.
Cabe mencionar que estos tres elementos están incluidos normalmente
En un listado de propiedades comerciales, como en un motel.
Apartamento libre del gestor debe
Se muestran como el gasto SI USTED COMO INGRESOS
Los sueldos del director, conserje, jardinero, ascensor hombre, mucama, y
Otros empleados deben ser enumerados. A menudo los propietarios fallan a la lista
Esos sueldos, ya sea en su totalidad o en parte. En un edificio de 14 unidades como
Normalmente esto no sería sólo un empleado, el gerente que
También tenga cuidado de cualquier portero y trabajos de jardinería.
Los deberes de un empleado debe estar siempre activada. Qué trabajo
¿El empleado enumerados? Ese cuestionamiento a menudo no divulgable reveáis
Otros gastos, tales como los pagos a un jardinero o portero, que
No han sido incluidas.
En este ejemplo el gerente limpia apartamentos vacantes sin
Compensación adicional. La lista de gastos de $600 anuales, $50
Mensualmente, para un director es evidentemente baja. Esta cantidad podría ser acerca de
Derecho a un pago en efectivo, pero no pudo incluir los valué de un apartamento,
Normalmente a un administrador además, en una operación de este
El tamaño.
La práctica común es incluir en los ingresos brutos del valué de
El apartamento del administrador o empleado de otros sectores. Los mismos coches
Valué debería entonces ser mostrado como parte de los gastos. A veces el
Las viviendas de los empleados se han omitido en la declaración de ingresos, y en
Este evento sus valué correctamente podría ser omitido en la costa.
El ingreso neto es falsamente inflados cuando el valué del manager's
Apartamento se muestra bajo ingreso y no en gastos. Le pedimos al Sr.
Si el administrador Loudermilk ocupa uno de los 14 apartamentos listados
O uno adicional que no esté indicado. Dice el gerente
Vive en uno de los 14 apartamentos. Nos preguntamos en qué coches, y
Dice el listado de $135 mensuales, pero ella no paga el alquiler.
Los gastos fijos son subestimados por $1.620
Este falsifica los gastos fijos anuales por $1.620. Agregar a la lista
$3,665.56 aumentaría los gastos fijos a $5,285.56. Deducir el
306 Buytng su propiedad Thlrd
Nuevos en la lista total de $23,004 rentáis dejaría un neto revisado
De $17,718.44.
La capital valué quedaría reducida a $177,184 en lugar del
$193,384 previamente concertados. Por lo tanto, corregir un elemento engañoso
Transforma el precio de $179,500 de un trato justo a un ligero
Comprar caro.
Sin embargo, consideradas "Ofertas en $179,500" indica que hay una considerable
Menor precio podría ser obtenido. Si el resto de la instrucción está
Arriba, y el edificio se ve bien en la inspección, podríamos seguir la
Posibilidad de hacer una oferta.
Tanto la creación como la declaración caen a
Piezas de inspección
La "casi nuevo" en el anuncio resulte extravagante, a menos que usted tome la inclinación
De novedad en Londres, donde los guías le diga nada debajo de quinientos
Años oíd es considerado "moderno".
Guerra Jerry-Built Houslng
Investigación reveáis que el anteriormente considerado justo comprar un rango
Elefante blanco. El edificio ha sido barato slicked en un intento
Para encubrir el hecho de que era tan temporal buüt wartime
Vivienda y estuvo marcada por la destrucción al final de la guerra. Que es
¿Por qué el laberíntico barrackslike, una estructura de la historia fue erigida en
Mudsills, sin fundamento. Las paredes exteriores están compuestas de delgado
Paneles de yeso, que ha sido expulsado con orificios grandes en muchos
Lugares. Los orificios se han parcheado y pintada con un roughsurfaced
Pintura de estuco en un intento de camuflar amateur.
Algodón baratos-alfombras tufted recientemente han atajado por dentro
Salones, habitaciones y dormitorios Uving, para cubrir el desmoronamiento de la podredumbre seca en
Suelos y apuntalamiento. Los apartamentos están ubicados en el
Medio de un humedal que, dicen los vecinos, generalmente se encuentra debajo
Varias pulgadas de agua cuando llueve. Hay un número de vacantes
Lotes y unas viviendas contiguas. La zona es bastante cióse en,
Pero está rodeado por grandes empresas comerciales, tales como almacenes,
Una planta de lácteos y oficina, y una compañía eléctrica pole patio.
Construcción de rostros Condemnatlon
Comprobar posteriormente en el Ayuntamiento demuestra que ninguna condena avisos
Todavía no se ha publicado. El propietario ha sido advertido por escrito que el
Shopplng para una propiedad de ingresos de 200.000 dólares 307
El edificio será condenado a menos que la fundación substancial, pared y
Alteraciones de fontanería son realizados para adaptar la estructura de su pobre
Conditíon.
Ninguna institución de préstamos préstamo sería un centavo en los apartamentos en su
Estado actual. El edificio fue erigido por el gobierno sin
Costo para el propietario y se entregó a él libre y despejado después de la
La guerra. Con el fin de volcar la propiedad, el propietario está dispuesto a traer de vuelta
Casi cualquier tipo de préstamo, lo que explica la "excelente financiamiento disponible".
Hay demasiados infructuoso cefaleas involucrados para justificar nuevos
El examen. Como guía para las evaluaciones posteriores, sin embargo, podríamos
Así como la auditoría de la exactitud de la declaración con el gerente, mientras nosotros
Se encuentran en los locales. Comenzando con el apartamento 1, pedimos el administrador
Cada apartamento es de alquiler, y si es alquilado o
Vacante. Desarrolla que los cuatro pisos en venta al precio más alto
De 155 dólares están vacantes.
El mayor alquiler real siendo recolectado es de $132.50. Este alquiler incluye
Un garaje, que se calcula en $5. Los siete inquilinos que pagar
$126 o superior tienen una $5 plaza de garaje incluida en el alquiler. No hay
Vacantes en garajes. El gerente ocupa uno, y el noveno es necesaria
Para un taller y para el almacenamiento. Esto indica que el nivel del mercado
Para los cuatro departamentos vacíos, que no puede ser proporcionado con
Garajes, no estaría de más de $135 cada uno. El total de los alquileres que podría en realidad
Ser recolectados se reduciría de $80 menos que las cantidades mensuales
Enumerados.
Esta reducción anual de 960 dólares desde la última revisión anual neto de
$17,718.44 dejaría una nueva red de $16,758.44. La capital valué
Se reduciría a $167,584 sin más investigación, un valué
Que sólo podría considerarse si el edificio se pueden corregir en la feria
Condición.
Tres trucos para atrapar a los incautos
Lo anterior advierte de tres trucos comunes que falsifiquen la net
Ingresos y están diseñados para atrapar a los incautos:
1. Omitiendo la valué del apartamento del jefe como un gasto
2. Inflar rentáis enumerando las vacantes superiores a su mercado
Valué
3. Mostrando presente rentáis superiores a los que realmente son
Hemos encontrado varias propiedades desalentador. Aunque
308 Buylng su propiedad Thlrd
Han sido seleccionados de un día real de los anuncios del periódico para su
Orientación, usted puede comprar el mercado mucho tiempo antes de que usted podría
Coincidir con ellos. Sabemos que existen en el mercado muchas convenientes apartamentos
Que cumpla con nuestros requisitos. Siempre que tengas una buena
Imagen del tipo de propiedad que usted está buscando, y de los ingresos
Y gastos que merecen atención especial, puede continuar
Sin dudarlo. Estamos dispuestos a seguir las tasaciones de provocadores
Anuncios para encontrar nuestro edificio en el rango de precio de 200.000 dólares.
Tres más anuncios son rápidamente descartados
De los seis restantes, tres anuncios de compra y justo se desarrollan en tres derivaciones
Rápido a los descartes. Vamos a revisar brevemente dos de los descartados los anuncios, como
Una guía más detallada de lo que debe evitar.
Entre los pollos y pavos
Una mejor selección en
Noreste
Realty & Finance Co.
Vender
O
El comercio
15 apartamentos, además de 5 tiendas.
Battersea. Renta mensual de $2,353.
$170.000. Por la noche, teléfono 429-5618
Noreste
Realty & Finance Co.
8210 Main-teléfono 474-0055.
Encontramos una ruinosa casa de apartamentos de cuatro pisos en un elegante anteriormente
Parte de la ciudad que ha degenerado en un distrito de las verduras. Allí
Es un distribuidor de aves de corral en cada lado del edificio. Una casa especializada
En pollos y huevos, el otro en los pavos.
En la planta baja del edificio ha anunciado cinco cale-como
"tiendas", cada una con una fachada de diez pies. Hay tres historias de
A pie de los apartamentos por encima de las tiendas, con un cuarto de baño compartido en
Cada piso.
Los apartamentos disponen de fogones en lugar de estufas y alquiler por $125
Mensualmente. En esta atmósfera noisome todavía hay seis puestos vacantes. El
Ingresos que se indican en la declaración incluye un alquiler mensual de 95 dólares
Una donación de 200.000 dólares para Shopplng I neo propiedad me 309
Cada tienda, pero tres están vacantes. A través de las ventanillas delanteras de las dos
Territorios "tiendas" hay una admonición crudamente las letras con rojo
Pintura:
La sangre del cordero
Arrepentíos TUS PECADOS
Hoy
FAITH MISSION
Guardarse
Dentro
La iglesia utiliza un almacén como un lugar de encuentro y el otro como el
Residencia de un reverendo Chauncey P. Osgood, su esposa y sus ocho hijos.
El total del alquiler recogidos para ambas tiendas es de $95. El director dice
El propietario las figuras a $95 alquiler por la utilización de un almacén para una residencia.
La fe misión figura en los libros como un alquiler de $95 y $95
La donación. Esa práctica de contabilidad no sirve ningún propósito útil excepto
A distorsionar por $1.140 el ingreso bruto anual. Este último se utiliza como
Una guía de evaluación por muchos compradores y prestamistas, multiplicar por 6,5 A
7.5 como factores apartamento común.
Controlar los ingresos reales contra gastos programados deja aproximadamente
Neto de 9.000 dólares anuales, reducir el capital de valoración
$90.000. Para el ingreso, por su ubicación y por la edad y el estado de
El edificio, los apartamentos están rodeados de aves de corral la angustia
Mercancía.
Un conejo-WARREN HABITACIONES EN CASAS
A-GIBRALT AR
Durante más de un cuarto de siglo ofreciendo
Y sustancial de sonido
Oportunidades de inversión
Para venta o intercambio
Esquina. Mayfield estuco. 24 unidades
Apartamento. La liquidación. Los ingresos de 25.000 dólares.
Sacrificio, 175.000 dólares. Los términos. (Rickenmayer).
GIBRALTAR
Inmo y Finance Co.
4750 42nd-teléfono 827-2490
310 Buylng su propiedad Thlrd
Este anuncio indica un dinero-maker, pero la inspección reveáis otro
Dolor de cabeza-maker. El apartamento de la unidad "24" resultó ser un alojamiento
Casa, convertida a partir de una antigua mansión. La parte delantera ha sido recientemente
Sido camuflados con estuco, pero los lados y la parte posterior muestran todavía la
Tablilla de cedro original popular exterior hace medio siglo.
La mansión original tenía tres historias regulares, más un ático y un
Sótano, cinco niveles de piso. Los cinco pisos se han atascado
Con habitaciones pequeñas. Diversos tipos de dispositivos de cocción improvisados, algunos
Gas Eléctrico y algunos platos calientes, han sido instalados para hacer "limpieza
Habitaciones." estirando la imaginación, uno podría cali estos
Unidades de apartamentos.
Para producir el alquiler horario mostrado, las habitaciones están amuebladas, incluido
Soso platos, utensilios de cocina y ropa de cama. La mayoría de
Las habitaciones cuentan con cunas, ya que difícilmente sería suficiente maniobrar
Espacio para permitir una cama doble. Nueve de las unidades vacantes,
Superando en 2,5% el 35% Unidas! Promedio de hoteles
Y motéis.
Alquileres semanales son una bandera roja.
Los alquileres son todos recogidos en una base semanal, que es una bandera roja para la
Desconfía del inversor. Apartamentos alquiler deseable por el mes o el año. Un
Propietario que alquila por la semana usualmente lo hace sólo porque su alojamiento
Atraer ninguno pero transitoria de los inquilinos. Esto significa alta rotación,
Vacante pesadas y costosas pérdidas de mano de obra y gastos de mantenimiento
En la limpieza después de la salida de los inquilinos y preparándose para las nuevas.
Después de calcular los alquileres reales, las vacantes y los gastos, el neto resultante
Es insuficiente para mantener los pagos de un préstamo.
Aquí está otro ejemplo de una mala compra. Cuando estábamos buscando
Nuestra primera compra en el soporte de $10,000 al principio del libro,
He mencionado que siempre debe buscar básicamente propiedad de sonido
Que aparece originalmente diseñado para su uso actual. Dificultades
Casi siempre se encuentran en un edificio ha sido convertido desde su
El propósito original de manera fortuita como esta.
Tres compra justo llevar a una ganga
Estamos dispuestos a cubrir los tres anuncios que describen las propiedades enumeradas en
Un precio justo.
Shopplng para una propiedad de ingresos de 200.000 dólares 311
Una posible buena compra, pero el financiamiento demasiado apretado
Dejando de propietario. 16 unidades excelentes.
Comer, cióse al Lago de Constanza,
Pisos de madera, 16 coches, garaje de hormigón
$25.000 brutos anuales. Marcia Evans. Teléfono
223-3172.
MacBride Realty Company
9850 Grant Street
Teléfono 422-6591
Anteriormente hemos citado tres anuncios estéril en el que los precios no estaban
Enumerados. Este es el único grupo sin una etiqueta de precio que resulta ser un
Comprar justo. La omisión podría ser porque, como coyness óf femenino
La Sra. Evans es el único agente femenina contactó en el grupo particular
De anuncios.
La Sra. Evans afirma que el precio es de $170.000. "anualmente 25.000
Turas bruta" a ser bastante realista. El programa de alquiler, que es
Muy por debajo del nivel de mercado para el área, desarrolla anualmente un
Bruto de $24,960. Los gastos fijos, aparentemente completa, se muestran como
$8,740, dejando un beneficio neto anual de $16,220. Un capital de $162,200 valué
Está indicado. Dejando espacio para la negociación, el precio no está fuera
De línea.
La Sra. Evans afirma que el propietario es un profesor universitario que está tomando más
Un post de altos salarios como deán en una universidad a cierta distancia. Su
Esposa ha venido administrando thé Apartment House. Prefiere no funcionan
Como un propietario absentista y está ansioso por vender. El profesor haría
Probablemente considerar una oferta razonable, pero quiere todo el dinero hacia abajo para
La actual primera hipoteca de $62.800. El mayor compromiso para un
Nueva primera hipoteca es de $90,000. El propietario no escucha a un comercio o
Para retomar una segunda hipoteca, como él se opone violentamente a ambos.
Los apartamentos están en condición tiptóp y en una excelente alquiler
Ubicación. Aunque Uttle ofrece oportunidades para el perfeccionamiento físico
Particularmente nos buscan, existe una buena oportunidad para hacer un
Aumento de capital sustancial valué simplemente elevando las rentas.
Sólo habría negociación reveál el menor precio de venta. Si la propiedad
Podría ser comprada para tan bajo como $155.000, el menor precio probable
En vista de las circunstancias, sería una buena compra para un
El comprador con un montón de dinero en efectivo. Pero los $65.000 en efectivo se requiere
Representan aproximadamente $15,000 más de nuestra capital. Con otros propietarios que
Se negó a comercio, una solución podría ser intentado por un trabajo
Comercio de tres vías, la venta de nuestros bienes a un tercero. Aún sería
312 La compra de su propiedad Thlrd
Es necesario para el propietario para volver a tomar una segunda hipoteca de $20,000 o
Por lo tanto, en función de los ingresos netos procedentes de la venta de nuestros B Boulevard
Apartamentos.
Si el profesor se quedaban en la ciudad, algún tipo de transacción
Puede ser eventualmente funcionó. Desde que él está dejando, todos los indicios señalan
A un alto improbabüity de consumar un trato con el financiamiento de capital
Tenemos en mente.
Compra justo con poco margen para aumentar los valores.
Los próximos dos anuncios llevan a conclusiones similares, tan sólo tenemos que citar la
Choicer de los dos, que ofrece mejores arreglos financieros. Ambos
Anuncios representan compra justo pero ofrecen poca oportunidad para aumentar valúes.
$35,000 abajo
Abrams Blvd. 16 unidades, 3 historia, llena
Sótano de hormigón. 8-3's, 6-4, 2-2's,
Excelente estado. Y Lakeshore Cióse
Centro Metropole. $180.000.
A. J. KETTEBEC CO.
Teléfono 623-0749; 459-5284 veladas.
Tanto el precio y la financiación de buen aspecto. El edificio es atractivo
Y en una buena zona de alquiler. Los ingresos brutos, con alquileres cióse al
Nivel de mercado, llega a 27.600 dólares anuales. Sólo hay una vacante,
Indicando un calendario realista de alquiler. Los gastos fijos, incluidos todos normalmente
Se muestra el total de 9.600 dólares. Esto deja un neto de 18.000 dólares y da un
Valoración de capital de 180.000 dólares. La propiedad ha sido tasados en exactamente
Su capital fáctica valué para mostrar un 10% neto sobre la base de
Previsto de ingresos y gastos fijos.
El Sr. Mansfield, el vendedor que atendió nuestra cali al Kettebec
Oficina, afirma que el precio es bastante firme. Los alquileres son inferiores a los que
Podría ser, el edificio se encuentra en buenas condiciones, y el dueño está ofreciendo
Inusualmente buena financiación.
"Para que todos sean verdaderos", protestamos, pero seguramente lo que esperan vender para
Algo menos del precio solicitado. ¿Cuál crees que es el más bajo el
Propietario tomaría?".
El vendedor dice que no estado un precio inferior. Si queremos intentar
Por menos es a nosotros a hacer una oferta. Cuando se pulsa, el orador dice que el
Dueño podría tener tan bajo como $170,000, pero no estaría muy seguro.
El propietario ya ha rechazado una oferta de 165.000 dólares.
Shopplng para una propiedad de ingresos de 200.000 dólares 313
Todas las indicaciones son que aquí es una buena compra para un estudio prospectivo
Propietario que está buscando principalmente por ingresos de sonido en lugar de para un
Oportunidad para aumentar el capital valué. Hay poco de la oportunidad
Pretendemos hacer mejoras que aumentarán valúes.
Después de adquirir experiencia, a pocos minutos gastados en examinar una declaración
De ingresos y gastos le dirá si una propiedad vale más
El examen.
Así usted puede rechazar anuncios más indeseables con poco gasto de
Tiempo, a guardartus evaluaciones físicas para propiedades con atractivos financia!
Declaraciones.

18. Escogiendo Su Thírd

Propiedad
Le decimos al vendedor nuestras conclusiones y mencionar que el tipo de
Preferimos la propiedad sería básicamente sana y en una buena ubicación.
Como estos 16 apartamentos en Abrams Boulevard. Para satisfacer nuestras necesidades
La propiedad debe estar más deteriorada, con necesidad de pintura
Y otras mejoras.
El Sr. Mansfield dice, "He anunciado tal edificio en el pasado
Papel del domingo. He recibido un número de respuestas, pero todos los que
Miró a la propiedad tenía miedo de él. Quizás necesitaba demasiado
Trabajo. Si estás interesado en buscar en la propiedad, 1*11 llevará a
Mi oficina a recoger la declaración financiera sobre ella".
En el camino de una verdadera ganga
El Sr. Mansfield tiene un ejemplar de la edición dominical del periódico en su coche, y él
Nos muestra el anuncio siguiente:
El sueño de un especulador
1978 "especial", 21 modernos de estuco.
Apartamentos, cióse en. Necesita pintura, papel.
Fuera de la ciudad precio propietario es sensata.
Considerar el comercio. Intente bajar de 25.000 dólares.
Mañana puede ser demasiado tarde.
Sam Mansfield, teléfono 623-0749.
A. J. KETTEBEC CO.
En su oficina el Sr. Mansfield nos muestra la siguiente declaración,
Lo cual indica que estamos en el camino de una verdadera bargairi.
CYNTHIA COURT APARTMENTS
Tres pisos de estuco-frame
Edificio de apartamentos.
Ubicación: 4440 Cynthia Corte, Metropole, Columbia
Tamaño de lote: 1(Y x 150' más o menos
314
Su propiedad Thlrd Chooslng 315
Mejoras: 3
pisos de estuco-y-frame building, dividido
En 21 unidades, 3 3s, 2s 18; 45; 95% habitaciones amuebladas.
Oíd la construcción de aproximadamente 25 años. Garaje para ignífuga
20 coches.
Los ingresos previstos:
101 3 RM. $145.00 Apt. 201 3 RM. $145.00 Apt. 301 3 RM. $145.00
102 2 " 125.00 202 2 99 125 302 2 99 125.00
103 2 " 125.00 203 2 99 125 303 2 99 125.00
104 2 " 125.00 204 2 99 125 304 2 99 125.00
105 2 " 125.00 205 2 99 125 305 2 99 125.00
106 2 " 125.00 206 2 99 125 306 2 99 125.00
107 2 " 125.00 207 2 99 125 307 2 99 125.00
TOTAL DE INGRESOS MENSUALES DE $2,685.00
TOTAL de los ingresos anuales de $32,220.00
Los gastos fijos, anual:
Impuestos $2,705.39
Saneamiento 504.00
552.52 agua
Gas y Electricidad 2,373.02
Manager de Apt. 102 1,500.00
Manager salario 1,200.00
829.00 seguros
51,25 licencia
$9,715.18 9,715.18
El ingreso neto anual de $22,504.82
Préstamos: Primer préstamo: $111,711.00, 7% $910.00 por mes
Segundo Préstamo: 33,789.30, 7% $300.00 por mes
$145,500.30
Observaciones: refrigeración central desconectado. Instalado 21
Refrigeradores Frigidaire nuevos a un costo de $6,250.00, pagos
$100.00 por mes en chatarra hipoteca. Equilibrio
De junio de 1978 aproximadamente $5,500.00.
316 Buylng su propiedad Thlrd
Precio: $200,000.00
Nota: La información anterior se obtuvo de fuentes
Consideramos fiables; sin embargo, no está garantizado y
La A. J. Kettebec Co. no asume ninguna responsabilidad por omisión o
Error.
La rentáis parece bastante razonable para el área general y el
Los gastos fijos parecen realistas. Así, los ingresos netos de $22,504.82
Refleja un hecho valué capital de 225.000 dólares. El precio de
200.000 dólares parece inusualmente bajos. Debemos ser cautelosos de hidden
Detracciones.
Comprobamos con el Sr. Mansfield respecto de dos puntos en este anuncio, "pruebe
$25,000 abajo" y "considerar el comercio." añadiendo los $145.500 en pendientes
Los préstamos para el pago inicial de $25,000 sugirió llegamos arriba
Con un total de aproximadamente 170.000 dólares. No significa que el Sr. Mansfield
Dueño aceptaría una equidad del comercio de aproximadamente 30.000 dólares por su
La equidad en la propiedad?
El PRECIO NO
Incluyen el nuevo refrigerador
El vendedor dice, "no es tan simple como eso. El propietario está solicitando
200.000 dólares sin los veintiún nuevos refrigeradores. Tenían un original
Chatarra hipoteca de $5.725, ahora reducido a alrededor de 5.500 dólares. El
Precio incluido el refrigerador ascendería a un total de $205,500, como propietario
Va a dejar que se vaya para su saldo de préstamo, aunque él pagó $525
Abajo.
"El dueño dice que él consiguió una buena compra al por mayor a través de un compañero-
Amiga italiana en el negocio de dispositivos. Pagaría a tomar el refrigerador
Más, como el antiguo sistema central ha sido completamente
Juñked. De lo contrario serían devueltos a la chatarra hipoteca
Titular, y usted tendría que comprar otros nuevos".
La cuestión de los refrigeradores y la chatarra hipoteca nos deja caer
Para el presente mientras exploramos nuevas. Estamos mentalmente meterlo tres
Opciones posibles si el proyecto llega a la recta final:
1. Exprima el refrigerador en el proyecto sin coste adicional
Nosotros.
2. Llévalos y asumir la chatarra hipoteca.
3. Dejarlos ir y comprar un nuevo refrigerador.
Usted Chooslng
El propietario actual es que están ansiosos por vender
•perty 317
El Sr. Mansfield dice, "El propietario, el Sr. Giacolini, está ofreciendo una verdadera
Sacrificio, como él pagó 250.000 dólares para la propiedad. Él lo compró
Otro amigo italiano. Ese precio se mostró buena incomewise cuando
Él compró el edificio y estaba lleno de un nivel superior al de los alquileres actuales.
También fue considerablemente bajo la sustitución valué, que me figura
En unos 300.000 dólares.
"La segunda hipoteca fue tomada de nuevo por el anterior propietario iii
Vender a Giacolini. El segundo préstamo incluye también una mercancía hipoteca
En todos los muebles, excepto el nuevo refrigerador. El propietario es ahora
Tener un montón de problemas con un edificio destartalado y demasiados puestos vacantes.
Él no está haciendo lo suficiente en la propiedad para cubrir los gastos y
Pagar todos sus préstamos, y que muchos están ansiosos por vender".
El Sr. Mansfield muestra un título política de garantía en el amoúnt de
$250,000 para testimoniar el precio de venta anterior. Dijo que "consideren
El comercio" y "Intente $25,000 abajo" se refiere a dos temas separados.
Propietario el precio de 200.000 dólares era Rock Bottom, y, por tanto, tuvo
Un capital de 55.000 dólares. Él quería $25,000 en efectivo. El saldo
De 30.000 dólares que aceptaría a cambio de una participación de capital en una pequeña
Edificio.
El Sr. Giacolini no vendería sin algún dinero, necesario para pagar
Obligaciones apremiantes, además de la Comisión de bienes raíces, que
Ascienden a 10.000 dólares. Él no tiene otros ingresos de una pensión ferroviaria
Y de otros bienes de una ciudad contigua, donde él vivía. Había
Ha de llamar el Sr. Mansfield diariamente para decirle cuán ansiosa estaba a
Vender la Cynthia Court Apartments.
El edificio parece sorprendentemente buenos fuera
El Sr. Mansfield sugiere una visita a la propiedad, lo cual resulta en
Una conveniente área de alquiler. El exterior hace una sorprendentemente buena primera
Impresión. El edificio es de diseño bastante moderno y ha sido
Recién pintado. La única nota discordante es una curtida
Alquiler de apartamento "madera" signo de dos pies cuadrados, colgando de la
Salida de incendios a través de la puerta delantera. El signo está en letras negras pintadas
Sobre un fondo blanco besmudged mucho.
Una observación al Sr. Mar ^campo que su discusión anterior y la
Referencia del anuncio "necesita pintura, papel," nos dio la idea preconcebida de que
El lugar se parecería mucho más ruinoso. La única pintura necesarias
318 Buylng su propiedad Thlrd
En la parte frontal del edificio fue sobre el signo. El vendedor dice que es
Bastante destartalado dentro, como veremos, pero el exterior fue pintado
Sólo dos meses antes y un techo nuevo ha sido instalado.
Inspección por medio de una escalera trasera bien muestra una completamente nueva tarandgravel
Techo. En el interior, los pasillos centrales de la segunda y tercera
Pisos tienen bastante nueva moqueta mostrar rosas blancas gigantes, dos pies
Todo, contra un vino rojo backgrqund. La moqueta del piso principal, que
Dará la primera impresión a un posible comprador o inquilino, es
Wora raídas en toda su longitud, con grandes agujeros en el
Los umbrales.
El Sr. Estados Mansifeld, "Sr. Giacolini instalado el tercer moqueta
Hace dos años, justo después de comprar el edificio. El segundo piso moqueta
Fue puesto en el último año. Moqueta en el piso principal estaba previsto para esta
Año, pero el dueño tiene desanimados y decidió vender el edificio
Sin poner más dinero".
Un sorprendente deterioro interior
Una inspección de los apartamentos individuales reveáis bastante nuevo, moderno
Los muebles. El interior pintura y papel pintado, sin embargo, son terriblemente ruinoso.
La referencia del anuncio, "necesita pintura, papel," no es una exageración.
Muchos de los apartamentos tienen grandes manchas oscuras, varios pies de lado a lado,
En el yeso de las paredes y los techos. Algunas habitaciones tienen dos o tres pies
Agujeros en el yeso. Las habitaciones están decoradas con papel tapiz
Gran parte de lo roto, sucio, y desfigurada.
El vendedor explica el increíble deterioro. El techo wás
No sustituido, se ñor el exterior sellado y pintado, por el anterior
Propietario de los veintitrés años que poseía el edificio. Mantuvo
Remiendo obvio agujeros en el techo y no hizo nada para preservar la
Las paredes exteriores.
Las fuertes lluvias del invierno anterior se filtró a través del techo en
Muchos de los apartamentos. Asimismo, formado grietas debajo de los canalones y
Windows, causando daños considerables a esa fuente cuando el
Lluvia viento soplaba directamente contra ellos. El propietario actual se vio forzado a
Poner en un techo completamente nuevo, ya que fue mucho más allá de la parches.
También tenía todos los sellados de grietas en la pared exterior. Entonces la única manera de cubrir
El mosaico fue a pintar todo el exterior.
Estas desgracias fueron seguidos por el colapso de la refrigeración
Sistema, requiere extensas reparaciones. En lugar de realizar las reparaciones de la
Su propiedad Thlrd Chooslng 319
Propietario había eliminado el sistema oíd y compró los veintiún nuevos
Refrigeradores a tiempo los pagos. Después de ir tan lejos se negó a
Pasar otro ciento sobre el edificio y dejar los daños interiores ir
Sin ser reparado.
El propietario había una fijación sobre la decoración de interiores, de acuerdo con
El Sr. Mansfield. Poseía varias tiendas pequeñas sobre los arrendamientos en donde la
Los inquilinos pagan todos los gastos. Su única otra vivienda en alquiler un dúplex
Casa en su ciudad natal. Durante el control de los alquileres subió con forzando el
Dúplex inquilinos para hacer su propia pintura. Él todavía esperaba,
Y exigió la misma de sus arrendatarios en la Cynthia Court Apartments.
El hecho de que ocho vacantes resultó no podía alterar su postura.
Más problemas, esta vez con
Un administrador UNBONDED
Un hombre de unos sesenta y cinco, un Sr. Bandy, vive en el manager's
Apartamento. Cuando decimos que hay algunas preguntas que nos gustaría
Preguntar, él dice que no conoce mucho sobre la historia de la anterior
Edificio. Sólo se le pellizque golpeando, a petición del Sr. Mansfield, hasta un
Nuevo gerente puede ser alquilado.
Desarrolla que una pareja de mediana edad ha administrado previamente la
Edificio. El marido se escapó con uno de los inquilinos, una atractiva
Divorciada que había estado trabajando como cajera de un restaurante. La divorciada
Tomó alrededor de 500 dólares en el restaurante los recibos, y el gerente del marido
Superó su con un mes de efectivo, cióse rentáis a 1.300 dólares. El restaurante
Pérdida del propietario fue cubierto por un bono. El gerente no estaba pegado, así que
El apartamento del propietario de la casa tuvo que soportar a su pérdida total.
El alquiler HORARIO DE INSPECCIÓN DE STANDS
Verificamos el alquiler horario con el gerente, apartamento por apartamento.
Ocho están vacantes. Cinco apartamentos-301, 304, 306 y 307 son
En el tercer piso, donde el daño es peor. También están vacantes 204 y
205 en el segundo piso y 101 en el piso principal. Los alquileres aplicados
A las vacantes están en consonancia con las de los pisos de alquiler.
Todos los demás apartamentos se alquilan según el calendario éxcept
105, que alquila por $115 en lugar de $125 se muestra. El gerente
Dice que se le ha dicho que todos los 2s han sido alquilar por $125 hasta
Recientemente. Cuando el anterior inquilino 105 saca el lugar necesitaba
320 Su propiedad Thlrd Buylng
La pintura en tan mal estado que habían reducido el alquiler a 115 dólares para obtener una nueva
Renter. Es difícil obtener $125 en las condiciones actuales, aunque
Los garajes están incluidos en el alquiler.
Los talleres fueron acusados en un diferencial de 5,00 dólares, dice el
Manager. El 3s previamente todos los alquilan por $145.00, incluyendo garajes.
Los importes consignados en el apartamento calendario incluye el garaje
Rentáis.
Otro costoso FIJACIÓN PROPIETARIO
"Los nuevos inquilinos son difíciles de conseguir", continúes el manager. "La única
La publicidad es la "Apartamento para alquilar" signo delante. Me sugirió poner
Un anuncio en el periódico, pero el propietario es demasiado establecidos en sus caminos. El
El dueño dice el lugar siempre ha sido mantenido lleno antes con una 'Para
Alquiler" signo, y él no va a aprobar las nuevas ideas que costará
Él el dinero".
Valor de reemplazo sostiene arriba
Continuando nuestra inspección física, nos fijamos en el sótano, que
Aparece en forma de sonido. Hay espacio para 20 coches. Un gran trastero
Está lleno de muebles desechados. Hay un taller y un
Vacante nevera habitación. La sala de calderas tiene un horno recién equipados.
Aparentemente, la planta de calefacción a vapor tenía originalmente un horno de aceite,
Que recientemente se ha convertido en una manera profesional natural.
Gas, una deseable mejora.
TTiere son 4.600 pies cuadrados por piso, 13.800 pies cuadrados para el
Tres pisos. Costo de reemplazo actual para este acabado interior
Ser de 27 dólares por pie cuadrado. A depreciarse tan bajo como $16.20 por metro cuadrado
Pie da una sustitución depreciado valué de $223,560. 4.600
Pies cuadrados de garaje, trastero y utilidad, enteramente encerrado en el espacio
El hormigón, no podría ser duplicado por menos de 14 dólares por pie cuadrado.
Depreciación de este sótano a $8.40 trae el total depreciado
Edificio a $262,200 de valoración.
21 apartamentos de mobiliario y equipo medio
$500 cada una, se depreció, sumando $10,500. El lote es probablemente valué
Alrededor de 25.000 dólares. Mucho y se depreció el edificio y el mobiliario valúes
Ascendería a un total de aproximadamente $297,700. En 250.000 dólares el propietario actual
Pagó un precio justo replacementwise. Evidentemente no consideraba un
Ingresos netos valué realistas y no descontar el costo de las reparaciones
Mejoras y fue forzado a hacer.
Su propiedad Thlrd Chooslng 321
La estimación de los costos de renovación
Los salones interiores y todos los apartamentos pueden ser completamente, pintada
Y empapelado donde desee, en la forma superior de un promedio de aproximadamente
200 dólares por apartamento, o 4.200 dólares. Esto podría aumentarse a $5,000 a
Permitir un margen seguro. Los otros gastos importantes sería una
Nueva alfombra en el salón principal, para que un subsidio de $1.000
Sería ampie.
Inmediatamente los gastos necesarios de $6.000 debe deducirse
Desde la evaluación de reemplazo de $297,700, dejando $291,700.
Sustitución de un juicio, un precio de venta en el barrio de
200.000 dólares representa una verdadera ganga. Si los ingresos potenciales enfoques valué
La sustitución valué y posibles dolores de cabeza no son abrumadoras,
Aquí es una propiedad con un valor de búsqueda adicionales considerables.
Ingreso potencial valor es alto
Nos estímate los ingresos potenciales con los salones y apartamentos pintado
Atractiva, y con una nueva alfombra en el piso principal, importante
Que da prospectiye inquilinos su primera impresión del interior.
Los tres 3s deben alquilar fácilmente por $175 mensuales, un total de $525. El
18 2s deben alquilar por $150, trayendo en 2.700 dólares. Los veinte garajes
Podría elevarse a 10 dólares cada uno en esta zona donde se ha convertido en estacionamiento
Muy apretadas, haciendo un garaje ingresos de $200.
Además de un servicio de lavandería que funciona con monedas puede ser instalado en una concesión
Base en la nevera habitación eqüipment abandonados. Además
Contribuir a atraer a los inquilinos, el lavadero debe brutas de $4 por apartamento,
O $84. Un 40% de retorno neto estimado para el propietario haría
$33.60.
La adición de los cuatro elementos de un nuevo ingreso bruto total de $3,458.60
$41,503.20 mensual o anualmente. $9,715.18 deduciendo los gastos fijos,
Lo que debe cambiar de forma apreciable, dejaría una nueva red de
$31,788. La nueva capital valué resultante sería aproximadamente
$317,880, que se convertiría en el potencial de precios de reventa, redondeado a
318.000 dólares.
¿Cuál puede ser el costo?
Para obtener el costo estimado añadimos nuestro precio de compra para el
El costo de renovación. El Sr. Mansfield dijo el titular era firme sobre su precio
De $205,500, incluyendo los refrigeradores. Probablemente el precio no puede ser
322 Buylng su propiedad Thlrd
Reducido a un importante grado de 25% o menos, como sucede con muchos preguntando
Pnces. Paciente y perseverante negociación debe ganar una reducción de
Al menos el 10%, sin embargo. Esto conllevaría la compra de destino
Precio hasta el barrio de 185.000 dólares.
La adición de nuestra capital estimado de $44,000 en el B Boulevard apartamentos
La sobresaliente Cynthia Corte'préstamos de $145,50tendría Q
Un total de $189,500. Esto significa que podremos ser capaces de comercio sobre
Una base de equidad para la equidad. Nuestro presente la equidad puede ser suficiente para
Consumar una compra sin nuestro dar efectivo o tomando un adicional
Préstamo.
El costo de renovación de $6,000 adicionales a los $185.000 de compra estimado
Precio tendría un costo de 191.000 dólares.
¿Cuáles son los potenciales beneficios de reventa?
Deducir la estimación de gastos de 191.000 dólares desde el potencial
Precio de reventa de 318.000 dólares en ventas brutas deja una ganancia de $127.000. Deducción
Un 5% de las ventas de $15.900 da un beneficio neto de
$111,100. Un margen de seguridad de 11.100 dólares podría deducirse y todavía
Dejaría el beneficio neto de 100.000 dólares.
Aquí está una oportunidad a más del triple de nuestra red estáte en este
Solo el volumen de negocios. El aumento potencial es 11 veces el conservador
Objetivo de facturación un 25% de las ganancias brutas, descritos en el Capítulo 2,
Que te permitirá realizar un millón de dólares en 20 años.
Posibles dolores de cabeza son nominales
A veces la idea del beneficio potencial se ve optimista, pero el potencial
Los dolores de cabeza son demasiado aplastante que conviene abordar. Ejemplos de
La segunda son los apartamentos tasado previamente, como la lejana
Meadows wartime vivienda, descartados en el capítulo anterior.
Con la Cynthia Court Apartments los problemas potenciales son
Insignificante en comparación con la estimación de los beneficios. Medidas de gestión jefe
Son:
1. Contratar y capacitar a un nuevo director.
2. Inicio Publicidad que llenará el edificio.
3. Negociar contratos de pintura.
4. Negociar contrato de alfombras.
5. Organizar para financiar una nueva alfombra y pintura.
Su propiedad Thlrd Chooalng 323
6. Alquileres Raisé al calendario previsto.
La mecánica de los puntos 2 y 6 han sido tratadas anteriormente. Posterior
Los capítulos se tratarán los detalles de los otros puntos con los que usted
Debe estar familiarizado para el funcionamiento más eficiente. , .
No excesivamente un ejemplo inusual
De obstaculizado operaciones
A medida que avanzamos con nuestra apreciación, parece casi increíble que
Un propietario podría dejar de tomar los pasos que son tan obvias y puede ser
Realizada por comparativamente littie coste. Hay muchas propiedades
Como esta esperando compradores imaginativa. Parecería que esa negociación
Sería fichado como $oon como fue introducido en el mercado, pero
El Sr. Mansfield dice que varias perspectivas ya había examinado la
Propiedad y descartado. La mayoría de los posibles compradores tienen vistas al
Las oportunidades inherentes en espera en un número ilimitado de deteriorado
O la mala gestión de propiedades. La mayoría de las perspectivas están dispuestos a pagar una prima
Para la propiedad ya está en las mejores condiciones y dibujar encima de los alquileres.
Justo como la familiaridad engendra el desprecio, también induce la ceguera. Como
Tiempo entorpece la observación un propietario ofter obtiene acostumbrado a pasar por alto las
deficiencias
Y, finalmente, ni siquiera pueden verlos. O él puede tenerlos
Señaló y se niegan a hacer correcciones porque de letargo o
Obstinación. Como un nuevo propietario buscando mejoras que producir capital
Ganancia, usted puede fácilmente identificar factores de pérdida de dinero que usted
Puede remediar y transformar en dinero de decisiones.
Va a pagar los gastos de ingresos
Y PAGOS DE PRÉSTAMO?
Puesto que el edificio tiene ocho vacantes, la necesaria renovación deben
Completarse inmediatamente, al menos en los apartamentos vacíos, por lo que
Pueden ser fácilmente alquilados. Financiación tendrá que elaborarse
En consecuencia. Para la propiedad para pagar por sí mismo como se esperaba, más
Factor de vacantes nominal como el promedio nacional de 2% para
Rentáis comparables deben ser abordados.
Suponiendo que nuestros planes para una casa llena funciona satisfactoriamente,
La programación actual de los ingresos para pagar los gastos fijos y los pagos de un préstamo,
Cubrir vacantes, reparaciones y otros artículos, y dejar un margen seguro?
Pudimos alquilar redecorado vacantes según nuestro nuevo horario.
324 Buylng su propiedad Thlrd
Por lo menos dos o tres meses no podríamos elevar el presente a los inquilinos.
Nuestros cálculos de operaciones iniciales deben, por lo tanto, basarse en
El presente programa de trabajo.
El presente los ingresos y gastos de programación muestra un beneficio neto anual de
$22,504.82, que es aproximadamente de $1,875 mensuales. De esto podemos deducir
Los tres pagos de un préstamo de $1.310 mensuales, dejando $555 mensuales.
Podemos deducir por vacantes, reparaciones y otros artículos 5% de
El bruto mensual de 2.685 dólares, lo que equivale a unos 134 dólares. Este
Nos da un saldo de $431 para un neto de bolsillo y un margen de seguridad
A cubrir las emergencias.
El nuevo programa debería estar en pleno funcionamiento en un plazo de seis meses,
Producir un neto anual programada de $31,788, aproximadamente $2.649
Mensualmente. Esto sería 774 dólares más alto que el actual cronograma, casi
Triplicar el neto de bolsillo y margen de seguridad de aproximadamente $1.166.
Cabe destacar que el mencionado 5% estimado
Para gastos nonfixed es realista para nuestras operaciones, pero puede ser
Sólo se mantienen con una gestión eficiente. Reparaciones importantes no podía
Deben incluirse y están cubiertos en nuestro programa como parte de las mejoras de capital,
Por separado, financiado en su mayor parte, en vez de pagarse
A partir de los ingresos de explotación.
Apertura de negociaciones provisional
Le pedimos al Sr. Mansfield si él piensa que puede trabajar un comercio directo, por lo que
Que no vamos a tener que vender nuestros bienes a cambio de dinero en efectivo. Dice, "eso
Es absolutamente imposible. El propietario insiste en recibir un mínimum de
$25.000 en efectivo. Él no se apartará de esta estipulación. Él ya ha
Rechazó dos buenas ofertas comerciales donde los más pequeños fueron próperties
Con un precio razonable y le habría dado su precio. Pero
Ningún efectivo hubiera sido implicada, por lo que rechazó los ofrecimientos, incluso
Aunque los edificios más pequeños, habría sido más fácil de vender para producir
Dinero en efectivo. El Sr. Giacolini es el tipo que no cambiará una vez que obtiene un
Idea fija, tal como hizo en su mente para dejar los interiores sin pintar
A menos que los inquilinos hizo la pintura. Sufrió ocho vacantes como
Un resultado, pero no iba a cambiar su política incluso si el edificio vació
Fuera.
"Si estás interesado en comprar la Cynthia Court Apartments",
Continúes el Sr. Mansfield, "La única cosa que puede hacer es poner su
Edificio en mis manos para vender. Si hay suficiente dinero en efectivo puede ser levantada para
hacer un
Tratar, entonces puede hacer una oferta".
Elija su propiedad Thlrd 325
Otro dilema
Esto nos conduce al dilema que enfrentamos al tratar de comercio
Nuestra casa A Avenue. No podemos comprar la propiedad más grande hasta que vendemos
Los más pequeños. No queremos vender la menor hasta que tengamos una mayor
Buena compra en mano. En el momento de vender la propiedad, el Boulevard B
Cynthia Court Apartments, muy probablemente sería vendido a otro comprador.
A fin de resolver el dilema, tendremos que negociar un arreglo
Para mantener la Cynthia Court Apartments amarrados hasta un tercio
Parte se encuentra para comprar nuestra propiedad. Esto puede ser manejado por un threeway
El comercio. Las complejidades implicadas y las negociaciones que se
Inducir incluso un escéptico vendedor particípate en tal comercio será
Se describe en el siguiente capítulo.
Como un inversionista en busca de deterioro y mala administración que puede ser
Mejorado para producir alta reventa prófits, usted será la prospección ilimitadas
Las oportunidades que la mayoría de los compradores pasan por alto.
Los millones de viviendas que necesitan rehabilitación ampliar considerablemente
Más rápido que las legiones de inversores con mentalidad de mejora.

19. Cómo hacer una de tres vías

El comercio
A menudo, un propietario puede decirle a su broker inequívocamente, "no comerciales",
O "no voy a vender a menos que obtenga $25,000 en efectivo".
Posteriormente el propietario podrá acordar exactamente el opuesto, consintiendo a un
Comercio con ningún dinero implicadas. Las circunstancias pueden cambiar ante un legitímate
La oferta es recibida. Quizás sólo el tiempo puede desgastar la resistencia
De modo que el propietario serán receptivos a una transacción previamente
Considerado anatema.
Independientemente de cómo un intermediario puede citar un propietario, no hay ningún daño
Para hacer una oferta a lo largo de las líneas más convenientes para usted. Si tu primera
Oferta es rechazada siempre puede cambiar. Si consideran que es mejor
Iniciar un comercio directo, como hemos trabajado con nuestra casa y Avenida
Los Apartamentos Belvedere, entonces usted debe hacer una oferta
En consecuencia.
Con la Cynthia Court Apartments, aparentemente ventajosa
Los oficios han sido ofrecidas y rechazadas. El propietario parece inusualmente
Obstínate. Por lo tanto, aunque todavía esperamos que nuestras negociaciones comerciales
Debe ser gestionada indirectamente, eventualmente trabajar hasta nuestros
Objetivo.
Cinco pasos para un comercio de tres vías
Las tres vías, o múltiple, el comercio ofrece la solución que permite
Usted casi siempre al comercio su propiedad cuando usted prefiere vender
Abiertamente. En nueve de cada diez ofertas un comercio será finalmente consumó
Accprding a tus diseños si usted toma los cinco pasos siguientes:
1. Le ofrecemos para comprar la propiedad deseada "sujeta a la venta de
Su propiedad".
2. Usted negociar un acuerdo aceptable para usted y el vendedor.
3. El broker obtiene un comprador para su propiedad.
4. Puede consumar un documento en el comercio, el intercambio de la escritura de su
Propiedad para la propiedad que usted compre.
5. El vendedor de la propiedad que usted comprar el producto de la toma
La venta de sus bienes comercializados.
326
Cómo hacer un tracto de Tres Vías 327
Control, precio y ventajas fiscales
Manejando la transacción a lo largo de estas líneas tiene tres ventajas principales:
La propiedad deseada se mantenga bajo control.
El costo neto es menor que si se venden de forma rotunda y adquirida.
Usted puede retener la ventaja fiscal de trading.
Si la transacción es manejada correctamente, usted será responsable de ningún
El aumento de los impuestos sobre la renta de la propiedad que valué el comercio. Si
Vendió su propiedad y compró en transacciones separadas, usted sería
Responsable de un impuesto sobre las ganancias de capital sobre los bienes vendidos. Usted será
gravado
Sobre la diferencia entre el costo depreciado y sus ventas netas
Precio.
Las ramificaciones de impuestos será ampliada en los capítulos 25, 26 y 27. El
Dos primeros temas anteriores serán desarrollados en el presente capítulo en relación con la
Cinco pasos para un comercio de tres vías.
1. Haciendo un "Sujeto a venta" Oferta
Una oferta sujeta a la venta de su propiedad puede ser manejado como
Una compra o como un acuerdo comercial. Normalmente, un acuerdo de intercambio
Se haría, sujeto a la venta de su propiedad. Como pertinaces como
El Tribunal Cynthia propietario aparece, sería aconsejable psicológicamente
Para utilizar un formulario de acuerdo de compra.
El acuerdo sería sustancialmente el mismo escrito como nuestra oferta
En el capítulo 6 para comprar una casa de la avenida. Por lo tanto, vamos a omitir
Detalles que serían similares y citaré sólo nuevas características importantes.
El precio de compra Estabtísbing
En la medida en que el vendedor se refiere, nos están haciendo una clara oferta
La compra. Así nuestro precio ofrecido puede ser tan bajo como la Corte estima
Menor precio en efectivo. Anteriormente hemos establecido un objetivo de compra provisional
$185.000. Sería inusual para este rango de precio para ser aceptados si
Ofrecido inicialmente, así que debemos determinar un precio de oferta para iniciar
En la negociación colectiva.
Nuestro jefe de pista es una solicitud de $25.000 en efectivo, de las cuales es
Presume una comisión de 10.000 dólares se pagarían. Podríamos cüt el
Pidió dinero en efectivo del 20%, a unos 20.000 dólares. Es probable que el broker
Tomaría nota de la totalidad o parte de su comisión, y esto haría
Reducir la cantidad de efectivo necesario por el propietario.
Agregar los $20.000 en efectivo a los 145.000 dólares en préstamos hipotecarios sería
328 Buylng su propiedad Thlrd
Hacer $165,500. Esto podría ser redondeado a $165,000 para una ofrenda
Precio, una cantidad de aproximadamente un 20% menos del precio solicitado,
Incluidos el refrigerador.
Pultíng abajo el vendedor
Queremos decirle al señor Mansfield, "El lugar es mucho más terrible condición
Dentro de lo que creíamos posible. Estamos interesados en la propiedad.
Sólo si puede ser comprada en un sacrificio".
El Sr. Mansfield comentarios muchas de las cosas buenas y le pregunta qué theñ
La figura que tenemos en mente. Decimos que estamos dispuestos a ofrecer $165,000.
El vendedor está conmocionada. Él dice, "Ese precio es, por supuesto, imposible.
Sin embargo, volvamos a mi oficina para ver si podemos escribir
Una oferta".
En el camino en su coche, el Sr. Mansfield intenta elevar nuestras miras.
Queremos subrayar que con el lugar en su actual condición deplorable
Y perder dinero como es, nos ofrecerá $165.000 y no más.
Depósito
En la oficina, mientras discutimos los diversos temas, el Sr. Mansfield escribe
Ellos abajo en un formulario de acuerdo de ventas. En primer lugar, sugerimos un depósito de
$1,000. El vendedor dice que esto es pequeño para tan gran propiedad,
Pero demuestra nuestra sincera intención. Será aceptable, ya que estamos
Atar con nuestros propios bienes para la venta en el Ganga.
El Sr. Mansfield damos un cheque, de $1.000 a "A. J. Kettebec
Co. Cuenta de confianza." Si es distinto del establecido un realtor estuvieron implicados,
Nos gustaría hacer el cheque para el Metropole Land Title
Compañía de seguros. Así, el corredor no pudo cobrar el cheque, pero
Se espera hasta que el vendedor acepta la oferta, entonces tura en el
Title Company.
Descríption de propiedad
En la descripción de la propiedad, es esencial mencionar todos los muebles y
El equipo, que incluiría a los refrigeradores. Después de dar el
Descríption legal de la Cynthia Court Apartments añadimos la frase
"incluyendo todos los muebles, accesorios y equipos actualmente en los locales
Utilizado en la conducta de la empresa".
Precio total de compra
El Sr. Mansfield intenta llevarnos a agregar al menos el saldo de $5.500
El refrigerador préstamo. Insistimos en $165,000 como el total del precio de compra.
Tiempo para consumar
El vendedor está de acuerdo con nosotros en que deberíamos atar al Tribunal Cynthia
Apartamento tan largo como sea posible sin enemistarse con el propietario actual.
Cómo hacer un comercio de Tres Vías 329
Decidimos sobre un límite de tiempo de 90 días, después de la aceptación, a consumar
La transacción.
Pago inicial
Con un total de 165.000 dólares pnce compra y propiedad destacada
Préstamos de $145.500, el pago inicial es designado como 19.500 dólares.
Financiación
Se incluye la declaración, "Esta oferta está sujeta a que el comprador asuma
Los siguientes préstamos existentes: (1) primera hipoteca de $111,711, pagadero
$910 mensuales, incluyendo 7% de interés, (2) la segunda hipoteca
De $33,789.30, pagar $300 mensuales, incluyendo un 7% de interés".
La parte impresa del acuerdo dispone: "El título está libre de
Cargas y gravámenes distintos a los especificados." Esto significa que
Los préstamos no se menciona específicamente, incluida la nevera .Préstamo,
Debe ser pagado por el vendedor.
Sujeto a venta
Para cubrir el factor de venta de nuestra propiedad, el precio que buscamos podría
Se omite, se limita a señalar, "Esta oferta está sujeta a que el comprador
Vender su propiedad, descrita como sigue . . . "
Sin embargo, podría ser una cuestión de nuestro ser forzados a vender si
Ofreció un precio inferior al que queremos ir. Por este motivo, y también para
Establecer un alto precio en caso de posteriores negociaciones desarrollar un rotundo
El comercio, es aconsejable establecer un precio de venta de su propiedad. Nosotros
Figuraba anteriormente $89,000 como el mercado justo, por lo que añadiremos valué
aproximadamente
10% para ganar $98.000.
La oferta está escrito para incluir: "Esta oferta está sujeta a la
Compradores" la venta de sus bienes en 3680 B Boulevard, Metropole, Columbia,
Comúnmente conocido como el Belvedere Apartamentos, para la suma de
98.000 dólares".
Tiempo Aceptar
La fecha en la que se redacta la oferta es el 12 de septiembre de 1978, acerca de un
Mes después empezamos por comprar una propiedad de 200.000 dólares. El Sr. Mansfield
Sugiere que el vendedor quince días para considerar nuestra oferta. Nosotros
Especificar siete días. El propietario está ansioso por vender, lo sabemos. Pero si demasiado
Cuánto tiempo transcurre otra mejora-mente el comprador podrá entrar en el
Imagen.
Listado exclusivo y Comisión sobre nuestra propiedad
Después de completar los términos de nuestra oferta, el Sr. Mansfield trae el
Tema de la venta de nuestra propiedad. Él dice que la obtención de una voluntad de aceptación
Dependen de su convincente el otro propietario que nuestro sitio puede ser readi330
Su propiedad Thlrd Buylng
Ly vende cióse a nuestro rango de precios. La Corte no sería dueño de Cynthia
De acuerdo a ocupar sus apartamentos si nuestras posibilidades de vender y pagar
Él efectivo eran prácticamente desesperada.
Con esta introducción a su fin, el Sr. Mansfield, "se pide
Ustedes me dan un listado exclusivo de su propiedad? Y lo va a pagar un
Comisión del 6% sobre el precio de venta?".
En un "objeto de la venta" ofrecen como esta, es conveniente dar al
Broker un listado exclusivo. Su inclusión ayuda a establecer su precio
Con el otro propietario. El broker puede esperar para aplicar diligente
Los esfuerzos de publicidad y ventas, como él ganará una comisión de ambos
Propiedades si el acuerdo se consumó. Generalmente los porcentajes de comisión
Bajar como ventas ir más arriba.
Si el broker obtiene el precio, usted debería estar contento de
Pagan la totalidad de la Comisión razonable que se ha ganado. Pero si su eventual
Precio de venta es ajustado a menos de lo que se puede esperar, siempre puedes
Dicker en un ajuste de la Comisión.
Recomendamos el Sr. Mansfield que le daríamos un listado exclusivo
En el Belvedere Apartments tan pronto como él asegura la aceptación de nuestro
Oferta. También estamos de acuerdo en pagar una comisión del 5% sobre nuestra propiedad.
Damos el corredor completo de funcionamiento declaración sobre nuestros apartamentos,
Luego llevarlo en una inspección personal.
Después de revisar nuestra declaración y nuestras premisas, el Sr. Mansfield sugiere
Que el precio de venta en efectivo más en el rango de $85.000 a $98.000
Probablemente pueda ser realizado. Vamos a darle un listado en la parte inferior
Precio? Contestamos que por supuesto nos consideraría una oferta en efectivo menor
Que nuestro precio solicitado, pero queremos dejar margen para la negociación. El
Precio de lista permanece en 98.000 dólares.
2. Un acuerdo aceptable Negotlatlng
Tanto Partles
Siete días más tarde, en la fecha nuestra oferta caduca cuando escuchamos
Otra palabra del Sr. Mansfield. Estamos empezando a preguntarse si el
Todo el asunto se ha estancado hasta el momento en que el agente está desalentado
De seguir adelante. En el séptimo día él teléfonos y pregunta si nos
Puede venir a su oficina para discutir el estado de nuestra oferta.
En la oficina del vendedor que nos introduce por primera vez a su
Broker, Sr. Kettebec. Esta última afirma que pasa a estar en la oficina
Y me gustaría sentarse en nuestra conferencia "para ver si hay alguna manera
Puedo ayudar." Parece obvio que el Sr. Kettebec está presente
Cómo hacer un comercio de Tres Vías 331
El propósito de hostigar a nosotros a aceptar una contraoferta, que puede
O puede no ser para nuestro beneficio.
Una contraoferta atractiva
Sé de ofertas similares a la presentada en la cual considerable
La negociación se había esperado. En algunos casos la negociación continuó
Seis meses antes de que se logre un acuerdo. Una transacción reciente
Participación de los propietarios de la ciudad tardó catorce meses para completarse.
En algunos casos la oferta original fue aceptada inmediatamente.
El Sr. Mansfield presenta una contrapropuesta que a primera vista parece
Como casi cualquier concesión en absoluto del Tribunal Cynthia propietarios.
Pero un poco de análisis sugiere que él ha trabajado un Short Cut to
El objetivo que estamos buscando.
El vendedor dice, "He pasado mucho tiempo con los propietarios de
El Tribunal de Cynthia. La primera reacción del Sr. Giacolini a tu oferta fue que
No consideraría bajo cualquier circunstancia. Sin embargo, consintió
A mí el humor inspeccionando el Belvedere Apartments.
"Sr. Giacolini quedó impresionado con sus excelentes condiciones y la
Hecho de que todas las unidades se alquilan para sus listados de precios. Pensó que quizás
No haría ningún daño ció a su esposa para verlos.
"La esposa no desean perder su tiempo. Pero tras su inspección
Ella quería que sus cuatro hijos casados de mirar la propiedad.
Considerando su desgracia con la Corte, Cynthia fhey fueron todos
Impresionado con la condición y el 'no' en el factor de vacantes
Belvedere".
Equidad para Equlty
El Sr. Mansfield ha venido realizando viajes diarios a la vecina ciudad y
Ha participado en numerosas conversaciones familiares. La familia carne
A la conclusión que teníamos una agradable propiedad que vendería no demasiado lejos
Por debajo de nuestro precio. Sin embargo, consideraban que la disparidad entre lo que
Esperábamos recibir y lo que nos espera para pagar era ridículo,
Especialmente en vista de que sólo cinco unidades y sus habiendo twentyone
Las unidades.
El vendedor final funcionó hasta la siguiente contraoferta:
La Giacolinis estaría de acuerdo a amarrar sus capacidades, sujeto a nuestra
Vender nuestra, si habían recibido tanto por su equidad, como pedimos
Nuestro patrimonio.
Deducir nuestra aproximadamente $45,000 préstamo de nuestros 98.000 dólares preguntando
El precio nos daría una pidiendo la equidad de 53.000 dólares. Si agregamos esto
La equidad en su propiedad préstamos de $145.500, tendríamos una compra
332 Buylng su propiedad Thlrd
Precio de $198,500. El Tribunal Cynthia propietarios estarían de acuerdo con esta propuesta,
Proporcionar asumimos los $5.500 refrigerador chatarra hipoteca.
En la superficie parece que el Giacolinis bajan sus
Precio por sólo $1.500. Ellos probablemente también conceder el refrigerador
Chatarra morgage. Pero parece como si hay bastante camino por recorrer,
Percentagewise, negociaciones para producir 185.000 dólares el precio objetivo
Estamos filmando.
La clave de esta contraoferta no es la cantidad mencionada en dólares.
Pero la evidencia de que la Giacolinis ya están pensando en términos de
La equidad comercial para la equidad. Este es un posible objetivo hemos considerado en el
Capítulo anterior. Nuestras acciones realistas de $44.000 agregado a su
$145.500 en préstamos hipotecarios ganaría $189,500, nuestro objetivo plus
$4,500, aproximadamente el 2,4%.
Negociación prolongada puede ser evitada si aprovechamos esta oportunidad
Cambie inmediatamente en una oferta de canje, "Sujeto a venta de nuestro
Propiedad".
Debemos contrarrestar la contraoferta
El Sr. Mansfield decimos que la sugerencia de equidad comercial para la equidad
Parece justo. Sin embargo, insistimos en que el Tribunal de Cynthia equidad incluyen
Pagar los 5.500 dólares chatarra hipoteca.
Evidentemente el agente ha esperado de este, ya que él acepta sin protestar
Someter nuestra condición. Él inmediatamente los teléfonos Giacolinis en nuestro
Presencia para ver si ellos le convienen.
La Sra. El Sr. Mansfield respuestas Giacolini de Cali, y explica la
Propuesta revisada a ella. Ella entonces pone el Sr. Giacolini en la línea, y
El vendedor se repite todo el asunto. El esposo y la esposa mantenga el
Teléfono mientras hablan de la proposición.
Por último, dicen que el Sr. Mansfield, "El trato es correcto si usted puede vender el
Belvedere por 98.000 dólares".
La carga de conmutación a la Giacolinis
Estamos casi positiva el Belvedere venderá más a nuestra valoración
De $89,000. El precio de venta, probablemente esa cifra aproximada si
Estamos dispuestos a esperar un par de meses. A vender el próximo mes
O así, una oferta de entre $80.000 y $85.000, podría sin duda ser el
Mayor a materializarse.
Ajuste de nuestro nuevo acuerdo similar al formulario de compra existente,
Nos sería la contratación para comprar el corte por $198,500 de Cynthia y
Espera vender el Belvedere por $98.000. Si hemos considerado entonces
Oferta inferior en el Belvedere, la carga sería de nosotros para intentar
Cómo hacer un tracto de Tres Vías 333
Bajar el precio de corte de Cynthia en consecuencia. De lo contrario, deberíamos recibir
Menos para nuestra equidad que estaríamos pagando por Cynthia
Tribunal de equidad.
Despegar las etiquetas de precios
No habíamos esperado para transferir la carga a la Giacolinis hasta un
Mes (o dos habían transcurrido tras maniatar a sus bienes. Mientras
Ellos proponen la fijación de los precios sobre la base de cotización de acciones, estamos
En una buena posición para colocar la etiqueta de precio de inmediato.
Sugerimos al Sr. Mansfield y el Sr. Kettebec que un nuevo intercambio
Acuerdo esté preparado, organizar el intercambio de nuestra capital para
La Giacolinis' equidad. Nos gustaría intercambiar nuestros bienes sujetos a nuestra
A cambio de la hipoteca Cynthia Corte, sujeto a su propiedad dos
Hipotecas. Todas las demás hipotecas o gravámenes serían cancelados, incluidos
Concretamente el refrigerador chatarra hipoteca.
En lugar de la prestación, "sujeto a la venta de los Apartamentos Belvedere
Por 98.000 dólares", proponemos la siguiente revisión: "Sujeto a
Venta de Apartamentos Belvedere por A. J. Kettebec Co. a un precio
Aceptable para segundas partes (Giacolinis)".
El cambio en la forma del acuerdo nos saca del oriente
En cualquier búsqueda. La carga se pone en el caso de circunstancias Giacolinis
El estado a aceptar un precio más bajo para el Belvedere.
Independientemente de su precio de venta para el Belvedere, seguiremos hasta el viento
Propietario del Tribunal sobre una equidad de Cynthia-fór-equidad comercial.
El acuerdo de intercambio de sustitución de nuestro acuerdo de compra más
Enlaza nuestra propiedad y elimina la condición para un depósito de $1,000.
El Sr. Mansfield devuelve nuestro $1,000 compruebe que su empresa había celebrado
Pendiente de la aceptación de nuestra oferta.
3. El Broker Obtalns un comprador para el Belvedere
Apartamentos
El broker fuertemente anuncia el Belvedere Apartments. El Sr. Mansfield
Muestra la propiedad a un número de compradores potenciales. En el
El próximo mes recibe varias ofertas comerciales acercándose al pedir
Precio. La mayor oferta en efectivo inicial es de $70,000, que es capaz de subir
A $75.000. La Giacolinis este giro hacia abajo sin equívocos.
En el comienzo de la Cynthia Tribunal propietarios consideraría nada
Pero un acuerdo en efectivo en el Belvedere. Sin embargo, perciben que no existe
Más cualquier interés por otros compradores en el Tribunal de Cynthia, como hemos
Lograron apoderarse de ella fuera del mercado. A medida que pasa el tiempo, el Giacolinis
334 Buylng su propiedad Thlrd
Son más receptivos a la idea de tomar en una pequeña propiedad
Más efectivo en la venta del Belvedere.
Escribe la transacción comercial Anotber
El 15 de octubre el Sr. Mansfield finalmente sale otro comercio, que
En papel da la Giacolinis cióse al precio de 98.000 dólares. Participa
Es una tercera propiedad del vendedor no sueño ¿él Cynthia
Tribunal propietarios woiüd considerar. Una pareja de jubilados ancianos hacer una primera
Oferta de intercambio de 90.000 dólares y llegan hasta $95.000 como una compra
Precio para el Belvedere, con las siguientes disposiciones:
1. El comercio de un libre-y-Clear Mountain Resort verano amueblada
Casa, "Dunroamin", con uno y medio acres de bosque
La tierra, en valué de $25,000.
2. Asumen el Belvedere el préstamo, que se calcula en aproximadamente
44.800 dólares por el cierre provisional de fecha 6 de noviembre.
3. Van a pagar el saldo de 25.200 dólares en efectivo.
El Sr. Mansfield ha obtenido un acuerdo complementario del
Pareja de ancianos, la Whitmores, pagar su oficina con un 10% de comisión
En Dunroamin de 2.500 dólares. 10% es la comisión habitual
Para resort en la zona.
La Giacolinis en primer lugar manifestar una total falta de interés en la
Propiedad resort. El acuerdo podría aún ser consumado por el Sr.
Venta del Mansfield Dunroamin a una cuarta parte, haciendo un cuatro vías.
El comercio. A continuación, los cuatro niños Giacolini casada escuchar acerca de las posibilidades
Libre de vacaciones de verano para sus familias. Convencen
Sus padres a aceptar la casa de montaña.
La Giacolinis recibe $20,000 en efectivo
El Sr. Mansfield Giacolinis dicen que no te importa aceptar el verano
La casa, y el resto de la oferta ya elaborados, pero deben tener
Un mínimum de $20.000 en dinero de bolsillo. Si reciben la Whitmores'
25.200 dólares, que pueden donar sólo $5,200 en efectivo para pagar el refrigerador
Chatarra de hipotecas y la comisión del corredor. ¿cómo él puede
Este trabajo?
El Sr. Mansfield ya ha obtenido un acuerdo para recibir un
$2,500 en efectivo de la Comisión Whitmores. Si la transacción se derrumba,
En lugar de recibir tres comisiones, él no recibirá
Ciento. No le importa tomar notas atrás en parte de pago, por lo que
Dispuestos a comprometer la cantidad de efectivo recibido. Después de revisar
Las distintas posibilidades, el Sr. Mansfield presenta por escrito una revisión
De los arreglos financieros, que todos los partidos aceptan. La biela básicaCómo
Hacer un comercio de Tres Vías 335
Sideration no cambia para nosotros y el Giacolinis. El broker vientos
$17,010 en pleno comisiones y le recibe $7.250 en efectivo.
El broker afirma que la Comisión de la Giacolinis es $9.760,
Que es el 5% de $195,200. Esta última se calcula como el precio de venta
El Tribunal Cynthia agregando la venta equity de 50.200 dólares recibidos
Desde nuestra propiedad a los aproximadamente 145.000 dólares ahora en pendientes
Cynthia Corte los préstamos inmobiliarios. La Giacolinis tienen una obligación para
La comisión de 9.760 dólares, más 5.200 dólares para pagar el préstamo, refrigerador
Lo que hace un total de $3.462. Deducir los $5.200 efectivo que liberará
En plica deja $9.760. El corredor lleva una nota y una primera hipoteca
Para este último importe en el verano Giacolinis' recién adquiridas
Casa.
Nuestra obligación de la comisión del 5% sobre el precio de venta de $95,000
El Belvedere sería de $4.750. El broker créditos nuestra Cuenta bloqueada
Con esta cantidad, más un bono de $450 en efectivo, como un intercambio incluso para nuestra
Teniendo durante los $5.200 refrigerador saldo de préstamo.
4. Debemos realizar una transacción del Belvedere
Para el corte de Cynthia
En la oficina de la compañía de título nos va el Belvedere Apartamentos al
Giacolinis y consiguiendo la Cynthia Corte para nosotros. La transferencia de
Documentos necesarios se consumó el 6 de noviembre de 1978.
En el Tribunal de Cynthia recibimos garantías de seguro de título en el
La cantidad de $195,200, nuestro precio de compra en papel. Nuestro Belvedere
Apartamentos han vendido en 95.000 dólares a la Whitmores. Los ingresos netos
A nosotros para nuestra Belvedere la equidad puede ser figurado deduciendo el
$150,200 en préstamos del Tribunal Cynthia $195,200, precio de compra
Menos el crédito de $450 de escrow, dejando $44.550. Esto se convierte en nuestro nuevo
La equidad en el papel de Cynthia Corte.
A efectos fiscales somos responsables por ninguna ganancia en el aumento de oür valué
Estáte. Como ocurre con el comercio de nuestros una avenida para la Casa Belvedere, a
Todos los intentos y propósitos sólo hemos mantenido un continuo
La inversión inmobiliaria.
5. El comercio Giacolinis el Belvedere para el
Dunroamin casa de verano
Después de tomar el título del Belvedere, el Giacolinis tomar el siguiente paso de
Para el comercio' Whitmores Dunroamin casa de verano. Dan
El broker una primera hipoteca de $9.760 en Dunroamin.
La Giacolinis tarifas no tan mal en tomar en la casa de verano.
336 Buylng su propiedad ThlrcJ
Ellos ofrecen sus cuatro hijos casados, participar plenamente en su uso, proporcionando
Ellos pagan los pagos de un préstamo para el corredor. Este préstamo es amortizado a
$100 mensuales, incluyendo 9% de interés, haciendo así que cada niño
Responsable por solo $25 mensuales.
El título compañía paga US $1,591.01
La transacción podría haber cerrado el 1 de noviembre, pero se contuvo hasta
El 6 de noviembre, a fin de recibir más dinero del prorrateo de
Los alquileres. El Tribunal Cynthia alquileres fueron todos recogidos en la primera, dándonos
Un crédito de veinticinco treintavos de $1.490 en los alquileres reales, o
$1,241.67.
También recibimos un crédito de $948.74 en la corte de Cynthia impuestos,
Que representa la responsabilidad Giacolinis' del 1 de julio al 6 de noviembre. Este
Por supuesto wül ser compensadas por nuestra haciendo el primer medio de pago
$1,352.70, que vence el 10 de diciembre.
La Giacolinis pagar el Tribunal de Cynthia y título de garantía bloqueada
Los cargos, y podemos pagar esos cargos en el Belvedere. Después de deducir
Nuestra parte de los costes de garantía, y el prorrateo de los alquileres y los impuestos
En el Belvedere, el título compañía también créditos a nuestro seguro pagada
Retenidos en el Belvedere. Nuestra red se calcula el prorrateo del crédito
En $1,269.34. Además, recibimos el bono en efectivo de $450 para tomar
A través de la nevera préstamo.
Hemos avanzado sin efectivo en el cierre del depósito de garantía. Todavía nosotros
Recibir un cheque de la compañía de título, en la cantidad de $1,591.01,
Después de consumar una transacción que mejora considerablemente nuestra
Oportunidades.
Las nuevas políticas son colocados
Con nuestro agente de seguros
La Whitmores han mantenido nuestro seguro contra incendios en el Belvedere, por
Que hemos recibido el crédito. Cancelamos la cobertura existente en la Cynthia
Corte, ordenando completamente nuevas políticas de nuestra Asociación de Apartamentos
Corredor de seguros. Este último organiza una "encuesta" para determinar la
Una cobertura adecuada para nuestras operaciones ampliadas.
Debemos seguir nuestra recomendación resultante del broker para solicitar un periodo de tres años
Casa de apartamentos "Manta", con la política de primas facturadas
Anualmente. Las tarifas del paquete de descuento resultado de incluyendo todos los siguientes
Coberturas en una política: ,
Cómo hacer un comercio de Tres Vías 337
1. Seguro de Incendio
La cantidad de $214.000. El 90% promedio de la cláusula.
Costo de reemplazo estudiados, menos la depreciación, menos
Noncombustibles. Incluye cobertura ampliada, el vandalismo
Y travesuras malintencionadas, y un año de alquiler
La pérdida de ingresos.
Un año $629.50 premium
2. Seguro de Responsabilidad Integral '
Cantidad de $100/200,000. $100,000 de cobertura para una sola
Reclamación, 200.000 dólares para la cobertura múltiple de reclamaciones. Premium
Sujeto a la auditoría anual, protege automáticamente contra
Los riesgos de responsabilidad añadida.
Un año 185.64 premium
3. Seguro de Robo y atraco
La cantidad de $1,000. (Esta cantidad es suficiente, ya que el hombre-
Ager será instruido para recibos de banco antes de que
Supere los $1.000).
Un año 78.75 premium
4. FIDELITY BOND EN MANAGER
La cantidad de $1,000. (una cantidad suficiente para el mismo
Razón anterior).
Un año premium 55.00
El total de primas $948.89
Proteger su patrimonio a través de
Un corredor de seguros competente
La mencionada declaración ayudará a servir como una guía para el seguro recomendado
Las coberturas. En lugar de explicar con más detalle, recomiendo encarecidamente
Cualquier seguro que usted discutir problemas con un agente competente
Que se especializa en los negocios y la inversión los seguros de propiedad.
La única razón por la que los seguros de propiedad es proteger contra la pérdida. Un
Experiencia aseguradora no sólo sabe cómo obtener la cobertura adecuada
A un costo menor, pero cuando las demandas, también sabe cómo proteger la
Rentabilidades más plena con menos conflictos.
Nuestro agente de seguros ofrece la compañía de título, un aglutinante que estados
Que el seguro de incendio está ordenado y el edificio y su contenido son
Cubiertas, los pohcy para seguir adelante. Recibimos una declaración siguiente
La cióse de escrow, y el bilí se abona dentro del plazo de sesenta días.
Después de pagar todas las directivas y reservar $1,352.70 para impuestos
Debido el 10 de diciembre, tenemos un débito neto de $710.58 desde el escrow
El crédito. Deducir esta desde nuestro banco el 10 de agosto un balance de $6,925 y
338 Buylng su propiedad TMrd
Añadir los tres meses transcurridos' Acumulación de $780 de ahorros
Y net rentáis nos da un 6 de noviembre de 1978, el saldo de efectivo de
$6,994.42.
Ahora estamos listos para contratar a un nuevo gerente competente quien tendrá
Durante la mayor parte del día-a-día deberes operativos. A continuación, vamos a organizar para
La financiación de la mejora que ayudará a la pirámide de nuestro valué
21 recién adquirida unidad de Cynthia Court Apartments.
En nueve de cada diez ofertas usted puede negociar un comercio de tres vías en lugar de un
Compra y venta. Esto ahorra impuestos sobre la renta, además de que le permite comprar
Bajar y vender más.
Parte 7

