Precios elevados (e inaccesibles) de la tierra habilitada/urbanizada 1

Martim O. Smolka 2

Resumen

Los precios de los terrenos habilitados son excesivamente elevados en las ciudades
latinoamericanas. Este fenómeno, más que los altísimos niveles de pobreza, explicaría la magnitud y
la persistencia de la informalidad. El presente artículo examina algunas de las razones por las que
los precios de la tierra habilitada son tan altos. Concentrándose en la oferta de tierras, se examinan
los factores que incidirían, por un lado, en el flujo de producción y, por otro, en la puesta a
disposición del stock existente de tierra habilitada. Más específicamente, su retención (vacíos
urbanos, etc.) y las restricciones (eficiencia) en su uso. Se concluye sugiriendo que una parte
importante de la responsabilidad por los referidos altos precios puede ser atribuida a
variables/parámetros controlados al nivel de la gestión local.

Version original en Preços Elevados (e Inacessíveis) da Terra Servida Urbanizada – in Os Desafios da Gestão Urbana:
discussões sobre a complexidade de governar a cidade", Freire, Mila and Brasil, F. (eds) – WB/EDI, FJP jointly with IPEA
e ESAF - forthcoming.

Version actualizada/revisada en 06 de Marzo de 2003

1 El autor agradece a Adriana Larangeiras y Laura Mullahy por la revisión y sugerencias al texto – los eventuales errores
son de entera responsabilidad del autor.
2 Martim O. Smolka. Economista y Doctor en Ciencias Regionales (Universidad de Pennsylvania, 1980). Senior Fellow y

Director del Programa para América Latina y el Caribe del Lincoln Institute of Land Policy, en Cambridge, Massachusetts
(desde 1995). Es Profesor Adjunto (en ausencia) del Instituto de Investigación y Planeamiento Urbano y Regional
(IPPUR) de la Universidad Federal de Río de Janeiro. Fue co-fundador y presidente de la Asociación Nacional de
Investigación y Estudios en Planeamiento Urbano y Regional (ANPUR), es miembro del Consejo Brasileño de
Investigación (CNPq). El Dr. Smolka es autor de muchas publicaciones sobre la estructura intraurbana, la dinámica del
mercado inmobiliario en las ciudades latinoamericanas, y sobre el perfeccionamiento de los sistemas de impuestos
prediales existentes.

1
1. Introducción

1. El acceso a la tierra no es problema! El acceso a la tierra habilitada es el problema. En efecto,

uno de los aspectos centrales de la agenda latinoamericana en política urbana en general, y de
suelos en particular, es la insuficiencia en la oferta de tierra habilitada a precios accesibles para la
población urbana pobre. La escasez estructural de tierra habilitada y la consecuente magnitud y
persistencia del fenómeno de la informalidad o irregularidad en la ocupación del espacio urbano son
características emblemáticas de las ciudades de América Latina.
Tomando como referencia la renta per-cápita y el nivel de desarrollo, los países latinoamericanos
aparentemente se destacan en el escenario mundial por una elevada proporción de su población
residiendo en áreas que, a pesar de ser reconocidas o clasificadas como urbanas, son
precariamente cubiertas por equipamientos de infraestructura y servicios. Así, la tasa de
urbanización es alta si la medimos en términos puramente demográficos y geográficos, y es
excepcionalmente baja en su acepción de suelo habilitado o urbano, es decir, el porcentaje del área
que anualmente recibe infraestructura y servicios! Pero más allá de estos problemas de ‘producción’,
una proporción significativa de la tierra urbanizada disponible está mal o simplemente desocupada.
Como resultado, los precios de la tierra habilitada son excepcionalmente elevados, especialmente en
las periferias de las ciudades latinoamericanas, no siendo Brasil la excepción.
El precio de la tierra es alto en términos relativos, pero también en términos absolutos comparado,
por ejemplo, con los precios observados en las periferias de las grandes ciudades norteamericanas
o europeas. En efecto, el precio de mercado del m2 de un lote urbanizado por agentes privados,
varía típicamente un mínimo de US$ 32 atingiendo fácilmente valores por arriba de US$ 170 en las
areas nobles (e.g. Condominios Cerrados) de las periferias de las ciudades latinoamericanas 2 . Estos
son valores bien próximos a los observados en las periferias de ciudades norteamericanas 3 como de
US$ 28 a 145 respectivamente para el m2 de los terrenos y/o de US$ 61 a 124 estimados para las
ciudades alemanas 4 , para tomar apenas dos puntos de referencia. Estos números ganan incluso
más fuerza cuando se observa que el ingreso per cápita de los Estados Unidos es diez (10) veces
mayor que el promedio de los países de América Latina donde un salario mínimo (US$150!) compra
apenas 2m2 de tierra urbanizada en la periferia al paso que con el salario mínimo en los EUA de
aproximadamente US$ 950 compra como 28 m2 en la periferia de Boston! Esos números se vuelven
aún más dramáticos cuando se considera que la proporción casi tres veces mayor de pobres en las
áreas metropolitanas de las ciudades latinoamericanas 5 .
Hoy en día, un lote ‘popular’ de 125 m2 producido en forma regular por el mercado, vale en Porto
Alegre US$ 55/m2 6 y en la Zona Oeste de Río de Janeiro el precio es de al menos US$ 70 /m2
(Oliveira, 2000). En Belém de Pará, es de US$ 72.50, en Florianópolis US$ 19.30, en Palmas
US$70,00. Números similares pueden ser citados para casi cualquier otro lugar en América Latina. 7

2 Valores medianos mínimos y máximos recogidos por especialistas de diez diferentes ciudades latinoamericanas.
3 Datos basados en anuncios de periódicos (de Octubre de 2001 a Enero de 2002) para las ciudades de Boston, St.
Louis, Dallas y Phoenix.
4 Dietrich et.al. (1993)
5 Es de 37%, para una línea de pobreza que varía entre US$ 40 y US$ 88 entre metrópolis y grandes centros urbanos

brasileños - estimaciones de Rocha (2001), válidas para 1999, con base en la POF.
6 Dato suministrado en correspondencia directa, por Betania Alfonsin.
7 Se estima que en 1999, 60% de los residentes del área metropolitana de la ciudad de México recibían no más de tres

salarios mínimos (alrededor de US$ 270 por mes). Más específicamente, en el Valle de Chalco, uno de los mayores
asentamientos ilegales periféricos de la AMCM, el metro cuadrado de tierra no habilitada vale cerca de US$ 5, lo que

2
Visto desde otra perspectiva, serían necesarios entre 12 y 15 años para que una familia con renta en
torno de tres salarios mínimos pudiera adquirir un terreno urbanizado de 250 m2!
Admitiendo que estos altos precios pueden/deben ser atribuidos, primero que nada, a los referidos
problemas de insuficiente oferta de suelo habilitado, este trabajo analiza algunos de los factores
responsables de este fenómeno. De este modo, para efectos analíticos, la escasez de oferta de
tierra habilitada se descompone en: (1) Factores asociados a la “producción” de esas tierras por el
gobierno; sea de manera directa (como urbanizadora), o indirecta. En este caso, a través del papel
de “facilitador” adoptado por la autoridad en acuerdo, con el sector privado. (2) Factores asociados a
la utilización del stock disponible de tierras habilitadas; los que a su vez se dividen en: retención de
tierras (vacíos urbanos), y normas y regulaciones urbanísticas que inciden sobre la intensidad del
uso del suelo urbanizado disponible.
Las explicaciones convencionales atribuyen esos tres factores respectivamente a la falta de recursos
públicos (por ejemplo, una base de tributación insuficiente); a las prácticas especulativas de los
propietarios y loteadores; y a la persistente indisciplina urbanística aliada a las sugerencias de una
regulación exagerada o equivocada del uso del suelo. Con esto, el problema es atribuido en último
término a determinantes, por así decirlo, exógenas, como son las migraciones de los pobres
(macroeconomía), el legado de la estructura de la propiedad (concentrada, etc.) y a factores
culturales que inciden en la desobediencia a la ley, a las normas y regulaciones oficiales. Como se
verá a continuación –siendo ésta la línea de argumentación que se explora en este trabajo- esos tres
factores además de estar altamente correlacionados, no son de forma alguna exógenos; o sea,
habría mucho más grados de libertad para la política urbana (local) de lo que comúnmente se
acepta.

2. Aclaraciones/Terminología

En primer lugar, se debe observar que aunque el debate sobre la informalidad esté usualmente
centrado en cuestiones sobre la posesión legal de la tierra, es necesario reconocer que la necesidad
de la legalización de la posesión se deriva de la cuestión más general del acceso a la tierra
habilitada. En otras palabras, una oferta suficiente de tierra habilitada a precios accesibles anularía,
en principio, la necesidad de la posesión ilegal. De hecho, como señala Durand-Lasserve – “la falta
de infraestructura y servicios, así como las dificultades encontradas en la superación de este
problema, son los principales criterios para definir los asentamientos irregulares, mucho más que la
inseguridad de la posesión.” 8
El término “tierra habilitada” debe ser entendido en su sentido más amplio, como tierra designada
para uso urbano y equipada con infraestructura básica, incluyendo el acceso (aunque sea sin
pavimentación) a la red vial urbana, iluminación pública, agua, sistemas de alcantarillado sanitario y
drenaje de aguas lluvias, así como servicios de electricidad y telefonía 9 . Este piso mínimo de

significa que un lote de 150 m2 cuesta aproximadamente diez veces el valor del salario mínimo, en un país donde el 18%
de la población activa gana menos de un salario mínimo (Siembieda 1994).
8 Durand-Lasserve (1996), p.2
9 Mayo y Angel (1993).

