PROGRAMA DE CATASTRO REGISTRAL

– PROCAR –

CONTRATO Nº 17/ 2007

NORMAS Y PROCEDIMIENTOS PARA LA FORMACIÓN Y ACTUALIZACIÓN
CATASTRAL Y LA CREACIÓN DE UN REGISTRO HABILITANTE DE
AGRIMENSORES DEL PARAGUAY ADMINISTRADO POR EL SNC

Cuarto Informe
(3da. Versión)

NORMAS PARA LOS PROCESOS CATASTRALES DE

FORMACIÓN, MANTENIMIENTO Y ACTUALIZACIÓN
DEL CATASTRO
(Producto 1 - Parte I)

MAYO 2009
 ÍNDICE
1 INTRODUCCIÓN ..............................................................................................3
1.1 El Levantamiento Catastral y la Mensura.................................................................... 5
1.2 Implicancias jurídicas .................................................................................................. 5
1.3 Definiciones................................................................................................................... 9
2 NORMAS DE LEVANTAMIENTO CATASTRAL ........................................... 11
3 NORMAS DE MENSURA................................................................................17
3.1 Tipos de mensuras...................................................................................................... 18
3.2 Posicionamiento.......................................................................................................... 20
3.3 Delimitación................................................................................................................. 20
3.4 Demarcación................................................................................................................ 23
4 NORMAS DE GEORREFERENCIACIÓN DE PARCELAS RURALES E
ISLAS.........................................................................................................25
4.1 Objetivos...................................................................................................................... 25
4.2 Alcances....................................................................................................................... 25
4.3 Identificación y reconocimiento................................................................................. 26
4.4 Levantamiento, determinación y materialización de vértices................................. 26
4.5 Representación cartográfica...................................................................................... 29
5 NORMAS DE CARTOGRAFÍA CATASTRAL ................................................30
6 NORMAS DE PLANO DE MENSURA............................................................32
6.1 Formato y contenido de los planos de mensura...................................................... 32
6.2 Registro del plano de mensura en el SNC................................................................. 38
6.3 Disposiciones generales............................................................................................ 39
7 NORMAS DE NOMENCLATURA CATASTRAL ............................................40
7.1 Introducción................................................................................................................. 40
7.2 Exigencias previas para la implementación:............................................................ 41
7.3 Sectorización............................................................................................................... 42
7.4 Nomenclatura catastral............................................................................................... 42
7.5 Sistema de asignación de la nomenclatura catastral.............................................. 44
8 NORMAS DE ZONIFICACION........................................................................46
8.1 Delimitación de zonas urbanas ................................................................................. 46
8.2 Delimitación de áreas de dominio sobre tierras fiscales......................................... 47
9 NORMAS DE VALUACIÓN Y CAPTURA DE VALORES..............................49
9.1 Del levantamiento de datos........................................................................................ 49
9.2 De la valuación............................................................................................................ 51
10 ANEXOS........................................................................................................55
10.1 Ejemplos de asignación de la nomenclatura.......................................................... 55
10.2 Formulario Nº 1 : de Censo Catastral..................................................................... 64
10.3 Formulario Nº 2: de Caracterizacion de construcciones....................................... 65
10.4 Formulario Nº 3: de Levantamiento Catastral urbano por manzana..................... 66
10.5 Ejemplo de Plano Índice o Plano General de Manzanas según la R60................. 67
10.6 Ejemplo de Plano índice con lotes urbanos según la R60 .................................... 71
10.7 Ejemplo de Plano Manzanero según la R60............................................................ 72
10.8 Zonificación por puntuación.................................................................................... 73
10.9 Capas mínimas para la elaboración de la cartografía digital................................. 83
10.10 Formato de planos.................................................................................................. 87
10.11 Técnicas de Valuación de Inmuebles................................................................... 89
10.12 Ley N° 3239/2007 de los recursos hidricos del paraguay.................................... 93