Gestión
Su
Apartamentos
20. Cómo contratar su
Apartamento Manager
Si el gestor de recién comprado apartamentos parece bastante autoridad
Y está dispuesta a continué, es sensato mantener la misma manager en un
Experimental. Si el administrador es obviamente inadecuado que paga para poner en una
Uno nuevo el día que tomar el relevo. Cualquier indemnización por falta de ampie
Aviso, acostumbran a treinta días, sería, pues, la obligación de la
Propietario saliente. Una vez que acepte un gestor que asuma la obligación
Para la notificación y la indemnización.
Con la Cynthia Court Apartments, el licenciado ocupando el
Manager's Quarters dijo que sólo estaba llenando temporalmente como un favor a
El vendedor inmobiliario, el Sr. Mansfield. Por lo tanto nuestra primera preocupación
Antes de tomar cualquier otra acción importante es asegurar un gerente competente
Para reemplazar el temporal. Hemos puesto un anuncio en "Furaished
Apartamentos de alquiler en el área metropolitana", para ayudar a llenar las vacantes.
Organizamos con el gerente interino para quedarse hasta el final del mes,
A continuación, centraremos nuestra atención en la contratación de un nuevo director.
Un montón de buenos gerentes PARA ELEGIR
Muchos propietarios empieza a sentir pánico ante la idea de la sustitución de un gerente,
Quizás porque el gerente puede saber más que el propietario acerca de
La operación de su propiedad. Por esta razón se puede permitir que un
Incompetentes o Unco-operative manager para permanecer en sus emplean.
No debería haber razón alguna para retener una indeseable
Manager. Pronto descubrirá que existe un amplio campo de buenos gerentes
Para elegir siempre que necesite un reemplazo.
Los diez atributos de un buen jefe MANAGER
Antes de continuar con la contratación de un nuevo director, sería bien
Para enumerar los atributos de Jefe que estamos buscando:
341
342 Managlng sus apartamentos
1. Disponibilidad para seguir instrucciones sin triquiñuelas
2. Personalidad agradable
3. Capacidad para asumir responsabilidades
4. Pulcritud en la apariencia personal y el servicio de limpieza
5. Honestidad directa
6. Un marido útil en pequeñas reparaciones
7. Buena disposición para realizar tareas de limpieza de apartamentos
8. Reconocimiento del tipo de oportunidad ofrecida
9. La voluntad de permanecer en el hogar
10. Experiencia
1. Voluntad de Followlng instrucciones sin
Las triquiñuelas
El atributo más importante de todos es una actitud de buena voluntad. Raro
Tienen que surgir situaciones que requieren pidiendo el
Manager para realizar los deberes nunca se ha mencionado anteriormente, algunos de ellos
Desagradables. Incluido podría estar sirviendo a desposeer o limpieza aviso
Un pasillo después de un vómito borracho.
El abogado laboral tipo de empleado protestarán cualquier tarea no descritas
En blanco y negro en el momento de la contratación y la demanda extra
Indemnización o se niegan a hacer el trabajo en absoluto. Una deseable manager
Y su esposo debe estar dispuesto a hándle responsabilidades que surgen,
Sin discutir, lo mismo que haría con una pareja en su propia casa.
2. Personalidad agradable
El gerente que usted seleccione debe poseer una personalidad agradable, saliente
Que atraerá a nuevos inquilinos y a favor de todos. Esta personalidad
Ayudará a mantener un edificio lleno y llenar las vacantes cuando se produzcan.
Cuídese de la personalidad agria como si se tratara de la peste. Repelente
Gire a gestores de futuros inquilinos lejos y provocar lo contrario
Feliz inquilinos a mover. Sé de uno de 36 apartamentos casa donde
Hubo nueve vacantes, principalmente porque el gerente era un descuidado,
Harridan hipocondriaco de 60 que habían sido tres veces divorciada.
Una de sus muchas fobias era el temor de la violación, y ella sufrió
Las pesadillas, según su relato, con el temor de ser tomadas
La ventaja de un hombre arrendatario. A causa de esto ella se negó a mostrar
Apartamentos vacíos a perspectivas masculinas. Ella iba a abrir su puerta, garantizado
Por una cadena burglarproof, sólo una grieta, meter la llave y decirle
El posible inquilino para buscar el apartamento más solos. Esto fue
Venta en retroceso.
Cómo Hlre tu apartamento Manager 343
Hubo un continuo forcejeo entre el gerente y su
Los arrendatarios. A menudo iba a golpear fuerte en la puerta de un inquilino a altas horas de la
noche
Y demanda la admisión a fin de que ella podría hacer una inspección y
Asegúrese de que no fue "nada pasa por que no deberían estar." No es ningún
Pregunto que hubo un continuo movimiento y pesados, incluso vacantes
En alquileres bajos.
El propietario saliente fue informado de que su gerente sería reemplazado
En el día de la transferencia de título. El nuevo director, un dulce temperamento
Ama de casa con un cherubic hija de tres años, fue un
Marcado contraste con las eyecciones slattern.
El edificio fue ocupado durante dos semanas después de cambiar los administradores.
En un plazo de 90 días los alquileres aumentaron $360, un promedio de $10 a
Unidad. Sobre la base de diez veces la neta anual, este aumento de la
Propiedad valué por 43.200 dólares.
Las mejoras subsiguientes más elevado los alquileres para producir un total
Aumento en la valoración de $85.000. Simplemente instalando un receptionisttype
Manager con una personalidad "Bienvenido" obtuvo la mitad del total
Aumento valué. Esta fue la mejora más espectacular. Costo
No hay más que un "Help Wanted" anuncio en el periódico y un poco de tiempo y
Fallo al hacer la selección.
3. Tomar Responsibiilty Abllity
Una de las razones principales para tener un gerente es tomar todas las cotidianas
Las interrupciones y los problemas fuera de sus hombros, dejando sólo
Las decisiones de política para su uso personal áttention. Esto puede lograrse
Si delegar mucha autoridad posible del manager.
El gerente por abiHty temperamént y debe ser capaz de manejar
La autoridad que están dispuestos a darle.
4. Pulcritud en la apariencia personal y
Housekeeplng
Nada es más repeler a un posible inquilino de un slovenly
Manager. Como el personal de limpieza es apto para que coincida con la apariencia personal,
Ese gestor del apartamento se quita todo el edificio.
Un arrendatario juzgará apartamento potentiálities de thé apariencia
Del manager's quarters.
A algunas mujeres les resulta imposible mirar incluso cuando están ordenadas
No hacer nada. Otros parecen atractivas, independientemente del tipo de trabajo
Lo hacen. Es esencial que el administrador presente una apariencia ordenada,
Incluso al aspirar los ayuntamientos o la limpieza de un apartamento.
344 Managlng sus apartamentos
5. Honestidad directa
La honestidad es, por supuesto, absolutamente esencial. Siempre que cubra su
Honestidad del administrador con una fianza de fidelidad, usted debe tener menos que preocuparse
En este sentido. El bono vale más que su seguro valué,
Como su mera existencia ayuda a promover la fidelidad.
6. Un marido práctico en reparaciones Mlnor
Usted está principalmente alquiler apartamento de una esposa como manager. Excepto, en grandes
Los edificios, donde un conserje separado podría ser empleada, es esencial
Contratar a una pareja que juntos pueden manejar conserje trabajo y menor
Reparaciones. Un propietario puede perder una gran parte de sus ingresos netos por
Llamar a un mecánico experimentado cada vez que hay un pequeño trabajo de reparación.
Con un edificio de 21 unidades al igual que el Tribunal, Cynthia el marido
Normalmente, se espera tener un trabajo de tiempo fuÜ en otros lugares. Él debe
Tener suficiente tiempo libre para cuidar de la minoj reparaciones, tales como
Cambiar un goteo de arandela, que espera un dueño de casa.
7. Buena disposición para realizar el servicio de limpieza de apartamentos
Funciones
Si el administrador decide usar su salario para contratar mano de obra para aspirar
Salones y limpieza de apartamentos, podría parecer ninguna preocupación de los propietarios.
Sin embargo, en la mayoría de los casos tendrá que mantener una mucho más satisfecho y
Gestor permanente si ella aumenta sus ingresos de bolsillo realizando
Estos deberes de si misma, o con la ayuda de su marido, de manera regular
La práctica.
Si hay un administrador competente ya empleadas que siempre contrata
Este trabajo, se podría autorizar la disposición permanente. En alquiler
Un nuevo director para hasta 40 unidades, sin embargo, hacen una práctica para rechazar
Quien no puede esperar para realizar estas funciones la mayor parte del tiempo.
Cualquier gerente ante picos repentinos, como varios apartamentos en
Una vez que se liberaron y necesidad de limpieza, se prevé contratar
El exceso de trabajo.
8. Reconocimiento del tipo de oportunidad
Ofrecido
Un satisfecho gerente que realmente aprecia la oportunidad que ofrecen
Trabajarán voluntariamente con usted y mantener una armoniosa managertenant wül
Relación. Un administrador con experiencia pueden dar por sentado o
Puede menospreciar un salario ofrecido en el nivel prevaleciente. Puede contratar un
Cómo Hlre tu apartamento Manager 345
Empleados inexpertos por mucho menos. Yo advócate dando la primera
Preferencia a los solicitantes ansiosos, aunque inexperto, y todavía
Pagando la tarifa vigente.
De esta manera usted será capaz de seleccionar wül un gestor que realmente aprecia
La oportunidad ofrecida, y que saldrá de su manera de hacer una
Buen trabajo. Usted puede elegir el mejor tipo de empleado-quien,
Después de que ella es contratado y entrenado, será fiel a usted a un precio razonable
Vez que codician campos más verdes.
9. A Sftay Wilíingness en casa
El trabajo del administrador de un apartamento permite una gran libertad. Para
La mayor parte de ella puede cali su tiempo propio. Cuando su presencia es
Es necesario, para mostrar una vacante o recaudar rentas, por ejemplo, es importante
Que ella esté en el trabajo. Algunas esposas como a Gad y algunas
Al igual que quedarse en casa. El administrador feliz, como muchos una feliz ama de casa,
Espera pasar la mayoría de su tiempo en su casa.
Debe ser especialmente escéptico de quien overconscious
De las horas que pasamos en el edificio y que tiende a considerar a domicilio
Horas como horas de trabajo. Una actitud de espera ideal para permanecer en
Home es común con la madre de un niño. Muchos propietarios
Rechazar los gerentes con los niños, pero estos padres suelen resultar los
Muy agradecida y concienzudos stay-at-home runs.
10. Experlence
La experiencia es útil, pero para un propietario eficiente es el menos importante
De los diez atributos deseables. Por supuesto hay numerosos
Top-notch gestores experimentados quienes estarían dispuestos a contratar.
Muchos tomarán más tiempo tratando de corregir su ineficiente
Los métodos de funcionamiento que tomaría para capacitar a alguien completamente
Inexpertos.
¿QUÉ DEBE PAGAR tu jefe?
Antes de contratar a un gestor debe establecer el pago. El salario
Más adelante podrían ser ajustadas por las circunstancias y por la respuesta que
Tener a la publicidad, al igual que con la contratación de un gerente para el Belvedere
Apartamentos. Esto podría ser particularmente cierto en una pequeña operación como
El Belvedere, donde se ofrece un subsidio de alquiler. Con un 21-unit
Edificio como Cynthia Court, un apartamento libre más aproximadamente $50 efectivo
V

346 Managlng sus apartamentos

Sería la disposición normal donde el gerente mantiene la limpieza
Los cargos.
Los salarios en efectivo para la gestión de un número similar de unidades puede a menudo
Varían considerablemente. Si el administrador del apartamento libre tiene un alto alquiler
Valué, este generalmente será compensado por un salario inferior. Si el propietario
Conserva la limpieza de los cargos que deben pagar su manager un sueldo superior.
Otros procedimientos operativos, tales como los cometidos específicos requeridos
Del Administrador, podría influir en la cantidad de dinero en efectivo.
Después de concluir la compra de Cynthia Corte, Sr. Mansfield,
El vendedor de bienes raíces, nos dice, "El gerente que fugado fue
Pagamos $100 mensuales más un apartamento libre. Usted probablemente tendrá que
Pagar la misma cantidad para obtener un gerente competente. La presente licenciatura
También está recibiendo $100 mensuales, pero él está a cargo sólo en un
Base temporal. Sería más eficiente contratar a un experimentado
Pareja".
El asesoramiento del vendedor
El manual de instrucción cuando compramos Cynthia Corte demostró un
Apartamento de 2 habitaciones libres plus mensual en efectivo de $100 para el gerente de sueldo.
Si seguimos el Sr. Mansfield del asesoramiento y tienen que pagar $100 en vez
De $50 con el fin de obtener un buen gestor, esto disminuirá nuestra red
Los ingresos por $600 anualmente. La reventa valué, -en tura, caería
$6.000.
Mayor discusión reveáis que el anterior gestor limpiado desocupado
Apartamentos sin compensación adicional, mientras que planeamos
Agregar la limpieza cargos a pagar del jefe. La mayoría de vendedores de bienes raíces
No son demasiado afiladas sobre prácticas de operación, ya que sólo un pequeño porcentaje
Han estudiado la gestión de la propiedad. En lugar de tomar el Sr.
La palabra de Mansfield, deberíamos revisar otras fuentes sobre la actual
Niveles para puestos comparables.
Fuentes de información de sonido
Hay dos fuentes principales de información en cuanto a sueldos prevalecientes
Los niveles. Uno de ellos es la asociación de propietarios de apartamentos, o una organización similar.
El otro es el examen de declaraciones de funcionamiento comparables,
Como las que vimos en los capítulos anteriores.
Un cheque de 59 declaraciones de funcionamiento de edificios que van desde
Veintiuna de las treinta y seis apartamentos muestra algunos gerentes reciben un
Apartamento libre sólo, sin salario en efectivo. Algunos reciben tan alto como
Cómo Hlre tu apartamento Manager 347
$100. Varios van desde $25 a $75. La mayoría paga $50, así que esto es
El sueldo base tenemos previsto pagar si el nuevo empleado tiene el presente
Manager's apartamento de 2 habitaciones.
Esta decisión es confirmada por el Metropole dueños del apartamento
La asociación, cuya oficina director dice que el actual salario efectivo
Por un 21 a 30 por la construcción de la unidad es de $50, donde el gerente conserva el
Gastos de limpieza. El representante de la Asociación también .asesora a ellos
Mantener un servicio de empleo gratuito para los gerentes de apartamentos. Ellos
Tienen varios gestores experimentados Usted que estaría encantado de tener
Sobre onr edificio en el salario de $50.
Cuando se le preguntó si le gustaría especialmente recomendar ninguna, la oficina
Director dice, "No, mi último verdadero buen gestor ha sido contratada para
Una unidad de 60. Tve tenía algunas joyas que han tomado nuestra formación, pero
Usualmente se quebró rápido. Los que me han dejado son tan-tan, ninguno
Especialmente buena. Pero ellos no estaría en mi lista, a menos que pudieran hacer
El trabajo".
Los administradores ahora enumerados por la Asociación bien podría ser considerado.
Que sin duda podría medir hasta la media del nivel de competencia.
No sería superfluo para entrevistar a los empleados disponibles aquí,
Junto con los demás. En gran medida, sin embargo, los restantes Associationlisted
Los administradores pueden ser principalmente los flotadores o los castoffs
De los propietarios eficientes. Las posibilidades son remotas en la actualidad, en vista de la
Los comentarios del jefe de la oficina, que esta fuente se producen tan buen
Manager como se puede encontrar en otros lugares. Estamos, por lo tanto, concéntrate en nuestra
Los esfuerzos en el mercado abierto, donde normalmente hay un montón de buenos
Los gerentes para elegir, que se acercarán a llenar todos los diez de nuestros
Buscar-después de atributos deseables.
La mejor manera de asegurar un buen MANAGER
Como conseguir inquilinos, la mejor manera de asegurar una amplia elección de los gestores
Es a través de un anuncio en el periódico. TTiere podría ser una cuestión de
Clasificados encabezado en el que debemos anunciar-"Help Wanted"
O "Alquiler de apartamentos".
En una apretada situación de arrendamiento, bajo el control de los alquileres, y donde se ayuda
Es difícil de conseguir, podría resultar de mayor respuesta advertísing bajo
"Apartamentos para alquilar." La mayoría de los propietarios anunciar bajo "Ayuda quería".
Desde desea una pareja, los mejores resultados pueden obtenerse por
Subrayando esto y advertísing bajo "Ayuda quería".
348 Managtng sus apartamentos
En relación con este último epígrafe ponemos un anuncio de una semana en el Metropolitan:
Apt. Además de sueldo. Handy, bondable
Manager. Pareja. Cuadro de Metro P112068.
Omitir la dirección y número de teléfono
Muchos propietarios, y especialmente los representantes de los propietarios como INMO
Agentes con contratos de gestión, lista una dirección o un teléfono
Número de la prospectiva para ponerse en contacto con el administrador. Esto puede ser innecesariamente
Consume mucho tiempo, a menos que un administrador debe ser contratado a corto plazo, como
Evidentemente muchas perspectivas incondicional puede esperarse que aparezcan o
Teléfono. Tampoco descartar los pobremente educados quienes podrán presentar
Una buena apariencia, pero apenas pueden leer o escribir.
Cualquier apartamento ad Manager ofrece un sueldo debe recibir una buena
La respuesta, y un montón de tiempo serán guardados por la inclusión de un número de buzón para
El solicitante para la escritura. Si la respuesta es insatisfactoria, un nuevo grupo de
Perspectivas de cali tendrá un número de teléfono. Cuando examinamos algunas de las
Las respuestas, veremos que la mayoría de los solicitantes pueden ser fácilmente proyectado
Fuera deseable, y varias perspectivas puede ser elegido para más
Investigación.
La proyección de una fuerte respuesta
El segundo día después de que el anuncio aparezca quince respuestas recibidas. En el
La semana antes del anuncio caduca hay un total de 43 respuestas. Este
Incluye treinta y siete cartas, cuatro postales, y un memorándum de teléfono
A la izquierda en la oficina del periódico.
Como las respuestas llegan podemos clasificarlos en tres categorías apropiadas,
Observando los siguientes símbolos en los sobres o tarjetas:
G-Bueno. Aquellas que parecen muy buenas. Hay doce de estos.
F-Feria. 14 respuestas. Estos no son eliminados de forma irrevocable, pero ellos
No están a la par con las mercancías. En el caso de que ningún Gs pan qut, podemos entrar en contacto con el
Fs, aunque esperamos que nunca toque el Fs cuando hay doce Gs
Considerar.
P-pobres. 17 respuestas. Esto incluye aquellos que dan poca o ninguna información
Y obviamente el desadaptado que sería tiempo de wasters a anunciantes
Dar direcciones o números de teléfono.
Vamos a la entrevista sólo la mercancía, de quien nuestro manager debería
Cómo Hlre tu apartamento Manager 349
Ser contratado. En primer lugar, vamos a citar ejemplos de las diferentes respuestas, citando
Respuestas reales excepto ñames. Las tres categorías se
Se cubren en orden inverso, empezando con el sumariamente rechazada
Poors.
Ps, o la falta de perspectivas, 17 RESPUESTAS
Dentro de esta categoría nos tira el memo, las cuatro postales y tres
Se reproducen las cartas. Si los solicitantes no sienten el trabajo importante
Suficientes para escribir una sola letra, no son los
Queremos contratar a la pareja. Por supuesto, si el solicitante que llamó por teléfono
Declaró que la carta era seguir, podríamos esperar y juzgar la
Apphcation por la carta. Sin embargo, él había dejado sólo su ñame y
Dirección, los cuales fueron escritos por el Metropolitan ad empleado en un patinaje de
Papel de color amarillo.
Con un montón de buenas perspectivas disponibles, este solicitante no es
Vale la pena explorar. Incluso si la información ha sido intrigante
A la izquierda, no hay ningún número de teléfono a Cali. Sería demasiado drástico para
Decir que una respuesta telefónica nunca sería considerado, pero el
Deja información tendría que ser muy meritorio para justificar la investigación.
Algunas de las postales no están demasiado mal, pero no hay suficiente
Por supuesto, espacio para cualquier dar mucha información. Ellos muestran un
Inclinación a querer un trabajo sin tomarse la molestia de citar sus calificaciones.
Esto probablemente demuestren que carecen de calificaciones o
En la voluntad de ser cooperativa. ¿Por qué malgastar el tiempo con quienes
Desea que la indemnización sin trabajar por ello, cuando hay un montón
De los candidatos que están deseosos de dar toda la información?
Típico de las postales es la siguiente:
Señores
Estoy poniendo
En mi aplicación
Para la apertura
Usted tiene como
Soy administrador
Desde el metro
Una respuesta hastey,
Será apreciada
Resp
350 Managlng sus apartamentos
Theo C Cantler
4306 Merrimac Ave
Metropole, Colum
Esto ejemplifica la postal respuestas y también la carta de respuestas
Que rechazamos. No hay absolutamente ninguna información sobre el
Las calificaciones del candidato. La tarjeta sólo indica que el solicitante
Es crudamente educada y a toda prisa para conseguir un trabajo.
La firma "Theo" podría representar un solo hombre o un marido.
Desde la esposa del empleado clave, una respuesta de la mujer
Sería preferible. Sin embargo, respuestas macho no debería ser eliminado
Sin tener en cuenta, ya que algunos pueden dejar todas las esposas business
Arreglos para sus maridos. Una vez más, no hay un número de teléfono.
En cualquier caso Theo's respuesta no vale la pena explorar.
Más malas perspectivas no dan ninguna información
Tiramos al "pobre" pot todas las letras no dando información acerca de
El solicitante. Uno rechace, manuscrito en la mitad de una hoja de papel, simplemente
Estados:
Quisiera algunas infro-
Información sobre el apartamento
Manager tiene en el trabajo
Metropolitana.
Si está interesado, por favor escriba o
Cali 541-0014
La Sra. Ruby Hummingstone
Otro ejemplo de no rechazar la información enfatiza empleado
Exige más que una voluntad de trabajo. Se escribe en la parte superior
De un 8V^-por-11 hoja de papel:
Sirs;
Su anuncio me atrae y la Sra. Charleton y yo quisiera
Hablar con usted para que podamos hacer una valoración de las cosas y llegar a ser satisfactoria
Los términos. No quiero perder el tiempo i f l sentí que no era capaz de
Llenado del bilí
Estará listo y a poder ver a la vez.
Sinceramente
Thomas Y. Charleton
Cómo alquilar tu apartamento Manager 351
Una tercera carta sin información es también un manuscrito en la mitad
Hoja de papen
Déar Sir.
Visto su anuncio en
El Metropole & metropolitana
Estoy aplicando para el
Posición.
Esperando su respuesta,
Sinceramente
Señor & M?s B Víctor
Otras malas perspectivas revelan
Son inadecuados
Dos de los rechazos son viudas que viven solas, que respondieron a nuestro anuncio
Aunque se ha especificado "pareja." hicieron un llamamiento a nuestra simpatía, pero
Obviamente que sería inadecuado para nuestro tipo de operación.
Dos otros dan declaraciones que indican que podría ser capaz pero
No encajarían nuestro patrón. Uno solicita empleos a tiempo completo para el esposo
Y la esposa. Naturalmente, a menos que sean pensionistas, prevé la indemnización
Sería más que el Tribunal de Cynthia puede pagar.
De la rechaza no están dispuestos a realizar el trabajo que tenemos en mente, uno
Escribe:
Me (o nos) han tenido un número
Experiencia en ofyears
Tanto Apt. Corte y administración
Se han pegado: estamos
No interesado en Apt limpieza
Cuando se produce una vacante.
Fs, o perspectivas justas, 14 RESPUESTAS
Las ferias no dan indicaciones de ser malos administradores. Ellos revelan
Lo suficiente para demostrar que posiblemente podría ser adecuada, pero no logran demostrar
De verdadero interés. Muchos simplemente declaran que han tenido experiencia como Directivos,
No dando detalles. Si el entrevistado, varios de estos sin
Duda tura buenas posibles gerentes.
Como se mencionó queremos sumergir en las ferias si ninguna mercancía son contratados.
352 Managlng Su Apartmente
Con doce productos para elegir, las posibilidades son muy remotas que
Tendremos que pasar algún tiempo explorando las ferias.
Gs o buenas perspectivas, 12 RESPUESTAS
Las respuestas pendientes, dando detalles de diversas habilidades, vienen de todos
Los grupos de edad, en tres divisiones principales:
1. Se asentaron las parejas de mayor edad. La mitad de las respuestas satisfactorias, seis vienen
Desde parejas de ancianos. Normalmente, el marido es de más de sesenta años, está jubilado,
Tiene una pensión, y espera pasar la mayoría de su tiempo en torno a entretenerse
Como un hombre práctico. Los niños están casados, y la casa de la familia ha
Ha vendido o está en proceso de ser vendidas.
Este grupo constituye la mayoría de los administradores en funciones, y una buena porción
Los resultados son muy satisfactorios. Jefe deficiencias para observar son que
Pueden ser demasiado fijado en sus formas, demasiado enfermos para ser fiables, o demasiado
Refinado para trabajar. En última instancia, el marido puede parecer ideal para
Su parte de las tareas asignadas, pero la esposa no puede esperar para hacer
Nada.
2. Parejas jóvenes ambiciosos. El segundo grupo más grande, con cuatro
Las respuestas, se compone de ambiciosos parejas jóvenes en sus años 20 o
1930, ansiosos por salir adelante mediante el ahorro de sus alquileres. Tres jóvenes
Los niños. La madre quiere permanecer en casa y sin embargo ser el sostén de la familia.
El trabajo del administrador de un apartamento es ideal para satisfacer esta combinación de
Deseos que no son a menudo imposibles de conciliar.
3. Home-Loving Middle-Aged parejas. El tercer grupo, compuesto por
Los restantes dos perspectivas deseables, se compone de parejas de mediana edad
Entre cuarenta y sesenta. Los esposos tienen trabajos estables, idealmente
Con más tiempo libre que el promedio. Uno es un railroader, otra un
Empleado de correos.
En la mayoría de los casos, la mujer ha trabajado en la oficina y en otros puestos y
Ahora está ansioso por quedarse en casa. Quiere tener la cena preparada, el
Acabados de lavandería, y los que viven en estado limpio cuando su
El marido llega de trabajar. Ella quiere ser un ama de casa más completa
Y siendo el sostén de la familia y hacer un poco de dinero de bolsillo ella
Puede cali sus los propios. Aquí, de nuevo, una solución ideal se encuentra gestionando
Un apartamento donde se incluye el sueldo. No es de extrañar que hay muchos
Respuestas a nuestro anuncio.
Cómo alquilar tu apartamento Manager 353
La respuesta más destacados
Las cartas "buenas" en diversos grados citar capacidades y voluntad
A TRABAJAR. Muchos expresan agradecimiento por ser considerado. Uno es
Más destacados, la respuesta a un sueño del propietario, bien cubriendo el
Información deseada:
La casilla P112068
Metropole Metropolitan
En respuesta a su anuncio clasificado sobre el intercambio de servicios
Y para un apartamento pequeño salario, intentaremos describir
Nuestras capacidades en espera de una respuesta de usted. Hemos sido
Viendo una oportunidad como esta desde hace algún tiempo ya
Mi marido es un cartero y no eara un salario suficiente para
Satisfacer precios de hoy. Él vuelve de su trabajo a las 3:30 P.M., y tiene
Un día de descanso y el domingo, para realizar funciones necesarias. No me
Tener un empleo fuera de casa. Ambos estamos en excelente estado de salud, él es de 39 años
Oíd y estoy 28.1 am enumerando las cosas que somos capaces de hacer a continuación.
Mi marido ha tenido experiencia con y hace bien:
Reparaciones de fontanería y calefacción,
Carpintería,
El enyesado reparaciones,
Reparaciones Eléctricas,
Pintar y redecorar con coste económico,
Jardinería y mantenimiento de jardines,
Mover muebles.
He tenido una experiencia considerable, y soy capaz y dispuesto a
Hacer:
Limpieza general del hogar, cera de vacío y de limpieza
Lavado de ventanas,
Haciendo cortinas, fundas de asiento y reupholstering,
La pintura del mueble,
Cocinar,
Colección de alquileres y entrevistar prospectíve inquilinos,
Contabilidad precisos y escribiendo.
Estaríamos muy contentos de venir a una entrevista si lo desea.
Estamos tranquilos, disfrutar de quedarse en casa y no beba. La cantidad
De salario no es importante para nosotros proporcionar es acorde con
Deberes, ya estamos más interesados en ahorrar la cantidad ahora
Pagar por un apartamento. Estamos bondable y proporcionará referencias.
Gracias por considerar a nuestra aplicación.
Atentamente,
El Sr. Y LA SRA. DAVID WARD
354 Managlng sus apartamentos
Entrevista perspectivas seleccionadas en sus hogares
Aunque requiere de más tiempo, se paga en el largo plazo para verificar el
La perspectiva housekeeping visitando la residencia actual. El
Manager del apartamento, siendo en la visualización constante, servirán para mejorar
O restar atractivo de todo el edificio. Naturalmente un
Descuidada solicitante puede presentar un falso delantero en un aspecto personal.
La condición normal de una perspectiva del hogar es más difícil cubrir
Y más apto para revelar una imagen real.
A partir de las 15 respuestas recibidas el primer día, hay seis clasificados
"Bueno." La Sra. Ward no da un número de teléfono, y si el
Carta no fueron tan destacados queremos superarlo. Como es, vamos a
Hacer este contacto sin aviso previo. Nos cali cada uno de los otros cinco para
Hacer citas.
Sobre tiie teléfono decimos que el solicitante de la respuesta a nuestro anuncio ha
Había recibido y que nos gustaría venir a una entrevista. Uno
El demandado afirma que ya ha aceptado el otro empleo. Uno no
Respuesta. Así terminaremos con cuatro entrevistas a hacer, incluyendo
Tres citas y el pabellón de contacto. Trataremos las entrevistas
Cronológicamente.
Una perspectiva apesta
Una letra es corto, muestra una falta de educación, sin embargo, experiencia reveáis
Y voluntad para manejar tareas requeridas. La perspectiva podría resultar una
Diamante en bruto.
Estimado señor:
Estoy respondiendo a su add. Mi marido y yo hemos gestionado o run
Apartamentos por más de 10 años y que no todos los trabajos de mantenimiento.
Para el apartamento y nos ocupamos de limpieza y alquiler de la APT.
Demasiado.
Él hace todo eléctrico carpintero pintura Fontanería para el
Lugares hemos tomado cuidado de. Esperando.oír de usted.
Atentamente,
La sra. OLGA FLORSON
Una visita aproximada
La perspectiva turas en el rough, pero ningún diamante. El
La residencia es una casa de tres habitaciones en la parte trasera de una casa más grande. La Sra.
Florson abre la puerta. Ella es de sesenta, con un rostro hinchado de cerveza.
Barril de cerveza y una cifra de alrededor de 260 libras para coincidir. Su cabello ha
Cómo Hlre tu apartamento Manager 355
Sido peroxided algún tiempo antes y después, y ahora hennaed
Muestra una mezcla de rojo y rubia en la periferia y una mezcla de negro
Y gris en las raíces. Ella está vestida en una sucia y envoltura - Cuadros
Huele sourly de sudor.
El salón huele mohoso. Un tercio de la cochambrosa sofá está cubierto
Por encogido y Shaggy Inglés perro pastor. Se cubre el saldo
Por el pelo del perro. Se nos invita a estar sentado pero no puede encontrar ningún lugar no
Cubiertos por vello. Un rancio olor rancio bocanadas de la cocina.
El marido es delgada como una rampa, pero firmes. Él es un jubilado del Ejército,
Está dispuesto a pintar y realizar reparaciones, y es un trabajador prodigioso
Un prodigioso y hablador. El esposo y la esposa son ambos parlanchines y
Interrumpir el uno al otro, expresando opiniones muy firmes sobre cómo un apartamento
Casa debe ejecutar.
Si son contratados, el trabajo físico se manejaría pero deseable
Los inquilinos eventualmente desplazar fuera del edificio. Todas sus
La experiencia ha sido en SKID ROW-flophouses. Se han celebrado muchas
Trabajos, pero nunca han operado más deseable, edificios de apartamentos.
Ellos han estado recolectando desde que dejaron de seguro de desempleo
Su último trabajo, pero ahora se ha agotado y están ansiosos de entrar en
Un bonito edificio. Podrían resultar adecuada para otro flophouse, pero
No podrían ser contratados por un propietario con una onza de discriminación.
Las probabilidades son que sólo funcionaría durante el tiempo suficiente para calificar
Para obtener más seguro de desempleo.
Una aceptable de mediana edad
Perspectiva carece de entusiasmo
Otra "Buena" Carta da más información, algunos esenciales, algunos
Intrascendente:
Estimado señor
Mi marido y yo estamos interesados en la posición que usted tiene
Para ofrecer. Estoy seguro de que podemos calificar para el puesto. Somos 55 años
De edad, muy prolija no bebedores, no tienen ningún tipo de fiestas salvajes, estamos
Católicos, y muy duro workérs en cualquier trabajo que hacemos. Soy un ama de casa aseado.
Mi esposo es todo buen hombre de mantenimiento. Tenemos nuestro
Propia fúrniture. Mi marido es empleado y ha estado en su actual
10 años de trabajo en abril. Debemos vivir en esta misma residencia durante 8 años.
Nos gustaría cambiar de trabajo Tenemos los mejores de referencies
Hemos tenido 10 años de experiencia en el trabajo de la casa apt. por nosotros mismos &
Otras casas de apt.
356 Managíng sus apartamentos
Desearía mucho tener una cita con usted. Así que
Podíamos ver nuestro referencies y vernos en persona. Nuestro número de teléfono es
712*3614.
Gracias
MR & MRS RANDALL CLAREMORE
Una visita satisfactoria
La Claremores viven en una casa en la parte trasera de un gran suburbio estáte
Que ocupa un cuarto bloque. Ambos parecen responsables y son
Vestida de forma conservadora y ordenadamente. La casa está impecable. El
El empleo principal del marido es como una ciudad jardinero. Él también hace el
Jardinería para la estáte a cambio de un alquiler gratuito más $60 mensuales.
Están ansiosos de acercarse. La mujer quisiera tener
Regular algo que hacer. Ella ha administrado previamente apartamento
Alberga hasta 12 unidades en tamaño, y al mismo tiempo un edificio de 6 unidades de su
Los propios. Ahora trabaja a tiempo parcial en la limpieza de la casa y baby-sitting en
$3.00 por hora.
La Claremores impresionarnos como objetor de par que
Hacer administradores confiable, mucho mejor que la ejecución de la mili ahora
Operar muchos edificios. Están un poco decepcionados por los $50
Salario base, diciendo que sería teniendo barrios más pequeños y $10
Corte del Sr. Claremore actuales del trabajo a tiempo parcial. Sin embargo, son
Aún interesado y me gustaría ver el apartamento.
Revisar responsabilidades esenciales
No hay ningún objeto en la revisión de responsabilidades específicas con una perspectiva
Usted no tiene intención de contratar. Con cualquier aspirante potencial digno
Otra consideración, es sabio en la entrevista de selección para cubrir
Las funciones esenciales. Esto a menudo se elimínate algunas perspectivas anteriormente
Pensé que era una buena y evitar posteriores a la controversia. Considerando la Claremores
Los gerentes favorable posible, tratamos de llevar a cabo la mayoría de nuestros
Requisitos de forma natural durante la entrevista como las expectativas normales de un propietario:
1. ¿La esposa esperar permanecer en el edificio la mayor parte del tiempo?
La esposa deberes esenciales del mantenimiento del edificio y recolección
Alquileres Apartamentos requieren su presencia cuando están desocupadas.
Y cuando las rentas debidas.
Cómo Hlre tu apartamento Manager 357
2. ¿La esposa y el esposo esperan mantener los pasillos y el patio
Limpiar como parte de sus funciones?
3. ¿Que esperan para limpiar apartamentos vacantes para lo que
Recibir los $25 de gastos de limpieza? Si planean contratar aü este
Trabajo para 21 apartamentos como el Tribunal de Cynthia, normalmente
Rechazamos como inadecuado.
4. ¿El marido alegremente esperan realizar trabajo práctico
Como la iluminación el incinerador, la vigilancia de los botes de basura y menores
Reparaciones como cambiar las arandelas? El marido de la falta de
La experiencia no es esencial, pero la voluntad de realizar más
Esenciales.
5. El marido es responsable de cortar el césped, recorte.
Los arbustos, y moviendo los muebles cuando sea necesario? Tales deberes
Como estos a menudo puede crear disensiones si no examinó en detalle
Antes de la contratación.
Si prevé obligaciones no están definidos, también puede ocurrir que un
Aparentemente dispuestos y capaces par simplemente no pueden llevar a cabo. Quizás
El marido tiene una hernia discal, una crónica espalda lesionada, o algunos otros
La incapacidad que impide su hacer trabajos pesados, independientemente de cómo
Ocasionalmente, como mover muebles. Si el cliente no puede o no está
Dispuestos a hacer el trabajo requerido, cuando antes se encuentra fuera mejor.
Una falta de reconocimiento
Nuestro jefe reacción adversa al Claremores es que muestran poca
Apreciación de la oportunidad que se les ofrece. Poco después tomamos la molestia
A capacitarlos en nuestra forma de operación, son aptos para el rebote de la
Nuestra casa de apartamentos a una más grande con un salario más alto.
Ellos parecen capaces, y quizá no podamos encontrar una pareja más adecuado.
Por lo tanto, darles una nota al gerente de la Cynthia
Corte, pidiéndole que muestran los trimestres del gerente y el apartamento
La instalación en general.
Decimos la Claremores tenemos varios otros candidatos para la entrevista
Antes de tomar una decisión final. Pueden buscar el apartamento
En el ínterin para ver si están interesados. Si nos
Decidir sobre la contratación de los mismos, nos pondremos en contacto con ellos en el plazo de una
semana.
358 Managlng sus apartamentos
Un ansioso marido y esposa débil
Otra carta reveáis una voluntad de trabajar, y dispone de varias horas.
Tiempo para el marido. La pareja sin duda son inusualmente ansioso
Porque tienen una duración de 10 meses de edad. Podremos observar la disciplina,
La pulcritud y la tranquilidad del niño. Si el bebé está overloud o
Exigente de atención, la familia podría no ser tan probable que funcione.
A quien pueda interesar
Me dirijo a usted en relación con su anuncio en el Metropole Metropolitana.
Siento que tengo la cualificación necesaria para proporcionarle
El tipo de ayuda que usted necesita.
Soy empleado con el Metropole Metropolitan e ir a trabajar
A las 1:40 P.M. y salir a las 6:30 P.M., así que no tengo mucho tiempo libre en
Que para hacer el trabajo necesario, mi esposa es también útil en equaüy
Cada fase de trabajo.
Nuestras edades son tanto en la década de los 20 (27-25) de modo que en el caso de duro o
Trabajo tedioso no habría inconvenientes.
Tenemos una hija de 10 meses oíd, que quizás no desee
Los niños, pero a la edad de ella, creo que no le van a molestar a nadie.
Si usted siente que nuestros títulos son lo que usted está buscando, YO
Agradecería mucho su ponerse en contacto conmigo a su conveniencia.
Gracias
MURRAY Jackson
Puedo aportar lo mejor de referencias.
La visita indica una jalea-querida esposa
Los Jacksons viven en cinco habitaciones de la casa blanca. Una mujer de unos
Cincuenta y cinco abre la puerta. Su cabello se blanqueó blanco. Pedimos la
Las partes que respondieron a nuestro anuncio. Ella Calis junto a su hijo, quien proviene de la
Trasera con un bebé en sus brazos.
Se desarrolla desde su matrimonio los Jacksons han sido
Viviendo en la casa de la madre del marido. Son más ansiosos de
Mudarse a una residencia separada donde se puede guardar el alquiler y gane
Ingresos extra, como con el trabajo del administrador de un apartamento. Su obvia
Deseo tácito es volar desde el nido de la madre.
El bebé está sentado tranquilamente en el regazo de su padre, aparece aseado y inusualmente
Se comportaron bien. Ella vive en el apartamento del gerente debería presentar
No hay ningún problema.
Cómo Hlre tu apartamento Manager 359
El principal problema es la familia de la suegra, la típica dominante
Tira cómica de tipo. Ella inyecta persistentemente sus experiencias y
Deseos en la entrevista. "Yo soy una viuda y, ahora que mi hijo tiene
Responde a tu anuncio, quisiera que usted me consideran para un apartamento
El trabajo del administrador, es decir, si usted sabe de otra oportunidad además
Este para mi hijo. Yo podría utilizar el dinero extra que yo sería capaz de
Hacer alquilar mi casa . .
Por supuesto la suegra no debe ser demasiado nuestro problema
Si ella no vive en nuestro apartamento. El hijo es empleado
Como supervisor de circulación Metropolitana, un trabajo que le da una considerable
Tiempo libre. Él está dispuesto a realizar cualquier tipo de trabajo pedido de él;
Ha realizado todos los trabajos de reparación de la casa de su madre y siente que podría
Manejar fácilmente el trabajo en la casa de apartamentos. Los ansiosos marido
Da la impresión de ser una perspectiva ideal para un hombre práctico.
La esposa busca demurely en el doblez de las manos en su regazo, la mayoría de
El tiempo y no tiene mucho que decir. Ella sería sin duda blossom
Fuera de la dominación de la suegra. Ella parece ser
Dispuestos suficiente y es una buena ama de casa, según todas las apariencias.
El esposo dice a su esposa cuida todos los hóusework y
Él hace el trabajo práctico, a cambio de un alquiler gratuito de su madre.
La esposa parecen tener todas las calificaciones necesarias en cuanto a
Manipulación de la mano de obra se refiere. Sin embargo, su personalidad saliente
Tal parece que los inquilinos probablemente decirle cómo ejecutar el
La construcción, en lugar de su actuación con la determinación y la forcé de
Carácter necesario para obtener su respeto, pedir el pago del alquiler, y
La obediencia a las reglas de la casa.
Una comparación con la CLAREMORES
El marido nos impresiona como mas cooperativo y dispuesto
Que el anterior esposo, el Sr. Claremore. Sin embargo, la Sra. Jackson
Probablemente sería mucho peor manager, temperamento, que
La Sra. Claremore. Y el empleado clave es la esposa, quien será responsable
Para mantener el edificio completo y las rentas recaudadas. El
Jacksons podría considerarse sólo como provisionalmente en reserva para más
La exploración si no desarrolla mejores perspectivas.
Preferimos el Claremores como pareja y esperar a entrevistar a otros
Los postulantes que por favor nos más de los Jacksons. Por lo tanto
No podemos perder tiempo-o-overencourage dándoles un
Tarjeta para el corte de Cynthia manager. Les decimos donde el apart 360
Sus apartamentos Managíng
Declaraciones se encuentran y las condiciones de empleo, incluidos los salarios.
Entonces podemos decir que podemos ponernos en contacto con ellos si así
Elija. Una admonición despedida viene de la esperanzadora suegra,
Quién nos dice, "No me olvides si escucha de alguien que necesita un
Buena mujer".
El mejor escritor de cartas
Demuestra la mejor perspectiva
Siguiente estamos dispuestos a visitar los pabellones, quien escribió la carta pendiente
Antes citadas. A veces un top-notch carta puede venir desde completamente
Los candidatos inadecuados, como el Florsons. Normalmente una buena carta conduce a
Una buena perspectiva, y este resulta ser el caso de los pabellones.
Los pabellones también vive en una casa pequeña en la parte trasera de una grande.
Su campana es respondida por un niño de dos años, quien viene ejecutando en su
Pijamas y abre la puerta para nosotros. Su padre, en el salón, pone
Su periódico, y su madre sale corriendo de un dormitorio.
En la puerta de la madre de su hijo se disculpa por ser en su pijama
Y explica que ella estaba obteniendo su cama preparada. Ella tiene un agradable
Una sonrisa y un melocotón y crema complexión. Ella es más alto que
Media, sobre fi,ve siete pies, y de un fuerte complexión, pero bien proporcionado,
Weighíng unos 150. Ella está vestida con una falda azul guarnecido y
Un impecable blusa blanca.
El marido es casi igual altura y construir más pequeños, con un peso de
Alrededor de 140. Él es delgada con cintura, con un fuerte desarrollo de pecho, y
Aparece nervudo y atléticas. Él dice que él es un cartero, entrega a domicilio
Obligados a llevar un paquete en su espalda. Él goza de buena salud y es
Muy práctico y dispuestos a hacer cualquier cosa pregunta.
El pequeño muchacho tiene inusualmente grandes ojos y es naturalmente curioso.
Él no quiere perderse nada por salir de la habitación. Sin embargo, él
Obedece cuando su madre le lleva a la habitación y le ordena a
Permanecer allí.
La casa, pequeña pero exquisitamente amueblado, está limpio y ordenado como un pin.
La Sra. Ward es evidentemente una buena ama de llaves.
La pareja se conoce el área de corte de Cynthia, que les gusta, y ellos
Ambos están más deseosos de obtener el trabajo. Acaban de comprar un suburbano
Home sobre un préstamo de GI. Con el fin de construir un nido de huevos para futuras inversiones,
Han decidido alquilar la casa y tratar de conseguir un apartamento
El trabajo del administrador.
Después de la esperada deberes son revisados, expresan sorpresa que
Cómo Hlre tu apartamento Manager 361
El salario garantizado será de $50 más el libre apartamento de 2 habitaciones y
Todas las utilidades. También el Gerente retendrá el $25 cargos y limpieza
Se paga $3 por hora para pintura y otros trabajos de mejora. La Sra.
Ward dice francamente, "que parece muy generoso. Nosotros realmente no esperaba
Como mucho, siendo que estamos faltos de experiencia en ese tipo óf cosa".
Hacemos hincapié en que hay mucho que aprender, pero la experiencia no es un
Factor importante. Mientras aparecen en general satisfactoria, estamos
Principalmente interesada en su actitud. Están dispuestos a hacer lo que sea
Pedido de ellos? Y no se les fazed por pequeñas pero innumerables
Las demandas en su tiempo y paciencia?
La pareja nos aseguran que están más deseosos de hacer lo que se le pide.
Les quedaría muy agradecido si reciben un juicio.
Creemos que hemos encontrado el administrador ideal material y no hay
Utilice explorar aún más. Esperamos varias cartas en respuesta a nuestra
Ad, pero no tenemos más citas. Decimos a los pabellones para
Busque el apartamento más y, a continuación, háganoslo saber lo que piensan de él.
A menos que estén totalmente satisfechos con el lugar y ansiosos de tomar el
Trabajo, preferimos no tó contratarlos. Por supuesto, su empleo sería
Sobre la base de una prueba de la ONU han demostrado ser til. Pero nos gustaría
Sé que esperan a ser bastante permanente si contratados.
Los pabellones nos aseguran que será satisfecho y tendrá el trabajo
Sin mirar el apartamento, ya que ellos conocen el distrito.
Sin embargo, insistimos en que inspeccionen su futura nueva casa, por lo que
Que no habrá dudas sobre su colocación en sus planes. Ellos
Puede pasar la tarde siguiente, cuando el Sr. Ward está apagado, entonces
Teléfono y díganos si todavía están interesados.
El Sr. Teléfonos Ward temprano la noche siguiente. Como con la entrevista en
Su casa, es refrescante y Frank. Él dice, "Estamos muy contentos con
La casa de apartamentos. Es mejor de lo que esperábamos. Estaremos encantados de poder
Tome la actual manager's 2-roonl apartamento. Pero con tres en la
La familia nos gustaría apreciar un apartamento de 3 habitaciones con un dormitorio. Vamos a
Encantados de pagar la diferencia. Sería bueno?".
Decimos que el presente alquiler programación muestra una diferencia de $20 entre
El gerente de 2 habitaciones y un apartamento de 3 habitaciones contiguas. Estaremos
Glad para ajustar este diferencial, haciendo que el sueldo básico garantizado
$30, incluyendo un apartamento de 3 habitaciones libres. Sin embargo, vamos a pagar dos por
Ciento de los ingresos brutos, por lo que su salario real aumentará hasta $50.
Cuando el edificio está lleno y más cuando nos referimos al de los alquileres.
"La esposa y yo sería tickled pink con ese tipo de acuerdo.
Estamos dispuestos a avanzar tan pronto como usted quiere que nosotros".
Nos preguntan si pueden venir a nuestra casa por la noche para firmar el
362 Managlng sus apartamentos
Contrato de gestión habituales. También habrá otros papeles y
Cuestiones a debatir. Los pabellones de acuerdo en venir a la vez.
Un apartamento permite el trabajo del administrador de ama de casa a permanecer en casa y
Sin embargo ser el sostén de la familia. Una deseable manager debe estar dispuesta, sin matices,
Para manejar las responsabilidades que surgen.
Hay un amplio campo de buenos gestores para elegir cuando
Necesita un reemplazo.

21. Cómo supervisar tu

Apartamento Manager
En un tercio de siglo de propiedad de apartamentos, he desarrollado un
Sistema de supervisión que asegura la eficiencia máximum y aún requiere
Un mínimo de tiempo. Supervisión integral tiene una triple
Propósito:
Delegar al administrador de tanta responsabilidad como sea posible
A irritaciones y elimínate inteixuptions por el propietario
Promover la honestidad y desalentar la infidelidad
Algunas consideraciones de supervisión fueron mencionados en el cribado
Anuncio de las respuestas y en las entrevistas iniciales con clientes potenciales. Más
Pasos desarrollará inmediatamente con la entrevista de contratación, que
Sentará las bases para futuras relaciones lisas.
Doce grandes factores de supervisión
Doce grandes factores de supervisión, junto con herramientas especiales cuando proceda,
Se tratarán en este capítulo:
1. Acuerdo de gestión y contrato
2. Información de impuestos de nómina
3. Aplicación de bonos de fidelidad
4. Consideraciones de seguro de robo y atraco
5. Consideraciones de seguro de responsabilidad
6. La transferencia de la gestión
7. Informes mensuales
8. Duplicados de recibos de alquiler
9. Arrendamientos triplicado.
10. Los depósitos bancarios
11. Pago de bilis
12. Visitas de supervisión periódica
J
363
364 Managlng sus apartamentos
1. Acuerdo de gestión y contrato
Muchos propietarios bumble junto sin inventarios escritos y arrendamientos.
Incluso más invitar a controversias innecesarias por no utilizar un escrito
Contrato con sus gerentes. Para formalizar la delegación de autoridad
El director, y para evitar malentendidos, es esencial
Que exista un contrato de administración por escrito.
Normalmente, el administrador también podría ser un inquilino con la Cynthia
Corte. En este caso un inventario también estaría dispuesta, cubriendo el
Elementos de mobiliario en el apartamento del gerente. El contrato de gestión,
Sin embargo, prevalecerá sobre y tomar el lugar de un arrendatario arrendamiento
O CONTRATO.
El contrato preparado para alquilar los pabellones será citado en su totalidad,
Con explicaciones apropiadas:
Acuerdo Y CONTRATO CON RESPECTO A
Gestión de apartamentos
José, propietario de la empresa
Los administradores abajo firmantes acuerdan realizar los servicios
Como es habitual en casa de apartamentos los directivos realicen en el
Cynthia Tribunal Apts., ubicado en 4440 Cynthia Court St., Metropole.
Columbio en Exchange para todo el alquiler mensual de un apartamento.
Tales servicios incluyen la exhibición y alquiler de apartamentos (inquilinos
Sujeto a la aprobación de los propietarios): recolección, fiel
La contabilidad y la banca de alquileres, con que los administradores sean responsables de
Cualquier mal-controlar las pérdidas debidas a dar dinero en efectivo para el cambio o reembolso;
Mantenimiento ofpeace y tranquilas y el montaje y traslado de mobiliario en
La premisesy salvo que ningún inquilino o mobiliario deberá ser trasladado de un
Apartamento a otro sin la aprobación específica de los propietarios y
Que ningún acto será permitido o realizada por cualquiera de los arrendatarios en ella
Contrariamente a los gobiernos federales, estatales, del condado o municipal leyes.
En este tipo de operación es conveniente asignar por separado.
La remuneración por el trabajo de gestión y de la custodia. En este caso una natural
Area está a cargo el apartamento valué al management y la
Salario en efectivo para el mantenimiento.
La referencia a los inquilinos' está sujeta a la aprobación de la
Propietario establece el derecho del propietario para determinar el tipo de arrendatario
Y para aceptar o rechazar los inquilinos dado. Sin embargo, el propietario debe raramente
Interferir con la selección de cada uno de los arrendatarios, confinando la aprobación
A determinaciones generales, tales como si incluir o no a los niños o
Mascotas estaría permitido.
Cómo supervisar tu apartamento Manager 365
Muchas malas-Verificar los artistas han hablado para dar a los gerentes de apartamentos
Cambio sustancial, entonces saltan. Nuestro manager está autorizado a
Aceptamos cheques de alquiler, pero no para dar el cambio.
Custodia y Gardenlng Deberes y mejora de trabajo
Además, dijo que los gerentes están de acuerdo en mantener los edificios de apartamentos y
Astilleros en una condición limpia y ordenada, con particular referencia a la
Halls, basura, lavandería, almacenes, garajes, porches,
Jardín, Piscina, paseos y carriles, en los casos en que cualquiera de las anteriores son
Situado en los locales; y a cambio de esos servicios los propietarios
De acuerdo a pagar lo siguiente:
El 2 % de los ingresos brutos de alquiler, con un mínimum garantía
De $30.00 mensual.
Para mejorar el trabajo como pintar el propietario se compromete a pagar $3.00
Por hora.
A veces otro jardinero o portero puede ser contratado, dependiendo
Sobre el tamaño del edificio y de los motivos, en cuyo caso el
Contrato se ajustará en consecuencia. Con el corte de Cynthia el
Los pabellones controlará todo el jardín y conserjería.
Evitar la palabra "portero" en las discusiones con el manager. Un higherclass
Manager puede ser contratado consultando el trabajo sucio como "mantenimiento".
O "custodial." Esto se compara con la contratación de un calibre superior
Custodio de la iglesia dándole el título de sexton en lugar de conserje.
Muchos un colegio gradúa no le importaría diciéndole a sus amigos que es un
Apartamento manager pero shun podría ser contemplada como portero.
En una gran casa de apartamentos empleando tanto un gerente y un
Handy man, el propietario no pudo encontrar un sustituto satisfactorio
Por último durante una escasez de mano de obra. Toda la publicidad había sido para un
Apartamento conserje. Me sugirió cambiar el título a Subdirector,
Y el propietario estaba nevado bajo satisfactorias con los solicitantes.
En cada caso los derechos fueron explicados por completo, así que no había ninguna pregunta
De tergiversar la labor. Se dedican principalmente a la preservación
De la dignidad del trabajador, un factor importante en la supervisión
Las relaciones.
Limpieza de Apartmente
Además, dijo que los gerentes deberán organizar para limpiar cada apartamento que es
Vacatedand conservará como un bono después de la limpieza y alquiler de cada
Apartamento los siguientes cargos Limpieza autorizados que estén aprobados
Por los propietarios y pagados por el arrendatario entrante junto con todos los demás
366 Managlng Su Apartmente
Cargos requeridos y deposiís, incluido un mes completo de reñí: limpieza
Cargo será para un Síudio Apt. $25.00: Api de 1 dormitorio. $30.00:
2-dormitorio Apt. $40.00: 3-bedroom Apt. $50.00. Lo anterior
Cantidades no será cambiado, excepto con la aprobación específica y
Acuerdo de los propietarios.
Muchos dueños de retener la carga cleáning como ingresos, en algunos casos
El gerente de compensación mediante el aumento del salario mensual, en otros
Sin remuneración adicional a todos. La manera más equitativa de esta manipulación
El tema es que el administrador para conservar la cantidad completa como ganado.
Las vacantes son difíciles de predecir. Puede haber ninguno durante meses, y
A continuación, puede haber varias a la vez. Los gastos de limpieza debe ser
Considera ni salarios de esclavos ñor una inesperados. Debería ser suficiente
A compénsate bastante para el costo promedio de una adecuada limpieza en vigente
Portero tasas horarias en la zona. Si el administrador obtiene inundada
Con su trabajo, ella podía arreglar para contratar a algunos de los trabajos de limpieza y pagar el
Los salarios de su cuota fija.
En algunos casos el apartamento puede dejarse en perfecto estado por un
Orgullosa ama de casa. Una hora o así de la atención pequeños elementos puede tardar
Cuidado de la limpieza. Otras amas de casa puede dejar impurezas que costará
Más para limpiar por hora de la compensación fija. Independientemente
Condición de la izquierda por el arrendatario saliente, el medio fijo
Cantidad evalúa el mismo cargo a cada inquilino entrante para ser
Capaz de moverse en un apartamento limpio.
El tiempo necesario para cobrar es cuando el inquilino se mueve. Desalojar un inquilino
A menudo se intenta evadir el pago, pero un inquilino entrante raramente se queja
Sobre un cargo de limpieza, si es razonable. A menos que la acusación es
Claramente especificados, un administrador a veces aumentar la cantidad sin
Previa consulta con el propietario. Si se le da una mano libre, un administrador puede
Estar más inclinado a cargar más de los inquilinos están dispuestos a pagar. .
Algunos propietarios se preguntan por qué sufren largos períodos vacantes cuando
Los alojamientos deben ser fácilmente alquilables. A menudo es porque
El gerente desalienta a posibles inquilinos deseables por los exigentes
Una limpieza excesiva carga, que espera en el bolsillo. El gerente
Pueden ser alentados a tales prácticas donde no hay escrito
Provisión, como en nuestros arrendamientos, mostrando el propietario lo que el inquilino paga.
Obviamente, es en el interés del propietario para asegurar inquilinos tan fácilmente como
Posible manteniendo los gastos de limpieza, siempre que sea razonable
Y compensa el gerente bastante para la mano de obra necesaria.
Cómo supervisar tu apartamento Manager 367
Termlnatlon
Este acuerdo y contrato con asociados apartamentos alquiler en mayo
Ser rescindido mediante una notificación escrita de no menos de 30 días a partir de la
Los gerentes o no menos de 15 días de los propietarios, o por mutuo
Acuerdo.
A menos que se especifique el administrador pueden sentirse libres para salir a corto plazo.
Sé de los gerentes, que operan sin el beneficio de un contrato, que han
Después de dar una izquierda veinticuatro hóur previo aviso o sin aviso alguno. Este
Podría forcé al propietario a tomar sobre la base de una emergencia hasta que
Podría asegurar un nuevo director. Tal aviso corto es apto para ser entregado si el
Manager se convierte en el propietario miffed o está ansioso por pasar a un
Posición de altos salarios.
Un contrato ayuda a cumplir un plazo de preaviso razonable. Con
Treinta días debería haber tiempo ampie competente para asegurar un reemplazo.
El propietario puede establecer una fecha de finalización que se acomode a su horario por
Reduciendo el tiempo a tan sólo quince días.
Fecha, FIRMAS Y NÚMEROS DE LA SEGURIDAD SOCIAL
Acordado y suscrito el día 22 de noviembre de 1978
En el Metropole, Columbio, con responsabilidad para iniciar diciembre i, 1978.
Propietarios: Directores:
Joseph Enterprise la Sra. Jeanette Ward
SOC. Seg n° 266-40-9011
María Enterprise David Ward
SOC. Seg n° 545-08-2167
Después de revisar los elementos del contrato, propietarios y gerentes bóth
Firmar dos copias. El original es retenido por los dueños, y el
Duplícate es dado a los administradores.
2. Información de impuestos de nómina
El siguiente paso es que cada empleado rellenar un Departamento del Tesoro de EE.UU.
El formulario W-4, la retención del empleado Certifícate de exención.
Esto determinará el número de exenciones óf debe computarse en el
Preparación de la nómina del propietario. Aunque el marido también estará ayudando a
Con el práctico trabajar en esta operación, su nómina informe normalmente
368 Managlng sus apartamentos
Solo reflejará el trabajo extra, tales como la pintura. La esposa normalmente
Ser considerado el jefe del empleado a los fines de la nómina, y
Se abonarán con el sueldo del Administrador más ajustada de la valué
Apartamento libre.
Tras el debate, el Sr. y la Sra. Ward elegidos para reclamar una retención
Cada exención para sus salarios corte de Cynthia.
El gestor goza de una atractiva
Disposición del impuesto sobre la renta
En este punto es oportuno señalar a los pabellones que los comúnmente
La práctica aceptada a los fines de la nómina es mostrar la valué su
Apartamento libre en aproximadamente dos tercios del mercado valué. Alquiler
Valoración de $100 incluyendo su garaje será reportada como compensación
Para la Seguridad Social, seguro de desempleo y seguro de discapacidad
Los impuestos sobre la nómina. Sin embargo, el alojamiento valué no estarán sujetos a
El impuesto sobre la renta, ya que, en un edificio con 17 apartamentos, una o más
Administrador residente es requerido por la ley estatal. No puede haber ninguna duda
Que la utilización de sectores dentro del edificio es obligatorio, y por lo tanto
Libres de Impuestos, el Estado de empleo.
3. Aplicación de bonos de fidelidad
El uso de un bono de fidelidad alivia el propietario de referencia considerable
Comprobación y la preocupación por la escasez. La valué del bono es como mucho
Psicológico como práctico. Un manager bajo fianza será más apto para
Hew a una recta y estrecha línea de conducta moneywise. Un propietario
Podría ser indulgentes en caso de descubierto peccadillos, pero es común
Conocimiento de que una compañía de fianzas puede hacer un ejemplo de un
Delincuente presionando cargos hasta el límite para desalentar similar
Los delitos.
Un administrador de servidumbre es más confiable
Un propietario que operan sin un vínculo podría sentir que es necesario hacer una
Comprobación detallada de referencias en cuanto a honestidad. Con un bono, el propietario
Puede dejar mucho de esto a la sentencia de la compañía de fianzas
Lo que es más experimentados en este campo. He conocido unbonded
Los gerentes a dimitir cuando se le preguntó por un nuevo propietario para rellenar un bono
Aplicación. Esas renuncias probar que su pasado o presente
Cómo supervisar tu apartamento Manager 369
Las operaciones no resistiría una auditoría. Por otro lado, un administrador
Filis alegremente que una aplicación de bonos y es aceptada por el
Compañía de fianzas, automáticamente debería ganar la confianza del propietario.
Independientemente de los procedimientos contables utilizados, un apartamento manager
Confiados con colecciones de alquiler se encuentra en una posición de fácil huir
Con los fondos recaudados, como lo hizo el ex gerente del marido en la
Cynthia Corte. Si el administrador en este caso había sido pegado, el
Compañía de fianzas hubieran reembolsado al propietario por su pérdida, menos
Cualquier importe deducible, así como de $100, hasta el límite de la fianza.
El uso de un bono también influye en los procedimientos bancarios. Muchos propietarios
Contratar un Administrador residente para fines de custodia sino que alguien
Otra cosa, el propietario o un agente designado, manipular las colecciones de alquiler
Y bancarias subsecuentes. Esta es una pérdida innecesaria de tiempo y
Costa. Desde el punto de vista de la comodidad para el propietario y los arrendatarios no
Uno se encuentra en una mejor posición para manejar tanto alquilar colecciones y bank
Depósitos que el director residente. El propietario debe tener mucho menos
Preocuparse por malversación de fondos si hay un vínculo y si él usa
Otras salvaguardias descritas en las páginas siguientes.
Dos copias de una aplicación de bonos de fidelidad son dadas a cada uno de los
Los pabellones. La origináis será enviada a nuestro agente de seguros. Los duplicados
Será retenido por el propietario, adscrito a su copia del
Contrato del administrador para fines de referencia.
Nos llene la porción con la que el propietario es familiar. El saldo
Es para ser llenados por los pabellones, listos para su entrega al propietario
Nót más tarde del día en que tome por Cynthia Corte.
En las páginas 373-76 es la aplicación de bonos realizado por la Sra. Ward,
Con la porción rellenado por el propietario en mayúsculas.
4. Robo y atraco
Consideraciones de seguro
Después de discutir cualquier fidelity bond aspectos que requieran aclaración,
Es oportuno revisar otras consideraciones, incluyendo robo de seguros
Robo y cobertura. Señalar que el propietario le será reembolsado
Por el seguro de robo y atraco pérdidas de hasta $1,000. El
Manager debe sentirse exonerado de cualquier obligación de defender del dueño.
Los fondos. Los alquileres en la mano nunca debe ser permitido exceder $1,000.
(Por supuesto, esta limitación también asegura que la cobertura de bonos de fidelidad
No será superado).
370 Managlng tu apartamento"
Alquiler fondos debe mantenerse en un lugar oculto. Los robos o
Robos de viviendas pueden ser raras. Pero si un robo debe
Se producen en las instalaciones o, si el gerente debe ser retenido en el camino
Para el banco, no debe hacerse ningún intento de resistir. Que podría invitar
Lesiones personales o la muerte. En su lugar, el administrador debe tratar de estar en calma
Y entregar los fondos sin resistencia. Los registros del administrador
Mostrará la cantidad de dinero involucrado, y la compañía de seguros
Le reembolsará al propietario. Incluso si una pérdida nunca es sostenido, la nominal
Costo de robo y atraco seguro es bien compensado por
La paz resultante de la mente tanto del propietario y gerente.
5. Consideraciones de seguro de responsabilidad
El administrador debe tener en cuenta que el propietario tiene el seguro de responsabilidad civil.
Si alguien es lesionado en el predio, el propietario debe ser inmediatamente
Notífied, de modo que puede aconsejar a su broker. Si el propietario no puede
Ser alcanzado, el administrador debe ponerse en contacto con el intermediario directo. El seguro
Encarga a propietario y gerente de la empresa a no divulgar que hay
Es la cobertura de seguro de responsabilidad. Cualquier reclamación o demanda será llevado
Contra el propietario. Sin embargo, la compañía de seguros representan el
Propietario y asumirán responsabilidades hasta el importe de la póliza.
6. La transferencia de la gestión
Un inexperto gerente puede tomar más de una casa de apartamentos tan grande como
La Cynthia Tribunal puede aproximarse de su nueva asignación con tanta
Emoción como una tímida virgen su cámara nupcial. El temor de lo desconocido
Será relevado por la comprensión y la paciencia. El día en que un nuevo
Y PREVENTIVOS Manager toma el control es más importante para el propietario
Estar en la mano tó dar testimonio y contestar preguntas.
El administrador saliente debe enseñar la nueva mayoría de las cotidianas
Los procedimientos operativos, como el uso de ciertos equipos.
Incluidas serían prácticas rutinarias como la comprobación diaria de basura
Zonas de recogida y el nivel del agua en el boüer. Información esencial
Como los números de teléfono de emergencia y la ubicación de la utilidad
Las válvulas de cierre y switches, deben estar cubiertos. El nuevo gerente
También deberían ser informados sobre el programa de alquiler, los ñames de los inquilinos,
Toda la información pertinente sobre cada uno de los inquilinos, la cantidad de
Alquiler adeudado de cada apartamento, y las fechas en que los alquileres son debidos.
Cómo supervisar tu apartamento Manager 371
El administrador saliente suele ser plenamente cooperativa en romper
En el nuevo gerente. Pero el propietario es el nuevo gerente debe
Mirar a la autoridad, y él debe estar siempre en la mano en la adquisición
La fecha. El propietario puede revisar cualquier elementos no cubiertos por la desocupación
Manager y corregir cualquier información errónea entregada. Por activamente
Participar en la transferencia, el propietario en efecto eleva el manto de
La responsabilidad del administrador saliente y lo coloca sobre los hombros
De la nueva.
El gerente debe ser impresionada que es contratado para operar el
Edificio como el agente responsable del propietario, no como un representante
De los arrendatarios, ñor como mediador entre el propietario y los arrendatarios. A menudo,
No obstante, el gerente servirá además como un búfer para soportar el peso de la
Demandas de arrendatarios.
En las conversaciones con los inquilinos, el administrador debe ser alentada a
Utilice la tercera persona cuando se refería a la política o a la casa del propietario. "Yo
No te permiten hacerlo así y así" pueden incurrir en la enemistad personal por parte
Del inquilino. La ira del inquilino sería más fácil ser turaed por más
"El propietario impersonal no se permiten perros en el apartamento
Casa", o "Las reglas de la casa no permiten música ruidosa".
Junto con una declaración mensual actual, cubriendo todos los inquilinos, alquileres
Y las fechas de vencimiento, el arrendamiento del administrador de archivo debería ser turaed más.
En
Además puede haber un archivo de tarjeta configurar cronológicamente por pago de alquileres
Fechas. Mediante un exhaustivo informe mensual, el manager
Puede, en muchas circunstancias, prescindir de la tarjeta de archivo.
7. Informes mensuales
Una buena hoja de informe mensual es absolutamente esencial para la adecuada contabilización.
Se puede utilizar para servir a cinco propósitos principales:
1. La referencia del administrador de rentas debidas
2. La contabilidad del administrador de los alquileres cobrados
3. El informe del Administrador a tiie propietario
4. La auditoría del propietario del administrador
5. El impuesto sobre la renta del propietario informe sobre alquileres recibidos
El anterior propietario y gerente de la Corte había utilizado no Cynthia
Sistema de información periódica. El ex director y el temporal actual
Uno ambos compuesto mensualmente una planilla, mostrando sólo el número total de
El número de apartamentos ocupados y el total de los alquileres cobrados. Como unbusinesslike
Como esto puede parecer, no es demasiado frecuente de una práctica.
372 Managlng sus apartamentos
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376 Managlng sus apartamentos
Sé que una organización nacional de gestión cuyo informe mensual
Sólo cubre lo siguiente:
Si el edificio es 100% ocupada, entonces el administrador se convirtió en
Uno de coches'para cada apartamento, aparentemente un método infalible.
Sin embargo, en uno de esta organización de 28 propiedades de la unidad que he estudiado
Como un comprador, en un informe del mes he encontrado una inesperados
A tres meses de renta, que asciende a $420. Los propietarios no tenían idea
De estas rentas adicionales, que el gestor se embolsó.
Cómo un administrador se embolsó tres meses de renta.
Tres inquilinos militares, quienes pagaron sus rentas en la primera, la quinta, y
El décimo día del mes respectivamente, recibieron, en el 18º,
Rush órdenes de transferencia para mover a los veinte. Bajo la ley estatal
Estaban obligados a dar 34 días de preaviso y fueron responsables de la
Días entre su sueldo y el período de treinta días a partir de la 18a.,
Cuando dieron aviso. Cuando el administrador señaló esto a
Ellos, todos estaban agradecidos de que no fueran a ser tan cargada y con mucho gusto
Dio todo el pensamiento de un reembolso de la parte no utilizada.
Por tiie 27º nuevos inquilinos había alquilado las tres vacantes
Apartamentos, así obtenido el doble de los alquileres para el mes calendario.
El administrador mantiene todo el excedente de los alquileres en el procedimiento de presentación de
informes
En la práctica. Si la circunstancia inversa ocurrió, y no el alquiler era
Recopilados a partir de una unidad en particular durante el mes, el gerente
Informe "vacante" bajo el número de apartamento. Esto puede suceder
Cuando, por ejemplo, un alquiler se debió sobre el vigésimo quinto, el inquilino oíd
Se movió hacia fuera, y el apartamento no fue alquilado hasta el siguiente
Mes.
Lo anterior ejemplifica la carencia de esta descuidado reporting
Sistema. Sin embargo la citada empresa ha estado operando bajo
El mismo procedimiento durante más de treinta años.
Apt. No.
2
3
4
Cantidad recogida
$150.00
150.00
150.00
150.00
Un total de $600.00.
Cómo supervisar tu apartamento Manager 377
El Tribunal Cynthia administrador complete
Nuestro informe mensual detallado (consulte la página 379)
Dado que no ha habido ningún informe detallado de cualquier tipo en el Cynthia,
Corte, encomendamos al director saliente, Sr. Bandy, para rellenar nuestro
Formulario normal para el mes de noviembre. El administrador entrante
A continuación, completar el mismo formulario para cada mes en adelante.
El informe muestra todos los alquileres cobrados durante el mes calendario,
Aunque los alquileres debido el 1 de noviembre fueron acreditados a la anterior
Propietario y luego prorratear el 6 de noviembre. Los primeros ocho apartamentos
Mostrando los alquileres posteriormente debido a que los primeros estaban vacantes el 6 de
noviembre
Cuando tomamos el edificio terminado. Además, el apartamento 305 fue desocupado
El 13 de noviembre y se alquilan a un nuevo inquilino el 18 de noviembre, ganando
Dos rentáis durante el mes. El Sr. Bandy tenía un posible inquilino para
Apartamento 101, pero le dijimos a tiempo para que se mantenga para el nuevo director.
Todos los demás puestos vacantes ha sido alquilado por el vigésimo cuarto en $10
A través de la programación vigente a través de la adecuada publicidad y por
Entrantes prometedor inquilinos que sus apartamentos sería pintado
Y el hall principal recién alfombradas tan pronto como sea posible. También el Sr. Bandy
Estaba ansioso de ganar todos los nuevos cargos de limpieza le dijimos a mantener
Como él alquiló los apartamentos.
8. Duplicados de recibos de alquiler
La preparación de un recibo de alquiler y la forma recomendada para utilizar
Se explica en el Capítulo 15. También requiere la supervisión adecuada
Uso de duplícate, recibos numerados. El original debe ser dado a
El arrendatario y el duplícate retenidos por el momento por la persona
Firmar el recibo.
Muchos propietarios, incluso de alquiler grandes holdings, recoger todos los alquileres
personalmente,
Principalmente porque no confían en que los gerentes con la manipulación de
Los fondos. Esta es una suposición innecesaria de una mera tarea de rutina que
Puede delegarse en el manager con los controles y contrapesos
Se describen en este capítulo.
Con la operación de nuestro apartamento, el gestor recopilará los alquileres
Y tura el recibo duplícate más al propietario cada vez una contabilidad
Está hecha. Con hoteles, motéis y cualquier alojamiento donde la
Los alquileres son recogidos diariamente o semanalmente, es una práctica común para preparar
Triplícate recibos. En este caso, la tercera copia sería conservado por
378 Managlng su apartamento
El administrador en caso de que se trate por el inquilino. Para rentáis mensual, como
En la corte de Cynthia, no serán necesarios los recibos por triplicado. El
Copia duplicada del gerente del informe mensual le demostrará cómo
Rentáis stand.
El hecho de que el propietario ha duplicado, recibos numerados ayuda a
Asegúrese de que no se entregarán recibos de que el propietario no es consciente.
Desde el propietario siempre puede comparar su duplicado con el original.
Dado al inquilino, el gestor no es tan apto para el informe rentáis en
Varianza con colecciones reales.
Cómo otro gestor Purioined exceso de alquileres
Sé de otro administrador de un edificio de 24 unidades que se embolsó considerables
Alquileres en exceso durante varios años tras la liberalización cuando
Alquileres generalmente estaban sujetos a fuertes subidas. Los propietarios raramente apareció
En los locales, eran como dormidos a los tiempos cambiantes como Rip van
Winkle, y no ha podido autorizar un aumento de alquiler horario. Arrendamientos
No se utiliza en absoluto, así que no había ninguno de los propietarios para verificar. No hay
Duplicados de recibos fueron preparados. El administrador simplemente observó el
Alquileres pagados en un ramal, que ella mantuvo hasta el próximo pago
• y luego destruida.
El gerente planteó los alquileres de forma gradual a un promedio de 55
Por ciento durante el horario de los propietarios. Ella continuó informando el original
Control de precios a los propietarios y rentáis purioined el equilibrio.
Por cierto, los propietarios en este caso eran socios que estaban disputándose
Porque ni quería ejercer más control que el esfuerzo
Otros. Por lo tanto ambas perdió miles de dólares en alquiler.
La propiedad se vende a precio de costo, que era considerablemente inferior al
Valué del mercado, con el fin de romper la alianza. Extraño como puede
Parece, ambos socios deben haber creído tenían un excelente y
Administrador de confianza, tal y como recomendaron su altamente a la nueva
Propietario. Esto fue principalmente porque ella nunca se molestó con calis,
Tomar la carga completa de las políticas de alquiler, la banca y los pedidos de reparaciones
Y SUMINISTROS.
El gerente salta
El nuevo propietario, a sugerencia mía, tardíamente instituido más comercialmente.
Los procedimientos operativos. Hacia el final del mes dio
El administrador de un bond fideíity aplicación para rellenar y convirtió el formulario
Cómo supervisar tu apartamento Manager 379

