CRÉDITO HIPOTECARIO

ÍNDICE

Introducción 03

II. Todos los conceptos que debes conocer para 04

pedir un crédito hipotecario

II. Cómo pedir tu primer crédito hipotecario 10

III. Instituciones que otorgan créditos hipotecarios 14

en Chile

Iv. Cómo elegir el mejor plazo para tu crédito 17

hipotecario

V. Qué hacer en caso de encontrar fallas en tu 20

primera vivienda

VI. ¿Conoces los gastos asociados a tu primera 23

vivienda?

VII. Mitos y leyendas sobre el crédito hipotecario 30

VIII. ¿Cómo financiar una propiedad sin un crédito 33

hipotecario?
36
Conclusión

2
INTRODUCCIÓN

Con peras y manzanas decidimos crear este Ebook sobre

crédito hipotecario para explicarte cosas tan elementales
como preventivas a la hora de tomar la decisión -postergable
pero nunca olvidada- de adquirir la añorada casa propia.

Desde cómo pedir tu primer crédito hipotecario y cuál es el

mejor plazo para hacerlo, hasta qué pasos debes seguir en
caso de encontrar fallas en tu primera vivienda y los mitos
que existen en torno al ?crédito hipotecario?. Descarga este
valioso documento que, una vez leído, te vas a dar ganas de
enmarcar para no olvidar.

3
L. TODOS LOS CONCEPTOS QUE DEBES
CONOCER PARA PEDIR UN CRÉDITO
HIPOTECARIO

¿Quieres comprar tu propia vivienda? ¿Estás cotizando créditos hipotecarios y te

mareas con los CAE, CTC, pies y seguros obligatorios?

Para tomar una correcta decisión, debes entender qué implica pedir un crédito
hipotecario. Por eso te explicamos listamos los términos cruciales que verás en
tu evaluación del mejor préstamo según tus capacidades de pago.

w w w.con let r agr an de.cl

¿Qu é es u n cr édit o h ipot ecar io?

Es un préstamo de dinero a largo plazo entre el banco y el cliente para financiar

la adquisición de una propiedad. Este bien raíz queda en garantía a favor del
Banco para asegurar el cumplimiento del crédito, lo que se conoce como
hipoteca. Esto quiere decir que si no pagas el crédito, el banco realizará una
acción judicial de cobranza y esto podría terminar en un remate de la
propiedad.

El dinero de este crédito sólo puede ser usado con fines de compra, ampliación,
remodelación o construcción de viviendas, compra de sitios, oficinas o locales
comerciales, o refinanciamiento de deudas hipotecarias contraídas
anteriormente.

¿Qu é es u n pie?

También conocido como cuota al contado o pago al contado, en el caso de

compraventas. Es la cantidad de dinero por tu propiedad que cancelas de tu
propio bolsillo. Por lo general es un monto ahorrado para este fin. Si financias la
compra de una propiedad con un crédito hipotecario, el pie debe consistir en al
menos 20% del valor de la propiedad.

¿Qu é es el Cost o t ot al del Cr édit o (CTC)?

También conocido como monto total o valor final. Es la cantidad de dinero total
que el cliente asume como deuda. Corresponde a la suma de todos los pagos
periódicos definidos en el valor cuota o dividendo del crédito hipotecario
durante el plazo establecido. Incluye además del dividendo los seguros de
desgravamen y de incendio. Es lo que terminas pagando realmente.

w w w.con let r agr an de.cl

¿Qu é es el plazo del cr édit o?

Es el período de tiempo en que se extiende el crédito hipotecario, desde el

primer dividendo hasta el último. Pueden ser cortos, medianos o largos, desde
cinco a 30 años, por lo general.

¿Qu é es el CAE?

Corresponde a la Carga Anual Equivalente y es un porcentaje que te ayuda a

comparar qué institución financiera te ofrece el crédito más barato. Al
comparar, debes fijarte que el plazo y montos sean el mismo. El porcentaje del
CAE incluye el capital, tasa de interés, el plazo del crédito hipotecario y todos los
seguros asociados .

¿Qu é es el m on t o br u t o?

Es el monto líquido final del crédito más los gastos operacionales, tanto
obligatorios como voluntarios. No incluye los seguros obligatorios asociados.

¿Qu é es el valor cu ot a?

También conocido como dividendo, es una cantidad de la deuda que debes

pagar en un período de tiempo determinado. Por lo general mensual. A medida
que pagas estas cuotas, tu deuda se reduce.

¿Qu é es la in f lación ?

Es el aumento gradual y sostenido en el tiempo del precio o valor del dinero,

con que una economía de mercado valoriza bienes y servicios. La inflación se
mide de forma mensual, trimestral y anual, y rige diferentes medios de pago y
unidades de valor. Cuando el valor del dinero se deprecia, entonces se trata de
deflación.

w w w.con let r agr an de.cl

¿Qu é es la Tasa de In t er és?