3
urbanización se aproxima a aquel previsto en las parcelaciones residenciales 10 . Con todo se sabe
que los patrones mínimos de urbanización son definidos de modo diverso por distintas jurisdicciones.
La “informalidad”, aplicada a la ocupación o venta, tanto de tierra habilitada, como de no habilitada,
se refiere en este texto a las actividades ilegales, irregulares y/o clandestinas (generalmente
transacciones de mercado) 11 asociadas al acceso y a la ocupación de la tierra. Así, este artículo
considera que los patrones de informalidad observados, deben ser entendidos sólo como una de las
manifestaciones de la cuestión más amplia de la incapacidad estructural de los mercados de tierra
urbana en América Latina para proveer una oferta suficiente de tierra habilitada a precios accesibles.
Finalmente, a pesar de que la economía convencional argumenta que en mercados libres los precios
reflejan el nivel en que la voluntad y la habilidad de un comprador calza con la habilidad y la voluntad
del vendedor, en la practica no se da ninguna seguridad con respecto a lograr satisfacer las
necesidades sociales. Es decir, el mercado de tierras habilitadas puede estar haciéndolo bien, a
pesar de que muchas familias (y no solo las mas pobres) no pueden acceder a las tierras habilitadas
y algunas de ellas son mantenidas intencionalmente vacantes.
El precio de la tierra habilitada, así como los precios en otros mercados, es determinado por la oferta
y la demanda. La oferta de la tierra depende de la cantidad que se ofrece (produce) cada año, la
cantidad que es retenida por el Mercado, y la intensidad del uso de la tierra habilitada existente. La
demanda depende de la renta anual de la formación de nuevas familias, ajustado a sus ingresos y/o
poder adquisitivo, sus preferencias y el valor de otros ítem izados en sus presupuestos. Es difícil,
proveer de una total discusión de todos los factores que afectan el comportamiento de los precios de
la tierra. La pretensión aquí es de tan solo mencionar ciertas determinantes que son emblemáticas
para entender algunas idiosincrasias aparentes de la forma como funciona el mercado de la tierra
urbanizada en América Latina.

3. Recursos públicos para la producción de tierra habilitada

Resumiendo una larga y bien conocida historia, se argumenta que los gobiernos locales y centrales
aparentemente no disponen de recursos suficientes para satisfacer la demanda por la provisión de
servicios urbanos para los estratos de menor poder adquisitivo. La capacidad de contribución que
tienen los pobres no es proporcional a la inmensa demanda por urbanización de las áreas urbanas
no habilitadas.
El problema, entre tanto, es más complicado y hasta perverso. Brasil (y América Latina, en general)
tiene una triste historia de desigualdad fiscal (distribución regresiva de la carga tributaria 12 ) y de
localización preferencial de gastos públicos en favor de las áreas de alta-renta.

10 Según la legislación brasileña, para que un lote de tierra sea considerado urbano, debe contar con por lo menos dos

de los siguientes servicios: a) Cuneta o pavimentación, con desagüe de aguas lluvias; b) sistema de abastecimiento de
agua; c) sistema de alcantarillado; d) red pública de electricidad, con o sin polos de distribución residencial; e) Escuela
primaria o centro de salud a una distancia máxima de 3 km. En la práctica, entre tanto, esa condición legal es
frecuentemente violada.
11 En efecto, actualmente, para la mayor parte de la población, el acceso a la tierra es realizado a través de mecanismos

de mercado, los cuales no siempre son legales y, muchas veces, cuentan con la “vista gorda” del Estado.
12 La carga tributaria actual que afecta el consumo de las familias con renta hasta de los salarios mínimos es de 13,13% -

casi el doble de lo que afecta a las familias con renta superior a treinta salarios mínimos (6,94%) - Reserva Federal Web
2001. Un estudio conducido en 1975 demuestra que las familias con renta de hasta un salario mínimo contribuían con el

4
Más allá de los problemas proverbiales de evasión tributaria 13 y de recaudación (mapas de valor y
catastros desactualizados, etc.), existen cuestiones específicamente relacionadas a la
(in)adecuación de los instrumentos fiscales disponibles y, sobre todo, al rechazo a implementarlos.
Así, en lo que concierne más directamente al IPTU (Impuesto Predial y Territorial Urbano 14 ), su
incidencia es típicamente baja: menos de 1% sobre una fracción de los inmuebles que deja exenta al
25% de ellos, y cuyos valores son tasados por debajo del 60% del valor de mercado, para no
mencionar una estructura de aplicación que tiende a ser fuertemente regresiva (De Cesare, 2000) 15 .

Como resultado, se obtiene una recaudación correspondiente a menos del 0,4 % del PIB, cuando lo
esperado debería ser al menos del 1% del PIB, si todos los inmuebles urbanos fuesen
adecuadamente tasados en conformidad con la regulación vigente (Cavalcanti,1994; Smolka,1994).
A manera de contrapunto, en países como los Estados Unidos y Canadá, el IPTU incide sobre
prácticamente todos los inmuebles (evasión bajo el 5% y exenciones inferiores al 15%), cuyo valor
venal se aproxima (90 a 95%) al de mercado, y sobre el cual se aplican alícuotas de hasta 3%. Esto
implica una recaudación en torno de 3% del PIB; vale decir, una carga más de diez veces superior a
la que se obtiene aquí. 16 Importa observar que municipios brasileños con perfiles socioeconómicos y
demográficos similares presentan considerables diferencias de desempeño fiscal 17 . Estas dos
últimas evidencias sugieren que factores distintos a los ‘estructurales’ (falta de voluntad política,
etc.), parecen prevalecer en la explicación del irrisorio resultado en la recaudación del IPTU.

En cuanto a la localización de inversiones públicas, hasta el observador más desinformado del

escenario latinoamericano puede percibir la existencia de una distribución espacial desigual de
infraestructura y servicios. Existe una yuxtaposición de áreas muy bien-servidas, junto con otras en
que faltan hasta los servicios básicos tales como iluminación de las vías, pavimentación y telefonía
pública. En algunas áreas hay líneas de metro, mientras en otras no hay ningún transporte público,
ni servicios básicos como recolección de basura y sistemas de alcantarillado. 18 Este patrón,
caracterizado por la integración vertical y por una distribución espacial truncada de los servicios y
equipamientos públicos, tiene profundas raíces en la historia de las ciudades latinoamericanas. 19

36% de su renta para el gobierno, en tanto que las familias con renta sobre los cien salarios mínimos transferían apenas
14% de su renta. (Eris et.al., 1979, citado en Afonso et. al., 1992, p. 101)
13 Por cada Real recaudado, se dice que el otro es evadido!
14
La palabra predial en portugués tiene el sentido de edificación o construcción.
15 Los inmuebles de mayor valor tienden a ser evaluados más abajo de su valor de mercado que los de menor valor (Leal

1993, Smolka 1991)

16 Incidentalmente, una carga fiscal más fuerte resulta en precios de mercado más bajos vía efecto de capitalización –lo

que es parte de la explicación para aquellas desconcertantes diferencias entre los precios de los terrenos o los precios
aparentemente más bajos en los Estados Unidos.
17 Ver Villela 2001.
18 Según Campos (1992, p. 96), los US$ 2 billones que se gasta en una línea completa del metro subterráneo de cerca

de 20 Km son suficientes para pavimentar 22.330 km de vías urbanas. El déficit acumulado de calles no pavimentadas
en São Paulo en los últimos quince años es de cerca de 6.000 km.
19 Smolka (1983).

5
Tabla 1- Contraste de condiciones entre la Zona Sur y Zona Oeste de Rio de Janeiro

Atributo Zona Sur Zona Oeste

(área ‘noble’) (área ‘popular’)
Número de habitantes, por ómnibus 349 783
Área (m2), por punto de iluminación Pública 1.069 7.798

Inversión (R$) SMOP, por m2 R$ 0.15 R$ 0.03

Mantención de las unidades de salud por Hab. R$51.30 R$24.60

Fuente: Periódico ‘O Dia’, 12 de Agosto de 2001.

