LA PROPIEDAD HORIZONTAL

1. CONCEPTO:
Se llama generalmente "propiedad horizontal" a la que consiste en pisos
o departamentos de un edificio, pertenecientes a diversos dueños. No es
un condominio, porque cada uno es propietario de su apartamento. No es
el caso de simples propiedades contiguas, porque existen partes
comunes, comenzando por el suelo. No se trata de un caso especialmente
complejo de relaciones de vecindad, sino de algo más, porque los
servicios comunes, la administración, etc., tienen modalidades especiales
y pueden originar una sociedad para ese efecto.

Elemento característico de la propiedad horizontal es el de que cada piso

o departamento tenga su salida o acceso independiente a lugar público:
calle, plaza, etc. Igualmente es propio de esta figura jurídica, que las
partes comunes del edificio, son inseparables de la titularidad de los
diversos apartamentos, de modo que no se puede disponer de éstos sin
hacerlo también respecto de las partes comunes.

El término "propiedad horizontal" sugiere la posibilidad de que existan

inmuebles superpuestos, pertenecientes a diversos propietarios,
contrariamente a la antigua concepción romana, que consideraba al
dueño del suelo, dueño de todo lo que esté sobre él sin límites de altura,
y dueño del subsuelo, sin límites de profundidad. Sin embargo, el
concepto de propiedad horizontal, no supone necesariamente la
superposición de pisos, aunque esto sea lo más corriente; también existe
propiedad horizontal si los distintos departamentos forman un solo
edificio, aunque sea de una sola planta o nivel, pero siempre que los
diversos propietarios individuales sean comuneros de partes comunes,
tales como el suelo, el techo, las instalaciones, cuartos de portería, puerta
general de la casa, etc.

2. LA PROPIEDAD HORIZONTAL COMO UN CONJUNTO DE

DERECHOS

Desde la perspectiva del análisis económico del derecho, puede verse a

la propiedad horizontal como una solución al problema de definir derechos
sobre un inmueble en el que coexisten porciones de uso privado por parte
de distintos propietarios y otras porciones cuyo uso es necesariamente
común. La noción implícita es que, desde el punto de vista de la eficiencia
de la institución jurídica, es mejor que todas las partes susceptibles de
apropiación por parte de propietarios individuales estén puestas bajo un
régimen legal similar al dominio. Por el contrario, todo lo que pueda
considerarse como un bien público debe permanecer bajo un régimen de
condominio con indivisión forzosa, y quedar sujeto a un mecanismo de
administración que se asemeja al de un pequeño estado.
 La propiedad horizontal es también una ilustración interesante de las
relaciones que, desde el punto de vista económico, pueden establecerse
entre el condominio y la propiedad pública. Estas resultan particularmente
claras cuando analizamos el funcionamiento del consorcio de
propietarios. Este consorcio es capaz de designar un administrador, que
es la persona a cargo de las decisiones operativas y representa al
consorcio ante terceros y ante las autoridades administrativas.

3. LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL

En el Perú la ley de propiedad horizontal se plasma en:
LEY Nº 27157
LEY DE REGULARIZACION DE EDIFICACIONES, DEL PROCEDIMIENTO
PARA LA DECLARATORIA DE FÁBRICA Y DEL REGIMEN DE UNIDADES
INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN
Alcances de la Ley Nº 27157 y su Reglamento aprobado mediante DS Nº 035-
2006-VIVIENDA

Cuestiones Preliminares:
La construcción, punta de lanza del crecimiento peruano, atraviesa un período
muy floreciente. Eso coloca al sector en una situación envidiable, pues le da la
oportunidad de innovar en aspectos muy diversos como las técnicas de
construcción, las formas y tamaños de las viviendas y la manera de venderlas.
Ese 'boom' también coloca a sus empresas en una posición cada vez más
competitiva, ya que el cuidado de los detalles puede hacer la gran diferencia
entre un proyecto muy exitoso y otro menos bueno. Así, creemos que una visión
de márketing puede serles muy útil para hacer proyectos que respondan mejor
a lo que sus mercados demandan en términos de producto, precio, promoción y
punto de venta.[1]
Con respecto al producto, los constructores de hoy se formulan entre otras
interrogantes ¿La gente quiere casas o edificios? Respecto a ello, mayormente
en zonas residenciales de la capital peruana se ha optado por la adquisición de
departamentos; sin saber que su adquisición además de estar afecta a
disposiciones del derecho civil patrimonial, los hará formar parte de las personas
cuyo derecho de propiedad se regirá por una ley especial; razón por la cual
formulamos el presente trabajo.
Mediante Ley Nº 27157 (En adelante Ley) se aprobó la Ley de Regularización
de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del
Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad
Común (en adelante Ley); y cuyo antecedente más antiguo podría estar
constituido por en el reglamento de Zonificación General de Lima Metropolitana
de 1975 aprobado por R. M. 504- 75-VC-5100

En la Ley se establecen los procedimientos para el saneamiento de la titulación

y de unidades inmobiliarias en las que coexisten bienes de propiedad exclusiva
y de propiedad común, tales como departamentos en edificios, quintas, casas en
copropiedad, centros y galerías comerciales o campos feriales, otras unidades
inmobiliarias con bienes comunes y construcciones de inmuebles de propiedad
exclusiva, así como el procedimiento para la tramitación de la declaratoria de
fábrica y el régimen legal de las unidades inmobiliarias que comprenden bienes
de propiedad exclusiva y de propiedad común.
Cabe acotar, que la dación de la norma no es una mera enunciación ya que si
bien es cierto el derecho de propiedad así como los subsecuentes actos de
disposición correspondientes se rigen por disposiciones del Código Civil;
también lo es que este propio cuerpo sustantivo establece el grado de
especialidad que concierne tanto a las normas aplicables a la propiedad predial
así como a la horizontal (artículos 957 y 958).
Artículo 957.- Normas aplicables a la propiedad predial: La propiedad predial
queda sujeta a la zonificación, a los procesos de habilitación y subdivisión y a
los requisitos y limitaciones que establecen las disposiciones respectivas.
Artículo 958.- Normas aplicables a la propiedad horizontal: La propiedad
horizontal se rige por la legislación de la materia.
Sin embargo en muchas ocasiones se piensa que éste régimen legal afecta solo
a aquellos departamentos ubicados en complejos o conjuntos residenciales en
donde se rigen normas de disposición común o exclusiva respecto de
determinadas áreas; pero lo cierto es que su ámbito resulta más amplio, toda
vez que comprende:
a) Quintas: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que cuentan, por
lo menos, con un pasaje de acceso en calidad de bien común.
b) Casas en Copropiedad: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva
que cuentan con áreas recreativas adyacentes de propiedad común y/o
servicios comunes.
c) Centros y Galerías Comerciales o Campos Feriales: Unidades
inmobiliarias que cuentan con bienes y servicios comunes y secciones de
propiedad exclusiva para uso comercial.
d) Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes: Unidades inmobiliarias
de propiedad exclusiva que han sido independizadas y que cuentan con
el terreno como bien de propiedad común.
e) Unidades de propiedad exclusiva: Unidades inmobiliarias que no cuentan
con bienes ni servicios comunes; y
f) Edificios de Departamentos: Unidades inmobiliarias que cuentan con
bienes y servicios comunes y secciones de propiedad exclusiva ubicados
 en edificaciones de más de un piso; aspecto que pasaremos a analizar de
manera específica.
Uno de los factores que motivó la dación de la norma que hoy nos ocupa analizar,
constituyó la regularización de la formalidad en cuanto a los los propietarios de
edificaciones que hayan sido construidas sin licencia de construcción,
conformidad de obra o que no contasen con declaratoria de fábrica,
independización y/o reglamento interno, de ser el caso; autorizándose a los
notarios públicos la legalización, certificación y verificación de la documentación
adjunta al Formulario Registral correspondiente, bajo responsabilidad; en los
tramites afectos a los alcances de la Ley.

