GRUPO TEMATICO 2.

El papel de los espacios productivos planificados en la

metamorfosis metropolitana de Buenos Aires: Poltica
territorial y negocios inmobiliarios a partir de los aos 90.

Pablo Ciccolella, Doctor en Geografia y Urbanismo, Director del Programa de Desarrollo Territorial y
Estudios Metropolitanos, Universidad de Buenos Aires, Facultad de Filosofa y Letras, Instituto de
Geografa.
[email protected],

Iliana Mignaqui, Arquitecta y Urbanista, Directora del Programa Urbanismo y Ciudad, Universidad de
Buenos Aires, Facultad de Arquitectura, Diseo y Urbanismo.
[email protected]

Introduccin

En los ltimos aos, en la Argentina, se ha perfilado un modelo de desarrollo

econmico que retoma algunos rasgos del desarrollismo, basado en el papel central
del Estado, desdibujando parcialmente la hegemona del modelo neoliberal ensayado
a fondo durante la dcada de los aos noventa. Ms all de una mayor o menor
presencia de polticas productivas, sociales y territoriales activas, este estado de cosas
permite un mayor espacio de actuacin del capital inmobiliario y financiero segn sus
necesidades y apetencias de renta urbana, llevando adelante, de manera quiz ms
acentuada que en otras etapas del capitalismo, lo que podramos denominar un
proyecto hegemnico de ciudad: la ciudad del capitalismo global y financiero.

En la regin metropolitana de Buenos Aires (RMBA), durante los aos 90, se inicia un
proceso complejo de metamorfosis, cuando convergentemente con la ampliacin y
modernizacin de la red vial, se multiplican Urbanizaciones Cerradas (UC), centros
comerciales, empresariales e industriales que irn definiendo un nuevo tipo de
suburbio en paralelo con un nuevo patrn de densificacin del rea central. La
reestructuracin metropolitana continu desarrollndose durante los aos 2000 y en la
dcada actual, bajo otras modalidades formales y funcionales, transformando y
redefiniendo los subcentros de la segunda y tercera corona de la regin, los patrones
de movilidad, las opciones residenciales, las condiciones de localizacin del sector
comercial y de servicios, y las nuevas tendencias en la redistribucin territorial y
formatos de las actividades productivas (Ciccolella y Vecslir, 2012). Sin embargo, a
pesar de estos cambios de tendencia en la estructuracin socio-territorial
metropolitana, resulta evidente, a su vez, la continuidad inercial de las principales
tendencias observadas en los aos noventa.

Las mejoras en la accesibilidad metropolitana, permitieron la valorizacin inmobiliaria

de miles de hectreas de tierras rurales o afectadas a funciones complementarias al
uso urbano, adyacentes a las vas rpidas. Como parte de este proceso, y ya sea por
la ausencia de planes de ordenamiento territorial local o regional, o por falta de
cumplimiento de la regulacin urbanstica, distintos grupos de desarrolladores
accedieron a nuevas reas de oportunidad para la promocin de productos
inmobiliarios como las UC, parques temticos, centros comerciales, centros
empresariales y logsticos, parques industriales, entre otros (Ciccolella y Mignaqui,
2002). Comprar suelo rural barato y cambiar sus usos, a travs del zoning fue uno
de los grandes negocios inmobiliarios del perodo, aprovechando as la brecha de
renta (Smith, 1987).

Con iniciativa del Estado o sin ella, los desarrolladores vienen impulsando en los
ltimos 25 aos un nuevo producto inmobiliario: los parques industriales y logsticos,
del mismo modo que viene sucediendo en otras grandes metrpolis latinoamericanas,
como Sao Paulo (Lencioni, 2011). Las estrategias de venta son similares a las
utilizadas para el submercado residencial de las UC: la seguridad y el contacto con la
naturaleza, forman parte del marketing, a las que se han agregado las de produccin
limpia y desarrollo sustentable. La aparicin y desarrollo de nuevas tipologas de
espacios industriales (parques industriales, reas industriales planificadas, distritos
tecnolgicos, entre otras), as como la diversificacin en las formas de tenencia
(leasing, alquiler) plantean nuevos escenarios para el desarrollo de los espacios
productivos y de innovacin en la RMBA.

El principal cambio entre los aos 90 y las dcadas de los 2000 y 2010 en materia de
polticas territoriales se vincula con la decisin del Gobierno Nacional, a partir de 2003,
de recuperar su protagonismo en la ordenacin del territorio y la promocin del
desarrollo. Desde entonces, tanto el Gobierno Nacional como el de la Provincia de
Buenos Aires, formularon un conjunto de polticas e instrumentos para promover el
desarrollo industrial, favoreciendo la radicacin y agrupamiento de empresas, en reas
planificadas para tal fin. Por su parte, la Ciudad Autnoma de Buenos Aires (CABA)
desde el ao 2000 viene impulsando las denominadas industrias creativas
aprovechando el capital humano local. Desde 2008 hasta la fecha se han creado
varios distritos especializados. Los ms desarrollados son el Distrito Tecnolgico, el
Distrito Audiovisual y el Distrito de las Artes.

En la dcada de los aos 90, predominaba entonces la formacin de Parques

Industriales (PI) como emprendimientos privados y capital de gran porte, de origen
extranjero y nacional. A partir del ao 2003, si bien contina este proceso, el Estado
incrementa su presencia como promotor de emprendimientos pblicos y mixtos, en
consonancia con el conjunto de polticas implementadas desde entonces, impulsando
una cierta revitalizacin de las PyMEs. A pesar de este esfuerzo de iniciativas
pblicas, la mayor parte de los nuevos agrupamientos industriales y logsticos
planificados (que en adelante llamaremos Espacios Productivos Planificados, EPP)
que surgen a partir de mediados de los aos 2000, son privados y parecen haberse
constituido en un vigoroso segmento de la dinmica inmobiliaria y financiera de la
RMBA.

La ausencia de articulacin de las polticas de ordenamiento territorial y planificacin

del desarrollo regional con las polticas de radicacin y promocin industrial, lejos de
promover la complementariedad de las actividades productivas en el territorio, acentu
la competencia interterritorial. La disputa de los municipios por atraer inversiones y
captar los fondos pblicos, alimenta procesos de valorizacin diferencial del suelo
(Mignaqui, 2011).

Partiendo de estos supuestos, esta ponencia se propone entonces identificar el papel

que desempean los EPP en la metamorfosis metropolitana de Buenos Aires, como
instrumento de polticas territoriales de los distintos niveles gubernamentales,
identificando continuidades y rupturas en las mismas en los ltimos 25 aos; y
paralelamente poner de relieve hasta qu punto el capital inmobiliario y financiero local
y global tiene un protagonismo decisivo en las transformaciones territoriales
metropolitanas y encuentra en dichas polticas un nicho ms de especulacin y de
apropiacin de recursos e iniciativas pblicas.

Esta ponencia, parte de marcos conceptuales, resultados y avances de

investigaciones en curso en los Programas de Investigacin PDTEM (Programa de
Desarrollo Territorial y Estudios Metropolitanos, Instituto de Geografa, FFyL-UBA) y
PUC (Programa Urbanismo y Ciudad, FADU-UBA) sobre las transformaciones
territoriales de la RMBA en las dos ltimas dcadas.

