COMISIÓN HONORARIA MUNICIPAL DEL MEDIO AMBIENTE

CONSIDERACIONES PARA LA REFORMA DEL CODIGO DE ZONIFICACION

PLANEAMIENTO Y ORDENAMIENTO TERRITORIAL
Área de Forestación (Municipalidad de Coronel Rosales)
Centros de Estudios Geográficos “Florentino Ameghino”
HAPIC
Museo de Ciencias Naturales Carlos Darwin
Playas sin ruedas
Refugio del Sudoeste
Sociedad de Fomento Amigos de Pehuén Co
Universidad Provincial del Sudoeste

El HCD ha convocado a representantes de distintas instituciones y agrupaciones

de la ciudad y la región a formar parte de la Comisión Asesora del Medio Ambiente para
emitir opinión sobre la necesidad de reforma del Código de Zonificación del distrito y
sobre premisas de planeamiento y ordenamiento territorial. A continuación, las
recomendaciones y opiniones a las que hemos llegado.
Al respecto, destacamos la necesidad de planificar la ciudad con una perspectiva
de futuro, un horizonte en común. En este sentido (y según varios especialistas en
Ordenamiento Territorial, en este caso específicamente nos basamos en los principios
establecidos por Gómez Orea, 1994), el Concepto de Ordenamiento Territorial implica
intrínsecamente la voluntad de conducir los elementos constitutivos de un territorio o
espacio habitable a un orden determinado. Lo anterior necesariamente requiere de una
visión futura preconcebida del territorio, del conocimiento del funcionamiento de éste y
de la disposición de herramientas e instrumentos que sean capaces de orientar su
desarrollo hacia el objetivo deseado.
En el marco de una planificación estratégica resulta fundamental tener una
visión de futuro de largo plazo, pero a la vez tener la capacidad para reaccionar frente a
las oportunidades y amenazas que surgen de un contexto en permanente cambio.
El Ordenamiento Territorial coordina estratégicamente dos componentes:
- Componentes estructurales o estratégicos: encaminado a alcanzar un
proyecto territorial o imagen objetivo de largo plazo y que constituye el marco de
referencia general para las actividades e intervenciones sobre el territorio.
- Componentes flexibles u operativos: permiten enfrentar la coyuntura de
corto plazo, las oportunidades y amenazas que no se pudieron prever, y otorgan
operatividad al Plan en las circunstancias actuales, permitiendo la adaptación del Plan
en un marco de referencia preestablecido.
Paralelamente, cabe destacar que, si bien el proceso de Ordenamiento Territorial
como un todo surge de una secuencia lógica, es esencialmente iterativo, por lo que su
aplicación es un “continuo ir y venir” sobre los elementos que conforman la realidad,

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orientado al mejor conocimiento de sus relaciones, de los problemas, oportunidades y
las formas de resolverlos y prevenirlos.
1. Localidades costeras
La definición del perfil de los balnearios es esencial para diseñar su desarrollo. La
propuesta de Ciudad Jardín para Pehuén Co expuesta desde la Sociedad de fomento es
una alternativa a considerar para su planificación.
Línea de ribera
Dado que en el distrito contamos con varias localidades costeras, desde esta
comisión se sugiere planificar la línea de ribera, basándose en un concepto dinámico de
la costa, no sólo por la influencia de los movimientos efectuados por los médanos vivos,
sino por la perspectiva a futuro de un incremento en el nivel del mar y/o erosión costera.
Por lo expuesto, es recomendable incluir el concepto de FRANJA costera, en reemplazo
del antiguo concepto de línea.
Por otro lado, resulta necesaria la preservación de los recursos hídricos
subterráneos aptos para el consumo humano. Al respecto, en la localidad balnearia de
Pehuen Co, yace un acuífero que debería priorizarse en cuanto a la conservación, dado
que el agua potable resultará un recurso estratégico a futuro, y determinante para la
calidad de vida de la población. Se recomienda basar la planificación en estudios
específicos del área, (tal como “Características hidrogeológicas de la zona costera entre
Pehuén-co y Punta Alta, Provincia de Buenos Aires” Universidad de Buenos Aires,
Trabajo Final de Licenciatura, Santiago P. Valdes, 2016) a los fines de asegurar una
correcta planificación de las zonas a lotear, impermeabilizar o modificar, y determinar
zonas de aseguramiento de recarga del acuífero. A futuro habría que tener en cuenta
un trabajo actual realizado al respecto que fue declarado de Interés Municipal.
El Decreto 3202 establece:
ARTICULO 7°. La aprobación de nuevas urbanizaciones deberá ajustarse a los
siguientes parámetros:
a- En los casos de ampliación del área urbana el municipio deberá definir el límite
del área urbanizable (línea de frente costero), de acuerdo con lo establecido con el
artículo 6° del presente. La definición de esta línea deberá respetar el retiro desde la
línea de ribera establecido por el art 142° de la Ley N° 12.257 y el fijado por el artículo
56° del Decreto Ley N° 8912/77, más un área de resguardo definida por el Municipio.
Estas tres restricciones definirán una franja de protección de la costa que en ningún
caso podrá tener un ancho menor a 250 m.
b- En los casos de nuevos núcleos de población, el municipio deberá delimitar dos
líneas de demarcación del área urbanizable, una sobre la costa (línea de frente) y otra
sobre el fondo (línea de fondo). La línea de fondo define hasta donde el municipio
considera que puede extenderse el área urbanizada. La línea de frente costero deberá
respetar el retiro desde la línea de ribera establecido por el artículo 142° de la Ley N°
12.257 y el fijado por el artículo 56° del Decreto Ley N° 8912/77, más un área de

