Informe de Gestión Administrativa Mayo – Junio 2017

INFORME
DE GESTIÓN
JUNTA DIRECTIVA Y
ADMINISTRACIÓN
Edificio Malecón Balta 844 DelHel ®2017
 Informe de Gestión Administrativa Mayo – Junio 2017

INFORME DE GESTION - JUNTA DIRECTIVA Y ADMINISTRACIÓN

Apreciados propietarios y amigos:

Este 05 de Abril de 2017, fecha en la que fue elegida nuestra junta directiva, nos hemos dado la tarea de
analizar el estado general de nuestra copropiedad. Durante el transcurso de nuestra gestión administrativa
hemos sido reiterativos en poder contar con la participación del 100% de los propietarios, quienes tenemos
el deber legal de señalar el rumbo que debe tomar nuestra copropiedad.

Para el buen desarrollo de nuestra gestión, es necesario Señor Propietario, contar con su valioso apoyo y
participación, no solo desde el punto de vista económico, sino a través de sus opiniones, sugerencias y
acatando las recomendaciones que se puedan llegar a impartir.

La Junta Directiva y la Administración se permiten presentar a Ustedes el informe de gestión correspondiente

a las labores realizadas durante el período Mayo – Junio 2017. Este grupo estuvo conformado así:

Junta Directiva
Presidente Luis Armando Monteagudo Pacheco
Vicepresidente María Luisa Funegra Vela
Tesorera Sandra Fabiola Gutiérrez Paz

Administración
Empresa Administradora DelHel S.A.C.
Gerente Zonal Luis Alberto Vilela Campos
Administrador Miguel Eduardo Watson Villacorta

El periodo inició con la Administración de la señora Giuliana Eguzquiza quién estuvo al frente del cargo hasta
el 4 de mayo del 2017, quien ante su negativa de trabajar con nuestra gestión, presento su renuncia el __ de
abril del 2017, por lo cual se procedió a la selección y elección de la nueva empresa administradora, DelHel
SAC, quienes designaron al Sr. Miguel Watson Villacorta como administrador del edificio, quién nos
acompaña desde el 6 de mayo del 2017 a la fecha.

Este grupo directivo afrontó las necesidades de la copropiedad categorizándolas en 3 aspectos básicos:

1. Aspectos Legales.
2. Aspectos Administrativos.
3. Aspectos de Infraestructura.

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1. ASPECTOS LEGALES

1.1. Razón Social.

La Junta de Propietarios del Edificio Malecón Balta 844 recibió su personería jurídica a partir del 25 de
octubre de 2002, Partida No. 49018266 del Registro de Propiedad e Inmueble de la Superintendencia
Nacional de Registros Públicos - SUNARP.

1.2. Representación Legal.

Actualmente está en proceso la inscripción de la Junta Directiva antes los Registros Públicos.

1.3. Asamblea del 4 de mayo 2017.

Mediante convocatoria firmada por el 26.82% de los propietarios se convocó a la Asamblea

Extraordinaria de la Junta de Propietarios, con la finalidad de remover del cargo a la Junta Directiva
elegida el 5 de Abril. En esta asamblea se ratificó la elección del 5 de Abril y se acordó dar por inicio de
gestión a partir del 5 de mayo

1.4. Libro de Actas.

Es un libro donde se recogen todos los acuerdos tomados en las asambleas de la Junta de propietarios.
El libro de actas Nro. 2 no fue encontrado en la oficina donde indica lo dejo la anterior administración,
motivo por el cual se procedió a realizar la denuncia de perdida para poder legalizar el Libro de Actas
Nro. 3 a fin de legalizar las actas en el libro y poder presentar para la inscripción de la directiva ante los
Registros Públicos.

1.5. Contrato de Arriendo con Telefónica.

La vigencia del contrato es desde el 30 de mayo del 2008 hasta el 29 de mayo del 2018. La renta mensual
es de US$2,000.00 Dólares americanos. La última factura por el arrendamiento fue girada el día 26 de
mayo del 2017 correspondiente al periodo del Junio 2017 a Noviembre 2017.

