CAPTULO 1

1.

GENERALIDADES.

El presente capitulo expone la informacin necesaria y concerniente a los

conceptos que integran la valuacin de bienes inmuebles y tiene como objetivo
generar un mejor conocimiento del tema. Por lo que se presenta la siguiente
Terminologa:

1.1

Valuacin.
Es el resultado del proceso de estimar el valor de un bien, determinando la

medida de su poder de cambio en unidades monetarias y a una fecha

determinada. Es as mismo un dictamen tcnico en el que se indica el valor de un
bien a partir de sus caractersticas fsicas, su ubicacin, su uso y de una
investigacin y anlisis de mercado.

1.2 Bien inmueble.

Es un conjunto de derechos, participaciones y beneficios sobre una porcin
de tierra con sus mejoras y obras permanentes, incluyendo los beneficios que se
obtienen por su usufructo. Las principales caractersticas de un bien inmueble son
su inmovilidad y su tangibilidad.

1.3

Bien urbano.
Extensin territorial organizada en un orden geomtrico de calles y

avenidas que forman bloques divididos en predios con reas ms o menos

homogneas en propiedad o posesin de personas individuales y jurdicas,
generalmente con nomenclatura municipal y dotada de los servicios pblicos
bsicos; (agua pblica y domiciliar, energa elctrica pblica y domiciliar, drenaje
de aguas negras y pluviales).

1.4

Bien rural.

Termino contrario a la definicin de urbano, ya que es la extensin territorial

perteneciente a las afueras del rea urbana de una ciudad, destinadas a la
limitacin del crecimiento urbano, dotadas con pocos o casi ningn servicio pblico
bsico

utilizado

en

algunos

casos

para

actividades

agropecuarias,

agroindustriales, silvicultura y/o de conservacin ambiental.

1.5

Definicin devaluacin de bienes inmuebles urbanos.

La tasacin de bienes inmuebles urbanos es el documento elaborado por

un valuador profesional registrado a travs de una unidad devaluacin autorizada
(DICABI); que contiene informacin sobre el valor monetario de la tierra y
construcciones de un bien inmueble, tipo y vida til de una vivienda que se desea
comprar, construir, ampliar, reparar, mejorar o pagar el pasivo. El cual se realiza
por medio de un proceso ordenado y objetivo que toma en cuenta las
caractersticas, cualidades, edad, estado de conservacin del bien, asumiendo un
uso especifico para una fecha o lugar determinado

1.6

Definicin devaluacin de bienes inmuebles rurales.

La valuacin de bienes inmuebles rurales es el justiprecio que se le hace

a un predio rustico, terreno de cultivo, parcela, granja o finca de cualquier
extensin, sobre cuya superficie existen o no construcciones formales; cultivos
permanentes o no permanentes; ganado y maquinaria.
La valuacin rural exige un amplio conocimiento de aspectos intrnsecos
y productivos. Su valor primordialmente depende de su capacidad de
produccin, en cantidad y calidad. Por tal motivo, las metodologas comparativas
de tasacin rural introducen elementos y coeficientes de comparacin que exigen
tener en cuenta, entre otros aspectos, la productividad de los campos.
1.7

Importancia y uso.
Uno de los aspectos importantes de la valuacin de bienes es para que

Se revise la informacin sobre las caractersticas de la vivienda que se desea

adquirir, construir, ampliar, reparar, mejorar el bien o para pagar el IUSI, esto
sirve de apoyo para tomar la decisin de comprar la vivienda que ms
convenga en cuanto a su ubicacin, calidad y precio.
Sirve como documento necesario para realizar trmites a entidades
crediticias, ya que ah se indica el valor de la vivienda propuesta como garanta,
brindando informacin a la entidad financiera para conocer el valor de la
garanta del crdito. Es tambin utilizado en procesos legales como repartos de
`gerencia, patrimonios familiares, expropiaciones y todo litigio que implique
alguna manera de conocer el valor del bien Inmueble.

1.8 Tipos de valuadores.

En nuestro medio existen dos tipos de valuadores, siendo estos:
Valuadores Oficiales: Estas son personas profesionales (arquitectos, ingenieros
civiles ingenieros agrnomos) autorizadas por la Direccin de Catastro y Avalos de
Bienes Inmuebles DICABI para la realizacin de avalos de bienes inmuebles, los cuales
se identifican con un nmero de registro proporcionado por DICABI.
Valuadores Particulares: Son tambin personas profesionales (arquitectos
ingenieros) que realizan tasaciones, con la diferencia que no cuentan con el respaldo de
valuador autorizado por DICABI. Pero que si cuentan con el respaldo de alguna entidad
financiera.
1.9

Quienes solicitan una valuacin.

La valuacin de un inmueble es solicitada por personas particulares, entidades

bancarias, financieras, municipalidades etc. para poder conocer el valor de un inmueble y

puedan usarlo de acuerdo a la finalidad que lo requiera.
1.10 Tiempo de vigencia de una valuacin.
De acuerdo al manual de avalos de bienes inmuebles extendido por DICABI, un
informe de tasacin tiene validez dentro de los seis meses siguientes a partir de la fecha de
su elaboracin. Por lo que es importante que se solicite en una fecha cercana al da que se
van a realizar los trmites, para que no pierda su vigencia y se tenga que tramitar o pagar
otro avalo.

1. 11

Caractersticas de los bienes inmuebles.

Una caracterstica muy importante que tienen los bienes inmuebles es que no
pueden trasladarse. Por tanto su valor depende de la relacin entre la oferta y la demanda
presentes en el sector donde se ubica la propiedad. El tasador debe de tener muy en
cuenta que los bienes inmuebles incluyen la tierra y las mejoras incorporadas en ella y sus
construcciones.
12

Caractersticas extrnsecas

Son todos aquellos elementos o servicios tanto positivos como negativos

que dispone un bien inmueble. Por ejemplo si un inmueble cuenta con todos los servicios
pblicos, calles anchas, se encuentra en un entorno agradable entonces estos elementos
acrecentaran el valor de la propiedad, mientras que en un sector donde existe un alto
ndice de violencia, olores desagradables, sonidos molestos, invasiones, basureros, zonas
rojas, etc. tendera a revaluarse la propiedad.
1.13 Caractersticas intrnsecas.
Son todos aquellos factores que por su naturaleza son propios del -mueble. Por
ejemplo: Si el inmueble ha sido diseado por un profesional donde se refleja una adecuada
distribucin de ambientes, iluminacin y ventilacin estos factores contribuirn a establecer
una mejor plusvala a la propiedad, mientras que en un mal diseo en la distribucin de
ambientes del inmueble, ubicacin del inmueble en un sector donde no le pertenece, falta
de iluminacin y ventilacin, etc. estableceran una minusvala.

1.14

Caractersticas de la tierra.

Caractersticas fsicas: Su inmovilidad, durabilidad y diversidad.

Caractersticas econmicas: La escasez relativa; Inversin efectuada y vida finita.
1.15

Caractersticas de la construccin.

Las caractersticas de la construccin, se derivan de los materiales empleados en la

edificacin (acabados e instalaciones), influyen en el valor del bien inmueble. Ya que este
vara segn la clasificacin de un edificio de clase alta, media, baja y precaria. Tambin es
necesario determinar su estado de conservacin, si es nuevo, seminuevo, viejo o muy
antiguo.
1.16 Requisitos para que un Inmueble Tenga Valor.
Las condiciones para que un inmueble tenga valor son las siguientes.

Que sea til.

Que haya escasez.

Que exista la deseabilidad y el poder adquisitivo al mismo tiempo.

Que sea factible de cambio o de transferencia.

CAPTULO Il
2.

TIPOS DE VALUACIONES MS COMUNES EN GUATEMALA.

Realmente una propiedad tiene un nico valor, segn sus caractersticas fsicas
pero de acuerdo a su finalidad a que sea destinada la tasacin, este valor tiende a sufrir
ciertas modificaciones, es por eso que se presenta las siguientes definiciones:
2.1

Valuacin comercial.

Este tipo de avalo tiene como caracterstica estimar el valor real de un bien
inmueble para que este sea usado en la compra, venta y permuta de bienes inmuebles, de
acuerdo a valores comparativos y de mercada El valor comercial se establece de acuerdo
al valor de mercado y es aquel que establecen dos personas como lo son el comprador y
el vendedor, este valor es conocido nicamente por ambos.
Existen varias formas de conocer el valor comercial de una propiedad. Cada
uno de ellos, da una referencia relativa, de tal forma que, finalmente podemos tener un
monto cercano al precio de venta en el mercado.
El mtodo ms sencillo que se acerca mucho a la realidad, consiste en averiguar el
precio de otras propiedades que actualmente se encuentran en venta, en la misma zona.
Sin embargo, como no sabemos cul ser finalmente el valor de comercializacin real,
debemos agregar otras fuentes de informacin.

Si la propiedad fue adquirida con un crdito hipotecario, entonces, el valor

de la hipoteca tambin sirve de referencia. Sin embargo, se debe tener presente,
que este tipo de tasacin, no resulta tan real como se requiere. Muchas veces esta
valorizacin bancaria ha sido ajustada al tipo de crdito que se otorga y siempre
resulta ser superior al valor fiscal y menor que el precio actual de comercializacin.
A diferencia de los dems tipos de avalos, este es quien determina el valor
real de un bien inmueble, ya que como se especificar ms adelante los otros
tipos de avalos varan su valor en cierto porcentaje con respecto a la tasacin
comercial. Tambin se puede mencionar que la tasacin comercial no surte o tiene
efectos bancarios, por lo que es indispensable recalcar con una nota al final de
expediente.
2.2

Valuacin bancaria.
La tasacin Bancaria tiene como finalidad servir de base para el

otorgamiento de crditos hipotecarios y es practicado principalmente en el sistema

bancario nacional y entidades que otorgan prstamos hipotecarios y prendarios.
La caracterstica de este tipo de tasacin es sobre una estimacin de valor
conservador de seguridad. Es decir cuando los bancos conceden prstamos,
establecen un valor menor al real, el cual suele manejarse entre un veinte o treinta
por ciento por debajo del valor comercial. Esto con el propsito de recuperar el
dinero acreditado, en caso que el deudor no pueda seguir pagando su propiedad.
En este ltimo caso, el acreedor rematar la propiedad y le ser fcil conseguir el
saldo insoluto del crdito.

Al tener una garanta real las entidades financieras ofrecen crditos a

Plazo y con intereses ms atractivos. La propiedad, en caso de no pago de las
letras del crdito, sigue perteneciendo al deudor, hasta que se logra vender o
subastar.

