CONCEPTOS Y REQUISITOS INTRINSECOS

1- DEFINICION: es un verdadero procedimiento, mediante el cual un acreedor

portador de un título ejecutorio y previo a mandamiento de pago pone en manos
de la justicia un inmueble o un usufructo propiedad de su deudor con el firme
propósito de cobrarse el monto del crédito que le es adeudado, a través de una
venta judicial, a la cual mediante un procedimiento al orden podrán concurrir
dicho embargante y los demás acreedores oponentes para obtener el cobro de su
crédito.

2- QUIEN Y CONTRA QUIEN PUEDE SER EJECUTADO. En principio,

cualquier acreedor, hipotecario o quirografario, puede embargar
inmobiliariamente a su deudor. La ley, por diversos motivos, aporta algunas
restricciones a esta regla general, bien sea con respecto a ciertos deudores, bien
sea con respecto a ciertos bienes.

a) acreedores privilegiados: son aquellos que tienen un derecho conferido por

la ley para ser pagados con preferencia a otros acreedores.

b) Acreedores quirografarios o comunes: son los que carecen de privilegios y

de derechos reales de garantía. Estos acreedores solamente en el patrimonio
del deudor encuentran posibilidad de cobro de su crédito. El derecho de estos
acreedores se ve restringido por el de los acreedores privilegiados e
hipotecarios.

c) Deudor y terceros: en el embargo inmobiliario, el deudor constituye el sujeto

pasivo del procedimiento y compromisario de la obligación, también es
denominado “embargado”, siendo el responsable del cumplimiento de la
obligación del pago requerida.

3. Bienes sobre los cuales puede trabarse inmuebles y sus accesorios reputados
inmuebles; 2do. El usufructo sobre bienes inmuebles. Por otra parte, el art.2118 del
código civil prescribe que solamente esas dos categorías de inmuebles son
susceptibles de hipoteca. Hay por consiguiente identidad entre los derechos reales
inmobiliarios que pueden ser hipotecados y los que pueden ser embargados
inmobiliariamente, lo que es racional, puesto que la hipoteca conduce al embargo de
los bienes inmuebles.

a) Bienes hipotecados: el acreedor con hipoteca o privilegio especial puede

embargar los inmuebles no afectados a su hipoteca o a su privilegio en caso
de insuficiencia de los inmuebles afectados, la cual puede ser establecida por
cualquier medio de prueba, incluso por el reconocimiento del deudor. La carga
de la prueba incumbe según algunos al acreedor que quiere embargar
inmuebles no afectados.

b) Bienes no hipotecados. El art 2209 del código civil dispone: no puede el

acreedor proceder a la venta de los inmuebles que no le hayan sido
hipotecados, sino en caso de insuficiencia de los bienes que lo hayan sido”.
Es evidente que lo prohibido por la ley es no tan solo la venta, sino también
el procedimiento del embargo, que culmina con la venta.

Esta disposición no parece enteramente justificable, porque trata menos

favorablemente al a creedor hipotecario con hipoteca especial que al acreedor
quirografario, este puede en efecto, embargar cualesquiera inmuebles de su
deudor, en tanto que el primero no puede embargar los inmuebles no
hipotecados sino en caso d insuficiencia de los inmuebles hipotecados.

c) Bienes situados en diferentes distritos judiciales: el art 2210 del código

civil dispone que: “la venta forzosa de bienes que estén situados en diferentes
distritos, no puede promoverse sino sucesivamente”. El acreedor no puede
pues, embargar simultáneamente sino los que se encuentren en el mismo
distrito judicial. La regla no se aplica, de acuerdo con el mismo art 2210,
cuando los inmuebles “forman parte de una sola explotación”. En este caso,
el embargo deberá ser sometido “ante el tribunal en cuya jurisdicción se
encuentre el establecimiento principal de la explotación, o a falta de este, la
parte de bienes que represente mayor beneficio”.
4-Títulos con los cuales puede practicarse:

Artículo 545. Código procesal civil “tienen fuerza ejecutoria las primeras copias
de las sentencias y otras decisiones judiciales y las de los actos notariales que
contengan obligación de pagar cantidades de dinero, ya sea periódicamente o en
época fija, así como la segunda o ulteriores copias de las mismas sentencias y actos
que fueren expedidas en conformidad con la ley en sustitución de la primera”.

