Competencia y Atribuciones de La Jurisdicción Inmobiliaria
Competencia y Atribuciones de La Jurisdicción Inmobiliaria
Competencia y Atribuciones de La Jurisdicción Inmobiliaria
MATERIA:
ASIGNATURA:
DERECHO INMOBILIARIO
TEMA:
Competencia y Atribuciones de la Jurisdicción
Inmobiliaria
SUSTENTANTES: MATRICULAS:
DOMINGO ANT. FERRERAS 2015-00247
FRANCISCO ANT. NUÑEZ 2015-00168
FACILITADOR:
PROF. LUIS FERRERAS
FECHA
Santo Domingo, D.N.,
20 Diciembre del 2018.-
ÍNDICE
INTRODUCCIÓN .............................................................................................................................. 1
PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA............................................................................................ 3
OBJETIVO DE LA INVESTIGACIÓN ............................................................................................. 4
OBJETIVO GENERAL ...................................................................................................................... 4
OBJETIVOS ESPECIFICOS. ............................................................................................................. 4
IMPORTANCIA Y JUSTIFICACIÓN DEL TEMA .......................................................................... 5
Estructura del Trabajo. ........................................................................................................................ 5
Factores que facilitaron el trabajo. ...................................................................................................... 6
MÉTODOS Y TÉCNICAS UTILIZADAS. ....................................................................................... 6
CAPITULO I: .................................................................................................................................... 7
MARCO TEÓRICO ......................................................................................................................... 7
1.1 Ley de Registro Inmobiliario y sus aspectos más importantes...................................................... 7
1.2 Finalidad de la Ley de Registro Inmobiliario................................................................................ 7
1.3 Proceso para registrar el Derecho de Propiedad. ........................................................................... 7
1.4 Órganos autorizados a registrar la propiedad previstos por la Ley con la garantía del Estado. .... 8
CAPITULO II: .................................................................................................................................... 9
PRINCIPIOS GENERALES QUE RIGEN LA LEY DE REGISTRO INMOBILIARIO. ................ 9
2.1.1 Principio de Territorialidad. ....................................................................................................... 9
2.1.2 Principio de Sistema de Publicidad Inmobiliaria. ...................................................................... 9
2.1.3 Principio de que el Estado Dominicano es el propietario de todas las tierras del Territorio
Dominicano. ........................................................................................................................................ 9
2.1.4 Principio de que todo derecho registrado es imprescriptible y goza de la garantía del Estado.10
2.1.5 Principio de Orden Público del Derecho Registrado................................................................ 10
2.1.6 Principio de Facultad Reglamentaria de la Suprema Corte de Justicia. ................................... 10
2.1.7 Supremacía de la ley sobre los Reglamentos. .......................................................................... 10
2.1.8 Principio del Carácter Supletorio del Derecho Común. ........................................................... 10
2.1.9 Principio de Libertad de Pruebas en los casos de Orden Público............................................. 10
2.1.10 La Ley de Registro Inmobiliario no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. ................ 11
CAPITULO III: ............................................................................................................................... 12
DE LOS REGLAMENTOS ............................................................................................................ 12
3.1 Reglamentos que complementan la Ley de Registro de Inmuebles. ........................................... 12
3.2 Razón para que la Ley de Registro Inmobiliario sea complementada por Reglamentos. ........... 12
3.3 Aspectos sobre los cuales la Ley remite a los Reglamentos. ...................................................... 12
3.4 Reglamento concerniente a la corrección de error material en los Títulos de Propiedad. .......... 13
3.5 Reglamento en caso de pérdida de Titulo. .................................................................................. 13
CAPITULO VI ................................................................................................................................ 20
PROCESO DE SANEAMIENTO .................................................................................................. 20
6.1 Generalidades del Proceso de Saneamiento. ............................................................................... 20
6.2 El Proceso de Saneamiento. ........................................................................................................ 21
6.3 Quienes pueden iniciar el Proceso de Saneamiento. ................................................................... 21
6.4 Prueba de Posesión en el Proceso de Saneamiento. .................................................................... 22
6.5 Etapas del Proceso de Saneamiento. ........................................................................................... 22
CAPITULO VII ............................................................................................................................... 23
LOS RECURSOS ............................................................................................................................ 23
7.1 Recursos ante la jurisdicción Inmobiliaria- Generalidades. ........................................................ 23
7.1.1 Recurso de Reconsideración. ................................................................................................... 23
7.1.2 Recurso Jerárquico. .................................................................................................................. 23
7.1.3 Recurso Jurisdiccional.............................................................................................................. 24
7.1.4 Recurso de Apelación............................................................................................................... 24
7.1.5 Recurso de Revisión por error Material. .................................................................................. 24
7.1.6 Recurso de Revisión por Fraude. ............................................................................................. 24
7.1.7 Recurso de Casación. ............................................................................................................... 25
CONCLUSIONES ........................................................................................................................... 26
RECOMENDACIONES ................................................................................................................. 27
BIBLIOGRAFÍA ............................................................................................................................. 28
INTRODUCCIÓN
La entrada en vigencia de la ley No.108-05, de fecha 2 de Abril del año 2005, o sea, la
llamada, Ley de Registro Inmobiliario, que luego fue modificada por la Ley #51-07 y sus
normas complementarias, hace que surjan múltiples cuestionamientos relacionados con sus
disposiciones y crea la necesidad de conocer los detalles de dicha ley.