1.6. Contrato de Arriendo con Entel.

La vigencia del contrato es desde el 01 de agosto del 2014 hasta el 31 de julio del 2024. La renta anual es
de S/. 48,000.00 Nuevos Soles. La última factura por el arrendamiento fue girada el día 04 de abril del
2017 correspondiente al periodo del 01 agosto 2016 al 31 julio 2017.

1.7. Impuestos.

Se hicieron las respectivas declaraciones de pagos de impuesto sobre el IGV por el concepto de la
emisión de la factura a la empresa Telefónica por el alquiler del espacio para la instalación del sistema
de telecomunicación en la azotea del edificio. La declaración y pago del IGV por la factura emitida a
ENTEL fue realizado por la anterior administración el día 8 de mayo del 2017.

1.8. Contrato con JMG Ascensores.

La anterior Junta Directiva firmo un contrato con la empresa JMG Ascensores para la remodernización
de los dos ascensores del edificio. A la fecha no se ha recibido acta de entrega del término de la obra ni
se ha dado conformidad para la cancelación del saldo pendiente de acuerdo a lo que indica el contrato
firmado.

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2. ASPECTOS ADMINISTRATIVOS

2.1. Administración.

Actualmente la administración está a cargo de la empresa DelHel, quien ha designado al Sr. Miguel Watson
como administrador de nuestro edificio, la gestión administrativa se realiza mediante el Back Office que
ofrece la empresa administradora, mediante el cual se da ingreso de la información al SAII (Sistema de
Administración Integral de Inmuebles), sistema por el cual toda la información del edificio se registra vía
web y cualquier usuario registrado puede ingresar desde cualquier punto conectado a internet y verificar los
balances, estados de cuentas, recibos de proveedores, etc.

La recaudación de la cuota de gastos comunes se realiza mediante el sistema Multibanca exclusivo de

DelHel, en donde los pagos de las cuotas se realizan en cualquiera de los 5 bancos principales ingresando a
una cuenta recaudadora para ser trasladados a una cuenta del edificio. Para este sentido se ha gestionado
una cuenta mancomunada entre el presidente y el tesorero de la Junta de Propietarios. Solo una de estas
dos personas mediante su clave única puede efectuar la firma para los pagos correspondientes de los gastos
del edificio a través del sistema Telecrédito del BCP.

2.2. Bancos.
El Edificio Malecón Balta 844 cuenta con tres cuentas a saber:

 Banco de Crédito del Perú Cuenta Corriente S/. No. 194-1414036-0-91

 Banco de Crédito del Perú Cuenta Corriente US$ No. 194-2339394-1-51
 Banco de la Nación Cuenta de Ahorros (Detracciones) No. 00-003-008835

Al no tener la representación legal inscrita no se tiene poder para el manejo de las cuentas, motivo por el cual
se ha abierto una cuenta transitoria para la recaudación de las cuotas de gastos comunes a fin de poder tener
liquides para el pago de los gastos del edificio.

2.2.1. Balance General.

El mes de Mayo fue un mes complicado ya que no se tuvo la disponibilidad de las cuentas bancarias y el
mayor porcentaje de propietarios hizo el abono de la cuota de mantenimiento en la cuenta de soles del BCP,
solo 4 departamentos hicieron el pago a través de la Multibanca de DelHel y ingreso un reembolso por S/.
3,434.39 de parte de la anterior presidenta como saldo de los gastos entregados por la anterior
administración del mes de Abril.
En el mes de Junio 4 propietarios aún continúan depositando en la cuenta del BCP. La cuenta de dólares no
tuvo mayor movimiento. En el mes de Junio hubo un ingreso a la cuenta de detracciones del Banco de la
Nación por concepto de detracción de la factura a Telefónica.
Este es el balance de ambos meses:

MAYO 2017

CUENTA BCP DOLARES CUENTA BCP SOLES CUENTA TEMPORAL CUENTA BANCO DE LA NACION

SALDO CONTABLE AL SALDO CONTABLE AL SALDO CONTABLE AL SALDO CONTABLE AL

10,290.50 33,780.78 0.00 8,762.32
01/05/2017 01/05/2017 01/05/2017 01/05/2017
TOTAL DE INGRESOS 0.00 TOTAL DE INGRESOS 10,304.95 TOTAL DE INGRESOS 6,388.35 TOTAL DE INGRESOS 0.00
-4,700.80
TOTAL DE EGRESOS -16.64 TOTAL DE EGRESOS TOTAL DE EGRESOS -5,961.81 TOTAL DE EGRESOS -8,640.00