Existen otros tipos de garanta que las entidades financieras suelen

Con frecuencia, exigen que a la hipoteca se aada una fianza, en la cual se
establece que una o varias personas avalan al deudor, comprometindose en
forma obligada a pagar, si ste no lo hace.

Por ejemplo, si un Valuador estima en 0.100,000.00 el valor comercial de

una propiedad. Y luego le sustrae un porcentaje del treinta por ciento de reserva
bancaria, entonces dicho valuador reporta un valor bancario del inmueble de Q.70,
000.00. Seguidamente la entidad financiera despus de otros anlisis como
capacidad de pago y solvencia, determina otorgar un prstamo del sesenta por
ciento (este porcentaje es variable segn las polticas de las entidades bancarias y
en algunos casos estos porcentajes pueden ser del 50%, 60% 70% o hasta un
80%) del valor bancario, por lo que siguiendo con el ejemplo el deudor recibir un
monto prestado de Q.42, 000.00.

2.3

Valuacin fiscal.

Este tipo de avalo tiene como finalidad calcular el valor legal que servir
de base para el cobro de impuestos peridicos, fijos y eventuales, as como para
el clculo de valores en donaciones, herencias, litigios, expropiaciones, etc.

Este valor fiscal es el que maneja el estado y algunas municipalidades para

operar y recaudar el impuesto nico sobre inmuebles. En Guatemala el valor fiscal
tiene una base tabular y es de tipo reglamentado, ya que se basa en el manual
elaborado por DICABI. El valor unitario del suelo correspondiente a un inmueble
ser certificado por la seccin de valoracin catastral de la DICABI. Este valor se
ha determinado en un 25% del valor comercial y deber ser respetado por el
valuador no colocando valores por debajo del valor inscrito en DICABI.

Al determinar este valor a veces se cuenta con problemas sociales, polticos

o tcnicos para aplicar una escala de tasas y cobros por lo que se sugiere lo
siguiente: Negociar con los vecinos un impuesto estndar anual a cobrar
trimestralmente; establecer valores discrecionales fijos al metro cuadrado de
construccin y solar; requerir de la presentacin del autovalo segn lo indica el
decreto numero 15-98 de la ley del IUSI.

2.4

Valuacin agrcola

Es el justiprecio que se hace a una hacienda o finca rural de gran extensin,

el cual cuenta con construcciones formales para los beneficios, maquinaria
utilizada segn su explotacin, cultivos permanentes y no permanentes, animales
de labranza y/o produccin.

Para determinar el valor unitario del terreno de una tasacin agrcola,

Mecer considerarse las condiciones de: explotacin, ubicacin, extensin,
recursos hdricos, topografa, vas de acceso, cercana a una poblacin,
caractersticas especiales y la oferta y la demanda.

El valor del cultivo se define por el estado agronmico general, gentica,

edad. Sanidad de poblacin, rea cultivada, densidad de poblacin, rendimiento
esperado, facilidad de venta o demanda en el mercado, costo de produccin,
mrgenes de ganancia estimados, manejo y estadstica de produccin (5aos).

Las construcciones se estimaran de acuerdo a los materiales de que estn

hechas, estado, aspecto, uso, costo de transporte, instalacin, restndole a normal
depreciacin por el tiempo de servicio.

El valor de la maquinaria se estimar de acuerdo al valor de reposicin

actual, estado fsico, vida til, uso y restndole la normal depreciacin por tiempo
de servicio. Esta maquinaria puede ser fija y no fija.

CAPTULO III
3.

PRINCIPIOS BSICOS DE LA VALUACIN

3.1

Principio de cambio.
Los bienes inmuebles al igual que los otros bienes estn sujetos a

variaciones en su condicin, oferta y demanda con el transcurrir del tiempo. Los

cambios que se producen en la vida econmica, social, poltica y cultural de la comunidad
se reflejan en el valor de la propiedad. El profesional de la valuacin emite un
juicio, aprecia un valor de la propiedad para un momento dado, conforme las
circunstancias que gravitan sobre le bien para el momento de la valuacin, todo ello
atendiendo a las expectativas futuras.
Este principio se puede observar en el sector de la avenida Las Amricas de la
ciudad de Quetzaltenango, debido a que en tan pocos aos, ha sufrido un gran cambio en el
sector, convirtindose en un sector netamente comercial.

3.2

Principio de la oferta y la demanda.

Para que un bien tenga valor tiene que haber escasez relativa del mismo, pero

dicha escasez por s misma no fija el valor, al menos que haya una demanda
efectiva por la cosa. Es el caso de la promocin de programas de vivienda, hay un
dficit real de vivienda, sin embargo no todas las familias pueden tener acceso a las
unidades de vivienda que se ofrecen en el mercado, por cuanto su nivel de
ingresos no les permite fijar una cuota mensual de amortizacin y servicio de
capital que se compadezca con el precio de venta de la propiedad.

Nuestra ciudad est creciendo muy aceleradamente y conforme la

Poblacin aumenta existe una gran demanda de vivienda habitacional, por lo
que esta demanda ha provocando la existencia de numerosos proyectos
habitacionales creando con esto oferta y demanda inmobiliaria en nuestro

3.3

Principio del uso mejor y ms rentable o de mayor y mejor uso.

Dicho principio tambin se le denomina de "ms alto y mejor uso" o de

uso mejor y ms productivo". En todo caso en cualquier valuacin nos
proponemos determinar el valor presente de un bien, atendiendo a su utilidad
potencial y a la rentabilidad de la propiedad, en trminos reales y factibles, al
comparrsele con propiedades similares o inversiones equivalentes. Todo
comprador debe en principio conocer el uso potencial de la propiedad y en todo
caso de existir, las limitaciones futuras de la misma. La funcin del tasador es
pronosticar ese futuro, sobre la base de ndices lo suficientemente confiables.
Se le define como "el uso capaz de producir el ingreso neto ms alto durante un
perodo de tiempo futuro", o "el uso y el programa viable para la utilizacin
futura de una parcela de tierra o de una propiedad con mejoras, que origina el
mejor valor actual".

Por ejemplo en el sector donde se ubica El Tribunal Regional de Justicia la

ciudad de Quetzaltenango, no convendra construir viviendas -habitacionales, pues
sera ms rentable construir edificios para oficinas.

3.4

Principio de los rendimientos crecientes y decrecientes.

Establece que no debe hacerse ninguna inversin que resulte en un

ingreso menor que el costo del capital y del trabajo, en s de los gastos en
general_ En la medida que se van agregando unidades de un factor, tal como
capital, trabajo, tierra o servicios administrativos, los ingresos causados deben
aumentar en forma ascendente, la proporcin originada por la relacin ingresocostos en funcin de la produccin, nos define el punto de nivelacin.
Por ejemplo: Supongamos que la marca y estilo de un vehculo de ao
1995 tiene un valor estndar en el mercado de Q.25, 000.00. El dueo le agrega un
equipo de sonido especial, llantas anchas, una parrilla y aros especiales_ La
suma de los gastos es de Q.15, 000.00 por lo que decide venderlo en
Q.40, 000.00 lo vender en esa suma? Difcilmente, ya que por ms que se le
agregue algo al vehculo este no lo vale.

3.5

Principio de balance o equilibrio.

Dicho principio tiene relacin directa con los principios de uso mejor y

ms rentable y el principio de los rendimientos crecientes y decrecientes. Se

refiere al balance que debe haber entre los distintos factores de produccin
para obtener el ingreso mximo de la tierra.

3.6

Principio de prediccin.
Nuestros conocimientos y experiencias deben ser lo suficientemente

actualizados a fin de permitirnos visualizar el futuro. La venta de una propiedad

a un precio, presupone que existen compradores y vendedores que miren hacia
adelante en funcin de una expectativa.

El futuro cercano es ms previsible, hay que estar al da con los cambios

Econmicos y sociales, conforme se ha sealado en el principio de cambio. La
potencialidad de una propiedad puede verse afectada por acciones especficas del futuro.
Las predicciones tienen que estar dentro de un marco de realidad.

3.7

Principio de sustitucin.
Cuando un comprador requiere de una propiedad que le d cierta utilidad Y

existen dos o ms propiedades que le satisfacen sus exigencias, es evidente

que elegir aquella que le signifique mejor precio. No lo que el dueo estime
vale su propiedad, sino lo que los compradores en el mercado estaran
dispuestos a pagar en comparacin con otras propiedades igualmente
deseables. Este principio de sustitucin tambin es aplicable a proyectos
igualmente rentables, en igualdad de condiciones de riesgo y proporcionalidad
del campo de la inversin y su recuperacin.

3.8

Principio del nivel de precios.

Cuando cambia el nivel de precios de uno de los factores de produccin,

cambia el punto de mayor rendimiento en la curva de ingresos ascendentes
y descendentes. Si suben los jornales se recurre con frecuencia a una
mayor mecanizacin, luego el insumo de maquinaria y equipo aumenta,
originndose un desequilibrio con la situacin anterior, sin que ello signifique
una baja en la produccin. En relacin con la propiedad inmueble, se ha visto
que en pocas en que se espera una baja en el poder adquisitivo de la
moneda, perodo de inflacin, origina una mayor dinmica del mercado
inmobiliario, con miras a anticiparse a los mejores precios que han de tener en el
futuro.

3.9 Principio de competencia.

Para un momento dado, un sector determinado con fines de renta, puede
tener mayor deseabilidad, en el sentido que las rentas all existentes son mayores,
para inmuebles similares, que en reas adyacentes. En estos casos hay que
analizar qu efectos producen nuevas edificaciones en el sector, toda vez que en
un futuro previsible, la competencia de nuevas edificaciones tender a nivelar las
rentas en una primera etapa y luego a bajarlas si la demanda no es igualmente
creciente.

3.10 Principio de conformidad.

El uso de la tierra debe estar conforme a las disposiciones que norme el
desarrollo urbano, El valor se ve favorecido cuando hay un grado razonable de
uniformidad, tanto en el sentido econmico y social. Se ha visto con frecuencia que
las asociaciones de propietarios se han opuesto a construcciones de edificaciones
no homogneas a las tradicionalmente exigidas en la urbanizacin. Se da el caso
contrario, de construirse una edificacin para un uso no cnsono con el sector y
donde su costo desentone con las existentes, sta se ver afectada en su valor. No
es este el caso donde hay un proceso manifiesto de renovacin urbana.

Este principio se puede observar, cuando un inmueble se encuentra dentro

del rea de centro histrico de la ciudad. El cual norma y restringe las
caractersticas constructivas que la propiedad pueda tener en el caso de ser
construida o remodelada.

