Luces y Vistas

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Luces y vistas
Concepto
¿Dónde se regula?
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I. CONCEPTOS GENERALES
Las vistas son las ventanas susceptibles de abrirse para dar paso a la luz y el aire permitiendo
ÍNDICE
ver lo que hay en el exterior, mientras que las luces son ventanas o huecos que no se pueden
abrir y sólo permiten el paso de la luz. > I. CONCEPTOS GENERALES
> II. NATURALEZA JURÍDICA,

ANTECEDENTES Y FUNDAMENTO
> III. CARACTERES
> IV. CLASES
> V. REGULACIÓN LEGAL
ESPECIAL Ley Reguladora de los

Contratos de Crédito Inmobiliario
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II. NATURALEZA JURÍDICA, ANTECEDENTES Y FUNDAMENTO
El Código Civil regula estas servidumbres en la Sección Quinta, del Capítulo II, del Título VII, del Libro II, y la misma ha sido de las
más criticadas por la doctrina, pues más que una verdadera servidumbre regula unas limitaciones del dominio por razón de
vecindad, siendo únicamente el artículo 585 el que trata propiamente de servidumbres, precisamente como una derogación del
régimen general de tales limitaciones. Además, el artículo que inicia la sección, el 580 ("ningún medianero puede sin
consentimiento del otro abrir en pared medianera ventana ni hueco alguno"), se refiere claramente a la medianería y se
corresponde perfectamente con otros dos artículos de la Sección Cuarta, el 579 y el 573.1.
En consecuencia, aunque se regulen como servidumbres legales, en realidad no son tales, sino limitaciones del dominio, que
vienen impuestas por la ley, con base al interés social basado en las relaciones de vecindad (artículos 581 a 584), y una servidumbre
voluntaria (artículo 585) que da derecho al titular del predio dominante a exigir al del predio sirviente a que no edifique más que a
cierta distancia.
En cuanto a sus antecedentes, es de destacar la Sentencia del Tribunal Supremo de la Sala Primera de 2 de mayo de 1983 "Aun
cuando la legislación antigua no regulaba de una manera precisa y detallada los derechos de luces y vistas, incidentalmente
aludidos en la Ley 15, Título XXXI, de la Partida III, cabe sentar, como criterio informante de dicha normativa, las siguientes
proposiciones: 1) que aquella legislación histórica, como una consecuencia del derecho que tenía todo propietario para hacer en
su casa lo que quisiera, sin otros límites que los jurídicos y los morales -expresamente recogidos en la definición de la Ley 1, Título
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XXVIII, de la misma Partida III-, no ponía traba alguna a la facultad de abrir huecos, para luces o vistas, en pared propia; 2) que tales
luces o vistas no constituían, empero, derecho de servidumbre y, por consiguiente, no podían neutralizar el derecho que tenía otro
colindante para disminuirlas o anularlas, edificando libremente o dando mayor elevación a construcciones existentes, y 3) que la
falta de ejercicio de ese derecho de edificar, por más o menos tiempo, no engendraba prescripción de servidumbre ne luminibus
officiatur, altius tollendi o ne prospectui officiatur, en favor del otro propietario que tuviese abiertos los huecos de su pared, ya que
estas últimas servidumbres, por ser negativas, no podían ser adquiridas por prescripción, sino computando ésta desde la ejecución
de algún acto obstativo."
En cuanto al fundamento la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25ª, Sentencia de 12 de diciembre de 2007: "Efectivamente, la
denominada servidumbre de luces y vistas, a la que el vigente Código Civil dedica la Sección Quinta del Capítulo II del Titulo VII del
Libro II (artículos 580 a 585), trata de hacer compatibles dos órdenes de intereses: De una parte, el necesario aprovechamiento de la
luz y el aire como elementos naturales indispensables; de otra el derecho del propietario contiguo a conservar la intimidad de la
vida familiar. Ahora bien, lo que se regula en los anteriores preceptos no es en realidad una auténtica servidumbre, sino, en
general, meras limitaciones al dominio, es decir, lo que el propietario no puede hacer, esto es, la apertura de huecos para recibir
luces o tener vistas a menos de la distancia legal establecida en el artículo 582 (2 metros en caso de vistas rectas y 60 centímetros,
en caso de vistas oblicuas) y, en todo caso, la prohibición absoluta de abrirlos en pared medianera (artículo 580) constituyendo
precisamente la servidumbre de luces y vistas la derogación de tal prohibición en el sentido de que sólo cuando exista una
servidumbre de estas características constituida conforme a Derecho podrán abrirse huecos a menos de la distancia legal. En este
sentido, solamente el artículo 585 («Cuando por cualquier título se hubiere adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o
miradores sobre la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no podrá edificar a menos de 3 metros de distancia,
tomándose la medida de la manera indicada en el artículo 583 ») regula realmente esta servidumbre".