Es el porcentaje de capital adicional que pagas por una operación de crédito de

dinero. Como deudor, pagas a la institución financiera este monto por usar el
capital prestado. Su periodicidad es anual, mensual o diaria, dependiendo de lo
acordado en el préstamo.
La tasa de interés fija es el monto que se paga de forma periódica durante todo
el plazo del crédito.
La tasa de interés variable cambia durante todo el tiempo que se extiende el
crédito, por lo que el dividendo a pagar no es el mismo siempre.
La tasa de interés mixta comienza como una tasa fija durante un período de
tiempo y luego pasa a ser variable por el resto del plazo de duración del crédito.

¿Qu é es la TAB?

Corresponde a la Tasa Activa Bancaria y es una tasa de interés promedio

ponderada que se usa para operaciones de crédito reajustables a 90, 180 y 360
días. La determina la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (AG) para
cada día hábil bancario. Su cálculo ocupa como base datos que proporcionan
cada día las instituciones financieras que pueden entregar créditos en Chile.

¿Qu é es el m u t u o h ipot ecar io n o en dosable?

Es un tipo de crédito hipotecario en el cual la institución financiera que presta el

dinero al cliente no puede transferir el crédito mediante el endoso en la
escritura pública a otro banco o un tercero. El crédito queda radicado en el
deudor.

w w w.con let r agr an de.cl

¿Qu é es u n segu r o obligat or io de cr édit o h ipot ecar io?

Por ley, las instituciones financieras que ofrecen créditos hipotecarios deben
incluir estos seguros dentro del servicio: seguro de desgravamen para los
deudores y seguro de incendio. Los seguros se cobran mensualmente. Están
incorporados en el cobro del dividendo. Los clientes pueden traer sus seguros
contratados de forma particular.

El seguro de desgravamen cubre el crédito en caso de fallecimiento prematuro

del deudor. Evita que la familia o seres queridos deban cancelar los dividendos
pendientes y cubre la totalidad de la deuda insoluta (por pagar).
El seguro de incendio es obligatorio y comprende el valor del inmueble hasta el
momento del siniestro.

¿Qu é son los gast os oper acion ales?

Los gastos operacionales de un crédito hipotecario son la tasación del

inmueble, estudio de títulos, redacción de escritura, gastos notariales, impuesto
al mutuo, inscripciones en el Conservador de Bienes Raíces. Estos, al igual que
cualquier otro cobro, deben ser debidamente informados al cliente antes de la
firma del contrato de crédito.

w w w.con let r agr an de.cl

¿Qu é es el n ivel de en deu dam ien t o?

Es la capacidad que tienes para endeudarte. Es el nivel de gastos en

necesidades básicas o compromisos de deuda que puedes enfrentar con tu
sueldo, sin considerar otros ingresos adicionales. Si gastas todo tu sueldo y
quedas en cero a fin de mes, significa que estás al límite. Si gastas todo tu
sueldo y quedas en negativo a fin de mes, significa que estás sobreendeudado.
En el caso de un crédito hipotecario, se recomienda que el dividendo no supere
el 25% de la renta y que tengas ahorrado idealmente el 20% del precio de venta
para cancelar el pie.

¿Qu é es la car ga f in an cier a?

Es la porción o porcentaje de tu sueldo que comprometes para pagar deudas

financieras de todo tipo. Conoce aquí los tramos de carga financiera que el
Sernac recomienda según renta líquida.

w w w.con let r agr an de.cl

II. CÓM O PEDIR TU PRIM ER CRÉDITO
HIPOTECARIO

Si piensas comprar tu primera vivienda y necesitas gestionar su

financiamiento, estas son las principales etapas para solicitar un
crédito hipotecario.

Para muchos chilenos, comprar una casa o departamento se ha

vuelto una posibilidad real gracias al crédito. Sin embargo, esta
alternativa requiere de varios procesos que no todos conocen.

Por un lado, la entidad financiera que otorga el préstamo debe tomar

todas las medidas posibles para asegurarse que la persona sea capaz
de pagar el dividendo. Asimismo, el contratante debe analizar las
diversas opciones para elegir la más conveniente.

Pese a que los pasos pueden tener pequeñas diferencias según la

institución financiera que otorgue el crédito -por ejemplo plazos y
condiciones-, estas son las principales etapas comunes a todo
proceso:

10

w w w.con let r agr an de.cl

1. Sim u lación

Así como cualquier otro crédito, debes simular y comparar. Para ello, ten en
cuenta las condiciones del producto, costo total, CAE y gastos asociados.

La simulación permite que conozcas los montos y plazos estimados para saber
si efectivamente puedes pagar el dividendo. Por lo general, se recomienda que
el dividendo no supere el 25% del ingreso personal o familiar.

Como se trata de un crédito que se pagará en un largo plazo, es importante que

te plantees aspectos como expectativas futuras de ingreso y con qué pie o
monto de tu bolsillo vas a contar.

2. Evalu ación de an t eceden t es

Una vez que ya elegiste una institución financiera y el tipo de crédito hipotecario
a contratar, lo siguiente es someterse a una evaluación comercial. Para esto la
entidad financiera te solicita diversos documentos como liquidaciones de
sueldo, acreditación de patrimonio, deudas del consumidor, etc.

La aprobación o rechazo del crédito dependerá de causales objetivas. En este

punto se determina el monto máximo del préstamo.