1. Todos los caminos conducen al neoliberalismo

Durante los aos noventa, se gener un escenario institucional, jurdico y

macroeconmico que privilegi la desregulacin, las privatizaciones y la inversin
extranjera directa, as como la reduccin de polticas sociales, afirmando la
supremaca del mercado sobre el Estado. La crisis institucional y de gobernabilidad de
2001 marc los lmites del modelo neoliberal de los noventa, redefini las tendencias
de aquellos procesos, alter las tensiones entre lo pblico y lo privado, e impuls un
debate indito sobre el modelo de desarrollo. Desde finales de 2002 se estabiliz la
crisis poltica y la economa argentina retom la senda del crecimiento. En cambio,
desde el 2003, durante los gobiernos kirchneristas se perfil un modelo de desarrollo
econmico que, del mismo modo que en otros ensayos sudamericanos podramos
denominar neodesarrollistas, basado en la recuperacin del papel central del Estado
en la regulacin de la economa y los mercados de trabajo.

Adems de una serie de polticas sociales y de obra pblica, destinadas a fortalecer el

mercado interno, el Gobierno reestatiz la seguridad social, el transporte areo y el
sector energtico. La reduccin del desempleo se debi fundamentalmente a la
ampliacin del empleo pblico y a una recuperacin de las PyMEs, pese a su baja
rentabilidad y competitividad.

Sin embargo, la dinmica de los sectores inmobiliario, turstico y automotriz, as como

la expansin de las actividades exportadoras (agricultura y megaminera) signific una
dualizacin de la base econmica argentina. Se fortalece el sector internacionalizado
(commodities agroindustriales, mineros, siderrgicos, qumicos y metalmecnicos),
explicando un proceso de acumulacin compatible con el de los aos noventa. De
hecho, la concentracin empresaria ha crecido notablemente y particularmente entre
las 50 mayores empresas del pas, en su mayora con componente significativo de
capital extranjero, que pasaron de explicar el 64.5% de las exportaciones en 2001, al
72,84% de las mismas en 2014. Es decir, segn el estudio de Schorr y Gaggero
(2016) durante los gobiernos neodesarrollistas del kirchnerismo, la concentracin
econmica y el proceso de extranjerizacin de la economa continuaron creciendo en
la Argentina.

Neodesarrollismo y neoliberalismo aparecen as como opciones, aunque ninguna logra

solucionar los problemas crnicos de la economa y la sociedad argentinas. Este
debate opaca el anlisis de la funcionalidad que existe entre ambos modelos de
desarrollo, al menos en su versin actual y globalizada. En este contexto el
neodesarrollismo no condujo a una experiencia transformadora, sino conservadora,
concentradora y populista.

A partir del cambio de gobierno a fines de 2015 comienzan a observarse cambios de

rumbo en poltica econmica, nuevamente hacia la desregulacin y transferencia de
ingresos hacia sectores del capital concentrado y endeudamiento externo; es decir,
hacia una nueva etapa de neoliberalismo explcito.

2. Reestructuracin productiva y metamorfosis metropolitana

La trayectoria de los espacios industriales tradicionales en las tres ltimas dcadas, ha

venido atravesando ciclos de retraccin, desmantelamiento, modernizacin y
reconversin selectiva segn los casos, y si bien desde las polticas urbansticas y de
planificacin se han intentado estrategias de recuperacin, rehabilitacin o
reconversin urbana ms o menos exitosos, no siempre se han desarrollado
tradiciones industriales alternativas que vuelvan a dar dinamismo econmico a las
ciudades donde la industria fue motor del desarrollo local (Hall, 1996). La industria, tal
como la conocamos hasta mediados de los aos70 y como motor del desarrollo, ha
ido cediendo paso a los servicios avanzados, y a una nueva economa cuyo primer y
principal rasgo es la importancia otorgada al conocimiento y a la informacin como
base de produccin, de productividad y de competitividad, tanto para pases como
para regiones y ciudades. El segundo rasgo, es que las actividades econmicas
dominantes estn articuladas globalmente a travs de los mercados financieros
(interconectados gracias a las tecnologas informticas) y a la organizacin planetaria
de la produccin de bienes y servicios y de la gestin de los mismos. El tercer rasgo
es que funciona en redes, ya sea interempresarias o intraempresariales (Castells,
2001).

Tambin han cobrado protagonismo un conjunto de actividades vinculadas al talento y

la creatividad, conceptualizadas como industrias creativas (diseo, software,
produccin audiovisual, artstica, etc.) que en algunas metrpolis empiezan a competir
y desplazar a la industria manufacturera tradicional. Las industrias creativas han sido
uno de los sectores ms dinmicos de la economa y la produccin de empleo en los
ltimos aos. Este es el caso de las ciudades de Mxico, Sao Paulo, Ro de Janeiro y
Buenos Aires1 que vienen teniendo un desarrollo sostenido del sector en la ltima
dcada.

Paralelamente, a la irrupcin de la cuestin ambiental y con ella, el cuestionamiento a

los patrones de industrializacin consolidados en la etapa fordista, se ha sumado un
nuevo componente al debate en torno de los modelos de desarrollo posibles, que
segn cada pas, regin o ciudad, implica reconocer los particulares procesos de
urbanizacin y consolidacin de sus matrices productivas en las distintas fases de
modernizacin.

Ya sea en respuesta a las nuevas demandas de la competitividad global, al

cumplimiento de normas urbansticas y ambientales ms estrictas o al impacto del
costo del suelo, buena parte de la industria manufacturera localizada en las grandes
ciudades se ha relocalizado en reas perifricas o ms alejadas de las reas
centrales, dejando grandes superficies e inmuebles sujetos a procesos de
reconversin y rehabilitacin urbana, sobre las cuales presiona el capital inmobiliario.

Una de las caractersticas de esta etapa del capitalismo global y del cambio de
paradigma econmico o rgimen de acumulacin, es el cambio de la naturaleza del

1
En la Ciudad Autnoma de Buenos Aires las Industrias Creativas hacen un aporte
significativo a la economa y el empleo de la ciudad, con un 9,19% del producto (PBG) y un
9,03% del empleo registrado. (Fuente: Observatorio de Industrias Creativas GCBA, 2011).
Estado en materia de regulacin y de polticas territoriales y el creciente protagonismo
del capital inmobiliario en la reconfiguracin del territorio. En realidad, este retroceso,
para algunos debilidad del Estado, no es un efecto secundario o perverso de la
mundializacin de la economa, sino el resultado de un proceso poltico que intenta
conferir al Estado otro tipo de fuerza, una fuerza mas sutilmente ajustada a las
exigencias polticas del capitalismo global (De Souza Santos, 2006). O como sostiene
Sassen, se trata de la desestabilizacin de las viejas jerarquas escalares centradas
en el Estado Nacin y en la creciente desnacionalizacin de las polticas, tarea que
asume el Estado para incorporarse al proceso de globalizacin, disminuyendo su
propia intervencin en la regulacin de las transacciones econmicas en su territorio y
fronteras (Sassen, 2007). En el mismo sentido, Brenner apunta que los estados
nacionales se han ido reestructurando a si mismos y mudando los marcos normativos
e institucionales para adecuar la competitividad global de ciudades y regiones
(Brenner, 2003).