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380 Managlng sus apartamentos
En la compañía de fianzas. El gerente esperó hasta después de la firstofthe-
Mes de alquiler a colecciones y luego desapareció una noche con
$1,200 en los recibos. Los intentos posteriores de reclamación de seguro de desempleo
Reveló que ella y su esposo, un trabajador de la construcción, había
Skipped cruzando la frontera con México.
La compañía de seguros informó de que el gerente no estaba
Bondable, como había un registro anterior de ratear los fondos y labores de oficina
En una tienda por departamentos. Los bonos, por lo tanto, no era de aplicación
Aceptó, y el propietario no estaba asegurado contra la fidelidad pérdida relativa
A la fuga manager. Por suerte sólo $280 de los $1,200 en
Dinero en efectivo. El propietario arreglados con los inquilinos para detener el pago de todos
Comprobaciones y enrollado con una pérdida de 280 dólares.
Su pequeño infortunio fue más que compensado por un importante
Golpe de buena fortuna. Había comprado el edificio en un descuento
Base y sobre el criterio de los socios Programa de alquiler. Después de comprobación
Con cada inquilino, encontró la circunstancia inusual de sobre-Todos
Los alquileres, siendo un 55% mayor que representaba, aumentando su mercado
Valué en consecuencia.
9. Arrendamientos triplicado.
La forma de arrendamiento para ser utilizada en el corte de Cynthia es el mismo que el de la
Hemos utilizado en el Belvedere, que se explica en el Capítulo 14. El Sr. Bandy y el
Los pabellones están advertidos que nosotros requerimos que todos los arrendamientos se preparó en
triplícate.
El original será conservado por el gerente, el duplícate por
El arrendatario y el triplicado por el propietario. Por supuesto el inquilino
Debería haber una copia y el administrador debería tener una copia para listo
Referencia. Pero, ¿por qué una copia para el propietario y gerente?
Un medio o! Elimlnating Temptatlon
El uso de triplicado arrendamientos es uno de los medios más sencillo de
Eliminar la tentación de un gestor de falsificar los alquileres. Cuando el
Propietario recibe una copia del contrato de alquiler firmado por el arrendatario en todo momento
Hay un cambio en los términos de un contrato de arrendamiento, se puede mantener al día sobre
El alquiler real pagado. Él sabrá no sólo el nuevo importe de alquiler
Pero también la fecha de alquiler comienza, estableciendo así un control
El doble de los alquileres en el mes de calendario, como cubiertas anteriormente.
Cómo supervisa su apartamento Manager 381
Una copia del contrato de arrendamiento en el archivo del propietario también ayuda en la rápida
solución
De controversias. Aunque esos casos rara vez surgen, un arrendatario
Mayo de cali el dueño directo o el administrador puede cali para emergencias
Motivos como, por ejemplo, una reclamación por daños del inquilino a su mobiliario. El contrato de
arrendamiento
También agiliza la solución de asuntos de rutina como la fecha de alquiler
Inicia o finaliza.
10. Los depósitos bancarios
Algunos gerentes son instruidos para cobrar los alquileres y luego gire los fondos
Más al propietario para la banca. Además de consumir del dueño.
Tiempo innecesariamente, esta práctica también retrasos de depósitos. Generalmente el
administrador
Puede convenientemente los recibos bancarios en una sucursal del barrio
Titular del banco central, de modo que su cuenta será acreditada.
Ya que deseamos los pabellones tanto para recoger y depositar los alquileres, revisamos
Los trámites bancarios ya hemos establecido con el Sr.
Bandy. Los controles se efectuarán a la Cynthia Court Apartments.
Para que nadie pueda recuperarlos, todos los cheques son para ser aprobada inmediatamente
En el recibo de depósito bancario con nuestro sello:
Para depositar solamente
CYNTHIA TRIBUNAL APTS
José y María
ENTERPRISE
Recibos de depósito bancario también se preparó en triplícate. El original
Es tomada por el banco, y el duplicado por el propietario para que él
Tiene un registro de la cantidad real bancarizado. La triplícate es ser
Retenidos por el administrador como su recibo.
El importe apostado siempre debe ser igual al total de los alquileres cobrados
Menos desembolsos autorizados. Todos los alquileres cobrados y depositado
Se muestran en un informe mensual. Sin embargo, el informe mensual
No corresponderían con el informe bancario, como habría
Varios depósitos durante el mes, y algunos yacimientos podrían cubrir
Partes de dos meses de las colecciones. Como ejemplo de esto último, un
Depósito hecho en la tercera podría incluir los ingresos procedentes de la 25a.
A la tercera.
382 Managlng sus apartamentos
Informe bancario
Listo para revisión, el administrador debe preparar un informe bancario
Muestra los detalles de los ingresos y desembolsos. La información de recepción
Deben ser copiados de los duplicados de los recibos de alquiler, y el desembolso
Reclamaciones pagadas de bilis. Las visitas de supervisión periódica
Propietario puede comprobar los recibos y bilis contra los elementos enumerados por thé
Manager, corregir las discrepancias sobre el terreno.
La auditoría de la aritmética pueden ser hechas en las instalaciones si lo desea. Como
Muchos propietarios, prefiero para comprobar la aritmética más tarde, en mi oficina, donde
Es más conveniente para cuadrar todos los recibos de alquiler y bilis agregando
La máquina.
La siguiente es una copia del informe bancario Corte Cynthia, cubriendo
Los alquileres cobrados a partir del 10 de noviembre al 24 de noviembre. El Sr. Bandy ha
Este informe fue preparado de acuerdo con nuestras instrucciones, y usamos la
Mismo como un ejemplo a seguir para los pupilos. La casilla Mostrar marcas
Que las entradas han sido verificados contra duplicados de recibos de alquiler,
Pagado bilis, y el comprobante de depósito bancario. El saldo de depósitos no está certificada
"O.K." o "Correcto", ya que la aritmética no se auditarán hasta
Más tarde.
11. Pago de facturas
Algunos propietarios insisten en pagar todas las bilis, independientemente de cuán pequeño. Otros
Autorizar a sus directivos a pagar todas las bilis, incluyendo importantes de reparación y
Cuentas de suministro. Un compromiso entre los dos extremos demuestra
Más eficiente.
El administrador debe adquirir elementos Mlnor
Partidas de menor importancia, como el Bloc de notas y otras pequeñas compras mostrado, el
Manager debe estar autorizado para pagar alquiler, utilizando fondos en la mano.
El propietario gréat ahorrará mucho tiempo si el gerente es alentado
Obviamente para comprar esos artículos necesarios sin consultar con él. Así,
Ninguno del propietario, se pierde tiempo en debatir la autorización.
Hacer la compra y hacer el pago.
Algunos propietarios tienen una caja menor de fondo para este fin. Aunque esto es
Una práctica comercial habitual, una pequeña caja implica innecesaria
En la mayoría de las operaciones de contabilidad de apartamentos. El gerente casi al¿Cómo
Para supervisar su apartamento Manager 383
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384 Managlng Su Apartmente
Maneras tiene algunos fondos de alquiler en mano de lo que ella puede pagar pequeñas bilis.
Si no puede pagar de sus propios fondos y reembolsar a sí misma
El alquiler en efectivo a partir de la próxima colección.
Al principio esto puede parecer para alentar una mezcla del dueño y
El gerente de fondos, una frase que hace cuentas para lanzar su
Manos en el horror. No crea un problema si el cardenal principie
Es obligatorio que en todos los tiempos el efectivo del administrador está sujeto a auditoría. Ella
Deben tener un comprobante de depósito bancario, bilis, endosada o dinero en efectivo a mano
Para compensar cada ciento recaudado.
Los principales gastos deben ser facturados al propietario
Los pabellones se da una lista de todos los principales contratistas y proveedores de
Quienes nos compran con regularidad. En caso de urgencia, la manager puede nuestra cali
El fontanero o electricista, por ejemplo, y los cargos se facturarán
Directo al propietario. Si no hay una emergencia, el gerente es instruido
Contratar a ninguno de los principales cargos, salvo con los específicos del propietario
Aprobación.
Tenemos cuentas al por mayor a partir de la cual los principales suministros periódicos
Y accesorios pueden ser ordenadas por el gerente. Se incluyen elementos tales
Como accesorios eléctricos y bombillas por el caso directamente desde una toma
Distribuidor de alimentación, accesorios para tuberías y grifos de agua de una tubería
Casa de alimentación.
Establecer periódicamente cuentas facturadas al propietario permite a él en
Muchos casos de comprar al por mayor o la fábrica pnces en lugar de venta al por menor.
Esto también evita la posibilidad de que el relleno del gestor de bilis o
Maniobrar un sistema de sobornos, tanto la difusión de prácticas donde
Los gerentes están autorizados a pagar toda la bilis.
12. Visitas de supervisión periódica
Decimos a los pabellones para llamarnos en cualquier emergencia o, especialmente ahora
Mientras que apenas están empezando, toda vez que hay una pregunta sobre operaciones
Que sienten que necesitan una respuesta inmediata. Destacamos que,
Además de los evidentes emergencias tales como consecuencia de una caída por las escaleras del
inquilino.
Y romper una pierna, consideramos una verdadera emergencia en el caso de
Movimiento del inquilino sin previo aviso y dejando un apartamento sin dibujo
Alquiler.
Cómo supervisar tu apartamento Manager 385
En ese caso queremos ser notificados inmediatamente, de modo que podamos
Puede inspeccionar el apartamento y decidir qué medidas deben adoptarse.
Mientras estamos desarrollando la Cynthia Corte, queremos evaluar cada
Vacante para determinar si se debe cambiar o furaiture decórate, y
Lo alquila a cargo. Después el director tendrá la suficiente experiencia
Con nuestras operaciones para tomar tales decisiones inmediatas más exigentes
Atención. Nos anticípate, habitualmente habrá ampie aviso
Los inquilinos saliente, por lo que tales asuntos pueden ser discutidos durante el periódico nuestros
Las visitas, que serán periódicamente realizados sobre una base semanal.
Visitas regulares ahorra tiempo
Realizando periódicas visitas semanales demostrará un considerable ahorro de tiempo en
El largo plazo, ya que se descubrió que el administrador necesita raramente
De lo contrario, póngase en contacto con el propietario. Comprobación de libros y otra rutina
Los asuntos pueden procesarse normalmente en pocos minutos. Una completa ownermanager
Apartamento comentario normalmente toma entre uno y dos
Horas. En este momento el propietario puede mantenerse al corriente de los problemas que afectan a la
Ingresos y gastos, y puede asegurar que el empleado es el siguiente
Propietario está actualizada políticas, en lugar de dirigirse de apagado en una tangente o
Haciendo caso omiso de las instrucciones.
Especialmente mientras se están rotas, y en cualquier momento los principales
Las reparaciones o cambios en curso, esperamos religiosamente a ponerse en contacto con el
Los pabellones en el recinto en una base semanal. Con la construcción
Experimentando mejoras, esta práctica será normalmente seguido salvo
Estamos mantenido lejos por un viaje de vacaciones o cualquier otro asunto. Destacamos
Que estamos delegando la autoridad de administrador que continué con cotidianas
Las operaciones en su propio, y que rara vez tienen que ponerse en contacto con nosotros
Entre las visitas. La mayoría de los problemas que esperamos la Sra. Ward y su esposo
Para ellos, la celebración de grandes decisiones hasta nuestra visita.
Alentar jefe aceptar Responsiblllty
El gerente da tanta autoridad como posible aumenta su sensación
De la importancia y la anima a aceptar responsabilidades. El
Manager debe estar impresionado de que en la toma de decisiones no será
Criticado por un error ocasional. Si se toman medidas contrarias a la
Los deseos del propietario, él será el punto de él y darle una oportunidad para
Corrección.
386 Managlrtg sus apartamentos
Un gestor, como cualquier otro empleado, está deseando saber en todo momento
Cuando ella se levanta. En una relación cióse con el propietario, ella puede ser
Especialmente sensibles a la falta de reconocimiento, que puede ser interpretado
Como en silencio la censura. Los más inteligentes, más su gerente
Ella va a ser sensibles a la falta de aprobación. Por lo tanto, tienden
Hacia el lujoso en alabanza de decisiones encomiables y acciones.
Mientras el manager está haciendo un trabajo satisfactorio, vistas
Pequeños puntos que no importa realmente. No esperes cada
Decisión de hacerse exactamente como lo determinan. Tener en cuenta
Que no hay dos personas que tendrá la misma acción en cada problema, cualquiera
Más de lo que van a escribir cartas idénticas.
Realizado correctamente en una relación propietario-director, el gerente
Debe acoger, en lugar de reenviarlo, visitas de supervisión del propietario.
Su propósito principal es mantener al corriente de las nuevas tendencias y amistosamente
Resolver cualquier problema. Todos mis gerentes, estoy seguro, le hable con honestidad
Ustedes son verdaderamente contento de verme. Sé de muchos directores, sobre
La otra, que temen la aparición del propietario porque él
Habitualmente se derrama en la crítica sin levadura de alabanza. Algunos propietarios
Siento que el objetivo de la supervisión es mantener el administrador en su
Los dedos de los pies por el sondeo para picayunish puntos para criticar. Esto crea resentimiento,
Resultados en un peor trabajo, e induce el manager del volumen de negocios.
Si dos o tres vacantes ocurrir al mismo tiempo, no
Culpar al gestor, mientras ella permanece en la mano para mostrar los apartamentos.
Si mostrar confianza, ella estará más segura. Mentalmente
Relajado manager va a alquilar apartamentos, mientras que una impulsada temeroso
Por el propietario puede presionar demasiado duro y duro futuros inquilinos
Lejos.
La mayor confianza del manager tiene más responsabilidad que ella
Tendrá, dejándole con apenas cualquier decisión a tomar. Aunque
Paga para mantenerse al tanto de su departamento operaciones mediante visitas periódicas,
Un gestor cuya confianza es construido puede realizar satisfactoriamente para
Meses sin supervisión. Mi esposa y yo disfrutamos de un tres-mes
Vacaciones en Europa, dejando a nuestros gerentes en carga completa. Dejamos
Reenvío de direcciones donde pueden ponerse en contacto con nosotros, pero sin problemas
Aróse que ellos no podían manejar por su cuenta.
Cómo supervisar tu apartamento Manager 387
Alentar MANAGER PARA HACER SUGERENCIAS
El gerente es los ojos y los oídos del propietario en los locales y
Ella debe ser alentada a formular sugerencias para la mejora de
Los bienes u operaciones. Un Alert Manager, en relación con el propietario,
• traerá a su atención muchas ideas rentables que él podría no
Han considerado.
Por ejemplo, sé de un gerente quien sugirió que el propietario
Que si él reemplazó algunos de sus ruinosas conjuntos con sofá nuevo, moderno
Piezas, ella podría elevar las rentas suficientes para reembolsar los gastos en un año.
De hecho, ella ya había obtenido el acuerdo de las dos inquilinos a
Aceptar tales aumentos a cambio de los nuevos sofás. Naturalmente, el gerente
Sugerencia fue aprobada. El costo mayorista del propietario fue pagado por
Un poco menos de diez meses de renta. Esto le dio un 120% de rentabilidad
Para la inversión.
Alentar, en lugar de desalentar, celo, es importante para la
Manager para darse cuenta de que el dueño valora su continuirtg traer
A su atención cualquier idea que pueda tener en mente, aunque aJl sugerencias
No se puede llevar a cabo. El gerente nunca debe ser respondida
Con un brusco despido de un cerebro rqected niño, aunque muchos
Las sugerencias pueden ser bajados completamente y otros aplazado porque
Factores tales como el costo en relación con los ingresos resultantes.
Bajo condiciones de operación normales, visitas quincenales puede ser suficiente después de un
T competen manager está bien entrenado. A veces puede ser atado
Y puede sustituir un teléfono cali para una visita periódica. O usted puede
Hacer una visita en una prisa y dash lejos después de unos minutos' de rutina
El proceso de comprobación. Como una práctica regular es importante dejar tiempo para un
Visita amistosa y discusión. Aquí es donde la supervisión regular
Visita puede desarrollar recomendaciones valiosas. A menudo una productiva
Estado de ánimo puede ser inducida por preguntas acerca de personal o un edificio
Problemas.
Por qué alentar pequeñas cosas
Para conducir un propietario loco?
Con el propietario-director relación que es recomendado, el propietario
Prácticamente puedes elimínate calis inesperado de los administradores o arrendatarios.
Pero es sorprendente cómo apática supervisión pueden alentar a distraer
Interrupciones de picayunish problemas.
388 Managlng sus apartamentos
Cuando yo era un empleado de Telefónica, uno de mis co-trabajadores tomaron arriba
La mayor parte de su tiempo libre hablando con el director residente y los inquilinos
Sus 24 uñit edificio. No confía en su manager con el alquiler
Los fondos, y recogió los alquileres de los inquilinos. Este
Implicaba un viaje especial, y a veces de varias llamadas posteriores, a los apartamentos
Cada vez que el alquiler era para ser recogidas. Mediante la creación de un personal
El contacto entre el propietario y cada uno de sus inquilinos, había alentado
A cali él directamente en lugar de referirse a la manager para todos
Los problemas, graves o leves.
Este propietario heredó la propiedad de su padre, y su único
Experiencia en supervisión era como un sargento del ejército. Él castigado el
Manager unmercifully si cometió un error, independientemente del menor, o
Pasó un centavo que no había autorizado específicamente. Como resultado ella
Lo llamó al menos una vez al día en su oficina y, generalmente, de nuevo por la noche
Después fue cómodamente en casa. Ella sería, por teléfono
Ejemplo, para obtener un mal gastar diez centavos por un bloc de notas. Muchos de
El calis fueron con el propósito de pedir al propietario a árbitro argumentos
Entre el administrador y los arrendatarios. El noventa y nueve por ciento de
Ellos podrían haber sido manejados por el administrador de ella o retenidos hasta un
Reunión semanal regular.
El infeliz dueño comentó, "tienes más apartamentos de I
Hacer. Pero usted nunca recibirá calis de tu jefe o arrendatarios durante
El día. ¿Cómo se entrenan a esperar y cali solo en casa?".
"Apartamento calis casi nunca llegan a mi domicilio tampoco".
Este propietario podría haber sido inducidos a vender su edificio en un sacrificio.
Pero en lugar expuse mis procedimientos de supervisión, descrito por
Su dirección aquí. Recomendé que pegar el jefe,
Su cobrar los alquileres y el banco, la autoriza a tomar decisiones menores
Y las compras, y para organizar una supervisión regular semanal
Visita. Él debe darle una oportunidad para instituir los cambios. Si ella todavía
No resultaron satisfactorios, había una mejor contratar a un nuevo director.
Propietario y gerente transformado
Desde el dueño fue alentada por el ejemplo de mi propio comparativamente
Supervisión irrestricta, sin vacilar, aceptó todas mis recomendaciones.
El frustrado anteriormente manager tan apreciado el
Oportunidad de trabajar bajo un sistema de libertad y reconocimiento que
Cómo supervisar tu apartamento Manager 389
Ella se transformó en un empleado muy deseables. Ella fue capaz de
Mantenga casi todos los problemas que requieran la decisión del dueño para su habitual ^
Visita semanal. Él apenas recibido jamás calis más en su oficina o
Su casa.
Él generalmente pasaron a su propiedad por una o dos horas Sábado
Por la mañana. Si él se va de viaje o jugando al golf, su visita se haría
De lunes a viernes por la tarde. Después de que el nuevo sistema estaba en funcionamiento un
Mientras que, si había algo especial que hacer el sábado iba a teléfono
El gerente y el semanario elimínate checkup totalmente.
Después de asesorar a los pabellones de nuestros deseos, desde el punto de vista de
Dándoles autoridad y mantiene grandes decisiones hasta nuestro próximo
Visita de supervisión semanal, nos dirigimos al Tribunal de Cynthia a ellos.
Ahora estamos listos para el contrato del mal requiere la renovación y
Para disponer de la financiación necesaria para pagar por ella.
Procedimientos ágiles y ayudan a mantener un vínculo de confianza, un administrador
Aliviar el propietario de preocuparse más de la fidelidad de las pérdidas. Y la comprensión integral
Supervisión alienta al Administrador a tomar responsabilidad,
Asegura la eficiencia máximum, y, sin embargo, requiere un mínimum de tiempo
Construir la estatura manageres como representante del propietario. Entonces usted
Puede dedicar su atención a las principales decisiones políticas, y encontrará
Propiedad de apartamentos, un desafío estimulante en lugar de un quehacer.
Parte 8

Financiación
Su
Pyramiding
22. Cómo pedir dinero prestado
"Todo aquel que tiene más voluntad; pero a quien no tiene,
Aun lo que tiene le será quitado", dijo Jesús en su parábola de la
Los talentos.
El coloquialismo popular recuerda esto como "que tiene, obtiene".
Colocación de muchas fases de la vida, tanto espiritual como material, estos preceptos
Nada más cierto que en el ámbito de las finanzas y el crédito. Si
Usted necesita dinero desesperadamente y no tienen ningún crédito, usted puede pedir prestado un
Ciento. Un banco no préstamo sobre la base de la necesidad, sólo en su capacidad
A REEMBOLSAR. Al igual que el miserable siervo que escondió su talento, quien no
Utilice sus recursos para desarrollar el crédito encontrará en él no tiene ningún crédito cuando él
La quiere.
Si tienes todo el dinero que necesita y tiene el crédito, entonces es fácil
Para la obtención de préstamos a fin de hacer más dinero. Espectaculares grandes promotores
Como el Metropolitan Life Insurance Company, Scheuer, y
Stevens normalmente tienen acceso a todo el dinero que desee
Plan y compilar los principales proyectos de reurbanización. Sus talentos han
Ya en multimillions pyramided sus recursos.
Afortunadamente, aunque puede que sólo tienen escasos recursos,
Pueden ser como los dos industriosos siervos en el evangelio de Lucas, quien, mientras
Su maestro se había ido de viaje, su nido de huevos pyramided quíntuple
Y tenfolc}. Mediante el cultivo de crédito, usted puede mantener pyramiding,
A veces en dos o más pasos, a millones, si aspiran
A.
Cada dígito se agrega una medida de crédito
La acumulación de capital en una escala ascendente de pirámides, rapidez y
Más fácil en cada etapa de progreso. Los banqueros como para medir su net
Vale la pena en dígitos. Cada dígito constituye una escalera mecánica para un crédito superior
Meseta.
Escuché a una novia el inquilino dicen, "sólo hemos estado casados tres
Meses y ya dispone de una cuenta de ahorros de cuatro cifras desarrolladas".
Que su saldo bancario ascendió a $55.36. A pesar de la novia es presumir.
Su banquero se tally dólares sólo para medir el tamaño de su cuenta.
392
Cómo pedir dinero prestado 393
Por debajo de 1.000 dólares tiene una humilde "tres-figura cuenta" su crédito.
Es prácticamente nula, limitada a 100 dólares o así. Usted probablemente necesitará una
El cofirmante o seguridad para la obtención de préstamos. Cuando su valor neto pasa $1,000
La marca se convierte en una "persona de cuatro cifras", por una modesta cantidad de
El crédito. Usted seguirá siendo limitado esencialmente a financiamiento convencional.
Después de llegar a 10.000 dólares, su "valor neto de cinco cifras" le da derecho a
Deferencia desde el asistente del gerente del banco. Su crédito es mucho
Más importantes, extendiéndose más allá de lo convencional. Usted será
Puede pedir prestado $1,000 o más en tu firma solo. Esto podría ser
Suficiente para hacer un pago inicial en su primera propiedad, como ingresos
La avenida house.
En la estratosfera.
A través de la meseta de 100.000 dólares que son un mágico personaje de seis cifras, elegibles
Tratar con vice-presidentes y los gerentes de sucursal importante. Puede
Pide prestados $10.000 o 15.000 dólares en tu firma siempre que tenga una
Necesidad de sonido. Le resulta fácil para estirar la financiación cuando desee
Comprar una propiedad. Puede cióse ofertas sin poner en gran parte de su
Propio dinero o bienes.
En la cima del pico de 1.000.000 dólares, usted es un mago de siete cifras, en fácil.
Términos con presidentes de bancos centrales. Todo un nuevo mundo de oportunidad fabulosa
Se abre ante usted. Usted puede pedir prestado $25,000 a $100,000 en su
La sola firma. Usted puede comprar todas las propiedades que desee en importantes
Descuentos sin arrojar un centavo. Usted está en condiciones de financiar los espectaculares
Compra anteriormente podrían haber renunciado por falta de suficiente
El crédito. Prácticamente puede escribir su propio ticket de cuánto y cómo
Rápido desea ir en el multimillonario de la estratosfera.
DISNEY mide el éxito POR DEUDAS
El imaginativo empresario multimillonario de Walt Disney, cuando
Cuando se le preguntó si él estaba haciendo un éxito de sus empresas, respondió: "Yo
Debe ser exitosa. Debo siete millones y medio de dólares!".
100% FINANCIACIÓN POR UN
Sindicato de cinco especuladores
Sé de una transacción inmobiliaria, donde un sindicato de cinco specu394
Su Pyramldlng Flnanclng
Lators compró una parcela de 2.500.000 dólares de edificios de apartamentos con 100 por
Ciento el endeudamiento. Cada prestado $10.000 en un comercial de seis meses
Nota, haciendo un pago inicial de 50.000 dólares. El saldo fue planteada por
Máximum préstamos hipotecarios individuales en cada una de las 28 piezas de
La propiedad.
Dentro de dos años volvieron a vender todas sus propiedades y pagaron su
Notas, que había sido renovada cada seis meses. Comprendieron un total
Beneficio neto de cióse hasta $1,000,000, ganar casi 200.000 dólares cada uno sin
Poner en un ciento de sus propios. El original de 10.000 dólares cada uno, por supuesto,
Se obtuvieron en cada especulador individual del crédito, en lugar de
La propiedad.
Un lobo solitario es 100% más ACUERDO DE FINANCIACIÓN
Otra transacción involucró un inversor con un capital neto de más de
$1,000,000. Por 160,000 dólares compró un bloque de cuatro almacenes con un
Valué mercado de 250.000 dólares. Todo el precio de compra fue financiada
Contra la propiedad, y el orador enrollado con $8.000 en efectivo de bolsillo. Él
Organizó una primera hipoteca de $125.000 con su banco, dio el vendedor.
Segunda hipoteca de $35.000, y el corredor dio una tercera hipoteca de $8.000
Para cubrir su comisión.
El secreto de este $90.000 bajo la era que el mercado de la compra
El vendedor estaba en un limbo financiero por el fracaso para refinanciar una especulación
Subdivisión. Su crédito había sido disparado, así que él no había podido
Pedir prestado más de 45.000 dólares, que era ahora el saldo pendiente
En su almacén de propiedades. Se vio obligado a vender con pérdida a un comprador
Con sonido de crédito.
La hipoteca de $45.000 fue pagado fuera de 125.000 dólares el banco nuevo
Préstamo, dejando el producto en efectivo de 80.000 dólares. Desde el broker acordó tomar
Detrás del comprador, una tercera hipoteca para su comisión, que fue
La obligación del vendedor, el comprador se embolsó 8.000 dólares en efectivo, que él
Recibido del vendedor. El vendedor obtuvo $72.000 en efectivo neto, permitiendo
Él para evitar la quiebra, re-establecer su crédito, y recomenzar a
Recuperar sus pérdidas.
Saber cómo pedir prestado es importante
Los grandes operadores inmobiliarios con financiación know-how no dude en
Endeudarse hasta las cachas sobre transacciones individuales. Los ingresos procedentes de sus
Cómo pedir dinero prestado 395
Cojines grandes explotaciones contra las pérdidas, lo que les permite manejar especulativa
Propiedad donde no está presente el ingreso, o donde existen
Puede ser incluso una pérdida neta. La experiencia les permite convertir dichas
Propiedades en dinero de decisiones que pueden ser revendidos en fenomenal
Las ganancias. Como se mencionó anteriormente, la mejora de las operaciones calificadas
Puede mejorar valúes es igual o mayor que la de las mejoras físicas.
Los mayores inversionistas usualmente esperan hacer un mínimum de 20%
Net en su compromiso de fondos prometidos.
Falta un gran cojín, el pequeño inversor vacila a endeudarse
Fuertemente y se limita a los bienes que se pague por sí misma. Una pérdida de
La renta podría causar la ejecución hipotecaria. Pero el principiante está más necesitada de
Dinero prestado para ponerlo en marcha. Para máximum una expansión.
Conocimiento general de cómo pedir prestado es tan importante como la solvencia crediticia.
¿Qué beneficio crédito si usted no lo utiliza? Este y los próximos dos
Los capítulos wül aceptado esquema mecánica que te ayudarán a financiar
Una propiedad de real estáte pyramiding.
Cinco Guías para préstamos de dinero
Son principios que serán examinadas en este capítulo son los siguientes:
1. Figura completar requisitos financieros antes de endeudarse.
2. El mayor préstamo reembolsable, con la menor cantidad posible
Los pagos.
3. Determinar el préstamo más alto potencial en la propiedad.
4. Contrato para gastar dinero sólo después de que las finanzas están firmemente comprometidos.
5. Preparar una declaración financiera.
1. Figura Completar requisitos financieros antes
Usted pide prestados
Usted puede ser forzado a comprometer y manejar las mejoras proyectadas
Poco a poco, como lo hicimos en la avenida. Es mejor planear sobre todas las necesidades
E intentar financiarlas en un proyecto de préstamo, si es posible, coincidencias
Nuestro logro intensificado en B Boulevard. Esto acelerará su
Progreso inconmensurablemente, como pronto se verá de nuevo con la refinanciación
De la Cynthia Corte. A menudo el mecanismo financiero más conveniente
Resulta más fácil sécure de empréstitos poco extendida en las picaduras.
Además, un préstamo único proyecto facilita contratos maestros, como con el
Apartamentos Belvedere, simplificar la supervisión de mejoras.
396 Flnanclvtg Su Pyramldlng
Costo de mejoras
La pintura es el requisito más importante en el corte de Cynthia. Antes de que nos pregunte
Para las ofertas, queremos determinar cuánta pintura es necesaria, incluidos
La lavandería planificada. Comprobamos con tres empresas mobiliario
Lavadoras y secadoras automáticas en una concesión. Uno
Ofrece un 20% de los ingresos brutos, un 25 por ciento, y el
Más del 40%. Todos están de acuerdo en proporcionar equipo modera y conectar
Necesario para el secador, el gas y el agua, la electricidad y las líneas de drenaje.
Sólo el 20% de compañía está dispuesta a ocuparse de la pintura
Convierte nevera habitación. Seleccionamos el 40% de la empresa y
Plan para incluir esta pintura en nuestro contrato maestro.
Una asombrosa propagación de ofertas
Pedimos ofertas de seis contratistas, especificando esforzado patching
Y dos capas de pintura en todo haüs y apartamentos y en
La conversión de la lavandería. La puja máxima de 12.500 dólares proviene de un
De costa a costa del anunciante que ofrece financiación a organizar todo lo necesario
A través de un préstamo de "mejora". Este es un ejemplo de la alta premium
Usted puede pagar por un contratista asegurar su financiación, en
Que con frecuencia se acumula una fuerte tasa de corretaje.
La empresa contratante general empleamos en B Boulevard ofertas
$9.600. Esto incluye una gran contingencia y un descuento del 15%
Prima para tomar la oferta y luego la subcontratación a un pintor.
Esta oferta demuestra que la oferta más baja en un contrato, como en el Belvedere,
Puede estar muy lejos de baja en otro proyecto. Esa disparidad es
Especialmente probable en el caso de que el contratista calificado en una embarcación y hace
Una oferta que cubra la otra. En este caso, el contratista general fue un
Carpintero calificado.
Un contratista local de pintura con una gran tripulación ofertas $6.000. Otro
Ofertas $5,200. Ambos de estos contratistas y el contratista general son
Figuran en la agenda telefónica y clasificada en el Metropole Apartamento
Revista de la casa.
Un pintor, que trabaja solo, a excepción de una sola persona, es contactado
Desde su anuncio en el Metropole Metropolitana. Él Ofertas $4,800. El
Y menor oferta ganadora de 4.200 dólares proviene del pintor que hizo el
Nuestro trabajo en una casa de la avenida. Aunque estábamos dispuestos a Cali en
Él primero, siempre es mejor fijar varias ofertas competitivas. La mayoría de
Los propietarios éxperienced figura en un mínimo de tres de los principales
Los gastos.
Lo anterior ilustra la amplia variación que puede a veces
Cómo pedir dinero prestado 397
Desarrollar en la licitación, y la importancia de no dejar que los contratos sin
Asegurar varias ofertas. La mayoría de ofertas incluyen los gastos generales y el beneficio dietas
Que puede ser fuertemente acolchada, ascendente o descendente afeitada.
El mismo contratista podrá figura un trabajo excesivamente si él está ocupado y
Pueden descontar casi todo el relleno en la siguiente si él se convierte en hambre
Para el trabajo.
Cuídese de mecánico de Liens
Además de la protección contra menos material y mano de obra, el jefe
Laguna para observar es un posible incumplimiento por parte de un contratista
Para pagar su bilis. Un pintor puede pujar 4.200 dólares, por ejemplo, una palmada en
$2,000 de pintura, recoger íntegramente por el propietario y, a continuación, saltar la
País sin tener que pagar por el material. Algunos contratistas han recogido
Desde incautos propietarios y luego se han ido a la quiebra antes de
Material pagadores bilis. Bilis impagadas de pintura o cualquier otro material
Aplicado a una propiedad puede ser un gravamen contra la propiedad. El
El mismo es verdad de mano de obra no remunerada o subcontratistas de bilis. La propiedad
Propietario sigue siendo responsable de dicho impago bilis independientemente de si él tiene
Pagó un intermediario como un contratista general.
Esta responsabilidad puede ser vigilado en contra de varias maneras. Donde hay
Cualquier duda en cuanto a la confiabilidad, el contratista no debe ser pagado hasta
Después de uno o más de los siguientes se han tomado precauciones:
1. Aviso de archivo completioñ con el registrador del condado. (Un típico
La ley estatal establece que el titular sólo es responsable de reclamaciones
Dentro de los treinta días a partir de entonces).
2. Exigir al contratista el pago de una fianza.
3. Requieren que todo el material bilis ser pagado directamente por el propietario.
4. Sólo después de pagar al contratista demuestra que su bilis son pagados.
5. Verificar la fiabilidad del contratista con su banco, casas de alimentación,
Y minoristas-crédito o asociación de contratistas.
Cuídese de Cost-Plus trucos
El contratista de pintura haciendo la oferta $6,000 dice, "He cargado mi estímate
Bastante pesada, con el fin de protegerme de cualquier imprevisto
Parches y escalado. Probablemente yo podría hacer el trabajo por mucho menos si
Me permitiría tomar sobre una base cost-plus. Sólo quiero bilí para usted
El costo real de la mano de obra y materiales, más el 5% para gastos generales y
El 10% de beneficio. Muchos de mis clientes regulares han hecho negocio
Conmigo de esta manera y han sido capaces de ahorrar un buen
Dinero, ya que corté todo el relleno. Con buena suerte yo podría incluso
Conseguir el trabajo hecho por tan poco como $3,000. No te gustaría guardar
Dinero haciendo semejante trato?".
398 Flnandng su PyramMIng
Muchos contratistas amor contratos cost-plus, pero tales arreglos
Son sucker bait ser cautelosos a la hora de. El hecho de que esta oferta es del contratista.
Superior a otros tres muestra que él no es particularmente económica
Trabajador. Con frecuencia, los contratistas de cost-plus ponen sus más lenta y
Trabajadores ineficientes para repartir el trabajo. ¿Por qué no dawdle cuando el
Más el costo más que hacer? En pequeñas reparaciones, por supuesto, usted
Puede instruir a un mecánico competente para seguir adelante sin un contrato,
Pero sobre todo gran proyecto como la pintura de la Cynthia Tribunal
Debe evitar proceder sin un firme, contrato por escrito. Cuando
Tienen varios postores, el menor puede generalmente ser dependían para cortar
Las esquinas hacia abajo al menor costo posible para usted.
Un Double-Cost-Plusser
Un contratista general habla muy rápido en un trabajo de remodelación mbdish inducida
Un propietario a aceptar un trato cost-plus. Otro contratista había
Oferta $15.000. El costo plusser dijo que tendría que dar una oferta en la que
Rango si firme, pero él probablemente podría hacer el trabajo sobre una base de "cost-plus
Por alrededor de $12.000. El propietario estuvo de acuerdo a sus halagos y luego
Dio su ocho avisos de desposeer a los inquilinos para hacer camino.
El contratista rompió el edificio aparte y luego salió el uranio
Si bien la caza dejó sin vigilancia y una tripulación de dos improvisados en el
Trabajo. El propietario encuentra, por el momento el contratista regresó, que él
Han venido pagando los últimos gastos de caza de uranio. Cuando el
El trabajo fue completado el total bilí carne a 33.000 dólares, más del doble de
La firme apuesta de $15.000 de un contratista de buena reputación. Además, el
Propietario perdió tres meses de renta en ocho apartamentos, como la relación coste-plusser
Tomó seis meses. El otro contratista había prometido para completar el
Trabajo en tres meses.
Otras mejoras
Nueva alfombra en el salón principal se compone de los otros grandes
Mejora. Discutimos con alfombra contratistas y otros propietarios
Las posibilidades de sustitución, incluida la lana, algodón, nylon, viseóse,
Y diversas combinaciones. Decidimos un nylon de calidad media,
Que ha desplazado a la lana como las más populares para nuevos materiales
Las alfombras. Con las mismas especificaciones que obtenemos tres ofertas.
Anteriormente hemos estimado un subsidio de 1.000 dólares. El mínimo aceptable
Oferta de 750 dólares proviene de una alfombra de descuento publicidad en casa
El Metropole Apartment House Magazine. La segunda oferta es de $900
Desde un anunciante seleccionado en el Metropole Metropolitana. La tercera es
Por $1,200 desde una pantalla anunciante en la guía telefónica.
Cómo pedir dinero prestado 399
Sustitución de muebles
El mobiliario en general está en buen estado. Sólo hay pequeñas
Los elementos que justifican la sustitución, incluyendo nueve lámparas de mesa, once
Mesas de cóctel y un sofá. Todos pueden ser comprados por $500 a través de
Proveedores mayoristas de publicidad en la Revista de la casa de apartamentos. El
Venta directa de fábrica más importantes suelen anunciar en esas publicaciones,
A veces dar el propietario o constructor precios inferiores a
El coste para un distribuidor de barrio.
Algunos propietarios hacen una práctica de compra de segunda mano, en lugar de
Pagando los precios al por menor de muebles nuevos. Usted puede comprar nuevos, modernos
Los muebles directamente de la fábrica o distribuidor de poco más que el coste
A compradores minoristas de segunda mano. La mayoría de los distribuidores consideran que el
apartamento
Dueño de un mayorista cliente cuyo volumen de compra le da derecho a
Descuentos sustanciales. Además de muebles para el hogar y electrodomésticos
Precios de fábrica a menudo puede obtenerse en otros importantes elementos como costo
Pintura, papel tapiz, eléctrico y de fontanería.
Términos y restricciones varían con el tiempo. En este escrito, por
Ejemplo, General Electric requiere un mínimum de 10 aparatos por
Pedido inicial para optar a precios de fábrica. Otros restringen manufacturera
Las ventas de fábrica para los pedidos iniciales de al menos cinco años. GE, Almirante, Frigidaire
Y Kelvinator venderá un único elemento, como un frigorífico o una estufa,
Por orden complementaria, con la salvedad de que debe ser entregado a
Dirección una casa de apartamentos.
Refrígerators
Nuestros 21 apartamentos tienen el 10-cúbico-pie refrígerators blanco
Comprado por el anterior propietario de 6.250 dólares. ¿Qué color refrígerators
El costo?
En la casa de apartamentos revista son anuncios de Frigidaire, General
Eléctrico, Kelvinator y Westinghouse, citando a precios de fábrica
Los miembros de la Asociación de propietarios de apartamentos. Todos muestran un aproximadamente
10-cúbico-pie de verificación como el apartamento standard size y vender
La misma gama de precios de 217 dólares fob factoiy almacén local. Opcional
Son colores y un cargo de $10.00. Esto hace un total de
$227.00, entregado por un frigorífico que vende en $309.50.
Multiplicando $227.00 por 21 nos da una cifra de $4.767, que es
$433.00 $5,200 menos que el saldo pendiente de la veintiuna
Utiliza refrígerators! Esta es una justa medida de la "ganga" dada la
Propietario anterior por su compatriota.
400 Flnandng su PyramWIng
Tbe términos más favorables
Aunque vaiying hasta cierto punto, no hay mucha diferencia
Entre uno de los principales nombres de la nevera y otra en cuanto a
Cosí, apariencia, comodidad y facilidad de mantenimiento. Hay una diferencia,
Sin embargo, en el crédito y las políticas de financiamiento y descuentos por volumen.
De las diversas casas de alimentación refrigerador comprado en este momento, pero todos
Kelvinator suelen exigir el pago en el momento de la entrega o dentro de un máximum de
Diez días desde la fecha de entrega. Tales políticas drásticas han sido causados por
Mala experiencia crediticia con el contratista constructores como aparato minorista
Y auto>concesionarios.
Sólo Kelvinator como práctica estándar reconoce las calificaciones crediticias
Los propietarios de apartamentos como inversionistas distinguidos de la asunción de riesgos
empresariales
Los operadores. Kelvinator ofrece 34 días para el pago sin financiación
Cargos y hará los arreglos para la financiación de hasta cinco años.
Su representante dice que no sólo financiar sus propios
Los equipos, sino también, en una cocina completamente equipada por Kelvinator,
Se incluirán todos los muebles y equipamiento nuevos en un apartamento,
Hasta la una y media veces la Kelvinator valué de compras.
También Kelvinator ofrece la entrega gratuita con un pedido de 21 refrigeradores.
Aunque en este caso esperamos para pagar en efectivo de otros
Financiación, seleccionamos Kelvinator debido a su pago más liberal
Las políticas y la oferta de entrega gratuita. Está bien para mirar hacia el futuro en
Establecer nuestra relación de compra, en caso de que podamos posteriormente
Desea comprar a crédito extendido.
La financiación total
Para calcular nuestras necesidades de financiación completa tenemos previsto lanzar la
Veintiún utilizado blanco a los refrigeradores chatarra titular hipotecario,
Y comprar 21 nuevos trigo-Color por $4.557. Agregar este
A los $500 para muebles hace un nuevo mobiliario y equipamiento de costo
$5,057. La oferta de alfombras $750 y los $4,200 pintura elevar el total de la puja
El gasto de capital proyectado a $10,007. Además podemos obtener una baja
Oferta de 525 dólares para modera el paisajismo para sustituir a la vieja usanza
Los arbustos en frente del edificio, haciendo un total de necesidades financieras
De $10,532.
Cuando usted planea mejorar la financiación, es conveniente añadir 10 por
Ciento o para contingencias. En este caso agregamos 1.000 dólares, haciendo una nueva
Total de $11.532, que se completan a 12.000 dólares. Aquí estamos considerando
El mínimum deseable buscar en la negociación de financiación adicional.
Si nos convertimos en estrecho de fondos porque nuestro objetivo es cortar, nuestro
Cómo pedir dinero prestado 401
Los planes serán modificados para manejar las necesidades. Algunos proyectos, como comprar
Nuevo refrigerador, puede interrumpirse o aplazarse.
2. La mayor cantidad de préstamos reembolsables,
Con el menor pagos Posslble
Aquí tenemos dos trompo factores a considerar, como se indica en la
Título: (a) Pedir la mayoría puede, limitada a la cantidad que usted puede
Pagar, y (b) mantener los pagos tan bajos como sea posible.
El mayor importe reembolsable
El dinero puede pedir prestado más dinero, más rápido podrá pirámide. En
Cada campaña de financiamiento importante, endeudarse hasta los cojones. Raras veces
Ser capaz de pedir prestado más de lo que puede pagar, pero que deben ser
Su única limitación para mantener los pagos resultantes de forma segura dentro de su red
Los ingresos. Mientras que usted está consiguiendo comenzado, este límite debería normalmente
aplicables
A cada propiedad individual. A medida que amplíe su endeudamiento pueden
Estar circunscrito solamente por todos los préstamos y los ingresos. Por ejemplo,
Usted puede pedir más de un edificio en proceso de remodelación
Que su ingreso actual justificarían. Usted hará los pagos
De otros ingresos y esperar la propiedad a ser autosuficientes,
Después de su desarrollo.
Los inversores inexpertos tienen una tendencia a endeudarse menos que
Realmente necesitamos para cubrir reparaciones y mejoras planificadas. Entonces ellos
Puede ser obligado a lanzar en fondos de reserva, o para completar la financiación por
A corto plazo, el alto costo de los préstamos personales. Otros préstamos a la exacta cióse
Cantidad requerida, incluso cuando su préstamo potencial es mucho mayor. Ambos
Son miopes, como los más que pedir prestado en cualquier momento dado más
Tienes que trabajar con para acelerar la expansión.
Por ejemplo, si debería ser suficiente para tomar prestado un fortúnate
Extra de $10.000 en la refinanciación de la Cynthia corte, usted podría utilizar esa
Cantidad para iniciar otra pirámide en el Belvedere. Un factor como
Esto por sí solo, lo que le permite trabajar en dos pirámides en lugar de uno,
Se podrían reducir a la mitad, de 20 a 10 años, su tiempo a un destino
Millones de dólares.
Los pagos más bajos posibles
El bajar los pagos más quedará para gastos, emergencias,
Y en el ingreso de bolsillo. Este último puede ser construido en una reserva
Fondo hasta que usted está listo para comprometerse para su ulterior expansión. Además
El importe del préstamo, el pago se rige por el tamaño de interés
La tasa y el beneficio económico.
402 Flnandng Su Pyramldlng
Los intereses más bajos
Cuanto menor sea el interés del menor el costo del financiamiento, de
Curso. Además, la baja en el interés de la mayor parte de
Cada pago que se acreditará al principal. Esto reduce el
Cantidad requerida para cada pago.
El plazo más largo
Cuanto más largo sea el plazo del préstamo, naturalmente menor la payménts. En
8% de interés, el pago mensual de $836.49 a $100.000 prestados
Durante veinte años, por ejemplo, serían de $23.65 menos de
$860.14 a $90,000 por quince años, a pesar de que recibiría
$10.000 en efectivo adicional. Muchos compradores de efectivo que ocasionalmente dip en
La financiación se esfuerzan por pagar sus préstamos tan pronto como sea posible, por lo que
Ellos no deben nada. Sé un contador que rechazó una ofrecidos
Veinte años de préstamo, teniendo solamente 10 años para refinanciar su 4-unidad fourplex
Casa para que él haría lo propio libre de préstamos diez años antes.
Esta sería una aspiración fina si han alcanzado su financiero
Objetivo y quiere descansar en sus laureles. Pero mientras usted está construyendo un
Estáte, tome el plazo más largo puede llegar a pagar sus préstamos. Usted
Puede esperar después de comprar o vender una propiedad desarrollada y refinanciado
De todos modos. Lo que importa es estirar los pagos de manera que puedan
Se mantenían bajas y pueden dejarlo con máximum en ingresos de bolsillo
Nuevas inversiones.
3. Determinar el préstamo Hlghest Potentlal
Sobre la propiedad
Para determinar el mayor potencial de préstamo, regresamos a nuestra apreciación
Antes de comprar el Tribunal de Cynthia, en la que se proyecta la esperada
Los ingresos brutos y los gastos después de la renovación. Esta proyección
Nos dio un ingreso neto anual de $31,788, con un redondeado resultante
Valoración de capital de 318.000 dólares.
Pedir prestado sobre la base de una mejora de los ingresos
Aquí es un precepto para máximum préstamo: Cuando estás contemplando
Mejoras y aumentos de alquiler, préstamo sobre la base de la
El aumento de los ingresos, más que en el pasado o los ingresos actuales. Preparar
Un detallado programa de apoyo, que cubre los gastos fijos y los
Apartamento rentáis. Dicho calendario deberá estar compuesto similar a la
Declaración utilizada por el vendedor, el Sr. Mansfield, en vender la Cynthia
Corte. En vez de precio es aconsejable mostrar NUEVO CAPITAL VALUAción,
318.000 dólares. De modo que no se tratará de que los ingresos
Cómo pedir dinero prestado 403
La proyección se basa en las previsiones, en lugar de los alquileres actuales, siempre
Incluya un encabezado como el ingreso horario después de la RENOVACIÓN.
Algunos prestamistas aceptar esa programación sin más preguntas.
Otros exigirán un detallado calendario actual además. La más
Experiencia tengas, más una proyección de ingresos estimado
Tendrá que soportar el peso. Con ninguna experiencia al volver, esa proyección
Será examinado con más detalle, pero todavía será aceptado si es realista.
Un porcentaje para Borromng Estímate
Con máximum, primario o secundario, financiación parcial, debe
Ser capaz de obtener préstamos de aproximadamente dos tercios de la nueva capital de la valoración.
Esto le daría $212,000. En un apretado mercado de dinero la firstmortgage
Límite podría ser de alrededor de 50%, o 159.000 dólares. Cualquier saldo
Necesitaba tendría que financiarse a través de préstamos de otro tipo, tales como
Segunda hipoteca o una hipoteca de chatarra.
Cabe mencionar que los potenciales prestatarios sobre refinanciamiento
Pueden ser mayores que los potenciales dollarwise sobre la compra, porque de
Mejoras, mayores ingresos y mayor valoración de capital resultante.
Los empréstitos percentagewise potencial, sin embargo, normalmente será
Menos cuando la refinanciación. Cuando usted está comprando, propietarios y
Los corredores llevarán subpréstamos, ofreciéndole desde 75 a 100 por
Ciento financiación, a fin de consumar una venta.
Examen de los créditos actuales
Con el préstamo anterior potenciales en mente, deberíamos examinar la
La financiación actual. Debemos intentar extender los préstamos actuales, o
Nosotros debemos buscar financiación completamente nuevos a través de compañías de seguros,
Los bancos u otros prestamistas hipotecarios? Financiación Máximum puede generalmente
Se organizan a través de nuevos prestamistas tras mejoras terminen
Y Alquileres completamente levantado. Por lo tanto, vamos a posponer esta importante
Pyramiding paso si podemos obtener suficientes fondos de prestamistas actual
Para pagar las mejoras.
Tenemos planes para colocar el refrigerador préstamo, ahora reducido a 5.200 dólares, y
Pagar por el nuevo refrígerators con financiamiento a largo plazo, si es posible. El
Pagos en el presente préstamo refrigerador son de $100 mensuales. Los pagos
En 5.200 dólares se reduciría a un máximum de $55,88 mensuales
En los más pobres, el préstamo a largo plazo nos gustaría organizar, que sería por
Quince años en el 10%.
Hemos asumido 145.000 dólares en hipotecas inmobiliarias, reducido aproximadamente
$111,400 para un primer préstamo de $33,578 y un segundo préstamo. El
Primera Hipoteca originalmente era de 120.000 dólares y el segundo de $37.500. Si nos
404 financiar tu Pyramldlng
Se podría plantear la primera hipoteca al original araount, más los $12.000
Estimado para mejoras, tendríamos una nueva hipoteca de primer rango de
Y pagaría 132.000 dólares para mejoras y recoger 8.600 dólares en efectivo.
Abordaremos esta sencilla solución a nuestros problemas financieros, después de
Préstamo revisar otras consideraciones, incluida la aquiescencia del
Segundo titular hipotecario.
4. Contrato para gastar dinero sólo después de que finalices
Están firmemente Commltted
Independientemente de cómo la financiación favorable puede mirar, no contrato
A gastar dinero hasta que la tengas en la mano, o comprometidos en firme. Los inversores
Quien viólate esta regla y seguir adelante con el proyectado considerable
Trabajar porque esperan obtener financiación necesaria cuando son necesarias
Invitando a la quiebra. Esto ha sucedido especialmente con subdividers
Que hayan contraído grandes gastos sobre la base de anteriores fácil
Financiación y luego ejecute contra un apretado mercado de dinero después de un proyecto
Se inició. Esta es sin duda la causa principal del gran número de
Contratista de quiebras, por ejemplo, involucra a contratistas girado
Los especuladores en lugar de los inversores.
Eren tbe Astors no podría tener para la financiación concedida
Muchos constructores experimentados utilizan para iniciar proyectos de construcción de gran
envergadura
Sin los fondos comprometidos. Siempre fueron capaces de obtener dinero
Cuando fue necesario, a menudo, disponer de la financiación necesaria tras un
Proyecto fue bien urider camino. Ellos experimentaron pocas dificultades para obtener
Fondos adicionales como avanzaron los trabajos. Tales controles sobre el terreno progresivo
Financiación es difícil de obtener.
Todos los prestamistas, como amantes, son alérgicos a ser Tomado para concedido. Ellos
Se muestran renuentes a comprometer fondos para un importante proyecto de construcción a menos
que
Son consultados en las primeras fases de planificación. Algunos prestamistas confinar
Sus préstamos a determinadas áreas o barrios. Los prestamistas institucionales
Son propensos a tener mascota estipulaciones desean incorpórate en cualquier plan.
Algunas compañías de seguros, por ejemplo, recibirá préstamo sólo en apartménts
Con un mínimo de dos dormitorios. Óthers se conformará con al menos un
Dormitorio, descartando la "eficiencia" apartménts. Algunos favorecen amueblado
Unidades, mientras que otros se niegan a hacer préstamos en departamentos amueblados apartménts.
Algunos insisten en las bañeras convencionales, mientras que los demás acepten cale
Duchas.
Uno builder gastó $6,000 para un hermoso conjunto de planes para un edificio
De sesenta apartménts. Los planes debían ser alterado considerablemente antes
Cómo pedir dinero prestado 405
Él podría obtener financiamiento, porque su mejor fuente de préstamos insistió que
El cuarto de baño entrada desde la sala de estar en lugar de la habitación.
En otro proyecto, el constructor fue obligada por el Prestamista a
Incorpórate un pasillo central no contempladas en los planes originales.
Un clásico de 1957 desenlace involucrados multimillonario Vincent
Astor. Con dos ejecutivos de Columbia Broadcasting System, comenzó
$46,000,000 oficina de Nueva York proyecto de creación de empresa sin financiación.
Millones fueron invertidos para comprar y derribar edificios en un oíd
Elección de ubicación de Park Avenue. Normalmente a la hora 5% dinero
Habría sido fácil obtener en este tipo de proyecto si un íending
Agencia había sido consultado de antemano. Astor ofrece 5 X 1%
Interés ex post facto, y todavía no encontraron clientes. Al final del año fue
Sigue buscando financiamiento para continuar con la erección, contemplando un
Gran agujero en el suelo que estaba comiendo por encima de la cabeza y de interés
Sin ingresos compensatorios.
Astor's chief deficiencia fue su incapacidad para asegurar el arrendamiento a largo plazo
De antemano. En la construcción de un edificio de oficinas o comercial es ahora
Casi imposible pedir cualquier amoúnt considerable hasta después de un importante
Parte del espacio está firmado de antemano sobre los arrendamientos a largo plazo por
Los inquilinos establecidos con A-plus calificaciones crediticias.
Este es un ejemplo más de la solidez comparativa de apartamentos
Desde un punto de vista de la renta. Es costumbre en el nuevo préstamo
Casa de apartamentos en construcción con inquilinos sin compromiso o lo que sea.
Obtenga su compromiso de préstamo en Wríting
Un compromiso de préstamo debe considerarse como un intento de prestar dinero.
Como cualquier otra propuesta de contrato, siempre debe exigirse en
La escritura. Los prestamistas normalmente dará un firme compromiso por escrito,
Con un límite de tiempo determinado, como de treinta días. Dentro de ese límite de tiempo que
Puede buscar una mejor financiación y puede regresar al plan ofrecido si
Todavía es la más favorable.
A menudo, usted puede recibir un compromiso oral preliminar. Los más sabios
Curso está a la espera de confirmación por escrito antes de quemar sus puentes
Detrás de usted. Sé de muchos un compromiso verbal, incluso de prestigiosas
Preocupaciones tales como bancos y compañías de seguros, que ha sido incumplido
Totalmente o modificado antes de ser ultimado. Esto sucede cuando
Un oficial de préstamo aprueba un préstamo dentro del ámbito de su autoridad y
A continuación, un superior o un préstamo committée realiza un cambio a causa de un cambio
En la política o la causa de reacciones adversas imprevisibles.
406 Flnandng Su Pyramkfllng
5. Preparar una declaración financiera
Además de la declaración de los ingresos proyectados y gastos en la
Cynthia Corte, la mayoría de los prestamistas exigen un ejercicio completo
Declaración mostrando su total de ingresos, activos, pasivos y derivados
Valor neto. Aunque todos buscamos la misma información básica, cada organismo,
Como un banco, una compañía de seguros o un edificio y préstamo
Utiliza un tipo diferente de la forma. Generalmente, otros prestamistas, y créditos
Calificadores como Dun & Bradstreet, aceptará su banco duplícate
Declaración, en lugar de requerir la realización de sus particulares
Los formularios.
La preparación adecuada de un estado financiero es uno de los más
Actos importantes que llevará a cabo en la búsqueda de crédito y ejercerá
Un efecto crítico sobre la rapidez de su expansión. Por lo tanto, vamos a
Citar las complete el formulario cumplimentado por las empresas por su banco y
Se incluyen explicaciones y sugerencias apropiadas. Como muchos
Otras formas, los estados financieros como un todo puede aparecer primero algo
Complejo. Es más fácil de digerir cuando se estudió el tema por tema.
La típica forma de instrucción financiera, como la que se muestra en las páginas 408
A 411, se imprime en ambas caras de una hoja de 8 V^-por-11 papel. El
Primera página usualmente consiste de un resumen general, la segunda de corroborar
Detalles. Un banquero siempre examina la primera página antes de él
Se convierte en el segundo. Sin embargo, no se puede completar la primera página hasta
Una vez que haya preparado el otro. Las dos páginas son por ello citado
En el orden en el que se prepararía, comenzando con el
La segunda página.
Objetivo
En la preparación de una declaración financiera para el propósito del préstamo
El dinero, el objetivo es presentar una imagen tan optimista como posible,
Dentro de límites razonables. Los comentarios que siguen se pretende mostrar
Los procedimientos de contabilidad, resultando en la mejor imagen que será
Aceptado en la evaluación.
Explicación de la declaración financiera,
Página 2, cuadro 4, PROPIEDAD INMOBILIARIA
Bajo este epígrafe all real estáte poseía en el momento de preparar el
Cómo pedir dinero prestado 407
Declaración deben ser incluidos. La lista de las empresas de sus suburbios
Casa en additíon a su recién adquirido Cynthia Court Apartments.
Renta mensual de $2.929
El bruto previsto en la declaración de la fecha de alquiler se muestra. Incluido
Es el alquiler de valué apartamento del jefe. Siete vacantes
Han demostrado ser un golpe de suerte, como nuestro incremento de $20 por cada recién alquilados
Unidad añade el ingreso mensual de $140 y $1,680 anual neta, resultando
En una ganancia de capital de $16.800.
Presente Valué Estlmated $255.000
El presente total Cynthia Tribunal valué primero debe ser calculada antes
Se quebraba en tierra y de las mejoras en los dos anteriores
Columnas. Ya está aquí la valoración sólo la verdadera, la de valué estáte
La propiedad personal, incluyendo mobiliario y equipo, debe ser deducido
Como se muestra en la página 1.
En este ejemplo el presente neto de $25,548 multiplicado por 10 da un
El total de ingresos de $255,480 de valoración de la propiedad, lo que nos ronda a
$255.000. A partir de esto deducimos nuestra valoración equipmeñt fürniture y
De 10.500 dólares para llegar a una verdadera éstate valué de $244,500. En el entorno empresarial.
Inicio La valué indica el actual mercado valüe, que
Es de 8.000 dólares por encima del precio de costo.
Tres distintas valoraciones
En su contabilidad debe haber tres valoraciones distintas, cada una de ellas
Vahd para un propósito diferente. Está bien para revisarlos con el fin de
Elija la valoración adecuada para un propósito en particular.
1. Costo. TTiis representa sus efectivos fuera-de-bolsillo costo-el original
Cost Plus mejora todos los costos, incluyendo la mano de obra y materiales. No
Vistas mejoras si el prestamista le pide su costo, como muchos prestamistas
La voluntad. Se deben incluir los principales costes de decorar como pintura,
A pesar de que, a los fines del impuesto sobre la renta, esto puede ser mostrado como una reparación
El tema.
2. Libro Valué. El libro valué será la valoración sobre sus libros
Para el reporte de impuestos sobre ingresos. El libro valué wül reflejan el costo real de
Elementos de capital, menos la depreciación. En propiedades mantenidas durante un período de
tiempo
El libro valué puede ser casi nada porque de depreciación, mientras que
El mercado valué todavía pueden ser sustanciales. Los gastos Noncapitalized
Que se han tomado como un gasto anual, no sería
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| pasivos
Cuentas Poyoble
Notas Poyoble a -ciudadanos Banco Notionol
Notas pagaderas a otros bancos (Cuadro 6)
Notas pagaderas a otros (detalle)
Los ingresos Toxes-Payable
Otros impuestos pagaderos
Hipotecas o gravámenes sobre bienes inmuebles (Anexo 5)
Los zampullines sobre Seguro de Vida (Cuadro 7)
Instolment Controcts PayableApt/".gQr rsfri&'fcOI
Otros pasivos (detalle)
TOTAL DE PASIVOS
Valor neto
TOTAL
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1.200
272.000
3.000
20,700
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Activos
Cosh en ¡u" Banco Nacional
Cosh en otros bancos (detalle)
Cuentas - Buena Receivoble
Notas Receivoble - Buena (Cuadro 1)
Otras R9ceivables
Fácilmente Negociables (Cuadro 2)
Otras inversiones (cuadro 2)
Valué rescate en efectivo del seguro de vida (Cuadro 7)
Hipotecas y escrituras de propiedad de confianza (Cuadro 3)
Real Estate (Cuadro 4)
Automobiies
Propiedad Personal ^
Otros activos (detalle)
*Muebles# enseres y equipo'
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412 Flnandng Su Pyramldlng
Se refleja en el libro valué. Un ejemplo como pintura y decoración
Podría ser capitalizado en exceso de todos ímprovements, o puede ser
Se muestra como un gasto anual.
3. Valué mercado. La valoración que le da al banco para reflejar
Su valor neto debe ser el mercado justo sobre la declaración valué
La fecha. Este es el valué en que la propiedad podría probablemente ser vendido
Dentro de un tiempo razonable sin venta forzosa. En los apartamentos, el
Denominador común, 10, multiplicado por la tasa anual prevista en red
La fecha de instrucción daría valué el mercado normal. En algunos casos
El mercado valué podría ser menor que el costo, como con la Corte de Cynthia
Apartamentos bajo la Giacolinis antes de su venta. Los mismos apartamentos
Bajo una nueva propiedad muestran un mercado valué en exceso de nuestro
Costo, aunque compró recientemente. El hecho de que haya adquirido.
Definitivamente la propiedad con un programa de manejo y perfeccionamiento físico
Programa inmediatamente realza su valué. Además usted
Tomar crédito para hacer una compra astuto.
Valoración de terrenos $25.000
En nuestra evaluación inicial se calculó el apartamento tierra valué en
$25,000, lo cual fue confirmado por recientes de ventas comparables en el área.
Valoración de Cynthia Tribunal mejoras de 219.500 dólares
Esto se llegó a simplemente deduciendo la tierra valúes del total
Valúes inmobiliario en la última columna.
En el cuadro 5, hipotecas inmobiliarias
La información solicitada con la participación de todos los préstamos inmobiliarios se muestra. Este
Exeludes préstamos no registrados contra la propiedad, tales como la
Nevera chatarra hipoteca, que serán listados en la página 1.
Explicación de FINÁNCIAL DECLARACIÓN, página 1
Los activos de $306,822
Los activos totales se llegó incluso EN EFECTIVO, ENTREGA EN EFECTIVO
El VALOR DE LOS SEGUROS DE VIDA, Bienes Raíces, Autos y personal.
La propiedad. Esta figura muestra cómo se pueden acumular rápidamente un estáte
Para un apartamento inversor que tres años anteriormente propiedad total
Activos de unos mil dollar Inicio equidad y 2.500 dólares en el banco.
Cómo pedir dinero prestado 413
La lista 1, $9,922 en efectivo
Incluye el saldo de caja de ahorro y cuentas comerciales, y efectivo
En la mano. Con un propietario de apartamentos esta última es a menudo considerable, incluyendo
Todos sin servicios bancarios rentáis recogidos por los administradores. En este ejemplo
$1,575 en net rentáis, recogidas entre el 6 de noviembre el cierre de garantía
La fecha y el 27 de Noviembre Fecha de instrucción, ha sido amontonada. El
Inclusión de sumas insignificantes como un dueño de casa podría tener sobre
Mano para gastos personales sería opcional. Mary's personal de empresa
Cuenta familiar podría incluirse, pero no se muestra aquí.
Los $9,922 en efectivo refleja el saldo de $650 en el banco a nuestro noviembre
6 de contabilidad, además de los $1,575 depositaron el 24 de noviembre, además de la
$1.353 reserva fiscal. Impuestos aun no han sido pagados, pero hemos enviado
$948.89 comprobación de seguros.
Cuentas cobrables
Esto suele ser un elemento importante para una empresa. Para un
Propietario alquila apartamento cióse suelen reunirse a la fecha de vencimiento,
Dejando £ cantidad insignificante coleccionable añd vencida.
El cuadro 4, los bienes raíces de propiedad de $272.000
Este es el total del valor actual estimado a partir de la página 2.
Activos Otber $23.700
Con frecuencia se olvida en un estado financiero son las valoraciones para personal
La propiedad, incluyendo autos y hogar furaiture. A los 10.500 dólares en
Apartamento misceÜaneous furaiture y equipos agregue $5.200 para
El presente refrigerador valué más los $5.000 en la valoración de mercado
Las empresas de propiedad personal, excluyendo autos. El mercado de valué
Autos, incluyendo camiones y remolques, se muestra como un tema separado.
El pasivo de $162,169
Incluido dentro de los pasivos son todos los préstamos, inmobiliarias y de otro tipo,
Y los impuestos a pagar.
Cuentas por Pagar
La media business tendría una cantidad significativa para incluir onuder
Cuentas por pagar, como con cuentas cobrables. Donde todos
Las cuentas se pagan cuando se reciba, o dentro de un plazo de treinta días, máximum
La práctica normal de las empresas, no es necesario mostrar este
Como un elemento de responsabilidad.
Contraéis Instailment abona $5,200
Se incluyen aquí todos instailment préstamos distintos de bienes inmuebles
414 Rnanclng Su Pyramldlng
Los préstamos. Esto abarcaría chatarra hipotecas y préstamos personales.
La chatarra hipoteca sobre el refrigerador es el único elemento para el
Las empresas.
Renta pagadera Toxes
Esto debe ser demostrado si cualquier cantidad considerable será próximamente debido.
Otros impuestos Paypble $1.353
El 10 de diciembre entrega de Cynthia tribunal ha impuesto inmobiliario
No se ha pagado en la fecha de vencimiento.
En el cuadro 5, Hipotecas Inmobiliarias $155,616
El total de todos los préstamos inmobiliarios está tomado de la página 2.
Otros pasivos
Algunas declaraciones en este epígrafe pedir una depreciación RESERVA,
No requeridas por Citizens Bank. Otros elementos podrían ser la pensión alimenticia
Y otras sentencias.
Valor neto de $144,653
Como se indica en la declaración, el patrimonio neto se obtiene simplemente por
Deducir el total de pasivos de los activos totales. De este total, $16,862 es
Las empresas representadas por la equidad en su casa. Otros datos personales
Mostrado activos en efectivo, seguros de vida, automóviles y otros bienes personales
Un total de $9,200.
Esto deja $118,591 como parte del patrimonio neto que ha desarrollado
En tres años de 2.500 dólares disponibles para la inversión inicial, además de
Ahorros adicionales de $50 mensuales.
Los ingresos anuales de $47,143
A Joseph Enterprise es $1,000 mensuales para llevar a casa, agregamos el sueldo
Ingreso bruto programada actual del Tribunal de Cynthia. Aquí es
Importante, especialmente para un inversor doblada en expansión, para mostrar
Los ingresos planificados sobre tenencia actual en lugar de la renta para el
Doce meses precedentes. Esto muestra los ingresos en relación con la
Listados activos y pasivos. Calcular los ingresos actuales horarios contra
Los pagos de la hipoteca actual y otras obligaciones da una equilibrada
Visión actualizada.
Expendltures $40,370 anuales
Estos detalles cubrir impuestos, préstamos y otros pagos, incluido
$28,970 por Cynthia Corte y 11.400 dólares para los gastos personales. El
Ésta deja $600 anuales para sus ahorros personales.
Cómo pedir dinero prestado 415
La acumulación de capital en una escala ascendente de pirámides, rápido y fácil
En cada etapa de progreso.
Un banco no se prestan sobre la base de la necesidad, sólo en su habilidad para pagar.
Borromng dinero es un arte muy gratificante en la que puede ser
Adepto a través del estudio y la práctica.

