Prescripcin adquisitiva / criterios.Expte.

N: JU-6871-2008 GENOVESE JOSE S/ PRESCRIPCION

ADQUISITIVA BICENAL DEL DOMINIO DE INMUEBLES
-----------------------------------------------------------------------------N Orden: 118
Libro de Sentencia N: 53
Folio: Sentencia - Folio:
/NIN,

los 16

das del mes de Agosto del ao dos mil doce,

reunidos en Acuerdo Ordinario los Seores

Cmara de Apelacin en lo Civil

Jueces

de la Excma.

y Comercial de Junn Doctores

JUAN JOSE GUARDIOLA Y RICARDO MANUEL CASTRO DURAN, en

causa N JU-6871-2008
PRESCRIPCION

caratulada:

ADQUISITIVA

"GENOVESE JOSE S/

BICENAL

DEL

DOMINIO

DE

INMUEBLES", a fin de dictar sentencia, en el siguiente orden de

votacin, Doctores: Guardiola y Castro Durn.La Cmara plante las siguientes cuestiones:
1a.- Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
2a.- Qu pronunciamiento corresponde dictar?
A LA PRIMERA CUESTION, el Sr. Juez Dr. Guardiola
dijo:
1) Llegan las actuaciones a este tribunal por la apelacin
actoral contra la sentencia de fs.123/126 que rechaz la demanda de
prescripcin adquisitiva de dominio del inmueble sito en esta ciudad
que individualiza conforme plano de mensura e informe registral de
dominio acompaados.
En el libelo de fs. 139/144 se agravia del criterio valorativo
de la plataforma probatoria de autos por el cual la sentenciante de
grado reput insatisfecha la carga de acreditar, mediante la

conjuncin de medios concordantes e integrativos, entre s los

presupuestos - posesin y tiempo- de su pretensin. Detalladamente
se ocupa de analizar las especies aportadas y su fuerza convictiva, las
que a su juicio tanto sustancial como formalmente hacen procedente
la usucapin.
No reseo aqu los desarrollos el pronunciamiento ni de la
crtica recursiva, ya que tratar los mismos en la medida que sean
conducentes a la solucin que corresponde adoptar, al explicar mi
propuesta.
Ejerci su derecho a rplica la Sra. Defensora Oficial Dra.
Guibelalde

por la representacin que le corresponde de la titular

registral demandada Mara Elena Baubion de Beriguistain, a fs. 148

resistiendo la impugnacin haciendo eco de los fundamentos del fallo
en revisin.
2) "Desde sus antecedentes romanos reconocemos como
fundamento de la prescripcin adquisitiva la necesidad de consolidar
situaciones de hecho como medio de favorecer la seguridad jurdica,
dando certeza a situaciones inestables, favoreciendo la paz y el orden
social.
El instituto no confronta con la perpetuidad del dominio. Su
titular conserva la propiedad de la cosa aunque no realice sobre ella
actividad alguna y su derecho no se extingue por el mero transcurso
del tiempo. Si nadie realiza sobre la cosa actos posesorios, por el plazo
y con los requisitos exigidos por la ley, su propiedad continuar en su
descendencia a travs de los tiempos.
Pero si la cosa es poseda durante cierto tiempo por quien no
siendo titular del derecho se comporta como tal, de esa conjuncin de
posesin y tiempo nacer, por decisin legal, un verdadero derecho a

favor del poseedor, quien ver reconocido el derecho mismo que

aparenta ser" (Farina, Miryam A. " Prescripcin adquisitiva de
inmuebles" LA LEY 13/12/2010 , 5 )
De los arts. 4015 y 4016 del Cdigo Civil resulta que los
elementos de la prescripcin adquisitiva son dos: la posesin y el
tiempo.
Como bien ha dicho la autora mencionada ( "La prueba de
la posesin y el tiempo en el juicio de prescripcin adquisitiva de
inmuebles" LA LEY 2011-D , 361) "el plazo de veinte aos exigidos por
la ley para dar por adquirido el dominio del inmueble a quien lo ha
posedo en forma pblica, pacfica, continua e ininterrumpida,
comportndose como un verdadero dueo, debe haber dejado huellas
imborrables de las que resultaran las pruebas a rendir en el proceso.
Consideramos

inadmisible

que

quien

ha destinado

el

inmueble a vivienda, lo ha explotado comercialmente o, de alguna

manera, lo ha mantenido productivo a lo largo de tan dilatado periodo
de tiempo, carezca de pruebas que acrediten la posesin que invoca "
Respecto al elemento material explica Luis M.Valiente
Noailles (h) ("Actos posesorios. Presuncin de 'animus domini' " LA
LEY 115 , 909 ): "En primer trmino recordemos que el codificador
enumera como actos posesorios en el art. 2384 la cultura de
inmuebles, la percepcin de los frutos, el deslinde, la construccin o
reparacin que en ellas se haga y, en general, su ocupacin, de
cualquier modo que se tenga, bastando hacerla en alguna de sus
partes.
Esta enumeracin no es taxativa ni limitativa; es, por el
contrario, enunciativa; y a ella pueden agregarse todos aquellos actos
que

la

jurisprudencia

declar

posesorios,

como

ser:

realizar

plantaciones, colocar alambradas, efectuar una tasacin, la diligencia

de mensura practicada para atribuirse un terreno (no para saber su
ubicacin), la siembra y cosecha, la explotacin de bosques o de
campos en provecho propio.
En realidad, cada supuesto requiere que la prueba del acto
posesorio se adecue a la naturaleza del inmueble sobre el cual se
ejerce, debiendo ser analizado en cada circunstancia conforme a las
caractersticas del bien.
En segundo lugar, cabe destacar que los actos posesorios no
constituyen, en sntesis, otra cosa que la manifestacin del derecho de
dominio, debiendo ser inequvocos y exteriorizarse, consistiendo en
actos materiales que impliquen una relacin de hecho entre la persona
y la cosa, pues siendo el ejercicio de la posesin, tendrn que revelar
la dependencia fsica de esa cosa respecto de alguien. Cuando se
ejecutan

en

forma

real

efectiva,

de

un

modo

continuo

ininterrumpido, estn demostrando que la posesin se ha ejercido a

ttulo de dueo.
No puede negarse entonces que la realizacin de los actos
que la ley expresamente indica y la jurisprudencia reconoce, prueban
el corpus y revelan, mientras una prueba en contra no acredite una
tenencia, que media en ellos animus domini . Se saca de tal modo a la
luz de las relaciones jurdicas una intencin que de otra manera pudo
ser en las sombras cambiante, segn voluntad del sujeto.
Por tanto, como excepcin al rgimen que por los arts. 2351,
2373 y 4015 implantara Vlez Sarsfield, surge que la ejecucin de los
actos posesorios representan una presuncin legal juris tantum, que
prueba la existencia de la plena posesin y en tal materia, el llamado
animus domini se acredita por los mismos, resultando errnea la

jurisprudencia cuya prueba exigiera expresamente.

Por ltimo, no debe olvidarse el lugar que al art. 2384
asignara el codificador en su obra, pues precisamente lo ubic en el tt.
II, dentro del cap. I, que lleva por encabezamiento "De la adquisicin de
la posesin", lo que es factor importante, pues revela que la sola
ejecucin de dichos actos lleva nsitamente a la adquisicin de la
posesin,

sin

necesitarse

demostracin

alguna

del

elemento

intencional."
Todo medio de prueba es til y si bien la ley indica que la
sentencia no podr basarse exclusivamente en la declaracin de los
testigos,