3.11 Principio de utilidad.

En la misma medida que los bienes tienen utilidad y satisfacen necesidades
en un mercado de escasez, adquieren cada vez mayor valor.
3.12 Principio de integracin y desintegracin.
Los asentamientos urbanos pasan por distintas etapas durante su
existencia: Integracin, estabilidad y desintegracin. Es necesario que el
profesional de la valuacin se percate en qu etapa se encuentra la comunidad en
la cual se localiza la propiedad, toda vez que ello se reflejar en los ingresos
futuros y consecuencialmente en el valor presente.
La declinacin del vecindario residencial se puede dar por la presencia
De bares, cantinas, presencia de matas y otros elementos indeseables cerca de la
vivienda. Adems por factores como: basureros, drenajes a flor de tierra, abusos
por violencia o actividades ilegales, etc.

CAPTULO IV
4.

FASES DE LA VALUACION.
Consiste en una secuencia de actividades tcnicas, las que adecuadamente

aplicadas permiten obtener los datos y caractersticas de los bienes inmuebles, las
cuales sirven de base para la elaboracin de un informe de valuacin. Y se
encuentra integrado por las siguientes fases:
4.1

Fase preliminar.
Esta fase requiere que se realice una entrevista con el solicitante o persona

interesada en una valuacin de un bien inmueble. Para que se revise, estudi toda
la documentacin que se disponga, a manera de tener un marco general del trabajo
a desarrollar.

4.1.1 Entrevista con el solicitante.

Es indispensable realizar esta entrevista con el solicitante, para que se
pueda captar toda la informacin necesaria sobre la identificacin del bien que se
va a tasar. Tiene corno objetivo determinar qu tipo de trabajo se va a desarrollar.
Sugiriendo el siguiente cuestionamiento:
.Cual es el motivo del avalo? Se debe de tener muy en claro al principio la
finalidad de dicha valuacin, pudiendo ser para: compraventa, particiones,
regulaciones, hipoteca, impuestos, etc.

Qu tipo de inmueble es? Si el inmueble cuenta con construcciones de

uno, dos o ms niveles o es simplemente terreno.
En donde se ubica? Solicitar al propietario la ubicacin exacta del
inmueble para empezar a generar una idea del sector a que pertenece el bien.
Y si es posible solicitarle al interesado una autorizacin por escrito para la
realizacin del trabajo y el acceso al inmueble segn el da acordado de la
inspeccin fsica del bien.
4.1.2 Datos del solicitante.
En este documento se especificar el nombre de la persona que solicita
dicha tasacin, direccin y telfono para notificacin; direccin del inmueble a
valuar; nmero de finca, folio y libro de la finca a valuar, especificacin del tipo
de avalo a realizar y fecha de la solicitud. Para un mejor control del trabajo que se va a
desarrollar, se presenta una hoja de solicitud la cual deber ser llenada ion
informacin verdica de acuerdo a la solicitud presentada en el anexo 1 del
presente trabajo_
4.1.3 Documentacin disponible.
Copia de la escritura: De ser posible se sugiere obtener una copia de la
escritura del inmueble para determinar la legalidad de la propiedad.
Certificacin extendida por el Segundo Registro de la Propiedad
inmueble:

Es de vital importancia que se obtenga una certificacin del

Registro de la Propiedad Inmueble, para garantizar que el inmueble se encuentre

inscrito en el registro de la propiedad, hacindose mencin que dicha
certificacin solo tiene vigencia por 6 meses a partir de la fecha de su elaboracin.

Copia de! recibo nico municipal: Solicitar al propietario de! inmueble

fotocopia del recibo nico, para constatar que cuenta con los servicios de agua
potable municipal, energa elctrica y que este tributando el impuesto nico
sobre inmuebles.

Copia de planos o croquis de la vivienda: Es de mucha ayuda el que el

propietario cuente con planos de distribucin de la construccin, para obtener
una mejor visualizacin de la forma y distribucin constructiva.

Copia de planos topogrficos: As tambin es importante solicitar al

propietario si los tuviere, planos topogrficos del terreno, para establecer
correctamente la forma del terreno en caso de polgonos irregulares.

Adicionalmente: Dependiendo del tipo de avalo, se requerir de alguna

documentacin adicional, pudiendo ser fotocopia de cedula de vecindad;
certificacin del valor unitario del suelo urbano (extendido por DICABI); y en
caso de que el propietario este constituido por sociedad es necesario presentar
fotocopia de escritura de representante legal y constancia del nmero de
matrcula fiscal.

Es muy importante establecer si se cuenta con certificacin original

extendida por el segundo registro de la propiedad, caso contrario es necesario
realizar el trmite correspondiente en dicho registro.

4.2

Fase de campo.

Esta etapa se destina a la recopilacin de los datos fsicos del inmueble,

los cuales son de vital importancia para la realizacin de dicha tasacin, pues
debido a las caractersticas del terreno como de las construcciones se asigna
su valor

De acuerdo con la entrevista con la parte interesada se llega a un

acuerdo en el da y hora de inspeccin de bien a valuar, por lo que se presenta
la siguiente secuencia de actividades a realizar:

4.2.1 Recorrido del inmueble.

Al momento de la inspeccin es necesario realizar un recorrido previo al

inmueble para generar una idea de cmo se encuentra distribuido y establecer
las reas fsicas que lo conforman.
4.2.2 Croquis y medicin del inmueble.

Despus del recorrido del inmueble se procede a realizar un croquis del mismo,
ubicando las reas existentes, realizando una medicin del terreno, as como de las
reas construidas, con el objetivo de obtener las reas que servirn de
base en la asignacin del valor del inmueble. En el caso de que se cuenten con
planos, solo ser necesario rectificar las reas y distancias, para poder estar
seguro de que es confiable la informacin.

4.2.3 Descripcin de la zona.

Se refiere a las caractersticas urbansticas del sector, como la ubicacin,
topografa, forma del terreno, tipologas constructivas de las calles, servicios
pblicos, servicios municipales, factores socioeconmicos, vida probable. En
ciertos casos puede ser necesario incluir no solamente la descripcin de la zona, sino
tambin la descripcin de la ciudad, sector, regin, etc.
4.2.4 Detalles y descripcin fsica del inmueble.
Es obtener informacin sobre las caractersticas constructivas del
inmueble. Como por ejemplo: Distribucin de ambientes, tipo de estructura,
muros,

techos,

cielos,

acabados

sistemas

de

instalaciones,

detalles

constructivos, etc.
4.2.5 Fotografas.
El presente registro fotogrfico es una de las secciones importantes de
un expediente de tasacin, ya que en este se visualizaran las caractersticas
constructivas y del entorno del inmueble a valuar.
Exponiendo primero fotografas que proporcionen una perspectiva
panormica del sector, donde se podr apreciar la situacin sobre la va de
acceso

al

inmueble;

fachada

principal

de

ingreso,

visualizndose

la

presentacin de la infraestructura del inmueble; elevaciones laterales y/o

posterior, mostrando sus acabados generales con su respectiva arquitectura;
vistas interiores, se podr apreciar la magnitud de los acabados internos y la
dotacin de que constan los ambientes.

Se recomienda que exista una gran variedad de fotografas en el

expediente, sugirindose las siguientes:

Vas de acceso:

Fotografas

mnimas.

Frente del bien inmueble:

Fotografas

mnimas.

Interiores de construccin y terreno:

4 Fotografas mnimas
las requeridas.

4.2.6 Investigacin de parmetros.

Tambin es muy importante la investigacin de parmetros existentes en la

zona o sector donde se encuentra ubicado el inmueble. Ya que con esto se
consiguen referencias de valor y con la experiencia se determina un valor ms
certero al inmueble.
La investigacin ser dirigida de acuerdo con lo que se necesita,
considerando, por supuesto, el objeto del avalo o los fines que persigue. En
general se sugieren las siguientes fuentes:

Consulta directa a los propietarios de los inmuebles en los

alrededores del bien a valuar.

Avisos o Vallas.

Inmobiliarias.

Constructoras.
Prensa.

Instituciones Bancarias, etc.

4.3 Fase de gabinete.

Es la etapa en que el valuador aplica todos sus conocimientos y
experiencia adquirida, en la asignacin de un valor justo, recabando toda la
informacin de! inmueble, procesndola de una forma minuciosa, tcnica y
profesional, aplicando los factores que intervienen en la modificacin del valor
base del inmueble.
4.4. Fase de informe.
Es la etapa de culminacin del proceso valuatorio donde se ordena toda
la informacin recabada, analizada, procesada interpretada de la forma mas
clara y congruente, la cual ser presentada en un documento bien elaborado,
exponiendo todas las caractersticas del inmueble, as como los valores
asignados al mismo.
4.4.1 Contenido del informe de valuacin.
El informe de avalo es un documento redactado en forma profesional,
que refleja el trabajo del valuador autorizado y que debe contener la descripcin de las
caractersticas intrnsecas y extrnsecas del bien inmueble en estudio
valuatorio, as como los clculos del valor de bien inmueble.
El documento que entregue el valuador autorizado debe de contener
como mnimo los siguientes elementos (estos pueden variar segn el tipo de
inmueble y de acuerdo al criterio del valuador):
Indicacin del tipo de tasacin: Indicar el tipo de avalo que se realiza y la
justificacin de por qu es el apropiado para el propsito pretendido.

Datos generales del valuador: Se especificarn el registro, nombres y

apellidos completos del valuador.

Informacin jurdica y de titulacin: Se indicar el nmero de finca, folio y

libro de la propiedad; as como las colindancias de sus linderos; propietario
actual y la situacin jurdica por medio de certificacin extendida por el segundo
registro de la propiedad inmueble, entre otros datos.
Caractersticas de la propiedad: Se trata de una descripcin fsica del
las dependencias, los acabados y en algunos casos comentarios a ovados
con la estructura.
Domicilio de la vivienda: Direccin exacta del bien inmueble.
Dimensiones y superficie del lote: Se comparan las dimensiones fsicas
del terreno, verificando su coincidencia con las distancias y rea expresada en el
Registro de la Propiedad Inmueble.
Superficie construida de la vivienda: Se realiza una medicin precisa del
rea construida para determinar su extensin.

En el caso de departamentos en edificios, o condominios horizontales el

porcentaje de indivisos de las reas comunes se deber de indicar la
informacin de la parte de la superficie de andadores, escaleras, pasillos, etc.

