Avaluo Formato Particular Casa I.S.
Avaluo Formato Particular Casa I.S.
Avaluo Formato Particular Casa I.S.
VALOR COMERCIAL
CUATROCIENTOS CUARENTA CUATRO MIL PESOS 00/100 M.N.
$
Tuxtla Gutirrez, Chiapas a 1ro. de Septiembre del 2008
444,000.00
Av. Presa Cecilio del Valle No. 430, Col. Electricistas Las Palmas, C.P. 29040. Tuxtla Gutirrez, Chiapas. Mxico Telfono y fax: 019616141577 y 6113450
Pgina 1 de 16
SCR02/IS-200808
I.- ANTECEDENTES
Solicitante: Domicilio del solicitante
Ing. Leoncio Anglo Valenzuela
Calle: Colonia: Ciudad: Municipio: Estado:
Boulevard Dr. Mora 1678-8 Las Quintas, C.P. 80060 Culiacn Culiacan Sinaloa Ing. Alberto Pineda Vital En Trmite Inmuebles 4062844 En Trmite Ingeniera Civil Inmuebles
Valuador
Fecha del avalu Inmueble que se vala Rgimen de propiedad Propietario: Objeto del avalu (tipo de valor) Propsito del avalu (uso del avalu) Ubicacin del inmueble
1ro. de Septiembre del 2008 Casa habitacin de dos plantas Privado Consuelo Cielo Flores Snchez Estimar el Valor Comercial del Inmueble ACTO JURDICO DE TRANSMISIN DE DOMINIO Calle: 2a. Cerrada de la Era, Lote 17, Casa 33 Colonia: Barrio San Martn - La Quinta Ciudad: San Cristobal de las Casas Municipio: San Cristobal de las Casas Cdigo postal: 29260 Estado: Chiapas 040-022-001 19360771 Numero Volumen Fecha Notario No proporcionado Inscripcin Libro Seccin R.P.P. Fecha
Pavimento de Concreto Hidrulico A 10 min En la zona A 10 min A 10 min A 15 min Tienda de Autoservicio Bancos Iglesias Parques Restaurantes En la zona A 15 min En la zona A 10 min En la zona
Equipamiento Urbano
Preescolar Primaria Secundaria Preparatoria Profesional
SCR02/IS-200808
Pgina 2 de 16
III.- TERRENO
Calles Transversales Limtrofes Terrenos urbanos ubicados en la calle 2a. Cerrada de la Era Medidas y colindancias del terreno Al Norte: Al Sur: Al Oriente: Al Poniente: ST %IND 20.00 20.00 10.00 10.00 Segn Escrituras pg. 3 Lote 18, Casa 35 Lote 16, Casa 31 Finca Urbana Calle 2a. Cerrada de la Era 180.000 180.000 Porcentaje de Indiviso M M Segn Escrituras pg. 3 Segn Catastro, considerando area privativa y comun El inmueble no se encuentra en rgimen de Condominio
Metros colinda con Metros colinda con Metros colinda con Metros colinda con
Superficie privativa
Topografa y Configuracin Numero de frentes Caractersticas Panormicas Densidad Habitacional Intensidad de Construccin Permitida Servidumbre y/o Restricciones Calidad del Suelo
Polgono regular de cuatro lados Un frente Agradable con vista a Zona Residencial 200.00 Hab/Ha Segn plan de desarrollo urbano del Ayuntamiento 2.00 M2c/M2t Segn plan de desarrollo urbano del Ayuntamiento Ninguna Arcillas Aluviales, con capacidad media de carga (6.20 kg/cm2.)
UBICACIN GENERAL DEL BARRIO SAN MARTIN - LA QUINTA, SOBRE LA CARRETERA A SAN JUAN CHAMULA, Y A 250 MTS. DEL CRUCERO SAN RAMONSAN JUAN. EN SAN CRISTOBAL LAS CASAS, CHIAPAS.
.
UBICACIN DETALLADA DEL TERRENO EN LA CALLE 2da. CERRADA DE LA ERA LOTE 17, CASA 33. CON LAS COORDENADAS GEOGRAFICAS SIGUIENTES: 16 GR. 44' 54.59" N 92 GR. 39' 38.22" O CON UNA ELEV. DE 2,139 M.