III. CARACTERES
La servidumbre de luces y vistas tiene el carácter de continua, entendiendo por tal, de conformidad al artículo 532, aquélla cuyo uso
es o puede ser incesante, sin la intervención de ningún hecho del hombre. El propio Código califica como continua la servidumbre
de acueducto (artículo 581) y la jurisprudencia ha concedido el carácter de tal a la de luces y vistas (Sentencia del Tribunal Supremo
de 8 de octubre de 1988, entre otras). La distinción entre servidumbres continuas y discontinuas afecta a la prescripción adquisitiva
(usucapión) y a la extintiva; respecto a la primera, las servidumbres discontinuas no son usucapibles y sólo podrán adquirirse a
virtud de título (artículo 539 del Código Civil); en cuanto a la segunda, el plazo de veinte años para la prescripción extintiva
empezará a contarse desde el día que hubiere dejado de usarse la servidumbre respecto a las discontinuas, y desde el día en que
haya tenido lugar un acto contrario a la servidumbre, respecto a las continuas (artículo 546.2 del Código Civil).
La servidumbre de luces y vistas, cuando los huecos se encuentran abiertos en pared propia, se considera por la doctrina como
negativa, por cuanto prohíbe al dueño del predio sirviente tapar los huecos o cubrirlos. El artículo 533 establece que será
servidumbre negativa la que prohíbe al titular del predio sirviente hacer algo que le sería lícito de no existir la servidumbre. En las
servidumbres negativas lo que se impone es un no hacer lo que de ordinario se podría hacer (se impone al dueño del predio
sirviente un no hacer). Y en cuanto al cómputo del plazo para adquirir por prescripción en las negativas, se efectuará desde el día
en que el dueño del predio dominante hubiera prohibido, por un acto formal, al del sirviente la ejecución del hecho que sería lícito
sin la servidumbre (artículo 538).
En cuanto al carácter negativo, la Sentencia Tribunal Supremo 16 de septiembre 1997 señala "En efecto, la jurisprudencia tiene
declarado, con unanimidad, el carácter negativo de la servidumbre de luces y vistas y, por ello, la aplicación al caso del artículo 538
del Código Civil que determina que el dies a quo sea el dies contradictorius, es decir, aquel en que el dueño del predio dominante
hubiese prohibido por un acto formal al del sirviente la ejecución de un hecho que sería lícito sin la servidumbre. A partir de ese
momento, se comienza a contar el plazo de 20 años necesario para que se cumpla la prescripción adquisitiva.
Si aplicamos estos conceptos al asunto que se ventila en este proceso, resulta claro que la parte actora y recurrida está legitimada
para pedir el cierre de los huecos o ventanas, que se afirman violan los límites del artículo 581 del Código Civil, pero no lo está para
ejercitar la acción negatoria de servidumbre, que exige una necesidad actual de tutela judicial, puesto que tratándose de una
servidumbre negativa, habría que haberse constatado (o, al menos, alegado) que la parte demandada actuó impidiendo o
prohibiendo a la parte actora, por medio de un «acto formal» la ejecución de un hecho lícito que entorpecía la pretendida
servidumbre o la invalidez o ineficacia de cualquier otro título de adquisición".
Y a su vez, cabe destacar la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25ª, de 12 diciembre 2007: "El carácter negativo
de la servidumbre determina que para el cómputo del plazo no sea suficiente remitirse o probar la fecha de apertura de los
huecos, que puede ser muy anterior al plazo de 20 años como sucede frecuentemente en la práctica, sino que ha de acreditarse la
concurrencia de un hecho obstativo, declarando la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 1982 que el "acto formal"
prohibitorio a que alude el artículo 538 del Código Civil referido a la servidumbre de luces y vistas será aquél que de manera directa
obste a que el propietario del predio sirviente haga uso de unas facultades dominicales incompatibles con el invocado derecho
real sobre cosa ajena, por lo cual el inicio del término prescriptivo tendrá lugar en ese dies contradictionis en que acontece la
conducta impeditiva del ejercicio por el otro elemento subjetivo de la relación de la plenitud de su señorío sobre el fundo, lo cual
ocurre cuando se tiende a privar al dueño de la finca a que el gravamen afecta de la facultad de edificar sobre la misma (Sentencia
de 31 de mayo de 1890), o se entabla demanda interdictal dirigida a suspender la construcción que tapa los huecos (Sentencias de
15 de marzo de 1934 ó 12 de marzo de 1975), o se practica requerimiento o realiza comunicación al otro propietario a fin de que se
abstenga de edificar quitando al dominante la luz (Sentencias de 9 de febrero de 1907, 19 de junio de 1951 y 8 de junio de 1962), sin
olvidar que, según reiterada doctrina jurisprudencial, antes del acto obstativo, los huecos se presumen de tolerancia (Sentencias de
31 de mayo de 1890, 8 de junio de 1962 o 2 de octubre de 1964)".