Nmero y tipo de espacios que tiene la vivienda: Se har una descripcin

de los ambientes que componen el inmueble por nivel, especificando los
materiales de construccin de la vivienda as como los acabados de la misma.

Servicios bsicos: Si cuenta con servicios de agua potable, drenaje, lneas

telefnicas residenciales, etc.
Construcciones en sus alrededores: Tales como: escuelas, comercios,
guarderas, clnicas y/o hospitales, iglesias, gasolineras, fbricas, parques, etc.
Consideraciones sobre usos: Se refiere a la destinacin que puede darse al
bien en relacin con las normas urbansticas aplicables como por ejemplo,
comercial, residencial, industrial mixto.
Los valores de referencia: O unitarios que se utilicen y sus fuentes.
Las cantidades de que se compone el bien o derecho valorado: Las que
utilizaron para obtener los resultados.
Metodologas aplicadas (por lo menos dos): Se deben incluir los datos y
referencias de los modelos de clculo utilizados.

4.1. Modelo de representacin de un informe.

En el anexo 2 se presenta un modelo que pudiese ser el ms completo de
un informe de valuacin, el cual puede variar, debido a que no es la imposicin del
mismo, pero que contiene todos los lineamientos necesarios para una valuacin
tipo comercial:

4.5. Contenido del documento final.

El contenido de un documento final de valuacin de un bien inmueble lo
conforman los siguientes componentes:
Carta de Presentacin
Informe de la valuacin
Certificacin extendida por el Registro General de la Propiedad (reciente)
Fotografas Ilustrativas_
Plano de Localizacin y Ubicacin.
Fotografa Area (Si es posible obtener)
Localizacin en Hoja Cartogrfica (Escala 1:50,000)
Este documento final debe foliarse respectivamente cada una de las hojas
contenidas en el, as como encontrarse sedadas y firmadas por el valuador o
empresa valuadora.

CAPTULO V
5.

FORMAS DE LOCALIZAR GRFICAMENTE UN INMUEBLE EN UN

ESPACIO TERRITORIAL.
Para determinar el valor del terreno, interviene primordialmente su ubicacin
geogrfica, ya que el valor del inmueble depender si se encuentra dentro de una
zona urbana, rural, comercial, residencial, etc. o si el bien

se encuentra en

esquina, intermedio o en el interior de una manzana. Es por eso que es necesario

el conocimiento de sistemas tecnolgicos que ayuden a visualizar la ubicacin real
del inmueble. Y entre estas formas mencionamos los siguientes:
5.1

Croquis.
El croquis es la representacin ligera de un terreno y sus construcciones,

que se hace a ojo y sin valerse de instrumentos. En la valuacin de bienes

inmuebles es indispensable recorrer el inmueble y tomar la forma del terreno como
de sus edificaciones, siendo el croquis la forma bsica para poder obtener una idea
clara de su forma, distribucin y ubicacin.
5.2 Plano de localizacin y ubicacin.
Los planos de localizacin y ubicacin son la representacin esquemtica, en dos
dimensiones y a escala de un terreno, poblacin, construccin, etc. Al momento de
la entrevista con el propietario del inmueble a valuar, es necesario preguntarle
sobre la existencia de estos planos para poder obviar la elaboracin de un croquis
y tener a la mano la distribucin real del inmueble, el cual se chequear realizando
algunas medidas para comprobar que la informacin se encuentre correcta.

Estos planos son de mucha importancia y parte vital del documento de

valuacin. Como se ha mencionado son la representacin esquemtica de la
ubicacin y distribucin del inmueble_ Ya que estos representan la visualizacin de
ubicacin y distribucin para que el analista de crditos tenga una mejor referencia
de la ubicacin del mismo y sea localizado sin ningn inconveniente en caso de ser
necesario ir a reconocer el bien.

5.3 Mapas cartogrficos.

Es una fuente geogrfica de planos cartogrficos de toda la repblica de

Guatemala, en escala 1:50,000, los cuales son proporcionados por el instituto
geogrfico nacional Ingeniero Alfredo Obiols Gmez (IGN). Este sistema
cartogrfico tambin es importante para la ubicacin de un inmueble ya que a la
escala 1:50,000 se puede precisar ms las rutas de acceso que conducen al
inmueble y generar una mejor idea del sector donde se encuentra el mismo.
En estos planos se presenta informacin sobre la localizacin de determinado lugar
o punto, por medio de coordenadas UTM (latitud y longitud), nombre del rea o
paraje;

tipo

de

caminos

existentes;

vas

ferroviarias;

seales

de

ruta:

Centroamericana, nacional y departamental; relieve del terreno (elevacin sobre el

nivel del mar); drenaje: ros, riachuelos, lagos, etc. accidentes culturales: edificios,
iglesias, escuelas, hospital, campos deportivos, patios de caf, etc.; vegetacin
(bosques, matorrales y terrenos sujetos a inundacin); Lugares poblados (rea
urbanizada); y limites (internacional, mojn limtrofe, limite de rea, etc.).

5.4 Fotografas areas:

As tambin el mismo instituto geogrfico nacional, cuenta con una nueva
serie de fotografas areas de toda la repblica Guatemalteca, las cuales pueden
ser solicitadas a dicha institucin y cuenta con un visualizacin real en planta y
de mejor resolucin de cualquier rea urbana requerida.

5.5 Planos cartogrficos:

La municipalidad de Quetzaltenango en su departamento de catastro,
actualmente cuentan con un plano cartogrfico del rea urbana de la ciudad, en
donde se exponen calles, avenidas, lugares, sectores y zonas en que se encuentra
divida dicha ciudad. Siendo esta una herramienta muy importante para la ubicacin
de bienes inmuebles en el casco urbano de la ciudad de Quetzaltenango. Creacin
de Catastro: Otro sistema de ubicacin de inmuebles, es la creacin de un
departamento de catastro de la empresa valuadora, el objetivo de este
departamento es la creacin de planos cartogrficos de las reas urbanas
requeridas. Donde se expondrn: lugares importantes, calles y avenidas con sus
respectivas nomenclaturas.

CAPTULO VI

6.

LEGISLACIN CONEXA A LA VALUACIN DE BIENES INMUEBLES

En la actividad de valuatoria de un bien inmueble, se vinculan leyes que

tienen conexidad, por lo que se presentan y se comentan las siguientes
compilaciones.

6.1 Ley del Impuesto nico Sobre Inmuebles.

Esta ley es fundamental para la elaboracin de una valuacin de un bien

inmueble, ya que establece los aspectos y la base legal en que se debe de llevar a
cabo la valuacin de un bien inmueble. Por lo que se presenta la siguiente
compilacin:

EI IUSI es un impuesto que recae sobre todos los inmuebles situados en el

territorio de la repblica y que le corresponde la recaudacin a las municipalidades
del pas y el estado, para su inversin en el desarrollo municipal y recae sobre los
bienes inmuebles rsticos, rurales y urbanos, integrando los mismos el terreno, las
estructuras, construcciones, instalaciones adheridas al inmueble y sus mejoras,
as como los cultivos permanentes en un trmino de produccin superiores a tres
aos.

La base del impuesto estar constituida por los valores de los distintos
inmuebles, considerndose: el valor del terreno; el valor de las estructuras,
construcciones e instalaciones adheridas permanentemente a los mismos y sus
mejoras; el valor de los cultivos permanentes; el incremento o decremento
determinado por factores hidrolgicos, topogrficos, geogrficos y ambientales; la
naturaleza urbana, suburbana o rural, poblacin, ubicacin, servicios y otros
similares.

El Valor de un inmueble se determinar por auto avalo presentado por

Los contribuyentes. Por avalo directo de cada inmueble, que practique o
apruebe la municipalidad, conforme el manual de avalos elaborado por el
Ministerio de Finanzas Pblicas y mediante los procedimientos previamente
aprobados por el Concejo Municipal. Por avalo tcnico practicado por valuador
autorizado por DICABI a requerimiento del propietario, este avalo deber
presentarse en certificacin bajo juramento, firmado por el propietario o su
representante legal y el valuador autorizado. Y por nuevos valores consignados
en el aviso notarial a que de lugar la enajenacin o transferencia por cualquier
titulo de bienes inmuebles. Siempre y cuando los valores no sean menores a los valores
registrados en la matricula fiscal
TABLA No. 1
ESCALAS Y TASAS PARA LA DETERMINACIN DEL IMPUESTO ANUAL
Fuente: Ley del IUSI.
Le corresponde a la Direccin General de Catastro y Avalo de Bienes
inmuebles es el registro, control y fiscalizacin del impuesto. Elaborando y
manteniendo la actualizacin del catastro y registro fiscal de los bienes inmuebles
de todo el territorio de la repblica, bajo el sistema de folio real y/o matricula fiscal.
As tambin La Direccin debe formular el manual tcnico respectivo y deber
actualizarlo por lo menos cada cinco (5) aos.

La Direccin o las municipalidades, emitirn los requerimientos de pago

Del impuesto, los que podrn fraccionarse en cuatro (4) cuotas trimestrales iguales
que

el

contribuyente

pagar

en

las

cajas

receptoras

del

Ministerio,

administraciones Departamentales de Rentas Internas, Receptoras Fiscales,

tesoreras Municipales, Banco de Guatemala o en los Bancos del sistema

Los pagos trimestrales debern enterarse de la siguiente forma: primera

cuota en el mes de abril; segunda cuota en el mes de julio; tercera cuota en el mes
de octubre; y cuarta cuota en el mes de enero. El contribuyente que no hiciere
efectivo el pago del impuesto en la forma y tiempo establecidos por esta ley,
incurrir en una multa equivalente al veinte por ciento (20%) sobre la cantidad que
hubiese dejado de pagar.

Los inmuebles objeto de compraventa o permuta y que no figuren en la

matrcula fiscal, se inscribir en sta inmediatamente con los datos del
contribuyente y la informacin que conste en el aviso notarial a que se refiere el
artculo 38 del Cdigo de Notariado.

6.2

Cdigo-Civil.

