INFORME DE TASACION DE INMUEBLE URBANO

Informe de Tasacin de Inmueble Urbano

Profesional tasador: Gustavo Gabriel Cuellar / Matricula N 5938
Fecha de la Tasacin: Julio de 2016

DATOS DEL INMUEBLE:

Tipologa: Vivienda de uso familiar. Casa de construccin propia sobre terreno
adquirido al municipio de Rio Gallegos. Con agregados de construccin slida y ligera
de material estndar.
Ubicacin: La vivienda se encuentra emplazada en la calle: Jos Armando Jerez N
1168 (segn Municipalidad de Rio Gallegos Tasa de Servicios de la propiedad),
lindante al Barrio 56 viviendas, de la ciudad de Ro Gallegos, departamento Ger Aike,
Provincia de Santa Cruz.
Documental y datos aportados por el propietario:
1. A la vista de este tasador se ha presentado la siguiente documentacin en copias:
2. Decreto de Adjudicacin en venta de terreno N 2974/2011. De fecha 14 de
julio de 2011, a favor del seor ANDRES FAVIO BUCAREY (DNI:
20.211.746)
3. La adjudicacin determina que el destino del mismo es: vivienda familiar y
gomera.
4. Copia de Croquis del terreno provincia de Santa Cruz.
5. Copia expte N 13013 con fecha 02 septiembre 2011 direccin provincial de
catastro.
6. NO SE POSEE TITULO DE PROPIEDAD al momento de la tasacin.

Datos del Inmueble: CASA VIVIENDA FAMILIAR - GOMERIA

Direccin: Jos Armando Jerez N 1168 (segn municipalidad de Rio Gallegos
Tasa de Servicios de la propiedad)
Tipologa: Vivienda individual construida al 100% por su propietario sobre el
terreno adquirido y adjudicado.
Libre de deudas, impuestos, embargos e inhibiciones. (Segn su propietario)
Datos del inmueble:
Departamento: GUER AIKE
Lugar: RIO GALLEGOS
Antecedentes de Dominio: MATRICULA N 1767-I-GUER AIKE
Nomenclatura Catastral:
Dpto: 1 Loc: 01 Circ: 04 Secc: 03 Cod Div: 1 Mz: 001216 Pc: 024
(fecha de deslinde 07/11/2011)
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Nomenclatura catastral anterior: CIRC IV SECC C MZ 1216 Pc 24.

Anlisis de la zona en que se emplaza el inmueble:
La vivienda se encuentra ubicada en la ciudad de Ro Gallegos, capital de la provincia
de Santa Cruz, en zona lindante y cercana al BARRIO 56 VIVIENDAS.
Se trata de un municipio que presenta las caractersticas propias de una ciudad capital, y
que, debido a estas particularidades, la sitan como la ms importante de la regin.
El rasgo primordial de la ciudad es la concentracin constante de actividades
institucionales, comerciales y laborales, ya que se centralizan las principales oficinas
pblicas provinciales, la gobernacin, cmara de diputados y entes centralizados y
descentralizados que motorizan la actividad diaria de la regin sur este de la provincia.
La ciudad cuenta con un aeropuerto que la conecta principalmente con la ciudad de
Buenos Aires, y ciudades patagnicas intermedias, a travs de vuelos con frecuencias
diarias provedos por las empresas Aerolneas Argentinas, Austral y LAN. Esta
particularidad la convierte en un polo de atraccin Turstico, ya que desde esta ciudad se
puede acceder a las principales atracciones de inters nacional e internacional como son
las localidades de El Calafate y El Chalten. Tambin cuenta con una terminal de
mnibus modesta, que facilita su conexin al resto del pas con salidas diarias de
micros de media y larga distancia. Otra virtud de la zona es la proximidad al pas vecino
de Chile, que posee un polo de atraccin importante en la ciudad de Punta Arenas
denominado Zona Franca, se trata de un centro comercial libre de impuestos que
cautiva a miles de habitantes de la comarca.
Igualmente se puede acceder a provincia de Tierra del Fuego en su extremo sur por un
paso fronterizo internacional, con vehculos propios o de transporte pblico, mediante
barcaza cruzando el Estrecho de Magallanes. Todas estas actividades y servicios hacen
de la ciudad, un punto obligado de paso y de frecuente movimiento.
El crecimiento sostenido de los ltimos aos, provocaron una expansin considerable en
el proceso de urbanizacin del municipio. Obligando la ampliacin del ejido municipal
a zonas rurales lindantes al casco urbano. Hecho este que ha estimulado la creacin de
innumerables barrios en proceso de urbanizacin y desarrollo. Esta necesidad de
expansin en el aprovechamiento de tierras, se debe al gran crecimiento demogrfico de
la ciudad, y consecuentemente este crecimiento ha provocado una constante demanda de
viviendas familiares, lo que se transmuta en un desarrollo sostenido desde el punto de
vista inmobiliario, distinguiendo claramente que la demanda de inmuebles se encuentra
en alza.

