Aspectos generales sobre los sistemas de registros de tierras

SOBRE REGISTRO DE TIERRAS No.1542, DE FECHA 7 DE NOVIEBRE DE 1947. El Magistrado Ciprian,

entiende que esto constituye el sexto periodo, ya que la orden ejecutiva 511, fue dictada por un
poder extranjero.

Entrando de lleno en el tema que nos ocupa, debemos establecer que en sentido general existen
cuatro grandes sistemas de registro inmobiliario: el sistema informal, el judicial, el ministerial y el
sistema Torrens.

El sistema informal: Es el conjunto de principios y normas que rigió la propiedad inmobiliaria y los
actos traslativos de derechos que la efectan en inglaterra.

El sistema informal: Se fundamenta en el Derecho consuetudinario inglés, y como tal adopta los
principios y normas de ese sistema jurídico. No tiene reglas escritas.

El sistema judicial: Es el que mantiene el registro y control de los derechos inmobiliarios en

Alemanía. Se llama sistema judicial debido a que las funciones de registrador o conservador la
ejerce el juez. Lleva los controles de registro, y la oficina de registro opera como una dependencia
del despacho del juez.

Se caracteriza por el registro y control oficial que se ejerce sobre los derechos que recaen sobre las
tierras y sus accesorios.

El sistema ministerial: Este es el sistema de transcripción de actos relativos a los derechos

inmobiliarios que están vigentes en francia.

El sistema ministerial es oficial. El estado se organiza el sistema por medio del ministerio de un
funcionario público. Denominado Conservador de Hipotecas, este funcionario es nombrado por el
poder ejecutivo. La institución se llama Oficina de Registros y Conservadurías de Hipotecas.

Nosotros regímen tenemos tenemos el sistema ministeril que está instituido por medio de ley de
Registro Civil y Conservaduría de Hipotecas del 21 de junio del 1890, que luego fue derogada por
la ley 314 del 26 de julio del 1940 y actualmente tenemos vigente la ley 637, de 12 de diciembre
del 1941, que se aplica para los terrenos no registrados.

La transcripción de actos relativos a inmuebles no registrados fue declarada de utilidad público,

por el artículo 1 de ley 637. esta ley se conoce con el nombre de ley sobre transcripción obligatoria
de actos entre vivos, de manera que la transcripción es obligatoria para los actos surtanefecto
frente a los terceros.

El sistema Torrens, que es el otro sistema que rige la propiedad inmobilairia en nuestro país es
sistema más cientifico, organizado, seguro y coherente de todos los sistemas que existen en el
mundo. Fue creado por el señor Robert Torrens y se aplicó por primers vez en Australia del Sur a
partir del 2 de julio de 1859, aunque la ley fue aprobada el 27 de enero de mismo año. La
denominaron " Real Property Act.".
Son muchos los paises que usan el Sistema Torrens para garantizar el registro de los derechos
inmobiliarios. Entre los podemos mencionar esta Australia del sur, que fue su cuna, Inglaterra y
Canada.

En nuestor país fue introducido por medio de la orden ejecutiva No.511, del 1 de julio del 1920,
dictada por el Gobierno de Ocupación Norteamericana.

La caracterisca esencial del sistema Torres está en que cumple a cabalidad con los principios de
publicidad, legalidad autenticidad y especialidad.

Los cuatro grandes sistemas de registros inmobiliarios. El Sistema Informal. El Sistema Judicial. El
Sistema Ministerial. El Sistema Ministerial en la República Dominicana.

I. Sistema informal

Este sistema registral es propio de Inglaterra, por lo que se fundamenta en el derecho

consuetudinario inglés, y como tal adopta los principios y normas de ese sistema jurídico. Su
principal característica es que no tiene ninguna formalidad de registro. Por esta circunstancia
específica, muchos autores consideran que éste no se constituye en un sistema registral per se, y
que los restantes tres son los grandes sistemas de registro inmobiliario.

El sistema informal se caracteriza por no llevar ninguna formalidad de Libro-Registro de la

propiedad inmobiliaria ni sus desmembraciones, ni tampoco se registran las transferencias
realizadas. La principal crítica a este sistema es la falta de garantía que ofrece, frente a cualquier
fraude y despojo violento del derecho de propiedad de un tercero a su titular, en tanto que es un
sistema de registro que precisamente no ofrece registro de su derecho.