Para que se puedan dominar las reglas básicas de esta ley 108-05, es preciso responder las
principales interrogantes que su estudio y análisis requieren.
De esta forma, la persona interesada en el manejo de dicha ley ubicará en la nueva estructura
y el estudio de la misma resultará mucho más fácil.
Aunque la ley implementa elementos nuevos, lo realiza sobre la base del Sistema Torrens de
mensurar, depurar y registrar el derecho de propiedad, para ofrecer a las personas interesadas
una información acabada y contribuir de esta manera con la seguridad jurídica de las
transacciones inmobiliarias en la República Dominicana.
1
El registro del Derecho de Propiedad y las operaciones posteriores al saneamiento está a
cargo de las Oficinas de Registros de Títulos.
Al acreedor hipotecario no se otorgará una carta constancia sino una certificación del
Registro de Títulos con fuerza de Titulo Ejecutorio.
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PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
Es de todos conocidos el gran problema que existe en las Oficinas de Registros de Títulos de
nuestro país.
Dentro de esas quejas es frecuente escuchar, por ejemplo, denuncias en el sentido de que la
Oficina de Registros de Títulos es muy lenta en la emisión de los mismos, razón está que
crea inconvenientes a las empresas constructoras que han terminado sus obras, ya que, el
Sector Financiero y Bancario no desembolsa un préstamo sin antes tener en sus manos el
título de propiedad.
Estos problemas ha sido el motivo principal para nosotros haber escogido el presente tema
de nuestro trabajo de investigación. Trataremos de dar respuestas a los mismos.
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OBJETIVO DE LA INVESTIGACIÓN
OBJETIVO GENERAL
OBJETIVOS ESPECIFICOS.
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IMPORTANCIA Y JUSTIFICACIÓN DEL TEMA
Por tratarse el tema de los Inmuebles uno de los pilares económicos de las economías de
todos los países del mundo, ya que el Marco Jurídico debe ser suficientemente bien definido,
pues de lo contrario se convertiría en un caos jurídico y por ende la inversión en este sector
sería bien difícil sino imposible, los autores del presente trabajo de investigación, conscientes
de este problema tan grave, preocupados como futuros profesionales del Derecho que
seremos y con ánimos de conocerlo con más profundidad, nos embarcamos en el estudio de
esta ley de Registro de Inmuebles (Ley # 108-05) y de sus modificaciones, con el ánimo de
poder aportar nuestro granito de arena en el entendimiento de la misma y de los pasos y
procesos que dicha ley abarca en el ámbito de los Tribunales de la República Dominicana.
El primer capítulo nos habla de manera general de la Ley de Registro de Inmuebles (ley #
108-05), nos define su finalidad y los procesos necesarios para registrar el derecho de
propiedad de un inmueble.
El capítulo II nos habla de los principios generales que rigen la ley de Registro Inmobiliario,
nos lo detalla y define cada uno de ellos y nos habla de su campo de aplicación.
El capítulo III nos adentra en los reglamentos que tratan de la aplicación práctica de la ley,
nos habla de su finalidad, justificación de aquellos aspectos sobre los cuales la ley nos remite
a los reglamentos.