Además son servidumbres aparentes, y de conformidad al artículo 532 del Código Civil, serán aparentes las servidumbres que se
anuncian y están continuamente a la vista por signos externos que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas.
IV. CLASES
Aunque el Código Civil se refiera a la "servidumbre de luces y vistas" en singular, en realidad, se han de diferenciar la servidumbre
de luces y la servidumbre de vistas
V. REGULACIÓN LEGAL
El artículo 581 dispone "el dueño de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para
recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centímetros en cuadro, y, en todo
caso, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre.
Sin embargo, el dueño de la finca o propiedad contigua a la pared en que estuviesen abiertos los huecos podrá cerrarlos si
adquiere la medianería, y no se hubiese pactado lo contrario.
También podrá cubrirlos edificando en su terreno o levantando pared contigua a la que tenga dicho hueco o ventana".
Los huecos a los que se alude en este artículo son de mera tolerancia, por cuanto para adquirir la verdadera servidumbre de luces
se requiere ganar esos huecos por prescripción.
En cuanto a las ventanas y balcones para vistas rectas, el artículo 582 dispone que no podrán abrir sobre la finca del vecino, si no
hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad, y tampoco pueden tenerse vistas de costado u
oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay sesenta centímetros, ahora bien, de conformidad al artículo 584 "sin que sea aplicable
a los edificios separados por vía publica". Para el cómputo de estas distancias el artículo 583 dispone que en las vistas rectas de
contará desde la línea exterior de la pared de los huecos en los que no haya voladizos, y si los hubiere desde la línea de éstos, y
para las oblicuas desde la línea de separación de las dos propiedades.
Con relación a los artículos 581 y 582, la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de septiembre de 1997 señala: "Tercero: Los artículos
expresados del Código Civil regulan restricciones o limitaciones del derecho de propiedad para abrir huecos o ventanas en pared
propia, de manera que, cuando la pared (no medianera) sea contigua a finca ajena, sólo se pueden hacer los tragaluces a que se
refiere el artículo 581, en las condiciones que especifica de altura y características detalladas en el mismo, o bien prohibiendo la
apertura de aquéllos (también balcones o voladizos semejantes) a menos de 2 metros de distancia en vista recta o de 60
centímetros en vista oblicua sobre la finca del vecino. Se pretende, con estas limitaciones, contribuir al respeto de la privacidad,
evitando una observación directa, por medio de la vista, de lo que sucede en el predio colindante. El derecho a abrir los huecos o
ventanas de referencia no deriva de ninguna servidumbre legal sino del mismo derecho de propiedad, aunque limitado en su
ejercicio por relaciones de vecindad. Tal derecho coexiste con el correlativo del fundo contiguo a edificar libremente, e incluso, en
el caso del artículo 581, a cubrirlos levantando pared aneja a la que tenga el hueco o ventilación".
A su vez, se ha de tener en cuenta la doctrina jurisprudencial sobre la interpretación restrictiva de los artículos 581 y 582 respecto
de las modernas técnicas de construcción con materiales traslúcidos, al respecto la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera,
de 19 de septiembre de 2003, recurso 4147/1997: "En cuanto a la pretensión de cierre del hueco abierto, la Sentencia de 16 de
septiembre de 1997 hace un amplio estudio de la cuestión, tanto desde el punto de vista doctrinal como jurisprudencial, cuyos
razonamientos se dan por reproducidos, destacándose en la Sentencia que «De esta doctrina jurisprudencial no se pueden sacar
consecuencias contrarias al empleo de materiales traslúcidos en la construcción por circunstancias fácticas complementarias que
describe la misma sentencia (la de 17 de febrero de 1968, aclaramos). En efecto: a) el "ornato" añadido como finalidad a la de la
recepción de luminosidad no significa que la opinión sobre la belleza en la forma de emplear los referidos materiales sea cuestión
de la incumbencia del órgano judicial o pueda discutirse por la contraparte sin perjuicio del respeto a las normas urbanísticas que,
en todo caso, tiene, si se incumplen, vía propia de impugnación; b) la "resistencia" de la construcción no supone tampoco que los
materiales en cuestión actúen como elementos sustentantes de la pared o muro, sino simplemente que el paramento está cerrado
en condiciones de regularidad, siendo indiferente a estos fines que la parte o trozo (si no se emplea en su totalidad) de material
traslucido adopte o no la forma de falsos ventanales o que una parte aparezca retranqueada en relación con el paramento. En
cualquier caso lo que resulta importante, como cuestión fáctica es que la construcción reúna dos elementos mínimos, 1) que el
material traslúcido sea sólido y resistente (es decir, con un índice de fractura que impida su conceptuación como frágil); 2) que, no
obstante permitir el paso de la luz, el material no facilite la visión de formas nítidas sino, en todo caso, de luces y de sombras
informes»".