Reveladora de la verdadera “opción preferencial por los ricos”, el patrón ilustrado en la Tabla 1,
difícilmente puede ser explicado en términos “puramente económicos”. 20 Al nivel retórico, razones
cínicas pueden justificar la provisión de servicios por el Estado a partir de la distribución espacial de
los contribuyentes tributarios “potenciales”. Esta versión intraurbana, pastiche de la localización
según el modelo de Tiebout 21 , es frecuentemente reforzada por la racionalidad de la productividad
urbana 22 , según la cual el escaso capital debe ser invertido en áreas en las cuales el retorno directo
o indirecto sea mayor. Retornos directos se refieren a la extracción, por medios fiscales, de los
incrementos del valor de la tierra resultantes; mientras los indirectos, son derivados de la atracción
de otras actividades que refuercen la base tributaria. En la práctica, con todo, raramente estos
incrementos de valor son recuperados, y las inversiones indirectas, en general, reiteran las ya
abismales diferencias intraurbanas (Smolka y Amborski, 2000; Smolka y Furtado 2001).
Por otro lado, la escasez de recursos públicos para los segmentos populares se expresa tanto en la
incapacidad de implementar políticas reparadoras en la atención de las necesidades de urbanización
de las áreas ya consolidadas (favelas, etc.), como otras de carácter más preventivo, a través de la
oferta suficiente de nuevas áreas urbanizadas.
Como resultado, la localización espacial de los gastos públicos es realizada de un modo altamente
selectivo y discriminatorio, generando la supervalorización de ciertas áreas ya equipadas. Esta
situación, a su vez, abre el camino para varias formas de clientelismo y corrupción, agravando los
problemas ya existentes, con el aumento de la distorsión de la localización espacial de esos
servicios. La mala localización de los recursos se expresa en el favorecimiento de políticas curativas
por sobre las de carácter preventivo, políticas que tienden a reiterar las diferencias intraurbanas y
dejar sin solución el problema en general.

20 Para una aplicación interesante del proceso circular acumulativo de Myrdal en un contexto institucional que representa

la idea de áreas más ricas como más capaces de presionar a la administración pública local por inversiones, ver Vetter y
Massena (1982).
21 Situación en la cual el individuo decide donde va a vivir, en base a una comparación de los servicios disponibles y de

la estructura impositiva.
22 El argumento es discutido en Cohen (1994) en Doebele (1994) y criticado en Smolka (1994) y Jones y Ward (1991).

Ver también las discusiones recientes sobre la ‘ciudad competitiva’ y las críticas al carácter excluyente de ciertas
modalidades de planeamiento estratégico e.g. Vainer (2000).

6
De este modo, la escasez aparente de fondos públicos para resolver la necesidad de servicios en las
áreas ocupadas por segmentos significativos de la población urbana, en términos prácticos, no
solamente absoluta, sino también relativa.
No terminan ahí los problemas de aparente insuficiencia de recursos para proveer suelo habilitado.
Muchas otras alternativas de financiamiento, especialmente en las que se busca la movilización de
incrementos de valor de terrenos, resultantes de la provisión de servicios como recursos para
financiar estos mismos servicios –o sea, las políticas de recuperación de plusvalías-, no son
consideradas por las administraciones públicas locales. Nos referimos aquí a las políticas que van
desde la aplicación pura y simple de la Contribución de Mejora, hasta las prácticas más sofisticadas,
como el Reajuste de Tierras (Doebele, 1992), pasando por las operaciones urbanas y otros
instrumentos como la emisión de títulos colaterales en derechos de uso y edificación.
Incidentalmente, todos previstos y admitidos en el recientemente aprobado Estatuto de la Ciudad.
Importa retener sobre este tema que cuanto menor es el ‘área irrigada’ por un determinado servicio,
mayor es el incremento de valor o ‘valorización’ de los terrenos beneficiados por la extensión de las
inversiones en estos servicios a una nueva área. Vale decir, existiría una auto-regulación interesante
en la relación entre escasez relativa de servicios y la valorización de las áreas afectadas por
inversiones en estos equipamientos y servicios. Este punto existe pese a ser poco conocido y
explorado por la mayoría de los administradores públicos locales (Smolka y Furtado 2001).
En suma, y sin desconocer la importancia de los factores estructurales que inciden en la falta de
recursos (ingreso, empleo, etc.), no se debiera omitir la importancia de factores locales que inciden,
por un lado, en una insuficiente recaudación de impuestos y, por otro, en una mala localización
espacial de los recursos disponibles; sobre todo, las posibilidades de financiar el desarrollo urbano a
través de la movilización de incrementos de valor de la tierra generados por las propias inversiones
contempladas en este desarrollo.

4. Retención (¿especulativa?) de la tierra habilitada

Una proporción no despreciable de tierras perfectamente aptas para la ocupación permanecen, -o
son mantenidas-, fuera del mercado. En efecto, los vacíos urbanos en las ciudades latinoamericanas
son importantes: en Río de Janeiro, se estima algo como 44 % (Furtado y Oliveira 1998); en Buenos
Aires, 32% (Clichevsky, 2002); en Guadalajara, México, cerca de 26,6% (Brito, 2001). Estos
números pueden ser todavía más significativos cuando se considera la localización de estos vacíos,
los servicios de que disponen y las cargas de densidad que soportan. Así, por ejemplo, los lotes
desocupados en el Centro Histórico representan 4,6% de toda el Área Metropolitana de San
Salvador (Lungo, 2002); las áreas no utilizadas con abastecimiento de agua y saneamiento
corresponden al 7,6 % del total del Area Metropolitana de Lima (Calderón, 2002) y; en Quito,
Ecuador, el 21,7% del total del área urbana que estaría disponible de llenarse los vacíos (en 1993) 23
sería suficiente para ubicar a 1.390.000 nuevos habitantes –lo que permitiría duplicar su población
actual! 24 (Barcia y Ortiz:44).

Las evidencias sobre el volumen de tierras vacías en las ciudades latinoamericanas en general, y
brasileñas en particular, son copiosas (Clichevsky, 2002). Si fuesen efectivamente puestos en el

23 En 1980, 43,47% de la tierra estaba clasificada como “vacío urbano”. En 1986, la cifra se reduce a 33,67%.
24 La cuestión de la subutilización o mala utilización del suelo es tratada más adelante.

7
mercado, estos terrenos constituirían un formidable aumento de la oferta, con posibles efectos
inmediatos sobre los precios vigentes de los terrenos. Su mantención fuera del mercado, con todo,
no sólo aumenta los precios, en el largo plazo, inclusive retroalimenta los movimientos de los
precios, en la medida en que la perspectiva de su subida incita a los propietarios a retener terrenos y
la retención de estos terrenos genera precios más altos 25 .

El comportamiento de los agentes (propietarios) que apuestan por este aumento de precios y, con
esto, acaban por producirlos, conlleva a la caracterización frecuente del mercado del suelo (e
inmobiliario) como esencialmente especulativo 26 . Entre quienes toman las decisiones en política
urbana es común encontrar alegatos respecto a que las prácticas especulativas impregnan el
funcionamiento del mercado de tierras urbano, provocando al mismo tiempo, un alza artificial de los
precios de los terrenos y la subutilización de los servicios existentes 27 .
Desde luego, no debiéramos ignorar o subestimar la importancia del legado patrimonialista 28 en la
forma de una todavía fuerte concentración de la propiedad, especialmente en las áreas periféricas o
de expansión de nuestras ciudades. Así por ejemplo, toda la tierra disponible para la expansión
urbana de Caracas, Venezuela, durante a década de 40, fue adquirida por Leopoldo Martínez
Olovaria, entonces director del Banco Obrero, entidad responsable por el financiamiento habitacional
de la época (Lovera, 1998).

Calderón (1999) cita una encuesta de fines de la década de los 60 realizada por Guzmán (1975: 43),
donde se relata que más de la mitad (de hecho, el 52,25%) de la tierra urbanizable de Lima estaba
en manos de apenas once grupos o familias 29 , con un único propietario, el Banco de Crédito,
concentrando 9,65% de aquellas tierras 30 . De acuerdo con De Cesare (1998), en Porto Alegre, dos
propietarios detentaban aproximadamente 44% de las 301 hás. de terrenos vacíos en la franja
urbana, sin ningún uso definido o planos para un aprovechamiento inmediato, con un único dueño
monopolizando casi el 30% de un área cercana a los 840 mil m2. 31

Sería ingenuo suponer que con la puesta en disposición de sus terrenos estos propietarios actuarían
esencialmente como ‘tomadores de precios’ (price-takers), es decir sólo esperando ofertas de

25 Se ofrece poco porque los precios suben mucho, y los precios suben mucho porque se ofrece poco! Como en la
propaganda de un cierto bizcocho, en que se decía: tal bizcocho está siempre fresco porque se vende mucho, y se
vende mucho porque está siempre fresco.
26 Es interesante observar que los políticos, líderes de movimientos sociales, la prensa, etc. siempre se refieren al

proceso de cambio de uso del suelo, en general, y a los emprendedores, en particular, como “la especulación hizo eso y
aquello con la ciudad”, como si toda la tierra urbana fuese, en esencia reducida, en último análisis, ..... a la especulación.
27 En una encuesta realizada en 1995 entre agentes de la administración pública y académicos, en la que se solicitaba a

los entrevistados que seleccionasen de entre 64 términos asociados al funcionamiento del mercado de tierras urbanas
en las ciudades brasileñas, los cinco que mejor representaban su percepción de este mercado. El término especulación
se destacó no sólo como el más votado entre los dos grupos, sino como la única coincidencia de términos incluida en la
lista de los ‘diez más’ de cada grupo (Smolka y Furtado,1995).
28 Existe una concentración muy alta de la propiedad de la tierra en América Latina, con raíces profundas en la historia

de la colonización. Como resultado, una concentración significativa de la tierra todavía podría ser encontrada en la
periferia de muchas ciudades latinoamericanas.
29 Es interesante hacer notar que la mayor parte de estas tierras fue acumulada por familias italianas, a lo largo de los

primeros cuarenta años del siglo XX.