El cdigo civil expone los siguientes artculos que se relacionan con la

valuacin de bienes inmuebles. -

6.2.1 Propiedad.

Segn nuestro medio podemos definir la propiedad como: Aquella relacin

jurdica por cuya virtud una cosa se encuentra sometida de modo completo y
exclusivo a la accin de la voluntad sin ms limitaciones de las que las leyes
establecen o autorizan. "Es el derecho inalienable de usar y disfrutar de un
bien sin ms limitaciones que las estipuladas en la ley".
(Cdigo Civil, Artculo 752-754)

6.2.2 Formas de adquirir la propiedad.

Existen varias formas para adquirir una propiedad, entre estas podemos
mencionar las siguientes: gratuita, por donacin, legado, onerosa, posesin,
titulacin supletoria y usurpacin
Es importante a travs de la escritura verificar la forma en que el
propietario del bien adquiri su propiedad y en dado caso exponerlo en el
informe de valuacin.
6.2.3 Copropiedad. (Cdigo Civil, Artculo 485-491)
Es un derecho real de la propiedad, que varias personas poseen una
parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble. Es aquella relacin jurdica
por medio la cual de la cual dos o ms personas son titulares de un mismo derecho de
propiedad. La copropiedad puede originarse por voluntad de los condueos, por
voluntad del anterior dueo o por disposicin de la ley.
Al momento de realizar la valuacin de un bien es necesario establecer
La existencia de copropiedad del bien a tasar. Esto se logra a travs de un estudio
minucioso en el registro general de la propiedad a travs del historial de los
derechos reales de la finca. Debido a que en algunos casos los condueos no lo
mencionan o por error no se especifica correctamente la compraventa con unos o
varios de los propietarios anteriores, por lo que se crea la confusin de la
existencia de otros copropietarios.

6.2.4 Patrimonio familiar. (Cdigo Civil, Artculo 352-368)

El patrimonio familiar es la institucin jurdico social por la cual se destina uno o
ms bienes a la proteccin del hogar y sostenimiento de la familia;
fundndose un solo patrimonio por cada familia; se constituye sobre las casas
de habitacin, los predios o parcelas cultivables, los establecimientos
industriales y comerciales, que sean objeto de explotacin familiar y que su
valor no exceda de la cantidad mxima de 100,000.00 quetzales.
Los bienes constituidos en patrimonio familiar son indivisibles,
inalienables, inembargables y no podrn estar gravados ni gravarse, salvo el caso
de servidumbre.
Los miembros de la familia beneficiaria estn obligados a habitar la casa
o a explotar personalmente el predio agrcola o la industria o negocio
establecido; para la constitucin del patrimonio familiar se requiere la
aprobacin judicial y su inscripcin en el registro de la propiedad; siendo
administrado por el representante legal de la familia.
El patrimonio familiar terminar: 1o. cuando todos los beneficiarios cesen
de tener derecho a percibir alimentos; 2o. cuando sin causa justificada y sin
autorizacin judicial, la familia deje de habitar la casa que debe servirle de
morada, o de cultivar por su cuenta la parcela o predio vinculado; 3o. cuando se
demuestre la utilidad y necesidad cuando se expropien para la familia, de que el
patrimonio quede extinguido; 4o. los bienes que lo forman; y 50. Por vencerse el trmino
(no menor de diez aos) por el cual fue constituido. Terminado el derecho
al patrimonio familiar, los bienes sobre que fue constituido, volvern al poder de
quien lo constituy o de sus herederos; pero si el dominio corresponde a los beneficiarios,
tendrn derecho de hacer cesar la indivisin.

Al momento de realizar la valuacin de un bien es necesario verificar en

la primera inscripcin de dominio de la finca, para observar la forma en que fue
adquirida la propiedad. Y si esta constituye patrimonio familiar entonces
automticamente se determina que dicho inmueble no puede hipotecarse, por lo
establecido en la ley.

6.3 Cdigo Municipal. (Cdigo Municipal, Artculo 112-118)

El cdigo municipal, tambin es un texto legal que establece el rgimen

jurdico, aplicable a la proteccin del municipio, que permite el desarrollo
integral y el cumplimiento de sus fines esenciales

Y refirindose al ordenamiento territorial se presenta el concepto de

urbanismo:

6.3.1 Urbanismo. (Cdigo Municipal, Artculo 112-118)

La municipalidad est obligada a formular y ejecutar planes de ordenamiento

territorial y de desarrollo integral de su municipio en los trminos establecidos
por la ley. Las lotificacianes, parcelamientos, urbanizaciones y cualquier otra
forma de desarrollo urbano o rural que pretendan realizar o realicen El
Estado y personas individuales debern contar con la aprobacin y autorizacin
de la municipalidad bajo cuya jurisdiccin se localicen.

Tales formas de desarrollo, debern comprender y garantizar como mnimo

el establecimiento, funcionamiento y administracin de los servicios pblicos
siguientes: vas, calles, avenidas, camellones y aceras de las dimensiones,
seguridades y calidades adecuadas, segn su naturaleza; agua potable y sus
correspondientes instalaciones, equipos y red de distribucin; Energa elctrica
pblica y domiciliar; alcantarillado y drenaje generales y particulares; reas verdes
y para parque, escuela, mercado, terminal de transporte, centro de salud,
recreacin y deportes que sean apropiadas y de las dimensiones proporcionales a
la poblacin proyectada y de acuerdo a la naturaleza del desarrollo.

La municipalidad ser responsable del cumplimiento de todos estos

requisitos. Los planes de ordenamiento territorial y de desarrollo integral del
municipio, deben respetar, en todo caso, los monumentos y edificios de valor
histrico y cultural de las poblaciones.

La realizacin por parte del Estado de obras pblicas que se relacionen con
el desarrollo urbano de las poblaciones, se har en armona con el respectivo plan
de ordenamiento territorial, y en su defecto, con el conocimiento y aprobacin de
la corporacin y el Consejo Municipal de Desarrollo Urbano y Rural.

Los planes de ordenamiento territorial sern revisados segn lo establezca

la ley, aprobados y modificados segn el voto favorable de las dos terceras partes
de los miembros que integran la corporacin municipal. Las municipalidades de
tercera y cuarta categora, solicitarn la asesora tcnica del Instituto de Fomento
Municipal.

Para edificar a la orilla de las carreteras, se necesita autorizacin escrita de

la municipalidad, la que la denegar si la distancia medida del centro de va a
rostro de la edificacin es menor de cuarenta metros en carreteras de primera
categora y de veinticinco metros en carretera de segunda. La contravencin a
esta disposicin da lugar a demolicin de la obra sin derecho a indemnizacin
alguna. Cuando los derechos de va a que alude el artculo anterior afecten la
totalidad de una parcela de terreno, ya sea rural o urbana, o el rea que quede de
excedente no pueda destinarse a sus propios fines, el propietario deber ser
equitativamente indemnizado, de entero acuerdo con la ley.

1.6.4 Ley de Titulacin Supletoria. (Artculos 1 al 5)

En nuestro medio an existen inmuebles con carencia de documento legal y que

nicamente se encuentran en posesin de las personas que las habitan. Por lo
que se siguiere a estos poseedores la inscripcin del predio en el Registro de la
Propiedad Inmueble, basado en la Ley de Titulacin Supletoria la cual expone lo
siguiente:

Los guatemaltecos naturales poseedores de bienes inmuebles que

carezcan de ttulo inscribible en el Registro de la Propiedad podrn solicitar su
titulacin supletoria ante un Juez de Primera Instancia del Ramo Civil. El
interesado deber probar la posesin legtima, continua pacfica, pblica, de
buena fe y a nombre propio, durante un perodo no menor de diez aos, pudiendo
agregar la de sus antecesores, siempre que rena los mismos requisitos.

Queda expresamente prohibida la Titulacin Supletoria de: a) Bienes

inmuebles mayores de 45.125 Ha. (una caballera); b) Bienes inmuebles situados
en la Franja Transversal del Norte y cualesquiera de las zonas de desarrollo
agrario a que se refiere el Decreto 60-70 del Congreso; c) Bienes inmuebles
situados dentro de las reservas del Estado; y d) Los excesos de las propiedades
rsticas o urbanas.

Una misma persona no podr titular supletoriamente terrenos colindantes si

el propsito es alterar la extensin superficial mxima que autoriza esta ley.

6.5 Ley de Rectificacin de rea Decreto Ley No. 125-83.

Al momento de realizar una tasacin a un bien inmueble, en algunos casos,

se cuenta con el inconveniente de que la vivienda cuenta con menos rea que la
expresada en el Registro de la Propiedad Inmueble, sugirindose en el documento
de tasacin la rectificacin del rea en dicha institucin, por lo que la Ley de
rectificacin de rea manifiesta en su primer artculo lo siguiente:

Los propietarios de bienes inmuebles urbanos, cuya rea fsica sea menor
al rea que aparece inscrita en los registros de la Propiedad Inmueble, podrn
solicitar ante notario, la rectificacin del rea de tales inmuebles, en la forma y de
acuerdo con el procedimiento establecido en la presente ley.

En algunos casos, existen inmuebles que cuentan con rea excedente o

faltante, por 1o que al momento de valuar el terreno se tomara la extensin menor
entre la registrada o la medida. Por ejemplo si un inmueble cuenta con rea de
exceso entonces se valuar el rea registrada debido a que esta es menor.
Mientras que si un inmueble carece de extensin segn lo registrado, entonces se
valuara el rea menor siendo la medida.

Cuando se tiene ms rea que la inscrita en el registro de la propiedad, se

llama exceso y puede corregirse a travs de un proceso judicial por medio de la
presente ley de titulacin supletoria.

Para el caso de las reas faltantes los procedimientos son menos

complejos y se detallan claramente en el decreto No. 125-83 y puede hacerse
mediante escritura pblica de rectificacin de reas con el auxilio de un notario.

6.6 Ley de Expropiacin.

Cuando se realiza una tasacin de un bien inmueble y este cuente con la

caracterstica de que se ubica a orillas de una carretera o camino pblico, es
necesario restringir la propiedad con el derecho de va. Y la ley de expropiacin es
la que interviene en desposeer legalmente esta faja de terreno a su propietario
dndole a cambio comnmente una indemnizacin.

Por lo general al valuar un inmueble que se encuentre a orillas de

carreteras, es necesario constatar que se encuentre alineado de acuerdo al
derecho de va, siendo este por lo general de 12.50 metros a partir del centro de la
carretera, de lo contrario se eliminara el rea de terreno que queda dentro del
derecho de va el cual no se le asignar valor.

6.7 Registro de la Propiedad Inmueble. (Cdigo Civil, Artculo 1124-1241)

El Registro de la Propiedad es una institucin pblica que tiene por objeto la

inscripcin, anotacin y cancelacin de los actos y contratos relativos al dominio y
dems derechos reales sobre bienes inmuebles y muebles identificables. Son
pblicos sus documentos, libros y actuaciones.

La primera inscripcin ser la del ttulo de propiedad o de posesin y sin

ese requisito no podr inscribirse otro ttulo o derecho real relativo al mismo bien.
Dicha inscripcin solamente podr modificarse, ampliarse o enmendarse segn los
casos que se presentan en este artculo y en los dems casos que expresamente
autorice la ley.