Hasta los aos ochenta, era el Estado quien a travs de distintas acciones (explcitas o
implcitas) lideraba el proceso de produccin y valorizacin de suelo (Topalov, 1974;
Jaramillo, 2009). Mediante los cambios en las normas urbansticas modificaba la
rentabilidad del suelo (renta diferencial) y a travs de obras pblicas y vialidades,
(infraestructura de servicos especialmente) contribua a asegurar las condiciones
generales de la produccin, que en esta etapa del capitalismo mundial requiere
montos de inversin mayores a los de la etapa fordista, muchos de ellos afrontados
bajo forma de asociacin o partenariado pblico privado (PPP) o bajo distintas
modalidades de concesiones. Por lo tanto, si bien contina siendo el Estado el
responsable de la modificacin de las normas urbansticas, este de manera mucho
ms clara que en otros perodos, es funcional a las necesidades del capital inmobiliario
y financiero.

La convergencia entre las polticas pblicas y los intereses corporativos parecen

marcar definitivamente a esta etapa del capitalismo, en palabras de Antonio Daher,
Con o sin accin del Estado, por desregulacin o intervencin del mismo, sea a travs
de polticas urbanas o monetarias, directa o indirectamente, la economa urbana y la
economa inmobiliaria, aparecen en cualquier caso estrechamente ligadas a la
metropolizacin de la produccin y de las finanzas; y ciertamente, a sus procesos y
perodos de auge y crisis. La ubicuidad asociada a la financiarizacin, lejos de
desterritorializar tales procesos, los concentra geogrficamente; en vez de
deslocalizarlos los metropoliza selectivamente: la economa y sus crisis, por lo mismo,
y an cuando localizadas, tienen epicentros metropolitanos (Daher, 2013).

2.1 Nuevos espacios industriales y ordenamiento territorial

La nueva organizacin productiva de las empresas y los cambios en las estrategias

competitivas se traduce en la dinamizacin de ciertos sectores y el declive de otros
(Mndez, 2007). Se intensifican los procesos de relocalizacin (difusin espacial)
hacia reas suburbanas o ms alejadas del centro metropolitano, ya sea por el
impacto del costo de la tierra, el aumento de los alquileres, o las mayores exigencias
impuestas por las normas urbansticas y ambientales, entre otros factores.

La aparicin y desarrollo de nuevas tipologas de espacios productivos (parques

industriales, reas industriales planificadas, parques, polos, parques logsticos y
distritos tecnolgicos, entre otras), as como la diversificacin en las formas de
tenencia (leasing, alquiler) plantean nuevos escenarios para el desarrollo de los
espacios productivos y de innovacin. La movilizacin e interrelacin de agentes
locales y la creacin de un medio o territorios innovadores e inteligentes (Caravaca, et.
al, 2005), son probablemente una de las principales tareas que deben llevar adelante
las autoridades locales o metropolitanas en la actualidad.

Tambin se advierte sobre los riesgos de desmontar la actividad manufacturera sin

una adecuada evaluacin del comportamiento por rama de actividad e intentar
reemplazarla o reconvertirla hacia actividades de innovacin, vinculadas a la nueva
economa del conocimiento. Apuntar slo a las economas del conocimiento,
desatendiendo las viejas historias econmicas del lugar, corre el riesgo de volver a los
viejos esquemas de las economas de plantacin o de polos de desarrollo,
apoyadas en monocultivos. Es necesario entonces articular la antigua economa
apoyada en las manufacturas y la actual economa del conocimiento para lograr una
mayor diversificacin econmica. Esta nueva economa necesita ser construida sobre
las especificidades de su historia econmica a fin de alcanzar una diferenciacin
especializada (Sassen, 2007).

En cuanto a la difusin de agrupamientos industriales bajo distintas tipologas, las

nuevas legislaciones en materia de radicacin industrial han ido incorporando figuras
acordes a las demandas econmicas actuales, como las incubadoras de empresas,
los polos y los parques tecnolgicos, los distritos tecnolgicos, las reas de servicios
industriales y logsticas que se suman a los parques industriales y otras reas
industriales planificadas, y que en este trabajo agrupamos bajo la denominacin
genrica de EPP.

Si no se arrticulan las diversas medidas de promocin a este tipo de espacio urbano

planificado, el riesgo es la proliferacin indiscriminada de EPP sin una adecuada
coordinacin en materia de localizacin metropolitana, ya que su impacto territorial
como su contribucin al desarrollo productivo dependen en gran medida de su grado
de integracin con polticas de ordenamiento territorial y de promocin industrial tanto
municipal como regional. De no mediar esta coordinacin, se fomentara la
competencia entre municipios en lugar de la complementariedad (y diversidad), lo que
redundara, en este ltimo caso, en un mayor fortalecimiento de las ventajas
comparativas y aumento de competitividad regional.

3. La dinmica del espacio industrial en la RMBA

3.1 La resistencia al proceso de desindustrializacin

A partir de la dcada de los aos noventa, la RMBA recuper el protagonismo como el

principal centro nacional de atraccin de la inversin industrial (seguida por las
regiones metropolitanas de Crdoba y Rosario), revirtiendo la tendencia a la
desconcentracin experimentada en la dcada anterior. Este impulso se apoy
bsicamente en las inversiones realizadas por empresas transnacionales, dirigidas
predominantemente a la industria manufacturera y por las firmas de los grupos ms
concentrados de capital local (Briano, Fritzsche, 2007). En este sentido, a pesar del
proceso de desindustrializacin que tuvo lugar a partir de mediados de los aos
setenta, se produjo un aumento de la participacin relativa de la RMBA en el total de la
industria argentina; aument la participacin relativa de la CABA en la RMBA, y se
registr un incremento del nmero absoluto de locales industriales de dicha ciudad2.

2
La RMBA es responsable de aproximadamente la mitad del PBI nacional y contina siendo la
principal aglomeracin industrial del pas, concentrando cerca del 52% del valor agregado de la
Desde los aos noventa se verifica entonces un proceso de remetropolizacin
industrial cuyos motores pueden atribuirse a la disponibilidad de suelo
comparativamente ms barato, beneficios impositivos, menores controles urbansticos
y mejoras en la accesibilidad viaria (Ciccolella, 1999).

En esta dinmica, se detecta una orientacin de las inversiones industriales hacia los
partidos (municipios o departamentos de la provincia de Buenos Aires) del eje norte
(Zrate, Pilar, Campana, Escobar y Tigre), tanto de ampliaciones de plantas existentes
como de nuevas instalaciones industriales, sobre todo en el sector automotriz, de
alimentos y bebidas, y derivados del petrleo y gas. La ruta del Mercosur (puente
Zrate-Brazo Largo) que articula el eje norte, result el lugar privilegiado para la
atraccin de las inversiones debido, entre otras razones, a la conectividad del Acceso
Norte (tanto en su eje troncal a Campana como en sus ramales a Tigre y a Pilar) en la
escala intra e intermetropolitana. Por otra parte, tambin se observan importantes
inversiones industriales en los partidos del sur de la regin (Berazategui, La Plata,
Berisso y Ensenada).

Estos procesos se desaceleran notablemente con la recesin que comenz en 1998 y

se interrumpen con la crisis de 2001-2002. A partir de ese momento, con el fin de la
convertibilidad y la consecuente devaluacin de la moneda, la inversin extranjera
directa (IED) comenz a compartir su protagonismo con las inversiones locales.

A partir de 2003, y en un contexto de reactivacin, las empresas enfrentaron el dilema

de reacondicionar sus aparatos productivos en las localizaciones tradicionales (el
llamado cinturn o cordn industrial del Gran Buenos Aires) o trasladarse. Por esta
razn, las antiguas reas industriales (Avellaneda, Lans, La Matanza, San Martn,
etc.) debieron afrontar serios problemas, como el cierre de fbricas, la migracin de
establecimientos o su transformacin en depsitos o baldos industriales (LEM,
2007). Desde 2004 en adelante, algunos de estos lugares e infraestructuras fabriles
ociosas, fueron reutilizadas y rehabilitadas ya sea para la reactivacin de la actividad
industrial, ya sea para otros usos como hipermercados genricos o especializados,
campus universitarios o centros logsticos (Ciccolella y Vecslir, 2012).

Se produce as el traslado de firmas de la CABA y de la primera corona metropolitana,

hacia las reas ms alejadas de la RMBA, cuyos municipios recibieron un impulso
industrial creciente. Si bien la nueva corriente de inversin opta en algunos casos por
renovar estructuras industriales preexistentes, como el caso de La Cantbrica en
Morn o el CIR 2 en Berazategui; en general, se canaliza a travs de la promocin de
un nuevo producto del mercado inmobiliario identificado por los desarrolladores: el
parque industrial (PI). A partir de los aos 90 la mayor parte de las nuevas inversiones
industriales, tendieron a localizarse en los bordes de la RMBA, es decir, que se dio
una fuerte periferizacin de la actividad industrial a nivel de establecimientos mediano-
grandes y grandes, en tejido disperso; mientras que la pequea y mediana industria
tradicional continu vinculada al tejido urbano compacto (Ciccolella y Baer, 2008).

Diversos estudios (Borello, 2007; CEDEM, 2011) muestran que las PyMEs industriales
se concentran en la CABA y en los partidos ms cercanos, mientras que estn
subrepresentadas en los partidos del borde del conurbano, donde predominan los

produccin industrial nacional. La CABA constituye el segundo distrito industrial del pas
(despus de la provincia de Buenos Aires) y an concentra cerca de una sexta parte del valor
agregado industrial nacional y un tercio del de la aglomeracin.
grandes establecimientos y empresas industriales. El tejido socioproductivo de la
CABA, al estar constituido bsicamente por PyMEs, tiende a actuar en algunos casos
como redes productivas tipo clusters o sistemas productivos locales (distrito
audiovisual de Palermo o distrito tecnolgico de Parque Patricios).

3.2 Cambios y continuidades en las polticas territoriales y de promocin

industrial

Como se ha mencionado, el proceso de reforma del Estado, puesto en marcha a partir

de los aos 90, brind un marco jurdico, econmico y fiscal propicio para el ingreso
de inversin extranjera directa (IED) al pas. La RMBA fue una de las principales
receptoras de IED orientada a la actividad industrial, en particular dirigida a la
adquisicin y fusin de empresas. Tambin llegaron firmas globales vinculadas a las
tecnologas de la informacin, automotrices y autopartes. En los aos 90 el Gobierno
nacional no avanz en polticas de ordenamiento territorial y desarrollo a escala
regional ni foment la industria nacional, pero bajo la promocin pblica y la iniciativa
privada particip con el resto de los agentes privados en la construccin de
infraestructuras viarias y en la modernizacin del sistema portuario y aeroportuario.
As, el Estado deleg su papel en el ordenamiento y desarrollo del territorio en los
agentes privados, quienes tuvieron un peso determinante en la reconfiguracin
metropolitana.

El principal cambio en materia de polticas territoriales respecto de la dcada de los

noventa se vincula con la decisin del Gobierno nacional, a partir de 2003, de
recuperar su protagonismo en la ordenacin del territorio y la promocin del desarrollo.
En el ao 2004 se inician los estudios para la elaboracin del Plan Estratgico
Territorial (PET) que fueron acompaados por la generacin de una Red Nacional de
Asistencia al Desarrollo y Ordenamiento territorial de la que participaron activamente
las provincias. El PET actualiz el diagnstico territorial del pas, Modelo territorial
actual y formul el Modelo territorial deseado, consensuando con los gobiernos
provinciales y de la CABA un conjunto de programas de obras pblicas estratgicas
para el desarrollo econmico territorial3 .

A nivel nacional, se cre el Programa Nacional para el Desarrollo de los Parques

Industriales Pblicos (PNDPIP)4 que permiti financiar obras de infraestructura y
fomentar la radicacin de PyMEs en dichos establecimientos, mediante la bonificacin
parcial de la tasa nominal anual que establecieron las entidades financieras por
prstamos a otorgarse en el marco de este Programa. Asimismo, el PNDPIP apunt
tanto a empresas procesadoras de materias primas en las zonas agrcola-ganaderas
intensivas como a las de innovacin tecnolgica.

Tambin se dispuso la creacin del Registro Nacional de Parques Industriales (RNPI)

a fin de contar con una base de datos estadsticos actualizada que permitiera conocer

3
En este marco, el Gobierno de la Provincia de Buenos Aires formul el documento
Lineamientos Estratgicos Metropolitanos (LEM - 2007). Asimismo, el gobierno de la CABA
aprob el Plan Urbano Ambiental en el ao 2008.
4
Decreto 915/2010. El Programa estuvo a cargo del Ministerio de Industria y Turismo de la
Nacin y previ el otorgamiento de Aportes No Reintegrables a los Parques Industriales
Pblicos para la realizacin de obras de infraestructura intramuros. Asimismo, el Ministerio de
Planificacin Federal, Inversin pblica y Servicios financi obras de infraestructura extramuros
que permitieron potenciar los PI.
la oferta detallada de predios aptos para la radicacin industrial en todo el Territorio
Nacional, como as tambin la nmina de las empresas instaladas5.

Por su parte, la Provincia de Buenos Aires promulg una ley de Promocin industrial y
otra de Agrupamientos Industriales6 desde las cuales se estimul la formacin de
sistemas productivos regionales, constituidos por agrupaciones de empresas
altamente especializadas, que tuvieran proximidad geogrfica, problemticas
productivas similares o complementarias y que se asociaran para lograr ventajas
competitivas7. Los Agrupamientos Industriales (AI)8 son predios habilitados para el
asentamiento de actividades manufactureras y de servicios, dotados de
infraestructura, servicios comunes y equipamiento apropiado para el desarrollo de
tales actividades. El Banco de la Provincia, a travs de la lnea Fuerza Parque,
brind apoyo crediticio a la radicacin industrial en PI. A estas polticas e instrumentos
se sumaron los de reconversin industrial y produccin limpia orientados al control de
los procesos productivos que tienen impacto negativo sobre el ambiente.

Las polticas e instrumentos descriptos hasta aqu dan cuenta de cambios en el papel
desempeado por el Estado en sus distintos niveles de actuacin en la
reestructuracin del espacio industrial. No obstante este esfuerzo, como puede
apreciarse en el Cuadro N 1 en la dcada de los 2000 casi se duplic el nmero de PI
privados construidos en la RMBA.