el

testimonio

de

quienes

necesariamente

se

habrn

vinculado, de alguna manera, con el poseedor a lo largo de veinte

aos,

corroborado

por

otros

medios

probatorios,

resultar

contundente a la hora de fallar a favor del usucapiente, declarando

adquirido el dominio del inmueble por prescripcin adquisitiva.
Reflexiona Jorge Horacio Alterini con su habitual claridad
en el trabajo "La seguridad jurdica y las incertidumbres en la
usucapin de inmuebles" publicado en La Ley 2008-D,867: "Con
relacin a las pruebas a aportar en el juicio de usucapin, es creencia
comn captar en las previsiones legales consecuencias muy estrictas,
que no se corresponden con una recta interpretacin.
Por un lado, se le adjudican implicancias extremas a la
norma del art. 24 inciso c) "in principium" en cuanto a que: "Se admitir
toda clase de pruebas, pero el fallo no podr basarse exclusivamente
en la testimonial".
Contrariamente

al

sentir

muy

difundido,

la

prueba

testimonial es la ms importante en el juicio de usucapin. Se infiere

incorrectamente la limitada significacin de los testimonios, cuando la

ley slo predica que no es suficiente si se aporta aislada de otras

pruebas corroborantes.
Es cierto que la sola prueba testimonial no es consistente,
pero no tiene complejidades mayores rodearla de otras aportaciones
complementarias, que permitirn que los testimonios tengan plena
eficacia probatoria. As, a los testigos pueden sumrseles pruebas de
peritos, instrumentales y hasta las constancias de inspecciones
oculares que puedan realizar los tribunales. Entiendo que hasta la
simple suma de testimonios y de las conclusiones corroborantes de
una inspeccin ocular, podra llegar a sustentar el xito de una accin
por usucapin.
Por

contraposicin

la

supuesta

debilidad

de

los

testimonios, existe otra extendida falsa opinin sobre el presunto

mximo valor probatorio del pago de impuestos, tasas y contribuciones
que graven el inmueble.
La desmedida trascendencia de la satisfaccin de los
tributos, est unida a la asercin del art. 24 inciso c), en su segundo
prrafo, del texto vigente de la ley 14.159, en cuanto a que: "Ser
especialmente considerado el pago, por parte del poseedor, de
impuestos o tasas que gravan el inmueble, aunque los recibos no
figuren a nombre de quien invoca la posesin". El texto trascripto es el
incorporado a la ley por el decreto-ley 5756/58, pues en su redaccin
originaria la ley 14.159 impona en el mentado inciso c) que: "La
demanda deber acompaarse (...) de certificados emitidos por las
oficinas recaudadoras, de los que resulte que el actor o quienes le han
transmitido el derecho, abonaron a su respectivo nombre el impuesto
por todo el lapso de la posesin". O sea, que a tenor del contenido de la
norma substituida las constancias del pago de los tributos deban

constar a nombre de la parte actora y extenderse durante todo el plazo

de la prescripcin.
Si bien la ley con su redaccin en vigor postula la especial
consideracin del pago de los tributos, aunque no figuren a nombre del
poseedor, de ningn modo podra derivarse que esa prueba es
bastante para acreditar la usucapin.
Pese al nfasis del lenguaje normativo, no es menester
abundar en la argumentacin para convencer de que esa prueba,
desprendida de otras concordantes, no alcanza para justificar la
prescripcin adquisitiva. Tngase en cuenta que el pago de los tributos
puede ser adecuado para comprobar el "animus" de la posesin del
usucapiente, es decir, su no reconocimiento de la propiedad en otro, su
comportamiento como dueo, pero poco o nada avanza sobre la
realidad del "corpus", o sea sobre el ejercicio del poder sobre ella, en
cualquiera de sus modalidades: el contacto material con la cosa, la
posibilidad fsica de establecerlo o el ingreso de ella en la esfera de su
custodia.
Si las constancias instrumentales del pago de los tributos
que graven el inmueble, ataen al "animus" de la posesin, pero no al
"corpus", mal pueden ser una prueba concluyente a los fines de la
prescripcin".
En esta misma direccin se orienta Nelson G. Cossari
("Remedios posesorios: La usucapin y la manera de juzgar la
existencia de la posesin" LA LEY 2011-C , 1028) al decir que el que
la solucin legislativa actual funciona adecuadamente en materia de
prueba de la posesin "si los prejuicios injustificados contra la
usucapin no colocan ms cargas sobre el prescribiente que las
absolutamente necesarias. Ya la ley 14.159, modificada por el decreto

