Análisis y Valoración de Un POT

Legislación Urbano Rural y Gestión del Riesgo
Gelman Betancourt
Actividad 4. Análisis y valoración de un POT
EL PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL EN MEDELLIN
El Plan de Ordenamiento Territorial (POT) es un instrumento técnico y normativo de

planeación y gestión de largo plazo; es el conjunto de acciones y políticas, administrativas
y de planeación física, que orientarán el desarrollo del territorio municipal por los próximos
años y que regularán la utilización, ocupación y transformación del espacio físico urbano y
rural. Un POT es en esencia, el pacto social de una población
con su territorio y por ello si se trata de comprar vivienda nueva, debes conocerlo.
El alcalde municipal tiene como obligación principal, mejorar la calidad de vida de sus
habitantes; para ello tiene tres herramientas: el Plan de Ordenamiento Territorial, el Plan de
Desarrollo Municipal y el presupuesto.
Medellín aprobó en diciembre de 2014 su nuevo Plan de Ordenamiento Territorial

(POT), en el que trazó la ruta de la planificación hasta 2027. Más de tres años después, los
constructores dicen que la norma no se ha podido estrenar porque aún no están terminados
todos sus reglamentos.
Gelman Betancourt
El POT modifica, al menos en el papel, el modelo de ocupación de la ciudad bajo

tres ideas centrales: la promoción de una ciudad compacta que crezca hacia adentro, la
limitación del crecimiento en la ladera y la inversión de la pirámide de movilidad, para que
peatones y sistemas sostenibles tengan la prioridad. El plan tiene aspectos positivos, pero
sus instrumentos “son muy complejos” y no conviven con la realidad del mercado.
La implementación del plan tiene varias dificultades: simulaciones de planes

parciales (zonas específicas para renovación urbana) con precios bajos que en el mercado
no se consiguen; dificultades para cumplir con las cargas urbanísticas que deben efectuar
los constructores; y restricción para compensar el porcentaje de vivienda de interés social
y prioritario, entre otras.
La implementación de cinco de los 11 puntos del Plan de Ordenamiento Territorial

de Medellín (POT), aún no se hace. Y mientras ciudadanos denuncian que se siguen
construyendo viviendas en zonas protegidas o corredores ambientales—aspectos que
prohibía esa hoja de ruta—la Alcaldía busca, contrarreloj, reglamentar todo el plan, el cual
revisó y ajustó.
En la Loma de los Bernal, una de las zonas de Medellín con mayor densificación,
habitantes advierten que el POT determinaba el freno a más construcciones urbanísticas,
debido a aspectos como vías insuficientes para tanta población y la preservación
ambiental de ese corredor suroccidental. Pero eso nunca se cumplió.
Para esta zona específicamente se anuncian nuevos proyectos, especialmente en

terrenos cercanos al cerro de las Tres Cruces, en estos terrenos los constructores habían
tramitado la licencia en el Municipio antes de aprobarse el POT los cuales nos han perdido
vigencia. Muchos constructores de la Loma de Los Bernal licenciaron antes de ese año. El
nuevo POT tiene una protección ambiental para la zona, pero todavía hay 10 licencias por
ejecutar.
Ese es uno de los puntos que reglamenta el nuevo POT, el cual recibió la actual
Administración de Medellín para su implementación, pero en lo que han tenido
inconvenientes por vacíos pasados. Hay muchos retos en la implementación, uno de ellos
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la normativa: No había ni un solo decreto, se va a tener muchos conflictos con el POT en

cuanto a cambios de uso. La gente está enojada, pues no hubo masificación de la
información.
La hoja de ruta trae 11 instrumentos, de los cuales seis están reglamentados y cinco
han tenido inconvenientes para su implementación; estos son:
Transferencia de cesiones al municipio: El urbanismo, la construcción de parques,