2
1 INTRODUCCIÓN
El modelo catastral físico-jurídico-económico implementado en la gran mayoría de los
países de América Latina ha sido eficiente durante mucho tiempo, pero el nivel de
complejidad de la realidad territorial actual ha creado nuevas exigencias. Visualizar al
catastro como instrumento de apoyo a la política tributaria no es una práctica nueva,
no obstante, durante el proceso de creación de un nuevo modelo es necesario
considerar la posibilidad de ampliar esa visión tradicional e ir hacia un modelo
multifinalitario que viabilice, además de una mejora en la recaudación, beneficios en
otras áreas de la administración tales como el soporte al planeamiento y a la tenencia
de la tierra.

El catastro debe mantener y actualizar sus bases de datos alfanuméricos y

cartográficos y, ante un cambio en la estructura institucional, deberá tener la
flexibilidad suficiente para ajustar esas bases, los procedimientos, la infraestructura
computacional y las acciones de los agentes.

La estructuración del nuevo modelo catastral debe iniciar con la identificación y

convocatoria de todos los actores que potencialmente podrían aliarse en ese proceso.
Esta estrategia invierte los procedimientos tradicionales de “mirar hacia y solucionar
desde adentro” pues inicia con una “mirada al derredor para solucionar en conjunto”.

Para estructurar el modelo propuesto es necesario desarrollar acciones

complementarias a las tradicionales, las cuales se basan en el significado estricto de la
palabra “integral” pues objetiva integrar a todas las instituciones de la jurisdicción y a
todas las temáticas que forman parte de un catastro multifinalitario. La integralidad
busca la completitud y la unicidad de las bases de datos territoriales.

Evidentemente la estructuración del nuevo modelo propone un cambio de paradigma

desde el comienzo. Las acciones que deben desarrollarse para llegar a buen puerto
son simples en su conceptualización, pero de no tan fácil materialización y requieren la
puesta en práctica de una abertura administrativa y política fuerte.

El análisis “hacia adentro” de la institución es muy importante, y si bien conocer lo que

se tiene en calidad y cantidad permite reflexionar sobre los pasos a seguir, es
inconveniente realizar diagnósticos atomizados. Antes de analizar el nivel de
actualización, cobertura, escalas y estructura de la cartografía y de los datos en el
catastro nacional y municipal, es necesario compilar lo que existe en otras
reparticiones, yendo inclusive más allá de las premisas del PROCAR, contactando a

3
instituciones inicialmente no contempladas en el proceso. Desconsiderar bases de
datos, muchas de las cuales ya están creadas, solo porque están dispersas o fuera de
estándar, puede llevar a los administradores a tomar decisiones equivocadas.

Si se decide “recabar y compatibilizar” en vez de “rehacer”, queda claro que el

diagnóstico completo debe ser acompañado de un operativo que permita detectar a los
actores que trabajan con datos territoriales en la jurisdicción, estimular el cruce de las
bases y desarrollar un estudio completo y acabado de la realidad territorial. Ese es un
paso fundamental para identificar sistemas, estándares y formatos adoptados por cada
actor y principalmente para verificar con que datos cuenta cada uno. A partir de ese
tipo de diagnóstico se podrá comenzar a trazar las líneas de la integración que evitan
superposiciones de inversiones y de esfuerzos.

Los convenios entre el los catastros nacional y municipales, los correos, las empresas
de servicio (agua, electricidad, telefonía, servicios públicos, etc.), así como con los
diferentes sectores de los gobiernos local y nacional, son fundamentales. La puesta en
práctica del proceso de aproximación institucional trae como consecuencia el
establecimiento de ligaciones que simplifican los acuerdos en el momento en que se
deban realizar nuevos censos, vuelos aerofotogramétricos o coberturas con imágenes
satelitales de alta resolución. El estudio cruzado de la documentación cartográfica
debe derivar en un informe de datos existentes e inexistentes a partir del cual se
concreten acuerdos estratégicos en términos financieros (cooperación) y técnicos
(definición de escalas y formatos) para las coberturas.