11

w w w.con let r agr an de.cl

3. Tasación y est u dio de t ít u lo

Para definir el valor de la propiedad, un tasador contratado por el banco visita

el inmueble y hace un informe de tasación. Para esto tendrá en consideración
factores como la ubicación, conectividad, estado del inmueble, etc. La finalidad
es determinar el valor de venta. Este puede no ser el mismo que se acordó con
el vendedor. Es así como el valor del crédito hipotecario puede cambiar.

Por otro lado, se da paso al Estudio de Títulos, que es un análisis legal de los
antecedentes de la propiedad. Con ello se busca confirmar el dueño legal y
otros datos; si está bajo otro préstamo hipotecario o si las transferencias
pasadas se ajustan a la ley. En síntesis, descartar razones que puedan invalidar
la compra más adelante.

Con esto en mano, el banco hará la aprobación formal del crédito.

4. Con t r at ación segu r o

Por lo general, los créditos hipotecarios exigen que el deudor contrate un

seguro de desgravamen y que complete una declaración personal de salud. Ésta
se envía a la compañía de seguros, para que evalúen el documento. Hay casos
en que la entidad pide exámenes médicos para acreditar las condiciones del
comprador.

12

w w w.con let r agr an de.cl

5. Diseñ o y f ir m a de la escr it u r a

Primero se escribe un borrador de la escritura de compraventa para que el

comprador lo revise. Luego, se remite a la notaría para hacer la escritura
pública. Este documento incluye detalles como el valor de la compraventa y su
financiamiento.

Para la firma de escritura deben ir a la notaría el comprador, vendedores y

todos quienes estén involucrados, por ejemplo, aval o cónyuge. O bien sus
representantes legales vía un poder de firma.

Con sus firmas, se da validez y legalidad a este documento.

6. In scr ipción

Al hacer la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, se oficializa el

cambio de propiedad inmueble. Así, se confirma la identidad del nuevo
propietario.

Para mayor información sobre cómo pedir tu crédito hipotecario, te

recomendamos leer sobre los elementos de un crédito hipotecario.

13

w w w.con let r agr an de.cl

III. INSTITUCIONES QUE OTORGAN CRÉDITOS
HIPOTECARIOS EN CHILE

¿Sabes cuáles son tus opciones para conseguir el presupuesto necesario para
financiar la compra de tu vivienda? En este artículo te contamos las opciones
que ofrece el mercado.

Son cada vez más los chilenos que solicitan créditos hipotecarios. De hecho, la
Encuesta Financiera de Hogares 2017 del Banco Central, arrojó que, en tres
años, este tipo de deuda creció de 19% al 21%.

Si quieres dar el gran paso de comprar una casa o departamento, hay diversas
alternativas en el mercado para conseguir el financiamiento. Hoy no sólo
puedes optar a un crédito hipotecario a través de entidades bancarias, si no que
también existen alternativas como las cajas de compensación, compañías de
seguro, etc.Lo importante es que encuentres la mejor opción para ti, ya que ésta
es una de las mayores inversiones que hacen los chilenos a lo largo de su vida.

14

w w w.con let r agr an de.cl

Ban cos

Es una de las alternativa más conocidas. En este caso tienes múltiples productos
(por ejemplo, mutuos hipotecarios y créditos en letras) y entidades bancarias
para elegir. Por lo que te recomendamos cotizar y comparar. Las diferencias
entre bancos pueden ser de varios millones de pesos.

Para conseguir la aprobación de este crédito, el banco te hará una evaluación

comercial. Con este objetivo, te pedirá documentos como liquidaciones de
sueldo, acreditación de patrimonio, deudas del consumidor, etc.

Por lo general, los bancos suelen cubrir gran parte del valor de la vivienda. Y si
es que no ofrecen el 80% del financiamiento, muchas veces dan las facilidades
para obtener un crédito complementario que cubra la diferencia. Además en
algunos bancos está la opción de no pagar un mes al año. Aunque no es
necesario que abras una cuenta corriente o contrates otros productos, ya que la
venta atada está prohibida por ley, a veces los bancos ofrecen ciertos beneficios
si la persona los incorpora.

Cajas de com pen sación y cooper at ivas de ah or r o y cr édit o

Las cajas de compensación son una alternativa desde 2008, cuando entraron a
competir en este mercado. Son una buena opción cuando se trata de montos
más reducidos. Pero ojo, no todo el mundo puede optar a un crédito
hipotecario en este tipo de institución. Para ello, la normativa autoriza a que sea
sólo para afiliados vigentes.

Como te contamos en el blog ?Los 5 tipos de entidades que ofrecen créditos de

consumo en Chile?, las cooperativas de ahorro y crédito son aquellas que tienen
como único fin el brindar servicios de intermediación financiera a sus socios.
Esta es una alternativa para personas que no tienen acceso a bancos ni cajas de
compensación.

15

w w w.con let r agr an de.cl

Para su funcionamiento, hay varios requisitos como estar compuesto por
mínimos 50 socios o poseer un patrimonio mayor 1.000 unidades de fomento.

En ambos casos, mientras más riesgoso sea el cliente, más altas serán las tasas
de interés. Asimismo, piden montos mínimos menores que los exigidos en otras
partes.

