El documento explica las diferencias entre el reglamento interno y el reglamento de copropiedad de un consorcio. El reglamento interno regula cuestiones cotidianas y no modifica el reglamento de copropiedad. A diferencia de este último, el reglamento interno no es obligatorio pero una vez aprobado por los condóminos es de cumplimiento para todos. El documento también aclara que el administrador debe ejecutar las decisiones de la asamblea y no puede imponer cambios sin su aprobación. Cualquier cambio al reglamento de copropiedad
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El documento explica las diferencias entre el reglamento interno y el reglamento de copropiedad de un consorcio. El reglamento interno regula cuestiones cotidianas y no modifica el reglamento de copropiedad. A diferencia de este último, el reglamento interno no es obligatorio pero una vez aprobado por los condóminos es de cumplimiento para todos. El documento también aclara que el administrador debe ejecutar las decisiones de la asamblea y no puede imponer cambios sin su aprobación. Cualquier cambio al reglamento de copropiedad
El documento explica las diferencias entre el reglamento interno y el reglamento de copropiedad de un consorcio. El reglamento interno regula cuestiones cotidianas y no modifica el reglamento de copropiedad. A diferencia de este último, el reglamento interno no es obligatorio pero una vez aprobado por los condóminos es de cumplimiento para todos. El documento también aclara que el administrador debe ejecutar las decisiones de la asamblea y no puede imponer cambios sin su aprobación. Cualquier cambio al reglamento de copropiedad
El documento explica las diferencias entre el reglamento interno y el reglamento de copropiedad de un consorcio. El reglamento interno regula cuestiones cotidianas y no modifica el reglamento de copropiedad. A diferencia de este último, el reglamento interno no es obligatorio pero una vez aprobado por los condóminos es de cumplimiento para todos. El documento también aclara que el administrador debe ejecutar las decisiones de la asamblea y no puede imponer cambios sin su aprobación. Cualquier cambio al reglamento de copropiedad
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TPC 236
Reglamento interno. Aclaracin de algunas dudas
Por la Dra. Diana C. Sevitz
Es de destacar que los reglamentos internos no tienen por finalidad modificar los reglamentos de copropiedad en clusulas de las llamadas estatutarias, que para ser modificadas necesitan una mayora especial, generalmente "unanimidad o las dos terceras partes de los propietarios".
El reglamento interno a diferencia del reglamento de copropiedad, no es obligatorio, siendo facultativa su redaccin por parte de los condminos, pero una vez sancionado por stos es de cumplimiento para todos los propietarios y ocupantes, no integra el ttulo suficiente como s lo hace el de copropiedad, y solo ser oponible al nuevo adquirente a partir de su notificacin. El Dr. Alberto Anibal Gabas en su Manual terico-prctico de propiedad horizontal, opina que: "El Reglamento Interno es un instrumento privado y su existencia no es obligatoria.Tiene la finalidad de regir el desenvolvimiento cotidiano del edificio, y as, soluciona gran parte de las rencillas propias de la vida en comn y disipa dudas sobre la procedencia o no de determinadas conductas de los copropietarios. Coincide con Calvo en que "gran cantidad de problemas surgidos por razones de vecindad y convivencia se solucionaran si al citado reglamento se le diera su verdadera importancia, si su texto fuera conocido por todos los consorcistas..." Carlos Diego Calvo: Manual prctico de propiedad horizontal "Se brinda muy poca importancia a modesto pero importante instrumento. Poseen una gran importancia los temas cotidianos de los que se ocupa el Reglamento Interno pues son los minsculos entredichos o molestias los que desatan las querellas ms graves en los consorcios". Si bien la Ley 13.512 y su decreto reglamentario slo se refieren al reglamento de copropiedad, es de prctica que un reglamento interno se halle siempre agregado a ste "en virtud de que ambas reglas constituyen la relacin que asocia a los titulares de dominio de un mismo edificio en propiedad horizontal en la gestin de las utilidades colectivas. En general, el Reglamento Interno se ocupa de todas aquellas materias que son asuntos de inters comn que no afectan el derecho de propiedad ni requieren de mayoras especiales determinadas en la Ley o en el Reglamento de Copropiedad, por lo que los propietarios en Asamblea, previa deliberacin, pueden aprobar temas de su competencia por mayora de votos computados segn lo determine el reglamento o, -de no existir norma-, presumiendo que cada copropietario tiene un voto. Idntico procedimiento requerir su reforma. Su valor desde el punto de vista jurdico es equiparable al del Reglamento de Copropiedad en cuanto se refiere a la obligacin de los copropietarios a respetarlo, siempre y cuando respete el valor jerrquico de las normas legales. Esto es: no se consideran vlidas las disposiciones del Reglamento Interno que entren en conflicto con el mismo Reglamento de Copropiedad, ni las de ste que no acaten lo expresado por la Ley 13.512. En principio quiero recordar que el administrador es un representante legal o mandatario del consorcio que debe ejecutar o hacer cumplir no slo lo que el reglamento tiene normado sino tambin las decisiones consensuadas en las asambleas, no decide sobre cambios de reglamento ni impone reglamentos internos que no hayan sido aprobados previamente por una asamblea convocada al efecto, es decir , es solamente un mandatario que ejecuta las decisiones de su mandante y no decide en nombre propio: "El administrador es representante necesario del consorcio, ello es coherente con la imperativa exigencia de la ley 13.512 y del decreto reglamentario de que se lo designe el en reglamento". (Cam. Nac. Civil Sala C 16/7/92 Cons Medrano 1701C/Perez Manuel J.A: 1993-LLL, 189 Lexis 2/4305).
