DEFINICIN DE PARMETROS URBANSTICOS Y EDIFICATORIOS

Artculo 18.- Dimensin de manzanas: es el rea que ocupa un lote o conjunto

de lotes, limitado(s) por vas vehiculares en todos sus frentes. El rea mnima
de manzana es de una (1) hectrea. El mximo de manzana es de 3000 metros
lineales. Aplicable en toda habilitacin urbana nueva, excepto en islas rusticas
menores a un hectreas.
Las zonas de Reglamentacin Especial de Tipo Reurbanizacin, establecen
reas mnimas de manzana de acuerdo a las caractersticas viales de su
contexto inmediato.
Articulo 19.- Es el rea mxima de las vas vehiculares en una habilitacin
urbana. No debe superar el 25% del rea total del terreno y es aplicable en
toda habilitacin urbana nueva mayor a una hectrea. Se excluye el rea de
bermas de 25 mts, o ms de ancho, que pueden ser consideradas como
aportes de recreacin pblica. La habilitacin urbana debe incluir una red
alternativa de ciclovas y alamedas peatonales interconectadas, cuyas reas no
se incluyen en el conteo del 25% de las vas vehiculares.
Articulo 20.- Terrenos habilitados destinados a recreacin publica ya servicios
pblicos complementarios de educacin y otros fines, en lotes regulables
edificables, que deben inscribirse a favor de la institucin beneficiada, y que
son cedidos a ttulo gratuito por el propietario de un terreno rustico como
consecuencia del proceso de habilitacin urbana. Las reas de los de aportes
se calculan como porcentajes del rea bruta del terreno a habilitar, menos las
reas que deban cederse para vas expresas, arteriales y colectoras y para
reservas para obras de carcter regional o provincial. En el caso de recreacin
publica, se incluye el rea de bermas centrales cuyo ancho sea igual o mayor
a25 m en vas vehiculares.
Articulo 21.- lote mnimo: Lote es el terreno urbano producto de un proceso
de habilitacin urbana, se norma el rea mnima que debe tener el lote en caso
de sub-divisin o de una habilitacin urbana, para beneficiarse de los
parmetros edificatorios que corresponden a su zonificacin. En reas
consolidadas, los lotes cuyas reas son menores a las mnimas normadas
tambin se benefician de los parmetros edificatorios y, en el caso de
densidad, de modo proporcional a su rea.
Articulo 22.- frente mnimo: Frente del lote es el lidero que limita con un
acceso vehicular o peatonal. Se norma el frente mnimo que debe tener el lote
en caso de sub-divisin o de nueva habilitacin urbana, para beneficiarse de
los nuevos parmetros edificatorios que corresponden a su zonificacin. A
efectos de determinar el frente mnimo en lotes con ms de un frente, se
considera el que da a la va de mayor jerarqua o el que da al ingreso principal
de la edificacin.

Articulo 23.- usos:

Unifamiliar: unidad de vivienda sobre un lote nico

Bifamiliar: edificacin nica con dos unidades de vivienda, que
mantienen la copropiedad del terreno y de las reas de servicios
comunes.
Multifamiliar: edificacin nica con tres unidades de vivienda, que
mantienen la copropiedad del terreno y de las reas de servicios
comunes.
Conjunto residencial: grupo de viviendas compuesto de dos o ms
edificaciones independientes (opcionalmente interconectadas), con
predios de propiedad exclusiva y que comparten bienes comunes bajo el
rgimen de copropiedad.

Articulo 24.- densidad neta: Es el Parmetro Fundamental que establece la

concentracin humana en la diferentes zonas de uso residencial de la ciudad, a
nivel de lote, en trminos de HABITANTES POR HECTAREA, como base para el
clculo del nmero mximo de personas que pueden habitar un lote de uso de
vivienda, de los equipamiento urbanos, de la dotacin de servicios, del
ordenamiento vial y del ratio de rea verde por persona.
La densidad neta tambin se aplica a lotes comerciales compatibles con
zonificacin residencial, cuando aquellos sean destinados parcialmente a uso
residencial, de conformidad con los cuadros N1 y N2 de la NORMA ZUS.02,
capitulo XI, pginas 24 y 25
Para calcular nmero mximo de personas que pueden vivir en un lote
residencial, se multiplica el rea del lote en hectreas- por la Densidad Neta
establecida como Parmetro Edificatoria de la Zona Residencial.
Para calcular el nmero mximo de unidades de vivienda que se pueden
proyectar en un lote residencial, se divide el nmero mximo de personas
entre el nmero de personas por vivienda. De acuerdo a las siguientes
relaciones:

Vivienda de 1 dormitorio
Vivienda de 2 dormitorios
Vivienda de 3 o ms dormitorios

2 habitantes
3 habitantes
5 habitantes

Para efectos de este clculo, en viviendas de 1 o 2 dormitorios, las Comisiones

Tcnicas y/o los Revisores Urbanos consideran como dormitorio adicional
cualquier ambiente cuyas dimensiones y condiciones sean adecuadas para la
funcin de dormir, tipo biblioteca, estudio, cuarto de msica, cuarto de
costura , deposito, gimnasio, etc.

El artculo 5, captulo 2 de la NORMA BP.01 BUENAS PRACTICAS del ttulo III,

paginas 32, se contemplan Tolerancias en el clculo de la Densidad, por
Promocin a la Densificacin, solo par lotes con rea igual o mayor al mnimo
indicado en el Cuadro Resumen de Zonificacin.
Para cualquier proyecto que incluya uso residencial en lote menor al mnimo
normado, el Parmetro de Densidad Neta disminuir proporcionalmente al rea
del lote, considerando el Lote Mnimo normado como 100%
La Densidad Neta tambin se aplica a lotes urbanos de uso comercial, de
acuerdo a su compatibilidad con el uso residencial, establecida en este
Reglamento.
Las Zonas de Reglamentacin Especial de tipo Renovacin Urbana,
Densificacin Y Reurbanizacin, establecen sus respectivas tolerancias de
promocin a la densificacin.
Los miembros de las Comisiones Tcnicas y/o los Revisores Urbanos verifican el
cumplimiento de este parmetro con la Tabla de caculo de habitantes por
lote del portal web de PLANDET (www.plandet.gob.pe) y, en seal de
conformidad, adjuntan en sus informes las respectivas tablas impresas.
Articulo 25.- coeficiente de edificacin: Factor por el que se multiplica el
rea de un terreno urbano y cuyo resultado es el rea techada mxima posible,
sin contar los estacionamientos techados ni sus reas tributarias, reas de
circulacin de uso comn, casa de mquinas ni stanos. Los proyectos pueden
incrementar su coeficiente de edificacin sobre lo normado en el parmetro
edificatorio respectivo, segn lo establecido en la TUPA de la municipalidad que
corresponda.
En zonificacin residencial, el coeficiente de edificacin queda liberado a
efectos de incentivar la densificacin.
Articulo 26.- altura de edificacin: La altura de edificacin es la mayor
dimensin vertical de la fachada de la edificacin, cuando esta se encuentra en
el lmite del terreno o en el lmite del retiro municipal, si lo hay segn
corresponda- solo en zonificacin RDB y en uso Unifamiliar de la zonificacin
RDM, se establece la altura de edificacin en nmero de pisos y corresponde a
la altura mxima total en todo el predio.
En todos los casos, la altura de edificacin tiene las siguientes consideraciones:
a. Se mide en el punto ms alto de contacto con el suelo o vereda, de la
fachada principal de acceso de personas al inmueble a edificar, sobre el
lmite de la propiedad o el lmite del retiro municipal segn correspondab. En caso de no existir vereda, se tomara el nivel de la calzada ms 0.15m.

