Regimen de Condominio Requisitos

martes, 19 de febrero de 2013
Rgimen de Condominios
Concepto y Generalidades
Antes de la promulgacin de la Ley 5038 del 21 de Noviembre de 1958, eran pocas las
construcciones multipisos, y las que existan estaban regidas por las disposiciones
establecidas por el Cdigo Civil.
Dichas edificaciones pertenecan a un solo propietario. En caso de una unidad
habitacional, lo que suceda era que se haca un contrato de venta solicitando al
Registrador de Ttulos que expidiera una certificacin a favor del comprador. Como no
se reglamentaba el uso de reas comunes sta era una permanente fuente de
conflictos, lo que dio lugar a la necesidad de crear una legislacin que regulara dicho
uso.
Se denomina condominio a la propiedad por pisos o departamentos regida por una
legislacin especial. El Vocabulario Jurdico de Capitant lo define como: Derecho de
Propiedad existente a favor de varias personas sobre un bien mueble o inmueble, bajo
la forma de cuotas partes o partes ideales, es decir, fracciones. Permite a cada
propietario usar de la cosa bajo condicin de respetar los derechos concurrentes de los
otros, gozar de ella y en principio disponer del bien libremente, en la medida de su
cuota parte.
El muy conocido Diccionario El Pequeo Larousse lo define as: Edificio posedo en
rgimen de propiedad horizontal.
A los propietarios o inquilinos del condominio se les denomina Condmines.
Reglamentacin Legal
La Ley de Condominios No. 5038 del 21 de noviembre de 1958, G. O. 8308, que crea un
rgimen especial que rige los condominios, es la que establece las reglamentaciones y
normas jurdicas bsicas que deben tener en cuenta para la realizacin de la propiedad
construida por pisos.
La Ley No. 404 del 18 de octubre de 1972, es la Ley que rige todas las construcciones
de un solo piso divididas por paredes o tabiques, que pertenezcan a diversos
propietarios.
El 18 de junio de 1971 se promulga la Ley No. 173 sobre Promocin e Incentivo
Turstico. Es a partir de esta Ley que se introduce un nuevo elemento al crear los
Operadores Hoteleros, que son personas jurdicas que administran el condominio en
su calidad profesional. Es por esto que se ampli el mbito de aplicacin de la Ley de
Condominio al sector turstico y con ello comienzan a crearse los Condominios
Tursticos.
Inters de la Ley de Condominios
La Ley No. 5038 de fecha 21 de noviembre de 1958 ha sido intensamente empleada
por los abogados, propietarios y constructores de edificios de varios pisos o plantas,
que contienen unidades habitacionales o locales comerciales independientes.
La legislacin en materia de condominio en la Repblica Dominicana viene a resolver

un conflicto de carcter econmico, jurdico y social.
Econmico, porque representa la posibilidad de dinamizar la economa nacional por
medio de las operaciones financieras y de compra y venta que se dan con las unidades
habitacionales o de locales comerciales.
Jurdico, porque delimita claramente el mbito de aplicacin de la Ley: regir las
construcciones que se constituyen en condominios, realizadas sobre terreno registrado.
Social, pues el rgimen de condominios ha servido para enfrentar un serio problema
social que tienen los pases pobres y dependientes como el nuestro, el dficit
habitacional.
mbito de aplicacin de la Ley 50-38
El mbito de aplicacin de la Ley 50-38 est definido por la misma Ley, que comprende
de manera global a todas aquellas construcciones de carcter multi-viviendas o
multilocales que han sido construidas en nuestro pas y tratan en lo posible de evitar
los conflictos a que este modo de vivir obliga.
En cuanto a la propiedad exclusiva, es decir, ya individualizada, perteneciente a cada
uno de los Condmines, la Ley es muy precisa en su mbito de aplicacin.
Procedimiento para la Constitucin de Condominio.

La solicitud de rgimen ser acompaado por el reglamento de copropiedad y un plano
de divisin en condominio del inmueble.
No se registrar ningn edificio conforme a esta ley, si el o los propietarios no hacen
registrar al mismo tiempo un reglamento que contenga por lo menos lo siguiente:
Especificacin de cada una de las partes de propiedad exclusiva en que est dividido
el edificio, con indicacin del nmero o letra o cualquier otra designacin que sirva
para identificarlas.
Nmero de votos que corresponder, en las resoluciones de la asamblea del consorcio
de propietarios, al dueto de cada pode del edificio de propiedad exclusiva.
Porcentaje con que deber contribuir cada propietario a los gastos y cargas comunes
Bases para la remuneracin que se deber pagar al administrador.
Destino de las diferentes partes del inmueble.
Autoridades Administrativas para la aprobacin de los proyectos.
Las Autoridades Administrativas que pueden aprobar los planos antes mencionados
son:
El Ayuntamiento: La aprobacin se dar por la emisin de un Certificado de Uso

emitido por la Direccin General de Planeamiento Urbano de dicha entidad.

La Secretara de Estado de Obras Pblicas a travs de su Oficina de Tramitacin
de Planos.
Declaratoria de Condominio de la Propiedad Inmobiliaria

Para declarar una propiedad inmobiliaria en condominio se debe redactar un
reglamento en el cual se declaran esas propiedades condominio.
Hay que tener en cuenta los siguientes pasos:
1.
Haber redactado un reglamento constitutivo del Condominio.
2.
Que la persona que vaya a constituir un condominio tenga la prueba fehaciente
que lo acredite como propietario real de tal terreno, como lo es la posesin del
Certificado de Ttulo.
3.
Que el propietario haga constar que la constitucin, o lo que est por constituirse
sobre dicho inmueble tiene la intencin de declararlo en condominio de acuerdo a las
disposiciones de las leyes No. 5038 y 404. Hay veces que desde antes de construirse la
obra puede establecerse el correspondiente procedimiento para la constitucin en
condominio.
4.
Determinacin del nombre de condominio o como se denominar el condominio
legalmente.
5.
Obtencin de todos los diseos y planos y de todas las autorizaciones y
aprobaciones ya mencionadas.
6.
Determinacin de las unidades de propiedad exclusiva y de uso comn y
nominacin o identificacin de las mismas.
7.
Es necesario que fundamentalmente se tenga en cuenta el contenido del Art. 9
de la Ley 5038 que establece que el Consorcio de Propietarios tiene Personalidad
Jurdica y que dichos poderes se limitan al goce y administracin de las reas comunes.
8.
La declaracin de que l es propietario nico del terreno o de la parcela donde se
explique detalladamente todo lo concerniente a la propiedad inmobiliaria. Es decir,
todos los detalles del inmueble.
9.
Objetivo del Condominio.
10. Sede y domicilio social del condominio.

Requisitos bsicos para someter un inmueble al rgimen de condominios segn Ley
5038.
Dentro de los requisitos bsicos tenemos:
Instancia elevada al Tribunal Superior de Tierras (cuadruplicado) solicitando el

Registro del Condominio.
Certificado de Ttulos.
Declaracin de Condominio suscrita por el propietario del inmueble, debidamente

legalizada por un notario pblico, conteniendo en sta, todo lo concerniente al
inmueble (descripciones, denominaciones, etc.).
Reglamentos que regirn el Condominio.
Planos de Construccin, con la aprobacin del Ayuntamiento y por la Secretara de

Estado de Obras Pblicas.
Expedicin de los Ttulos a partir de la Constitucin en Condominio.
Antes de que una propiedad inmobiliaria sea instituida en Condominio solamente ser
expedido un ttulo sobre ese inmueble, pero al ser constituida en Condominio el
Tribunal Superior de Tierras tendr la obligacin de ordenar la expedicin de ttulos
nuevos para cada uno de los espacios habitacionales individualizados como local o
propiedad exclusiva.
rganos de Direccin y Administracin
Los rganos de Direccin y Administracin de un Condominio resultan ser segn lo
dispone la Ley:
La Asamblea de Condmines o Consorcio de Propietarios.

El Comit Ejecutivo o Consejo de Direccin y Administracin.
Los Administradores.

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La legislacin en materia de condominio en la Repblica Dominicana viene a resolver

Procedimiento para la Constitucin de Condominio.

El Ayuntamiento: La aprobacin se dar por la emisin de un Certificado de Uso

Declaratoria de Condominio de la Propiedad Inmobiliaria

Haber redactado un reglamento constitutivo del Condominio.

Objetivo del Condominio.

10. Sede y domicilio social del condominio.

Instancia elevada al Tribunal Superior de Tierras (cuadruplicado) solicitando el

Declaracin de Condominio suscrita por el propietario del inmueble, debidamente

Reglamentos que regirn el Condominio.

Planos de Construccin, con la aprobacin del Ayuntamiento y por la Secretara de

La Asamblea de Condmines o Consorcio de Propietarios.

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