SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE

LOS REGISTROS PUBLICOS

REGLAMENTOS Y DIRECTIVAS EMITIDAS

POR LA SUNARP

GERENCIA REGISTRAL DE LA SEDE CENTRAL

GERENCIA REGISTRAL DE LA ZR N IX

DIRECTIVA QUE ESTABLECE LOS CRITERIOS PARA LA CALIFICACIN

E INSCRIPCIN DEL RGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y COMN
RESOLUCIN DEL SUPERINTENDENTE NACIONAL DE LOS REGISTROS
PBLICOS N 340-2008-SUNARP/SN
Lima, 23 de Diciembre de 2008
CONISDERNADO:
Que, una de las polticas de Estado para la reactivacin econmica ante la crisis
financiera internacional es la promocin de la actividad de construccin, por lo que se
hace necesario que esta Superintendencia coadyuve al logro de esa finalidad mediante la
emisin de una norma que simplifique, compile y de soluciones flexibles a los
problemas jurdicos advertidos en la construccin de edificios e inmuebles;
Que, en tal sentido, se hace imprescindible aprobar una directiva que establezca
las reglas para la calificacin e inscripcin de los actos a que alude el prrafo
precedente;
Que, es funcin y atribucin de la SUNARP, de conformidad con lo dispuesto en
el literal b) del artculo 3 de su Estatuto, aprobado por Resolucin Suprema N 1352002-JUS, normar la inscripcin y publicidad de los actos y contratos en los Registros
Pblicos que conforman el Sistema;
Que, el Directorio de la SUNARP, en sus sesin de fecha 10 de diciembre del
ao en curso, habiendo sido aprobado por unanimidad en ejercicio de las atribuciones
conferidas por el literal b) del artculo 18 de la Ley N 26366 y literal b) del artculo
12 del Estatuto de la SUNARP, acord, por unanimidad, aprobar las reglas para la
calificacin e inscripcin del rgimen de propiedad exclusiva y comn.
Estando a lo acordado y de conformidad con lo dispuesto en el literal l) del
artculo 7 del Estatuto de la SUNARP;
SE RESUELVE:
Artculo nico.- Aprobar la Directiva N 009-2008-SUNARP/SN, que establece
los criterios para la calificacin e inscripcin del rgimen de propiedad exclusiva y
comn.
Regstrese, comunquese y publquese.
Mara D. Cambursano Garragorri
Superintendente Nacional de los Registros Pblicos
DIRECTIVA SOBRE EL RGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y
COMN
I.
ANTECEDENTES Y CONSIDERACIONES
1.
PRELIMINAR
El auge de la construccin produce una serie de beneficios en la economa nacional de
nuestro pas, tales como la inversin en actividades productivas, la creacin de puestos
de trabajo, el desarrollo del crdito a favor de todas las capas sociales, la sensacin de
bienestar que se produce necesariamente con la adquisicin de una vivienda, las nuevas
oportunidades de creacin de riqueza a travs de mecanismos financieros como los
mercado secundario de hipotecas y la utilizacin de activos, etc. En el mbito jurdico
esta situacin se manifiesta en un aumento considerable de las inscripciones registrales
que se refieren a edificaciones y complejos inmobiliarios, lo que, sin embargo, y por
lgica natural da como resultado la existencia de crecientes conflictos interpretativos
entre los usuarios y el sistema registral.

Estos conflictos se agudizan por los siguientes factores: a) la normatividad que regula el
sector es parca y poco detallista; b) los enunciados normativos se prestan a dismiles
interpretaciones; c) las novedades en la tcnica constructiva exigen soluciones distintas
de los problemas jurdicos del pasado; d) la ley otorga libertad a los propietarios para
regular sus relaciones jurdicas a travs del reglamento interno, lo que origina criterios
dismiles a la hora de calificar la validez y legalidad de dichos actos; e) la jurisprudencia
de los tribunales administrativos no siempre se muestra acorde con las nuevas
tendencias del derecho ni con las necesidades del trfico econmico.
Esta situacin exige que la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos haga
uso de su potestad normativa, reconocida por la Ley 26366, para efectos de establecer
disposiciones uniformes sobre la calificacin e inscripcin de los ttulos referidos al
rgimen de propiedad exclusiva y comn.
El rgimen de propiedad exclusiva y comn o de propiedad horizontal est definido en
el artculo 129 del Reglamento (se refiere al TUO aprobado por Decreto Supremo N
035-2006-VIVIENDA): Es el rgimen jurdico que supone la existencia de una
edificacin o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de
dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de
dominio comn. Cuenta con un reglamento interno y una junta de propietarios. De esta
definicin institucional pueden extraerse las siguientes notas distintivas:
a)
Edificacin o conjunto de edificaciones integradas por secciones de dominio
exclusivo.
b)
Coexistencia en la mencionada edificacin o conjunto de edificaciones de
bienes de dominio comn y servicios comunes.
c)
Pertenencia, o vocacin de pertenencia, a distintos propietarios de las
secciones de dominio exclusivo.
La propiedad horizontal tiene como presupuesto objetivo la existencia de un edificio
dividido en distintos sectores. Sin embargo, modernamente, se habla de propiedades
horizontales atpicas, ya que no tienen como sustento fctico un edificio, sino, diversas
casas que comparten algunos bienes o servicios comunes. Se habla, por ejemplo, de una
propiedad horizontal tumbada, cuya principal nota distintiva es que no hay
superposicin horizontal de unidades inmobiliarias, pues stas cuentan con relativa
independencia, pero comparten zonas de ingreso o viales comunes. En nuestro pas es el
caso de las llamadas quintas o casas en copropiedad, las cuales pueden regularse
tranquilamente por el rgimen de la propiedad horizontal (artculos 126, 127 y 128
Reglamento), an cuando tambin puede someterse al rgimen paralelo de
independizacin y copropiedad. Para las quintas ambos regmenes son alternativos, y
puede optarse por uno u otro en forma voluntaria.
Tambin se habla en doctrina de los llamados conjuntos inmobiliarios, que ha sido
regulados expresamente en la reciente modificacin de la Ley de propiedad Horizontal
espaola (Ley 8/1999), y que, introduce esta figura con el nombre de complejos
urbanos, cuya caracterstica fundamenta es la existencia de distintas fincas
perfectamente separadas y que por la naturaleza de las cosas podran tener vida
independiente, pero que, sin embargo, acuerdan compartir algn elemento de
comunidad que las vincula. Podramos ejemplificar esta figura a travs de los complejos
conformados por un conjunto de unidades inmobiliarias de relativa independencia, y
que slo se encuentran vinculados por algn elemento comn esencial (viales), o
incluso se relacionan por elementos comunes no esenciales (piscina o campos
deportivo). Estos conjunto inmobiliarios se encuentran incluidos en el concepto legal de
propiedad horizontal bajo el trmino de conjunto de edificaciones a que alude el
artculo 129 del Reglamento.

El articulo 28 de la Ley 27157 asegura una ampla libertad a favor de los propietarios,
quienes pueden optar porque una edificacin se regule por el rgimen de propiedad
exclusiva y propiedad comn, o por el rgimen de independizacin y copropiedad.
Empero, el Reglamento ha establecido una excepcin a la libertad de eleccin del
propietario, de tal manera que los edificios de departamentos no pueden acogerse al
rgimen de independizacin y copropiedad, debiendo adoptar necesariamente el estatuto
de la propiedad horizontal (artculo 128,2 Reglamento). Es tal sentido, los complejos
inmobiliarios que se encuentran conformados por secciones de varios pisos divididas
horizontalmente y que pertenezcan a distintos propietarios no pueden optar por el
rgimen alternativo de independizacin y copropiedad. El Reglamento aclara que la
obligatoriedad de la propiedad horizontal se mantiene en los casos de propiedad por
pisos superpuestos (artculo 128). En consecuencia, el rgimen facultativo de la Ley se
convierte, en virtud del Reglamento, en un rgimen facultativo que rige exclusivamente
a los conjuntos inmobiliarios en los que no haya propiedad superpuesta por pisos.
2.
REGLAMENTO INTERNO
El acto constitutivo de propiedad horizontal es aquel negocio jurdico destinado a
proclamar que el edificio se halla en situacin de propiedad exclusiva y propiedad
comn, o que est en trance de convertirse en ello. A tal fin el ttulo contendr aquellos
datos configuradores de la propiedad horizontal, sirviendo adems para la incorporacin
convencional de determinadas reglas de organizacin y conducta de los
propietarios1.Debe anotarse que el propietario no puede sujetar un edificio al rgimen de
propiedad exclusiva y propiedad comn si es que no se cumplen con los elementos
configuradotes establecidos por la Ley y el Reglamento (secciones de propiedad
exclusiva, diferentes propietarios, secciones de propiedad comn). Por tanto, no basta la
declaracin del propietario en el acto o ttulo constitutivo, se requiere adems la
presencia de los elementos mencionados.
El reglamento interno a ser un negocio (en la terminologa del Cdigo Civil, acto
jurdico) en el cual la declaracin de voluntad est dirigida a producir una mixtura de
efectos jurdicos obligacionales y reales. As pues, la eficacia real se aprecia claramente
del hecho que el acto constitutivo afecta el dominio de los propietarios, transformando
una situacin dominical normalmente independiente, en otra compartida en cuanto al
objeto mismo de la propiedad pues vincula indivisiblemente las partes privativas o
exclusivas con las partes comunes2. stas quedan destinadas a favor de aqullas. La
segunda caracterstica fundamentas es que da origen a un rgimen especial de propiedad
(propiedad exclusiva y propiedad comn), en el cual se establece un sistema complejo
de facultades, limitaciones, cargas y obligaciones, que viene a constituir una lex rei
que vincula a los otorgantes del acto y a los sucesivos adquirentes3.
El artculo 39 de la Ley dispone que el reglamento interno se apruebe por el promotor
o constructor del edificio, o en su caso por los propietarios que sumen ms del 50% del
porcentaje de participacin. En el segundo caso se establece una situacin de hecho
consistente en que las secciones de propiedad exclusiva ya han sido vendidas por el
propietario original, sin que ste haya elaborado el reglamento interno en su debida
oportunidad. Ante esta realidad, la Ley faculta a los actuales propietarios (an cuando
1 SOTO NIETO, Francisco. El ttulo constitutivo de la propiedad horizontal. En: VV.AA. Libro en
Homenaje de Ramn Mara Roca Sastre, Junta de Colegios Notariales de Espaa, Madrid 1975, Tomo I,
pg. 368.
2 PREZ PREZ, Emilio. Propiedad, Comunidad y Finca Registral, CRPME, Madrid 1995, pg. 285.
3 Ibid., pg. 185-186.