Si bien los municipios y el SNC serán siempre los más beneficiados con la
actualización catastral, no deben ser ellos quienes afronten aisladamente la inversión
(de tiempo y dinero) de la obra. Con aportes de las empresas de servicio y demás
organismos públicos y privados usuarios de la cartografía y de los datos alfanuméricos
se pueden elaborar mapas con mayor periodicidad y en escala conveniente para
todos.

En este contexto, entiéndase por mantenimiento al proceso cotidiano de captura y

registro de datos territoriales en las bases catastrales, el cual es impulsado
básicamente por la velocidad que imponga el tráfico inmobiliario. Paralelamente, se
entiende por actualización al proceso periódico y masivo de captura y registro en las
bases catastrales de datos territoriales de atributos correspondientes a las parcelas de
un sector o de una jurisdicción completa. Los procesos se complementan, no son
excluyentes y deben ser aplicados en paralelo.

4
1.1 El Levantamiento Catastral y la Mensura

En esta sección en particular se establecen las directrices para el desarrollo de los

trabajos catastrales a realizar sobre todas las parcelas y se describen los actos
profesionales orientados a la formación, mantenimiento y actualización del inventario
catastral.

En términos generales la norma incluye las especificaciones técnicas para la ejecución

de levantamientos catastrales y actos de mensura, los que se constituirán en
requisitos básicos y necesarios para la aprobación de los documentos cartográficos a
ser incorporados en el catastro. .

Entiéndase por levantamientos catastrales a aquellos realizados de forma masiva

bajo la responsabilidad de una municipalidad en coordinación el SNC y otras
instituciones. Paralelamente, los actos de mensura son realizados por profesionales
del catastro contratados por particulares, de acuerdo a las normas y procedimientos
estipulados por el SNC. En ese contexto, los roles de los actores principales quedan
definidos de la siguiente forma:

Municipalidad: institución encargada de iniciar los procesos de (re)estructuración del

catastro a través de la ejecución de los levantamientos generales del área urbana de
su jurisdicción, organizando y estandarizando los datos de manera que puedan ser
incorporados a los registros del SNC.

Profesional del Catastro: profesional encargado de efectuar actos de mensura (y

eventualmente los levantamientos catastrales en prestación de servicios a
municipalidades o al SNC), avalando con su firma la veracidad de los datos contenidos
en los informes y los planos de mensura e informes que elabore, asumiendo en ese
acto la total responsabilidad por los datos que en estos documentos consigne.

Servicio Nacional de Catastro (SNC): organismo encargado de realizar el control

técnico, de las mensuras y de los levantamientos catastrales, bien como de registrar
los planos de mensura y catastrales y asignar la nomenclatura catastral.

1.2 Implicancias jurídicas

La implementación del nuevo sistema de gestión catastral propuesto traerá aparejada

una serie de consecuencias de carácter jurídico. Dichas implicancias en el orden
jurídico podrían ser consideradas desde varios puntos de vista dependiendo de los
aspectos a ser específicamente tenidos en cuenta.

5
Así, desde el aspecto del ordenamiento jurídico, el nuevo régimen ciertamente incidirá
en la sistematización de las normas jurídicas aplicables a la gestión y a los procesos
catastrales que se describen con harta minuciosidad en los capítulos subsiguientes.

Por otra parte, la propuesta también modificará las atribuciones, competencias y

funciones del Servicio Nacional de Catastro, que asumiría para sí, sobre todo, las
facultades de reglamentación, control y registro de las mensuras judiciales y también
de las mensuras no-judiciales – o “mensuras administrativas” o “mensuras
abreviadas”, tal como se las denomina en este documento – , además de la regulación
del ejercicio profesional del agrimensor público, quien en todos los casos será
habilitado por el Servicio Nacional de Catastro, previa matriculación en un nuevo
registro de agrimensores que será administrado exclusivamente por la antedicha
entidad.

