“AÑO DEL DIALOGO Y LA RECONCILIACIÓN NACIONAL”

UNIVERSIDAD SAN PEDRO

FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS

E.A.P. DERECHO

APLICACIÓN DE LA LEY
INTERNACIONAL

ASIGNATURA : DERECHO CIVIL IV – DERECHO REALES

DOCENTE : CABANILLAS SULCA JAVIER

CICLO :V-A

INTEGRANTES : BLANCO NAVARRO, JEAN PAUL

GRADOS COLAN, DIANA

HUACHO – PERU
2018
DEDICATORIA:

El presente trabajo es dedicado a cada una de las personas

que de una u otra manera nos apoyan e impulsan a seguir
luchando por nuestros ideales y cumplir nuestras mayores
metas como profesionales.
 PRESENTACION

En el presente trabajo pretende mostrar un panorama amplio de lo que fue la evolución

del concepto de propiedad, sus limitantes y sus modalidades
Es importante conocer los orígenes del concepto que se tiene actualmente, toda vez que
de ello se puede llegar a diversas conclusiones del conocimiento actual de dicho concepto
Cabe señalar que diversas doctrinas que lo abordan en esencia son diversas, ya que se ha
ido transformando el objeto que persigue la institución de la propiedad. Por lo que han
influido en diversos factores para que sea reconocido este tipo de derechos en nuestra
legislación y más aún para que se establezcan sus modalidades y limitaciones
Actualmente el concepto de propiedad ha adquirido elementos que lo posicionan como
un concepto que persigue el beneficio colectivo debiendo ser analizado bajo la
perspectiva social de nuestra constitución
Además de las herramientas legislativas que se proporcionan para su entendimiento se
señalan diversas jurisprudencias que permiten un claro esclarecimiento de sus elementos
Todo el desarrollo ideológico que se ha dado para llegar a una cierta armonía clave, que
es de gran importancia para nuestro estudio, por lo tanto estudiar la historia es de alguna
manera una herramienta para el desarrollo de los temas
Además de conocer que se ha tratado de dar el mínimo de bases necesarias que se
necesitan de apoyo para el desenvolvimiento pleno en el campo de la propiedad
En el presente trabajo nos detendremos en analizar a la copropiedad, ya que es un tema
de mucha importancia puesto que constituye un derecho real muy común en los diversos
ordenamientos jurídicos, que constituye un legado del ordenamiento jurídico romano y
germánico
Los objetivos planteados son : Describir el derecho real denominado copropiedad dentro
del derecho romano, explicar en que consiste la copropiedad en el ámbito del derecho
actual, determinar las semejanzas existentes entre la copropiedad del derecho romano y
la copropiedad actual.
 INDICE

INTRODUCCION....................................................................................................................... 6
Capítulo I ..................................................................................................................................... 7
MARCO TEÓRICO ................................................................................................................... 7
1.- PROPIEDAD ...................................................................................................................... 7
2.- RÉGIMEN LEGAL DE LA PROPIEDAD PREDIAL .................................................. 7
2.1 concepto de propiedad predial: .................................................................................... 7
3.- CLASIFICACION DE PROPIEDAD PREDIAL ........................................................... 8
3.1 por la naturaleza de sus propietarios: ......................................................................... 8
A.- predios de dominio público .......................................................................................... 8
B.- predios de dominio privado .......................................................................................... 9
3.1.2 por su ubicación y destino: ........................................................................................ 9
4.- REGIMEN LEGAL: ........................................................................................................ 10
4.1 Disposiciones generales de la propiedad predial: ..................................................... 10
I. Extensión de la propiedad predial ........................................................................... 10
A.- el suelo: ......................................................................................................................... 11
b.- el subsuelo:.................................................................................................................... 13
c.- el sobresuelo:................................................................................................................. 13
RESTRICCIONES AL DERECHO DE PROPIEDAD PREDIAL ...................................... 15
II. Acción por obra que amenaza ruina........................................................................ 15
III. Normas aplicables a la propiedad predial ............................................................... 16
5.- LIMITACIONES POR RAZON DE VECINDAD: ...................................................... 16
A. Límites a la explotación del predio .......................................................................... 17
B. Limitaciones a la apertura de pozos y relación de obras ....................................... 17
C. Prohibición al paso de aguas por predio vecino ..................................................... 18
6.- DERECHOS DEL PROPIETARIO PREDIAL: .......................................................... 18
1) A derecho a cercar el predio..................................................................................... 18
2) Derecho de deslinde ................................................................................................... 18
3) DERECHO A CORTAR LAS RAMAS Y RAICES DE LOS ARBOLES........... 19
CAPITULO II............................................................................................................................ 20
7.- PROPIEDAD HORIZONTAL ....................................................................................... 20
7.1 .- Constitución y extinción de la propiedad horizontal ............................................ 21
7.2.- Constitución de la propiedad horizontal ................................................................. 21
 7.3. Otras formas de existencia de propiedad horizontal............................................... 22
8.- EXTINCION DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL ................................................. 22
a. Destrucción del edificio ............................................................................................. 22
b. Conversión en propiedad o copropiedad ordinarias .............................................. 23
c. Expropiación forzosa ................................................................................................ 23
CAPITULO III .......................................................................................................................... 24
9.- COPROPIEDAD .............................................................................................................. 24
9.1 Naturaleza jurídica de la copropiedad ...................................................................... 25
10.- CLASES DE PROPIEDAD ........................................................................................... 26
11.- DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS (CC.161) .................................................... 26
a) Actos jurídicos.-............................................................................................................. 26
b) Actos materiales.-......................................................................................................... 26
12.- ADMINISTRACION DEL BIEN COMIN (CC.164 – 165 ) ...................................... 26
a.-Administración Convencional.- ................................................................................... 27
b.-La Administración Judicial.- ....................................................................................... 27
c.-La Administración de Hecho.- ..................................................................................... 27
13.- OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS ..................................................... 27
a.-Obligación de responder por las mejoras necesarias y útiles.- ................................. 27
B.-Obligación de concurrir en los gastos que demanda el bien común.- ...................... 27
C.-Obligación de no practicar actos que importen el ejercicio de propiedad exclusiva.-
............................................................................................................................................. 27
D.-Obligación al saneamiento por evicción.-................................................................... 27
E.-Obligación de indemnizar por uso total parcial del bien común.- ........................... 27
F.-Obligación del reembolso por los provechos obtenidos.- .......................................... 27
G.-Obligación de efectuar la división y partición del bien común.- .............................. 27
13.1.- DIVISION DE LA COSA COMUN .......................................................................... 27
a) Temporalidad de la indivisión (167 II CC).-............................................................... 28
b) División (168 CC).-........................................................................................................ 28
14.- DE LA COPROPIEDAD CON INDIVISION FORZOSA ........................................ 28
15.- DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS .......................... 28
a) Actos jurídicos.-............................................................................................................. 28
b) Actos materiales.-.......................................................................................................... 28
CONCLUSIONES ..................................................................................................................... 29
BIBLIOGRAFIA ....................................................................................................................... 30
 INTRODUCCION

El derecho del propietario de un predio comprende el suelo, el subsuelo y los aires, hasta
donde pueda obtener una utilidad económica o moral, actual o futura, siempre que se
ejercite en armonía con el bien común y dentro de los límites de la ley. Si el derecho del
propietario del predio se limitara solamente al suelo, su dominio sería menos que inútil,
pues no podría levantar construcciones, hacer edificaciones subterráneas, ni aun sembrar
y plantar. La propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales renovables o
renovables (minerales, hidrocarburos, agua, recursos eólicos, solares, geotérmicos, el
espectro radioeléctrico, etc.), los que constituyen patrimonio de la Nación (art. 66 de la
Constitución) los yacimientos y restos arqueológicos, los cuales son patrimonio cultural
de la Nación (art. 21 de la Constitución), y otros bienes regidos por leyes especiales.