23. Cómo refinanciar su

Apartamentos
En este capítulo trataremos el refinanciamiento de realestate convencionales
Préstamos en el Cynthia Court Apartments. Esto implica el actual
Primera y Segunda hipotecas y presenta tres consideraciones principales:
1. Cómo hacer una solicitud de préstamo con éxito
2. Las primeras hipotecas y los hechos de confianza
3. Filial de hipotecas
1. Cómo hacer una solicitud de préstamo con éxito
Al igual que la preparación de una declaración financiera, la presentación adecuada
De su solicitud de préstamo puede tener una influencia importante sobre los préstamos de dinero.
Algunos de los posibles prestatarios con un sonido caso invitar a un frío nocturno
Al presentar sus solicitudes de tal manera fortuita como hacer
Su capacidad empresarial cuestionable. Por otro lado, borderline peticiones
Podrá reunirse con plena aprobación debido a una visión reflexiva, seria
Presentación. Frías cifras y valoración física de propiedades
Será, por supuesto, los factores de control, sino también de presentación
Tienen una importante influencia determinante.
Presentación de un préstamo suele ser breve. Su propósito es vender solé el
Prestamista en el préstamo de dinero. Debe planificarse cuidadosamente cualquier
Contacto de ventas importante. Cubrir efectivamente puntos esenciales, vamos a
Romper el contacto en el éxito demostrado pasos, similar a nuestro anteriormente
Cubre los pasos para alquilar un apartamento:
1. Estar preparado.
2. Preséntese.
3. Llegar a este punto.
4. Pregunte a sus deseos específicos.
5. Decir adiós.
Estar preparados
Antes de hacer su contacto es muy importante organizar una completa
Imagen de tus mejoras y planes financieros. Todos los documentos
Deberían estar en orden y escribe para la legibilidad y una apariencia profesional.
En este caso se han preparado:
416
Cómo Reflnance sus apartamentos 417
Lista de mejoras planificadas, incluyendo contratos y gastos imprevistos imprevistos
Los costes aumentaron a una saludable $15.000
Requisitos financieros y la cantidad a ser requestéd, $135,000
Los ingresos actuales y proyectados y declaraciones sobre el gasto Cynthia
Corte
Declaración financiera, mostrando las obligaciones y capacidad de reembolso
Donde es el mejor lugar para solicitar nuestro préstamo? En este caso hemos
Determina primero en contacto con el banco local que tiene el préstamo actual en
La propiedad. Estamos buscando el más largo posible, una característica a menudo
Mejor obtenida del actual prestador. Segundo en la línea de máximum
La financiación suele ser un edificio o una organización de ahorro y préstamo,
Tercero otro banco, cuarto un prestamista, y prívate fifíh un seguro
Empresa.
Preséntese
Llamamos por teléfono a la oficina local de la actual primera titular hipotecario, el
Banco de Metropole. Pedimos el ñame del préstamo supervisor y
Se nos ha dado el ñame de riberas.
Malee una cita
Pedimos hablar con el Sr. riberas y darle nuestro el ñame y la
Dirección de la Cynthia Court Apartments. "Quisiera organizar
Un préstamo más grande para pagar las mejoras necesarias. Tengo el costo y
Las cifras de los ingresos todo listo. Mañana podría ser satisfactorio para concertar una cita.
Para discutir la cuestión más a fondo"?
El Sr. Las riberas de los ríos son noncommittal, acuerda una cita la siguiente
Por la mañana.
Siempre trate de encontrar a la persona responsable de contacto y, a continuación, hacer
Una cita si es posible. Después de llegar a la parte adecuada, llegar a
El punto de la forma más rápida y clara posible. Nada exaspera un tes
Ocupado, representante de préstamo o cualquier otro empresario para ese asunto,
Más de un solicitante que los dobladillos y haws antes afirmando su
Los negocios. •
En persona
Llamar en persona tras una cita asegura que usted reciba
Ampie tiempo para presentar su caso. Pensar en la apariencia personal.
Lt no es necesario ser overconservative, pero lo esencial es no
A ser fuerte o estridente en la vestimenta, la apariencia o la conversación. El hombre
Quién puede bajar o aprobar su préstamo no es el adecuado para
Quien debe mostrar su Bermuda Shorts o hawaiano sport
Camiseta.
418 Rnandng Su Pyramldlng
Si no anunciadas, cali debe indicar su propósito inmediato
Después de su introducción. No debilitar su contacto por cojo clichés como "I
Fue en el barrio y pensé que caen y verlo".
Un triste ejemplo de
He oído que idénticas palabras utilizadas en una mesa contigua, mientras
Yo estaba aplicando en mi banco de 15.000 dólares para pagar apartamento mejoras.
El orador era un hombre fornido de treinta pidiendo $1,000
Préstamo personal con el que empezar un estudio de salud. Su oficial de préstamo
Preguntado muchas preguntas indagatorias, desarrollar rápidamente la información obvia
Que el solicitante no sabía nada acerca del negocio propuso
Comenzando, incluido el hecho de que 1.000 dólares es deplorablemente inadecuada
Para pagar el equipo necesario.
El jefe del solicitante como calificaciones presentadas fueron que su padre
Pertenecían a la misma Logia Masónica que el oficial de préstamo, que él y
El oficial había jugado al fútbol en la misma universidad estatal, y que
Cursaba su quinto año de experiencia empresarial, trabajando como un
Vendedor de coches de ocasión.
Cuando dejé el banco con mi pedido de cinco cifras, comprobar el préstamo
Oficial estaba siendo cortés explica algunas de las razones por las que
No podía prestar el estudio de salud operador un solo dólar.
Estar seguro
Una actitud de confianza pueden tener como resultado importantes como tu
Las cifras. Un enfoque tranquilo y confiado a menudo gana favor incluso en borderline
Las aplicaciones. En sentido inverso, dando una primera impresión de la vacilante
Incertidumbre o nerviosa desesperación puede iniciar una cadena de respuestas negativas
Ultímate que conducirá al rechazo.
Un líder quiere dinero
El joven pretendiente puede dudar a la hora de declararse a su amada
Porque él es desconfiar de rechazo. No hasta que él se ha casado por
Hace algún tiempo darse cuenta de que el objeto de su amor sea tan ansioso
Como él.
Así es con los préstamos de dinero. El principio inversor puede dudar
Para pedir un préstamo sustancial por temor al rechazo. Pero el banquero pierde
Dinero en fondos inactivos, y él es tan ansiosa de poner su dinero a trabajar como
El prestatario es usarlo. Sólo tienes que convencer al prestamista que
Su propósito es sólida y que usted será capaz de reembolsar sin
Elevar la bandera roja de la delincuencia.
Cómo Reflnance sus apartamentos 419
Llegar al punto
Su prestamista quiere saber lo que se quiere para el dinero y si
Usted pagará. Destacar la solidez de su solicitud desde el
Punto de vista de aumentar o solidificar sus ingresos y, por lo tanto,
Su capacidad para reembolsar el préstamo. Desde que usted debe construir su capacidad para
Reembolsar, nunca mencionan la necesidad, independientemente de cómo desea imperiosamente
Dinero. Si su prestamista sentidos estás aquiver con ansiedad, él puede
El miedo a su estabilidad y rechazar o reducir su préstamo.
Dramatizar las mejoras específicas que tiene en mente, no sólo
La física, sino también a las mejoras operacionales. El último
Impresionar al prestamista que usted sabe su negocio y puede esperarse
Desarrollar la propiedad al máximo. Cuando se busca un aumento del préstamo
Desde un prestamista existente, señalar el grado de deterioro de la propiedad
Lo que podría haber producido un perdedor en el dinero que ellos
Se verían obligados a cerrar, excepto para su aceptación. Cualquier prestamista
Natiirally abastece a un prestatario que transformará una angustia propiedad
En un valioso dinero-maker.
Ser sincero al responder a las preguntas. Si usted no sabe la respuesta, dicen
Así, y ofrecer para obtener la información solicitada.
Pida sus deseos específicos
Después de haber presentado su caso, llegado al punto sobre su
Deseos de préstamo. Pregunte específicamente para el préstamo que usted tiene en mente, o por
Términos algo mejor si piensa que su solicitud es apto para ser modificado.
En este Contacto pedir un préstamo de 135.000 dólares, al 7% de interés, para
Treinta años. El Sr. riberas indicó durante el debate que
Su banco estaba haciendo unas 9 Y vi unos 9% de préstamos para twentyto
21º períodos de cinco años. Pedimos un 7%, el interés actual,
Esperando esto continué. Pedimos un plazo de treinta años, en espera de esta
Inducirá la aprobación de por lo menos veinte años, como en la actualidad.
El Sr. Las riberas de los ríos parece receptivo y solicita copias de la mejora
Contracto, que le damos. Él dice que hará una
Valoración actualizada de la propiedad y tomar algunas instantáneas de la
La construcción y el barrio de los alrededores. Su banco probablemente
No concederá la cantidad total solicitada. De hecho, él no es demasiado optimista
Acerca de su préstamo anterior supere el límite de 120.000 dólares. Ellos
Celebrar el término de veinte años, y probablemente se asiente durante 8 per
Ciento de interés. Él está en sintonía con nuestra solicitud, sin embargo. Si su
Las evaluaciones demuestran sus sentimientos, le recomendamos nuestra propuesta
A su empresa como enviado.
420 financiar tu Pyramkilng
El Sr. Las riberas de los ríos nos da una aplicación y un préstamo Metropole financialstatement
Formulario para rellenarlo. Él dice que su banco requiere terminación
Su forma especial, aunque la información es casi idéntico
En el Citizens Bank declaración.
"Otro tema," dice el Sr. riberas. "Si queremos avanzar
Los fondos que podemos esperar de usted para transferir su cuenta de Ciudadanos para nosotros.
Será agradable?".
Como las políticas del banco varían de tiempo en tiempo, preferimos más de uno
Póngase en contacto con el banco. Esto proporciona una alternativa en caso de que un banco ofrece
Mejor que otro cuando deseamos favorables, la refinanciación de compra
O mejora de viviendas.
"Hemos prometido a los ciudadanos a mantener una cuenta con ellos cuando
Nos dio un préstamo de vivienda. Pero estaremos encantados de depositar todos los fondos de la
Cynthia Corte en su banco".
"Eso va a estar bien".
Decir adiós
Una vez que se ha alcanzado un acuerdo, despedirse y salir lo más rápidamente
Y graciosamente como puede. Este no es el momento para ser gabby. Una tangente
Cónversation puede caer un pequeño detalle de información que suscite el
El conservadurismo natural del prestamista. Entonces puede bajar su ya comprometido
Lugares de interés turístico. Como en cualquier contacto de ventas eficaz, una vez que usted haya
hecho su
Punto pon tu sombrero y salir!
2. Las primeras hipotecas y los hechos de confianza
Mientras espera que el Sr. riberas para obtener respuesta a su compañía.
Nuestra solicitud de préstamo, podemos examinar algunos de los aspectos de realestate
Las primeras hipotecas.
El tipo de préstamo en el que siempre se puedan obtener las mejores condiciones, el
Pagos y los intereses más bajos y el período de tiempo más largo, es la primera hipoteca,
O escritura de fideicomiso. El término designa el préstamo de primera hipoteca
Que se registró por primera vez en contra de un pedazo de propiedad particular. De lo contrario,
Primera prioridad sólo puede obtenerse mediante acuerdo, comúnmente
Llama la subordinación, un término que se explica más adelante en "Filial
Hipotecas".
Siempre hay una posibilidad de financiación a través de una primera hipoteca,
Ese debería ser el primer camino a explorar, si usted está buscando
Fondos para mejoras o para otros fines. Para financiar mejoras,
Muchos inversores buscar automáticamente a los subpréstamos
Cómo Reflnance sus apartamentos 421
Que les han costado mayor interés y pagos. Hacer un precepto a
Intente conseguir las condiciones más favorables, a través de una nueva hipoteca de primer rango,
como
Con nuestra aplicación para refinanciar el corte de Cynthia.
Hechos de confianza
Muchas leyes estatales a favor de la escritura de fideicomiso sobre la forma de hipotecas
Préstamo. Por lo tanto, pueden ser utilizados en un primer préstamo o préstamos subsidiarios. Una
escritura
De confianza está diseñado para ofrecer un mayor control, en la mayoría de los casos, el prestamista.
Un estado típico ley permite consumar una escritura de fideicomiso foreclosure
En cuatro meses, mientras que un año es necesario para ejecutar la hipoteca.
Confiar en los hechos a menudo son comúnmente conocidos como hipotecas, siendo ambas
Los préstamos registrados contra el real estáte. Vamos a hablar de hipotecas
A lo largo de todo el proceso, a pesar de una escritura de fideicomiso, puede ser el préstamo forma
requerida
Por un prestamista en un estado determinado.
Las tasas de interés
De nuevo las primeras hipotecas para viviendas entre 1976 y 1978
Los tipos de interés habituales se ejecutó entre el 7 y 8 de x/i%, con 9%
Cada vez más comunes. En préstamos otorgados por el edificio y
Asociaciones de préstamo para las nuevas construcciones, la tasa de interés prevaleciente ha
Ha aumentado un 9%, con 9% de Vi no es raro.
Construcción y préstamos para llevar
Una combinación de construcción y préstamos se utiliza a menudo para
Manejar las nuevas construcciones. Cuando una compañía de seguros es capaz de
Considerar un préstamo adicional basada en mejoras que legalmente no puede
Adelantar el dinero para pagar el trabajo. Pueden dar un escrito
Compromiso para hacer un préstamo cuando un mejoramiento o construcción principal
El proyecto se completará de acuerdo a sus especificaciones aprobadas.
Esto se llama un préstamo para llevar.
Anticipos, llamado un préstamo a la construcción, tendría que venir
A partir de otras fuentes. Bancos y Cajas y asociaciones de préstamo son
Generalmente dispuestos a hacer préstamos de construcción donde hay una empresa takeout
Compromiso. La ventaja de utilizar ambos préstamos que el banco
Normalmente no avanzaría mucho dinero a menos que esté respaldada por una
Tomar a préstamo y podría no dar como tasas favorables o términos como el
Ultímate prestamista.
422 financiar tu Pyramldlng
Un ejemplo de financiación de construcción
Un generador de 18 nuevos 2-dormitorio apartménts necesitaba 500.000 dólares a
Completar la financiación. Una compañía de seguros Oriental ofreció pleno
Cantidad requerida en el 8% durante treinta años, efectuar los pagos
$3,669 mensuales. El constructor de banco, por otro lado, estaba dispuesta a
Prestan únicamente 420.000 dólares al 9% durante 20 años, haciendo los pagos
$3.779 mensuales por $80,000 menos fondos. El saldo de la necesaria
El dinero habría tenido que ser levantada sobre la filial aún más costosa
La financiación.
Un edificio y préstamo en la misma construcción nueva ofrecidos
450.000 dólares al 9% Vi durante veinticinco años, haciendo que su
Pagos mensuales de $3,932. El compromiso del Banco con 80.000 dólares fue corto,
Y el edificio y préstamo de $50.000 a corto. Pero sus pagos
Habría sido más alta que en la compañía de seguros préstamo
Para el total de $500.000. No es de extrañar que el doble acuerdo de préstamo
Es una práctica común en las nuevas construcciones.
Ser por un tiempo corto, con un promedio de entre seis y doce meses,
Préstamos de construcción generalmente involucran un bono de pago de 1 a 10 puntos,
1 punto, que representa el 1%. En el ejemplo anterior el edificio y
Préstamo asociación exigía un 5 punto y el banco una bonificación de 2 puntos.
Aunque sólo están dispuestos a conceder préstamos de 420.000 dólares sobre un préstamo ordinario,
el banco
Advanced los 450.000 dólares necesarios para terminar la construcción, carga 9
Por ciento de interés, además de una bonificación de 2 puntos. La compañía de seguros depositados
Una carta de compromiso en el servicio de depósito de garantía, haciendo sus 500.000 dólares
disponibles
Tras la finalización de la construcción y la expiración de un plazo de treinta días,
Mechanic's lien período. El préstamo bancario de 450.000 dólares fue pagada.
El saldo de 50.000 dólares fueron a la constructora para su beneficio y para pagar
Cualquier final de bilis y la acumulación de intereses y cargos de plica.
El Sr. Las riberas de los ríos hace algunas estipulaciones
El 5 de diciembre, diez días después de nuestra solicitud de préstamo. El Sr. riberas recibe
La decisión del Banco de la Metropole comité de préstamos. Aquí
Son los términos ofrecidos:
1. El préstamo total de 132.000 dólares, en lugar de los 135.000 dólares solicitados.
2. La suma de 8.600 dólares, con lo que el préstamo a la cantidad original
De 120.000 dólares, para ser inmediatamente después de avanzada título satisfactoria
Búsqueda.
3. Balance de $12.000 a ser avanzado treinta y cinco días después de la finalización
De las mejoras proyectadas. Este monto de préstamo adicional a
Cómo Reflnance sus apartamentos 423
Cancelarse si las mejoras no se completó dentro
Noventa días.
4. El interés es de 8%.
5. Plazo de 20 años, realizando pagos mensuales de $1.104.
6. Penalización del 5% del saldo insoluto si pagada en dos
Años, y el 2% del saldo insoluto si pagó posteriormente.
7. Tasación de .2 de 1 punto, $264.
8. El 10 de diciembre pago de impuestos que debe pagarse antes de cerrar.
Estamos muy contentos con el préstamo concedido, como todos los términos son
Habitual en el momento de la solicitud. Las mejoras necesarias
Se puede pagar desde los 8.600 dólares y nuestra cuenta bancaria. Los $12,000
Préstamo adicional puede utilizarse para iniciar una nueva pirámide.o, si es necesario,
Pagar parcialmente el segundo titular hipotecario.
La Cióse Expedltlng del depósito.
El banco ya poseía un título Informe y evaluación del cierre
El escrow de 6 de noviembre, cuando fue trasladado desde su préstamo
La Giacolinis a las empresas. En el momento de nuestra nueva solicitud de préstamo
La compañía de título, se aconseja preparar una nueva búsqueda de título. Un
Nuevo informe preliminar fue enviado al Sr. riberas y para nosotros. El
La compañía de título, era, por tanto, listo para cióse con poca demora, en lugar de
Espere a que el habitual de dos o tres semanas después de recibir un préstamo
Compromiso.
Tan pronto como nos quedamos con el segundo titular hipotecario, el nuevo crédito
Acuerdo puede ser consumado. Dentro de otra semana, todos los documentos nuevos,
Incluyendo nuevas notas y hechos de confianza, puede ser firmado, notarizado,
Y registrados. El título procede de la empresa debería estar listo para su distribución
El 15 de diciembre. A pesar de todos los compromisos son firmes, sin embargo,
Debemos esperar hasta que la transacción se cerró en el título antes de la empresa
Dejar que cualquier contrato.
Esperar cerrar antes Spendlng
Es uñwise precipitarnos en iniciar las mejoras antes de tener
El dinero en la mano, ya que muchas cosas pueden suceder a retrasar el cierre. Yo
Conoce uno instancé cuando un contratista aseguró un compromiso bancario $90.000
Para construir una casa de apartamentos de 6 unidades y el inicio de la construcción
Antes de que el depósito estaba cerrado y la hipoteca registrada. El banco
Supervisor de crédito condujo por el sitio y vio el trabajo de la fundación en
El progreso. Él sabía la hipoteca estaba siendo procesado, por lo que encargó a
La compañía de títulos para sostener el préstamo.
424 Flnandng Su Pyramkflng
Aunque esta fue la primera empresa de inversión del contratista, él
Debería haber sabido que cualquier prestamista institucional sería tomar este paso.
La solicitud de préstamo habitual establece que todos los gravámenes será satisfecho
Antes de que el dinero puede ser avanzada. Tan pronto como cualquier material o mano de obra
Se utiliza en un proyecto de construcción, una causa automática del mecánico
Lien existe. Por esta razón, los bancos, compañías de seguros y otros
Los prestamistas insisten en que el trabajo no comenzará hasta que su hipoteca es grabado.
En este caso, el contratista había suficientes activos e insuficiente
Crédito para recaudar fondos para pagar el trabajo ya iniciado. Había
Dinero perdido la construcción de un bloque de ocho casas, como había oferta demasiado baja
Compensar su aumento de los costos de mano de obra y materiales. Su crédito personal fue
Ya ha llegado al límite y él estaba esperando para recuperar sus pérdidas
Mediante la creación de su propio apartamento. Contra este ciego, callejón de crédito
El banco no podía avanzar un dólar hacia su compromiso de préstamo
Hasta que empezó a trabajar se pagó y el mecánico de lien periodo había
Caducado.
Este miscue fue el factor decisivo que obligó al contratista
A la quiebra. Aquí fue otro ejemplo para mostrar que una nueva
Los inversores deben ser especialmente chary de nueva construcción hasta el gana
Experiencia en ya construidos apartamentos con resultado de ingresos.
Solicitud de préstamo que il fueron infructuosos?
Antes de continuar, debemos estudiar los próximos pasos lógicos en
Caso nuestro préstamo apphcation fueron infructuosos o tan drástica como para
No resultase satisfactoria. En un caso límite, por ejemplo si el total
Concedida fue de $117.500, pero no ayuda a resolver nuestro problema, podríamos
Mantenga el préstamo en suspenso, en espera de nuevas exploraciones. Normalmente treinta
Días estarían permitidas en las que acepta.
Si el préstamo respuesta fueron totalmente inaceptable, debe ponerse en contacto con nosotros:
1. La construcción y los préstamos o ahorros y asociaciones de préstamo. Término comúnmente
Veinte a treinta años; 1978 las tasas de interés de 9 a 93A por
Ciento. Apartamento Máximum préstamos varían con diferentes instituciones
Entre el 66% y el 90%.
2. Otros bancos y cajas de ahorros. Término comúnmente veinte
A los veinticinco años; las tasas de interés de 1978 8 Vi vi a 9%. Máximum
Los préstamos en la práctica varían del 50% al 75%.
3. Los corredores de préstamo. Puede manejar los préstamos para cualquiera de las instituciones enumeradas
Aquí, o puede manejar prívate préstamos, que podrían ser muy flexibles.
4. Las compañías de seguros. Expresión común de veinte a treinta años.
Cómo Reflnance sus apartamentos 425
1978 las tasas de interés 8xh xh a 9 %. Apartamento Máximum
Los préstamos de 66% a 90%. Algunas empresas requieren un mínimum
Préstamo de 500.000 dólares y otros $1,000,000, descartar nuestra Cynthia
' Proyecto de Corte. Algunas empresas prestan únicamente sobre la nueva construcción.
Donde sus requisitos se cumplen podrían resultar el número
1 posibles para un conveniente préstamo.
En circunstancias favorables, el término del préstamo puede ejecutar más de
Los indicados anteriormente. Por ejemplo, algunas escuelas y asociaciones de préstamo
Conceder préstamos por treinta y cinco años en los nuevos apartamentos. Los términos
Indicó, sin embargo, son habituales para 1978.
Los corredores de préstamo
Al no obtener resultados satisfactorios de cualquiera de los otros tres
Fuentes, debemos ahora a corredores de préstamo. Que manejan cada vez más
Mayores porcentajes de hipotecas, especialmente cuando hay considerables
Fondos para la construcción de la demanda en un apretado mercado de dinero. A menudo
Ellos tienen acceso a grandes grupos de dinero no podías whích
De lo contrario toca. Los bancos y otros prestamistas, como Prudential Life,
Suelen manejar sus propios préstamos. Pero muchas grandes instituciones financieras,
Por ejemplo Aetna Vida y Vida de Massachusetts, desígnate determinados
Los corredores de préstamo como sus principales agentes o corresponsales. Esto ha
Más productivas a menor costo, en muchos casos, de mantener
Caro sucursal oficinas de préstamos.
Además de ser el representante solé de determinadas empresas, la media
Exitoso corredor de préstamos se mantiene al tanto de los vaivenes de las políticas de
Otros organismos de crédito ordinario. A menudo el corredor de préstamos tiene muchos
Fuentes de dinero en la manga, incluyendo:
Prívate pensión y fondos fiduciarios
Fondos de pensión sindicales
Otros fondos fiduciarios
Corporation fondos excedentes
Los fondos de préstamos individuales, nacionales y extranjeros
Syndicate fondos hipotecarios
Un corredor de préstamos contacté reveló que su cartera incluye el
Siguiente hipoteca El dinero disponible:
$40,000,000 de una compañía de seguros
3.000.000 dólares de una persona que había vendido un gran supermercado
$250.000 a un consorcio de diez doctores y abogados
150.000 dólares de un agricultor jubilado que había vendido recientemente su última farm
426 Flnandng Su Pyramtdlng
Comisiones de préstamo
Este intermediario fíat cobrará un 1% por sus servicios en traer un
El prestamista y el prestatario. Él no estaba interesado en la financiación
Que participan menos de $50.000. Otro corredor, que sólo maneja
Gran unión pensión fondos, no se considera un préstamo de menos de
$250.000. Sus honorarios también es de 1%. Las tasas de la mayoría de los brokers legitímate
Manejo de préstamos más grandes suelen estar en un plazo razonable de 1 a 2 por
Ciento, en cuyo caso son dignos de coches. No puede existir ninguna
Tarifa de préstamo cuando un corresponsal ordinario es pagado por su empresa.
Siempre es buen negocio leara por adelantado el coste del préstamo
Corretaje. Algunos marginales los operadores cobran honorarios exorbitantes, agravando
Dificultades cuando saben que un prestatario está desesperada por dinero. Algunos
Los corredores piden grandes tasas de avance. No deberían pagarse más de
Apreciación nominal o "stand-by" honorarios salvo en realidad secured
Los fondos del préstamo. Algunos corredores de préstamo legítimo pedir un 1%
Canon de stand-by, por ejemplo, como una garantía de que usted tomará el préstamo si
Concede como solicitadas. En caso contrario, esta cuota es devuelto.
Bonos de préstamo
Desde el más ortodoxo de los prestamistas, como el sindicato y los dos
En el portfoüo individuáis recién mencionados, a menudo será necesario
A pagar una prima además de la tarifa de préstamo. El corredor conserva la cuota,
Y tiie prestamista usualmente obtiene el bono. En las primeras hipotecas este bono
Normalmente será nominal, raramente va sobre el 5% solicitado por el
Edificio anteriormente mencionado y crédito en una obra de construcción de la asociación
Préstamo.
El 3.000.000 dólares supermercado vendedor pidió ninguna bonificación, pero él
Prestan únicamente las primeras hipotecas en primera clase de apartamento o propiedad comercial.
Sus préstamos se limita al 60% del mercado actual, valué
En el 9% durante 15 años. El sindicato profesional de los hombres
Pregunté a un 5% de bonificación, el agricultor jubilado un 2% de bonificación. Ambos
Los fondos estaban disponibles sólo para las primeras hipotecas, lo cual podría ir tan alto
Como el 75% del mercado actual valúes, a 9 V4% por no más de
Quince años, con 10 a 12 años reciben preferencia.
3. Filial de hipotecas
Excepto por un vendedor o un realtor del manejo de una venta, segundo y otros
Filial hipotecas generalmente puede obtenerse sólo mediante un préstamo
Broker. Comisiones y bonificaciones sobre préstamos secundarios son a menudo extremadamente
Cómo Reflnance sus apartamentos 427
Alta. En un estado donde el máximum legal es la tasa de interés del 10 por
Ciento, sé de un prestatario paga $10.000 en costos para un préstamo de 10.000 dólares.
Dio una segunda hipoteca de $20,000, con vencimiento a cinco años y en un 10 por
Ciento de interés* a cambio de los 10.000 dólares que necesitaba para completar el financiamiento
De un edificio de apartamentos fourplex ya comenzó. El prestamista
Poner $ 12.000, recibiendo un 66% Bono de $8.000. El préstamo
Broker recibió un 20% de cuota en efectivo de $2,000.
Puede haber cualquier número de hipotecas
Comúnmente llamado financiación secundaria, puede ser tercero, cuarto o
Cualquier número de filial de hipotecas. Su prioridad depende de la
Fin de la grabación, a menos que exista un acuerdo en contrario. Si
Muchas hipotecas en uno escrow están registrados en la misma fecha,
Se registraría en el orden previamente acordado. Ya tenemos
Una segunda hipoteca del propietario original de la Corte de Cynthia.
No existen otras hipotecas inmobiliarias. Habría sido perfectamente
Sin embargo, factible para la venta Giacolinis han llevado de vuelta a un tercer
Hipoteca, y para el agente inmobiliario que ha adoptado una cuarta hipoteca en lugar
De una comisión en efectivo. El realtor retomó una hipoteca, filial
Ustedes recordarán, cuando cambiamos nuestra Avenida casa de Belvedere.
Lo de la exclusión?
Es un error común que una filial titular hipotecario es
Obligados a pagar la hipoteca por delante de él a fin de ejecutar la hipoteca.
El titular de una segunda hipoteca, por ejemplo, tendría que pagar
La primera hipoteca. Esto no es cierto en circunstancias ordinarias.
Normalmente el segundo titular hipotecario puede frustrar y suponer simplemente
Los pagos de la hipoteca de primer rango, en lugar de tener que pagarlo.
Créditos de mejora registrada
HUD TÍTULO I mejora los préstamos son por regla general no se registra, desde el
Gobierno asegura contra la pérdida. Este tipo de préstamo será cubierto
Más plenamente en "préstamos quirografarios" en el próximo capítulo. Mejora
Los préstamos se menciona aquí porque pueden ser registrados como
Una protección adicional para el prestamista. Es más probable que esto suceda si
El importe se expresa en el máximum de 1978 rango de $25,000. Si se registra, el
Improvement loan se convierte en una subsidiaria mortgage, que
Puede tener interés máximum límites en muchos estados.
428 Flnandng su PyramWIng
Favor de mejoradores de préstamos plana
Préstamos de extremos abiertos son especialmente favorables para mejoradores, como estos fondos
Normalmente son avanzados para reparaciones y modernización, como
Cynthia planeada en la corte. Este tipo de préstamo adquiere un mayor uso
Cuando las tasas de interés son bastante estables y está desalentado por los prestamistas
Cuando las tasas de interés están aumentando considerablemente.
En virtud de un préstamo con extremo abierto, el prestatario puede obtener hasta la cantidad
Él ha amortizado, sin una nueva grabación. Los pagos mensuales
Y la tasa de interés seguiría siendo la misma, toda la vida del préstamo simplemente
Siendo ampliada. En el caso del Tribunal de Cynthia con extremo abierto, el préstamo
Banco de Metropole podría promover la diferencia entre los 8.600 dólares
Original de $120,000 y el saldo actual de $111,400.
Subordinar la segunda hipoteca Exlsting
Si nuestro refinanciamiento no estaban en exceso de la cantidad original y un nuevo
La grabación no eran necesarios, la segunda hipoteca existente no
Ser afectados. El nuevo préstamo de 132.000 dólares se ha ya que va a ser grabada, sin embargo,
Moviendo automáticamente el presente segunda hipoteca en la posición
De una primera hipoteca. La hipoteca de 132.000 dólares bajaría a segunda
Posición, una contingencia que el banco no tendría sanción. Una subordinación
El acuerdo tiene que ser obtenida a partir del segundo titular hipotecario,
Acceder a dejar su préstamo en una posición subordínate.
Los acuerdos de subordinación son más comunes donde los baldíos son
Comprado. Por ejemplo, un lote de 50.000 dólares fue comprado por un constructor quien
Pagó $10.000. El vendedor tomó báck una primera hipoteca de $40,000
Que contenía un acuerdo para un préstamo de construcción subordínate.
La constructora obtuvo un préstamo del banco de ahorros de 200.000 dólares, la financiación en un
El 100% de su costo de 12 apartamentos. El préstamo mucho
Cayó a una segunda hipoteca en virtud del acuerdo de renuncia.
Este dispositivo activado el generador para asegurar la financiación total de
$240,000 con su inversión inicial de $10.000. Dentro de un año se revendió
Por $325,000, una compensación de 65.000 dólares de ganancia de capital después de pagar las
ventas
Los costes.
No siendo ya comprometidos por un acuerdo de renuncia, como en
El ejemplo anterior, el segundo titular hipotecario de la Cynthia
Corte, Sr. Biggsworth, no puede consentir un aumento de primera hipoteca
Sin incentivo. Entre las posibilidades que podemos considerar antes
Contactar al Sr. Biggsworth son las siguientes:
1. Más optimista, él puede subordínate para un préstamo de 132.000 dólares con
Cómo Reflnance sus apartamentos 429
Ningún otro estímulo que el aumento de la solidez de su préstamo porque
De las mejoras previstas.
2. Los más pesimistas posibilidad es que él no puede consentir a
Bajo ninguna circunstancia, subordínate exigiendo que le pagamos off
En pleno si deseamos poner un nuevo préstamo. En este caso podríamos tener que
Celebrar las primeras hipotecas para aumentar el límite de extremo abierto de $120,000, o
Si no buscar una nueva primera o segunda hipoteca.
3. Es más probable que él acepta subordínate si él recibe concesiones
Como:
Interés superior
Los pagos más grandes
Reducción de la deuda principal por un pago en efectivo
Un bono añadido de penalización para el préstamo pendiente
Nos ponemos en contacto con el titular Second-Mortgage
Planeamos nuestro contacto para concluir un nuevo acuerdo de préstamo con el Sr.
Como Biggsworth como habíamos planeado cuidadosamente la entrevista con el Sr. riberas
Respecto de la primera hipoteca. Tenemos planes preparados para mostrar cómo
La Cynthia corte será mejorado, de modo que podemos señalar cómo esta voluntad
El aumento de la propiedad valué y mejorar así la solidez
De la segunda hipoteca. La nueva primera hipoteca se verán incrementados solamente
Más de 12.000 dólares de la cantidad original. Estaremos gastando más de este
En la propiedad, además de mejorar las operaciones. Además, el Sr.
Se paga el préstamo Biggsworth cióse abajo a $4,000 por debajo de su original
$37.500 cantidad cuando la hipoteca de $120.000 era, en efecto.
El Sr. Biggsworth demuestra ser un hombre jubilado de unos setenta. Él
Menciona que él posee hipotecas sobre algunas otras propiedades que él
Ha vendido. Él no tiene necesidad de efectivo y está principalmente interesado en hacer
Todo lo que puede de manera segura eara sobre su dinero. "Me gustan tus planes y
Como para ir junto con usted. Si acepto subordínate debo recibir
Un poco mas de interes en mi dinero, o algún tipo de bonificación. Normalmente
Me gustaría un 10% en una segunda hipoteca, más un 5%
Bonus. También en nuevos segundos Fm haciendo el plazo de tan sólo cinco años y
Estoy incluyendo una cláusula de aceleración.
"No quiero ser razonable con usted, desde Fd animan a
Usted para construir la propiedad. En este caso Fm no avanza ningún
Nuevo dinero, así que voy a hacer un favor especial. 1*11 de conformarse con el 8%
Los intereses, más una bonificación del 1%, lo que le costará sólo $350.
Usted no tiene que poner ningún dinero, ya que esto puede ser añadido a la
430 Rnandng Su Pyramldlng
Préstamo. Los pagos mensuales pueden ser dejados en $300. Sin embargo, quiero un
Cinco años de la fecha de vencimiento en la nota, con una cláusula de aceleración".
Ten cuidado con la cláusula de aceleración
Muchos prestamistas afilados insisten en una cláusula de aceleración, llamado así porque
Acelera la fecha de vencimiento en cualquier fecha, hay un cambio en la titularidad
O en acuerdos de préstamo. En caso de venta del préstamo se convertiría inmediatamente
Debido, protegiendo así el prestamista tiene la propiedad de otoño
En las manos de una purga sin escrúpulos. Si el prestamista le disgustaba un
Los posibles compradores se ve, él podría negarse a continué el préstamo.
Aceleración-mente los prestamistas también esperan recoger bonificaciones extras.
Cuando un préstamo se renueva un pago de bonificación adicionales pueden ser
Exigido. Dado que la cláusula de aceleración pone el prestamista ralher de
El propietario en el asiento del conductor, que a menudo pueden impedir que el titular de
Hacer rentable la reventa.
Cuidado con la nota a corto plazo.
Pagarés a corto plazo, de uno a siete años, son frecuentemente
Utilizado en la filial de hipotecas. Que se traducen en altos pagos mensuales
O un pago final. En caso de revocación de la propiedad
Quizás no sea fácilmente refinanciada cuando la nota sea exigible. El
Titular hipotecario podría exigir un alto bono, con la alternativa de
La ejecución hipotecaria. Esto se remonta a las prácticas de préstamo de la depresión
Años, cuando pago préstamos no fueron comunes, como lo son ahora.
La cláusula de aceleración y la nota a corto plazo son un adicional
Protección para el prestamista. El inversor debe desconfiar shun tanto para otros
De pequeños préstamos, a menos que sea absolutamente inevitable para consumar
Por otra parte deseable tratar.
La negociación en términos
Mientras que una institución puede observar las políticas de préstamos fijos, muchos prívate
Los prestamistas son propensos a desviarse considerablemente. Queremos señalar al Sr. Biggsworth
Que preferimos para fijar un primer préstamo de 132.000 dólares con el fin de manejar
Los planes nos ¿ave en mente. En lugar de pagar una prima y mayor
Interés, podríamos prescindir totalmente de mejoras, o bien coja
Open-end fondos hipotecarios sólo hasta 120.000 dólares. Después de todo, esto implica
Un mero cambio en el Sr. Biggsworth de préstamo, y no es el mismo que su
Promover nuevos fondos.
Cómo Reflnance Su Apartmente 431
Sin embargo, tenemos otras inversiones en mente en que podríamos
Uso efectivo adicional. Quizá podría ser receptivo a aumentar su
Volver al préstamo original de $37.500? En ese caso podríamos sentir justificado
En el pago de una bonificación del 1% sobre el monto total.
Tras algunos debates, el Sr. Biggsworth acuerda subordínate su
Segundo a un nuevo $132.000 primera hipoteca en los siguientes términos:
1. Él avanzará $3.992 víctimas en efectivo para llevar las mejores $33,578
Préstamo de hasta $37.500.
2. Vamos a pagar un 1% de bonificación, $336, sobre el crédito pendiente.
Y aproximadamente el 2%, de $80, para el nuevo dinero.
3. El total del bono de $416, en lugar de ser descontados, será
Añadido a los $37.500. Esto aumentará el nuevo préstamo a $37,916.
4. Los pagos, incluidos los intereses, será de $350 mensuales o más
Hasta su pago, en lugar de tener la nota con vencimiento a cinco años. El "o
Más" cláusula permite, por ejemplo, pagos a refinanciar, sin penalización.
5. Interés aumentará del 7% al 8%.
6. No habrá ninguna cláusula de aceleración.
Omitiendo UN PAGO
Los últimos pagos en la primera y segunda hipotecas se hicieron
El 1 de noviembre". Los pagos no fueron necesarios durante el habitual
Período de gracia entre el 1 de diciembre y el 15 de diciembre mientras los préstamos
Están en custodia. Desde el oíd préstamos será pagado con nuevas hipotecas,
Tenemos la costumbre de los cuarenta y cinco días para iniciar nuevos pagos.
Seleccionamos el 5 de enero para el segundo pago de la hipoteca, y
El 15 de enero para la primera, por lo tanto, omitir totalmente los pagos de diciembre.
El interés que normalmente se habrían pagado en diciembre será
Añadido a nuestras cuentas de préstamo.
Omitiendo los pagos de créditos de $1.454 en un mes a nuestra cuenta de efectivo.
Esto nos da $686 efectivo neto después de compensar los $768 total outofpocket
Los costos de depósito y cuota de préstamo. Esa oportunidad para aumentar
Los fondos en efectivo que a menudo se pasa por alto, aunque es casi siempre disponible
Cuando uno es la renovación o sustitución de un préstamo. Debe tenerse en cuenta
Al hacer una solicitud de préstamo o dar instrucciones de escrow, en el
Vez que seleccione su fecha de pago.
432 Flnandng Su Pyramldlng
$13.200 en efectivo para nuevas inversiones
La nueva segunda hipoteca de acuerdo con el Sr. Biggsworth nos da
$3,922 en efectivo para utilizar para la expansión más allá de nuestros planes en el Cynthia
Corte. Ya hemos organizado una nueva hipoteca de primer rango que
Pagar por las mejoras proyectadas y nos dan un adicional de $8.600 o tan
En efectivo. La refinanciación de estos dos préstamos, incluyendo los $686 compensadas desde
Omitiendo los pagos, nos da aproximadamente $13.200 en efectivo que nos
Puede utilizar para nuevas inversiones pyramiding.
La obtención de fondos adicionales de la primera- y secondmortgage
Es un fortúnate titulares, pero no demasiado, circunstancia inusual.
Los resultados ponen de manifiesto la conveniencia de emular a Oliver Twist,
Siempre que renegociar préstamos, y siempre pidiendo más.
La ejfective presentación de sus solicitudes de préstamo puede tener una importante influencia
En su capacidad para pedir dinero prestado.
Sólo tienes que convencer a los prestamistas que sus operaciones sean racionales y
Que va a pagar, y se les puede encontrar tan deseosos de hacer préstamos como
Usted va a pedir prestado.

24. Más formas de endeudarse

Dinero
"Hay más cosas en el cielo y en la tierra que están soñando en
Su filosofía", así es con los préstamos de dinero. Hay más
Medios para la obtención de préstamos que el inversionista promedio ha soñado.
Mi Lowry/Nickerson Seminario asociar, AI Lowry, en su superventas
Libro, ¿cómo puede llegar a ser financieramente independiente invirtiendo
En el sector inmobiliario, Publicado por Simon and Schuster, escribe, "de hecho
He contado más de un centenar de posibles maneras de estructurar una compra
A través de financiación creativa".
En los dos capítulos anteriores hemos cubierto las hipotecas convencionales.
Que llevaría varios volúmenes para describir todos los cientos de
Medios para la obtención de préstamos, especialmente si se desea explorar completamente los
campos de
El crédito al consumo, y de las pequeñas empresas, gobierno y sociedad
Finanzas. Nos limitaremos a las principales formas adicionales para la obtención de préstamos
Lo que le puede resultar útil para saber, como inversor principalmente en real
Estáte.
$243,000,000,000 UN AÑO DISPONIBLE
Su endeudamiento importante será en préstamos hipotecarios asegurados por real estáte,
Le permite compartir en la mayor fuente de dinero disponible.
Según HUD, $243.3 millones en bienes inmuebles-hipoteca El dinero fue
Prestado, por ejemplo, .en 1978 solamente. Hipotecas pendientes en enero
1979 totalizaron $1.170 millones.
Aunque son de importancia secundaria, normalmente tendrá
Ocasión también para utilizar chatarra préstamos no garantizados y, en cierta medida, como
Con el refrigerador chatarra hipoteca cuando nos hicimos cargo de la Cynthia
Court Apartments. Por lo tanto, vamos a separar nuestro préstamo adicional información
En dos divisiones principales:
Consideraciones Préstamo inmobiliaria
Los préstamos no garantizados con bienes inmuebles
433
434 financiar tu Pyramldlng
Consideraciones préstamo inmobiliario
En el capítulo anterior hemos cubierto (1) las primeras hipotecas y los hechos
Confianza, y (2), filial de hipotecas. Nuestra discusión ha implicado para
La mayor parte convencional y comúnmente conocida financiación inmobiliaria.
Ahora es el momento oportuno para examinar los aspectos más avanzados de los comúnmente
Utiliza financiación inmobiliaria:
1. Manta hipotecas
2. Hipotecas Hypothecated
3. Hipotecas asignadas
4. Transfiere las hipotecas
5. Los contratos de compraventa
6. Compra y transacciones de lease-back
7. Hipotecas de tasa variable
8. Envolturas y multi-préstamos enrollable
1. Manta hipotecas
Un préstamo que abarcan más de un pedazo de propiedad es comúnmente llamado
Una manta de hipoteca. Este es un dispositivo para extender crédito más allá de lo normal
Límites asequibles de financiación propiedades individualmente. Por haber
Tales propiedades bajo un préstamo, el prestamista se disemina su riesgo, lo que
Justifica el mayor financiamiento. Así, el préstamo para la manta máximum
Suma es mayor que la de todas las piezas individuales. Manta hipotecas
Puede ser primaria o filial, o una combinación de ambos. El mismo
Hipoteca podría ser el primero en algunas propiedades y su filial en otros.
En uno de Roger Stevens, explota las primeras hipotecas individuales fueron
Obtenidos en 27 edificios, los cuales fueron adquiridos por varios
Los sindicatos en una sola transacción. Cuatro millones de dólares fue adicionales
Necesarios para completar la financiación. Dos millones y medio de dólares fue
Prestados por J. P. Morgan fuentes sobre una manta de segunda hipoteca.
El saldo de un millón y medio se planteó a partir de una manta de terceros
Avanzado por un préstamo hipotecario asociación que Stevens controlada.
Más común es la aplicación de una manta de primera hipoteca. Donde
Varias propiedades son compradas en una transacción, todo puede ser a menudo
Financiadas en el marco de una primera hipoteca. Por ejemplo, en una compra de cinco
Almacenes arrendados a una empresa, se financiaron cinco propiedades
Por un único préstamo bancario, garantizado por una manta de primera hipoteca.
Manta hipotecas se utiliza a menudo en las subdivisiones. Un subdivider mayo
Manta un bloque de lotes bajo una hipoteca, o varias casas puede ser
Construida bajo una manta del préstamo de construcción. ¿Qué sucede cuando es
Desea vender una propiedad individual cubierto por una cobija de préstamo?
Más maneras de pedir dinero prestado 435
Cláusula de liberación
En el último caso un acuerdo de lanzamiento debe obtenerse de la
Prestamista. Con subdivisiones de una cláusula de liberación se suele incluir como parte
De los términos del préstamo, siempre que un pedazo de propiedad puede ser liberado
Desde la manta sobre una hipoteca estipulado el pago proporcional.
Si no hay cláusula de liberación, entonces las negociaciones para satisfacer el prestamista
Sería necesario.
2. Hipotecas Hypothecated
Hipotecaria es un préstamo hipotecario un dispositivo que pone una hipoteca
En lugar de la propiedad como garantía. A veces puede haber considerables
Ventaja desde el punto de vista de:
Ahorro fiscal donde una ganancia participa
Conservar en lugar de vender una hipoteca deseable
Ahorro fiscal donde una ganancia Participa
Ángulos de impuestos será discutido más a fondo en los próximos tres capítulos. El
Punto a tener en cuenta a la hora de considerar la financiación es que una transferencia
Préstamo constituye aproximadamente el mismo efectivo al vendedor para calcular actual
Los impuestos sobre la renta. Si recaudar efectivo por hipotecar una propiedad y luego
Transferir la hipoteca a un comprador de la propiedad, el dinero tan elevado es
Incluido en el cálculo de su deuda tributaria para el año en curso. Si
Recaudar fondos por retomar una hipoteca de th£ comprador y hipotecaria
Esta hipoteca como garantía para un préstamo bancario, su ganancia imponible puede ser
Distribuidos a lo largo de la vida de la hipoteca.
En un ejemplo de este tipo de una pareja de jubilados llevó a 120.000 dólares,
De 15 años, el 9% de primera hipoteca sobre una casa de apartamentos rentables
La venta. Se firmó entonces un hypothecation forma que su banco tuvo
La hipoteca como garantía para un préstamo de $90,000 en efectivo en 8% para
Quince años. El banco estaba autorizado a hacer las colecciones mensuales
Y el exceso de crédito de 357 dólares a la cuenta del vendedor. En hipotecaria,
La hipoteca se mantuvo en el vendedor de ñame. Él todavía era responsable
Al banco para sus pagos, así como la percepción del comprador, en
El último caso de defecto.
Conservar en lugar de vender una hipoteca deseable
En otro caso, donde no hay ventaja fiscal estaba implicado, un granjero vendió
Una conveniente y lácteos tuvo una primera hipoteca de 70.000 dólares, con vencimiento a cinco
Años y con un interés de 9%. Quería recaudar $25.000 en
Dinero en efectivo. Él podría haber refinanciado para obtener esta cantidad o
436 Flnanclng Su Pyramldlng
Más, como la superficie involucrada fue en el camino de la subdivisión. Sin embargo,
Deseaba conservar el sonido el 9% de los ingresos en concepto de intereses. Por lo tanto,
Conserva el control por hypothecation, colocando su hipoteca como garantía
Para un préstamo bancario de $25.000 en el 8%.
3. Hipotecas asignadas
Hipotecas pueden ser vendidos por asignación de todo derecho y control. Abiertamente
Venta debería ser evitado, en favor de hypothecation, donde la hipoteca
Ha sido tomada de nuevo en la propiedad se vende con un beneficio. Cualquier ganancia imponible
Aplazada por la hipoteca sería debido a su venta.
Donde no está involucrado el ángulo fiscal, las hipotecas se asignan libremente a
Efecto de una venta. La asignación puede ser utilizada para guardar escrow cargos. En un
Caso típico sin implicaciones fiscales, el banco puso en marcha un $80.000 construcción
Préstamo para la construcción de una iglesia. Al final de la construcción el préstamo
Fue tomada por una iglesia nacional-Building Society en cara valué.
En lugar de requerir una hipoteca nueva, la construcción de la sociedad acepta la
Asignados del banco hipotecario. Así la Iglesia guardó el título habitual
Y escrow cargos que habrían estado involucrados en
La refinanciación.
4. Transfiere las hipotecas
Asignada una hipoteca cambia el titular hipotecario pero retiene la
Mismo prestatario. Una hipoteca transferida, por otra parte, los cambios
El prestatario y retiene el titular. Una propiedad con una hipoteca existente
Normalmente se vende como con nuestra asunción el Belvedere y Cynthia
Court Apartments, sujeto a que el comprador se haga cargo de la extraordinaria
Préstamo obügation. En la mayoría de los casos, suponiendo un préstamo es sinónimo
Con la transferencia de un crédito, pero no siempre. Cuando un préstamo es transferido,
La ex prestataria queda exonerado de cualquier responsabilidad.
Descubrimiento puede tran&er y el vendedor puede todavía ser responsable
Para préstamo
La escritura puede cambiar de manos y el comprador puede contratar a asumir
Los préstamos existentes. Pero el vendedor aún puede ser considerado responsable si no
Ha sido lanzado por el prestamista. Un tipo modificado de aceleración
La cláusula podría permitir que el prestamista para mantener tanto el vendedor como el comprador
responsable
Si así lo exige.
La transferencia de la hipoteca podría ser considerado como un asunto de rutina y
Ser ignorado por el vendedor, quien piense que ha sido liberado
Mientras que durante todo el tiempo que él todavía está solidariamente responsables. Sé de casos
Más maneras de pedir dinero prestado 437
Título responsable donde empresas han descuidado hacer dicha transferencia
Arreglos. Normalmente tal omisión podría corregirse cuando
Descubierto. En algunos estados, el vendedor de los bienes sujetos a una compra
Dinero hipoteca no puede ser personalmente responsable. Pero si el
La transacción se ha completado, el prestamista puede en algunos casos continué a
Mantenga el vendedor responsable del pago en caso de que el comprador
Los valores predeterminados. Corresponde al vendedor a mantener en mente.en cada venta el
Transferencia de cualquier obhgations contratos para los cuales el comprador asumir.
5. Los contratos de venta de tierras (a menudo llamados "contratos")
Cuando es deseable para vender bienes sin transferir el acto o
Préstamos, un contrato de venta puede ser consumado, y el acto celebrado por
El vendedor. La posesión de la propiedad, pero no la escritura, podrá entregarse
Para el comprador. Esta forma de transacción inmobiliaria es comúnmente
Utilizado para dos propósitos: jefe
Para evitar molestar a los préstamos existentes
Para compensar la falta de dinero del comprador o crédito
Para evitar molestar a los préstamos existentes
En el caso de los cinco almacenes mencionados bajo "hipotecas", Manta
El arrendatario se ofreció a pagar una prima para liberar un almacén
Lo que ya no era necesario, desde su concesión. El propietario encontró una perspectiva
Que prefirieron comprar al leasing y que estaba dispuesta a pagar una buena
Beneficio para hacerse cargo de este edificio. No hay cláusula de liberación, y
El banco se negó a entregar la propiedad a partir de la manta de hipoteca.
El propietario tuvo que pagar el préstamo y refinanciar los otros cuatro edificios,
O mantenga el pedido abierto existente hipoteca y vender el edificio
En un contrato de venta. Préstamos con algunas cláusulas de aceleración podría
Han desalentado, pero con el banco hipotecario no hubo aceleración
Cláusula.
El propietario múltiple continuó realizando sus pagos regulares a la
Banco Hipotecario en la manta. El nuevo comprador del almacén único
Hecho pagos en su préstamo para el vendedor. El contrato de venta llamado
Para la entrega de thé hechos cuando los préstamos existentes eran totalmente pagado
Al final de diez años.
Para compensar la falta de dinero del comprador o crédito
Cuando un prestamista se niega a transferir una deseable a causa de un préstamo
Mal crédito del comprador, el préstamo podría ser retenida por la venta de un contrato
De venta. El comprador puede asumir obligaciones de préstamo si él compra toda una
438 Flnandng Su Pyramldlng
Los bienes cubiertos por un préstamo, pero el vendedor sigue siendo responsable de la
Prestamista en caso de incumplimiento. Un contrato de venta puede ser registrada o no.
La escritura puede no ser transferido hasta la propiedad es pagado en su totalidad,
Como en los almacenes. La práctica habitual es entregar la escritura después de
Una cierta cantidad se paga, según los términos del contrato.
Un contrato de venta le da un mayor control del vendedor donde el comprador
Poco tiene que pagar. En un ejemplo típico, una casa fue vendida por
$20.000, con sólo $100 hacia abajo. El contrato estipulaba que la escritura
Sería trasladado después de que el comprador había pagado 2.000 dólares sobre el principal,
Reducir su obligación de 18.000 dólares. Los pagos de préstamos se fijaron en
$200 mensuales, incluyendo 8% de interés.
Hubo una primera hipoteca existente de 15.000 dólares, pagaderos en $120
Mensualmente, incluyendo 7% de interés, para que el vendedor era todavía
Responsable. El contrato establecía que el comprador se haga cargo de esta
Primera hipoteca sobre la transferencia del título. El vendedor tendría entonces
Una segunda hipoteca, pagadero en 80 dólares mensuales, para la diferencia
Entre $18.000 y el saldo restante de la primera hipoteca.
6. Compra y transacciones Lease-Back
La compra-y-lease-back, viniendo de transacción más y más en la
Uso, comprende una venta seguida de un arrendamiento. Esta es una herramienta inmobiliaria
Lo que a menudo resulta en el 100% de la financiación para el comprador ultímate.
Las siguientes son las ventajas que ofrece a los vendedores, el comprador, y el
Prestamista respectivamente.
Ventajas para el vendedor
Los vendedores pueden preferir este tipo de transacción debido a ingresos resultantes
Ventajas fiscales. Los grandes edificios comerciales y estaciones de servicio
En costosas midtown sitios con más frecuencia son manejados por este tipo de
Tratar. Por ejemplo, la Standard Oil compra un montón y construye una estación de servicio.
Se vende la propiedad mejorada para un inversionista y el arrendamiento
Atrás la estación durante un largo plazo de 20 a 99 años. Este último
Es el período de arrendamiento máximum permitidos por la ley.
Grandes almacenes como Macy's sigue una pauta similar,
La construcción de un almacén a su antojo, venta a un inversor, entonces el arrendamiento
De vuelta. Macy's y Standard Oil en estos casos obtener la ventaja fiscal
De la deducción de la totalidad de su pago de arrendamiento como un gasto anual. Si ellos
Conserva la propiedad podrían mostrar sólo compensan los pagos de interés
Y la depreciación de las mejoras. Los pagos en concepto de reembolso del principal no
Ser deducible, se ñor cualquier amortización sea admitido en la tierra,
Más maneras de pedir dinero prestado 439
Proporcionalmente muy costosa en un cien por ciento-ubicación de venta al por menor.
Los pagos de arrendamiento para cubrir el costo de la tierra son deducibles en su totalidad.
En los casos en que una venta se realiza en una base libre de impuestos, la propiedad
Incluso podría no ser gravados. Los costes anuales se verían así reducido
De manera que los pagos del arrendamiento a compénsate el comprador libre de impuestos sería
Considerablemente menor que los pagos de un préstamo por un propietario comercial gravadas.
Ventajas para el comprador
En un caso como el anterior oñe que involucran a la fundación, el último
Normalmente esperar un menor retura-que van desde 6 a 8 por
Ciento de lo habitual en otros tipos de propiedad. El jefe biiyer
Ventajas en tal caso sería una completa libertad de funcionamiento
Problemas. No habría ningún alquiler morosidad. El arrendatario
Dicho acuerdo se acostumbran a organizar y pagar por todo el mantenimiento,
Reparaciones y mejoras.
Los compradores Prívate entrar en este tipo de transacción, debido a las favorables
La financiación. En un arrendamiento a largo plazo, un depósito es a menudo la costumbre de cubrir
Terminal meses del contrato de arrendamiento. En un contrato de arrendamiento de 10 años o más,
theíé
Podría ser un depósito equivalente a un año de alquiler, que se verían compensados por
Un año de alquiler gratuito al final. Frecuentemente un depósito de arrendamiento será suficiente
Para un pago inicial del comprador. Mediante el financiamiento de la balanza de la abajo
El pago es capaz de tomar posesión de la propiedad sin poner
Un centavo de su propio dinero.
Un acuerdo de este tipo generalmente pueden cobrar el vendedor, induciendo a él
Se venden con un descuento sustancial. En el Mac/s y tipo de aceite estándar
Transacción, las mismas empresas erigir las mejoras que desean vender,
Y lease back. En otro tipo de transacción, utiliza en gran apartamento
Las casas y los supermercados, por ejemplo, el comprador o el original
Builder utiliza la compra-y-lease-back fórmula puramente fdr ventajoso
La financiación, en la mayoría de los casos el 100%.
Ventajas para el prestamista
Fuentes de dinero es prohibido por ley para conceder préstamos hipotecarios a menudo puede
Poner sus fondos a trabajar a buen interés a través de la compra-andleaseback
Acuerdo. Algunos unión y otras confianzas, por ejemplo,
No podrán ser autorizados a prestar dinero en la propiedad, pero se puede usar
Su dinero para comprar y luego leáse atrás en términos de hipoteca. Además
Unión hinchada confianzas, algunos bancos y otras instituciones financieras
Tienen un excedente de los fondos fiduciarios y otros fondos que les gustaría invertir en
Hipotecas a largo plazo, que puede ser ilegal para ellos. En algunos casos
También están restringidas de comprar una propiedad de inversión. Estos
Los bancos y otras entidades legalmente previsto depositar sus fondos en una hipoteca
440 Rnanclng Su Pyramldlng
Fideicomiso de inversión, que luego adquiere propiedad en una operación de compra y
arrendamiento
Base.
Una transacción típica
En una transacción típica de este tipo, una deseable en un supermercado
Área de rápido crecimiento mostraron una neta anual de 65.000 dólares y fue puesto en venta
A 750.000 dólares. El propietario dijo que no vendería por menos de $650.000
Net, que significaba exclusiva de comisiones. Este fue el nominal
Valué mercado. Otras empresas, incluida una aventura desastrosa
Como un nuevo concesionario de coches, empujado el propietario en una extremidad. Él hizo
Necesitamos desesperadamente $100,000 en efectivo iñ para salvar su negocio.
Todas sus participaciones fueron financiados a la empuñadura, incluyendo $350.000 máximum
Préstamo en el supermercado.
Poner Fondos Fiduciarios para utilizar
Establecido un inversor con una calificación crediticia superior fue abordado por un
Corredor de préstamos, quien dijo que pensaba que la propiedad podría ser comprado por
500.000 dólares en efectivo, debido a las dificultades financieras del propietario. Toda la
halfmilliondollar
Precio de venta sugerido podría obtenerse de unión
Los fondos fiduciarios. Confianza las restricciones varían de acuerdo a los propósitos de la
La confianza y las leyes del estado bajo el cual se rigen. Esta particular
La confianza siempre que ningún dinero podría ser invertido en hipotecas.
Compras eran legales sólo si existen arrendamientos a largo plazo a inquilinos
Con el crédito pendiente. Aquí fueron las condiciones propuestas:
1. No tratar con menos de medio millón de dólares podría ser considerado.
Los consejeros querían un mínimo de mantenimiento para cada dólar
Invertidos. Estaban ansiosos por poner fondos apilados para trabajar en condiciones bastante
Grandes porciones.
2. El inversor ha de poseer dos puntos de activos netos por cada punto de
Los fondos anticipados. En otras palabras, él tenía que mostrar un valor neto de uno
Millones de dólares con el fin de garantizar un medio millón de personas.
3. El fideicomiso furaish una carta de intención para un calificado
Inversionista, garantizando para proporcionar una cantidad estipulada de dinero a
Adquirir la propiedad.
4. Armados con la carta de intención, el inversor podría hacer efectivo
Oferta al vendedor, "sujeta a la obtención de la financiación necesaria".
5. El inversor podría comprar la propiedad, que luego revenden a la confianza.
6. Habría un 5% de cargo por servicio para cubrir gastos generales y
Los honorarios del agente. Esto podría añadirse a los 500.000 dólares compra recomendada
Precio estipulado, haciendo que el anticipo de 525.000 dólares.
7. El fideicomiso arrendar la propiedad de vuelta al inversionista por veinte
Más maneras de pedir dinero prestado 441
Años en 52.500 dólares anuales. Esto duplicaría su dinero en veinte
Años, compensarlas 10% de interés. A pesar de alto interés para la
Inversor a pagar, sería compensado por la reducción del precio de compra
Obtenible con 100% efectivo.
Los pagos del 10% del monto del préstamo 525.000 dólares anuales
Serían las mismas que en un 6% préstamo ordinario por quince y un
La mitad de años. Así, los primeros quince años y medio podrían considerarse
Como similar al financiamiento convencional para el préstamo neto de bolsillo
Los pagos. En los últimos cuatro años y medio de pago sería entonces
Constituyen el 4% de bonus sobre el 6% de financiación.
8. El arrendamiento del fideicomiso incluyen una opción para el inversor
Para comprar la propiedad absoluta a finales de los años veinte para un
Tarifa de 2% nominal. Esto sería de $10.500 a $525.000 transacciones.
El ultímate resultado sería el mismo que si una de 27 años
Préstamo había sido realizado.
De consumar el acuerdo
La propiedad fue de menos de cinco años de arrendamiento a una cadena nacional de mercado.
El arrendamiento era "net, net net", siempre que el arrendatario paga todos los gastos,
Incluidos los impuestos, el seguro, el mantenimiento y las reparaciones. Nuevo bona
Fe ofertas ya había sido recibido por escrito para alquileres más altos cuando
El contrato de arrendamiento expiró. Todos los indicios apuntaban a un aumento de la valoración,
haciendo
El supermercado en una compra muy atractiva.
Los inversores tendrían un arrendamiento principal del fideicomiso, subarriendo
Al supermercado. Su principal problema sería la posibilidad
De tener que hacer pagos mientras el mercado sentar vacantes durante un período
A la terminación del presente cinco años de arrendamiento. Por lo tanto, pudieran
No es prudente, han entrado en una transacción de este tipo, salvo con una
Acumulación de ingresos procedentes de otras explotaciones considerable para ayudarse
Un posible período sin ingresos de supermercado. Este factor de seguridad, de
Rige el requisito de confianza para una proporción de 2 dólares en valor neto
Por cada $1 de avanzada.
Una oferta de 500.000 dólares se hizo, con la estipulación de que el vendedor
Pagar el 5% de cargo por servicio de su producto. Después de la negociación,
El acuerdo se consumó aceptando su contrapropuesta para recibir
Neto de 500.000 dólares, la cifra sugerida primero por el préstamo broker a
Inversor.
7. Hipotecas de tasa variable
El 1 de julio de 1979, las hipotecas de tasa variable (VRM) fueron autorizados para
Ahorro constituidas federalmente y asociaciones de préstamo de todo el país. Califor442
Financiación de su Pyramldlng
Nia iniciado tales préstamos en 1975, y en los próximos cuatro años aproximadamente
Un cuarto de millón de estado VRMs se consumó. El éxito
Experiencia en CaUfornia directrices nacionales establecidas.
Según Robert H. McKinney, presidente de la Federal Home
Banco de préstamos, que autorizó la junta federal, "tasa Variable VRM
Las hipotecas deberían permitir flujos hipotecarios más estable, mayor stábility
En los mercados de la vivienda, una opción alternativa para los prestatarios y aumentar
La capacidad de los ahorradores en las asociaciones miembros a obtener mayores retornos sobre
Sus depósitos".
Aumenta Federal puede realizarse hasta 0,5% y sólo una vez al
Año, con un máximum de 2,5% durante toda la vida del préstamo. Si
El interés es elevado, los pagos de los préstamos podrán mantenerse las mismas estirando
Fuera del término. Los prestamistas deben reducir las tasas de interés cuando su dinero
Los costes bajaron al menos 0,1%. Los prestamistas favor VRMs porque
Permitir que los aumentos de las tasas de interés para ayudar a mantener la inflación. Vrm
Limitado a la mitad de un prestamista de hipotecas en un año dado.
Los prestatarios deben darse una elección de préstamos a interés fijo, por lo que son
Ofreció incentivos a tomar VRMs, incluyendo un reducido interés inicial
Generalmente, la tasa de 0,5% menos. En la práctica, una típica de California
Propietario pagó 8,5% para un préstamo a tasa fija en 1975 y sólo 8
Por ciento sobre un VRM. En 1979, el 8,5% todavía tiene para el 1975
Tasa fija convencional, pero el prestatario prestatario promedios 1975 VRM
9,5%.
Cuando un prestatario VRM se notifica un aumento de tarifas, él debe ser
Permitido de 90 días para solicitar un préstamo más favorable para pagar el VRM
Préstamo sin penalización.
8. Envuelve y Préstamos Multi-Wraparound
La envolvente de préstamo carne en uso popular a mediados de la década de 1960 como
Las tasas de interés siguen aumentando. El objetivo era vender o refinanciar
Estáte real sin tener que pagar o aumentar el interés en un
Préstamos a bajo interés existente.
Las instituciones de crédito en primer desafió la evasión del aumento de las tasas de interés
Los cargos realizados por wraparounds. Pero la aprobación del tribunal ha
Alienta a los prestamistas a aceptar la práctica ánd muchos están ahora tomando
Ventaja de wraparounds ellos mismos. Incluido entre los más resistentes
Los prestamistas es el Bank of America, el más grande del mundo, que se
Encantados de utilizar sus fondos para que se le conceda un préstamo enrollable.
A medida que más inversores aprenda de wraparounds y hacer uso de ellos,
Se han amontonado "ajusta" en la parte superior de cada óther. Por ejemplo, para empezar
Con un simple wraparound, un propietario vende una casa de apartamentos para
Más maneras de pedir dinero prestado 443
El comprador B, llevándose $200.000 todo incluido en la escritura de fideicomiso 8 por
Ciento de interés existente, sujeto a un préstamo bancario de $120,000, el cual llevaba
Interés de sólo 7%. Entonces propietario B aumentó la valué de
La propiedad por las mejoras.
Multi-Wrap
En dos años, Propietario Propietario Vende A B C de más de 100.000 dólares, llevando beneficios
Volver a 300.000 dólares multi-wrap en el 9 por ciento de interés. La multiwrap
Préstamo estaba sujeto a propietario B del 8% 200.000 dólares envolver con
Un propietario, y al propietario original de un 7% $ 120.000 préstamos con el
Banco.
He vendido y exch^nged más de $5 millones de dólares en propiedad mediante
Wraparounds y se han familiarizado con muchas entradas y salidas de
Su uso real. También estoy familiarizado con el trabajo de muchos
Multi-vueltas tercero y cuarto donde los compradores han entrado en la imagen
Utilizando cada uno una nueva envoltura all-inclusive, anulando las predecesor
Los préstamos.
En cada caso el vendedor hizo un beneficio sobre el exceso de interés recibidas
Sobre los intereses pagados y, por lo tanto, tomó de nuevo un préstamo beneficioso
El comprador con menores tasas de interés de mercado actual. Por ejemplo, en
Las decisiones del 8 por ciento de la envoltura de interés fue del 8%.
En la elaboración del 9% envolver el interés fue de 93A por
Ciento. Por lo tanto compradores como vendedores suelen beneficiarse del uso de un
Enrollable que retiene el menor interés sobre préstamos anteriores.
Hechos primordiales de confianza, Hipotecas, o de la tierra pueden utilizarse contraéis
Como envolvente de instrumentos. Cada uno se ve favorecida en diferentes partes del
País. Yo siempre uso anular actos de confianza, el instrumento de préstamo
Favorecido por la mayoría de los bancos y otras instituciones crediticias. Mis 15
Yéars de experiencia con envolturas naturalmente han revelado algunos puntos
Para protegerse. El prestamista original y prestamistas subsiguientes rara vez
Rock el barco e intentar forcé mayor interés o pagos de
El préstamo siempre que:
A. Los pagos de los préstamos sean escrupulosamente pagados al vencimiento
B. Los impuestos son pagados al vencimiento
C. El seguro se paga al vencimiento, es adecuado para reflejar la actual valúes, y
Continúes emitida en los ñames del prestamista original y original
Prestatario.
En algunos casos cada nuevo propietario paga a su vendedor, que paga a su vendedor o
Prestamista original. En el ejemplo anterior propietario propietario paga C B,
444 Flnanclng Su Pyramldlng
Propietario B paga un propietario y un propietario paga al banco. ¿Cómo se puede titular
C asegúrese de que todos los pagos se realizan subyacente para prevenir la ejecución hipotecaria?
Para ayudar a asegurar múltiples pagos a cuenta collectíon envoltura es a menudo
Organizado por el cual C propietario paga sus $3.000 mensuales a un banco,
Asociación de ahorro, CPA u otros agentes de recolección acordados. El
Recoger el banco, tras nuestra multi-wrap ejemplo, deposita $1,000 en
La cuenta del propietario B, $800 en la cuenta del propietario y mails $1,200 a
El banco que tiene el préstamo principal. La colección cuenta puede
Estar configurado para gestionar sólo los pagos de un préstamo, pero puede ser ampliada por
Incluyendo un prorrateo mensual de impuestos y/o seguro. Algunos préstamos
Las instituciones son la recogida y el desembolso y preparar las libretas
Sin cargo, creyendo que el dinero es depositado profitonthe
Suficiente. Otros que conozco cobran unas tarifas nominales, desde
$2.50 a $10.
Como en la mayoría de las operaciones inmobiliarias, la envolvente de préstamo normalmente
Beneficia a todas las partes implicadas, incluidos los prestamistas originales, que solía
Squawk heridos como águilas. ¿Cómo podría beneficiar el banco original? Como
Señaló a mí por un sénior oficial de préstamo del Banco de América,
"Nos beneficiamos de la multi-responsabilidad. La práctica ha demostrado que.
Después de todo, preferimos que se mantenga en el papel cuando se venda. No son
Estamos más seguros de la puntualidad en el pago, cuando dos o más partes, en lugar de
Sólo uno, están vitalmente interesados en ver que el pago se hace cuando
Debido?".
Los préstamos no garantizados con bienes inmuebles
Los préstamos no garantizados por real estáte son todos relativamente a corto plazo. Incluido
Son las siguientes divisiones principales:
1. Chatarra de préstamos
2. Préstamos comerciales
3. Préstamos personales
4. Los créditos de mejora
1. Chatarra de préstamos
Los préstamos garantizados por bienes inmuebles otros que comúnmente se llaman chatarra
Hipotecas, proporcionando préstamos en bienes personales, tales como automóviles,
Mobiliario y equipo. Chatarra de hipotecas son generalmente de
A corto plazo, de modo que terminará bien dentro de la esperanza de vida
Cubiertas de los muebles.
Más maneras de pedir dinero prestado 445
El interés se calcula sobre una base de descuento, cióse convencionales a duplicar
El interés. Donde los intereses de una hipoteca inmobiliaria apartamentos
Podría ser del 8%, el menor interés obtenibles en un refrigerador
Chatarra hipoteca sería de aproximadamente 14%, calcular el costo verdadero
Descuento del 7%. Incluso esto es considerado de interés favorable
Bienes semovientes. En auto y otros pagos de hipotecas chatarra, donde el
El comprador puede dejar de leer la impresión fina, verdadero interés a menudo se ejecuta más cerca
El 30 por ciento.
El apartamento inversor debe recurrir a la chatarra hipoteca para comprar
Mobiliario y equipo sólo cuando el menor interés y largo plazo
Financiación inmobiliaria no puede ser obtenida. Esto sucede más a menudo
Con la nueva construcción. Un constructor puede ser capaz de financiar un apartamento
La estructura a través de una primera hipoteca, pero distan mucho de la financiación de los muebles.
Si él quiere comprar muebles puede tener que organizar una chatarra
Hipoteca.
La mayoría de prestamistas institucionales requieren de una hipoteca sobre bienes muebles todos los
muebles
Y equipamiento en un edificio en el momento de hacer un préstamo, como
Seguridad adicional. Esto protege de tener ese personal
La propiedad, que pueden ser esenciales para ganar un ingreso adecuado, legalmente
Vendibles por un prestatario sin escrúpulos la planificación predeterminada.
Contrato de venta Conditíonai
Como una hipoteca inmobiliaria, una chatarra hipoteca legal da título al
Prestatario y se emplea habitualmente para préstamos sobre bienes muebles ya poseía.
A pesar de que popularmente se conoce como una mercancía, la mercancía préstamo hipotecario
En forma casi universal uso por parte de los vendedores es el contrato de venta condicional.
Este contrato sirve como un arrendamiento, siempre que los bienes personales
Legalmente pertenece al vendedor hasta pagado en su totalidad.
Default
El contrato de venta condicional refuerza la posición del acreedor.
En caso de impago, el prestamista suele tener derecho a recuperar sin
Los procedimientos legales de ningún tipo. Este poder resulta en mucho más liberal
La financiación que estaría disponible de otro modo.
La reposesión disposiciones podrán trabajar para el beneficio del prestatario si
El mercado valué por cualquier razón cae por debajo del saldo pendiente.
La propiedad puede deteriórate más rápido de lo esperado, o nuevos estilos máy
Acelerar la obsolescencia. Un ejemplo de esto último es el reemplazo
De 6- y 8-cúbico-pie refrigerador por 10 y 12-pies cúbicos nacionalmente,
Como apartamento standard-modelos de la casa. A menos que exista una "deficiencia
Cláusula de penalización" u otra disposición en la impresión fina, el préstamo de446
Su Pyramldlng Flnanclng
Er puede ser relevado de toda obligación al entregar la mercancía a
El prestamista.
Una ganga en la Corte Cyntbia refrigeradores
Los veintiún Cynthia Tribunal refrigeradores fueron comprados, supuestamente
En "al por mayor", por la Giacolinis desde su compatriota en una chatarra
Contrato de hipoteca. El concesionario ha rellenado un formulario simple 'en una papelería
Tienda. Puesto que no existe ninguna cláusula de deficiencia, planeamos renunciar a estas
10-cúbico-pie cuadros blancos en whicfy hay un saldo de $5,200. En su
Lugar tenemos previsto adquirir 21 nuevos 10-cúbico-pie Kelvinators coloreado
Por $4.767, comprando el nuevo "dorado" de trigo cajas para $433
Menos que el saldo pendiente de los veintiún blancos.
Kelvinator ha prometido la entrega dentro de las veinticuatro horas siguientes a la recepción de
Nuestra orden. Antes de colocar el nuevo orden, recomendamos el aparato
Distribuidor de nuestras intenciones y pedirle que recoja los refrigeradores oíd
Inmediatamente.
Desde el distribuidor rellena el costo considerablemente en el original
Chatarra hipoteca, él puede recuperar y revender los refrigeradores en una
Descuento y aún así no perder dinero. El mercado minorista valué ha
Cayó a unos $160 cada uno. Si él repossesses tendrá acarreos,
Almacenamiento y costos de ventas. Por lo tanto, ofrece una "ganga":
"Si mantiene el refrigerador, voy a 1.000 dólares de descuento a partir de la nota.
Cortarlo a 4.200 dólares".
Esto abre una nueva vía de reducción de costes. Debemos mencionar que hemos
Preferiría tener nuevas cajas de colores, pero podría considerar la posibilidad de mantener su
Plaip blancos si el precio es suficientemente baja. Su descuento nota seguiría
Incluir intereses pagados por anticipado por el plazo restante. ¿Cuál es el mejor orador
Puede hacer por dinero?
El concesionario dice que podía utilizar el dinero en efectivo, como actividad no ha sido tan
Buena últimamente. Luego de una discusión, terminaremos con una liquidación en efectivo
De $150 por cada refrigerador, o un total de $3.150. Esto representa un
Ahorro de $ 1.617 sobre nuestros gastos previstos para 21 nuevos
Kelvinators.
2. Préstamos Commerclal
La fuente más importante de Quick Cash en cantidades considerables a la marea
Por periodos cortos commercidl es el préstamo. Se llama así porque es
Generalmente se obtiene de los bancos comerciales y es utilizado principalmente por
El crédito comercial a corto plazo. La construcción de este embalse de crédito
Tienen una gran influencia sobre la rapidez de la expansión. Proporcionará
Más maneras de pedir dinero prestado 447
Listo fondos durante emergencias, ayudar a consumar la propiedad y cashdiscount
Las compras de equipo pesado, y el pago de gastos temporales
Al igual que los impuestos. Habiendo dicho crédito disponible forma un cojín resistente
Que le permite invertir con menos reservas de efectivo de lo que lo haría
De lo contrario considere seguro. Listo el crédito comercial es casi la misma
Como dinero en efectivo.
El promedio del propietario inmobiliario que se concentra en la propiedad ingresos
Logrará realizar su inversión de cartera comercial, préstamos en
La fuerza de su firma, respaldado por su declaración financiera.
Los préstamos comerciales también se obtienen colocando acciones como seguridad,
Generalmente ganan aún más las tasas de interés favorables.
Las tasas de interés son bajas
Interés compara normalmente con tasas de interés hipotecario. Si prevalece la hipoteca
Iuterest es de alrededor de 9%, un préstamo comercial sonido costará
Usted, como propietario de un apartamento, sobre el mismo. Este descuento puede
A partir de V4 al 1% si se pone como stock de seguridad. Una gran utilidad
Puede pedir prestado sin poner la seguridad, para tan bajo como 7%,
Millones de dólares o así durante treinta días para satisfacer una nómina. Un empleado de utilidad
Quien ocasionalmente pone stock para comprar más existencias de seguridad
Podría pagar 9]/¿ o el 10% de su firma si quería pedir
$300 durante seis meses, con el fin de pagar a su suegra tarifa del hogar.
Los préstamos de menor cuantía como éstos sólo se efectuarían como entrega personal
Préstamos salvo a un prestatario comercial establecida.
Pagar es Sbort Períod
El préstamo comercial normalmente está organizado por un período específico, en lugar
A pagar en cuotas. Algunos préstamos comerciales están hechas para
Sólo treinta días, otros cuarenta y cinco, sesenta o cien y veinte.
Los términos usuales son de 90 días o seis meses, al final del cual
La nota se abona en su totalidad, incluidos los intereses.
La nota puede ser renovable por una buena causa tras su expiración
La fecha. Al menos el interés debe ser pagado. Renovación sería particularmente
Aptos para recibir favor si algunos de los principales que se realice el pago, por ejemplo
$1,000 a $10,000. Las notas pueden ser renovables varias veces
Pero los bancos replegado en todas las extensiones superiores a un año. Algunos
Los empresarios seguir renovando sus préstamos comerciales año tras año,
A veces la reducción, en ocasiones aumentando las cantidades, pero rara vez
Pagando. Tu crédito será mucho mayor y usted será capaz de
Obtener préstamos cada vez mayores, si usted hace una práctica de pagar
Observa en su totalidad en el momento debido, aunque es posible que tenga que solicitar una nueva
Préstamo dentro de un mes o dos.
448 Su Pyramldlng Rnandng
Compra de relleno y mejora el dinero necesita
Además de proteger contra la emergencia o necesidades financieras, la temporada
Préstamos comerciales pueden ser utilizados para ayudar a consumar ventas y
Manejar otras compras y mejoras, a la espera de recibir
Fondos a largo plazo.
Si $5,000 a $25,000 o que habían sido necesarios para consumar el
Cynthia Corte compra, el dinero podría haber sido obtenida por el
Las empresas a través de un préstamo comercial. En el caso de la proyectada
Mejoras en el Tribunal de Cynthia, supongamos que el banco de Metropole
Había disminuido de antemano cualquier fondos hasta que el trabajo estuviera terminado. El
Es necesario dinero podría haberse prestado al mínimum costo y
Máximum expedición a través de un préstamo comercial, entonces pagados de
Escrow producto liberado tras la finalización del trabajo.
3. Préstamos personales
El jefe de marca distintiva entre el comercial y el personal
Préstamo, además del tamaño, es que este último está hecho para personal en lugar
A fines productivos. Vacaciones, por ejemplo, suelen financiarse
Por préstamos personales. Normalmente a un salario o asalariado con
Lo limitado de los recursos, sería pagadero en cuotas mensuales equipado
A los ingresos del prestatario, generalmente por un período de dos máximum
Años. Una cantidad máximum habitual es el sueldo de un mes, por lo que este tipo de
Préstamo rara vez es utilizado por un inversor con modestos holdings.
Alta ínterest
Préstamos personales, como chatarra de préstamos, se realizan sobre una base de descuento, doble
La tasa de interés de un préstamo comercial correspondiente. El menor
Intereses cobrados por los bancos y la tasa habitual para las cooperativas de ahorro y crédito en
1978 fue el 6% de descuento, acercándose a una tasa de interés del 12%.
Tarifas para financiar empresas especializadas en préstamos personales pueden funcionar para
Casi cualquier altura imaginable, con el 30% se considera bajo.
En un caso con el que me familiaricé como supervisor, un teléfono
Un asalariado prestado un mísero 5 dólares de un tiburón de préstamo para cubrir
Desde el hecho de que su esposa había perdido esta cantidad disparar dados. Él
Tenía que pagar $1 de interés semanal, que carne a 1.040% en un
Base anual. Tenía la intención de devolver el dinero dentro de una semana dados
Las ganancias. Lamentablemente sufrió nuevas pérdidas y sigue haciéndose
Más y más profundo en deuda. Dentro de los seis meses que adeuda $315 en principal,
Intereses y cargos de morosidad. La compañía financiera luego
Bofetadas un accesorio en su salario. Sólo $30 representaba el principal. Yo
La compañía financiera inducida a asentarse por $50 dólares en efectivo. El empleado
Más maneras de pedir dinero prestado 449
Este préstamo, en mi opinión, por la tarde volviendo a su empresa
Unión de crédito.
La unión de crédito es una cooperativa bancaria disponibles en más de 22,000
Las empresas, los sindicatos y otras organizaciones. Recursos totales sobre
Mano a nivel nacional superó los $54 mil millones de dólares en 1978, de acuerdo con la
National Credit Union Administration. Los miembros comparten las ganancias por
Depositar los ahorros de los que 37 millones de colegas pueden pedir
A tarifas bajas. Este debe ser el primer lugar considerado por el salario
Sostén económico en busca de un préstamo personal.
4. Préstamos Improvemenft
Los préstamos para la mejora es un popular tipo de préstamo cuyo uso ha proliferado
Rápidamente. Se ha convertido en una forma común de financiar adiciones,
Reparaciones, remodelación y modernización. En unidades de vivienda un cierto
Cantidad de mobiliario puede ser incluido en el préstamo de mejora. La.
HUD TÍTULO I límite en viviendas unifamiliares ha aumentado de
$2,500 a $15,000. En múltiple viviendas el límite es de 25.000 dólares, o de $5.000
Por unidad familiar, el que sea menor. Algunos bancos tienen sus propias mejoras
Los programas de préstamo aparte de HUD, en que estos límites pueden
Ser superado. Mejora de viviendas de HUD acumulada en enero de 1978
Superó los $26 millones.
Fáciles de obtener.
Mejora sobre los préstamos son más fáciles de obtener y debe ser
Considerado cuando aparece otra financiación agotados. La totalidad de las necesidades
En el Cynthia corte podría fácilmente haber sido pagados para
Desde un préstamo de mejora, una posibilidad que vale la pena examinar si más
Favorables de financiación a largo plazo no estaban disponibles. Los créditos de mejora
Como regla general no se registran contra los bienes involucrados. Por lo tanto son
Normalmente disponible aunque hay primero y filial de hipotecas
Ya en vigor. Si el mejoramiento préstamo es inusualmente grandes, o
Si el crédito del prestatario aparece ampliada, el préstamo puede ser grabada,
Lo que en efecto una filial de hipoteca. En este sentido, la mayoría de los bancos
Están prohibidas por la ley de hacer segundas hipotecas. Sin embargo hacen
Mejora grandes préstamos y grabarlos, poniéndose así en
Una posición similar a la de un segundo titular hipotecario.
Más difícil pagar
La mejora principal del préstamo deficiencias son que cuesta más
Que un préstamo convencional asegurado por real estáte, está hecha de una comparativamente
A corto plazo, y por consiguiente requiere pagos mensuales más altos.
Los créditos de mejora son generalmente realizados en un descuento en lugar de
450 Flnanclitg su PyramkJIng
Una base de interés ordinario. El HUD TÍTULO I el interés real es del 12%
En el año 1979. El máximum de HUD Período de pagos ha sido prorrogada en
Hogares a quince años, y el máximum de doce apartamentos
Años. Es más probable que se celebrará en dos años, sin embargo, en
Los préstamos de menor cuantía, y de tres a cinco años en préstamos en el apartamento
Rango de $10.000.
Aquí está un ejemplo de cómo funciona esto en la práctica: un apartamento
Propietario de la vivienda prestados $10,000 en una no-HUD préstamo bancario para
Comprar muebles nuevos y modernizar su capacidad. Él firmó una nota para
Los 10.000 dólares, más un interés del 6% de $3,000 por cinco años, de un total de
$13,000. Así, el interés era de 3.000 dólares "descontarse" cuando firmó
La nota. Él reembolsó el préstamo en 60 cuotas mensuales, con 35
Pagos de $216.66 y un pago final de $217.06. Este exceetís
2Vi veces el pago mensual de $83.65 proporcionadas para amortizar
$10,000 del vigésimo año, 8% obtenido para la primera hipoteca
Cynthia Corte.
Los préstamos para la mejora es útil tenerlo en cuenta porque de fácil
Disponibilidad, pero sus deficiencias deben examinarse exhaustivamente antes de
La eliminación de otras posibilidades de préstamo. Pudimos conseguir deseada
Fondos a la Corte por Cynthia refinanciación de los dos a largo plazo existentes
Hipotecas. A veces puede ser necesario utilizar muchos préstamos en
Para consumar un proyecto de financiamiento.
Esta es la iglesia que los préstamos construido
Siguientes son Usted siete préstamos que he negociado como Presidente de la junta directiva
A erigir una nueva iglesia por el 19 de enero de 1958, al menos un año antes
De otro modo no hubiera sido posible.
SAN RAMON VALLEY Congregational Church
(Iglesia Unida de Cristo).
DR. MICHAEL A. VALLON, PASTOR
Préstamos para pagar mucho, construcción y mobiliario
A. Las primeras hipotecas
Préstamo 1. Construcción DEL PRÉSTAMO DEL BANK OF AMERICA $64.000
Los fondos necesarios para pagar la construcción bilis, a partir de julio
1957. Pagar $650 mensuales o más, incluyendo un interés del 6%
A partir del 15 de enero de 1958. A pagar hasta $50.000 en enero
15, 1959.
Más maneras de pedir dinero prestado 451
El préstamo 2. Llevar congregacional de préstamo
La construcción de la sociedad de 50.000
Fondos disponibles el 15 de enero de 1959, para hacerse cargo de una construcción anterior
Préstamo. El interés se ha reducido a 4h x %. Reembolsables en 10
Años. (El banco no habría progresado tal construcción liberal
Fondos excepto para takeout compromiso de préstamo por escrito).
B. Filial de hipotecas
El préstamo 3. Segunda hipoteca de la construcción de la sociedad a
Comprar lote 10.000
Primer pago en octubre de 1957. El interés del 3%. Pagaderos en diez
Años. Préstamo Iliis fue presentada originalmente el 8 de noviembre de 1955, como primera
Hipoteca para comprar mucho. Firmado acuerdo de subordinación, dando prioridad
Para el préstamo del banco.
Préstamo 4. Tercero, otorgar préstamos hipotecarios, del edificio
La Sociedad para la construcción de 5.000
Ningún interés. Debido en diez años. Renovable hasta que la iglesia fondos disponibles
Para reembolsar al Fondo Rotatorio para la construcción de otras iglesias.
C. Préstamos sin garantía
Préstamo 5. Un préstamo comercial de Wells Fargo Bank de
A LA CONFERENCIA PARA COMPRAR MUCHO 10.000
Este préstamo fue hecha originalmente en noviembre de 1955, junto con
Préstamo 3, a fin de comprar mucho. Interés Vi 4%. Renovable cada
Seis meses.
Préstamo 6. Préstamo A PLAZOS DE CONFERENCIA
Comprar lote 11,416
Este préstamo se amortiza 5, incluidos los impuestos, intereses, cargos y garantía
Medidas sanitarias y pagos de bonos a asumir la fecha. Primer pago de Enero
10, 1958. Será reembolsable en cinco años a $190.27 mensuales. Interés 4 3/4
Por ciento. (Nota: se aplican impuestos inmobiliarios en mucho hasta que la iglesia está construida
Y FUNCIONAMIENTO).
Préstamo 7. Conferencia de préstamos comerciales para comprar
Muebles de 5.000
Los fondos necesarios para pagar los muebles bilis: $1,500 en noviembre
1957; $1.500 en diciembre de 1957; 2.000 dólares en enero de 1958.
Reembolsará el 10 de enero de 1959, incluyendo 5 h x% de interés.
Excepto para el cióse relación entre la Conferencia y la iglesia,
6 préstamo normalmente hubiera sido registrada como una cuarta hipoteca, y
7 préstamo habría sido garantizado por una hipoteca de chatarra.
Los progresos en el Cynthia COURT APARTMENTS
Dentro de dos meses después de asegurar las finanzas, todas contempladas en el trabajo
El Tribunal de Cynthia se ha completado. La compañía de título, luego gira a
452 Flnanclng Su Pyramldlng
El saldo de 12.000 dólares de los 132.000 dólares, el servicio de depósito de garantía. En el
Los próximos dos meses las rentas de todos los arrendatarios son planteadas a la programada
Objetivo fijado en la valoración de la propiedad. Los aumentos surtirán efecto un mes
Tras la entrega de los avisos.
Por lo tanto, seis meses después de la fecha de compra, gracias principalmente a la favorable
La financiación, estamos dispuestos a dar otro paso hacia nuestra onemilliondollar
Objetivo. Una revisión de nuestro progreso, y de los próximos pasos para
Ser considerado, seguirá en el capítulo 31, después de examinar aspectos de
Impuestos y otros factores operacionales.
Para construir una fortuna, su activo más importante será el máximum de uso
El crédito. Listo el crédito comercial es como dinero en efectivo.
Los créditos de mejora son fáciles de volver a caer. Si busca fondos para
Mejoras o pyramiding, primero trate de hipotecas a largo plazo, a fin de
Asegurar la financiación más favorable.
Parte 9