30 De acuerdo con Julio Calderón (1999), actualmente la mayoría de las tierras de expansión de la ciudad todavía están

bajo el control de apenas sesenta y seis familias.

31 Recientes intentos de aplicación del impuesto progresivo en el tiempo sobre la propiedad de la tierra fueron

bloqueadas por poderosos propietarios de tierras.

8
compra por parte de agentes inmobiliarios. Episodios en que la acción directa de los propietarios
mejoró precios de terreno no son del todo poco comunes. Así, por ejemplo, en la Bajada de
Jacarepaguá, área de 97 millones de m2, incluyendo Barra da Tijuca y Recreio dos Bandeirantes, la
principal área de expansión de la ciudad de Río de Janeiro, cuatro promotores inmobiliarios (en rigor,
propietarios) controlan la tercera parte de esta área (29,5 millones de m2) 32 . Es ampliamente sabido
que las definiciones del Plano regulador para esta área fueran adoptadas bajo fuerte influencia de
los grandes propietarios de la región. La reacción al intento de adquisición pública, en 1973, de 3 mil
hás. de tierra para la construcción de un centro urbano para 400 mil habitantes, integrado a la ciudad
de Guatemala, es aclarador. Conforme lo expuesto por Geisse y Sabatini (1980: 163) la tierra
pertenecía a un reducido número de familias influyentes que no mantuvieron el acuerdo inicial. Sus
expectativas con relación a los precios crecieron en la medida en que se daban cuenta de que
poseían el absoluto control sobre el stock de tierras. El proyecto nunca fue concretado y, cuatro años
más tarde, parte de la tierra fue vendida a precios diez veces mayores que los valores acordados al
inicio de la negociación.

La ausencia de mayores restricciones a la forma como se urbanizan nuevas áreas favorece ciertas
estrategias (perfectamente legales) que se traducen, en la práctica, en precios de terrenos
superiores a los que resultarían de un proceso de ocupación de terrenos de propiedad atomizada,
puestos a disposición de forma monótona y secuencial. Una de estas estrategias es el conocido
‘leap frogging’: un nuevo parcelamiento de suelo no se localiza al lado del que ya había sido
equipado con servicios públicos. “En vez de eso, un área vacía es dejada entre el loteo nuevo y el
antiguo... Para llegar al nuevo loteo, hay que pasar por las áreas vacías, que se benefician
inmediatamente de los nuevos equipamientos públicos." 33
Una táctica análoga es habitualmente empleada en los loteos en general, y en los populares en
especial, a través de la retención de un cierto número de lotes –designados como ‘reserva técnica’–
para su comercialización futura. Después de la consolidación de la ocupación, es posible la revisión
y/o actualización de la normativa urbanística (densidad, verticalidad etc.), aumentando el valor de los
loteos desocupados.
Importa destacar en ambas situaciones que la posibilidad de especular con la tierra depende de tres
factores: (1) la expectativa de mayor demanda futura (o de la internalización de las externalidades
creadas por la ocupación paulatina de la área); (2) la capacidad de espera (o sea, capacidad de
sobrevivir sin tener que vender el terreno) y, obviamente, (3) la ausencia (o no imposición) de
sanciones fiscales que influyan sobre los rendimientos provenientes de los incrementos de precios
de terreno. No es difícil percibir que la concentración de grandes propiedades en manos de
propietarios rentistas favorece la satisfacción de las dos primeras condiciones. En lo que respecta a
la tercera, como ya fue mencionado en el apartado 3, incluso el ambiente que prevalece es de franca
omisión y permisividad.

32 Toda esta área que, a propósito, está bajo litigio jurídico por varias personas, involucra situaciones tan conflictivas que,
por ejemplo, en algunos casos, los litigantes ni siquiera saben con exactitud la fracción de la propiedad que le
corresponde a cada uno. Este punto será retomado más adelante.
33 Cardoso, Fernando Henrique (1973). Una táctica similar para "calentar el negocio" o "engordar a tierra" (sic) es

descrita en Jimenez, Jones y Ward (1991).

9
Mucho se puede decir sobre estas y otras formas menos ‘regulares’, mas no por esto menos
infrecuentes, de especulación activa 34 . Más que enfatizar una sucesión o secuencia de clichés sobre
la especulación, interesa para los propósitos de este trabajo sugerir, además, que ni todos los vacíos
urbanos están en manos de propietarios privados, y tampoco todos los terrenos en manos de
propietarios privados son retenidos por motivos especulativos.

En efecto, una proporción considerable de las tierras contabilizadas como vacías en las ciudades
latinoamericanas, son tierras fiscales y/o están bajo el control de agentes que no las retienen por
motivos especulativos (al menos, no explícitamente, como se expone en las conclusiones de este
trabajo). Este es el caso, por ejemplo, de las tierras pertenecientes a entidades públicas (empresas
de servicios básicos, Previsión/IAPAS, Ejército etc.) 35 las que, por razones estatutarias están,
muchas veces, impedidas de explorar comercialmente este patrimonio 36 .Aún más, en ciertos casos,
estas instituciones operan con catastros desactualizados o ni siquiera se dan cuenta que, hace
mucho, algunas de estas áreas ya fueron ocupadas de forma clandestina. Muchas oportunidades de
utilización de estas áreas son de este modo perdidas por ineptitud y/o negligencia administrativa. 37

La obsolescencia tecnológica y/o económica de algunas instituciones localizadas en grandes áreas,

en cuyo entorno se han desarrollado ciudades: áreas portuarias 38 , parques ferroviarios (eje
Tamanduatehy, en el municipio de Santo André, en el ABC paulista 39 ) y del mismo modo complejos
industriales (como las Industrias Matarazzo, en São Paulo 40 ); han igualmente producido
(‘¿liberado’?) inmensos vacíos que permanecen por largos períodos de tiempo, a la espera de la
revisión de la normativa urbanística que haga viable (y lícito) otros usos. Esta revisión es mucho más
lenta que lo deseable, en vista de los conflictos, inclusive políticos, en torno a la definición de mejor
(y ¿mayor?) uso proyectado/previsto para el área. No es raro que esta falta de resolución se arrastre
por varios años, e incluso décadas, –período en que el terreno se mantiene fuera del mercado.

El caso de la Finca El Espino, en San Salvador –una propiedad de aproximadamente 800 hás,
localizada en una de las áreas más valorizadas de la ciudad-, 41 es elocuente. El impasse entre
distintas propuestas de aprovechamiento, formuladas por entidades representantivas de las esferas

34 Jaramillo (1994) propone una clasificación de las prácticas especulativas entre activas y pasivas. Estas últimas, se
basan sólo, en las expectativas de los agentes sobre factores intervinientes externos, en cuanto las activas envuelven
acciones específicas o deliberadas de los propietarios para provocar tales incrementos del valor de la tierra.
35 El volumen de la tierra perteneciente a entidades públicas en América Latina es realmente formidable. La Unión, en

Brasil, es propietaria de prácticamente un tercio de las tierras en que se localiza la ciudad de Belém de Pará. Lo mismo
ocurre con proporciones substantivas de las ciudades de Florianópolis y São Luiz, para no mencionar casos más
conocidos, como Brasilia. Asimismo en países liberales como Chile, el Estado todavía mantiene más de 30% de las
tierras (Daher 1998). Véase también a Friedman (1999).
36 Con la privatización de muchas de estas empresas, especialmente las proveedoras de servicios colectivos–

electricidad, agua, telefonía, transporte ferroviario etc.-, inmensas áreas estarían siendo ahora puestas a disposición del
mercado para su aprovechamiento comercial. La Red Ferroviaria Federal, por ejemplo, dispone de 15.536 terrenos y un
patrimonio inmobiliario avaluado en algo como R$4 Billones ! (Revista Veja, 30 de Enero de 2002).
37 La prefectura de Río de Janeiro, en 1999, ventiló la idea de crear una entidad con el objetivo exclusivo de identificar la

situación de algunos de estos terrenos y promover el ‘matrimonio’ entre usuario, agente promotor inmobiliario y el
(supuesto) propietario ausente.
38 En el caso del puerto de Río de Janeiro, la pérdida de competitividad con relación al Puerto de Santos y, más

recientemente frente al Terminal de Sepetiba.

39 Correspondiente a 700 hás. coronando el área central de la ciudad.
40 Un verdadero ‘brownfield’ comprendiendo 500 hás. de áreas abandonadas y degradadas!
41 Valores que alcanzan US$ 500 por m2, en los inicios de los años 90 (Lungo, 2002).

10
local y central del gobierno, así como la confrontación de éstas con los intereses expresados por la
‘cooperativa’ (ex-ejidatarios, en beneficio de quienes la propiedad había sido expropiada en 1980),
las organizaciones ecologistas, los ex-propietarios y los grupos inmobiliarios; mantienen esta área
fuera del mercado hasta el presente.