10,273.86 39,384.93 SALDO AL 426.54 122.32

SALDO AL 31/05/2017 SALDO AL 31/05/2017 SALDO AL 31/05/2017
31/05/2017

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JUNIO 2017

CUENTA BCP DOLARES CUENTA BCP SOLES CUENTA TEMPORAL CUENTA BANCO DE LA NACION

SALDO CONTABLE AL SALDO CONTABLE AL SALDO CONTABLE AL SALDO CONTABLE AL

10,273.86 39,384.93 426.54 122.32
01/06/2017 01/06/2017 01/06/2017 01/06/2017
TOTAL DE INGRESOS 0.00 TOTAL DE INGRESOS 2,248.00 TOTAL DE INGRESOS 15,227.65 TOTAL DE INGRESOS 4,623.00
-2,515.25
-
TOTAL DE EGRESOS -16.64 TOTAL DE EGRESOS TOTAL DE EGRESOS TOTAL DE EGRESOS -595.00
14,422.34

10,257.22 39,117.68 SALDO AL 1,231.85 4,150.32

SALDO AL 30/06/2017 SALDO AL 30/06/2017 SALDO AL 30/06/2017
30/06/2017

2.2.2. FLUJO:
CUENTA TRANSITORIA
Al no tener personería jurídica no se ha podido tomar el control de las cuentas bancarias, por lo que
los gastos ejecutados se han realizado con lo recaudado en la cuenta temporal. Detallamos los
ingresos y egresos de la cuenta temporal.

Mayo Junio

Saldo Inicial - 426.54

Total Ingresos 6,388.35 15,227.65

Cuota de mantenimiento 2,594.29 14,279.62

Cuota de mantenimiento - 854.7

Transferencia saldo Anterior 3,434.39 -

Fondo en tránsito para el mes siguiente 359.67 -

Regularizacion de cuota - 93.33

Total Egresos 5,961.81 14,394.84

Servicios básicos 55 2,234.82

Agua y desagüe - 2,179.82

Comunicaciones 55 55

Planillas y tercerizados 4,280.31 8,801.97

Personal propio 3,780.31 7,815.97

Tercerizado y rhp 500 986

Materiales consumibles - 519.7

Materiales consumibles - 519.7

Administrativos y otros 1,626.50 1,767.50

Banca y seguros 53 139

Administrativos y cobranza 1,573.50 1,628.50

Gastos extraordinarios - 1,070.85

Formalización - 1,070.85

Saldo al final del mes 426.54 1,259.35

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CUENTA BCP SOLES
Su ingreso fue solamente lo recaudado por las cuotas de mantenimiento. Hay pagos que se debitan
directamente de la cuenta como Luz del Sur y Movistar. Los pagos de Impuestos y AFP se realizan
desde la web de la SUNAT a la cual está afiliada la cuenta.

Mayo Junio

Saldo Inicial 33,780.78 39,384.93

Total Ingresos 10,304.95 2,248.00

Cuota de mantenimiento 10,304.95 2,248.00

Total Egresos 4,700.80 2,515.25

Servicios básicos 2,336.60 2,156.15

Energía eléctrica 2,186.80 2,006.30

Comunicaciones 149.80 149.85

Planillas y tercerizados 880.60 300.00

Pagos AFP 380.60 -

Mantenimientos - -

Ascensores (Enero) - 300.00

Superficies y revestim. 500.00 -

Administrativos y otros 1,483.60 59.10

Gastos bancarios (h.31/5/15) 125.60 59.10

Impuestos 1,358.00 -

Saldo al final del mes 39,384.93 39,117.68

Todos los pagos se realizan a través de transferencias bancarias, no se maneja dinero en efectivo.