Com pañ ías de segu r os

En este caso, quienes gestionan los préstamos son las mutuarias. Se trata de
filiales de las compañías de seguros o parte del holding o conglomerado
financiero al que pertenecen.

Al igual que con los bancos, para acceder a un crédito hipotecario de una
compañía de seguros es necesario contar con un pie mínimo, es por esto que se
dice que apunta a un segmento económico más alto. También ofrecen meses de
gracia y la propiedad financiada es la garantía del préstamo.

16

w w w.con let r agr an de.cl

IV. CÓM O ELEGIR EL M EJOR PLAZO PARA TU
CRÉDITO HIPOTECARIO

Aprovecha el contexto económico para que, teniendo toda la información sobre

la mesa, evalúes tu proyección laboral y estimes cuál es la mejor cantidad de
años para pagar el crédito que te permita obtener una vivienda.

La compra de propiedades en Chile ha disminuido desde hace algunos

trimestres, por lo que las instituciones financieras están reduciendo las
restricciones para otorgar créditos hipotecarios.

Según el Banco Central, en su última Encuesta sobre Créditos Bancarios, la

proporción de bancos que reporta condiciones menos exigentes al momento de
aprobar un crédito hipotecario subió a 17%, mientras que no se registraron
cambios en las condiciones de oferta para los créditos de consumo.

Con este contexto, es más probable que tomes la decisión de pedir un crédito
hipotecario si venías meditando la idea, siendo aún más oportuna la siguiente
pregunta: ¿Cuál sería entonces el mejor plazo para pactar tu deuda?

14
17

w w w.con let r agr an de.cl

La m edia: en t r e 15 y 20 añ os

Antes de postular a un crédito hipotecario, es recomendable que, junto con

evaluar a tu banco de siempre, investigues las opciones que ofrecen al menos
otras dos entidades financieras,, pues es muy probable que encuentres buenas
posibilidades si abres una nueva cuenta corriente en una industria tan
competitiva como la bancaria.

De todos modos, independiente del banco que cotices para postular al crédito,
debes saber que la fecha tope de plazo que ofrecen las instituciones financieras
en Chile es de 30 años, siendo 5 años el tiempo mínimo para pactar este tipo de
préstamos.

Asimismo, de manera transversal, quien postula a un crédito hipotecario debe

contar con un mínimo de 25% de su sueldo disponible para pagar los aranceles,
por lo que resulta clave que veas tus proyecciones laborales.

Tampoco podemos dejar de mencionar la importancia que tiene la tasa de

interés en la determinación de comprar una vivienda a través de un crédito
bancario. En sencillo, es el monto que cobra el ente emisor por prestar dinero. Y
esta variable es fundamental para saber si pactas tu deuda en 5, 10, 20 o 30
años.

Según la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras (SBIF), el

promedio de años de deuda que los chilenos eligen para sus créditos
hipotecarios es de entre 15 y 20 años.

18

w w w.con let r agr an de.cl

Las ven t ajas de los 25 añ os o m ás

Si bien el ideal de muchas personas es pagar en la menor cantidad de tiempo

posible, ya que el riesgo para los bancos para recuperar su dinero es menor y el
costo del crédito es más bajo, también es importante reconocer lo positivo de
un plazo mayor.

Tanto si estás pensando en comprar una propiedad como segunda vivienda,

invertir para arrendar, o simplemente necesitas cambiarte de casa, porque la
que tienes ya quedó pequeña, considera la posibilidad de pactar tu deuda a 25
años o más.

Aunque vas a terminar pagando más por el préstamo de dinero, monto que
verás reflejado en el CAE de tu crédito, al extender el plazo a 25 o 30 años harás
más llevadero el pago del dividendo mes a mes. Y esto, pensando en los
actuales valores de las propiedades y lo significativo que resulta comprar una
vivienda, resulta lo más adecuado para una realidad de ingresos promedio.

Otra ventaja de elegir plazos más largos es que permite a mucha gente aspirar a
viviendas de mayor valor.

Además, si a futuro pasas por un tiempo de bonanza económica, siempre está

la opción de refinanciar el crédito y bajar el plazo a menos años.

Ahora bien, si haces el ejercicio de calcular el valor total de una vivienda a 20 y

30 años, puede que te encuentres con grandes sorpresas. Dependiendo del
valor del crédito, por supuesto.

Por ejemplo, con la tasa de interés del BCI, considerando un crédito por UF
6.200 a 30 años, la tasa aumenta en un 0,2% respecto al de 20 años, siendo en
montos mayores a éste, la diferencia de tasa en el plazo bastante menor.

19

w w w.con let r agr an de.cl

V. QUÉ HACER EN CASO DE ENCONTRAR FALLAS
EN TU PRIM ERA VIVIENDA

¿Qué puedes hacer si compraste una casa o departamento nuevos y

encuentras un desperfecto? ¿Existe algún tipo de garantía? Aquí te
contamos todo lo que debes saber y hacer en estos casos.

Nadie quiere que el sueño de la primera casa se vea empañado por

fallas y desperfectos. Por mucho que elijas una propiedad nueva,
igualmente los problemas ocurren y tienes que saber qué resguardos
tomar, en especial si ya cuentas con un crédito hipotecario para
comprar tu primera casa o departamento.

