 Derecho real

Concepto.

Los derechos reales son aquellos que autorizan a su titular a obtener ciertas ventajas económicas
de una cosa, dentro de las posibilidades de la misma, así como a ejercer un poder de inmediata
dominación. Son de carácter directo, excluyente y protegido frente a todos, sin necesidad de
intermediarios.

¿Qué son los derechos reales?

La primera aproximación al concepto de derecho real es la que lo diferencia del derecho

personal o de obligaciones. Así, el primero otorga a su titular una facultad o potestad sobre una
cosa, mientras que el segundo otorga la posibilidad de exigir a otra persona un determinado
comportamiento.

EJEMPLO

Ejemplo de derecho real es el derecho de propiedad, que permite a su

titular, dueño de la cosa, a usar y disfrutar de ella sin más limitaciones
que las impuestas por las Leyes.

Ejemplo de derecho personal es el que tiene el vendedor en un contrato de

compraventa, que le permite exigir al comprador (derecho de crédito) la entrega de
la cantidad de dinero estipulada como precio; o el que tiene el mismo comprador,
que le consiente exigir al vendedor la entrega de la cosa vendida.

De lo antes dicho se desprende que la acepción "real" deriva del latín (res, rei: cosa) y que el
derecho real supone un derecho de aprovechamiento sobre cosas.

Pero precisando más el concepto, ya desde un punto de vista técnico jurídico, la doctrina
científica define el derecho real como el "derecho que autoriza a su titular a obtener ciertas
ventajas económicas de una cosa, dentro de las posibilidades de la misma y frente a cualquiera
que lo desconozca" (De Buen). También como "el derecho privado que atribuye un poder de
inmediata dominación sobre una cosa frente a cualquiera"(Castán). Finalmente, también se ha
definido como "el derecho subjetivo que atribuye a su titular un poder que entraña un señorío,
completo o menor, sobre una cosa, de carácter directo y excluyente, protegido frente a todos,
sin necesidad de intermediario alguno individualmente obligado"(Roca Sastre).

¿Qué caracteriza a los derechos reales?

En primer lugar, tienen un elemento interno que es la inmediatividad del poder de la persona
sobre la cosa. Ello se traduce en la potestad sobre el bien, que permite usar y servirse de él a su
dueño de manera inmediata, sin el concurso de otra persona aunque ello no impide que el
ordenamiento jurídico imponga limitaciones en ciertos casos.
En segundo lugar, tienen un elemento externo, que es la absolutividad del poder de su titular
sobre la cosa, es decir, la potestad de ejercer el contenido del derecho real frente a todos y
contra todos (erga omnes). También es denominado como el deber universal de abstención (ello
impide, por ejemplo, que un extraño acceda, sin nuestro consentimiento, a nuestra casa).

Conectado con lo anterior, otra característica del derecho real es la corporeidad de la cosa. Ello
quiere decir que el objeto sobre el que se ejerce nuestro poder de dominación es algo tangible y
percibible de manera inmediata por los sentidos. Aunque esta característica tiene una excepción
en el caso de los derechos sobre bienes incorporales, como, por ejemplo, la propiedad
intelectual.

Otra característica se refiere a la protección del derecho real mediante los derechos de
preferencia y persecución. La preferencia otorga al titular la protección del ordenamiento
jurídico en primer lugar, lo que excluye la posible protección de otro que pueda ser también
merecedor de ella. Así, la inscripción en el Registro de la Propiedad de la adquisición por quien
adquirió, de buena fe, una cosa de persona que en el Registro aparecía con facultades para
transmitirla, se mantiene y respeta aunque después se resuelva el derecho a transmitir de aquél
(artículo 34 de la Ley Hipotecaria). Se produce así la protección registral del titular del derecho
real.

También se caracteriza el derecho real por la facultad de persecución otorgada a su titular, es

decir, la posibilidad de reclamar a quien lo haya sustraído la entrega del derecho real o la
abstención de inquietar en su disfrute a su titular. Ejemplo de lo primero es la acción
reivindicatoria, por la que el propietario no poseedor pretende la entrega de la cosa al poseedor
no propietario. Ejemplo de lo segundo es el interdicto de retener, por el que el poseedor que ha
sido perturbado en su posesión reclama la abstención del perturbador.

Siguiendo con las características de los derechos reales, debemos aludir ahora a la posibilidad
de abandono (Véase "Abandono de bienes").

Finalmente, los derechos reales se caracterizan por su duración ilimitadamientras exista

físicamente el objeto sobre el que se ejercen.

¿Cuál es el contenido de un derecho real?

El contenido del derecho real es el señorío que se atribuye sobre la cosa. Ello quiere decir que el
titular del derecho real tiene la cosa sometida a su dominación, lo que engloba varias
facultades. La principal es la de gozar y disponer de la cosa, de tal manera que si nos es
arrebatada podemos pedir a quien la tenga que nos la entregue, porque el poder directo que
tenemos sobre ella nos lo permite. Se produce así una protección del ordenamiento jurídico al
derecho real.

