El documento resume un caso de resolución unilateral anticipada de un contrato de arrendamiento comercial. La arrendataria comunicó su intención de resolver el contrato antes de tiempo, alegando baja rentabilidad. La arrendadora demandó el pago de la indemnización establecida en la cláusula penal del contrato. Los tribunales estimaron parcialmente la demanda, moderando la cláusula penal dada la posterior ocupación del local. El recurso ante el Tribunal Supremo impugna esta moderación.
0 calificaciones0% encontró este documento útil (0 votos)
151 vistas5 páginas
El documento resume un caso de resolución unilateral anticipada de un contrato de arrendamiento comercial. La arrendataria comunicó su intención de resolver el contrato antes de tiempo, alegando baja rentabilidad. La arrendadora demandó el pago de la indemnización establecida en la cláusula penal del contrato. Los tribunales estimaron parcialmente la demanda, moderando la cláusula penal dada la posterior ocupación del local. El recurso ante el Tribunal Supremo impugna esta moderación.
El documento resume un caso de resolución unilateral anticipada de un contrato de arrendamiento comercial. La arrendataria comunicó su intención de resolver el contrato antes de tiempo, alegando baja rentabilidad. La arrendadora demandó el pago de la indemnización establecida en la cláusula penal del contrato. Los tribunales estimaron parcialmente la demanda, moderando la cláusula penal dada la posterior ocupación del local. El recurso ante el Tribunal Supremo impugna esta moderación.
El documento resume un caso de resolución unilateral anticipada de un contrato de arrendamiento comercial. La arrendataria comunicó su intención de resolver el contrato antes de tiempo, alegando baja rentabilidad. La arrendadora demandó el pago de la indemnización establecida en la cláusula penal del contrato. Los tribunales estimaron parcialmente la demanda, moderando la cláusula penal dada la posterior ocupación del local. El recurso ante el Tribunal Supremo impugna esta moderación.
Descargue como PDF, TXT o lea en línea desde Scribd
Descargar como pdf o txt
Está en la página 1de 5
1
Roj: STS 2644/2014
Id Cendoj: 28079110012014100301 rgano: Tribunal Supremo. Sala de lo Civil Sede: Madrid Seccin: 1 N de Recurso: 449/2012 N de Resolucin: 300/2014 Procedimiento: Casacin Ponente: XAVIER O'CALLAGHAN MUOZ Tipo de Resolucin: Sentencia SENTENCIA En la Villa de Madrid, a veintinueve de Mayo de dos mil catorce. Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados el recurso de casacin contra la sentencia dictada en grado de apelacin por la Seccin 4 de la Audiencia Provincial de Murcia como consecuencia de autos de juicio de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nmero 2 de la misma ciudad, cuyo recurso fue preparado ante la mencionada Audiencia y en esta alzada se personaron en concepto de parte recurrente el procurador D. Jaime Briones Mndez, se personaba en nombre y representacin de HISPANIA RETAIL PROPERTIES, S.L.; siendo parte recurrida el Procurador D. Isidro Orqun Cedenilla en nombre y representacin de ZENA GRUPO DE RESTAURACION, S.A.U. ANTECEDENTES DE HECHO PRIMERO .- 1.- El Procurador D. Jos M Jimnez Cervantes, en nombre y representacin de "HISPANIA RETAIL PROPERTIES, S.L." interpuso demanda de juicio ordinario contra ZENA GRUPO DE RESTAURACION, S.A.. y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consider de aplicacin, termin suplicando al juzgado se dictara sentencia por la que A) Se declare unilateral y anticipadamente por parte de ZENA GRUPO DE RESTAURACION, S.A. resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 1 de febrero de 2005. B) se condene a la entidad demandada al pago a mi representada de las siguientes cantidades: en concepto de indemnizacin por incumplimiento contractual, la cantidad de DOSCIENTOS CUATRO MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y DOS EUROS CON SETENTA Y DOS CENTIMOS DE EURO (204.682,72 #). A los intereses correspondientes a las sumas reclamadas as como a las costas del presente procedimiento. 2.- El Procurador D. Manuel Sevilla Flores, en nombre y representacin de ZENA GRUPO DE RESTAURACION, S.A , contest a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consider de aplicacin, termin suplicando al Juzgado dictase sentencia desestimando la demanda en todos sus extremos e imponiendo las costas del presente procedimiento a los actores. 3.