En Chile, los plazos de responsabilidad ante diversos problemas de

construcción de inmuebles están establecidos por ley. Asimismo,
existen ciertos pasos a seguir para recurrir al área de post venta de la
inmobiliaria en caso de necesitar una reparación.

14
20

w w w.con let r agr an de.cl

¿Qu ién r espon de si m i casa n u eva t ien e u n a f alla?

El llamado ?propietario primer vendedor ? de una construcción (por ejemplo, la

inmobiliaria) debe ser responsable por todos los daños y perjuicios que deriven
de fallas o defectos en ella. Esto es válido durante su ejecución o después de
terminada. Asimismo, se pueden iniciar acciones legales en contra de quienes
sean responsables de las fallas o defectos (como proyectistas o constructores)
que hayan dado origen a dichos daños y perjuicios.

¿En qu é plazos m e pr ot ege la gar an t ía?

Según la Ley General de Urbanismo y Construcción, los plazos de

responsabilidad legal en caso de fallas o defectos que afecten a las
edificaciones, pueden ser:
- De 10 años, cuando afectan a la estructura
- De 5 años, cuando afectan a los elementos constructivos o de instalaciones.
- De 3 años si se trata de elementos constructivos o de instalaciones.

21

w w w.con let r agr an de.cl

¿Qu é debo h acer si en cu en t r o u n a f alla en m i casa n u eva?

1. Est ablecer el r eclam o: Cuando compres tu primera propiedad, encárgate de

preguntar cómo es el proceso de reclamo y cuáles son los canales para notificar
al Servicio al Cliente de la inmobiliaria, en caso de tratarse de una propiedad
nueva, por si llegas a necesitarlo en un futuro.

Por lo general, las quejas son enviadas vía email o formulario. Debe existir un
registro del problema que tienes, con fecha y observaciones que puedan
entregar detalles sobre su magnitud. Por ejemplo, si tienes una fisura en un
muro, debes especificar la dimensión.

De esta manera queda constancia de cuándo empezó el proceso y esto permite

hacerle seguimiento o darle urgencia si es necesario.

2. Hacer u n diagn óst ico y def in ir plazos de r epar ación : En el caso de una
propiedad nueva, la visita de diagnóstico establece si la reparación es
responsabilidad de la inmobiliaria, ya que el problema podría deberse al uso (o
mal uso), falta de mantención del comprador o, efectivamente, ser fallas
estructurales.

Durante este etapa es importante estar en la propiedad o al menos contar con

alguien de confianza que explique los detalles de la falla y comunique las
soluciones esperadas.

Luego de realizar el diagnóstico, la inmobiliaria debe comunicar los plazos de

reparación. Todo dependerá de la envergadura de la falla y de los tiempos que
tome el proveedor externo.Si el desperfecto no se soluciona o vuelve a ocurrir
deberás volver a hacer el mismo procedimiento, recalcando que se trata de un
?problema recurrente?. En ese caso, contarás con el registro.

22

w w w.con let r agr an de.cl

VI. ¿CONOCES LOS GASTOS ASOCIADOS A TU
PRIM ERA VIVIENDA?

Comprar un inmueble por medios propios o mediante el

financiamiento de un crédito hipotecario implica una serie de gastos
operacionales adicionales.

Estos corresponden a ?todas aquellas obligaciones de dinero,

derivados de la contratación de un Crédito Hipotecario y devengados
a favor del Proveedor, que no corresponden a tasa de interés ni a
capital y que deben ser pagados por un consumidor ?, según explica el
servicio nacional de defensa del consumidor Sernac.

Pero, ¿tienes claro cuáles son estos gastos?

14
23

w w w.con let r agr an de.cl

Cost os al com pr ar al con t ado y con u n cr édit o h ipot ecar io

Primero es importante tener claro que al solicitar una hipoteca, la mayoría de

los bancos no otorga más del 80% del total, por lo que es fundamental tener un
colchón equivalente al 20% o un poco más que funcione como pie para la
compra de la vivienda.

Ahora, dependiendo si compras el inmueble al contado o con un crédito

hipotecario, los gastos extra serán mayores si lo haces con un préstamo. Estos
costos adicionales son considerados como gastos operacionales para que el
banco otorgue este dinero.

Com pr a de pr opiedad al con t ado

Pagar una propiedad al contado no es lo más común, sin embargo, conlleva más
ventajas ya que no incurres en gastos extras como la solicitud del crédito. En
este caso, el inversionista realiza los pagos de notaría que incluye escritura y la
inscripción del inmueble ante el Conservador de Bienes Raíces (CBR).

Lo más recomendable es contratar a un abogado especializado en el rubro

inmobiliario para que realice estudios de títulos y así evitar problemas en la
traspaso de dominio o posibles estafas. El costo de contratación de un abogado
oscila alrededor de 3,5 UF.

CBR. Es el pago cobrado por la inscripción de la propiedad en el Conservador de

Bienes Raíces más el Dominio Vigente y Certificado de Hipotecas y Gravámenes.
El arancel es referencial al precio del inmueble, aproximadamente 0,8% del valor
de la propiedad.