También incluye la facultad de ejercer el derecho real frente a cualquiera, tanto frente al
transmitente, del que lo hemos recibido, como frente a un tercero adquirente posterior de la cosa
o frente a cualquiera que tenga contacto con ella.

Finalmente, la facultad de ejercer el derecho real frente a todos, puede tener un contenido pleno
o limitado. En el primer caso, se atribuye a su titular todo el contenido de poder posible. Así, el
derecho de propiedad otorga su titular todas las facultades posibles (usar, disfrutar, transmitir,
destruir -en ciertos casos-, abandonar, reivindicar, etc.).

¿Qué clases existen?

Son posibles diversas clasificaciones según el criterio que utilicemos o la doctrina, extranjera o
española, a la que acudamos.

Siguiendo a Castán, hay que distinguir en primer lugar entre los derechos reales propiamente
dichos, que recaen sobre cosas corporales y los derechos sobre bienes inmateriales (propiedad
intelectual y propiedad industrial). A su vez, los derechos reales sobre cosas corporales pueden
ser de protección provisioria (posesión) o de protección perfecta y definitiva. Estos últimos se
dividen a su vez en derecho real pleno (dominio) y derechos reales restringidos o limitativos del
dominio. El dominio puede ser de un solo sujeto o de varios, formando en este último caso
las diversas formas de copropiedad. Por su parte, los derechos reales restringidos pueden ser
de goce, de garantía o de adquisición. Los derechos reales de goce se dividen a su vez en
derechos reales temporales sobre cosas muebles e inmuebles (derechos de usufructo, uso y
habitación) y derechos reales inmobiliarios. Esos últimos puede ser de duración indefinida o de
duración no prefijada. Entre los primeros están las servidumbres reales o prediales, los censos,
los foros y el derecho de superficie. Los de duración no prefijada son las servidumbres
personales. En cuanto a los derechos reales restringidos de garantía, estos pueden ser: de
garantía mobiliaria (prenda e hipoteca mobiliaria), de garantía inmobiliaria (hipoteca y
anticresis) y de retención (derecho de retención). Finalmente, los derechos reales restringidos
de adquisición son el retracto, el tanteo y la opción.

¿Puede la autonomía de la voluntad crear derechos reales?

El sistema español es de numerus apertus pero con limitaciones, porque caben pactos que
alteren el contenido típico de los derechos reales legalmente previstos (artículos 392, 467 y 470
del Código Civil, por ejemplo); cabe sujetar los derechos reales a condición, término o modo; y
cabe inventar nuevos tipos de derechos reales (artículo 7 del Reglamento Hipotecario).

¿Cómo se adquiere un derecho real?

Los modos de adquirir el derecho real pueden ser originarios o derivativos. Los primeros se
producen cuando el derecho real no se basa en el derecho del titular anterior y surge de nuevo en
el adquirente (hallazgo de cosas perdidas, por ejemplo). En los modos derivativos, el derecho
real se funda en el derecho del anterior titular, de modo que el contenido del derecho del
adquirente depende del que tuviere el del antecesor. Los modos derivativos pueden ser:
traslativos (el derecho real cambia de sujeto, permaneciendo igual) o constitutivos (se atribuye
al adquirente un derecho real distinto, pero nunca de contenido superior al derecho del
causante); onerosos (con contraprestación) o gratuitos (sin contraprestación); inter
vivos (transmitente y adquirente están vivos) o mortis causa (el adquirente adquiere como
consecuencia del fallecimiento de su causante); voluntarios o forzosos (por ejecución judicial);
y, finalmente, a título universal (la adquisición afecta a todo el patrimonio) o a título particular
(la adquisición afecta a bienes determinados de un patrimonio).

El régimen legal de los modos de adquirir los derechos reales se contiene en el artículo 609 del
Código Civil, precepto muy criticado por la doctrina porque contiene una enumeración
asistemática e imperfecta, ya que la donación tiene carácter contractual y la tradición y la
usucapión se regulan en el Libro IV del Código y no en el III, donde deberían (Sanchez
Román); además de errónea e incompleta porque no consigna todos los modos de adquirir,
como la accesión o la inscripción constitutiva respecto de la hipoteca (Albadalejo).

¿Se puede transmitir un derecho real?

Aludimos al traspaso del derecho real de un titular a otro. El sistema español de transmisión se
basa en la llamada teoría del título y modo, que son los dos elementos necesarios para la
transmisión. El título es el concreto contrato de finalidad traslaticia (una compraventa, por
ejemplo) y el modo o tradición es la entrega o traspaso posesorio del bien. Normativamente,
este sistema se plasma en los artículos 609 y 1095 del Código Civil.

El 609 establece que la propiedad y demás derechos reales se adquiere y transmite por
consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición, y el 1095 dice que el acreedor tiene
derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla, pero no adquirirá
derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada.

Esto quiere decir que el contrato (título) hace surgir el derecho real, pero que este no se
transmite hasta que no se entrega la cosa (modo).