La propiedad predial presupone la existencia de una edificación o conjunto de

edificaciones divididas en partes de propiedad exclusiva y partes de propiedad común. A
la edificación o conjunto de edificaciones se le denomina unidad inmobiliaria o unidad
matriz; a las secciones de propiedad exclusiva con participación en los bienes comunes
se les llama secciones inmobiliarias. La propiedad horizontal es una propiedad predial
especial que confiere a su titular el uso, goce y disposición de las secciones inmobiliarias
en que se divide la unidad matriz. Cuenta con un reglamento interno y una junta de
propietarios.

Propiedad horizontal, propiedad exclusiva, propiedad común, reglamento interno, junta

de propietarios, unidad inmobiliaria, complejos inmobiliarios, servicios comunes.

Es un poder moral porque la apropiación que se hace del bien es reflexiva y no instintiva,
es decir, la destinación al fin se hace previo el conocimiento del fin que se acepta
libremente Es un derecho exclusivo, derivado de la limitación esencial de la utilidad en
muchos objetos, que no puede aplicarse a remediar las necesidades de muchos individuos
a la vez. Por esta razón, no son bienes apropiables los llamados de uso inagotable o bienes
libres, que existen en cantidades sobrantes para todos, como el aire atmosférico, el mar o
la luz solar. Es un derecho perfecto
 Capítulo I

MARCO TEÓRICO

1.- PROPIEDAD
La Propiedad se define como el derecho o facultad de poseer algo que es objeto
dentro del marco jurídico aplicable. Es el derecho real que implica el ejercicio de
las facultades jurídicas más amplias que el ordenamiento jurídico concede sobre un
bien.

En el ámbito legal la propiedad es el poder directo que se ejerce sobre un bien. Este
poder otorgar a su titular la capacidad de disponer libremente del objeto y sus frutos,
teniendo como limitaciones aquellas que imponga la misma ley.

El derecho de propiedad incluye todos aquellos bienes que son susceptibles de

apropiación y que pueden ser útiles, limitados y aptos para la ocupación.

La importancia de la propiedad radica en que es fundamental y necesaria para la

existencia armónica de la vida social, esta condición sirve para que el hombre pueda
sobrellevar su vida y desarrollar aquellas acciones para alcanzar sus metas y modo
de vida deseado.

2.- RÉGIMEN LEGAL DE LA PROPIEDAD PREDIAL

2.1 concepto de propiedad predial:

El predio proviene del latín “Praedium” que tiene un significado de finca o fundo,
denominado también heredad, hacienda, propiedad territorial, es una extensión
delimitada de terreno rústico o urbano, con edificación o sin ella. El predio es el
bien inmueble por excelencia. Tiene gran relevancia económica. En épocas previas
 a la industrialización fue el símbolo de riqueza y prosperidad. La propiedad predial
es el poder jurídico que permite gozar, disponer y reivindicar un predio, poder que
está acordado y tutelado por el ordenamiento jurídico. (ANIBAL, 2014)

El predio viene a ser una unidad inmobiliaria, como lotes, parcelas, viviendas,
departamentos, locales, oficinas, tiendas y cualquier unidad inmobiliaria
identificable. Por otro lado, se llama propiedad predial a la propiedad sobre el suelo
determinada por el área que encierra el perímetro y recae sobre el suelo, sub-suelo
y sobresuelo, y todo lo que se adhiere al suelo, hasta donde le sea útil al propietario
o hasta donde lo disponga la ley.

3.- CLASIFICACION DE PROPIEDAD PREDIAL

3.1 por la naturaleza de sus propietarios:
Los predios pueden ser de dominio del Estado o de los particulares. Los predios
del Estado se distinguen en predios de dominio público y privado.
A.- predios de dominio público
Son los que están afectados a la utilidad pública (mar, playas, recursos naturales,
palacio de justicia, etc.), o sea, al uso de todos, a un servicio a la comunidad o al
interés nacional, por ello son inalienables (no pueden ser objeto de actos de
disposición o gravamen), imprescriptibles (no se pueden adquirir por prescripción)
e inembargables. Algunos de estos bienes pueden ser entregados a particulares en
concesión, los recursos naturales, renovables o no renovables, son de dominio
público en su fuente, pero una vez explotados por el concesionario pasan a ser de
su dominio privado. Los que hace que un bien del Estado tenga la condición de
dominio público es su afectación al servicio y uso públicos, razón por la que se
encuentran fuera del tráfico jurídico, no pueden ser adquiridos por los particulares.

Sin embargo, el Estado, sin afectar el uso y goce popular del bien, puede conceder
su uso exclusivo, bajo ciertas condiciones, por ejemplo, para instalar puestos de
venta de mercaderías en ferias, para estacionamiento de vehículos, etc. El Estado
es un administrador de los predios de dominio público del Estado, reglamenta su
uso por los particulares; carece de todas las facultades de un propietario, no los
puede usar y disfrutar en exclusividad, no puede disponerlos o gravarlos, pero si
puede reivindicarlos, hacer uso de los interdictos y acciones posesorias, puede
disponer de sus frutos, de los cortes de los bosques, puede conceder permisos para
la realización de ciertas actividades, etc. El art. 73 de la Constitución diferencia
entre bienes de dominio público y bienes de uso público entre los cuales existe una
relación de género a especie, este artículo nos dice: “Bienes de dominio y uso
público. Los bienes de dominio público son inalienables e imprescriptibles. Los
bienes de uso público pueden ser concedidos a particulares conforme a ley, para su
aprovechamiento económico”.