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Anlisis Del Inmueble Tasado

El inmueble analizado, se ubica en una zona de casas de propietarios, con tipologas
clsicas y propias de la Patagonia, el barrio cercano y lindante ha sido construido por el
IDUV y adjudicado por este mismo instituto.
En este caso particular se trata de un terreno adjudicado y sobre el cual se han realizado
mejoras. Mas precisamente se ha construido una casa habitable con todas las
comodidades y servicios necesarios para el afincamiento de una familia tipo.
Las viviendas de los barrios lindantes se destacan por su uniformidad ya que han sido
construidos por el estado provincial, en la manzana analizada, los terrenos y las
respectivas construcciones han sido por parte de sus propietarios.
Ms precisamente este predio se encuentra en un sector que ha sido adjudicado como
ampliacin al ejido municipal. El aspecto de construccin y la distribucin de los lotes
son uniformes en esta manzana. Hecho ste que proporciona un aspecto agradable, se
presenta uniforme y en desarrollo. Se destaca como particularidad de este inmueble, su
ubicacin en una zona familiar y de preferencia, ya que la misma se perfila para
asentamientos de familia de clase media.
Es una propiedad en buen estado de conservacin y su edad es acorde ya que no
presenta una vejez mayor a 5 aos. Muestra signos de cuidado, esta apta para su
habitabilidad. Se han aprovechado los espacios, realizando construcciones en la parte
anterior de la vivienda, sobre el costado derecho al frente, adems en la parte posterior
se ha destinado como galpn / taller, siguiendo la lnea de construccin. Hecho este que
proporciona un espacio que ha sido destinado al ingreso de vehculos por el lado
izquierdo de la vivienda.
Posee 2 dormitorios amplios, uno de 4x3 y otro de 4x4 mts respectivamente, todos los
ambientes con aberturas en buenas condiciones. Tambin posee un bao, con todas las
comodidades e instalaciones, de 3x2 mts, una cocina de 2x4 mts, equipada con cocina a
gas natural de 4 hornallas en buen estado, alacenas y bajo mesada de algarrobo en buen
estado, adems posee un espacio denominado sala de estar comedor y living de 20 mts
cuadrados aproximadamente, con puerta de 2 hojas con vidrio como acceso principal
por el costado.
En el fondo de la vivienda, se encuentra un espacio multipropsito, funcionando como
taller, lavadero, depsito etc. Este espacio es abierto posee techo y reparo de las paredes
medianeras laterales que forman parte del vrtice derecho trasero.
SERVICIOS Y DEMAS INSTALACIONES:
Todos los servicios se encuentran plantados y disponibles en la vivienda, debido a que
la misma se encuentra habitada actualmente. Se hallan disponibles los servicios bsicos
y comunes de un barrio urbanizado residencial, a saber: energa elctrica, agua potable,
gas natural, cloacas, Tv por cable, telefona, internet, etc.