Finalmente, la propuesta normativa expuesta en este documento también planteará la

modificación del rol de las municipalidades de la República en su carácter de actores
principales en los procesos de levantamiento catastral.

Para explicar las implicancias jurídicas que podría significar la aplicación de la

propuesta desarrollada en este documento-informe, previamente deben exponerse las
circunstancias que conforman la línea de base a partir de la cual se acotan los
problemas detectados, y se construyen y plantean soluciones mediante normas
catastrales que conformarán el nuevo sistema de gestión y de procesos catastrales
indicado.

En efecto, los estudios preliminares realizados denotan la existencia de un confuso,

enredado e incompleto régimen jurídico catastral diseminado en diversas leyes y otras
normas reglamentarias que abarcan desde la organización y funciones del Servicio
Nacional de Catastro –reguladas en un artículo de la ley orgánica del Ministerio de
Hacienda del año 1991 y en otro artículo de la ley tributaria fiscal, reglamentadas
básicamente en un decreto del Poder Ejecutivo del año 1992, pero con atribuciones
que implícitamente emergen de indeterminadas “disposiciones de carácter catastral”
previstas en un decreto-ley del año 1952 que, pese a todo el tiempo transcurrido, aún
permanecen en vigor.

En la misma línea explicada precedentemente, el otro aspecto que atañe a la

propuesta desarrollada por nuestra parte en este documento y en sus documentos
anexos se refiere a la normativización de los procesos de mensura, en sus distintos
fines, los cuales – conforme se advertirá más adelante – tendrán una importancia

6
preponderante en los procesos catastrales, más aún en el proceso de mantenimiento
catastral.

En la actualidad, los procesos catastrales –incluyéndose entre éstos a las mensuras

judiciales – de alguna manera son autorizados, controlados, intervenidos, registrados,
regulados, o visados, por diversos organismos o entidades públicos, tales como: el
Servicio Nacional de Catastro dependiente del Ministerio de Hacienda (SNC – MH), la
Dirección General de Obras Públicas del Ministerio de Obras Públicas y
Comunicaciones (DOP – MOPC), las municipalidades de la República, el Instituto de
Desarrollo Rural y de la Tierra (INDERT), la Dirección General de los Registros
Públicos dependiente de la Corte Suprema de Justicia (DGRP – CSJ), entre otros más
que son individualizados en el cuerpo de este documento.

Por otra parte, los actos de mensura y el ejercicio de la profesión del agrimensor hoy
se encuentran regulados por la Ley de Creación del Departamento Nacional de
Ingenieros, dictada el 18 de agosto de 1888, por un Decreto del Poder Ejecutivo del 12
de julio de 1910, por una Ley N° 979/1964 y por otra Ley N° 167/1993, normas todas
ellas que son exclusivamente aplicadas por el Ministerio de Obras Públicas y
Comunicaciones, a través de su Departamento de Agrimensura y Geodesia
dependiente de la Dirección Nacional de Obras Públicas, aunque su incidencia directa
recaiga sobre datos de carácter catastral a cargo del SNC y/o registral-inmobiliario
archivados por la DGRP.

De este modo, teniendo en cuenta los tópicos aludidos precedentemente podemos

señalar que la implementación de la propuesta de normas catastrales expuesta en los
subsiguientes capítulos de este documento-informe, conjugada con la aprobación y
efectiva puesta en vigencia del nuevo régimen legal catastro-registral preparado por la
otra consultora contratada paralelamente a la nuestra, sin duda alguna implicará un
cambio y una transformación substancial de todo el régimen jurídico relativo a los
procesos catastrales tal como se concibe en la actualidad.

En primer término, en materia de ordenamiento y sistematización de las normas

jurídicas relativas a los procesos catastrales, el nuevo régimen implicará la creación de
un sistema nacional de catastro y de registro inmobiliario, con una redefinición de los
atributos y competencias del SNC como organismo de regulación, supervisión y
aplicación del nuevo régimen catastral, incluyendo el control y registro de todos los
actos de mensura que fueren realizados, así como la habilitación de los agrimensores
públicos autorizados para el efecto.