slo cuenten con documento privado) a fin que puedan aprobar el reglamento interno,
para lo cual se necesitar el voto favorable de ms del 50% del porcentaje de
participacin. La mayora que exige la ley (artculo 39) para la aprobacin del
reglamento interno debe entenderse como ABSOLUTA, esto es, el acuerdo slo ser
vinculante y obligatorio cuando lo adopten ms del 50% del porcentaje de participacin
general del edificio. Llama la atencin la forma de realizar el cmputo por el
porcentaje de participacin, ya que al momento de sesionar los propietarios todava
NO HAN APROBADO EL REGLAMENTO INTERNO y, por tanto, no se ha
determinado las cuotas de participacin; empero, la solucin pasa por computar los
votos por cabezas en atencin que el artculo 24 de la Ley establece una presuncin de
igualdad en los porcentajes de los bienes comunes, lo que en buena cuenta significa que
el cmputo de las mayoras se realizar normalmente por cabezas.
El artculo de la Ley 27157 contempla el contenido del reglamento interno, el mismo
que podemos dividirlo de la siguiente manera a efectos didcticos y que ser tomado en
cuenta para la calificacin:
a)
La descripcin fsica del edificio, de las unidades de propiedad exclusiva, de los
bienes de propiedad comn y la enumeracin de los servicios comunes.
b)
La fijacin de la cuota de participacin.
c)
Las disposiciones convencionales sobre la administracin y gobierno del
edificio, la formacin de la voluntad corporativa de los propietarios, y finalmente los
derechos y obligaciones de stos, y las limitaciones a la propiedad.
3.
MODIFICACIONES DEL REGLAMENTO INTERNO
La Ley 27157 no contempla ningn dispositivo que precise la mayora necesaria para
modificar el reglamento interno. Ser necesario acudir a los principios generales a fin de
suplir las deficiencias normativas. En este momento debemos recordar que el voto
favorable de los propietarios representativo de ms del 50% de participacin, resulta
suficiente para aprobar el reglamento interno. Pues bien, no parece difcil sostener que
la misma mayora absoluta ser tambin suficiente para modificarlo. Esta interpretacin
ha sido ratificada por el reglamento interno modelo aprobado por Resolucin
Viceministerial N 004-2000-MTC/15.04, cuyo artculo 13-e seala que un reglamento
interno puede modificarse por mayora calificada, salvo los casos de variacin de cuota.
Por su parte, en la prctica negocial se ha impuesto el criterio referido a que basta una
mayora calificada de 2/3 de los votos para aprobar una modificacin de las cuotas de
participacin establecidas en el reglamento interno. Si bien el vigente Reglamento no
contiene norma expresa, el artculo 148 resulta aplicable por analoga, en tanto
establece que la mayora de 2/3 computados en forma general, resulta suficiente para
vender, gravar, ceder en uso o afectar bienes o zonas comunes de la edificacin. En tal
sentido, si para los actos de tanta importancia se requiere el porcentaje de 2/3, este
mismo coeficiente parece exigible por analoga- para los casos de modificacin en la
cuota de participacin. Esta interpretacin se ratifica en el reglamento interno modelo
establecido por la Resolucin Viceministerial N 004-2000-MTC/15.04, en el cual se
toma como vlida que la modificacin de los porcentajes de participacin pueda
realizarse previo acuerdo calificado de la Junta de Propietarios (artculo 8). Pues bien,
si consideramos esta clusula sugerida con el ttulo del artculo 148 del Reglamento
(acuerdos por mayora calificada), se deducir que los acuerdos calificados son
aquellos aprobados con el voto de 2/3 del porcentaje de participacin del edificio.
En los casos de acumulacin, independizacin o subdivisin, estos son actos de potestad
del propietario individual, por lo que en s slo requieren un consentimiento meramente
formal de la junta para aprobar las respectivas modificaciones del reglamento interno (y
a veces, ni siquiera se requiere de dicho consentimiento formal); en cambio, en las otras

hiptesis no estamos en presencia de una potestad individua, sino del grupo, lo cual no
se puede suplir con un previo consentimiento que carece de objeto. En los casos de
acumulacin o independizacin se produce un fenmeno complejo: a) variacin de
reas, y b) nacimiento de nuevas fincas registrales. Siendo ello, as resulta imperativo
que se modifique el reglamento interno en tanto nacer una nueva finca que requiere
porcentaje de participacin en las zonas comunes, lo cual exige adems del reajuste de
las cuotas de las fincas anteriores (artculo 142 Reglamento)4. El legislador comprendi
la necesidad de contemplar este supuesto de hecho en forma expresa, con el objeto de
facilitar el derecho de los propietarios a independizar, subdividir y acumular sus
secciones de dominio exclusivo. En este sentido, es muy importante que el artculo 44
de la Ley haya otorgado a los propietarios la facultad de acumular, subdividir e
independizar los bienes de dominio exclusivo. Para tal efecto, la cuota de participacin
resultante se determinar sumando o detrayendo los porcentajes que correspondan de las
unidades acumuladas, subdivididas e independizadas, segn cada caso. Para tal efecto el
propietario notifica a la Junta de Propietarios de tales hechos, a fin que proceda a la
modificacin respectiva del reglamento interno. Si sta se muestra renuente a modificar
el reglamento, el interesado podr acudir ante el Juez a fin de que la Junta sea
condenada a formalizar el acuerdo en mrito a la obligacin impuesta legalmente. El
artculo 142 del Reglamento tambin exige que el acuerdo se apruebe por la junta a
pedido del interesado. Sin embargo, en caso de permitirlo el reglamento interno a travs
de una clusula expresa, entonces el mismo propietario puede fijar unilateralmente las
cuotas SIN PERJUDICAR A TERCEROS, para lo cual se cuenta, adems, con el
control de legalidad del registrador al momento de calificar el ttulo presentado para su
inscripcin. El reglamento interno modelo aprobado por Resolucin Viceministerial N
004-2000-MTC/15.04 ha tratado de enfrentar este problema, pues considera vlida la
clusula del reglamento interno, por la cual no ser necesario un acuerdo de la junta de
propietarios, bastando que la modificacin de los porcentajes pueda ser solicitada por el
interesado o ser dispuesta por el Presidente de la Junta (artculo 8). Un reglamento
interno con tal clusula contendra una hiptesis tpica de consentimiento previo.
Los bienes de propiedad comn, tales como pasadizos, escaleras, zonas de acceso, entre
otros, tienen como finalidad permitir que los propietarios puedan hacer un adecuado uso
y disfrute de las secciones de dominio exclusivo. En este sentido, son bienes de carcter
instrumental, pues son necesarios en funcin de la propiedad privativa. El Reglamento
lo llama derecho accesorio (artculo 13). La vigente ley (artculo 43) permite que la
transferencia de bienes de propiedad comn se apruebe por dos tercios de los votos de la
Junta de Propietarios, incluyendo los porcentajes de quienes renunciaron a la Junta
(artculo 148,1 Reglamento)5.
4.
EL CASO ESPECFICO DE LOS AIRES
El trmino aires alude a la facultad que se concede a una persona a fin de sobreelevar
una edificacin, es decir, construir plantas adicionales a las ya existentes. Esta figura se
conoce tambin en doctrina como derecho de vuelo o levante, y se encuentra regulado
4 Sin embargo, en el rgimen vigente los porcentajes de participacin no necesariamente se fijan de
acuerdo al rea de las secciones de dominio exclusivo. Por lo tanto, su variacin no significa que en todos
los casos opere necesariamente un reajuste de las mencionadas cuotas y, por consiguiente, un reajuste del
reglamento interno.
5 GONZALES BARRN, Gunther. Estudio de la ley de regularizacin de edificaciones, de la licencia
de obra y declaratoria de fbrica y del rgimen de propiedad exclusiva y comn, Jurista Editores, Lima
2006, pg.400 ss.

por ejemplo- en el artculo 16.2 del Reglamento Hipotecario Espaol, cuya doctrina ha
ido perfilando los contornos jurdicos de la institucin.
En mrito a la autonoma de la voluntad el propietario constructor puede atribuir el
derecho de sobreelevacin a favor de algn titular exclusivo, o incluso de l mismo, en
virtud de dos modalidades clsicas: Primero, la clusula de reserva de aires hasta
una futura ampliacin de edificacin, como lo que el Registro se limita a inscribir el
reglamento interno (con la clusula incluida), sin independizar en ninguna partida los
aires. La estipulacin, por tanto, se incorpora en la partida matriz del edificio, an
cuando debe sealarse que muchas veces esa inscripcin se omite por lo que la presente
directiva trata de salvar esos errores. Segundo, la clusula de independizacin de aires
cumple un doble efecto: reservar un derecho de sobreelevacin, y solicitar, adems que
ste se consigne en una nueva partida registral segregada de la matriz. Para acceder a
esta inscripcin, el Registro exige que se asigne a los aires un porcentaje de
participacin en las zonas comunes, ya que de acuerdo a las bases institucionales de la
propiedad horizontal, el titular de una seccin de dominio tambin es necesariamente
copropietario de las zonas comunes.
Otro punto que genera dudas es el caso recurrente por el cual un reglamento interno
omite mencionar el estatuto jurdico de los aires, por lo que reputa comn, pero que
luego pretende ser aclarado por un acuerdo de la junta de propietarios por la que se
modifica el reglamento interno y se indica, por ejemplo, que los aires se reservan a
favor del propietario constructor. En este caso la jurisprudencia registral ha asumido el
criterio de que estamos en presencia de dos actos jurdicos: uno, la desafectacin de la
zona comn aires- para convertirla en zona exclusiva de co-titularidad entre todos los
propietarios y que constituye un acuerdo corporativo de la asamblea; dos, la
transferencia de dominio entre los copropietarios de la nueva zona exclusiva a favor de
quien se constituir como se titular exclusivo (por ejemplo: Resolucin N 732-2008SUNARP-TR-L de 11 de julio de 2008).
A criterio de esta Superintendencia la citada corriente jurisprudencial no es correcta, por
lo menos no en todos los casos. En efecto, tngase en cuenta los casos recurrentes en los
que el stano y6 la azotea son zonas comunes por simple omisin del reglamento
interno. En tal situacin, la atribucin legal opera por el solo silencio, pero ste puede
ser modificado o aclarado por una estipulacin en contrario del propietario o
propietarios. Por tanto, debe admitirse que el efecto del silencio concluye cuando se
expresa algo. Distinto es el caso de la atribucin directamente de origen voluntario, en
donde el derecho ingresa automtica e irrevocablemente en el patrimonio del titular por
cuanto se trata de acto inequvoco de voluntad, y solo puede salir de l a travs de un
acto de transmisin.
En conclusin, no puede equipararse la atribucin voluntaria de los aires con la mera
atribucin legal por efecto del silencio. La razn de ello es que la propia ley seala con
toda claridad que la primaca es otorgada a la atribucin voluntaria, lo cual significa que
el silencio puede ser derogado a travs de una declaracin de voluntad con efecto
jurdico. Por tal motivo, nuestro ordenamiento jurdico est conforme en preferir la
atribucin voluntaria que deroga los efectos producidos por el silencio. La ley no exige
que esta declaracin expresa deba ocurrir siempre en el primer acto, ya que resultara
absurdo admitir que una simple omisin, descuido o error de redaccin produjese un
efecto definitivo que las partes NO HAN QUERIDO, PUES ELLAS NO SE HAN
MANIFESTADO EN NINGN SENTIDO. Por tanto, cuando no hay declaracin
entonces siempre cabe que el titular aclare su propio silencio. Por el contrario, la
atribucin voluntaria, que ya presupone una declaracin en determinado sentido, no es
supletoria, ni subsidiaria, por lo que el efecto que produce es el de una manifestacin

vinculante, la cual da lugar a una atribucin definitiva por su carcter positivo, y ante lo
cual s se requiere de un acto de transmisin.
En tal caso es necesario que requiera del voto favorable de las dos terceras partes de los
propietarios por analoga con el mismo voto requerido en las hiptesis de transferencia
o venta de zonas comunes. Por tanto, basta un acto jurdico para efecto de producir la
atribucin legal de los aires, cul es, la aclaracin de que esta zona pertenece al
propietario constructor, sin necesidad de un segundo acto de transferencia de dominio
adicional. La justificacin de esta solucin se encuentra en que la atribucin voluntaria
manifestada en el reglamento interno o en la aclaracin del reglamento conlleva la
derogacin del silencio.
Igual solucin se obtiene cuando se trata de una acuerdo adoptado por unanimidad de
todos los propietarios miembros de la junta, pues en este caso, al igual de lo que ocurre
en el acpite precedente, se entiende que se ha producido solo un acto jurdico de
reconocimiento o constatacin de la propiedad privada a favor de determinada persona,
para lo cual basta un negocio de aclaracin o modificacin, sin necesidad de un acto de
transferencia dominical. As opina la mejor doctrina: Se admite generalmente que la
propiedad y los otros derechos reales pueden ser objeto de negocios de comprobacin.
Estos negocios no tienen, empero, eficacia constitutiva y no ingresan de los modos de
adquisicin de los derechos reales. Ellos valen sobretodo para probar entre las partes
la existencia de la situacin jurdica comprobada6.
Por tanto, la antigua jurisprudencia registral solo quedar subsistente para las hiptesis
de reglamentos internos que hayan establecido en forma expresa que los aires son zonas
comunes; pues en tales casos ya existe una atribucin de propiedad por acto de voluntad
a favor de todos los copropietarios, y eso solo puede removerse mediante un nuevo
acuerdo de desafectacin y transferencia a favor del tercero.
Asimismo, se hace necesario aclarar en forma expresa que la convocatoria de las juntas
de propietarios se acredita de la misma forma establecida por la directiva de
regularizacin de consejos directivos de las asociaciones civiles. En tal sentido, la
formalizacin de las escrituras pblicas o las declaraciones juradas se otorgan solo por
el presidente de la junta, o por la persona designada por la misma asamblea. En tal caso
se entender que la representacin recae en forma indistinta, ya sea en el presidente por
mandato legal o en la persona designada por acto voluntario. Aqu s se debe destacar el
avance positivo que ha significado la jurisprudencia del Tribunal Registral.
5.
EXTENSIN DE LAS UNIDADES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA
Otro punto que la directiva pretende dilucidar es el referido a si las unidades
inmobiliarias de los pisos superpuestos se restringen o no al rea techada o pueden
extenderse sobre la proyeccin vertical de la planta, an cuando no exista techo. En
otros palabras, si una unidad inmobiliaria de segundo piso, por ejemplo, solo puede
constituirse respecto del techo de la primera planta o puede ampliarse sobre los espacios
vacos del mismo segundo piso hasta el permetro del lote. Esta Superintendencia ha
advertido que existe un criterio equivocado de los registradores quienes optan por la
solucin restrictiva. Ello no tiene en cuenta la disposicin contenida en el artculo 955
del Cdigo Civil por la cual el sobresuelo puede pertenecer total o parcialmente a
propietario distinto que el dueo del suelo. Es decir, el sobresuelo puede ser de dominio
total de persona distinta, lo que implica que puede extenderse sobre toda la proyeccin
ideal de la planta sucesiva del lote de terreno, comprendido dentro de su permetro. No
puede olvidarse que el dueo originario del predio es titular por toda la proyeccin
vertical del permetro del lote (artculo 954 CC.), y por esa misma razn puede reservar
6 BIANCA, Mximo. Diritto Civile 6, La Propriet, Giuffr Editore, Miln 1999, pg. 326.

que todo el sobresuelo pertenezca a persona distinta del dueo del suelo (artculo 955
CC.). En otras palabras, si el dueo original lo es de todos los aires (del permetro),
entonces no hay razn para limitar la propiedad solo de una parte de los aires (la que
pertenecen al techo). Por lo dems esta interpretacin es acorde con la proteccin
constitucional de la propiedad, pues de otra manera se pretendera que los propietarios
renuncien forzadamente a una parte de su dominio exclusivo.
La misma situacin se advierte en el caso de observaciones que limitan el espacio fsico
que pueden tener las unidades de propiedad exclusiva, pues en muchos casos de deniega
la inscripcin aduciendo que las secciones carecen de iluminacin o en ellas no se puede
construir. Sobre el particular se debe sealar que las restricciones a la construccin, o la
asignacin de espacios a usos especficos, no impiden que estemos en presencia de
propiedad privada, por lo que el registrador no puede oponer cuestiones propias de la
zonificacin que solo restringe la propiedad, pero no la priva. Adems, debe recordarse
que los temas de zonificacin no se inscriben en el registro y no son susceptibles de
calificacin.
Distinto en es el caso del permetro o muro circundante, el mismo que por constituirse
en lindero de la edificacin no puede constituirse como predio independiente o como
unidad de propiedad exclusiva. La misma lgica se aplica al suelo.
6.
ADQUISICIN DE BIENES POR LA JUNTA DE PROPIETARIOS
La comunidad de intereses que existe entre los propietarios de un edificio sometido al
rgimen de propiedad horizontal aconseja la existencia de una organizacin de gestin y
administracin de dichos intereses7. El artculo 47 de la Ley 27157 establece que: La
junta de propietarios est constituida por todos los propietarios de las secciones y tendr
la representacin conjunta de stos. Esta representacin conjunta slo puede referirse a
los actos de gestin destinados a la conservacin y mantenimiento del edificio. En
consecuencia, la junta de propietarios es el ente no personificado que agrupa a los
titulares de secciones de dominio exclusivo correspondientes a un edificio o un conjunto
de edificios, segn su reglamento interno; y cuyo objeto es conservar y mantener los
elementos o bienes comunes que les permita un adecuado disfrute de cada una de sus
secciones privativas. En el caso peruano la solucin es clara: LA LEY NO LE HA
CONCEDIDO PERSONERA JURDICA, sin perjuicio de reconocerle una relativa
subjetividad, en forma anloga a lo que sucede con las asociaciones no-inscritas o las
sociedades irregulares.
El grupo de propietarios, aunque no constituya una personara jurdica, s cuenta con
una relativa subjetividad que le permite actuar en forma unitaria en el trfico contractual
y judicial. As pues, el Presidente tiene la atribucin de representar al conjunto de
propietarios para las actividades propias al cuidado y mantenimiento del edificio. Por lo
tanto, en ningn caso se necesita la autorizacin de todos los propietarios para celebrar
un contrato o instar una demanda judicial. Empero, el legislador no ha contemplado la
posibilidad que las juntas de propietarios puedan adquirir bienes, lo que justamente dio
origen a los conflictos planteados en la Resolucin del Tribunal Registral N 711-2006SUNARP-TR-T de 14 de noviembre de 2006. En opinin de esta Superintendencia las
juntas s pueden adquirir bienes incluso registrador, en virtud de los siguientes
fundamentos8:

7 PREZ PREZ, Emilio. Propiedad, Comunidad y Finca Registral, Op. Cit., pg. 272.
8 GONZALES BARRN, Gunther. Junta de propietarios y adquisicin de bienes. EN: Dilogo con la
Jurisprudencia, N 105, Junio 2007, pg. 266.

a)
El fenmeno de los entes no personificados o con subjetividad relativa
(tambin denominados personas jurdicas con capacidad mnima o capacidad general)
se impone en todo el Derecho comparado. La razn es simple: los ordenamientos
nacionales no pueden ignorar la situacin producida por un grupo de personas que
actan como un conjunto unitario en el trfico, y al que hay que regular en sus
relaciones jurdicas y en sus actos de atribucin frente a terceros. La solucin
generalizada es admitir que pueden actuar como unidad, pero normalmente sin
autonoma patrimonial, con responsabilidad solidaria de sus partcipes y con el
beneficio a los terceros de invocar solo los pactos y acuerdos favorables a ellos. La
conclusin evidente, por tanto, es que pueden adquirir bienes.
b)
La misma solucin ya se encuentra en otros entes no personificados
regulados en nuestro propio ordenamiento, como es el caso de las asociaciones noinscritas y las sociedades irregulares. En todas esas hiptesis es posible la adquisicin y
disposicin de bienes.
c)
La junta de propietarios es una entidad instituida por ley para los casos en
que existan edificaciones con secciones exclusivas y bienes comunes, cuya funcin es
administrar y gestionar el conjunto inmobiliario a efectos de la conservacin de las
zonas comunes, as como de asegurar el funcionamiento correcto de los servicios para
lograr una adecuada convivencia. En tal sentido, una administracin de este tipo exige
el recaudo de los fondos, su custodia, la inversin y gasto en el mantenimiento y
conservacin del edificio, todo lo cual implica necesariamente la celebracin de
contratos o la adquisicin de bienes.
Sin embargo, el Tribunal Registral ha sealado en la resolucin citada que este tipo de
adquisiciones est sujeta a que el inmueble sea contiguo al edificio en comunidad, y que
necesariamente aqul sea acumulado y convertido en zona comn. Esta conclusin no
se sustenta en norma alguna, y ms bien pone en grave peligro a las juntas que se ven
frecuentemente obligadas a iniciar procesos judiciales contra los propietarios morosos,
por lo cual se producen embargos y hasta adjudicaciones sobre los bienes del deudor, lo
que incluye bienes inmuebles. Si ello ocurre, el inmueble adquirido no solamente no
ser contiguo, sino que adems muchas veces ser la propia seccin exclusiva dentro del
mismo edificio, por lo que no tiene ningn sentido exigir sta se convierta en zona
comn . Por tanto, se hace necesario corregir el criterio jurisprudencial.
Si bien es cierto que las juntas de propietarios estn sujetas a una capacidad restringida
y eventualmente pueden celebrar un acto en contravencin o en exceso a su objeto
(actos ultra vires)9; sin embargo esa posibilidad debe analizarse caso por caso, en forma
individual, ya que no es posible establecer de manera previa cul ser el propsito
concreto que pretende realizar la junta a travs de la adquisicin del inmueble. Por lo
dems, el anlisis de la existencia de un acto ultra vires o no, escapa sin dudas a la
funcin registral, pues la cuestin de propsitos y subjetividades est excluida
definitivamente de los alcances de la calificacin, por lo cual la denuncia de un acto
ultra vires corresponder a los mismos propietarios, quienes debern instar la
correspondiente accin de impugnacin del acuerdo de la junta.
En los casos de adquisicin de inmuebles u otros bienes registrados por parte de la
junta, debe entenderse que los propietarios vienen a ser todos los titulares de las
secciones exclusivas, por lo que as debera ser consignado en el asiento. Sin Embargo,
esta solucin es impracticable10. As en el Derecho comparado se da cuenta de una
9 Por el contrario, en las sociedades que cuentan con capacidad jurdica general, y no restringida, no es
posible la realizacin de actos ultra vires (artculo 12 LGS).
10 El mencionado autor recuerda que el artculo 11-5 del Reglamento Hipotecario Espaol (reformado