Sin embargo, destaca Rafael Ciprián que a los ingleses les dio resultado, precisamente por un tema
de respeto a valores morales que se mantenían como fundamento del derecho consuetudinario de
ese ordenamiento particular. Afirma sobre este particular que: “Todos los estudiosos que conocen
la historia del pueblo inglés saben que para ellos es una divisa fundamental el honor personal y el
respeto social. Por eso afirman: ´más vale el honor que la fortuna´. En esa máxima puede hallarse
la causa del éxito de su Sistema…”.

II. Sistema judicial.

Denominado así porque las funciones registrales las ejerce un juez o una jueza, el sistema judicial
es el predominante en Alemania desde hace varios siglos, como además en países europeos como
Austria, Noruega, Suecia, entre otros. Su característica principal es el registro y control oficial, para
lo cual los alemanes llevan un Libro-Registro de toda la propiedad inmobiliaria y sus
desmembraciones, como además de un catastro o “censo de las fincas y demás inmuebles”. Al
igual que nuestro sistema, el judicial conserva los criterios de publicidad, legalidad y especialidad;
pero adolece del principio de autenticidad o legitimidad, además de que no existe una fase de
depuración previa, como sucede aquí, que contamos con un procedimiento de saneamiento
catastral.

Una característica muy particular del sistema judicial es el “Período de Incertidumbre”, que es un
período de tiempo para que el registro del derecho inmobiliario pueda ser cuestionado con una
anotación o impugnado judicialmente con una demanda en justicia; durante este período, se le
impone a los terceros una abstención de operaciones inmobiliarias durante su vigencia, so pena de
hacer una mala inversión y cargar con el proceso judicial que afecta el inmueble[3].

III. Sistema ministerial

Este sistema, radicado y vigente en Francia, es el sistema de transcripción de actos relativos a los
derechos inmobiliarios con un carácter oficial, es decir, por ministerio de un funcionario público al
que denominamos Conservador de Hipotecas. Este sistema se caracteriza además por la
publicidad, porque transcribe documentos, anota derechos y sus transferencias; sin embargo, no
ofrece ninguna garantía legal respecto del derecho que anota, en virtud de que no depura los
derechos que lleva en el libro de transcripciones, y además –distinto al sistema Torrens- estas
transcripciones[4] se hacen en razón de las personas, no de los inmuebles.

Quid sobre Sistema ministerial en República Dominicana. En nuestro ordenamiento jurídico

compartimos una dualidad entre Sistema Ministerial y el Torrens, siendo el primero una
reminiscencia del pasado, considerando la herencia jurídica que preservamos de las figuras del
Derecho francés en las distintas materias, incluida la materia inmobiliaria. Aquí fue instituido por
medio de la ley de Registro Civil y Conservaduría de Hipotecas en 1890, que fue luego derogada
por la Ley 314 del 1940, para finalmente en 1941 y hasta estos días contar con la ley 637, que
sigue vigente hasta nuestros días, a pesar de que contamos con una ley especial de registro
inmobiliario que instituye el sistema Sistema Torrens. De lo anterior se infiere que contamos con
una dualidad de sistemas, a lo que los doctrinarios opinan que: “Si el Sistema Torrens, si el
empleado como debe ser, se basta a sí mismo y no necesita de la dualidad de sistema de registros
de la propiedad inmobiliaria que tenemos en la actualidad”[5].

IV. Sistema Torrens

Es considerado por la doctrina como “el régimen legal de la tenencia de las tierras más científico,
organizado, seguro y coherente de todos los sistemas que existen en el mundo”[6]. Creado por
Robert Torrens y aplicado por primera vez en Australia del Sur para 1859, la aplicación de este
sistema se ha extendido a varias regiones como Argelia, Madagascar, Túnez, como también a
Inglaterra, Canadá y varios estados de EEUU.

Su característica es el cumplimiento cabal de los principios de:

Publicidad: Esta se produce con toda una fuente de informaciones que se crea sobre el inmueble,
desde el sistema de notificaciones durante el saneamiento, hasta la inscripción de los derechos en
un Registrador de Títulos, un tercero con interés legítimo tiene siempre acceso para estar al día de
la situación jurídica del inmueble registrado.
Legalidad: Esta surge del mismo proceso de depuración de derechos, que es el saneamiento.
Desde el principio II de la ley 108-05 se dispone que ningún derecho puede ser registrado sin
primero someterse a una depuración catastral correspondiente.

Autenticidad: Esta viene con el certificado de título, que es oponible a todo el mundo, inclusive al
Estado, que es quien expide dicho documento con la garantía estatal correspondiente. Así lo
expone el artículo 91 cuando señala que “El Certificado de Título es el documento oficial emitido y
garantizado por el Estado Dominicano, que acredita la existencia de un derecho real y la titularidad
sobre el mismo”.