Cómo guardar
En su
Los impuestos sobre la renta
25. Cómo guardar los impuestos sobre
Sus ingresos operativos
Los impuestos de propiedad de EE.UU. alcanzó los 65 millones en 1978, representando el 33 por
Ciento de todos los ingresos estatales y locales. El dueño de la propiedad paga más
De su parte proporcional de los impuestos para las escuelas locales y de la ciudad, y
Los gobiernos de los condados. Como un propietario de alquiler, que puede permanecer en el negro sólo
Al aprobar estas táx costos a sus inquilinos. Pero el impuesto a la propiedad es todavía
Responsabilidad del propietario.
Para equilibrar la carga de impuestos, los ingresos que el dueño de la propiedad puede ser
comparativamente
Exento de impuestos federales y estatales. Los impuestos sobre la renta
Se clasifican principalmente en los salarios, sueldos y no realty inversiones y sobre
Los ingresos procedentes de empresas, individuales, y la asociación empresarial.
Dos MAGIC ahorradores tributaria
Ingresos sustanciales ahorros fiscales están disponibles para la propiedad ingresos
Propietario, tanto en el día a día de las operaciones, descritos en este capítulo,
Y en la transferencia de la propiedad, incluyendo la compra, venta y comercialización
Para ser tratadas en el próximo capítulo. Hay dos magic ahorradores de impuestos
Las principales importaciones:
Depreciación
Ganancia de Capital
Los primeros desplazamientos ganancias operacionales y la segunda reduce la facturación
El beneficio. La utilización de ambos es obviamente legitímate, dentro de ciertos
Los límites, por supuesto. Sin embargo, yo sé de los propietarios de explotaciones que sustancial
Han tomado ventaja de ninguno. Algunos han pagado impuestos innecesarios sobre
Los ingresos operativos porque no se pudo deducir la depreciación permisible.
Otros han pagado los impuestos sobre el volumen de negocios que se podrían haber salvado
Completamente.
Aunque los ahorros fiscales están disponibles para todos, es increíble cómo muchos
Los propietarios dejan de aprovechar legitímate oportunidades en impuestos.
La mayoría de los inversionistas la vuelta a un C.P.A. o un abogado de impuestos el trabajo
De sus problemas fiscales. Pero está bien estar personal familiarizado con
454
Cómo guardar los impuestos sobre sus ingresos Operatlng 455
En general los factores fiscales con el fin de ver que son utilizadas para su mejor
Ventaja. Raras veces encontrar un asesor que coincidirá con su agudo
Interés en hacer el máximum beneficios libres de impuestos.
En este libro yo no intento un análisis detallado de los ingresos
Impuestos, otro tema que podría llenar varios volúmenes. Mi propósito es
Señalar pautas y ejemplos para ayudarle a sacar el máximo partido,
A efectos fiscales, de su propiedad de inversión. Antes de consumar un
Transacción que parece compleja desde un ángulo de impuestos, la mayoría de los inversores
Deseo consultar a un contador o abogado experto en materia fiscal.
Guías de impuestos
Algunos inversionistas suscribirse a impuesto semanal guías y tomar completa
Cursos de impuestos. Todos deberían ser valué para aquellos dispuestos a dar el
Necesita tiempo. El principal inconveniente para los demás que un especialista como un
Contador de impuestos es la montaña de información que usted pueda tener que cubrir
A fin de recoger una joya ocasionales que se corresponda con su campo de interés.
Afortunadamente puede mantener bastante bien al corriente de las tendencias por fiscales generales
Estudiar en forma permanente las siguientes guías:
Folleto de instrucciones, publicado anualmente por el Internal Revenue
Servicio e incluido con el formulario 1040 de impuestos federales. Sin cargo. Es
Revisar estas instrucciones generales cada año para obtener un simple,
Imagen de introducción de elementos que puedan afectar sus impuestos.
El Impuesto Federal sobre la renta, también publicado anualmente por el Interno
Servicio de ingresos. Sin cargo. Este es un folleto más amplio
Que debe ser digerida después del panfleto. Está destinado,
Según Russell C. Harringtoñ, ex comisionado del interior
Los ingresos, para "darle una comprensión integral de la Federal
La ley de impuestos sobre la renta, tal como se aplica al individuáis. . . . lilis folleto fue
Preparado para proporcionar respuestas en lenguaje simple a la mayoría de sus preguntas sobre
impuestos".
Se incluyen muchos ejemplos que muestran cómo la ley trabaja en
Sitúations real." La información vital de la propiedad se encuentran inversores
En la mayoría de los títulos, entre los que se incluyen los siguientes ejemplos:
Viajes, Transporte y gastos de entretenimiento
Arrendamientos y cánones
Crédito por Ingreso de jubilación
Las ventas e intercambios
Las condenas, Intercambios involuntarios
456 Cómo ahorrar en sus impuestos sobre la Renta
Base de costo o de propiedad
Las ganancias y pérdidas de capital
Venta de residencia
Negocios y Profesiones
Los períodos contables y métodos
Las deudas incobrables
La amortización y el agotamiento
Las ventas a plazos
La asociación, inmuebles y los ingresos del fideicomiso
Las contribuciones
Deducciones de interés
Impuestos
Bajas y robos
Otras deducciones
Promedio de ingresos
Si su devolución es examinado
Guía de impuestos para las pequeñas empresas, también publicado anualmente por el Interno
Servicio de ingresos. Sin cargo. Aunque pensado para el negocio en lugar
Orientación de la inversión, muchas respuestas útiles encuentra aquí no son
Cubiertos en las publicaciones mencionadas anteriormente.
El impuesto sobre la Renta, por J. K. Lasser, publicado anualmente por Simón
Y Schuster. Precio $3.95. Tras estudiar el mencionado folletos
Usted tendrá una base sobre la cual construir su educación tributaria
Aún más. Libro de impuestos del Lasser (la edición de 1979 es su cuadragésimo segunda reunión anual
Publicación) es la autoridad universalmente reconocidos. Como se declaró en el
Cubierta, es la "original, guía de impuestos más ampliamente utilizado en América".
El Sr. La obra Lasser se utiliza como una biblia de referencia incluso por interno
Agentes de campo de ingresos. He ganado un respeto especial por Lasser tras revisar
Disponibles las publicaciones del gobierno en relación con un problema
De depreciación. Al no encontrar la respuesta, visité el impuesto local.
Oficina, esperando que el agente de campo para referirse a un gobierno tomé. En-
Stead, por su autoridad final sacó Lasser's Book.
Publicación de amortización 534, publicado por el Internal Revenue
Servicio. Sin cargo.
Los impuestos deben ser estudiadas con regularidad
Yo sean los primeros cuatro de estas publicaciones de cubierta para cubrir cada
Durante el año, en el orden indicado. A menudo un ítem útil emergerá bajo un
La partida que a primera vista parece no estar relacionado con el campo de
"Oh, cómo guardar los taxa incluidos en tu renta Operatlng 457
La inversión. Aunque existe una considerable duplicación, cada guía
Ayuda a fijar reglas de juego, y cada uno agrega una cierta cantidad de valiosos
Información sobre la normativa vigente.
Un poco de práctica le ayudará a desarrollar un sistema de escaneo mediante el cual usted
Puede hojear a través de una página y spot de artículos interesantes que usted desee
Para estudiar más a fondo. Usted debe marcar para especial atención cualquier pertinente
Nuevas leyes o reglamentos revisados. No hay necesidad que aspira a ser un
Sobre todo experto fiscal, pero resultará más conveniente tener el trabajo
El conocimiento de su propio ámbito especializado.
Mantenga sus ojos en los libros.
Puede estudiar los impuestos con la idea de preparar su propio devuelve, como
Muchos propietarios que han estudiado la contabilidad. O su interés mayo
Sólo desde el punto de vista de la supervisión, así como de la mayoría de los propietarios trúe.
En cualquier caso, es bueno para mantener los dedos en los libros con el fin de spot
Problemas que pueden requerir una acción correctiva.
Bilis reparación excesivo en una planta de refrigeración central, por ejemplo,
Puede guiarle a junking el sistema y la instalación de cada refrigerador.
Esto fue hecho por el anterior propietario en la corte de Cynthia.
Reparación horno excesivo o combustible bilis podrían apuntar a renovar o
Sustitución del horno.
Un entendimiento de los impuestos sobre la renta pueden ayudarle a hacer una fortuna
Sin un gran bocado de impuestos en sus ganancias. Estudio personal y
Supervisión de la contabilidad y los impuestos pueden significar la diferencia entre
Marcados y modesto éxito, e incluso posible fracaso.
Chicas en TAXLAND
El testimonio de la experiencia de una pareja de trabajo con sueldos imponibles
La aproximación de $35,000 al año. El marido fue empleado como un civilservice
Ingeniero. La esposa trabajó como supervisor de contabilidad para un
Utilidad pública. Ella sintió esta experiencia suficiente para justificar su
Encima, sin más estudio, los libros de una casa de apartamentos de 24 unidades
Que ella había inheritéd.
1 Algunos de sus inversiones problemas se mencionan a mí en un
Social de la iglesia. Los apartamentos no había probado el dinero-maker que
Había previsto. La propiedad ha sido heredada en enero del
Año anterior y se había enrollado en el agujero debido a las pesadas
Los impuestos. Se había ganado 22.000 dólares en ingresos operativos pero había pagado
Aproximadamente el 50% de esto en los impuestos sobre la renta, dejando a 11.000 dólares. Préstamo
pagar458
Cómo ahorrar en sus impuestos sobre la Renta
Declaraciones de 8.400 dólares deducidos de esta izquierda de 2.600 dólares. Además tenían
Pagó $7,000 para pintar el exterior y los pasillos. Así fueron
$4.400 de bolsillo para el año y se vieron obligados a pagar esta cantidad
A partir de sus salarios.
La ceguera casi fiscal más allá de las creencias
Le pregunté cuánto habían tomado como una deducción por depreciación. Ellos
Respondió, "Nada, por supuesto. La propiedad fue heredada, así que costo
Nosotros nada".
Le pregunté si habían deducido los intereses sobre el préstamo, y dijeron
No, se ha capitalizado. El costo de la pintura, también, fue capitalizado, en lugar
De deducirse de los ingresos, porque fue un gran gasto y
Iba a durar diez años. Ninguno de estos elementos habían capitalizado
Ha amortizado para el año porque un año completo no había transcurrido.
Me preguntó quién había preparado su regreso.
La esposa dice, "Me entregaron todas las cifras de nuestra contabilidad a un
Amigo vendedor de seguros, que realiza la devolución del impuesto sobre la renta como
Dejar de lado. Previamente había preparado nuestro devuelve cuando los sueldos constituyen
Nuestro único ingreso. Ninguno de sus devoluciones nunca ha sido cuestionada por el
Confe! La gente de ingresos, por lo que debe ser todo derecho".
He señalado que la goverament no cuestiona el hecho de no tener
Las deducciones permitidas. "Cualquier contable con rudimentarios incomeproperty
Conocimientos fiscales podría haber preparado su regreso para que
Habría pagado poco o ningún impuesto sobre la renta de tu apartamento en renta. En
Hecho, este ejercicio fiscal determinado probablemente podría haber mostró un funcionamiento
La pérdida que se podría deducir de sus otros ingresos".
Su amigo puede haber tenido conocimiento suficiente para preparar las devoluciones
Para sueldos y asalariados, cuyos impuestos son prácticamente deletreó en
Anticipo. Muchos un contador capacitado puede saber acerca de inversiones Uttle
La propiedad, pero al menos él debe saber dónde obtener esenciales
Información cuando se desee. Los nuevos dueños del apartamento puede ser
Ayudó a la mayoría por un contador especializado en propiedad ingresos
Ramificaciones; él podría ahorrarles mucho más que sus honorarios. Además
Se encontrarían con que vale la pena familiarizarse con sus taxfree
Oportunidades mediante el estudio de la información fiscal descrito anteriormente.
Cómo ahorraron 12.000 dólares en impuestos
Examinar sus posibles ahorros fiscales revelaron que podría haber
Deducido en su totalidad en el año 7.000 dólares de gastos, el costo de la pintura y
Cómo ahorrar impuestos sobre sus ingresos de explotación 459
4.100 dólares pagados en concepto de intereses. Estos serían interrogados como gastos anuales
Sólo cuando se compra una propiedad de reventa rápida, en cuyo caso
Los gastos incidentales de reventa suelen ser capitalizados.
Mientras sean capitalizados, una depreciación del año partiai podría
Se han adoptado todavía. Artículos pagados por el 1 de julio, por ejemplo, permitiría
Tener un medio año de depreciación. Un importante elemento de capital pagado en Diciembre
1 justificarían la amortización de una doceava parte de un año. Los gastos
Se reparte de forma bastante uniforme durante todo el año podrían agruparse,
Con medio año de depreciación adoptado para todos. Por ejemplo, si sobre la
Primer día de cada mes un frigorífico fue pagado por los doce podría ser
Agrupados en una cuenta de capital con derecho a mitad de año de depreciación
El año de la compra.
Base de amortización
En el formulario 1040 La depreciación es tomado bajo el concepto de costo o
Otra base. En la capital de propiedad valué heredadas en el momento de
La depreciación, reventa, y otros fines no influyó sobre el costo o
Libro valué sino en el mercado justo, valué sujetos a impuesto estáte Federal
La evaluación. En el caso de mis amigos de la iglesia, sus bienes fueron evaluados
Para propósitos tributarios estáte en 225.000 dólares, que fue la necesaria
Base sobre la que tomar la depreciación. El lote se evaluó en valué
Los muebles, de 20.000 dólares a 25.000 dólares, y la construcción en 180.000 dólares.
Ya que el edificio estaba ya treinta años oíd, figurando un resto
La vida depreciable de veinticinco años probablemente no habría sido
Puso en tela de juicio. Así pues una deducción por depreciación de 4 por ciento de la
180.000 dólares podrían haber sido deducido, poniendo $7,200. Los muebles
Podría haber sido asignados en cuentas separadas para fast- y slowdepreciation
Los elementos. Vida útil de un compuesto de diez años habría
Sido aceptable. Depreciando los $25,000 al 10% habría
Hizo un adicional de $2.500, con lo que la amortización total de 9.700 dólares.
Sumando a esto el interés de 4.100 dólares y 7.000 dólares para la pintura habría
Deducidos $19,740 de su ingreso neto imponible.
Un examen de otras claramente deducible gestión y mantenimiento
Los gastos que se había pasado por alto demostraron que podían
Han reducido su netos imponibles por un adicional de $3.600. Esto trajo
A 24.400 dólares el total de las deducciones obvias que no había sido tomado.
Este equilibrio contra los 22.000 dólares netos habían informado dejaría
Una pérdida de $2,400. Esto podría haber deducido de sus asalariados en 460.
Cómo ahorrar en sus impuestos sobre la Renta
Venir antes de llegar a su ingreso imponible. En este año, en su
Soporte de impuestos, se podrían haber ahorrado unos 12.000 dólares en impuestos a la renta por
Tomando ventaja de las deducciones habituales disponibles para ellos.
Después de la anterior, mi iglesia summaiy amigos me preguntó si sería
Ayudar a rectificar su error.
Me sugirió, "Únase a la asociación de propietarios de apartamentos locales. Preguntar
A recomendar una autoridad contable que se especializa en el real
Estáte. Entonces pídale que presentar una declaración enmendada".
Esto se hizo y felizmente terminaron con un reembolso de $12,563,
Que les costaba sólo 300 dólares de honorarios del contador.
Donde buscar orientación fiscal
Como en muchas otras operaciones, complejos problemas fiscales pueden ser fácilmente
Resolver si usted sabe dónde buscar orientación cualificada. La mejor
Lugar para encontrar un abogado de impuestos razonables y capaces o contable está
A través de su oficina local de apartamento-casa u otra asociación de propietarios.
Otras fuentes fiables incluyen:
Junta Inmobiliaria
Cámara de Comercio
Otros exitosos dueños del apartamento
Banco, o construir y préstamo
Better Business Bureau
Builders Exchange
Instituto Americano de Contadores, u otra asociación de contabilidad
Los contadorespúblicos certificados - y el público-desde el directorio telefónico.
Servicio de contabilidad, desde el directorio telefónico.
Colegio de Abogados, un abogado o un servicio de referencia
Para aprender los beneficios de TI
Rudimentos de contabilidad
Aunque haya un contador mantenga sus libros, algunos conocimientos
De teneduría de libros serán más útiles. A menudo, podrá
Hacer sugerencias para mejorar los métodos de contabilidad para adaptarse a sus operaciones,
Y usted será capaz de controlar los estados financieros y
Devoluciones de impuestos preparado para usted por otros.
Muchos propietarios guardar haciendo el completar la Forma 1040,
Desde sus impuestos e intereses junto con otras deducciones normalmente
Exceder la asignación fija. Los impuestos sobre la renta y la contabilidad puede parecer
Cómo guardar los impuestos sobre sus ingresos Operatlng 461
En primer lugar misterioso, pero no va a resultar muy complicado si el
Contribuyente prepara sus beneficios mientras que él es únicamente un asalariado y, como
Su estáte crece, asimila gradualmente los conocimientos necesarios para manejar
Los problemas más complejos.
Propietarios de apartamentos que plantear su propia contabilidad y
Sus propias devoluciones de impuestos que ayuda a asegurar el éxito máximum. Si
Usted comenzar a manejar los libros con su primera compra de propiedad y
Mantenerse al corriente de los cambios impositivos, puede asimilar gradualmente la necesaria
El conocimiento como tenencias en aumento. He encontrado que el impuesto mecánica
De gran venta, comercio o compra raramente son más complicados que
Una pequeña.
Dónde aprender
Usted puede recoger los rudimentos de la contabilidad mediante el establecimiento de un hogar
Y seguimiento del presupuesto de ingresos y gastos. Si este es
Un campo unfamüiar completamente y estás interesado en estudiar,
Considere la posibilidad de asistir a un curso de contabilidad en la escuela nocturna de unas horas
Una semana. Actuando como Tesorero Adjunto de vuestra Iglesia, lodge, negocios
Asociación, u otra organización puede obtener una experiencia invaluable
En la fundamentáis de contabilidad y servir al mismo tiempo.
O yóu pueden presentarse voluntarios para formar parte de una comisión que periódicamente auditorías
libros,
Como el comité de supervisión de una unión de crédito.
Voluntarios para este servicio se celebra con ansiedad, y te
Se benefician de la experiencia y la orientación de vestigio de miembros. Como
Casting tu pan sobre las aguas, te puede traer muchos solicitados
Devuelve. Mi primera experiencia e interés en financiar desarrollado en
Sirviendo como trastee, y sobre la supervisión y comités educativos,
De un teléfono de la empresa unión de crédito.
Impuestos contabilidad inclinado
Simplifica la preparación de devoluciones
Mantenimiento de libros con un ojo en la manera más fácil de transferir ledger
Entradas a una declaración del impuesto sobre la renta puede transformar un gran dolor de cabeza
En una tarea relativamente sencilla. Algunos contadores entrar todos
Los gastos en orden cronológico en un libro de cuentas generales. En
Al final del año se haga pasar un montón de tiempo y confusión ordenar
Los diversos desgloses necesarios a los fines del impuesto sobre la renta. Otros
Contentarse con separar los gastos capitalizados desde su funcionamiento
Los gastos, por lo menos salvar esta división desde finales del año
La separación.
462 Cómo guardar 0*1 de sus impuestos sobre la Renta
El método más simple es preparar una cuenta de contabilidad separada, compuesto
De una o más páginas, para cada entrada que luego serán realizados en
La declaración de impuestos. Luego, al final del año no habrá
Ordenar a todos. Para completar su declaración de impuestos que usted simplemente tomar la siguiente
Pasos:
1. Agregar cada cuenta contable.
2. Cada lista total como una entrada bajo las principales cuenta
En su declaración de impuestos.
3. El total de los diversos grandes cuentas.
4. Realizar los cálculos necesarios para llegar a sus impuestos
Los ingresos.
Sé de parejas asalariado cuya única inversión es una casa, que
Pasar horas cada semana malestar con hogar, empleo, y
El dinero de bolsillo entradas hasta los ingresos y los gastos se equilibran para
El último centavo. A finales de año pasan más horas ordenar deducible
Y nondeductible elementos. Su entrada y ordenar horas superar
El tiempo necesario para la autoridad de contabilidad en un millón de dólares
La renta de la propiedad.
Cuatro grandes cuentas de alquiler
Muchos de los detalles de la preparación de impuestos figuran en las publicaciones
Enumerados. Yo thérefore no intentará una explicación completa de cada
El tema, sino que sólo mencionaré algunas áreas importantes donde la contabilidad
Puede simplificarse. El formulario de impuestos 1040 se divide en tres títulos y
Cuatro grandes cuentas para dueños de casa apartamento anexo E imder
Parte II, la renta y los ingresos de las regalías:
1. Cantidad de alquiler
2. Depreci^ción
3A. Otros gastos, reparaciones
3B. Otros gastos, excluyendo las reparaciones
Las páginas del libro sugerido para cada uno de estos grandes cuentas están indicados
En las páginas siguientes, incluidos los detalles deseados por el IRS, como
Enumerados en opcional "renta" en 4831.
1. Cantidad de alquiler
La devolución de impuestos debería mostrar el alquiler de cada propiedad. Las empresas
En la etapa actual de progreso sólo mostraría el Cynthia
Cómo guardar los impuestos sobre sus ingresos Operatlng 463
Corte de los alquileres. En el capítulo 21, "Cómo supervisar tu apartamento Manager",
Una hoja de informe mensual recomendada, encabezada "Mensual
Los ingresos." Con este informe, firmado por el gerente, ayuda a simplificar
La teneduría de libros. Con el informe mensual y duplícate recibos de alquiler en
Archivo, sería necesario introducir en la hoja de contabilidad de ingresos marcado
Sólo los totales mensuales de toda la propiedad. Esto haría que sólo
Doce coches entradas para el año. Compare esto con cierta contabilidad
Las prácticas que incluyen la posibilidad de hacer una entrada de cada alquiler recibidas para
Cada apartamento. Con el corte de Cynthia habría 240
Los asientos anualmente.
Al final del año las doce entradas mensuales se suman.
Cualquier ingreso eventual, como el de depósitos, lavanderías a monedas, o
Teléfonos públicos, sería agregada y el grand ingresos total introducido
En el formulario 1040. Es bueno indícate aparte de los recibos de alquiler
Por separado, por lo que no hay duda de que todos los ingresos se informó.
Por ejemplo, puede mostrar el total de ingresos de $24,060, con un
Nota explicativa, "incluye $360 de una lavandería de monedas".
2. Depreciación
En 1976, según el Departamento del Tesoro, $93,406,150,000
Se encargó a la depreciación de la planta y equipo de las corporaciones estadounidenses.
$17,381,285,000 fue reclamado por solé individuales y
$11,095,128,000 por asociaciones, haciendo un total de $121,882,563,000
Para los tres grupos de devoluciones. En general no se dispone de cifras sobre
Propiedad de ingresos, la inversión donde todos los costos iniciales, excepto
La tierra, pueden ser recuperados a efectos fiscales a través de deducciones por depreciación.
Como el comercio se mostrarán a ser la principal forma de reducir los impuestos en pyramiding,
Depreciación es la principal forma de compensar los ingresos de explotación.
Más que su inversión está sujeto a deducciones por depreciación, el
Más operativo puede ahorrar en impuestos. Esta es la gran ventaja de impuestos
Casas apartamento en hoteles y propiedades comerciales. Inversión en
Este último incluye un coste relativamente elevado de la tierra, que no puede ser
Se deprecian.
El Servicio de Rentas Internas no díctate calendarios de amortización,
Y aceptará cualquier que se consideran razonables. Sin embargo,
Se ha indicado lo que normalmente sería considerado razonable en
Boletín publicado anteriormente F y la depreciación en la Publicación 534, anteriormente
Mencionado. Boletín F es considerado "pasada de moda" en algunos
Horarios, según el Servicio de Rentas Internas, pero indica todavía
Vida aceptable para ítems no cubiertos en la depreciación Publicación
534.
464 Cómo 8ave en sus impuestos sobre la Renta
La depreciación de los bienes comercializados
Deducciones por depreciación en una propiedad tomada en el comercio, como con el
Cynthia Corte, se calcula sobre el costo de libros, empezando con la primera
Las propiedades involucradas. Como ejemplo, aquí están los pasos involucrados con el
Cynthia corte:
1. Tome el costo inicial de una casa de la avenida.
2. Agregar el costo de las mejoras de la casa.
3. Deducir depreciación adoptado en casa, incluyendo los muebles.
4. Agregar boot dada para Belvedere Apartments. Este libro da costo
Del Belvedere.
5. Añadir Coste del Belvedere mejoras.
6. Deducir depreciación adoptado en Belvedere.
7. Agregar boot dadas por Cynthia Court Apartments, llegando en su
Costo de libros en el momento de la compra.
8. Deducir de nondepreciable valué mucho, dejando costo amortizable.
9. Figura la depreciación (sobre la base de la comparación valúes) de muebles
Y el equipo, en una sola cuenta.
El saldo que serían el resultado de deducir la depreciación
(Paso 9) del costo en libros en el momento de la compra (paso 7) representaría
El libro actual costo de la Cynthia Court Apartments.
Cuenta de depreciación compuesto
Es posible configurar una cuenta de contabilidad para todos los gastos de capital,
Incluyendo todos los elementos salvo la tierra valué. Boletín F muestra un compuesto
Vida útil de 40 años para "bueno" y "promedio" de construcciones,
Que incluye el acero, hormigón y ladrillo. Esto
Dar una deducción permitida de 2x/i% anualmente. Por fotograma o
Bastidor de estuco y construcción, como la Corte de Cynthia, considerada "barata",
La deducción compuesto sugerido es de 3%, indicando un útil
Vida de treinta y tres años y una tercera.
Publicación de amortización 534 no permite diferenciar la construcción
Listado de calidades, sólo un compuesto, generalmente aceptada de la vida 44
Años de nuevos apartamentos. Este es un ejemplo de mayor detalle útil
En el boletín F.
Separar las cuentas de Contabilidad
Un propietario puede descomponer cada elemento del mobiliario y equipo
En una cuenta de depreciación por separado, pero éste sería innecesariamente
Pérdida de tiempo en el procedimiento. Boletín F indica que la mayoría generalmente
Utiliza cuentas segregadas para las empresas son:
1. Edificios
2. Maquinaria y equipo
Cómo guardar los impuestos sobre sus ingresos Operatlng 465
3. Muebles de oficina y accesorios
4. Equipo de transporte
Mientras libros por separado podría ser establecido para cada una de estas clasificaciones,
El apartamento promedio-propietario de la casa encontrará que dos de estos
Cuentas de depreciación son suficientes:
1. Edificios
2. Muebles, accesorios, equipo y machineiy
Boletín F indica que cuando un edificio está separado del equipo
Para efectos de depreciación, una vida útil razonable para el estándar
O sonido apartamentos es de 50 años, un 25% más largo que el composite
La vida de los cuarenta. Así como la construcción barata caÜed Cynthia
Corte no se prevé pues en el boletín. Añadiendo el mismo 25 por
Ciento factor a la cifra compuesta de treinta y tres años y una tercera
Daría un edificio separado de la vida de los cuarenta y un años y dos tercios.
Este redondeo a 40 años sería considerado razonable.
La Cynthia Corte ya treinta años oíd. No sólo sería
Diez años de vida remainipg si comenzamos con el día de la erección.
Sin embargo, configurar una nueva cuenta de depreciación sobre un edificio antiguo
Un ajuste razonable debe ser hecha, teniendo en cuenta
El mercado valué y el estado de mantenimiento y rehabilitación.
En algunos casos, ajustar al 50% de la vida plena, o veinte
Años, sería aceptable. En este caso, ajustar al 60%, o un
Veinticinco años de vida restante, normalmente no se cuestiona.
Esto significaría una deducción por depreciación permisible anual del 4 por
Ciento del libro Costo del edificio.
Este análisis ayuda a destacar la ventaja fiscal de la inversión
En edificios antiguos. Cuando el Tribunal de Cynthia ahora merecen un 4 por
Ciento deducción por depreciación, la misma inversión e ingresos en nueva
La construcción de la misma calidad normalmente sería compensado por una 2 x/i por
Ciento amortización anual.
Muebles, accesorios, maquinaria y equipo
Ni Boletín Publicación depreciación ñor F 534 muestra un compuesto
Vida de apartamento muebles, etc. pero el primero muestra aproximadamente
Doce años y los últimos diez años para los hoteles. Apartamentos pueden
Experimente una esperanza de vida similar. Si el mobiliario es muy oíd un
Vida útil restante compuesto de tan sólo cinco años podría ser aceptable.
En el Cynthia Corte la mayoría de los accesorios y el equipo son como oíd
466 Cómo Savo en sus impuestos sobre la Renta
Como el edificio, pero el mobiliario es de sólo unos pocos años oíd. Los nuevos
Y elementos antiguos podrían figurar por separado si se desea. Añadido importante
Elementos, como el salón tienen alfombras, indicó seis años de vida. La nueva
Refrigeradores han indicado una vida de 11 años. También podrían ser
Asignados a la depreciación accouáts separadas. Sencillez para todos pero el
Edificio podría incluirse en una cuenta de depreciación. Un compuesto
Duración de diez años, en este caso, rara vez se pone en tela de juicio, dando un
Amortización anual compuesto del 10%.
Las mejoras de la tierra
Donde no es apreciable el paisajismo y la pavimentación de paga para configurar un
Cuenta separada para las mejoras de la tierra, amortizable en 20 años, como
Se explica en el Capítulo 27.
3A. Otros gastos, reparaciones
A los fines del impuesto sobre la renta, todos los gastos son noncapitalized enumerados bajo
Otros gastos, con una de las principales sub-cuenta, Reparaciones. Con un alquiler de
El hogar, como la Avenida house, o un dúplex, todas las reparaciones podría ejecutar sólo
$100 o más en un año dado. Una pequeña suma como esto no requeriría
Elaboración ulterior. En un edificio más grande al igual que el Tribunal, Cynthia
Donde las reparaciones, tales como la pintura, podría implicar miles, más detalle
Debe ser dado.
Después de determinar que un gasto es un elemento de reparación, entonces debe ser
Enumerados en una hoja de contabilidad apropiado. El número de reparación independiente
Cuentas pueden fluctuar de un año a otro, variando de acuerdo con la
El tamaño de la propiedad y la actividad de gasto. El Internal Revenue
El servicio no está interesado en cada detalle de sus gastos, pero ellos
Quisiera ver un desglose razonable. Más información
Puede mostrar sobre una base razonable, más que estar satisfechos de que
Usted está haciendo una completa y honesta retura.
Desglosar los gastos del Grupo inusualmente pesado
Si usted tiene gastos inusualmente alta en una cuenta en particular, está bien
Para dividir la cuenta. Por ejemplo, en la mayoría de los años quizá
Normalmente incluyen todos los hornos y sistema de agua caliente las reparaciones bajo
Reparaciones de fontanería. Con apartamentos como el Tribunal de Cynthia su
Bilis anual podría ejecutarse entre $100 y $200. En un año excepcional
Usted puede tener gastos de reparación de $250 en el horno y $350 en
El sistema de agua caliente. Cualquier fluctuación de pico de la normal
Podría ser sospechoso si explicó, por lo que sería bueno para enumerar los dos
Los elementos mencionados por separado.
Cómo guardar los impuestos sobre sus ingresos Operatfng 467
Con una inversión como la Corte de Cynthia, páginas suplementarias
Como Form 4831 obviamente tendrá que ser añadido a la Forma 1040 en
Para mostrar los detalles deseados. Es posible reparar las partidas a considerar son
Enumerados a continuación. El símbolo C indica sugiere epígrafes para regular
La Cynthia corte o apartamentos similares:
Reparaciones de aire acondicionado
Reparaciones de ladrillo
(C) Reparación de carpintero
Reparaciones de hormigón
Ascensor reparaciones
(C) Las reparaciones eléctricas
Reparaciones de hornos
(C) Reparación de muebles
(C) la pintura y decoración, interior
(C) la pintura, exterior
(C) Reparación de fontanería
Reparaciones de refrigeradores
Reparaciones estufa
Reparaciones de techo
(C) Las Reparaciones misceláneas
Consolídate Unusuaüy gastos Ligbt
Si refrigeradores y estufas son relativamente nuevos y sin problemas,
Las reparaciones pueden ejecutarse sólo unos pocos dólares. Que podrían ser consolidados
Debajo de los MUEBLES DE LAS REPARACIONES. Si toda la pintura, por dentro y por fuera,
Asciende a sólo $200 o $300, bien podrían agruparse bajo
Una partida, pintura y decoración. Si una partida determinada
Como ladrillo u hormigón reparaciones asciende a tan sólo unos pocos dólares y
No cabe otra cuenta designada, debe incluirse bajo
Reparaciones de diversa índole.
3B. Otros gastos, excluyendo las reparaciones
Todos los gastos anuales no aparece como se muestran bajo las reparaciones
La partida de otros gastos importantes. Sugerencias en cuanto a romper
Grupos inusualmente pesado y consolidar inusualmente gastos de luz
Celebraría también cierto aquí. Siguientes son encabezados a considerar, con
El símbolo C para probables Cynthia Corte requisitos:
(C) la contabilidad
468 Cómo ahorrar en tus impuestos Incoma
(C) publicidad e impresión
Los honorarios del abogado y los costos judiciales
(C) La licencia de la ciudad y Tarifas
Limpieza y servicio de lavandería
(C) los seguros, con subtítulos para
Fidelidad
Fire
Responsabilidad
Robo
(C) Intereses pagados
Las pérdidas por malos controles
(C) Los impuestos sobre la nómina, empresario, incluida la Seguridad Social y
El seguro de desempleo
Control de Plagas
Las restituciones
Las comisiones y tarifas de alquiler
Alquiler pagado
(C) los suministros, con posibles subpartidas para
Jardín
Oficina
Portero
(C) Los sueldos y salarios
(C) Los impuestos, INMO
(c) Gastos de transporte.
(C) Utilidades, con posibles subpartidas para
Electricidad
El combustible
Gas
Servicio de barrido
Teléfono
El agua
(C) Varios
Independientemente del número de títulos que pueden concebir, hay
Suelen ser de varios pequeños objetos dejados por varios. Incluido
Pueden ser unos pocos dólares cada uno para ocasiones apartamento gastos opcionales
Como el cobro de extintores, y decoraciones de Navidad.
En la misma olla debe ser arrojado elementos de las partidas anteriores,
Como control de plagas, y alquiler de comisiones, cuando éstas sólo total
Unos pocos dólares.
Cómo guardar los impuestos sobre sus ingresos Operatlng 469
La figura de impuestos antes de tomar medidas de aplicación
Si usted comprar, vender, comerciar o hacer grandes operaciones mover y, a continuación,
Figura cómo impuestos se aplicarían, usted puede descubrir que hemos perdido un
Oportunidad para un ahorro sustancial. Revise cada uno de los gastos importantes
O transacción desde un punto de vista del impuesto sobre la renta y organizar tus acciones
Su mayor ventaja fiscal.
El Servicio de Rentas Internas espera que usted pague cada centavo para
Que usted es responsable, y es su negocio rápidamente saber si
Descubren una deficiencia. Impuesto sobre la renta los agentes le dirá de incorrecta
Aritmética, si en el suyo o a favor del gobierno. Sin embargo, ellos
Rara vez se le aconsejará si, al igual que mis amigos de la iglesia, quien heredó de sus apartamentos,
Usted faü utilizar todas sus deducciones y exenciones.
Por ende, no puede pasar por alto los muchos medios para
Ahorrando dinero para que el Gobierno acepta usted tiene derecho.
Un modesto entendimiento de impuestos le ayudará a hacer una fortuna
Sin un gran bocado de impuestos en sus ganancias. Algunos estudio personal y
Supervisión de la contabilidad y los impuestos ayudará a asegurar su máximum
El éxito.
Extraordinario ahorro de impuestos están disponibles para usted como propietario de un
apartamento,
Pero está hasta usted para tomar ventaja de ellos

26. Cómo guardar los impuestos sobre

La propiedad T urnover
Estados Unidos fue el único país importante hasta finales de la década de 1960
Cuando un impuesto gravaba las ganancias de capital a largo plazo, de acuerdo con la
Bolsa de Valores de Nueva York. Hacia 1980, muchos otros países han seguido
Los Estados Unidos, junto con Israel y la República Filipina, en gravar
Las ganancias de capital a largo plazo. Por supuesto, incluso el máximum a largo plazo
Impuesto sobre las ganancias de capital del 28% para bienes mantenidos durante un año aparece
Pequeño en comparación con el pico de la tasa individual de impuestos del 70%.
Con un 28% de impuestos sobre el volumen de negocios bite beneficios, todavía es posible
Pirámide en bienes de inversión más rápido que en cualquier otra forma. Pero, ¿por qué
Handicap su camino hacia una fortuna con incluso este 28% cuando
Puede controlar sus operaciones para reducir sustancialmente los impuestos, o evitarlo
Totalmente?
"Las matemáticas tienen casi
Atracción sin parangón"
Sobre este tema la eminente autoridad fiscal y contable J. K. Lasser
Los estados en el impuesto sobre la renta que se mencionan en el capítulo anterior: "Impuestos
Mecánicos han hecho la compra real estáte más rentables
Ocupación.. . . Podemos mantener pyramiding acciones, y a menudo sin
Demasiado coste fiscal. . . . Las matemáticas tienen casi sin precedentes
Atracción".
Muchas de las ramificaciones de impuestos de propiedad se han mencionado la facturación
En los capítulos anteriores en cada etapa de progreso. Mientras un
Impuesto sobre las ganancias de capital se aplica a los beneficios de la venta directa, la importancia
De cotización con el fin de evitar el impuesto ha sido destacado. Mecánica
De trading se introdujeron en nuestra propiedad dos volúmenes de negocios.
Hemos intercambiado la Avenida casa ¿Le Belvedere Apartments 5 unidades
En un comercio directo y simple. Luego nos negocian el Belvedere para el
Veintiún Cynthia Court Apartments en un marco más complejo, tres vías
El comercio. Con esta base de entendimiento, ahora estamos listos para
Explorar con más detalle las distintas posibilidades que le permitirán
Guardar los impuestos sobre el volumen de negocios. Nuestra discusión de la cifra de negocios se
descompone en
10 subpartidas:
470
Cómo guardar los taxa en la propiedad Rotación 471
1. Comercio
2. Incluso comerciales
3. Trading abajo
4. Venta
5. Cambio de un comprador a un Tradjer
6. Transferencia de hipotecas
7. La venta de hipotecas
8. Tipo de propiedad
9. Inversionista vs. concesionario o Broker
10. Minimizar posibles pérdidas
1. Comercio
No hay impuesto sobre las ganancias de capital se aplica cuando el comercio, dando su propiedad
Además de una bota para adquirir la propiedad. Así, en el comercio directo de
La avenida casa de alquiler para el Belvedere Apartamentos sin impuestos fue
Involucradas, aunque el comercio establecieron un aumento valué. Si el
Casa había sido vendido y luego el Belvedere comprado más tarde, un capital
Impuesto sobre las ganancias se habría aplicado a la venta neta de ganancia en la casa.
El arranque puede ser cualquier cosa de valué. La más común es hacerse cargo de arranque
Una hipoteca de mayor tamaño, como en nuestros dos oficios.
Cuando estábamos listos para el comercio el Belvedere para el corte de Cynthia
Apartamentos, estábamos en la primera incapaz de obtener la aceptación de una directa
El comercio. En este caso hemos negociado un intercambio múltiple. Cambiamos el
Belvedere al titular de la Corte de Cynthia, y él a su vez comercializan
El Belvedere para la Dunroamin casa de verano. Desde un punto de vista fiscal,
Es importante que consuma una documentada directa
Comercio al Tribunal Cynthia propietarios, realmente la transferencia del título de propiedad de la
Belvedere a ellos. El hecho de que inmediatamente hizo otro intercambio
No afectaría nuestra posición libre de impuestos.
Esencial para protegerse contra sería un atajo de este procedimiento por
Transferir el título directamente de nosotros para el propietario final del Belvedere.
De este modo se establecería una compra y venta en lugar de un comercio, y
Produciría una ganancia de capital imponible en el Belvedere.
Ambos de los anteriores oficios eran simples desde un punto de vista del impuesto sobre la renta.
En cada intercambio pagamos un bono, estableciendo así que nos
Se estaban comercializando. El impuesto pensando en tales transacciones es que estás
Mantener una continua inversión en productividad real estáte.
2. Incluso comerciales
Un intercambio, donde usted ni dar recibir ñor, le da arranque
El mismo trato fiscal que libre comercio hacia arriba. En un ejemplo de un
Rentable incluso exchange, un pequeño pueblo emprendedor inversor comercia
472 Cómo ahorrar en sus impuestos sobre la Renta
Un dúplex, mejor como nuestra propiedad, por la avenida un deteriorado
4 unidad de apartamento. Él había pagado $11.500 para el dúplex y había
Se gastó $1,700 en efectivo más de un año de trabajo a tiempo parcial en las mejoras.
Su libro el costo fue de $13.200. El mercado valué del dúplex cuando
Intercambiada era de 18.000 dólares, ya que han aumentado las rentas mensuales a
$90 por unidad.
Los ingresos capitalizados valué 4 unidades de la casa fue de 27.000 dólares, con
$67.50 los alquileres mensuales por unidad. Incluso con un 25% de depreciación
Factor porque el deterioro de la apariencia, el mercado estaba valué
Todavía $20,250. El propietario de la casa era de 4 unidad una anciana viuda
Estaba ansioso por vender su finca ruinosa, que sufrió principalmente
Por la falta de pintura interior y exterior. Ella estaba feliz al comercio para
Un spick-and-span dúplex.
El nuevo propietario del edificio 4 unidades aumentó su valué dentro de dos
Años a $38.000 por mejoras nominales, principalmente do-it-yourself, incluidos
Pintura completa, lo que le permitió aumentar los alquileres a
$95 por unidad. Los ingresos valué valué, mercado potencial, y valué
Costo de libros de la comercializan dúplex en comparación con las 4 unidades adquiridas
Los bienes no influyó sobre la base imponible de las ganancias de capital. La transacción fue
Libres de Impuestos mientras una bona fide a través de la Junta de Comercio fue hecha, con
No boot dadas o tomadas.
3. Trading abajo
Usted comercio abajo siempre que se participe en un intercambio en el que
Usted toma boot además de otra propiedad. Este dispositivo puede ser de su interés
Cuando usted está listo para deshacerse de un pedazo de propiedad en cualquier
Etapa de progreso, especialmente si usted debe sentir como liquidar parcialmente
Tras su estáte excede los $1,000,000.
Retrayéndose, junto con retomar una hipoteca, le da un
Los posibles medios de vender con beneficios y minimizar sus impuestos.
Cualquier libro claros beneficios, por supuesto, serían tan claramente tributable, al menos
Sobre la base de las ganancias de capital. Pero hay muchas consideraciones impositivas como a
Cómo y cuándo la ganancia sería pagadera.
Un ejemplo de ahorro de impuestos sobre el comercio hacia abajo
Una pareja en sus comienzos de los sesenta había pyramided sus net estáte a más
$2,000,000 en casa de apartamentos acciones. Decidieron vender gradualmente
Sus apartamentos y pasan la mayor parte de su tiempo viajando por el
Mundo, que buscan paraísos turísticos y atracciones de pista. Un ejemplo
De cómo se liquidó de manera rentable en ahorros de impuestos se referían al comercio
Abajo un edificio similar a la Corte de Cynthia. El mercado
Cómo guardar los impuestos sobre el volumen de negocios de propiedad 473
Valué fue de 240.000 dólares. Todas las cifras reales aré redondeado para simplificar
Ilustración.
Se habían pagado 135.000 dólares diez años antes y que habían gastado $15.000
Sobre las mejoras, haciendo que su costo de $150.000. Esto se ha depreciado
$40,000, sin embargo, en el momento del intercambio, elevando su costo de libros
Para impuestos"efectos hasta 110.000 dólares. Si se vendió por $240.000 en efectivo, menos
Aproximadamente 10.000 dólares los gastos de ventas, tendrían una responsabilidad fiscal
En una ganancia de capital de $120.000. Sus beneficios, en su tramo impositivo,
Han estado sujetas al máximum de impuesto sobre ganancias de capital del 28%,
Ascienden a 33.600 dólares.
En lugar de vender por dinero en efectivo, que tomó en el comercio en una propiedad de menor valor
Y falseado la financiación a fin de que concluya con una considerable
Dinero en efectivo y los beneficios, y con pocos impuestos a pagar. Aquí está la forma en que el
Se hicieron arreglos para:
Un inversionista que era dueña de la propiedad industrial con un mercado valué
De 40.000 dólares para construir su estáte deseada por el trading de una propiedad más grande,
Una casa de apartamentos. La propiedad industrial estaba por debajo de los 25 años
Net lease para camiones nacional preocupación por una renta anual de 4.000 dólares,
Con el arrendatario pagar todos los gastos operativos; es libre y despejado de
Préstamos y fue tomada en todo el pago inicial.
Hubo un préstamo de 65.000 dólares contra la casa de apartamentos. El apartamento
Los propietarios dispuestos a pagar esta desactivado, y llevaron de vuelta desde el
Comprador veinte años de primera hipoteca de $200.000 en un 9%, la primera
Los pagos se debió al año siguiente.
La facturación neta de 120.000 dólares de los Estados Unidos representó el 50%
De los 240.000 dólares de contrato y precio de venta. Así, el apartamento vendedores
Son responsables de un 28% de impuesto sobre ganancias de capital en el actual año solamente
En el 50% de los $40.000 de pago inicial, representado por el mercado
Valué de la propiedad industrial. Esto resultó en un impuesto sobre las ganancias de capital
Para el año en curso de $5.600 en lugar de $33.600, ahorrando $28.000 en
Los impuestos para el año gravable.
El saldo de 100.000 dólares de los beneficios fue diseminado o ver el vigésimo año
Período del préstamo, el 50% de los pagos del principal se muestra
Como beneficio en cada año subsiguiente.
Cómo el vendedor planteó Nontaxabie efectivo de su
Hipoteca
Con el fin de recaudar dinero sin que ello afecte a la responsabilidad fiscal, el apartamento prestado
vendedores.
145.000 dólares al 8% durante 20 años a partir de su banco, hipotecaria
Su primera hipoteca -como la seguridad. El existente de 65.000 dólares.
Mortgage fue pagado. Después de pagar la comisión de ventas de $10,000 y
474 Cómo ahorrar en sus impuestos sobre la Renta
Aparte de 5.600 dólares para el impuesto a las ganancias de capital, los vendedores realizado
$64,400 en pagos en metálico.
El banco recoge los pagos de la hipoteca, acreditan la menor pagos
Sobre el préstamo del banco, y se coloca el saldo en el apartamento
La cuenta de los vendedores. Sus pagos de hipoteca les dio una renta neta en
Además de pagar el préstamo bancario, y también hicieron un 1%
Los beneficios sobre el interés del préstamo.
4. Venta
Un acuerdo financiero similares pueden hacerse sobre una venta donde ño
Los intercambios están involucrados. En el comercio por encima de los dueños del apartamento
Podría haber tomado $40.000 en efectivo, y la obligación fiscal habría
Hubiera sido la misma. Pero, probablemente no habrían vendido por un alto
Las ganancias como en un comercio.
Habiendo establecido el impuesto sobre valué de la propiedad industrial.
El apartamento vendedores volteó y vendidas dentro de un plazo de treinta días,
Cobrar fuera completamente. Ellos recibieron un pago inicial en efectivo de
$15.000 $25.000 y el saldo de un préstamo bancario, el cual fue trasladado
Para el comprador. Ningún impuesto adicional estaba implicado, desde
Que se venden al mismo precio que el comercio, valoración y ninguna depreciación
Se había acumulado.
Extendiendo la responsabilidad fiscal
Para extender la responsabilidad fiscal durante el período de préstamo, vigile que el hacer\yn
Pago, más el exceso de una transferencia de préstamo sobre costo de libros, además de
Los pagos del principal durante el año de venta, no exceda del 30%
El precio de venta. Si los pagos de un préstamo, además de los intereses, se organizan
Para el año de venta, el pago debe ser suficientemente reducida
Por debajo de 30% para salvaguardar las reglas de impuestos diferidos. Algunos vendedores
Han tomado todo un 30% hacia abajo y luego encontrar el impuesto diferido
Ventaja anulada debido a los posteriores los pagos del principal de la misma
Año. Un dispositivo común es tomar 29 por ceút hacia abajo, dejando un 1 por
Ciento margen de seguridad para que los errores de cálculo y, a continuación, el aplazamiento de la
primera
Pago de capital hasta el próximo año fiscal.
100% Financiación
Además de difundir los impuestos, teniendo menos del 30% hacia abajo permite
Los vendedores para obtener precios más favorables. Algunos vendedores se estiran sus
Los pagos de impuestos incluso más tiempo tomando ningún pago en absoluto. Pueden
Permitirse vender sobre esa base sólo a los compradores que han establecido un
Reputación de mejorar en lugar de propiedad de sangrado.
En un caso, una propiedad de 165.000 dólares fue vendida con 100% financiacióncómo
Para guardar los impuestos sobre el volumen de negocios de propiedad 475
Ing a establecido un inversor. El edificio de propiedad del vendedor y libre
Claro y retomó con más de quince años, el 8% para la primera hipoteca
Precio total de venta. Su ganancia neta de 55.000 dólares estaba sujeto a ninguna responsabilidad
fiscal
El año de venta, excepto para el monto proporcional que recibió sobre
Los pagos del principal.
Nota Sbould fijarse
Por otra transacción los vendedores poseía una propiedad de $150,000 y libre
Claro. Para reducir el riesgo del prestamista al acelerar el aumento de la
La equidad del comprador, tomaron tres notas:
1. Nota asegurada por primera hipoteca de 100.000 dólares a 8%, pagaderos
En los últimos veinte años
2. Nota asegurado por segunda hipoteca de $25,000 en un 9%, pagaderos
En diez años
3. Nota promissoiy quirografarios por $25.000 en un 9%, pagaderos en
Cinco años
Los vendedores preferían la última nota fue porque el comprador no segura
Una importante propiedad del propietario. Default habría hecho toda su
Estáte Hable, en lugar de sólo la única propiedad adquirida. Después de la
La transacción se consumó y las hipotecas y los va transferir
Fueron registrados, los vendedores de carne para preparar su declaración de impuestos.
Pensaron toda responsabilidad fiscal sería a lo largo del período de
Las notas. Casos similares no han sido denegadas.
A su chagrín se dictaminó sobre auditoría que los pagarés no garantizados
Nota no caen bajo el pago de impuestos diferidos normas. A efectos fiscales,
Como la Reserva Federal señala que constituyen el pago del importe completo en
Este año la nota fue dada. Tuvieron que pagar los mismos impuestos sobre la
Pagaré de $25,000 como si hubieran recibido 25.000 dólares en efectivo. Este
Plena responsabilidad podrían haberse evitado simplemente asegurando la última nota
Por una hipoteca, un préstamo de terceros sobre los bienes vendidos o secured
Préstamo en otra propiedad. No es inusual para completar un 100%
Operación de financiación tomando como pago de una hipoteca sobre
Estáte real que no guarden relación con la opción de adquirir la propiedad.
5. Changlng un comprador para un comerciante
Cuando nos hicimos cargo de la Cynthia Corte, hemos convertido los vendedores
Trading ideando un comercio de tres vías. El procedimiento inverso debe
Tenerse en cuenta cuando usted está listo para disponer de sus bienes y han
Un ansioso comprador en efectivo. Un. Inversionista podría estar dispuesto a hacer un juicio efectivo
Oferta para el corte de Cynthia, por ejemplo, y no tienen ninguna propiedad para
476 Cómo ahorrar en sus impuestos sobre la Renta
El comercio. Desea el comercio para otros apartamentos en lugar de vender para
Dinero en efectivo. Aquí está un método comúnmente usado:
Usted encontrar un medio millón de dólares casa de apartamentos que le
Como a los propios. Puedes organizar un contrato por el comprador para comprar este edificio,
Luego que el Tribunal de comercio de Cynthia, utilizando así la compra
Potencia de su comprador efectivo para proteger la propiedad que usted desea. Allí
Son dos problemas para ver aquí:
Desde un punto de vista del impuesto sobre la renta el comprador debe tomar realmente el título
A la otra propiedad antes de transferirlo a usted.
A menos controlado adecuadamente, el comprador puede decidir conservar la
Otros bienes, en vez de renunciar a él para el corte de Cynthia.
Un método de control más segura
Aunque el procedimiento anterior ha sido usado a menudo para cambiar un
Comprador a un comerciante, un método alternativo es más seguro y resulta más fácil
Organizar. Muchos operadores experimentados primero habría de obligar al comprador a un
Contrato en firme de compra, para mantenerlo bajo control. El contrato
Sería decir: "Sujeto a intermedíate la transferencia de la propiedad a ser ordenados
Por el vendedor".
Siguiente un comercio directo sería consumado por la mitad-milliondollar
Los bienes, "sujeta a la venta de la Cynthia Corte." Usted realmente
El comercio por el edificio más grande. El mayor propietario da título al
Cynthia corte y luego consuma la venta a tu comprador en efectivo.
6. Transferencia de hipotecas
Conviene volver a subrayar que en todos los oficios o la transferencia de ventas
Hipotecas existentes constituye el pago, a efectos fiscales, al vendedor. El
Efecto debe sopesarse cuidadosamente en informática las deudas fiscales. Si no
Es un préstamo contra la propiedad se vende a una ganancia, a menudo es ventajoso
Desde el punto de vista fiscal para pagarlo. Si el vendedor prefiere no
Poner fondos, él generalmente puede llevarnos una primera hipoteca y elevar el
Dinero necesario por hipotecaria.
Ejemplos de tales hypothecation han sido mencionados en el capítulo
24 "Más maneras de pedir dinero prestado", y en este capítulo bajo "Trading
Abajo." En el último ejemplo, el apartamento seüers hypothecated
Su primera hipoteca de 200.000 dólares como garantía para un préstamo bancario de 145.000
dólares. Si,
En lugar de ello, se ha organizado una primera hipoteca de $145.000 y transferido
Para el comprador, su responsabilidad fiscal hubiera cambiado radicalmente. Su
120.000 dólares de beneficio completo tendría entonces ser imponibles en la actualidad. Aquí es
Cómo el panorama fiscal hubiese modificado:
El exceso de $35.000 de los 145.000 dólares transferidos a lo largo de su préstamo
"Oh, cómo guardar los impuestos sobre el volumen de negocios de propiedad 477
$110,000 Libro costo hubiera sido figurado como pago adicional.
Además de los $40.000 del edificio industrial de valoración adoptado
En el comercio, esto habría aumentado su pago inicial de $75,000, o
El 31 por ciento.
La totalidad de la ganancia neta de $120.000 habría sido sujeto a $33.600
Los impuestos, de la misma forma que si el vendedor ha recibido todo el dinero.
Esto ilustra el contraste de impuestos a menudo surgen entre el habitual
La transferencia y la menos común hipotecaria de hipotecas.
7. La venta de hipotecas
Poniendo un precio de compra como garantía para la obtención de préstamos hipotecarios no
Afecta a los impuestos diferidos. Sin embargo, la venta de la hipoteca pura acelera
La aplicación del impuesto. Si una hipoteca se vende a una pérdida por debajo de cara
Valué, esta pérdida podría ser tomado en cuenta para calcular los impuestos. En
Cualquier caso, la cantidad que se realiza en el momento de la venta de hipotecas
Actualmente se encuentra sujeto a la ganancia imponible proporcional.
En un caso, un distribuidor de licores pagó 28.000 dólares de impuestos porque de la venta
Una hipoteca, cuando pudo haber aplazado el impuesto, o podría haber salvado
Totalmente. Él primero se vende una casa de apartamentos de 12 unidades a un amigo
$125,000, teniendo un 8% primera hipoteca para la cantidad completa,
Debido en quince años. Había comprado los apartamentos quince años
Por 62.500 dólares, y la depreciación ha bajado su libro cuesta
$25,000, haciendo sus ganancias de $100.000. Hasta este punto fue titulado
A aplazar sus impuestos durante el período de 15 años de la hipoteca.
En el mismo año, él se volteó y comercializa la hipoteca a cara
Valué para el almacén que había sido el arrendamiento. Él y
Su tenedor de libros, que fue experimentado sólo en la preparación de impuesto de negocios
Devuelve, imaginé que su ganancia aún podría extenderse a lo largo de quince años.
Ambas transacciones se consumó y grabado. El contable
Posteriormente alegremente presentó la declaración de impuestos.
Virulentos fueron las recriminaciones cuando el Servicio de Impuestos Internos
Exigió $28.000 en impuestos sobre las ganancias de capital por la venta del año.
El distribuidor podría haber conservado su ventaja fiscal diferido si él
Había prestado $75.000 en su primera hipoteca por hypothecation
Para realizar un pago en el almacén. El saldo de $50.000
Podría haber béen manejan fácilmente por una hipoteca sobre el almacén.
O él podría haber dejado su hipoteca sin trabas por boirowing $75.000
En el almacén y dando al vendedor una segunda hipoteca de $50,000.
Los pagos entran y salen podría haberse arreglado para
Se compensan entre sí.
478 Cómo ahorrar en sus impuestos sobre la Renta
Su mejor solución le habría ahorrado $28,000 por evitar un sujeto pasivo
Obtenga completamente. Él podría haber comercializado sus apartamentos para el almacén,
A continuación, deje que el almacén propietario vender los apartamentos tomando
La hipoteca de $125.000. Los resultados finales, a excepción de la cuota tributaria,
Habría sido el mismo. Aquí fue un caso claro de tirar
Lejos 28.000 dólares de impuestos a través de la ceguera.
8. Tipo de propiedad
En general, el intercambio de propiedades para fines productivos
Utilice califica bajo las reglas libres de impuestos. Las propiedades no tienen
Al ser idénticos en su carácter, al igual que con el cambio de la Avenida
Casa de alquiler de apartamentos y el mirador del Belvedere para
El Tribunal de Cynthia. Hemos citado otros tipos de intercambios, como un
Edificio industrial para los apartamentos. También admisible sería tal
Los oficios como un rancho para pisos, o apartamentos para un hotel.
El problema surge cuando un inversionista propone al comercio una propiedad
Obviamente no productivos, tales como su hogar, propiedad de ingresos. Un
La casa puede ser comercializado, libre de impuestos, para otro. Sin embargo, el comercio de una
casa en
Un beneficio para un apartamento casa implica una ganancia imponible.
Si las empresas había intercambiado su casa como pago a cuenta de
Uno de sus tres compras, su beneficio habría sido figurado por
Equilibrio del mercado de la propiedad valué comprado contra el subsidio
Para el hogar. Si, por ejemplo, la indemnización justa en el comercio
Fueron más de 10.000 dólares el costo, una ganancia de 10.000 dólares sería gravable.
Cómo guardar los impuestos sobre una casa-comercio Apartamentos
Como con la mayoría de las transacciones inmobiliarias, un inversionista frente a este tipo de
Es un problema que tiene una forma perfectamente legal para ahorrar impuestos. Él puede alquilar su
casa
Antes de realizar el comercio, convirtiéndolo así en propiedad ingresos. Luego
Él puede el comercio y evitar la responsabilidad fiscal. Tan simplemente como esto se puntualiza
El Servicio de Rentas Internas, es sorprendente cómo muchos propietarios de
Casas viejas donde la tierra valúes han proliferado vender a altas ganancias.
Ellos pagan un impuesto sobre sus ganancias sanas y, a continuación, tan a menudo como no,
comprar un
Pedazo de propiedad ingresos con el producto restante. Con un poco de
Previsión de implicaciones fiscales, todas las ganancias de la casa podría
Se han intercambiado, libre de impuestos, para la equidad de ingresos propiedad.
El jefe de la advertencia, como ocurre con todas las transacciones relacionadas con asuntos fiscales,
Es para asegurarse de que no habrá ninguna cuestión de buena fe en la conversión
A improductivos propiedad de ingresos. El hogar debe ser realmente
Alquilada a un inquilino bona fide, aunque sea por un corto tiempo.
Conservar los asientos de alquileres recibidos, respaldado por du demostrablecómo
Para guardar los impuestos sobre el volumen de negocios de propiedad 479
Plicate recibos de alquiler, para mostrar que tienen rentas cobradas. En el caso de
Tal conversión mantener arrendatarios ñames en el archivo, por lo que no puede ser
Contactado para verificar si es necesario.
9. Inversionista vs. concesionario o Broker
Como un inversor medio que compre, venda o comercialice en forma esporádica,
Usted tiene derecho a las ganancias de capital sobre los beneficios del tratamiento. Usted está sujeto
El máximum 28% de impuesto sobre ganancias de capital en caso de que a largo plazo
La venta o el comercio de abajo, y sujetas a ningún impuesto en caso de comercio o
Incluso. Toma tiempo, esfuerzo y dinero para mejorar la propiedad, además
Para producir más ingresos y facturación beneficios en el largo plazo, también
Ayuda a preservar su identidad como un inversor.
Broker
Un agente inmobiliario la manipulación de la misma transacción se considera normalmente
Llevar sobre ofertas de propiedades como parte de su negocio. Él es
Por lo tanto, responsable de los impuestos sobre la renta completa en una base de ingresos ordinarios
en
Las ganancias de ventas o rutas.
Hay varias maneras en que algunos intermediarios eludir esta regla.
Algunos se aprovechan de una situación fiscal favorable del inversor estableciendo
Las empresas separadas, o comprando y vendiendo a través de dummy
Titulares de derechos individuales, que son propietarios de ñame solamente. Hay muchos
Inaneuvers legales disponibles, y también hay muchos que son probablemente
Cuestionable. Baste decir que un inversor que no sea también realestate
Ageñt no necesita preocuparse con la desventaja de un
Posición del corredor desde un punto de vista de las ganancias de capital.
Concesionario
Para retener el capital de ventajas, el inversor debe tener cuidado de tener
Sus actividades interpretarse como los de un distribuidor o un especulador. Este último
Está interesado principalmente en las ventas rápidas, en lugar de mejoras y
Los ingresos de la producción. Los límites entre la inversión y la especulación
No son exactos. Demasiadas ventas en un año podría etiquetar el vendedor como
Un distribuidor. En un estado, por ejemplo, más de tres ventas en un año tributario
Tratamiento constituye, a efectos fiscales, mientras que tres o menos se consideran dentro
Los límites de inversión.
10. Pérdidas Posslble Minlmizlng
Cualquiera que siga los preceptos enunciados en este libro los descuentos
Posibilidad de tener una pérdida. Sin embargo, siempre hay una oportunidad para
Equivocaciones o desgracia. En tal caso el éxito continuo puede
Regirse por determinar tan pronto como sea posible que haya un error
480 Cómo ahorrar en sus impuestos sobre la Renta
Han hecho. Si parece que hay poca oportunidad de ganar y
Posibilidad de pérdida si una propiedad se celebró, una pérdida puede ser minimizada y
A veces evita, por liquidación rápida.
Un error puede ser liquidado por cobrar más que retener.
Muchos un negocio quiebra podría haberse evitado si el quebrado
Había tenido una pérdida tan pronto como se dio cuenta de sus dificultades financieras. Propiedad
Los propietarios pueden convertirse a veces un.La pérdida potencial en una ganancia por astute
Trading, orthey podrá tomar una pérdida para compensar los beneficios imponibles, minimizando así
El efecto de la pérdida.
Teniendo Tax-Allowable Pérdida en casa
Muchos propietario sujeto a traslado repentino considera que él tiene que
Vender a toda prisa y tomar una pérdida. Usualmente se toma a tres meses cióse
Vender una casa. Su pérdida se complica si él tiene que salir antes de la venta,
La casa de ralentí se deteriora mientras uncared para, el césped se vuelve marrón,
Filis y el patio con las malezas. Lamentablemente, en ese caso ninguno
Su pérdida puede ser reclamado como una deducción para efectos del impuesto sobre la renta.
La pérdida puede aliviarse, tanto en cantidad y compensando
Las deducciones del impuesto sobre la renta, si el primer propietario alquila su residencia y
A continuación, pone a la venta. Encontrar un inquilino responsable, deseable que
Va a cuidar adecuadamente de la propiedad normalmente no presenta ningún problema,
Si la búsqueda de un comprador es comparativamente mucho tiempo.
A veces, el inquilino puede convertirse posteriormente en un comprador. Si el
Se alquila casa con un cargo extra para los profesionales de la jardinería, en
Menos el jardín será mantenido en condición presentable. En algunos de estos
Los casos del precio podrían celebrarse de tal modo que el propietario pone su pérdida potencial
En una pequeña ganancia, o al menos una venta a precio de costo.
Si una pérdida finalmente resultados sobre la venta de una residencia que está realmente
Alquilado, cualquier pérdida pasa a ser deducible. Un punto para observar aquí
Es que la pérdida deducible puede ser reducido por el mercado valué al
Tiempo de conversión a la propiedad de alquiler. El mercado justo es calculado valué
Como el probable precio de reventa si no estaban obligados a vender, y podría
Será aproximadamente la misma que su costo. El mercado justo puede reducir valué
Su pérdida deducible, pero no se puede utilizar para aumentar su pérdida o
Reducir una posible ganancia imponible.
Aquí están algunos ejemplos de diversas aplicaciones de impuestos:
Si costo ánd valué mercado justo en el momento de la conversión son $25,000,
Y se venden por $23,000, usted tiene una pérdida deducible de $2,000.
- Si el costo es de $25.000 y el mercado justo en el momento de la conversión valué
$24.000 y se venden a $23,000, usted tiene una pérdida de $1,000 para impuestos
Propósitos.
Cómo guardar los impuestos sobre el volumen de negocios de propiedad 481
Si el costo es de $25,000 y los $26,000 valué justo en el mercado, y vender
Por $23.000, usted tiene una pérdida de $2,000.
Si el costo es de $25,000 y los $27,000 valué justo en el mercado, y vender
Por $26.000, usted tiene una ganancia de $1,000.
Liquidación de pérdida deducible en un tribunal de remolque
En un caso, la viuda hereda un rancho, que ella vende a $15.000
Las ganancias por encima de la valoración valué en el momento de la herencia. Ella usó la
Ingresos en efectivo para comprar un pequeño trailer court. Un amigo que estaté real
Hizo la venta le aseguró que este era un problema-libre, sonido, hacer dinero
La inversión.
Dentro de unos meses la viuda se dio cuenta de que había hecho una mala compra.
El trailer court era estrictamente un molesto, más que un negocio
Operaciones de inversión. Los ingresos era temporal y no se pudo medir
A la altura de las expectativas. También hubo innumerables dolores de cabeza constantes
Rotación de inquilinos, inestable, gestores y hostigando desde el local
Salud, pólice, y la creación de autoridades de control.
La viuda decidió volcar el trailer court, y ella vendió por
Neto de 70.000 dólares, teniendo una pérdida de 15.000 dólares. El nuevo comprador tenía una
oportunidad de
Ganar dinero en la corte, como tenía la intención de operar por sí mismo. Él puso
$25.000 en efectivo, y la viuda tomó de nuevo una primera hipoteca de $45.000,
Pagaderos en diez años al 9% de interés.
La viuda fijó sus vistas en un conveniente 24 unidades Apartment House,
Con un precio de venta y el mercado valué de 260.000 dólares. Hubo un lxh por
Ciento FHA préstamo de $160.000, pagadero en 25 años. Otro
Broker amigo dijo que el dueño estaba ansioso por vender y mover a
Florida, y que aceptaría un descuento considerable si recibió
Un mínimo de $50,000 en efectivo.
Pérdida también Caneéis Proíits recuperados en Rancho
La viuda hypothecated su primera hipoteca para la obtención de préstamos de $35,000 a 8
Por ciento de su banco. Luego ella ofreció $200.000 para los apartamentos,
Incluye un pago inicial de $40,000 en efectivo. Las negociaciones dieron lugar
Su compra de los veinticuatro apartamentos de $210,000, puesta
$50.000 en efectivo, y suponiendo que el $160.000 hipotecas de la FHA. Así, ella
Todavía tenía $10.000 en efectivo de su hipoteca hypothecated para un funcionamiento
Mejora y reserva.
La pérdida de 15.000 dólares tomada en el remolque tribunal anuló su beneficio
Desde el rancho en venta. En este caso, ella estaba mejor, a efectos fiscales, vendiendo el
Trailer Court y teniendo una pérdida deducible, que ella habría sido si
Ella había trabajado un tres-\yay comercio para los apartamentos. Un comercio
Arriba habrían impedido su teniendo una pérdida fiscal.
482 Cómo ahorrar en sus impuestos sobre la Renta
Por recaudación de efectivo a partir de la liquidación de su pérdida de $15,000, había
Compró una nueva propiedad deseable en un descuento de $50,000. Así pues su ahorro
Fue más de tres veces su pérdida, transformando un vacilante venture
En una inversión sólida.
Los ingresos propiedad ofrece inigualables oportunidades de Tax-free pyramiding
Una fortuna.