A los factores de orden político-institucional se agregan los de naturaleza jurídico-legal, los que
también contribuyen a la formación de vacíos urbanos. En efecto, impasses asociados a litigios entre
herederos y/o las liquidaciones de quiebras de empresas propietarias, impiden que terrenos, de alto
valor de mercado, como las de uso residencial en la Av. Atlántica o en la Av. Vieira Souto, o de uso
comercial como el folclórico ‘Buraco do LUME’ 42 , en el centro de negocios de Río de Janeiro, sean
comercializados.

Igualmente aunque exista un proyecto definido, para el que las agencias de planificación urbana
detenten el control directo (tierras públicas, etc.) o indirecto (iniciativa de establecer condiciones de
ocupación) sobre las tierras, inmensas áreas permanecen desocupadas por falta de capacidades
gerencial, ejecutiva y/o de operacionalización de proyecto. La experiencia reciente de la mayoría de
las ciudades latinoamericanas evidencia una trayectoria de frustraciones, marcada por una
desconexión entre los intentos de aprovechamiento de los vacíos urbanos y las capacidades
efectivas de implementación y/o de inducción de agentes involucrados. Este desfase refleja la
conjunción de, por un lado, una visión idílica o alienada de los usos deseables (referentes a la
prevalencia de posturas elitistas y esteticistas en los planos reguladores) y, por otro, cierta
incompetencia gerencial (de negociación, de movilización de recursos, de ‘marketing’, etc.) en la
operacionalización de iniciativas concretas para la ocupación de vacíos urbanos. Como
consecuencia, las áreas que contendrían estos proyectos (mal concebidos y mal gerenciados)
permanecen vacías. En suma, las coacciones al aprovechamiento de áreas vacías son muchas
veces, no de orden jurídico, o económico, sino gerencial y político.

Más allá de estos argumentos, que se aplican de mejor forma a las áreas de más alta renta, habría
asimismo que considerar que igualmente en áreas de baja renta –notoriamente en las periferias– un
considerable volumen de terrenos de propiedad de familias de baja renta es igualmente mantenido
desocupado. Una de las explicaciones para el fenómeno es el tiempo necesario para que un
comprador de terreno (por ejemplo, de un loteo popular) acumule nuevos lotes para dar inicio a la
construcción de su vivienda inicial. Lejos de ser una expresión de retención especulativa, estos
vacíos reflejan el precario e inestable flujo de ingresos familiares, et pour cause, el no cumplimiento
de las condiciones de financiamiento comúnmente impuestas por el mercado y/o agencias
financieras públicas –en la hipótesis (optimista) de que tales bolsas de financiamiento efectivamente
existan-.

Raros son los loteos populares (así como los barrios enrejados de clase media) cuyos lotes son
integralmente vendidos en un breve espacio de tiempo. Este tiempo depende, claramente, del
número de sitios ofrecidos (no es difícil encontrar loteos con más de 500 sitios); la liquidez del
mercado (expectativa de los agentes, nivel de empleo y renta, etc.) y; last but not least, el precio de

42 Quiebra fraudulenta del grupo empresarial inmobiliario LUME (Linaldo Uchoa de Medeiros Emprendimentos). Sobre

las consecuencias de los innumerables escándalos inmobiliarios ocurridos en la década del 80, veáse (Assis 1989).

11
oferta que, a su vez, depende de la competencia 43 . Ahora bien, una estrategia de comercialización
que justifique la fijación de precios elevados, al igual que los costos de un mayor tiempo de
producción, podrían caracterizarse como ‘especulación’, pero debe tenerse claro que el tiempo es,
como cualquier otro, un componente del valor, por lo cual el simple retraso en la venta no puede
considerarse especulación. 44

Otro factor que contribuye a la retención de terrenos en las áreas de expansión periférica es su
utilización como reserva de valor. Este motivo, a pesar de haber perdido mucha fuerza desde la
estabilización de las monedas en la mayoría de los países latinoamericanos, parece todavía explicar
el comportamiento de familias que, por su condición informal, no accede (o no confía) al sistema
bancario (ref. libreta de ahorro, etc.), prefiriendo mantener sus ahorros en activos con los cuales
mantienen mayor familiaridad (tangibilidad, visibilidad, información, etc.). 45 En las ciudades de
tamaño medio, por ejemplo, las transacciones con terrenos corresponden a más del 70% del total de
las propiedades comercializadas 46 . Este volumen se explica por el hecho de que un mismo terreno
puede ser comercializado varias veces –más por especulación, que simplemente como una
transferencia de ahorro (Furtado, 1993).

De esto no puede inferirse, con todo, que tales propietarios (de baja renta) no tengan preocupación
por la ‘valorización’ de sus terrenos o que, en el límite, ‘el pobre no especule’, contribuyendo
igualmente a la elevación de precios de terrenos. La cultura que sacraliza los derechos exclusivos
sobre la propiedad (y compris su valorización) parece permear a la sociedad como un todo, inclusive
en los segmentos de baja renta. El arraigo de esta cultura es la que muchas veces favorece la
cobranza de un sobreprecio -forma de impuesto de entrada en el mercado o tasa por el derecho de
especular apropiándose de las valorizaciones futuras resultantes de las externalidades producidas
por las inexorables inversiones públicas y/o privadas-. Nuevamente y tal como será retomado en la
sección siguiente, la expectativa de precios ascendentes alimenta y ratifica estos precios. 47 .

Finalmente cabe comentar que entre los economistas, la especulación encuentra fuertes
justificaciones: se trata de un instrumento que simultáneamente estabiliza precios y promociona usos
eficientes del suelo a largo plazo. Sería estabilizador de precios en la medida en que en períodos de
precios ascendentes (presión de la demanda), se realizan ganancias especulativas con la
disponibilidad de los terrenos retenidos, y vice-versa, es decir, cuando los precios bajan, un

43 Tipícamente, en las periferias de nuestras ciudades, dado el tamaño original de las tierras – ref. concentración de

propiedad ver nota ... – un gran loteo no es lanzado al mercado hasta que otro equivalente ya existente no tiene
integralizado un porcentaje mínimo de ventas en cierto período de tiempo. De ahí la razón por que nuestras ciudades
crecen, en general, de forma espasmódica, y no incremental (Ver Furtado 1992, Mellazzo 1993).
44 Trivelli (1986 p.104) advierte que efectivamente “… es difícil identificar con precisión cuando la transacción es de

naturaleza especulativa, y cuando no”, lo que torna, al menos complicado, el establecimiento de la relación empírica
entre especulación y aumento de precios.
45 Incidentalmente, la tierra parece también ser todavía uno de los activos preferidos para aquellos que tienen acceso a

los mercados de capitales. En efecto, una investigación realizada en 1979 por la CVM, en la cual 950 ejecutivos fueron
entrevistados en aeropuertos, revelaba que el 76,5% de estos calificados grupos de inversores prefería propiedades
(inclusive tierras) contra un 11,9% que prefería aplicaciones en cadenas de ahorro, 6,1% acciones y 5,2% otros bienes
como certificados bancarios, títulos públicos, monedas extranjeras, joyas, etc.
46 Este porcentaje se obtuvo en estudios realizados en las ciudades de Presidente Prudente, en São Paulo (Mellazzo

1992); Governador Valladares (Soares 1994) y Uberaba (Furtado 1993), en Minas Gerais.
47 Esto explica incluso incidentalmente los altos precios observados en el mercado informal de tierras: la perspectiva de

que un lote irregular sea regularizado (a través de algún programa público sin retorno de ingresos para el estado)
establece cierta complicidad entre el comprador y el vendedor de lotes irregulares.

