CONTRATO DE COMPRAVENTA CON RESERVA

DE USUFRUCTO VITALICIO

CONTRATO DE COMPRAVENTA

Es un contrato en el que una de las partes se obliga a dar en propiedad una cosa y la
otra a pagarla en dinero.

CARACTERISTICAS

 BILATERAL: Porque surgen obligaciones para ambas partes, una de dar una
cosa, la otra de pagar el precio.
 ONEROSO: Ambas partes derivan beneficios y ambas se graban.
 CONMUTATIVO: Porque las prestaciones son ciertas y equivalentes.
 PRINCIPAL: No requiere de otro contrato para su perfección.
 DE EJECUCION INSTANTANEA: Sus obligaciones son susceptibles de cumplirse
una vez perfeccionado el contrato.
 CONSENSUAL: Se perfecciona con el mero consentimiento de las partes y con el
acuerdo de voluntades.

REQUISITOS DEL CONTRATO

Para su validez debe reunir las siguientes condiciones: Capacidad, consentimiento

exento de vicios y objeto lícito.

REGULACION LEGAL

En Guatemala la regulación de la COMPRAVENTA la encontramos en los artículos del

1790 al 1851 del Código Civil.

Inicia con la definición legal en el artículo 1790 regulando “Por el contrato de

compraventa el vendedor transfiere la propiedad de una cosa y se compromete a
entregarla, y el comprador se obliga a pagar el precio en dinero”.

“El contrato de compraventa queda perfecto entre las partes desde el momento en que
convienen en la cosa y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado.
Queda prohibido el pacto de retroventa”.

El articulo 1793 enumera quienes no pueden comprar “No pueden comprar por sí ni
por interpósita persona: 1. Los administradores de bienes, los que tengan bajo su
administración o cuidado; 2. Los depositarios judiciales, interventores, síndicos y
liquidadores, los bienes del depósito, intervención, quiebra o liquidación; 3. Los jueces
y demás funcionarios o empleados, los abogados, expertos, procuradores y mandatarios
judiciales, los bienes que son objeto de los expedientes o diligencias en que intervienen;
4. Los corredores y martilleros jurados, los bienes cuya venta se hace con su
intervención; y los notarios, los bienes cuyas actas de remate autoricen; 5. El
mandatario, los del mandante sin el consentimiento expreso de éste; y 6. El albacea, los
de la testamentaría mientras no estén aprobadas las cuentas de su administración”.

A partir del artículo 1809 del Código Civil están reguladas las obligaciones del vendedor,
y del 1825 las obligaciones del comprador.

ELEMENTOS

 PERSONALES: El vendedor y el comprador.

 REALES: La cosa y el precio.
 FORMALES: La escritura pública cuando se trate de bienes que se inscriben en
el registro.

DERECHO REAL:
Los derechos reales pueden ser definidos como aquellos derechos patrimoniales que
por un lado, atribuyen a su titular un poder o señorío directo e inmediato sobre una
cosa determinada y por otro imponen a todo el mundo el deber de respetarlo.

CLASIFICACION DE LOS DERECHOS REALES:

La más aceptada por diversos autores es la siguiente:
 Derechos de Goce y disposición, como la Propiedad.
 Derechos de Goce, como el Usufructo.
 Derechos de Garantía, como la Hipoteca.
 Derechos de Adquisición, como la Opción y el tanteo.

DERECHOS REALES DE GOCE:

EL USUFRUCTO:
El usufructo es un derecho real sobre cosa ajena que otorga el más amplio goce posible
de la cosa, con tal que no implique su deterioro o destrucción, por tiempo limitado. Es
uno de los derechos reales sobre cosa ajena de la categoría denominada de goce, cuyas
notas características son: Respecto al contenido, la amplitud del goce, y Respecto
a la duración, la temporalidad. El usufructo responde a la finalidad de conceder a
una persona la utilidad de una cosa, sin perjuicio de la propiedad correspondiente a
otra; por esto es esencial a este derecho que sea temporal, ya que en caso contrario el
derecho de propiedad sería ilusorio, en cambio siendo temporal, el usufructo, la
propiedad conserva su valor, puesto que se integrará a ella el disfrute de la cosa (
consolidación) y esta seguridad es suficiente para que incluso antes pueda el
propietario obtener su valor, por la venta, hipoteca, etc.
BRAÑAS lo define como: “Un derecho real de usar y gozar de una cosa cuya propiedad
pertenece a otro, con tal que no se altere su sustancia”.

