Introducción Al Condominio

INTRODUCCIN AL CONDOMINIO
Qu es el condominio?
Concepto
El art. 2673 define al condominio como el derecho real de propiedad que pertenece a
varias personas, por una parte indivisa, sobre una cosa mueble o inmueble.
Claramente entendemos que se trata de un derecho real, no solo por as definirlo este
artculo, sino tambin por su clasificacin como tal dentro del art. 2503. Sin embargo, esto trae
algunos problemas. Condominio est regulado en el mismo inciso que dominio, lo cual nos
obliga a plantearnos la siguiente cuestin:
Es el condominio un derecho real verdaderamente autnomo, o se trata en realidad un
dominio plural? Cul es su naturaleza jurdica?
La doctrina entiende que el condominio no es ms que un dominio de sujeto mltiple. De
considerarlo como un derecho autnomo y separado del dominio, sera difcil entender por qu
Vlez no incluy tambin al cousufructo, alcouso, o a la cohabitacin, en la enumeracin
del art. 2503. La solucin a este planteo es entender al condominio como un derivado del
dominio, y dejar as abierta la posibilidad a constituir derechos reales derivados sin afectar
elnumerus clausus.
Caracteres del condominio

En la definicin del art. 2673 podemos apreciar los caracteres del condominio:
a)
Pluralidad de sujetos
Dice el artculo que el derecho pertenece a varias personas. Esto implica que
necesariamente debe haber ms de una para poder constituir el derecho, las cuales sern
llamados condminos. De no existir esta pluralidad de sujetos, estaramos frente a un
simple dominio. Vlez no solo se refiere a personas fsicas, sino que tambin a las jurdicas.
b)
Unidad de objeto
Aunque el artculo diga sobre una cosa mueble o inmueble, y pareciera que se tratase
de una sola cosa, en verdad el derecho puede recaer sobre muchas. La clave est en
entender que por ms que se constituya un condominio sobre ms de una cosa, stas sern
consideradas como un solo objeto. Esto se debe a que el derecho de los copropietarios
recae sobre todas las cosas, y no sobre una en particular. Ninguna parte material de las
cosas adquiridas pertenece a una sola persona, sino que es propiedad de todos.
Ejemplo: Juan y Mara compran un terreno el cual incluye dos casas contiguas. Ellos se
decidieron a aportar el 50% cada uno, as constituir un condominio donde ambos sean
titulares. Como cada uno posee el 50% de lo adquirido, esto significa que cada uno tiene
derecho a ocupar solo una de las dos casas, y nada ms? Vemos que esto NO es as, ya que
el terreno y ambas casas son considerados jurdicamente como un solo objeto.
Es muy importante tambin que el objeto est conformado por cosas materiales (muebles
o inmuebles), y no por bienes o derechos. No es condominio la comunin de bienes que no
sean cosas (art. 2674), sino que tendrn otra regulacin jurdica: ser una comunidad
hereditaria cuando existan varios titulares sobre una misma herencia; ser una sociedad
conyugal cuando un bien sea ganancial por parte de los cnyuges; ser una sociedad
comercial cuando exista un conjunto de intereses con nimo de lucro por parte de ms de una
persona; en ningn caso constituirn uncondominio.
c)
Existencia de partes ideales

Como vimos anteriormente, si una persona posee el 80% de lo adquirido mientras que
otras dos solo poseen el 10%, cada condmino posee la misma posibilidad de disfrutar
materialmente las cosas. Una mayor participacin no implica un mayor goce material de la
cosa, sino que ampla la participacin jurdica sobre ella. Esto lo aclara el art. 2673 al decir
que el derecho es sobre una parte indivisa, y no sobre una parte material. La parte
alcuota es correspondida a cada condmino en el porcentaje de su participacin de la
cosa comn: quien particip en un 80% tendr un derecho sobre el 80% ideal del objeto, pero
no material.
Qu facultades brinda esta participacin jurdica? El art. 2676 establece que cada
condmino goza, respecto de su parte indivisa, de los derechos inherentes al a propiedad.
Esto implica que puede enajenarla, gravarla, puede ser ejecutada por sus acreedores, etc.
Pero, por qu los condminos no tienen el completo dominio sobre las cosas materiales,
sino que son solo propietarios de una parte abstracta? La respuesta la tiene el art. 2508, el
cual dispone que dos personas no pueden tener cada una en el todo el dominio de una cosa;
mas pueden ser propietarias en comn de la misma cosa, por la parte que cada una pueda
tener.
Ejemplo: si Juan quisiera dejar de participar en el condominio que constituy con Mara, l
no podra vender una de las casas que fueron adquiridas. Sin embargo, s podra vender su
cuota parte del condominio, y quien lo adquiriese pasar a ser un condmino por el 50% de la
parte ideal junto con Mara.
Cmo se constituye un condominio?

El condominio puede ser constituido (1) por convencin entre partes, (2) por actos de
ltima voluntad, (3) o pordisposicin de la ley (art. 2675).
Condominio por convencin

El condominio surge por convencin, en dos posibles supuestos. El ms comn es aqul
en el cual varias personas adquieren en comn una o varias cosas. El segundo ocurre cuando
un propietario transmite a otro una parte alcuota de su derecho sobre la cosa.
Condominio por actos de ltima voluntad
Los actos de ltima voluntad capaces de constituir un condominio son aquellos
testamentos por las que se lega una misma cosa a dos o ms personas. No se hace
referencia a la herencia a favor de dos o ms personas ya que, como hemos visto, el derecho
no recae sobre cosas materiales sino sobre todo el patrimonio del causante; aqu nos
encontramos frente a una comunidad hereditaria, y no frente a un condominio.
Condominio por ley
En estos casos es la ley la que impone el condominio, y lo hace independientemente de
la voluntad de los particulares. Este es el caso, por ejemplo, de los muros que dividen dos
terrenos , o el caso de la confusin de lmites.
Otros casos
Podemos observar que el art. 2675 deja de lado algunos modos por el cual tambin es
posible la constitucin del condominio. Es el caso de la prescripcin adquisitiva, por el cual
dos o ms personas son coposeedoras un inmueble durante el trmino que requiere la ley, y
terminan obteniendo un condominio sobre l.

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