ANÁLISIS:
1. Del Saneamiento:
Según la Ley, para iniciar el proceso de saneamiento se debe tomar el acuerdo
por la mayoría simple de todos los propietarios de departamentos, en una
reunión que será convocada para estos efectos por el o los propietarios
interesados, mediante carta notarial, y realizada dentro de los 10 (diez) días
útiles contados a partir de la convocatoria. Aspecto concordante con lo
establecido en la Ley Nº 27333, Art. 2, Num. 2.2, el cual establece que “… El
Notario, para los efectos de constatar la existencia del acuerdo a que se refiere
el Artículo 6 de la Ley Nº 27157, sólo certificará haber tenido a la vista el acta
simple respectiva, acompañada de las cartas notariales cursadas y la publicación
del correspondiente aviso, de ser el caso; así como que la reunión de propietarios
se realizó dentro del plazo de 10 (diez) días útiles, contados a partir de la
convocatoria, previsto en el numeral 6.1 del Artículo 6 de la Ley Nº 27157.
Consecuentemente son los interesados quienes asumen la responsabilidad
respecto a la veracidad de lo manifestado y la autenticidad de la documentación
presentada. Para su inscripción en el registro correspondiente se adjuntará el
acta simple...”
La convocatoria debe contener lugar, fecha, hora de la reunión y el nombre del
convocante, así como la agenda a tratar. El acuerdo tomado consta en un Acta
Simple firmada por los concurrentes, el mismo que debe publicarse en el Diario
Oficial El Peruano, en uno de mayor circulación del lugar donde se ubica el
inmueble y en un lugar visible del propio edificio, para efectos de determinar los
porcentajes de bienes comunes, salvo que el referido acuerdo haya sido
adoptado por unanimidad.
Para oponerse a los acuerdos a que se refiere el párrafo precedente el
interesado tiene un plazo de 15 (quince) días, contados a partir de la fecha de la
última publicación, y se tramita de acuerdo a los artículos 546 y siguientes del
Código Procesal Civil; específicamente a través de un Proceso Judicial cuya vía
procedimental es el proceso sumarísimo; siendo competente el juez civil
(entendiendo en líneas de generalidad el monto de la pretensión en disputa, la
misma que si es hasta 10 Unidades de Referencia Procesal es el Juez de Paz).
Cabe acotar que la Ley especial presume que las alícuotas sobre los bienes
comunes corresponden en partes iguales a los propietarios de los bienes de
dominio exclusivo, salvo prueba en contrario.
En cuanto a la Inscripción, se manejan dos supuestos: Cuando el terreno está
registrado o cuando no.
En cuanto a la inscripción cuando el terreno está registrado, para la inscripción
del derecho de propiedad de los departamentos se debe presentar el Formulario
Registral, acompañado del título de propiedad que puede ser escritura pública,
minuta, adjudicación o cualquier otro documento público o privado de fecha
cierta que lo pruebe. A falta de título de propiedad, o cuando el terreno está
inscrito a nombre de persona diferente al vendedor, el poseedor debe demostrar
posesión continua, pacífica y pública como propietario durante 10 (diez) años,
esto último resulta concordante con lo establecido en los Artículos 950 y 952 del
Código Civil.
En cuanto a la inscripción cuando el terreno no está registrado, para la primera
inscripción de dominio del terreno se presenta el Formulario Registral
acompañado de declaración notarial que acredite el cumplimiento de los
requisitos a que se refiere el Artículo 2018 del Código Civil el cual establece que
para la primera inscripción de dominio, se debe exhibir títulos por un período
ininterrumpido de cinco años o, en su defecto, títulos supletorios.
Una vez acreditados los requisitos mencionados por Notario, el Registrador
procede a inmatricular el terreno a nombre de los propietarios de departamentos
en calidad de bien común y, posteriormente, la propiedad cada una de las
unidades inmobiliarias y los derechos sobre las áreas y bienes comunes.
Cabe acotar que desde Diciembre del 2008 entró en vigencia la Directiva sobre
el Régimen de Propiedad Exclusiva y Común (áreas comunes), dictada por la
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, SUNARP, en aplicación
de su potestad normativa reconocida por la Ley 26366, en razón de que en la
actualidad existen crecientes conflictos interpretativos entre los usuarios y el
sistema registral que se manifiestan en las inscripciones registrales de
edificaciones y complejos inmobiliarios.
Si bien es cierto el auge de la construcción produce una serie de beneficios a la
economía nacional, en el ámbito jurídico esta situación se manifiesta en un
aumento considerable de las inscripciones regístrales que se refieren a
edificaciones y complejos inmobiliarios, lo que, sin embargo, da como resultado
la existencia de innumerables conflictos interpretativos.
Estos conflictos, se agudizan por diversos factores, entre ellos porque la
normativa que regula el sector es parca y poco detallista; asimismo, los
enunciados normativos se prestan a disímiles interpretaciones, entre otros; en
ese contexto, precisó, se ha publicado esta Directiva con el fin de establecer
disposiciones uniformes sobre la calificación e inscripción de los títulos referidos
al régimen de propiedad exclusiva y común.
Por otro lado los regímenes de "propiedad exclusiva y común" e
"independización y copropiedad" se diluyen en la práctica, lo cual se confirma
por el hecho que se inscriben reglamentos internos sin precisar el régimen
adoptado y, a pesar de ello, el registrador no lo advierte y a las partes tampoco
les interesa.
La falta de claridad de la ley y el reglamento hizo que los abogados y notarios
recurriesen a los moldes consagrados por la práctica, lo cual generalizó el uso
del reglamento interno y la junta de propietarios en el régimen alternativo de
independización y copropiedad. Además esta situación, se "legalizó" con la
aprobación por parte del Ejecutivo del formato de modelo de "reglamento
interno".
La Directiva aprobada, establece una guía completa de calificación registral de
los actos del régimen de propiedad exclusiva y común, en ese sentido, la norma
deberá ser aplicada por los órganos de calificación registral que integran la
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos.
En lo que respecta al contenido de la Directiva, de conformidad con el artículo
128 del Decreto Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA, el régimen de propiedad
exclusiva y común (áreas comunes) es obligatorio en todos los casos en que
existan unidades inmobiliarias superpuestas en el plano vertical (edificio de
departamentos), en caso contrario puede optarse por el régimen de propiedad
exclusiva y común o el de independización y copropiedad.
En el caso del reglamento interno, se aprueba por el promotor o constructor quien
debe ser el propietario de la misma; también, se aprueba conforme al articulo 39
de la Ley 27157 (Ley de Regularización de Edificaciones), por acuerdo de más
del 50% de los propietarios que conforman la edificación, para lo cual el voto se
computa por cada propietario, mientras no se encuentre definido el porcentaje
de participación en las zonas comunes.
Así también, la Directiva señala que el reglamento interno se modifica por
acuerdo de la junta que cuente con más del 50% de la participación de los
propietarios; asimismo, de conformidad con el artículo 135 del Deceto Supremo
Nº 035-2006-VIVIENDA, para los casos de modificación del porcentaje de
participación, desafectación de los bienes comunes, venta, gravamen, cesión en
uso o afectación permanente de zonas comunes, se requiere un acuerdo por
mayoría calificada de 2/3 partes de las participaciones.
En el caso de la inscripción de los aires, cuando en el reglamento interno se
establezca la reserva de aires de la edificación, ésta podrá independizarse como
sección de dominio exclusivo, siempre que se le asigne porcentaje de
participación en los bienes comunes. En este caso la independización procederá
siempre que se cuente con un área de acceso.
La Directiva señala que los planos presentados para la inscripción de
Declaratoria de Fábrica e Independización que cuenten con el respectivo visado
municipal o de verificador, según el caso no podrá ser objeto de observación ni
rechazo registral.
Igualmente, las normas de la Directiva se aplican por analogía y en cuanto fuese
pertinente, a los mecanismos de regularización de edificaciones regulados en el
Título I de la Ley 27157 (Ley de Regularización de Edificaciones); asimismo,
precisó que la Directiva de la Sunarp también se aplica al régimen de
independización y copropiedad. En general, la Directiva contiene una serie de
precisiones que facilitarán la calificación registral en los casos de edificaciones
sujetas al régimen de independización y copropiedad
2. De la Declaratoria de Fábrica:
A partir de la vigencia de la presente Ley, el reconocimiento legal de la existencia
de cualquier tipo de edificación, independientemente de la fecha de su
construcción, se hará mediante una declaración del propietario, de acuerdo con
los requisitos y trámites que esta establece. Este acto se denomina declaratoria
de fábrica.
Todos los propietarios de edificaciones que construyan a partir de la vigencia de
esta Ley deben optar por:
a) Comunicar a la Municipalidad Distrital, o a la Provincial tratándose del ámbito
del Cercado, en Formulario Único Oficial la fecha del inicio de la construcción de
la obra, y declarar que ésta se efectuará de conformidad con los planos que se
adjuntan y que se cumple con las normas de zonificación y otras vigentes, para
lo cual se acompaña el plano de zonificación respectivo.
Obtenido el cargo de recepción de dicho formulario y transcurridos 20 (veinte)
días útiles contados a partir de la fecha del cargo de recepción, sin que la
Municipalidad haya observado la documentación presentada, se puede iniciar la
obra.
La Comisión Técnica compuesta por los arquitectos e ingenieros designados por
los respectivos Colegios Profesionales, que para estos efectos conforma la
Municipalidad, realiza la calificación de la procedencia de la solicitud en el plazo
a que se refiere el párrafo precedente y tiene, además, la función permanente
de supervisión de la obra.
b) Solicitar a la Municipalidad Distrital, o a la Provincial tratándose del ámbito del
Cercado, la licencia de construcción en el Formulario Único Oficial, de
conformidad con la presente Ley y con los dispositivos legales vigentes.
Si la Comisión Técnica encuentra observaciones a la documentación que se
acompaña al Formulario Único Oficial, debe comunicar de tal hecho al
interesado, por medio del funcionario municipal responsable, en un plazo no
mayor de 10 (diez) días naturales contados a partir de la fecha en que se emite
la respectiva resolución administrativa.
El levantamiento de observaciones por parte del interesado se tramita conforme
lo dispone el artículo 28º de la Ley.