Resolucin de la Direccin General de los Registro y del Notariado, fechada el 19 de

febrero de 1993, en donde se permite la prctica de asientos teniendo como titular
registral a la junta de propietarios. En otro caso se producira una gran complejidad,
pues no cabe pensar que el asiento registral se practique a nombre de cada uno de los
propietarios en propiedad horizontal11.
Esta postura ha ganado amplio predicamento en el Derecho espaol12. Para el caso
peruano la solucin que se impone es la misma por cuanto las juntas de propietarios
cuentan con relativa subjetividad jurdica y, por tanto, la inscripcin deber extenderse
directamente en su nombre, con indicacin precisa del edificio o complejo al que
corresponde.
7.
EXTINCIN DEL RGIMEN
Una de las mayores lagunas que se advierte en nuestro sistema normativo de la
propiedad horizontal se encuentra en la extincin del rgimen. La doctrina advierte dos
modalidades de extincin: voluntaria e involuntaria.
Por la primera los propietarios deciden demoler el edificio, con lo cual falta la base
objetiva sobre la que se asienta el rgimen de propiedad exclusiva y comn, siendo que
al no existir el edificio ya no hay distincin entre zonas exclusivas y comunes. Se
requiere el consentimiento de los propietarios a travs de una asamblea y el acto
material de la demolicin. Una vez producida la extincin del rgimen nace una
copropiedad ordinaria sobre el suelo, salvo que exista un solo titular de todas las zonas
de dominio exclusivo. No obstante, podra producirse una excepcin cuando la
propiedad exclusiva y comn pueda delimitarse exclusivamente sobre el suelo, siendo
un ejemplo de ello la figura de las quintas.
Por la segunda la demolicin se produce por cuestiones ajenas a la voluntad de los
propietarios. El caso tpico es la destruccin del edificio, ante lo cual nace una
copropiedad ordinaria sobre el suelo, salvo la hiptesis de excepcin ya indicada en el
prrafo anterior.
8.
LOS EDIFICIOS PROYECTADOS O EN CONSTRUCCIN
Es necesario distinguir dos hiptesis en apariencia iguales: la primera, comprende el
caso de un nico predio sobre el cual se levantan nuevas construcciones, en donde la
hipoteca afecta todo el conjunto, pues se entiende que estamos ante una unidad jurdica;
ello no obsta a que el predio pueda dividirse en dos o ms unidades inmobiliarias, en
cuyo caso la hipoteca persigue a cada una de las unidades o porciones resultantes del
predio original (artculo 1101 CC.). La segunda hiptesis se refiere al caso de un
edificio proyectado o en fase de construccin y de all la similitud con el supuesto
anterior-, pero en el que se pretende constituir una hipoteca distinta sobre cada uno de
las distintas fracciones o unidades que resultarn divididas luego de la construccin del
edificio. As pues, y en va de ejemplo, una cosa es hipotecar el terreno y, con ello,
por el Real Decreto 1867/1998 del 4 de septiembre) permita la anotacin de embargos y demandas a
favor de las comunidades de propietarios en rgimen de propiedad horizontal. Sin embargo, este prrafo
de la norma (como varios otros) fue anulado por cuestiones de forma por la Sentencia de la Sala Tercera
del Tribunal Supremo de fecha 31 de enero de 2001. A pesar de dicha anulacin, el autor considera que la
solucin doctrinal sigue siendo la misma a la contemplada en el Real Decreto: GARCA GARCA, Jos
Manuel. Cdigo de legislacin inmobiliaria, hipotecaria y del registro mercantil, Civitas, Madrid 2001,
pg. 267.
11 Ibidem.
12 GONZLES-MENESES, Manuel. Inscripciones y anotaciones a favor de entidades sin personalidad
jurdica. EN: Boletn del Colegio de Registradores de Espaa. Centro de Estudios Registrales, N 78,
Madrid, diciembre 2001, pg. 3273

gravar todo lo que se le incorpore, especialmente las construcciones, e incluso si luego

el edificio se divide en varias fracciones, cada una de ellas mantiene la hipoteca
primigenia (prima hiptesis), y otra cosa es hipotecar una de las fracciones del edificio
meramente proyectado o en estado de construccin, o gravar todas las fracciones pero
con hipotecas distintas, sin que una afecte a la otra, de tal suerte que cada una de esas
fracciones o unidades goce de unidad jurdica para todos los efectos, incluyendo la
posibilidad de constituir una hipoteca en forma separada al resto del edificio. En el
primer ejemplo, se hipoteca el predio y todas sus partes integrantes; en el segundo
ejemplo, por el contrario, se hipoteca una fraccin del predio, siendo que esa fraccin
no tiene realidad fsica completa pues el edificio no est iniciado o no est concluido.
En el segundo caso la opinin comn considera que se trata de un tpico bien futuro
sobre el cual no es posible constituir hipotecas en virtud del artculo 1106 CC. Esta
interpretacin se generaliz en el Registro, por lo cual no se inscriban las hipotecas
sobre unidades inmobiliarias proyectadas o en construccin, an cuando constase
inscrita la pre-declaratoria de fbrica, y ante lo cual siempre es pertinente preguntarse
cul es la utilidad de sta. En tal sentido, el problema detectado (imposibilidad de
inscribir hipotecas sobre unidades proyectadas) ha tratado de ser corregido a travs de la
Directiva N 002-2003-SUNARP/SN, referida a la inscripcin de contratos de
compraventa de viviendas en proceso de construccin o en planos, financiados por
terceros, y de hipotecas. En efecto, de las consideraciones expuestas en la propia
directiva se seala que el artculo 1106 CC. Influye negativamente en el trfico de
inmuebles, pues si bien se admite que las unidades proyectadas son bienes futuros, sin
embargo, se postula una interpretacin que salva la prohibicin de hipotecar este tipo de
bienes.
En los artculos 5.2 y 5.3 de la anterior directiva se establece que el Registro puede
albergar una anotacin que contiene, no la inscripcin de la hipoteca, sino de la
obligacin de constituir hipoteca, la cual se da cuando el predio no se ha cancelado en
su totalidad (hipoteca legal) o cuando existe financiamiento de tercero y se acuerda la
constitucin del gravamen (hipoteca convencional). Sobre el particular no es criticable
que se reconozca la obligacin de perfeccionar la hipoteca, como deber jurdico que
emana del ttulo de hipoteca antes de la inscripcin, pero esa conclusin no puede
aceptarse cuando se toma como premisa que las unidades inmobiliarias proyectadas son
bienes futuros, y esa circunstancia hace derivar la nulidad del ttulo de hipoteca en
virtud del artculo 1106 CC. Por tal motivo es necesario aprovechar la aprobacin de
una directiva integral sobre la propiedad exclusiva y comn, a fin de dar solucin a un
problema que se mantiene latente.
As, el predio es una superficie deslindada del suelo, lo cual incluye tambin el subsuelo
y el sobresuelo por ser stos el espacio fsico que necesita para lograr su
aprovechamiento y utilidad. En tal sentido, el predio es un bien presente (artculo 954
CC.), con o sin construccin, stas son slo un aprovechamiento ms del bien que ya
existe, pero su existencia o ausencia en nada modifican la naturaleza y presencia del
bien, el cual de por s ya se extiende en lnea vertical hacia arriba y hacia abajo por todo
su permetro. Las construcciones futuras o proyectadas en nada obstan a que estemos
ante un bien presente, ya existente, real, y no ante un bien futuro. Por el contrario, la
cosa es distinta, no cuando hay edificaciones en curso, sino fundamentalmente cuando
existe proyectada la divisin de ese nico predio en distintas unidades o departamentos
que se encuentran en curso de construccin. En tal caso, efectivamente, estamos ante un
bien futuro, en la modalidad de cosa que existe fsicamente (unidad inmobiliaria en
proyeccin), por lo cual esa porcin o fraccin del predio no puede ser objeto de
derechos singulares, al ser una parte integrante, y por lo tanto ser considerada