De la interpretación del texto transcrito se colige que el legislador otorgo en el

aspecto civil, carácter de título ejecutorio a los siguientes actos:
1- Las primeras y segundas copias de las sentencias dictadas por los tribunales
nacionales;
2- Los actos notariales siempre y cuando contengan obligación de pagar
cantidades de dinero, siempre que se haya investido de la formula ejecutoria y
hayan sido instrumentados en consideración las formalidades establecidas por la
ley;

La enumeración establecida en el art antes citado no es limitativa, sino enunciativa;

así vemos algunos otros títulos a los que el legislador y las doctrinas les reconocen
también el carácter ejecutorio, en virtud de los cuales se puede proceder un
embargo inmobiliario tales como:

3- Los duplicados de los certificados de título

, de conformidad con la ley de registro de tierra (arts.: 173 y 219, párrafo único ley
1542 d/f 15/10/1947);
4- Las sentencias extranjeras declaradas ejecutorias por una decisión no
susceptibles de recurso (combinación de los artículos 546, mod por el art 122 de la
ley 834 d/f 01/07/1978, y 2123parte infine del código civil)
5- Las decisiones arbitrales declaradas ejecutorias por auto del presidente del
juzgado de primera instancia (arts.: 103 al 108, 120,121 y 124 del código de
procedimiento civil);
6- Las actas de conciliación libradas en materia laboral firmadas por los
miembros del tribunal y el secretario (art 521 del código laboral);
7- Las hojas y ajustes de cuentas expedidas por el juez de paz de acuerdo a la ley
483 d/f 09 /11/1964 (art 13)
8- Las facturas de colocación expedidas de conformidad con lo que dispone los
arts.: del 656 al 672 en materia de distribución a prorrata y el mandamiento de
colocación dictado por el juez de primera instancia en materia de procedimiento al
orden (art 751y 759 al 779 del código de procedimiento civil);
9- Los estados de costas y honorarios de los abogados, debidamente probados,
de conformidad con la ley 302 del año 1964, mod por la ley 9588, sobre honorarios
de los abogados (art 01,09,12)
10- Las ordenanzas expedidas por el juez de primera instancia, de conformidad
con la ley Municipal no. 4453 d/f 08-05-1956, sobre cobros compulsivos de
impuestos, derechos, servicios y arrendamientos;
11- Las decisiones dictadas por las jurisdicciones contencioso-administrativo y
contencioso-tributaria, cuando ellas tienen fuerza ejecutoria, y sean contentivas de
pagar sumas de dinero (arts:.44 y siguientes de la ley 1494 del año 1947, 94,174 y
siguientes de la ley 11-92 llámese código tributario).

Procedimientos.

1. Mandamiento de pago.

a. Concepto. Es un acto mediante el cual se le pone en mora de pagar y se le advierte

que, pasando el plazo que para ello se le imparte, se procederá al embargo de sus
bienes.

b. Contenido. Además de las que son requeridas en todo los actos de alguacil el
art.673 prescribe tres: inserción de una copia del título ejecutorio; elección del
domicilio; amenaza de embargarlos inmuebles del deudor.

Copia del título ejecutorio. El art.673 prescribe que el mandamiento de pago se

inserte “copia del título en cuya virtud se proceda el embargo”. En el mandamiento
de pago tendiente a embargo ejecutivo, según se ha expuesto, no es preciso notificar
copia del título cuando este ha sido notificado anterior mente (art.583); pero no es
así en el embargo inmobiliario el título deberá ser siempre notificado o el
mandamiento de pago aun que lo hubiere sido antes.
 El mandamiento de pago deberá contener, prescribe el art.673 “elección del
domicilio en la ciudad donde este establecido el tribunal que va a conocer del
embargo, si el acreedor no tiene allí”. Generalmente esta elección del domicilio se
hace en el estudio del abogado que va a ocupar en el procedimiento de embargo, y
deberá ser reiterada en el acta de embargo, conforme a lo que dispone el art.675.

c. Plazos.

Según lo que establecido en el art.664 del c .p. c: No se podrá proceder al embargo

inmobiliario sino 30 días después del mandamiento de pago; y en caso de que el
acreedor dejare trascurrir más de 90 días sin proceder al embargo estará obligado a
reiterar el mandamiento en la forma y los plazos antes dichos.