NUESTRA LEGISLACION NO DEFINE CON EXACTITUD LO QUE ES EL USUFRUCTO:

ART 703 código civil. “pertenecen al usufructuario los frutos naturales y civiles que
los bienes produzcan ordinaria y extraordinariamente, salvo las limitaciones
establecidas. Lo referido al usufructo está en los artículos 703 al 737 del código civil.

ELEMENTOS DEL USUFRUCTO

Los elementos constitutivos del usufructo, pueden ser de dos categorías:
 Elementos subjetivos o personales: El dueño de la cosa recibirá el nombre de
nudo propietario y a la persona cuyo favor se constituye, se le denomina
usufructuario.
 Elementos objetivos o reales: El usufructo puede recaer sobre toda clase de
bienes, tanto muebles como inmuebles, corporales e incorporales.

CLASES DE USUFRUCTOS:

a). SEGÚN LAS PERSONAS:

o SIMPLE
o MULTIPLE:
b). POR RAZON DEL OBJETO:
 Sobre Las Cosas
 Sobre Los Derechos,
c). POR SU ORIGEN:
o LEGAL:
o VOLUNTARIO:
o MIXTO:
d). POR SU CONSTITUCION:
o PURAMENTE:
o A PLAZO:
o BAJO CONDICION:
e). POR SU DURACION EL USUFRUCTO PUEDE SER:
o VITALICIOS:
o TEMPORALES:

REGULACION LEGAL:
Nuestro ordenamiento legal Decreto Ley 106, del Congreso de la República, reconoce:
 USUFRUCTO POR TIEMPO FIJO
 USUFRUCTO VITALICIO.
 USUFRUCTO PURO
 USUFRUCTO BAJO CONDICION

Artículo 705: DURACION DEL USUFRUCTO: El Usufructo puede constituirse por

tiempo fijo, vitalicio, puramente bajo condición, pero no a perpetuidad, y sobre toda su
especie de bienes muebles e inmuebles. A si mismo puede constituirse a favor de
personas jurídicas o de una o varias personas individuales, simultánea o
sucesivamente. En caso de disfrute sucesivo, el usufructo solo aprovechará a las
personas que existan cuando concluya el derecho del anterior usufructuario.
Articulo 706: “El usufructo no puede exceder de treinta años: Cuando en la
Constitución del Usufructo no se fije tiempo para su duración, se entiende constituido
por toda la vida del usufructuario. El usufructo que no sea vitalicio y el constituido a
favor de personas jurídicas no podrán exceder de treinta años, salvo que se trate de
bienes nacionales, en cuyo caso podrá ser hasta por cincuenta años”.

CONSTITUCIÓN DEL USUFRUCTO

Formas en que se puede constituir el usufructo:
a) Por la ley:
b) Por negocio jurídico: ¨Este puede ser de dos formas: Inter. Vivos y Mortis causa.

OBLIGACIONES Y FACULTADES DEL USUFRUCTUARIO:

A). Obligaciones Anteriores:
Los artículos 720 y 721 del Código Civil vigente obliga al Usufructuario antes de entrar
en el goce de los bienes, a hacer inventario y aprestar fianza.
B). Obligaciones Simultáneas:
La contrapartida de las facultades otorgadas al usufructuario en una obligación de
conservación de la cosa que abarca tanto la substancia como la forma, siendo esta
obligación el límite a la facultad de disfrute. Artículos 726 al 736.
C). Obligaciones Posteriores
La obligación esencial del usufructuario a la terminación del usufructo, es la RESTITUIR
LA COSA.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL NUDO PROPIETARIO:

 Imponer sobre la finca usufructuada, sin el consentimiento del usufructuario las
servidumbres que no perjudiquen al derecho del usufructo.
 Hipotecar su derecho de Nuda propiedad.
 Enajenar los bienes usufructuados, pero no alterar sus formas ni sustancia, ni
hacer nada en ellos que perjudique al usufructuario.