7
En segundo lugar, el nuevo régimen catastral propuesto – tal como se encuentra
definido en este documento-informe – otorgará al Servicio Nacional de Catastro una
mayor amplitud y autonomía de administración y de gestión en los asuntos de su
competencia, que se verán incrementados por la asunción por parte de éste de las
competencias administrativas que en materia de mensuras y profesionales
agrimensores actualmente detenta el Ministerio de Obras Públicas y Comunicaciones,
con el agregado de que el nuevo régimen propuesto incorpora la alternativa de realizar
procesos de mensuras “abreviadas” (o no-judiciales) las que, aunque estarán a cargo
y bajo la responsabilidad exclusiva de los agrimensores públicos que las tramitarán,
no obstante serán visadas y registradas administrativamente por el Servicio Nacional
de Catastro, vale decir, sin la intervención del órgano jurisdiccional de rigor según lo
establecido por el Código Procesal Civil, cuyas normas – sin embargo – permanecerán
vigentes y serán pertinentemente aplicadas cuando se trate de procesos relativos a
juicios de mensuras y/o de deslindes judiciales.

En último lugar, no puede dejar de remarcarse la presencia de normas sancionadoras

para los agrimensores públicos que ejercieren su profesión o actuaren sin observar
sus obligaciones establecidas en el nuevo régimen propuesto, normas que –por
cierto– serán aplicadas por el Servicio Nacional de Catastro mediante una previa
investigación sumarial que será realizada en a través de un proceso administrativo
rodeado de todas las garantías constitucionales correspondientes.

Finalmente, si bien podrían mencionarse varias otras implicancias jurídicas relativas a

la implementación del nuevo régimen catastral propuesto, se destaca que sus
principales consecuencias ya han sido resumidas precedentemente. No obstante,
corresponde subrayar que la implementación de ciertas y determinadas normas
relacionadas con los nuevos procesos catastrales (tales como aquéllas referidas a la
regulación de los actos de mensuras y del ejercicio profesional del agrimensor
público), necesariamente requerirán de la aprobación legal pertinente, aunque también
debe advertirse que muchas de las demás normas propuestas en este documento-
informe y atinentes a los otros procesos catastrales determinados (levantamiento,
mantenimiento y actualización catastral) podrían ser simplemente aprobadas por el
Servicio Nacional de Catastro, en el ejercicio de las atribuciones y competencias que
todas las leyes anteriormente apuntadas le otorgan a esta institución.

8
 1.3 Definiciones1

Art 1.El catastro es el inventario oficial y sistemático del territorio que toma como base el
levantamiento de los límites de las parcelas, cada una de las cuales recibe una
nomenclatura única.

Art 2.El catastro territorial se constituye de:

• un archivo de documentos originales de levantamientos catastrales y títulos,

• una base de datos alfanuméricos estructurada a nivel de parcela y

• una base cartográfica catastral, la cual constituye la representación sistemática

del territorio.

Art 3.El catastro territorial debe contener los datos necesarios para la correcta
identificación, ubicación y valuación de las parcelas, los cuales deben ser
seleccionados de manera que puedan ser mantenidos y actualizados de forma
simple.

Art 4.El carácter de multifinalidad del catastro es asegurado por la integración de datos de
otros sistemas de información territorial, de manera que se favorezca el
mantenimiento y la actualización periódica.

Art 5.La menor unidad del catastro es la parcela catastral y se define como una porción
continua de la superficie terrestre representada en un plano de mensura debidamente
registrado, sobre la cual se ejerce un régimen jurídico único.

Art 6.Toda porción de superficie territorial debe ser registrada como parcela catastral.

Art 7.Los vértices que definen los límites de cada parcela deben constituir una figura
geométrica cerrada.