2. Acta de embargo.

a. Levantamiento: Es el documento levantado por el alguacil en el lugar (si es

realizado en la morada del deudor debe contener la reiteración del pago); además de
que en dicha acta de embargos figura el inventario de los bienes u objetos
embargados.

b. Contenido
Todos los actos de alguacil contendrán:

1. La enunciación de un título ejecutivo en cuya virtud se hace embargo.

2. La mención de haberse trasportado el alguacil al punto mismo a donde radican los
bienes que se embargan.
3. La indicación de dichos bienes en estos términos: si es una casa, la provincia o el
distrito, la común, la calle, el número, si lo hubiere, de no haberlo, dos por lo menos
de los linderos. Si son bienes rurales, la designación que hubiere y la naturaleza, en
contenido aproximado de cada parcela o subdivisión del predio; el nombre del
colono o arrendatario si hubiere alguno la provincia o el distrito y la común donde
los bienes radiquen.
4. La indicación del tribunal que haya de conocer el embargo.
5. La constitución de abogado, con expresión del estudio del mismo, permanente o
ad hoc, en la ciudad donde tenga su asiento el tribunal llamado a conocer del
embargo, estudio en el que se considerará haber elegido domicilio el per siguiente;
6. Si se trata de un terreno registrado el número del certificado de titulo la indicación
del distrito, del número o las letras catastrales; la parcela o la manzana y solar.

c. Denuncia.

El articulo 677 manda que el embargo “se denunciara a la persona del embargo o en
su domicilio, dentro del plazo de 15 días a contar de la única o ultima acta del
embargo”. El objeto de esta diligencia es informar al deudor que el per siguiente ha
realizado la amenaza contenida en el mandamiento de pago, y que el inmueble ha
sido pues en manos de la justicia.

En la denuncia del embargo se debe cumplir las formalidades generales exigidas

para los actos de alguacil. El plazo de 15 días impartidos al ejecutante para denuncia
el embargo no se aumenta en proporción de la distancia existe entre su domicilio y
el lugar en que se notifica la denuncia del embargo.

d. Transcripción e inscripción.

Dentro de los 15 días el acta de esta junto al acta de embargo y copia del título
ejecutorio deberá trascribirse a la conservaduría de hipotecas del distrito Judicial
donde radican los bienes embargados. Si el ejecutante notificare la denuncia
tardíamente o la trascripción resultare nula, este debe comenzar de nuevo el proceso
del embargo a partir del último acto valido si hubiere bienes en manos de un distrito
judicial deberán mediar un plazo de 10 días entre la última trascripción valida y la
nueva.

Si el embargo se hicieren sobre un terreno registrado deberá la inscripción hacerse

por medio de un registrador de títulos, esta inscripción produce los mismos efectos
que la trascripción por ante el conservador de hipotecas. Si hubiere otro embargo
inscrito el conservador o el registrador de títulos no inscribirá el nuevo embargo,
pero hará mención de quien es el ejecutante del embargo anterior, fecha, día, y
también cual es el abogado per siguiente.
Para la inscripción y trascripción deberán presentarse en acta de embargo, el
mandamiento de pago, el título en base al cual se practique el embargo. De
presentarse dos trascripciones deberán dárseles preferencias al título más antiguo. El
deudor luego de la trascripción no podrá enajenar la cosa.

Generalmente el embargo queda como secuestrario del bien embargado pero los
acreedores podrán solicitar al juez de los reherimientos que se nombre otra
secuestrario, este secuestrario recibirá los frutos por cuenta de los acreedores y los
venderá en pública subasta. Los frutos naturales o industriales recogidos después de
la trascripción o inscripción o en defecto de su precio, tendrán el cráter de inmuebles
para distribuirse junto con el precio del inmueble en el orden establecido por la ley.

Si el inmueble se encontrare arrendado o alquilado, los acreedores podrán hacer un

acto de oposición esta oposición valdrá como embargo retentivo en más del
inquilino, es decir este no podrá entregar al embargado los fondos provenientes del
alquiler. A falta de oposición serán válidos los pagos hechos al deudor y este será
responsable como secuestrario por las sumas recibidas.

3. Pliego de condiciones.
Es un acto que prepara el abogado de per siguiente cuyo objeto es dar a conocer las
condiciones de la venta al ejecutado, a los acreedores inscritos o registrados y a lo9s
futuros registradores.

A. contenido
Este pliego contendrá:
1. La enunciación de un título en virtud del cual se procedió al embargo y los actos
que precedieron a este, así como la enunciación de los demás actos o sentencia que
lo sucedieron
2. la designación de los bienes embargados tal como se halla insertados en el acta de
embargo.
3. Las condiciones de la venta
4. ofrecimiento de un precio por el persíguete. 5. Relación de las inscripciones que
hubieren sobre los bienes embargados o mención de la certificación de que no
existen inscripciones.
b. Depósito y notificaciones.