OBLIGACIONES DEL NUDO PROPIETARIO:

 Reparaciones extraordinarias. Articulo 727 código civil.
 El pago de cargas impuestas sobre el capital, 714 código civil. Indica Si el
usufructo se constituye sobre capitales puestos a rédito, el usufructuario hace
suyo éste y no aquellos, pero en toda novación o convenio que modifique la
obligación primitiva, se necesita el consentimiento del usufructuario.
EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO
El usufructo se extingue por las siguientes causas segun nuestra legislación en el
Código Civil Artículo 738:
1) Por muerte del usufructuario;
2) Por vencimiento del plazo por el cual se constituyó, o por realizarse la condición
resolutoria a la cual estaba sujeto el usufructo;
3) Por la reunión del usufructo y de la propiedad en una misma persona; pero si la
reunión se verifica en una sola cosa o parte de lo usufructuado, en lo demás
subsistirá el usufructo;
4) Por prescripción;
5) Por renuncia del usufructuario, salvo lo dispuesto respecto de las renuncias
hechas en fraude de acreedores;
6) Por la pérdida de la cosa usufructuada. Si la destrucción no es total, el derecho
continua sobre el resto; y
7) Por la anulación o cesación del derecho del que constituyó el usufructo¨.

USUFRUCTO VITALICIO:
Se refiere a seguir usando y disfrutando del bien o de los frutos del bien por el resto de
su vida por ello es que es vitalicio.
En estos casos, o que se vende es la nuda propiedad reservándose el vendedor el
usufructo vitalicio por esta modalidad el comprador adquiere la propiedad con la
limitación, la que se extingue con la muerte del vendedor.
Desde luego el usufructo también puede ser objeto de venta, independientemente de la
nuda propiedad de la finca, o constituirlo a título gratuito a favor de otra persona, en
esos casos, si es necesario estipular un precio en el caso de la venta y una estimación
en el segundo ya que se entiende que es donación.

CONTRATO DE COMPRAVENTA CON RESERVA DE USUFRUCTO VITALICIO

Esta modalidad del contrato consiste en que una de las partes se obliga a transferir la
propiedad de una cosa y la otra parte a pagarla en dinero. Adicionando la Reserva de
Usufructo Vitalicio por la cual el Vendedor se reserva para sí y en forma vitalicia el
usufructo, es decir seguir usando y disfrutando del bien o los frutos que este tenga por
el resto de su vida, pero la propiedad es trasferida.

OBLIGACIONES PREVIAS Y POSTERIORES DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA

CON RESERVA DE USUFRUCTO VITALICIO

Obligaciones Previas
 Las cédulas de vecindad, Documento Personal de Identificación, si no fueren
conocidos del Notario
  El titulo con que se acredita la propiedad del bien objeto de venta
 El último recibo del pago del Impuesto sobre la Renta (IUSI)
 Plano de aprobación del Registro de Información Catastral.

Obligaciones Posteriores
 Razonar los títulos o documentos que se tenga a la vista y cuyo contenido sufra
modificación
 Testimonio Especial al Archivo General de Protocolos dentro de los 25 días hábiles
siguientes a la celebración del contrato.
 Testimonio o Primer Testimonio, el cual se presenta al Registro General de la
Propiedad si se trata de bien inmueble, el cual al estar registrado se le entrega al
cliente.
 Avisos a la Municipalidad de la localidad y a la Dirección General de Catastro y
Avalúo de Bienes Inmuebles (DICABI).