Toda inscripcin expresar: 1o. Si la finca es rstica o urbana, su ubicacin,

indicando el municipio y departamento en que se encuentra rea, rumbos,
medidas lineales y colindancias; su nombre y direccin; si los tuviere; 2o. La
naturaleza, extensin, condiciones y cargas del derecho que se inscriba y su valor
si constare; 3o. La naturaleza, extensin, condiciones y cargas de derechos sobre
los bienes que sean objeto de la inscripcin; 4o. La naturaleza del acto o contrato,
la fecha y lugar de ste; 5o. Los nombres completos de las personas otorgantes
del acto o contrato; 6o. El juez, funcionario o notario que autorice el ttulo; 7o. La
fecha de entrega del documento al registro con expresin de la hora, el nmero
que le corresponde segn el libro de entregas, el nmero de duplicado y el tomo
en que se archivar; y 8o. Firma y sello del registrador, as como el sello del
registro. Los requisitos a que se refiere el inciso 1o. slo sern necesarios en la
primera inscripcin.

Las inscripciones hipotecarias y prendarias expresaran las condiciones a

que estn sujetos los crditos, el importe de la obligacin garantizada y el plazo.

Las servidumbres se harn constar en la inscripcin de la propiedad, tanto

del predio dominante como del predio sirviente; pero si fueren constituidas con el
carcter de uso pblico y a favor de pueblos, ciudades o municipios, slo se harn
constar en el predio sirviente, cuando no hubiere predio dominante determinado.

Si el inmueble perteneciere en comn a varias personas, se har una sola

inscripcin mientras no se practique la divisin entre los copartcipes o alguno de
stos transfiera su derecho a otro. Los ttulos supletorios inscritos, producirn los
mismos efectos del ttulo de dominio.

6.7.1 De las anotaciones y sus efectos. (Cdigo Civil, Artculo 1149-1166)

Podrn obtener anotacin de sus respectivos derechos: 1o. El que

demandare en juicio fa propiedad, constitucin, modificacin o extincin de
derechos reales sobre inmuebles u otros derechos reales sujetos a inscripcin, o
la cancelacin o modificacin de sta; 2o. El que obtuviere mandamiento judicial
de embargo que se haya verificado sobre derechos reales inscritos del deudor; 3o.
Los legatarios y acreedores ciertos del causante en derechos reales de la
herencia; 4o. El que demandare la declaracin o presuncin de muerte, la
incapacidad por interdiccin, la posesin de los bienes del ausente, o que se
modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposicin de sus
bienes; 5o. El que presentare ttulo cuya inscripcin no puede hacerse
definitivamente por faltas que sean subsanables en el trmino de treinta (30) das,
pasados los cuales la anotacin se tendr por cancelada de hecho; y 6o. El que
en cualquier otro caso tuviere derecho a pedir anotacin preventiva, conforme a lo
dispuesto en este Cdigo o en otra ley.

Toda anotacin expresar: el inmueble o derecho real a que se contraiga; el

juez que la hubiere decretado, si fuere el caso; las personas a quienes afecte, el
ttulo de su procedencia, el importe de las obligaciones si pudieren determinarse;
la fecha y hora de la entrega del documento en el Registro. La falta de alguno de
estos requisitos har ineficaz la anotacin.

6.7.2 De las cancelaciones. (Cdigo Civil, Artculo 1167--1178)

Las inscripciones se cancelarn en virtud del documento en que conste

haberse extinguido legalmente los derechos u obligaciones inscritos. La
cancelacin podr hacerse parcial o totalmente. En el primer caso deber
indicarse con claridad, la parte respecto de la cual se hace la cancelacin.
Podr pedirse la cancelacin total de las inscripciones y anotaciones: 1o.
Cuando se extingue por completo el inmueble objeto de la inscripcin o el derecho
real inscrito; 2o. Cuando se declare la nulidad del documento en cuya virtud se
haya hecho la inscripcin; y 3o. Cuando se declare la nulidad de la inscripcin a
consecuencia de lo dispuesto en el artculo 1145.

6.7.3 Certificaciones del registro. (Cdigo Civil, Artculos 1179-1183)

La liberacin o gravamen de los bienes inmuebles o derechos reales sobre

los mismos, slo podrn acreditarse por la certificacin del Registro en que se
haga constar el estado de dichos bienes- Los registradores expedirn las
certificaciones que se les pidan, relativas a los bienes inscritos en el Registro.
Dichas certificaciones se solicitaran por escrito y se extendern sin citacin
alguna, debiendo pagar el solicitante Q.50.00 o Q.100.00 fijados en el Arancel. Las
certificaciones pueden ser substituidas por copias fotogrficas, legalizadas por el
registrador.

6.7.4 Propiedad horizontal. (Cdigo Civil, Artculo 1195-1205)

La propiedad horizontal deber inscribirse formando tantas fincas
separadas como pisos o unidades tenga la edificacin. El testimonio de la
escritura que origine la primera inscripcin del edificio, deber acompaarse de
una copia de los planos del mismo y los planos de cada unidad o piso. Los planos
deben detallar la situacin, dimensiones y colindancias del terreno, as como una
descripcin del edificio, incluyendo sus servicios de agua, electricidad y
cualesquiera otros de que goce; y descripcin de cada piso o unidad, su situacin,
colindancias y datos que sean necesarios para identificarlos.

La inscripcin del edificio, como finca matriz, se debe practicar en la finca

con cuyo nmero aparezca inscrito el terreno. Cada piso, departamento o
habitacin que rena los requisitos que establece este Cdigo, Se debe inscribir
como finca independiente de la finca matriz, y cada una de las nuevas fincas
deben tener notas marginales de mutua referencia.

La inscripcin del edificio en la finca matriz ha de expresar las

circunstancias que para toda inscripcin seala el artculo 1131, en cuanto fueren
aplicables. En la inscripcin deben expresarse los elementos comunes a favor del
o de los que resultan ser titular o titulares del edificio total; y en su caso, de los que
correspondan a cada piso, departamento o habitacin, en la proporcin respectiva.

Para que cada piso, departamento o habitacin, pueda inscribirse

independientemente de la finca matriz, es indispensable que se encuentre
terminada su construccin, lo que deber acreditarse mediante constancia
extendida por la respectiva municipalidad o por el profesional director de la obra, la
que el notario insertar en el instrumento pblico que corresponda.

Cuando la construccin no estuviere concluida, la inscripcin tendr

carcter provisional y se convertir en definitiva a solicitud del interesado,
acompaando la constancia a que se refiere el prrafo anterior.

La cancelacin total o parcial de gravmenes que afecten el edificio en

general y las anotaciones preventivas que hagan referencia expresa al edificio o a
los elementos comunes del mismo en su totalidad, se deben practicar en la finca
matriz, dejando anotacin marginal en las fincas filiales.

En nuestro pas existen dos registros, uno central ubicado en la 9a. Avenida
14-25 zona 1, ciudad de Guatemala y el otro de occidente, ubicado en la 13
avenida y 7a. Calle de la zona 1 de la ciudad de Quetzaltenango_ Este ltimo lleva
el registro correspondiente a los departamentos de Quetzaltenango, San Marcos,
Totonicapn, Huehuetenango, Solol, Quich, Retalhuleu y Suchitepquez. El
resto de los departamentos se localizan en el registro central.

Adems de la compilacin de leyes expuestas tambin se sugiere el estudio

de las siguientes leyes conexas:

Constitucin de la Repblica.

Ley del Impuesto al Valor Agregado IVA.

Ley del Impuesto Sobre la Renta ISR.

Ley de Impuestos sobre Herencias, Legados y Donaciones.

Cdigo Procesal Civil y Mercantil.

Ley de Contrataciones del Estado.

Ley Bancaria.

Cdigo Civil.

Ley de Expropiacin.

Ley de Catastro.

CAPTULO VII
7.

INVESTIGACIN Y REVISIN DE LAS INSCRIPCIONES VIGENTES DE

UN INMUEBLE EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE

Bsicamente hablar sobre el registro de la propiedad inmueble es

considerar la parte legal de la tasacin de un bien inmueble, ya que como se
expresa en el artculo 1124 de la constitucin de la Repblica de Guatemala, es la
institucin que respalda que un bien inmueble este registrado, ya que en caso
contrario se tendra un inmueble con carencia de registro.

Todo bien inmueble deber estar registrado en el registro de la propiedad,

el cual proporcionar un nmero de identificacin del inmueble y/o terreno al
momento de su inscripcin en la institucin, de acuerdo a este nmero de
identificacin (nmero de finca; folio y libro) el registro de ! propiedad certificar
las condiciones actuales del inmueble. Cuyas inscripciones sern las siguientes:

7.1 Derechos reales.

Es importante revisar minuciosamente la extensin, colindancias y

propietario vigente en las inscripciones de dominio de la finca, ya que del rea
depende el valor del inmueble y se garantice correctamente el propietario del
inmueble. Adems se hace notar que en algunos casos los datos no son claros y
existe la posibilidad de encontrarse con datos errneos en los libros mayores del
Registro de la Propiedad, por lo que es indispensable, realizar una revisin lo ms
meticulosamente posible para no cometer errores en el informe de valuacin.

Como derecho real tambin se puede presentar la ampliacin de la primera

inscripcin de dominio de la finca, en el sentido que cambio su extensin o que la
ubicacin del bien inmueble cambio. Esto se puede ver en el caso del municipio de
Chicacao, en el sentido que aos atrs este se encontraba en jurisdiccin del
departamento de Quetzaltenango, pero de acuerdo a los lmites actuales, este
municipio le corresponde al departamento de Suchitepquez.

En el caso de copropiedad de un inmueble, es de mucha importancia

revisar detalladamente todas las inscripciones de dominio de la finca, a travs de
los derechos que la conforman, debido a que se puede mal interpretar la cantidad
de propietarios actuales de la misma (copropiedad existente).

7.2 Anotaciones preventivas.

Esta parte que certifica el registro de la propiedad, expresa los embargos

promovidas por una persona y o institucin los cuales son en contra del propietario
del bien. Es de vital importancia chequear en el libro mayor las cancelaciones de
las anotaciones preventivas, para determinar si la finca cuenta o no con
anotaciones vigentes. De lo contrario se har constar las anotaciones que se
encuentren vigentes en el informe valuatorio.