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 resguardo definida por el Municipio. Estas tres restricciones definirán una franja de
protección de la costa que en ningún caso podrá tener un ancho menor a 300 m.
Circulación de VTT
En función de la reglamentación. Delimitación de zona de uso recreativo. No en
la franja de ribera. Recomendación de Playas Sin Ruedas:
La afectación del tránsito vehicular sobre costas está detalladamente
documentada en el estudio titulado “Impacto ambiental en playas & dunas por el uso
de vehículos todo terreno” del Lic. en Ciencias Geológicas con orientación en Geología
Marina en la Universidad de Buenos Aires. Lic. Ricardo E. Pérez García. Este estudio
detalla los efectos que producen los VTT (Vehículos Todo Terreno) sobre los ambientes
costeros, y puede leerse en el siguiente link.
https://playasbonaerenses.files.wordpress.com/2011/04/vtt2.pdf
Erosión costera
El balneario Pehuén Co presenta un grave proceso erosivo en el frente costero. El
cumplimiento de la normativa vigente es primordial para mitigar los efectos producidos
en la costa, como el Dto. 12/07, el Decreto 3202/06, la Ley 12257 que prohíbe el loteo
y la edificación en una franja de ciento cincuenta (150) metros aledaña al océano
Atlántico y la edificación sobre los médanos y cadenas de médanos que lleguen hasta el
mar aún a mayor distancia, la Ley 11723.
El reemplazo de las bajadas de playa por otras que favorezcan la reconstrucción
del médano costera, por ejemplo, de madera, devolviendo la arena “volada” en la
costanera hacia la playa nuevamente, contribuirá también a disminuir el efecto de la
erosión.
Promoción de la Reserva Geológica, Paleontológica y Arqueológica Provincial “Pehuén
Co-Monte Hermoso”: Creada en el año 2005 por Ley Provincial N° 13.394, es de suma
importancia su promoción, tanto desde el punto de vista científico, como desde lo
turístico, cultural y socio-económico, pero se debe tener muy en cuenta que, como todo
lugar sujeto a un turismo intensivo y, muy especialmente en casos como el nuestro, en
que estamos trabajando sobre un ambiente de mucha fragilidad, existe una capacidad
de carga que debe ser previamente evaluada, a fin de evitar el deterioro. Es decir, se
requiere tomar recaudos de manejo, antes de la promoción indiscriminada del lugar.
Se destaca que la Ordenanza Nº 1668/86, promulgada por decreto Nº 294/86
que prohíbe la extracción de fósiles y elementos arqueológicos y antropológicos en su
jurisdicción. También prohíbe la extracción de tosca, canto rodado o cualquier tipo de
suelo, y las construcciones que impliquen realizar excavaciones.
La capacidad de carga de la Reserva está determinada en 21 personas por guía.
Sin posibilidad de ir en grupos sin guía o guardaparque ni en un número mayor.