12
componente especulativo se agrega a la demanda. En cuanto a la segunda virtud de la
especulación, se argumenta que la miopía en la utilización del suelo, comprometería otro destino
socialmente más deseable para el terreno en el futuro, aumentando los costos de habilitación para el
nuevo uso por la necesaria demolición de edificaciones precozmente depreciadas. La especulación
sería un mecanismo a través del cual el mercado (en nombre de la colectividad) constituiría una
necesaria reserva técnica para la acomodación de la demanda futura por actividades con fuertes
exigencias por ciertos atributos/factores de localización. En estos términos, la posibilidad de
especular con terrenos en el contexto de fuerte crecimiento urbano contribuiría no solo a precios
más bajos (a lo menos cuando se considera la trayectoria de largo plazo de estos precios), sino que
además seria indispensable para evitar mayores costos sociales en el uso del suelo.
La discusión presentada en los párrafos anteriores lanza, con todo, algunas dudas sobre estas
presuntas virtudes del mercado. Más específicamente se expone que la permisibilidad con respecto
a la apropiación de estas valorizaciones contaminan indirectamente las reglas del juego inmobiliario
justificando la inapetencia y/o aletargamiento de los propietarios (públicos y privados) de siquiera
realizar el calculo económico relativo a la entrada al mercado del terreno en el mejor momento y
para el mejor uso. La interpretación de que todo vacío urbano resultaría de un comportamiento
especulativo, con objetivos definidos por una inquebrantable racionalidad económica, sirve tan sólo
como cortina de humo para la irresponsabilidad administrativa y como justificación ‘panglossiana’ de
inconsecuentes y arbitrarias retenciones de terrenos.
Por otro lado, la cuestión de la presión sobre los precios, ejercida por la retención de la oferta de
terrenos dotados de infraestructuras, no puede ni debe ser entendida como consecuencia exclusiva
de un legado patrimonialista, en la forma de una concentración de la propiedad en manos de una
clase de grandes-propietarios-especuladores-profesionales (monopolistas y oligopolistas) que,
coludidos con ciertas agencias públicas, manipulan el proceso de ocupación del suelo, para
perplejidad general de la población urbana. !El problema no es exógeno! Parte considerable de la
responsabilidad pasa por la esfera administrativa local. Los vacíos urbanos y su contribución al alza
de los precios resultan, por un lado, de una política fiscal permisiva, que no penaliza la retención de
terrenos y, sobretodo, la apropiación de la valorización que proviene de ellos; y, por otro, de la falta
de buenos incentivos (de mercado o no) para la utilización de las áreas vacías.
Como nota final, y quizás como contrapunto de esta discusión, valdría mencionar la presencia de
vacíos que se producen en áreas abandonadas y degradadas, localizadas, en general, en los
distritos centrales y que, en rigor, provocan reducción de precios de los terrenos -vía efectos de
vecindad-. Para estos terrenos que no encuentran demanda solvente de mercado (a veces con
precios negativos!), ni siquiera fuertes incentivos o castigos fiscales son suficientes para estimular su
uso. Este fenómeno, que gana presencia creciente en las ciudades latinoamericanas, se presenta a
primera vista como una paradoja (o más bien una fase cruel de la urbanización latinoamericana,
como prefieren ciertos analistas): la existencia de tierras desocupadas en áreas con infraestructura
adecuada, concomitante a una fuerte presión sobre las tierras con dotación precaria o ausente de
las periferias.

5. Normativa y regulación para el uso de tierras habilitadas

Según Dowall (1991: 42) habría amplia evidencia de que los controles sobre el uso del suelo y su
desarrollo reducen la eficiencia del mercado de tierras empujando los precios a niveles más altos

13
que los que prevalecerían en condiciones de competencia perfecta. El autor ofrece como evidencia
el caso de (Santa Fé de) Bogotá. Una regulación más liberal para la edificación, que vuelve más fácil
la substitución de capital por tierra, explicaría, para el autor, porque a pesar de restricciones
similares de las ordenanzas que definen su cinturón verde, los precios de aquella ciudad no
crecieran tanto como en Seul, en Corea del Sur. Independientemente del comportamiento general de
los precios de la tierra, Gareth Jones (1999), en una crítica reciente a los estudios del Banco
Mundial, contesta este punto sugiriendo que simplemente todavía no habría suficiente evidencia y
claridad sobre cuanto de la regulación se transferiría a los precios de los terrenos.

En efecto, en un estudio 48 que compara ‘enabling policies’ (políticas habilitantes) para el sector
habitacional en 53 países, Angel y Mayo (1996) elaboraron un índice de regimen regulatório –que
toma como base informaciones relativas al tamaño mínimo del lote, el tiempo exigido para la emisión
de licencias y títulos en parcelaciones residenciales, las regulaciones para la conversión del suelo,
etc.–, concluyendo que países como Colombia y Ecuador obtienen notas (‘scores’) inferiores
(significando peores) a las de países como Venezuela, Chile, Brasil o México 49

El debate sobre el efecto de la regulación en el precio de la tierra parece dominado por la noción de
que un exceso de regulación seria responsable por los costos excesivos de la urbanización y/o un
mal aprovechamiento u ociosidad de los servicios disponibles. El punto es amparado en evidencias
del tipo: el costo de la urbanización de una hectárea para una ocupación de 75 personas por ha.
sería de aproximadamente US$ 37.000, al tiempo que para una ocupación de 600 personas por ha.
el costo seria de US$ 48.000, o sea, para un aumento de 800% en la densidad los costos de
urbanización subirían apenas 30%. 50 No deja con todo de ser interesante observar que actualmente
la administración de la ciudad de México propone exactamente lo opuesto, a través del Bando N.º 2,
que restringe nuevas licencias en las áreas periféricas de modo de ‘forzar’ una mayor densificación
de las áreas centrales donde supuestamente habría todavía capacidad ociosa en la disposición de la
infraestructura existente (notoriamente de agua). 51
Similarmente, hay un cuerpo creciente de literatura que indica que las normas y regulaciones
urbanas no razonables (principalmente si se toma en cuenta el porcentaje de pobres urbanos),
asociadas a procedimientos de licenciamento y aprobación complejos, afectan los costos de
transacción y otros costos que entorpecen la iniciativa de los promotores inmobiliarios 52 .

Aquí, el argumento se apoya en normas absurdas como las de la ciudad de Sao Paulo, que impiden
a mas de una familia residir en un mismo lote (independientemente del tamaño de este) o la
prohibición en todas las zonas denominadas “multifamiliar horizontal” (es decir, mas de una unidad
residencial por lote, sin ser edificio de apartamentos) – tipología que corresponde a mas del 60% del

48 Incidentalmente, este estudio fue patrocinado por el própio Banco Mundial!

49 Incidentalmente el indice obtenido por Corea es todavía inferior a los de Colombia y Ecuador!
50 Datos obtenidos por Mascaro (1987 p. 172). En este importante trabajo, estos números son detallados para diferentes

tipos de servicios. También veáse Accioly (1998).

51 Considerando los fuertes subsidios históricamente concedidos al transporte urbano y, por otro lado, los efectos de

estas restricciones sobre los precios de la tierra en las áreas más centrales, no se puede excluir la hipótesis de un
efecto perverso de tal regulación sobre la informalidad en los municipios colindantes (extra DF) de la ciudad de México.
52 Desde la popularización de denuncias como las de De Soto (1989) y los estudios del Banco Mundial (e.g. Bertaud,

1997), hasta los recientes intentos de varias administraciones de grandes ciudades (Sao Paulo, Rio, etc.) de
desburocratización y simplificación de Códigos de Obras y otros Vade Mecun de la legislación urbanística.

14
parque residencial inmobiliario de la ciudad 53 ; el tiempo medio (en muchos casos superior a tres
años) para la aprobación de un loteo; el via crucis en la forma de las innumerables etapas e
instancias públicas a ser recorridas (y los debidos sellos comprobatorios); y la obtención de todas las
licencias y patentes exigidas en un proyecto de promoción inmobiliaria. Estos costos directos así
como los indirectos: seguros contra invasores de área designada para nuevos loteos y
emprendimientos inmobiliarios, costos financieros del prolongamiento del período de implementación
del proyecto, tasas de ‘rapidez en el proceso’ y otras 54 ); serían obviamente traspasados a los
precios finales.

Nuevamente, el tema parece también sujeto a considerables ambigüedades. En contraposición a los

argumentos anteriores sobre los costos de la regulación, se sabe también que la ausencia, no
aplicación y/o no cumplimiento de la normativa urbanística ha sido responsable por usos abusivos y
formas de ocupación anárquicas (e ineficientes) y/o generadoras de conflictos (e iniquidades), cuyo
costo de reparación (regularización posterior) no siempre es bajo y/o peor, acaba por ser transferido
a la población en general (i.e. socializado). Evidencias dispersas parecen indicar, por ejemplo, que
los costos de urbanización de un asentamiento irregular/informal son, en general, superiores a
aquellos de una nueva ocupación. Esto se debe al hecho de que muchos de estos asentamientos se
localizan en áreas calificadas de inadecuadas (de difícil acceso, de riesgo ambiental, inundables
etc.) 55 y en segundo lugar, corresponden a un patrón intensivo e irregular de ocupación del suelo 56 .

Así, el estudio de once de las favelas urbanizadas por el Programa Guarapiranga, en Sao Paulo
revela que el costo por familia beneficiada es de US$ 7.962,10 para un lote medio de 52 m2 (Rocha
et. al. 2001), lo que corresponde a algo como US$ 153 por m2, un valor bien superior a los valores
cobrados por loteadores/urbanizadores privados, los que incluyen un substancial margen de lucro 57 .
En esta misma línea, estimaciones de Aristizabal y Gómez (2001) para Bogotá sugieren que el costo
de corrección (‘reparación’) de un asentamiento irregular es 2,7 veces superior al costo de las áreas
planificadas. Julio Calderón sugiere que los costos de los programas de regularización de Recife,
habrían alcanzado valores 4 a 10 veces superiores a los del suministro de habitaciones. Cifras
semejantes parecen aplicarse también al programa Favela-Barrio, donde el costo por familia
beneficiada varía de 2 a 4 mil US$, valores confirmados también en las estimaciones de Moretti
(2001) para los costos de urbanización de Favelas en Campinas, que variarían de R$ 6.000 a
9.000 58 , dependiendo de si el tamaño del sitio es mayor o menor que 60m2, y la taza
correspondiente al sistema vial es mayor o menor que 20m2, por familia.

