LA HIPOTECA

FACULTAD: CIENCIAS POLITICAS

ESCUELA: DERECHO

TURNO: NOCHE

CURSO: DERECHOS REALES

DOCENTE:

SEGUNDO ELOY CABANILLAS BECERRO

ESTUDIANTE:

CILIO COLONIA RICHAR NELSON

ULADECH – HUARAZ - 2018

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 LA HIPOTECA

INTRODUCCION

En forma muy general, la hipoteca podría ser definida como un derecho real que
grava bienes inmuebles, sujetándolos a responder de una obligación. Pero la
definición resulta insuficiente, ya que no toda la doctrina está de acuerdo en
considerar a la figura como un derecho real, y al existir otras variantes, como la
llamada hipoteca mobiliaria, se pone en duda el efecto de la sujeción de los bienes
para responder de una obligación. Sin embargo, este efecto es el que destaca el
Código Civil en el artículo 1.876 y la Ley Hipotecaria en el artículo 104 al decir que
la hipoteca sujeta directa e indirectamente los bienes sobre los que se impone,
cualesquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya
seguridad fue constituida. Esta redacción, según la doctrina, solamente ofrece el
aspecto negativo de afección de bienes y de accesoriedad de la obligación
principal, por lo que se insiste en precisar el carácter positivo que ofrecería su
condición de derecho real, su función de asegurar una percepción dineraria y su
carácter accesorio o de garantí. Para compaginar estos aspectos y recoger los
caracteres que pueden atribuirse a la figura, es fundamental la definición que de
la hipoteca dio ROCA SASTRE al decir que «la hipoteca es un derecho real de
realización de valor, en función de garantía de una obligación pecuniaria, de
carácter accesorio e invisible, de constitución registral, que recae directamente
sobre bienes inmuebles, ajenos y enajenables que permanecen en la posesión del
propietario».

Se denomina hipoteca el derecho real que grava uno o más inmuebles, sin que
haya tradición, concediendo al acreedor el derecho de hacerlos embargar al

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 vencimiento del crédito si éste no es pagado y con prescindencia de quien fuera
su propietario en ese momento, para hacerse pago con el precio, preferentemente
a otros acreedores del mismo deudor.

II. CARACTERES

 La hipoteca es al igual que la prenda y la anticresis un derecho real

accesorio, que recae sobre bienes inmuebles únicamente.
 No hay tradición, como sí la hay en la prenda y en la anticresis. El
inmueble no se desplaza de manos del deudor a las del acreedor, lo que
evidentemente constituye una ventaja para el deudor, propietario del
bien afectado.
 La hipoteca, como los demás derechos reales accesorios, es indivisible.
Todo el bien hipotecado y cada una de sus partes están afectadas al
pago total de la deuda hipotecaria. Si hay un pago parcial, aunque fuera
del 99%, subsiste el gravamen hipotecario sobre la totalidad o integridad
del bien o bien hipotecados.
 La hipoteca tiene publicidad registral. Esto es no hay hipotecas ocultas.
 Otro carácter es el denominado su especialidad.
Esto es que al constituirse la hipoteca, debe precisarse el monto de la
obligación garantizada sus intereses. Acá debe incluirse las costas del juicio,
abarcando las costas de remate, etc.

La “especialidad” en cuanto al bien, se refiere a que el inmueble afectado debe

individualizarse; a quien bien alcanza el gravamen, y debe inscribirse cada
bien. Si varios inmuebles gravados debe indicarse qué monto de la obligación
principal grava a cada uno de varios bienes inmuebles.

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SEMEJANZAS Y DIFERENCIAS ENTRE LA PRENDA, ANTICRESIS Y LA
HIPOTECA

A. SEMEJANZAS

 La anticresis y la hipoteca recaen sobre inmuebles y deben ser

inscritas en el Registro de la Propiedad Inmueble.
 Entre la prenda y la anticresis, la semejanza radica en que en ambos
derechos reales de garantía, hay tradición.
 Entre la prenda y la hipoteca hay de común que ambas pueden servir
de garantía a cualquier obligación principal, sea de dar, hacer o no
hacer.