3. De la inscripción preventiva:
Los propietarios pueden solicitar al Registro correspondiente la anotación
preventiva de la predeclaratoria de fábrica, la misma que tendrá vigencia por un
año. Cuando se solicita la predeclaratoria de fábrica de una unidad inmobiliaria
con secciones de propiedad exclusiva y bienes comunes debe inscribirse
necesariamente, en el mismo acto, el respectivo Reglamento Interno.
Una vez terminada la construcción, en cualesquiera de las opciones referidas en
el artículo 28, el propietario debe declarar en el mismo Formulario Único Oficial,
que la edificación se ha realizado de acuerdo a los planos originalmente
presentados; o, en su defecto, de acuerdo a los nuevos planos en base a los
cuales se haya realizado finalmente la construcción, los que se deben adjuntar.
En ambos casos se debe presentar título de propiedad y certificado de
zonificación que declare que la obra es conforme con la zonificación vigente.
Al momento de la presentación de los documentos la Municipalidad Distrital, o a
la Provincial tratándose del ámbito del Cercado, deberá, en el mismo acto y bajo
responsabilidad del funcionario competente, sellar y firmar el formulario
correspondiente y asignarle el número de resolución. En el sello debe constar,
además, la numeración de la finca asignada por la Municipalidad.
El Formulario Único Oficial, una vez sellado, tiene calidad de instrumento público
y constituye título suficiente para inscribir la respectiva fábrica. En caso de
unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común, el
Formulario debe contener la especificación de los bienes y servicios comunes y
de propiedad exclusiva, independización, reglamento interno y junta de
propietarios, que se inscribe en el Registro respectivo. No será necesaria la
obtención de la conformidad de obra.
No obstante lo descrito, los propietarios y/o constructores pueden optar por
extender la declaratoria de fábrica mediante escritura pública si así conviniese a
su derecho.
4. Del Reglamento Interno:
Las edificaciones materia de análisis deben contar necesariamente con un
Reglamento Interno elaborado o aprobado por el promotor o constructor o, en su
caso, por los propietarios con el voto favorable de más del 50% (cincuenta por
ciento) de los porcentajes de participación.
El Reglamento exige la delimitación expresa de los bienes de propiedad común,
los mismos que pueden ser, según sea el caso: El terreno sobre el que está
construida la edificación; Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros
exteriores, techos y demás elementos estructurales, siempre que éstos no sean
integrantes únicamente de una sección sino que sirven a una o más secciones;
los pasajes, pasadizos, escaleras, y, en general, vías aéreas de circulación de
uso común; los ascensores y montacargas; las obras decorativas exteriores a la
edificación o ubicadas en ambientes de propiedad común; los locales destinados
a servicios comunes tales como portería, guardianía; y otros; los jardines y los
sistemas e instalaciones para agua, desagüe, electricidad, eliminación de basura
y otros servicios que no estén destinados a una sección en particular; los sótanos
y azoteas, salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezcan
cláusulas en contrario; los patios, pozos de luz, ductos y demás espacios
abiertos; y los demás bienes destinados al uso y disfrute de todos los
propietarios.
Por su parte según la Ley constituyen servicios comunes: la guardianía, la
portería y la jardinería; la limpieza, conservación y mantenimiento de las áreas,
ambientes, elementos y en general de los bienes comunes. Esta incluye la
reposición de los bienes de propiedad y uso comunes; la incineración y/o
eliminación de basura; el alumbrado público, la baja policía y jardines públicos,
siempre que el pago a los derechos y arbitrios lo deban efectuar los propietarios
en conjunto; y, la administración de la edificación.
Por su parte dentro del Reglamento Interno la delimitación de los derechos y
obligaciones de los propietarios; resulta importantísimo así como los porcentajes
que a cada propietario corresponden en la propiedad de los bienes comunes, de
acuerdo al criterio adoptado por el Reglamento Interno, a fin de atender los
gastos que demanden los servicios comunes, la conservación, mantenimiento y
administración de la edificación, y en las votaciones para adoptar acuerdos en
las Juntas de Propietarios;
Es importante resaltar que según la Ley la transferencia de bienes de propiedad
común debe aprobarse por los dos tercios de los votos de la Junta de
Propietarios. Los propietarios que debidamente citados, no hubiesen asistido a
la Junta, son notificados por conducto notarial y si en el plazo de 20 (veinte) días
útiles, contados a partir de dicha notificación, no manifiestan por escrito notarial
su discrepancia, se entenderán vinculados al acuerdo, que no será ejecutado
hasta que transcurra tal plazo. Cualquier transferencia realizada sin contar con
la votación antes dispuesta es nula de pleno derecho.
Asimismo los propietarios pueden acumular, subdividir o independizar sus
bienes de dominio exclusivo, de acuerdo a las normas del Reglamento Nacional
de Construcciones. Los derechos sobre los bienes de dominio común se
obtendrán sumando o detrayendo los porcentajes que correspondan de las
unidades acumuladas, subdivididas o independizadas, según cada caso. En
estos casos el interesado notifica de tales hechos a la Junta de Propietarios para
que proceda a la modificación respectiva del Reglamento Interno y asume los
gastos que se generen.
Finalmente en el Registro Público correspondiente se archivan los planos de la
edificación (distribución arquitectónica) y se inscriben las áreas y linderos
perimétricos, así como la declaratoria de fábrica, el reglamento interno y la Junta
de Propietarios.

