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    Avaluos Terrenos Sinurbanizar Borrero Oscar 2011 Presentacion

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    jonnathanmayor
    El documento describe los componentes del costo de terrenos sin urbanizar y métodos para evaluarlos. Explica conceptos como lote bruto, neto y util, densidades prediales, costos de urbanización y otros factores. Luego presenta modelos para evaluar lotes incluyendo costos, utilidades y densidades. Finalmente aplica los métodos a un caso práctico de vivienda de interés social evaluando áreas, costos, ventas y valor del terreno.

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    El documento describe los componentes del costo de terrenos sin urbanizar y métodos para evaluarlos. Explica conceptos como lote bruto, neto y util, densidades prediales, costos de urbanización y otros factores. Luego presenta modelos para evaluar lotes incluyendo costos, utilidades y densidades. Finalmente aplica los métodos a un caso práctico de vivienda de interés social evaluando áreas, costos, ventas y valor del terreno.

    Descripción original:

    AVALUO

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    Avaluos Terrenos Sinurbanizar Borrero Oscar 2011 Presentacion

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    de 21

    CAPITULO 11

    AVALUO DE TERRENOS SIN


    URBANIZAR

    Avaluos OBO
    COMPONENTES DEL
    COSTO DEL TERRENO
    VALOR BRUTO DEL TERRENO: mtodos
    comparativo y costo
    costo.
    REGLAMENTACION Y NORMAS
    d d Permitida
    Densidad d
    Areas de control ambiental
    Normas de urbanizacin
    Tamao mnimo de lotes
    Usos y alturas permitidos
    Avaluos OBO
    LOTES: DEFINICIONES
    LOTE BRUTO: area total
    LOTE NETO: lote bruto menos vias del
    plan vial, zonas ambientales y topografia
    no construible
    construible.
    LOTE UTIL: lote neto menos cesiones para
    parques equipamiento y vias internas
    parques,
    Decreto 2181/06 y POT Bogota

    Avaluos OBO
    DENSIDADES PREDIALES
    CESIONES Densidad bruta (Db)
    Para Vas : entre el Densidad Neta ((Dn))
    15 y 20 %. Cesiones y vias (Z)
    Para Zonas Verdes: b = Dn (1
    Db ( - Z))
    entre el 25% Ej: 150 viv/ha como
    Cesiones: 45% Dn equivale
    q a 82.5
    Calidad urbana como Db con Z =
    Area util: 55% 45%

    Avaluos OBO
    COSTOS DE
    URBANIZACION
    Costos de Topografa
    p de suelos
    Tipo
    Servicios Pblicos
    Costo de vas
    Costo as
    Relacin al m2 util
    Costos directos de
    urbanizar por m2 util
    Estratos alto y bajo
    Avaluos OBO
    OTROS COSTOS
    Costos Indirectos
    p
    Impuestos
    Costos financieros
    Ut dad del
    Utilidad de
    urbanizador
    VALOR LOTE = Costos
    totales ms utilidad

    Avaluos OBO
    MODELO PARA AVALUAR
    LOTES BRUTOS
     X = Precio lote bruto  V = venta m2 bruto
     Cu = Costo urbanizar  V* = venta m2 util
    por m2 bruto  Z = cesiones, vias,
     C* = C. U. M2 util perdidas
     Gc = Gastos compra  V = X+Cu+Gc+Gv+
     Gv = Gastos venta Cf + U
     Cf = Costo
    C financiero
    fi i
     U = Utilidad

    Avaluos OBO
    EJEMPLOS DEL MODELO
     Ecuacin base:  Reemplazando: X=
     X = (1-Z)(0.97V*-C*) (1-0.45)(0.97x150.000-60.000
    1.275 1 275
    1.275
     Z = 45%  X = 36.882 / m2
     V* = 150
    150.000
    000  Por metodo comparativo :
     C* = 60.000  Precios entre 25.000 y 40.000
    por m2
     Tiempo : 6 meses
     U depende de tiempo y tasa

    Avaluos OBO
    MAXIMO COSTO DEL LOTE
    BRUTO
    Ciclos de auge de la vivienda popular
    Hay un costo mximo que puede aceptar el
    constructor por el lote bruto dado el tope
    exigido
    i id por ell gobierno
    bi para V.I.S.
    VIS
    Mtodo residual: Valor de vivienda menos
    costos de construccin menos costos
    urbanismo menos cesiones y vas = saldo
    para el lote bruto.
    Avaluos OBO
    PARTIENDO DEL LOTE
    URBANIZADO
    Determinar el valor por m2 del lote
    urbanizado por mtodo comparativo
    Deducir el costo de urbanismo por m2 util
    Deducir los costos indirectos de urbanismo
    Deducir la utilidad esperada del urbanizador
    Saldo: costo del lote neto sin urbanizar (LN)
    ( )

    LN x soluciones = Valor del lote bruto


    Area bruta
    Avaluos OBO
    Partiendo de la Vivienda
    Optima
    Definir precio optimo segn estrato, ventas y
    normas Que se pueda vender volumen.
    normas. volumen
    Determinar tamao del lote y rea construida
    en soluciones de la competencia
    Primer residual: Partir del valor de venta y
    descontar los costos directos e indirectos de
    la construccin. Incluye financieros.
    Descontar utilidad esperada
    Avaluos OBO
    DOBLE RESIDUAL

    Determinar Valor del Lote urbanizado


    Segundo Residual: Descontar los costos de
    urbanismo, directos e indirectos, no
    descontar utilidad pues ya se hizo atrs.
    atrs
    El saldo corresponde al valor del lote neto sin
    urbanizar. Multiplicar por nmero de
    soluciones y dividir por area bruta.
    Saldo = Valor mximo del lote bruto
    Avaluos OBO
    Residual deductivo estrato
    bajo
    Tamao del lote : 20.000 m2. Area para cesiones
    verdes y vias un 40% promedio. Neto para
    urbanizar: 12.000 m2
    Lotes de 60 m2 con area construida de 45 m2.
    Total lotes y casas 12.000/60
    12 000/60 = 200.
    200
    Precio OPTIMO de ventas : US 10.000 por casa
    Costos directos por casa: US 5.200 (115.50 /m2)
    Costos indirectos por casa: US 1.560 (30% de
    directos)
    Costo total por casa : $ 6.760 (US 150/m2)
    Avaluos OBO
    Utilidad : 10% de ventas = US 1.000
    Saldo para lote urbanizado : 10.000 - 6.760 - 1.000 =
    2.240
    Costo de urbanismo : 1.260
    1 260 (21/m2 * 60m2)
    Salto para lote bruto por casa : US 980
    Valor del lote bruto total : (980*200) = US 196.000
    (9.8%)
    Valor lote bruto unitario : 196.000 / 20.000 = 9.80

    + El lote bruto es una resultante del negocio del


    urbanizador y constructor. La incidencia en Colombia
    oscila entre el 10 y 15% de las ventas (factor beta)
    Para el lote urbanizado su incidencia es 25% (factor
    alfa).
    lf ) La diferencia
    df es ell costo de
    d urbanizacion
    b y las
    l
    cesiones para vias yAvaluos
    zonas OBOverdes.
    EL FACTOR BETA
    Es la incidencia del lote bruto en la vivienda
    Factor alfa menos incidencia del costo de
    urbanismo es igual al factor beta.
    Depende de la densidad bruta predial
    Y del Valor Optimo de la vivienda segn el
    mercado en la zona.

    V = B * P * Db
    10 000
    10.000
    Avaluos OBO
    Incidencia del lote bruto en
    proyectos de vivienda popular
    Aplicar ecuacin: V = (*d*VO)/ 10.000

    Siendo = 0,10 a 0,12 para terrenos populares


    d = densidad bruta predial, entre 80 y 120 viv/Ha
    VO : valor optimo de venta de las viviendas en el lugar
    En el ejemplo anterior : V = (0.10 * 100 * 10.000) / 10.000 =
    US 10 /m2
    + En terrenos populares se aplica para entre 10 y 12%. En
    estratos superiores su incidencia es mayor. El conocimiento de
    este dato por avaluadores, inmobiliarios y propietarios
    controla el precio del suelo en el mercado. Ver analisis de
    CAMACOL en Colombia para detener el alza especulativa en
    lotes populares. Avaluos OBO
    USO VIVIENDA VIS (vivienda de interes social)