B. DIFERENCIAS

 Entre la hipoteca por un lado, y la anticresis y la prenda por otro, la

diferencia radica en que en la hipoteca no hay tradición; en tanto que
en la anticresis y la prenda si la hay.
 Entre la prenda por un lado, y la anticresis y la hipoteca por otro lado,
se advierte que en la primera recae sobre los muebles y las dos
últimas sobre inmuebles.
 Entre la prenda y la hipoteca por un lado, ellas se diferencian de la
anticresis en que mientras ésta última sólo se da para garantizar el
préstamos o mutuo de dinero, las dos primeras se dan APRA
garantizar cualquier crédito u obligación.

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CLASES

De acuerdo con nuestra vigente ley civil es posible reconocer

fundamentalmente, dos clases de hipotecas:

LAS HIPOTECAS CONVENCIONALES

La hipoteca convencional o voluntaria es aquella que se establece por expreso

acuerdo entre acreedor y deudor hipotecario o por voluntad unilateral, aunque
excepcionalmente (por testamento). Lo más usual es que sea por voluntad
bilateral por contrato.

1. Noción

Diremos que son aquellas hipotecas que surgen ya sea por acto jurídico
unilateral, o por acto bilateral, o plurilateral; esto es, por la concurrencia de
dos voluntades; la del acreedor y la del deudor celebrantes de un contrato
oneroso. Para asegurar la obligación principal que emerge de este contrato,
las partes acuerdan, estipulan que el obligado a de ofrecer una garantía
real que incida en un inmueble con el carácter de garantía hipotecaria.

2. Elementos

a) Reales

Conciernen a la obligación principal que se trata de asegurar; y también

a los bienes hipotecables.

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 Son bienes hipotecables todos los bienes que pueden venderse. Hay
naturalmente una serie larga de inmuebles que no podrían ser
susceptibles de ser hipotecados, como los inmuebles de uso público,
las aguas.

En cuanto a los bienes futuros, no se puede constituir hipoteca sobre

ellos. Es más, un bien inmueble para poder ser hipotecado debe ser
embargable, porque de lo contrario haría ilusorio el derecho del
acreedor, en caso de incumplimiento.

b) Personales

Son el acreedor y el deudor hipotecarios. El deudor hipotecario deber

ser dueño del inmueble a hipotecarse y tener no sólo la capacidad civil
de ejercicio, para gravar personalmente el bien de su propiedad, sino
que debe tener la libre disposición del bien a hipotecarse.

En cuanto a que sean los representantes legales de los deudores Incapaces

quienes intervengan (padres, tutores, curadores), será necesaria la previa
autorización judicial.

c) Formales

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 Para su plena validez la hipoteca voluntaria requiere, aparte de los
elementos reales y personales, el elemento de la forma y revestimiento
exterior del acto que la origina. Debe constituirse necesariamente por
escritura pública. Es un acto solemne.

LAS HIPOTECAS LEGALES

Están establecidas por la ley, y en verdad vienen a ser “privilegios” concedidos

a determinados créditos para ser pagados preferentemente.

Hay tres casos de hipotecas legales:

1) La del inmueble enajenado sin que su predio haya sido pagado

totalmente o lo haya sido con dinero de un tercero. El vendedor y, en
su caso, el tercero que proporcionó el dinero para pagar el precio,
tienen preferencia frente a otros acreedores.

2) La del inmueble para cuya fabricación o reparación se haya

proporcionado materiales o trabajo por el contratista y por el monto
que comitente se haya obligado a pagarle. Es un supuesto, puesto
que se posibilita la fabricación o “edificación”, como dice el actual
código o su reparación, y se garantiza al empresario el haber
proporcionado trabajo o materiales para tales fines.

3) La de los inmuebles adquiridos en una partición, con la obligación de

hacer amortizaciones en dinero a otros de los copropietarios. Ello
implica, que quienes se adjudican mediante la partición, bienes de

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 mayor precio, tendrán que hacer reintegros en dinero a los
coherederos copropietarios que se han adjudicado otros bienes de
menor costo o menor precio.

EXTENSIÓN

A. CON RELACIÓN A LA OBLIGACIÓN GARANTIZADA

La regla general es que la hipoteca cubre el pago total, integral de la obligación

Principal; si ésta consistiera en una obligación de dar sumas de dinero, la
hipoteca cubrirá el pago total del capital, más los intereses de que devengue,
las primas del seguro pagadas por el acreedor y las costas del juicio.

B. CON RELACIÓN A LOS BIENES GRAVADOS

Hay que atenerse a lo previsto por el Art. 1101° del Código Civil. Sin son varios
los inmuebles hipotecados para garantizar una obligación común, todos ellos
quedarán afectados, pero el acreedor hipotecario puede, a su elección, limitar
la ejecución a sólo o algunos de tales inmuebles, aun cuando hubieran
pertenecido o pasado a propiedad de diferentes personas o existieren otras
hipotecas.