ley 5756/58, se encarga de organizar un procedimiento que da

seriedad al juicio de usucapin, e imponer cortapisas probatorias"
Si bien la valoracin probatoria debe ser estricta, rigurosa ,
en tanto como ha sentado la CSJN el constante ejercicio de la
posesin debe haber tenido lugar de manera insospechable, clara y
convincente (Fallos: 300:651; 308:1699 y 316:2297, entre otros); es
decir, que no basta con que se acredite un relativo desinters por el
inmueble por parte de la demandada, sino que es necesaria la cabal
demostracin de los actos posesorios efectuados por quien pretende
usucapir y que sean lo suficientemente idneos como para poner al
propietario, que debe haber tenido la posibilidad de conocimiento de
ellos, en el trance de hacer valer por la va que corresponde los
derechos que le han sido desconocidos - lo que hace a la publicidad u
ostensibilidad de su ejercicio- (Fallos: 326:2048) -,

ello en modo

alguno puede significar que individualmente los medios de la prueba

compuesta exigida, cubra per se y en forma independiente cada uno
de los extremos del instituto y menos en toda la extensin temporal,
sino que es necesaria una visin integradora, de conjunto.
3) Con las antedichas aclaraciones, entiendo que el recurso
debe progresar.
Cierto es como ha expresado la Sra. Jueza que no se
verifica pagos de impuestos y tasas que admitan la especial
consideracin que contempla el art. 24 inc. c de la ley 14.159.
Pero asignarle a ello importancia definitoria para la prueba
de la posesin usucaptiva cuando como se ver existen otras especies
que la comprueban es un grave error: " Que el pago de impuestos sea
especialmente considerado no significa convertir al acto de extinguir
una obligacin fiscal en un acto posesorio.

Es muy frecuente advertir que muchas personas creen

errneamente que la usucapin procede en la medida que hayan
pagado los impuestos que gravan el inmueble, sin caer en la cuenta
que lo que da fundamento a la interrupcin del principio emanado
del art. 3270 del Cdigo Civil es la realizacin de actos posesorios
sobre la cosa que autorizan a presumir una suerte de abandono del
propietario, por un lado, y una especie de recompensa a quien le da
un destino productivo al inmueble que est ocupando. El pago de
impuestos se toma especialmente en cuenta, porque al Fisco le
interesa que alguien se haga cargo de dicho gravamen y basta
compulsar la mayora de los cdigos, ordenanzas o leyes fiscales
provinciales, que son los cuerpos legales en los que se regula el
impuesto inmobiliario, o contribuciones similares, para verificar que
el sujeto obligado no es solamente el titular dominial, sino tambin
los poseedores."(Molina Quiroga, Eduardo

"Qu se necesita para

adquirir por usucapin un inmueble" LA LEY 2011-B , 494)

"El fallo bajo anlisis pareciera aplicar el criterio de la ley
14.159 sin las modificaciones del decreto 5756 especialmente cuando
afirma que "el hecho de pagar a ltimo momento el impuesto
inmobiliario y las tasas municipales, no importa cumplir con el requisito
legal, aun cuando dicho pago comprenda los cnones vencidos y no
prescriptos pues lo que la ley toma en cuenta cuando otorga especial
relevancia al pago de tributos por parte del poseedor es el animus
domini que ellos denotan, el tiempo de la detentacin material con el
mismo y su permanencia en ella que la fecha de los primeros pagos
hacen presumir". Este fallo hace recordar los fallos que se dictaron en
la dcada del cincuenta antes de la sancin del decreto-ley citado que
correga parcialmente las deficiencias de la ley 14.159.

