MEMORIA DESCRIPTIVA

ANEXIN AL REA URBANA Y ASIGNACIN DE ZONIFICACIN

DE LOS LOTES B-3-A Y B-3-B DEL FUNDO SAN ANDRES,
DISTRITO DE SANTA CRUZ DE FLORES, PROVINCIA DE CAETE
(DE USO AGRCOLA A ZONIFICACION DE HABILITACION RECREACIONAL
(ZHR)

Los lotes B-3-A y B-3-B se ubicadan en el km 75 de la Av. Panamericana Sur

INTRODUCCIN:
En la ltima dcada, el desarrollo poblacional en el Per ha ido en aumento generando un
crecimiento socio-econmico. Producto de esta situacin, la poblacin de las ciudades
han buscado nuevos zonas para poder vivir, dirigindose a las provincias aledaas con el
objetivo de encontrar estos nuevos espacios, aumentando la demanda de viviendas y la
necesidad de zonas urbanas.
El mayor crecimiento que se est dando en los ltimos aos es al sur de la ciudad de
Lima, la provincia de Caete es un claro ejemplo de esta tendencia de desarrollo urbano.
Distritos como Chilca, Mala, Asia y San Vicente de Caete han manifiesto un crecimiento
poblacional, despertando cada vez mayor inters de las empresas las cuales encuentran
en estos lugares nuevos mercados y terrenos para poder desarrollar sus actividades,
contribuyendo a mejoras en la calidad de vida de la poblacin y generando nuevos
centros laborales.
1

Esta necesidad de encontrar nuevos terrenos para la poblacin, destinados a zonas

urbanas se ha visto pausada por la carencia de un Plan Urbano Ordenador vigente en la
Provincia de Caete, en el cual estn asignadas las nuevas zonas de expansin urbana
de los distintos distritos que lo conforman, dando lugar a los interesados a realizar los
estudios y propuestas, para satisfacer la necesidad de viviendas.

1. DATOS GENERALES
La empresa Los Portales S.A., pone a consideracin de la Municipalidad Provincial de
Caete la anexin al Casco Urbano y asignacin de Zonificacin a ZONIFICACION DE
HABILITACION RECREACIONAL, sobre los lotes B-3-A y B-3-B del Fundo San
Andrs, cuya rea es de 17,3242 Ha y 6,7704 Ha. Respectivamente, inscritos en las
partidas N 90022326 y N 90022334 del Registros de Predios de Caete.
La anexin al casco urbano y asignacin de zonificacin promover el inters de otros
inversores inmobiliarios en relacin al Plan de Desarrollo Urbano del distrito, mejorando la
calidad de vida del distrito promoviendo la inversin privada.

2. UBICACIN Y LMITES

Ubicacin de los terrenos en relacin a los distritos de Azpitia y Santa Cruz de Flores.

Los terrenos, se encuentran dentro de la jurisdiccin de distrito de Santa Cruz de las

Flores, de acuerdo al Certificado de Jurisdiccin emitido por esa comuna y que en copia
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se adjunta, formaron parte del Fundo San Andrs, el rea total sobre el cual se est
solicitado la asignacin de Zonificacin ZHR es de 24,0946 Ha.
PREDIO 1:
Denominado LOTE B-3-A FUNDO SAN ANDRES, identificado con la partida N
90022326 con un rea de 17.3242 Has., el cual presenta los siguientes linderos.
Por el Norte: Colinda entre los tramos 48-3 en lnea recta con el lote B-3-B, con 210.00
ml.
Por el este: Colinda entre los tramos 3-4 en lnea sinuosa delimitando por acequia de
riego con 689.50 ml. Con cerros eriazos.
Por el sur: Colinda entre los tramos 4-Z en lnea curva con una carretera a la fbrica de
Cementos Chilca, con una distancia de 700.00 ml.
Por el Oeste: Colinda entre los tramos z, z, z y 4en lnea quebrada de cinco puntos con
el Lote B-4-C y una distancia de 170.00 ml., 222.00 ml., 142.00 ml., 132.00 ml.,
respectivamente.
Con un perimtrico: 2457.00 ml.
PREDIO 2:
Denominado LOTE B-3-B FUNDO SAN ANDRES, identificado con la partida N
90022334 con un rea de 6.7704 Has., el cual presenta los siguientes linderos.
Por el Norte: Colinda con terrenos y cerros eriazos, entre los tramos 1-2 en lnea sinuosa,
delimitado por acequia de riego, con una distancia de 310.00 ml.
Por el Este: Colinda entre los Tramos 2-3 en lnea sinuosa, delimitado por acequia de
riego con cerros eriazos y una distancia de 394.00 ml.
Por el Sur: Colinda entre los tramos 3-4 en lnea recta con el Lote B-3-A con distancia de
210.00 ml.
Por el Oeste: Colinda entre los tramos 4-1 en lnea quebrada con el lote B-3-C, con una
distancia de 28.00 ml. Y 294.00 ml., respectivamente.
Con un permetro: 1316.00 ml.