- Practicadas las pruebas, las partes formularon oralmente sus conclusiones sobre los hechos controvertidos. La Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia n 2 de Murcia dict sentencia en fecha 23 de noviembre de 2010 , cuya parte dispositiva es como sigue: Que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por HISPANIA RETAIL PROPERTIES, S.L. contra ZENA GRUPO DE RESTAURACIN, S.A., se declara que el contrato de arrendamiento de finca suscrito entre los ahora litigantes de fecha 1 de febrero de 2005 qued resuelto por denuncia unilateral del arrendatario; condenando a la mercantil demandada, ZENA GRUPO DE RESTAURACIN, S.A., a que pase por la anterior declaracin y a que abone a la demandante la cantidad de veinticinco mil cuatrocientos setenta y siete euros y cuarenta y ocho cntimos de euro (25.477,48 euros), ms intereses legales desde la fecha de esta resolucin hasta el completo pago; sin hacer especial pronunciamiento en materia de costas. SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelacin contra la anterior sentencia por la representacin procesal de "HISPANIA RETAIL PROPERTIES, S.L", la Seccin 4 de la Audiencia Provincial de Murcia, dict sentencia con fecha 9 de diciembre de 2011 , cuya parte dispositiva es como sigue: Que desestimando el recurso de apelacin formulado por el Procurador de los Tribunales D. Jos Mara Jimnez-Cervantes 2 Nicols en nombre y representacin de la sociedad "Hispania Retail Properties, S.L.", debemos confirmar y confirmamos la sentencia dictada por la Iltma. Sra. Magistrada-Juez, titular del Juzgado de Primera Instancia n 2 de Murcia en fecha 23 de noviembre de 2010 , en los autos de Juicio Ordinario seguidos ante el mismo con el nmero 2.149/09, con la imposicin expresa de las costas de esta alzada a la parte apelante. TERCERO .- 1.- El Procurador D. Jos Mara Jimnez-Cervantes Nicols, en nombre y representacin de "HISPANIA RETAIL PROPERTIES, S.L", interpuso recurso de casacin contra la anterior sentencia, con apoyo en los siguientes MOTIVOS DE CASACION: UNICO .- Oposicin de la sentencia recurrida a la doctrina sentada por el Tribunal Supremo, en orden a la procedencia de la aplicacin de la facultad moderadora prevista en el artculo 1154 del Cdigo civil , de la clusula penal. 2.- Por Auto de fecha 11 de septiembre de 2012, se acord admitir el recurso de casacin interpuesto y dar traslado a la parte recurrida para que formalizara su oposicin en el plazo de veinte das. 3 .- Evacuado el traslado conferido, el Procurador D. Isidro Orqun Cedenilla en nombre y representacin de ZENA GRUPO DE RESTAURACION, S.A.U present escrito de oposicin al recurso interpuesto. 4.- No habindose solicitado por todas las partes la celebracin de vista pblica, se seal para votacin y fallo el da de 20 de mayo de 2014, en que tuvo lugar. Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Xavier O'Callaghan Muoz , FUNDAMENTOS DE DERECHO PRIMERO .- 1.- El origen de la presente litis arranca del contrato de arrendamiento urbano para uso distinto del de vivienda (local de negocio, cafetera en el presente caso) conforme a la Ley 29/1994, de 24 noviembre. El contrato es de fecha 1 de febrero de 2005, la arrendadora es la entidad HISPANIA RETAIL PROPERTIES, S.L., titular del centro comercial "Atalayas" en la ciudad de Murcia y la arrendataria, la sociedad ZENA GRUPO DE RESTAURACION, titular de las cafeteras "California". Aquella es la demandante y actual recurrente en casacin; sta es la demandada. El contrato es un local comercial (cafetera) como cuerpo cierto, la renta es un determinado porcentaje con una cantidad mnima anual (63.858 #) y el plazo final de la relacin arrendaticia el da 1 de febrero de 2012. Es importante, para la presente litis, esencial en el proceso y en el presente recurso, la clusula 2.3 que dice as: 2.3: Si la ARRENDATARIA decidiese resolver unilateral y anticipadamente el presente contrato, deber pagar en concepto de indemnizacin una cantidad equivalente al resultado de multiplicar la ltima renta mnima garantizada anual por el nmero de aos que restan hasta finalizar el contrato, prorratendose los perodos inferiores al ao. 2.- Pasados unos aos, la entidad arrendataria declar que desista de la relacin contractual y remiti una carta en que as lo deca y lo justificaba por la mala rentabilidad econmica. Remiti una carta el 26 febrero 2009 cuyo primer prrafo dice as: Como continuacin de las numerosas conversaciones y reuniones mantenidas con ustedes acerca de la posible resolucin del contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes en fecha 1 de febrero de 2005 (en adelante, el "Contrato"), cuyo objeto es el local comercial 6A 7A, del Centro Comercial "Las Atalayas" de Murcia, mediante la presente venimos a comunicarles de manera fehaciente nuestra intencin de dar por resuelto y extinguido dicho Contrato con efectos del prximo da 31 marzo 2009. Efectivamente, el 31 de marzo entreg al notario las llaves: Haga entrega a algn representante de la sociedad HISPANIA RETAIL PROPERTIES, S.L., o en su defecto al Conserje de dicho edificio, de las citadas llaves, as como copia simple de la presente Acta, a fin de que la referida sociedad se d por notificada de su contenido. 