5. Del Régimen de Propiedad Exclusiva y Común:

Dentro de la norma y Reglamento bajó análisis, comprende dentro de sus
Objetos y Alcances normar el régimen legal al que deberán someterse las
unidades inmobiliarias en las que coexistan secciones de propiedad exclusiva y
bienes y/o servicios comunes. Su aplicación es obligatoria cuando las secciones
que la conforman pertenezcan a dos o más propietarios y optativa cuando
pertenezcan a uno solo.

El Artículo 126º del Reglamento establece que entre las unidades

inmobiliarias reguladas por este Reglamento tenemos:
a) Edificios de departamentos de uso residencial, comercial, industrial o
mixto.
b) Quintas.
c) Casas en copropiedad.
d) Centros y galerías comerciales o campos feriales.
e) Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes.
Es propicio manifestar que el artículo 127 del Reglamento establece lo referente
a la Opción de régimen, por el cual al momento de solicitar la inscripción del
Reglamento Interno, el o los propietarios de las secciones exclusivas deberán
optar entre los regímenes de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común ó
Independización y Copropiedad. Ambos regímenes podrán coexistir en una
misma unidad inmobiliaria, por bloques o sectores.

6. Del Régimen de Independización y Copropiedad:

Este régimen supone la existencia de unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva susceptibles de ser independizadas y bienes de uso común, sujetas al
régimen de copropiedad regulado en el Código Civil. Las unidades inmobiliarias
de propiedad exclusiva comprenden necesariamente el terreno que ocupa cada
una.
Sólo se puede optar por este régimen en el caso de las Unidades Inmobiliarias
mencionadas en los incisos b), c), d) y e) del Art. 126 del Reglamento, siempre
que estén conformadas por secciones de un solo piso o que, de contar con más
de un piso, pertenezcan a un mismo propietario y los pisos superiores se
proyecten verticalmente sobre el terreno de propiedad exclusiva de la sección.
Esta opción debe constar en el Formulario único Oficial establecido por Ley.

7. Del Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común:

Es el régimen jurídico que supone la existencia de una edificación o conjunto de
edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo,
pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio común.
Cuentan con un Reglamento Interno y una Junta de Propietarios.
La participación en los bienes comunes, es un derecho accesorio a cada unidad
o sección de uso exclusivo y corresponde ejercerlo al propietario de la misma. El
porcentaje es determinado en el Reglamento Interno, y se establecerá
atendiendo a criterios razonables, como el área ocupada de las secciones
exclusivas, la ubicación de éstas, los usos a los que están destinadas, etc. Las
secciones de propiedad exclusiva podrán destinarse a cualquier uso permitido
por las normas vigentes, salvo las limitaciones que se establezcan en el
Reglamento Interno.
La transferencia de la sección inmobiliaria de propiedad exclusiva incluye todos
los bienes que la conforman, la participación en los bienes de propiedad común
y los derechos de uso, tránsito o servidumbres que la afecten, los que son
inseparables de la misma.
Cabe acotar que en cuanto a la Ejecución de Obras, acumulación, subdivisión o
independización de secciones de propiedad exclusiva, los propietarios podrán
realizarlas, siempre que no contravengan las normas vigentes, no perjudiquen
las condiciones de seguridad y funcionamiento de la edificación y no afecten los
derechos de los demás propietarios o de terceros.
Tratándose de ejecución de obras, deberán obtener previamente la Licencia de
Obra de la municipalidad correspondiente y comunicar oportunamente su fecha
de inicio a la Junta de Propietarios. Si la obra alterase la volumetría, el estilo
arquitectónico o el aspecto exterior de la sección donde se ejecuta, o del
inmueble matriz, el propietario deberá obtener previamente la aprobación de la
Junta de Propietarios. En estos casos, el propietario de la sección que desee
ejecutar la obra deberá proporcionar a la Junta de Propietarios, toda la
información y documentación técnica, legal y administrativa relacionada con ella,
que sea necesaria para facilitar una decisión adecuada.