jurdicamente como bien futuro. Hasta aqu, esta primera perspectiva del tema no se
aleja demasiado de la opinin comn, an cuando los fundamentos invocados
probablemente no sean los mismos (no importa tanto la construccin futura, sino la
futuridad de partes integrantes que todava no se han separado del bien matriz)13.
Sin embargo, esta cuestin tiene una segunda perspectiva. As pues, el derecho de
propiedad se ejerce sobre las cosas u objetos del mundo exterior que sean apropiables
econmicamente. Esas cosas u objetos tienen necesariamente lmites fsicos que
permiten establecer con exactitud hasta donde se extienden las facultades del
propietario, el cual puede hacer uso de su derecho hasta los confines mismos de la cosa.
En la propiedad sobre predios, esos son fines se determinan a travs de los lmites
verticales y horizontales, los cuales no necesariamente son naturales o intrnsicos, sino
convencionales o artificiales, esto es fijados por el propio ser humano es sus relaciones
de atribucin y trfico. Tngase en cuenta que la superficie territorial, por naturaleza, se
extiende ilimitadamente (para efectos jurdicos) y sin tener confines intrnsecos.
nicamente es el hombre quien pone lmites al terreno o a la extensin vertical de ste,
y ello, con la finalidad de lograr la demarcacin del objeto sobre el cual se ejerce el
derecho de propiedad, y separar as los distintos objetos del mundo externo susceptibles
de apropiacin. Por tanto, la delimitacin de los predios o sus porciones o fracciones
independientes (sea por trazos horizontales o verticales) es un tema simplemente
convencional, en donde el propietario puede decidir libremente, dentro de los limites de
la ley14.
Siendo ello as, las unidades inmobiliarias o los departamentos meramente proyectados
o en curso de ejecucin, pueden ser objeto de divisin material antes de culminar la
construccin, ya que el punto decisivo no es ste (que no es relevante para la existencia
fsica del predio), sino la voluntad del propietario en la delimitacin horizontal o
vertical de las distintas fracciones, pues se trata de un tema simplemente convencional o
artificial, pero siempre que exista un elemento objetivo al cual remitir en ltima
instancia la citada delimitacin. En tal sentido, las unidades inmobiliarias proyectadas s
cuentan con esa base fsica objetiva, que no es sino el suelo sobre el que necesariamente
deben asentarse, as pues, an cuando los departamentos futuras no existan, siempre
existe el suelo que constituye el soporte fsico de dichos departamentos; ello se ratifica
si tenemos en cuenta que el titular de la unidad inmobiliaria en construccin ya es cotitular del suelo sobre el que se asentar el edificio, segn el estatuto normativo del
rgimen de propiedad exclusiva y comn, y por tanto la hipoteca no recae sobre el bien
futuro (por lo menos no totalmente), sino sobre el objeto complejo: una parte que ya
tiene realidad fsica (suelo) y otra parte proyectada; en tal caso, la hipoteca puede existir
ya sobre la parte real, sin perjuicio de extenderse sobre la parte proyectada cuando sta
tambin exista. PERLINGIERI y CALONGE hablan de las cosas impropias o
parcialmente futuras15, esto es, de aquellas que ya existen en germen y, por ende, no
puede aplicarse en estricto la categora de los bienes futuros, pues en tal caso se
desnaturalizara la regulacin del elemento objetivo que ya existe in natura. Esta postura
dogmtica se encuentra, adems, conforme con la finalidad que modernamente
pretenden las legislaciones de edificaciones, cul es, tutelar la posicin del adquirente.
13 GONZALES BARRN, Ghunter Hernn. La hipoteca sobre Bienes Futuros, Tesis para optar por el
grado de doctor en derecho por la PUCP, Lima 2007, pg. 200-2001.
14 Ibid., pg. 201-202.
15 Cits. PLANA ARNALDS, Mara del Carmen. La compraventa de cosa futura. EN VV.AA. Temas
actuales de derecho civil, pg. 139.

Por tales consideraciones, la presente directiva deroga la anterior, y a travs de una

mejor doctrina, establece que procede constituir hipoteca sobre las unidades proyectadas
o en construccin, pues ya existe la base fsica del suelo. En caso que no se consume la
edificacin, y se cancelen las anotaciones de hipoteca, entonces se traslada el asiento
registral a la partida matriz con respecto al porcentaje de acciones y derechos que
corresponda a la unidad inmobiliaria en proyeccin.
9.
APLICACIN AL RGIMEN DE INDEPENDIZACIN Y COPROPIEDAD
La diferencia entre los regmenes de propiedad exclusiva y comn e independizacin
y copropiedad se difumina en la prctica, lo cual se confirma por el hecho que se
inscriben reglamentos internos sin precisar el rgimen adoptado y, a pesar de ello, el
registrador no lo advierte y a las partes no les interesa. Lo que ocurre es que al darse la
Ley 27157 se pens en establecer un rgimen alternativo (independizacin y
copropiedad) sumamente flexible y liberal, sin junta de propietarios y sin reglamento
interno, de tal suerte que cada titular podra construir, inpedendizar, acumular o
modificar su unidad inmobiliaria sin siquiera avisar al conjunto de propietarios. Esta
situacin no era viable pues en un edificio con zonas comunes no puede ser el territorio
soberano de todos ello sin que se pongan de acuerdo a travs de las mayoras- sobre los
intereses en la comunidad; por tal motivo, el Reglamento tuvo que retroceder en sus
pretensiones, y prcticamente no regul la figura pues se limit a definirla en un artculo
(artculo 128), y no le prest ms atencin. Sin embargo, la falta de claridad de la ley y
el reglamento hizo que los abogados y notarios recurriesen a los moldes consagrados
por la prctica por lo cual se generaliz el uso del reglamento interno y la junta de
propietarios en el rgimen alternativo de independizacin y copropiedad. Esta situacin
se legaliz con la aprobacin del formato de modelo de reglamento interno, el cual
incorpor un modelo para este especfico rgimen (aprobado por Resolucin
Viceministerial N 004-2000-MTC/15.04) y por el Reglamento del Registro de Predios
(artculo 68,2).
Por tal motivo es pertinente una norma que establezca la aplicacin de la presente
directiva a los casos de edificaciones sujetas al rgimen de independizacin y
copropiedad.
II.
OBJETO
Se establece una gua completa de calificacin registral de los actos del rgimen de
propiedad exclusiva y comn.
III.
ALCANCE
La norma deber ser aplicado por lo rganos de calificacin que integran la
Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos.
IV.
BASE LEGAL
Ley 27157: Ley de Regularizacin de Edificaciones, del procedimiento de licencia de
obra y declaratoria de fbrica, y del rgimen de propiedad exclusiva y comn.
Ley 27333: Ley Complementaria de Regularizacin de Edificaciones.
Decreto Supremo N 035-2006-VIVIENDA: Reglamento de la Ley de Regularizaciones
de Edificaciones.
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
V.
CONTENIDO
5.1 MBITO DE APLICACIN DE LA PROPIEDAD EXCLUSIVA Y COMN
De conformidad con el artculo 128 del Decreto Supremo N 035-2006-VIVIENDA, el
rgimen de propiedad exclusiva y comn es obligatorio en todos en que existen
unidades inmobiliarias superpuestas en el plano vertical.
En caso contrario puede optarse por el rgimen de propiedad exclusiva y comn o el de
independizacin y copropiedad.

5.2. APROBACIN DEL REGLAMENTO INTERNO

El reglamento interno se aprueba por promotor o constructor de la edificacin quien
debe ser propietario de la misma.
Tambin se aprueba conforme al artculo 39 de Ley 27157, por acuerdo de ms del 50%
de los propietarios que conforman la edificacin, para lo cual el voto se computa por
cada seccin de propiedad exclusiva, mientras no se encuentre definido el porcentaje de
participaciones en las zonas comunes.
En este ltimo caso, la convocatoria se realiza por el propietario-constructor o por los
propietarios que renan por lo menos el 25 de participacin en la edificacin,
debindose notificar a los otros propietarios mediante esquelas con cargo de recepcin y
con una anticipacin de no menor de cinco das naturales.
5.3. MODIFICACIN DE REGLAMENTO INTERNO
El reglamento interno se modifica por acuerdo de la junta que cuente con ms del 50%
de la participacin de los propietarios.
De conformidad con el artculo 135 del Decreto Supremo N 035-2006-VIVIENDA,
para los casos de modificacin del porcentaje de participacin, desafectacin de los
bienes comunes, venta, gravamen, cesin en uso o afectacin permanente de zonas
comunes, se requiere un acuerdo por mayora calificada de 2/3 partes de las
participaciones.
En estos casos, la comunicacin notarial a los propietarios que no asistieron a la Junta
as como el transcurso del plazo de veinte das tiles contados a partir de dicha
notificacin, a que se refiere el artculo 43 de la Ley 27157, podr ser acreditado
mediante declaracin jurada otorgada por el presidente de la junta.
5.4. ACUMULACIN, SUBDIVISIN E INDEPENDIZACIN
El propietario de secciones de dominio exclusivo puede acumularlas, subdividirlas o
independizarlas por acto propio.
Para formalizar la modificacin del reglamento interno se requiere acuerdo de la junta
de propietarios a instancia del propietario de las secciones de propiedad exclusiva de
dominio objeto de modificacin fsica.
Si el reglamento interno contiene clusulas especiales de consentimiento previo, el
propietario podr acumular, subdividir e independizar por escritura pblica unilateral en
la que reordene las cuotas de participacin de las unidades afectadas. La modificacin
tambin puede ser dispuesta slo por el presidente de la junta de propietarios cuando as
se establezca en el reglamento interno.
5.5. INSCRIPCIN DE LOS AIRES
Cuando en el reglamento interno se establezca la reserva de aires de la edificacin, sta
podr independizarse como seccin de dominio exclusivo, siempre que se le asigne
porcentaje de participacin en los bienes comunes. En ese caso, la independizacin
proceder siempre que se cuente con un rea proyectada de acceso.
El reglamento interno puede establecer reserva de aires sin independizacin, en cuyo
caso esta circunstancia consta en asiento especfico correspondiente a la partida registral
del predio matriz, o de otra partida vinculada.
5.6. TRANSFERENCIA DE AIRES
La venta o cualquier acto de transferencia de aires de la unidad superior se inscriben
siempre que se constituya reglamento interno y se adjunten planos de independizacin y
memoria descriptiva autorizada por ingeniero o arquitecto colegiado.
5.7. CONDICIN JURDICA DE LOS AIRES
De conformidad con el artculo 40, inciso h) de la Ley 27157 los aires se reputan zonas
comunes, salvo que en los ttulos de propiedad de las secciones aparezcan clusulas en
contrario por las cuales se les atribuya la condicin de seccin de propiedad exclusiva.