3.- La sociedad arrendadora formul demanda el mismo ao 2009 en la que interes A) Se declare unilateral y anticipadamente por parte de ZENA GRUPO DE RESTAURACION, S.A. resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 1 de febrero de 2005. B) se condene a la entidad demandada al pago a mi representada de las siguientes cantidades: en concepto de indemnizacin por incumplimiento contractual, la cantidad de DOSCIENTOS CUATRO MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y DOS EUROS CON SETENTA Y DOS 3 CENTIMOS DE EURO (204.682,72 #). A los intereses correspondientes a las sumas reclamadas as como a las costas del presente procedimiento. La sentencia de primera instancia de la juez del Juzgado de 1 Instancia n 2 de Murcia, estim parcialmente la demanda por no haberse probado las alegaciones de la sociedad arrendataria demandada sobre incumplimiento de la arrendadora, de no gestionar adecuadamente el centro comercial y provocar su baja rentabilidad; reconoci los malos resultados econmicos, pero la arrendadora no asuma las expectativas econmicas, por lo que no acepto el desistimiento. Estim que la resolucin ( rectius, extincin) unilateral implica un incumplimiento de las obligaciones pactadas, pero teniendo en cuenta que en el local se realiz posteriormente una exposicin y que pudo ser arrendado nuevamente y, adems, ha sido ocupado por una nueva empresa para su actividad negocial (no constan los detalles), concluy moderando sustancialmente la clusula penal transcrita. La sentencia de 9 diciembre 2011, objeto de este recurso, dictada por la Audiencia Provincial, Seccin 4 , de la misma ciudad de Murcia confirm ntegramente la anterior, habiendo sido la apelacin dedicada exclusivamente a impugnar la moderacin de la clusula penal y dicha sentencia acept los argumentos vertidos en la anterior, y mantuvo: "que est previsto un incumplimiento parcial del contrato por parte de la entidad arrendataria en cuanto al tiempo de duracin establecido, pues el contrato de arrendamiento se mantuvo desde la fecha de 1 de febrero de 2005 hasta febrero de 2009, en que se desisti unilateralmente por la arrendataria, resultando evidente que la indemnizacin fijada en la clusula 2.3 para el caso de resolucin unilateral y anticipada es desproporcionada, aceptndose en este sentido la moderacin establecida en instancia al considerarse equitativa y ponderada la indemnizacin fijada". SEGUNDO .- 1.- La demandante, arrendadora, "HISPANIA RETAIL PROPERTIES, S.L.", ha formulado el presente recurso de casacin en un motivo nico, en el que -al igual que en el recurso de apelacin- ha combatido exclusivamente la moderacin de la clusula penal. No hay duda y no se discute que la clusula 2.3 del contrato que ha sido transcrita sobre penalizacin por desistimiento del arrendatario es una clusula penal, naturaleza contractual que coincide con la previsin legal del artculo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y en la de 1994 slo se contempla en el arrendamiento de vivienda, como pacto (artculo 11). 2.- En el nico motivo de casacin, se citan una serie de sentencias de esta Sala (alguna de este mismo ponente) que mantienen una doctrina que no ha sido discutida. La clusula penal ha de hacerse efectiva cuando se incumple la obligacin garantizada (artculo 1152) y si sta se incumple parcialmente se moderara aqulla (artculo 1154). Pero si la clusula penal est prevista precisamente para el incumplimiento parcial, no cabe moderacin. Se pueden citar las sentencias que se recogen en el recurso y otras muchas ms: de 10 mayo 2001 , 5 diciembre 2003 , 14 junio 2007 , 20 junio 2007 , 14 septiembre 2007 , 1 de octubre de 2010 , 4 mayo 201 , 17 marzo 2014 . Pero ninguna de ellas contempla este mismo supuesto arrendaticio, sino el caso del incumplimiento parcial previsto expresamente en la clusula penal, cuyo supuesto ms tpico es la clusula penal de morosidad. 3.