UNIVERSIDAD CATLICA DEL TCHIRA

DECANATO DE INVESTIGACIN Y POSTGRADO

COORDINACIN DE CIENCIAS ECONMICAS Y SOCIALES
Especializacin Avalo de Bienes Inmuebles

AVALO DE FINCAS
VALORACION DE CULTIVOS

Facilitador:
Msc. Gustavo A. Garca

NOVIEMBRE DE 2016
 VALORACION DE CULTIVOS

Para valorar cultivos, todo tasador debe tener en consideracin los

aspectos tales como:

Clasificacin (Perennes, Semiperennes y Temporales)

Condiciones fitosanitarias
Edad:
Ciclo
Densidad de siembra
Rendimiento

Generalmente se emplean dos metodologas al momento de valorar cultivos,

las cuales se aplican segn su etapa de desarrollo: Improductiva, Productiva
y Decadencia.

Mtodo del Costo. Mtodo del Ingreso Neto

Capitalizado.
En la valoracin de cultivos, es indispensable clasificar los mismos segn
su ciclo vital o vegetativo, y su naturaleza:

Cultivos anuales o de ciclo corto: Son aquellos cultivos, cuyo

ciclo de produccin, desde la siembra hasta la cosecha, es de
aproximadamente 3 4 meses.

Cultivos Semi-Permanantes: Aquellos cuyo ciclo de cultivo es

mayor de un ao, pero menores de 5 a 6 aos.

Cultivos Permanentes: Son aquellos cultivos cuyo ciclo de

vida econmica productiva es mayor de 5 aos.

Cultivos Forestales.

Pastizales.
La valoracin de cultivos se justifica en cada uno de los siguientes casos:

1. Daos causados a una plantacin por terceros.

2. Desaparicin de Plantaciones establecidas,

debido a construcciones y/u obras de
infraestructura.

3. Garanta Crediticia

4. Compra-venta de una finca.

VALORACION DE CULTIVOS ANUALES O CICLO CORTO

Los cultivos anuales se valoran en base a los costos de produccin, segn

la inversin realizada hasta la fecha del avalo; teniendo en cuenta el
estado sanitario del mismo.

La antigua Fundacin de Capacitacin e Innovacin para el Desarrollo

Rural (CIARA), en su libro Manual de Valoracin Rural, emplea diferentes
criterios para valorar los cultivos anuales, dependiendo la etapa de
desarrollo de estos.

a) Primeras etapas de Desarrollo (Cultivo < 40 Das).

b) Etapa avanzada de desarrollo.

c) Plena etapa de produccin.

Primeras Etapas de El valor del cultivo se asume como el
Desarrollo equivalente a los gastos incurridos hasta
(Cultivo < 40 Das). el momento del avalo, adems del
interes por el riesgo que pudiese
involucrar el proceso productivo.

G PRODUCC = Gastos de Produccin

V cult = G PRODUCC [1 + (id * e)] Id = Tasa de Inters Diaria

e = Edad del cultivo al momento del
avalo

Los cultivos anuales comprenden diferentes elementos que determinan su

estado y calidad, donde juega un papel importante la pericia del tasador, lo
que insta a concluir si su desarrollo es normal o no.
 Ejemplo: Determinar el valor de una hectrea de Arroz (Oryza sativa L.)
a los cuarenta (40) das de sembrado.

Cultivo Arroz (Oryza sativa)

Ciclo Vegetativo 80 a 120 Das
Costo Produccin
389.395,00 Bs./ha.
(01 ha.)
V Cult = 220.000 *[1+(0,00035*40)] Bs.
Gastos Producc
220.000,00 Bs./Ha.
(40 Das)
V Cult = 223.080,00 Bs.
Tasa Pasiva Anual (i) 13,00 % Anual
Tasa Pasiva Diaria (id) 0,035 %
 Etapa Avanzada de Se basa en valorar el cultivo,
Desarrollo capitalizando el ingreso neto en
funcin de la produccin estimada, los
gastos hasta el momento del avalo y
el tiempo que resta hasta la cosecha.

V= Valor del cultivo

1
V Cult = VP [ G*
(1+i)t ] VP= Valor estimado de la produccin
G= Gastos a realizar, desde el momento
del avalo a la cosecha
Donde: i = Tasa de inters agrcola anual

VP = Rend Producc * Vmerc t = Tiempo que resta desde el momento

del avalo hasta la cosecha

VP= Valor de la produccin estimada

P = Produccin Estimada (Ton/Ha)
Vmerc = Valor de mercado de la produccin (Bs./Ton).
Otra forma de determinar el Valor del Cultivo en la etapa de Desarrollo
Avanzada, es la citada por el Prof. Jos Contreras, quien usa el criterio del
valor de la produccin afectado por la relacin edad ciclo del cultivo, al
momento del avalo.

V Cult = Valor del Cultivo

VP= Valor estimado de la produccin

e
V Cult = V P * ( Ciclo ) E = Edad del cultivo a la fecha del avalo

Ciclo = ciclo de vida del cultivo

 Plena Etapa de El valor del cultivo viene dado por la
Produccin diferencia entre el valor de la produccin y
los gastos de la cosecha.