7.3 Desmembraciones.

Una propiedad puede desmembrar una o varias reas de su extensin,

segn lo requiera su propietario y de acuerdo con la extensin original de la finca,
las desmembraciones se detallan en el folio y a un costado de los derechos reales
de la finca

Es muy significativo tomar en cuenta que al operar las desmembraciones

efectuadas a la finca, esta quede con extensin, ya que se puede observar que en
algunos casos las fincas ya no les quedan rea, aunque fsicamente aun exista
extensin. Esto casi es comn en las construcciones o propiedades antiguas ya
que algunas poseen o cuentan con reas de exceso.

7.4 Gravmenes hipotecarios.

En este folio se presentan las inscripciones hipotecarias vigentes en la

presente finca, ya que el propietario puso como garanta la finca, el cual quedan
asentadas, el monto del crdito, porcentaje de inters a pagar, nombre de la
institucin que presta el monto solicitado, fecha de vencimiento y fecha actual de
registro.

Tambin es recomendable chequear las respectivas cancelaciones de las

hipotecas, para estar seguros de la existencia o no de algn gravamen hipotecario
vigente.

Una sugerencia importante en este captulo es que se realice un verificacin

detallada de la certificacin extendida por el registro de la propiedad inmueble,
debido a que en algunos casos se observan datos transcritos errneos,
pudindose mencionar los siguientes: en algunos casos son mal transcritos el
nombre del propietario; direccin o nomenclatura; la extensin del inmueble; las
colindancias de la propiedad; las distancias de sus colindancias; falta de
correlatividad de las inscripciones; y en algunos casos se puede observar errores
numricos o de nombres en la conservacin electrnica de los datos de una finca
(finca conservada).

CAPTULO VIII

8. MTODOS PARA VALUAR UN BIEN INMUEBLE

En los bienes inmuebles, as como terrenos sin construcciones, se cuentan

con mtodos para obtener su valor. Y a continuacin se explicarn los de mayor
uso en nuestro medio, siendo estos el mtodo de comparacin y mercado y el
mtodo de capitalizacin de la renta. Es importante mencionar que el valor
siempre ser el que refleje la oferta y la demanda.

Para exponer estos dos mtodos es necesario exponer el siguiente

concepto:
8.1

Lote tpico

El lote tpico es el "representante" de una muestra de lotes dentro de un

sector o zona homognea. El lote tpico est compuesto por el frente y por el
fondo. El frente es la medida expresada en metros que da a la calle y el fondo es
la medida promedio tomada desde el rostro del lote en el frente en direccin hacia
el fondo del lote. De preferencia se toma la medida en el centro del lote si este
tuviera dos fondos diferentes.

Normalmente se toman las medidas de los referenciales encontrados, dado

que ellos presentan adems de las medidas, los valores de la tierra respectivos.

A modo de ejemplo se da una encuesta de 5 referencias encontradas:

Tabla No. 2
ENCUESTA DE CINCO REFERENCIALES

Frente
No.
(m)
1
8.00
2
8.50
3
7.90
4
9.30
5
8.75
Q375.00
Suma 42.45
Promedios

8:49

Fondo
(m)
18.00
16.00
15.50
17.00
17.50

rea
(m 2) Precio/m2
144.00
Q315.00
136.00
Q325.00
122.45
Q350.00
158.10
Q300.00
153.13

84.00 -

713.68

16.80

Q1, 665.00

142.74

Como puede observarse, se tomaron promedios simples, o sea, se

sumaron las medidas de los frentes de los 5 lotes cuyo resultado fue 42.45 m
que luego se dividi entre el nmero de datos, o sea 5, arrojando el resultado
de 8.49 m como frente promedio, igual se hizo con los fondos y con los precios
encontrados por metro cuadrado.
De manera que el lote tpico queda de la siguiente forma: Frente del lote
tpico: 8.49 m, fondo: 16.80 m, Valor Base: Q333.00 el m2.

8.2 Mtodo de comparacin de mercado.

Este mtodo se basa en la comparacin con otros inmuebles similares en
el sector, cuyos precios unitarios son conocidos y bien determinados. Y se
sustenta en uno de los principios bsicos de la valuacin: La oferta y la demanda.
Los bienes inmuebles al igual que otros productos necesitan de un
conjunto donde se compren y vendan los bienes producidos que se llama
mercado. Un mercado es una institucin social en la que los bienes y servicios,
as como los factores productivos se intercambian libremente.
En el intercambio se utiliza el dinero y existen dos tipos de agentes, los
compradores y los vendedores. En los mercados inmobiliarios existen quienes
desean adquirir propiedades y quienes desean vender o alquilar los inmuebles
que poseen. Y en estos agentes es donde se van a establecer los precios de los
bienes inmuebles.
Este mtodo tiene como objetivo buscar referencias o datos de compraventa recientes de terrenos parecidos y localizados en el sector donde se ubica el
inmueble a valuar. Los datos encontrados reflejarn los precios que los
compradores estn dispuestos a pagar por un bien y que, a su vez, los
vendedores estn anuentes a aceptar porque satisface sus expectativas. En
nuestro pas los precios unitarios estn dados en quetzales por metro cuadrado y
en algunos casos en dlares por vara cuadrada.
Las referencias o datos de compraventa debern ser de acuerdo a un valor
base o lote tpico.

8.3 Mtodo de capitalizacin de la renta.

Este mtodo se basa especficamente para aquellos inmuebles que
producirn una renta o alquiler. Existe una gran cantidad de inmuebles que son
propiedades tpicamente rentables, por ejemplo: centros comerciales, oficinas,
locales comerciales, etc. Y aun otros cuyo valor siempre dependen de su ingreso
neto o renta, tales como: estaciones de servicio de combustible, cines, teatros,
etc.
En todos estos casos es necesario valuar estos inmuebles en funcin de
su renta y de all de que tenga una gran importancia el proceso de capitalizacin,
ya que el valor por este sistema, se estima capitalizando los ingresos netos que
estos bienes producen o pueden producir.
Existen varios sistemas para capitalizar los ingresos netos, los ms
utilizados estn referidos e ntimamente ligados a la forma en que- se amortizara
el capital invertido en la construccin de las mejoras, las cuales tiene una
duracin o vida econmica limitada en contraposicin al terreno que tiene una
duracin perpetua.
La formula bsica usada en cualquier capitalizacin, es la siguiente:
V=R/T
Donde:
V
=
R
=
T
=

Valor.
Renta o Ingresos (Neto Anual).
tasa Global anual de capitalizacin

Este sistema es ventajoso cuando para un determinado uso de inmuebles

y en los que existe cierta homogeneidad en cuanto a edad, zona de ubicacin,
estado de conservacin, proyecto y proporcin entre los valores de terreno y
construcciones, se tiene bien establecido tanto su ingreso como su valor
comercial, en cuyo caso la tasa de capitalizacin queda determinada por el
cociente. T = R / V, donde T = Tasa global anual de capitalizacin, R = Renta o
ingreso neto anuales y V = Valor de mercado investigado_

Ya conocida la tasa global anual de capitalizacin el ndice de valor de

capitalizacin se determina mediante la frmula: V = R I T, Este mtodo tiene la
ventaja de ser fcilmente comprendido y aplicado con relativa sencillez mediante
una operacin de divisin.

Por ejemplo: Si sabemos que un inmueble posee 5 locales comerciales en

el primer nivel y 2 apartamentos en el segundo nivel, determinar el valor del
inmueble.

Inicialmente necesitamos saber el costo de alquiler de los locales y

apartamentos, por lo que los datos proporcionados son los siguientes: cada local
paga Q1, 200.00 mensuales, mientras que los apartamentos pagan Q.1, 100.00
mensuales. Entonces el inmueble cuenta con una rentabilidad de mensual de
Q.8, 200.00 y anualmente es de Q. 98,400.00. As mismo por medio de la
investigacin se determina que la tasa global de capitalizacin del oscila entre 7%
y 12%. Por lo que operando el mtodo tenemos lo siguiente:

V=R/T
Valor = Q.98, 400.00 1810 =

Q.1, 230,000.00

Por lo que el valor del inmueble es de Q.1, 230,000.00.

8.4 Conclusin.
En la metodologa valuatoria se han presentado dos mtodos los cuales
determinaran el valor de una propiedad. Se podr observar que el mtodo de
comparativo y de mercado reflejar un valor bajo, mientras que el mtodo de la
capitalizacin de la renta reflejar un valor alto. Por lo que es recomendable
realizar un promedio de ambos, para establecer un mejor valor de la propiedad.

CAPTULO IX

9.

FACTORES QUE INCIDEN EN EL VALOR DE UN BIEN INMUEBLE.

9.1

Valor del terreno.

Como se ha mencionado anteriormente, uno de los factores que

determinan el valor del terreno es fundamentalmente su ubicacin. Ya que
debido a sus caractersticas extrnsecas de inmueble, determinarn si se trata
de una zona o sector exclusivo, donde su valor ser alto o bajo. Y disponiendo
de informacin investigada y tablas de valores segn la experiencia del
valuador, se establecer el valor base que te corresponde por metro cuadrado
al terreno.

Los

solares

regularmente

presentan

situaciones

caractersticas

particulares que hacen crecer o decrecer el valor del terreno. El incremento o

decremento se establecen con la aplicacin de factores de ajuste, que
transforman los valores bases en valores nuevos ajustados.

9.1.1 Factor de superficie.

Al momento de realizar una valuacin inmobiliaria, se puede topar con la

caracterstica de que el terreno es demasiado grande, es por eso que es
necesario aplicar el factor de superficie ya que "A mayor rea, menor ser el
valor por metro cuadrado del terreno"- As que a doble incremento de rea este
pierde un 10% de su valor base.

Por ejemplo: Si sabemos que un lote de terreno cuya extensin es de

1,000.00 metros tiene un valor base de 0. 500.00 por metro cuadrado y se
requiere valuar un terreno con una extensin de 10,000.00 metros
cuadrados. Determinar el valor base por metro cuadrado del terreno.

Para resolver el problema se debe de tomar en cuenta que se descuenta

un 10% del valor base por cada doble incremento, por lo que se tiene el
siguiente cuadro:

Se puede observar que el valor base llega a 328.05 de acuerdo al doble

incremento de extensin de los 8,000.00 metros cuadrados, es por eso que se
recurre a interpolar los datos para poder obtener el valor que necesitamos.
Por lo que el valor base para este terreno de gran extensin ser de
Q.355.39 / m2.