3. TITULARIDAD DEL PREDIO

Los predios descritos en los puntos anteriores, se encuentran inscritos ante la Sper
Intendencia Nacional de Registros Pblicos SUNARP, registro de predios de Caete, de la
siguiente manera
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 LOTE B-3-A, 17,3242 Ha, inscrito en la partida N 90022326 a favor de la empresa

MARQUI S.A.C. con RUC N 20100738988
LOTE B-3-B, 6,7704 Ha, inscrito en la partida N 90022334 a favor de los seores
ALDO FAUSTINO PIAGGIO TORRE TABLE identificado con DNI 0822535388 y a
RAFFAELLA BEATRIZ PIAGGIO VAN GINHOVEN identificado con DNI 46838875.

4. ACCESIBILIDAD
Los terrenos materia de consulta presentan una ubicacin privilegiada, se encuentran
accesible a travs de la CARRETERA PANAMERICANA SUR, por el km 75.00, cuyo
ancho de va es de 100.00 metros lineales, asimismo se puede acceder desde las Vas a
Santa Cruz de Flores y Azpitia.

SISTEMA VIAL URBANO

El sistema Vial Urbano en el contexto urbano se encuentra jerarquizado de la siguiente
manera:
- Va Principal: Carretera Autopista Panamericana Sur.
- Va Local: Carretera carrozable a Santa Cruz de Flores.
- Va Local: Carretera carrozable al Azpitia.

Vista del acceso principal de los Predios.

5. ESTADO ACTUAL
Los lotes B-3-A y B-3-B del Fundo San Andrs, presentan una topografa homognea,
constituyendo en conjunto un rea con diversas vistas y perspectivas del paisaje.
Los terrenos presentan un uso de suelo Unidad Agrcola (U.A), cuya finalidad de la
gestin es considerar el Uso Residencial Turstico Recreacional en funcin de la ejecucin
de habilitacin urbana con fines de vivienda, a fin de integrarse urbansticamente con
proyectos adyacentes, conformando un completo planeamiento integral que distribuya y
organice adecuadamente los lotes residenciales y tursticos, elevando la calidad de vida
del residente y representando adems un aporte urbanstico coherente con la Anexin al
rea Urbana y Asignacin de Zonificacin planteado ZHR (Zona de Habilitacin
Recreacional), evitando de esta manera la ocupacin precaria de viviendas con material
provisional (esteras, maderas, etc.) siendo escasa la construccin convencional. No
cuentan con servicios de saneamiento bsicos y si lo cuentan no estn conectados a la
red pblica.
Asimismo se debe tener en cuenta que las reas agrcolas han venido disminuyendo en el
tiempo tanto en su extensin como en su calidad de produccin, dando paso al
crecimiento de las zonas residenciales.

C.P. Nuevo San Andrs, zona urbana ms cercana al terreno de Piaggio.

Los lotes B-3-A y B-3-B del Fundo San Andrs estn ubicados muy prximo al:
1-Centro Poblado Nuevo San Andrs:
La zona urbana de Nuevo San Andrs, presenta una lotizacin que se est consolidando
con construcciones de viviendas en terrenos de aproximadamente 200 m2, asimismo
cuentan con servicios bsicos y los equipamientos como educacin, salud, iglesia, local
comunal y reas verdes.

El centro poblado se ubica en el kilmetro 76 de la Panamericana Sur.

EQUIPAMIENTOS:

AGENCIA MUNICIPAL DE S. CRUZ

CENTRO EDUCATIVO INICIAL

CENTRO DE MARTERNIDAD Y SALUD

POSTA MDICA DE NUEVO SAN ANDRES

2-Santa Cruz de Flores:

Es el centro del distrito cuenta con los principales equipamientos y servicios bsicos para
la comunidad, Santa Cruz de Flores es caracterstico por sus atractivos paisajes,
ambientes campestres y una tierra productora de diversas frutas, permiten a Santa Cruz
de flores tener un carcter de descanso, permitiendo el desarrollo de actividades
recreacionales para los visitantes y la poblacin del lugar, un claro ejemplo es su anexo
San Vicente de Azpitia por su enorme variedad de actividades tursticas.