El art. 690 dispone que el pliego de condiciones deberá ser depositado,” en la

secretaria del tribunal que debe proceder a la venta” dentro de los 20 días que
siguieren a la fecha de la trascripción o inscripción del embargo. Este plazo no es
franco por tiene como punto de partida el cumplimiento de una formalidad que no
es una notificación a persona o domicilio.

Aunque la ley no lo exige, el secretario levanta acta del depósito, con la que se
comprueba que esta formalidad fue cumplida en el plazo legal.

Según el art. 691. Dentro de los 8 días del depósito del pliego de condiciones el
abogado del per siguiente notificara el depósito tanto a la parte embargada como a
los acreedores inscritos y les notificará así mismo el día que fijara el juez para dar
lectura a dicho pliego la cual sin ningún requerimiento, tendrá lugar en el término
de no menos de 20 días que siguieren al depósito del pliego.

c. Lectura del pliego de condiciones.

El art. 695. Dispone que el término de la lectura del pliego de condiciones y el de la
adjudicación será de 30 días por lo menos y de 40 a lo más. En cambio son eficaces
para ese propósito las inserciones en los periódicos y los edictos desinados a dar a
conocer a los interesados la fecha de la venta en subasta.

Venta del inmueble embargado.

1.- Requisitos preliminares

a) PUBLICIDAD DE ANUNCIO DE LA VENTA EN PÚBLICA SUBASTA DEL
INMUEBLE EMBARGADO EN UN PERIÓDICO DE CIRCULACIÓN
NACIONAL.

Después de depósito del pliego de condiciones y de obtener del juez la fecha de

fijación de la audiencia en que se llevará a cabo la subasta y venta del inmueble
embargado, el per siguiente goza de un plazo de veinte (20) días para publicar en un
periódico de circulación nacional, por lo menos un anuncio referente a la venta del
inmueble embargado, ello se desprende de lo establecido en el artículo 158 de la Ley
189-11, el cual establece: “Dentro de los veinte (20) días siguientes al depósito del
pliego de cargas, cláusulas y condiciones, el per siguiente hará publicar en un
periódico de circulación nacional, por lo menos un anuncio que contenga las
menciones siguientes:

a) La fecha del mandamiento de pago, la de la denuncia y la de la inscripción o

transcripción,
b) Los nombres, profesión, domicilio o residencia del embargado y del per
siguiente;
c) La designación de los inmuebles, tal como se hubiere descrito en el mandamiento
de pago;
d) El precio de primera puja puesto por el per siguiente para la adjudicación;
e) La indicación del tribunal y la del día y la hora en que la adjudicación tendrá
efecto;
f) Una mención de la garantía que se haya estipulado para poder ser licitador.” Taller
“Embargo Inmobiliario” – Mag. Eladio Pérez Escuela Nacional de la Judicatura ©
2011-12 25 Todos los anuncios judiciales relativos al embargo se insertarán en el
mismo periódico. La justificación de haberse publicado los anuncios se hará por
medio de un ejemplar que contenga el anuncio de que trata este artículo.

Importante resulta advertir, que no se aplican en este embargo las disposiciones del
artículo 697 del Código de Procedimiento Civil que permite al juez ordenar el
aplazamiento de la subasta para permitirle a una parte interesada dar mayor
publicidad a la venta, sino que en este procedimiento cualquiera otra parte que tenga
interés en que se otorgue a la venta una mayor publicidad que la indicada en el citado
artículo 157, ésta parte se encuentra obligada a hacer dichas publicaciones a sus
expensas, pero dentro del plazo de los veinte (20) días previstos en la parte capital
de este artículo.

b) Fijación de edictos
Notificación por Edicto Es el procedimiento que se realiza cuando no se puede
notificar personalmente al interesado o apoderado dentro de los cinco (5) días
siguientes al envío de la comunicación. Consiste en fijar en un lugar público por el
término de 10 días el escrito del Edicto, el cual contiene la parte resolutiva del Acto
Administrativo, la palabra Edicto en su parte superior, la determinación del Acto
Administrativo y firma del Representante Legal. El Edicto se fija en un lugar visible,
se anotan la fecha y hora en que se fija y la fecha y hora en que se desfija, estas
constancias son firmadas por el funcionario responsable de este trámite. La
notificación se entenderá surtida cuando se vence el término de fijación del Edicto.
Si el interesado o su apoderado, dentro del término de fijación del Edicto, se acercan
al Centro de Atención al Ciudadano de la UGPP, se surtirá el trámite de notificación
personal, retirando el Edicto de la cartelera de Edictos. El original del Edicto se
agrega al Expediente del titular del derecho.