9.1.2 Factor de topografa y pendiente.

Otros de los factores que intervienen en la determinacin del valor de un
terreno es su topografa. Un inmueble puede encontrase en una pendiente
ligera como en una variacin de plataformas.
Podramos definir la pendiente del terreno como la inclinacin o desnivel
del suelo, siendo representada como un valor de tanto por ciento. Esto se
obtiene multiplicando por 100 la tangente del ngulo que define el desnivel del
Tabla No. 4
CLASIFICACIN DEL TERRENO SEGN SU
PENDIENTE.
Pendiente (%)

Terreno

0-2

Plano

2-5

Ondulado

5-12
12-20

Moderadamente Inclinado
Inclinado

20-40

Quebrado

suelo.

La pendiente puede ser ascendente o descendente partiendo de

pblica, la cual provocara alguna inversin para optimizar el uso del
inmueble Por lo que se presenta el siguiente factor:
CTyP =

Costo de la Obra x K
rea del Terreno

Y
K

Grado De Complejidad =

1.05 a 1.20

De donde:
Valor Corregido = Valor Original - CTyP
Por ejemplo si contamos con un inmueble con un grado de complejidad
de un 1.20, con un costo de obra de Q.350,000.00 sobre un rea de terreno de
200.00 m2. Determinar el valor corregido

Q 2,100.00/Im2
CTyP =

0.350,000_00 x 1.20=
2 0 0 . 0 0 m2

Valor Corregido = Q.350,000.00 Q.2,100.00 =

Q347,900.00

9.1.3 Factor por forma.

En algunos casos se puede contar con la irregularidad geomtrica de un

terreno en su forma, ocasionando esto dificultad en el aprovechamiento del
mismo, es por eso que se presenta la siguiente clasificacin de terrenos segn su
forma:

Tabla No. 6
CLASIFICACIN DEL TERRENO SEGN SU FORMA

Terreno
Regular

Aprovechamiento
90%-100%

Irregular

7 0 % -9 0 %

Muy Irregular

5 0 % -7 0 %

Triangular

Menor al 50%

La forma triangular de un terreno es el caso ms extremo que

encontraremos, es por eso que se presenta el siguiente factor:

Coeficiente = X = Superficie Homogenizada

Superficie del Terreno

Siendo la superficie homogenizada el rea no aprovechable del terreno.

Seguidamente de multiplica el coeficiente con el valor base, para luego

multiplicar por el rea de terreno.

Por ejemplo: Si se tiene el siguiente caso triangular encontrar el valor del

terreno si el valor por metro cuadrado es de Q.800.00 y el rea de terreno de
160_00 metros cuadrados.
Imagen No. 6
TERRENO EN FORMA TRIANGULAR

Primero se determina el rea homogenizada (rea sombreada), pudindose

observar que se forman tringulos, los cuales es necesario hallar su rea por medio de
la relacin de tringulos semejantes, obtenindose en este caso una extensin
de 80.00 metros cuadrados de rea no aprovechable.
Obtenindose el siguiente coeficiente:
X = 80.00 m2

0.50

160_00 m

Y se hallan los siguientes valores:

Valor por metro cuadrado = 0.50 x 0.800.00 =
Q_400.00
2
Valor del terreno
= Q400.00 x 16000 m = Q.64,000.00 Por
lo que el terreno segn su forma tiene un valor de Q.64,000.00.

9.1.4 Factor por frente.

Un inmueble con frente pequeo, tambin dificulta el aprovechamiento
del mismo, caso contrario un bien con un frente grande, es mas y mejor
aprovechado, por lo que hace que el mismo incremente su valor_ Y para
determinar este factor se hace necesario recurrir a la siguiente formula
F = 100 -3(F1 - F2) 100
De donde:
F

Factor por frente.

F1

Frente del terreno promedio del sector.

F2

Frente del terreno a valuar.

Ejemplo: Se necesita valuar un terreno de 15.00 metros de frente por

20.00 metros de fondo. Y sabemos que un lote tpico del sector de 10.00 metros de frente
por 20.00 metros de fondo se estiman a Q.600.00 cada metro cuadrado.
Determinar el valor.
F=

100 -3("! 0.00 -15.00)

1.15

100

Nuevo Valor =

1.5 x Q.600.00 = Q 690.00

Por lo que el valor del terreno a valuar es de Q.690.00 por metro cuadrado.
Se puede observar que dicho valor incremento, debido a que el frente del bien a
valuar es ms aprovechable que el frente del lote tpico.

9.1.5 Factor por fondo.

Existe una gran variedad de formas de los bienes inmuebles, por lo que
en algunos casos cuentan con mucho fondo. Y para determinar que tan fondo
es un terreno se tiene la siguiente relacin de frente fondo:
Fondo

>

Frente
Si la relacin frente fondo es mayor a 2 entonces se determina que el
terreno tiene mucho fondo.
Para determinar este factor se formula la siguiente operacin.
F= P1 -P2
2 x P2
De donde
F = Factor por fondo.
P1 = Fondo promedio.
P2 = Fondo del lote a valuar.
Ejemplo: Si sabemos que el valor de un terreno de 10.00 metros de frente
por 20.00 metros de fondo se estiman a Q.600.00 clm 2. Determinar el valor
de un lote de terreno de 10_00 metros de frente por 30_00 de fondo_
30.00 (Fondo)
10.00 (Frente)

De donde 3 > 2
Por lo que el lote a valuar tiene mucho fondo y se determina su factor.

F = 20.00 - 30.00 2 x 30.00

Nuevo valor =

= 0.83

0.83 x Q600.00

Por lo que el nuevo valor para el lote a valuar es de 0500.00 por metro
cuadrado.

9.1.6 Factor de esquina

Una vivienda ubicada en esquina, permite tener una diversidad de usos del
inmueble por disponer de dos frentes a la va pblica. La ubicacin en esquina
provoca crecimiento del valor base y se ajustara por el factor de esquina.

Este factor se podr determinar con respecto a la experiencia y criterio del

valuador. Y se encuentra dentro del siguiente rango.

1.10 a 1.20

Si sabemos el valor base por metro cuadrado de un lote del sector, este se
multiplica por el factor de esquina y encontramos el nuevo valor del lote a valuar_
Se puede observar que el rango vara de entre un 10 a un 20% mas, por lo que el
nuevo valor se incrementar.

9.1.8 Factor de riesgo.

Es importante aplicar este factor, ya que un inmueble puede encontrarse en

sector en donde se encuentre propenso a sufrir algn dao por causas producidas
por fenmenos naturales como: sismos, deslaves, derrumbes, cambio de rumbos
de ros, etc. y fenmenos sociales como: ndices de delincuencia, mayas, etc.

Este factor de descuento se estima en un 25% del valor base. Por ejemplo
si el valor base de un inmueble es de Q.600.00, al descontarle el 25% se tiene un
valor de Q_475.00, el cual ser el nuevo valor

9.2 Valor de la construccin.

Los inmuebles estn formados por el solar y sus construcciones,

valundose cada superficie en forma independiente. Pero es muy importante
establecer el uso y la categora de la construccin, ya que debido a estos factores
se lograr determinar un valor ms certero por unidad de metro cuadrado de la
misma.

Cuando mencionamos el USO de la construccin, nos estamos refiriendo a

las construcciones que estn destinadas para un uso especfico como por ejemplo
para: comercio, oficinas, gimnasios, colegios, viviendas, etc. Cabe mencionar que
un edificio de un nivel se encuentra reforzado estructuralmente para ese us
especifico, mientras que para un edificio de ms de cuatro niveles se encuentra
ms reforzado, por consiguiente es ms alto su valor por unidad de metro
cuadrado, es por eso de acuerdo al manual de avaluaos extendido por DICABI
hace referencia a una clasificacin de tipologas estructurales, siendo los de tipo
A, los edificios de ms de cuatro niveles y tipo B para edificio menores a cuatro
niveles.

Debido a la existencia de diferentes tipogologas estructurales en una sola

vivienda, estas debern considerarse independientemente, asignndoles el uso y
categora respectivo, especificndose por separado. Entre estas se pueden
mencionar las siguientes: estructura de concreto, estructura de piedra, estructura
de adobe, estructura de madera y/o mixto.

9.2.1 Estimacin del costo de construccin.

El costo de la construccin es tambin un factor determinante en el valor de

un bien inmueble, ya que como se ha mencionado este valor depender de la
tipologa estructural que la conforma. Y para obtener este valor es necesario
poseer la informacin necesaria para desarrollar un presupuesto de materiales de
construccin para una vivienda.

Un presupuesto de materiales se refiere al clculo y cmputo de la

estimacin de actividades especificas de precios por rengln de construccin,
como por ejemplo: cimiento corrido, zapatas, columnas, levantado de muros,
techos, losas, etc. Un rengln est conformado por una serie de elementos de
costo (materiales, mano de obra y contratista) y en ciertas cantidades especificas.
Al crear cada rengln se indican los elementos de costo que intervienen y sus
cantidades.

Teniendo un presupuesto bien elaborado, podemos obtener un valor por

metro cuadrado de construccin, el cual nos servir de base en la asignacin de
valores en la tasacin de bienes inmuebles. Es importante mencionar que de
acuerdo a la tipologa estructural este valor base tiene variaciones, debido a que
una estructura de un nivel de losa es diferente su valor con respecto a una
estructura de un nivel de losa de cinco niveles.

El costo por metro cuadrado para un primer se puede estimar en un 100%

del costo real, mientras que el valor para un segundo nivel disminuye en un 10%,
debido a que en un segundo nivel no se integran los renglones de cimentaciones y
zapatas.

9.2.2 Factor de ajuste por edad de la construccin

Es importante mencionar que las construcciones sufren un deterioro fsico

con el transcurrir de los aos y de su uso, por lo cual los valores base de
construccin tambin se ven afectados por un factor de ajuste por la edad,
considerando que con el transcurrir de los aos se produce una depreciacin,
salvo en el caso de que exista alguna remodelacin que contribuya a incrementar
el ciclo de vida til del inmueble.

Existen varias formas de calcular la depreciacin de la construccin, una de

ellas es la lnea recta, o sea el valor de la construccin nueva dividida entre el
nmero de aos de su vida til.

9.3 Valor del bien inmueble.

Para obtener el valor de un bien inmueble, se aplican los valores ajustados

que intervienen en la valuacin multiplicndose con el rea del terreno mas el
valor base de la construccin multiplicada por las reas construidas.

Valor actual = Valor del terreno + Valor de las construcciones. De

donde:

Valor del terreno = Valor ajustado x rea

Valor ajustado

= Valor base x Factor general

Factor general

= Factor frente x Factor forma x Factor rea, etc. Valor

de la Construccin = Valor base de la construccin x rea