2.3. CUENTAS POR COBRAR.

Estado Cuentas por Cobrar al 30/06/2017

Saldo
Dpto Propietario(a) ENE. 2017 feb-17 mar-17 abr-17 may-17 jun-17
pendiente
RUZO ZIZOLD DANIEL
204 GREGORIO 473.55 473.55 473.55 473.55 473.55 473.55 2,367.75

601 GUTIERREZ PAZ SANDRA 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 485.10 485.10

1201 PACHECO ZELA JORGE 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 831.60 831.60

TOTALES S/. 473.55 S/. 473.55 S/. 473.55 S/. 473.55 S/. 473.55 S/. 1,790.25 S/. 3,684.45

2.4. OTROS

 Al inicio del ejercicio del cargo, la administradora anterior no entrego mediante acta de
entrega, el inventario de todos los bienes, fondos, documentos y enseres pertenecientes a
la copropiedad y no se firmaron las respectivas actas por parte de las partes.
 Se recibió por correo el informe económico del mes de abril 2017 enviado el día 18 de mayo
2017 pero no se ha recibido los sustentos en físico de ese informe, se ha solicitado a la anterior
administradora los envié pero no hubo respuesta alguna.

 El contador reviso el periodo 2016-2017 y encontró 3 irregularidades

04/2016 se presentó como Régimen General y se rectificó el 27/06/2017
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03/2017 se presentó como Régimen General y se rectificó el 16/05/2017
04/2017 se presentó como Régimen General y se rectificó el 16/05/2017
 Se detectó también que se pagó el tributo 3031 (renta 3era) que debió ser con tributo 3111; lo cual
se deberá emendar una vez se tenga la personería jurídica para presentar el descargo a la SUNAT.

3. ASPECTOS DE INFRAESTRUCTURA

3.1. Inspección de Equipos.

Al no haber recibido ningún tipo de información sobre los equipos y el estado en el que se encuentran, se
programó una inspección al respecto, quedando la alerta en lo siguiente:

3.1.1. AGUA DE CONSUMO

La cisterna de Agua presenta sedimentación en las
paredes lo que indica que necesita mantenimiento, las
válvulas están operativas, la compuerta de la cisterna
necesita cambiar las bisagras.

En el informe económico de abril indica que se realizó

el mantenimiento de la cisterna por la empresa
METROPOLITAN SERVICE a la que s ele cancelo por el
servicio el monto de S/. 586 que incluía la limpieza y
desinfección de la cisterna y la fumigación de las áreas
comunes, trabajo que esta registrado en el cuaderno
de ocurrencias.
3.1.2 BOMBAS DE AGUA
El sistema cuenta con 3 bombas de 5.5 Hp marca ESPA con un tanque hidroneumático de 60 Lts. Y un
tablero de presión constante. El ultimo mantenimiento realizado fue el 10 de agosto del 2016 por la
empresa HYDREX MANTENIMIENTOS Y SERVICIOS SAC por el
monto de S/. 3,271.00. El 23 de enero se registra que se hizo
un cambio del tanque hidroneumático por el valor de S/.
1,320.00

Se ha cotizado el mantenimiento preventivo del sistema de

bombas con la empresa GRUPO SANEATEC SAC por el valor
de S/. 800.00 con una garantía de 6 meses. Los costos
indicados corresponden a nuestro servicio técnico de
mantenimiento, en caso de detectarse algún dispositivo
defectuoso en el sistema y/o dispositivos de automatización,
se comunicará a la administración, para su revalorización y
posterior reemplazo previa autorización.

3.1.3 SISTEMA DE BOMBAS DE DESAGUE

El edificio cuenta con un sistema de 2 bombas
sumergibles y un pozo sumidero del cual no se tiene
registrado mantenimiento en el 2016, se recomienda
que el mantenimiento sea cada 6 meses. El costo del
mantenimiento preventivo es de S/. 400.00. Una de las
bombas sumergibles se encuentra apagada, en caso de
detectarse que se encuentre quemada y/o que requiera
mantenimiento correctivo, se informará para la
revalorización.

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3.2. SISTEMA CONTRA INCENDIOS
El Sistema Contra Incendios está inoperativo.
Los dispositivos de las alarmas están desconectados y las
mangueras contra incendio se encuentran resecas. Es urgente
el mantenimiento correctivo de la Bomba Contra Incendios,
evaluación de reemplazo de dispositivos y mangueras, y
puesta en marcha del sistema. No se registra mantenimiento
en el año 2016.