EFECTOS
A. CON RELACIÓN A LAS PARTES

Los efectos de la hipoteca voluntaria entre las partes, precisa distinguirlos en

dos momentos sucesivos:

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1. Antes del vencimiento de la obligación principal

En virtud de la hipoteca el propietario del inmueble, vale decir el deudor

hipotecario no se coloca en situación de “ya no poder vender su inmueble”;
ni siquiera se restringe su derecho de dominio a que a de poder,
posteriormente volver a gravar ese mismo inmueble. Vale decir que entre
las partes, el ejercicio por el deudor de sus derechos como propietario no
quedan afectados, sino únicamente se le prohíbe o se le limita el ejercicio
“abusivo de su derecho”

En suma, constituida una hipoteca el deudor hipotecario puede enajenar su

inmueble hipotecado; volverlo a gravar con nuevas hipotecas; usarlo, darlo
en arrendamiento, o en usufructo o explotarlo económicamente; hacer
reparaciones o sea, mejoras necesarias, útiles o de recreo o puede
establecer servidumbres activas o pasivas.

2.Entre las partes después del vencimiento de la obligación

Si una vez vencido el plazo de la obligación principal, no la cumple

el deudor, el acreedor tendrá derecho de hacerse pago con el precio del
inmueble vendido, previa ejecución. Acá, no es admisible el “pacto
comisorio” como igualmente no lo es en la prenda y la anticresis.

El acreedor hipotecario tiene una doble acción:

a) una acción personal, prescribible ahora a los 10 años.

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 b) una acción real, prescribible hoy en igual plazo que la personal, que irá
dirigida contra el poseedor del inmueble en el momento en que se ejercita
la acción de cumplimiento o pago de la obligación garantizada con la
hipoteca.

B. CON RELACIÓN A TERCEROS

Son terceros todos quienes no han intervenido en un acto jurídico, en un

Contrato; en el presente supuesto lo serán quienes sean ajenos a la persona
del acreedor o del deudor hipotecarios.

Es un principio fundamental “la preferencia de que goza el acreedor hipotecario

Frente a otros acreedores”.

MODIFICACIONES

A. LA CESIÓN DE LA HIPOTECA

Consiste en que el acreedor hipotecario transfiere su crédito como cedente, a

otra persona, como cesionario. Acá el cesionario se subroga en todos los
derechos del cedente o primer acreedor, lo sustituye. Se hace por escritura
pública y se inscribe. El deudor debe consentir

B. LA AMPLIACIÓN

Es procedente para cuando disminuye el valor de los inmuebles hipotecados.

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 C. LA CESIÓN DE RANGO

Consiste en que habiendo varios acreedores, uno que sea preferente, pospone
su derecho en favor de otro acreedor, también hipotecario, que no es
preferente. Una hipoteca de rango

REDUCCIÓN

El monto de una hipoteca convencional puede ser reducido por acuerdo entre el
acreedor y deudor hipotecarios y para que surta efectos frente a terceros, deberá
adoptar la misma forma solemne que la constitución de este gravamen; es decir,
por escritura pública a fin de que se inscriba en el Registro y sólo desde ese
momento surte efectos contra tercero.

En realidad hay o pueden presentarse dos figuras o modalidades en la reducción

de la hipoteca; una, restringiendo la suma, el monto de la garantía. Otra modalidad
de la reducción se produce cuando posteriormente se limita la garantía a una parte
únicamente del inmueble X, o de determinado o determinados inmuebles, si fueran
varios los inmuebles hipotecados, para asegurar el cumplimiento de una
obligación principal.

En el primer supuesto o modalidad: Yo debo 100 millones de soles y constituyo

una garantía hipotecaria en un inmueble de mi propiedad. Si yo he pagado ya 70
millones u 80 millones de los cien originalmente adeudados, sería equitativo que

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 el monto del gravamen ya no permanezca por el total de la obligación, sino por el
saldo.

La otra modalidad va contra el principio de individualidad que constituye uno de

los caracteres de la hipoteca, pero que si está reconocida por algunos Códigos
extranjeros, como el de Italia.