8. De Bienes, Servicios y Gastos Comunes:

El Artículo 134 del Reglamento establece que son bienes comunes
intransferibles, salvo pacto en contrario establecido en el Reglamento Interno:
a) El terreno sobre el que está construida la edificación que tiene dos o más
secciones de propiedad exclusiva, salvo que sobre él se constituya
derecho de superficie.
b) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y
demás elementos estructurales esenciales para la estabilidad de la
edificación, siempre que sirvan a dos o más secciones.
c) Los pasajes, pasadizos, escaleras, porterías, áreas destinadas a la
instalación de equipos y en general, vías y áreas de circulación común.
d) Los ascensores y montacargas, salvo los propios de una sección de
propiedad exclusiva.
e) Los sistemas de instalaciones para agua, desagüe, electricidad,
eliminación de basura y otros servicios que no estén destinados a una
sección en particular.
f) Los patios, pozos de luz, ductos de ventilación o de instalaciones, salvo
los propios de una sección de propiedad exclusiva.
 g) Los estacionamientos exigidos reglamentariamente.
h) Aquellos que se señalen como tales en el Reglamento Interno.
En cuanto a los Actos de disposición de bienes comunes (La transferencia,
gravamen, cesión en uso o la celebración de cualquier otro acto o contrato que
importe disposición o limitación de uso de los bienes comunes susceptibles de
ser transferidos), deberá ser autorizada por la Junta de Propietarios mediante
acuerdo adoptado con el voto conforme de cuando menos las dos terceras
partes de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva. Dicha
autorización será otorgada, siempre que los actos mencionados en el primer
párrafo no contravengan los parámetros urbanísticos y edificatorios, y las normas
de edificación vigentes, ni se perjudiquen las condiciones de seguridad y
funcionalidad de la edificación, ni se afecte los derechos de las secciones de
propiedad exclusiva o de terceros.
Por su parte, las Obras en bienes comunes, requieren autorización expresa de
la Junta de Propietarios, adoptado por mayoría simple si están destinadas a su
conservación o mantenimiento, y por mayoría calificada si están destinadas a
algún fin que implique la modificación o limitación de su uso. Estas obras deberán
obtener, obligatoriamente, Licencia de Obra antes de su ejecución.
Finalmente en cuanto a este punto, constituyen servicios comunes, entre otros:
a) La limpieza, conservación y mantenimiento de las áreas y ambientes
comunes, instalaciones sanitarias y eléctricas de uso común, y en general
de cualquier otro elemento de los bienes comunes. Esto incluye la
reparación y/o reposición de los bienes o de sus partes.
b) La administración de la edificación
c) La guardianía, la jardinería y portería.
d) Los servicios de vigilancia y seguridad de la edificación en conjunto.
e) La eliminación de basura.
f) Los servicios de publicidad.
g) La administración de las playas de estacionamiento.
h) Los demás que acuerde la Junta de Propietarios.

9. De los Gastos Comunes:

El Artículo 138 del Reglamento establece que constituyen Gastos comunes,
entre otros:
a) Todos los ocasionados por el mantenimiento de los servicios comunes
indicados en el artículo anterior, cargas, responsabilidades y, en general,
cualquier gasto que no sea susceptible de individualización.
b) Cualquier otro extraordinario acordado por la Junta de Propietarios.
El pago de los gastos comunes, se efectuará de acuerdo con los porcentajes
establecidos en el Reglamento Interno, teniendo en cuenta criterios de uso,
espacio ocupado, demanda de servicios, el número de personas que ocupan las
secciones, la ubicación o accesibilidad de las mismas, etc., porcentajes que no
son necesariamente iguales a los de participación en el dominio de los bienes
comunes.

10. De los Derechos, Obligaciones y Participación de los poseedores de las

Secciones de Propiedad Exclusiva:
En este régimen se considera poseedores u ocupantes de las secciones de
propiedad exclusiva, a las personas naturales o jurídicas que ejerzan la
posesión, o el uso de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva de una
edificación, en calidad de propietarios, arrendatarios, o bajo cualquier otro título
que los faculte a ejercer la posesión indicada.

Los derechos y obligaciones de los propietarios de las secciones de propiedad

exclusiva, se regulan en el Reglamento Interno, y los que corresponden a los
arrendatarios u otros poseedores se regulan por el reglamento en comentario,
en cuanto se refiere a la administración, uso y disfrute de esas unidades
inmobiliarias y de los bienes o servicios comunes.
Son derechos de los arrendatarios u otros poseedores:
a) Ejercer el uso y disfrute exclusivo sobre su sección, sujeto únicamente a
las limitaciones que les imponga su contrato, o el Reglamento Interno.
b) Efectuar cualquier acondicionamiento o instalación interna que le
convenga, en forma independiente a los demás poseedores, dentro del
espacio ocupado por su sección, siempre que cuente con autorización del
propietario
c) Ejercer el uso y disfrute de los bienes y servicios comunes, sin más
limitación que el uso y disfrute legítimo de los demás poseedores sobre
dichos bienes y servicios.
d) Reclamar ante la Administración o Junta de Propietarios cuando el
mantenimiento o prestación de los servicios comunes no sean los
adecuados.
e) Participar con voz en las reuniones de la Junta en los asuntos relativos a
los servicios y gastos comunes, de acuerdo a lo que establezca el
Reglamento Interno.
f) Reclamar ante la Junta de Propietarios o la Administración, respecto de
las acciones de otros ocupantes de secciones exclusivas que perjudiquen
sus intereses o violen el Reglamento Interno.
g) Reclamar ante las autoridades competentes frente a las acciones o
decisiones de la Junta de Propietarios que lesionen sus derechos o violen
el Reglamento Interno o las normas vigentes.
h) Ejercer los demás derechos que les otorgue la Ley o el Reglamento
Interno.
Por otro lado, son obligaciones de los arrendatarios y otros poseedores, las
siguientes:
 a) Destinar la sección de propiedad exclusiva que conduce al uso genérico
y/o compatible que corresponda a la naturaleza de la edificación, salvo
las limitaciones impuestas en el Reglamento Interno
b) No ejecutar, en el área ocupada por su sección, obra o instalación alguna
que afecte el dominio común o la apariencia externa del predio, sin contar
con la previa y expresa autorización del propietario y de la Junta de
Propietarios, y con la Licencia de Obra cuando corresponda.
c) No afectar la seguridad o las condiciones de habitabilidad de la edificación
en su conjunto.
d) No perturbar la tranquilidad y normal convivencia de los demás ocupantes
y vecinos, ni atentar contra la moral y las buenas costumbres.
e) Asumir la responsabilidad por los daños y perjuicios que cause a las
demás secciones o a los bienes comunes sea por acción, omisión o
negligencia.
f) No ejecutar, en el área ocupada por los bienes comunes, obra o
instalación alguna, sin la aprobación previa de la Junta de Propietarios.
g) No afectar, perturbar u ocupar permanentemente las áreas destinadas a
la circulación, esparcimiento o cualquier otro uso común.
h) Respetar los lugares, horarios y sistemas para la evacuación de la basura,
así como otras disposiciones referentes al buen mantenimiento exterior
de su sección de propiedad exclusiva y áreas comunes, que fije la
administración, la Junta de Propietarios y/o la municipalidad.
i) Acatar las disposiciones y acuerdos de la Junta de Propietarios.
j) Pagar puntualmente las cuotas destinadas a atender los gastos comunes
cuando le corresponda según su contrato. En este caso el propietario se
constituye legalmente como responsable solidario del poseedor no
propietario frente a la Junta.
11. De los porcentajes de participación:
Los porcentajes de participación de los propietarios en el dominio de los bienes
comunes, se fijarán en el Reglamento Interno. En caso de producirse variaciones
en el área de las unidades inmobiliarias de uso exclusivo, podrán recomponerse
los porcentajes en la forma que esté prevista en dicho Reglamento o, en su
defecto, por acuerdo de la Junta de Propietarios.
En caso de acumulación, división o independización, la recomposición de los
porcentajes de participación se hará sumando o distribuyendo los porcentajes
que correspondían a las unidades originales en la misma forma y proporción en
que éstas fueron acumuladas, subdivididas o independizadas, según sea el
caso. En estos supuestos, el interesado solicitará a la Junta de Propietarios que
proceda a la modificación del Reglamento Interno asumiendo los gastos que ésta
demande.
El propietario que ha cumplido con todas sus obligaciones de pago respecto de
los gastos, servicios y mantenimiento comunes en la edificación, está habilitado
para ejercer todos los derechos que le corresponden.
Está inhabilitado cuando incumple con pagar tres (3) o más cuotas ordinarias, o
una (1) extraordinaria al momento de la convocatoria. Sin embargo, podrá asistir
a la Junta de Propietarios, con voz pero sin voto, y no se lo considerará para
determinar el quórum. Queda rehabilitado cuando cumple con pagar sus
adeudos.
El incumplimiento o retraso en el pago de las cuotas para gastos comunes,
ordinarios o extraordinarios, dará lugar a las acciones de cobro permitidas por
este Reglamento y la ley. El hecho de que una sección se encuentre o
permanezca desocupada independientemente del tiempo de desocupación, no
exime a su propietario del cumplimiento de estas obligaciones, salvo pacto en
contrario.