andenes, placas polideportivas, depende de las cesiones que los constructores hacen al
municipio como compensación por los proyectos que adelanten. Esas obligaciones
pueden ser en especie o plata y su reglamentación avanza en un 55 % y se encuentra en
la elaboración del proyecto de acuerdo.
Participación en plusvalía de obras: Este punto reglamenta el pago que deben

hacer habitantes por obras que mejoren su calidad de vida, mediante el mecanismo de
plusvalía. Falta normatizar el de obra pública,
Aprovechamiento de espacio público: Con esto se busca que la publicidad

ubicada en el espacio público genere ingresos al Municipio y que estos sean utilizados en
urbanismo. Su reglamentación hace trámite en el Concejo, pero de ese punto, el asunto
de avisos publicitarios avanza en un 55 %, y los relojes públicos digitales, 70 %
Transferencias de derechos patrimoniales: Avanza en un 55 %, y su retraso se le

atribuye a la dificultad en la elaboración de un mapa de zonas socioeconómicas
homogéneas para Medellín. La Alcaldía espera que esté listo en diciembre. En la ciudad se
establecieron zonas donde se puede densificar, por ejemplo, el eje del río y La Iguaná. Estas
son denominadas zonas emisoras. Otros sitios de la ciudad son catalogados como
receptores y es allí donde constructores deben pagar en plata o especie. Es el caso de
Prado Centro, en donde se debe hacer conservación de patrimonio como compensación
por construcciones que hagan en otros sectores. Parte de esa plata, también puede ir para
a la compra de lotes para preservación ambiental.
Gelman Betancourt
Financiamiento recaudación impositiva: Es una de las novedades del POT, pero en

lo que han tenido dificultades en reglamentación y socialización. Consiste en que el
operador de planes parciales (proyectos urbanísticos) a futuro pague, en el presente, los
valores de plusvalía e impuestos. En países como Estados Unidos lo hacen para preparar
terreno: ampliar vías, comprar predios, que cuando llegue el proyecto ya tenga los temas
de servicios desarrollados.
Por otra parte las personas que han querido vender o construir se han encontrado
con la sorpresa de que su propiedad está afectada por el POT, cuestión que reduce el valor
comercial del inmueble y que afecta a todas las comunas de la ciudad, que aún no tiene
una cifra estimada de la población afectada, porque ni si quiera el director de planeación
sabe cuántas familias están inmersas en esta problemática. Nadie se opondría al desarrollo
urbano, todos quisiéramos ver una ciudad llena de parques, de lugares verdes y obras
públicas que nos hagan enorgullecer, pero el problema es cuando ponen en juego el
patrimonio y el trabajo de las familias.
El Plan de Ordenamiento Territorial que tiene cosas increíbles como: toda una
manzana afectada y una vivienda que no lo está; construcción de un parque en una
manzana al frente del aeroparque Juan Pablo ll donde al lado ya hay un sitio verde de
estas características; personas que no alcanzaron a desenglobar y construyeron diez pisos,
pero que el POT solo le valdrá el primer piso; estudiantes que no pueden poner el servicio
de internet porque les modificaron el uso del suelo; familias que en el segundo y tercer piso
pueden poner gas y la del primero no porque se modificó el uso de la vivienda; y personas
que iban a ser beneficiadas por mejoramiento de vivienda, pero se modificó el sector y
quedó en zona de alto riesgo.
El presente plan de desarrollo para la ciudad se vino gestando desde la