27. Más formas de beneficio por

Ahorro fiscal
(Conferencia de la Convención Anual de la Asociación Nacional de apartamento, Las
Las Vegas, Nevada, 16 de octubre de 1968, actualizado 1980)
Se han producido una serie de cambios en el impuesto sobre la renta leyes desde mi
Primer libro fue impreso. Aunque no ha habido ningún efecto importante sobre la inversión
Oportunidades, algunos puntos son especialmente importantes para los ingresos
Los dueños de la propiedad.
La nueva edición de mi libro incorpora cambios fiscales aplicables. Yo
Cubrirá estos elementos, incluyendo referencias a ambos oíd y nuevo impuesto
Las leyes y reglamentos.
Cómo los propietarios de apartamentos PUEDEN OBTENER LA SEGURIDAD SOCIAL
Poco oíd señoras, a menudo me agarra en conferencias y otras apariciones para pedir
Preguntas. Como mi cabello crece más delgados parece que todas estas canas
Chicas siguen buscando menores!
Un peppy dama me detuvo en el lobby del hotel y dijo, "FM 64
Y ha sido una viuda durante muchos años. Tengo un apartamento amueblado de 8 unidad
Casa libre de cualquier préstamo. Es cióse al centro de la ciudad. Recibo
Por tal y como es, pero fd estar bastante si yo sólo podría llamar la Seguridad Social
Además de mis rentas.
"Yo podría haber mucho más divertido ir a convenios de asociación de Apartamentos
Y otras reuniones. ¿No crees que el apartamento asociaciones
Debería empujar recibiendo Seguro Social para todos los dueños del apartamento?".
Me dijo, "No. ¿Para qué hacer todos los propietarios de apartamentos pagar la Seguridad Social
Sus propios impuestos, cuando quien quiera puede calificar?".
Ella dijo, "Mi C.P.A. me dice que la seguridad social es imposible para mí
Para obtener bajo las leyes actuales. Él está equivocado? ¿Cómo crees que puedo
Calificar?".
Me dijo, "Su C.P.A. es correcta para las operaciones normales de apartamento,
Cuando no se proporcionan servicios personales. Pero todo lo que tiene que hacer es
Hacer un cambio en sus operaciones. Proporcionar servicio de hotel, como mucama
El servicio y la ropa de cama, a más de la mitad de sus unidades. Esto significa al menos cinco
De los ocho apartamentos.
483
484 Cómo ahorrar en tus impuestos Incovne
"A continuación, usted puede presentar su declaración de impuestos en virtud de las operaciones de
negocio,
En lugar de rentas de inversión. Que se le califica de asuntos sociales
Seguridad con los ingresos de los trabajadores por cuenta propia, en lugar de renta de la inversión".
Ella le preguntó, "Debo hacer el trabajo de mucama yo?".
Le dije, "No, no importa si lo haces tú misma o contratar al
Mano de obra mientras que proporcione el servicio".
Ella dijo, "Que Dios te bendiga. Fll pueden verle en todas las convenciones nacionales
A partir de ahora".
Entonces ella me dio un beso justo como mi esposa carne a lo largo de-nos
Ambos tuvieron algunos más preguntas para responder.
Más VENTAJAS PARA LOS PROPIETARIOS DE JUBILACIÓN
La disponibilidad de la Seguridad Social es una disposición importante para el
Pequeña propiedad propietario acercando a la jubilación. Un propietario de seyeral
Edificios de apartamentos tiene que cambiar uno solo a operaciones de tipo hotel
Para calificar. Sería comunicado en el marco de operaciones comerciales y
Otros edificios de apartamentos regular permanecería bajo la inversión
Los ingresos.
Un contribuyente de 65 tiene muchas otras ventajas, por supuesto, al igual que
Crédito por Ingreso de jubilación, teniendo dos exenciones en lugar óf uno y
Ser capaz de vender una casa en efectivo hasta una ganancia de 100.000 dólares sin impuestos
En cualquier beneficio.
Ventajas fiscales para los gerentes de apartamentos
Un apartamento del administrador de ingresos deben ser reportados para el impuesto sobre la renta,
El desempleo y la Seguridad Social. Esto automáticamente
Califica el gerente de Seguridad Social a la edad de jubilación. Muchos
Mantenga su torta y comerla también, por seguir trabajando como gerentes
Mientras dibuja la Seguridad Social. Un administrador del apartamento debe ser libre
Informó a menos de mercado a los fines de la nómina valué.
La compensación del administrador puede ser organizado como consecuencia mayores
• ingresos al gestor con ahorros fiscales tanto para gerente y propietario.
Algunos propietarios pagan a sus directivos un sueldo completo en efectivo, entonces regular de carga
Alquiler de sus apartamentos. Por ejemplo, en un edificio de 30 unidades
Un apartamento valorado en $150, tendrían que pagar los $200 dólares en efectivo, el administrador
A continuación, cobra $150 para el apartamento, resultando en un sueldo neto de efectivo de $50.
Más formas de Proflt por Impuesto Savlngs 485
Pero el manager con este arreglo tiene que pagar impuestos sobre los ingresos de una
Sueldo de 200 dólares, y tanto el propietario y administrador tienen que pagar impuestos sobre la nómina
En esta cantidad.
Con la misma base de acuerdo, si le da el manager un apartamento libre
A cambio de servicios, además de $50 en efectivo, entonces el gerente no es necesaria
A pagar impuestos sobre la renta en el apartamento valué. Esto es porque
Vivir allí es una condición del empleo. El ahorro fiscal representa
Ingreso extra para el administrador.
Además administrador del apartamento es generalmente GRATIS valorado en dos tercios
El mercado valué en la nómina de sueldos, con un máximum de valoración
$270. Esta es la ley en California, y disposiciones análogas prevalecen en
Otros Estados. Este ajuste reduce el desempleo, discapacidad y
Impuestos de seguridad social tanto para el empleado y el empleador. También aumenta
El máximum que un apartamento manager puede realmente ganar dinero mientras
Dibujar los pagos de la Seguridad Social.
Tomar todas la depreciación La ley permite
La mayor ventaja de un dueño de la propiedad tiene que aumentar los ingresos netos
Se encuentra en la disminución de los impuestos sobre la renta, tomando todas la depreciación la ley
Permite. Aunque el viento con sustanciales en el ingreso de bolsillo,
Esto usualmente puede ser compensado en su totalidad por la depreciación-si uso beneficioso
Prácticas contables.
Paga mantener interesados en cifras para obtener el máximo provecho de la vida como un
Apartamento inversor, y es perfectamente legitímate figura impuestos a
Su mejor ventaja.
La primera vez que se tome más de una propiedad es el momento crucial para configurar
Las cuentas de amortización para su beneficio. Ese es el tiempo para segregar
Los costos de diversos temas, tales como terrenos, edificios y mobiliario.
Usted no puede tomar una depreciación en la tierra básica, por lo que debería
Asignar su costo lo más bajo posible, siempre que aparecerá si realista
De ser auditado. A continuación, en cambio, desea asignar un alto
Porcentaje posible a la rápida depreciación de los elementos. Puede incluir todos los
Muebles, accesorios y equipos en una manta cuenta, entonces deprecíate,
Decir, en un 10% a lo largo de una vida útil de 10 años. O puede seleccionar fastwearing
Productos como alfombras, cortinas y muebles tapizados y depreciarse
Ellos con más rapidez, es decir de 3 a 6 años de vida.
486 Cómo ahorrar en sus impuestos sobre la Renta
No infravalore las mejoras de la tierra
Después de haber construido estas cuentas depreciatíng más rápido tanto como
Puede parecer realista, el siguiente elemento depreciatíng más rápido, a menudo olvidada,
Las mejoras de la tierra es, como se sugiere en la I.R.S. Depreciación
Directrices. Esto abarca la pavimentación, aceras, paisajismo y tales
Ítems. Todo se puede amortizar cuando nuevos sobre la base de una vida útil de 20 años.
Por supuesto, esto puede ser acortado a entre 10 y 15 años de edad
Propiedades.
40 años de vida para el nuevo edificio de apartamentos
Ahora se han deducido en primer lugar, el coste de nondepreciable mínimum
La tierra; segundo, el máximum de mayor costo depreciatíng
Mobiliario y accesorios; en tercer lugar, el coste de las mejoras de la tierra.
Estos depreciatíons se programan normalmente más rápido que sus edificios
Que son el cuarto elemento que absorbe el costo restante.
El Servicio de Rentas Internas sugiere un nuevo apartamento depreciatíng
Edificio de más de 40 años de vida. Naturalmente, un edificio antiguo, como la
Cynthia Corte en mi libro, se puede amortizar rápidamente, dependiendo
La edad y la conditíon. La tasa se ejecuta normalmente entre 5 y 3 por
Ciento, repartidas en 20 a 33 años.
VS en línea recta. Depreciación acelerada
Ahora que usted ha asignado a sus cuentas, la siguiente decisión es
Si toma la línea recta o la depreciación acelerada. Doscientos
Por Ciento de depreciación de saldos decrecientes, doble línea recta, era
Comenzó a fomentar nuevas construcciones y la compra de nuevos
Equipos por parte de los inversionistas. La idea era que usted podría duplicar su
El primer año de amortización para ayudar a compensar el desembolso inicial. Entonces el
Depreciación podría disminuir cada año hasta que cayó por debajo de la cantidad
Para amortización lineal, compensando así la depreciación acelerada
Se tomó en el comienzo.
Especulador-constructores y sociedades de inversión se apodera de este potencial
Bonanza con brillantes y perfectamente legitímate idea. Hicieron buenas
Los beneficios en una base libre de impuestos, tomando la gran depreciación doble para 2
A los 5 años. Luego descargaban sus propiedades mucho antes de depreciación
Cayó por debajo de línea recta.
El primer propietario que alquila puede tomar el 200% de línea recta
Más formas de ganancias por impuestos Savlngs 487
La depreciación, mientras que cualquiera pero el primer propietario de alquiler no puede tardar más
De 150%. Tenga en cuenta que usted no tiene que ser el primer dueño,
Pero la primera que alquila. Usted aún puede tomar 200% si usted compra de
Un constructor que no ha alquilado.
Las nuevas leyes se pretende castigar la en-y-out especulador
Sin tener mucho efecto sobre el inversor a largo plazo. Si usted toma
Depreciación acelerada y vender, usted tiene que declarar,/ en un panel deslizante
Escala como ingresos ordinarios, la cantidad de depreciación que supera
Línea recta. ¿Qué puede hacer usted al respecto?
Básicamente, si usted tiene la intención de vender un edificio dentro de unos pocos años de
La compra, por lo general se recomienda tomar la depreciación en línea recta.
A continuación, los beneficios de la reventa tras la celebración de al menos un año
Sería en las tasas de ganancia de capital, el 40% de los ingresos ordinarios, con una
Máximum tasa de 28%. Por otro lado, si se espera que sea
La propiedad durante muchos años, usted podría considerar la posibilidad de tomar los mayores
Depreciación acelerada permitidas.
Tenga en cuenta que después de haber asignado los costes de su original
Compra, sus adiciones y mejoras generalmente puede ser amortizado
Sobre una diversa base. Por ejemplo, usted podría hacer alguna remodelación
Y deprecíate a lo largo de un período de 20 años, aunque su principal
La construcción se deprecia durante 30 o 40 años. Puede colocar en nueva
Las alfombras y las cortinas y les deprecíate durante 3 años, como otro ejemplo,
Y también en un 200% del saldo decreciente, incluso
Aunque todos los demás la depreciación es más largo y en línea recta. Además, si
Utilice por lo menos 6 años de vida, usted podrá deducir el 20% del costo
De nuevo mobiliario y equipo adicional como First-Year depreciación,
Hasta una bonificación total de la deducción de $2,000 en un único retorno y
$4.000 en una declaración conjunta.
A menudo se pasan por alto muchas deducciones
Estáte Real y otros impuestos y los intereses sobre los préstamos son, por supuesto,
Deducible gastos operativos, junto con muchos otros elementos. Algunos de
Ellos son a menudo pasados por alto, sobre todo, comenzando por los dueños de la propiedad.
Una serie de gastos legitímate son permisibles en cuanto becojne
Un inversionista.
Por ejemplo, la ley de 1980 dice que se puede deducir 20 centavos por cada milla de
Todo uso de su auto para fines de inversión, hasta 15.000 millas por
Año. A continuación, usted puede deducir 10 centavos por milla para todas las millas adicionales 488
Cómo ahorrar en sus impuestos sobre la Renta
Edad. Esto lo cubre a usted, su familia y sus empleados. Usted debe
Incluye visitas a sus propiedades para la supervisión, y también viajes a buscar
A lo largo de futuros estáte real usted está pensando en comprar. No olvide
Viajes de compras para comprar suministros y equipo. Usted podría visitar varios
Los concesionarios de equipos antes de comprar las estufas o refrigerador. O usted podría
Enviar Júnior a la ferretería para comprar una llave inglesa para su
Apartamentos. Después de tomar su millaje, todavía puede deducir
Para tarifas de estacionamiento y peajes.
Un propietario de apartamentos con más explotaciones extensivas podrían deducir
La totalidad de los gastos de uno o más automóviles. Una forma sencilla para tener en cuenta
Los gastos de automóvil es rellenar el formulario del Tesoro de EE.UU. 2106. Página 2 cubiertas
"Gastos de automóvil." He visitado varias oficinas del impuesto sobre la renta, pero ninguno
Mantuvieron este formulario en la vista con los formularios estándar como 1040. Generalmente
Mantenerlo oculto bajo el mostrador. La información no puede ser ofrecido
A usted, pero le invitamos a copias si pregunte por ellos.
Cuotas Y DESCUENTOS DE ENTRETENIMIENTO
Los miembros de una organización profesional, como una asociación de apartamentos,
Puede deducir el pago de sus cuotas y el costo de asistir a reuniones,
Seminarios y convenciones. Tanto el esposo como la esposa puede incluir viajes,
La comida, el alojamiento y los gastos de entretenimiento. Mejor seguir la pista de todo-
A menos que usted tiene miedo de mostrar su esposo o esposa! Orientación sobre
Viajes y entretenimiento, y también los gastos de regalo, está cubierta en la I.R.S.
Publicación Nº 463, que es gratuita.
Las publicaciones y los gastos de oficina
Usted puede deducir el costo de libros y revistas profesionales
Ayudar a mejorar sus operaciones y añadir a su inversión educativa.
Mis libros son buenos ejemplos, junto con los libros de impuestos, como J. K.
Lasser's.
Si usted mantiene una oficina en su casa, usted puede deducir una parte proporcional
Costo de la casa, incluyendo los gastos de depreciación, servicios públicos, seguros y
Reparaciones. Por ejemplo, si usted tiene una casa de 5 habitaciones, y una de las habitaciones está
establecido
Aparte de su oficina para fines de inversión, entonces usted puede deducir
Una quinta parte de los gastos de funcionamiento de su casa. Y usted puede tomar la depreciación
El 20% del costo de su hogar.
Además de espacio de oficina, usted puede deducir por cualquier parte de su hogar
Más formas de Proflt por Impuesto Savlngs 489
Reservado para el almacenamiento y reparaciones para fines de inversión. Por ejemplo,
Un inversor sé convirtió su garaje en un almacén para el almacenamiento
Y reparación de muebles, apartamento y todo su costo proporcional
Es deducible.
Más deducciones
No te olvides de seguir la pista de esos elementos deducibles como gastos médicos,
Los impuestos sobre las ventas, y diversas contribuciones. Un subsidio de 1979
Le permite deducir una fíat 8 centavos por milla para el uso de su auto para
La beneficencia, tales como asistir a la Cruz Roja, Scout, o iglesia
Las reuniones del comité.
La deducción de las contribuciones a la mayoría de las organizaciones de beneficencia son
Limitado a 50% del ingreso bruto ajustado. Cuando hechas a
Ciertas organizaciones usted en la I.R.S. La Publicación 526, contribuciones,
El límite es de 20%. Con ciertos bienes objeto de ganancias de capital.
Como se describe en Pub. 526, el límite es de 30%. Si usted hace más
Con aportaciones cualificadas en un año que el máximum% permisibles,
Puede transportar el exceso de más de cinco años en el futuro.
Ventajas de las contribuciones de la propiedad
La última opción puede ser especialmente apropiada cuando usted contribuye
La propiedad. Usted puede tomar el crédito para el mercado completo sobre valué donado
Propiedad sin pagar un impuesto sobre las ganancias de capital. Por ejemplo, el mercado
Valué en un pedazo de propiedad contribuyó a su iglesia es de $10,000
Y le cuestan sólo $1,000 hace varios años. Usted puede tomar el crédito para
Los 10.000 dólares valué y no pagar las ganancias de capital sobre los beneficios del libro
$9.000. Usted puede propagar la contribución hacia adelante hasta por 5 años.
O puede considerar la posibilidad de donar una porción de la propiedad
En un momento. Por ejemplo, cada año usted puede ir a su Iglesia una
10% indivisa en la propiedad, con lo cual reparte la
Deducción por más de diez años.
Algunas de las ventajas de dividir porciones de propiedad para organizaciones benéficas
Las contribuciones también se puede aplicar a los dones, es decir, familiares. Por ejemplo,
Desea dar un libre-y-claro $24.000 dúplex a tu hijo o
Hija sin pagar impuestos de regalo. Se le permite una donación exenta de impuestos de
$3,000 por año a cualquier persona. Así que usted podría dar una octava parte
De la propiedad $24,000 por año durante ocho años, por ejemplo.
490 Cómo ahorrar en tus ingresos laxs
Puede acelerar este proceso de cuatro años mediante la inclusión de su hijo
Cónyuge, deeding un cuarto cada año, por ejemplo, a su hija
Y su marido. Supongamos que tienen seis hijos, a quienes desea
Incluir en tu obra? Esto hace ocho personas, con 3.000 dólares libres de impuestos
Para cada uno, de modo que toda la propiedad podría ser dado libre de impuestos en un año.
Cuando un esposo y una esposa propiedad juntos, cada uno puede dar
Bienes por valor de 3.000 dólares, duplicando así el máximum a 6.000 dólares anuales
Cantidad a cualquier persona.
Una nueva mirada a la facturación beneficios
Ahora a ahorrar dinero en el volumen de negocios de beneficios después de haber construido
El ingreso neto y por lo tanto el mercado valué de sus apartamentos.
Si el comercio para una propiedad más grande se considera una continuación de
La misma inversión, y en general no están sujetos a impuestos. Si usted vende para
Dinero en efectivo y no han tomado ninguna depreciación acelerada desde el 1 de enero de
1964, se pagará el 40% de la tasa de impuestos ordinaria, con un máximum
Impuesto sobre las ganancias de capital del 28%. Si usted toma una hipoteca de 70 por
Ciento o más, puede extender sus beneficios a lo largo de la vida de la hipoteca.
Esta es la razón por la que muchos vendedores se niegan a tomar todo el dinero en efectivo, e insisten en
la fuerte
Financiación, dándole al comprador la posibilidad de adquirir bienes con una
Pago inicial bajo.
Hay un nuevo truco en un reciente cambio fiscal mediante el cual usted puede vender
Para todos efectivo en un gran beneficio y siguen pagando una tasa impositiva baja si han sido
A lo largo de la costa con el ingreso compensado por la depreciación de los últimos 5 años.
Esto se llama el ingreso promedio. Una inusualmente grandes ingresos en un año
Podrán ser gravadas según el promedio de los impuestos pagados en el anterior 5
Años. Esto podría ser de especial ventaja para un intermediario gravado como distribuidor,
O a un inversor que ha tomado mucho de la depreciación acelerada
Que es imponible en venta como ingresos ordinarios.
Los préstamos son libres de impuestos sobre la renta
Por lo general se paga al comercio cuando comienzas con propiedades más pequeñas.
Las explotaciones de mayor tamaño son más fáciles de controlar porque pueden apoyar las autoridades
Directores residentes para manejar los detalles de operación. Una vez que haya
Desarrolló una propiedad conveniente, a menudo paga a retenerlo y refinanciar
Para conseguir fondos para más pyramiding. Un inversor ha pagado 100.000 dólares para un
Pedazo de propiedad, incluidos los costes de mejora, y después pedí prestado
Más formas de Proflt por ahorros fiscales 491
$150.000. Esto le dio $50,000 en efectivo extra para iniciar nuevas pirámides.
El préstamo tiene que ser reembolsado, por supuesto, pero usted no tiene que pagar
Un centavo en impuestos para el dinero que usted recibe de financiación, aun cuando los préstamos
Superan a los costos.
¿ALGUNA VEZ HAS SIDO auditado?
A menudo me han preguntado, "¿Alguna vez te has sido auditado?".
Desde mi primer libro carne me han sido auditados cuatro veces, dos veces
Por parte del Gobierno Federal y dos veces por el Estado de California.
Sus segundas auditorías interesadas las regalías de mis libros. Ellos querían
Yo pague todos los impuestos en un año, incluso para el dinero recibido más
Varios años. Hice un llamamiento a todos el camino al Tribunal Tributario y finalmente ganó.
Por cierto, mi appeál estaba asentado sobre la base de algunas de malabarismo
Los ingresos entre diferentes años fiscales, un compromiso sobre el papel. Pero todo
Carne aun, así que no tuve que pagar más impuestos federales. El
Estado de California, dijo que aceptaría cualquier Unele Sam
Decidió después apeló al Tribunal Tributario. A causa de las diferentes deslizando
Las tasas, el malabarismo entre años resultó en el Estado debido a mí. Así
Cerraron el caso por correo para mí un cheque de reembolso de $350!
Los primeros auditores de I.R.S. y el estado carne para ahondar en mi
Operaciones inmobiliarias. Uno de los agentes dijo que su jefe había leído en
Tiempo cómo hice un millón de net en real estáte prácticamente libres de impuestos
Base. El jefe dijo, "Buscar Nickerson de devoluciones." Luego dijo,
"Auditoría él con un peine de dientes finos. Yo no creo que podría valer
Que mucho y pagan impuestos tan poco".
Limpio como un HOUND'S TOOTH
Normalmente el estatuto de limitaciones se agota después de 3 años, a menos que
Puede demostrar el fraude o la remuneración bruta. Ellos me auditadas desde el
Primera realty comprar yo jamás realizada, en caso de que pudieran revelar
Algo. Afortunadamente, yo había estado esperando una auditoria todos estos
Años y estaba completamente preparado. Yo había guardado todos mis libros y cada chatarra
De papel mostrando los gastos, compras, operaciones y ventas, donde obtuve
El dinero y donde pasé, abajo para cada recibo de
Incluso el más pequeño elemento.
Se preguntó, por ejemplo, "De dónde sacasteis la que pagó 15.000 dólares
En esta casa de apartamentos? Usted no mostrarla en cualquier lugar
Los ingresos".
492 Cómo ahorrar en sus impuestos sobre la Renta
Contrariamente a la ley común, con el impuesto a personas que son culpables hasta
Usted demostrar que eres inocente. Si encuentran donde has invertido
Los fondos, que toman la posición es la renta imponible a menos que puedan probar
De lo contrario. En este caso mis documentos demostró que el dinero carne
A partir de la refinanciación de otro apartamento casa después de que yo había mejorado. De
Evidentemente, como se ha mencionado, no tiene que pagar impuestos sobre el dinero que usted obtiene
de
La financiación.
Los auditores pasaron dos semanas pasando por todos mis archivos. Cuando consiguieron
A través de un agente de ingresos, dijo: "Sus operaciones son ciertamente limpiar
Como un hound's Tooth. He auditado un montón de libros. Pero hasta que me registré
Tuyo nunca me di cuenta de cómo se podría construir una fortuna de millones de dólares
Y apenas pagan el impuesto sobre la renta. Voy derecho y compra tu
Libro yo!".
Ser cooperativa
Sólo en caso de que sean auditados, ser cooperativa en contestar a las preguntas.
Pero no voluntariamente información no se le pedirá. Puede
Abrir un nuevo tema el agente ni siquiera ha pensado, entonces perder
Mucho tiempo explicando por sí mismo. Si un agente afirma que tendrá que pagar más impuestos
Lo que crees es correcto, no dude en contraatacar. Si usted siente que son
Débil en un punto concreto, a menudo se paga a transigir y ahorrar un montón
Tiempo pagando una pequeña evaluación.
Antes de hacer un acuerdo final, tome tiempo para investígate aplicable
Leyes y reglamentos y buscar asesoramiento profesional de un contador
O abogado especializado en real estáte. Su local Asociación de Apartamentos
Debe ser capaz de hacer una buena recomendación. Si todavía
Cree que está en la derecha después de la investigación, no se arriesgue.
Luchar con el agente y, a continuación, su supervisor, si es necesario, el
I.R.S. División de Apelación. Si no ganar allí, tome su llamamiento a
Tribunal Tributario, como yo lo hice. Usted también tiene la posibilidad de apelar a la
Ee.Uu. Tribunal de Distrito.
Aunque normalmente se necesita un abogado de impuestos o calificado C.P.A.,
Hice un llamamiento a todos el camino al Tribunal Tributario con ningún tipo de asistencia. Yo quería
Para obtener experiencia de primera mano, así que mi consejo sería de gran ayuda para
Otros propietarios. Y era más un desafío en la
Abogados del gobierno sola!
Si se lucha por sus derechos, las probabilidades son mucho en su favor que
Más formas de ProfH por Impuesto Savtngs 493
Usted tiene una buena oportunidad de ganar, ya sea parcial o totalmente.
Tenga en cuenta que el Tribunal Fiscal no puede manejar más de
El 20% de los casos planteados. Así, el 80% debe ser resuelta antes de
Que ir a la Corte. Esto le ofrece probabilidades de 4 a 1 en su favor que usted
Ganará todos o al menos alguna concesión si tiene la voluntad de lucha.
Las probabilidades de que su regreso está siendo auditado
Como ejemplo de la I.R.S. programación, todos los más de 91 millones de
Devoluciones individuales presentadas en 1978 fueron controlados por el gobierno de
Aritmética exacta. Una sección transversal fueron sacados al azar y recibido
Una auditoría minuciosa. Aproximadamente el 2,2% de todas las devoluciones y
10.4% con ingresos de más de $50.000 fueron auditados en detalle.
Si los resultados de esa auditoría en una visita a su oficina, o en una invitación
Traer todos los registros a la oficina del impuesto sobre la renta local, depende
En el análisis del Servicio de Rentas Internas.
Ingresos razonables en relación con las inversiones y razonables deductioñs
Y exenciones según ingresos, normalmente será aceptado
Sin otra pregunta. Pero aparentemente insuficiente listado de
Los ingresos, afirmando de unallowable exenciones y deducciones injustificadas
Puede traer las cuentas fiscales swooping revise su
Cada partida de contabilidad. En este caso, un recibo o aceptable
Las pruebas pueden ser exigidos para cada partida de gasto.
Debo mencionar que a menudo son el resultado de las auditorías legitímate listado
Los gastos en el programa equivocado. Por ejemplo, normalmente lista
Interés sobre apartamentos hipotecado bajo gastos de alquiler. Pero supongamos que
Usted obtiene un préstamo de mejora no segura en la propiedad? ¿Dónde
Usted lista ese interés?
Muchos propietarios lista de todos estos intereses sobre préstamos quirografarios bajo detallados
Deducciones. A un equipo de fiscales este parece un gasto personal
Y distorsiona las deducciones personales más allá de un límite razonable. Sólo esta
Un elemento puede resultar en la selección de su devolución para una auditoría. Hacer una
Punto para mantener el equipo feliz, y una lista de todos esos gastos bajo el
Horarios de inversión o de negocios adecuado.
El Internal Revenue Service informa de que aproximadamente uno de cada.
61 devuelve fue impugnada en el año fiscal que terminó el 30 de septiembre de 1978.
Cióse a $5 mil millones en impuestos sobre la renta adicionales resultantes del 1 xh
Millones devuelve corregidas. A principios de la década de 1960 la I.R.S. adosado a los llamados
"calidad" auditorías, realizando estudios en profundidad que rayaba en har 494
Cómo ahorrar en sus impuestos sobre la Renta
Assment. Su intensa "expediciones de pesca" suscita el antagonismo de los inocentes
Y no fue lo suficientemente productivo compénsate por la adicional
Tiempo de auditoría. Tal puntillosa de las auditorías han sido generalmente
Abandonados. La tendencia en 1978 es tura más de la pesca a
Equipos y hacer razonable pero completas auditorías sobre un menor
El número de contribuyentes. Su meta para el 1980 es auditar el 2% de todos
Devuelve menos de la mitad del 5% auditado diez años antes.
Mantener registros
Para dormir bien por la noche, siempre hay que estar preparado para una auditoría minuciosa. Tome
Sin deducciones o exenciones respecto de los cuales existe una pregunta, tras la comprobación
Guías disponibles, hasta que reciba la aprobación específica desde el interior
Servicio de ingresos. Hacer su regreso como honesta y completa como
Es posible.
Mantener registros completos. Conserve los recibos, cheques cancelados y
Otras pruebas durante al menos cinco años como prueba de ingresos y gastos.
Y mantener registros permanentes sobre todas las compras, ventas, bienes raices
Los oficios y la financiación.
Al césar lo que es del César, pero no pagues más
Los impuestos que usted tiene. Aprovechar todas las oportunidades de ahorro de impuestos.
Mientras tú estás preparado y sus devoluciones son precisos y aparecen
Razonable, las ocasiones son usted nunca será cuestionado.
Parte 10

Desarrollo
Su
Estate
28. Cómo operar bajo
Las regulaciones del gobierno
Los ingresos que el dueño de la propiedad opera bajo muchas formas diferentes de
Regulación y control. La Guerra Federal inaugurado "defensa"
Control de los alquileres, que cubre cinco millones de casas y apartamentos fueron abolidos
El 31 de diciembre de 1953. En los dos años anteriores, los controles tienen
Ya han caído por la aprobación local en muchas comunidades, incluida
Atlanta, Houston, Los Ángeles, Oakland, San Francisco y Seattle.
La autoridad parlamentaria federal para controles completamente muerto
El 30 de abril de 1954.
Los controles locales fueron adoptados en los estados de Connecticut, Nueva Jersey,
Y Massachusetts, y en las ciudades de Baltimore y Filadelfia,
Pero en diciembre de 1957 habían sido eliminadas. Las resoluciones judiciales
Han diferido, aprobando algunas y algunos repudiar la continuación
De controles, excepto en la guerra. Filadelfia, por ejemplo, impone controles
Por ordenanza municipal desde 1953 hasta diciembre de 1956, cuando el Pennsylvania
La Corte Suprema dictaminó que no existía de emergencia que justificaba
La imposición. Parece que los controles en todo el país quedaría como
Extintas como el dodo.
En este escrito, en 1980, los controles están todavía en vigor, bajo estado localoption
Disposiciones, por dos tercios de los 2 millones de ocupadas por inquilinos
Unidades de vivienda en la Ciudad de Nueva York, aunque cayó o cambiado en
Varias partes del estado desde el 30 de abril de 1953. Además de control local en
La Ciudad de Nueva York, las reglamentaciones de control de alquileres están todavía en vigor a nivel
nacional
Con arreglo a todos los proyectos multifamiliares aseguradas por HUD, incluyendo
Las secciones 207, 213, 220, 608, y 908. En 1979, por ejemplo, \xfi millones
HUD-asegurados unidades de alquiler están sujetas a control de alquileres.
Siempre UN POCO DE REGULACIÓN Y CONTROL
Aunque alquilar techos y reglamentos podrán someter progreso, nuestro objetivo
De pyramiding acciones a un millón de dólares aún es factible bajo
Tales controles. Aunque algunos controles actuales pueden ser suprimidas o
Modificado, otros pueden conservarse durante algunos años. Según un 1958
496
Cómo operar bajo gobierno Regulatlons 497
Carta dirigida a mí por John S. Wagner, Director del Departamento de Información Pública
Para el New York estado temporal de alquileres de viviendas
Comisión:
El Estado de Nueva York asumió el control de alquileres, el 1 de mayo de 1950.
La presente ley caducará el 30 de junio de 1959. Sin embargo, el alquiler
La ley ha sido renovado periódicamente por períodos de dos años. Es
Nadie sabe si los controles se ampliará nuevamente por el
Todo el estado; pero ispretty seguro asumir que la ciudad de Nueva York tendrá
Control de alquileres indefinidamente [la cursiva es mía].
Predicción de Wagner todavía se aplica en 1980! Con controles en el alquiler
Salida casi por doquier en los EE.UU., ¿por qué Nueva York
Ciudad anticiparse a continuación indefinida? Principalmente porque, countrywide,
El 64% de las familias son propietarias de sus viviendas, mientras que en Nueva York
Ciudad el 70% son inquilinos viven en viviendas múltiple de tres unidades
O más. Alquiler en 1980 los controles vuelven a otras áreas, como los
Los Angeles y Berkeley, donde los inquilinos outvote propietarios.
Si restringida por controles de alquiler o no, operaciones de apartamentos
Generalmente están sujetas a las leyes de vivienda estatales y municipales y diversos
Las ordenanzas del condado. Departamentos encargados del cumplimiento de la conformidad
A sus códigos incluyen:
Fire
Pólice
Salud
Saneamiento
La renovación urbana
Edificio, incluyendo subbureaus, como
Equipos eléctricos
Fontanería
Verificar RESTRICCIONES
Mientras se mantenga un buen edificio y hay un plan de remodelación, que
Rara vez puede escuchar cualquiera de estos departamentos, excepto por un ocasional
O inspección anual. Si usted solicita un permiso para remodelar, representantes
De todos los departamentos pueden descender sobre vosotros, exigente como un
Condiciones para la expedición de un permiso que el edificio entero ser traído arriba
Hasta la fecha para cumplir con nuevos códigos concebido desde su erección. Mejoras obligatorias
Lo que podría implicar un costo considerable incluyen completa
498 Developlng tu herencia
Cableado eléctrico y replumbing conduiting y completo para rejillas
Y las líneas de drenaje.
Antes de permitir que un contrato de amplias reformas, asegúrese que un
Permiso puede obtenerse que no requerirá cambios importantes no contratados
Para. Los costes añadidos puede ser demasiado grande para el .remodelación planificado
Valía la pena. Las reparaciones o sustituciones, como la instalación de una alfombra nueva.
Y la pintura en la Cynthia Court Apartments, normalmente no
Implican grandes cambios. Ni que las conversiones de menor espacio,
Como convertir el refrigerador a una sala de lavandería. Pero adiciones o
Alteraciones, tales como la adición de habitaciones y el cambio de vivienda sótanos
A apartamentos o áticos, podrían admitirse únicamente mediante la actualización de un conjunto
Edificio.
Normalmente estas contingencias están sujetas a modificación. Por ejemplo,
He querido añadir seis apartamentos nuevos en la parte delantera de 3 pisos, 6-flat
Edificio similar a nuestros Apartamentos Belvedere. La adición de dos unidades para el
Tercera historia hubiera invocado el estado código de vivienda y
Han exigido y replumbing recablear todo el edificio en un
Costo de $18.000. Este fue salvado por cambio de planes para incluir sólo cuatro
Otros apartamentos en 2 pisos. Las adiciones hasta dos pisos carne
Sólo en el código de la ciudad, que no requiere modificar el resto de
El edificio.
No luche contra el Ayuntamiento
Observar el tiempo-demostrado axioma de que rara vez se paga para "luchar Ciudad
Hall." Código inspectores y autoridades de control de los alquileres tienen una responsabilidad
Para llevar a cabo sus trabajos. Administración de sus reglamentos es usualmente
Lejos de ser exacta, apto para ser sujeto a mucha interpretación y
La modificación.
Al visitar las oficinas reguladoras, he oído despotricar públicamente propietarios
Controles injustas y fuerte acusar a un administrador de ser ineficiente,
Tendenciosa, y viciosos. Naturalmente, el funcionario estará inclinado a
Descuento su lado de una controversia relativa a una reclamación. Y,
Protección contra la elusión, él puede intensificar su vigilancia para el
Punto de hostigamiento.
Cómo operar bajo gobierno Regulatlone 499
Miel vinagre OUTDRAWS
Sus propósitos de mejoras pueden lograrse mejor si aparecen
Co-operative y razonable. Dar pleno cumplimiento a la obvia y
Normas incuestionables, y resoluciones más a menudo en
A su favor cuando surgen casos dudosos en los casos controvertidos. Incluso en el caso de efectos
Las resoluciones son dictadas, aún puede tener éxito en ganar aliviar
Las modificaciones.
Inflexibles controles francés
Resultado en tugurios
Alquiler controla generalmente están diseñados para mantener los alquileres a un nivel en efecto
En una determinada fecha de "congelación", con poca consideración en cuanto a si el alquiler era
Por debajo de los niveles del mercado en ese momento. En este escrito los controles más drásticos
Parecen estar en Francia, donde los alquileres de viviendas son aún mayores
Congelado en los techos de la preguerra. Los alquileres son tan poco realista en la cara del presente
La inflación que muchos dueños prefieren que el gobierno confíscate
Sus bienes para los impuestos. Curiosamente, conozco casos
Cuando el gobierno francés se negó a tomar el desafortunado propietario off
El gancho cuando así se le solicite, obligándole a continué perdiendo dinero.
Con la propiedad operando a pérdida, los propietarios realizar ningún mantenimiento o
El mantenimiento. Cuando estrictamente controles inflexibles no permiten ganancias, deterioro
Es acelerada y propiedades de inversión son inevitablemente convierten
En los barrios de tugurios antes de su tiempo.
Los propietarios pueden subsistir
Sólo mediante subterfugios
Los inquilinos que quedarse obtener ridículamente barato alquilar. Pero los nuevos inquilinos pagan
Bonificaciones fenomenal. Posibles novios aplazar el matrimonio santificado
Durante años, esperando un inquilino para moverse o morir, mientras que la elevación
Ventaja necesaria. En un caso típico que he investigado en París, el
Alquiler aimual deseable para un apartamento de 2 dormitorios es de $500.
Una pareja de ancianos había alquilado el apartamento durante treinta años. El
Esposo murió y la viuda dejó de pagar incluso este alquiler barato.
Ella eventualmente cayó dos años atrás, y el propietario no pudo todavía
Desalojar a ella bajo el tortuoso y desalojo de las leyes de control de alquileres.
El propietario había muchos arrendatarios solicitantes esperando en línea. Una desesperada
La pareja, que había postergado su matrimonio por la Iglesia durante dos años
500 Developlng tu herencia
Mientras espera para una vacante, incrementó su oferta de bono de $10,000. El
Dueño ofreció la viuda la mitad menos, $5.000, $1,000 en mora, a
Desalojar.
El arrendatario se resistió a la oferta. Se ha desarrollado que estaba promediando
$35 semanales subarrendamiento el dormitorio para los turistas. Ella finalmente resuelto
Por $5.000 en efectivo de bolsillo, luego se trasladó a casa de su hermana en Rouen.
Los bonos son estrictamente ilegal, por supuesto. Los propietarios se supone que todos los archivos
Alquiler goverament puestos vacantes en el registro. Muchos inquilinos esperanzador
Han figurado en la lista de preferidas del registro durante años, esperando ingenuamente para un
Vacantes gratuitas. Puede que tengan que esperar a sus vidas a menos que
Hay un cambio en francés los controles. Raro es el owñer que enumera un
Vacante de pérdida de dinero, cuando su única oportunidad de recuperar está extrayendo
Un bono.
Nueva construcción trucos
En Francia, como en la Ciudad de Nueva York, nueva construcción no está sujeto a
Control. Muchos bonitos apartamentos tipo de lujo están siendo construidos.
Aunque no hay apartamentos vacíos en toda Francia, poco
Nueva construcción de viviendas privadas sube para el inquilino que bajos ingresos
Más la necesita. Constructores, catering a pesado-bono pagadores, han introducido
Muchos nuevos trucos para extraer beneficios exorbitantes y eludir
Posible aplicación posterior de los controles.
Ejemplos destacados son un número de dwelhngs recientemente erigida
En la Riviera como cooperativa de vivienda, donde cada inquilino tiene que comprar
Su apartamento. Apartamentos que podría costar 30.000 dólares cada uno para construir son
Se vende sobre una base de cooperación por $75,000. Algunos de los apartamentos son
Realmente funcionaban como cooperativas. Varios que me registré sólo eran
Dummy co-ops con control mantenido por el generador a través de recursos compartidos
Celebrada en la co-op corporation. Los inquilinos prorratear de funcionamiento regulares
Los costos, además de una importante cantidad adicional para la administración. Este último
La ciruela pasa al generador, que refutan la diciendo, "no se puede
Tiene su torta y comerla también." Después de recoger un beneficio del 150%
Por su venta, el constructor mantiene la posición de un propietario de alquiler por continuar
Para recoger un retorno altamente rentable para la administración.
Cómo operar bajo gobierno Regulatlons 501
A COMPARACIÓN DE OTROS PAÍSES
Antes returaing a la U. S., examinemos brevemente mi en elsuelo
Observaciones sobre el efecto de la prosecución de los controles
En otros países.
La economía de gran Brltaln obstaculizado
Por excesivos controles
Varios gobiernos se han hecho intentos para relajar los controles en alquiler
Inglaterra, pero siempre demasiada oposición ha surgido de inquilino
Los grupos. Las restricciones de tiempo de guerra han seguido en la mayoría de las etapas de desarrollo
económico
La vida. Esto, junto con las restricciones de la unión del siglo XIX
Contra la mecanización, contribuye en gran medida a la zaga de
La economía británica. Miles de millones de dólares en ayuda americana han sido derramado hacia abajo
Su reglamentación rathole en un vano intento de apuntalar una economía obstaculizado
Por controles excesivos. Si los miles de millones de dólares habían sido utilizados para fines productivos
Propósitos, como en Alemania, se verían más rápido nuevo
Edificio para sustituir la cuadra tras cuadra de faetones obsoletos.
Alemania es el auge de la economía libre
En marcado contraste es el auge de la economía en Alemania, donde la guerra
Las restricciones contra la libre empresa generalmente fueron abolidos temprano.
Alemania utilizó su ayuda americana para promover, en lugar de restringir la inversión
Oportunidades. En la derrota de Alemania fue devastada peor
La victoria de Inglaterra antes de que terminara la guerra. Pero Alemania se ha recuperado,
Atrapados, y superó a Inglaterra, principalmente economicaíly
Debido a su mayor estímulo de cada empresa.
Italia ha decidido seguir el ejemplo de Germán
Italia ha adoptado un aspecto realista en resultados en Inglaterra, Francia y Alemania,
Y ha decidido, tras muchas dudas, seguir el
Germán conducen hacia el libre, más que controlado, economía. Efectivo
El 1 de enero de 1958, un aumento de un 20% estaba permitida en los alquileres que
Fueron congeladas durante la Segunda Guerra Mundial. Los aumentos adicionales estaban programados
Hasta decontrolled niveles de alquiler fueron alcanzados.
Ee.Uu. Los controles son más flexibles
Aunque originalmente fueron diseñados para congelar los alquileres, controles en la posguerra
Los Estados Unidos son más flexibles, ha sido modificada para permitir que los propietarios
Un beneficio razonable. Incluso durante la guerra, cuando los controles se compar 502
Su sucesión Devetoplng
Atively rígido, hubo muchos medios legales de recaudar rentas. Jefe
Entre ellos estaba la provisión para "casos difíciles", donde los alquileres en
La congelación fecha fueron inusualmente baja, o cuando los gastos aumentaron a la
Punto de eliminación de beneficios.
Ahora que la guerra es largo, el apartamento del propietario de casa tiene mucho
Ha aliviado, incluso en el resto del alquiler-control baluarte de nuevo
York City. Una comparación de Nueva York con la antigua federación
Controles muestra una gran similitud. La mayoría de los cambios en el patrón
Por el ex tienden hacia una mayor flexibilidad. El Estado de Nueva York
Nueva construcción después de febrero de 1947, por ejemplo, estaba exento,
Sujeto a recontrol sobre una base liberalizado. El propietario en Nueva York
Ciudad, o cualquier otra área de control de alquileres, debe considerar las implicaciones en
Respecto a sus operaciones y luego estudiar las regulaciones locales apropiados
Antes de tomar acción.
Los desanimados propietarios de aproximadamente un cuarto de los 1.300.000 rentcontrolled
Apartamentos en la Ciudad de Nueva York han visto sus unidades
Caen por debajo de la línea de tugurios, y alrededor de 100.000 unidades fueron abandonadas
Entre 1975 y 1978. Sin embargo, otros institucionales e individuales
Los propietarios son capaces de obtener beneficios a través de la continua renovación y
Modernización y aprovechando todas las oportunidades de recaudación de alquiler.
HUD Alquileres regulados
Controles de otros Federal de viviendas aseguradas por HUD han sido abolidos
Por el Congreso. Pero el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano
Perpetúa el "alquiler" de regulaciones a nivel nacional bajo el National
Ley de vivienda, el continuo control de los alquileres en distintas secciones incluidas
207, 213, 220, 223, 236, 608, y 908. En el presente escrito
Parece ser que no hay programa para la abolición de estas regulaciones, que
Están diseñadas básicamente para restringir el retorno de la inversión. Alquiler plantea
En general, puede obtener la aprobación para compensar el incremento de los gastos, como
Superior, seguros, impuestos y costos de mano de obra. De lo contrario, el principal medio de
Elevar los alquileres es agregando una o servicio no incluido en el
Hipotecas aseguradas por HUD.
Un ejemplo notable de aumentar los beneficios en virtud de la sección 608
Reglamento pertinente cuarenta deseable apartamentos de 2 dormitorios en una
Alquiler por encima de la media del distrito. El barrio había sido semi-industrial
Cuando los apartamentos fueron construidos, pero fue creciendo rápidamente en un
Elección calificación porque de nuevos desarrollos de vivienda y comerciales.
Cómo operar bajo gobierno Regulatlons 503
Los alquileres fueron congeladas en el alquiler original de $75. El propietario original
No tomaron medidas para lograr la aprobación de un aumento, aunque los gastos debían
Resucitado. Finalmente, desalentado por la dificultad de funcionamiento continuo
En controls, vendió a un nuevo inversor en el alquiler de viviendas existentes
Valué, muy por debajo tanto de la reproducción y el ingreso potencial valúes.
El alquiler básico planteado porque
De incremento de gastos
Apartamentos similares no sujetos a la sección 608 controles fueron alquiladas en
El tiempo de $125 en la zona. El nuevo propietario estudió los pasos que
Podría elevar su alquileres a niveles comparables. Gastos diversos, incluidos
Distrito escolar, la ciudad y el condado de impuestos, había aumentado considerablemente. En
localcontrol
Áreas como Massachusetts, propietarios habían recibido autorización de manta
Para elevar las rentas del 30% debido al aumento de los costos. En un
Suburbio de Chicago, HUD aprobó la sección 608 aumenta hasta $10.75
Por Unidad.
En este caso el nuevo propietario presentó sus cifras de costos al local
Oficina de HUD y recibió la aprobación para levantar todas las rentas del 20% de $90.
Esta medida por sí sola aumentó el alquiler bruto y el beneficio neto
$7,200 anualmente, elevar la valuación de ingresos por $72,000.
Servicios disminuyeron o cambiado
Ahorrar gastos
Uno de los dolores de cabeza crónicos del propietario anterior había sido el
Lavadero, donde los inquilinos fueron amuebladas de uso gratuito a la vieja usanza,
Nonautomatic lavadoras. Estos frecuentemente rompió
Abajo, exigiendo reparaciones constantes. No sólo el propietario, pero los inquilinos,
También estaban descontentos, porque las máquinas son a menudo fuera de servicio,
Servicio de lavandería tuvo que ser slopped desde una arandela averiado a otro,
Y la espuma de jabón y agua normalmente yacía en el piso de cemento de la monótona,
Sin pintar de la lavandería.
Convertir a un servicio de lavandería que funciona con monedas fue una solución obvia.
El anterior propietario había pedido permiso a la oficina de HUD y
Había sido denegada por el hecho de que los arrendatarios se encargaría de
Ahora el servicio incluido en el alquiler. El nuevo propietario sondeó a los inquilinos
Con el siguiente cuestionario:
504 Developlng El Eslate
¿Está satisfecho con el actual servicio de lavandería
Instalaciones?
Prefiere una casa nueva, moderna, lavandería, con automática
Lavadoras y secadoras? El costo adicional sería cubierto por coin
La operación, con una menor carga que en lavanderías comerciales.
Sírvase marcar la preferencia y retura al administrador.
Prefieren la nueva lavandería
Prefiere ningún cambio
Sólo uno de los 40 arrendatarios votó a favor de mantener el servicio de lavandería, oíd
31º niné votar por un cambio. Muchos ya habían estado tomando sus
Servicio de lavandería a una lavandería comercial y, por supuesto, acogieron un
Más barato y más cómodo servicio en el edificio de apartamentos. Después
Viendo los resultados de poli, la oficina de HUD local sancionado a una lavandería de monedas.
El propietario había una compañía comercial instalar nuevo sistema automático
Lavadoras y secadoras, equipadas con colectores de moneda. La compañía de lavandería
Pagado por el equipo, incluida la instalación y mantenimiento,
Y pagó el propietario del 25% de los ingresos brutos. Esto eliminaba
Los costes de reparación y sustitución de lavandería para el propietario, y se añade un
El promedio de ingresos mensuales de $40.
Añade servicios o facilidades.
Para aumentar los ingresos
Para hacer que los inquilinos aún más feliz con el cambio, el propietario iluminó
El lavadero con un techo amarillo soleado y alegres paredes rosadas.
Con los secadores en la lavandería, los inquilinos ya no necesita fuera
Espacio para el secado. Hubo una extensa concreto-afloró el secado
Patio en la parte trasera de los apartamentos, con líneas largas en postes. Estos
Fueron retirados. Se guardó de tierra suficiente para marcar diez parking
Lugares, para cada uno de los cuales el propietario pudo reunir $5 mensual.
El anterior propietario había permitido a los inquilinos a rerent saliente
Amigos en el bajo techo de los alquileres. El nuevo propietario dejó este acogedor
Acuerdo para perpetuar la tenencia, tomando la autoridad consuetudinaria
Para elegir a los inquilinos. Todos los apartamentos estaban sin amueblar excepto
Para estufas y refrigeradores. Muchos de los inquilinos fueron Air Forcé personal,
Sujetos a la transferencia. Como se anula, el propietario completamente
Cada apartamento está equipado con muebles nuevos. El costo promedio fue de $600
Por apartamento para venta al por menor de muebles en 1.200 dólares.
Apartamentos de 2 dormitorios sin amueblar no sujetas a control en la
Cómo Opérate bajo las regulaciones gubernamentales 505
Área alquilada por $125, a pesar de que promediaron menos espacio. Los muebles
Era un elemento agregado no sujetas a las hipotecas aseguradas por HUD.
El propietario lo suficientemente cargada, con la aprobación de HUD para obtener más cerca
Mercado valué en todo el alojamiento. Los apartamentos amueblados
Alquilar fácilmente por $140, incluyendo 90 dólares para el alquiler de apartamentos congelados
Y de $50 para los muebles.
Veintiún meses después los apartamentos fueron asumidas por el
Nuevo propietario un broker trajo una oferta en efectivo que habría dado
Beneficio neto de 100.000 dólares, pero el propietario se negó a vender. Todavía hay
Otros medios en mente para aumentar los ingresos netos.
Este ejemplo concreto de aumentar valúes bajo la sección 608 reglamentos
Ha sido duplicada en otros tipos de hipotecas, supervisado por HUD
Y en el área de controles de alquiler. He comprobado dos $1.000.000 viviendas
Proyectos en distintas zonas bajo control distinto de HUD Sección 608.
Agregar mobiliario en ganancias por arriba de lo normal era la práctica común.
Muebles cargos corrió desde $25 mensuales para 1-dormitorio a $50 para
2 dormitorios en unidades de alquiler. En ambos proyectos, cabe mencionar, el desgaste
Y ruptura era excesivo porque de alquilar a familias con niños.
Esto fue compensado en muchos casos mediante la recopilación de una fianza,
Que oscilan entre $50 y $100.
Los ingresos adicionales desde muebles rentáis ofreció un método de sonido
Para aumentar los beneficios netos bajo los reglamentos de HUD.
Sus propósitos improvemení puede lograrse mejor si co-operate
Con administradores de reglamentación. Observar el tiempo-demostrado axioma que
Rara vez se paga para luchar contra el Ayuntamiento. Recuerde que la miel outdraws vinagre.
Alquiler flexibles controles en los Estados Unidos por lo general han sido modificados
Para permitir la mejora-mente a los propietarios un beneficio razonable. A pesar de alquiler
Las regulaciones pueden dominar el progreso, nuestro objetivo ofpyramiding acciones a un
Millones de dólares aún es factible bajo los controles.

29. Cómo hacer dinero

Bajo el control de los Alquileres
Con alguna forma de control de los alquileres en aproximadamente 500 comunidades e inminente.
En otras partes de los Estados Unidos en 1980, una pregunta con frecuencia
Le preguntó a mi Lowry/Nickerson conferencias Seminario es "Cómo puede
Puedo hacer dinero bajo el control de los alquileres?".
Mis respuestas se basan en doce años de experiencia personal haciendo
Dinero federal bajo los controles, y la ineludible conclusión de que
Todos los controles de reducir la competencia. ¿Por qué? Alquiler controles disminuye
inevitablemente
Viviendas disponibles e incrementar así el número de exceso
Los inquilinos que buscan disminuir las vacantes. Los detalles pueden diferir en varios
Las comunidades, pero las regulaciones en general siguen un patrón similar.
Bajo el control de los alquileres todavía hay muchas formas de aumentar net
El ingreso y, por lo tanto, la reventa valué, que es esencial para acelerar
Pyramiding. Aquí están los factores que ayudarán a producir lucro
Operaciones:
1. Observar la letra de la ley.
2. Aprovechar todas las oportunidades posibles.
3. Se aplican a todos los cobija plantea.
4. Aplicar para todos plantea dificultades especiales.
5. Reducir los gastos mediante la reducción de servicios y facilidades.
6. Reducir los gastos de mantenimiento y sustitución de corte.
7. Elevar los alquileres por aumento de servicios e instalaciones.
8. Elevar las rentas haciendo mejoras de capital.
9. Aumentar los ingresos por la fluctuación de los ajustes al alza.
10. Saber cómo manejar obstreperous inquilinos.
1. Observar la letra de la ley
Algunos propietarios bajo los controles de precios y ceiüngs despreciando abiertamente, sin
Sustanciación, cargo tan alto como el tráfico va a soportar. Pueden cosechar
Una cosecha ilícita por un tiempo, pero tarde o temprano son aptos para ser
Averiguado. Prohíbe expresamente los métodos de elusión incluyen:
506
Cómo hacer dinero bajo el control de los alquileres 507
Obligar a los inquilinos a pagar altas tarifas de corretaje al administrador o broker
Obligar a los inquilinos a comprar muebles o un interés en la propiedad.
Es la falta de criterio para romper deliberadamente normas de control, cuando
Tantos legitímate formas de aumentar los ingresos netos disponibles. Abrir
La desobediencia, una vez detectados, pone un propietario en la sospecha permanente
La lista, que puede influir en contra de él en futuras investigaciones y
Las decisiones.
Cuando las violaciones son acusados, a menudo se convierten en funcionarios de control de
alquileres
Árbitros entre propietarios y arrendatarios. Como de costumbre, el árbitro recibe
El abuso en vez de apreciación por parte de ambos lados. Quejándose de los inquilinos
Siento que los alquileres se mantienen abajo bastante, y quejosa carga propietarios
Los funcionarios de control con parcialidad en favor de los arrendatarios. A menos perjudicado por
Conocimiento de violaciones anteriores, la mayoría de los funcionarios son imparciales en la
administración
Las normas asignadas a ellos.
2. Tome ventaja de todos los posibles Opportunlties
Los controles a menudo resultan en la puesta a disposición mayores gangas que sería
Suelen ser asequibles, como con la Sección 608 de HUD en la compra
Capítulo anterior. Sin controles, las mejores gangas resto donde hay
Es necesario para la mejora de la gestión y de la condición física
Normalmente propiedad deteriorado. En controles, un edificio
Puede ser permitido, por razones de economía, deteriórate en apariencia
Y GESTIÓN, desalentando la imaginación al punto de propietarios
Vender a un sacrificio. Un inversor de alerta, dispuestos a investigar y perseguir
Oportunidades ofrecidas, puede tura estas propiedades extrañamente deprimido
En un buen negocio.
Como la vivienda pública es un método de subvencionar a los inquilinos, en el
Gastos del contribuyente, alquilar los controles son un medio de subvencionar a los inquilinos, en
Cargo del propietario. Los reglamentos y controles oficiales empañen
Muchos propietarios, pero no para borrar la oportunidad para la alerta y
Imaginativa que se empeñan en pyramiding.
Tales oportunidades bajo el control de los alquileres son similares a las ventajas fiscales.
Los funcionarios del gobierno no está encargada de asesorar qué es lo mejor para
Usted, y es hasta usted para tomar las medidas que conduzcan a su
Adelanto.
3. Se aplican a todos los cobija plantea
Controles flexibles en vigor en los EE.UU. permiten manta alquiler plantea desde
Tiempo al tiempo para compensar otras los aumentos del costo de la vida. Bajo los controles arriba
C.
Estale 508 Developlng su
En 1947, cuando la guerra suavizó las restricciones, alquileres tó cubrir casos difíciles
Rose sólo alrededor del 2% a nivel nacional, en comparación con un 20%
General aumento del coste de la vida. Entre 1947 y 1953, cuando el Gobierno Federal
Los controles fueron abolidos, manta sube de 10, 15, y 25% eran
Permitido en diversas zonas de alquiler. El Estado de Nueva York aprobó "temporal"
Controles en 1950 y autorizó un 15% de elevación. Un acrosstheboard
Aumento del 25% fue permitido en muchas zonas
1950. En el período de adaptación de siete años desde 1947 a 1953, sobre todo
Alquileres nacionalmente cióse avanzado al 40% en la búsqueda de otros
El costo de la vida.
Se espera que todos los propietarios para tomar ventaja de estas blanketraise
Oportunidades cuando esté disponible. Todo lo que era necesario preparar
Un formulario en triplícate mostrando la antigua alquiler y el proyecto
Aumento y luego entregar el formulario a la oficina de control de alquileres. Este último
Office comprueba la aritmética, el sello de "Aprobado" en todas las copias, conservado
Uno, envió una copia al propietario y otro para el arrendatario,
La manta y elevar así oficialmente fue puesto en vigor.
Y, por sorprendente que pueda parecer, muchos propietarios tomaron ventaja de ninguno de
Estos manta plantea. En un edificio de 60 unidades compradas en 1950 el vendedor
No había podido aprovechar permisible de manta plantea. El vendedor
Vivían fuera de la ciudad y rindió un fíat $5 por unidad, en lugar de un porcentaje
Tasa, para la gestión de los apartamentos, así que los gestores de la propiedad
No tenían ningún incentivo para el aumento de los alquileres. El nuevo propietario compró sobre la
base
La guerra de los alquileres, congeladas a $52.50 por unidad. Solicitó inmediatamente
Todavía un 25% permitido aumentar la manta, elevando cada unidad a
$65.63, el máximum de la odd ciento. Este paso saltó la anual
Los ingresos por $9,453.60, y la valoración del capital por $94,536.
Manta plantea no son automáticos, tienes que aplicar
Para ellos
En una reunión de la Asociación de propietarios de apartamentos me preguntó el vendedor
De un edificio similar en cuanto a por qué no se había aplicado para cualquiera de los tres
Manta permitidos se eleva. Este vendedor se encogió de hombros y dijo, "Yo
No iría a la molestia de hacer una OPA de esas formas.
Además, creo que la cosa entera es unconstitution&l. Yo no daría a
Los burócratas la satisfacción de rogativas a su autoridad por
La mendicidad para un aumento".
Esta lucha era "Ayuntamiento" con una venganza. El mismo propietario
A menudo ranted acerca de perder dinero y vayan a la quiebra debido a
OPA no darle la oportunidad de hacer una vida honesta. Independientemente
Cómo hacer dinero bajo el control de los alquileres 509
De convicciones políticas, a renunciar a la oportunidad de hacer una manta aumentar
En los alquileres, un costoso capricho.
A veces un ówner en un área de control pueden no ser conscientes de
Dicha manta u otras oportunidades. Las autoridades no hacen un
La práctica general para notificar a propietarios de código relajaciones. Usted podría aprender
Cambios en su favor sólo a través de noticias o por un casual
Comentario de otro propietario. La manera más segura de mantenerse al corriente de ówner
Ventajas, e incluso aprender de ellos de antemano, es a través de un alquiler
Asociación de propietarios. Funcionarios de ese grupo hacen su negocio
Mantener a los miembros informados de los cambios en el control de los alquileres y otros gobierno
Los reglamentos.
Cuando en el mercado para comprar bienes bajo el control de los alquileres, una pregunta
A tener en cuenta es "tienen todas una manta plantea ha aplicado?" Si
La respuesta es negativa, usted tiene la posibilidad de aumentar los beneficios y
Facturación valué inmediatamente.
4. Aplicar para todos Speclal Hardshlp plantea
Además de manta plantea, alquilar controla generalmente permiten aumentos para
Los casos especialmente difíciles. Este es, además, al aumento de los alquileres para
Servicio adicional o la mejora de las habitaciones, que se tratan más adelante. El
Prestación de asistencia a casos difíciles fue diseñado para tratar con disminución net
Los ingresos, resultando a menudo, donde compensando plantea no puede ser dado, desde
Aumento de los impuestos y otros costos operativos, tales como las empresas de servicios públicos.
Como manta
Plantea, las dificultades eleve debería aplicarse a toda una propiedad, en lugar
Que una unidad individual. Caducado el requisito federal para un
Plantear dificultades era que la disminución de los ingresos netos y el aumento de
Los costes operativos de cada igualado por lo menos el 5% de la tasa anual de máximum
Alquiler.
Las regulaciones del Estado de Nueva York consideran difícil cualquier operación de alquiler
Que las redes de menos de 6%. Cuando dicho requisito o una
Requisito similar en otras áreas de control, se tropieza con la dificultad
Aumento debe ser aplicado y establecido antes el propietario
Toma óther medidas para aumentar los ingresos netos.
5. Reducir los gastos por servicios e instalaciones Reduclng
En general, los servicios e instalaciones equipadas con un alquiler
Unidad están congeladas con el alquiler. No pueden eliminarse totalmente, como
En Francia, sin una disminución compensatoria en alquiler. Ninguno pero irrealista,
Sin embargo, esperan que todos los servicios e instalaciones para permanecer como
510 Developlng tu herencia
Alquiler conveniente en controles como en una economía libre. El inquilino que
Disfruta de los reglamentos de control renuncian a algunos de los que normalmente se espera
La finura del apartamento agradable la vida. El grado y la calidad de los servicios
E INSTALACIONES puede reducirse lo suficiente para que el propietario
Lograr una disminución en los gastos de funcionamiento y evitar una reducción forzada
De alquiler.
Reductíon de servicios
Particularmente apropos son conserje y servicio de mucama, que pueden implicar
Los costos de mano de obra pesada. En un libre mercado de alquiler, como se mencionó
anteriormente,
Estos servicios no son prestados casi tanto como antes. Contribuir
Factores son la espiral de costos de mano de obra, el aumento de las ayudas mecánicas,
Viviendas más pequeñas, y los cambios de actitud con respecto a los quehaceres domésticos en
La parte de renta intermedia a las amas de casa. Ayuda doméstica solía ser común
En el centro del soporte de rentas, pero ahora se encuentra generalmente sólo
Donde los costos laborales son pagados por rentáis de lujo.
Bajo control no puede aumentar las rentas suficientes para beneficio de congelados
Servicios, ñor puedes soltarlos completamente sin sufrir un alquiler
Cortar. Una alternativa es contratar los servicios sino para disminuir su calidad
Y la cantidad.
La reducción de la cantidad de servicio
Una casa de apartamentos que utiliza para dar servicio de conserje una vez a la semana
Reduce la cantidad dando cada semana. Otro cambiado
Desde semimonthly al servicio mensual. Ambos cambios regularmente afectadas
Servicio de mantenimiento programado. Los pocos que los inquilinos en el servicio solicitado
Base de la planificaciones oíd dieron un servicio más frecuente cuando
Me preguntaron por él.
En otra casa de apartamentos de treinta y dos unidades mensuales regulares
La limpieza fue dada. El propietario siguió manteniendo una portera pero
Puso sus servicios según la demanda. Los arrendatarios se aconseja que
En lugar de limpiar todos los apartamentos arbitrariamente, el portero sería limpiar
A petición de los interesados, una vez al mes, y por nombramiento. El servicio de conserje era
No interrumpir, pero siempre estaba disponible una cita
Solicitada.
Reducir el Quaiity de servicio
El propietario ya había contratado a profesionales de primera clase, conserjes que
Necesita muy poca instrucción. Como controls continuó, Él ahorró dinero por
La contratación de mano de obra no calificada, considerado por muchos, discriminando ocupado
Las amas de casa como más problemas que ventajas.
La demanda de servicio de conserje bajó a un cuarto de uso anterior.
Cómo hacer dinero bajo el control de los alquileres 511
Además de esos le disgusta la calidad de servicio, algunas amas de casa preferido
Haciendo su propia limpieza, en lugar de ser perturbado por un
Forastero. Otros postergado en hacer nombramientos para que
Omiten muchos meses. Y los nuevos inquilinos raramente nunca comenzó pidiendo
Servicio de conserje, aunque estaba marcada claramente en su alquiler
La inscripción.
El propietario empezó con un profesional a tiempo completo que fue pagado
$200 mensuales, más un apartamento libre. Un pequeño apartamento fue remodelado
Por $800 del espacio trastero en el sótano. Un inexperto par
Estaba ansioso por tener este, junto con $50 en efectivo, para manejar el recortado,
Portero el trabajo a tiempo parcial. El marido trabajó como un almacenero y
Ocasionalmente ayudado a su esposa con la limpieza. Se sentían adecuadamente
Compensado para el manejo de la rutina de los deberes de la casa además de limpiar
Apartamentos cuando llamados a hacerlo.
Además del ahorro de $150 mensuales para la mano de obra, el propietario ha compensado $125
Mensuales para el apartamento desocupado el portero anterior. Aunque
No saben cuánto los ingresos netos han aumentado, el control de alquileres
Oficina aceptó la modificación de la situación sin cortar los alquileres. Ellos
Estaban satisfechos mientras exista realmente un conserje en la mano para manejar
Los inquilinos5 limpieza mensual cuando se solicite.
Otro propietario servicio reducido de forma similar, excepto que el portero
Fue descargada, ningún sustituto fue contratado, y sus tareas de limpieza
Fueron entregados a los manager. La oficina de control cortar los alquileres $6
Por mes por apartamento en el último caso, porque ninguna persona con
El título de portero estaba disponible y era gobernado, el gerente podría
No manejar adecuadamente ambas asignaciones.
6. Reducir los gastos de mantenimiento y sustitución de corte
En un mercado competitivo, la amortización puede ser contrarrestado por el
El mantenimiento y los costes de sustitución. Donde crear una escasez de controles de alquiler
Mercado de alquiler, el propietario puede cortar estos gastos hasta el hueso. Este
Le permite aumentar considerablemente su gasto neto por sólo una pequeña
Fracción de su deducción por depreciación.
Mantenimiento de corte
Se ofrecen muchas oportunidades para reducir los gastos de mantenimiento. Pintura normal
Y decorar, y reparación de muebles usados de arrendatario, puede ser parcialmente
Eliminado. Para mantener una construcción del pasado deteriora la regeneración,
Elementos tales como techos, hornos y sistemas de refrigeración central
Deben mantenerse en buenas condiciones de reparación. Pero las paredes que requeriría la pintura en
512 Developlng tu herencia
Un mercado competitivo puede dejarse deslizar hasta que son considerablemente más cutre
De lo normal. Los inquilinos pueden continué utilizando protuberante, sofás y colchones
Que normalmente se repara.
Los inquilinos pedirá nueva pintura, wallpapering, muebles y reparaciones.
Cuando la solicitud se refiera a más de lo exigido por los reglamentos,
Algunos propietarios les aconsejaría que su apartamento está todavía alquilables; si
Están descontentos, hay una larga lista de ansiosos inquilino solicitantes; si
Un inquilino quiere su lugar pintado él puede cuidar de sí mismo. Donde
La pintura es necesaria, una barata one-coat trabajo podría ser aplicado. En otros
Los casos, donde la decoración se ha deteriorado a una necesidad evidente, algunos
Los propietarios aún ahorrar costes ofreciendo para comprar los materiales si el inquilino
Proporcionará la íabor.
Sustitución de corte
En apartamentos amueblados, donde una constante sustitución de mobiliario
Los tapetes y alfombras sería una política normal, el propietario puede prácticamente
Detener sustituciones bajo controles. Un arrendatario puede ser contada, como mantenimiento,
Que si él no está satisfecho, alguien estará encantado de tomar su
Lugar, aceptando el apartamento como es y haciendo sus propias sustituciones
Si lo desea.
El punto de mira es un posible cambio de "totalmente equipada"
"parcialmente amueblado," o "sin amueblar", según
Control de alquileres interpretaciones. Ese fallo podría provocar una reducción en
Alquiler. Por esta razón algunos propietarios se niegan a permitir la eliminación de cualquier
Los muebles de un apartamento. Otros pueden permitir un inquilino para sustituir un
Sofá con uno nuevo si él lo quiere, pero se almacenará el eliminado
Muebles en lugar de deshacerse de él.
En tal caso, el tema sería etiquetado para la disponibilidad en la
Apartamento particular, y el inquilino estaría obligado a firmar una declaración
Que está haciendo un cambio sólo por preferencia personal.
Muchos propietarios recoger un depósito en dicha instancia para cubrir el costo de
Mover los muebles en un apartamento si el inquilino desocupa, o
Para responder a cualquier pregunta relativa a una reducción de la renta para la extracción de
Los muebles.
7. Elevar los alquileres por aumentar los servicios e instalaciones
Donde se puede ahorrar dinero reduciendo los servicios existentes e instalaciones
Más puede hacerse por aumentarlos. Los reglamentos de control de alquileres federal
Permitió un aumento del alquiler en donde hubo un "aumento sustancial de
Los servicios, muebles, accesorios, o equipo proporcionado con el
Cómo hacer dinero bajo el control de los alquileres 513
Alojamiento desde la fecha o para determinar su máximum
Alquiler".
Establecer plantea usted mismo cuando sea posible
Reglamento establecía que el propietario que proporcionaron tal aumento
Había dos métodos mediante los cuales se elevan las rentas: él podría establecer
Un nuevo archivo de coches y con la oficina de control de alquileres, que
A continuación, revise y apruebe o ajustar la elevación, o podía aplicar
Para el alquiler de la oficina de control de elevación de renta y están pendientes de aprobación.
Normalmente el alquiler fijado por el propietario, si comparativamente en línea con
Otros rentáis y no protestó por el inquilino, sería aprobado para
Más que una cantidad priginally determinado por la oficina de control de alquileres.
"obvio" lacreases Substnntial
Obvio, aumentos sustanciales en los servicios o instalaciones permitiría
La carga del propietario alquileres más altos, sin duda. Algunos cambios,
Como la instalación de un nuevo refrigerador o estufa, podría realizarse con el consentimiento
De un inquilino. Muchos de los cambios podría ser inaugurado sólo cuando un apartamento
Desocupado. Un nuevo inquilino estaría más dispuesto que un oíd uno
A pagar más el alquiler de un apartamento con los elementos agregados. Ejemplos
De los incrementos obvios incluyen:
Cambiar de completamente amueblados sin amueblar
Agregar un elemento medible como un refrigerador o una estufa
Adición de portero o servicio de limpieza
Agregar utilidades no incluidas anteriormente
Lacreases parcial
Agregar partidas de menor importancia, como una ocasional silla, una lámpara o un café
Tabla, se considerarían demasiado insignificantes para merecer un alquiler subir.
Algunos propietarios equivocadas han solicitado se eleva sobre la fortaleza de
Tales adiciones endebles, invitando a inquilino quejas y sometiendo todas
Las operaciones sospechosas a la policía.
Sujeto a interpretación sería un aumento parcial borderline.
Adición de un dormitorio, por ejemplo, podrían ganar elevar en algunos casos
Y ser gobernado insustanciales en otros, dependiendo del costo en relación
A todos alojamientos valúes. Un punto de mira es la sustitución de
Las instalaciones existentes. Una barata de salón puede ser reemplazado por un
Caro y aún así ganar sin elevar su aprobación porque congelar modernas instalaciones
Simplemente fueron reemplazados.
Aplicar costo minorista Valuatioos
Para ganar la aprobación de máximum plantea de adiciones, es importante
Blow up valúes tan alto como sea posible aplicando costo minorista regular
514 Devetoplng El Eslate
Factores. Independientemente de sus conexiones mayorista, minorista costos reflejan
El valué normal para el inquilino.
Un propietario tenía dos edificios contiguos, con un total de 44 apartamentos.
Ha instalado 40 nuevos refrigeradores con un retail valoración de $209
Cada uno de ellos. La oficina de control de alquileres aplicado un factor de amortización de cinco
años para
El costo minorista regular y permitió un aumento del alquiler de $3.50 por mes
Por Unidad. Comprar 44 refrigeradores al por mayor en una compra habilitado
El propietario para obtener un precio de $124 cada uno. Se amortiza su actual
Costo en tres años, obteniendo aproximadamente el 34% de su
La inversión.
A un costo de $4.960, planteó su ingreso anual en los dos edificios.
Por $1.680, un aumento de capital por valoración de $16.800. Por lo tanto, incluso
Bajo el control de los alquileres, su reventa valué aumentó más de $3 por cada $1
Gastado. Esto excedió nuestro anteriormente citado baremo que cada $1 de
Los gastos de capital valúes debe aumentar un mínimo de $2.
8. Elevar las rentas haciendo mejoras de capital
Los refrigeradores constituían un gasto de capital, pero no carne bajo
La rúbrica de un incremento sustancial en el mobiliario o equipo. Alquiler
También puede elevarse significativamente por mejoras de capital para la construcción.
El control Federal reglamentos establecen que los alquileres pueden aumentarse
Cuando ha habido un cambio sustancial en el alojamiento
Por una importante mejora de capital ordinario según lo distinguido de
La reparación, sustitución y mantenimiento. Dicho capital mejoras del edificio
Generalmente caen en una de dos categorías: las adiciones y
Las conversiones.
Adiciones
Las adiciones incluyen elementos tales como la lavandería instalado en el Cynthia
Corte. En el Cynthia Corte un operador exterior de instalación proporcionado.
Y MANTENIMIENTO y pagó el propietario del 40% de los ingresos brutos.
En la sección 608 de HUD-edificio reguladas mencionadas en el anterior
Capítulo, un manual libre servicio de lavandería fue cambiada a una automática que funciona con
monedas.
Servicio de lavandería.
Un servicio de lavandería se instaló nuevo similar, en el área Control de los alquileres, en un
36 Unidad de edificio, donde no había habido lavandería en
La fecha de congelación. Con un ojo al incremento de los ingresos en los controles, el
Propietario instalado y mantenido la nueva lavandería y
Cargada cada inquilino $3 adicionales mensuales. En este último caso un gasto
De aproximadamente 1.000 dólares obtuvo una rentabilidad bruta anual de
Cómo hacer dinero bajo el control de los alquileres 515
$1.296. Este es un ejemplo en el que se especificarán los cargos en virtud de los controles. En un
Área libre de control tales mejoras generales serían normalmente refleja
En todo aumento de los alquileres.
Otras adiciones comunes que un propietario puede obtener rentabilidad
Los aumentos de los alquileres incluyen:
Añadió garaje o plaza de aparcamiento
Añadió margen, tales como un dormitorio adicional
Aire acondicionado
Espacio de almacenamiento
Sun Deck
Piscina
Conversiones
Las conversiones suelen obtener una mayor rentabilidad para el dinero gastado que
Las adiciones. El punto de mira aquí, desde el punto de vista de la economía,
No intento jerry incorporada, conversiones antinatural, las cuales no resultan
En una unidad de alquiler de apariencia legítima. Capítulo 4 ejemplos de
Reventa valué cuestionable en posiciones incómodas conversiones, que demasiado a menudo
Demostrar unrentable apretado cuando los mercados de alquiler se aflojan.
Conversiones de sonido permanecerá alquilables en un mercado competitivo.
Y puede que a menudo representan inversiones altamente rentables. En uno de esos
Ejemplo de un plano de 2 dormitorios congeladas a $75 se convierten en dos sonido
La eficiencia de las unidades. El propietario gastó 1.100 dólares para instalar una cocina y un
Bañera en lugar de uno de los dormitorios, y él cambió el segundo
Dormitorio con una sala de estar. En el salón de cada apartamento él
Instalado hide-a-camas. Con muebles nuevos, menos el rescate de valué
Sustituyó el mobiliario, su costo total carne a $1.800. Cada unidad convertida
Ahora fácilmente alquilan por $75, el cual fue aprobado por el control de alquileres
Oficina. Por lo tanto un gasto de 1.800 dólares aumentó el alquiler anual $900
Y la capital valué 9.000 dólares, que fue cinco veces mayor que el costo.
Como conversiones de este aumento, el número de unidades de alquiler. Otros
Puede aumentar sustancialmente valué sin añadir unidades. Varios tipos
De conversiones que podría rendir bien en relación al costo, donde el espacio
Permite, incluyen:
Cambio de habitación al apartamento por instalación de cocina
Cambiar el espacio de almacenamiento de la vivienda
Cambiar muertos ático o sótano espacio para vivienda
Cambio de garaje de bajos ingresos o de otros espacios de la vivienda
516 Developlng tu herencia
9. Aumentar los ingresos por Fluctuatlng ajustes al alza
Las rentas pueden ser especialmente baja en una congelación fecha a raíz de un peculiar
Los cambios estacionales o a otras circunstancias. Los alquileres también pueden estar sujetos a
fluctuación
Debido al número de arrendatarios, o por otras razones. Tales
Posibilidades ventajosas dan motivos para ajustar los alquileres hacia arriba.
Cargo adicional para los inquilinos
La mayoría de los apartamentos en alquiler para proporcionar un número estipulado de inquilinos
En la tarifa de base, como en nuestro ejemplo contrato de mes-a-mes anteriormente
Citado. Los inquilinos adicionales están sujetos a un cargo adicional. Cuando tales
Los arrendamientos estaban en vigor en la fecha de congelación, los términos que impliquen extra
Los inquilinos también se aplicaría en los controles.
Algunos propietarios obtener ingresos adicionales al exigir que todos los apartamentos vacíos
Se alquila sólo para el máximum número de inquilinos del apartamento
Dará cabida. En un edificio de 60 unidades con cuarenta y ocho 3-
Habitaciones y 12 apartamentos de 2 habitaciones los inquilinos eran todos monthtomonth
Apartment House Association arrendamientos. El 2s, las eficiencias
Con una pared cama en el salón, siempre para un arrendatario en la base
Tasa, con $5 adicionales por cada nuevo inquilino. El 3s, todos ellos con un dormitorio,
Además de una pared cama en el salón, incluidos dos inquilinos en la base
Tasa, con un cargo adicional de $7.50 por cada arrendatario.
Ejército, Marina y aire Forcé bases fueron cióse por, y una mayoría de
Los inquilinos eran funcionarios sujetos a la transferencia. Los apartamentos se convirtió en
Vacante, el propietario encargó al manager para alquilar solamente a la
El número de inquilinos máximum camas en cada apartamento que convenientemente
Acomodar. Esto significó dos inquilinos en la unidades de 2 habitaciones
Y cuatro en los apartamentos de 3 habitaciones. Si los futuros arrendatarios cuestionado
La política, se les dijo que el requisito de la doble ocupación ayudó a
Aliviar la escasez de vivienda. Muchos edificios experimentado tal
Hacinamiento, independientemente de extra-inquilino restricciones, de modo que el
maximumtenancy
Política tuvo poca queja.
Dentro de los dieciocho meses los alquileres fueron aumentadas para cubrir seventyfour
Los inquilinos adicionales a $7.50 cada uno y nueve nuevos inquilinos en $5
Cada uno de ellos. Esta política solo planteó la renta mensual de $559.50 o $6,714
Anualmente, el aumento del capital valoración por 67.000 dólares. Los inquilinos
Páid para sus propias utilidades, por lo que el ingreso neto agregado fue comparativamente
Alta, siendo compensado sólo moderadamente por uso y desgaste acelerado.
Evitar subterfugios
Muchas parejas se presentaron, diciendo que pagaría por
Cuatro inquilinos aunque sólo dos sería alquilar el apartamento.
Cómo Malee dinero bajo control de los alquileres 517
Esta fue una propuesta tentadora para que, en un caso, el manager
Consintió. El propietario, en su chequeo semimonthly, dispuestas a reducir
El alquiler a la cantidad correcta para dos inquilinos. El director era
Instrucciones que debe existir el número requerido de inquilinos y ellos
Todos deben firmar el contrato de arrendamiento, de modo que no se trata de subterfugio.
En algunos casos, las restricciones se relajaron para permitir una familia de
Tres, en lugar de requerir cuatro arrendatarios, para ocupar el apartamento de 3 habitaciones,
Con el alquiler se ajusta en consecuencia. De lo contrario el máximum
Regla tenaney se aplica estrictamente.
Después de cuatro arrendatarios tomó un apartamento, uno o dos a veces
Posteriormente abandonar. Algunos podrían haber desaparecido durante unas semanas y volver.
Otros
Se iría definitivamente. Cada vez que el administrador haya sido notificado
Que un inquilino ha extra permanentemente desocupadas, el alquiler sería reducida
A la cantidad apropiada para el número de inquilinos restantes.
¿Qué pasa si no hay concesiones adicionales que cubren los inquilinos?
Supongamos que en la fecha de congelación el edificio no tenía una política fija de carga
Para inquilinos extra? A veces, la oficina de control de alquileres sancionará
Flúctuating rentáis sobre la base de que esta era la práctica común de
Alojamientos similares en la zona. De lo contrario, especialmente si el propietario
Proporciona utilidades, los costos podrían reducirse al hueso por una inversión
Full política y resolver una baja máximum en el número de inquilinos
Permitidas en cada unidad.
Supongamos que un edificio tenía una política de tarificación adicional para los inquilinos de la
Fecha de congelación, pero no hay concesiones por escrito para probar esto. El alquiler
Oficina de control suele emitir una orden fluctuante- si son declaraciones juradas
Presentada desde el 51% de los inquilinos en el momento de la congelación. Casi
Todos pueden haber salido y pueden resultar difíciles de rastrear. Pero encontrar
La mitad de ellos estaría bien vale la pena el intento si extratenant sustancial
Resultados de ingresos.
A veces un edificio puede haber tenido ningún efecto cuando toman léases
Pero había en la fecha de congelación, que se debe controlar.
Un edificio con 27 apartamentos de 3 habitaciones pertenecían en la
Fecha de congelación a un edificio y préstamo que habían excluidos
Durante la gran depresión, en un período de cinco años, el 8% de hipoteca. Un nuevo
Titular asumió el control de alquileres y sólo se utilizan formularios de registro para registrar
Los inquilinos, no se moleste en rellenar los arrendamientos. Este propietario vende a un
Más emprendedores, inversores que vuelve al edificio y
Asociación de préstamo y comprobó que todavía tenían en sus archivos los arrendamientos en
Efecto cuando se congelaron los alquileres.
518 Developlng tu herencia
Estas concesiones proporcionado por un cargo extra de $5 para los inquilinos adicionales,
Pero la imaginativa compañía de préstamos oficina había fallado para incluir
Este factor de hacer dinero en la presentación control de alquileres. El segundo propietario
Supone que las grandes empresas han aprovechado todos los ingresos
Oportunidades. Ni él ñor la compañía pasó a mencionar la
Mes-a-mes en arrendamiento.
El gerente de la compañía se negó a ceder los contratos de arrendamiento para la tercera
Propietario, diciendo que él tenía para retenerlo en caso de un retraso en el pleito.
Sin embargo, consintió a los contratos de préstamo a la oficina de control de alquileres
Referencia y enviarse junto con ellos una declaración jurada de que los contratos de arrendamiento
Efectivamente estaban en vigor en la fecha de congelación. Con esta evidencia, el alquiler
Oficina de control emitió una orden, la cual fluctúa modificada inmediatamente
Incrementado los ingresos de $210 mensuales, que abarca cuarenta y dos inquilinos adicionales.
El aumento de 2.520 dólares se tradujo en un ingreso anual de capital agregado
Valoración de $25.000.
Otros ajustes al alza
Otro motivo por el cual se han permitido ajustes ascendentes
Bajo las regulaciones federales se encuentran en los siguientes extractos
A partir de reglas oficiales:
"El alquiler en la fecha que determina el máximum alquiler era materialmente
Afectados por la sangre, personales o cualquier otra relación especial
Entre el arrendador y el arrendatario y, como resultado, fue sustancialmente
Menor que el alquiler que prevalece generalmente comparables para un alojamiento".
En el edificio que acabamos de mencionar un edificio y empleado de préstamo recibido
Concesión de alquiler de 50%, pagando 30 dólares mensuales en la congelación
Fecha, mientras que el alquiler predominante fue de $60. El segundo propietario había
No ha cambiado este $30 coches, aunque había asegurado un 25%
Manta elevar, desde $60 a $75, para el tipo de base sobre los otros apartamentos.
El tercer propietario obtuvo una declaración jurada del edificio y
Asociación de préstamo que este había sido un empleado tasa de concesión. El
La oficina de control de alquileres aprobó un ajuste de $30 a $60, luego un
Manta elevar de $60 a $75.
"Hubo en forcé [sobre la fecha que determina el máximum alquiler]
Un contrato de arrendamiento por escrito que había sido en forcé más de un año, por lo que
Un alquiler sustancialmente menor que el alquiler que prevalecen".
Un arrendamiento a largo plazo podría haber impedido un aumento de alquiler junto
Con las vigentes en el mercado.
Cómo hacer dinero bajo el control de los alquileres 519
"El alquiler en la fecha que determina el máximum alquiler fue establecido
Mediante un contrato de arrendamiento por escrito, en el que se preveía aumentar considerablemente
Alquiler en otros períodos durante el plazo de vigencia de estos contratos de arrendamiento".
Un caso específico es el de un arrendamiento de cinco años, cubriendo un amplio 3-
Apartamento de 1 dormitorio. En el primer año del contrato de arrendamiento el alquiler se fijó en
$100 mensuales debido a la gran decoración y la modernización
Que thfe inquilino acordaron llevar a cabo. El alquiler mensual se
$150 el segundo año, y $200 en adelante. En la fecha de congelación del arrendamiento
Se había quedado tan sólo cinco meses, por lo que el alquiler se congeló en $100. Un nuevo
Propietario tomó el contrato había terminado tras ejecutar dos años y obtuvo
Aprobación del director de alquiler para cargar el $200 entonces
En el contrato de arrendamiento.
"El alquiler en la fecha que determina el máximum alquiler fue sustancialmente
Menor que en otros momentos del año por razones estacionales
La demanda de este tipo de viviendas".
En una zona de complejo turístico bajo el control de los alquileres, un apartamento alquilado
habitualmente
Por $100 mensuales desde el 15 de septiembre hasta el 15 de mayo, y por $100
La semana del 15 de mayo al 15 de septiembre. La fecha de congelación de alquiler
El 1 de marzo, estableciendo el alquiler sobre una base yearrround en 100 dólares mensuales.
Recibos de alquiler que cubre la anterior temporada de verano estableció una fluctuación
Calendario, el cual fue aprobado por el Director de alquiler.
10. Saber cómo manejar los inquilinos Obstreperous
En los capítulos 14 y 16, sobre los temas de arrendamientos y desalojos, mencionar
Estaba hecha de inquilinos obstreperous ocasionales y cómo tratar
Con ellos. La mayoría de los arrendatarios, bajo control de los alquileres o de lo contrario, creer en
"Vive y deja vivir y causan pocos problemas. Pero alborotadores, que
Surgen en la feliz Edens, alientan alquiler protección controPs
Contra desalojos arbitrarios o plantea.
Algunos inquilinos deleite en agitar un edificio entero, recibiendo peticiones,
Presentación general y acusaciones específicas con el alquiler de la oficina de control,
Y molestias continuas de sí mismos. Desconcertado propietarios
A veces dejarse intimidar, temiendo problemas con
Las autoridades de control de alquileres si intentan luchar. Esto sólo
Alienta además la intimidación.
Si los arrendatarios presentar una queja y el legitímate propietario prueba
Obviamente en el mal, ya sea por intención o error, él es sabio
Aceptar órdenes de control resultante graciosamente. Vale la pena ser un buen perdedor,
520 Developlng tu herencia
En lugar de tener rencores. Muchas quejas son arrendatarios en el límite
Hówever, y un gran número no tienen ninguna base en el derecho o la ley. Inquilino
Las quejas no son en absoluto celebrado sagrados en los ojos de la mayoría de controles
Las autoridades, que resolverá de acuerdo a los hechos expuestos. El
Sólo el propietario tiene que hacer gala de un espíritu de cooperación y mostrar refutando
Las declaraciones y cifras, y órdenes de control será emitida en su favor.
Una serie de refutó las quejas
En mis archivos son tres órdenes de control de alquileres y sus revocaciones, afectando
Uno de mis edificios afectados con un abogado de Filadelfia
Inquilino.
"No hay calefacción"
Una manta para reducir el alquiler de $120 mensuales por afectan a todos
Veinticuatro apartamentos, declarando, "deducir $5.00 por mes de alquiler,
Cuenta no proporcionan suficiente calor y agua caliente".
Esta orden fue emitida, sin advertencia previa, después de la Filadelfia
Abogado presentó una petición firmada por todos los inquilinos, sino tres. El
Petición declaró que el propietario a veces no pudo proporcionar ninguna fuente de calor o
Agua caliente, y que cuando se otorgaban ambos fueron de menor
Temperatura y durante un período de tiempo más breve que de costumbre.
Los hechos son que la planta de calefacción estuvo fuera de servicio durante dos días
Reparaciones inevitables, de que todos los inquilinos han sido informados por escrito
Aviso. Una prestigiosa empresa de calefacción ha reparado y mejorado el sistema.
También habían determinado y establecer la correcta presión de la caldera y
Había revisado el termostato y reloj de tiempo lecturas. Todo esto, incluyendo
Copias de sus bilis Reparación, fue avalada por la firma de calefacción. A
Demostrar que el calor no ha disminuido, también he obtenido para la bilis de combustible
Año actual y de los dos años anteriores, mostrando que la bilis actual
Fueron los más altos. El alquiler Director luego emitió el siguiente orden para
Todos los inquilinos:
"Tras una mayor investigación en las actuaciones para reducir el
Alquiler máximum de las citadas adaptaciones en el
. motivos enunciados en la notificación enviada a usted que no se ha encontrado
Para disminuir el máximum alquiler debe introducirse en este momento.
"Se han presentado pruebas que alimentan la bilis son más que antes.
Ese reloj en la unidad de calefacción se establece a partir de las 5:30 a.m.a 9:00 P.M.
"Que el arrendador, a un costo considerable, ha tenido fiable empresa de calefacción
Cómo Malee dinero bajo control de los alquileres 521
El servicio de agua caliente y calefacción unidades; que la presión se redujo
Calefacción por ingenieros; sistema de agua caliente que ha sido mejorado por
T nuevo by-pass".
Después de recibir esta orden la mayoría de los inquilinos se disculpó por la firma
La petitioü, afirmando que habían sido forzados a hacerlo.
"No Refrlgerator y sin almacenamiento"
El agitador no podían incitar a los otros inquilinos a firmar más
Manta denuncias. Sin embargo, intentó otras dos denuncias sobre
Su propio, lo que se traduce en los siguientes pedidos que recibí como
Propietario:
"deducir $2,50 por mes para un frigorífico Servicio no disponible".
"deducir $1,50 por mes para trastero no disponible".
Su nevera individual era parte de un patrón apartment house
Sistema y estuvo fuera de servicio durante un día, no congelar correctamente.
Cuando se informó de esto a la gerente, ella inmediatamente llamó un
Reparador, que la carne al día siguiente y reparado parcialmente la unidad. Ella
No podía ser reparada completamente hasta una parte especial fue recibido
Desde la fábrica, como explicó al inquilino. En dos semanas la parte
Llegó y se instaló. La reparación bilí y corrobora la declaración
Desde el reparador me presentó a la oficina de control de alquileres a considerar.
Á denuncia que fracasaron
La queja del inquilino ocupó más de la despensa de la
Propietario, acumulando el espacio con varios grandes cajas, barréis y troncos,
Además de varios equipos de esquí y de golf. Aunque su contrato de arrendamiento sobre
La fecha de congelación, siempre que no se incluyeron los derechos de almacenamiento, el
Servicio real en la práctica para la unidad de alquiler estaba controlando. Yo no
Objeto a la retención del inquilino el espacio de almacenamiento, pero no me parece
Razonable para el gestor que se despierta tarde en la noche, casi todos los
Fin de semana con el fin de quitar o reemplazar el equipo deportivo.
Lo que sucedió fue que el inquilino se habían trasladado desde dos a tres habitaciones
Apartamento después de la fecha de congelación. Privilegios de su antiguo apartamento cayó
El arrendatario entrante, y heredó los derechos relativos a su
Nuevo apartamento. He encontrado desde la oficina local de la Cruz Roja, donde
El anterior inquilino de su nuevo apartamento habían trabajado, que había
Fue trasladado a otra ciudad. Una carta en la atención de la Cruz Roja en
La lejana ciudad recibió una respuesta ante notario, certificando que la previ522
Su sucesión Developlng
Ou inquilino ha sido siempre sin espacio de almacenamiento en la congelación
La fecha.
El alquiler de la oficina de control siguiente emitió un "Aviso de actuaciones
Orden de cambio" que da el inquilino cinco días en protesta por la revocación. En
El término de cinco días en el siguiente orden:
"El alquiler Director considera que la orden fue introducido hasta ahora
Errónea y debe ser revocada. Por consiguiente, la misma se presenta
Revocado. Se han presentado pruebas que muestran que las reparaciones de refrigeración
Sistema han sido realizados. En efecto en el máximum de acuerdo
Alquiler Fecha dispone específicamente que no hay almacenamiento fue dado".
Esta decisión significaba que el arrendatario no tenían derechos de cualquier almacenamiento
Y podría haber sido forzados a eliminar todo desde el almacén.
Rogó a los manager y me permiso para dejar sus pertenencias
Permanecer, promete ser un "buen muchacho" y no provoque más
Problemas. He expresado una voluntad de ser bygones let bygones, estipulando
Que si existe la más mínima dificultad posteriormente sería la despensa
Tienen que ser borrados. El equipo podría quedar en el trastero sólo
Para ser tomado fuera de temporada y no en una base semanal. También allí
Sería un cargo mensual de $1.50 en adelante para el almacenamiento, ya que
Fue el valué alquiler fijado por el Director.
Una vez que esta serie de escaramuzas se resolvió en favor del propietario, no
Hay otras dificultades de control de alquileres de ninguna consecuencia en el
Con este edificio, arrendatario o cualquier otro inquilino.
Desalojo como último recurso
Cuando un inquilino troublemaking es demasiado inteligente para ser outfoxed, la única
Resort puede ser el desalojo. Las leyes de control de alquileres, para ser eficaces, por supuesto
También restringir los desalojos. Un arrendatario puede ser desalojado por muchas razones,
incluyendo
La exhibición de pruebas suficientes de que él está cometiendo un
Molestia. Esta última a menudo puede ser difícil de probar, a menos que le molesta a
Otros inquilinos suficientemente para ellos a testificar contra él.
Si llega un día por detrás en su alquiler, no están paralizados, como en
Francia, pero puede dar un plazo de tres días para mover o pagar el alquiler. Si él
Posee una parte tardía u obtiene ruidosos, que generalmente pueden ser desalojados por molestar
La paz. Cualquier acción ilícita o iüegal, como la venta de drogas o el proxenetismo,
Es motivo de desalojo. Cuando esos motivos aparecen, las más seguras
Curso es cali la pólice inmediatamente y traer cargas mientras las pruebas
Todavía está al alcance de la mano.
Si no hay ningún otro medio se presenta, un desesperado inquilino puede ser desalojado a
Cómo hacer dinero bajo el control de los alquileres 523
Hacer espacio para el propietario o su familia inmediata. Este es un club final
Deja que el propietario no está totalmente a merced de un alborotador. En
El Estado de Nueva York en el momento de escribir este informe, "familia inmediata" incluye hijo
Hija, hijastro, hijastra, padre, madre, suegro, motherin-
La ley. Dos desalojos en el mismo edificio pueden ser autorizados a
Hacer espacio para el propietario o su familia.
Como el niño que gritó lobo
Cifras interesantes sobre la disminución de denuncias de arrendatarios se citan en una
Carta a mí en fecha de 12 de marzo de 1958, por la ya citada
John S. Wagner de la Vivienda del Estado de Nueva York alquiler temporal
Comisión:
Ha habido un marcado descenso en el número de denuncias presentadas
Alquiler de violaciones de la ley desde 1953.
*En 53, de las 27.000 denuncias presentadas en 1999, la Comisión obtuvo alquiler
El 57% de cumplimiento. Hubo 55 por ciento de cumplimiento en
'55 en 25.000 casos. Y en *57, el cumplimiento se obtuvo en el 47%
Ciento de las 14.700 denuncias presentadas.
El Sr. Wagner considera que es "arriesgado atribuir ninguna razón definitiva para
La disminución en las denuncias." De acuerdo a las observaciones, historias de casos,
Y ESTUDIOS en mis archivos, este descenso de 12.300 anuales en el número
De las quejas, y el 10% de disminución en el cumplimiento, puede ser
En parte debido a lo siguiente:
Quejan arrendatario crónica se desanimaron por la creciente
Número de sentencias adversas contra inquilinos con insuficiente
Motivos, por el oprobio de inquilinos, imparciales y por la recepción del refrigerador
Los oficiales de control.
Además, los administradores tienen control algo desilusionados
Cambiado, en su mayor parte, desde la primera cruzada en las actitudes. Ellos no
Más asumir que "el arrendatario es siempre correcto y el dueño siempre
Erróneo", comparan la complainer crónico para el niño que gritó lobo,
Y ellos hacen las decisiones justas sobre la base de los méritos de los hechos presentados.
Bajo nosotros. Los controles aún puede beneficiarse de la mejora de la gestión
Andproperty. A los ingeniosos inversor controla pueden presentar mejor
Gangas que podrían obtenerse.