La Adjudicación
Es un acto administrativo judicial mediante el cual el tribunal apoderado adjudica el
inmueble embargado cuando no existen incidentes procesales resueltos por la
sentencia e adjudicación:

- Forma: la forma de la sentencia de adjudicación dependerá de si el desarrollo de

la audiencia de adjudicación ha sido llevada a cabo de manera graciosa, o si por el
contrario en el curso de la misma se han presentados contestaciones incidentes.

1) La sentencia de adjudicación, al igual que la ordinaria debe otorgarse de manera

pública;
2) Debe ser hecha en nombre de la República;
3) Debe de estar numerada y asentada en los libros del tribunal;
4) Debe dar constancia de la constitución del tribunal;
5) Debe contener formulas ejecutoria;
6) Debe estar firmadas por el juez y la secretaria;
7) Debe indicar el nombre y generales de las partes, bajo la denominación del
acreedor per siguiente y el deudor embargo.

A) Formas y Condiciones de la subaste

Los subastadores están obligados a depositar por secretaria, antes de iniciarse la
subasta, la garantía requerida por el pliego de condiciones, siempre que se hubiesen
estipulado, según el Art. 705 del C.P.C.
La subasta se lleva a cabo en forma normal, es decir, que nadie conteste el
procedimiento, no el fondo del derecho de la parte per siguiente, la sentencia de
adjudicación se limitará a ser una copia fiel del pliego de condiciones.

La adjudicación constituye, por tanto, la culminación del procedimiento.

La audiencia de adjudicación es decidida por el Juez apoderado, quien, ya resueltos
los incidentes presentados por el embargo – si es que se han presentado, fija una
‘’Audiencia de adjudicación’’, a más tardar cuarenta (40) días después de la lectura
del pliego de cargas, clausulas y condiciones (artículo 695 del CPC), a partir de cuya
lectura no pueden interponerse incidentes a menos que no sea sobre la sentencia de
adjudicación.

B) Efectos
Quien hubiere hecho la última postura está obligado a declarar quien es el
adjudicatario, entregando el poder de que está investido para efectuar la puja a su
nombre, a menos que quien efectué la puja por intermedio de abogado se encuentre
en la sala, caso en el que confirmara de viva voz y se ratificara la puja efectuada. Si
no está presente, deberá presentarse posteriormente a la Secretaria del tribunal a
realizar esa ratificación.

Incidentes del embargo inmobiliarios

a) Concepto: Los incidentes del embargo inmobiliario son todas aquellas

demandas principales tendientes a suspender e impedir el desarrollo del proceso
del embargo inmobiliario.

b) clasificación y enumeración.

 La Acumulación: una medida de administración judicial mediante la cual

tribunal, en este caso el llamado a conocer del embargo, a petición de una parte
embargante o el propio embargo, decide instruir y fallar simultáneamente dos o
más procesos de embargos unidos por un estrecho vínculo de conexión, pero
reservándoles al primero de los ejecutantes, el derecho de continuar con la
dirección del procedimiento.
 Subrogación: La facultad legal que tiene un acreedor embargante, cuando el
primer acreedor embargante de su deudor es inactivo, se vale del fraude o de la
colusión, de sustituirlo a él y continuar con las persecuciones, en el curso y
desarrollo de un procedimiento de embargo inmobiliario.

 Radiación: consiste en la ejecución material del levantamiento del embargo,

hecha voluntariamente por el embargante o impuesta al mismo, en virtud de una
sentencia dada por un tribunal en su contra.

 Distracción: Cuando los bienes de un tercero han sido comprendidos en su

totalidad o en parte en el embargo inmobiliario, el mismo puede formar su acción
en distracción de los bienes de su propiedad que de manera ilegal le han sido
incluidos en dicho embargo.

 Las nulidades anteriores y posteriores a la lectura del pliego de condiciones:

la sanción que ocasiona la medicada del actor, a consecuencia de yerros que se
incurren en un proceso, se le designa también como falla improcedente o vicio
de actividad cuando el juez a las partes por acción u opinión, infringen las normas
contempladas en el código de Procedimiento Civil, a las cuales deben someterse
inexcusablemente, pues ellas les indican lo que deben, pueden o no pueden
realizar.

 La convención en venta voluntaria: es convertirlo una venta en pública subasta

en venta convencional.

 La falsa subasta: la apertura de una nueva subasta por haber violado las
reglamentaciones.