La exigencia del pago de los impuestos es un requisito que se

opone frontalmente a los principios del instituto de la usucapin. Tan
es as que hasta en el derecho internacional la usucapin es vlida y
ha sido admitida como uno de los principios jurdicos en que se basa el
derecho

internacional

pblico.

Es

ms,

quien

prescribe

adquisitivamente tambin prescribe contra el Estado y no debieran

exigrsele los impuestos anteriores a la sentencia que declara la
usucapin.
Borda correctamente sostienen que "conforme el rgimen
actual, la acreditacin del pago de impuestos, figuren o no los recibos a
nombre del poseedor, es una prueba que debe ser especialmente
considerada pero que no es ineludible. Durante la vigencia del art. 24
de la ley 14.159 se discuti si era indispensable demostrar que los
impuestos se haban pagado a su debido tiempo para que sirvieran
como prueba de la posesin o si por el contrario, bastaba el pago hecho
por una sola vez, generalmente antes de iniciar la accin posesoria. La
cuestin ha perdido importancia desde que el pago de dichos
impuestos no es una condicin esencial de la aprobacin de la
posesin". El pago en fecha de los impuestos es slo una prueba ms y
no de las ms importantes puesto que no acredita el corpus de la
posesin, su valor probatorio se limita a probar el animus domini. As
lo ha sostenido la jurisprudencia.
Los actos posesorios propiamente dichos surgen del art.
2384 del Cd. Civil, el cual enuncia como tales su cultura, la
percepcin de frutos, su deslinde, la construccin o reparacin que en
ellos se haga, y en general su ocupacin, de cualquier modo que se
tenga, bastando hacerla en alguna de sus partes. La doctrina
concuerda en que la enumeracin de este artculo es meramente

enunciativa, pero sirve para darnos una clara idea de qu debe

entenderse por actos posesorios....
La Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires seal con
precisin que el pago de impuestos no slo no es importante en cuanto
al corpus posesorio, sino que incluso para demostrar el animus existen
otros actos con eficacia probatoria respecto de la intencin de poseer
para s." (Etchebarne Bullrich, Conrado "Usucapin" LA LEY 1994A , 71).
A la misma conclusin arribo respecto a la falta de
declaracin en Obras Particulares Municipales de las construcciones
existentes ya que su antigedad se encuentra demostrada por otro
medio.
En efecto, de la pericia de arquitectura realizada obrante a
fs. 82 y vta. y fotografas que la misma acompaa ( fs. 80/81) resulta
que existe una importante construccin de 80m2 (saln de usos
mltiples) con una antiguedad estimada en 15 aos aunque
posteriormente ( no ms de 2 aos) fuera ampliada. Tambin hay una
cancha de paddle con "una antiguedad no mayor a 25 aos y no
menor a 20 aos".
Testimonialmente -teniendo presente que esta prueba
"formar el esqueleto o la

estructura de la comprobacin de la

posesin, pero se precisa rellenarla con otros elementos de juicio

que acrediten sus referencias" (cfr. Levitn, Jos, "Prescripcin adquisitiva de dominio", p. 157, citado en voto del Dr. Levato en
"Hernndez, Andrs Roberto c/ Paganini y Ferrari, Enriqueta Luisa y
otro s/ Posesin veinteaal", CC0000 PE, C 1196 RSD-16-94 S 293-1994; LLBA 1994, 609)-,

el Sr. Flores declara haber realizado en

la finca tareas "de mantenimiento, cortar pasto, de todo un poco"

desde hace 22 aos, por encargo del actor Sr. Genovese - lo que se
corrobora con la calidad de propietario que le atribuye por