A los bienes de dominio público nos hemos referido antes. Los bienes de uso
público son los bienes de dominio público destinados a servicios públicos (colegios,
hospitales, cuarteles del ejército, parques públicos, plazas, calles, puentes, caminos,
etc.); no pueden ser transferidos en propiedad, pero “pueden ser concedidos a los
particulares conforme a la ley, para su aprovechamiento económico”. Por ejemplo,
el Estado puede entregar un camino en concesión a una persona particular para que
realice obras de mejoramiento y cobre un peaje a cada vehículo que circula, a fin
de que recupere su inversión y obtenga una utilidad

B.- predios de dominio privado

Son los bienes del Estado que no están afectados a la satisfacción de intereses y
finalidades públicas, se originan en un interés privado, por ello son alienables:
pueden ser transferidos a particulares o entidades públicas, pueden ser gravados,
embargados por los acreedores del Estado. El Estado tiene y puede ejercer sobre
ellos sus derechos reales de propiedad, posesión, uso, superficie, usufructo, etc.,
como cualquier particular. La Ley N° 29618 establece la presunción de que el
Estado es poseedor de los inmuebles de su propiedad y declara la
imprescriptibilidad los bienes inmuebles de dominio privado del Estado. La
finalidad de esta ley es proteger la propiedad estatal de las invasiones y del tráfico
ilegal de tierras. Los bienes del Estado están regulados por la Ley Nº 29151, Ley
General de Bienes Estatales, publicada el 15 de Marzo del .2008, su Reglamento
dado por D.S. N°007-2008-Vivienda y la Ley Orgánica de Municipalidades. El
artículo 954 del Código civil solamente se refiere a los bienes cuyos titulares son
los particulares. (ANIBAL, 2014)

3.1.2 por su ubicación y destino:

Los predios se clasifican en predios rústicos (agrícolas, ganaderos, forestales, etc.)
y predios urbanos (residenciales, industriales, etc.). El Reglamento Nacional de
Edificaciones, publicado el 8 de Junio del 2006, en la norma G40 da las siguientes
definiciones:
  Terreno rústico: Unidad inmobiliaria constituida por una superficie de terreno
no habilitada para uso urbano y que por lo tanto no cuenta con accesibilidad,
sistema de abastecimiento de agua, sistema de desagües, abastecimiento de
energía eléctrica, redes de iluminación pública pistas ni veredas.
 Terrenos eriazos: Son las tierras improductivas por falta o exceso de agua
Terreno urbano: Es el predio habilitado para uso urbano, que cuenta con los
servicios de accesibilidad, sistema de abastecimiento de agua, de desagüe,
energía eléctrica, redes de iluminación pública. Ha sido sometido a un proceso
administrativo para adquirir esta condición. Puede o no contar con pistas y
veredas.
 La habilitación de un predio rústico en urbano comprende dos etapas: La
aprobación del proyecto por la municipalidad y la recepción de obras. En cada
una, la Municipalidad emite una resolución que puede inscribirse en Registro
Público. Respecto de los terrenos urbanos, la Municipalidad emite el
certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios.
 Áreas de expansión urbana. Son las tierras destinadas para futuras
habilitaciones urbanas.

4.- REGIMEN LEGAL:

El Código Civil organiza de manera especial y separada el régimen legal de la
propiedad predial, que es la variante más importante del dominio inmobiliario, en
tres subtítulos, el primero dedicado a las Disposiciones Generales de la Propiedad
Predial, el segundo a las limitaciones por razón de vecindad y el tercero a los
derechos del propietario predial.

4.1 Disposiciones generales de la propiedad predial:

Las disposiciones generales pueden ser agrupadas en tres clases: La extensión de
la propiedad predial; la acción por obra que amenaza ruina y las normas de
remisión.
I. Extensión de la propiedad predial
Artículo 954: “La propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo,
comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial y hasta
donde sea útil al propietario el ejercicio de su derecho. La propiedad del subsuelo
no comprende los recursos naturales, los yacimientos y restos arqueológicos, ni
otros bienes regidos por leyes especiales”.
El derecho del propietario comprende el suelo, el subsuelo y los aires, hasta donde
pueda obtener una utilidad económica o moral, actual o futura, siempre que se
ejercite en armonía con el bien común y dentro de los límites de la ley. Si el
derecho del propietario del predio se limitara solamente al suelo, su dominio sería
menos que inútil, pues no podría levantar construcciones, hacer edificaciones
subterráneas, ni aun sembrar y plantar. (JORGE, 2007)

En el Derecho romano se afirmaba que el propietario del suelo tiene además el

derecho exclusivo sobre todo el espacio aéreo y sobre todo el subsuelo que
corresponden a la superficie de su propiedad. La fórmula atribuida a Cino de
Pistoia y adoptada por los prácticos de la época medioeval decía: “qui dominus
est soli, dominus est usque ad coelum et usque ad ínferos”. Esta máxima que
marca lo ilimitado del señorío sobre lo que está por encima y por debajo de la
superficie del predio, “solo puede aceptarse como expresión hiperbólica de la
extensión del dominio en sentido perpendicular al suelo, mas no en su infinidad:
lo ilimitado del señorío, lo que está encima o debajo de la superficie del fundo de
que se es propietario sólo denota la indeterminación del confín de su poderío”.
(ANTONIO, 2000)

En el mundo moderno no es admisible pensar que la propiedad se puede extender

más allá de donde resulte aprovechable para el propietario; no se puede afirmar,
razonablemente, que se es dueño de una porción infinita de firmamento y del
subsuelo, de ahí la necesidad de determinar la extensión del dominio en altura y
profundidad. Por ello, el artículo 954 sienta el principio de la extensión de la
propiedad del predio al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los
planos verticales del perímetro superficial (suelo) y hasta donde sea útil al
propietario el ejercicio de su derecho, dentro de los límites de la ley. Dentro de los
límites de la ley, la propiedad se extiende hacia arriba y hacia abajo hasta donde
el propietario pueda extraer cualquier ventaja. Adonde quiera que llegue el titular,
la propiedad irá detrás. El propietario no puede prohibir, sin embargo,
intromisiones extrañas que hayan de practicarse a tal altura o profundidad que él
no tenga interés en excluirlas.

A.- el suelo:
El suelo constituye el objeto principal, el asiento por excelencia de la propiedad
territorial. En el plano horizontal la propiedad está delimitada mediante elementos
materiales (hitos, mojones, etc.) que lo separa de otro predio adyacente
perteneciente a otra propiedad privada o pública. Los límites horizontales de un
predio se fijan en relación al suelo y están dados por el área, medidas perimétricas
y linderos que los separan de otros predios colindantes. Se establecen mediante el
deslinde y amojonamiento extrajudicial o judicial. Cuando el predio está
registrado, los confines horizontales deben constar con toda precisión en el
registro de predios. Conforme al art. 19 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios, aprobado mediante Resolución de la Superintendencia
Nacional de los Registros Públicos N° 097-2013-SUNARP/SN, publicado el 3 de
Mayo del 2013, el asiento de inmatriculación contendrá:

a) La naturaleza del predio, indicándose si es urbano o rústico, en este último caso

si es rural o eriazo.

b) El departamento, provincia y distrito donde se encuentra. En el caso que el

predio a inmatricular esté ubicado en más de un distrito debe indicarse los nombres
de los distritos correspondientes.

c) Para el caso de predios urbanos el área, linderos, medidas perimétricas y

colindancias, por el frente, por la derecha entrando, por la izquierda entrando y
por el fondo; su ubicación georeferenciada a la Red Geodésica Nacional referida
al datum y proyección en coordenadas oficiales, siempre que se cuente con dicho
dato; calle y numeración o lote, manzana, etapa, urbanización, sector, zona o
grupo; así como cualquier otra circunstancia que sirva para distinguirlo de otro.
El área y las medidas perimétricas deberán estar expresadas conforme al Sistema
Métrico Decimal.