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las autoriza. El capítulo V entra ya a la parte técnico-legal de los Tribunales de Jurisdicción
Inmobiliaria, nos menciona cuales son y la competencia territorial de los mismos.
Finalizamos el trabajo con nuestra propia conclusión sobre el tema tratado y algunas
recomendaciones para mejorar el Proceso de Registro de Títulos.
Por otro lado, hemos conversado con algunos abogados en ejercicio y que se desenvuelven
dentro del marco de la Ley de Registro Inmobiliario y sus respuestas, unas veces generales y
otras veces un tanto más precisas y concisas nos han facilitado el entendimiento y desarrollo
de nuestro trabajo de investigación.
Otra obra relacionada, aunque en forma de preguntas más que de doctrina, que nos facilitó el
trabajo, fue la obra "170 preguntas sobre la Ley de Registro Inmobiliario", de la Licenciada
Gisela Hernández, cuya edición es muy reciente. (Abril del año 2007).
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CAPITULO I:
MARCO TEÓRICO
a) Mensura
b) Depuración del derecho en los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, y,
c) Registro en la Oficina de Registro de Títulos.
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La posesión debe ser pública, pacífica, inequívoca e ininterrumpida por un plazo de 20 años.
Para probar la posesión, además de testigos, el interesado debe presentar cualquier otra
prueba que tenga en sus manos.
Con la finalidad de registrar el Derecho de Propiedad, la ley organiza que se debe medir o
mensurar el terreno, en consecuencia, se crea un Organismo que autorice las Mensuras, este
Organismo es la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales, que es quien rige las
Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales, las cuales son a su vez las encargadas
finales de autorizar al Agrimensor a efectuar las Mensuras y de aprobar los planos que se
someterán al Tribunal competente para su aprobación definitiva.
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CAPITULO II:
Diez son los Principios Generales consagrados en la Ley de manera general que se encargan
de regir el Registro Inmobiliario dentro de nuestro marco jurídico.
Dichos Principios deber ser cumplidos so pena de nulidad de cualquier acto jurídico en caso
de su inobservancia.
Dicho de otra manera, significa que la ley solo alcanza aquellos bienes inmobiliarios
localizados dentro de la Geografía Nacional, o sea, dentro de nuestro país.
a) Especialidad
b) Legalidad
c) Legitimidad
d) Publicidad.
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con una Sentencia de adjudicación del inmueble. En caso de que ningún particular pueda
probar su derecho de propiedad sobre el inmueble, el mismo debe ser adjudicado al Estado
Dominicano.
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2.1.10 La Ley de Registro Inmobiliario no ampara el ejercicio abusivo de
los derechos.
La Ley de Registro Inmobiliario no es una ley de despojo de derechos, como tampoco lo era
la ley de Registro de Tierras.
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CAPITULO III:
DE LOS REGLAMENTOS
Si las normas son contrarias a la ley puede plantearse la excepción de ilegalidad basados en
la propia ley y el artículo 8, párrafo 5 de la Constitución de la República Dominicana.
Los reglamentos elaborados por la Suprema Corte de Justicia para la aplicación de la Ley de
Registro Inmobiliario, forman parte del nuevo Marco Normativo que regula los Derechos
Inmobiliarios en la República Dominicana.
Manteniendo en lo esencial los aspectos más arraigados, las innovaciones se han dirigido a
sistematizar y simplificar los distintos mecanismos necesarios para agilizar los trámites,
reforzar el principio de legalidad y consagrar el principio de moderación.
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c) Requisitos de Publicidad para la primera audiencia de Saneamiento.
d) Disposiciones Procesales para conocer de la Litis sobre Derechos Registrados.
e) Procedimiento complementario para incoar el Recurso de Casación.
f) Ejercicio de Revisión por causa de Error Material.
g) Reglamentos generales de Mensuras Catastrales.
h) Las provincias comprendidas dentro de la Jurisdicción de los Tribunales Superiores
de Tierras., etc.
Desde que entró en vigencia la Ley, las correcciones de errores son en la misma jurisdicción
que lo generó, y por supuesto, si el error es de Registro de Títulos, desde la Resolución debía
corregirlo, descongestionando el Tribunal Superior de Tierras, órgano que bajo la Ley de
Registro de Tierras, ordenaba corregir los errores materiales cometidos en el Registro de
Títulos.