53 Según Mayo y Angel (1993 p.41), el 25% de los costos de una nueva habitación en México serían atribuibles a una
regulación local excesiva, incidiendo sobre los patrones de construcción para instalaciones eléctricas y sanitarias, los
grandes lotes mínimos, las calles demasiado largas, las licencias de edificación y procedimientos para el titulo, etc.
54 Contribuciones a las campañas de políticos que tienen sus ‘corrales electorales/clientelísticos’ en estas áreas.
55 Maricato (1999) argumenta que es exactamente por constituir área de alto costo de ocupación que estas áreas son

despreciadas por el mercado – y, en ciertos casos, inclusive designadas como de preservación ambiental, etc.!
56 Esto, que no es raro, redunda en complicadas y costosas negociaciones en torno a remociones o relocalizaciones para

dar paso a equipamientos y crear espacios de uso público.

57 A ECIA –urbanizadora privada que actúa en la zona Oeste de Rio de Janeiro- ofrece lotes integralmente urbanizados a

un precio que varía de 70 a 143 US$ el m2 (Oliveira 1999). La Secretaria Municipal de Urbanismo de Rio de Janeiro
posee un estudio técnico, de 1997, donde se demuestra que es posible producir lotes urbanizados a precios inferiores a
US$ 55 el metro cuadrado.
58 Valores relativos a agosto de 1995, año en que el Real valía lo mismo que el dólar. Actualmente 1US$ = 2.34R$

15
Más allá de colocar en perspectiva los costos de oportunidad de las políticas de mejoramiento (de
urbanización de asentamientos irregulares consolidados) v/s. las preventivas, de suministro de tierra
habilitada a la población de baja renta, estos valores exponen el costo real de la omisión pública en
materia de regulación e intervención urbanística.

Todo esto parece recomendar cautela en las generalizaciones fáciles y rápidas sobre los impactos
mediatos e inmediatos de las normas y regulaciones urbanísticas sobre los precios de los terrenos.
Efectivamente, poco se conoce sobre el asunto. La producción académica sobre temas de
regulación urbanística tiende a concentrarse más en el análisis de los enunciados o contenidos de la
normativa, que en sus impactos en los precios y en el uso del suelo en otras áreas de la ciudad. Los
planificadores urbanos, a su vez, parecen contentarse, muchas veces, con los efectos físico-
espaciales de la regulación: más bajas densidades aquí, zonas exclusivamente residenciales allá,
conservación ambiental más allá!.

La cuestión es algo más compleja en la medida en que los usos y precios del suelo se constituyen
con fuertes interdependencias en el tiempo y en el espacio. Así, una mayor (o menor) restricción de
uso a un lote dado (o dos lotes de una determinada área) puede afectar su precio al alza o a la baja,
dependiendo de su situación/posición relativa (diferencial?) con respecto a los otros lotes
disponibles. Si se aplica una regulación que apuesta a una menor densidad 59 a un lote (o área)
altamente apetecido (i.e. pocas alternativas y gran disputa entre pocos potenciales usuarios) su
precio se debería elevar; si, por el contrario, la menor densidad es impuesta a un lote/área con
fuertes competidores, se espera una caída en su precio. Así, en la hipótesis de que la normativa se
cumpla, en general, una reducción del tamaño del lote mínimo en parcelaciones de la periferia
(favoreciendo, en principio, una mayor intensidad del uso) debería provocar un aumento del precio
del m2, al tiempo que por unidades de lote el efecto pueda ser negativo. Una reducción del precio y,
por tanto, garantía de abaratamiento del lote como un todo, solamente ocurriría si esto implicase que
el total del área demandada y ocupada fuese ahora menor que en la situación previa. Pero como es
bien conocido, el precio de los lotes destinados al segmento de baja renta es determinado
esencialmente por la capacidad de pago de estas familias. De ahí que, una reducción del tamaño
mínimo significa simplemente que con el mismo gasto/consumo esta familia deberá contentarse
ahora con un lote (legal) de menor metraje! Los precios por lote solamente disminuirían si la
reducción del tamaño mínimo del lote implicase una mayor ociosidad de los lotes efectivamente
ofrecidos.
En la práctica, con todo, el proceso es algo más complicado! Los loteadores ofrecen sitios con
metraje menor (por tanto, irregulares) a lo establecido en la norma, a un precio total inferior al de un
lote formal/legal, sin embargo, medido en precio por m2 el costo del sitio informal es superior al
precio del lote ‘formal/legal’. 60 En efecto, estimaciones bastante conservadoras obtenidas a través
de entrevistas a especialistas de diez países, sitúan la mediana de los precios para los sitios ilegales
comercializados en distintas ciudades latinoamericanas en US$ 27 por m2. 61 La importancia de esta

59 O cualquier otro tipo de restricción al uso.

60 Esta lógica se aplica también a una cantidad de servicios ofrecidos en estos lotes irregulares.
61 Algunas ilustraciones: el m2 en un lote ilegal en Guarulhos (en la Región Metropolitana de São Paulo) varía entre R$

50 en las áreas más remotas, y R$ 100 (aproximadamente, US$ 40) en las áreas más urbanizadas (Ellade 2001). En
Bogotá, Colombia, un lote ilegal de 72 m2 (6 x 12m) , esto es, localizado en un barrio por legalizarse, es vendido por
valores que varían entre US$ 1.136,.36 y US$ 1.590,91, implicando precios del m2 entre US$ 15,78 y US$ 18,94.
(Información ofrecida por Carmen Iriarte 2001). En Lima, Perú, una investigación de campo directa, realizada por Julio

16
cifra puede ser apreciada cuando se compara este valor al de la tierra desnuda (de US$ 5 a 10 o
m2). Así, el mero fraccionamiento de un terreno es efectivamente una actividad bastante rentable.
En un estudio realizado por el autor, en la Zona Oeste de la ciudad de Río de Janeiro se revela que
el valor del m2 alcanzado por lotes de 250 a 600 m2 sería algo como 6 veces (600%) superior al del
m2 de terrenos con más de 10.000 m2 (ref. Smolka 1991) 62 .

Así, contrariamente a la creencia popular, la “opción” por la informalidad (frecuentemente la única

opción para las familias de baja renta) parece ser también bastante cara. 63 Esta sería una de las
paradojas de la realidad urbana latinoamericana: no es raro encontrar precios del m2 de terrenos en
lotes irregulares/informales superiores a los ofrecidos en el mercado llamado formal. 64 La explicación
para el fenómeno, más allá de las habituales alusiones a la ‘flexibilidad’ en las condiciones de pago
en las credenciales exigidas, etc.; tiene relación, conforme a lo sugerido arriba, con el tipo de
producto ofrecido (e.j tamaño mínimo de lotes, etc). 65

En suma, parte significativa de los altos precios de los terrenos –especialmente en el segmento
popular del mercado- parece provenir menos de un supuesto exceso de regulación, que de la no
implementación de la normativa existente. La negligencia y omisión en la fiscalización y aplicación
de ciertas regulaciones inhibidoras de externalidades negativas en la ocupación del suelo, y de
asimetrías entre las partes envueltas en las transacciones inmobiliarias, efectivamente implica
precios más altos! Una mayor fiscalización de los loteos populares, con fuertes penalidades a los
infractores (i.e a la venta de lotes sin títulos legales, sin los servicios y/o sin respeto a las
ordenanzas locales, etc.) podría significar simplemente un ‘piso’ de calidad superior para los lotes
ofrecidos a la población de baja renta. El peso de estas restricciones recaería, ceteris paribus, en
última instancia, sobre los propietarios de los terrenos adquiridos para loteo.

La experiencia de Goiás (de Goiânia, en particular) es elocuente en estos términos. A través de

convenios establecidos entre el Consejo Regional de Corredores de Propiedades – CRECI (entidad
encargada de supervisar el ejercicio de la profesión de corredor) y las diversas prefecturas, los
vendedores de lotes no registrados son denunciados por inspectores de la entidad y procesados por
la prefectura (fueron registrados, inclusive arrestos). En el caso del corredor debidamente registrado
que estuviera envuelto en venta de lotes irregulares, más allá de la multa, el infractor es desafiliado
de CRECI/GO, perdiendo, por tanto, el derecho al ejercicio de la profesión. Como resultado, se

Calderon en 1998, encuentra valores de hasta US$ 33,6 para el m2 de lote ilegal. Para el caso de Cochabamba en
Bolivia, un lote en un asentamiento ilegal consolidado (que no cuenta con servicios) el precio medio se sitúa entre US$
25 a 30 (Información entregada por Fabio Farfan 2001).
62 Este multiplicador revelose bastante estable a lo largo del periodo de 1968/84.
63 Investigaciones recientes en las favelas de Rio muestran, por ejemplo, que el costo de la mano de obra para construir

es por lo menos 10% mayor que en el mercado formal. Abramo (1999).

64 Otras paradojas sugerentes serían: (1) los precios de la tierra urbanizada en las periferias Latino Americanas son

superiores, en términos absolutos y relativos a los verificados en las ciudades de los Estados Unidos; y (2) la inapetencia
de los agentes privados por proveer tierra urbanizada, a despecho del considerable margen de ganancia que se obtiene
en esta actividad (el costo de la tierra desnuda varía entre US$ 5 e 10, el costo de provisión de servicios entre US$ 15 y
30, y el precio final de comercialización está sobre los US$70) (Véase Smolka 2002).
65 Una explicación más detallada para el fenómeno escapa a los propósitos inmediatos de este trabajo (Veáse Smolka

2002).