EQUIPAMIENTOS:

PLAZA DE SANTA CRUZ DE FLORES

IGLESIA DE SANTA CRUZ

COMISARIA DEL DISTRITO

3-Anexo San Vicente de Azpitia:

MUNICIPALIDAD DE SANTA CRUZ

MERCADO MUNICIPAL DEL DISTRITO

CENTRO DE SALUD DE SANTA CRUZ

Es el mayor atractivo de Santa Cruz de Flores, zona turstica que cuenta con hermosas
vistas, conocido como Balcn del Cielo, adems de contar con zonas para realizar
actividades en familia y grupales. En cuanto a los equipamientos cuenta con servicios
bsicos, agencia municipal y educacin.
EQUIPAMIENTOS:

PLAZA DE LA MUNICIPALIDAD

PASEO TURISTICO

6. MARCO NORMATIVO
La base Legal que permite a las diferentes Municipalidades ordenar el crecimiento y
desenvolvimiento de las Ciudades, entre ellos los siguientes:
- Decreto Supremo N 04-2011-VIVIENDA del 17.06.11 que aprueba el
REGLAMENTO DE ACONDICIONAMIENTO TERRITORIAL Y DESARROLLO
URBANO.
Asimismo es competencia de las Municipalidades la organizacin del Espacio
Fsico y Usos de Suelo en sus respectivas jurisdicciones tal como lo establece
el Artculo 74 de LA LEY ORGANICA DE MUNICIPALIDADES N 27972.

7. OBJETIVOS DE LA ASIGNACION DE ZONIFICACION.

-

Se considera adecuado anexar al rea urbana y asignar zonificacin a los

terrenos, logrando optimizar el terreno Uso del Suelo potencializando el
carcter residencial y turstico a toda la zona adyacente. (se anexa plano de
usos) Tambin hay que tener en cuenta que los terrenos de cultivo estn
disminuyendo por falta de polticas agrarias integrales y adecuadas.

Se debe de considerar que los terrenos de cultivo estn disminuyendo por la

falta de polticas agrarias integrales y adecuadas.
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Hacer que esta zona puedan tener caractersticas urbanas, arquitectnicas

orientadas hacia la sostenibilidad sin alteracin o generacin negativa en el
entorno paisajstico de la zona, aprovechando las caractersticas fsicas de los
terrenos, sin alterar el entorno paisajista de arborizacin, que convivan en
armona y se complementen entre ellas, contando con la infraestructura urbana
que permita el ptimo desarrollo de la urbanizacin, elevando la calidad de
vida y ambiental que presenta esta zona.

Fortalecer la estructura vial consolidada en un contexto urbano inmediato de

manera que permita el desarrollo de la actividad residencial y de servicio, sin
que ello distorsione o perjudique el actual desenvolvimiento urbano. (Plano
Propuesta Vial).

8. ZONIFICACION PROPUESTA
-

Se propone la anexin al casco urbano y asignacin de zonificacin de los

lotes B-3-A y B-3-B del Fundo San Andrs, cuya rea son de 17.3242 Ha. y
6.7704 Ha. respectivamente inscritos en las partidas N 90022326 y N
90022334 del Registros de Predios de Caete cuentan con una superficie total
de 24.0946 Ha., a zonificacin de Habilitacin Recreacional ZHR, cuya
finalidad de la gestin es considerar el Uso Residencial en funcin de la
ejecucin de habilitacin urbana con fines de vivienda temporal, a fin de
integrarse urbansticamente con el proyecto adyacente conformando un
completo planeamiento integral que distribuya y organice adecuadamente los
lotes residenciales, elevando la calidad de vida del residente y representando
adems un aporte urbanstico coherente.

Los indicadores macroeconmicos del pas, permiten avizorar mayores

inversiones inmobiliaria por lo que la Gestin Local debe complementar una
intervencin que oriente y encause los intereses de los agentes de actividad
inmobiliaria, siendo que la densificacin del espacio urbano se plantea como
una respuesta, que involucra el criterio del desarrollo urbano equilibrado y
armnico que adems incentive un entorno propicio para atraer y desarrollar
actividades econmicas y empresariales generadoras de riqueza y empleo con
el objetivo de elevar la calidad de vida del distrito.

A la fecha las factibilidades de servicios de los lotes en consulta estn en

trmite, se ha coordinado la dotacin de servicios de redes de agua, desage y
energa elctrica, considerando que estos terrenos se acumularan al terreno de
Fundo Versalles, terreno colindante, el cual ya cuenta con las factibilidades
respectivas.