Para efectos registrales la clusula en contrario consta en el reglamento interno, o en

una modificacin posterior en el que se apruebe el acto de reconocimiento de la
propiedad preexistente de los aires, y que haba sido omitida en la declaracin inicial del
reglamento interno. Para ello se requiere la votacin favorable de 2/3 del porcentaje de
participacin de los propietarios.
Si el reglamento interno atribuye expresamente la condicin de zona comn a los aires
ser aplicable el artculo 135 del Decreto Supremo N 035-2006-VIVIENDA, salvo
que el reconocimiento de la propiedad preexistente se realice por unanimidad de los
propietarios.
5.8. CONDICIN JURDICA DE OTRAS ZONAS COMUNES
La norma precedente se aplica, en lo que fuese pertinente, a las otras zonas comunes
cuya condicin jurdica tambin se determine por la simple omisin del reglamento
interno.
5.9. EXTENSIN DE LAS UNIDADES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA
La inscripcin de las unidades de propiedad exclusiva puede extenderse al rea techada
y al espacio vaco que corresponda a la planta en que se encuentre, segn la proyeccin
vertical y hasta los lmites del permetro.
La extensin y mbito de la propiedad privada se adquiere y transfiere con
independencia de los lmites impuestos por la zonificacin.
El muro circundante de la edificacin o el suelo se considera zona comn esencial, sin
que sobre ella proceda la desafectacin.
5.10. APLICACIN DE DIRECTIVA DE ASOCIACIONES
La convocatoria a cualquier junta de propietarios se acredita, facultativamente a
eleccin del interesado, por el mecanismo previsto en la directiva de regularizacin de
consejos directivos de asociaciones civiles.
La formalizacin por escritura pblica o las declaraciones juradas son otorgadas,
indistintamente, ya sea por el presidente de la junta o por la persona designada en la
propia asamblea.
5.11. MODIFICACIN DE LA RESERVA DE AIRES YA CONSTITUIDA
En caso que un reglamento interno ya contenga la clusula de reserva de aires a favor de
un propietario, para su modificacin requerir necesariamente el consentimiento del
respectivo titular, adems del acuerdo de modificacin del reglamento interno.
5.12. PLANOS DE DECLARATORIA DE FBRICA E INDEPENDIZACIN
Los planos presentados para la inscripcin de Declaratoria de Fbrica e Independizacin
que cuenten con el respectivo visado municipal o de verificador, segn el caso no podr
ser objeto de observacin ni rechazo registral.
5.13. ADQUISICIN DE BIENES
Para efectos registrales la junta de propietarios puede adquirir bienes muebles o
inmuebles.
El asiento de inscripcin expresar como titular a la junta de propietarios, debiendo
consignar el detalle de la edificacin o conjunto inmobiliario al que se refiere.
5.14. EXTINCIN DEL RGIMEN
El rgimen de propiedad exclusiva y compn se extingue por demolicin o destruccin
del edificio, salvo que las zonas comunes y exclusivas puedan delinearse
exclusivamente en funcin al suelo.
Tambin se extingue el rgimen por acuerdo unnime de todos los propietarios, en cuyo
caso se procede a la acumulacin respectiva en la partida matriz. Esta acumulacin no
requiere de ningn requisito municipal o administrativo.
5.15. DOCUMENTACIN DEL REGLAMENTO INTERNO

El reglamento interno o su modificacin se inscriben en mrito de escritura pblica o

documento privado con firmas legalizadas del presidente de la junta.
Cuando slo interviene el presidente bastar la copia certificada del acta de la junta de
propietarios en la que se adopta el acuerdo, sin requerirse la transcripcin del texto del
reglamento o su modificacin.
5.16. INSCRIPCIN DE RGANOS DE Representacin
Se inscribe en la partida matriz el presidente de la junta de propietarios o la directiva, de
ser el caso.
La falta de inscripcin del presidente o directiva durante un perodo o ms, no impide la
sucesiva inscripcin del rgano de representacin correspondiente al perodo actual.
5.17. INTERVENCIN DEL PRESIDENTE DE LA DOCUMENTACIN
El presidente de la Junta de Propietarios es el representante de los propietarios y puede
intervenir en las escrituras pblicas, documentos privados y declaraciones juradas, sin
necesidad de comparecencia personal de cada uno de los titulares de las secciones de
dominio exclusivo.
La misma regla se aplica a cualquier persona distinta del presidente que cuente con
designacin especial realizada por la Junta de propietarios para formalizar un acuerdo
determinado.
5.18. REGULARIZACIN DE EDIFICACIONES
Las normas de la presente directiva se aplican por analoga y en cuanto fuese pertinente,
a los mecanismos de regularizacin de edificaciones regulados en el Ttulo I de la Ley
27157.
5.19. EDIFICIOS PROYECTADOS O EN CONSTRUCCIN
Es procedente inscribir actos de disposicin e hipotecas sobre unidades inmobiliarias
proyectadas, en tanto estas tiene un correlato fsico en el suelo del predio matriz,
siempre que se inscriba previa o simultneamente el acto de pre-declaratoria de fbrica.
Una vez culminada la edificacin, la inscripcin se convierte automticamente en
definitiva.
En caso que no se culmine la edificacin y se cancelen las partidas independizadas de
las unidades proyectadas, las inscripciones efectuadas en stas se trasladan a la partida
del predio matriz, en el porcentaje que corresponda segn la participacin en las zonas
comunes que se le haba asignado. Este traslado se realiza en forma automtica y
simultneamente con la asignacin del citado porcentaje.
5.20. APLICACIN DIRECTA
La presente directiva se aplica tambin al rgimen de independizacin y copropiedad.
DISPOSICIN TRANSITORIA
La presente directiva se aplica, incluso, a los procedimientos registrales en trmite y a
las nuevas presentaciones de ttulos anteriormente tachados.
DISPOSICIN FINAL
La presente directiva entra en vigor al da siguiente de sus publicaciones en el diario
oficial.
DISPOSICIN DEROGATORIA
Derguese la Directiva N 002-2003-SUNARP/SN, referida a la inscripcin de
contratos de compraventa de viviendas en proceso de construccin o en planos,
financiado por terceros y de hipotecas.
VI.
RESPOSABILIDAD
La norma es de estricto cumplimiento por los rganos de calificacin que integran el
Sistema Nacional de los Registros Pblicos, bajo responsabilidad.

Adecuacin del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios a las

disposiciones de la Ley N 29090
Aprobada por Resolucin N 339-2008-SUNARP/SN del 23.12.08 .
Adecuacin del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios a las
disposiciones de la Ley N 29090
RESOLUCION DEL SUPERINTENDENTE NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS
N 339-2008-SUNARP-SN
Lima, 23 de diciembre de 2008
CONSIDERANDO:
Que, la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos es un organismo
pblico tcnico especializado creado por la Ley 26366, encargado de planificar,
organizar, normar, dirigir, coordinar y supervisar la inscripcin y publicidad de los actos
y contratos en los Registros Pblicos que integran el Sistema Nacional;
Que, la Ley N 29090, Ley de Regulacin de Habilitaciones Urbanas y de
Edificaciones, publicada el 25 de setiembre de 2007 y vigente desde el 28 de setiembre
de 2008, en su Sexta Disposicin Final, dispuso la obligacin a cargo de la SUNARP, de
adecuar el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios a las disposiciones
contenidas en dicha Ley, en el plazo de cuarenta y cinco (45) das contados desde su
entrada en vigencia;
Que, en concordancia con la citada Ley, el Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios, aprobado por Resolucin de la Superintendente Nacional de los
Registros Pblicos N 248-2008-SUNARP/SN, publicada el 30 de agosto de 2008,
dispuso, en su Segunda Disposicin Transitoria, la vigencia de los captulos II, VIII y IX
del Ttulo II de la Seccin II del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
aprobado por Resolucin N 540-2003-SUNARP/SN, hasta su adecuacin a la Ley N
29090, Ley de Regulacin de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones;
Que, mediante Memorndum N 110-2008-SUNARP/SN, del 02 de octubre, con
ocasin de la publicacin de los Reglamentos de la Ley N 29090 y consecuente
entrada en vigencia de sta, se encarg a la Comisin que elabor el proyecto de
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, la adecuacin de dicho
Reglamento a las disposiciones de la citada Ley;
Que, en cumplimiento de la labor encomendada, la citada Comisin present el
proyecto de normas relativas a la inscripcin de Habilitaciones Urbanas y Declaratoria
de Fbrica, adecuadas a la Ley N 29090, organizados en dos captulos;

Que, el citado proyecto fue evaluado por el Directorio de la SUNARP en su

sesin de fecha 10 de diciembre del presente ao, habiendo sido aprobado por
unanimidad, en ejercicio de las atribuciones conferidas por el literal b) del artculo 18
de la Ley N 26366 y literal b) del artculo 12 del Estatuto de la SUNARP;
Estando a lo acordado, y en uso de las atribuciones conferidas por los literales
e), v) y w) del artculo 7 del Estatuto de la SUNARP, aprobado mediante Resolucin
Suprema N 135-2002-JUS;
SE RESUELVE:
Artculo 1.- Aprobar la adecuacin del Reglamento de Inscripciones del Registro
de Predios a las disposiciones de la Ley N 29090, incorporando en el citado
Reglamento los captulos I-A y VI-A referidos a Habilitaciones Urbanas y Declaratoria de
Fbrica; y, la dcima y dcimo primera disposiciones transitorias, cuyos textos forman
parte de la presente Resolucin.
Artculo 2.- Disponer la publicacin del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios adecuado a la Ley N 29090, conforme a lo dispuesto en el artculo
1, en la pgina web de la SUNARP.
Regstrese, comunquese y publquese.
MARA D. CAMBURSANO GARAGORRI
Superintendente Nacional de los Registros Pblicos
Captulo I-A
Habilitaciones Urbanas
Subcaptulo I
Documentos previos
Artculo 31A.- Anotacin preventiva de documentos previos
El Certificado de Zonificacin y Vas y los certificados de Factibilidad de Servicios
se anotarn preventivamente a solicitud del propietario, en el rubro B) de la partida
registral del predio, en forma previa a la inscripcin de la habilitacin urbana y siempre
que se encuentren vigentes.
La falta de anotacin preventiva de los documentos previos no impide la
inscripcin de la habilitacin urbana.
Artculo 31B.- Contenido del asiento de anotacin preventiva
En el asiento de anotacin preventiva del Certificado de Zonificacin y Vas se
precisarn los datos a que se refiere el numeral 1 del artculo 14 de la Ley N 29090 y el

plazo de vigencia del certificado. El asiento de anotacin preventiva caducar de pleno

derecho al vencimiento del plazo de vigencia del certificado.
En el asiento de anotacin preventiva de los certificados de factibilidad de
servicios se indicar si el predio cuenta con factibilidad de servicios o, en caso de que el
acceso al servicio sea posterior, los datos a que se refieren los literales b), c) y d) del
numeral 3 del artculo 14 de la Ley N 29090.
Subcaptulo II
Habilitaciones urbanas
Artculo 31C.- Inscripcin de la habilitacin urbana
De conformidad con el artculo 10 de la Ley N 29090, slo es inscribible la
recepcin de obras de la habilitacin urbana, salvo los supuestos de aprobacin en la
Modalidad B y la Modalidad C con Revisor Urbano previstos en el mismo artculo, en
cuyo caso podr anotarse preventivamente el proyecto de habilitacin urbana, a
solicitud del promotor.
Artculo 31D.- Anotacin preventiva del proyecto de habilitacin urbana
La anotacin preventiva del proyecto de habilitacin urbana se realizar en
mrito a los siguientes documentos:
a) Cargo del Formulario nico de Habilitacin Urbana - FUHU presentado ante
la municipalidad distrital o provincial en el caso del cercado, con el sello de su
recepcin y el nmero de expediente asignado;
b) Planos de ubicacin y localizacin del terreno, y de trazado y lotizacin
presentados ante la Municipalidad respectiva;
c) Memoria Descriptiva.
En caso de discrepancia entre los datos consignados en la memoria descriptiva y
el respectivo plano, prevalecern los que aparecen en este ltimo.
A fin de agilizar la inscripcin, podr presentarse adicionalmente en copia digital
los documentos sealados en los literales b) y c).
Artculo 31E.- Contenido del asiento de anotacin preventiva del proyecto de
habilitacin urbana
El asiento de anotacin preventiva del proyecto de habilitacin urbana
contendr, adems de los requisitos establecidos en el artculo 13, segn corresponda,
los siguientes datos:
a) El nmero asignado al expediente del proyecto de habilitacin urbana y su
fecha de recepcin por la municipalidad competente;