Especialidad: Que es el principio que sirve para individualizar los inmuebles, en donde se le
atribuye en el registro una hoja o las hojas consecutivas que sean necesarias, y este registro se
hace de manera particular. Con la implementación de la ley 108-05, se introduce la noción de
“registro complementario”, que distinto a la otrora ley 1542 sobre Registro de Tierras que
contempla en esas mismas hojas la inscripción de los derechos principales y los accesorios, en el
registro complementario se integran las incidencias jurídicas y legales que envuelvan al inmueble.

Este sistema Torrens guarda parecido con el sistema judicial antes descrito, en tanto que en
nuestro ordenamiento se crea una jurisdicción especializada, que conforme al artículo 2 de la ley
108-05 (Modificado por el artículo 1 de la Ley No. 51, del 23 de abril de 2007, G. O. No. 10416), se
compone por Tribunales Superiores de Tierras y Tribunales de Jurisdicción Original, una Dirección
Nacional de Registro de Títulos, y una Dirección Nacional de Mensuras Catastrales.

Igualmente, guarda relación con el Sistema Ministerial (que conforme la opinión de los
doctrinarios Manuel Ubaldo Gomez (hijo) y Manuel Ramón Ruiz Tejada debería llamarse ‘Sistema
Administrativo’), en tanto que existe una intervención directa del Estado a los fines de supervigilar
los derechos reales, como además sus distintas operaciones.

El Sistema Torrens

Es un sistema de Registro de la propiedad propio del Derecho anglosajón, cuyo objetivo principal
es lograr celeridad en los negocios inmobiliarios; pero no brinda toda la seguridad jurídica que
sería de desear. Tanto es así, que en los países que lo utilizan, han prosperado los llamados
seguros de títulos para dotar de cierta garantía la propiedad de los bienes inmuebles.

Si bien el propietario que figura en la inscripción no tendrá que probar una cadena de
transmisiones con título suficiente del bien inmueble en cuestión, existe, como dijimos, la
posibilidad de fáciles estafas y defraudaciones que obligan a los seguros mencionados. Este
sistema se contrapone al sistema registral existente en los países más desarrollados jurídicamente
hablando, como es el caso de España, Italia y Francia, dotados de un sistema notarial latino. En
estos sistemas, la persona de un funcionario imparcial actúa en la confección del acto o negocio
jurídico, garantizando así la libre voluntad de los contratante y la posibilidad de volver sobre las
causas de adquisición y analizarlas respecto a su valía y veracidad, lo que no ocurre en los sistemas
anglosajones.
El sistema Torrens aparece por primera vez en Australia Meridional, tras la implementación
realizada por su Premier, Sir Robert Torrens, en 1858. Hasta entonces, existían dos tipos de
propiedad distinguidas por su origen. Aquellos propietarios cuyo derecho provenía directamente
de la Corona tenían una propiedad de especial solidez. No así aquellos que habían obtenido la
propiedad mediante transmisión (compraventa, sucesión, donación, etc), quienes podían sufrir las
consecuencias de eventuales ventas por parte de no propietarios, evicciones y demás.

La llegada del sistema Torrens unificaría los tipos de propiedad en Australia, pero más tarde,
movido por los intereses de capitales de las aseguradoras, se extendería a otros países, cuyos
derechos no evolucionados admitieron el sistema sin advertir la inseguridad que genera. Aún hoy
las grandes aseguradoras procuran hacer insertar este primitivo sistema para mejorar los frutos de
sus servicios.

Características esenciales de este sistema

La característica esencial del Sistema Torrens es que cumple con los principios de publicidad,
legalidad, autenticidad y especialidad; otra característica es que crea una jurisdicción
especializada, que es el tribunal de tierras, el cual tiene dos instancias para que los asuntos
recorran el doble grado de jurisdicción, o sea el Tribunal de Tierras de jurisdicción original (Primer
Grado), y el Tribunal Superior de Tierras (Segundo Grado).

El Sistema Torrens se implantó en la República Dominicana no solo con el propósito de organizar

un método realmente científico y seguro para el registro de tierras, sino con el fin de resolver el
problema de los terrenos comuneros que afectaba a todo el país y que era un caos para la
economía nacional, a la estabilidad social y al crédito de la nación, ya que algunas personas habían
fabricado títulos o acciones de pesos falsos sobre todo en la Región Este del país, por lo que la ley
es declarada de Orden Público.