    AMBITO DE REPARTO 2

    Plan zonal del norte de Bogota

    Valores en m2 y dolares
    AREA NETA URBANIZABLE AMBITO DE REAPARTO 2 895000,00
    AREA NETA URBANIZABLE DE VIVIENDA VIS 179000,00
    PARTICIPACION EN EL TOTAL DEL AR 2 20,00%
    AREA UTIL VIS 107400,00
    INDICE DE UTIL SOBRE A.N.U VIS 60,00%
    AREA TOTAL CONSTRUIDA EN VIS 179.000,00
    ALTURA PROPUESTA EN PISOS 5,00
    AREA OCUPADA EN PLANTA 35.800,00
    AREA EXTERIOR LIBRE EN PLANTA 71.600,00
    AREA CONSTRUIDA 179.000,00
    AREA VENDIBLE VIS 161.100,00 M
    CIRCULACIONES 17.900,00
    AREA UNIDAD TIPO 60,00 M
    UNIDADES RESULTANTES 2 685 00
    2.685,00
    PARQUIEADEROS REUSLTANTES 1 X CADA 4 671,25 671,25
    NUMERO DE PARQUEOS RESULTANTE Avaluos OBO 671,25 M
    VALOR VENTA CADA M VENDIBLE $ 370
    TOTAL VENTAS $59.607.000
    ANALISIS DE COSTOS 100,00%
    COSTOS DIRECTOS
    VALOR M CONSTRUCCION DE VIS $ 165
    VALOR M2 CONSTRUCCION PARQUEO $43
    TOTAL COSTOS DIRECTOS $30.184.434 50,64%
    COSTOS INDIRECTOS 30 % $9.055.330 30,00%
    TOTAL COSTOS DE CONSTRUCCION $39.239.765 65,83%
    URBANISMO POR M SOBRE Area
    A Util $26
    TOTAL COSTOS URBANISMO $2.792.400 4,68%
    TOTAL COSTOS $42.032.165
    UTILIDAD Y LOTE $17.574.835 29,48%

    OPCION No. 1
    UTILIDAD 55% $9.666.159 16,22%
    LOTE 45% $ 7.908.676 13,27%
    VALOR M2 TERRENO AREA NETA URBANIZABLE DE VIS $ ,
    $44,18

    OPCION No. 2
    UTILIDAD 50% $8.787.418 14,74%
    LOTE 50% 8.787.418 14,74%
    VALOR
    O M2 TERRENO
    O AREA NETA URBANIZABLE DE VIS
    S $
    $49,09
    VALOR M2 AREA UTIL URBANIZADA $47
    Avaluos OBO
    ANEXO 7
    RESUMEN CON CARGAS Y PLUSVALIAS

    AREA TOTAL O AREA BRUTA DEL AMBITO DE REPARTO 2 (m2) 1100000

    Valores en dolares

    AREA NETA URBANIZABLE TOTAL VALOR M VALOR TOTAL


    (ANU) 895000 OPCION 2 OPCION 2

    A.N.U. COMERCIO 44750,00 $ 155 $ 6.942.823


    A.N.U. MULTIPLE 44750,00 $ 160 $ 7.142.100
    A.N.U. VIS 179000,00 $ 47 $ 8.348.047
    A.N.U. ESTRATO 4 268500,00 $ 102 $ 27.478.574
    A.N.U. ESTRATO 5 179000,00 $ 133 $ 23.752.551
    A.N.U. ESTRATO 3 179000,00 $ 62 $ 11.172.649
    PROMEDIO SOBRE A.N.U. AR 2 /M $ 95
    Avaluos OBO
    PROMEDIO SOBRE A.N.U. AR 2 /M $ 95
    PROMEDIO SOBRE AREA BRUTA AR
    2/M SIN DESCONTAR CARGAS $ 77

    CARGA GENERAL AR 2 $ 20.694.347


    CARGA INTERMEDIA AR 2 $7
    7.608.696
    608 696
    TOTAL CARGAS $ 28.303.043

    Cargas por m2 bruto 25,73


    VALOR RESIDUAL TOTAL - CARGAS $ 56.533.701
    VALOR M CON CARGAS SOBRE AREA
    BRUTA AR 2 $ 51

    VALOR M RURAL y dotacional urbano $ 10


    CALCULO PLUSVALIA
    VALOR M
    M CON CARGAS - VR M
    M RURAL $ 41
    VALOR LOTE $ 31
    Avaluos OBO
    Importancia del metodo residual
    9 Analiza el valor del lote por el lado de la
    demanda (precio mximo que pagaran)
    9 Permite confrontar los datos de la oferta y el
    mtodo comparativo
    9 Muy til cuando no existen ofertas ni ventas
    9 Es fundamental para determinar la plusvala
    urbana por cambio de normas.
    9 Lo usan los promotores y constructores para
    hacer sus estudios de factibilidad.
    Avaluos OBO

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