d) Para el caso de predios rurales se indicará el código de referencia catastral, área

expresada en hectáreas y con 04 decimales, perímetro expresado en metros;
centroide y ubicación georeferenciada a la Red Goedésica Nacional referida al
datum y proyección en coordenadas oficiales, en caso de contarse con este último
dato. Asimismo se consignará el nombre del predio, sector, valle de ser el caso,
linderos y medidas perimétricas en el supuesto del tercer párrafo del artículo 20 y
cualquier otra información que permita identificar plenamente el predio que se
inscribe.
b.- el subsuelo:
La propiedad predial se extiende en el subsuelo hasta donde le sea útil al dueño,
siempre que lo ejerza en armonía con el interés común y dentro de los límites de
la ley. Por ejemplo, puede construir los cimientos para sus edificaciones, realizar
edificaciones subterráneas, construcción de silos, cavar pozos de agua, etc. El
propietario del suelo no puede oponerse a las actividades de terceros en el subsuelo
que no tenga interés en excluir. Los recursos naturales, yacimientos, restos
arqueológicos y otros bienes excluidos por ley, que se encuentren en el subsuelo,
no pertenecen al dueño del suelo sino al Estado. El artículo 66 de la Constitución
prescribe que “los recursos naturales, renovables y no renovables, son patrimonio
de la nación. El Estado es soberano en su aprovechamiento. Por ley orgánica se
fijan las condiciones de su utilización y de su otorgamiento a particulares. La
concesión otorga a su titular un derecho real, sujeto a dicha norma legal”.

c.- el sobresuelo:
El derecho del propietario del suelo se extiende al sobresuelo (aires o espacio
aéreo sobre la superficie) hasta donde le sea útil, siempre que lo ejerza en armonía
con el interés común y dentro de los límites de la ley. El propietario tiene la
facultad de extender en él sus construcciones hasta los límites máximos permitidos
por ley, y puede también demandar la demolición de las obras del vecino que a
cualquier altura avancen sobre ese espacio o cortar las ramas que lo invadan. Un
sector de la doctrina sostiene que el espacio aéreo o aires sobre el suelo no puede
ser objeto de propiedad. Por ejemplo, Gurfinkel afirma: “En realidad no se trata
de la propiedad del espacio, por cuanto el espacio no es una cosa desde el punto
de vista físico y, por ende, no puede constituir el objeto ni de la posesión ni de los
derechos reales; se trata de un concepto de relación en tanto las cosas ocupan un
lugar en el espacio”. Sin embargo, el ordenamiento jurídico establece que el
propietario del suelo los es también del sobresuelo: este tiene la calidad de bien
inmueble (art. 885.1 del Código Civil), forma parte de la propiedad predial (art.
954 del Código Civil) y puede pertenecer a propietario distinto del dueño del suelo
(art. 955). El art. 63 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
aprobado mediante Resolución N° 097-2013-SUNARP/SN del 3 de Mayo
del.2013, dispone: “Cuando en el Reglamento Interno se establezca la reserva de
aires de la edificación, ésta podrá independizarse como sección de dominio
exclusivo siempre que se le asigne porcentaje de participación delos bienes
comunes. En este caso la independización procederá, siempre que cuente con área
proyectada de acceso. El Reglamento Interno puede establecer reserva de aires sin
independización, en cuyo caso esta circunstancia consta en asiento específico
correspondiente a la partida registral del predio matriz, o de otra partida
vinculada”. El crecimiento constante de la población y la falta de terrenos urbanos
ha determinado que las ciudades en vez de crecer horizontalmente crezcan en
forma vertical.

El propietario del predio tiene derecho a edificar o sobre elevar lo ya edificado

incrementando el área de su propiedad, o levantar nuevos pisos o departamentos
independientes sobre lo ya edificado hasta el límite de los planes urbanísticos que
impiden su elevación a mayor altura o dar al techo de su propiedad cualquier otra
utilidad como destinarlo a terrazas, avisos publicitarios, etc., o puede independizar
el sobresuelo para que cuente con su respectiva partida registral, y así poder
enajenarlo total o parcialmente, vendiéndolo, permutándolo, entregándolo en
anticipo de herencia, etc. En una edificación por pisos, sujeta al régimen de la
propiedad horizontal (Ley 27157), la azotea constituye zona común cuando no se
ha previsto lo contrario. Sin embargo, el régimen de zona común de la azotea
puede ser sustituido por el régimen de propiedad exclusiva, requiriéndose para
ello una votación favorable de las dos terceras partes de la junta de propietarios
de las diferentes secciones que integran la edificación (art. 5.7, 2do párrafo de la
Directiva N° 009-2008-SUNARP/SN), en aplicación el art. 47.1 de la Ley N°
27157, por el cual la junta de propietarios tiene la representación conjunta de todos
ellos, por lo que sus acuerdos los vinculan aun cuando no sean unánimes. El
derecho del ejercicio útil del espacio aéreo sobre el suelo tiene limitaciones
legales, por ejemplo, el propietario no puede oponerse a la libre navegación aérea
(art. 18 de la Ley N° 27261). La Ley N° 27972 (Ley Orgánica de Municipalidades)
faculta a las municipalidades a imponer limitaciones a la propiedad privada a fin
de que las construcciones no sobrepasen las alturas máximas permitidas en el
Reglamento Nacional de Edificaciones, y en general que la propiedad se use en
armonía con el bien común.
 RESTRICCIONES AL DERECHO DE PROPIEDAD PREDIAL

Dentro de las Disposiciones Generales de la propiedad predial, por el artículo 955°

se establece que el subsuelo y sobresuelo pueden pertenecer total o parcialmente
a propietario distinto que el propietario del suelo. Se trata de una autorización
genérica, que permite la distribución o división horizontal de la propiedad predial.

Todo lo que hay en el subsuelo y sobresuelo, cae bajo el dominio del propietario
del predio, pero con las siguientes acepciones:

1. Las minas y sustancias minerales en general, que se encuentren en el suelo y

subsuelo del territorio de la república, son de propiedad del Estado y se regulan
de acuerdo con la legislación especial que el Estado ha dado al respecto.

2. Las aguas, sin excepción alguna, son de dominio exclusivo del Estado.

3. Los objetivos arqueológicos, de acuerdo a las leyes especiales, son de propiedad

de Estado.

4. Si bien, los aires también corresponden al propietario del suelo, por lo que
pueden ser aprovechados para el levantamiento de construcciones de diversa
altura, los Estados han venido estableciendo limitaciones al uso de los mismos, en
un primer caso, para facilitar la navegación aérea, y en segundo supuesto, por
razones de urbanismo.

II. Acción por obra que amenaza ruina

Los edificios ruinosos se encuentran en el artículo 956 del código civil

Artículo 956: “Si alguna obra amenaza ruina, quien tenga legítimo interés puede
pedir la reparación, la demolición o la adopción de medidas preventivas”.