12. De la Junta de Propietarios:

La Junta de Propietarios está constituida por todos los propietarios de las
secciones de Propiedad Exclusiva de la edificación y tiene la representación
conjunta de éstos. Se constituye plenamente al otorgamiento del Reglamento
Interno, el cual contendrá obligatoriamente la nominación del Presidente si
existiera pluralidad de propietarios al momento de registrar el Reglamento. Su
inscripción se efectúa en el Registro de Propiedad Inmueble, en la partida
registral del predio matriz o en la que corresponde a los bienes comunes. Las
sesiones de la Junta de Propietarios, se celebrarán necesariamente en el predio.
La renuncia de uno o más propietarios no impedirá la constitución de la Junta y
su admisión en el seno de ésta siempre estará expedita. Esta renuncia no libera
al propietario de las obligaciones comunes ni del cumplimiento de los acuerdos
de la Junta. Si sólo quedará un propietario hábil, este asumirá las funciones de
la Junta, en todo cuanto le sea aplicable.
Éste organismo estará presidido por uno de sus miembros que tendrá la calidad
de Presidente, quien ejercerá la representación legal de la misma, asumiendo
las funciones y responsabilidades que este reglamento señala. El reglamento
interno podrá disponer la constitución de una Directiva cuando lo estime
conveniente, señalando su composición y funciones.
Salvo disposición distinta del Reglamento Interno, la Junta de Propietarios
deberá ser convocada a sesión por el Presidente, con una anticipación no menor
de cinco (5) días naturales, mediante aviso contenido en carta, esquela, facsímil,
correo electrónico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su
entrega o recepción, y carteles publicados en las vitrinas o pizarras que al efecto
debe mantener la administración en uno o varios sitios visibles de la edificación.
Los avisos y carteles contendrán la indicación del día, hora y lugar de la reunión
y las materias a tratarse. Si la sesión debidamente convocada no se celebrara
en la fecha prevista, la Junta deberá ser nuevamente convocada en la misma
forma dentro de los tres (3) días naturales desde la fecha de la sesión no
celebrada.
En cuanto a la Representación de los propietarios o poseedores en la Junta, los
propietarios o poseedores podrán hacerse representar por otras personas ante
la Junta de Propietarios, de acuerdo con lo establecido en el Reglamento Interno.
La representación debe conferirse por escrito y con carácter especial para cada
sesión, salvo que se trate de poder otorgado por escritura pública.
En lo concernientes a los Acuerdos por mayoría calificada, salvo disposición
distinta del Reglamento Interno, se considera mayoría calificada al voto conforme
de cuando menos los propietarios de secciones de propiedad exclusiva que
representen los dos tercios de las participaciones de los bienes comunes,
incluyendo los porcentajes de quienes renunciaron a la Junta. Cuando se trate
de decisiones de venta, gravamen, cesión en uso o afectación permanente de
los bienes, áreas o servicios comunes, sólo podrán votar los propietarios hábiles
de las secciones o sus representantes en nombre de ellos, aún cuando no
integren la Junta de Propietarios.
Los acuerdos que autoricen la transferencia de propiedad de bienes comunes
deberán ser notificados a los propietarios de secciones que no concurrieron a la
Junta, aún cuando hubieran renunciado a ella, mediante carta notarial dirigida al
domicilio designado por ellos ante la Junta. En estos casos, los propietarios
podrán manifestar su discrepancia con el acuerdo, en el plazo de veinte (20) días
hábiles. Esta discrepancia se entiende sólo como salvedad. De no hacerlo
quedarán vinculados a dicho acuerdo.
La notificación antes mencionada, se entenderá realizada y será válida siempre
que se efectúe en el domicilio designado por el propietario ante la
Administración.
En caso que la notificación antes mencionada sea devuelta por el notario porque
el domicilio señalado por el propietario fuere desconocido o carezca del mismo
en el lugar de la edificación, el Presidente, la Directiva o la Administración, según
sea el caso, deberá publicar un aviso en el diario oficial El Peruano, en el cual
se consignará el acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, en las mismas
condiciones que en la notificación notarial. Si transcurrido el plazo de veinte (20)
días hábiles desde el día hábil siguiente de la publicación, el propietario con
domicilio desconocido no manifestara por conducto notarial su discrepancia, se
entenderá vinculado al acuerdo.

13. De la Administración de la Edificación:

Toda edificación sujeta al cuerpo jurídico bajo comentario, deberá contar con un
Administrador General, quien velará por el adecuado funcionamiento y
conservación de los bienes y servicios comunes. La designación será efectuada
por la Junta de Propietarios y podrá recaer en:
a) El presidente de la Junta.
b) Cualquiera de los poseedores de las secciones de propiedad exclusiva,
propietario o no.
 c) Cualquier persona natural o jurídica especialmente contratada para tal
función.
El Administrador General cumplirá las siguientes funciones:
a) Velar por el adecuado manejo de los bienes y servicios comunes, su
mantenimiento, limpieza, y preservación.
b) Cobrar las cuotas de los gastos comunes.
c) Cuidar que los pagos de los servicios comunes estén al día.
d) Llevar las cuentas de la administración y/o los libros contables cuando
estos sean exigibles por ley.

e) Realizar, previo aviso, visitas periódicas a las secciones de propiedad

exclusiva, con el objeto de verificar que no se realicen acciones contrarias
a las establecidas en el Reglamento Interno o que afecten los servicios
comunes.
f) Elaborar y proponer el presupuesto anual de ingresos y gastos ante la
Junta de Propietarios, para su aprobación.
g) Llevar los libros de actas al día, asumiendo las funciones de Secretario
de la Junta.
h) Cumplir y hacer cumplir los acuerdos de la Junta de Propietarios y ejercer
todas las funciones que la Junta o el Reglamento Interno le asignen.
i) Las demás que establezca el Reglamento Interno.