- La jurisprudencia, cuando ha aplicado la doctrina anterior al desistimiento en el arrendamiento urbano, sea la clusula prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos o en pacto contractual (como en el presente caso) ha sido la contraria. La sentencia de 3 febrero 2006 ya estableci la moderacin, para mantener la igualdad y el equilibrio entre arrendador y arrendatario. La de 7 junio del mismo ao tambin la acepta, al constar una nueva ocupacin. La de 5 julio 2006 alude a que procede la moderacin y no cabe en casacin, discutirla En el mismo sentido, sentencias de 30 octubre 2007 y 18 marzo 2010 . En definitiva la justificacin de la moderacin la hace la sentencia de 9 abril 2012 en estos trminos: La Sala considera, estimando los argumentos del recurso, que establecer una equivalencia entre los perjuicios econmicos futuros con el importe ntegro de la renta dejada de percibir durante los seis aos establecidos para la vigencia mnima del contrato -presumiendo implcitamente que el bien arrendado no pudo ser objeto de explotacin econmica alguna durante esos aos- significa desconocer la racionabilidad econmica de la posibilidad de que la arrendadora concertase un nuevo arrendamiento, en principio por una renta similar, transcurrido un perodo razonable desde el momento de la resolucin unilateral del contrato por parte de la arrendataria, u obtuviese un beneficio o renta por el bien mediante operaciones econmicas de otro tipo (a este criterio responde la interpretacin jurisprudencial del artculo 56 LAU 1964 , invocada por la parte 4 recurrente).Es cierto que la resolucin injustificada del contrato demuestra por s misma la falta de abono de las rentas futuras y con ello el cese de un lucro futuro originado por el incumplimiento; pero la cuanta del lucro frustrado, teniendo en cuenta las circunstancias econmicas, debe hacerse partiendo de una moderacin del importe total de la renta pendiente, por la razn que ha quedado indicada. TERCERO .- 1.- La Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 noviembre de 1994, que es la aplicable en el presente caso, cuyo artculo 11 prev este supuesto de desistimiento en el arrendamiento de vivienda. Nada dispone en relacin al arrendamiento para uso distinto de la vivienda. El problema que se plantea es, como se ha apuntado, si este pacto se ha de aplicar literalmente conforme al principio de pacta sunt servanda. La jurisprudencia, conforme a unos principios y argumentos superiores, responde negativamente y permite la moderacin, al amparo del artculo 1154 del Cdigo civil . 2.- Ante todo, hay que advertir que la jurisprudencia ha reiterado que la facultad de moderar, no slo en su cuanta, sino incluso en su aplicacin, es una facultad de los juzgadores de instancia ( sentencia de 9 octubre 2000 ). La sentencia de 5 julio 2006 dice explcitamente en relacin con el arrendamiento urbano y el desistimiento: "es doctrina jurisprudencial consolidada la que afirma que la facultad que permite al Juez, a tenor del artculo 1154 del Cdigo Civil , moderar equitativamente la pena cuando la obligacin principal arrendaticia hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor, es una facultad que en los juzgadores de instancia es ilimitada y no sujeta a las reglas del recurso de casacin - sentencias de 12 de febrero de 1998 y 9 de octubre de 2000 , que recogen otras anteriores." Y aade la misma sentencia: "la posibilidad de aplicar tal moderacin es una "questio facti" que entra de lleno en las facultades soberanas del tribunal "a quo" y que la misma no puede ser variada casacionalmente, salvo que la misma se base en una apreciacin ilgica e irracional, cosa que desde luego no se da en la sentencia recurrida. Y as se establece en la doctrina jurisprudencial de esta Sala que va desde la vetusta sentencia de 16 de marzo de 1910 hasta el 23 de mayo de 1997, pasando por otras muchas ms". Lo que reitera la sentencia de 30 octubre de 2007 , con referencia al desistimiento del contrato de arrendamientos urbanos, con cita de otras muchas sentencias. 3.- Las razones que justifican la moderacin de la clusula penal en los casos de desistimiento de la relacin contractual arrendataria son, en primer lugar, que sta pretende una indemnizacin global por incumplimiento total del contrato, a partir del desistimiento, siendo as que la clusula penal tiene como funcin, adems de la coercitiva, la liquidadora de daos y perjuicios ( artculo 1152 del Cdigo civil y sentencias de 26 marzo de 2009 , 10 noviembre 2010 , 21 febrero 2012 ) y no cabe aplicarla automtica y enteramente, cuando consta que es superior a los que se han producido realmente. En segundo lugar, si el arrendador percibiese la totalidad de la clusula penal y, adems, rentas de un nuevo arrendatario (extinguido el anterior por el desistimiento) se dara un claro enriquecimiento injusto, como ha mantenido la sentencia de 30 octubre 2007 , en aplicacin del artculo 56 de la Ley de 1964 que recoge la doctrina anterior expuesta en la sentencia de 3 febrero 2006 que cita jurisprudencia muy reiterada. En tercer lugar, el principio de pacta sunt servanda no siempre puede aplicarse literalmente. As, la sentencia de 20 de marzo 2012 alter (realmente, prescindi) de un pacto del contrato de sociedad, por la razn de la injusticia misma y la desproporcin del resultado. Y lo mismo se ha reiterado en los casos del desistimiento de arrendamiento urbano. 