c. En caso que el ingreso sea por una esquina, se tomara el nivel de la

esquina.
d. La altura total incluye el parapeto superior sobre el ltimo nivel edificado.
e. En caso que exista acceso por dos frentes de distinto nivel se tomara el
ms alto.
f. No incluye los tanques elevados, ni las casetas de los equipos para los
ascensores.
g. Los semistanos sern computados como un piso ms, siempre y cuando
el nivel del techo terminado de aquellos estn a ms de 1.50 metros
respecto al nivel de la vereda.
h. En los casos de edificios residenciales, en el que la altura de edificacin
est definida por pisos, la altura mxima de piso a piso es de 3 metros. Se
admiten ambientes de doble o triple altura, siempre que no superen la
altura mxima por piso.
i. La altura de edificacin en calles ser 1.5(a + r). En calles con edificios
existentes de 4 o ms pisos, de mediano o alto grado de consolidacin a
criterio de la Comisin Tcnica para Edificaciones o del Revisor Urbanoser igual a la altura en metros del edificio ms alto en un mbito de + dos cuadras de la calle 1.5( a + r ), el que resulte menor en altura. Para
determinar el mbito se considera los dos frentes de la calle donde est el
frente del lote.
j. A partir de la lnea de retiro municipal si lo hay o en su defecto del
frente del lote, se podr construir retirando la edificacin en un ngulo
mximo de 45, pudiendo ser ms alta la edificacin cuanto mayor sea el
retiro de la edificacin del lmite de propiedad,
Las Zonas de Reglamentacin Especial establecen altura de edificacin
mnimas sobre los frentes de fachada, con la finalidad de controlar el orden y
la armona de las vas urbanas. Asimismo, establecen alturas de edificacin
mximas en funcin al ancho de las vas y a los retiros determinados en el
proyecto respectivo.
Articulo 27.- retiro municipal: Retiro, en general, es la distancia que
existe entre el lmite de propiedad y el lmite de edificacin. S e establece de
manera paralela al lindero que le sirve de referencia. El rea entre el lindero y
el lmite de edificacin, forma parte del rea libre que se exige en los
parmetros edificatorios. Las Municipalidades Distritales establecen y norman
que los retiros Municipales en sus Planes Urbanos Distritales, considerando
las siguientes referencias:
a) Los retiros para fines de ensanche y/o rediseo de Vas, son de obligatoria
exigencia para todas las reas de Estructuracin en todos los frentes de
lotes ubicados en las Vas Metropolitanas, Radiales y Colectoras del
Sistema Metropolitano de la ciudad, establecindose:
Avenida
: 3.00 mt.
Voladizos mximo: 0.75 mt3
Calles
: 2.00 mt.
Voladizos mximo: 0.50 mt3

 Pasaje
: sin retiro
Voladizos mximo: sin voladizo
b) La exigencia de los retiros delanteros o laterales para fines de ornato o
composicin urbana varan segn las reas de Estructura Urbana, de
acuerdo a la siguiente tabla:

rea
Estructuracin
rea
Estructuracin
A, IIB, III
rea
Estructuracin
Sin
rea
Estructuracin

de
I
de
II
de
IV
de

Residenc
ial
Obligatori
o
No
Obligatori
o
Sin Retiro

Comercial

Otros fines

Industrial

Obligatorio

Obligatorio

Obligatorio

Obligatorio

Obligatorio

Obligatorio

Obligatorio

Obligatorio

Obligatorio

Segn el
Plan
Urbano
Distrital

Obligatorio

Obligatorio

Obligatorio

Artculo 26.- rea Libre. Es el rea no techada del lote. Se establece

el mnimo obligatorio como porcentaje del rea total del lote. Est conformada
por la parte no techada de los retiros y por los pozos para el condicionamiento
ambiental natural. Dichos pozos estn normados en el Artculo 19 del Captulo
II de la Norma BP 01 de Ttulo III del presente reglamento, por lo que el rea
Libre resultante del diseo puede ser mayor al mnimo exigido. En edificaciones
destinadas a uso mixto (vivienda y comercio) no es exigible dejar el rea libre
es los pisos destinados a uso comercial, siempre y cuando se soluciones
adecuadamente la iluminacin y ventilacin (ver Reglamento Nacional de
Edificaciones, Norma A0.70. capitulo II). En los pisos destinados a uso
residencial, ser obligatorio dejar el rea libre mnima segn la zonificacin
correspondiente.
Articulo 29.- rea Verde: Es el rea mnima destinada para la vegetacin
natural dentro del lote habilitado. Para los casos de edificios multifamiliares y
conjuntos residenciales en zonificacin RDM es opcional (de acuerdo al Artculo
5 de la NORMA BP.01 BUENAS PRACTICAS del Ttulo III). Es obligatorio para los
edificios multifamiliares en zonificacin RDA. Referirse al Cuadro N 1
Zonificacin Residencial, de la NORMA ZUS.02, Capitulo VIII del presente Titulo.
Asimismo es opcional para edificaciones Comerciales (de acuerdo al Artculo 21
de la NORMA BP.01 BUENAS PRACTICAS del Ttulo III).
Cuando se aplica en zonas de reglamentacin especial ZRE de tipo
Residencial, esta fijan el ratio mnimo adecuado segn su sectorizacin, a
partir de un mnimo de 3 m2 de rea verde por persona.