acta

policial de fs. 114 vta. , ante un viaje al exterior del actor -; el vecino
Ruben Carlos Muoz que lo conoce desde 1966/67apunta que el
complejo (saln, cantina y cancha de paddle ) es de Genovese, que es
quien "estuvo all toda la vida, l fue el que hizo todo" y Jos Oscar
Dominguez , tambin vecino, "que ha estado practicando un poco de
deporte all" lo reconoce como dueo, manifestando que "es quien se
encarga de arreglar, reparar y hacer todas las cosas del lugar, desde
hace 25/26 ao que es desde cuando lo conoce el dicente" ( ver actas
de fs. 63/65).
Con tales elementos (arts. 375, 384,456,474, 679 inc. 1
CPCC) estimo reunidos los recaudos para la procedencia de la accin.
En cuanto a las costas de ambas instancias (art. 274
CPCC), comparto el criterio de la juzgadora de que sean soportadas
por su orden. "Es que, como difunde Gozani, la tendencia
jurisprudencial en el sentido de imponer las costas al vencido- se
flexibiliza cuando el accionado es representado en ausencia y la
postura asumida por la Defensora Oficial dado el carcter funcional
de su cargo- no puede considerarse como una verdadera oposicin a
la pretensin respondida, habida cuenta que se limita a adoptar una
actitud de de expectativa en los trminos del art. 356, inc.1 del
Cdigo Nacional, atenindose en definitiva al resultado de la prueba a
rendirse en la causa. En estos casos, es comn que la condena en
costas se disponga en el orden causado. (Costas Procesales; Ediar,
3 edicin, Vol.II, pgs.794 y 795)."(Esta Cmara Expte. N JU 59732007

"MOGLIA

MARTA

OFELIA

C/SPARVIERI

LUIS

S/

PRESCRIPCION ADQUISITIVA LS 52 n 252 sent. del 15/12/2011)

ASI LO VOTO
El Seor Juez Dr.Castro Durn, aduciendo anlogas razones dio su
voto en igual sentido.A LA SEGUNDA CUESTION, EL Seor Juez Dr. Guardiola , dijo:
Atento el resultado arribado al tratar la cuestin anterior,
preceptos legales citados y en cuanto ha sido materia de recurso artculo 168 de la Constitucin Provincial y 272 del CPCC-,
Corresponde:
I.- REVOCAR la sentencia apelada, haciendo lugara a la demanda
por prescripcin adquisitiva de dominio entablada por Jos Genovese
contra Mara Elena Baubin de Beguiristain respecto del inmueble
individualizado, con costas de ambas instancias por su orden,
difiriendo la regulacin de honorarios profesionales (arts. 31 y 51 de
la ley 8904). Oportnamente expdase la documentacin pertinente
para su inscripcin registral.ASI LO VOTO.El SeorJuez Dr. Castro Durn, aduciendo anlogas razones dio su
voto en igual sentido.Con lo que se dio por finalizado el presente acuerdo que firman los
Seores Jueces por ante m: FDO. DRES. JUAN JOSE GUARDIOLA Y
RICARDO MANUEL CASTRO DURAN, ante m, DRA. MARIA V. ZUZA
(Secretaria).-

//NIN, (Bs. As.), 16

de Agosto de 2011.-

AUTOS Y VISTO:
Por los fundamentos consignados en el acuerdo que antecede,
preceptos legales citados y en cuanto ha sido materia de recurso

artculos 168 de la Constitucin Provincial y 272 del CPCC-, se

resuelve:
I.- REVOCAR la sentencia apelada, haciendo lugara a la demanda
por prescripcin adquisitiva de dominio entablada por Jos Genovese
contra Mara Elena Baubin de Beguiristain respecto del inmueble
individualizado, con costas de ambas instancias por su orden,
difiriendo la regulacin de honorarios profesionales (arts. 31 y 51 de
la ley 8904). Oportnamente expdase la documentacin pertinente
para su inscripcin registral.Regstrese, notifquese y oportunamente remtanse al Juzgado
de origen.- FDO. DRES. JUAN JOSE GUARDIOLA Y RICARDO
MANUEL

CASTRO

(Secretaria).-

DURAN,

ante

m,

DRA.

MARIA

V.

ZUZA