La obra debe ser atendida como toda edificación o las partes integrantes de la
misma, terminada, así como la etapa del proceso constructivo, por la que se puede
poner en riesgo la salud de los colindantes y de terceros.
 El estado ruinoso corresponde a la situación por la cual la edificación se encuentra
en un estado de destrucción y también cuando solo amenaza ruina, por las
rajaduras, humedad, desprendimientos y toda situación de grave peligro.

Las medidas preventivas que indica la norma se refieren a que, ante el estado
ruinoso o construcción de una obra, quien tenga legítimo interés, puede interponer
un Interdicto de Retener, por la perturbación de su posesión, con lo cual logrará
que el juzgado disponga de la obra o la destrucción de lo edificado.

Los actos de reparación o demolición se tramitan ante la autoridad municipal, la

cual previos trámites, otorga la Licencia de Obra. La demolición puede ser
definida como la obra que elimina planificadamente de una edificación, en forma
total o parcial, para ejecutar una nueva o cumplir alguna disposición emanada de
la autoridad competente.

Si ya se ha producido el daño, surge en el propietario de la obra ruinosa o en

ejecución, una responsabilidad, que puede ser contractual o extracontractual. Si
previamente se había establecido mediante un convenio que la posible victima
soporte los daños a cambio de una retribución cuando ellos se produzcan, la
responsabilidad es contractual, lo que en la doctrina se llama “el daño aceptado”.
Si no existe un convenio previo, se tratará de una responsabilidad extracontractual,
según el artículo 1980° que establece: “El dueño de un edificio es responsable del
daño que origine su caída, si ésta ha provenido por falta de conservación o de
construcción”.

III. Normas aplicables a la propiedad predial

Entre las Disposiciones Generales de la Propiedad Predial, figuran dos normas de

remisión. Por el artículo 957° se dispone que la propiedad predial queda sujeta a
la zonificación, a los procesos de habitación y subdivisión y a los requisitos y
limitaciones que establecen las disposiciones respectivas. En tanto, el artículo
958° dispone que la Propiedad Horizontal se rige por la legislación de la materia.

5.- LIMITACIONES POR RAZON DE VECINDAD:

El derecho de propiedad es un derecho absoluto porque contiene la mayor cantidad de
facultades a favor de su titular, pero no es un derecho ilimitado, ya que debe ejercerse en
función del interés social y económico de la población.
ANGOSTO, “Esta situación viene justificada por diversas razones, unas de índole
meramente física, la escasez de superficie de suelo urbano; otras de orden económico, en
cuanto que el suelo constituye el soporte material de la construcción de viviendas y, en
general, de actividades sociales y económicas que se incrementan en la medida que
aumenta el desarrollo de la población. Es evidente la inmediata repercusión de este hecho
en las estructuras socioeconómicas”.

De allí que la propiedad privada está sometida a importantes limitaciones, con evidente
perjuicio del propietario, pero en beneficio de toda la colectividad.

Las limitaciones son de dos clases: de interés público y de carácter privado. Las primeras
conciernen al Derecho Administrativo y sus fuentes son las disposiciones dictadas por el
Poder Legislativo y por los gobiernos regionales y locales en sus respectivas
jurisdicciones, y se inspiran en razones de seguridad, higiene, moralidad, estética, etc.

A continuación tomaremos a las limitaciones de carácter privado debido a que se aplican

a la propiedad predial por razón de vecindad.

A. Límites a la explotación del predio

Los propietarios deben tolerar ciertos inconvenientes que provengan de sus
vecinos y en forma recíproca, tales como ruidos, olores, etc., pero con un límite o
tolerancia norma. Artículo 961: “El propietario, en ejercicio de su derecho y
especialmente en su trabajo de explotación industrial, debe abstenerse de
perjudicar las propiedades contiguas o vecinas, la seguridad, el sosiego y la salud
de sus habitantes”. Asimismo, establece que están prohibidos los humos, hollines,
emanaciones, ruidos, trepidaciones y molestias análogas que excedan de la
tolerancia que mutuamente se deben los vecinos en atención a las circunstancias.
Para que esta norma pueda cumplirse, es muy útil que los gobiernos locales hayan
zonificado las ciudades por sectores o barrios y según la actividad a la cual están
destinados los predios que lo integran, de modo que lo que puede ser tolerado en
el sector industrial, no podría serlo en el sector residencial.
B. Limitaciones a la apertura de pozos y relación de obras
Se tiene dos normas, por el artículo 962: “Al propietario de un inmueble no le está
permitido abrir o cavar en su terreno pozos susceptibles de causar ruina o
desmoronamiento en la propiedad vecina o de perjudicar las plantaciones en ella
existentes y puede ser obligado a guardar las distancias necesarias para la
 seguridad de los predios afectados, además de la obligación de pagar la
indemnización por los daños y perjuicios”.
Por otro lado el artículo 963: “Si cerca de un lindero se construye horno, chimenea,
establo u otros similares o depósito para agua o materias húmedas, penetrantes,
explosivas o radioactivas o se instala maquinaria o análogos, deben observarse las
distancias y precauciones establecidas por los reglamentos respectivos y, a falta
de éstos, las que sean necesarias para preservar la solidez o la salubridad de los
predios vecinos. La inobservancia de esta disposición puede dar lugar al cierre o
retiro de la obra y a la indemnización de daños y perjuicios”.
C. Prohibición al paso de aguas por predio vecino
Artículo 964: “El propietario no puede hacer que las aguas correspondientes al
predio discurran en los predios vecinos, salvo pacto distinto”.
Esta limitación es propia de los predios rústicos, por la escasez de aguas de regadío
y por la ubicación de los predios a diferente nivel, de modo que los de la parte
baja están obligados o buscar recibir las aguas provenientes de los predios de la
parte alta, constituyendo una servidumbre legal, de tal modo que, resulta un tanto
dudosa la aplicación de la fórmula del artículo 964, habida cuenta que los predios
se encuentran necesariamente obligados a recibir las aguas provenientes de las
lluvias que discurran por los predios vecinos.

6.- DERECHOS DEL PROPIETARIO PREDIAL:

1) A derecho a cercar el predio
El artículo 965 establece: “El propietario de predio tiene derecho a cercarlo”.
Este derecho tiene sus antecedentes en el derecho impuesto por la Revolución
Francesa, para evitar el abuso o exceso de los señores feudales en la caza de
animales salvajes o en las de pastoreo. En las ciudades, en defensa de la salud
pública, el cercamiento de los predios más que un derecho es una obligación
impuesta por la autoridad.