Cuando se aplica en zonas de reglamentacin especial ZRE- de tipo

Comercial, estas fijan el rea mnima de m 2 de rea verde en funcin al
coeficiente de edificacin.
Cumple con las siguientes condiciones:
a) Puede estar ubicada total o parcialmente en el suelo, en terrazas, en
techos o en superficies verticales o inclinadas.
b) En caso de las plantas enredaderas, se contabiliza el rea total cubierta.
c) En caso de arbustos de 1 a 2 metros de altura, se contabiliza el rea del
suelo multiplicado por el factor 1.2
d) En caso de rboles de ms de dos metros de altura, se contabiliza el
rea del suelo que ocupa la proyeccin de su copa, multiplicado por el
factor 1.5
e) Debe estar provista de sistema de regado con agua tratada/reciclada,
no- potable.
f) El rea verde puede ser equipada para el uso de recreacin privada
activa o pasiva, en cuyo caso se contabiliza solo el rea verde neta.
g) El reglamento interno contempla el mecanismo de administracin y
mantenimiento sostenible de las reas verdes, de acuerdo al Artculo 16
de la NORMA BP.01 BUENAS PRACTICAS del Ttulo III.
Para el otorgamiento de la Conformidad de Obra, la municipalidad
respectiva verifica y registra fotogrficamente el cumplimiento de este
parmetro (rea verde neta efectiva de regado en funcionamiento), bajo
responsabilidad.
El servicio de Gestin Ambiental de Trujillo SEGATinopinadamente el cumplimiento sostenido de este parmetro.

supervisa

Artculo 30.- Estacionamiento: Es el nmero mnimo de plazas de

estacionamiento que debe contar toda edificacin obligatoriamente, dentro
del lote. Solo en casos excepcionales por el dficit de estacionamiento, los
espacios de estacionamiento requeridos, debern consignarse en los
predios que se encuentren a una distancia de recorrido peatonal, cercana a
la Edificacin que origina el dficit (demostrar la compra o alquiles de los
espacios de estacionamiento, de uso continuo durante el horario de
funcionamiento de la edificacin).
Tomando como referencia lo indicado en el Cuadro de Estacionamientos de
este artculo, en los Cuadros Resumen de Zonificacin de presente Titulo, en
el R.N.E, y reglamentacin sectorial vigente, las Municipalidades Distritales
establecen en sus Planes Urbanos Distritales, los requisitos mnimos
obligatorios de estacionamiento y dems aspectos relacionados, como la
redencin en dinero de estacionamientos no dejados y el computo de
estacionamientos en la va publica.

CUADRO DE ESTACIONAMIENTOS OBLIGATORIOS AL INTERIOR DEL PREDIO

USOS
Academias, Locales Preuniversitarios, Institutos
Apart Hotel

Cantidad
20
20

Un (1) Estacionamiento por cada:

Unidad
Parmetro
M2
rea Techada Total
%

Numero de Dormitorios

Bancos, Instituciones
Financieras diversas
Cafeteras y comidas al
paso
Casinos, Bingos,
Tragamonedas y
similares
Cines, Teatros, Locales
de Espectculos, de
Conferencias y similares.