14. Del Reglamento Interno:

Según la Ley y Reglamento comentados en el presente, el Reglamento Interno
deberá contener, obligatoriamente, lo siguiente:
a) La determinación de la unidad inmobiliaria matriz y la relación de las
secciones de propiedad exclusiva, señalando sus áreas, numeración y el
uso al que deberá estar destinada cada una de ellas (vivienda, comercio,
industria, oficina, estacionamiento u otros; así como de los bienes
comunes que la conforman, precisando, de ser el caso, los que se
califiquen como intransferibles,
b) Los derechos y obligaciones de los propietarios.
c) Las limitaciones y disposiciones que se acuerden sobre los usos y
destinos de los bienes comunes, y sobre el uso de las secciones de
propiedad exclusiva.
d) Los reglamentos especiales referidos a obras, usos, propaganda u otros,
de ser el caso.
e) La relación de los servicios comunes.
f) Los porcentajes de participación que corresponden a cada propietario en
los bienes comunes, de acuerdo con el criterio adoptado por los
propietarios o por el propietario promotor.
 g) Los porcentajes de participación que corresponden a cada propietario en
los gastos comunes, los cuales serán iguales a los de participación en la
propiedad de los bienes comunes, salvo que se adopte un criterio distinto.
h) El régimen de la Junta de Propietarios, sus órganos de administración y
las facultades, responsabilidades y atribuciones que se les confiere.
i) Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, quórum,
votaciones, acuerdos, funciones y demás, de la Junta de Propietarios
j) Cualquier otro acuerdo o pacto lícito que sus otorgantes deseen incluir.
Cabe acotar que éste régimen ampara la Pluralidad de Reglamentos Internos,
de producirse la delimitación en sectores o bloques. La conformación, funciones,
mecanismos de coordinación entre Juntas de Propietarios y demás aspectos
concernientes a la edificación en su conjunto, serán fijados en un Reglamento
Interno General común para todos los bloques o secciones. En este extremo es
propicio señalar que los propietarios podrán optar por asumir el “Modelo de
Reglamento Interno” que será aprobado por el Viceministerio de Vivienda y
Construcción.

Reflexiones Finales:
• El argumento base para justificar la Ley Nº 27157 son las trabas
burocráticas que existen en los trámites municipales de licencia de obra; sin
embargo no alivia la burocracia municipal y gubernamental deficiente por
ausencia de meritocracia y especialidad en ésta clase de asunto. En tal sentido
la ley bajo comentario, no resolverá el problema sino que lo trasladará a la etapa
siguiente a la presentación de los expedientes en Mesa de Partes e inicio de las
obras, es decir, a la revisión post presentación de proyectos, que originará la
desaprobación de muchos de ellos; y entonces habrá que ver si las
municipalidades tendrán la capacidad suficiente para detener y/o demoler
(Previo proceso judicial engorroso si fuera el caso en conformidad con
disposiciones del código civil y la Ley Nº 27972 Ley Orgánica de
Municipalidades) las obras con proyectos desaprobados, cuyos propietarios
obviamente recurrirán al poder judicial en contra las municipalidades que lo
intenten, a lo cual se suma el factor más degradante de la administración pública,
la corrupción.
• Cierto sector crítico de la Ley Nº 27157 establece que con el propósito de
simplificación (mal formulada como fue) al dictarse su reglamento se convirtió en
una de las normas más complicadas y defectuosas que se hayan producido; sin
embargo consideramos que sus parámetro a nivel legal (omitiendo criterios de
ingeniería y/o arquitectura y demás relacionados) cumple una función primordial
ya que ante a la ausencia de la normativa especial, la aplicación de otros criterios
suelen ser muy manoseados e inescrupulosamente utilizados generándose
consigo únicamente el conflicto social y el atentado contra el Derecho de
propiedad reconocido constitucionalmente.
• Asimismo consideramos, también que problemática normativa del sector
construcción radica en la enmarañada promulgación de leyes que en muchas
ocaciones se contradicen, constituyendo aspecto agravante en que algunas
limitan derechos contitucionales debidamente reconocidos. Para superar esta
problemática no solo se necesita un cambio de mentalidad en la administración
pública, sino que se requiere colegiadamente la códificación única de las
principales normas de construcción adecuadas a nuestra realidad y no con
copias de cuerpos juridicos extranjeros; ello permitirá una consolidación del
urbanismo , por ende de su normativa.
• Finalmente, consideramos que la Banca en el Perú debe evaluar la
posibilidad de conceder créditos hipotecarios en soles, ello debido a la votalidad
de la moneda yanqui, máxime en estos tiempos de “crisis mundial”

MODELO DE CONTRATO DE COMPRA - VENTA DE DEPARTAMENTO

Señor Notario:

Sírvase extender en su Registro de Escrituras Públicas una de Compraventa de

Inmuebles, que celebran, de una parte, ______________________ con RUC N°
______________, con domicilio en ______________________________,
representada por sus Apoderados _______________________________,
identificado con DNI N° ______________, según poderes inscritos en la Partida
Electrónica N° ______________ del Registro de Personas Jurídicas de la Zona
Registral Nº____________, a quien en adelante se le denominará EL
VENDEDOR y de la otra parte el Señor _____________________, identificado
con DNI Nº ___________ y su esposa Señora ________________________,
identificada con DNI Nº ___________________, ambos con domicilio en
__________________________, a quienes en adelante se les denominará EL
COMPRADOR, de acuerdo a los términos siguientes:

PRIMERA: ANTECEDENTES DE INMUEBLE

EL VENDEDOR es propietario de los Bienes Inmuebles siguientes:
El Departamento 402 del Edificio Ubicado en la Calle __________________ del
Distrito de ___________, cuyas características se encuentran descritas en la
Partida Nº _________________ de la Oficina Registral de ___________
El Estacionamiento Nº ___ del Edificio Edificio Ubicado en Calle
__________________ del Distrito de ___________, cuyas características se
encuentran descritas en la Partida Nº _________________ de la Oficina
Registral de ___________
El Depósito Nº 10 del Edificio Ubicado en la Calle Calle __________________
del Distrito de _________, cuyas características se encuentran descritas en la
Partida Nº _________________ de la Oficina Registral de ___________

En adelante, LOS INMUEBLES.