2) Derecho de deslinde
Artículo 966: “El propietario de un predio puede obligar a los vecinos, sean
propietarios o, al deslinde y al amojonamiento”. Generalmente en las ciudades los
linderos están precisados por las correspondientes paredes divisorias, pero el
deslinde es de gran utilidad en la delimitación de los predios rústicos
3) DERECHO A CORTAR LAS RAMAS Y RAICES DE LOS ARBOLES
El artículo 967 dice: “todo propietario puede cortar las ramas de los árboles que
se extienden sobre el predio y las raíces que lo invaden. Cuando sea necesario,
podrá recurrir a la autoridad municipal o judicial para el ejercicio de estos
derechos”.
Esta norma consagra la extensión del derecho de propiedad a los aires y al
subsuelo y tiene su origen en el interdicto de “arboribus caedendis” del Derecho
Romano, que limitaba la penetración de las ramas de los árboles ajenos en el fundo
propio.
 CAPITULO II

7.- PROPIEDAD HORIZONTAL

Un segundo ejemplo que nos sirve para graficar lo expuesto es el de la propiedad
horizontal, que en nuestro país recibe el nombre de régimen de unidades de
propiedad exclusiva y de propiedad común, aunque en opinión de una parte de la
doctrina éste no constituye un nombre, sino, más bien, la definición de la
institución. En todo caso, para facilitar la referencia a esta institución, en adelante
nos referiremos a ella como propiedad horizontal.

"El fin de esta institución jurídica es hacer posible el establecimiento de derechos

separados, iguales a los de la propiedad, sobre partes de un edificio utilizables cada
una como una unidad económica". La propiedad horizontal responde al interés
contemporáneo que tienen las personas de utilizar de manera completamente
autónoma un espacio en un edificio o unidad inmobiliaria en la que, no obstante, se
comparte con los demás propietarios el uso y los gastos de los bienes y servicios
comunes.

Al tratarse de una excepción al principio de accesión y al representar un ámbito

muy propenso a generar conflictos entre las personas el legislador ha optado por
establecer una regulación más pormenorizada que la de copropiedad.

La propiedad horizontal es solamente mencionada en el artículo 958 del Código

Civil, norma en la que se remite su tratamiento a la legislación de la materia. La
actual legislación sobre la materia está contenida en la Ley N° 27157 de
Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica
y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad
Común y su respectivo reglamento, cuyo TUO fue aprobado por Decreto Supremo
N° 035-2006-VIVIENDA. Adicionalmente, existe un instrumento en el ámbito
registral, la Directiva N° 009-2008-SUNARP/SN, aprobada mediante la Resolución
del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 340-2008-SUNARP/SN
que establece los criterios para la calificación e inscripción del régimen de
propiedad exclusiva y común.

Dentro de esta legislación se diferencia el régimen de propiedad exclusiva y

propiedad común del régimen de independización y copropiedad, siendo que
originalmente el primero de éstos configuró el ejemplo de propiedad especial al que
nos referimos, mientras que el segundo de los regímenes estaba destinado a regirse
por las reglas generales del Código Civil, aunque su tratamiento ha ido variando
con el correr de los años.

Más claramente en este caso puede observarse cómo la transferencia y demás actos
relativos al ejercicio de la propiedad sobre las secciones individuales se rigen por
las normas generales del derecho de propiedad. No obstante, la circunstancia de que
bienes, en principio integrantes como son los diferentes pisos de un edificio, tengan
jurídicamente diferentes dueños, obliga al establecimiento de determinadas reglas
especiales, como es el caso del establecimiento de un reglamento interno, la
determinación de los derechos sobre las zonas comunes, la distribución de los
gastos de mantenimiento, etc. Sin esta regulación específica, los problemas
jurídicos en torno a los edificios y condominios de vivienda serían más comunes de
lo que ya son en la práctica.

7.1 .- Constitución y extinción de la propiedad horizontal

La propiedad horizontal es un tipo especial de copropiedad establecido entre los
propietarios de un inmueble dividido en pisos, donde coexisten elementos
privativos, como son los pisos, plazas de garaje y trasteros, con otros elementos
comunes, tales como las escaleras, ascensores y jardines.

Características: Está regulada en el artículo 396 Código Civil y la Ley de

Propiedad Horizontal y se caracteriza por la coexistencia de dos derechos de
propiedad distintos:

Derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente

delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente.

Copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos,
pertenencias y servicios comunes.

Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los
elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las
obligaciones derivadas de este régimen de propiedad.

7.2.- Constitución de la propiedad horizontal

Habitualmente se constituye con la escritura pública de división horizontal de la
finca, en virtud de la cual, el propietario del solar que ha declarado previa o
 simultáneamente una obra de edificación, procede a dividir la misma por pisos,
locales, plazas de garaje u otros elementos susceptibles de propiedad individual,
dotando con ello de independencia y sustancia propia y separada a cada una de las
entidades, y resultando del mismo los restantes elementos comunes.

A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del
valor del inmueble y referida a centésimas del mismo, sirviendo dicha a cuota de
módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la
comunidad.

Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que
sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 LPH

7.3. Otras formas de existencia de propiedad horizontal

Aparte de cuando se constituye en escritura, conforme a la jurisprudencia, la
propiedad horizontal también existirá incluso en ausencia de su constitución formal,
requiriéndose para ello que se cumplan los requisitos establece en el mencionado
artículo 396 CC -coexistencia en un inmueble de elementos comunes y elementos
privativos-, lo que se produciría con el solo hecho de que en un edificio existieran
dos pisos o locales pertenecientes a dos propietarios distintos. (ASESORIA, 2017)

8.- EXTINCION DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Las principales causas de su extinción son las siguientes:

a. Destrucción del edificio

Este régimen se extingue por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario,
que se entenderá producida cuando el coste de la reconstrucción exceda del
cincuenta por ciento del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos
que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.

No constituye destrucción del edificio, a estos efectos, los vicios constructivos

graves que ocasionen un peligro de derrumbamiento o deterioro progresivo -ruina
potencial -, ni los vicios constructivos que, por exceder de las imperfecciones
corrientes, hacen difícil o penosa la normal utilización y habitabilidad del
inmueble conforme a su naturaleza, ruina funcional, como por ejemplo, las
humedades y las roturas y caídas de placas de pizarra de los dinteles y alfeizares
del edificio.
También se produce la destrucción total del edificio y, por consiguiente, la
extinción del régimen de propiedad horizontal, si la Administración local
competente declara el estado de ruina del edificio.

Procede asimismo la declaración administrativa de ruina en los casos de peligro

inminente para personas o cosas por un deterioro de la construcción que exija una
acción urgente de la Administración, lo que se conoce como ruina inminente

b. Conversión en propiedad o copropiedad ordinarias

Puede ocurrir por la consolidación de los derechos de propiedad en una sola

persona (conversión en propiedad ordinaria) o por acuerdo de los propietarios para
la conversión de la propiedad horizontal en una comunidad de bienes o
copropiedad.

c. Expropiación forzosa

La expropiación forzosa de todas las fincas del inmueble en régimen de propiedad

horizontal, mediante el correspondiente justiprecio que se fijará en función de la
entidad de su unidad privativa y cuota de participación en los elementos comunes.

No obstante si la expropiación es parcial continuará el régimen respecto a los

demás propietarios. En este segundo caso, sería preciso un acuerdo de
modificación del título constitutivo para fijar las nuevas cuotas de participación
en los elementos comunes.