Otro de los actores clave en este proceso de reconfiguracin metropolitana han sido
los municipios. La transferencia de tierras fiscales del Estado Nacional permiti a los
mismos la creacin y gestin de PI pblicos municipales. Con el objetivo de atraer
inversiones al territorio local, promovieron cambios en las normas urbansticas y
exenciones en tasas municipales. Sin un plan urbano que oriente el proceso de
expansin urbana y sin coordinacin metropolitana o provincial, estas acciones no
siempre redundaron en la mejora de la competitividad del municipio.

Si bien el conjunto de polticas pblicas destinadas a la promocin y radicacin

industrial metropolitana merecen destacarse, la falta de articulacin de las mismas con
las de ordenamiento territorial y planificacin urbana y regional, da continuidad a los
procesos de fragmentacin y segregacin socio-territorial de la dcada de los noventa.
La ausencia de acuerdos interjurisdiccionales alimenta la competencia intermunicipal
en materia de radicacin industrial, perdindose la oportunidad de alentar la
complementariedad entre ramas de actividad, mejorando de esta manera la
competitividad regional.

Desde el punto de vista inmobiliario, los agentes siguen apostando al corredor norte
metropolitano, mejor servido en infraestructura y servicios a la produccin y con mayor
demanda, reafirmando las preferencias de localizacin segn el mercado.

5
Las Provincias y los Municipios debieron informar los beneficios y/o facilidades para la
radicacin industrial a fin de mantener actualizada la base de datos.
6
Nos referimos a las leyes N13.656/2007 y N13.744/2007 respectivamente. Ver:
http://www.mp.gba.gov.ar y www.portaldeparques.mp.gba.gov.ar
7
Adems, se estimul la preservacin del medio ambiente y al uso racional de los recursos
naturales.
8
Los AI se tipifican en las siguientes categoras: Parque Industrial, Sector Industrial Planificado,
rea de Servicios Industriales y Logstica, Incubadoras de Empresas, Unidades Modulares
Productivas.
La desaceleracin del crecimiento a partir del 2009 y las restricciones en materia
cambiaria implementadas en 2011 (el denominado cepo cambiario) orientaron al
capital productivo entre otros destinos, hacia los nuevos parques industriales y centros
logsticos como reserva de valor, que como sucede con las diferentes tipologas de
(UC) que se siguen lanzando al mercado, alimentan el uso extensivo del territorio
(baja densidad) y una alta tasa de vacancia. As las nuevas tipologas de espacio
industrial se suman a la configuracin de un patrn de metropolizacin difuso y
policntrico, caracterizado por una macrozonificacin9 definida por el mercado y a
escala de las inversiones privadas.

Segn los LEM la nueva generacin de parques industriales debe evaluarse en dos
marcos de referencia complementarios. Por un lado en el marco del equilibrio territorial
metropolitano, donde sigue prevaleciendo la preferencia por el corredor norte en
materia de localizacin. Esto acentuara la dualizacin entre espacios ms dinmicos
articulados a circuitos globales y otros ms tradicionales, insertos en procesos de
deterioro y desinversin. Esta situacin plantea un desafo para las polticas pblicas:
cmo promover estrategias de re-desarrollo en el sur metropolitano para reequilibrar el
territorio10.

Por otro lado, es necesario comprender hasta qu punto los nuevos PI conllevan una
modernizacin y reestructuracin del aparato productivo metropolitano. Estudios de
campo y relevamientos recientes demuestran que no todos los PI son sinnimo de una
complejizacin o renovacin del perfil productivo, o una nueva economa de
aglomeracin y sinergia entre las empresas all localizadas (LEM, 2007).

4. La difusin de espacios productivos planificados y distritos barriales

especializados

A partir de 2000 en la CABA y de 2003 en la provincia de Buenos Aires, el desarrollo

urbano deja de ser una atribucin exclusiva de los organismos de planificacin y
ordenamiento territorial, y comienzan a formularse polticas de desarrollo econmico-
territorial desde las Secretaras y/o Ministerios de Desarrollo Econmico o de la
Produccin. Esas polticas desde la esfera de lo productivo, sin embargo, impactarn
fuertemente, en los usos del suelo, en la valorizacin del mismo y en una cierta
redistribucin territorial de las empresas. En el caso de la CABA, si bien desde el ao
2000 (gestin Ibarra) se comenzaron a promover las industrias culturales y
particularmente aquellas vinculadas al diseo y a la innovacin11, recin a partir del
2008 (gestin Macri) comienzan a crearse distritos barriales especializados:

9
A diferencia de lo que sucede en las zonas urbanas consolidadas, donde el zoning se aplica a
parcelas o lotes pequeos, en el nuevo suburbio, ste se aplica a grandes parcelas o
fracciones de tierra.
10
El eje productivo y logstico localizado en la Cuenca del Riachuelo, bajo control de la
Autoridad de Cuenca Matanza Riachuelo (ACUMAR), no ha logrado an definir una nueva
matriz productiva a pesar de lo impuesto por la Corte Suprema de Justica a las industrias por
contaminacin.
11
Nos referimos a los programas de creacin del Centro Metropolitano de Diseo, en el barrio
de Barracas y de la agencia BAYTEC (incubadora de emprendimientos de innovacin
tecnolgica), en el barrio de San Telmo, frente a Puerto Madero y en pleno corazn de la
aglomeracin de empresas de informtica que surgi espontneamente en la segunda mitad
de los aos noventa.
Tecnolgico, Audiovisual, Logstico, de las Artes, del Diseo y del Deporte12. Sin
embargo, en el caso del Distrito Audiovisual (con epicentro y origen en el barrio de
Palermo) cabe destacar que al momento de crearse (2011) ya exista una masa crtica
de empresas del sector funcionando en ese barrio de la ciudad; de manera que, en
este caso en realidad, la norma se apropia o institucionaliza un hecho preexistente. En
cambio, en el resto de los casos las transformaciones fueron en su mayor parte
desencadenadas por las polticas de creacin de distritos barriales especializados.
Esta poltica oper bsicamente como un proceso de valorizacin selectiva del suelo
urbano que increment progresivamente el precio de los inmuebles, lo que se tradujo
en la apropiacin de la brecha de renta por parte de inversores inmobiliarios y la
expulsin de sectores populares y de los antiguos propietarios de estos barrios.

A partir del ao 2003, desde el Gobierno de la Provincia de Buenos Aires (Ministerio

de Produccin) se brinda apoyo a la creacin y funcionamiento de los agrupamientos
industriales municipales que incluyen a los parques industriales (pblicos, privados o
mixtos) y a los sectores industriales planificados (mixtos o pblicos)13.

Como bien sealan Briano, Fritzche y Vio (2003), En la RMBA, los PI adquieren auge
en la dcada del 90, a partir de dos iniciativas. Por un lado, desde el sector pblico,
con el propsito al menos desde el discurso de reorganizar territorialmente la
actividad industrial y, en especial, de promover la atraccin de actividades productivas
en aquellas zonas menos industrializadas, como un intento de lograr el desarrollo
local. Por otra parte, desde la inversin privada, se consolidan como un producto
inmobiliario novedoso, que promete ganancias significativas, ya que se aprovecha de
un contexto en el que se cuestiona crecientemente el impacto que provoca la
presencia de la actividad industrial en zonas en las que predomina el uso residencial
del suelo.