Las llamadas clusulas estatutarias estn referidas a los derechos que cada uno de los propietarios detenta sobre su unidad funcional y sobre las cosas comunes, no siendo posible modificarlas, sino por la mayora o unanimidad conforme a su reglamento: "La reforma de las clusulas estatutarias del reglamento de copropiedad requieren la unanimidad de votos y las meramente reglamentarias las mayoras exigidas por la ley 13.512, o la mayor que prevea el reglamento de copropiedad" (Cam Nac Civil Sala D 2/3/1966 ED 16-351). "Cuando la reforma del reglamento significa un acto de disposicin de los derechos de propiedad reconocidos a los condminos en el instrumento constitutivo, requiere unanimidad de votos" (Cm Nac. Civil Sal 1ra. 22//85 Cardona Laura C/COns Rivadavia 2633).
En relacin con ello, para alterar, reformar o cambiar la condicin de comn de los caos o a quien se le deba atribuir su arreglo, resulta imperioso realizarlo en la forma descripta, es decir: decisin asamblearia, confeccin en escritura pblica e inscripcin en el Registro de la Propiedad Inmueble: "Es ineludible que la modificacin del reglamento de copropiedad se instrumente en escritura pblica (C.N.Civil Sala C12/1289J:a: 1990-III.375). "El acta protocolizada de la asamblea que modific el reglamento de copropiedad no suple la exigencia formal de que sea instrumentada por escritura pblica". (C.Nac Civil Sala C 13/2/01 Kuropatwa Ignacio C/Consejo admnistracin Junin 546).
Por lo manifestado, el administrador se encuentra totalmente impedido para tomar decisin alguna sobre los derechos adquiridos por los condminos en el reglamento que rige la vida del consorcio. En atencin a ello cualquier cambio que se produzca que no siga los pasos indicados, ser pasible de una accin de nulidad, por la falta de las mayoras necesarias requeridas y cualquier propietario que no haya consentido el acto podr iniciar las acciones: "En un consorcio por encima de la voluntad de la asamblea, se encuentra el reglamento de copropiedad, que obliga a los consorcistas como la ley misma, posibilitando un adecuado funcionamiento de la comunidad consorcial en tanto sea acatado. Resulta nula la asamblea de consorcistas que se pronuncia violando normas de cumplimiento imperativo, en el caso, sobre la modificacin en el modo de contribucin de los propietarios al pago de las expensas comunes" (Cam. 2d.a Civi y Com Cont Adm Rio Cuarto 25/5/98 LLC 1998=1494). "El sujeto pasivo de la accin por nulidad de asamblea no puede ser otro que el consorcio de propietarios, cuyo rgano de voluntad -la asamblea- ha llevado a cabo el acto invlido. No se trata de una accin dirigida contra determinados miembros del agrupamiento -la mayora que adopt la decisin- sino que lo cuestionado es la validez de un acto que se reputa como expresin de la voluntad comunitaria" (CnCiv sala D, 7/10/91 Jurisp. Cm Isis sum 1996 LL1992=D316).
Es de vital importancia que tanto propietarios como administradores manejen muy bien estos conceptos para evitar situaciones enojosas, que luego traern litigios judiciales.
05/05/2014
Dra. Diana C. Sevitz - Abogada especialistas en conflictos consorciales. - Mediadorarbitro en los Tribunales arbitrales de consumo. - Docente en UAI y CIA. dsevitz@hotmail.com.