Precisando más, el título es el fundamento o causa jurídica de la adquisición. Su estudio

pertenece a la teoría general de las obligaciones cuando este es un contrato, aunque también
puede consistir en un acto unilateral. En el primer caso, para su validez se requiere la existencia
de los tres elementos típicos del contrato: consentimiento, objeto y causa (artículo 1261 del
Código Civil). En cuanto a la tradición o entrega, desde el Derecho Romano se conocen dos
grandes supuestos: la tradición real o entrega material del bien al adquirente y la tradición
fingida, en que la entrega se sustituye por actos que producen sus efectos. Esta, a su vez, puede
ser: simbólica (se entregan símbolos que representan la cosa, como, por ejemplo, las llaves de la
casa o los títulos de propiedad del inmueble), longa manu (se muestra la cosa al adquirente,
aunque sea de lejos, para que pueda ocuparla), brevi manu (se produce por acuerdo entre las
partes cuando el adquirente tenía la cosa ya en su poder, como cuando era arrendatario y pasa a
ser propietario) y constituto posesorio (el transmitente conserva la posesión en concepto distinto
del de dueño, como cuando se la queda en calidad de arrendatario).

Podemos contemplar en nuestro Código Civil estas formas de tradición en los artículos
1462, 1463 y 1464, que, aunque referidos a la compraventa, pueden aplicarse a cualquier
contrato traslativo del dominio o derechos reales. Así, el artículo 1462 alude la tradición en
sentido propio al decir que "se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder
y posesión del comprador". Por su parte, este mismo precepto se refiere también a la tradición
instrumental al significar que "cuando se haga la venta mediante escritura pública, el
otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma
escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario". El artículo 1463 alude a la
tradición de los bienes muebles ("fuera de los casos que expresa el artículo precedente, la
entrega de los bienes muebles se efectuará: por la entrega de las llaves del lugar o sitio donde
se hallan almacenados o guardados; y por el solo acuerdo o conformidad de los contratantes,
si la cosa vendida no puede trasladarse a poder del comprador en el instante de la venta, o si
éste la tenía ya en su poder por algún otro motivo") y el artículo 1464 se refiere a la tradición de
los bienes incorporales ("respecto de los bienes incorporales, regirá lo dispuesto en el párrafo
segundo del artículo 1.462. En cualquier otro caso en que éste no tenga aplicación se entenderá
por entrega el hecho de poner en poder del comprador los títulos de pertenencia, o el uso que
haga de su derecho el mismo comprador, consintiéndolo el vendedor").

¿Cuándo se extingue?

Se entiende por tales los hechos que tienen como efecto que el derecho real sobre una cosa deje
de estar atribuido a una persona.

En cuanto a su clasificación, podemos distinguir los modos de extinción por razón del
objeto, por razón del contenido y por razón del sujeto. Por razón del objeto, la extinción del
derecho real puede producirse por la destrucción de la cosa, en que desaparece el derecho real
pero no el posible derecho de crédito derivado del hecho de la extinción de la cosa (por ejemplo:
indemnización o premio del seguro). También puede producirse por dejar de ser apropiable la
cosa por convertirse esta en bien de dominio público (por ejemplo, supuestos del artículo 372
del Código Civil: "cuando en un río navegable y flotable, variando naturalmente de dirección,
se abre un nuevo cauce en heredad privada, este cauce entrará en el dominio público. El dueño
de la heredad lo recobrará siempre que las aguas vuelvan a dejarlo en seco, ya naturalmente,
ya por trabajos legalmente autorizados al efecto"; o de la expropiación forzosa). Por último,
puede extinguirse el derecho real por razón del objeto cuando la cosa se integra en una unidad
real objeto de otro derecho (supuesto de la accesión continua, por ejemplo, del artículo 375 del
Código Civil: "cuando dos cosas muebles, pertenecientes a distintos dueños, se unen de tal
manera que vienen a formar una sola sin que intervenga mala fe, el propietario de la principal
adquiere la accesoria, indemnizando su valor al anterior dueño").

Por razón del contenido, el derecho real se extingue tanto por el ejercicio de las facultades del
derecho (consumo, abandono, renuncia, transmisión), como por su no ejercicio (prescripción
extintiva).

Finalmente, por razón de sujeto, la extinción se produce por la consolidación o reunión en una
misma persona del dominio y del derecho real, con lo que el dominio readquiere su plenitud, o
por la muerte del titular, aunque en este caso únicamente cuando el derecho real tenga carácter
vitalicio (usufructo, uso o habitación), porque el derecho real es de naturaleza perpetua ya que
se transmite a los herederos a la muerte del sujeto.

Recuerda que…

• Los derechos reales atribuyen a si titular un poder sobre una cosa con carácter directo,
excluyente y erga omnes.

• La principal facultad que otorgan es la de gozar y disponer de la cosa, contando con la

protección del Ordenamiento Jurídico.

• Caben pactos que alteren el contenido típico y creen derechos reales propios de la
autonomía de la voluntad.

• Pueden adquirirse de modo originario, cuando surgen ex novo, o derivativo, cuando se

fundan en el derecho del anterior titular.

• Pueden ser objeto de transmisión por consecuencia de ciertos contratos mediante la

tradición.