17
constató la inequívoca tendencia a la baja en la oferta de los loteos irregulares y de los precios de
los lotes regulares. Este ingenioso (¡y bastante original!) arreglo, donde se conjugan los intereses de
administraciones públicas sin preparación (y mal equipadas) para las indispensables inspecciones
de campo, y los intereses mercantiles, aliados por un efectivo compromiso de la entidad (CRECI)
con el ejercicio ético de la profesión, parece apuntar hacia una posible alternativa de ruptura del
circulo vicioso de la irregularidad.

Concluyendo, el impacto del ambiente regulatorio sobre los altos precios de los terrenos en América
Latina transcurre a través de dos fuerzas o movimientos que aparentemente se refuerzan
mutuamente:
(1) El primero de ellos corresponde a las normas y regulaciones implementadas a lo largo de la
historia, con objetivos claramente “elitizantes”, de difícil, si no imposible, cumplimento por la mayoría
de la población, y que fueron, en verdad, introducidas para excluir a las ‘clases peligrosas’ de ciertas
áreas y/o proteger los privilegios de los ricos. 66 Estas normas inflan los precios de los terrenos en la
medida en que crean verdaderas islas de escasez o zonas exclusivas por las amenidades de que
disponen. Son representados por barrios como es el de Polanco, en la ciudad de México; de
Miraflores en Lima; Las Condes en Santiago; la Recoleta en Buenos Aires; de Alto de Pinheiros en
Sao Paulo; etc. Todos ellos bien dotados de infraestructura y servicios y ofreciendo condiciones de
habitabilidad comparable a las zonas más modernas de las mejores ciudades del mundo
desarrollado!

(2) Un segundo componente se refiere al efecto de alza de los precios, provocado, por un lado, por
la complicidad o actitud contemplativa de las autoridades públicas locales con las irregularidades
practicadas por los loteadores (piratas o no) que actúan en nuestras periferias y; por otro, las
señales que los programas curativos de regularización (sin retorno de ingresos para el estado) dan
al mercado. Ambas posturas parecen retroalimentar la (tendencia al) alza de los precios. La falta de
regulación produce -por definición- un mercado para las ocupaciones irregulares, cuyas mayores
facilidades para operar y, sobretodo, los márgenes de lucro superiores en la venta de lotes
irregulares, desestimula la provisión de lotes regulares. Frente a la proliferación de asentamientos
irregulares, las autoridades responden (a las presiones sociales y políticas) con políticas de
regularización de las áreas consolidadas. La expectativa/garantía de que las irregularidades
urbanísticas serán resueltas a través de programas de mejoramiento sin retorno de ingresos para el
estado, se reflejan en la usura o sobreprecio en la adquisición de lotes irregulares, con obvios
efectos sobre la referida lucratividad en el mercado de lotes irregulares.
Antes de concluir esta sección, cabría comentar tres nuevas tendencias, inflexiones y/o reacciones
en el plano regulatorio, que parecen interponerse a estos movimientos polares y que, igualmente,
afectan los precios de los terrenos. Así, entre el reconocimiento de una regulación excesiva y una
‘no’ regulación se interpone la complacencia con la autorregulación privada de las áreas de alta
renta o de zonificación popular.
Las autoregulaciones han sido practicadas con objetivos evidentes de exclusión social desde (o
hasta) la privatización de calles con colocación de garitas y autorestricciones de estacionamiento. La

66 Rolnik (1997) señala que no había zonificación en las ciudades coloniales latinoamericanas. Es apenas con la

formación de la clase media-alta y el surgimiento de barrios aristocráticos y exclusivos (asociados al zoning) que se
verifica este tipo de proceso.

18
estipulación de tamaños mínimos para los sitios y para las áreas construidas, son reglas
comúnmente (auto) impuestas en barrios enrejados 67 . Este tipo de comportamiento (extensión de la
exclusividad) aumenta la competencia por terrenos en otras áreas que, de otra forma, serían
considerados tradicionalmente como de ocupación popular 68 , alterando las expectativas de los
agentes del mercado inmobiliario. Se trata de un efectivo ‘cierre’ por dentro del mercado de tierras,
fenómeno que se manifiesta también a través del agotamiento-vaciamiento de las áreas centrales de
las ciudades y la concomitante polinucleación, con evidentes efectos sobre las escalas de precios.
Como reacción a los efectos de la regulación excluyente sobre los precios, diversas jurisdicciones
brasileñas han implementado las Zonas de Especial Interés Social - ZEIS, con relativo éxito como
instrumento para facilitar la regularización de asentamientos informales existentes y diseñar áreas
para ocupación popular. Más allá de su conveniencia como instrumento que aumenta el poder de
negociación de las entidades públicas las negociaciones sobre usos del suelo con agentes privados,
estas zonas efectivamente impactan los precios a la baja 69 , en la medida en que alteran las
expectativas del mercado en relación a la oferta de tierras para uso residencial del segmento de baja
renta. Nakano, Rolnik y Cimbalista (2001) sugieren con todo que, en Diadema, Sao Paulo, las ZEIS
habrían producido en un primer momento, una evidente baja en los precios pero, en la medida en
que se extendieron y se consolidaron como instrumento, acabaron por producir mayores precios.
Sin embargo los pocos estudios disponibles sobre la relación entre el ambiente regulatorio y (precio)
el acceso a la tierra urbanizada todavía se atienen más a las deducciones en el campo teórico-
conceptual, con escasa (y precaria) sustentación empírica. No hay que excluir la hipótesis de que
parte considerable de los altos precios pueden/deben ser atribuidos a la predominancia en las
ciudades latinoamericanas de una regulación excesiva o muy estricta, en lugares donde debería ser
más ‘poor friendly’ (áreas nobles) y ‘floja’ donde debería ser más estricta (áreas populares). En otras
palabras: en las áreas nobles se aplica una regulación inadecuada y en las áreas pobres no se
aplica una regulación adecuada!

6. Conclusión

El análisis presentado en las secciones anteriores parece sugerir que los aparentemente excesivos
precios de la tierra urbanizada observados en las ciudades latinoamericanas son producto menos de
una fatalidad histórica, que de la omisión, negligencia y parcialidad de los gestores públicos. Omisión
en la imposición de mayores sanciones fiscales sobre ‘ganancias urbanas desmerecidas’ 70 ;
negligencia en la utilización de tierras públicas y parcialidad en el ejercicio de la regulación

67 Así, en condominios como el Alfaville, promovido en la periferia de Goiânia (sud franquia!), el tamaño del sitio mínimo
es fijado en 600 m2 y el área mínima de construcción es 250 m2. A pesar de la intraspasabilidad de los muros que cercan
el condominio y los equipamientos comunes que comporta, estas especificaciones por si solas son suficientes para
restringir la ocupación sólo a las familias del decil superior de distribución de renta del país, no importando su
localización.
68 Veáse Jaramillo (1999) sobre estos efectos.
69 Son, con todo, muy pocos los estudios disponibles que tratan de cuantificar estos efectos depresivos sobre los precios.

Veáse, Hereda et.al. (1997)

70 Vale recordar aquí que el valor (precio) de un terreno en determinado momento está constituido por la sumatoria de

sucesivos incrementos de valor, o por el valor presente de flujo de incrementos futuros de incrementos de valor. De ahí
que el impuesto sobre el valor del terreno puede ser entendido también como instrumento de recuperación de plusvalias!

19
urbanística. Más concretamente, los precios elevados de la tierra habilitada en América Latina
tienen que ver con la no cobranza de IPTU y la mala distribución de los recursos; con la falta de
proyectos e incentivos para aprovechamiento de la tierra habilitada existente; y la aplicación de una
regulación inadecuada en las áreas nobles y una no aplicación de una regulación adecuada en las
áreas de baja renta.

La falta de inversiones públicas en infraestructura y servicios urbanos (carencia de recursos

públicos), la retención especulativa (estructura de propiedad) y la ineficiencia en el uso del suelo
(indisciplina urbanística), serían en si suficientes para explicar / producir precios elevados. Sin
embargo, estos últimos no resultan necesariamente de estos factores! En la práctica, estos no
serían los principales responsables de la insuficiente oferta de suelo habilitado a precios accesibles.

Más que describir y analizar la insuficiencia de recursos, importa saber cómo estos estarían siendo
distribuidos y/o espacialmente asignados, y la capacidad del ambiente regulatorio existente para
inhibir la provisión o premiar la comercialización y utilización de tierras precariamente habilitadas o
sin habilitación! El importante volumen de tierras que es retenido en el mercado por factores de
orden gerencial, institucional (legal, etc.) y extra-mercado, alimentados por una cultura especulativa -
producto de la ausencia de sanciones y la falta de disponibilidad de estas tierras. En pocas palabras,
el precio de la tierra habilitada es alto por que la tierra ha sido, y todavía es, un gran negocio.

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