La novedad de los PI radica en la creacin de un espacio comn con infraestructuras y

servicios compartidos, planificado y gestionado en forma unitaria, destinado en
exclusividad a usos industriales y a servicios complementarios, y diferenciado del
tejido urbano habitacional o del espacio periurbano en el que se inserta. El objetivo
genrico de esta modalidad es la creacin de economas de escala y la posibilidad de
ofertar espacios, servicios y calidades especficamente adaptados a las necesidades
de las industrias, minimizando las fricciones y conflictos territoriales con otras
funciones urbanas (LEM, 2007).

Tal como puede observarse en el Cuadro N 1, actualmente, en la RMBA existen 46

PI, cinco de ellos de gestin pblica, otros cinco de gestin mixta pblico-privada, y 36
de gestin privada. Estos PI ocupan alrededor de 4000 hectreas y contienen ms de
650 empresas. Una cuarta parte de esa superficie y casi un tercio de las empresas

12
Ley 2972/08, Distrito Tecnolgico (barrios de Parque patricios y Nueva Pompeya); Ley
3876/11, Distrito Audiovisual (barrios de Palermo, Villa Ortzar, Colegiales, Chacarita y La
Paternal); Ley 4348/12 Centro de Concentracin Logstica (barrio de Villa Soldati); Ley
4353/12, Distrito de las Artes (barrios de Constitucin, San Telmo, La Boca y Barracas); Ley
4761/13, Distrito del Diseo (barrio de Barracas); Ley 5235/14, Distrito del Deporte (barrios de
Villa Soldati, Villa Lugano y Villa Riachuelo).
13
La Ley 13.744 regula la creacin y funcionamiento de los agrupamientos industriales (donde
se distinguen los parques industriales y los sectores industriales planificados). La autoridad de
aplicacin es el Ministerio de la Produccin.
estn concentradas en el Parque Industrial Pilar14. En dicho Cuadro puedo observarse
tambin la aceleracin del proceso de formacin de PI, durante los aos noventa y,
particularmente durante los aos 2000 hasta la fecha, sin duda vinculado a las
polticas pblicas analizadas en el apartado 3. Asimismo, desde mediados de los aos
noventa, se registra la implantacin de 9 polos logsticos con una superficie conjunta
de 90 hectreas.

Si bien la mayora de los PI se establecieron en la tercera corona (Pilar, Zrate,

Escobar y La Plata, entre otros), tambin han surgido en los bordes de la segunda
corona (por ejemplo, el PI Tortuguitas, en Malvinas Argentinas y el CIR-2, en
Berazategui) y de la primera (La Cantbrica, en Morn). Algunos autores (Briano,
Fritzsche, Vio, 2003), asocian el surgimiento de PI en la tercera corona, al avance del
proceso de metropolizacin, mientras que los que aparecen en la primera y segunda
se vincularn a procesos de refuncionalizacin y reestructuracin del espacio urbano.
Pero especialmente atribuyen su desarrollo a una oferta conveniente de localizacin, a
exenciones impositivas y/o por cercana a las vas de circulacin rpida, y no
necesariamente debido a una oferta basada en nuevas formas organizativas de la
produccin o de sinergias entre empresas y/o con los actores locales (Ver Mapa 1).
El Cuadro N 2, por su parte, muestra la distribucin territorial y temporal de los PI en
la RMBA. All se observa durante todo el perodo la preponderancia del Corredor Norte
que concentra el 50% de los PI de la regin, y dada la inclusin en el mismo de
algunos PI de excepcional envergadura (como el PI Pilar) probablemente concentra un
porcentaje an mayor de empresas y sin duda ms del 70% del Producto y del Valor
Agregado industrial regional. El Corredor Sur por su parte muestra un dinamismo
considerable y actualmente concentra cerca del 37% de los PI. En este corredor, debe
destacarse el partido de Berazategui como el ms dinmico de los ltimos aos,
sumando cinco EPP; esto se debe en parte a una gestin municipal muy activa en
recolocar a ese municipio como un centro industrial de primera jerarqua en la RMBA.

Finalmente, diversas investigaciones alertan sobre la equiparacin entre proliferacin

de PI y desarrollo industrial. Segn Borello (2010), gran parte de la poltica industrial
se limita a reducciones de impuestos y a subsidiar parte de la infraestructura fsica a
travs del fomento de formatos tales como zonas y parques industriales. Esto no
implica necesariamente desarrollo productivo, el cual depende en gran medida del
grado de integracin de los PI en polticas de ordenamiento territorial y de promocin
industrial tanto municipal como regional. El trabajo citado focaliza en la necesidad de
diversificar y complejizar el actual tejido productivo metropolitano yendo ms all de
las actividades textiles, alimenticias, insumos o automotrices. Tambin, insiste en la
implementacin de intervenciones pblicas que armonicen las estrategias de cada
municipio, y destaca que un riesgo a evitar es la competencia entre los distritos por
acaparar empresas.

14
El PI Pilar es el mayor PI de Amrica Latina, construido a mediados de los aos setenta por
un empresario argentino. Ocupa 920 ha donde se alojan ms de 2000 empresas co-
propietarias, que ocupan 15.000 trabajadores y generan un flujo diario de 10.000 proveedores.
Cuadro N 1: Distribucin de tipos de Parques Industriales por dcada
AO PI PBLICOS PI PRIVADOS PI MIXTOS TOTAL
1980 - 1989 0 1 1 2
1990 - 1999 3 12 2 17
Desde 2000 2 23 2 27
TOTAL 5 36 5 46
Fuente: Elaboracin propia a partir de www.reporteinmobiliario.com /
www.portaldeparques,mp.gba.gov.ar

Cuadro N 2: Distribucin Parques Industriales por Corredor y por dcada

CORREDOR 1980 - 1989 1990 - 1999 Desde 2000 TOTAL
NORTE 2 7 14 23
OESTE 1 5 6
SUR 5 12 17
TOTAL 2 13 31 46
Fuente: Elaboracin propia a partir de www.reporteinmobiliario.com /
www.portaldeparques,mp.gba.gov.ar

En sntesis, si bien las polticas pblicas hacia el sector industrial se intensificaron a

partir de 2003, incrementndose en un 150% la presencia de PI en la RMBA; el 70%
de los mismos fueron desarrollados por actores privados. Estos actores fueron los
principales beneficiarios de dichas polticas, reforzando adems el patrn de
distribucin territorial de las etapas sustitutiva y neoliberal, sobre el Corredor Norte,
que concentra la mitad de los emprendimientos.
Mapa 1: Distribucin territorial de Parques Industriales y Logsticos en la RMBA

Fuente: Elaboracin propia. Cartografa digital: Marianela Figueroa

5. Los PI como un nuevo nicho de desarrollo inmobiliario

Durante el ao 2015, y como consecuencia de un ao electoral y tres aos de

estancamiento econmico, la expansin de los espacios industriales y de logstica se
detuvo y hubo un amesetamiento de los precios y de la demanda. A partir del cambio
de gobierno en diciembre de 2015, el mercado inmobiliario manifiest "optimismo"15
frente a las nuevas reglas de juego y medidas econmicas anunciadas, entre ellas: la
eliminacin de retenciones a las exportaciones agrcolas y de restricciones a las

15
Segn lo expresado por distintos brokers locales e internacionales.
importaciones, la liberacin del "cepo" cambiario impuesto a partir del ao 2011 y la
Ley de "blanqueo" de capitales16 ( que permite canalizar recursos para operaciones de
real estate). La modificacin de la Ley de tierras17, que flexibiliza la compra para
extranjeros, tal vez sea una de las medidas de mayor impacto para el submercado
inmobiliario de tierras e inmuebles industriales y de logstica. El Gobierno defini
explcitamente en dicho instrumento, que no habr restricciones para la compra de
tierras que se encuentren en "Zona Industrial", "rea Industrial" o "Parque Industrial".