Para llevarla a cabo es necesario un expediente administrativo en el que recaiga

una declaración o acto administrativo privando a los propietarios de su dominio
particular, sin que baste la mera declaración de utilidad pública. (ASESORIA,
EXTINCION DE LA PROPIEDAD HORIZONTTAL, 2017)
 CAPITULO III

9.- COPROPIEDAD
Cuando varias personas tienen porcentajes o participaciones sobre un bien estamos
ante una “copropiedad”. Este derecho surge normalmente de la herencia.
Dependiendo del número de sucesores y de la relación que tuvieron con el fallecido,
el porcentaje de cada quien será diferente al de los demás, surgiendo así mayorías
y minorías sobre el inmueble. Los porcentajes se dispersan más cuando los
herederos a su vez fallecen dando lugar a nuevos copropietarios.

La copropiedad genera varias complicaciones. Las decisiones más importantes se

deben adoptar en común, incluso el uso y disfrute directo del bien debe realizarse
en conjunto, lo que resulta más engorroso tratándose de bienes indivisibles como
una vivienda o un local comercial. Aun cuando la ley prevé que cualquier
copropietario o un acreedor pueden pedir la terminación de este derecho vía la
“partición”, la determinación de qué parte le tocará a cada uno o incluso la opción
por la venta a uno de ellos o a un tercero, requiere un acuerdo de todos. Si no hay
unanimidad se tiene que ir a un juicio para vender el bien.

Durante la vigencia de la copropiedad, la venta, arrendamiento, gravamen (hipoteca

o anticresis) o modificaciones sustanciales del inmueble deben decidirse por
unanimidad. Solo los actos de administración ordinaria, es decir las decisiones
menos relevantes, se adoptan por mayoría (artículo 971 inciso 1 del Código Civil).
Basta que un copropietario se oponga a la venta o esté ausente para que no se pueda
realizar la transferencia o arrendamiento del bien. No importa cuán pequeña sea la
participación del condómino opositor o indiferente, si no participa en la decisión
los demás copropietarios perderán el negocio. Esta disposición legal es sumamente
cuestionable y contrasta con lo que dicen las normas de Propiedad Horizontal para
edificios (Ley 27157), en las que sí se admite la venta de bienes comunes con el
voto favorable de dos tercios de los dueños. Es verdad que los copropietarios
pueden transferir o gravar libremente sus participaciones, pero eso no es atractivo
para los terceros que normalmente requieren el bien material. Urge una reforma
para dar solución a la tiranía de los que ostentan exiguos porcentajes y frustran
importantes operaciones.
Si la idea es vender y los copropietarios están confrontados no hay más solución
que la partición forzada vía proceso judicial, o en un arbitraje si las partes se pone
de acuerdo en acudir a este proceso. Empero, si lo que se quiere es arrendar o
realizar otras actos de disposición temporal hay un camino poco explorado en el
mismo Código Civil que es la figura del “Administrador de Facto”. Cualquier
copropietario puede asumir unilateralmente la administración del condominio, si es
que no se ha designado un administrador convencional o judicial, y realizar todos
los actos necesarios para la explotación del bien (artículo 973 del Código Civil).
Esta autorización legal comprende lógicamente la posibilidad de arrendar el
inmueble o disponer de sus frutos, siempre que por las circunstancias la explotación
usual del bien suponga dichos actos. Por ejemplo, ¿cómo se explotan
comercialmente un departamento de vivienda o un local comercial?: una
posibilidad muy presente en nuestros tiempos es que se les de en arrendamiento a
un tercero. En consecuencia, el Administrador de Facto podrá celebrar los contratos
correspondientes, repartiendo luego la renta entre los copropietarios.

El copropietario que asume la administración por decisión propia debe dejar en

claro que ha tomado esa condición, sea actuando materialmente como
administrador (apropiándose del control real y comercial del inmueble), y/o
informando a los demás que se está ocupando del bien. La norma no lo dice, pero
obviamente si los copropietarios no están de acuerdo lo van a cuestionar
judicialmente y de seguro surgirá un administrador judicial, pero eso no restará
valor a los actos ya realizados por el Administrador de Facto. (MEJORADA, 2014)

9.1 Naturaleza jurídica de la copropiedad

Para establecer a naturaleza jurídica de la copropiedad, existen tres planteamientos:

- Se dice que cada uno de los copropietarios es titular de una cuota parte indivisa,
abstracta e ideal, afirmación que es criticada en razón a que el fundamento de la
propiedad es, que esta debe recaer sobre una cosa cierta y determinada, por tanto
no puede ser sujeta un cierta clase suerte, - Otros señalan que la copropiedad es una
cierta clase persona jurídica que nace en forma especial cuando concurren varios
propietarios sobre una cosa en común y al efecto estos copropietarios deben limitar
sus derechos al cumplimiento de los fines específicos y propios de la copropiedad.
Tendencia que también es criticada en razón a que el nacimiento de una persona
colectiva está limitada al cumplimiento de ciertos requisitos para su formación.
 • Por ultimo, otros sostienen que la copropiedad es una modalidad del derecho de
propiedad que recae sobre un derecho cuyo objeto es una cosa indivisa donde
existen una pluralidad de sujetos, tendencia que es la más aceptada por nuestro
ordenamiento jurídico

10.- CLASES DE PROPIEDAD

 Copropiedad común o sin indivisión forzosa.- Se presenta en el caso en
que los propietarios tiene una cosa o varias sujetas a su dominio, las mismas que
pueden dividirse en cualquier momento a simple solicitud de uno de los
copropietarios, división y partición que podrá hacerse de forma voluntaria o por
la vía judicial si fuese necesario.
 Copropiedad con indivisión forzosa.- Se presenta en el caso de que la cosa
común no puede ser objeto de división, ni siquiera por voluntad de las partes, ya
que la normativa aplicable al caso puede llegar a limitar el derecho a dividir la
cosa por ser indivisible materialmente o si al ser dividido pierda su esencia y
utilidad.

11.- DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS (CC.161)

Los propietarios tienen en común derechos y obligaciones y entre los derechos
podemos distinguir:

a) Actos jurídicos.-
Todos los copropietarios podrán realizar actos de disposición sea a título gratuito
u oneroso sobre la cuota parte que les corresponde. En lo que se refiere a
hipotecas se gravaran únicamente la parte del copropietario que la tramita. (1334
CC)
b) Actos materiales.-
Para el caso de efectuar actos materiales sobre la cosa común se debe contar con
la autorización de todos los copropietarios, ya que esto implica cambios físico a
la cosa, sean en perjuicio o en beneficio, deben ser aprobados por todos los
copropietarios. (TECNOLOGIA, 2013)
12.- ADMINISTRACION DEL BIEN COMIN (CC.164 – 165 )
Todos los copropietarios tienen derecho a administrar la cosa común en forma
igualitaria y así percibir los frutos que esta propiedad produzca. Esta
administración se podrá realizar a través de acuerdos fijados en estatutos internos
que rijan la copropiedad y se establecen de 3 formas:

Es un acto de gestión y de representación del mismo, pudiendo establecerse de

tres formas:
 a.-Administración Convencional.-
Se establece de común acuerdo o la mayoría absoluta de los copropietarios.
b.-La Administración Judicial.-
Cuando surjan desacuerdos entre los copropietarios, será el poder judicial que
designe el Administrador Judicial.
c.-La Administración de Hecho.-
Cualquiera de los copropietarios puede asumir la administración y emprender la
explotación normal del bien. Las obligaciones de este serán igual al del
administrador judicial. Sus servicios serán retribuidos con una parte de la utilidad
fijada por el Juez
13.- OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS
a.-Obligación de responder por las mejoras necesarias y útiles.-
al beneficiarse los copropietarios se obligan de responder en forma proporcional
por los gastos realizados.
B.-Obligación de concurrir en los gastos que demanda el bien común.-
Requiere gastos para su conservación, custodia, pagos de tributos, impuestos,
cargas o gravámenes que pudieran afectarlo, tales gastos deberán ser cubiertos por
todos los copropietarios en forma proporcional a su cuota ideal.
C.-Obligación de no practicar actos que importen el ejercicio de propiedad
exclusiva.-
ningún copropietario puede ejercer, sobre el bien común o sobre parte de él, actos
que importen el ejercicio de propiedad exclusiva.
D.-Obligación al saneamiento por evicción.-
los copropietarios deberán responder por los vicios ocultos que pudieran haber
afectado al bien común o parte de él, antes de dicho acto de partición.
E.-Obligación de indemnizar por uso total parcial del bien común.-
en caso que algún o algunos copropietarios se hayan beneficiado con el uso parcial
o total, con exclusión de los demás copropietarios, están en la obligación de
indemnizarlos en la proporción que les corresponde.
F.-Obligación del reembolso por los provechos obtenidos.-
si un copropietario se ha beneficiado con los frutos o productos, esta en la
obligación reembolsar proporcionalmente a los demás copropietarios.
G.-Obligación de efectuar la división y partición del bien común.-
los copropietarios están obligados a hacer partición cuando uno de ellos o
acreedor de cualquiera lo pida, salvo los casos de indivisión forzosa, de acto jr. O
de ley que fije plazo para la partición. (LA COPROPIEDAD , s.f.)
13.1.- DIVISION DE LA COSA COMUN
Es el acto jurídico en virtud del cual cesa el estado de indivisión y cada propietario
tiene en reemplazo de su cuota virtual que equivale a una parte material del
terreno. Ya que el estado de indivisión no puede ser perpetua porque nadie puede
 estar obligado a permanecer en la indivisión y la división se conseguirá por el
consentimiento de los copropietarios o en su defecto a través de una orden
emanada del juez competente, previo trámite correspondiente siempre y cuando
la cosa sea divisible, ya que si no lo es se procederá al remate del bien para que el
producto obtenido sea dividido entre los copropietarios conforme a las cuotas que
les corresponde a cada uno.

a) Temporalidad de la indivisión (167 II CC).-

conforme establece el citado artículo nadie puede estar sujeto a una indivisión
permanentemente, aunque por razones pactadas por los copropietarios se puede
acordar permanecer en la indivisión por un tiempo que no puede sobrepasar los 5
años.
b) División (168 CC).-
Para la procedencia de la división de la cosa común se deben tomar ciertos
aspectos en cuenta, ya que no se podrá dividir una cosa cuando esta dividida no
podrá cumplir con la utilidad que ofrece sin dividirse y/o también se debe tener
presente que la división no procede cuando la superficie no alcanza para su
división e inscripción en Derechos reales y el Gobierno Municipal de La Paz,
cuando se establece que la superficie mínima para cada copropietario deberá ser
de 100 mts.2.
14.- DE LA COPROPIEDAD CON INDIVISION FORZOSA
El estado de la indivisión forzosa resulta de la ley y de la voluntad de las partes.
Y el caos de propiedad con indivisión forzosa con:

- La copropiedad que resulta de los accesorios indispensables, como ser pasillos,

ascensores, etc.

- Los sepulcros

- La propiedad horizontal

15.- DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS

a) Actos jurídicos.-
En la copropiedad con indivisión forzosa los copropietarios para poder disponer
de sus derechos debe obtener la autorización de los demás copropietarios, es decir
no podrá vender ni hipotecar su cuota parte que el corresponde si no es con la
autorización de los otros copropietarios.
b) Actos materiales.-
En cuanto a los actos materiales también deben ser autorizados por los otros
copropietarios, ya que como se explicó líneas arriba implica cambios físicos al
inmueble, los mismos que pudieran causar elevaciones en las cargas de impuestos.
(TECNOLOGIA, 2013)
 CONCLUSIONES

El derecho del propietario de un predio comprende el suelo, el subsuelo y los aires,

hasta donde pueda obtener una utilidad económica o moral, actual o futura, siempre
que se ejercite en armonía con el bien común y dentro de los límites de la ley.

Si el derecho del propietario del predio se limitara solamente al suelo, su dominio

sería menos que inútil, pues no podría levantar construcciones, hacer edificaciones
subterráneas, ni aun sembrar y plantar.

El derecho de propiedad es un derecho absoluto porque contiene la mayor cantidad

de facultades a favor de su titular, pero no es un derecho ilimitado, ya que debe
ejercerse en función del interés social y económico de la población.

Propiedad horizontal supone la existencia de una edificación o conjunto de

edificaciones,
Denominada unidad inmobiliaria, dividida en secciones inmobiliarias integradas de
partes privativas (departamentos, locales comerciales u otros) y partes comunes
(El terreno, los pasillos, ascensores, etc.).

La propiedad horizontal es el derecho real de uso, goce y disposición de las

secciones inmobiliarias integradas por partes privativas (exclusivas) y partes
comunes en que se divide una edificación o conjunto de edificaciones, denominada
unidad inmobiliaria.

A cada parte privativa pertenece un porcentaje sobre los bienes comunes. Las
secciones inmobiliarias pertenecen a distintos propietarios. Cuenta con un
reglamento interno y una junta de propietarios. El reglamento interno es el acto
jurídico de constitución de la propiedad horizontal, el cual debe contener la
descripción de la unidad inmobiliaria, de las partes privativas y las partes comunes,
los derechos y obligaciones de los propietarios todo lo relativo a la junta de
propietarios.

Respecto al segundo elemento derecho real limitado sobre el predio , se descarta

que haya un derecho del superficiario sobre todo el predio, debido a que la
construcción no se ubica físicamente en el suelo sino que solamente forma parte del
sobresuelo. Por otro lado, el apoyo del sobresuelo en el suelo constituye una simple
relación física, similar a la de dos predios colindantes, que no amerita establecer
una relación jurídica especial entre el superficiario y el suelo que no le pertenece.

EL derecho de propiedad, requiere de ciertas normas que respondan a ciertas

particularidades propias de la superficie. Para ello, por la profundidad con que se
ha tratado este tema y la particular familiaridad del autor con el sistema jurídico
alemán, se escogió la regulación del derecho de superficie en dicho país para buscar
aportes al caso peruano desde un análisis comparativo
 BIBLIOGRAFIA

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