24

w w w.con let r agr an de.cl

Gast os asociados a com pr as de vivien das con Cr édit o Hipot ecar io

En cambio, al solicitar un crédito hipotecario los gastos adicionales son

mayores. Los principales son los siguientes:

-Tasación: costo fluctúa entre 2 y 3 UF dependiendo del valor de la propiedad.

-Estudio de Títulos: 0 y UF 8,5 UF aprox.
-Confección de Escritura: 2,75 UF aprox.
-Notaría: 3 y 3,5 UF aprox.
- Impuesto de timbres y estampillas: 0,8% del total del crédito.
-Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces: entre 6,8 hasta un máximo de
UF 14,5 del valor de la propiedad (según encuesta respondida a Sernac en julio
2017).

Adicionalmente hay dos seguros obligatorios y voluntarios al contratar un

Crédito Hipotecario: seguro de desgravamen y seguro de incendio.

Fuente: Guía explicativa créditos hipotecarios SERNAC

25

w w w.con let r agr an de.cl

Revisa a continuación el detalle de los gastos operacionales obligatorios
asociados a un crédito hipotecario:

1. Valor de t asación de la vivien da: la tasación es el cálculo del valor real de un

bien inmueble a través de diversos criterios. Este ítem es esencial para el
otorgamiento de créditos, en este caso, para un crédito hipotecario. Igualmente,
si vas a comprar tu vivienda con crédito o leasing habitacional debes asumir el
costo de tasación.

El tasador de la vivienda es asignado por la institución bancaria que otorga el

crédito hipotecario, y tiene la responsabilidad de establecer el valor referencial
de la vivienda.

El informe emitido por el tasador debe demostrar objetivamente el valor

económico de la propiedad evaluada, basándose en factores tales como:
La ubicación del inmueble
Características del sector
Cercanía a colegios, locomoción, accesibilidad
Aspectos físicos de la propiedad tales como tipo y calidad de terminaciones,
estado de los materiales, cantidad de dormitorios y baños, etc.

Finalmente, otro aspecto no menor que el tasador debe considerar, es el valor

de mercado del costo del bien raíz en una fecha determinada, ya que los precios
son variables.

26

w w w.con let r agr an de.cl

2. Est u dio de t ít u los: son los honorarios que recibe un abogado producto del
estudio de títulos del inmueble y por la elaboración el borrador de escritura de
compraventa.

Su labor consiste en analizar los antecedentes legales del inmueble en cuestión,

con la finalidad de que el inversionista que adquiera la propiedad junto al banco
que constituirá la hipoteca tengan la tranquilidad que el inmueble es
legítimamente adquirido por el actual propietario.

Además, se debe tener la certeza que todos las transferencias anteriores del
bien raíz, hasta completar un período de 10 años atrás, también fueron hechas
correctamente.

El estudio de títulos comienza con una completa revisión de la situación jurídica

actual del inmueble. Se debe comprobar que la inscripción de dominio sea
correcta y esté vigente.

Ahora bien, durante el estudio de título se descubre si el inmueble está afecto a

alguna hipoteca, gravamen, prohibición o embargo, si existe alguna declaración
de utilidad pública o si está afecto a expropiación municipal o del Serviu.

3. Con f ección de escr it u r a: la escritura pública es el documento que debe ser

firmado ante notario, con los datos del vendedor y comprador, y la información
del inmueble vendido. Para recibir la propiedad recién adquirida es necesario
acudir a una notaría para firmar esta escritura pública de compraventa.

Eso sí, antes de firmar hay que leerla y entenderla, el notario es quien debe
asegurarse de ello.
Por lo mismo, el notario tiene la obligación de explicar qué significa el
documento por firmar, desde el principio hasta el final. No dudes en preguntar
lo que no entiendas.

27

w w w.con let r agr an de.cl

4. Not ar ía: los gastos notariales se pagan por partida doble: primero por
comprar el inmueble y segundo por contratar el crédito hipotecario. Sus costos
se fijan según la ley y el valor de la vivienda.Para este fin es recomendable
contar con la asesoría de un abogado especialista.

Si compras una vivienda al contado o con crédito, siempre habrá que pagar
gastos operacionales. Para ambos casos, el comprador deberá pagar los
derechos de notaría (que incluye la escritura), que fluctúan entre UF 3 y UF 3,5.

5. Im pu est o de t im br es y est am pillas: este impuesto se aplica a los

documentos o actos que involucran una operación de un crédito hipotecario y
que corresponde al último reajuste del 0,8% del valor del crédito hipotecario
que recibas.

En caso de que el inmueble sea la primera o segunda del mismo propietario y se

trate de un DFL2 (hasta 140 metros cuadrados), su valor es de 0,2% del crédito.
En el caso de que sea una vivienda social, el inmueble queda exento de este
impuesto.

Hay que considerar que este tipo de impuesto es variable en el tiempo. Se paga
sobre el monto de la operación de crédito de dinero, y es retenido por la
entidad financiera que otorga el crédito, o por la notaría en la que se suscribe el
contrato y son ellos los responsables de pagar al Estado.