Estas medidas parecen estar vinculadas al dinamismo del sector industrial y logstico y
particularmente a la relocalizacin de empresas hacia los EPP. En Argentina hay unas
45.000 empresas industriales; de ellas ms de un 10% (aproximadamente 4.500) se
han ido relocalizando desde los aos noventa hacia los PI, lo que desde el punto de
vista de los brokers es visto como un nuevo nicho de negocios inmobiliarios con
grandes posibilidades de expansin en el futuro. De hecho, desde el ao 2015 se ha
creado un Suplemento Inmobiliario del diario Clarn, especializado en la informacin,
promocin y comercializacin de EPP. Adems desde ese mismo ao, se inician las
Exposiciones de Parques Industriales de la Provincia de Buenos Aires (EPIBA) que ya
constituyen un gran evento al que asisten los agentes pblicos y privados vinculados a
estos desarrollos inmobiliarios especializados.

En este submercado, los agentes (Topalov 1974; Harvey 1973) son mayoritariamente
de origen nacional e involucran un conjunto diversificado de actividades: la promocin
de los EPP18, el diseo y construccin de edificios y plantas industriales, la provisin
de materiales y tecnologas constructivas especializadas, la provisin de servicios
(seguridad, fibra ptica, vialidad, plantas de tratamientos de efluentes industriales, aire
acondicionado, entre otras). En efecto, en la comercializacin de los EPP, participan
bsicamente brokers locales19. Solo se han identificado dos brokers del mercado
global de bienes raices: Cushman & Wakefield y CBRichard Ellis, quienes operan en
las principales metrpolis de Amrica Latina. Como hemos analizado en el apartado 3,
en la ltima dcada adquieren especial protagonismo los tres niveles del Estado y los
bancos pblicos con lneas de crdito especialmente orientadas hacia la actividad
productiva.

El capital productivo y el capital inmobiliario han sido los principales beneficiarios de

las polticas pblicas de promocin de EPP. En el primer caso, al captar recursos
financieros para radicacin, ampliacin y/o relocalizacin de plantas industriales. En el
segundo caso, al verse valorizado el territorio con obras pblicas y mejoras en materia
de infraestructura, captando de esta manera el plusvalor producido por las mismas.
Tambin este agente contina participando del ciclo de negocios iniciado en los

16
Nos referimos a la Ley 27.260/16.
17
Nos referimos a la Ley 26.737 /11. A travs del decreto 820 el Gobierno nacional introdujo
modificaciones que flexibilizan la llegada de capitales extranjeros.
18
La Red Parques es una asociacin sin fines de lucro, que promueve la colaboracin y
conexin entre los diversos complejos industriales pblicos, privados y mixtos en
funcionamiento, como aquellos en formacin, con el objetivo de potenciar el desarrollo
industrial en la Argentina. Esta organizacin surge como iniciativa de los parques
organizadores de la primera exposicin de Parques Industriales de la provincia de Buenos
Aires en el ao 2015 EPiBA 2015 (http://www.expoparques2015.com.ar).
19
Nos referimos a BACRE, Binswanger, J.L. Ramos, Adrin Mercado, entre las inmobiliarias
con proyeccin nacional, a los que se suman grupos inmobiliarios de alcance local (municipal).
noventa20, identificando suelo apto para las actividades productivas en la RMBA y
generando nuevos productos inmobiliarios en funcin de las nuevas demandas en
materia de localizacin y de espacios para la produccin y la logstica.

Mientras la construccin de centros logsticos, al igual que las oficinas son un negocio
de flujo con posibilidad de revalorizacin de suelo (desarrollo y posterior alquiler), lo
que permite obtener una renta21; los parques industriales son un desarrollo de tierras a
largo plazo, donde el beneficio se obtiene en base a la venta de las fracciones
subdivididas22.

En cuanto a la distribucin territorial del submercado de EPP se identifican tres zonas

o corredores: el corredor norte (CN), el corredor oeste (CO) y el corredor sur (CS). Las
principales vas de comunicacin terrestre del CN son la Autopista Panamericana en
sus tres ramales (Tigre, Pilar y Campana); en el caso del CO es el Acceso Oeste que
une la Ciudad de Buenos Aires (CABA) con la ciudad de Lujn; las del CS son la
Autopista que conecta la CABA con Cauelas, la Autopista Buenos Aires-La Plata y la
Autova N 2 que conecta la CABA con Berazategui, La Plata y Brandsen. La Av. Gral.
Paz, El Camino de Cintura y la Autova N6, a su vez vinculan los tres corredores a
modo de circunvalacin.

En los PI los precios de venta oscilan entre US$70 /m2 y US$150/m2 en el Corredor
Norte, entre US$60/m2 y US$90/m2 en el Corredor Oeste (con excepcin del Parque
industrial Moreno que registra precios de US$ 150/m2) y entre US$70 /m2 y US$ 90 /
m2 en el Corredor Sur, a excepcin del PI Cauelas y el PIO Canning, que se
comercializan a US$ 130/m2. (Binswanger Argentina, 2015). Las entrevistas
realizadas permitieron constatar que para adquirir una parcela en un PI, no era
necesario presentar un proyecto de desarrollo industrial, con lo cual, se facilita la
conversin de este tipo de inmuebles en un activo de resguardo de capital ante la
incertidumbre macroeconmica y la posible financiarizacin de este mercado
inmobiliario. En cuanto a los depsitos y naves para logstica el valor promedio de
alquiler de una nave AAA se ubica entre los US$ 7 US$ 8 por m2/mes.

En materia de localizacin de EPP, las empresas tienen en cuenta un conjunto de

variables respecto al entorno y al PI o Centro logstico en s mismo: la ubicacin,
accesibilidad, cercana a rutas y autopistas, puertos, vas frreas, mano de obra local,
seguridad de la zona, municipalidad a la que pertenece, ventajas urbansticas y
fiscales, entre otras. En materia de espacios dentro de un PI, las caractersticas
propias del parque, su infraestructura, accesos, servicios adicionales y tipo de
empresas que compartirn el predio.

20
El aumento relativo de los precios del suelo, los servicios urbanos y las mayores
restricciones urbansticas y ambientales impuestas a las industrias en el rea central desde
mediados de los noventa, propici el traslado y relocalizacin de numerosas industrias hacia
la periferia.
21
Las recientes reformas efectuadas al Cdigo Civil y Comercial, permiten contratos de
locacin a largo plazo. Esto abre la puerta a los desarrolladores o fondos de inversin para
efectuar proyectos "llave en mano" para empresas de logstica y evitar as inmovilizar su capital
productivo.
22
Este tipo de negocio no resulta tan fcil en economas inestables como la argentina, a lo que
debe sumarse el proceso administrativo de aprobacin del proyecto.
Esta nueva geografa de los espacios industriales y de logstica opera como una
"macro - zonificacin metropolitana", similar a la desarrollada para la creacin de
"urbanizaciones cerradas" y en sus mecanismos de produccin y reproduccin
espacial es funcional a la lgica de valorizacin del capital inmobiliario.