SCR02/IS-200808
Pgina 3 de 16
Acceso principal, sala, comedor, cocina, recamara 01, escaleras y bao completo vestibulo, bao completo, 2 recamaras,
SC
92.56 M
RECAMARA 01
3.50 MT
BAO
SUBE
COCINA
ACCESO
COCHERA
4.75 MT
5.00 MT
PLANTA ARQUITECTONICA BAJA
5.00 MT
SCR02/IS-200808
Pgina 4 de 16
5.00 MT
5.00 MT
2.50 MT
BAJA
VESTIBULO
RECAMARA
4.00 MT
5.00 MT
5.00 MT
SCR02/IS-200808
Pgina 5 de 16
Numero de Niveles Vida til Total Edad Aproximada Vida til Remanente Aproximada Estado de conservacin Calidad del proyecto Unidades Rentables Cajones de estacionamiento
Dos 60 5 55
EXCELENTE MUY BUENO
1 Uno
SCR02/IS-200808
Pgina 6 de 16
SCR02/IS-200808
Pgina 7 de 16
SCR02/IS-200808
Pgina 8 de 16
Comparables
Aug-08 CASA HABITACIN UBICADA POR CALLE RIO JORDAN No. 246, COLONIA PRUDENCIO MOSCOSO, SAN CRISTOBAL LAS CASAS, CHIAPAS FUENTE SC 82.45 M ST 165.00 M VUM $ 5,457.85 $ 450,000.00 Precio venta NEG 0.90 DEMANDA MEDIA UDC 90 BUENO CSP 95 MUY BUENO EC 95 MUY BUENO PRO 100 EXCELENTE FA 85 REGULAR 0.50 CASA HABITACION POR CALZADA LOS PINOS No. 824, COLONIA LOS ALCANFORES, SAN CRISTOBAL LAS CASAS, CHIAPAS FUENTE SC 92.50 M ST 160.00 M VUM $ 5,675.68 $ 525,000.00 Precio venta NEG 0.90 DEMANDA MEDIA UDC 90 BUENO CSP 95 MUY BUENO EC 95 MUY BUENO PRO 100 EXCELENTE FA 90 BUENO 0.58 CASA HABITACIN UBICADA POR CALLE MISHOLJA No. 844, COLONIA LINDA VISTA, SAN CRISTOBAL LAS CASAS, CHIAPAS FUENTE SC 74.20 M ST 145.00 M VUM $ 5,188.68 $ 385,000.00 Precio venta NEG 0.90 DEMANDA MEDIA UDC 90 BUENO CSP 95 MUY BUENO EC 95 MUY BUENO PRO 95 MUY BUENO FA 90 BUENO 0.51 CASA HABITACIN UBICADA POR CALLE DIEGO DE MAZARIEGOS No. 325, COLONIA AMERICA LIBRE, SAN CRISTOBAL LAS CASAS, CHIAPAS FUENTE SC ST VUM NEG UDC CSP EC PRO FA SC 92.56 82.45 92.50 74.20 78.50
WWW.IRIS INMOBILIARIA.COM.MX
Aug-08
WWW.IRIS INMOBILIARIA.COM.MX
Aug-08
WWW.IRIS INMOBILIARIA.COM.MX
Aug-08
WWW.IRIS INMOBILIARIA.COM.MX
$ 78.50 150.00 5,414.01 0.90 90 95 95 96 90 ST 180.00 165.00 160.00 145.00 150.00 M M $ DEMANDA MEDIA BUENO MUY BUENO MUY BUENO MUY BUENO BUENO VUM $ $ $ $ 5,457.85 5,675.68 5,188.68 5,414.01 425,000.00 Precio venta
Si el factor resultante es mayor que la unidad, entonces el sujeto es mejor que el comparable Si el factor resultante es menor que la unidad, entonces el comparable es mejor que el sujeto
Tipo Integro
$ $
VALOR DE MERCADO
443,652.85
SCR02/IS-200808
Pgina 9 de 16
Lote tipo
M
150.00 SUPERFICIE DEL TERRENO VALOR UNITARIO DE MERCADO DE LA OFERTA O VENTA NEGOCIACION DE LA OFERTA
UBICACIN DENTRO DE LA COLONIA CALIDAD DE SERVICIOS PUBLICOS 0.83 FACTOR DE AREA TOPOGRAFIA FORMA
indica la calificacin dentro de la colonia o dentro de una zona Indica la calificacin de la calidad de los servicios pblicos Esta variable indica la calificacion que tiene el area del terreno La topografia del terreno se califica de acuerdo a sus caracteristicas Esta variable califica la forma del terreno