28

w w w.con let r agr an de.cl

6. In scr ipción en el Con ser vador de Bien es Raíces: son los gastos asociados a
la inscripción de la escritura pública, en los registros de propiedad, hipotecas y
prohibiciones de enajenar del Conservador de Bienes Raíces que corresponda a
la comuna donde está ubicado el bien inmueble.

Este es el último paso después del traspaso de la propiedad. Una vez que el
inmueble tenga dueño, el comprador deberá inscribir la venta de la propiedad
en el Conservador de Bienes Raíces, para hacer público y efectivo el traspaso y
clarificar que la propiedad tiene nuevo dueño.

Este trámite tiene un valor aproximado de $2 por cada $1.000 del precio de
venta. Por lo tanto, si una propiedad cuesta $100 millones de pesos, este último
trámite tendría un valor de $200.000 aproximadamente.

Ahora bien, el arancel de la inscripción de la propiedad puede variar según

ciudad y comuna.

Si necesitas más información, en este link podrás acceder a mayor información

de todo lo que necesitas saber al momento de comprar tu primera vivienda con
un crédito hipotecario

29

w w w.con let r agr an de.cl

VII. M ITOS Y LEYENDAS SOBRE EL CRÉDITO
HIPOTECARIO

¿Quieres pedir un crédito hipotecario y no sabes cómo empezar? Comienza

informándote bien sobre las falsedades, errores y confusiones que existen en
torno a este producto financiero.

Toma nota de los siguientes mitos y leyendas que rodean al crédito hipotecario,
uno de los productos financieros más consumidos en Chile.

1. Sólo es posible pedir u n pr ést am o a u n ban co: Actualmente en Chile hay

instituciones bancarias y no bancarias reguladas que ofrecen créditos
hipotecarios.

2. El ban co don de t en go cu en t a cor r ien t e en t r ega m ejor es t asas: No

necesariamente. Las tasas son una de las tantas variables con las cuales las
entidades crediticias compiten. Por ende, es preciso que el cliente cotice al
menos tres alternativas además de la institución donde el ya tiene contratados
servicios financieros.

14
30

w w w.con let r agr an de.cl

3. Es posible pedir u n cr édit o a 30 añ os solam en t e: La fecha tope de plazo
que ofrecen las instituciones financieras en Chile es de 30 años, siendo 5 años el
tiempo mínimo para pactar este tipo de préstamos. Aprende más sobre cómo
elegir el mejor plazo para tu hipotecario aquí.

4. Lo m ás im por t an t e del cr édit o es el m on t o f in al: En la práctica, la tasa de

interés es el ítem más importante para determinar la compra de una vivienda
con un crédito hipotecario. Es la variable fundamental para saber si pactas tu
deuda en 5, 10, 20 o 30 años. Conoce otros conceptos claves aquí.

5. El dividen do r ef leja t odos los cost os del cr édit o h ipot ecar io: Es preciso
que el cliente revise el costo final del crédito hipotecario, ya que habrá gastos
operacionales que serán cobrados sólo una vez o bien el pago de una póliza
externa de seguros obligatorios no aparece en el monto mensual.

6. Es in n ecesar io el segu r o de desgr avam en : Ninguna institución financiera

regulada en Chile que presta créditos para la vivienda entregará el dinero sin
comprobar antes que el cliente tomó los seguros obligatorios correspondientes.

7. Los segu r os obligat or ios son desgr avam en , in cen dio y sism o: Sólo los dos
primeros son obligatorios, mientras el que cubre daños por temblores y
terremotos, así como otros desastres naturales, es un seguro adicional que se
contrata de forma voluntaria. Conoce más sobre los seguros obligatorios aquí.

8. El cobr o de los segu r os obligat or ios es por separ ado: Al ser gastos
asociados, quedan incorporados como parte del cobro del dividendo mensual y
están reflejados en el Costo Anual Equivalente (CAE) y en el Costo Total a Pagar
(CTP) del crédito.

9. Los segu r os obligat or ios sólo se con t r at an con el ban co qu e pr est a el

din er o: Pueden ser contratados separadamente de la institución financiera que
presta el dinero.

31

w w w.con let r agr an de.cl

10. El segu r o con t r a sism os es obligat or io: Es un seguro asociado y voluntario,
y puede ser contratado por separado de los obligatorios en cualquier compañía
aseguradora, corredora de seguros, caja o banco que ofrezca este producto.

11. El plazo es m ás im por t an t e qu e el dividen do: Se recomienda que el

dividendo no supere el 25% del ingreso personal o familiar. El largo plazo
permite acomodar mejor ese monto límite que un préstamo a menos tiempo.
Sin embargo, que la cuota sea baja no significa necesariamente que el crédito
sea más barato.

12. El m on t o br u t o y el Cost o Tot al del Cr édit o (CTC) son lo m ism o: El primer

total se refiere al monto líquido final del crédito más los gastos operacionales,
tanto obligatorios como voluntarios. l CTC, en cambio, incluye ese monto y el
costo los seguros obligatorios asociados y de la tasa de interés.