IMPUESTOS
El impuesto del testimonio especial se cubre con timbres notariales, y por se una
escritura de valor determinado es de 2 por millar sobre el valor del contrato, es decir 2
quetzales por cada mil quetzales del valor del contrato, este monto no debe de exceder
de trescientos quetzales, además de pegarle a cada hoja un timbre fiscal del valor de
cincuenta centavos de quetzal.
El Primer Testimonio, se debe de acompañar el recibo del pago del impuesto al Valor
Agregado (IVA) sobre el valor del contrato, este se debe pagar mediante el formulario
SAT 2083; otra forma de pagar el impuesto es con Timbres fiscales; Y si se tratase de
una inmobiliaria, el IVA se paga con la factura que esta extienda.
Uno ( 1 ), En la ciudad de San Marcos departamento de San Marcos, el once de febrero

de dos mil diecinueve, ANTE MÍ: JOSSELINE IVETTE LOPEZ BARRIOS, Notaria,

comparecen por una parte el señor CARLOS ENRIQUE MERIDA SOLIS, de cuarenta y

cinco años de edad, casado, guatemalteco, comerciante, de este domicilio, se identifica

con el Documento Personal de Identificación código único de identificación, cinco mil

seiscientos noventa y dos, cuarenta y cinco mil trescientos y treinta y ocho, un mil

doscientos veinte seis, extendido por el Registro Nacional de las Personas del municipio

de San Lorenzo departamento de San Marcos, a quien en el presente instrumento se le

denominara “EL VENDEDOR” y por la otra parte la señora MARICELDA REYNA

BAUTISTA AMBROCIO, de cuarenta y un años de edad, casada, guatemalteca, ama

de casa, de este domicilio, quien se identifica con el Documento Personal de

Identificación código único de identificación cuatro mil trescientos ochenta, doce mil

quinientos cincuenta y dos, un mil doscientos veintiséis extendido por el Registro

Nacional de las Personas del municipio y departamento de Guatemala, a quien en el

curso de este instrumento se le denominará “LA COMPRADORA”. Ambas personas me

aseguran hallarse en el libre ejercicio de sus derechos civiles y que a través del presente

instrumento otorgan CONTRATO DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE CON

RESERVA DE USUFRUCTO VITALICIO, de conformidad con las siguientes cláusulas

escriturarias: PRIMERA: Manifiesta el vendedor que es propietario del inmueble

urbano, inscrito en el registro general de la propiedad de la zona central, al número

setenta y siete; folio ochenta y cinco; del libro setenta y cuatro, del municipio y

departamento de San Marcos, que consiste en un lote de terreno ubicado en la quinta

avenida ocho guion cuarenta y tres de la zona uno del municipio y departamento de

San Marcos, con el área, medidas y colindancias que constan en su registro.

SEGUNDA: Manifiesta el señor CARLOS ENRIQUE MERIDA SOLIS que por el precio de

CUARENTA MIL QUETZALEZ (Q.40,000.00), que recibe al contado , por medio de

cheque y a su entera satisfacción le vende la nuda propiedad de la finca identificada en

la cláusula anterior, a la señora MARICELDA REYNA BAUTISTA AMBROCIO. En la

venta se incluye todo lo que de hecho y por derecho le corresponde a la misma,

reservándose el usufructo vitalicio sobre el inmueble. TERCERA: El vendedor hace

constar de manera expresa que a excepción del usufructo vitalicio que se reserva, sobre
el inmueble Ut supra no pasan gravámenes, anotaciones no limitaciones que pueden

afectar los derechos de la otra parte y la notaria le advierte de las responsabilidades

en que incurrirá si lo declarado no fuera cierto. CUARTA: Por su parte la compradora

manifiesta que en los términos relacionados acepta expresamente la venta que se le

hace de la nuda propiedad de la finca relacionada. QUINTA: Ambos otorgantes aceptan

el contenido del presente instrumento sabidos de sus derechos y obligaciones derivadas

de este instrumento y la ley. Yo Notaria DOY FE: a) Que lo escrito me fue expuesto y

de su contenido; b) Advertí a los otorgantes los alcances legales del presente contrato,

así como lo relativo al monto del pago del impuesto al valor agregado (IVA) y la obligación

registral; y c) Leo lo escrito a los interesados, quienes enterados de su contenido, objeto

validez y demás efectos legales lo aceptan, ratifican y firma junto con la infrascrita

Notaria.

f)_______________________ f)______________________________

ANTE MÍ: