CAPITULO I .

- CONSIDERACIONES METODOLOGICAS

TITULO
Como opera el sistema Consensualista adoptado por nuestra
legislacin en el estado jurdico de los inmuebles; dificultando el
trfico seguro de los mismos.

DISCIPLINA CIENTIFICA : DERECHO

ESPECIALIDAD : DERECHO REGISTRAL Y
NOTARIAL
AUTOR : xxxxxxxxxxxxxxxx
ASESORA METODOLOGICA : DRA. TERESA QUEZADA
MARTINEZ

1. FORMULACION DEL PROBLEMA

El sistema que adopta nuestra legislacin respecto de la transferencia

de bienes inmuebles, sistema regido por el principio consensualista,
es el eje cardinal de la presente investigacin.

El problema radica en alguna de las caractersticas que encierra el

principio consensualistico en el mbito del trafico de bienes
inmuebles; a efectos de determinar nuestro problema es necesario
establecer que desventajas exterioriza el principio consensualistico
que en nuestra realidad dificulta conocer el estado jurdico de los
bienes que sern parte en el trafico jurdico, afectando la seguridad de
informacin para las partes.

Sealado alguna de las ventajas tericas del consensualismo,

podemos mencionar la facilitacin de los intercambios, la ms rpida
circulacin de la riqueza y la proteccin al comprador; Pero una gran
parte de autores menciona que el sistema Consensualista establecido
de raz en una legislacin no es viable para la seguridad jurdica en el
perfeccionamiento del negocio jurdico, es suficiente confiar en la
manifestacin de voluntad para lo que significa transferencia de
bienes inmuebles?; as pues el consensualismo descarta la utilizacin
de instrumentos publicitarios para dar a conocer las transferencias
( uno puede vender los bienes que desee sin necesidad de inscribirlos
obligatoriamente en un registro que cautele el Tracto sucesivo ) y, en
general, para dar a conocer el estado jurdico de los inmuebles, al no
ser inscribibles la transferencia de esos bienes , por determinacin lo
accesorio sigue la suerte de lo principal, sus cargas y gravmenes de
dichos bienes serian fantasmas y apareceran en determinado
momento perjudicando al tercero adquirente; Obviamente en esta
situacin, el potencial adquirente se encuentra en graves dificultades
para determinar quin es el propietario de un bien, y cules son las
cargas que le afectan. Configurndose con todas estas un cuadro de
inseguridad que genera pnico entre el futuro adquirente, el cual se
encuentra frente a un contexto con las siguientes caractersticas:

No puede determinar con seguridad quien es el propietario de un

inmueble, ni las cargas que le afectan. Con respecto al primer
problema (la propiedad), el adquirente puede recurrir al estudio de los
ttulos del vendedor (y de los precedentes), pero siempre latente, la
posibilidad de quien le esta transfiriendo el bien no sea el ultimo
propietario; siendo necesario para ello comprobar la posesin
( adems de la propiedad ) del actual vendedor por el trmino de la
usucapin ( prescripcin adquisitiva de bien inmueble ), empero, es
difcil verificar el estado posesorio por un largo perodo de tiempo,
significando elevar el costo de transaccin que requerira ese negocio,
( recordemos que en nuestro tiempos la informacin vale oro) y aun
cuando se utilicen presunciones, estas siempre admiten prueba en
contrario. Con respecto a las cargas y gravmenes, este si es
ambiguo hasta cierta manera, ya que muchas cargas que afectan la
propiedad territorial (por ejemplo: las hipotecas) no tienen
exteriorizacin posesoria, y por ello, en estos casos, es imprescindible
contar con algn sistema publicitario que se constituya en una
excepcin del principio consensualista.

En el supuesto que el futuro comprador ya haya subsanado estas

falencias, aun caen otras encima del negocio, como por ejemplo: en el
caso de que el vendedor exhiba ttulos legtimos, es posible que este
haya enajenado el inmueble con anterioridad, siendo que el nuevo
comprador desconozca la existencia del contrato precedente. En un
sistema consensualista estricto, sin publicidad alguna, se presenta el
grave problema de la doble venta, y por ultimo agravando la situacin
al futuro adquirente, en el caso de que el vendedor exhiba ttulos de
propiedad legtimos y no se produzca una doble venta, es posible que
alguna de las enajenaciones anteriores en la cadena de transmisiones
sea anulada o resuelta, con la consiguiente inseguridad para el ltimo
adquirente. Asimismo no debemos descartar que si las transmisiones
operan con el solo consentimiento (sin publicidad), existe la
posibilidad que algn tercero pretenda la reivindicacin del inmueble,
ya sea por tener mejor derecho de propiedad (haber adquirido del
verdadero propietario) o por invocar a su favor la usucapin.

Pero todo esto se da en nuestro sistema?, como opera el sistema de

transferencia en nuestro contexto:

El artculo 949 del Cdigo Civil, segn el cual la sola obligacin de

enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de l,
salvo disposicin legal diferente o pacto en contrario, ello en
concordancia, con el articulo 923 del mismo Cdigo sustantivo que
define al derecho de propiedad como el poder jurdico que permite
usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien; debiendo ejercerse en
armona con el inters social y dentro de los lmites de la ley.

El artculo 1529 del Cdigo Civil expresa que por la compraventa el

vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y
ste a pagar su precio en dinero.

De acuerdo a lo establecido por los artculos anteriormente sealados

podemos indicar que la compraventa presenta, entre otras, dos
caractersticas: primero que es un contrato obligacional en el que la
traslacin de dominio es una consecuencia del perfeccionamiento del
contrato; y segundo que es consensual, requiriendo solamente el
consentimiento de las partes, existiendo libertad de forma. PRINCIPIO
CONSENSUALISTICO.

Entonces la transferencia de inmuebles por compraventa resulta

siendo de carcter consensual; habindose adoptado la teora de
procedencia francesa (Cdigo Civil Napolenico) 1; siendo suficiente
que entre vendedor y comprador exista un acuerdo respecto a los
elementos esenciales de la compraventa, el pago y la aceptacin de
las partes para que este ltimo se convierta en propietario del bien
inmueble, no requiriendo de formalidad alguna. Producindose la
transferencia del bien en un solo momento.

Adems de este contexto hay que mencionar que siendo

Consensualista nuestro sistema, no es exigible la inscripcin registral

1
Es el primer Cdigo Moderno de la Edad Contempornea, el Cdigo Napolenico obedeci a la necesidad
de unificar los dos sistemas jurdicos vigentes en Francia, as como tambin al deseo de introducir reformas
inspiradas por la Revolucin Francesa.
en el Registro de la Propiedad Inmueble, siendo declarativa ms no
constitutiva de derechos.

Al respecto del carcter no obligatorio de la inscripcin registral, existe

jurisprudencia que establece que la inscripcin registral puede
tener naturaleza declarativa o constitutiva; y que las inscripciones
declarativas son las que no perfeccionan o modifican el acto
jurdico materia de inscripcin, pues lo nico que hacen es reconocer
una situacin de derecho preexistente: siendo distinto el caso de la
inscripcin constitutiva y obligatoria, propia de los sistemas suizo,
alemn y griego, pues en ellos, con la inscripcin registral recin se
perfecciona la transferencia de propiedad. Casacin Nro. 415-99
(publicada en el Diario Oficial "El Peruano" el 01-09-1999; Pg. 3409).

Mario Castillo Freyre y Felipe Osterling Parodi consideran que si bien

es cierto que el ttulo est representado por el contrato de
compraventa celebrado, no ser el mismo contrato que transfiera la
propiedad del bien inmueble, sino la obligacin objeto del mismo,
cuya ejecucin es inevitable -por mandato de ley-, siempre y cuando
estemos en presencia de un bien de propiedad del vendedor, cierto y
presente, y no exista disposicin legal diferente ni pacto contrario.

Reforzando todo esto el Dr. Max Arias Schereiber Pezet2 dice que la
inscripcin registral no asume ms valor que el de un simple aviso
que protege a los terceros que no han intervenido en el acto, pero no
lleva en si misma una verdadera sustantividad".

Todo este Contexto que se da en el cotidiano de los negocios y en

trafico jurdico de bienes inmuebles, es lo que nos ha motivado a
realizar la presente investigacin respecto del sistema consensualista

2
ARIAS SCHEREIBER PEZET, Max y CARDENAS QUIROZ, Carlos 2000, Exegesis del Codigo Civil
Peruano de 1984. Tomo I. Contratos: Parte General. Lima: Gaceta Juridica S.A. 414 pag.
y su implicancia en nuestro ordenamiento legal, realmente nos
beneficia?; creyendo que con los esbozos que arrojen la presente
investigacin se puedan establecer nuevos albores en lo que respecta
al trafico de bienes y establecerse as lineamientos y por que no
rectitudes legislativas que mejoren y nos ayuden a conocer el real
estado jurdico de los bienes en el trafico de bienes inmuebles en
nuestro pas; adems claro esta que tambin realizo la presente
investigacin en merito a querer contribuir con el desarrollo de la
disciplina del derecho, principalmente en la relacin del derecho
patrimonial, notarial y registral, un trpode que debe acrecentarse y
reforzar vnculos en nuestra sociedad a efectos de lograrse seguridad
jurdica en el trafico de bienes.

Todas estas consideraciones nos conducen a formular el siguiente

problema de investigacin:

COMO ES QUE EL SISTEMA CONSENSUALISTA ADOPTADO

POR NUESTRA LEGISLACION DIFICULTA CONOCER EL ESTADO
JURIDICO DE LOS INMUEBLES; OCASIONANDO INSEGURIDAD
EN EL TRAFICO DE LOS MISMOS, EN EL DISTRITO DE SAN
MIGUEL, DUARANTE EL PERIODO 2007 2008.?

2. OBJETIVOS

2.1 GENERAL
 Identificar como es que el sistema consensualista adoptado por
nuestra legislacin dificulta conocer el estado jurdico de los
inmuebles ocasionando la inseguridad jurdica en el trfico de
los mismos.

2.2 ESPECIFICOS

- Establecer si el sistema consensualista impide conocer la

situacin jurdica de los inmuebles.

- Identificar si el sistema consensualista es el ms adecuado para

el trfico de inmuebles en nuestra realidad.

- Determinar cuales son niveles de inseguridad que origina en las

partes intervinientes de una compraventa, el sistema
consensualista.

2.3 METODOLOGICOS

- Numero de denuncias por doble venta.

- Anlisis comparativo sobre la aplicacin del sistema constitutivo

en otros pases; Alemania.
 - Numero de denuncias interpuestas por doble venta y por
inexacta informacin registral, embargos, anotacin de
demandas.

3. JUSTIFICACION

El trfico jurdico en el pas as como a nivel mundial estn revestidos

de una importantsima relevancia que abarca distintos mbitos,
atravesando por esa lnea al econmico, jurdico, social entre otros.
Esta importancia se incrusta en las sociedades desde tiempos muy
remotos, se puede asegurar que desde los albores de la civilizacin,
siempre estuvo presente el trafico jurdico de bienes, sea a travs de
manifestaciones tales como intercambios de mercaderas, alimentos,
etc., para posteriormente ir evolucionando el trafico de bienes hasta
desarrollarse de manera ramificada en los distintos sistemas que
conocemos hoy en la actualidad, cada uno con sus particularidades.

Nuestro sistema Consensualista arraiga caractersticas del sistema

alemn, el cual en su contexto si genera beneficios al trafico jurdico
de bienes inmuebles, ( esto en parte creo, fuera de las instituciones
establecidas, por la cultura de usuario que presenten las partes en un
determinado negocio en el sistema alemn ), por ejemplo si
sealamos el Art. 13 del Reglamento del Registro de la Propiedad rige
en el derecho registral la regla de que las inscripciones en principio
slo se realizan a instancia de parte (principio de inscripcin a
instancia de parte). La motivacin de esta regla fue que la adquisicin
y prdida de derechos reales se debe dejar a la libre voluntad del
interesado. La consecuencia necesaria del principio de inscripcin es
que el Registro no puede inscribir nada distinto a lo que es querido y
solicitado por el interesado. El cambio jurdico entra con la inscripcin
en el Registro de la Propiedad como acto supremo de la jurisdiccin
voluntaria (principio de inscripcin).
Existen sin embargo excepciones al principio de inscripcin a
instancia de parte, esto es, casos en los que se produce la inscripcin
de oficio segn el Reglamento del Registro:
Procedimiento forzoso de rectificacin por ejemplo, en el caso de
sucesin hereditaria; cancelacin de inscripciones superfluas,
inscripciones de tipo fctico, proceso de preparacin conservacin de
la coincidencia entre el catastro y el registro; activo para cursar las
cartas de hipotecas, deudas inmobiliarias y deudas en rentas.
Tambin resulta pertinente mencionar como es que se da el trfico de
bienes inmuebles en esta legislacin;
En el sistema alemn, la adquisicin de una finca o de un derecho
sobre una finca es regulada al igual que nuestra legislacin, por el
Cdigo Civil, el cual seala:
Para la transmisin de la propiedad de una finca, para instaurar una
carga sobre una finca, as como para transmitir dicha carga es
necesario el acuerdo del interesado y de la otra parte y la inscripcin
del cambio jurdico en el Registro de la Propiedad, mientras la ley no
prescriba lo contrario.
Antes de la inscripcin, el acuerdo slo vincula a las partes si la
declaracin de voluntad ha sido realizada ante notario o entregada
por escrito a la autoridad del Registro o si se han presentado los
interesados ante ella o si el interesado ha hecho partcipe a la otra
parte de su voluntad de inscribir segn las prescripciones del
Reglamento del Registro.
Slo quedan fuera de esta norma las adquisiciones mortis causa, las
adjudicaciones judiciales, las expropiaciones y algunos actos
especiales relativos a comunidades de bienes o herencias Ya hemos
visto que los derechos reales slo existen tras su inscripcin.
De esto se extrae la conclusin de que un derecho inscrito tiene una
condicin mejor que uno no inscrito. Los derechos inscritos gozan de
la Fe pblica registral, lo que significa:
- el contenido del Registro sirve como prueba.
- para el tercero, que ha adquirido un derecho confiando en el
Registro, rige el contenido del Registro como vlido bajo la condicin
de que sea un tercero de buena fe (art. 892 CC alemn).

Pero a efectos de justificar la presente investigacin en nuestro

contexto nacional y sobre todo contrastando con nuestro
campo de estudio, distrito de San Miguel, en el periodo
comprendido en los aos 2007 2008, es necesario que
determinemos el rea en el cual se desenvuelve el trafico de
bienes inmuebles, estando afirmado esto es necesario
recoger algunos pequeos datos de gran relevancia
considero, estableciendo claro esta su sinonimia con nuestro
problema, en el Per se vive un resurgimiento de la
actividad de la construccin, impulsado en gran parte por
planes de financiamiento para vivienda pblicos, que
amerita la calificacin de "boom inmobiliario"; adems de
los pequeos y denodados esfuerzos que realiza la
actividad privada por realizar actividades inmobiliarias.

La actividad constructora en Per se convirti en uno de

los sectores ms dinmicos de la economa. En enero de
del ultimo ao creci un 21% y acumul ya 34 meses de
crecimiento continuo a una tasa promedio mensual de
14,4%, muy por encima de la expansin promedio del PBI
global en el mismo perodo (8,0%).
Las proyecciones del BCR (Banco Central de Reserva de
Per) realizadas en enero, estimaban que el sector
construccin crecera 13% en el 2008, decantndose este
contexto en un desmesurado crecimiento de operaciones
comerciales que trasladan propiedad , compra venta de
inmuebles .
La construccin se ha erigido as en el principal
dinamizador de la economa, empujando a su vez al
crecimiento del trafico juridico de bienes inmuebles, en
su crecimiento influyen y se destacan las obras
relacionadas con la edificacin de viviendas y centros
comerciales, favorecidos por las condiciones de acceso
al financiamiento a travs de crditos hipotecarios
promovidos por el Estado y otras fuentes del sistema
financiero.

Slo en los ltimos 18 meses se construyeron, ampliaron

o mejoraron 50.000 viviendas en el pas, que fueron
colocadas en el sector de la clase media.

La mayor demanda de viviendas responde al mayor

nmero de familias que tienen capacidad de adquirir
crditos hipotecarios y a que las tasas de inters y las
cuotas se estn abaratando.
Para las familias de menor poder adquisitivo existen
 productos del Fondo Mi vivienda como Mi vivienda que
otorga crditos para viviendas de entre 35,000 y 55,000
dlares, tambin est ofreciendo crditos del
programa Mi Hogar para viviendas de entre 10,000 y
30,000 dlares, estas ltimas son las que observan un
gran impulso en el mercado inmobiliario. Por ltimo el
programa Techo Propio creado para viviendas que estn
alrededor de 10,000 o 12,000 dlares o su equivalente en
soles.
Se estima que solamente en los programas
habitacionales que maneja el Ministerio de Vivienda, se
invertirn unos 1,500 millones de soles (unos 522 M de
dlares) el presente ao.

Ya habiendo establecido el contexto inmobiliario de manera macro de

nuestro contexto, es necesario sealar que estas cantidades y cifras
que arroja el INEI son el reflejo del mercado inmobiliario y trafico
jurdico de bienes inmuebles que estn debidamente saneado y que
poseen una situacin jurdica registral que fcilmente permite
determinar al anterior propietario, inmuebles donde el tracto sucesivo
se maneja de manera armoniosa con la informacin registral, pero a
todo esto es necesario mencionar que en nuestra legislacin y
conforme con nuestros sistemas, el sistema consensualista, la
inscripcin en Registros Pblicos no es obligatoria, determiando esto
muchas veces que se realizan transferencias de bienes inmuebles sin
que se encuentre acreditado ante SUNARP la titularidad registral,
efectundose innumerables traslados de propiedad bajo cualquier
modalidad, resquebrajando el tracto sucesivo, brindando inseguridad
a los otorgantes o partes en un negocio jurdico.
En este contexto es que se desenvuelve nuestra investigacin, entre
maraas de situaciones irregulares de propiedad sobre inmuebles, a
tal punto de constituirse en irregulares, contexto que puede reflejarse
en la definicin que nos arroja la doctrina, propiedad informal,
"aquellas formas mayoritarias de tenencia individual de la tierra que
para el sistema formal han quedado fuera del comercio y, por ende,
tienen el status legal de propiedades no transables en trminos de
mercado". Cuando el Estado no reconoce que un bien le pertenece a
su propietario o no reconoce su transferencia a otra persona,
convierte esa propiedad en informal porque su titular goza de un
"derecho disminuido" ante la legalidad.
Naciendo aqu el objetivo del Estado de regularizar esta situacin,
esto a travs de entidades como COFOPRI, el cual ejecuta el proceso
de formalizacin de la propiedad predial a nivel nacional, con el objeto
de generar derechos de propiedad seguros jurdicamente y
sostenibles en el tiempo y a la vez facilitar a la poblacin peruana,
urbana y rural, el acceso a una vivienda adecuada, mediante el
desarrollo de acciones normativas y de gestin.
Todo este panorama de propiedades informales, falta de seguridad en
el trafico de bienes, la doble venta de un mismo bien, las estafas, etc.
es originado por el sistema consensualista que adopta la legislacin
peruana, que da cabida a la inseguridad en el trafico jurdico de
bienes y con ello que se susciten todos estas irregularidades, que
afectan de manera directa a la economa del pas, y con ello los
cimientos de la paz social.
En ese orden de ideas, la presente investigacin pretende resaltar
como es que nuestro sistema consensualista crea un contexto falto de
seguridad jurdica, donde uno no tiene la certeza y plena seguridad
del real status del bien inmueble en el trfico jurdico.
4. MARCO TEORICO

A efectos de enmarcar la investigacin sealaremos a la propiedad,

como el derecho real contemplado en nuestra legislacin,
propiamente en el Cdigo Civil,3 la cual recae sobre bienes, sean
estos bienes muebles o inmuebles, los cuales de acuerdo a nuestra
legislacin se transfieren de la siguiente manera: La transferencia de
propiedad de una cosa mueble determinada se efecta con la
tradicin a su acreedor, salvo disposicin legal diferente. Diferente
pero no alejada es el caso de los bienes inmuebles, los cuales se
transfieren con la sola obligacin de enajenar un inmueble
determinado hace al acreedor propietario del, salvo disposicin legal
diferente o pacto en contrario.

La transferencia de inmuebles ha originado una serie de opiniones

acerca de su actual tratamiento en el Cdigo Civil, plantendose
alternativas de reforma dirigidas primordialmente a publicitar
debidamente las transferencias en garanta de terceros.

Ello, por cuanto la transferencia de inmuebles no resulta siendo

nicamente inters de las partes contratantes o intervinientes, sino
que dado el contexto social, tiene amplia trascendencia; resultando
necesario que terceros no contratantes asuman conocimiento de que
se ha producido un desplazamiento en la titularidad de la propiedad, a
fin de garantizar la transparencia y confiabilidad que
todo modelo socio-econmico requiere para el trfico inmobiliario:

3
Articulo 923.- Derecho de propiedad: Atribuciones

La propiedad es el poder jurdico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe ejercerse
en armona con el inters social y dentro de los limites de la ley
teniendo efecto directo en la seguridad jurdica que el sistema
consensualita aparentemente brinda.

A nivel doctrinario existen innumerables tipos o sistemas de

transferencia, el sistema consensualistico, el sistema de Transferencia
y coordinacin con la Inscripcin declarativa, sistema de la tradicin
causalizada o al de la tradicin abstracta, etc.

El sistema consensualistico o principio consensualistico es el sistema

adoptado por nuestra legislacin, tal como se desprende de lo
sealado en el articulo 949 del CC: "La sola obligacin de enajenar
un inmueble determinado hace al acreedor propietario de el, salvo
disposicin legal diferente o pacto en contrario".

De acuerdo a la tipologa de sistemas de transferencia imperantes en

el Derecho comparado es fcil sealar que la norma aluda al el
sistema de Transferencia y coordinacin con la Inscripcin declarativa
o alguna otra modalidad por cuanto el Art. 949 del CC no establece
ningn requisito adicional para la transferencia de la propiedad,
operando la Transferencia tan solo con el consentimiento de las
partes generando efecto de manera automtica. En tal sentido,
nuestro Cdigo opta claramente por el principio consensualistico.

Este principio tiene su origen en el influyente Cdigo Civil francs de

1804, el cual llev a cabo una modificacin revolucionaria con
respecto al Derecho romano, y marc el triunfo de la voluntad sobre el
formalismo jurdico; en consecuencia, protegi fundamentalmente a
los adquirentes convertidos de manera inmediata en propietarios,
mientras el transmitente slo poda ejercer las acciones personales o
de impugnacin del contrato. Este Cdigo consagr el solo
consentimiento entre las partes contratantes como nico requisito
necesario para el desplazamiento de la propiedad a favor del
comprador. No se necesitaba la tradicin de la cosa, ni el pago
del precio, ni formalidad externa alguna.

El sistema francs original del Cdigo Napolenico de 1804 instaur

el principio consensual de la transferencia de la propiedad, porque
sealo que el consentimiento es suficiente para producir la
transmisin del inmueble, ya sea a travs de la ficcin de considerar
que el consentimiento se anuda con una tradicin ficticia.

Posteriormente otros pases aledaos tales como Italia se acogieron

rpidamente al principio consensual originado en Francia, y lo
plasmaron en el Cdigo Civil de 1865, y posteriormente estara
presente en el Cdigo Civil de 1942.

Posteriormente esta concepcin influyo en la Escuela Moderna del

derecho Natural, en donde el negocio jurdico y el contrato se
convirtieron en los instrumentos jurdicos del individuo, en tanto la
simple declaracin de voluntad transmite la propiedad 4, en este
periodo hubieron diversos representantes de este sistema de
transferencia, entre ellos podemos destacar a HUGO GROCIO 5,
SAMUEL PUFENDORF6, as como CRISTHIAN THOMASSIO, entre
otros.

En tal sentido el sistema Consensualistico es adoptado por una gran

mayora de pases, luego de su origen, por reflejarse en el un triunfo
de la voluntad, esto es, la libertad del ser humano se expresaba, su
autonoma contractual y como se simplificaba el trafico, como se
volva practico.

4
SERNA VALLEJO, Margarita, La formacin histrica del Derecho Hipotecario Frances o Mixto, En
Revista Critica de Derecho Inmobiliario,. Nro 634, pag. 974.
5
MARE LIBERIUM, ( 1609 ) DE IURE BELLI ACIS ( 1625, DE VERITAE RELIGIONS ( 1627 )
6
CHEMNITZ, SAJONIA, 8 DE ENERO DE 1632 Berln, 26 de Octubre de 1694, fue un jurista e
historiador alemn.
Actualmente se revaloro a este sistema, sobre todo por su contenido
econmico, por ejemplo ahora se seala que este principio expresa
un mayor favor a la circulacin de la riqueza y a la utilizacin de los
recursos, combinando de esa manera los postulados del
jusnaturalismo con los propios del liberalismo econmico.

De esta manera el sistema consensualistico opera como activador de

la circulacin de las riquezas, esto lo observamos por ejemplo en
determinado negocio jurdico de transferencia de bien inmueble, las
ventajas que ofrecen a las partes son las siguientes: se beneficia
directamente al comprador, quien se convierte en propietario del bien
antes de que se produzca la entrega o el pago del precio,
acortndose plazos en la realizacin del negocio, satisfaciendo la
necesidad del comprador de requerir con el bien; otra ventaja que el
comprador sujeta a este sistema es que el carecer de dinero no lo
priva de realizar el acto, ya que el vendedor, puede vendrselo a
travs de una hipoteca o una sobreventa ( es aqu donde tallan los
benficos del vendedor, rapidez y si se configura un aletargamiento
en el pago se produce una mayor ganancia.) 7.

Ya habindose establecido las nociones introductorias al marco

terico de la presente investigacin y quedando claramente dilucidado
la esfera que implica el sistema consensualista y como opera en
nuestra realidad, es necesario seguir desmembrando el contexto que
se suscita en el trafico de bienes, si tenemos un sistema que da
cabida a singularidades como doble venta, innumerables propietarios
de facto, distintos al titular registral sobre un nico predio; se decanta
por su propio peso la siguiente interrogante: como soslayar y/o
sostener la seguridad jurdica en este contexto?
7
GALGANO, Francesco, La transmisin de la Propiedad civil en el Civil Law y en Common Law. En Atlas
de derecho privado comparado, pag. 192 193.
A efectos de brindar una seguridad jurdica en el trafico de bienes,
es necesaria la tarea de los Registros Pblicos, la cual atena
algunas de las desventajas del sistema consensualistico, con
elementos como la publicidad registral, la cual tiene como esencia
hacer de conocimiento pblico los hechos relevantes respecto a la
situacin jurdica de los bienes inmuebles. La publicidad es til en
cuanto brinda informacin y confianza (certeza). Pero como opera
Registros Pblicos?; Que mejor herramienta resulta ser la informacin
para los ciudadanos en la realizacin de cualquier negocio jurdico los
cuales requieren el mximo de certeza sobre los presupuestos de
dichas relaciones (quin es el dueo, cules son las cargas, etc.).
Para adquirir esa certidumbre, los particulares pueden emprender
averiguaciones ms o menos largas y costosas. En su reemplazo, el
aparato estatal organiza una institucin y/o ente a efectos de distribuir,
bajo un costo, una publicidad exacta y veraz que hace innecesaria
una ulterior investigacin, reduciendo la inseguridad y facilitando la
circulacin de la riqueza. Estos datos que ofrece tienen garanta de
autenticidad pudiendo depositarse en ellos la plena confianza de los
interesados. Esta publicidad brindada por Registros pblicos abarca
dos planos los cuales determinan la vinculacin que existe entre la
inscripcin en el Registro y el nacimiento de dichas titularidades
jurdicas. El primer plano de la publicidad registral, esta referido al
papel que la inscripcin desempea en el mecanismo traslativo de la
propiedad bajo cualquiera de sus dos modalidades: la inscripcin
constitutiva (de formulacin rgida y sustantiva), consagrada por
ejemplo en las legislaciones germnicas, la cual se caracteriza por
excluir la oponibilidad extrarregistral en trminos absolutos. En este
sistema slo la inscripcin produce la transmisin, constitucin,
modificacin o extincin de los derechos reales. En tanto la
inscripcin declarativa (de formulacin menos rgida y de tono
procesal) establece que el derecho real se adquiere extra-registro,
pero ese derecho no goza de oponibilidad absoluta, ya que si un
tercero logra inscribir su ttulo, entonces el primer adquirente es
privado del derecho.

SISTEMA GENERAL DE TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD Y

EL PAPEL DE LA INSCRIPCIN OTORGADA POR LOS
REGISTROS PUBLICOS

En nuestra legislacin, como ya se expuso lneas arriba, se instituye

por el principio consensualistico, que el solo consentimiento transmite
una propiedad absoluta, tal y conforme lo establece la terminante
disposicin del articulo 949 del Cdigo Civil. Siendo ello as, podra
pensarse apresuradamente que la inscripcin del acto traslativo no
modifica en nada el sistema general de transferencia de los derechos
reales. Sin embargo, existen algunas hiptesis en las cuales el
principio consensualistico tambalea y, en buena cuentan es dejado de
lado en beneficio de la inscripcin. El caso mas conocido de esta
confrontacin entre "consentimiento" e "inscripcin" se produce en el
articulo 1135 del Cdigo Civil, conocido entre nosotros como el
problema de la "concurrencia de acreedores", y que en la doctrina se
le conoce preferentemente como el nombre de "doble venta".

Sobre esta ultima figura RUBIO GARRIDO dice que su verdadero

supuesto de hecho es "aquel configurado por dos o mas contratos de
compraventa, validos y aun eficaces, cuyos cumplimientos en forma
especifica son de todo punto incompatibles, y celebrados, sobre la
misma cosa o derecho, por el mismo vendedor que, por lo menos en
relacin con uno de ellos, era el titular de aquella cosa o derecho
doblemente vendido, con independencia de que alguno de los
compradores haya o no recibido la entrega, real o ficta". En forma
mas genrica y aplicable a nuestro articulo 1135- se puede decir
que se trata del conflicto entre dos o mas ttulos adquisitivos validos
otorgados por la misma persona y sobre el mismo bien inmueble,
siendo que dicha pugna de intereses debe ser zanjada claramente por
la ley, en tanto, no es posible admitir que un solo bien pueda ser
entregado a distintas personas que arguyen ttulos incompatibles
sobre el.

De acuerdo al principio consensualistico, el vendedor que celebra el

primer contrato de compraventa, en ese mismo instante transfiere la
propiedad al comprador (articulo 949) Pues bien, si ese mismo
vendedor celebra una segunda venta con un comprador distinto, la
solucin emanada del principio consensualistico indicara que el
primer comprador ya es propietario y, en consecuencia, el vendedor
quedo despojado de todo poder dispositivo sobre el bien inmueble,
deducindose que este segundo comprador no adquiri nada, en
atencin a que el vendedor ya no era el propietario.

Siguiendo el ejemplo antes citado, si el vendedor celebra un contrato

de compraventa con un primer comprador que no inscribe, lo que no
parece relevante ya que este igualmente es propietario a tenor del
articulo 949 del Cdigo, y luego con un segundo comprador que si
inscribe su adquisicin, resulta que este ultimo ser el preferido. No
constituye esto una infraccin al principio consensual? Pues,
evidentemente la respuesta es positiva, en tanto, el primer comprador
ya era propietario y el vendedor dejo de serlo. En consecuencia, el
segundo comprador nada debi adquirir por que el vendedor ya no
era dueo. Sin embargo, resulta que si adquiere, y se prefiere al
primer inscribiente (principio de la inscripcin) frente al primer
contratante (principio de consentimiento).

Se trata de una clara excepcin del artculo 949 del Cdigo Civil en
donde triunfa el principio de la inscripcin (que excepcionalmente
tiene carcter constitutivo), aunque ello no pueda ser explicado
satisfactoriamente por la doctrina francesa referida a que existen dos
propiedades, una relativa entre las partes y otra absoluta frente a
todos los terceros, ya que en ese caso el "propietario relativo" no
podra siquiera desalojar a un precario o exhibir su titulo ante la
administracin, conforme se demostr en el apartado anterior.

En realidad, la solucin legal, favorable a la inscripcin, se explica

solo como una preferencia exclusiva a favor del tercero que se
constituye como primer inscribiente y no frente a "cualquier tercero".
El derecho tiene que solucionar conflictos vitales y, en este caso, no
pueden existir dos propietarios con derechos incompatibles sobre el
mismo bien inmueble. Solo en esa hiptesis excepcional funciona el
artculo 1135, esto es, a favor de un tercero concreto y no frente a
una generalidad de personas o "terceros indeterminados". Se trata,
por lo tanto, de solucionar un problema de incertidumbre social
respecto al adquirente de un bien, razn por la cual el legislador se
limita a dar una respuesta a un problema patolgico representado por
el conflicto de dos ttulos que, en buena cuenta, es el conflicto de dos
seres humanos, de dos dramas que buscan una respuesta a su
incertidumbre. Deben rechazarse los conceptos excesivamente
tericos que se vierten sobre este tema, ya que el problema no se
presenta entre el adquirente y los "terceros indeterminados", a
quienes el acto no les interesa en lo ms mnimo; se trata en cambio,
de un problema concreto entre dos personas con intereses
contrapuestos, y a quienes es necesario atender con alguna solucin.

Por todos estos fundamentos, y bases tericas, considero que son

instrumento que cimentara el desarrollo de la siguiente investigacin.

5. HIPOTESIS

EL TRAFICO JURIDICO DE BIENES INMUEBLES EN EL

DISTRITO DE SAN MIGUEL, DURANTE EL PERIODO 2007 -2008,
PRESENTA INSEGURIDAD POR EL DESCONOCIMIENTO DEL
ESTADO JURIDICO DE LOS BIENES INMUEBLES, COMO
CONSECUENCIA DEL SISTEMA CONSENSUALISTA ADOPTADO
POR NUESTRA LEGISLACION

5.1 VARIABLE DEPENDIENTE (Y)

El Trafico Jurdico de Bienes Inmuebles presenta inseguridad jurdica.

5.1.1 INDICADOR

Numero de denuncias interpuestas por casos de doble venta.

5.2 VARIABLE INDEPENDIENTE (X)

El sistema Consensualista adoptado por nuestra legislacin.

5.2.1 INDICADOR
 Opinin de los compradores, se har uso del Cuestionario.

5.3 VARIABLE INTERVINIENTE (Z )

Desconocimiento del Estado Jurdico de los bienes inmuebles en el

distrito de San Miguel.

5.3.1 INDICADOR

Ingresos de demandas sobre Rescisin de Contratos de

Compraventa.
 BIBLIOGRAFIA

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III, 5 Edicin, 4 Reimpresin, Editorial Tecnos S.A., Madrid, 1995.

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