Comparables Aug-08 TERRENO UBICADO POR AV. MONTE HOREB, FRENTE A MATERIALES MATERAMA, COL. RIO JORDAN, SAN CRISTOBAL LAS CASAS, CHIAPAS FUENTE INMOBILIARIA CASTALDI ST 165.00 M VUM $ 757.58 $ 125,000.00 Precio venta NEG 0.90 DEMANDA MEDIA UDC 90 BUENO CSP 90 BUENO FA 100 EXCELENTE 0.91 TOP 100 EXCELENTE FOR 100 EXCELENTE Aug-08 TERRENO UBICADO POR AV. MONTE OLIVOS ESQ. MONTE ARARAT, COL. RIO JORDAN, SAN CRISTOBAL LAS CASAS, CHIAPAS FUENTE RED COLONIAL HABITACIONAL ST 175.00 M VUM $ 942.86 $ 165,000.00 Precio venta NEG 0.90 DEMANDA MEDIA UDC 90 BUENO CSP 90 BUENO FA 100 EXCELENTE 0.86 TOP 100 EXCELENTE FOR 100 EXCELENTE Aug-08 TERRENO UBICADO POR AV. VICENTE GUERRERO, FRENTE A PANADERIA DOA ALICIA, COL. REVOLUCION, SAN CRISTOBAL LAS CASAS, CHIAPAS FUENTE INMOBILIARIA CASTALDI ST 150.00 M VUM $ 666.67 $ 100,000.00 Precio venta NEG 0.90 DEMANDA MEDIA UDC 90 BUENO CSP 90 BUENO FA 100 EXCELENTE 1.00 TOP 100 EXCELENTE FOR 100 EXCELENTE Homologacin
NUM SUJETO 1 2 3 ST 180.00 165.00 175.00 150.00 $ $ $ 757.58 942.86 666.67 0.90 0.90 0.90 VUM NEG UDC 95 1.06 1.06 1.06 CSP 100 1.11 1.11 1.11 FA 100 1.00 1.00 1.00 TOP 100 1.00 1.00 1.00 FOR 100 1.00 1.00 1.00 1.06 1.06 1.06 $ $ $ 719.70 895.71 633.33 33.33% 33.33% 33.33% F.R. Valor Ponderacin
749.58
100.00%
$ $
749.58 Promedio
Construcciones
Tipo T1 Superficie 92.56 Unidad M
Suma
92.56
444,288.00
430,585.15
Suma VRN
$ $
31,140.50 475,428.50
Suma VNR
$ $
VALOR FISICO
592,031.36
SCR02/IS-200808
Pgina 10 de 16
95 100 100 95 85
RENTA UNITARIA MENSUAL MUY BUENO EXCELENTE EXCELENTE MUY BUENO REGULAR 0.51
Comparables
Aug-08 CASA HABITACION POR AV. BENITO JUAREAZ, ENTRE MIGUEL HIDALGO Y CONSTITUYENTES, COL. REVOLUCION, SAN CRISTOBAL LAS CASAS, CHIAPAS FUENTE MALIBU BIENES RAICES SC 72.00 ST 160.00 RUM $ 34.72 $ 2,500.00 MENSUAL UDC 95 MUY BUENO CSP 100 EXCELENTE EC 95 MUY BUENO PRO 95 MUY BUENO RCT 80 DEFICIENTE 0.45 CASA HABITACION POR AV. CIPRES, ENTRE LAURELES Y PALMA COROZO, COL. LOS ALCANFORES, SAN CRISTOBAL LAS CASAS, CHIAPAS FUENTE CASTALDI Y ASOCIADOS SC 83.50 ST 175.00 RUM $ 41.92 $ 3,500.00 MENSUAL UDC 95 MUY BUENO CSP 100 EXCELENTE EC 100 EXCELENTE PRO 100 EXCELENTE RCT 80 DEFICIENTE 0.5 CASA HABITACION POR AV. FRESNO, ENTRE ABEDUL Y ALERCE, COL. LOS ALCANFORES, SAN CRISTOBAL LAS CASAS, CHIAPAS FUENTE CASTALDI Y ASOCIADOS SC 88.75 ST 170.00 RUM $ 50.70 $ 4,500.00 MENSUAL UDC 100 EXCELENTE CSP 100 EXCELENTE EC 100 EXCELENTE PRO 95 MUY BUENO RCT 85 REGULAR 0.5 SC ST RUM UDC CSP EC PRO RCT F.R. Valor Ponderacin 92.56 180.00 95 100 100 95 85 72.00 160.00 $ 34.72 1.00 1.00 1.05 1.00 1.06 1.12 $ 38.83 33.33% 83.50 175.00 $ 41.92 1.00 1.00 1.00 0.95 1.06 1.01 $ 42.31 33.33% 88.75 170.00 $ 50.70 0.95 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 $ 48.17 33.33% RENTA UNITARIA DE MERCADO $ 43.10 100.00%
Aug-08
Aug-08
NUM SUJETO 1 2 3
TIPO 1
RUM $ 43.10 $