V= Valor del cultivo

VA = VP - G Cosecha VP= Valor estimado de la produccin
G Cosecha = Gastos de Cosecha

Ejemplo: Valorar 100 Has de Arroz (Jun 2014) Precio Productor = 25 Bs./Kg.
Cultivo - Arroz (Oryza sativa) Bolvares Rendimiento = 4.500,00 Kg/Ha
Preparacin Tierra 5.600,00 Superficie = 100 Has.
Siembra 8.585,60
Control de Malezas 7.993,20 V Cult = (25 * 4.500) 4.950
Fertilizacion 2.756,00 V Cult = 107.550 Bs/Ha.
Proteccion Espiga Madurac. 17.254,00
Riego 4.600,00 V Cult Total = 107.550 Bs/ha * 100 Has.
Cosecha 4.950,00
V Cult Total = 10.755.000,00 Bs.
Total (Bs./Ha.) 51.920,00
VALORACION DE CULTIVOS SEMIPERMANENTES

Una manera de valorarlos, de acuerdo al Manual de Valoracin Rural (Fundacin

CIARA), es a travs de:

La determinacin para el momento del avalo, de los gastos

directos (Fundacin y Mantenimiento) efectuados en el
cultivo, a los cuales se les adiciona el valor estimado de la
cosecha, deduciendo de esta los gastos indirectos
(Intereses, Beneficio y Renta).

A la sumatoria anterior se le resta el valor de la cosecha ya

percibida, deduciendo tambin gastos indirectos.

El resultado obtenido se lleva a valor presente (fecha del

avalo), considerando la tasa de inters y el tiempo que
resta hasta la cosecha
VALORACION DE CULTIVOS SEMIPERMANENTES

La valoracin de cultivos semipermanentes se expresa a travs de la ecuacin

matemtica:

Donde:
V Cult = Valor del cultivo

G= Gastos directos efectuados hasta el momento de la valoracin.

P= Valor de la produccin estimada.

e= Tiempo hasta el momento del avalo (Edad del cultivo).

 CC = Tiempo o ciclo del cultivo.

a= Valor estimado de la cosecha, antes del avalo.

i= Tasa de inters en el tiempo desde la valoracin a la cosecha.

t= Tiempo desde la valoracin a la cosecha. (inicio).

Gstos (G) = Gastos Directos + Gastos Indirectos

Gastos Dir. = Costo de Fundacin + (N * Costo de Mantenimiento)

Gastos Indir. = Inters Gastos Directos + Beneficio + Renta

Inter G. Dir. = Capitalizacin de gastos directos

Beneficio = Se estima el 10 % sobre el ingreso bruto de la produccin

Renta = Ingreso Bruto Gastos Directos

 VALORACION DE CULTIVOS PERMANENTES

La valoracin de cultivos permanentes segn el Manual de Valoracin Rural

(Fundacin CIARA), se realiza de acuerdo a la etapa de desarrollo en que se
encuentra el cultivo al momento del avalo.

a) Etapa Improductiva
b) Etapa Productiva y
c) Etapa de Decadencia

Etapa de Improductiva El valor de la plantacin se determina a

travs de la sumatoria de los costos de
fundacin y mantenimiento.

La etapa improductiva de una plantacin va desde la fundacin hasta el

momento en que el valor de la produccin o cosecha supera a los costos de
mantenimiento.
Etapa de Productiva Valor del cultivo a travs del ingreso
neto. Es decir, deduccir al valor de la
produccin, los costos de fundacin y
mantenimiento de la plantacin para el
ao del avalo.

VA = VP - ( CF + CM) Donde:
VA = Valor Actual del Cultivo
VP = Valor de la Produccin
CF = Costo de Fundacin
CM = Costo de Mantenimiento

Este planteamiento se basa en que el productor al recibir ingresos por

concepto de la venta de la cosecha, los costos de produccin ya han
sido retribuidos.
Etapa de Decadencia El valor del cultivo al igual que en la etapa
de productiva, viene dado por el ingreso
neto, al cual se le deducen los costos de
fundacin y mantenimiento.
VA = VP - ( CF + CM)

Siempre y cuando el manejo de la

plantacin permita alargar su ciclo
vegetativo.
 Ejemplo:
Se requiere valorar una plantacin de Palma Aceitera de 7 aos de edad, en
optimas condiciones fitosanitarias y plena produccin, cuya superficie es de 120
Has., con una densidad de 143 plantas/Ha, un rendimiento de 18.000 Kg/Ha/Ao
(18 Ton / Ha / Ao).

Cultivo: Palma (Elais guinnensis)

Bolvares (Bs)
Rend: 18.000 Kg/Ha/Ao

Fundacin y Mantenimiento 1er Ao. 585,000,00

Mantenimiento 2do Ao. 113.925,00

Mantenimiento 3er Ao. 77.280,00

Mantenimiento 4to a 7mo Ao. (186.380,00 Bs/Ha.) 559,140,00

Total (Bs./Ha.) 1.521.725,00

 VA = VP - ( CF + CM) VA = VP - 1.521.725,00 Bs.