El terreno de 24.0946 Ha., actualmente improductiva a la economa, sociedad

y cultura se incorporara al rea urbana de Santa Cruz de Flores, a fin de
convertirla en rea productiva para el uso residencial, mediante la Planificacin
Fsica, que ordenar y normar el uso del suelo en dicho territorio,

1
0

garantizando el funcionamiento de todas las actividades en forma adecuada,

integrando un nuevo paisaje urbano, junto al C.P. Nuevo San Andrs.
PARAMETROS NORMATIVOS PROPUESTOS
-

ZONA DE HABILITACION RECREACIONAL (ZHR)

ZONIFICACION
:
ZHR COMPATIBLE CON LA
ZONIFICACION R-1; Y COMPATIBLE
CON LA EJECUCIN DE PROYECTOS
PARA VIVIENDA TIPOCLUB, TEMPORAL
O VACACIONAL EN PLAYA O CAMPO.
FRENTE MINIMO
:
DE CONFORMIDAD CON EL PROYECTO
DE
HABILITACION URBANA APROBADO.
DENSIDAD NETA
:
125 HAB./HA.
PARCELA MINIMA A
HABILITAR
:
1.00 HAS.
AREA LIBRE
:
60.00 % DEL AREA A HABILITAR

AREA DE APORTES
-

REGLAMENTARIOS
OTROS FINES

:
:

EDUCACION: 1.00 %
1.00 %

9. CONCLUSIONES
1-La propuesta de anexin al casco urbano y asignacin de Zonificacin al rea Urbana y
Asignar la zonificacin a ZHR (Zona de Habilitacin Recreacional), a los l terrenos de
24.0946 Ha. Inscritos en las partidas N 90022326 con 17,3242 Ha. y N 90022326 con
6,7704 Ha, en el Distrito de Santa Cruz de Flores, Provincia de Caete, tiene aplicacin
directa con el desarrollo de la zona.
2-De la tendencia reciente de la zona se puede verificar que la asignacin de zonificacin
es viable, alentado por el crecimiento que se est desarrollando en el sur la regin,
alentado por el avance de los servicios bsicos y la mejora en la calidad de vida de la
poblacin.
3- Que la Propuesta de Zonificacin de Habilitacin Recreacional ZHR, atraer nuevas
inversiones econmicas, adems la nueva zonificacin, es compatible con los usos de
suelo del entorno, as como tambin alentara y propiciara el precio de la propiedad
actualmente improductiva, y ser la garanta legal y planificada para la iniciativa
empresarial y comercial en la zona de estudio.
4- La propuesta de Zonificacin de Habilitacin Recreacional ZHR, propiciara el bienestar
de la poblacin, con la generacin de Vivienda sostenible, al estar estos terrenos
tcnicamente acondicionados para suplir las necesidad de una vivienda de tipo temporal,
as, como por las caractersticas de su ubicacin, accesibilidad y contexto urbano que
brinda el rea urbana, proponindose viviendas con las caractersticas de las ya

1
1

existentes en su entorno inmediato, de manera que pueda integrarse al uso de suelo

proyectado en la zona, elevando la calidad de vida de la poblacin.
5-Que la propuesta de Zonificacin de Habilitacin Recreacional ZHR, impulsara el
desarrollo humano, y adems esta nueva zonificacin impulsara nuevas inversiones
econmicas.
6-Que la propuesta de Zonificacin de Habilitacin Recreacional ZHR, impulsara el
desarrollo y la calidad del medio ambiente en respeto y armona con el marco ambiental
vigente garantizando el desarrollo sostenible, en respeto irrestricto de los principios de
proteccin, conservacin, prevencin de la calidad ambiental.

10. ADJUNTOS
Adjuntos a la presente Memoria Descriptiva una carpeta de planos que sustentan la asignacin y
anexin de Zonificacin:
Plano de Ubicacin y Localizacin
Plano Perimtrico
Plano de Uso de suelos Actuales
Plano de Uso propuesta
Plano de Zonificacin existente
Plano de Zonificacin Propuesta
Plano con registro fotogrfico
Fotografas

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VISTA DESDE EL ACCESO PRINCIPAL

Ingreso principal del Terreno de Piaggio

Acceso que conecta todo el terreno

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FOTOGRAFIAS QUE MUESTRAN VISTAS INTERNAS DEL TERRENO

Acceso interior que conecta todo el terreno

Acceso interior del terreno

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VISTAS QUE MUESTRAN INTEGRACION CON EL ENTORNO

Vista lateral del terreno de Piaggio

Vista lateral del terreno de Piaggio

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