El Mantenimiento, presurización y puesta en operatividad del

sistema de la Bomba Contra Incendio (BCI) se ha cotizado
aprox. en S/. 750.00, el cual consiste en mantenimiento del
sistema de automatización (encendido y apagado), mantenimiento de la válvula de alivio, calibración de
los controles de presión, prueba de válvulas de succión, prueba de válvulas de los gabinetes de todos los
pisos, prueba de funcionamiento de la bomba Jockey, prueba del funcionamiento de la bomba principal,
prueba de aislamientos de la bobina del motor, prueba y puesta en funcionamiento.

Se ha solicitado se
evalué el estado del
sistema de alarmas para
poder determinar si es
posible una reparación
o se debe realizar un
cambio total del
sistema, que
actualmente está
inoperativo, faltan tarjetas en el tablero de mando y la batería del panel de control de alarmas. Todas las
mangueras contraincendios se encuentran resecas, no se ha encontrado ningún certificado de
operatividad ni de prueba hidrostática.

3.3. SISTEMAS ELECTRICOS

3.3.1. TABLEROS ELECTRICOS

Los tableros eléctricos se encuentran señalizados pero no hay registro alguno de mantenimiento, el
edificio tiene 3 tableros eléctricos, El mantenimiento consiste en registro de datos del tablero
correspondiente, maniobras de des-energización y puesta a tierra, revisión y limpieza del gabinete, cables,
aisladores, interruptores electromagnéticos, termo magnéticos y demás componentes que integran el
tablero, revisión del sistema de tierras y apriete de conexiones en general, pruebas de operación
mecánica de interruptor(es) principal(es) y derivados, medición de resistencia de aislamiento de
interruptores electromagnéticos (megóhmetro), medición de resistencia de contactos (micro-óhmetro)
del interruptor principal e interruptores electromagnéticos, revisión final, puesta de línea a tierra y
energización. El costo del mantenimiento anual es aprox. de S/. 450.00 por los tres tableros.

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3.3.2. POZOS A TIERRA

Los pozos a tierra se encuentran señalizados y con aparente mantenimiento,

pero no hay registro del mantenimiento en el 2016. Se recomienda realizar
mantenimiento de los pozos cada 8 meses. El mantenimiento consiste en la
medición de los pozos previo al inicio del servicio de mantenimiento, para
verificar el estado actual, remoción de tierra, dosificación de tierra tamizada
de cultivo, aplicación de sales industrial en tres etapas, cambio de
conectores, elaboración y entrega de protocolo, firmado por el profesional
especialista y entrega de certificado de teluro metro. El costo aproximado
del servicio de mantenimiento es de S/. 460.00

3.3.3 GRUPO ELECTROGENO

El ultimo mantenimiento registrado se realizó el 28 abril

2016 por la empresa ELECTRÓN SURQUILLO por el costo
de S/. 2,714.00. En la inspección se ha detectado que el
sistema no cuenta con un tablero de transferencia. La
transferencia automática de energía eléctrica de la red
externa al grupo electrógeno es un dispositivo que
permite ante la falla del suministro de energía eléctrica
externa, poner en marcha el grupo, hacer caer las
contactoras o llave motorizada correspondientes a la
entrada externa y dar energía a la del grupo generador
interno, luego de cumplir con las pautas de encendido
previstas para el mismo. También se ha encontrado
filtros sucios y gastados, conexiones eléctricas con oxido y sulfatación. Igualmente se ha encontrado un
pozo a tierra al lado del grupo electrógeno sin aislar lo que es sumamente peligros ya que una descarga
podría electrificar todo el suelo del cuarto del grupo electrógeno. Así mismo se ha encontrado el
trasformador de la batería colocada en el piso debajo del grupo electrógeno, lo cual es muy riesgoso ya
que al ser un componente eléctrico, una fuga de aceite o combustible podría causar un incendio.