30. Cómo evitar los escollos

Seis meses después de asumir el cargo el Cynthia Court Apartments, y tres
Años y medio después de nuestra'start con 2.500 dólares, nuestra red wortfr para inversión
Propósitos ha escalado a $184,650, como se detallará en el
Capítulo siguiente. Es asombroso cuántos vendedores amable subir
Con atractivas sugerencias en cuanto quede establecido como un
Inversionista de éxito, con una red de seis cifras estáte. Su propósito declarado es
Que siempre te hacen un montón de dinero fácil, pero su objetivo real es
Normalmente la transferencia de los bienes de su bolsillo al suyo.
Antes de examinar más a fondo la inversión possibüities adelante,
Sería bueno considerar cómo evitar los escollos que podrían disipar
En lugar de desarrollar su estáte. La mejor manera de evitar peligros es
Entenderlas. Anteriormente en el libro me citó para ayudar a asegurar que los controles
Contra los errores en la compra de propiedad de ingresos. El propósito de este capítulo
Es mostrar la pérdida de dinero que han demostrado ser particularmente pitfaüs
Atractivo para inversores en propiedades de ingresos con éxito.
Ten cuidado con el desconocido
Es una doctrina común pero falsa que asegura el éxito en un campo.
El éxito en otro. La clave para evitar errores es quedarse en su
Resultado de la inversión de campo, como la mayoría del dinero que se pierde en el intento un
desconocido
Negocio o especulación. Si se examinan cada brillante
La promesa de dinero fácil y rápido contra este precepto de sonido,
No es ir demasiado lejos.
No voy a intentar cubrir los cientos de pequeños y grandes bunko
Planes, que son más de carácter empresarial y sobre los cuales el
El Better Business Bureau puede dar información reveladora. Mi objetivo principal
Es describir el pseudo inversiones para que los propietarios de apartamentos
Renta de casas y otros bienes han demostrado susceptibles.
Algunas empresas Thére son tan cióse para la inversión inmobiliaria campo que
Muchos un experimentado propietario no ha podido reconocer el abismo de separación.
Antiguamente despreocupada y próspera apartamento operadores tienen
Venden alegremente resultó propiedad ingresos para ventures, que seguro
A la quiebra.
524
Cómo Avold Pttfall8 525
Trece escollos que pueden conducir a la quiebra
AI1 los peligros enumerados han sido propuestos para mí en un momento u otro,
Darme la oportunidad de examinar sus potencialidades y desventajas
En detall. Ellos son:
1. Resorts
2. Motéis y hoteles
3. Propiedad improductiva
4. Propiedad angustia
5. Las empresas desconocido
6. Asociación trucos
7. Contratos de recompra
8. Financiación con cuotas por adelantado
9. Propiedades Overmortgaged
10. Dinero de préstamos
11. Concesiones de petróleo y gas
12. Caballero la agricultura
13. Asesoramiento de especuladores de papel y pesimismo artífices
1. Resorts
Algunos estímulos son llamados "Sucker bait" conociendo los Realtors.
Resorts encabezan la lista de carnada para la mentalidad de propiedad de los inversores. Algunos,
Idealmente situado y operado, pagan buenos dividendos. Un gran número de operar
En una pérdida. Su primer recurso puede ser no sólo el último recurso sino también
Su última inversión, si quiebra demasiado tarde en la vida para sentirse como hacer
Un nuevo comienzo.
Un desafortunado ejemplo
En un caso desafortunado, una pareja en sus cincuenta aprovechó la oportunidad
Al comercio su libre y claro de 12 unidades para una pequeña casa de apartamentos Verano
Resort, donde se prevé se jubilan. No se dieron cuenta de que un
Complejo no es una inversión, como una casa de apartamentos, pero una temporada
El funcionamiento de la empresa. Los apartamentos estaban valorados en $100,000, y el broker
Los propietarios dijo que podía llegar a 150.000 dólares en el comercio. El
Resort fue cotizado en 200.000 dólares sobre la base del costo de reemplazo,
Y proyectando ingresos estacionales en un período de doce meses. Sin embargo,
Sobre la base de ingresos optimista posibilidades, el máximum
Valué del complejo era de unos 75.000 dólares, ya que el propietario había sido realmente
Perdiendo dinero durante los tres años anteriores.
Sobre la base de valúes comparables, la pareja debe haber recibido
Un arranque de $25,000. Pero me dio un arranque de $50.000, en la forma de un
526 Devetoptng tu herencia
Hipoteca sobre el complejo, pagando así el doble de su valor. Fallaron en
Hacer un examen realista de la propiedad, simplemente porque
Ellos pensaban que estaban haciendo en exceso de $50,000 de valoración
Su propia propiedad. Después de trading en sus apartamentos, la pareja
Como esclavo durante dos años, en vano intentando hacer que su recurso el pago de los gastos.
Finalmente fue excluida porque no podía mantener el ritmo de los pagos del préstamo.
En el triste legado, el esposo y la esposa se había disparado
El estado se ha comprometido a llevar a cabo un manicomio.
Citó a continuación son resort los cebos que se les presentaron, y
Que son comúnmente tentado antes de los incautos.
Ingresos falsos
"Usted puede hacer una gran renta de habitaciones, meáis, bar, piscina, picnics,
Y la casa de baños. Cada uno es un jugoso dinero-maker, y podías
Hacer una vida fuera de cualquiera de ellos".
Los ingresos de muchos medios de producción luce bien en el papel.
Uno resort comprada por otro propietario obtuvo sólo 25 por
Ciento de los ingresos indicados. La exposición mostró fuertes ingresos para
Las vacaciones de Navidad y Semana Santa, y durante seis meses sólido a partir del 1 de mayo
Al 1 de noviembre. Esto parecía razonable para un propietario de apartamentos
Utilizado para la ocupación durante todo el año.
Realmente el lugar estaba vacío, excepto desde el día conmemorativo del trabajo
Día, un período de poco más de tres meses. Incluso durante la
Temporada tiie resort padecía "weekenditis." La mayoría de los huéspedes carne arriba
Sólo para los fines de semana, dejando sólo el alojamiento ocupado parcialmente en
Entre semana.
Falso Ahorro fiscal
"Puede guardar los ingresos de impuestos por encubrir ingresos como impar
Honorarios de picnic, y al hacerlo todos sus datos personales y haber entretenido
Tus Propias Vacaciones de lujo libres de impuestos".
Incluso después honestamente incluyendo todos los recibos, no rara vez serán un
El impuesto sobre la renta, porque no habrá ingresos netos. Sólo excepcional
Operaciones permanezca fuera de la red en un período de doce meses. Puede
Hacer dinero durante la temporada, pero esto será compensado con creces por
Sobrecarga de pesados, incluyendo especialmente altos costes laborales y de seguridad social.
Ocio falso
"Usted puede obtener fácilmente ayuda a cuidar de todos los dolores de cabeza, y usted
Puede sentarse y llevar la vida de Riley".
Cómo Avold Pttfalls 527
En lugar de aliviar dolores de cabeza, complejo ayudan resulta ser la principal
El dolor de cabeza. No puede prometer seguridad, ya que esperas a despedir a todos
Pero los empleados de stand-by al final de la temporada. Los empleados de tura no tienen
Sentimiento de lealtad permanente. Muchos fracasan para alojarse durante la temporada, algunos
Salir después de su primer cheque de pago. Otros dejan cuando los necesite
La mayoría, cuando el trabajo se pone pesado, como un pico cuarto fin de semana de julio.
Usted se encuentra disfrutando de su ocio por anticipado su prueba
Endurance, cubrir las lagunas de repente decamped cocineros, lavaplatos,
Los recolectores de basura, camareros, camareros, camareras, masajistas, socorristas,
Jardineros, et al.
Pérdida Llquidating en Resort
Muchos recurren a los compradores que, al igual que la primera pareja, exponerse a perder
Dinero, compuesto de sus errores mediante la celebración de un adicional
Una temporada o dos, tratando de recuperar sus pérdidas. Rara vez este plomo
En cualquier lugar, pero a la quiebra. Nuestro segundo inversor, que encontró su
Recibos sólo el 25% de las expectativas, había comercializado un apartamento de 24 unidades
Casa para su complejo. A medida que la temporada avanzaba tomaba prestadas en
Otro apartamento casa en orden a llevar su tremenda sobrecarga.
Al final de la temporada él tomó una comparativamente pequeña pérdida por
El complejo comercial a un gran trabajo a la unión, que planeaba utilizarlo como
Prívate club. La aliviado resort propietario tomó en el comercio un supermercado
Alquilado a una cadena nacional. El mercado valúes de ambas propiedades fueron
Casi igual, pero la tienda tenía una hipoteca de $5,500 más grande, constituyendo
Arranque con el vendedor.
El próximo año el supermercado estaba junto con un apartamento de 12 unidades
Casa, y las dos propiedades se comercializan juntos para un conveniente
Casa de apartamentos de 40 unidades. Aunque se había cometido un error
Trading el 24 de propiedad de unidad para el complejo y había tomado un $5,500
Pérdida del complejo de dumping a cambio de la tienda, la pérdida fue
Recuperado completamente, y una pequeña ganancia añadida. El inversor enrollado
Igual si tenía inicialmente un comercio lucrativo de sus 24 unidades
12 unidades y edificios para la construcción de 40 unidades.
A efectos fiscales fue mejor. Los impuestos no se habría visto afectado en un
Comercio directo, ya que no fueron afectados en el comercio de la tienda de comestibles para
La casa de apartamentos de 40 unidades. Pero la pérdida de 5.500 dólares representado en el
comercio
El complejo de la tienda estaba completamente deducible, desde el inicio, había sido
Pagado. La pérdida podría haberse aplicado para compensar ganancias, o cualquier exceso
Podría haberse diseminado a lo largo del año de la pérdida y en los años posteriores a
Compensar otros ingresos en un máximum de $3,000 por año.
528 Developlng tu herencia
Sobre la base de falsas Valué Reproductíon
El vendedor puede decir, "estás llegando a la mitad de los edificios
Costo de reproductíon, y el terreno libre. No te puedes equivocar con
Dicho pacto".
El ingreso es siempre el control de vara sobre la renta de las valoraciones, propiedad
Con otros factores, como los costos reproductíon, siendo filial.
Esto es más cierto en resorts, donde puede no tener el reproductíon
Menor teniendo sobre la renta valué. Una de luxe resort castillo construido en el
Borde de la nada, a un costo de 1.000.000 de dólares sólo vale $10.000 a un
Inversor si su ingreso neto es de $1.000 por año. Y puede ser absolutamente
Inútil si no es capaz de producir suficientes ingresos para compensar gastos.
Un hombre puede ser de beneficio de otro hombre la pérdida
Resorts, como todas las operaciones de negocios, son muy sensibles a las peculiaridades
Y habilidades de sus propietarios. Un cambio en la titularidad
Cambiar rápidamente el dinero a los políticos para que dinero-perdedores, y también a la inversa.
Mientras que un certificado de estado de ganancias y pérdidas en una casa de apartamentos
Normalmente, puede ser tomado como una base que puede igualar al menos, la misma
No es cierto del negocio, y sobre todo no es cierto en el caso de los resorts.
Dos hermanos y sus esposas, con seis hijos que van desde los 14
A veintiuno, negocian las acciones en sus hogares, en los comienzos
Muelle, para un modesto resort en una valoración de $20.000. Sabían que el
Resort había perdido dinero el año anterior, pero este no pudo desalentar
Ellos. El reproductíon valué depreciado de los edificios, según
Para una evaluación de seguros, fue de $110.000. Hubo 125 acres de
Escasamente terrenos boscosos. Las dos familias pensaron que habían comprado
Una mina de oro.
Al final del fin de semana del Día del Trabajo habían compensado aproximadamente
8.000 dólares, sobre la base de los gastos y los ingresos reales.
Ninguno de los diez miembros de la familia han disfrutado de un día de descanso en todo el verano,
Y todos estaban ansiosos por vender. Dos de los niños mayores de esa edad quería
A casarse, lo que habría significado menos manos para la próxima temporada.
Otra pérdida del hombre.
Por el Día de Acción de Gracias un emprendedor resort broker había conseguido el comercio
La familia verano venture para una unidad de 8 Apartment House, en una valoración
De 75.000 dólares. El apartamento vendedor aceptada a priori valué $8.000
Net para seis meses de funcionamiento a partir del 1 de abril al 1 de octubre. Él y su
Esposa siempre había querido posee un complejo, porque les encantaba divertirse,
Les gustaba la vida del país, y se prevé que se podría mejorar
Considerablemente las cifras netas de los propietarios anteriores.
Cómo evitar Pttfalls 529
Pasa por alto el punto principal era la valué del trabajo de parte de
Los diez miembros de la familia. No un ciento habían sido sacados de sus
Los salarios. Los ingresos brutos del año próximo del complejo nuevo dueño era
Aproximadamente a la par con los vendedores". Pero por el momento los costes laborales y fuera de
temporada
Sobrecarga fueron pagados, los gastos superaron a los ingresos y el
Los nuevos propietarios enfrentan el próximo Día de Acción de Gracias se rompió completamente.
2. Motéis y hoteles
Como ejemplo de una irracional comprar, citamos un hotel, operación,
Margié-Joe, en el Capítulo 9, mientras se busca una casa de $50,000.
Muchos un propietario de apartamentos mira una declaración de ingreso de motéis
Y hoteles basados en full house rentáis, y él piensa que está obteniendo un
Comprar tremenda sobre la base de los ingresos programados. Como se mencionó antes,
Estas operaciones están sujetas a fluctuaciones estacionales y de fin de semana que
Puede caer sus ingresos reales a la mitad o incluso una décima de programado
Full House.
Motéis y hoteles, resorts, como son el negocio en lugar de inversión
Las operaciones. Los costes laborales son excesivas en comparación con edificios de apartamento,
Y también lo son la sustitución y otros gastos operacionales. Muchos pagan altas
Returas manifiestas, pero rara vez tienen éxito en el pago de los ingresos netos
Excepto con experimentados y los altos precios de la gestión.
"cama caliente" los ingresos
Un cebo favorito agitada por motel vendedores es "cama caliente" de ingresos
Alquilar la misma habitación más de una vez en la noche. La mayoría motéis cióse a
Las áreas metropolitanas ganar algunos de esos rentáis extra. Pero el verdadero
Cantidad es exagerada y rara vez hace para temporada baja y
A mediados de semana las vacantes, para producir el equivalente del 100% de ocupación.
Un comprador sospechosa puede pedir ver, C.P.A.'s declaración de impuestos
Los ingresos y gastos reales, lo que se considera una petición razonable
En propiedades comerciales. El agente o vendedor puede guiño y decir, "Usted
No creo que la devolución de impuestos muestra en cualquier lugar cerca de los ingresos reales, no
Usted? ¿Por qué algunas de estas camas se alquilan cinco o seis veces por noche.
¿Crees que vamos bastante maniático para mostrar más de un Sam Unele
Alquiler por noche? Yo te digo camas calientes son donde el dinero real es, en
Motéis, y si eres inteligente no se pagan impuestos sobre los ingresos sobre
Todo este dinero extra más de lo que hacemos".
Sam Unele sanciones deducciones legítimas pero difícilmente tolera
Evasivas ilícitas. Se podría decir que nadie compra sobre la base de la EVAD530
Su sucesión Devetoptng
Ing impuestos merece ser fleeced. Cualquier sugerencia de hacer dinero
De forma ilegítima, por evasión de impuestos o de lo contrario, debe ser examinado con un
Ictericia ojo y considerado como evidencia prima facie de que el ofrecido
La propiedad no es para usted. Una inversión sólida, como Iglesia, hace un sonido
No es necesario insistir en la paga del pecado para ganar su interés.
3. Propiedad improductiva
Un precepto básico que hemos mencionado anteriormente es que uno debe comprar
Sólo los bienes que se paga por sí misma. A veces usted puede verse tentado a
Burlándose de esta admonición. La especulación en la propiedad puede ser improductiva
Considera si tiene grandes explotaciones. Es extremadamente peligroso económicamente
Por su solé o grandes inversiones. Hay tres principales
Categorías de bienes improductivos de la cual usted debe ser cauteloso:
Terrenos baldíos, incluyendo lotes
Apartamentos vacíos
Liberada tiendas y almacenes.
Terrenos baldíos, incluyendo lotes
La compra de tierras no mejorado es pura especulación, en lugar de una inversión.
Cometer todos, o la mayoría, activos a tales fines es extremadamente
Irracional. Usted podría hacer una elección fortúnate gratificante y cosechar las recompensas.
Por otro lado, su elección podría ser comparativamente valiosas
Durante algún tiempo, todo el tiempo comiendo sobrecarga de impuestos y
El interés. Su costo promedio en tierra cruda es de 15% a nivel nacional. Yo
He conocido de boondocks especulativas compras de tierras que han
Resultaron inútiles, sin embargo, los propietarios han seguido arrojando dinero bueno
Después de malas por mantener los impuestos y cuotas. Esto es como comprar
Avena para un caballo muerto.
Incluso si usted hace una buena elección y obtener una ganancia de capital, nueve veces
De cada diez puede hacer más por poner su dinero en fines productivos
Apartamentos que pagar préstamos y gastos de funcionamiento además de
Beneficios de la facturación.
Apartamentos vacíos
Dos o tres vacantes en un repleto 21 apartamentos
Como el Tribunal de Cynthia, deberían dar ningún motivo para preocuparse, ya que
Deben cubrirse fácilmente. Desconfiar especialmente de viviendas, como
La Floradale mencionadas en el Capítulo 9, donde la mayoría o la totalidad de las unidades
Están vacías. Los ingresos proyectados horario puede ser incluso más de
Duplicar el potencial real.
Cómo Avold PHfalls 531
Un señuelo de ventas favorito anuncia un edificio vacío como capaces
De producción extremadamente favorable, basado en retornos potenciales prometida
Los alquileres. El retoño que muerde encuentra a su desilusión que puede
Alquilar solamente por menos de la mitad de la cantidad anunciada. Un jefe del comprador.
Salvaguardar es asegurarse de que una propiedad está realmente produciendo ingresos y
No sólo promesas.
Aunque se pueden comprar con el potencial en mente, protector contra
Pagar por la promesa de un alto potencial. Compre siempre sobre la base de
Los ingresos actuales, y sobre la base de que el actual ingreso será bastante
Sostener. Posibles aumentos deberían ser considerados potenciales
El beneficio después de acumular bienes y poner en rentáis potenciales
Efecto.
Liberada tiendas y almacenes.
Una vacante de un único usuario propiedad comercial o industrial es una obvia
Rojo para el inversionista ñag cautelosos. Esas vacantes nunca debe ser
Compraron excepto por un titular de propiedades sustanciales, que no será
Perjudicado financieramente mientras se busca un inquilino. Las negociaciones para consumar
Un arrendamiento comercial o industrial son a veces largas para
Años. Conozco varios casos donde el neófito los inversionistas han puesto todos
Sus ahorros a uno de esos elefantes blancos y lo han perdido todo a través
No poder mantener los pagos de préstamos e impuestos.
En propiedades comerciales con largos arrendamientos puede endeudarse fuertemente
Por un período que coincide con el contrato de arrendamiento. Rara vez puede pedir cualquier
cantidad significativa
Cantidad en un contrato de mes-a-mes, o por un período que se extiende
Más allá de la duración de un contrato de arrendamiento. Estas estipulaciones crediticias al punto
Los ingresos inciertos de propiedades comerciales no protegidas por largo plazo
Arrendamientos. Usted debe, por lo tanto, desconfíe de las propiedades comerciales que
Los arrendatarios tienen sobre arrendamientos mensuales o al final de una larga arrendamientos.
Tales
Propiedades están sujetas a la repentina vacante.
Un inversionista considera la compra de un gran depósito, el almacenamiento principal
Instalaciones para una gran tienda por departamentos. Un contrato de arrendamiento de veinte años,
proporcionando
Para los pagos netos de $50,000 al año, expiraría en seis meses.
El broker aseguró a su cliente la tienda departamental estaba deseoso de renovar
El contrato de arrendamiento, incluso a una cifra superior, en vista de un aumento de la reproducción
Valúes. La propiedad fue catalogada por $350.000, por lo que es aparentemente un
Buen sonido, comprar. El inversor pregunta mi opinión acerca de las posibilidades.
"Si el contrato de arrendamiento de veinte años sólo tiene seis meses para ejecutar, el departamento
Tienda podría ya estar preguntando a renovar, a menos que se destina a
Mover. ¿Por qué no cali y preguntar cuáles son sus intenciones?".
532 Developlng tu herencia
Se desarrolló la tienda departamental ya estaba construyendo una nueva,
Depósito más grande en otra zona. El edificio actual fue demasiado pequeño
Para sus operaciones ampliadas. Además, consideraron que es obsoleto para
Métodos modernos almacenes. Los pisos de madera y los ascensores de baja capacidad
Fueron diseñados para la mano de obra costosa camiones accionados a mano. Su nuevo
Edificio hubiera pisos de concreto, y los elevadores diseñados para manejar
Mecánico de camiones pesados. También habría un sistema de aspersión,
Lo que reduciría los costos de los seguros. El edificio actual podría ser
Convierten a las especificaciones modernas sólo en gastos prohibitivos.
Este edificio fue desocupado obsoleta en seis meses cuando el contrato de arrendamiento
Caducado. Todavía estaba vacía en el momento de escribir este texto después de varios años y el
Propietario era todavía fruitlessly buscando un nuevo inquilino.
4. Propiedad angustia
Un inversionista doblada sobre la mejora de la propiedad puede ser dirigido hacia la compra de
edificios
Ha ido demasiado lejos para que la rehabilitación sea rentable. Un ejemplo
Fue citado en el Capítulo 4, bajo el epígrafe "Oíd, golpearon y áspero,
Y ningún fundamento." En el capítulo 9, otro ejemplo fue dado bajo
" 'libre' significa la propiedad de tugurios." Otro peligro era propiedad
La condena a los lejanos prados cubiertos de Apartamentos
Capítulo 17.
La regla del pulgar para mantener en mente sobre mejoras, contratado como
Se ha destacado anteriormente, es que cada dólar que se gasta en rehabüitation debería
Aumentar la valué al menos $2. De lo contrario la mejora de dinero es mejor
Gastado en otros lugares. Un aficionado generalmente deben esperar aumentar
Valué un mínimum de $4 por cada $1 gastado, otra cosa que ha malgastado tanto
Dinero y trabajo.
Hágalo Usted Mismo que Turneé sueños en pesadillas
Muchos equivocado hacer-él-yourselfers no valué su trabajo personal
Al planificar el trabajo de proyectos. Sé un maestro electricista que siempre
Él ha salvado un Üttle dinero, establece fuera de su trabajo habitual y
Dedica su tiempo a convertir una antigua alquería en una moderna
"ranch style." Él ha estado haciendo esto durante los últimos seis años, la reconstrucción
Desde el suelo hacia arriba. Él se tarda alrededor de cuatro veces más largo para hacer el
Carpenter, el jefe de trabajo requiere de habilidades, como lo haría un maestro carpintero.
Todo el tiempo que puede estar ganando $16 una hora como electricista.
Con la gran transformación que tiene en mente, él sería mucho
Mejor seguir trabajando como electricista, y la contratación de todos
Otro trabajo para construir una nueva casa de la manera que él quiere.
Cómo evitar los escollos de 533
Peor Pesadilla involucrado un compañero ingeniero que gasta teléfono
Quince años convertir una bodega de 1 pisos abandonados en un laberíntico
País RANCHO CASA. En su caso, no un dólar gastado en mano de obra contratada.
Con su esposa y sus dos hijos se dedicó casi cada vacaciones
Y el fin de semana para la transformación de la casa. Extensas líneas de drenaje fueron
Y cavaron una fosa séptica de cemento fue construido, tanto a mano, teniendo seis
Meses para completar un trabajo que podría haber sido terminado por experimentados
Los obreros con equipos mecanizados en unas pocas horas. Conversión
De la casa de sus sueños personales por mano de obra se convirtió en una obsesión.
Todo tenía que estar terminado y perfecto antes de moverse. Todos
Esta vez se alquiló una casa pequeña en la ciudad y obligaron a veinte millas
Hacia y desde el proyecto.
La bodega original y la construcción de un acre mucho costo $20.000.
Materiales de construcción en el momento de la finalización carne a $22.500.
Muebles y cuestan $5.000. Impuestos, intereses, utilidades y
Otros gastos directos carne a $7.500. Esto trajo consigo el desembolso total a
55.000 dólares sin contar gastos de desplazamientos.
La irónica conclusión fue que por el momento la casa estaba listo para
Ellos se mueven en los dos niños estaban casados. El ingeniero y su
Esposa consiguió solitarios en sus 4 dormitorios ranch house. Decidieron
Vender y mudarse a un lugar pequeño en la ciudad. Finalmente vendido para
55.000 dólares netos, rebasando incluso para su desembolso directo. Pero sus quince
Años de trabajo a tiempo parcial concentrado había ganado nada.
Otras causas de angustia
Propiedad angustia puede descender a tal estado no sólo por su propio
Deterioro, sino álsó porque todo un distrito se ha deteriorado en
Una pocilga. Además, la reubicación de las carreteras y otros acontecimientos
Puede cambiar una propiedad de Choice a la angustia.
En un caso, dos motéis de lujo de más de un centenar de unidades en cada
Fueron construidos en una zona agrícola unzoned más allá de los límites de la ciudad. Antes
Zonificación en todo el condado fue inaugurado varias industrias pesadas movido
Por cióse. Se incluyeron una apestosa cartón planta, varios camiones grandes
Y termináis dos mataderos. Alta ganancia night-club negocios
Pronto abandonó la motéis en favor de otros nuevos en el otro lado de
La ciudad. Los viajeros comerciales y turísticos seguido después.
En otro caso, dos comerciantes outfoxed mutuamente. Un resort de lujo
Estaba sobre una carretera transcontinental que iba a ser trasladado cinco
A millas de distancia. Los fondos federales son responsables de cambiar los dos carriles
Camino a una autopista de cuatro carriles. La principal fuente de ingresos para la constante
534 Developlng tu herencia
Resort fue la deserción en el comercio desde la autopista para bebidas, meáis, y
Las habitaciones.
El propietario pensó que él hizo un intercambio inteligente por el trading incluso
Un motel de valué comparables a las afueras de la ciudad a 150 millas
Desde su recurso. En ningún momento fue nunca divulgados al comprador que
Contratos habían sido dejar pasar la autopista, así que compró en la base
Los ingresos del año anterior.
Tras el intercambio de opiniones fue consumado y todos los papeles de grabado, la
Los otrora resort operador descubrió su recién adquirido motel en el mismo
La angustia como su abandonado complejo. La misma carretera fue para omitir el
Motel de carretera, dejando ambos dependientes de alto y seco.
5. Las empresas desconocido
Siempre que se sienta inclinado a invertir en un negocio, no saben nada
Acerca de la proposición, compruebe con su oficina local de Better Business Bureau.
Esta precaución sólo debería ahorrarle dolores de cabeza.
En el capítulo 3 se mencionó que si usted entra en un nuevo negocio
Las probabilidades de fracaso son de cuatro a uno, en comparación con las probabilidades de cuatro
Cien a uno que usted tendrá éxito en la inversión inmobiliaria. Algunos
Las empresas son más propensos a los fallos que el promedio. Todas tienen
Resultó tentadora para los propietarios de apartamentos, incluyendo:
Dispositivo almacena
Bares y restaurantes
Las empresas que participen de nuevo y no probado patentes e invenciones
Contratación, ya sean generales o nave
Las distribuidoras no comprobada
Una desafortunada combinación suponía un asalariado, arquitecto de San Francisco
Quien vendió su casa dúplex hipotecada para capital neto de $12,000
Dinero en efectivo. Entonces él pagó 10.000 dólares para comprar una distribuidora no comprobada
para un
-invención inexperimentado, auto-adrizar rueda para remolques. Su territorio fue
Los estados del sur. Este apeló al embrión porque distribuidor
Su ciudad natal era sabana, donde esperaba con ansias regresar
Como una gran rueda de negocios.
El arquitecto no tenía experiencia en ventas y tenía una personalidad tímida. Él
Se aseguró, "Usted no tiene que hacer ninguna venta. La rueda venderá
Sí. Sólo mostrar este dinero-maker para auto dealers y fabricantes, remolque
Y van a adquirirlo".
No sólo la rueda no seÉL ni siquiera sostener. El arquitecto
Compré un remolque de segunda mano por 1.000 dólares. Él quitó sus dos
Cómo Avold PHfalls 535
Ruedas de servicio pesado y se instala la "pequeña", como Self-Righter instrucciones
Por el inventor. Él envasados en esposa, hijo, y todos los hogares
El remolque de equipos llevaría, luego comenzó alegremente a reto
Las sierras y montañas rocosas.
Los cojinetes de rueda quemada rolling degradar en Arizona.
Hubo una semana de retraso a la espera de una nueva rueda. La mayoría de los hogares
Los equipos, en el ínterin, fue sacrificado para concesionarios de segunda mano
Para aligerar la carga. La nueva rueda hizo a Memphis, donde el
Distribuidor decidió comenzar a recoger su cosecha.
En el próximo mes no pudo realizar una venta única y fue la piedra
Se rompió. Él telefoneó a su empleador anterior recoger, pidiendo su trabajo
Espalda y platos familiares en casa. Felizmente, él era un buen arquitecto, y su
El empleador se complace en ofrecer tanto.
6. Asociación trucos
Una forma favorita de shysters de estafar a los incautos es anunciar
"Mi pareja quería. No se necesita experiencia." toman en un inversionista,
Obtenga el control de sus fondos, entonces decamp. El nuevo socio es dejado despojada de
Su dinero, a cambio de lo cual él está cargando con la responsabilidad
De pagar a los apilados pendientes de bilis.
Muchas inversiones inmobiliarias se realizan sobre una base sólida por asociaciones
O los sindicatos. Estas pueden resultar útiles, especialmente para
Aquellos que en principio son chary-lobo solitario de operaciones. Cuando
Las asociaciones son dignas de consideración, todos los inversores deben poner en
Una cantidad igual y cosechar una igualdad de beneficios o ganancias debe estar en
Proporción a la inversión. Asociaciones para ser cautos a la hora de incluir aquellos
Que implican un riesgo desproporcionado para el retorno sobre la inversión
Cualquiera de tiempo ni de dinero.
Dinero desigual
Un caso de desigualdad de dinero involucradas a una viuda que recibió 300.000 dólares.
El dinero del seguro cuando murió su marido. Un amigo inmobiliaria inducida
Ella puso todo el dinero en un próspero hotel que estaba disponible
Por $1,000,000. El amigo no tenía los fondos de inversión, y ni él
Ñor la viuda tenía experiencia hotelera. El realtor sugiere que ellos
Entrar en el negocio hotelero en asociación. Se mantendría el actual
Gestión, y tampoco podría interferir con las operaciones. Sin embargo,
El broker compartirían el riesgo tomando más de una mitad de la propiedad.
La viuda le preguntó cómo podía hacer esto si no tenía fondos.
"muy simple. Puede poner hasta 300.000 dólares, la mitad para ti y mitad para
536 Developlng tu herencia
A mí. 1*11 darle una segunda hipoteca de $150.000 para mi la mitad de la propiedad.
De esa manera vamos a cada ser invertir 150.000 dólares. Compartiremos el
Los beneficios, y de mi mitad Fll dar la mitad a usted a pagar los 150.000 dólares
Nota. Fll comparten el 50% del riesgo, pero obtendrá el 75% de
Las ganancias hasta que mi nota es pagado".
La viuda realmente consintió a la propuesta de acuerdo. Ella
No se detiene a pensar que si la empresa fracasó, perdería $300.000,
Y el broker nada. Él incluso celebró su comisión de $25.000 en efectivo,
Pagado por el vendedor del producto de la viuda del efectivo.
Tiempo desigual
En un caso que ilustra el tiempo desproporcionado, otro inexperto
Viuda puso en $100,000 y un inversor experimentado $100.000 para comprar un
$750.000 bloques de apartamentos. El inversor para cuidar de todos
La gestión. La tarifa habitual para este servicio en la zona, que el
Los anteriores propietarios habían venido pagando, era de 5% de los ingresos brutos.
En los debates previos a la compra, el inversionista le sugirió
Sería este descuento al 2%, para que la viuda aceptó inmediatamente.
Desde que fueron cióse amigos, nada acerca de una tasa administrativa fue
Poner por escrito.
Después de que el acuerdo se consumó la viuda recibió asesoramiento de
Muchos amigos que no tenían experiencia en operaciones inmobiliarias. Ella rehusó
Para sancionar a su pareja el dibujo de honorarios de administración. El
Convirtió la asociación amigos en enemigos acérrimos. El inversor
No administrar la propiedad sin la compensación convenida para su
Tiempo. La viuda no aprobaría su pareja gana más de
Ella. Ambos perdieron por su falta de compromiso. La gestión fue
Volver a poner en manos de los profesionales que habían vendido la propiedad y
Se les pagó su cuota del 5% habitual.
Volver desigual de Riesgo
La acritud frecuentemente se desarrolla en una asociación entre parientes o amigos
Cuando uno pone todo el dinero y el otro pone toda la experiencia.
Se inician con un acuerdo que es igual el regreso será
Justo, como.fondos y experiencia son igualmente necesarios para iniciar una exitosa
Los negocios. Si el negocio quiebra, el socio ha experimentado
Perdió una cierta cantidad de tiempo y energía, pero el inversor puede tener
Perdieron sus ahorros de toda una vida.
Esto sería equitativa para quienes optan por tomar semejante empresa,
En caso de éxito y todas las ganancias fueron compartidos a partes iguales. Pero si el
Business es sumamente exitoso, el socio con experiencia resiente
Cómo Avold PHfalls 537
La gran cantidad de dinero hechas por el inversionista en proporción a
Lo que ha hecho, aunque la empresa nunca podría haber comenzado
Sin el dinero del inversionista. Hay continuas discusiones, o
El inversor consienta a vender. Henry Ford pagó sus sostenedores guapo
Han invertido miles de millones de personas. En tal situación el promedio
Inversor puede verse obligado a vender a muy por debajo de su participación equitativa en orden
Para mantener la paz, especialmente si hay una relación familiar cióse.
7. Contratos de recompra
Una slicker puede inducir un poco recelosos inversionista comprar en una empresa
Que de otro modo no podrían considerar, garantizando a recomprar si
El comprador no está satisfecho. En uno de esos casos, un broker tomó en un pequeño
Tienda de regalos como su comisión de un apartamento grande venta. Revendió el
La tienda de regalos a una pareja de ancianos a cambio de un apartamento de 12 unidades
Edificio. La pareja estaban intrigados con la tremenda marcado, como
Alta como el 1.000% en algunos artículos de la especialidad. Un encanto mexicano
Pulsera, por ejemplo, cuesta 18 centavos y fue marcada hasta $1.95.
Sobre el papel los beneficios netos parecía fabuloso. Sin embargo, el apartamento
Los propietarios eran en la valla sobre el cierre de la transacción hasta el corredor dio
Ellos un escrito "buy-back guarantee". contrajo para recomprar la
Tienda de regalos en el comercio valué estipulado de $95.000 en cualquier momento dentro de
Doce meses si la pareja se mostró insatisfecho.
1.000% veces cero es igual a cero
No pasó mucho tiempo antes de que la pareja descubrió que la tienda de regalos ganados
La falta de ingresos suficientes para pagar los gastos generales, y no digamos la esposa compénsate
Por su tiempo completo. La tienda estaba en una mala ubicación, back-street. Ellos
Llegó a la conclusión simple aritmética que un 1.000%
Beneficio sobre las ventas no es nada.
La pareja le dijo al vendedor que quería ejercer la recompra
Privilegio. El broker les aconsejó que el contrato de recompra
Hecha por una empresa que había creado con fines comerciales. La Corporación
Había ido se rompió y no tenía activos con los que volver a comprar.
Seguramente, al leer la letra pequeña se encontró que un descolorado
Corporation era legalmente responsable, y no el intermediario. Mientras tanto
Este último había vendido los apartamentos, que ha sido grabado en su
Ñame solos.
Un contrato de recompra sólo está sana como la integridad de su con el tractor.
Muchas empresas venden shysters endebles, cobrando un buy-back
Venta y, a continuación, saltar fuera. Caché de algunos de sus activos y vayan a la quiebra. Otros,
538 Desarrollo de la sucesión
Al igual que nuestros 1.000% gift-shop vendedor, encubrir a través de una corporación,
Repudiando la responsabilidad por los activos fuera de la Corporación.
8. Financiación Advance-Fee
Venir a los incautos en busca de financiación es la raqueta con cuotas por adelantado.
Si las fuentes convencionales, tales como bancos y compañías de seguros,
No responden a sus peticiones, usted puede acudir a un agente de préstamos. Como cubiertos
En la parte 8, préstamo corredores sirven una función útil mediante la obtención de dinero
Asilo y prestamistas juntos. La mayoría de ellos son operadores legitímate
Que esperan para ser pagado el 1% y el 5% las tasas de los préstamos garantizados. El
Sólo pago adelantado que habitualmente pide sería una tasación,
Obligado a pagar por la valoración de la propiedad. Esto se extendería desde 0,1 A
0.5%. A veces un canon de stand-by, no supera el 1%, podrá
Se pregunta por los corredores de renombre como garantía de que se ha aplicado un préstamo por
Se tomarán si se concede. El canon de stand-by, de lo contrario, serían
Devuelve.
Intermediarios sin escrúpulos pueden solicitar previamente pesadas tarifas, que van como
Alto como 10%. Un tal operador exigió un anticipo de $5.000
Tarifa para obtener financiamiento para construir un motel de 400.000 dólares. La tarifa total era
Será el 5%, de $20.000. Dejando un saldo de $15.000 para ser
Pagado del préstamo realizado el proyecto aparecen más legitímate a
El prestatario. El corredor de préstamos dijo que los 20.000 dólares sería agregado
A los 400.000 dólares, haciendo un préstamo total de 420.000 dólares.
Los 5.000 dólares por adelantado se iba a aplicar en parte a los gastos de
Hacer un folleto. Muestra de aspecto costosos folletos fueron
Se muestra. Además habrá gastos para tomar el tráfico y
Las encuestas de población y opinión polis, más los gastos de entretenimiento
"por el derecho las partes que controlan el dinero." Todo esto suena lógico
A un dueño de casa apartamento intentando construir un motel y encontrar
Financiación mucho más difícil de conseguir que en apartamentos.
El motel builder pagó los 5.000 dólares de honorarios anticipados y esperó
Para la realización de encuestas, folletos y préstamo. El intermediario de la palabra izquierda
Con el servicio de secretaría en el manejo de su calis que tenía que salir
De repente en un viaje a través del país. "había recibido palabra de ser
Capaz de conseguir dinero fácil unión" y sería volver en breve con
Los fondos del préstamo firmemente comprometida.
Es triste decirlo, el corredor nunca regresó, se ñor su paradero
Jamás descubiertos. Se descubrió que había otros bilked al
Suma de $60.000 por adelantado los honorarios antes de su partida repentina.
Cómo Avold PRfalls 539
Excepto para la apreciación nominal o stand-by honorarios, pagar por adelantado
Para la financiación es como un abogado que pagan una tarifa plana por adelantado para demandar
por
Daños y perjuicios. Si el daño palo tiene algún mérito, el fiscal generalmente
Prefieren un acuerdo de contingencia, como lo debería hacer más por tomar
Un porcentaje. Es lo mismo con la financiación. Si su aplicación tiene algún mérito,
Un broker legitímate tendrá sus posibilidades de ser pagados a los futuros
Los fondos del préstamo.
9. Propiedades Overmortgaged
Nuevas hipotecas de organismos de crédito convencionales son una buena guía
Para valorar los bienes valúes. Pero el tamaño de un préstamo, incluso desde un
Banco, nunca debe tomarse a cara valué. Siempre evaluar una propiedad
Sobre sus ingresos y, a continuación, sobre su coste de reproducción, independientemente de la
existencia de
Los préstamos. A veces valúes préstamos excede el mercado. Muchos HUD 35-
Año préstamos en gran apartamento proyectos supera actualmente el mercado
Valúes, donde las mejoras y/o el vecindario se han deteriorado.
Edificios en imaginación o vampiro gestión han
Se depreció más rápido que treinta y cinco años de amortización de préstamos.
Activos pueden Diminisb Blanket-Mortgaged
En algunos casos, los activos bajo una manta valué de hipoteca puede disminuir
A continuación fragmentario el saldo pendiente de un préstamo. Quizás Thds
Sucede, por ejemplo, donde hay una manta originalmente hipoteca
Colocados en varias propiedades, algunas son liberados para permitir la venta, y el
Propiedad restante bajo la hipoteca vale menos que el importe
Del préstamo.
En un caso, un propietario asegurado una manta préstamo para cubrir su deseable
Edificio de apartamentos de 48 unidades y dos nuevas empresas, una bodega y
Subdivisión 60 acres de tierra. Él pidió prestado suficiente dinero para pagar todos los
Calles, utilidades, aceras y bordillos. Una vez concluidos los trabajos,
Él preparó a reembolsar el préstamo y los abundantes frutos de venta
Lotes. TTien cayó en el techo. La primera bodega se tensaron. Debido principalmente a
La falta de experiencia, sus costes hasta ahora superaron a los ingresos que él cerrado
Abajo.
Entonces la ciudad contigua amplió sus fronteras, teniendo en su subdivisión.
La ciudad prohibió su venta mucho hasta que se trasladó a gran
Gastos adicionales. Sus calles, aunque lo suficientemente amplia para satisfacer las
Código de condado, eran ocho pies demasiado estrecho para cumplir con el código de la ciudad.
La ciudad no permitiría un montón a venderse hasta las calles estaban
Se amplió.
540 Developlng tu herencia
Recibir pagos insuficientes de los infelices, el subdivider
El Banco ejecutó la bodega y subdivisión. En venta forzada
400.000 dólares fue recibido y acreditado contra los $750.000 manta hipoteca.
Esto dejó como saldo en contra del apartamento una hipoteca de casa
$350.000. El mercado de los apartamentos valué en ese momento era aproximadamente
$250,000, que fue 100.000 dólares menos que el préstamo pendiente.
El banco tendría sin duda excluidos también en los apartamentos,
Salvo que el prestatario propiedad considerable en otros bienes. En ex-
* cambiar para el pago de 400.000 dólares por la manta del préstamo, el banco aceptó
Dejar los apartamentos en manos del prestatario, dándole una oportunidad
Para pagar su préstamo.
Esta cadena de acontecimientos sucedieron mientras los apartamentos estaban bajo
Control de los alquileres. La supresión de los controles dentro de un año a partir de la ejecución
hipotecaria.
Como una secuela, el inversor decidió renunciar a empresas con el cual él
No tenía ninguna experiencia, y concéntrate en el desarrollo de apartamentos. Por
Instalar una pequeña piscina climatizada y otras mejoras, en un
Costo total de 5.000 dólares, posteriormente se planteó el ingreso de la valué
Cuarenta y ocho apartamentos a 410.000 dólares. La propiedad fue vendida por
$400.000, con el comprador asumir el préstamo pendiente.
Las sentencias pueden exceder Valúes
En otro caso, no es raro que un prestamista puede obtener una sentencia de la corte
Cuando un prestatario de pasivos se amontonan y superar la disminución de activos. Un
Distribuidor automático prestado $75.000 de un prestamista prívate en la fortaleza de
La obtención de una franquicia de automóvil nuevo. El dinero fue prestado en contra de su
Negocio como un propietario individual, haciendo que todos sus activos hable. La nueva
Distribuidor automático ha sido una destacada gerente de ventas, pero él era desconocida
Con otras fases de gestión. Él pronto se quebró y el
Prestamista asestó un juicio sobre sus activos restantes. Sobre todo lo que era
Izquierda fue una casa de 4 apartamentos con un mercado de $50.000, valué
Que el concesionario había heredado recientemente libre y claro. En lugar de
Hacerse cargo de los apartamentos, el prestamista tomó de nuevo una hipoteca para su
$75,000. Los aleccionados auto dealer acordó pagar esta fuera de su
Reinstaurado el sueldo mensual de 2.500 dólares más el bono como gerente de ventas.
Una evaluación Sight-Unseen
Una propiedad overmortgaged en menor escala involucrados una modesta
Casa de 5 habitaciones en un país areá. Su mercado listo valué fue acerca de
$16.000, pero había adquirido una hipoteca de 20.000 dólares, lo que redundó en una
Venta de 25.000 dólares. Aquí es cómo el préstamo y la venta se consumó
Sin prestamista o comprador ver nunca la propiedad:
Cómo Avold Pttfalls 541
Una pareja de jubilados se enumeran 20 Unidad de casa de apartamentos para la venta
$195.000. Recibieron una oferta comercial de las 5 habitaciones de la casa y gratis
Claro, además de $15.000 en efectivo de 140.000 dólares, además de una primera hipoteca. La
pareja
Pidió al corredor la valué de la casa, y dijo que después de que fue
Arreglado un poco sería probablemente por valor de unos 25.000 dólares. Este
Trajo el comercio valué de los apartamentos de hasta $180,000, lo cual sucedió
Al ser el precio inferior de rocas en la que la pareja insinuó que
Vendería.
El apartamento los vendedores no quieren tener en propiedad, pero ellos
En lugar acordado para tomar una hipoteca de 20.000 dólares por la casa, si el comprador
Colocaría en un adicional de $5.000 en efectivo. El comprador no pudo
Recaudar más dinero en efectivo. La transacción se consumó incrementando
145.000 dólares la primera hipoteca llevado de vuelta a los apartamentos. Ni el
Broker ñor el apartamento vendedores había visto nunca las 5 habitaciones de la casa,
Basando sus acciones exclusivamente en una fotografía y favorecedor de un florido
Descripción escrita por el propietario.
La pareja de jubilados hypothecated tanto para obtener un préstamo de hipotecas
Desde su banco. El banco acepta la hipoteca de $20,000 como adicional
Seguridad, aunque no era necesario, y por lo tanto era valué su
No verificada. El Banco asumió recoger los pagos en la
Hipotecas.
Dos agentes inmobiliarios en el país carece de sentido la equidad de la vivienda
En 5.000 dólares
A continuación, el comprador de la unidad de 20 Apartment House fue abordado por
Otro corredor, que ofrece 12 apartamentos que estaban siendo sacrificadas
Por una anciana viuda de 90.000 dólares. Una nueva transacción concluyó
Con las siguientes modalidades:
El comprador asumió los doce apartamentos. Comerciaba con dos propiedades
Con papel de acciones por valor de 20.000 dólares. Las 5 habitaciones de la casa con el
Hipoteca de $20,000 fue valorado en 25.000 dólares, dando un capital de $5,000. En
Además, 30.000 dólares de valor de mercado real casa con apartamento dúplex
Una hipoteca de 15.000 dólares dio un capital de 15.000 dólares. La viuda llevó
El saldo de $70,000 en una primera hipoteca sobre sus apartamentos.
La viuda aceptó con la condición de que los corredores, dos socios,
Tome la casa campestre en el pago de sus 5% comisión debido
A partir de ella, que asciende a 4.500 dólares. Desde ahora, el banco celebró los $20.000
Los corredores hipotecarios, imaginé que el banco había logrado el original
El préstamo, que probablemente no podría haber superado el 70% de los evaluados
Valué. A partir de esta se estima la casa valué en aproximadamente542
Su sucesión Developlng
Madamente 29.000 dólares, dándoles un margen de $4.500 en la que Cash out
Su comisión de $4.500. Ellos, también, nunca se tomó la molestia de conducir
150 millas para inspeccionar la casa, planificación para darle la vuelta a una cercana
Realtor para vender.
Los corredores tomó de nuevo a $1.500, dos años de segunda hipoteca en 8 por
Ciento del apartamento comprador para deshacerse de sus $30.000 2 unidades
La propiedad. Los pig-en-un-poke país casa encontraron imposible
Vender por cualquier monto en exceso de la hipoteca. Buscando algún consuelo,
Decidieron compartir su adquisición como una casa de verano. Lamentablemente,
Duplicación causada amargas disputas entre los dos anteriormente
Amable de las familias. Hubo discusiones sobre la repartición de las tareas domésticas,
Alojamientos, y los costos de los alimentos y los servicios públicos. Entonces, cuando ellos
Descubrieron que no podían vivir juntos, controversias sobre cuyo aróse
Girar la carne cuando, y sobre las reglas de la casa unos entretenidos fuera
Los huéspedes. En última instancia, la casa de verano compartido rompió lo que había sido
Una preciosa colaboración.
No dude en Verífy valoraciones tasado
Los dos corredores podría haber salvado a sí mismos sus dificultades si ellos
Había realizado una inspección sobre el terreno y la evaluación había comprobado con otros
REALTORS
En la zona. También fácilmente podrían haber descubierto el verdadero estado
Del préstamo por un teléfono cali para el banco.
Cuando la menor duda con respecto a un préstamo hipotecario, no dude en
Verificar con el titular del préstamo hipotecario. Los prestamistas institucionales parecen
Tienen un derecho no escrito a no divulgar las valoraciones Exactas, pero ellos
Normalmente te dan la información deseada si están correctamente
Se acercó.
Usted puede pedirle a un oficial de préstamo de punto en blanco, por ejemplo, "¿Cuál es tu
Valué tasado?" Él puede vacilar y decir, "PM no debe dar
Esto". Pero en la mayoría de los casos te dará las cifras exactas o
Sugerencias suficientes para sacar conclusiones sólidas. Vale la pena estar alerta.
Un oficial me dijo que la evaluación se considera como información confidencial.
Entonces, él se las ha arreglado para "verificar con su secretaria sobre sus nombramientos"
Y a la izquierda de su escritorio durante varios minutos. Mientras que la U
Completar la hoja de evaluación del banco tumbado boca arriba direcüy delante de mí,
Activado para una fácil lectura.
10. Dinero de préstamos
El capital es vital para su progreso. Para asegurar el éxito debe
Mantenerlo trabajando continuamente para su beneficio, hasta alcanzar su objetivo
Cómo Avold Pltfalls 543
A través pyramiding acciones. Si usted está listo para descansar en su
Laureles, usted podría considerar el cambio de la propiedad
Dinero y préstamos para el préstamo de dinero. Quizá desee gradualmente
Vender algunos de los holdings, retomando las hipotecas a fin de aumentar
Los beneficios y disminuir los impuestos.
El exceso de fondos podrían ser invertidos en otras hipotecas, como
Los conocimientos adquiridos a través de la propiedad ayudará a trazar un verdadero
Curso para los préstamos hipotecarios. Puede realizar evaluaciones realistas si
Prestar solo en la propiedad con la que te has convertido en totalmente familiarizados.
Si ganar experiencia en evaluar y préstamos para fines
De la compra, venta y comercialización de pisos, la misma experiencia
Debe darle una base sólida para los créditos hipotecarios en apartamentos.
Desconfíe de los campos desconocidos
Desconfíe de los préstamos en un campo desconocido para usted. Los préstamos deben hacerse
Estrictamente sobre la base de un buen riesgo. Cuando se acercó para préstamos, considere
Las siguientes:
Cuatro a uno posibilidades de fracaso enfrentar cualquier nuevo negocio.
Este riesgo se amplifica si el capital inicial es fácilmente tomados de un amigo o
Relativa, más que la limitada por las normas convencionales de una agencia de préstamos.
La forma más segura de perder a un amigo o un pariente amarguen es prestar dinero que
Él demuestra incapacidad para pagar.
11. OH y arrendamientos de Gas
Los propietarios de apartamentos acostumbrados a basar las valoraciones sobre el criterio
De ingresos son susceptibles a la carnada de altos retornos de gas y oü
Arrendamientos. Esto no se refiere a estériles e inexploradas tierras, petróleo y gas
Las deficiencias de carácter especulativo que debería ser obvio. Una trampa para
El desprevenido inversionista cubre realmente las tierras productoras de petróleo o gas.
Un típico caso involucró una declaración mostrando un 24% neto anual
Los ingresos de años anteriores, sobre la base de la producción disponible
Negociación en la que el "dinero-maker puede ser robada por algunos indios
Quien heredó las tierras de aceite y no sabe nada mejor."
En este caso, un propietario de apartamentos vendió sus bienes, ingresos
Que pagó un sólido 10% neto, y compró 50.000 $ de gas
Arrendamientos. El 24% de regalías, pensó, acreditaría su principal
En poco más de cuatro años y dejarlo cabalgando el chollo
En lo sucesivo.
Las regalías se apagó pronto fuera
Los pozos de gas estaban casi agotadas, y tanto el gas y las regalías pronto
Fracasó. En los doce meses después de la compra, producción de regalías
544 Developlng tu herencia
Fue de $4.200 en lugar de $12.000. Dentro de dos años
Los pozos se agotan más allá de la manipulación económica. Las regalías
Dejó totalmente antes de hacerse rico rápido había acumulado un total cióse a
Los 12.000 dólares que había esperado como ingreso anual.
El jefe Blind spot para la inversión-mente es que Wells, independientemente
De babying, no dan para siempre. Estas regalías son una pura
Retorno de capital en lugar de ingresos, hasta que el total de ingresos igual a la
El capital invertido.
12. Gentleman-Farmlng
Otro campo en el cual los propietarios de ingresos son particularmente
Las atracciones son susceptibles del llamado caballero de agricultura biológica. Probablemente
Las ventas superen los llamamientos para resorts son los halagos que
Brotar para liderar la ciudad inexpertos inversores criadas en la granja. Este
Se refiere, por supuesto, no para el puré de pasatiempo, pero para el inversionista que compra
Una granja con expectativas de ganar dinero.
La agricultura, con la de hoy la mecanización y la especialización, es estrictamente un
El funcionamiento de la empresa, exigen experiencia y capacitación. Las fincas que pagar
Se tiende cada vez más a ser administrados como faetones. Hay un montón
De los agricultores que hacen buen dinero de su inversión, trabajo y
Gestión del know-how. Para tener éxito, la mayoría de ellas pasan una buena
Cantidad de tiempo estudiando para mejorar sus operaciones, tomando cursos de
El asesor agrícola del condado, y la decisión de enviar a sus hijos al estado agrícola
College.
Su propio caballo y una piscina
Es sorprendente cómo muchos habitantes de la ciudad que nunca han vivido en una granja
Sucumbir a la cautivante país gentlemanly Ufe de facilidad de que
Ellos sueñan. Aquí están algunos extractos de rosy granja atractivos folletos
A su dewy-eyed expectativas:
Unos cien mil acres [o], dar o tomar unos pocos.
Algo que paga bien, produce una cantidad abundante de vida de lujo.
Elevar toda la familia frutas y verduras.
Al menos un caballo para cada miembro de la familia.
Basta de vacas, pollos, pavos, gansos, patos y cerdos para hacer
La familia autosostenible y rellene el pintoresco.
No hay impuestos sobre los ingresos de producir consumida por el propietario.
Discoimted impuestos sobre los beneficios, sobre todo con un poco de marginar hobby,
Como raza pura o vacas, caballos de pura sangre.
Un par de potros o de novillas reembolsa el coste de la cría.
Haciendo todo tipo de fácil dinero del gobierno, de los subsidios, el suelo
Bancos, estanques, conservación y otras prácticas.
Cómo Avold Pttfalls 545
Un montón de actividades de ocio entre cosechas abundantes, el único trabajo real
Tiempo.
Piscina y solarium en la parte de atrás del jardín, construido para prácticamente
Nada por la mano de obra asalariada entre los quehaceres y cosechas.
Mint juleps cama por la Springhouse.
Trucha y Wild Duck Pond en el sur 44, instalado por el
Goverament gratis, con fines de conservación.
Libres de impuesto, amas de casa y jardineros, pagadas por los beneficios agrícolas.
Estos halagos podría seguir y seguir, representando más de la
Las pesadillas son sueños que hecha. Ilusorio como lo anterior
Parece, son una feria de muestras de las promesas de algunos vendedores de granja.
Baste decir que la experiencia tiende a mostrar no existe tal posibilidad
Como ganar dinero ocioso y gentlemanfarming inexpertos.
Muchos propietarios de apartamentos de la ciudad han intercambiado o vendido y
Compraron fincas y han forzado a la quiebra la venta dentro de un
Año, dando a agricultores experimentados una oportunidad para comprar sus equipmeñt
Barato. Algunos tienen la suerte de cortar sus pérdidas en el tiempo mediante la venta en
Un sacrificio, antes de huir de regreso a la ciudad.
Es difícil ejecutar una granja con éxito sin trabajar tu shirttail
Off haciendo el arar, sembrar, escardar, poda y cosecha, pulverización
Las estaciones para que parecen solaparse en una interminable
Cadena; por no mencionar el manejo de existencias, que continúes todo
El año.
Cada año continué expertos capacitados para asumir más acres de
Fallido de pequeñas explotaciones. Es por ello que la superficie media por explotación
Y el promedio de producción por acre siga creciendo, mientras que el más grande
Número de explotaciones sigue achicándose: El número de profesionales de EE.UU.
Los agricultores continúes a bajar debido a que más de la mitad no hacen más
Que una mala vida. Entonces, ¿qué posibilidades existen para los aficionados?
Agricultura ausentes
Descuento pesadamente también los beneficios prometidos en ausencia de los propietarios,
Especialmente en tierras agrícolas en todo el país, donde la fruta, nueces, semillas de trébol,
Y gladiolus bulbos crecen siempre mejor incluso que en el pasto verde
Vecino del césped. Puede ser regaled con historias de altas ganancias en
Poco costo de dinero o dolor. Pero la agricultura ausentes, en colaboración
O Co-operative base, es más arriesgado que en operaciones de tierra
Como un caballero granjero, donde al menos puede ver donde su
El dinero va. Las tierras improductivas, podrá venderse a precios extravagantes, y
Los ingresos prometidos pueden ser totalmente inexistente.
546 Developlng tu herencia
13. Desde papel Proflteers Advlce y pesimismo artífices
Los inversionistas de éxito han perdido siguiendo los consejos de los
Que han fracasado en sus emprendimientos personales o que nunca han aventurado
A todos. Muchos de los que nunca han logrado inversiones personales son
Deseosos de decirles cómo conducir sus asuntos. Sus sugerencias son
Normalmente precedida por frases tales como "en su lugar, me . "Si yo o .
Se le . . ."
El papel típico especulador predice las carreras de caballos y el mercado de valores,
Y habla de grandes matanzas. Comienza diciendo, "si la semana pasada
Yo había seguido mi intuición, me hubiera hecho cinco mil dólares en
Ee.Uu. Acero." Estos beneficios papel seguir construyendo hasta el declara su golpe
Como si fueran efectivamente realizados: "El mes pasado hice diez mil
En General Motors".
Si le preguntan por qué estas ganancias en papel no se convierten en verdaderos
Dinero colocando dólares en la línea, dice: "No tengo suficiente dinero
Por eso." El bluff de uno de mis jefes de la compañía telefónica fue llamado por
Sugerir que hipoteca su libre y claro a casa 50.000 dólares para
Capitalizar su siempre ganando instintivas. Su respuesta fue "no pude
Hacer eso. Tve got my little ne$t huevo salado en seguros y un ahorro
Cuenta para un día lluvioso, y el PLL nunca deben un céntimo en mi casa".
Uno podría pensar que estos consejos que perder nunca sería un seguro
Camino a fabulosas riquezas. Pero el papel especulador sufre una especial
Tipo de amnesia que le hace olvidar los errores en su
Las opciones. Así como el pescador exagerando su captura, él también tiene otro
La enfermedad, denominada "balloonitis." Esto hace que él agregar ceros a un
Originalmente planeado figura en un golpe exitoso.
Pesimismo artífices imitar a Chicken Little
Pesimismo artífices, como Chicken Little, afirman que el cielo se está cayendo, y
Si no, al final del día, seguramente caerán mañana.
Algunos profetas ulcerosa hacer ganancias por asustar a
Usted, pero es prácticamente imposible que pueda ganar dinero atendiendo
Su pésimo asesoramiento. Profesional típico pesimistas son notoriamente
Pobres de los inversores, y algunos han ido a la quiebra siguiendo sus propias
Predicciones equivocadas.
El papel especulador y pesimismo monger tienen dos cosas en común:
Ambos son largos en hablar y en rendimiento. Ni
Nunca logra mucho. Donde el papel aprovechados morar en el pasado y
Hablarles de las maravillas que pudo haber logrado si sólo tenían
Seguido su infalible instintivas, pesimismo artífices habitar en el futuro
Cómo Avold Pttfalla 547
Y adivinar la Armageddons que limiten o demoler su constructiva
Los planes.
Al menos el jactancioso especulador de papel a menudo puede darle una buena
Reír, pero lachrymose pesimismo artífices se esfuerzan para hacerte
Lloren.
No les dejes que moderar su entusiasmo con sus lágrimas y disuadir
En su meta de mérito. Simplemente tenga en cuenta que cuando un pesimismo
Monger dice, "no puedes hacerlo", sólo significa que él no puede hacerlo.
El escepticismo y la investigación son las mejores defensas againsí perder dinero
Esquemas.