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Provisión de agua potable a áreas no cubiertas
En el caso de Pehuén Co, es conveniente poner en funcionamiento el sistema de
provisión de agua corriente proyectado – aunque probablemente no ha sido el mejor
proyecto -, de modo de evitar el avance de la “cuña salina”.
En alguna oportunidad se analizó la posibilidad de abastecer de agua corriente a
Bajo Hondo, extendiendo (desde el “puente naranja”) el acueducto que abastece a Punta
Alta. Esta cuestión debería ser analizada por expertos de ABSA.

El 28 de julio de 2010, la Asamblea General de las Naciones Unidas reconoció

explícitamente el derecho humano al agua y al saneamiento, a través de la Resolución
64/292. (Cabe destacar que esta norma posee jerarquía constitucional conforme lo
previsto por el art. 75 inc. 22 de la Constitución Nacional). En ésta, se reconoce que el
derecho al agua potable y el saneamiento es un derecho humano esencial para el pleno
disfrute de la vida y de todos los derechos humanos.
Por lo expuesto, DEBERÁ PREVERSE, CONTROLARSE Y PROHIBIRSE LA
EXISTENCIA EN EL DISTRITO, DE ASENTAMIENTOS HUMANOS DONDE SE
CAREZCA DE LA PROVISIÓN DE AGUA POTABLE.

Localización de nuevos barrios planificados – áreas con desarrollo urbano restringido -

clubes de campo
Estos puntos se consideran absolutamente críticos para el Balneario Pehuén Co.
Se debería lograr que el futuro crecimiento urbano de la localidad se realice “tierra
adentro”, evitando afectar playas y médanos costeros con urbanizaciones paralelas a la
línea de ribera.
En todos los casos, los nuevos barrios planificados deberían localizarse en
función de la disponibilidad de los servicios básicos de agua potable, electricidad y
cloacas. Estos factores también deberían ser centrales en la planificación de la
densificación de las construcciones con fines turísticos en el ejido, para resguardar no
solo las napas sino la prestación de los servicios existentes.
Prever cortafuegos, fumigaciones y el control estricto de las distancias mínimas
para el rociado de fitosanitarios en cultivos, entre otros aspectos.
Sería de gran utilidad prever la implantación de cortinas forestales en los sitios
designados para los clubes de campo, a los fines de evitar el impacto de los vientos
sobre las edificaciones, favorecer la absorción en el terreno impermeabilizado del agua
de lluvia, y facilitar la regulación térmica, entre otros aspectos.

2. Residuos Sólidos Urbanos

Es imprescindible que se aplique la legislación vigente.

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 El saneamiento del predio del basural a cielo abierto permitiría planificar la
localización de un relleno sanitario y una planta de separación de residuos en ese mismo
predio, evitando impactar en algún otro sector del distrito que sumaría inconvenientes.
Para esto es necesario que el dominio del área pase al estado municipal.
Hay opiniones también sobre el lugar que se eligió hace algunos años, próximo a
la intersección de las rutas 249 y 3, que tiene excelentes condiciones geológicas para la
realización de un relleno sanitario, que permitiría una excavación profunda,
relativamente impermeable, y que permitiría acceder a un excelente material para
cobertura de las celdas de relleno, además de contar con una “cantera” de suelo
seleccionado y tosca para uso en obras públicas. El mayor inconveniente evaluado en
su momento fue la distancia a la ciudad, mientras que las preocupaciones de los vecinos
de Bajo Hondo por una eventual contaminación, resultarían infundadas si el proyecto
se realizara con solidez técnica.
Por otra parte, muy cerca de la ciudad, aunque en área rural, existe un lugar que
merece una evaluación criteriosa como futuro relleno sanitario. Se trata de terrenos
particulares.

3. Prevención de los riesgos ambientales - Medidas preventivas para el cambio

climático
Es necesario realizar estudios para conocer la localización suelos de baja capacidad
portante que impliquen ciertos riesgos para la construcción. Los mismos no
demandarían un costo importante
A) Inundaciones urbanas, en caso de existir aumento de las precipitaciones medias,
por lo cual sería conveniente prever una densificación de los desagües pluviales.
Además, respetar centros de manzana, espacios verdes y arbolado para favorecer la
absorción y percolación natural del agua.
Sequías: insistir en la conveniencia de realizar y mantener cortafuegos en zonas de
banquinas, rurales, basural a cielo abierto, etc.
B) Dificultades en la evacuación de líquidos cloacales y desagües pluviales por reflujo
ante el ascenso del nivel del mar.