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1. Gas por red, con medidor habilitado y funcionando, posee las conexiones e
instalaciones de gas en toda la vivienda y s encuentra nombre de su titular.
2. De igual manera posee instalado y plantado el servicio de energa elctrica
suministrado por SPSE, con medidor y habilitada toda la vivienda con luz,
adems posee llave trmica de corte general.
3. La vivienda se encuentra conectada al sistema de desages y red cloacal
municipal en perfectas condiciones.
4. Todos los sanitarios, y griferas de cocina y bao cuentan con agua fra y
caliente y sus respectivos desages conectados a la red.
5. El bao posee inodoro, lavamanos, ducha completa y botiqun con 6 lmparas.
Se ha retirado el bidet y en su lugar se ha instalado el lavarropas automtico, con
sus respectivas conexiones de agua, desages y energa elctrica.
6. Los ambientes interiores poseen puertas placas de madera con cerraduras tipo
paleta sin llaves.
7. En la cocina, adems de los artefactos e instalaciones descriptas
precedentemente, posee una bacha de una boca de mrmol tambin para agua
fra y caliente
8. Todos los pisos son de cermicos, no se encuentran uniformes, ya que cambian
de color y estilo de un ambiente a otro.
9. Las paredes son de material rpido, tipo durlok, hecho este que si bien le ofrece
una armado rpido y practico, a los fines de una posible venta disminuye el
valor, ya que el material solido de ladrillos y concreto cotiza mejor el metro
cuadrado.
10. El estado general de pintura es regular, pero si se encuentra pintada la vivienda.
11. Las aberturas exteriores son de calidad y en muy buen estado de conservacin,
con sus respectivos vidrios y cierres en perfectas condiciones.
12. La propiedad posee cielo raso en todo el interior habitable, en buenas
condiciones.
13. Toda la iluminacin de la vivienda es de bajo consumo y posee los artefactos en
ptimas condiciones, no son uniformes, pero estn presentes.
14. La vivienda, en su parte exterior, posee 11 (once) lmparas de iluminacin
dicroica tipo led, con foto clula.
15. Posee cerco perimetral en todos sus laterales, pared de bloques con columnas,
altura 2,40 mts.
16. Posee 2 tanques de agua de pvc nuevos y en uso de 1000 lts y de de 500 lts c/u.
Particularmente esta vivienda no se encuentra sobre asfalto, ya que ha sido un espacio
que se ha agregado a la zona urbanizada anterior, se presenta casi en la esquina. A
metros del lugar se encuentra el Barrio 56 Viviendas que si se encuentra asfaltado y es
de fcil acceso. Asimismo posee iluminacin en la calle colocada por el propietario.

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Ubicacin del Terreno

El lote que corresponde a la vivienda analizada se ubica en direccin Oeste, hecho ste
que proporciona luminosidad durante el da.
Las calles laterales que rodean la manzana son: a la izquierda calle PIONERO
JUAQUIN GONZALEZ, a la derecha calle JUAN HAMILTON y calle posterior
PIONERO JOSE MONTES.
El barrio presenta espacios verdes y al encontrarse dentro del casco urbano de la ciudad
de Rio Gallegos, posee todos los servicios, comercios, oficinas pblicas, escuelas,
hospital, universidades, supermercados y dems, las que se encuentran prximas y de
fcil acceso.
Estado de Conservacin y edad de la vivienda
La vivienda se encuentra en BUEN estado de conservacin y podra realizarse
ampliaciones a futuro. En lneas generales se puede decir que la misma se alinea en la
categora: Buena.
METODOLOGIA ADOPTADA PARA LA VALUACION.
Se ha determinando como primera medida, la aplicacin del mtodo de evaluacin
establecido que ser: METODO COMPARATIVO" Para lo cual surge:
1. Aplicacin de coeficientes TABLA DE ROSS HEIDECKE, resultando para
este anlisis, el nivel 3 en Estado de Conservacin.
2. La edad del inmueble: 5 aos aproximadamente.
Una vez aplicada la tabla mencionada, analizamos el terreno, la ubicacin y las
bondades que emergen de la zona donde se encuentra emplazado. Lo ideal es utilizar el
mtodo comparativo con otros inmuebles para determinar el metro cuadrado. En este
caso en particular, tomamos como referencia propiedades de similares tipologas de la
zona. Posteriormente surgirn los datos homogeneizados.

VALUACION DEL INMUEBLE

EL VALOR DE MERCADO DEL INMUEBLE TASADO ES DE:
$1.000.000 (UN MILLON DE PESOS)
JUICIO CRTICO:
Los mtodos de valuacin empleados y los resultados obtenidos a travs de su
aplicacin, permiten ratificar el presente criterio para la presente valuacin:
La demanda de inmuebles en la Ciudad de Ro Gallegos, en general, se encuentra
dirigida prioritariamente a viviendas individuales ubicadas en lotes que permitan

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esparcimiento, confort y sobre todo la habitabilidad inmediata del ncleo familiar.