20

M2

rea Techada Total

20

M2

rea Techada Total

15

M2

rea Techada Total

Centros Educativos
(educacin bsica
regular)
Gimnasios, academias
de deportes y similares

30

M2

rea Techada Total

25

M2

rea Techada Total

Hospitales, Clnicas,
Sanatorios, Policlnicos y
similares
Hoteles de 3,4 o 5
estrellas
Hostales
Instituciones Pblicas en
general
Laboratorios clnicos y
similares
Locales Culturales,
Clubes, Instituciones y
similares
Locales de Culto,
Iglesias, Instituciones
Religiosas y similares
Locales Deportivos,
Coliseos (aforo < 2,000
espectadores)
Locales Deportivos,
Coliseos (aforo > 2,000
espectadores)
Mercados, Galeras
Feriales y similares
Oficinas

30

M2

rea til

30

Nmero de Dormitorios

30
30

%
M2

Nmero de Dormitorios
rea til

40

M2

rea Techada Total

40

M2

rea Techada Total

40

M2

rea Techada Total

40

M2

rea til

Restaurantes, Peas y
similares

20

M2

rea Techada Total

15

Butacas

20

Espectadores

30

Espectadores

25

Puestos

Salas de Baile,
Discotecas y similares
Salas de reuniones
Sociales y similares
Supermercados,
Hipermercados, Galeras
Comerciales, Tiendas de
Autoservicios y similares

20

M2

rea Techada Total

20

M2

rea Techada Total

50

M2

rea Construida Total

(exceptuando zonas de
almacenamiento)

En los casos requeridos, deber proveerse un mnimo de espacios para el

estacionamiento de vehculos de carga de acuerdo al anlisis de
necesidades del establecimiento. En caso de no contarse con dicho anlisis
se empleara la siguiente tabla:
De 1 a 500 m2 de rea techada
1 estacionamiento
De 501 a 1500 m2 de rea techada
2 estacionamientos
2
De 1500 a3000 m de rea techada
3 estacionamientos
2
Ms de 3000 m de rea techada
4 estacionamientos
Adems, para locales de asientos fijos se solicitara un (1) estacionamiento
por cada 15 asientos.

TIPOS DE ZONAS Y DE USOS DEL SUELO

NORMA ZUS.01

CONTENIDO

Artculo 1.- Se le considera las siguientes zonas, establecidas en el Plano

de Zonificacin General de Uso de Suelo de la Provincia de Trujillo:
a) Zonas residenciales:
- Residencial Densidad Baja RDB
- Residencial Densidad Media RDM
- Residencial Densidad Alta RDA
- Vivienda Taller I1-R
b) Zonas Comerciales
- Comercio Vecinal CV
- Comercio Zonal CZ
- Comercio Especializado CE
- Comercio Metropolitano CM
c) Zonas industriales
- Industria Elemental I1
- Industria Liviana I2
- Gran Industria I3
- Industria Pesada I4
d) Zonas de Habilitacin Recreacional:
- Habilitacin Recreacional Residencial ZHR-R
- Habilitacin Recreacional Metropolitana ZHR-M

e) Zonas de Usos Especiales

- Educacin E
- Salud H
- Otros Fines OF
- Mercado
Mercado de Barrio M
Mercado Zonal MZ
Mercado Mayorista MM
- Recreacin Publica ZRP
- Parque Zonal
Parque Zonal Metropolitano PZ-M
Parque Zonal de Barrio PZ-B
- Terminal Terrestre de Pasajeros TT
f) Zonas de Reglamentacin Especial
- Zona de Renovacin Urbana ZRE-RU
- Zona de Densificacin ZRE-D
- Zona de Reurbanizacin ZRE-ReU
- Zona de Uso Residencial ZRE-R
- Zona de Uso Comercial ZRE-C
- Zona de Obra Vial ZRE-OV
- Zona de Entorno Histrico Monumental ZRE-EHM
- Zona de Conservacin Ambiental ZRE-CAm
- Zona de Forestacin ZRE-F
- Zona de Riesgo ZRE-Ri
- Zona de Desarrollo de Laderas ZRE-DL
- Zona de Desarrollo de Riberas ZRE-DR
- Zona de Programa de Fomento Promovido por el Estado ZRE-PFPE
g) Zonas Pre-Urbanas
- Zona Agro Urbana AU
h) Zonas Agrcolas
- Zona Agrcola A