4. Espacios verdes con énfasis en forestación

Código de ordenamiento urbano y territorial vigente
El código de ordenamiento urbano y territorial vigente contempla en su
estructura un capítulo específico (VIII) en relación a la problemática de la forestación
urbana, aspecto que refuerza la importancia del tema y debiera conservarse y
jerarquizarse de la misma manera en el nuevo código. La totalidad de pautas detalladas
en este capítulo tanto en forma como en contenido se condicen con la ordenanza actual

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y alcanzan gran parte de las alternativas previstas en la normativa en relación a los
aspectos de zonificación.
La promoción del arbolado urbano está prevista en la ordenanza 3351 como
uno de los objetivos centrales. Establece el régimen para la preservación, recuperación
y el mejoramiento de todo lo relacionado al arbolado público y lo declara patrimonio
natural y cultural de Coronel Rosales. En este sentido, determina la necesidad de que
la autoridad de aplicación cuente con un plan regulador del arbolado urbano que
compatibilice en el tiempo los recursos humanos, materiales y financieros disponibles,
de tal forma de poder definir, por ejemplo; las posibilidades de generación de nuevos
espacios forestados en particular, o espacios verdes en general de forma sostenible.
Nuevamente es importante enfatizar el cumplimiento de la normativa vigente en el nuevo
código.
La incorporación de un nuevo espacio verde de considerable extensión, por
ejemplo, de entre 8 y 10 hectáreas, mejoraría considerablemente la calidad de vida de
la ciudad.
Informe pre diagnóstico – encuesta a los vecinos
Como observación a la información correspondiente al punto 4.8. de propuestas
y acciones ambientales del Informe en relación a los EVU (espacios verde urbanos). Es
importante tener en perspectiva que si bien en un sentido estricto los espacios verdes
(plazas, parques) en el casco urbano de la ciudad representan 3,27 m2 por habitante,
cuando incorporamos la superficie correspondiente a los espacios verdes que no
enmarcan estrictamente en esa categoría, pero que hoy son plenamente aprovechados
por los vecinos, se produce una mejora en los parámetros. Por ejemplo, solo
incorporando las pistas de salud sobre Colón y sobre Alem se alcanzan
aproximadamente 1,5 m2 más de espacios verdes por habitante. Lo mismo ocurriría si
incorporamos las 12 ha del camino hacia el balneario municipal. En este sentido se
pondera la necesidad de mantener y mejorar los espacios verdes correspondientes a la
zona costera y el terreno del ferrocarril, tal como surge del mismo informe.
Las diferentes propuestas de los vecinos que surgen de la encuesta respecto a la
forestación urbana están reguladas en la ordenanza. Sin dudas requieren mejoras en el
cumplimiento; la erradicación de las mutilaciones, implantaciones en frentes sin
ejemplares y el mejoramiento del arbolado en espacios verdes. Para ello se busca
intensificar no solo los mecanismos de fiscalización, sino el componente educativo
previsto en la normativa y que involucra la difusión en relación a los beneficios y los
cuidados del arbolado público.

5. Código Urbano Ambiental

A continuación, relevamos la estructura del Código de Zonificación y apuntamos
consideraciones a tener en cuenta en cada punto.
Capítulo I
Principios básicos

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Normas generales
Capítulo IV
Subdivisión del suelo
Morfología Urbana
Estacionamiento de vehículos
Cartelería urbana
Sobre Cartelería debería haber una ordenanza independiente que regule la publicidad
en la vía pública y todos sus derivados. Existe en el HCD un proyecto relativo al tema.