6. Consideraciones finales y nuevas preguntas de investigacin

Este trabajo ha intentado mostrar que el sector industrial ha tenido un comportamiento

expansivo en la RMBA entre 1990 y 2012, al punto de volver a ser la ms dinmica del
pas en materia de inversiones industriales tras un largo perodo de estancamiento y
declinacin. Podemos afirmar que la regin experiment un proceso de
reindustrializacin y relocalizacin de industrias desde los aos noventa. El despliegue
territorial, la morfologa y estructura metropolitana han cambiado sustancialmente y de
una forma no necesariamente unvoca. Esta dinmica industrial ha sido, por otra parte,
funcional y convergente con el proceso de reestructuracin metropolitana y en
particular con la formacin de un nuevo tipo de suburbio y tejido suburbano. En
sntesis, se tratara de un doble proceso de reindustrializacin-reestructuracin
metropolitana, cuyos motores pueden atribuirse a la disponibilidad de suelo
comparativamente ms barato, y a polticas pblicas industrialistas a travs de
beneficios impositivos y mejoras en la infraestructura viaria y de los servicios urbanos.

Esta dinmica sectorial no significa necesariamente un cambio sustancial en la matriz

productiva y tecnolgica, que depende en gran medida del grado de integracin de los
nuevos agrupamientos y espacios industriales de la regin. Tampoco significa
necesariamente que el redespliegue territorial del sector industrial sea resultado de
una poltica de desarrollo a escala regional, articulada con polticas de ordenamiento
territorial metropolitano, sino ms bien a polticas sectoriales nacionales, provinciales y
locales, que se presentan superpuestas e inconexas.

En la dcada de los aos 90, predomin la formacin de PI vinculados a

emprendimientos privados y capital de gran porte, de origen nacional, pero que en esa
dcada, alojaron gran cantidad de empresas industriales transnacionales. A partir del
ao 2003, si bien continu este proceso, el Estado increment su presencia como
promotor de emprendimientos pblicos y mixtos, en consonancia con el conjunto de
polticas pblicas implementadas desde entonces, impulsando a travs de medidas
macroeconmicas, sociales y sectoriales, una cierta revitalizacin de las PyMEs
nacionales.

La relocalizacin de empresas y la promocin de EPP, a partir del ao 2003,

correspondera a una nueva etapa de la divisin territorial del trabajo industrial,
reforzando y resignificando la histrica concentracin en el corredor norte
metropolitano. El hecho de que sobre un total de 46 agrupamientos industriales
actualmente existentes en la RMBA, 27 de ellos se hayan creado a partir del ao 2000
muestra la potencia inductora de las polticas implementadas, la dinmica de
reindustrializacin y el redespliegue territorial del capital industrial.

En trminos territoriales, como sugeramos ms arriba, estas transformaciones tienden

a reforzar y reproducir los patrones de localizacin de la etapa sustitutiva, por cuanto
la mayor parte de las nuevas aglomeraciones industriales y logsticas han reforzado la
histrica concentracin en el corredor norte metropolitano, con ms de la mitad del
total de los emprendimientos y el 70% de las firmas y la superficie ocupada por tales
emprendimientos

Si bien a partir de 2003, la iniciativa estatal en este proceso de redespliegue territorial

del capital industrial en la RMBA adquiere mayor protagonismo, a partir de polticas
explicitas de fomento a nivel nacional, provincial y municipal, no slo continan
predominando los PI de gestin privada (36 sobre un total de 46), sino que las formas
de desarrollo y comercializacin de los PI, se ha transformado en un vigoroso
segmento de la dinmica inmobiliaria de la RMBA. Es decir, una poltica explcitamente
industrialista, termina generando exitosos procesos extrasectoriales, en este caso, la
valorizacin del suelo periurbano y la dinamizacin de un nuevo nicho de negocios
inmobiliarios (los EPP) que reproduce de algn modo la expansin de las
urbanizaciones cerradas en el segmento inmobiliario residencial.

La ausencia de articulacin de las polticas de ordenamiento territorial y planificacin

del desarrollo regional con las polticas de radicacin y promocin industrial, lejos de
promover la complementariedad de las actividades productivas en el territorio, acentu
la competencia interterritorial. La disputa de los municipios por atraer inversiones y
captar los fondos pblicos, alimenta procesos de valorizacin diferencial del suelo.

Esta dinmica de reorganizacin del espacio industrial, ms all del sesgo de las
polticas tiende a generar un mercado de suelo y productos inmobiliarios vinculados al
desarrollo industrial y la logstica asociada al mismo. As los nuevos Espacios
Productivos Planificados (EPP) en la RMBA promovidos por las polticas territoriales
de los tres niveles de gobierno, alimentan un proceso de reconfiguracin metropolitana
desigual y segregado social y territorialmente. La tradicional zonificacin en Distritos
Urbansticos est sobredeterminada por una macro-zonificacin promovida por la
lgica rentstica del capital inmobiliario, donde participan fundamentalmente brokers
locales y algunos globales. En el caso de la CABA, es el propio gobierno local el que
a travs de una poltica productiva orientada a la creacin de Distritos barriales
especializados redefine las reas a promocionar sumndole exenciones fiscales y
lneas de crdito, pero asimismo generando procesos de valorizacin del suelo que
terminan expulsando parte de su poblacin original.

Luego del anlisis realizado, se plantean algunos interrogantes para futuras

investigaciones y para el debate sobre la metamorfosis metropolitana y sus factores
actuales ms determinantes, entre ellos, la financiarizacin: Hasta qu punto las
crisis econmicas recurrentes y profundas en la Argentina y los cambios en los sesgos
de la polticas macroeconmicas o en los modelos de desarrollo han podido limitar la
entrada masiva de capital corporativo global y con l, los instrumentos de la
financiarizacin? Hasta qu punto la falta de un marco jurdico estable, la opacidad
de las reglas de juego y las falencias en la regulacin fundiaria en Argentina, continan
haciendo viable, fundamentalmente para el capital nacional, la ocupacin y/o creacin
de nuevos mbitos de negocios inmobiliarios como el de los EPP?

Algunos de estos interrogantes podran ayudar a comprender la escasez de inters de

inversores y brokers globales en estos mercados y la virtual ausencia de la
financiarizacin como medio de realizacin de negocios y desarrollos inmobiliarios con
su consiguiente impacto sobre la metamorfosis metropolitana. Sin embargo, varias
seales polticas a partir del reciente cambio de gobierno y de las medidas e
instrumentos que del mismo estn surgiendo, permiten suponer que podra haber
alteraciones en estas condiciones del mercado inmobiliario argentino, con la apertura
de mayor espacio para la actuacin del sector financiero en sus distintas modalidades.
Otro clivaje para la discusin es cul de estos escenarios es el deseable, si es que
alguno de los dos lo es, y hasta qu punto, uno u otro (o ambos) comprometen la
gobernabilidad metropolitana y la calidad de nuestras democracias.

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Binswanger Argentina, Reporte Industrias, agosto 2015.

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