TOTAL Renta Bruta mensual (R.B.M.) Renta Bruta Anual Potencial ( R.B.A.) VACIOS Renta Anual Efectiva ANALISIS DE DEDUCCIONES 1. ADMINISTRACION 2. CONSERVACION, 3. PREDIAL 4. SEGURO 5. DEPRECIACIN FISCAL 6. SUMA DEDUCCIONES FISCALES 7. DEDUCCION OPCIONAL 8. DEDUCCION MAYOR 9. UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS 10 IMPUESTO SOBRE LA RENTA, 11 P.T.U. 12 SUMA DE DEDUCCIONES 13 INGRESO NETO ANUAL
92.56
43.10
3,989.71 3,989.71 47,876.55 1,436.30 46,440.26 1,857.61 5,942.86 1,393.21 4,754.29 22,855.33 36,803.29 16,254.09 36,803.29 9,636.96 481.85 14,429.81 33.14% 32,010.45
$ $ 3.00% Sobre la renta anual potencial Potencial menos vacos Sobre la renta anual efectiva Sobre VRN Sobre la renta anual efectiva Sobre VRN Sobre VNR SUMA DE 1 A 5 35% USO COMERCIAL O HABITACIONAL Sobre suma deducciones Tomar la mayor de las dos Renta efectiva anual menos deduccin mayor Fsicas 5% Morales 33% Sobre utilidad antes de impuestos 0% Sobre utilidad antes de impuestos Sumar 1, 2, 3, 4, 10 y 11 Porcentaje de deducciones Renta anual efectiva menos suma de deducciones CADA 4 AOS 4.00% 5.00% 3.00% 1.00% 5.00%
$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
TASA DE CAPITALIZACION La tasa de capitalizacin resulta de sumar la tasa real, la tasa de liquidez y la tasa de recuperacin La tasa de real se obtiene de los instrumentos a un ao La tasa de liquidez se obtiene de la tasa real y de: Tiempo de venta 9 Meses Gastos de venta 10% La tasa de recuperacin se obtiene de la Vida til Remanente del Inmueble VUR = TASA DE CAPITALIZACION, ENFOQUE FINANCIERO TASA DE CAPITALIZACION, ENFOQUE MERCADO TASA DE CAPITALIZACION, SELECCIONADA
FUENTE El Economista
VALOR DE CAPITALIZACION
437,409.86
SCR02/IS-200808
Pgina 11 de 16
XII.- CONCLUSION
El Valor Comercial a la fecha del presente avalu asciende a la cantidad de :
VALOR COMERCIAL
CUATROCIENTOS CUARENTA CUATRO MIL PESOS 00/100 M.N.
444,000.00
Valor Unitario Concluido ( $/M2) Este valor esta calculado con cifras al dia 1ro. de Septiembre del 2008
4,796.89
Valuador Nombre: Registro: Especialidad: Ced. Prof.: Ing. Alberto Pineda Vital En Trmite Inmuebles 4062844 En Trmite 0 Ingeniera Civil Inmuebles 0
SCR02/IS-200808
Pgina 12 de 16
Fachada principal
Calle de acceso
Pgina 13 de 16
ANEXO
CUATROCIENTOS CUARENTA CUATRO MIL PESOS 00/100 M.N. despliegue de resultado (cantidad con letra)
DECENAS DIEZ VEINTI TREINTA CUARENTA CINCUENTA SESENTA SETENTA OCHENTA NOVENTA
DECENAS ONCE DOCE TRECE CATORCE QUINCE DIECI DIECI DIECI DIECI DIECI
decenas de millones
CUATROCIENTOS CUATRO MILLONES QUINIENTOS SEISCIENTOS SETECIENTOS OCHOCIENTOS NOVECIENTOS CINCO MILLONES SEIS MILLONES SIETE MILLONES OCHO MILLONES NUEVE MILLONES
UN UN
CIEN CIENTOS
MIL
MILLON MILLONES
Y
RESULTADO:
Pgina 14
ANEXO
444000 0
444000 00 0 00
0 00
millones
cien miles
diez miles
cien millon
miles
cientos
CUATROCIENTOS CUARENTA
CUATRO
CUATROCIENTOS CUARENTA
CUATRO
MIL
Pgina 15
ANEXO
decenas
unidades
Pgina 16