Capítulo V
Usos del suelo
Industria: La Ley provincial de Radicación de industrias y su Decreto 353/11
proveen las características y requisitos para estas localizaciones que deberían ser tenidas
en cuenta en este tema.
La definición de los sitios para la radicación industrial no depende del criterio de
la comisión sino de lo estipulado en la Ley Provincial N° 11.459 (y su Decreto
reglamentario N° 353/11) que determina una clasificación de las industrias (Artículo 15),
de acuerdo a la índole del material que manipulen, elaboren o almacenen, a la calidad o
cantidad de sus efluentes, al medio ambiente circundante y a las características de su
funcionamiento e instalaciones.
Por lo expuesto, se propone elaborar la zonificación en base a la clasificación de
las industrias según las tres categorías de base legal, y en función de un análisis de
riesgos ambientales.
Existieron proyectos de radicación de un parque o zona industrial planificada en
terrenos del Ente Zona Franca BB-CR, pasando el puedo en Isla Cantarelli, y en terrenos
de la Delegación de Puerto Rosales recientemente recuperadas de la Armada Argentina
que merecerían mayor atención en su análisis.

Talleres automotor
Depósitos
Servicios
Depósitos de chatarra
Usos varios
Hotelería
Galerías
Esparcimiento nocturno
Servicios públicos
Templos
Apicultura
Capítulo VI Movilización del suelo
Capitulo VII Condiciones ambientales
Capitulo VIII Forestación: APLICAR LEGISLACION ESPECIFICA. Ord. 3351 (2012), Ley
provincial 12276 (1999)
Capitulo IX Preservación del patrimonio: APLICAR LEGISLACION ESPECIFICA
Capitulo X Implementación

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Capitulo XI Procedimiento de modificación
ANEXOS: Zonas, planillas y usos

6. Usos
Antenas de telefonía celular
Es imprescindible incluir los lugares autorizados para las instalaciones en el
código de zonificación.
Existe una Ordenanza municipal gestada con el principio precautorio que rige en
materia ambiental. La misma fue modificada a pedido de una institución local,
desconociendo estos principios.
Especificaciones sobre los usos
Es necesario diseñar una metodología más plástica y flexible a la hora de
determinar los usos que se pueden dar por zona, para evitar que cualquier caso termine
en una excepción en el HCD. La convivencia y complementariedad de uso tiene que ser
el horizonte, pensado en que a los usos predominantes definidos con anterioridad se le
puedan adosar usos complementarios necesarios para armonizar la vida de las
ciudades, con un criterio de densidad de usos, es decir, permitir los usos alternativos
hasta un porcentaje determinado del uso principal (por ejemplo, una zona netamente
residencial puede convivir con un uso comercial complementario, por ejemplo, de hasta
un 10% de densidad)
En términos de usos, será oportuno considerar el siguiente cuadro sobre el
sistema natural de Coronel Rosales elaborado por la Mag. María Eugenia Mairal quien
en el mismo trabajo de referencia incluye otras propuestas referidas al sistema natural
local.

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Fuente: MAIRAL, Eugenia. (2015) La gestión ambiental de la franja costera en el territorio rosaleño. En
Punta Alta y Coronel Rosales. Geografías para construir el territorio desde la perspectiva local. Centro de
Estudios Geográficos “Florentino Ameghino” CEG. Punta Alta.

7. Altura de edificación
Debería permitirse alturas diferenciadas por ejemplo entre el microcentro y el
macrocentro y la zona residencial. En el microcentro o zona comercial incrementar la
altura permitida a por lo menos 5 plantas y en la zona de macrocentro o residencial
permitir hasta 3 plantas, todo con su correspondiente estudio de suelo que lo avale.
Provisión de servicios públicos, ampliación de zonas residenciales, barrios
cerrados: Es muy importante aplicar los conceptos de densificación del ejido urbano y
de ampliación de la trama urbana previstos no solo del Decreto 8912 sino también en
la legislación de Hábitat. Para ello es necesario no solo proveer de servicios públicos a
las nuevas áreas residenciales que se incorporen, sino también ampliar las redes de las
zonas existentes que están colapsadas.
Para la planificación de nuevos barrios es imprescindible aplicar el concepto de
PLUSVALIA incorporado en la legislación. Así como también la de generación de nuevos

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espacios públicos de esparcimiento haciendo valer lo normado en el Código de
zonificación vigente de una manzana libre cada diez nuevas incorporadas al ejido.
Desde la perspectiva ambiental, es importante considerar en el Código de
Zonificación la incorporación de los lineamientos de la Ley Provincial N° 13.059, en
cuanto al diseño edilicio en relación al aislamiento térmico, a la eficiencia y ahorro
energéticos. Paralelamente, en esta Ley se establece la obligatoriedad de la aplicación
de las normas técnicas del Instituto de Racionalización de Materiales (IRAM) referidas a
acondicionamiento térmico de edificios y ventanas, en su edición más reciente. Cabe
destacar, que en el Artículo 4 se establece que “Las Municipalidades serán Autoridad
de Aplicación de la presente Ley, debiendo ejercer cada una, el poder de policía en su
respectivo territorio. (…)”