Ninguna rectificación, sin embargo, puede afectar a terceros de buena fe que se hubieran
basado en los asientos del Registro inexacto para su operación.
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CAPITULO IV:
MENSURA
La mensura se define como un acto público y contradictorio que solo puede ser realizado por
un Agrimensor habilitado para tales fines mediante una autorización que dicte al efecto la
Dirección Regional de Mensuras Catastrales territorialmente competente.
Las declaraciones contenidas en el Acta de Mensura Catastral y los documentos anexos que
se depositen con la misma en la Dirección Regional de Mensuras Catastrales para su
aprobación, harán prueba fehaciente, hasta prueba en contrario.
Al ejecutar la Mensura, el Agrimensor debe seguir las reglas del Reglamento General de
Mensuras Catastrales.
Por su parte, el artículo #79 del Reglamento de Mensura Catastrales, señala que "Se
denomina Mensura, al conjunto de actos y operaciones por medio de los cuales se identifica,
ubica, mide, delimita, representa y documenta un inmueble".
Hacemos una relación en este sentido y lo comparamos como si fuese un acta de nacimiento
de una persona.
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Dominicano de Ingenieros, Arquitectos y Agrimensores (CODIA), y con la obligación de
regirse por la Ley de Registro Inmobiliario y el Reglamento de Mensuras Catastrales, cada
vez que haya una Mensura o levantamiento parcelario después que el terreno ha sido saneado.
Todas las mensuras deben ser públicas y contradictorias. El carácter contradictorio resulta
del estudio de títulos y antecedentes de la parcela y sus colindancias con la apreciación de
los hechos existentes.
a) La autorización tiene vigencia por un periodo de sesenta días. Dentro de este periodo,
el Agrimensor debe efectuar la mensura y presentar los documentos justificativos a
la Dirección Regional de Mensuras Catastrales. Este plazo puede ser prorrogado por
treinta días más siempre que existan razones debidamente justificadas, pero una vez
fijada la fecha de la mensura para el Saneamiento, salvo algunas excepciones de la
Ley, se establece que desde ese momento todas las cuestiones relacionadas con el
Titulo de Posesión de cualquier terreno comprendido en el área abarcada por la
autorización, son de la competencia exclusiva de la Jurisdicción Inmobiliaria.
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b) La autorización que otorga la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, inviste al
Agrimensor del carácter de Oficial Publico.
El carácter de Oficial Publico significa que los datos consignados en el Acta de Mensura o
levantamiento parcelario, tendrán validez y harán prueba fehaciente hasta prueba en
contrario.
En los demás casos, deberá incoarse una demanda en Litis sobre Derechos Registrados,
excepto si el error es puramente material, que lo corregirá el Órgano que lo aprueba.
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CAPITULO V:
DE LOS TRIBUNALES
Las audiencias en principio serán dos, una de prueba y otra de fondo, excepto en el
Saneamiento que podrán ser todas las necesarias.
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que específicamente le confiere la ley, tales como conocer el Recurso de Revisión por causa
de Fraude, el Recurso Jurisdiccional contra actuaciones Administrativas de los órganos de la
Jurisdicción Inmobiliaria, demandas contra el Fondo de Seguros y cualquier otro recurso que
de manera expresa le sea atribuida su competencia.
El territorio nacional estará dividido en por lo menos cinco Tribunales superiores de Tierras
y los que ponga en funcionamiento la Suprema Corte de Justicia.
El articulo #115 de la Ley de Registro Inmobiliario establece que se crean los Tribunales
Superiores de Tierras del Departamento Central Norte, Sur y Este, especificando el articulo
#5 del Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras Original de la Jurisdicción
Inmobiliaria, cuales son las provincias que territorialmente comprende cada tribunal.
En cuanto a los Tribunales de Jurisdicción Original, estos tendrán competencia dentro del
Distrito Judicial que le corresponda y estarán dentro de la Jurisdicción de un Tribunal
Superior de Tierras.
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Por otro lado, el articulo #23 del Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras
establece la competencia territorial de los Tribunales de Jurisdicción Original existentes en
el Territorio Nacional.