31 Cómo construir más

Pirámides
Es Mayo 21,1979, seis meses y medio después de asumir la Cynthia
Court Apartments. Es tiempo de revisar nuestros progresos y el plan para el
El futuro. A propósito, hay tres temas principales:
A. Una evaluación de Dónde Estamos
B. Medidas rentables para elegir
C. Cómo establecer tu crédito
A. Una evaluación de DÓNDE ESTAMOS
Hemos completado todas las mejoras previstas y han puesto en vigor
Nuestro programa de alquiler propuesto, con una ligera corrección al alza. Nuestro
Calendario actual, porque de los cargos extra para inquilinos y unos actualizado
Los alquileres, muestra $228 mensuales. Teníamos proyectado $3,458.60.
Para evaluar dónde estamos, añadiremos nuestro presente la equidad en la
Cynthia Corte a nuestro presente saldo en efectivo. Aquí está un extracto de nuestra
Balance de dinero:
Saldo en efectivo, 21 de mayo de 1979
La inversión efectivo a mano. Banco el 27 de noviembre
Instrucción $9,922
Ahorro adicional de 6 meses a 50 dólares mensualmente 300
Net en pocket reñíais de Cynthia corte
7,451 apartamentos
Rentáis bruto recogidos, 6 meses de $19,305
Los gastos de funcionamiento (fijo de $94; REPARACIONES,
Suministros y artículos de $261) - 4,584
Los ingresos netos de explotación antes de los pagos de un préstamo
14,721
5 Los pagos de un préstamo de $1.454, principal y
Interés - 7.270
Ingreso neto después de los pagos de un préstamo de $7,451
Los préstamos menos los costes de mejora 11,379
Primera Hipoteca aumento neto de 18.000 dólares
Segunda hipoteca aumento neto de 3,922
548
Cómo Bulld más Pyramlds 549
Aumenta el préstamo total 21,922
Préstamo y escrow cargos - 768
Préstamo 21,154 Ñet
Los costes de mejora, como pintura, alfombras,
El paisajismo, refrigeradores, varios - 9,778
Préstamo menos mejoramiento cuesta $11,379
El total de dinero en efectivo a mano $29,052
Para calcular nuestro presente net estáte para fines de inversión, excluimos
La valué del hogar y pertenencias personales. Estas han sido
Se omite en todo el libro, excepto cuando un informe financiero completo
Fue realizado para el banco. Toda nuestra expansión se ha basado en
Pyramiding un original de 2.500 dólares, más 50 dólares mensuales en el ahorro.
Equidad en CYNTHIA CORTE
Nosotros valoramos nuestro presente la equidad en la corte de Cynthia aplicando el
Fórmula explicada en capítulos anteriores:
1. Figura ingresos brutos anuales ($228 mensuales
Programar los tiempos 12) $42,072
2. Deducir los gastos fijos - 9,595
3. Llegan al ingreso neto anual de 32,477 programadas
4. Multiplicar por 10 x 10
5. Obtener 324,770 valué actuales del mercado
6. Deducir los saldos de préstamos pendientes
Primera hipoteca de $131,548; segunda hipoteca de $37,624 - 169,172
7. Presente la equidad 155,598
Añadir inversión efectivo en mano 29,052
Valor neto actual para la inversión
Efectos 184,650
En los tres años y medio transcurridos desde noviembre de 1975, cuando hemos seleccionado,
En el capítulo 5, nuestra primera casa de alquiler de las propiedades del rango de $10,000
En los anuncios del periódico, hemos avanzado bastante más de las seis-figura
Meseta. Comprobación de regreso a nuestra más conservadora, paso a paso la fórmula
A un millón de dólares en el Capítulo 2, nos encontramos más de 12,222 dólares
La marca de Midway entre nuestros doce años de meta de $124,884 y nuestro
Catorce años meta de $219,972.
Con la estáte, la experiencia y el conocimiento adquirido, y con
550 Developlng tu herencia
Promedio de suerte, podemos reducir nuestro tiempo estimado en la mitad. Permitiendo
Seis meses para buscar nuevas inversiones, debemos llegar a nuestro
Objetivo de millones de dólares en un tiempo transcurrido de diez yeárs en lugar de veinte.
B. Medidas rentables para elegir
Con el efectivo en la mano de $29,052, y un patrimonio neto de $184,650, podríamos
Retener $4,650 para una reserva operacional y todavía tienen una ronda
$180,000 para la reinversión. ¿Cuál es el siguiente paso a tomar rentables?
Hasta este punto hemos progresado verticalmente, edificio en una
Pirámide. Podemos continué verticalmente, la negociación para un edificio más grande. O
Podemos construir nuestra estáte horizontalmente, iniciar nuevas pirámides. Tenemos
Desarrolló un ingreso gopd productor, lo suficientemente grande como para pagar fox una autoridad
Manager. Así podemos mantener la Cynthia corte en lugar de trading
Más hacia arriba. Después de obtener la financiación máximum, ahora
Tiene tres grandes alternativas a considerar:
1. El comercio a un edificio más grande.
2. Comercio para dos o más viviendas y comenzar una nueva
Pirámide con cada uno.
3. Mantener el corte de Cynthia, y comenzar una nueva pirámide con otros
Los activos.
1. El comercio a un edificio más grande
Cualquiera de estas alternativas pueden resultar más rentables, dependiendo
La mejor compra que se desarrollen. En cada caso, antes de seguir ampliando,
Se paga para obtener tanto efectivo como sea posible mediante la refinanciación. A menudo el
La mayoría de los préstamos bonificados, acercarse o superar los costos, se puede flotar
Después mejoras deseadas están terminadas y los ingresos y valué son
Aumentado. Con el corte de Cynthia, aceptable la financiación ya ha
Seguro, basado en el ingreso después de mejoras parciales.
Usted será inundado con ventas Calis
En la lectura de anuncios y hablando con los Realtors, es bueno señalar los diversos
Posibilidades que puede examinar y mantener una mente abierta en cuanto a
Su próximo paso. Deje que los Realtors sepan que estamos abiertos a sugerencias.
Se considerará que el cambio de una propiedad más grande, o a través de la junta
Para buüdings dos o más pequeños. O puede considerar la posibilidad de comprar con
Hasta 24.000 dólares en efectivo. Usted será inundado con calis ofreciendo todas
Cómo Bulld más Pyramlds 551
Tipos de incentivos de apariencia lucrativo. A usted le corresponde mantener
Su cabeza y examinar bien las dificultades citadas en el capítulo anterior.
Si seguir mis sugerencias y permanecer en el campo de propiedad de ingresos
Especializada en apartamentos, que no son aptos para ir demasiado lejos.
Una ganga en la Half-Million dólares
Con nuestros 180.000 dólares en efectivo y capital disponible para inversiones, nos
Podría comprar un apartamento en la casa de medio millón de millones de dólares
Rango de precios. Para dar una idea de las posibilidades que podemos considerar,
Aquí está un ejemplo de un comercio consumado en este nivel:
Un propietario de dos viviendas, una de las 18 unidades y es uno de los 40
Unidades, compraron un destartalado edificio adicional con 21 unidades para
$105.000. Por mejoras y compensar los aumentos de los alquileres, construyó
El valué en el edificio de 21 unidades en un año y medio a
$205,760. Su saldo de préstamo es de $63.000. Se aseguró una nueva twentyyear,
8% préstamo por la suma de 95.000 dólares, 32.000 dólares bancario
Dinero en efectivo. Esto dejó un capital de $110,760. Asesoró a varios intermediarios que
Él estaba interesado en el comercio de su equidad de unos 110.000 dólares para un
Propiedad más grande en los $400,000 a $750,000.
En el plazo de tres meses a 160 unidad de negociación fue presentada, una atractiva
Hotel de apartamentos de 8 plantas en uno de los distritos de alquiler más conveniente
En el Metropole. Dos hermanos, dueño de la propiedad, heredada de
Su padre. Estaban ansiosos por vender y disolver la asociación.
Los apartamentos tenían ingresos brutos reales del año anterior, según
A un certificado, de $158,387. Los gastos anuales
Carne a $96,024, dejando un ingreso neto de $62,363. Esto hizo que la feria
Mercado valué $623,630. El precio fue de $750.000, mostrando una net
De aproximadamente el 8%, en lugar del 10% habitual.
Hubo un saldo de préstamo de $370.000.
Operaciones de mejora Críed
El edificio fue construido en condiciones óptimas, de construcción de acero, Clase A
Con chapa de ladrillo. Cocinas y baños han sido recientemente modernizado,
Y poco era necesario en el camino de mejoramiento de la propiedad. La depreciación
Sustitución valué fue evaluada por los tasadores de seguros
1.500.000 dólares.
El mayor factor de coste fue el hotel tipo de operación. Apartamentos
Se han alquilado sobre una base mensual, pero recibieron costoso servicio de hotel.
Se incluye servicio diario de mucama, compuesto de limpieza, el plumero, bedmaking,
Y cambio de toallas. Ropa de cama se cambian cada día.
Una vez a la semana, el servicio fue prestado conserje completo, incluyendo
Aspiración profunda de alfombras y moquetas, y fregado de abajo
552 Developlng tu herencia
Baños y Cocinas. Trabajo y supervisión solo cuestan $49,094 al año.
Sustituciones de lino carne a $2.929, y la lavandería de la casa CQst $5,558.
•Por razones obvias para una mejora-consciente, el inversor
La propiedad era no pagar dondequiera cerca de su potencial de ingresos netos,
Lo que debería haber sido más cercana a sus 1.500.000 dólares valué de reemplazo.
Mientras que los gastos fueron de un alto costo base, el hotel rentáis fueron
Sobre una base mensual en torno a un nivel que debería haber sido ganado
Sin servicio de hotel. Cualquiera de las dos correcciones radicales deberían ser
Y : (a) cambia a diario y semanal de tarifas del hotel, o en mensual.
Las tasas en niveles similares, aumentando los ingresos más en línea con la actual
Los costos, o (b) cambiar de apartamento convencional, conservando la operación
Los ingresos actuales, pero roza servicés y costos.
Un experimentado operador del hotel habría elegido el primer paso,
Inaugurando rentable tarifas del hotel. Creadores de dinero adicional sería
Incluyen la instalación de un bar, un restaurante y un jardín en el lugar del
Tendederos en la azotea, y leasing para concesiones en lugar del
Gran trastero en el piso de tierra valiosa.
El apartamento-mente comprador planeado el segundo paso. El orador estima
Ahorro de $8,487 en ropa de recambio y servicio de lavandería. Trabajo y
Costos de supervisión conservativély podría reducirse en 25.000 dólares, aproximadamente
En la mitad, haciendo que el ahorro total de 33.487 dólares en salarios y el lino.
Sumando a esto el presente neto de $62,363 se traduciría en una nueva red de
$94.750, y una nueva valoración de capital cióse hasta $1,000,000.
Se hizo una oferta comercial, lo que representa un precio de compra de $510.000,
Incluidos los 21 Unidad de edificio en $210,000 y un arranque de 300.000 dólares. Un
El intercambio se consumó finalmente con las siguientes modalidades:
El arranque fue aumentado a $400,000. Calcular el edificio de 21 unidades
En su mercado valué de $205,000, esto significaba un precio de 605.000 dólares para el
160 Unidad de propiedad.
Esta valoración, 605.000 dólares menos la primera hipoteca de 370.000 dólares pendientes,
Dio un capital de 235.000 dólares a los hermanos.
La valoración de $205,000, menos de $95.000, dio una primera hipoteca equidad
De 110.000 dólares para el comerciante. Uno de los hermanos acordaron adoptar las
21 Unidad de propiedad como propietario Solé, representando sus ingresos netos totales.
El resto de los arrancar carne a $125,000. El segundo hermano tomó
Una segunda hipoteca de $110,000 como sus ingresos netos totales, igualando
La valué del primer hermano de la equidad en el comercio de bienes.
La segunda hipoteca fue durante 17 años en el 8%, el
Los primeros pagos a iniciar en un año, después de que el comprador había tiempo para reorganizar
Las operaciones.
El resto de los arrancar carne a $15,000. Esto representó la proporcióncómo
A Bulid más Pyramlds 553
Comisión de ventas tionate asumidas por el comerciante, que fue el
Obligación de los hermanos. Dos corredores, uno en representación de cada partido,
Habían acordado una comisión fíat de aproximadamente 2 V4%, porque
El tamaño de la transacción. En vista de que siguen recibiendo $5,000
Comisión de efectivo de la UP-trader, acordaron tomar $15.000
Tercera hipoteca sobre el edificio más grande. Este fue grabado como un único
Hipoteca, pagar $7,500 por dos notas, una para cada intermediario en $75
Mensualmente, incluyendo 8% de interés.
Después de todo lo anterior, la financiación, la UP-trader aún tenía $27.000
En la reserva de efectivo del préstamo que él había organizado en sus 21 uñit edificio.
Inmediatamente después de tomar posesión del hotel-apartamentos, el
Nuevo propietario notificó a todos los inquilinos de un cambio desde el hotel a los convencionales
Apartamento operación. Todos fueron rentáis de mes-a-mes, arrendamientos, sujeto
A treinta días de preaviso. Los alquileres seguirían siendo los mismos, pero criada y
Servicio de conserje en la cuenta del propietario fueron a interrumpirse uno
Mes más tarde. Sábanas, platos, ollas y cacerolas podría ser comprada por el
Los inquilinos con un descuento sustancial, un promedio de $75 por apartamento. De lo contrario
Iban a ser vendidos en otros lugares.
Muchos inquilinos amenazados a moverse, pero la mayoría de ellos permaneció después
Para compras de otros alojamientos. Las vacantes se llenan fácilmente en
Alquileres similares. La mitad de los inquilinos comenzaron a realizar sus propias tareas domésticas.
De
El resto, alrededor de contratación directa con ex empleados para que continué
Limpieza completa y servicio de conserje. Otros dispuestos para este servicio en un
Muy restringidas.
Cióse a 11.000 dólares se planteó a partir de la venta de ropa de cama y utensilios de cocina.
Vacante nominal pérdidas debido a la selección aleatoria de ingresos reducidos de alquiler
$3,000 por debajo del año anterior, pero los incidentes aumentaron las ventas de $11.000
Los ingresos netos por US$8.000.
Un año más tarde, el neto operativo había excedido los $100.000. Los sueldos
Y los salarios se redujeron a 18.100 dólares, 31.000 dólares de ahorro en comparación con
Hotel anterior operaciones, superando el estimado de $25,000 posible
Ahorro de mano de obra. El nuevo programa de alquiler fue empujado ligeramente superior
Que a la fecha. Gestión simplificada es ahora mucho
Después de eliminar toda la mano de obra y el arrendatario dolores de cabeza de operación del hotel.
Solamente por este cambio en la valoración de las operaciones fue planteada en
Doce meses desde el precio de compra de 605.000 dólares a 1.000.000 dólares.
Más mejoras Money-Making
No debemos dejar este caso historia sin mencionar otros
Mejora y financiación de las medidas adoptadas. Los apartamentos estaban en una
554 Developlng tu herencia
La zonificación adecuada para oficinas profesionales. Una oferta baja de $18,000 fue
Aceptado para convertir la gran planta baja trastero en tres doctores'
Oficinas. El contrato también cubre la albañilería en dos pequeñas despensas
Desde el garaje subterráneo se cala. Este último había sido adecuada para
Autos clásicos anteriores, pero eran demasiado pequeñas para los nuevos modelos. Un realtor
Profesional especializado en arrendamientos asegurados arrendamientos de diez años en cada
Consultorio médico a 350 dólares mensuales, aumentando los ingresos anuales
$12,600. Esto resultó en una nueva valoración de capital exceda de 1.125.000 dólares.
El nuevo financiamiento
Sobre la base de una nueva declaración de operaciones después de la era anterior
Poner en práctica, el propietario asegurado una nueva primera hipoteca de 550.000 dólares
Pagaderos en 30 años en el 8%. Pagó $18,000 al contratista
Y pagó las tres hipotecas, que ascendieron respectivamente a
Unos $260,000, $110,000 y $14,000. Estos gastos totalizaron
402.000 dólares, dejando 148.000 dólares en ingresos en efectivo del nuevo préstamo. El
Tres pagos de préstamos anteriores fueron consolidados en una única mensual
El pago de $4,036. Esto deja aproximadamente $63.000 anual en pocket
Los ingresos.
2. Comercio para dos o más pequeñas casas de apartamentos
E iniciar una nueva pirámide con cada
Oportunidades favorables pueden ser presentados, permitiéndole asumir
Varios pequeños edificios, cada uno de los cuales puede formar la base de una nueva
Pirámide. Puede que el comercio de la Cynthia Corte, por ejemplo, en el caso de tres
O cuatro edificios de diferentes tamaños en el 4 a 8 unidad de rango. O usted podría
Comercio de propiedades más pequeñas y tomar una segunda hipoteca, para arrancar.
A continuación, las propiedades y la hipoteca cada uno podía utilizarse como abajo
Pagos en edificios más grandes.
Utilizando edificios e hipotecas para Pyramiding
En una transacción con esta combinación, un inversor había mejorado su
Edificio de 18 unidades en los tres años anteriores a partir de una compra de valué
$80,000 para una reventa valué de 165.000 dólares. Hubo 45.000 dólares, fifteenyear,
7% préstamo que él dudó de sustitución, sin explorar
Otras posibilidades, debido a bajo interés y un 5% de rentabilidad
La pena. El propietario comunicó diversos agentes que estaba interesado en
Trading abajo para dos o más viviendas en la necesidad de
Las mejoras. Él también podría considerar tomar una segunda hipoteca,
Si es necesario para completar un intercambio.
Un realtor señalada a su atención dos edificios de 6 unidades en distintos
Cómo construir más Pyramlds 555
Alquiler deseables de los distritos. Rentáis eran considerablemente inferiores a los de mercado.
Ambos edificios estaban en buenas condiciones, excepto por una lamentable falta de pintura.
Su dueño, un anciano viudo, vivía cerca de un centenar de millas fuera de
La ciudad y las propiedades de propiedad libre y clara. El viudo había estipulado
Que iba a vender de forma rotunda y, por razones fiscales, llevad hipotecas
De al menos 71%. Además, examinaría la cotización para un
Mayor elección, edificio, si hubiera un administrador capaz y felizmente casado
A quien no le dan dolores de cabeza.
Los administradores de ambos de sus 6 unidades de apartamentos eran de mediana edad
Las viudas unos veinte años su júnior. No tenía control de rutina
Los procedimientos, como los recomendados en el Capítulo 21. Ambos directores
Corrió el propietario harapiento con picayunish calis, llamando él largo
Distancia, recoger, al menos una vez a la semana acerca de inquilino menores quejas
Emergencias y exageradas. Tampoco tenía un marido para manejar menor
Reparaciones o mantenimiento de protección de rutina. El propietario recibió una irrazonable
Número de $25 a $50 la reparación bilis para la sustitución de las arandelas y
Arreglando los grifos, escaleras, barandillas y fontanería, calefacción, agua caliente y
Los equipos eléctricos. Cada viuda, por cierto, había establecido su tapa
Promoción de apartamento de manager para el ama de casa del propietario manager.
Sus constantes toques de matrimonio probablemente añadida a la
Viudo razones para vender.
Una casa de 6 unidades, con cuatro eficiencia y dos apartamentos de 1 dormitorio,
Se enumeran en 27.500 dólares. La otra, con seis apartamentos de 1 dormitorio,
Se enumeran en 42.500 dólares. Estas valoraciones se basan en las actuales
Rentáis netas combinadas de 7.000 dólares anuales. Investigación reveló
Edificios de sonido necesita una mano de pintura. Muchos de los alquileres fueron la mitad de su
Valué mercado, principalmente porque ambos edificios fueron casi lleno de
Los pensionistas que eran amigos de los respectivos administradores.
Los gastos fueron empujados fuera de línea porque cada manager recibió una
Sueldo mensual de $40 además de un apartamento libre. Una autoridad
Manager, con un esposo para manejar las reparaciones menores, podrían ser garantizadas
Para una asignación mensual de 40 dólares en el alquiler de apartamentos. Este
Significaba que un apartamento de alquiler en cada edificio se perdió a causa de
El sobrepago de manager.
Una transacción Four-Part
El viudo le gustó la spick-and-span el estado del edificio de 18 unidades.
Él se siente especialmente atraído por el eficiente y apuesto manager
De los treinta, quien tenía un ferrocarril-husky yardman marido y un curlyhaired,
Adorable hija de tres años. Para el funcionamiento de la unidad de 18 build556
Su sucesión Devetoplng
Ing, el gerente recibieron gratuitamente un apartamento de 3 habitaciones, además de $25 mensual
Dinero en efectivo, además de gastos de limpieza.
Ambas partes negocian propiedades sobre la base de diez veces al año
Net. El intercambio se consumó en los siguientes términos:
Las 18 unidades fueron valorados en 165.000 dólares, con sujeción a las $45.000
Primera Hipoteca. Esto dio un capital de 120.000 dólares.
Las dos propiedades 6 unidades fueron valoradas en $70,000, libre y claro.
Deducir esta desde los $120.000 equidad dejó un arranque de 50.000 dólares.
El viudo poseía una considerable reserva de la cual vendió 30.000 dólares
Vale la pena. Pagó 25.000 dólares, la mitad de la bota, en efectivo, y rindió un broker
$3.500 en efectivo, la comisión asciende al 5% de su venta valué.
El desarrollador pagó $5.000 comisión fíat, retención de 20.000 dólares en efectivo.
Él tomó una segunda hipoteca sobre la construcción de 18 unidades para el
Saldo de 25.000 dólares de la bota, pagar $250 mensuales, incluyendo 8 por
Ciento de interés.
Pirámides Tbree en proceso
Así, el viudo del comercio involucrado en cuatro partes: dos propiedades, 6 unidades
Un pago de $25.000 en efectivo, y una segunda hipoteca de $25,000. Cada uno de
Estos dieron el desarrollador de una posible base para una nueva pirámide.
Los 20.000 dólares compensada en dinero en efectivo, por ejemplo, pudo haber sido utilizado para
comprar
Una propiedad de $75,000 a $100,000. Generalmente con estas explotaciones,
Mejores ofertas puede hacerse mediante la planificación de tres oficios, reservándose
Dinero en efectivo para mejoras y para endulzar un intercambio.
Pirámide 1
Dentro de los sesenta días siguientes al desarrollador intercambió su segunda hipoteca de $25,000
En face valué, además de $5.000 en efectivo, como un pago inicial de $30.000 para otro
La propiedad. Ese edificio había adquirido 22 unidades de alquiler, incluyendo 17
Los apartamentos de planta baja y 5 tiendas. La ubicación era en la principal
Boulevard en un vecindario justo distrito comercial. La propiedad fue
En forma justa, salvo que se necesita urgentemente una pintura exterior y
El techo necesita mucho parches de reemplazo. Estas detracciones
Trajo el precio de compra de hasta $115.000, aunque el mercado
Valué sobre la base de alquileres bajos fue de 140.000 dólares.
Pirámide 2
Dentro de seis meses, el desarrollador se ha más que duplicado en la red
Ingresos en sus dos adquirió 6 unidades de propiedades. Un cambio en los directivos
Y tasas de compensación dio al dueño un ingreso adicional de $2.040.
Después de pintura y decoración, alquiler general plantea fueron establecidos,
Trayendo el total neto de $15,160. La nueva capital valué de aproximadamentecómo
A Bulld más pirámides 557
Mada de 150.000 dólares fue earaed mejora por gastos de 10.000 dólares.
Alrededor de $4.000 se habían gastado en ¿él pequeño edificio, y 6.000 dólares en
La mayor. Estos desembolsos trajo el efectivo compensadas desde el 18 unidades
El comercio hasta 5.000 dólares.
Tres meses más tarde el propietario obtuvo un nuevo $27.000 primera hipoteca
En el pequeño edificio. Este fue de sólo 500 dólares en su precio de compra,
$4.500 bajo su precio de compra más los costes de mejora. El efectivo en
Parte de esta serie de transacciones es ahora de $32,000.
La construcción de 6 unidades más pequeñas se negocian con 65.000 dólares, sujeto de valoración
A la recién secured primera hipoteca, dando un capital de 38.000 dólares.
Doce mil dólares en efectivo fue agregado para hacer $50.000 abajo
Un pago de $175,000 de un edificio industrial, arrendado por diez años a un
Compañía telefónica. Después de pagar una comisión de $3,250 a su broker
El mejorador ahora tenía $16,750 en efectivo restante.
Pirámide 3
Una primera hipoteca de $45.000 se obtuvo el mayor 6 unidades de la casa,
Trayendo la inversión disponibles hasta $61,750 en efectivo. Un año después de la
Un nuevo intercambio comercial original se consumó, comerciar en el resto
6-propiedad de unidad, más de $25.000 en efectivo, en un edificio de 36 unidades valoradas
En 260.000 dólares. La unidad de 6 edificio fue valorado en 95.000 dólares, sujeto a
El nuevo $45.000 primera hipoteca, dando un capital de 50.000 dólares. Este hecho
Un pago inicial de $75,000. Después de pagar $25,000 en efectivo, más una comisión
De 4.750 dólares para deshacerse de sus restantes 6 unidades, la casa
Inversionista todavía tenía 32.000 dólares en efectivo. Esto podría ser usado para iniciar un nuevo
Pirámide, o para desarrollar las propiedades en pirámides \ y 3.
El ejemplo de estas tres pirámides ejemplifica cómo rápidamente su
Expansión puede acelerarse después de adquirir experiencia en la compra,
Mejorar, la financiación y el intercambio de propiedades de renta. Más
Experiencia'get, el más conservador que va a considerar nuestra onemüliondollar
Fórmula. Este inversor en particular tomó cuatro años a piramidal
A partir de una inversión inicial de $5.000 para la adquisición de sus 18 unidades
La propiedad. Entonces él pasó tres años haciendo mejoras, teniendo en
Menos dos veces tan de largo para hacer-él-usted mismo como hubiera sido necesario para
Los trabajos contratados. Cualquier tiempo perdido fue recuperado rápidamente cuando él dispuso
De sus 18 unidades. Por trading abajo para los pequeños edificios y un
Hipoteca, y a partir de tres nuevas pirámides, dentro del plazo de un año había
Adquirió tres propiedades, cada una de las cuales se excedió en sus 18 unidades en
Valué.
558 Devetoplng tu herencia
3. Mantenga el Tribunal Cynthla e iniciar una nueva pirámide
Con otros activos
Los anteriores grandes posibilidades de comercio para una propiedad más grande,
O abajo para varias propiedades, han elaborado ventajosamente. El
La tercera opción sería importante mantener los actuales apartamentos y comprar
Propiedad adicional con el producto de ahorro y financiación.
Manteniendo el corte de Cynthia
Comercio para un edificio más grande era el paso lógico cuando estábamos
Listo para deshacerse de la Avenida house y el mirador de 5 unidades
Apartamentos. Con la Cynthia 21 apartamentos del Tribunal hemos llegado
En una propiedad económica para operar. Es lo suficientemente pequeño para ser manejado
Por una pareja, un gerente y su marido, con un trabajo a tiempo completo en otra parte
Como un hombre práctico. Es lo suficientemente grande como para justificar pagar suficiente
Dinero de bolsillo para obtener una deseable manager que puede ser dada la
Responsibüity de manejar la mayoría de día a día de las decisiones operativas. Es un
Sólidamente construido, atractivo hotel en una buena ubicación de alquiler. Por lo tanto, es
Una propiedad deseable conservar a una inversión a largo plazo.
Empezando una nueva pirámide
Con 24.000 dólares disponibles para nuevas inversiones, a un costo de $4,000 a $5,000-odd
Reserva de efectivo puede ser adecuado en esta etapa de operaciones, lo que sería
Nuestra selección de probables? La forma más fácil de manejar, y la más rentable,
Normalmente sería el mayor edificio que podría ser comprada
Con una financiación sólida. Esto indicaría que en las casas de apartamentos
Intervalo de 100.000 dólares. O dos propiedades, similares a los Apartamentos Belvedere
Cuando se adquieren, pueden ser adquiridos en una amplia gama de
$50.000 cada uno. Las posibilidades de iniciar las pirámides son adicionales
Ilimitadas.
Demasiados Cacahuetes
Otra posibilidad, especialmente en las comunidades más pequeñas, sería
Comprar siete u ocho casas duplex o en la gama de la Avenida
Casa en el momento de la compra. HUD-financiación asegurada al 97%
El nivel está disponible hasta para un edificio de 4 unidades en el momento de escribir este texto, en
un admirable
Intenta fomentar la combinación de casa y alquiler
La propiedad. Si el propietario no vive en el edificio, convencional
La financiación de una a cuatro unidades generalmente está disponible. En el 80%
Rango. Con esa financiación, 24.000 dólares podría comprar seis $20,000 casas
Y DÚPLEX. Esto sería un tiempo de inversión
Punto de vista de las operaciones, aunque la compra uno o dos casas o duplex
Como arrancador es el modo habitual de empezar pyramiding.
Cómo construir más Pyramlds 559
Algunos inversionistas empezar con alquiler duplex y una sola familia
Casas, y se expanden de manera rentable en el mismo campo, especialmente en
Comunidades rurales y suburbanas carente de grandes casas de apartamentos.
Yard y el mantenimiento del edificio y los problemas de gestión intensificar
Con varios 1- y 2-unidad rentáis bajo techos separados, sin embargo. Consohdating
Las unidades de alquiler en virtud de una operación, cuando el mayor, edificios o
Complejos son disponible, reduce los problemas y costos, percentagewise,
Y aumenta la red. Un propietario de un edificio de 21 unidades como la Cynthia
Corte con un gestor eficiente, puede tener menos problemas que requieran
La atención personal que el propietario de un solitario dúplex.
Lo mejor de todo
La mejor posibilidad de todos, si el Tribunal de Cynthia se mantiene, es
Iniciar una nueva pirámide deseable fondos con tan poco como sea posible, obtenga la
Nuevo proyecto en curso y, a continuación, iniciar otros en una inversión continua
Programa. Con nuestro Tribunal Cynthia etapa de experiencia, crecimiento
Puede desarrollar potenciales que podrían parecer demasiado increíble para considerar
Posible cuando estábamos en nuestras primeras etapas de pyramiding
Las acciones.
PYRAMIDING $100 a $100,000
En dos años y medio
En una operación pyramiding vertiginosamente de $100 a $100,000 en dos
Años y medio. En primer lugar con un 60-por-100 lote residencial fue comprada con
$100 hacia abajo, en una zona de complejo turístico que había quedado latente. El ofstate
Los vendedores tuvo usted la improductiva mucho por 1.950 dólares. Fueron
Deseoso de volcar a cualquier precio, ya que habían estado pagando impuestos para
Cióse a treinta años.
El comprador, un experimentado apartamento improver, se enteró de que un nuevo
El hotel y el campo de golf iban en. Él ofreció $1.000, con $100
Abajo, el saldo para ser llevada por los propietarios de una primera hipoteca.
Los vendedores aceptan. Me pagaron 100 dólares en efectivo como una comisión de ventas,
Dejándolos con una hipoteca de $900 para sus ingresos netos. La compra
Mucho se considerarían normalmente puré la especulación. En este caso, con
Sólo $100 en efectivo, los vendedores se aventuraron financiado nueve veces el
La equidad del comprador.
560 Devetoplng tu herencia
Comercian mucho para una casa
El lote se comercian libre y despejado en parte de pago por una relativamente nueva,
Completamente amueblado alquiler casa con un mercado valué de 17.500 dólares. El
Up-trader prestado $3,600 en una cuenta comercial de seis meses. Con este
Él pagó la hipoteca mucho y dio un inicio efectivo de 2.500 dólares para el
El vendedor de la casa. Una primera hipoteca de $7.000 se obtuvo en la casa excepto
Los muebles, a través de un edificio y préstamo el
El producto va al vendedor. Asumir esta hipoteca hizo la
Libro total del comprador con un costo de $10.500, incluido el mobiliario no comprometido.
En este punto el pyramider había prometido su crédito personal al
Alcance de 3.600 dólares. A partir de este ya tenía $200 en dinero de bolsillo, recuperando
Su original de $100, más un bono de $100.
Casa comercializados para una casa de apartamentos Triplex
Siguiente La casa fue objeto de un amueblado de 3 unidades y una casa contigua
Mucho, ambos de los cuales fueron libres y limpias. Normalmente el intercambio de
Edificio más grande, de 6 a 10 unidad de intervalo, habría sido más
Ventajoso, excepto por la posibilidad de obtener efectivo de financiación
La propiedad triplex libre de hipotecas. El comprador obtenida de
Su banco una primera hipoteca de $8,500 en el edificio de 3 unidades, excepto
Los muebles y el lote contiguo. El vendedor de esta última estaba bien
Satisfecho al recibir el siguiente:
$3,000 en efectivo
Los muebles de la casa, desenmarañar
Casa, sujeto a la primera hipoteca, ahora pagan hasta $6.600
$7,000 Nota, pagar $75 mensuales, incluyendo 8% de interés. Esta nota
Fue asegurado por tres diferentes hipotecas:
Primera hipoteca sobre el lote contiguo
Segunda hipoteca sobre la casa de 3 unidades
Chatarra hipoteca sobre el 3-unidad de muebles de casa
Deducir los $3,000 en efectivo pagado al vendedor de la unidad triplex
$8.500 $5.500 en efectivo izquierda de préstamo para el comerciante. Desde esta sus $3.600
Nota a corto plazo fue pagado, dejándolo con 1.900 dólares inpocket adicionales
Dinero en efectivo. A cambio de su inversión inicial de $100, él ahora
Había 2.100 dólares en efectivo, además de su patrimonio en el amueblado de 3 unidades y de
propiedad
El lote contiguo. Con un mercado valué de 22.500 dólares, sobre la base de alquileres bajos,
Y gravámenes de 15.500 dólares, en la fecha de la equidad del comprador.
Ascendió a 7.000 dólares.
Cómo Bulld más pirámides 561
El 2-3 unidades stoiy edificio era básicamente buena y bastante bien
Mantenido, salvo que el exterior estaba mal necesita una mano de pintura. En
Además, cuatro habitaciones en el piso superior se debieron a la pintura. Los muebles
Es bastante moderno y en buenas condiciones. La pyramider espera
Para utilizar la mayoría de sus 2.100 dólares a la mancha hasta la casa de 3 unidades, entonces el
comercio para
De 8 a 18 unidades. Sólo había gastado $180 para recortar los setos y pintura
La parte delantera del edificio y había planteado los alquileres suficientemente para aumentar
La valué a $30,000, cuando una oportunidad fantástica
Desarrollado.
Propiedad de 3 unidades comercializadas para un apartamento de 30 unidades
Casa
Normalmente un comercio intermedíate habría sido necesario ante un
30- para la construcción de 40 unidades podrían ser adquiridos. Este proceso paso a paso
Fue corta. El próximo cambio se referían al comercio la construcción de 3 unidades
Para una unidad de 30 Apartment House en un salto, realizada por la magia
Potencia de crédito y financiación.
El propietario de la unidad de 30 estaba ansioso por tratar
El propietario de las 30 unidades era un experimentado operador motel que había
Anteriormente comercializados su equidad en un pequeño motel de los apartamentos. Él
Estaba ansioso por vender por dos razones: necesitaba el producto en orden
Para comprar un alto-ingreso-pagar motel, que tenía la intención de operar
Sí; y el motel se encuentra a unos cuatrocientos kilómetros distante y
Se vincularía con él, así que él quería estar libre de la gestión de la
Apartamentos.
El dueño del apartamento ofrecido al comercio sus 30 unidades para el motel, pero
El propietario de este último no considerar en una gran propiedad.
Las dos partes acordaron un precio de venta para el motel. Después de que ellos habían
Alrededor del apartamento negotiáted efectivo disponible del propietario, y el máximum
Segunda hipoteca el motel propietario tendría la espalda, $40.000
Pago adicional era necesaria para concluir la venta.
El comprador está dispuesto a pagar los $40,000, pero él podría plantear ninguna
Más fondos excepto mediante la venta de sus apartamentos. El vendedor se negó a tomar
Más financiamiento en el motel, o tomar notas adicionales de
El comprador. Él dijo que consideraría una pequeña propiedad u otros
Notas para una parte de los 40.000 dólares.
562 Devetoplng tu herencia
3-El propietario Unlt entere la transacción
En esta etapa de las negociaciones, el propietario triplex entró en la imagen,
Después de haber sido asesorado por un broker que el dueño del apartamento estaba ansioso
Para hacer un rápido acuerdo. La unidad de 30 edificio había una primera hipoteca
De 185.000 dólares y un mercado valué de 265.000 dólares, sobre la base de alquileres bajos y
Los altos gastos. Su propietario lo imaginé su patrimonio en 80.000 dólares.
La propiedad de 3 unidades fue valorado en 30.000 dólares, sujeto a las hipotecas
Pagado hasta 15.000 dólares, dando un capital de 15.000 dólares. Que el Learaing
Propietario necesita $40.000 para hacer su oferta, el motel de 3 unidades
Propietario ofreció su patrimonio más de $15,000 a $25,000 segunda hipoteca sobre
Los 30 apartamentos, por un precio total de compra de 225.000 dólares.
El apartamento vendedor siguiente comprobó que el motel dueño
Aceptar los $15,000 de capital más de 3 Unidades $25.000 Nota del tercer
Inversor. Con este compromiso, después de un poco de sparring, aceptó
Los ofrecidos 3 unidad de comercio.
Alquiler plantea seguir mejoras
Prácticamente todos los muebles y accesorios en los 30 apartamentos fueron
Bastante nuevo. Los interiores han sido recientemente pintadas. La principal deficiencia
Era el aspecto ruinoso exterior, como el edificio de estuco.
No habían sido pintadas desde que fue construido 30 años antes. El exterior
Había sido dejar deslizar porque un gasto grande estaba implicado,
En comparación con la pintura fragmentario de los apartamentos.
El comprador había gastado $1,500 de sus restantes $1,920 en efectivo para pagar el
Comisión de venta de su casa de 3 unidades. Necesitaba 8.000 dólares para pagar
Pintura completamente el exterior, modernizando el paisajismo y la manipulación
Otras mejoras. La propiedad ya estaba
Hipotecado hasta las cachas con préstamos convencionales. Para aumentar su reserva
Y cuidar de las mejoras de inmediato, el propietario prestados
$12.000 en un 6% de descuento, banco de siete años mejora
Préstamo.
Todas las mejoras se han completado en un plazo de cuarenta y cinco días a partir de la fecha de
compra
Y los alquileres se plantea inmediatamente. El nuevo propietario también era
Capaz de aumentar sus ingresos netos, reduciendo la mano de obra y otros operan
Gastos por $3,000 anualmente. Esto, junto con el aumento de los alquileres, levantada
La valoración del capital a $335.000.
Préstamos de $185.000, 25.000 dólares y 12.000 dólares sumaron un total de 222.000 dólares. Esto
dio
El propietario, en el plazo de treinta meses a partir de su compra del lote inicial, un
Cómo construir más Pyramlds 563
Equidad de 113.000 dólares. Su reserva en efectivo de 4.420 dólares le dio un net estáte de
117.000 dólares, compró enteramente de los frutos de la financiación y dos y
La mitad de años de pyramiding de una inversión inicial de $100.
C. Cómo establecer tu crédito
Puesto que la financiación es la clave para la consumación de casi cada lucrativa
Transacción, sería bueno para resumir algunos de los factores
Que ayudará a construir su crédito. Su endeudamiento ultimate power
Será controlado no sólo por su estado financiero, la solidez
Del proyecto que desea financiar, y la forma en que usted presente su
Así, pero por su historial de préstamos.
Preste especial atención a
Construcción de crédito no garantizado
En el campo de crédito no segura, más que cualquier otro es necesario
Construir un buen récord de endeudamiento para poder obtener dinero rápido
Cuando se desee. Una reserva de crédito sólido compensa la necesidad de un efectivo pesado
Reserva. Buen crédito le permite:
1. Prenda el máximum sus activos en la mano, de modo que puede
Consumada compras mayores de lo que sería posible de otra forma.
2. Recoger dinero en efectivo cuando sea necesario para mejorar un negocio, como con el
3.600 dólares prestados al trading, mucho para una casa.
3. Obtener dinero rápido para acelerar las mejoras y alquiler resultante
Plantea, al igual que con los $12,000 préstamos para la mejora del citado anteriormente.
"La honestidad es la mejor política"
La honestidad es más importante que los activos en la construcción de crédito. Sea como
completamente
Honesta posible con su prestamista. Mostrar no sólo que usted
Son capaces de pagar, pero que consideran un pecado cardinal de no pagar como
Prometido. Ser conservador en el establecimiento de un cronograma de pagos, sosteniendo
Los pagos tan bajos como sea posible, pero intentar a toda costa para satisfacer sus debido
Fechas, una vez que la programación está de acuerdo.
Un Cardenal pecador
Sé de un misanthrope, por valor de medio millón de dólares de saldo
La propiedad, que ni siquiera pueden obtener un pequeño préstamo de mejora
Porque él se ha ganado una reputación por su incapacidad para mantener su palabra. En su
564 Developlng tu herencia
Días más jóvenes que él utiliza para obtener préstamos y no hacer pagos
Hasta obligados por el plazo de ejecución hipotecaria. Sólo para ser cantarín,
Él no pagar bilis del contratista hasta que fue tomado en la corte. Su reputación
Ha sido descubierto y registrados por los organismos de crédito. Como resultado, ahora
Que le gustaría hacer dinero para construir nuevos apartamentos en algunos de
Sus lotes ocupados por decrépito, edificios antiguos, él no puede pedir prestado un
Ciento!
Pon tus cartas sobre la mesa
Si cambian las circunstancias del previsto, pon tus cartas sobre la
Tabla tan rápidamente como sea posible. No espere hasta que una nota es debido a informar
Su banquero que no puede cumplir. Hágale saber tan pronto como un
La reversión es indicado. Darle la visión actualizada, tus planes para
Recuperación y reembolso; entonces solicitar un nuevo préstamo para tomar el lugar de
El oíd.
Aunque usted debe planear para reembolsar los préstamos a corto plazo al vencimiento
Los empresarios suelen renovar préstamos comerciales antes de amortizarlas. En
Ese caso, si es sobrio y cómo puede recuperarse indícate
Con la ayuda de fondos adicionales, no sólo se puede asegurar una extensión
De momento, pero a menudo puede obtener un préstamo más grande para pagar el oíd
Uno y le agregó el efectivo.
Pedir prestado MÁS DE LO QUE USTED NECESITA
Muchos inversionistas sabio pedir cantidades crecientes cuando el dinero no es
Realmente necesarios, a fin de que puedan establecer una reputación de reembolso
Los préstamos más grandes como se prometió. Es una buena precaución para endeudarse más
No menor que la necesaria. Esto le da un colchón de reservas, especialmente
Para asegurarse de tener fondos disponibles para el pago inicial. El
Préstamo de $12,000 que acabo de mencionar, por ejemplo, superado por el de $4.000
Mejora dinero realmente necesaria. El préstamo fue basado en normal
Los costos y los gastos se basaban en la contratación sagaz.
Puede instituir un programa de remodelación que requeriría
Vaciar los inquilinos para un período temporal, por lo tanto reduciendo su
Ingresos por un tiempo. Si usted pide prestados exactamente lo que necesitan estímate
Y ejecutar en costos extra, usted se quede corto. Si sus costos ejecutar como
Estimado y no llenar sus apartamentos tan rápidamente como se había previsto,
Su renta de alquiler puede no ser suficiente en el ínterin para hacer
Los pagos de préstamos como se esperaba. Pero si pide prestado un extra de hasta mil
Cómo Bulld más Pyramlds 565
Sobre necesidades, este cojín puede ser utilizado para cumplir con los pagos al vencimiento, con lo que
Preservar su crédito.
Puede afectar su crédito y su tranquilidad, si se piden prestados
A menos que usted néed y, como resultado, se atrasa en sus pagos. Pero
Usted no será censurada de endeudamiento más de lo necesario. Más
Préstamo cuando usted no necesita el dinero, más su crédito
El techo será levantada cuando el financiamiento obtiene apretados.
Guarda celosamente su crédito
El crédito, como el amor, pueden languidecer si no se alimenta continuamente. No
Permitir su crédito a morir por negligencia. Mantener la financiación periódica
Contactos, por lo que mantendrá su saldo vivo cuando sea necesario.
Usted ganará las calificaciones crediticias más altas que el promedio puede obtener si
Puede crear una reputación para
Pagar sus préstamos y otros bilis en el momento debido, y
Transfusión en lugar de sangrado valúes propiedad.
Como usted seguir un programa sostenido de compra de bienes sujetos a
Mejora y luego hacer las necesarias mejoras de hacer dinero,
Los prestamistas le dará la bienvenida con los brazos abiertos. Usted será considerado
Un primer prestatario, el derecho a la financiación más favorable posible.
Crédito superior le seguirá, como su natural debido, todos los
Emocionantes días de tu inversión creadora de la vida.
Son muchas las maneras de pyramiding acciones a un millón o más. Todos
Dependen de créditos favorables, orientada a la inversión creativa.
POSTSCRIPT
La oportunidad de hacer una fortuna está aquí cada día. En virtud de la libre empresa
Golpes de oportunidad no sólo para unos pocos privilegiados, sino para todos los que
Aspira a mejor a sí mismo y la oportunidad llama no sólo una vez, pero muchos
Veces. Todo lo que tienes que hacer es abrir la puerta.
Jesús dijo: "Conoceréis la verdad y la verdad os hará
Libre".
Si se abrazan estas verdades fundamentales de inversión de libre empresa.
Presento a vosotros, que os hará libres para hacer un millón de dólares, o
Lo que aspiramos sinceramente a que su cuota de Great American
Sueño.

Índice
Una casa de la avenida, 67-68, 146, 157, 160,
162, 164-65, 169-71, 172-85, 193-
94, 196-97, 289-90, 292-94, 204,
325-27, 395-96, 393, 427, 464, 466,
470-72, 478, 549, 558
Abrams Boulevard apartamentos, 312-13
Cláusula de aceleración, 429-31
Avanzar-honorario raqueta, 538-39
Anuncios, 48-51
Apartamento, 189-210
Para apartamento manager, 347-48
Atención en Word, 204-05
Cambio de redacción cuando resulte wane,
205-06
Trabajo de pintura barata, y tejado con goteras, 58-59
Jefe medios de 198-202
Y los niños, 208-09
Clasificados, 198, 202-10
No dar el precio, 294-97
Comprar justo, pero poco espacio para aumentar
Valué, 312-13
Propiedad de 5 unidades, 158-71
Fly-by-noche contratista de pintura, 117-18
Full 5s, 154-57
Gímmicks para atrapar a los incautos, 307-10
Buena compra, pero el financiamiento demasiado apretado,
311-12
Buena renta, pero ya desarrolladas,
66
Hotel, 152-54
Jerry construidas "casi nuevo", 302-07
Ubicación como palabra clave, 205-06
Mencionando en precio, 206-07, 294-97
Número de habitaciones, 207
Ofrecer al comercio (5 unidades), 154-57
Ofreciendo un intercambio, 145-46
Oíd, golpearon y áspero, y carecen de fundamento,
51-54
Precio con optimismo "ahora-edificio",
301-02
Caro "recién construido", 300-01
Caro nueva propiedad, 151-52
Mascotas y, 209
Factor precio, 206-07, 294-97
Verdadera ganga, 314-25
Inmo declaraciones y, 154-57
"retorno sobre capital" artilugio, 149-50
Y SERVICIOS, 209
Breves y concisos, 195
La televisión y la radio, 198-99
El número de teléfono, 208
A través de broker, 198-99
A través del contacto personal, 200-02
Tipos de, 198-210
Alquiler de casa sin amueblar, 131-32
Sin restricción (barrios marginales), 146-49
Utilidades, 208
Vacantes, 197-98
"vacante" Signo, 198-200
Antenas de televisión, 254
Aetna Life Insurance Company, 425
Verificación de edad de viviendas, 64-65, 72,
78-79, 165, 315, 459, 464-66
Por arbustos, 63-64
El Condado de Alameda Apartment House Association
De Oakland, 192
American Bankers Association, 38
Consejo Americano para mejorar nuestro
Barrios (Acción), 69
Sueño Americano, 565
Congreso Judío Americano, 147
Comité de veteranos estadounidenses, 147
Americanos para Démocratic acción, 147
Apartment House Association, 192, 265-
68
Los gerentes de apartamentos
Capacidad para asumir responsabilidades, 342-43
Elegir, 341-45
Limpieza de pisos, 343-44,365-66
Deberes de custodia, 365-66.
Alentar
Para aceptar la responsabilidad, 385-86
Para hacer sugerencias, 387

Experiencia, 345 C ' fortalecimiento de funciones, 365

G, 341-62
Honestidad en, 344
Las tareas domésticas, 344
Perspectivas interviewmg, 347-62
Apariencia personal, 343
Personalidad, 342-43
Sueldo, 345-47
Perspectivas de cribado, 347-62
Que quedarse en casa, 345
Supervisar, 363-89
Aplicación de bonos, 368-69, 373-76
Duplícate recibos de alquiler, 377-80
Eliminar la tentación, 380-81
566
Índice 567
Los principales factores, 363-86
Acuerdo de gestión y contrato
364-67
Informes mensuales, 371-77
Pago bilis, oí 382-84
Información de nóminas, 367-68
Las visitas periódicas y, 384-85
La transferencia de la gestión, 371-72,
377, 379
Ventajas fiscales, 368, 484-85
Terminación de contrato, 367
Voluntad de seguir instrucciones, 342
Asociación de propietarios de apartamentos, 18, 76,
120, 122, 192, 266-68, 346-47, 399,
460, 508
Apartamentos
Publicidad, 189-210
A través de broker, 198-99
Anuncio clasificado, 202-10
A través del contacto personal, 200-02
Breve ad, 195-96
La televisión y la radio, 198-99
Tipos de, 198-210
Vacantes, 197-98
"vacante" Signo, 199-200
Alquiler recogida
De antemano, 262
En el momento debido, 259-73
Formularios y avisos, 259
Propiedad personal tenantes, 272-73
Desde la promesa de pagar más adelante, 271-72
Los recibos, 259-62
Cuando el inquilino no paga, 266-69
Cuando el inquilino es lento m pagando 269-
270
Los desalojos, 245, 270-71, 274-86
Cómo mostrar y alquiler, 211-31
Depósito de llaves, 255-56
Los arrendamientos, 233-58
Cambio de, 248-49
Cargos, 239-42
Niños y, 240-41, 254
Presentación por número de apartamento, 257-58
En primer lugar-de-la-moL th, 236-37
Férreo y 234-35
Aprender, 233-34
Y el número de inquilinos, 240
Oral, 235
Entrada del propietario derechos, 246-47
Mascotas y, 244
Fraseo de, 235-36
Cláusulas de salvaguardia, 249-54
Responsabilidad, 249
Restricciones, 244-45
La seguridad y la fianza de daños, 242
Cláusula de subarrendamiento, 244
Derecho de privacidad del inquilino, 246
Plazo de arrendamiento, 237
Terminación de, 248-49
Y alborotadores, 233, 234
Escrito, 235
Gestión, 101-03, 131-36, 129
189-286, 319-25, 341-89, 451-52,
496-505, 548-54
Asesoramiento de su anterior propietario, 191-92
Fuentes de orientación, 192-93
El know-how, 191
Especialistas en, 189
Especuladores, y 189-91
Aviso de pago o mover, 266-69
Pago parcial y el plazo de tres días,
271-72
La refinanciación, 416-32
Solicitud de préstamo, 416-20
Alquiler y
Elección alternativa de alojamiento,
226
Fuerte, 228-30
Los contratos de arrendamiento, 227
A través de administradores, 233
Moviéndose en la fecha, 227
Arreglos de pago, 227
El alquiler de los locales, 217-31
Apartamento limpieza factor, 218
Está invitando, 219-20
Pulcritud, Manager 219
Preparatioñ, 218-19
Punzón de ventas, 222-25
Despedirse, 225-30
Alquiler por teléfono 211-17
Los pasos de determinación de los hechos, 213-14
Preparatioñ, 212
Punzón de ventas, 214
Decir adiós, 215
Cantar respuesta, 212-13
Tasaciones
Comprar en menor, 75-76
Capital valué, 74-75
Por prestamistas convencionales, 86-87
Para mayor valúes para reventa, rentable
76-77
Compañía de seguros, 86
Puntos para, 71-74
Sustitución valué, 74-76
Fuentes para, 85-87
Valoración, 74-77
Hipotecas asignadas, 436
John Jacob Astor, 36
Astor, Vincent, 404-05
Equipaje liens, 251-52, 272-73
Agradable terraza casas, 62-65, 151
Los banqueros, 21-24, 40, 86-87, 564-65
La quiebra (trampas), 524-47
Bank of America, 442, 450
15 bancos, 23, 29-30, 86-87, 392-93, 416.-
425, 444-51
La dependencia de los inversores, 23-24
Índice 568
Los bancos, seguido
Las inversiones inmobiliarias, 40
Gangas, 21, 78-79, 144-45
Sótano conversiones, 133-34
Battersea apartamentos, 308-09
Vigas, estiércol, 56, 58
Apartamentos Belvedere, 158-293, 324-38,
345, 380, 395-96, 427, 436,
464, 470-71, 478, 498
Better Business Bureau, 524, 534
Manta hipoteca, 434-35
Contabilidad
Learaing acerca, 460-61
Contabilidades en
Importe del alquiler, 462-63
Los edificios, 465
Cuentas compuesto, 464
Depreciaron, 463-66
Muebles, accesorios, maquinaria y
Equipo, 465-66
Cuentas separadas, 464-65
La pluma y la inflación (delante), Kiplinger
22, 36
Boot (en comercio), 172-75, 471-72, 464,
525-27, 551-52
Dinero prestado, 15-24
Determinación de préstamo más alto potencial,
402-04
Estado financiero y, 406-15
Valué actual estimado, 407-13
Ingresos mensuales, 407
Objetivos, 406
Valoraciones, 407-14
A mayor cantidad reembolsable, 395, 401
Inflación y, 21-22
A más largo plazo, 402
A bajo interés, 402
En pagos más bajos posibles, 395, 401
Porcentaje estímate, 403
Mejora sin propiedad, 110-11
Apartamentos Brocknaven, 151-52
Los intermediarios: ver los corredores de seguros; Loan
Los corredores; Corredores de Bienes Raíces
Boletín Interaal F (Revenue Service),
463-65
Bull's Eye anuncios, 203-06
Oficina de Estadísticas Laborales, 20
Seguro robo, 369-70
Business
Frente al real estáte, 33-35
Asociaciones, 35
Las recesiones, 35-36
Contratos de recompra, 537-38
Asociación de Apartamentos de California, 147,
193
El capitalismo, 15
El valor del capital de valoración, 74-75
Carpintería, mejoras, 123-24
Consejo Interracial católico, 147
Caveat emptor, definida, 157
, Oficina del Censo, 20, 37, 39
Cámara de Comercio, 69
Chatarra de hipotecas, 444-46
Los niños
Apartamento publicidad y 208-09
Cláusula de arrendamiento protectora, 254
Anuncios clasificados (periódico), 202-
210
Cambio de redacción, 204-05
Locaüon como palabra clave, 205-06
Mencionando en precio, 206-07
Número de habitaciones, 207
El número de teléfono, 208
Cargos Cleamng, 218, 241-42
Los inspectores, código 497-99
Colé, Albert M., 36
Las agencias de cobranza, 268
Recopilación de formularios y avisos, 259
Color (en la decoración), 128-29
Departamento de Comercio, 34-35,46,104
Los préstamos comerciales, 444, 446-48
Propiedad comercial, 45-46
Comisión de Derecho y de la Acción Social
(Congreso Judío Americano), 147
Comisiones, 48, 93-94
Comité de Acción Social (Naciones
Iglesia de Cristo), 147
Cimentación de hormigón, 55
Congreso de Igualdad Racial, 147
Construcción
Do-it-yourself, 105-06
Conocimiento sobre, 51-52
Verificación casa por edad, 64-65
Préstamos de Construcción, 421-22
Desalojo constructivo, definida, 277
Contratistas
Para mejoras, 105-06
Pintura, 115-18, 126-27
Como ahorro de tiempo, 107-08
Los contratos de venta, 437-38
Las conversiones, 59-60
Sótano, 133-34
Categorías de, 59-60
Consejo de Organizaciones hispanoamericanas,
147
La Cowles Foundation para la Investigación en Economía,
40
Crédito, 21, 563-65
La Administración Nacional de Cooperativas de Ahorro y Crédito
449
Las cooperativas de ahorro y crédito, 449, 461
Cynthia Court Apartments, 314-432,
436, 457, 462-73, 446-52, 475-76,
478, 486, 498, 514, 530, 548-59
Daños, 90, 177, 242, 251, 253
Cláusula de arrendamiento protectora, 253
Índice 569
Retenciones, impuesto 487-90
Cuotas y entretenimiento, 488
Publicaciones y gastos de oficina; 488-
489
Obras de confianza, 420-21
Área de Defensa, 496 controles de alquiler
Departamento de Bienestar Social (nacional
El Consejo de las Iglesias de Cristo),
147
Depósitos
En propiedad ingresos de $10.000, 81
En propiedad ingresos de 200.000 dólares, 328
En el alquiler de apartamento, 228-30
Seguridad y daños, 242
La depreciación, 170-71, 463-66, 485-87
Base para, 459-60
Y teneduría de libros, 460-63
Nuevo edificio de apartamentos, 486-87
Línea recta vs. acelerado, 486-87
Comercializan bienes, 464
Directrices de amortización (Internal Revenue
Servicio), 463-65
La depresión de 1929, 17-18, 21-22, 29
Deterioro, 23, 36, 52-53, 69-70, 146
47, 318-19
Desarrollo (real), estáte 496-505
HUD rentáis regulado y, 502-05
En Francia, 499
En Alemania, 501
En virtud de la regulación gubernamental, 496-505
En Gran Bretaña, 501
En Italia, 501
Construcción de nuevos trucos, 500
Permitir que las restricciones, 497-98
Escollos, 524-47
Avanzar-honorario raqueta, 538-39
Asesoramiento de especuladores, papel 546-47
Evitando, 524-47
Contratos de recompra, 537-38
Propiedad de angustia, 532-34
Señores-agricultura, 544-45
El préstamo de dinero, 542-43
Y HOTELES, motéis 529-30
Concesiones de petróleo y gas, 543-44
Propiedades overmortgaged, 539-42
Asociación trucos, 535-37
Resorts, 525-29
Empresa desconocida, 534-35
Propiedad improductiva, 530-32
Construcción de la pirámide y
Evaluación de la equidad, 548-50
Crédito, 563-65
Cuatro Partes en el comercio, 555-57
Medio millón de dólares, 551
Mejoras, 551-54
La nueva financiación, 554
$100 a $100.000 en dos y media
Años, 559-63
Alquiler plantea, 562-63
Comenzando con otros activos, 558-62
Tres pirámides en proceso, 556-57
Comercio para dos o más apartamento
Casas, 554-57
Comercian mucho por casa, 560
Triplex apartamento casa, 560-61
Utilizando edificios e hipotecas, 554-
57
Y el control de alquileres, 499-503
Doras sucio, 219
Walt Disney, 393
Propiedad de angustia, 532-34
División de Investigación (Asociación Nacional
De Realtors), 102
Do-it-yourself, mejoras, 105-06,
193, 532 y 533
Abajo los pagos, 81-82
Comercio de tres vías, 329
Drenaje, inspección, 54-55
Fundaciones en seco, 56-58
La podredumbre seca daño, 56, 84, 109, 184
Se ejecuta en seco, definida, 49-50
Dun & Bradstreet Corporation, 11, 20
Dunroamin casa de verano, 334-336
Dwight D. Eisenhower, 19, 70
Mejoras eléctricas, 122-23
Elm Street Apartments, 295-96
El Empire State Building, 22, 23, 36, 190
Exención de la retención del empleado, Certifícate
367-68
La Diócesis Episcopal de Nueva York, 147
Equidad, 139-42, 146, 14*50, 173, 289,
291-92, 331-33, 541-42, 335, 548-
51, 552-53, 565
Escrow, 87-91, 94-97, 178, 335, 184-86-
338
Costes, 185-86
Habitaciones irrestricto de Evergreen, 146-47,
532
Los desalojos, 266-72
Constructivo, definidas, 277
Ordenado por la corte, 278-79
Cómo manejar, 274-86
1-24 horas de aviso, 245, 281-85
Control de alquileres, 522-23
Alquiler-raise, 279-81
De personajes sombríos, 244-45
Por shenff, 270-71
Aviso de 30 días, 278-79
Advertencias, 244-45
Mejoras exteriores, 108-19

Í;arden, 111-15
Andscape, 111-15
De un trabajo de reparación, 109-10
Pintura, 115-19
Para los contratistas, 115-18
Recursos sin endeudamiento por 110,-
111
570 INDEX
Apartamentos prados lejanos, 302-08,
322, 537
Federal Deposit Insurance, 20
Ley Federal de Vivienda, 69
Federal de Vivienda (FHA), administraron
36, 70, 104, 110, 151
Rentáis regulado, 502-05
La Oficina Federal de Estadísticas Vitales, 38
La Junta de la Reserva Federal, 20, 24, 33
Campo, Marshall, 36
Propiedad ingresos de 50.000 dólares, 139-86
Verificación de edad, 165
Las ganancias de capital, 154
Elegir, 158-71
Hotel, 152-54
Ingresos y financiación, revisión 163-
64
Evaluación de préstamos, 171
Moderaizing, 160-62
Calcular los ingresos netos, 167-68
Oportunidades 144-45
Caro, 151-52
El control de la propiedad, 164-65
Inmo-declaración publicidad, 154-57
Factor de coste de remodelación, 168-70
Sustitución valué evaluación, 170-71
Reventa de 25 por ciento de ganancias, 170
"retorno sobre capital" artilugio, 149-50
Para ir de compras, 139-57
Barrios Marginales, 149
La toma de posesión, 178
Seguro de Título, 177
Trading, 139-43, 172-86
Fecha closmg, 185
Las ganancias potenciales de computación, 142-43
Los daños imprevistos en 177
Descripción de las propiedades, 175
La determinación de la equidad, 141-42
Abajo, 139-40
Costes de garantía, 185-86
Financiación, 173, 175-76
Cómo, 172-86
Inspecciones, 177
Préstamos, 173, 183-84
Haciendo la oferta, 174-75
Significado de, 140-41
Negociaciones, 179-83
Y los ingresos netos para el financiamiento, 173
Posibilidades, 139-45, 160, 166-71
Prorations, 178, 336
Objetivo de compra, 172
Vendedor ana, factor de reventa rentable
143-44
Traducir en términos de "arranque",
172-74
Tiempo y factor de control, 178-79
Arriba, 139-41
Finanzas, 392-452
Avanzar-honorario raqueta, 538-39
Dinero prestado y, 392-415, 433-52
Guías, 395-415
Saber cómo, 394-95
Valor neto, 392-93
Oportunidad, 82-83
Un préstamo comercial, 446-48
Los contratos de venta, 437-38
Determinación de préstamo más alto potencial,
402-04
Estado financiero y, 395, 406-15
Valué actual estimado, 407, 412
Ingresos mensuales, 407
Obietivos, 406
Vaíuations, 407-14
GI, 16, 17
A mayor cantidad reembolsable, 395, 401
Los créditos de mejora, 449-50
A más largo plazo, 402
A bajo interés, 402
En pagos más bajos posibles, 395, 401
Hipoteca
Asignados, 434, 436
Manta, 434-35
Mercancía, 444-46
Hypothecated, 434-36
Transferido, 434, 436-37
Tasa variable, 434, 441-42
Para el nuevo edificio de la pirámide, 554
Porcentaje estímate, 403
Préstamo personal, 444, 448-49
Compra-y-lease-back, transacciones
438-41
Ventajas 438-40
Consumar tratar, 441
Syndicate, 393-94
Comercio de tres vías, 329
Y comercial, 174-75, 176
Préstamos enrollable, 434, 442-44
Primero de mes los arrendamientos, 236-37
Primera Hipoteca, definido 420-21
Apartamentos Floradale, 154-57, 530
Ford, Henry, 15-16, 537
Las ejecuciones hipotecarias, 29-30, 33, 184, 421, 427
Documentos Falsificados, 88-89
Fundaciones
Inspección de, 54-58, 84
Landscapine, 111-14
Francia, 499-500
Fresno State Colle^e, 18
Muebles y mejoras furmshing
76-77, 81, 90, 94, 129-31, 160-62,
166, 168-70, 176-77, 181-83, 192-
97, 208, 216, 255-58, 274-75, 315-
316, 320-21, 444-46, 413, 399, 451,
459, 465-66, 504-05
Gable roofings, 62
Roofings gambrel, 62
Manejo de Basura, 253
Índice 571
Jardinería, 114-15
Gary Boulevard apartamentos, 301-02
Los arrendamientos de gas, 543-44
Señores-agricultura, 544-45
Alemania, 501
Financiación de GI, 16
Glickman, Louis J., 22
Goelet, Robert Walton, 36
Roofings gótica, 62
Gran Boulevard apartamentos, 296-98
Gran Bretaña, 501
Greenberg, Hank 91
Harrington, Russell C., 455
Mejoras Heatíng, 120-22, 161-62,
320
Alta Avenue beat-up 2 unidades, 51-54, 532
Hilton, Conrad, 23
Hilton Hotels, 23
Hip roofings, 62
Home Loan Bank Board, 33
"cama caliente", 529-30 de ingresos
Hoteles, 152-54, 525, 529, 535-36, 551-54
Los escollos para el desarrollo, 529-30
Agencia de viviendas y finanzas, 36,
67-69, 104
Hughes, Howard, 23
Hipotecas Hypothecated, 435-46
La suplantación de la firma, 88-89
Mejora de viviendas, 104, 109-11, 444
Obtención, 449
Retribuir, 449-50
Registrados, 427
Mejoras
Sótano conversión 133-34
Grandes empresas, 104
Carpintería, 120, 123-24
Para el contratante, 105-06, 115-18, 133-
136, 184, 289-90, 395-98, 404
Ahorro de tiempo, 107-08
Do-it-yourself, 105-06
Eléctrico, 120, 122-23
Exterior, 108-19
Mobiliario y decoración, 129-31
Jardín, 114-15
Neating, 120-22
Ingresos y, 102 "i 34-36
Para aumentar valué, 289-90
A expensas mínimum, 104-05
Interior, 120-36
Tierra, 486.
Paisaje, 111-15
Licencias 106-07
En la gestión, 102-03
Casas viejas, 70
A lo largo de-, 104-05
Pintura, 115-19, 125-29
Permisos para, 106-07
Fontanería, 121-22
Para obtener ganancias, 101-36
Construcción de la pirámide, y 551-54
Y el control de alquileres, 69-70, 501-02, 506
514-15
Y ALQUILER plantea, 102-03, 129, 290, 299,-
300, 562-63
Valor de alquiler presupuesto, 107
Y ALQUILER DE CASA VACÍA, 131-32
De trabajo de reparación, 109-10
Reventa y valué, 102 107-08
Recursos sin endeudamiento por 110,-
111
Azulejos y linóleo, 124-25
Bajo-, 104-05
Los ingresos
Gross, 76, 102-03, 149-50, 167-68, 170
Integración de la vivienda y, 148-49
Net, 27-28, 47, 76, 102-07, 148-52,
170, 173, 167-68, 191-92
Mejoras de las propiedades, 102 y 134-
136
Coches, 27-29, 47-48, 76, 101-03, 131-
135, 145-46, 169-70, 191-92
La jubilación, 18-19, 139-40
Propiedad de tugurios, 146-49
Los impuestos sobre la renta, 34, 139, 140, 335, 153-54
338, 435, 526-27
Factor de amortización
Base para, 459-60
En comercializan bienes, 464
Préstamos y, 490-91
Publicaciones sobre, 455-56
Guardar en, 454-94
Cambio de un comprador a un comerciante, 475-
476
La depreciación, 463-66, 485-87
Casa de apartamentos el comercio, 478-79
Inversionista vs. distribuidor o intermediario, 479
Tipo de propiedad, 478-79
Minimizmg posibles pérdidas, 479-80
Transferencia de hipotecas, 476-77
Otros gastos, reparaciones, 467-68
El volumen de negocios, la propiedad 470-82
Alquiler, 462-63
Venta y, 473-75
Retrayéndose, 472-74
Incluso comercial, 471-72
Comercio, 471
Los pagarés no garantizados, 475
Volumen de negocios y beneficios, 490
La inflación, 19, 22, 36-37, 101
Dinero prestado y, 22
Las inspecciones,56-58, 84-86, 177, 184
Instituto de Seguros de Vida, 33, 38
Instituto de Gestión Inmobiliaria 189
Folleto ínstruction (Internal Revenue
Servicio), 455
Seguros
Contra la pérdida del inquilino, 253
Manta Apartment House, 336
Índice 572
Seguros, continuó
Robo, 337 369-70
Fidelity Bond, 337, 368-69, 372-81
Fire, 90, 95-96, 134-35, 110, 155, 163,
185-86 167, 178, 291, 303, 315,
336-37
Responsabilidad, 337, 370
Vida, 37-38
Hipoteca, 38, 166, 183-84
El prorrateo de, 90-91, 95-96, 185, 336
Robo, 337 369-70
Título, 87-90, 95-97, 177, 185, 335-38
Los corredores de seguros, 86, 95, 185, 336-37,
369-70
Las compañías de seguros, 15, 23-24, 33, 37
40, 86-87, 163, 166, 171, 183, 369-
70
Tasaciones, 86
Las dependencias de inyestors, 23-24
Las ejecuciones hipotecarias, 33
Inmo inversiones, 38-40
Integración, vivienda, 147-48
Aumento del ingreso neto después, 148-49
Las tasas de interés
Las primeras hipotecas, 420-21
El prorrateo de, 90-91
Interior las mejoras
Sótano, 133-34
Carpintería, 123-24
Eléctrico, 122-23
Muebles y accesorios, 129-31
Calefacción, 120-22
Ingresos y, 134-36
Objetivos mensuales, 120
Pintura, 125-29
Fontanería, 121-22
Y renüng casa vacía, 131-32
Azulejos y linóleo, 124-25
Servicio de Rentas Interaal, 34, 45, 455-59,
462-66, 486-89, 491-94, 469
Literatura sobre ahorros fiscales, 455-56
Internacional de Trabajadores de la Industria de Ropa
Europea, 147
Las inversiones, inmo, 9, 565
Banco, 38-40
Futuro de, 35-37
Compañía de seguros, 38-40
Riesgos, 33-35, 45-46
Italia, 501
James Terraza dúplex, 145-46
Conserjes, 344, 551-53
Jerry guerra construido vivienda, 302-04, 306-07
Alquiler de joyas como la seguridad, 264-65, 268
Junkers, 52-54
Definido, 53
Kaiser, Henry, 15, 25
Depósito de llaves, 256
Kiplinger, W. M., de 22, 36
Apartamentos Lago de Constanza, 311-12
Contratos de tierras, 437-38
Las mejoras de la tierra, 486.
El paisajismo, 70-71, 159
Fundación, 111-14
Mejoras, 111-15
Lasser, J. K., 456, 470
Lavanderías, 169-70, 503-04, 321
Leyes
Equipaje lien, 251-52, 272-73
Residente en gerentes, 193-94
Cables (Propiedad en venta), 48-50
Los arrendamientos, 233-58, 274-77
Cambio de, 248-49, 274.
Cargos, 238-43
Limpieza, 241-42
Para inquilinos adicionales, 240 516-18
Para las mascotas, 244
Tarde, 238-39
Niños y, 240-41, 254
Comercial, 531-32
Concesiones, 238
Los desalojos, vea los desalojos
Presentación por número de apartamento, 257-58
Primero de mes, 236-37
Gas, 543-44
¡rondad, 234-35
Depósito de llaves, 255-56
Aprender, 233-34
Y el número de inquilinos, 240
Aceite, 543-44
Oral, 235
Entrada del propietario derechos, 246-47
Mascotas y, 244
Fraseo de, 235-36
Cláusulas de salvaguardia, 249-54
Aceptar el pago parcial, 250
Antenas, 254"
Equipaje lien, 251-52
Los niños, 254
Daños, 251, 253
Manejo de basura, 253
Seguro contra pérdida del inquilino, 253
Si los locales quedan desocupadas, 250
Derechos de almacenamiento, 253
Si el inquilino elimina muebles o equipaje,
252
254 Máquina de lavado
Compra-y-lease-back, 438-41
Alquiler y
Ajuste de las fechas de pago, 237
Pago anticipado, 238-39, 241-42
Cantidad, 238
Alquiler y elevación, 274
Para arrendamiento, 227
Responsabilidad, 249
Restricciones, 244-45
La seguridad y la fianza de daños, 242
Cláusula de subarrendamiento, 244
Derecho de privacidad del inquilino, 246
Índice 573
Plazo de arrendamiento, 236-37
Terminación de, 248-49
En triplícate, 380-81
Y alborotadores, 233, 234, 242-43
Escrito, 235
Seguro de responsabilidad civil, 337, 370
Licencias, 106-07, 303, 315
Lloyd's de Londres, 19
Corredores de préstamos, 424-26, 439-41, 538-39
Préstamos
Cláusula de aceleración, 429-31
Mercancía, 315-16, 334-36, 444-46
Comercial, 39, 444, 446-48, 562-65
Construcción, 421-22, 450-51
Escrow, 423
Primera Hipoteca, 420-26
Obras de confianza, 420-21
Definido, 420-21
Las tasas de interés, 421
Mejora, 104, 449, 444, 109-10-
50
Obtención, 449
Volver payinc, 449-50
Recoraed, 427, 449
Los impuestos sobre la renta y, 490-91
Compañía de seguros, 163, 166, 171,
183-84
No garantizados por 444-50, estáte real
Open-end, 428
Personal, 448-49
Estáte real, 15, 16-17, 21, 27-35, 38-
40, 82-83, 110-11, 134-35, 141, 142,
163, 173, 178, 175-76, 183-86, 290-
292, 303, 315-16, 323-24, 335-38,
392-452, 474-78, 481-82, 490-91,
538-42, 548-65
Para refinanciamiento de apartamentos, 416-32
Filial de hipotecas, 426-32
La ejecución hipotecaria, 184, 421, 427
Número 427
Solicitud correcta de, 416-20
Llevar, 421, 450-51
Para el comercio, 174, 183-84
Solicitud de infructuosas, 424-26
Tasa variable, 434, 441-42
Enrollable, 434, 442-44
Ubicación de anuncio, 205-06
Longworth, Nicho1 s, 36
El evangelio de san Lucas, 392
Conversión de MacKenzie Avenue, 58-62
Las criadas, 527, 551-53
La majestuosa calle 2, 66 unidades
Gestión, 189-286
Asesoramiento de su anterior propietario, 191-92
Fuentes de orientación, 192-93
El know-how, 191
La mejora de propiedad y elevar
Alquiler, 102-03
Los medios de 101-02
Especialistas, 189
Especuladores, y 189-91
Véase también los gerentes de Apartamentos
Margie-Joe Hotel, 152-54, 529
Misa. Life Insurance Co., 425
Matlock, el Dr. Wilson, 191
Mayfield apartamentos, 309-10
McKinney, Robert H., 442
Liens mecánico, 397
El Mercy Hospital apartamentos, 146
Techos de metal, 60-61
Metropolitan Life Insurance Company
199
Midway-Elysian 5-plex, 154
Los millonarios, 9-10, 11-12, 22-23, 393,
565
Millones de dólares
Dinero prestado y, 15-24
Los banqueros precaución, 21
La compra de una casa, 16-17
Economía, 21-22
La inflación, 21-22
100% de financiamiento, 16
Empleo steaay, 21
La guerra, 21-22
Las probabilidades de éxito, 33-41
Com^criados para entrar en negocio,
Control de la inversión, 40-41
Riesgo de fracaso, 33-34
Margen de seguridad, 40
Las obsesiones y las de seguridad, 37-38
Cómo hacer, 15-41
Paso a paso la fórmula, 25-32
Promedio de expectativas, 29-32
Posibilidades de goles, 31
8 a 20 años, 29
Cuatro años, 28
Sobre la base de tiempo parcial, 31-32
Pagar la hipoteca, 29-30
Expectativas probables, 30
Seis años, 28-29
Dos años, 27-28
Zero Day, 27
Monte Avenue Apartamentos, 294-95
Morgan, J. P., 434
Hipotecas, 420-32, 433-44
Asignados, 434, 436
Manta, 434-35
Mercancía, 444-46
En primer lugar, 420-26, 433-34
Hypothecated, 434-46
Ahorro del impuesto sobre la renta, 473-78
Pagar, 29-30
Renovación, 29-30
Segundo, 426-32
Venta, 477-78
Skippmg un pago, 431
574 INDEX
Hipotecas, seguido
Filial, 416, 426-32
Transfening, 434, 471, 476-77, 436-37
Tasa variable, 434, 441-42
Enrollable, 434, 442-44
Moisés, abuela, 19
Motéis, 525 529-30
Murchison, Clint, 22, 36
Apartamento Asociación Nacional, 147,
191, 483-94
Asociación Nacional para el avance
De las personas de color, 147
National Association of Realtors, 80
102, 196
Comité Nacional de Lucha contra la discriminación
En Honsing, 147
Consejo Nacional de las Iglesias de
Cristo, 147
Ley nacional de vivienda, 502
Barrios, 146-52, 172
Escoger buenos, 69, 74
Indeseable, 70-71
Neilson, Gordon, 191
Nido de Huevos, 9, 19-20, 26, 34-35
Net estáte, 25-30, 141-42, 291-92, 406-
14, 548-50
Bolsa de Valores de Nueva York, 37, 470
Vivienda temporal del Estado de Nueva York
Comisión de alquiler, 497, 523
Oficina de Administración de precios (OPA),
240, 508
El arrendamiento del petróleo, 543-44
Préstamos con extremo abierto, 428
Funcionamiento
Los gastos, 21-22, 102, 154-55, 173, 189,
991-^16 548-49
Net, 30, 154-55, 163-64, 291-92, 303-
06, 315-16, 548-49
Arrendamientos oral, 235
Propiedades Overmortgaged, 525 539-42
Ventajas para los propietarios, jubilación, 483-84
Pintura
Detenoration, 58-59
En los edificios de madera, 59
Los contratistas, 115-18, 125-29
Exterior, 115-19, 317-18
Interior, 120, 125-29, 159-62, 169-70,
318-19, 396-98
Acaparamiento de papel, 525 546-47
Parábola de los talentos, 392
Apartamentos Parkway, 149-50
Terraza Fíats Parkway, 54-58
Asociaciones, 35
Trucos en inmo desarrollo, 525,
535-37
Los impuestos sobre la nómina, 367-68, 483-85
Las pensiones, 19
Permite
Para mejoras, 106-07
Restricciones, 497-98
Préstamos personales, 444, 448-49
Mascotas, 209, 244
Mejoras de fontanería, 120-22, 169
El crecimiento de la población, 22-24, 36, 37, 41, 101
Por Estado (1980-2000), 39
Porche Foundation, 72, 73
Beneficios
Gross, 27-29, 76-77, 133-34, 146, 167,-
70
Net, 25-30, 76-77, 167-70
Los beneficios, 22-23, 25-31, 76-77, 139-44,
170, 189-286, 481-82, 528, 536, 537,
548-63
Mejoras y, 101-36
Impuestos a la propiedad, 454.
Prorations, 90, 91, 178
Prudential Life Insurance Co., 425
Contrato de compra, 79 y 80
Compra-y-lease-back, 434, 438-41
Ventajas 438-40
Para el comprador, 439
Para el vendedor, 438-39
Consumar tratar, 441
Definido, 438
Edificio piramidal, 9, 15-16, 25-41, 47,
133-34, 145-46, 496-97, 392-452
Evaluación de la equidad, 548-50
Crédito, 542-43, 563-65, 548
Financiación, 554
Rango de $500,000, 551-54
Mejoras y, 551-54
$100 a $100.000 en dos y media
Años, 559-63
Medidas rentables para elegir, 550-63
Alquiler plantea, 562-63
Comenzando con otros activos, 550 558-63
Comercio para dos o más pequeño apartamento
Las casas, 550 554-57
Comercian mucho por casa, 560
Triplex apartamento casa, 560-61
Restricciones raciales, 146-48
Publicidad en radio, 198-99
Raggedy Anns, 219
Los corredores de bienes raíces, *4°-50, 63-64, 66-67,
76-82, 86, 91-95, 143-44, 152-53,
154-67, 174-83, 189-92, 293-98,
302-06, 311-25, 328-36, 346, 479,
52+-30, 531, 535-37, 541^*2, 550
A través de la publicidad, 198-99
Comisiones, 48
Sobre propiedad mejorada, 93-94, 179-
180,182-83,329-30,334-35,535-37
En resort, 93, 334-35
Rehabilitaron, 52-53, 104-05
Reidenbach, Dr. Clarence, 50
Cláusula de liberación (manta hipoteca), 435
Índice 575
Remodelación, calcular el costo de 168-70
Control de los alquileres, 21-22, 60, 148, 199, 319,
496-97, 506-23, 499-505
Área de defensa, 496
Francia, 499-500
Gran Bretaña, 501
HUD, 502-05
Mejora de los incentivos y, 69-70
Hacer dinero bajo, 506-23
Manta plantea, 507-09
Desalojo, 522-23
Calor, 520-21
El aumento de los ingresos por la fluctuación hacia arriba
Ajustes, 516-19
Los inquilinos, obstreperous 519-23
Elevar las rentas por el aumento de los servicios,
512-14
Recaudar rentas haciendo mejoras de capital
514-15
Reducir los gastos de mantenimiento, de corte
511-12
Reducir servicios, 509-11
H&rdship especial plantea, 509
Almacenamiento, 521
La Ciudad de Nueva York, 496-97, 502
OPA, 240
Viviendas de Alquiler
Y minimizmg vacantes, 47-48
Ingresos de $10,000, 45-97
Para ir de compras, 45-66
Renta! La asociación de propietarios, 192
Alquileres
Recopilar, 259-73
De antemano, 262
Formularios y avisos, 259
Desde la promesa de pagar más adelante, 271-72
Cuando el inquilino no paga, 266-69
Cuando el inquilino es lento, 269-70
Propiedad personal del inquilino, 272-73
En el momento debido, 259-62
Competitiva, 47-48
Los desalojos, 274, 277-85
Constructivo, definidas, 277
Ordenado por la corte, 278-79
Cómo manejar, 274-86
1-24 horas de anticipación, 281-85
Alquiler subir, 279-81
De personajes sombríos, 244-45
Por el sheriff, 270-71
Aviso de 30 días, 277-79
Advertencias, 244-45
Contabilidad del Impuesto sobre la renta, 461-63
Alquiler y
Ajuste de las fechas de pago, 237
Pago anticipado, 238-39, 242
Cantidad, 238
Aviso de pago o mover, 266-69
Pagos parciales y tres días de aviso,
271-72
El prorrateo de, 90-91, 96, 178, 185, 336
Plantea, 274-86, 507-19
Después de mejoras, 102-03, 129
290, 299-300, 514-15, 562-63
Desalojos, 279-81
Cómo manejar, 274-86
Cambios de arrendamiento, 276-77
Notificación de 275-76
Si se justifica, 102-03
Los recibos, 259-62
En duplícate, 377-78
Recordatorios, 269-70
Bajo el control de los alquileres, 506 507-19
Verificación de, 65
Por la semana, 310
Y paga líquida, 47-48
Evaluación del valor de reposición, 74-76,
170-71, 317, 320
Directores residentes, 193-94
Códigos en 193
Las leyes sobre 193
Snoopy tipo 246-47
Véase también los gerentes de Apartamentos
Resorts, 525-29
Restaurantes, 153
"Retorno sobre Capital" artilugio, 149-50
Rhinelander, William, 36
Richardson, Sid, 22, 36
Riesgos, 33-34, 534
Propiedad comercial e inversor nuevo,
45-46
Apartamentos Río, 300-01
Seguro Robbeiy, 337 369-70
, John D. Rockefeller, 15
Techos, 60-62, 318
Evaluar, 61-62
Leaky, 60-62
San Ramón Valle Congregational
Iglesia, 450-51
Ahorro
Los banqueros y precaución, 21
Esperando la riqueza, 19-20.
Para acumular ahorros, 19-20.
Scheuer, James H., 22, 39z
Seguridad y clamases fuerte, 242
Derramó roofings, 61-62
Los sheriffs, 270-71
La culebrilla, aluminio, 61-62
Los arbustos, verificando la casa por edad, 64-65
Propiedad de tugurios, 146-47
Ganancias, 148-49
La Seguridad Social, 19, 483-85
Hoteles Statler, 23
Stevens, Roger, 22-23, 36-37, 392, 434
El Empire State Building, 22- de compra
23, 190
Derechos de espacio de almacenamiento, 253 521-22
Tiendas, 531-32
576 INDEX
Sublets, 244
Subordinación, definidas, 420
Subsidiaiy hipotecas, 416, 426-32
Número 427
Nota a corto plazo, 430
Swig, Ben, 23, 37
Syndicate financiación, 393-94
Tome-préstamos, 421-22, 450-51
El alquitrán y grava techado, 61-62
Guía de impuestos para las pequeñas empresas, 456
Guías de impuestos, 455-57
Impuestos
Ventajas para
Apartamento manager, 484-85
Las contribuciones de propiedad, 489-90
Propietario jubilado, 483-84
Deducciones, 487-90
Cuotas y entretenimiento, 488
Las publicaciones y los gastos de oficina,
. 488-89
Economía y 22
Federal de Auditoría, 491-94
Los impuestos sobre la renta los ingresos, consulte
La nómina, 367-68, 484-85
Los beneficios de los conocimientos sobre los 483-94
El prorrateo de, 90-91, 95-97, 178, 185,
335-38
Publicaciones sobre, 455-56
Estáte real, 90, 95-97, 110, 135, 155,
163, 167, 178, 291, 303, 315, 335-38,
454-55
Ahorro, 454-94
Cambio de un comprador a un comerciante, 475-76
La depreciación, 459, 462, 485, 463-66-
En casa de apartamentos, comercio 478-
479
Inversionista vs. distribuidor o intermediario, 471,
479
Tipo de propiedad y, 471, 478-79
Minimizar posibles pérdidas, 471,
479-82
Transferencia de hipotecas, 471, 476-77
El volumen de negocios, la propiedad 470-82
Alquiler, 462-63
Las reparaciones y otros gastos, 462,
466-68
Venta, 471,473-75
Retrayéndose, 471, 472-74
Incluso comercial, 471-72
Comercio, 471
Pagaré unsecurea, 475
Estatuto de limitaciones, 491
Volumen de negocios y beneficios, 470-82, 490
Televisión Publicidad, 198-99
Los inquilinos
Aplicación para alquilar, 230-31
Extra, 240, 516-18
Responsabilidad de arrendamiento, 249
La elección y los requisitos de propiedad
De, 67-68
El derecho a la intimidad, 246-47
Tipos alborotador, 233, 234, 519-23
Propiedad ingresos de $10,000, 45-97
Verificación de edad, 64-65
Factores de evaluación, 67-77, 85-87
Negociación de ganga, 78-79
Compra, 78-97
Financiación, 82-83
Estipulación de tiempo limitado, 91
La suplantación de firma, 88-89
Void por falta de entrega legal, 88
Elegir, 67-77
Puntos a revisar, 68-69
Para satisfacer a los inquilinos, 67
Comercial, 45-46
La finalización de la transacción, 94-97
La construcción del conocimiento y, 51-52
Las conversiones, 59-60
Daños disposiciones, 90
Depósito y descripción de la propiedad, 81
Deterioro de oportunidades, 69-70
Down payment, 81-82
Error u omisión en el título examen,
89-90
Las negociaciones finales, 92-94
Garaje, 63-64
Bueno, pero ya desarrollados, 66
Ingresos, Gastos, factores de pago de préstamo,
77
Inspecciones, 51-77
Arainage, 54-55
Fundaciones, 54-58, 84
Reconstrucción y Junkers, 53
Techos, 60-62
Defectos visibles, 52-53
Instalaciones de lavandería, 63-64
Barrio, 68-69, 70-71, 74
Trabajo involucrado en papel, 95
Rentable la reventa, 76-77
Prorrateo de impuestos, intereses, seguros
Y los alquileres, 90-91, 95-97, 178, 185
Contrato de compra, 79 y 80
El precio de compra, 81-82, 93, 96
Viviendas de alquiler, 46-49
Verificación de alquiler, 64-65
Para ir de compras, 45-77
Comparación de bricolaje se ejecuta, 49-50
Los cables, entre 48-49
Con menos abajo, 50
Seguro de Título, 87-90
Las termitas, 56, 58, 84
Los oficios de tres vías, 326-38
Baldosas y Imoleum, 124-25
Tiempo (revista), 491
Compañías de títulos, 94-97, 177, 185, 335-
338
Índice 577
Seguro de Título, 87-90, 95-97, 177, 185,
335-38
Trading, 139-42, 166-67, 172-86, 145,
326-38, 470-73, 475-76
Fecha de cierre, 185, 336
Las ganancias potenciales de computación, 142-43,
322
Los daños imprevistos en 177
Descripción de las propiedades, 175, 328
La determinación de la equidad, 141-42, 291-92,
335
Abajo, 139-40, 471-74, 554-58, 550
Costes de garantía, 185-86, 336
Incluso, 471-72
Financiación, 173, 175-76, 183-84, 329
Cómo, 172-86, 326-38
Inspecciones, 177
Préstamos, 173, 183-84
Haciendo la oferta, 174-75, 327-30
Significado de, 139, 471
Negociación, 179-83, 330-33
Los ingresos netos para el financiamiento, 173, 323-24
Prorations, 178, 185, 335-38
Objetivo de compra, 172, 322, 327
El vendedor y el factor de reventa rentable
143-44
Tiempo y factor de control, 178-79, 328-
29
Traducir en términos de arranque, 172-73,
174
Arriba, 139-41, 550-54, 559-63, 471
Transfiere las hipotecas, 434, 436-37
Los arrendamientos por triplicado, uso 380-81
Remolcador Annies, 219
Propiedad ingresos de 200.000 dólares, 289-338
Elegir, 314-25
Construcción trucos, 299-302
Estímate por gastos, 296, 323-24
Sobre todos los costos, 321-22
Los ingresos potenciales valué, 321
Los posibles beneficios de reventa, 322
Los costos de renovación, 321
Calcular la equidad y neto, 291-93
Los ingresos y gastos, 297-98, 315-16
Apartamento libre del jefe, 305
Dentro de deterioro y, 318-19
Inspecciones, 302-20
Alquiler horario, 319-20
Negociaciones
Apertura provisional, 324
Comercio de tres vías, 326-38
Alquiler distortíons, 299-302
Para ir de compras, 289-313
Tamaño para comprar, 293.
Comercio de tres vías, 326-38
Las contraofertas, 331-32
Fuerte, 328, 333
Descripción de la propiedad, 328
Down payment, 329
Establecer el precio de compra, 327-28
Financiación, 329
Cinco pasos para 326-38
Los corredores de seguros y, 336-39
Acuerdo de negociación, 330-33
"sujeto a la venta", 327-30
Tiempo de aceptar, 329
Tiempo de consumar, 328-29
Alquileres semanales, 310
Los trabajadores unidos del automóvil, 147
La Iglesia Unida de Cristo, 147, 450-51
Ee.Uu. Census Bureau, 20, 37, 39
Ee.Uu. Departamento de Comercio, 34, 35,
37, 46, 104
En 1979 la vivienda valué, 37
Ee.Uu. Departamento de Vivienda y Urbanismo
Desarrollo (HUD), 36, 104, 427,
433, 449-50, 502-05, 496, 539, 558
Ee.Uu. Viviendas y finanzas, organismo
36, 67, 69, 104
Estados Unidos, Liga de Ahorro y Crédito
36
Ee.Uu. Departamento del Tesoro, 367, 463
Propiedad improductiva, 525 530-34
Propiedad irrestricta, definido 146-47
La Liga Urbana del Gran Nueva York,
147
Utilidades, publicidad y 208
Vacantes, 196-98
Publicidad, 198-210
A largo plazo, planificación provisional vs. 197
Minimizar, 47, 197-98
De 1954 a 1980, 101
Tendencia de rotación, 196
Formas para evitar, 197-98
"vacante" signos, 198, 199-200
Vallon, el Dr. Michael A., 450
Valle de duda, 91-92
El vandalismo, 52
Hipoteca De Tasa Variable, 434, 441-42
La Administración de Veteranos, 16
Wagner, John S., 497, 523
Almacenes, 531-32
Las lavadoras, 254
Willis, latón, 84-85
Willis, Lemuel, 84-85
Ciudad de mujeres Club de N.Y., 147
El Consejo Mundial de Iglesias, 147
La II Guerra Mundial, 151
Wrap-around Préstamo, 434, 442-44
La Universidad de Yale, 40
El impuesto sobre la renta (Lasser), 456, 470
El Impuesto Federal sobre la Renta, 455
La zonificación, 58, 68, 434, 441-42