8. Actividades con restricción

Ante la abundante disponibilidad de “cavas” producto de la actividad minera, de
extracción de áridos, es previsible la instalación de repositorios de almacenamiento de
residuos peligrosos, que sin cumplimentar lo establecido en la Ley Nacional N° 24.051
se instalen de forma precaria, afectando sobre todo los reservorios de agua subterránea.
Del mismo modo, esta disponibilidad de cavas, genera proliferaciones de basurales
clandestinos, que deberían evitarse y erradicarse en los casos en los que actualmente
se presenten.
La actividad extractiva de arena debería realizarse exclusivamente en áreas
rurales; no obstante, dado que las explotaciones existentes son anteriores al Código de
Zonificación actual, las canteras ubicadas en áreas complementarias han visto
prorrogadas en varias oportunidades sus autorizaciones de funcionamiento.
Por otro lado, sería prudente la restricción de aquellas actividades que
representen un riesgo inherente para la población, que no puedan ser atendidas con
los recursos actuales de los que dispone el distrito, que se encuentren en estado de
experimentación (por lo que no puedan conocerse ni preverse los riesgos inherentes de
la actividad), o que en conjunto a otras actuales sean incompatibles o puedan sinergizar
riesgos preexistentes.
No obstante, restringiría las actividades que involucren material con riesgos
nucleares, hasta tanto se defina qué curso seguir con sus residuos.

9. Educación ambiental
El territorio rosaleño se destaca por constituir un ecotono, un ecosistema en
transición privilegiado entre la llanura de escasa pendiente, clima templado semiárido
y pastizal pampeano, y el litoral marítimo del estuario de Bahía Blanca, de gran
singularidad por sus canales, cangrejales, islas, aves marinas costeras y playeras
migratorias. Estos dos ambientes implican una importante diversidad geográfica y,
además, se destacan sus funciones ambientales tales como: presencia de un humedal

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que previene las inundaciones por sudestada; existencia de una notable biodiversidad
costera y alta disponibilidad de nutrientes; el papel de los sedimentos para la retención
de los contaminantes en los ámbitos litorales y la alta productividad primaria por la
presencia de marismas.
La importancia de estos ambientes no ha sido relevante hasta hace poco tiempo
en que la conciencia ambiental ha eclosionado, lo que debe sostenerse de manera
transversal a todo el proceso de planificación del ordenamiento urbano y territorial a
través de la educación ambiental y la participación ciudadana, que permitan la
sustentabilidad ambiental, cultural y económica de Coronel Rosales.1

1 CEG. (2015) Punta Alta y Coronel Rosales. Geografías para construir el territorio desde la perspectiva
local. Punta Alta.

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9. Lista de Chequeo Ambiental

De los temas propuestos en el chequeo ambiental, relevamos la normativa vigente en los principales temas, que está
actualizada y correcta para su aplicación.
TEMA Ordenanza Año Tema
Promoción del arbolado urbano 3351 2012 Plan de Arbolado Urbano
3394 2013 Consejo del Arbolado
Promoción de la reserva geológica, paleontológico y arquelógica de Pehuen Co 3076 2008 Reserva de usos multiples
3096 2008 Reserva Natural
3296 2010 Ratifica convenio Reserva Natural Provincial
3506 Uso de la Playa de Pehuen co
Tratamiento de Residuos Sólidos Urbanos en todas las localidades (reciclar, reusar, reutilizar) 2785 2001 Convenio para Programa Provincial de Residuos solidos urbanos
Localización de un nuevo relleno sanitario dentro del partido para eliminar el basural a cielo abierto. 3512 2014 Gestion Integral de Residuos solidos urbanos
Eliminación del agrobasural de Bajo Hondo.
Prevención de los riesgos ambientales.
Manejo y control de emisiones a la atmósfera y ruido. 1849 1988 Ruidos Molestos
3604 2016 Centro de denuncias vecinales para cuidado medio ambiente
2053 1989 Consejo Asesor del Medio Ambiente

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