Los Tribunales de Jurisdicción Original gozan de plenitud de Jurisdicción dentro del Distrito
Judicial al que pertenecen.
De acuerdo al tercer párrafo del artículo #18, este establece que el apoderamiento del
Tribunal se hace por intermedio de la Secretaria de los Tribunales de la Jurisdicción
Inmobiliaria, que es la responsable de recibir los apoderamientos, registrarlos, dar constancia
de acuse de recibo y realizar el sorteo de los expedientes cuando existan más de un Tribunal
de Jurisdicción Original dentro del asiento territorial.
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CAPITULO VI
PROCESO DE SANEAMIENTO
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anotación que tiene por finalidad evitar que se pretenda ser adquiriente de buena fe durante
este plazo.
a) El Estado Dominicano.
b) Toda persona física o moral que reclame o posea un derecho sobre un terreno no
registrado.
La pauta para los interesados determinar los requisitos necesarios para iniciar el Proceso de
Saneamiento es que posea un terreno que no haya sido registrado. Hay posesión de un terreno
que ha sido registrado cuando la persona interesada lo posee a título de dueño por sí o a través
de otro que ejerce el derecho en su nombre, de manera pública, pacifica, inequívoca e
ininterrumpida, durante el tiempo establecido en el Código Civil.
La persona interesada en reclamar la posesión de un terreno debe reunir uno por lo menos de
los actos posesorios durante el tiempo que se necesita para la prescripción adquisitiva
señalado en el artículo #2262 del Código Civil.
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6.4 Prueba de Posesión en el Proceso de Saneamiento.
La ley de Registro Inmobiliario permite que la posesión sea probada por todo medio de
prueba, solicitando al Juez apoderado que en la sentencia que adjudique la propiedad se
fundamente en más de una prueba si se escucharon testigos, o sea, la sentencia no puede estar
fundamentada únicamente en la prueba testimonial.
Al ser el Saneamiento un proceso de orden público, el Juez puede ordenar las medidas que
considere útiles para proveerse de pruebas aparte de la prueba testimonial. Además de la
prueba testimonial, el Reglamento de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, en su
artículo #121, enuncia una lista de pruebas de la posesión, tales como:
a) Actos de Notoriedad, que son los instrumentados por los notarios Públicos sobre
hechos que le narran testigos o de notoriedad pública que el mismo ha podido
comprobar.
b) Inspecciones y comprobaciones que realice el Juez de Jurisdicción Original
apoderado.
c) Inspecciones y comprobaciones que realice un funcionario o institución designados
por el Juez para tal efecto.
d) Interrogatorios In Situ, realizados por el Juez, funcionario o institución.
e) Documentos probatorios de hecho de la posesión según los actos posesorios que se
invoquen.
a) Mensura. c) Registro
b) Proceso Judicial
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CAPITULO VII
LOS RECURSOS
Los recursos contra las actuaciones administrativas son a su vez los siguientes:
1) Recurso de Reconsideración
2) Recurso Jerárquico
3) Recurso Jurisdiccional
1) Recurso de Apelación
2) Recurso de Casación
Este recurso se ejerce dentro de los 15 días contados a partir de que dicho recurso quedo
habilitado o que se podía interponer.
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El órgano apoderado deberá pronunciarse dentro de los 15 días siguientes a la recepción de
la instancia con el Recurso Jerárquico.
Es competente para conocer de esta acción el mismo órgano que generó el error. El plazo
para interponer este recurso es de 15 días.
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Toda persona que se considere afectada puede interponer este recurso por ante el tribunal de
tierras competente en un plazo no mayor de un año después de expedido el certificado de
título correspondiente.
El procedimiento para interponer este recurso estará regido por la ley sobre procedimiento
de Casación y los reglamentos que se dicten al respecto.
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CONCLUSIONES
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RECOMENDACIONES
Al llegar al final de nuestro trabajo sobre la Ley del Registro de Inmuebles, nos atrevemos a
hacer las siguientes recomendaciones:
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BIBLIOGRAFÍA
a) Congreso Nacional. Ley # 108-05 sobre Registro de Inmuebles. 2 de Abril del año
2005, Gaceta Oficial No.10316. Santo Domingo, República Dominicana, 183 Págs.
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