b) El cuadro general de distribucin de reas, en el que se precisen el rea total

del predio habilitado, el rea til, cantidad de lotes que conforman la habilitacin,
reas de aportes, reas de compensacin si las hubiere, as como el rea total de las
vas pblicas y otros datos tcnicos relevantes;
c) La autorizacin de venta garantizada, en el supuesto del literal b) de la
Modalidad C con intervencin de Revisor Urbano prevista en el artculo 10 de la Ley N
29090.
El asiento de anotacin preventiva caducar de pleno derecho al vencimiento
del plazo de vigencia de la licencia de habilitacin previsto en el artculo 11 de la Ley N
29090.
Artculo 31F.- Preindependizacin
La preindependizacin de los lotes que integran la habilitacin urbana se
efectuar en mrito a los documentos sealados en los literales b) y c) del artculo 31D.
Cuando la memoria descriptiva no contenga la descripcin literal del rea,
linderos, medidas perimtricas y colindancias (por el frente, por la derecha entrando,
por la izquierda entrando y por el fondo) de los lotes, se presentar por el propietario
documento que contenga dicha descripcin, sin necesidad de legalizacin de firma.
En caso de discrepancia entre los datos consignados en la memoria descriptiva
o el documento complementario a que se refiere el prrafo anterior y el respectivo
plano, prevalecern los que aparecen en este ltimo.
Las partidas preindependizadas y las anotaciones preventivas extendidas en
ellas se mantendrn vigentes hasta la caducidad del asiento de anotacin preventiva
del proyecto de habilitacin urbana.
Artculo 31G.- Anotacin preventiva de la compraventa garantizada
La compraventa garantizada, y en su caso la cesin de posicin contractual, se
anotarn preventivamente en la partida individual del respectivo predio. La inscripcin
definitiva de dichos actos se efectuar simultneamente con la inscripcin de la
recepcin de obras.
Artculo 31H.- Inscripcin de la recepcin de obras
La inscripcin de la recepcin de obras se har en mrito a los siguientes
documentos:
a) Formulario nico de Habilitacin Urbana - FUHU, correspondiente a la
recepcin de obras;
b) Resolucin de recepcin de obras de la habilitacin urbana;
c) Plano de replanteo de trazado y lotizacin y memoria descriptiva, salvo que el
proyecto aprobado no hubiera sufrido modificaciones y no se hubiera anotado

preventivamente el proyecto de habilitacin urbana, en cuyo caso se presentarn el

plano de trazado y lotizacin y la memoria descriptiva presentados para la obtencin
de la licencia de habilitacin urbana.
d) Plano de ubicacin y localizacin presentado para la obtencin de la licencia
de habilitacin urbana, salvo que el proyecto de habilitacin urbana se hubiera
anotado preventivamente.
Estos documentos debern estar debidamente sellados por la municipalidad
respectiva.
Artculo 31I.- Contenido del asiento de recepcin de obras
El asiento de inscripcin de la recepcin de las obras de habilitacin urbana
contendr, adems de los requisitos establecidos en el artculo 13, segn corresponda,
los siguientes datos:
a) Nmero y fecha de la resolucin municipal que aprueba la recepcin de las
obras. Cuando hubiese operado el silencio administrativo positivo se indicar la fecha
de presentacin ante la municipalidad del expediente que contiene la solicitud de
recepcin de obras y de la Declaracin Jurada a que se refiere la Ley N 29060.
b) El cuadro general de distribucin de reas, en el que se precisen el rea total
del predio habilitado, el rea til, cantidad de lotes que conforman la habilitacin,
reas de aportes, reas de compensacin si las hubiere, as como el rea total de las
vas pblicas y otros datos tcnicos relevantes.
Al inscribir la recepcin de obras, el Registrador, proceder a independizar los
lotes que conforman la habilitacin urbana, si no se hubieran independizado con
anterioridad, siendo de aplicacin las reglas previstas en los prrafos segundo y tercero
del artculo 31F.
Artculo 31J.- Inscripcin de recepcin de obras con variacin de rea, linderos y
medidas perimtricas
Cuando en la resolucin de recepcin de obras se vare el rea, linderos y
medidas perimtricas de los lotes preindependizados cuyo dominio se encuentre
anotado a favor de terceros, el Registrador proceder a inscribir la recepcin de obras,
modificando dichos datos en la partida correspondiente a cada lote, salvo que como
consecuencia del replanteo de la lotizacin se hubiese reducido la cantidad de lotes del
rea til de la habilitacin, en cuyo caso se requerir el consentimiento de los titulares
con derechos anotados sobre los lotes excluidos como consecuencia de la reduccin.
Inscrita la recepcin de obras, se proceder al cierre de las partidas abiertas para tales
lotes.
Si como consecuencia del replanteo, la variacin en la descripcin de los lotes
impida su identificacin por el rea de Catastro, se requerir la modificacin o
aclaracin del ttulo que dio mrito a la anotacin de la compraventa.

En los supuestos de los dos prrafos anteriores, el documento respectivo debe

revestir la misma formalidad que el acto primigenio.
Artculo 31K.- Inscripcin de recepcin de obras por silencio administrativo
positivo
Para inscribir la recepcin de obras por silencio administrativo positivo se
presentarn los siguientes documentos:
a) Cargo del Formulario nico de Habilitacin Urbana - FUHU, correspondiente
a la recepcin de obras, presentado ante la Municipalidad correspondiente;
31H.

b) Los documentos tcnicos a que se refieren los literales c) y d) del artculo

c) Cargo de recepcin de la declaracin jurada del propietario en el sentido que

ha operado el silencio administrativo positivo, presentada ante la municipalidad
correspondiente.
Artculo 31L.- Recepcin parcial de obras de habilitacin urbana ejecutada por
etapas

Cuando se inscriba la recepcin parcial de obras en el supuesto del artculo 37

del Reglamento de la Ley N 29090, se independizar el rea correspondiente a la
etapa recepcionada, quedando en la partida matriz el rea pendiente de ejecucin.
Cuando en la resolucin que aprueba la recepcin parcial se establezcan
aportes pendientes de efectuar en la etapa a recepcionar, se extender un asiento de
anotacin preventiva en el rubro D de la partida matriz, haciendo constar dicha
circunstancia.
Para la inscripcin prevista en este artculo constituye acto previo la inscripcin
del respectivo Planeamiento Integral en la partida matriz.
Artculo 31M.- Compensacin de reas
Cuando la habilitacin urbana comprenda reas sujetas a futura compensacin,
sta no constituye acto previo para la inscripcin de la aprobacin del proyecto o de la
recepcin de obras. El Registrador suspender la inscripcin de los lotes comprendidos
dentro del rea destinada a futura compensacin que se encuentren total o
parcialmente fuera del permetro del predio inscrito, debiendo dejar constancia de la
suspensin en el asiento respectivo.
Inscrita la compensacin de reas, se entender que los lotes objeto de la
suspensin se integran a la habilitacin urbana, siempre que hubiesen sido
comprendidos dentro del rea til aprobada.
Artculo 31N.- Habilitaciones para uso de vivienda con bienes comunes
Para la independizacin de los lotes que integran las habilitaciones para uso de
vivienda con bienes comunes, previamente debe inscribirse la recepcin de obras de la

habilitacin urbana o la aprobacin del proyecto en los supuestos del artculo 31C, y el
reglamento interno.
Para la inscripcin del reglamento interno no constituir acto previo la
declaratoria de fbrica.
Artculo 31.- Inscripcin de regularizacin de habilitaciones urbanas
ejecutadas
La inscripcin de la regularizacin de las habilitaciones urbanas ejecutadas a
que se refiere el artculo 23 de la Ley N 29090 se har en mrito a los siguientes
documentos:
a) Resolucin municipal que en va de regularizacin aprueba el proyecto o la
recepcin de obras de la habilitacin urbana ejecutada;
b) Planos de ubicacin y localizacin del terreno, y de trazado y lotizacin o de
replanteo en su caso, presentados ante la Municipalidad respectiva;
c) Memoria descriptiva.
Artculo 31O.- Inscripcin de habilitaciones urbanas de oficio
Cuando la habilitacin urbana de oficio comprenda la totalidad del predio
registrado, la inscripcin se extender por el solo mrito de la resolucin municipal
respectiva.
En el supuesto que el predio habilitado forme parte de otro de mayor extensin
deber presentarse, adems, el plano de ubicacin y localizacin, el plano perimtrico
del rea habilitada y del rea remanente, as como la memoria descriptiva cuando los
datos referidos al rea, linderos y medidas perimtricas no consten en la resolucin. En
este caso, el Registrador independizar el rea objeto de la habilitacin en mrito a los
documentos mencionados en el presente artculo.
Artculo 31P.- Inscripcin de actos de disposicin de lotes que integran una
habilitacin urbana Para inscribir la transferencia de propiedad y dems actos de
disposicin de los lotes que integran una habilitacin urbana, previamente debe
inscribirse la recepcin de obras, salvo que en la resolucin que aprueba dicha
habilitacin se establezca la libre disponibilidad sin requerirse la recepcin de obras
conforme a la normativa vigente.
Captulo VI-A
Declaratoria de Fbrica
Subcaptulo I
Documentos previos

Artculo 50A .- Anotacin preventiva de documentos previos

El Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios y Certificado de
Factibilidad de Servicios se anotarn preventivamente a solicitud del propietario, en el
rubro B) de la partida registral del predio, en forma previa a la inscripcin de la
declaratoria de fbrica y siempre que se encuentren vigentes.
La falta de anotacin preventiva de los documentos previos no impide la
inscripcin de la declaratoria de fbrica.
Artculo 50B.- Contenido del asiento de anotacin preventiva
En el asiento de anotacin preventiva del Certificado de Parmetros
Urbansticos y Edificatorios se precisarn los datos a que se refiere el numeral 1 del
artculo 14 de la Ley N 29090 y el plazo de vigencia del certificado. El asiento de
anotacin preventiva caducar de pleno derecho al vencimiento del plazo de vigencia
del certificado.
En el asiento de anotacin preventiva de los certificados de factibilidad de
servicios se indicar si el predio cuenta con factibilidad de servicios o, en caso de que el
acceso al servicio sea posterior, los datos a que se refieren los literales b), c) y d) el
numeral 3 del artculo 14 de la Ley N 29090.
Subcaptulo II
Declaratoria de fbrica
Artculo 50C.- Anotacin preventiva de predeclaratoria de fbrica
La anotacin preventiva de la predeclaratoria de fbrica se realizar en mrito a
los siguientes documentos:
a) Cargo del Formulario nico de Edificaciones - FUE presentado ante la
Municipalidad correspondiente, con el sello de su recepcin y el nmero de expediente
asignado;
b) Resolucin de Licencia de Edificacin, en los casos de las modalidades C y D.
c) Plano de ubicacin y localizacin y plano de arquitectura (de plantas o
distribucin) presentados ante la Municipalidad respectiva.
d) Memoria descriptiva de distribucin de ambientes.
En caso de discrepancia entre los datos consignados en la memoria descriptiva y
el respectivo plano, prevalecern los que aparecen en este ltimo.
A fin de agilizar la inscripcin, podr presentarse adicionalmente la memoria
descriptiva en copia digital.