VP = Rendimien * Precio Merc Producc Rend = 18 Ton / Ha / Ao

Precio = 225.000,00 Bs / Ton

VP = 18 Ton / Ha / Ao * 225.000,00 Bs / Ton = 4.050.000,00 Bs / Ha / Ao

VP (Ha) = 4.050.000,00 Bs/Ha - 1.521.725,00 Bs/Ha = 2.528.275,00 Bs/Ha

VA (Plantacin) = 2.528.275,00 Bs/Ha * 120 Ha = 303.393.000,00 Bs

VA = 303.393.000,00 Bs
 VALORACION DE CULTIVOS FORESTALES

El valor de un cultivo forestal viene dado por el volumen de madera se

estime va a producir la plantacin.

El volumen de madera se determina a travs de su cubicacin, para lo

cual se requiere conocer la siguiente informacin:

Cantidad o numero de arboles existentes (Densidad

de la Plantacin).

Altura del tronco o fuste.

Dimetro promedio o dimetro a la altura del pecho

(DPA).
DIMETRO: El Dimetro Normal (d) o Dimetro a la
Altura del Pecho (DAP) del rbol se mide a 1,30 metros
sobre el nivel del suelo y su medicin depende del tipo
de terreno y la forma del fuste.

ALTURA: La altura total de un rbol se define como la

diferencia de nivel entre la base del rbol y el pice,
mientras que la altura comercial se define como la
longitud del fuste que puede ser aprovechado dentro
de un mercado.

El fuste, se refiere al componente principal del rbol y como tal

proporciona el mayor porcentaje de la biomasa total, especialmente en
rboles de edades avanzadas. Es la altura que va desde el suelo hasta la
base de la copa del rbol.
CUBICACINFORESTAL (VOLUMEN DE RBOLES EN PIE): Se refiere a el
espacio ocupado por la madera de un individuo arbreo dentro de un
ambiente o ecosistema.

El volumen total se define como la cantidad de

madera estimada en metros cbicos a partir del
tocn hasta el pice del rbol. El volumen comercial
no incluye las ramas, partes afectadas del individuo
y segmentos delgados del fuste.

El volumen comercial no incluye las ramas, partes

afectadas del individuo y segmentos delgados del
fuste.
La estimacin del volumen o cubicacin de madera en pie, de acuerdo a
la resolucin Nro. 86, articulo 03, del Ministerio del poder popular para
el Ambiente, promulgada en Gaceta Oficial nro. 39.047 de fecha
29/10/2008, establece como formula de calculo, la ecuacin:

V = 0,605 * d2 * h V = Volumen expresado en metros

cbicos (m3).

d = Dimetro medido sobre la corteza,

a una altura de 1,30 metros desde el
nivel del suelo (DAP).

h = Altura del fuste, expresado en

metros (m).

0,605 = Factor de Forma del fuste

Para la estimacin de volmenes o cubicacin de madera en rolas, de
acuerdo a la resolucin Nro. 86, articulo 01, del Ministerio del poder
popular para el Ambiente, establece como formula de calculo, la
ecuacin matemtica de Smalian:

V = Volumen expresado en metros

cbicos (m3).

d0 = Dimetro medido a un extremo

de la rola.

d0 = Dimetro medido a un extremo

de la rola.

L = Longitud de la rola, expresada en

metros (m).
Una vez estimado el volumen de madera presente en la plantacin, este
se multiplica por su valor de mercado (Bs/m3), segn la especie plantada;
obtenindose asi el valor de la plantacin
 VALORACION DE PASTIZALES

Pastos Naturales

Pastizales

Pastos Introducidos

Pastos Naturales Aquellos que se producen en

forma espontnea, poseen
menos contenido de protenas y
asi como palatabilidad.

Queda a criterio del avaluador el valor de mercado asignado a dichos

pastos. No existen en el mercado valores unitarios del costo de
produccin por hectrea; ya que en las fincas no lo siembran en forma
comercial, estos se dan de forma espontanea o natural.
Pastos Introducidos Aquellos que se comercializan dentro
de un mercado; no se dan de manera
espontanea, deben ser establecidos.

Valoracin de Pastos Condiciones fitosanitarias.

Edad.
Los pastos se clasifican en:
Naturales e Introducidos

Pastos Introducidos VA = VR - GT.

VA = Valor actual o de avalo.
VR = Valor de reposicin.
GT = Gastos totales, si los pastos
poseen, enfermedades, plagas
o estn enmalezados.
La valoracin de pastos introducidos emplea el criterio del valor de
reproduccin, es decir, el costo de fundacin de una hectrea del pasto
objeto de avalo.

De acuerdo a la teora o bibliografa, se toma en

consideracin el costo de fundacin por hectrea
(ao uno); no se valora los aos de mantenimiento.