Particularmente esta unidad, est dirigida a familias Tipo con hijos, ya que posee
espacios suficientes y resulta cmoda para este tipo de requerimientos.
El estado de conservacin de la vivienda es Bueno, a criterio de este Tasador, la
superficie edificada presenta estructuras slidas, est claro que, la edificacin puede ser
reacondicionada, provocando una interesante operacin comercial.
El enfoque ha sido sobre la construccin slida homogeneizada con el terreno.
Todos estos ambientes podran mejorarse. Los artefactos instalados presentan estado de
conservacin bueno, no necesitando reemplazos. Un detalle observado por este tasador
ha sido que la vivienda en cuestin posee un solo calefactor, hecho este que debera
revisarse ya que debido a las medidas construidas, las caloras necesarias son mayores
para este tipo de viviendas. De igual manera no es ste un impedimento para ser
habitada rpidamente. Posee termotanque y cocina en buen estado.
El estado esttico general es ptimo. De igual manera siempre podra mejorarse la
uniformidad de los espacios, pisos, pinturas y puertas. A simple vista la propiedad se
muestra en buenas condiciones.
Al ubicarse prxima a un barrio muy poblado, hacen de la propiedad una buena
inversin para la compra.
Podemos decir que la ubicacin de la propiedad es adecuada para potenciales
compradores que desean establecer su familia e indudablemente, no faltan interesados
para la compra.
Si la propuesta de compra es al contado se recomienda agregar todos los gastos al precio
final:
1. Valor de mercado del inmueble Tasado, mas
2. El costo de la firma de escritura en escribana al momento de venta y,
3. Los gastos de comisin del tasador incluido
Todo esto dar al comprador un valor final para la realizacin de la operacin,
impidiendo a futuro otro tipo de erogaciones / gastos.
El propietario podr determinar un valor de venta mayor o menor, de acuerdo a sus
necesidades y a sus pretensiones. Lo indicado en este informe es a modo referencial,
ya que las condiciones pueden variar por mltiples factores:
a) la venta se puede concretar en moneda nacional o extranjera
b) se puede aceptar una cifra menor por pago contado
c) se puede determinar una entrega y financiacin
d) se pueden incluir o no, los gastos de comisin y/o escrituracin
e) se puede tomar en parte de pago otros bienes
En fin, lo indicado en este informe sirve como base para la toma de decisiones.

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Clculos adicionales finales:

Valor de mercado del inmueble Tasado:
EN PESOS:
EN DOLARES:
A este valor hay que sumarle los gastos:
Comisin Martillero/Tasador 6% por ley:
Gastos adicionales de Escrituracin 5,4%:
Otros impuestos o tasas Rentas, Afip, etc.

$1.000.000 (sin gastos, solo la propiedad)

u$s 67.000
$60.000 (3% comprador y 3% vendedor)
$54.000 aprox.

Se recomienda para la venta incluyendo todos los gastos el valor de:

$1.150.000 (UN MILLON CIENTO CINCUENTA MIL PESOS)
OBSERVACIONES:
En caso de realizar la venta, ofrezco mis servicios para representarlo en la operacin,
realizar la confeccin de la documentacin, contratos y escritura. Este Tasador trabaja
con el Escribano Alfredo Bustos.
Realizamos el control total de la documentacin, elegimos el comprador y concretamos
el negocio jurdico, para que usted y el comprador estn tranquilos.
Nuestra tarea es controlar que la sta operacin sea seria y confiable.

Atte.

Profesional Tasador: Gustavo Gabriel Cuellar.

Martillero y Corredor Pblico: Matricula N XXVII Folio 5938
Fecha de la Tasacin: JULIO 2016
DOCUMENTACION ANEXA:
1.
2.
3.

Copia expte N 13013 con fecha 02 septiembre 2011 direccin provincial de catastro
Copia de Croquis del terreno provincia de Santa Cruz
Decreto de Adjudicacin en venta de terreno N 2974/2011. De fecha 14 de julio de 2011, a favor del
seor ANDRES FAVIO BUCAREY (DNI: 20.211.746)

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