Artculo 50D.- Contenido del asiento de anotacin preventiva de predeclaratoria

de fbrica
El asiento de anotacin preventiva de la predeclaratoria de fbrica debe
contener la distribucin de ambientes, el rea techada por cada piso, el rea libre del
primer piso, el carcter preventivo del asiento, la norma que autoriza su extensin y su
plazo de vigencia, as como el nombre del profesional que interviene en el proyecto de
declaratoria de fbrica y dems datos relevantes.
Artculo 50E.- Anotacin preventiva de prereglamento interno y
preindependizaciones
Cuando la predeclaratoria de fbrica se refiera a una unidad inmobiliaria con
secciones de propiedad exclusiva y bienes comunes, el prereglamento interno y las
preindependizaciones se anotarn preventivamente en mrito al documento privado
otorgado por el propietario con firma certificada por Notario.
El Registrador al extender la anotacin preventiva del prereglamento interno
proceder a extender las preindependizaciones.
Artculo 50F.- Contenido del asiento de anotacin preventiva de prereglamento
interno y preindependizaciones
El asiento de anotacin preventiva de prereglamento interno contendr,
adems de los datos a que alude el artculo 52, el carcter preventivo del asiento, el
plazo de su vigencia y la norma que autoriza su extensin.
En las partidas preindependizadas se consignarn, adems de los datos
previstos en los literales a), b) y c) del artculo 19 y el rgimen adoptado de
conformidad con el artculo 127 del Reglamento de la Ley N 27157, los indicados en el
prrafo anterior.
Artculo 50G.- Plazo de vigencia de las anotaciones preventivas de
predeclaratoria de fbrica, prereglamento interno y preindependizaciones
El plazo de vigencia de las anotaciones preventivas de predeclaratoria de
fbrica, prereglamento interno y preindependizaciones es de un ao contado desde la
fecha del asiento de presentacin, prorrogable antes de su vencimiento y por el mismo
plazo, cuantas veces sea necesario. En ningn caso la vigencia de dichas anotaciones
excedern el plazo de vigencia de la licencia de edificacin.
La prrroga del plazo de vigencia se anota preventivamente en mrito al
documento privado con firmas legalizadas otorgado por el propietario del terreno, por
cualquiera de los adquirentes de las unidades inmobiliarias preindependizadas o por el
tercero cuyo derecho emane de la partida independizada, acompaado de la
documentacin pertinente.
Si durante la vigencia de las anotaciones preventivas a que se refiere el prrafo
anterior, no se llegara a registrar su conversin en inscripcin, dichas anotaciones
caducarn de pleno derecho. Producida la caducidad, se cerrarn las partidas
preindependizadas.

Artculo 50H.- Anotacin preventiva de compraventa en las partidas

preindependizadas
La compraventa u otros actos anlogos por los cuales el propietario se obligue a
transferir la propiedad de las futuras secciones de propiedad exclusiva, se anotarn
preventivamente en las partidas preindependizadas. La inscripcin definitiva de dichos
actos se efectuar simultneamente con la inscripcin de la declaratoria de fbrica y
reglamento interno.
Las anotaciones preventivas de los actos a que se refiere el prrafo anterior
caducan de pleno derecho al operar la caducidad de la anotacin preventiva de las
respectivas preindependizaciones.
Artculo 50I.- Conversin en inscripcin de la predeclaratoria de fbrica, el
prereglamento interno y las preindependizaciones
Cuando la edificacin se hubiera efectuado conforme a la predeclaratoria
anotada preventivamente, para su conversin en inscripcin deben presentarse los
documentos que den mrito a la inscripcin de la fbrica. En este caso, al inscribir la
declaratoria de fbrica, el Registrador proceder a convertir en inscripcin el
prereglamento interno y las preindependizaciones, incluyendo las transferencias y
dems actos anotados preventivamente.
Cuando no exista conformidad con la predeclaratoria de fbrica y dicha
circunstancia implique modificaciones al prereglamento interno, a las
preindependizaciones o dems actos anotados preventivamente, se presentarn,
adems, los documentos aclaratorios o modificatorios correspondientes.
Artculo 50J.- Inscripcin de la declaratoria de fbrica o demolicin
La declaratoria de fbrica de una edificacin, as como su demolicin total o
parcial, su ampliacin, su modificacin o remodelacin, se inscribir en mrito a alguno
de los siguientes documentos:
a) Formulario nico de Edificaciones (FUE) a que se refiere la Ley N 29090;
b) Escritura Pblica en la que se inserte o adjunte el Formulario nico de
Edificaciones (FUE) o los documentos exigidos segn la normativa aplicable al caso
concreto;
c) Formulario Registral aprobado por la Superintendencia Nacional de los
Registros Pblicos, en el caso de regularizacin de edificaciones a que se refiere la Ley
N 27157;
d) Otros sealados en las normas especiales.
Cualquiera de los instrumentos sealados debe acompaarse de los anexos que
la normativa aplicable requiera, as como del plano de ubicacin y localizacin, y del

plano de distribucin, autorizados por profesional competente. En el caso de

demolicin total no se requiere la presentacin del plano de distribucin.
En los casos de remodelacin, ampliacin y modificacin de fbrica debe
adjuntarse, adems, la memoria descriptiva de la edificacin resultante, el plano de
distribucin en el que se visualicen los elementos eliminados o modificados y el plano
de distribucin de la edificacin resultante. Lo dispuesto en el presente artculo no se
aplica cuando la fbrica ha sido aprobada por autoridad municipal.
En caso de discrepancia entre los datos consignados en la memoria descriptiva y
los respectivos planos, el Registrador consignar en el asiento de inscripcin los que
aparecen en estos ltimos.
Artculo 50K.- Contenido del asiento de declaratoria de fbrica
El asiento de inscripcin debe contener la distribucin de ambientes, el rea
techada por cada piso, el rea libre del primer piso, la fecha de finalizacin de la obra,
la valorizacin, el nombre del profesional que interviene en la declaratoria y dems
datos relevantes. Si en el instrumento que da mrito a la inscripcin de la declaratoria
de fbrica se hubiera omitido la fecha de finalizacin de la obra, para subsanar dicha
omisin podr presentarse declaracin jurada del propietario, con firma certificada
notarialmente.
Cuando se encuentre pendiente la emisin del informe de verificacin ad hoc se
extender, en el rubro de cargas y gravmenes, una anotacin en la que se deje
constancia de tal circunstancia, la que se cancelar con la presentacin de dicho
informe al Registro.
En los casos en los que en la declaratoria de fbrica intervenga la sociedad
conyugal sujeta al rgimen de sociedad de gananciales y la fbrica haya sido edificada
en terreno propio de uno de ellos, el Registrador proceder a extender
simultneamente el asiento de dominio de la sociedad conyugal sobre el inmueble por
el solo mrito de la declaratoria, salvo que se acredite que el bien mantiene la
condicin de propio.
Para efectos de lo dispuesto en el prrafo anterior debe acompaarse la copia
certificada de la partida de matrimonio expedida por el funcionario que conserva en su
poder la matriz o por Notario.
Artculo 50L.- Inscripcin de carga tcnica
Con la regularizacin de la declaratoria de fbrica se inscribirn
simultneamente, en el rubro de cargas y gravmenes, las cargas constituidas por
transgresiones a los parmetros urbansticos y edificatorios aplicables al predio y otras
cargas reguladas en la normativa vigente, en virtud al mismo instrumento que da
mrito a la inscripcin de la declaratoria de fbrica.

Slo se inscribirn como carga las observaciones contenidas en el Informe

Tcnico de Verificacin. No corresponde al Registrador formular observaciones a los
aspectos tcnicos de dicho informe.
Las observaciones contenidas en el Informe de Verificacin Ad hoc remitido al
Registro de conformidad con el artculo 10 del Reglamento de la Ley N 27157,
aprobado por Decreto Supremo N 008-2000-MTC, se inscribirn de oficio.
Artculo 50M.- Traslado de carga tcnica
Al independizar las distintas unidades inmobiliarias en partidas individuales, se
trasladarn las cargas tcnicas que afecten a la totalidad de la edificacin.
Cuando se acredite que la carga afecta slo algunas de las unidades que se
independizan, sta se trasladar a la partida independizada que corresponda.
En el caso de la regularizacin de la declaratoria de fbrica de secciones de
propiedad exclusiva construidas con posterioridad a declaratoria de fbrica inscrita, la
carga que afecte a la totalidad de la edificacin se registrar slo en la partida
correspondiente a la unidad inmobiliaria materia de regularizacin.
Artculo 50N.- Levantamiento de carga tcnica
Las cargas sern canceladas en virtud de un nuevo Informe Tcnico emitido por
el verificador competente, en el que se acredite el levantamiento de las observaciones
que dieron mrito a su anotacin, acompaado, de ser necesario, de los planos
replanteados. No corresponde al Registrador formular observaciones a los aspectos
tcnicos de dicho informe.
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
DCIMA.- Normativa aplicable para la inscripcin de las habilitaciones urbanas o
de las declaratorias de fbrica
La inscripcin de la habilitacin urbana y de la declaratoria de fbrica se
efectuar en mrito a los instrumentos otorgados de conformidad con las normas
vigentes a la fecha de su aprobacin o declaracin.
DCIMO PRIMERA.- Regularizacin sucesiva
Inscrita la declaratoria de fbrica mediante el procedimiento de regularizacin
previsto en el Ttulo I de la Ley N 27157, la posterior ampliacin, modificacin,
reparacin, remodelacin, puesta en valor, cercado o demolicin de la fbrica,
efectuada sin cumplir con los procedimientos establecidos en el Ttulo II de la citada
ley, se regularizar mediante el procedimiento previsto en el artculo 68 y siguientes del
Reglamento de la Ley N 29090 aprobado por Decreto Supremo N 024-2008-Vivienda.