13. La t asa de in t er és del Ban co Cen t r al es la qu e ocu pan en el cr édit o

h ipot ecar io: Ciertamente, es un indicador referencial para las instituciones
financieras que prestan dinero, pero cada entidad fija la tasa de interés de
acuerdo a sus análisis de riesgo del cliente y contexto financiero en el cual se
entrega el préstamo.

14. El ejecu t ivo del ban co es qu ien elige si en t r egar o n o el cr édit o: La

aprobación o rechazo del crédito depende de causales objetivas analizadas en
un proceso de evaluación comercial del cliente en un comité de riesgo.

15. Est oy obligado a r epact ar m i deu da si n o pu edo pagar : Es la mejor opción

si el deudor busca mantener el inmueble, pero nadie puede obligar al
consumidor financiero a repactar sus obligaciones crediticias. Si lo desea, puede
vender el inmueble y pagar con ese dinero el saldo insoluto.

32

w w w.con let r agr an de.cl

VIII. ¿CÓM O FINANCIAR UNA PROPIEDAD SIN UN
CRÉDITO HIPOTECARIO?

Si tienes la posibilidad de comprar una nueva propiedad a un buen precio, pero

no cuentas con la liquidez suficiente para hacerlo, presta atención, porque
existen más alternativas que el crédito hipotecario para financiar ese bien raíz
que tanto añoras.

En Chile existen hoy al menos tres opciones, más allá del crédito hipotecario,
para financiar una propiedad, sin tener que contar con un pie o, derechamente,
ganarse la lotería.

La venta de propiedades en el país pasa por un bajo momento, debido, en

parte, a la gradual alza de los valores de los suelos, lo que genera no sólo un
aumento en los precios sino que también mayores alternativas de
financiamiento para las personas.

Entonces, si estás frente a una gran posibilidad inmobiliaria y no cuentas con

liquidez para concretar la compra de una nueva propiedad, no temas. Te
contamos sobre algunas alternativas que, probablemente, no conoces.

14
33

w w w.con let r agr an de.cl

Hipot ecar t u vivien da

Si has jugado al menos una vez Monopoly en tu vida, ya sabrás que hipotecar
una vivienda funciona para conseguir dinero en efectivo cuando estás sin
liquidez y quieres adquirir nuevas propiedades en el juego.

Llevado a la realidad, una hipoteca responde a la propiedad que queda en

garantía o en prenda y a favor del banco para asegurar el cumplimiento de un
crédito hipotecario.

En este sentido, efectivamente el banco puede considerar la hipoteca de una o

más propiedades tuyas como garantía a la solicitud de un nuevo crédito
hipotecario. Por ende, consigues financiar un nuevo bien raíz con el valor de tu
actual propiedad.

Esto significa que es posible hipotecar toda clase de bienes inmuebles, e incluso
determinados derechos que recaen sobre ellos. Además de viviendas, son
objeto de hipoteca los locales comerciales, predios rústicos e, incluso,
aeronaves, automóviles y otros vehículos a motor que estén a tu nombre.

Entonces ¿qué debes hacer para obtener financiamiento a través de una

hipoteca? Primero que todo, acercarte a más de un banco para cotizar la mejor
alternativa disponible y elegir en base a las distintas evaluaciones de riesgo e
información de tasas que la entidad crediticia te da para calcular los intereses.

34

w w w.con let r agr an de.cl

Opt ar por el leasin g h abit acion al

Otra solución de financiamiento que también se adapta a las distintas

capacidades de pago de las personas es el leasing habitacional. Consiste en un
contrato de arrendamiento de tu propiedad por un plazo determinado, con la
posibilidad de que, una vez que finalice el acuerdo, readquirir la propiedad,
pagando la cuota restante de la compra.

Es una opción que considera un ahorro programado de tal manera que, al final
del plazo acordado, se reúne el monto equivalente al precio convenido por la
vivienda. Las condiciones dependen de la empresa inmobiliaria o institución
financiera que preste el leasing.

Para postular a esta alternativa hay que cumplir una serie de requisitos
establecidos por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo y considerar que el valor
de las viviendas no pueden superar las UF 2.000 en todo el país.

Aún así, es una posibilidad para aquellas personas que no alcanzan a destinar el
25% de sus ingresos para pagar un dividendo mes a mes, pero pueden destinar
un monto de dinero como arriendo que, perfectamente, puede convertirse en
una inversión inmobiliaria.

35

w w w.con let r agr an de.cl

Con clu sión

Como puedes ver, todos podemos invertir. Y en el mundo de

hoy, cada vez más complejo, quizás sea una obligación. Pero
antes de hacerlo, debes comprender los riesgos y tomar
decisiones responsables.

Todos los instrumentos de inversión tienen sus riesgos y es tu

obligación entenderlos, además de conocerte a ti mismo
como inversionista. Es decir, debes tener muy claro cuánto
riesgo estás dispuesto a a asumir.

Esta guía es solo una referencia. No reemplaza la asesoría de

un profesional. Por eso ?y no podemos ser más claros en
esto? es tu deber y responsabilidad consultar a un experto
antes de tomar una decisión.

36

w w w.con let r agr an de.cl

Su scr íbet e al blog

37

w w w.con let r agr an de.cl