Administración de Sergio Fajardo, quien vislumbraba la ciudad como una plataforma de
servicios de salud, para turistas y de esparcimiento.
Gelman Betancourt
Son miles y miles de personas afectadas por el Nuevo POT, ha sido más la gente que
perjudicó que los que benefició. Hay un montón de habitantes en Medellín que cuando
van a pedir permisos para construir o mejorar sus viviendas aparecen viviendo en la mitad
del río de la ciudad. Este es un ejemplo exagerado, pero es para que la gente entienda
que cuando lo miran en la cartografía del POT (Plan de Ordenamiento Territorial) aparece
como si no viviera en su casa, sino encima de una quebrada o en un PUI y ahí usted pierde
la posibilidad de hacer algo con su vivienda.
Los mapas de cartografía de la ciudad de Medellín quedaron mal hechos, esto fue
un contrato de la alcaldía de Aníbal Gaviria con la Universidad Pontificia Bolivariana y nos
tiene en líos bastante grandes, sobre todo, a las personas que tienen necesidad de hacer
obras en sus casas, los tiene perjudicados sin poder avanzar.
Según el periódico El Colombiano, "el urbanismo, la construcción de parques,

andenes, placas polideportivas, depende de las cesiones que los constructores hacen al
municipio como compensación por los proyectos que adelanten. Esas obligaciones
pueden ser en especie o plata y su reglamentación avanza en un 55 % y se encuentra en
la elaboración del proyecto de acuerdo.”.
Gelman Betancourt
Es así que, el POT de 2014 de Medellín en las zonas más planas de la ciudad cerca
al río tendió a aumentar las posibles densidades, y en los corredores de mayor dinámica y
centralidad en los barrios permitió la mezcla de usos.
Es por ello que hoy en día sectores que eran esencialmente de vivienda hace unos
20 años, se han transformado rápidamente en corredores con alta mixtura, en los que
conviven actividades de alto impacto en movilidad y circulación con usos de vivienda.
Los alrededores del Parque Lleras, Manila, la Avenida 33, la Carrera 76, la Avenida
Nutibara, la 45 en Manrique y la Avenida 65 en el occidente, han aumentado la diversidad
de actividades.
En algunos casos este proceso ha conllevado deterioro urbano, aumento del ruido
y la congestión, pero por otro lado ha permitido acercar servicios a las zonas de vivienda,
y aumentar la dinámica económica de zonas que se consideraban por sus funcionalidades
urbanas más barrios de vivienda que requerían del centro histórico como el eje de los
servicios.
Es por ello que “Bajar al Centro” ó “Juniniar”, dejaron de tener sentido con las
centralidades barriales, que han reemplazado las funcionalidades del centro de la ciudad.
Este proceso ha cambiado también las formas de habitar los barrios, haciendo de la
ciudad un sitio más diverso. Nuevos lugares como Ciudad del Río, el eje del Tranvía en la
Avenida Ayacucho, o los alrededores del Parque Lleras, se han ido ocupando por parejas
jóvenes, extranjeros o personas que sobre la base de la oferta de esparcimiento, el espacio
público de mejor calidad o la oferta de transporte público habitan la ciudad de forma
distinta.
La ciudad es una colcha de retazos, dinámica a la que se le agregan nuevos colores

y ofertas, en ese sentido la oferta de vivienda y espacios de negocios, dejaron de estar solo
concentrados en algunos lugares, y por eso cada día más los municipios aledaños animan
a los compradores a buscar nuevas oportunidades.
Gelman Betancourt
El nuevo POT busca una ciudad compacta, que siga creciendo, pero no se siga
extendiendo, que potencie el río como eje estructurante y con una movilidad sostenible en
la que el peatón tenga la primacía.
¿Qué mejoró y se cumple del POT?
 Modelo de ocupación: reconoce la transversalidad de La Iguaná.

 Clasificación del suelo: se disminuyen los suelos de expansión, en relación directa
con el principio de crecimiento en el interior.
 La meta que establece el POT es pasar de 940 hectáreas de espacio público a
4.300 hectáreas.
Del POT ya se reglamentaron:
 Pago en especie.
 Venta de derechos de construcción y desarrollo.
 Pago de servicios ambientales.
 Compra de derechos fiduciarios.
 Cesiones urbanísticas.
 Contribución en valorización
La decisión de revisar y ajustar el POT vigente además de responder a lo establecido