3.4. ASCENSORES

Hay un
trabajo de

modernización de los ascensores del edificio, contrato

firmado en la anterior gestión con la empresa JMG
ASCENSORES, trabajo que aún no ha sido entregado.
Se han terminado los trabajos de obras civiles en los
marcos de las puertas de todos los pisos de los
ascensores.
Los ascensores están ya en funcionamiento pero aún está pendiente el cambio de una de las planchas de
acero que fue dañada durante la colocación de los pisos, el pulido de las puertas y el
mantenimiento completo para la entrega de la obra.

3.5. ACCESOS Y SEGURIDAD

3.5.1. PUERTA DE INGRESO PEATONAL

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 Informe Anual Asamblea General Ordinaria 2012

El freno hidráulico de la puerta principal del edificio presento fallas a finales del mes de Junio, se le
solicito realice un mantenimiento preventivo a la empresa ROMAC quienes revisaron e informaron que el
freno es de marca SEVAX de fabricación brasileña y que no contiene las piezas originales, indica que ha
sido modificado para que se adapte a la puerta del edificio y que ya no tiene hidrolina, motivo por el cual
ya no se puede graduar más, recomienda que se cambie por un freno marca SEVAX de procedencia
Americana que son más resistentes y de mejor calidad.

3.5.2. PUERTAS DE ESTACIONAMIENTO

Se han encontrado registrados varios cambios y reparaciones que se han realizado en las puertas de
estacionamientos en los últimos meses pero no se ha encontrado ningún mantenimiento realizado,
durante la inspección se ha detectado que los motores tienen cables sueltos e inadecuadamente
instalados. La última reparación que se le realizo al sistema de puertas fue el 15 de febrero del 2017
donde se cambió el cable acerado y los tambores de ambos lados de la puerta de Recavarren.

El acceso por la puerta vehicular posterior que da a

la calle Recavarren se ha hecho difícil debido a las
obras civiles realizadas por la Municipalidad. Se
está presentando un escrito con el reclamo y
solicitud de modificación.

3.5.3. SISTEMA CCTV

Se tiene registrado una factura
del 7 de Marzo del 2017 por el
mantenimiento preventivo del
sistema de cámaras del
edifico.
En el mes de abril se adquirió
un monitor para el sistema de
cámaras.

3.5.4. INTERCOMUNICADORES
El edificio posee un sistema de intercomunicadores inicialmente de
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marca URMET que no ha recibido un mantenimiento preventivo, solo reparaciones. Desde el ingreso
del edificio no funciona el botón de conserjería, la central de recepción está mal configurada y cuando
se quiere llamar a un departamento, suena en otro diferente.

3.6. ÁREAS COMUNES

3.6.1. GIMNASIO
El área del gimnasio se encuentra en desuso,
el ambiente no tiene muy buena ventilación y
se siente mucho el olor de humedad que
proviene del sauna, los equipos indican que
fueron donados por los departamentos pero
no han recibido mantenimiento preventivo.

El sauna necesita mantenimiento del tablero y de las instalaciones.

3.6.2 AREA SOCIAL

Las instalaciones del área social no han tenido una

supervisión, las puertas de los baños están maltratadas, el
caño del área de parrillas está roto, hay fuga de agua en el
caño del baño de damas, las plantas de las masetas están
con plagas y ha sido necesario fumigarlas, hay que repara
la chapa de la puerta de ingreso.

3.6.3. ESCALERAS DE EMERGENCIA

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Brazos mecánicos de puertas de escaleras de
emergencia necesitan mantenimiento o cambio en
algunos casos.

Piso de pasadizos presenta rajaduras y ralladuras.

Piso de escaleras de emergencia presenta suciedad y
manchas.

Hay que reparar los cerrojos y bisagras de las ventanas.

Se necesita hacer un mantenimiento a las puertas y
ductos de la basura.

Se deja constancia que el Informe de Gestión presentado contiene toda la información encontrada en el
edificio ya que no se recibió información relevante sobre mantenimientos de equipos, lista de
proveedores, etc.

Invitamos a todos y cada uno de los propietarios y residentes del Edifico Malecón Balta 844 a hacer
posible el logro de los objetivos propuestos, esperamos que nuestra gestión conjunta contribuya al
desarrollo, bienestar y convivencia del Edificio.

Luis Armando Monteagudo Pacheco Miguel Watson Villacorta

Presidente de la Junta de Propietarios Administrador - DelHel
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