EXTINCIÓN

Hay varios supuestos en la doctrina:

1)Por pago de la obligación principal

Es que la hipoteca, como todo derecho real de garantía, es un derecho

accesorio que sigue la suerte del derecho u obligación al cual garantiza. Incluso
puede extinguirse mediante una de las figuras del pago que se denomina “pago
por subrogación”. Acá la obligación se extingue para el acreedor, mas no para
el deudor, el cual sigue debiendo, pero ya a un nuevo acreedor.

2) Extinción por vía directa

Debido a la destrucción del inmueble como sería el caso de una nave o una
Aeronave. En el caso de una construcción, si ésta se destruye, la hipoteca
subsistirá sobre el suelo y no sobre los materiales que formaban parte del
edificio, porque dejan ya de ser “partes integrante” del edificio. Si el edificio
fuere construido, se volverá a gravar con hipoteca. Nada dice el código al
respecto.

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 3) Por prescripción de la obligación garantizada con hipoteca.

Esa prescripción tiene que ser declarada judicialmente, a pedido de parte

interesada (del deudor hipotecario). Esta forma de extinción de la hipoteca se
explica en base al carácter accesorio de la hipoteca.

4) Por renuncia expresa hecha por el acreedor a la garantía hipotecaria.

Sin renunciar, claro está, a la obligación principal, igual que en la anticresis y

la prenda. Registralmente hay que proceder a inscribir esta renuncia en el
Registro de la Propiedad Inmobiliaria, para que el gravamen hipotecario quede
extinguido.

5) Por sentencia de liberación.

6) Por remate del inmueble hipotecado en caso de incumplimiento de la

obligación principal

El inmueble pasa al dominio de quien se adjudicó ese inmueble, y ya libre de

gravamen hipotecario.

7) Por consolidación

Cuando el acreedor adquiere la propiedad del inmueble hipotecado.

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 El Código Civil vigente menciona que son:

i. Extinción de la obligación que garantiza. (sea cual fuere el modo

de extinción).
ii. La anulación, rescisión o resolución de dicha obligación.
iii. Renuncia escrita del acreedor. Se entiende que debe ser por
escritura pública, para su posterior inscripción en el Registro de
la Propiedad Inmobiliaria.
iv. Por destrucción total del inmueble.
v. Por consolidación, que es uno de los modos extintivos de las
obligaciones.

FORMAS DE SU CONSTITUCIÓN

Hay casos en que la forma de constitución de la hipoteca legal ya consta de su

inscripción, sin que se haga referencia expresa ella; así, por ejemplo en una
compra-venta inscrita, en que conste la circunstancia de no haberse satisfecho o
cancelado la totalidad del precio del inmueble vendido. Acá ya no se requerirá de
una escritura de constitución

Otro caso o supuesto sería el de una “declaratoria de fábrica, en que

conste que el importe de la construcción o edificación aún no está totalmente
cancelado”

Ahora, en los casos en que la hipoteca no aparezca de la inscripción, es forzoso

e indispensable el otorgamiento de la escritura de constitución, a fin de lograr su
inscripción y poder de esta manera, ser opuesta a terceros.

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Es en estos últimos casos en que opera el derecho de las personas a cuyo favor
establece la ley, la “hipoteca legal”, a exigir el otorgamiento de la escritura pública
y la respectiva inscripción del documento en que haya de formalizarse la hipoteca

En los demás casos, el derecho del acreedor surge de la inscripción de las

hipotecas legales en el registro. Las personas en cuyo favor se reconocen dichas
hipotecas, pueden exigir el otorgamiento de los instrumentos necesarios para su
inscripción.

HIPOTECA DE SÁBANA

Así, mientras la norma general contenida en el Art. 1099º del Código Civil
establece que constituye un requisito para la validez de la hipoteca que asegure
el cumplimiento de una obligación determinada o determinable (numeral 2), esta
exigencia de especialidad de las obligaciones garantizadas no rige para la
hipoteca que constituye el deudor en favor de una entidad del sistema financiero.
Para esta, rige la norma especial conforme a la que los bienes dados en hipoteca
respaldan todas las deudas y obligaciones propias, existentes o futuras asumidas
para con ella por el deudor que los afecta en garantía, siempre que así se estipule
expresamente en el contrato.

En tal sentido actualmente, en las hipotecas sabanas constituidas por el deudor a

favor de instituciones del sistema financiero, no es necesario identificar a cada una
de las obligaciones que quedan garantizadas con la hipoteca: las obligaciones
garantizadas no requieren ser determinadas ni determinables al momento de
constitución de la garantía.

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