En cuanto a la excepción del artículo 584, la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de diciembre de 2000 señala: "Efectivamente, el
artículo 584 del Código Civil constituye una excepción a lo normado en el artículo 582 de dicho cuerpo legal; con lo que se permite
abrir ventanas cuando los edificios afectados están separados por una vía pública. Ahora bien, el concepto de vía pública del
artículo 584 hace referencia a terreno que permita el tránsito y comunicación a su través, y no debe coincidir con el concepto
administrativo. Pero en el presente caso, en momento alguno la parte recurrente ha demostrado, y así se infiere de la sentencia
recurrida que la acequia o caz de apenas 60 centímetros de anchura, constituya una vía pública. Y debe entenderse con carácter
general que se estimará a estos efectos vía pública, como el terreno de comunicación para transitar cualquier persona con
independencia de anchura y ubicación, según determinada Sentencia de esta Sala de 22 de noviembre de 1989".
El contenido de la servidumbre de vistas por título se regula en el artículo 585 al establecer "cuando por cualquier título se hubiere
adquirido el derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no
podrá edificar a menos de tres metros de distancia, tomándose la medida de la manera indicada en el artículo 583".
La servidumbre de vistas, como toda servidumbre predial, se adquirirá por negocio jurídico, por usucapión y por destino del padre
de familia.
En una interpretación conjunta y sistemática de los artículos 582 y 585, Puig Brutau entiende que mientras en la normal relación de
vecindad entre las fincas ningún propietario puede abrir ventanas en pared propia, con vistas sobre la finca vecina, si no hay dos
metros de distancia, una vez adquirida la servidumbre de vistas por título, prescripción o destino del padre de familia, el dueño del
predio que será sirviente no podrá edificar a menos de tres metros de distancia. Y aunque el artículo 585 se refiere sólo a las vistas,
es también aplicable a las luces, al tratarse de un evidente supuesto de identidad de razón que permite la aplicación analógica.
Ahora bien, si cuando al adquirir la servidumbre se estableció mayor distancia, ésta habrá de guardarse y no podrá limitarse a los
tres metros, que sólo son de tener en cuenta en el caso de indeterminación de la distancia a que alcanza la servidumbre, y cabe
incluso que por prescripción se hubiese adquirido el derecho a mayor distancia cuando se hubiese ejercido el acto obstativo con
ese alcance (Vela Torres)
En cuanto a la adquisición de la servidumbre por signo aparente o destino del padre de familia según el artículo 541 Código Civil la
existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido por el propietario de ambas, se considerará, si se
enajenare una, como título para que la servidumbre continúe activa y pasivamente, a no ser que, al tiempo de separarse la
propiedad de las dos fincas, se exprese lo contrario en el título de enajenación de cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel
signo antes del otorgamiento de la escritura.
Por lo tanto para la adquisición de la servidumbre por este medio se requerirán los siguientes requisitos:
a) Enajenación de una de las fincas, entendido como un acto de disposición, por lo que podrá ser tanto inter vivos como mortis
causa.
b) Existencia de un signo aparente entre ambas fincas, de acuerdo con la servidumbre que se pretende, aunque también se
produciría cuando se produzca la división de la finca, por existir identidad de razón. Este signo ha debido de establecerlo el
propietario de las fincas que serán predio dominante y sirviente.
c) Establecimiento -no sólo creación, sino también conservación- por el propietario de ambas fincas.
d) Es necesario que no se haya hecho desaparecer el signo aparente de servidumbre antes del otorgamiento de la escritura de
enajenación, o que se omita toda manifestación contraria a la subsistencia en el título de enajenación de cualquiera de las fincas
(Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de julio de 2000).
Por último, citar la Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de octubre de 2003: "la aplicación del artículo 541 del Código Civil, en el
sentido de que la constitución voluntaria de la servidumbre por el dueño del predio sirviente, obedece a la misma finalidad que la
constitución de ella por destino del padre de familia, producido al segregar parte de la finca de la que es propietario, y vender la
segregada como fundo independiente, permitiendo a los compradores la instalación en la finca matriz de los tubos necesarios para
abastecimiento de agua a la finca segregada, constituyendo, además signos aparentes de servidumbre en la finca del vendedor"".

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