SEGUNDA: OBJETO DEL CONTRATO

Por el presente instrumento las partes celebran una Compra-Venta, mediante la
cual: EL VENDEDOR transfiere en propiedad a EL COMPRADOR, LOS
INMUEBLES, mencionados en la Cláusula anterior del presente Contrato.
La presente Compra-Venta de Inmuebles incluye todos los derechos inherentes
a LOS INMUEBLES, como son los usos, servidumbres, costumbres, entradas y
salidas y todo lo que por hecho y Derecho les corresponda o pudiera
corresponderles, sin reserva ni limitación alguna, la misma que se realiza Ad-
Corpus.
Los aires de las zonas comunes son de propiedad común al igual que los bienes
y Áreas Comunes del Edificio y su utilización se encuentra definida en el
Reglamento Interno.

TERCERA: PRECIO Y FORMA DE PAGO:

Las partes, de común acuerdo, establecen que el Precio de Venta de LOS

INMUEBLES es de ____________ (_________________ con 0/100
Dólares/Nuevos Soles), que serán cancelados____(CASH ) (/y si es por partes
de la forma siguiente):
EL COMPRADOR, por las sumas que se cancelen con retraso y por el tiempo
que dure el retraso de pago, reconocerá y pagará a EL VENDEDOR un Interés
Moratorios a la Tasa Efectiva Mensual del 2 %; SALVO QUE EL
INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN PERIODICA ALUDIDA SE DEBA A
TRÁMITES BUROCRÁTICOS Y DE BANCA Y SEGUROS.
Las partes declaran que entre LOS INMUEBLES materia de la presente
Compraventa y el Precio pactado existe la más justa y perfecta equivalencia,
haciéndose ambas partes mutua donación por cualquier exceso o diferencia que
a la fecha de suscripción del presente Contrato no se perciba, por lo que la
presente venta tiene la calidad de Ad-corpus.

CUARTA.- PENALIDADES:
En el supuesto caso que EL COMPRADOR, decidiera unilateralmente dar por
resuelto la presente Compraventa, cualquiera que sea la causa que la motive,
EL VENDEDOR devolverá a EL COMPRADOR el dinero entregado por éste,
descontando previamente, por concepto de indemnización por daños, perjuicios
y gastos administrativos en general. el importe de ______________________
(__________0/100 Dólares/nuevos Soles), más el importe que se hubiera
generado por los retrasos de pagos a que se refiere el último párrafo de la
Cláusula precedente del presente Contrato,
Si EL VENDEDOR decidiera unilateralmente dar por resuelto la presente
Compraventa, EL VENDEDOR esta obligada a devolver el íntegro del dinero
recibido más el importe de ______________________, por concepto de
indemnización por daños, perjuicios y gastos en general, MAS EL 2% DE
INTERES MORATORIO MENSUAL DE LAS CUOTAS OTORGADAS POR EL
COMPRADOR.

QUINTA: ENTREGA DE LOS INMUEBLES:

La entrega de LOS INMUEBLES será como máximo 30 días calendarios
posteriores a la firma de la presente minuta, previa cancelación del íntegro del
precio de venta establecido en la cláusula TERCERA de este Contrato. La
entrega puede adelantarse al Plazo aquí fijado, pero siempre previa cancelación
del total del precio pactado.

SEXTA: SOBRE DECLARATORIA DE FÁBRICA, INDEPENDIZACION Y

REGLAMENTO INTERNO
LOS INMUEBLES materia de la presente Compraventa se rigen por la Ley N°
21757 del Régimen de Unidades Inmobiliarias de propiedad Exclusiva y de
Propiedad Común y Reglamento Interno del Edificio.

SEPTIMA: REGLAMENTO INTERNO.

EL COMPRADOR, se obliga irrevocablemente a cumplir con las disposiciones
contenidas en el Reglamento Interno del Edificio, por cuanto los inmuebles
enajenados están sometidos a él, SIEMPRE Y CUANDO NO SE AFECTEN SUS
DERECHOS CONSTITUCIONALMENTE CONSAGRADOS.

OCTAVA: LIBRE DISPOSICION DE INMUEBLE.

EL VENDEDOR deja expresa constancia de que al momento de la entrega de
LOS INMUEBLES, sobre éstos no recaerá ningún gravamen, carga, hipoteca, ni
medida judicial o extrajudicial, que en alguna forma limite o restrinja su derecho
de propiedad y disposición de los mismos, obligándose, no obstante esta
declaración a la evicción y saneamiento conforme a ley.
NOVENA: SOLIDARIDAD ANTE EL FISCO.
Para efectos tributarios, las partes se responsabilizan solidariamente frente al
Fisco y ante la Municipalidad de ______________ por el pago de cualquier
tributo que pudiera adeudarse a la fecha de entrega de los inmuebles,
No obstante ello, en la relación interna entre las partes, serán de obligación de
EL VENDEDOR todos los tributos que se deriven hasta la fecha de entrega de
los bienes enajenados. Por su parte, las referidas obligaciones tributarias civiles
o comerciales, servicios públicos, así como los gastos de mantenimiento de las
zonas y servicios comunes del Edificio individualizado en la cláusula segunda
precedente, que se devenguen con posterioridad a dicha fecha serán de
exclusiva responsabilidad de EL COMPRADOR,
Con relación al Impuesto al Valor del Patrimonio Predial, de acuerdo a la
legislación EL COMPRADOR, estará afecta al pago de dicho Impuesto a partir
del 1ero de Enero del ejercicio siguiente a la fecha de entrega física del inmueble
descrito en la cláusula segunda, sin embargo, estará afecto a los otros tributos
municipales tales como arbitrios y serenazgo a partir de la fecha de entrega de
los inmuebles.
Queda sí mismo establecido que cualquier tributo, sea impuesto, contribución,
tasa o arbitrio al que resulten afectos los inmuebles materia del presente contrato
que fuera creado en fecha posterior a la firma del presente contrato, será de
responsabilidad de quien mande la autoridad respectiva.

DECIMA: Todos los gastos notariales, y regístrales que se deriven del presente
Contrato de Compraventa y las Cláusulas Adicionales futura serán de cargo y
cuenta EL COMPRADOR,

DECIMA PRIMERA: JURISDICCION.

Para los efectos del presente Contrato, las partes se someten a la jurisdicción y
competencia de los Juzgados y Salas del Distrito Judicial de
_________________. Las notificaciones comunicaciones a las partes, sean o no
judiciales, se dirigirán al domicilio indicado en la introducción del presente
Contrato, salvo que, previamente se haya comunicado por conducto Notarial, la
variación del domicilio dentro del radio del Distrito Judicial de _____________,
con una anticipación de cuando menos tres días útiles.

Agregue usted Señor Notario, la Introducción y Conclusión de Ley y sírvase

pasar los partes correspondientes al Registro de la Propiedad Inmueble de
_____________, para la inscripción de la Compraventa que por este instrumento
se constituye.
____________, de _______________ del ______________.

POR EL VENDEDOR

________________________ ______________________

POR EL COMPRADOR,