en la ley 388 de 1997 responde a la necesidad de atender problemáticas específicas,
asociadas al ordenamiento territorial y cuyos efectos sobre la ciudadanía son altamente
sensibles. El siguiente esquema sintetiza los principales problemas, las causas aparentes
asociadas a disposiciones del POT y sus efectos sobre la población y el territorio.
Gelman Betancourt
Como se puede apreciar en el esquema, las causas directas asociadas al POT

parecen referirse a componentes instrumentales del POT; la revisión, por consiguiente,
podría limitarse a ajustar, complementar y generar posibilidades de aplicación efectiva de
estos instrumentos.
Lo anterior resulta necesario pero muy probablemente insuficiente; así lo han

demostrado los incontables procesos de cambio o ajuste normativo que ha tenido el
Municipio, la tendencia a atender lo urgente y lo aparentemente evidente. Tendencia que
puede haber sido la principal limitante para que las diversas reglamentaciones urbanísticas
adoptadas no hayan tenido el efecto deseado, la excesiva atención y confianza puesta
en los aspectos instrumentales pero a la vez, la gran debilidad de los mismos.
En esta oportunidad la revisión busca atender lo urgente en relación con lo

importante, lo instrumental en función de lo estructural, analizando en términos de
integralidad e interdependencia los diversos componentes de un proceso de
ordenamiento territorial y revisar este componente instrumental a la luz de los objetivos
estratégicos que se traducen y concretan en el MODELO DE CIUDAD, que contiene y
Gelman Betancourt
articula las decisiones que, en relación con cada uno de los componentes físicos del
territorio se adoptan en concordancia con los Principios, y en respuesta a los Objetivos
Estratégicos, ya que los INSTRUMENTOS corresponden al conjunto de normas y mecanismos
de actuación con los que cuentan la administración y la sociedad para reglamenta formas
de intervención, equilibrar beneficios, concretar acuerdos y controlar efectos en la
construcción de ciudad. Los instrumentos hacen factible la gestión real sobre el territorio al
definir CÓMO y CON QUIEN se puede y debe actuar. Solo la coherencia y consistencia
entre los diversos componentes garantizarán que el POT de Medellín se constituya en un
factor real de mejoramiento social
BIBLIOGRAFIA
Guía de Preguntas y Respuestas: La Implementación de los Planes de Ordenamiento

Territorial, Estudios del Territorio. Medellín, 2000.
GARCES OIBYRNE, Juan Manuel. Plan de Ordenamiento Territorial, Manual

Prospectivo y Estratégico. TM Editores, Centro Latinoamericano de Prospectiva y Estrategia.
Universidad Jorge Tadeo Lozano.
Ley 388 de 1997, Ley de Desarrollo Territorial. Presentaciones institucionales del

Municipio de Medellín y del área Metropolitana, sobre el POT, Planes Parciales y Proyectos
Estratégicos.
www.medellincomovamos.org/category/gobierno/pot/
http://www.elcolombiano.com/antioquia/implementacion-del-pot-de-medellin-
YJ8391436
www.medellin.gov.co/irj/go/km/docs/documents/ServiciosLinea/PlaneacionMunicipal/Ob
servatorioPoliticasPublicas/resultadosSeguimiento/docs/pot/Documentos/JustifJuridicaRevi
sionPOT.pdf

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Medellín aprobó en diciembre de 2014 su nuevo Plan de Ordenamiento Territorial

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Según el periódico El Colombiano, "el urbanismo, la construcción de parques,

La ciudad es una colcha de retazos, dinámica a la que se le agregan nuevos colores

¿Qué mejoró y se cumple del POT?

 Modelo de ocupación: reconoce la transversalidad de La Iguaná.

Del POT ya se reglamentaron:

La decisión de revisar y ajustar el POT vigente además de responder a lo establecido

Como se puede apreciar en el esquema, las causas directas asociadas al POT

Lo anterior resulta necesario pero muy probablemente insuficiente; así lo han

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