4.- La sentencia de 9 abril 2012 trata de la extincin anticipada del arrendamiento de uso distinto al de vivienda, conforme a la Ley de 1994 y se reclama indemnizacin por las rentas dejadas de percibir por dicha extincin (desistimiento del arrendatario) anticipada. Recoge la jurisprudencia dictada en aplicacin del artculo 56 de la Ley de 1964. Dice literalmente: "la jurisprudencia de esta Sala de los ltimos aos, en la cual se declara que para que sea indemnizable el lucro cesante se requiere necesariamente una evaluacin basada en la realidad y dotada de cierta consistencia, como tantas veces ha dicho esta Sala (SSTS 17 de julio de 2002 , 27 de octubre de 1992 , 8 de julio y 21 de octubre de 1996 , entre tantas otras), pues es preciso probar que realmente se han dejado de obtener unas ganancias concretas que no han de ser dudosas ni contingentes ( SSTS 29 de diciembre 5 de 2000 ; 14 de julio de 2003 , entre otras muchas), y que nicamente se puede establecer mediante una presuncin de cmo se habran sucedido los acontecimientos en el caso de no haber tenido lugar el suceso daoso ( STS 27 de julio 2006 ) ( STS de 14 de julio de 2006 )". La ltima de las sentencias dictadas en esta cuestin es la del 27 septiembre 2013 , que no la resuelve por entender que el arrendador acept el desistimiento del arrendatario, sin perjuicio de la indemnizacin, conforme a la clusula penal establecida contractualmente. Dice as: "ha valorado la existencia de una previsin contractual de desistimiento unilateral del arrendatario mediante el pago de una indemnizacin, el contenido del documento de entrega de llaves y los dems hechos alegados por el arrendatario, y ha concluido que no hubo renuncia por parte del arrendador a la percepcin de la indemnizacin prevista en el contrato para el caso de desistimiento unilateral del arrendatario ni a la percepcin de las rentas adeudadas. Tal criterio responde a la doctrina de esta Sala, que ha declarado con reiteracin que la renuncia de derechos no puede apoyarse en actos que no sean clara e inequvocamente expresivos de ella". No aparece sentencia alguna de esta Sala que en los casos de desistimiento, extincin de la relacin arrendaticia anticipadas, sea de vivienda o de local de negocio, sea de la Ley de 1964 o de 1994, haya aplicado de forma entera y automtica la clusula penal expresada en el contrato. CUARTO .- 1.- En consecuencia de todo lo expresado hasta aqu, es clara la desestimacin del motivo nico del recurso de casacin y, por ende, de ste, por la razn de que la moderacin de la clusula penal, no aplicable cuando est prevista para un caso concreto de incumplimiento parcial, s se aplica cuando se trata de la pactada en caso de desistimiento anticipado de la relacin arrendaticia urbana, por parte del arrendatario. Con lo que en la presente sentencia se reitera la constante doctrina jurisprudencial. 2.- En cuanto a las costas, procede la aplicacin del artculo 398.1 en su remisin 394.1 ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil que impone el criterio del vencimiento objetivo en este recurso. Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo espaol. FALLAMOS Primero .- QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACIN interpuesto por la representacin procesal de HISPANIA RETAIL PROPERTIES, S.L., contra la sentencia dictada por la Seccin 4 de la Audiencia Provincial de Murcia, en fecha 9 de diciembre de 2011 , que SE CONFIRMA. Segundo .- Se condena al pago de las costas a la parte recurrente. Tercero.- Lbrese a la mencionada Audiencia certificacin correspondiente, con devolucin de los autos y rollo de apelacin remitidos. As por esta nuestra sentencia, que se insertar en la COLECCIN LEGISLATIVA pasndose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- Francisco Marin Castan.-Jose Antonio Seijas Quintana.- Francisco Javier Arroyo Fiestas.-Francisco Javier Ordua Moreno.-Xavier O'Callaghan Muoz.- Rubricados.- PUBLICACIN.- Leda y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Xavier O'Callaghan Muoz , Ponente que ha sido en el trmite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pblica la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el da de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.