El Sistema Torrens crea el procedimiento catastral con una característica mixta (Compulsivo y
Facultativo). Compulsivo, porque deviene en obligatorio, cuando el Abogado del Estado y Fiscal
ante el Tribunal de Tierras, declara de interés público el saneamiento de una parcela o conjunto de
parcelas, llevando el tribunal el procedimiento de saneamiento hasta que los respectivos derechos
queden depurados y registrados, mientras que es Facultativo el saneamiento catastral cuando es
obligatorio, o sea cuando son las partes interesadas de los terrenos los que deciden realizar o no el
procedimiento antes que el Abogado del Estado, tal y como señala el Art.1 de la Ley de Registros
de Tierras.

Elementos comunes en el Sistema Judicial

El art. 396 del Código Civil define los elementos comunes como aquellos que son necesarios para
el adecuado uso y disfrute del edificio, como por ejemplo, el suelo, los techos, los muros de carga,
las vigas, la terraza común del edificio (en su caso), el portal, las escaleras, la portería, los pasillos,
los depósitos, los contadores, etc.
Además, la jurisprudencia ha ido matizando el concepto de qué debe entenderse por elementos
comunes y por elementos privativos, pues, a juicio del Tribunal Supremo, las menciones incluidas
en la Ley no componen una “lista cerrada”.

Así, cabe hacer una distinción entre los elementos comunes: Elementos comunes “por
naturaleza”: es decir, porque de suyo han sido concebidos como elementos necesarios y
absolutamente imprescindibles para el adecuado uso y disfrute del edificio, que han de ser
comunes en todo caso, como puede ser el ejemplo de las vigas o los muros de carga del edificio.
Una particularidad de interés en este caso es que estos elementos no pueden ser vendidos,
embargados, ni gravados ni tampoco pueden ser divididos entre los comuneros, sino que
pertenecen a todos, a cada uno en función de su cuota en la Comunidad.

Elementos comunes “por destino”: por ejemplo, una vivienda puede ser un elemento común
porque se trata de la vivienda destinada al portero. Sin embargo, si con posterioridad la
Comunidad decide prescindir del servicio de portería, podría poner a la venta dicha vivienda,
repartir el dinero entre los propietarios y dicha vivienda pasaría a convertirse en un elemento
privativo del nuevo adquirente de la misma.

Principios que rigen el sistema registral dominicano.

a) El principio de legalidad garantiza la previa depuración de los derechos registrados, existiendo

certitud sobre la existencia de los mismos.

b) El principio de especialidad, que parte de la debida individualización y determinación del

inmueble, procurando que a éste se le atribuya un lugar particular y se tome como base del
sistema registral, el cual busca reflejar “como en un espejo” todos los incidentes de su vida
jurídica. Se tiene así certeza sobre el objeto registral sobre el cual recaen los derechos.

A esto se suma la debida identificación del sujeto y de la causa del derecho, siendo introducidos
acertadamente en la legislación dominicana como elementos nodales a fin que transparentar la
realidad del inmueble.

c) El principio de legitimidad o autenticidad garantiza la existencia de los derechos y asegura que

sólo el titular pueda disponer de ellos, quedando investido de las atribuciones que le confiere
dicha titularidad.

d) El principio de publicidad, a través del cual tiene lugar la materialización del asiento que lleva a
la constitución, convalidación y oponibilidad de los derechos. El mismo tiene a la vez por finalidad
que haya una fuente de información para los terceros que permita transparentar la situación
jurídica del inmueble, pesando sobre el registro una presunción de exactitud y dotando de fe
pública su constancia.
Se conforma así un sistema que busca fortalecer la seguridad jurídica preventiva a fin de proteger
a los terceros adquirientes y las transacciones e inversión en el sector inmobiliario, a la vez que
salvaguardar los derechos reales inmobiliarios en sí mismo.

Principios registrales.

Son las orientaciones capitales, líneas directrices del sistema. Resultado de la sintetización o
condensación jurídica registral. Según Sanz, los principios registrales son las reglas fundamentales
que sirven de base al sistema registral de un país determinado, y que pueden especificarse por
inducción o abstracción de los diversos preceptos de su derecho positivo. Roca Sastre, es el
resultado conseguido mediante la sintetización técnica de parte del ordenamiento jurídico sobre la
materia manifestada en una serie de criterios fundamentales, orientaciones esenciales o líneas
directrices del sistema registral.