Art 8.Los límites legales de las parcelas son los que determinados por un profesional del
catastro habilitado, se utilizan para describir una propiedad a titular y deben ser
obtenidos por medio de levantamientos topográficos o geodésicos.

Art 9.Los límites físicos tienen como finalidad viabilizar la representación de los inmuebles
con fines de planeamiento o elaboración de cartografía temática y puesto que son
determinados con precisión menor que los legales pueden ser obtenidos por
levantamientos que proporcionen precisiones compatibles con la escala de
representación.
1
Las definiciones presentadas fueron adaptadas de las utilizadas en algunos países de América Latina y
en particular de las Directrices Nacionales para el Catastro Territorial Multifinalitario elaboradas por el
Ministerio de las Ciudades de Brasil en 2008.

9
Art 10.La nomenclatura catastral es el identificador único que, una vez atribuido, no puede
ser asignado a otra parcela catastral.

Art 11.La nomenclatura catastral es el nexo le ligación del catastro territorial con cualquier
catastro temático estructurado por empresas de servicio, organizaciones privadas o
instituciones públicas.

Art 12.La valuación de las parcelas es un proceso técnico que determina valores para
fines fiscales, extra fiscales y cualquier otro fin que involucre valores de inmuebles.

Art 13.La valuación debe retratar la situación económica de los inmuebles con relación al
mercado inmobiliario. La correcta determinación de los valores permite fortalecer la
recaudación y promover la justicia fiscal y social.

10
 2 NORMAS DE LEVANTAMIENTO CATASTRAL
Art 14.Un levantamiento catastral masivo se orienta a la obtención de datos territoriales
en distintos procesos, a través de las cuales se obtienen diferentes productos (Cuadro
1).

Cuadro 1

PROCESOS PRODUCTOS

(Re)estructuración de las bases de 1. Cartografía

datos catastrales 2. Datos alfanuméricos

1. Zonificación

2. Marco de referencia

Levantamiento de campo 3. Delimitación de manzanas

4. Censo catastral
5. Fiscalización

Estructuración de la documentación 1. Cartografía catastral

2. Datos alfanuméricos

Campañas de divulgación 1. Publicación y divulgación a la

ciudadanía

2. Exposición pública de resultados

Art 15.La formación de las bases alfanumérica y cartográfica de los catastros implica la
puesta en práctica de diferentes procesos, el primero de los cuales consiste en reunir
en gabinete la información gráfica y alfanumérica existente en instituciones públicas y
privadas. La documentación podrá encontrarse en forma de cartografía o de datos
alfanuméricos.

Art 16.Los municipios deberán compilar toda la información cartográfica disponible relativa
a manzanas, lotes y loteos aprobados los cuales deben utilizarse como referencia
para la planificación y ejecución del levantamiento catastral. Las principales fuentes a
ser consultadas para la conformación de la base cartográfica son:

• Servicio Nacional de Catastro, el cual tiene el registro de los planos de loteos

correspondientes a los expedientes de solicitud de asignación de cuenta

11
 corriente catastral, además de la digitalización de parte de la cartografía
urbana realizada en el marco del PROCAR.
• Departamento de Agrimensura y Geodesia del Ministerio de Obras Públicas y
Comunicaciones, donde se encuentran registrados planos de mensura.
• Dirección General de Estadísticas Encuestas y Censos – DGEEC, la cual
cuenta con cartografía de todo el país utilizada como apoyo para la
realización de los censos. En esa base cartográfica urbana figuran los ejes de
calles y la información más reciente de las manzanas urbanas, rasgos
fundamentales para la (re)estructuración de los catastros (en ese nivel
cartográfico no aparece la división en lotes).
• Dirección Servicio Geográfico Militar – DISERGEMIL, encargada de la
cartografía oficial del país, quien cuenta con mapas a escala 1:100.000;
1:50.000 y 1:10.000 en formato papel y ortofotocartas de gran parte del
territorio nacional.
• Información cartográfica generada por el Programa de Racionalización del
Uso de la Tierra – PRUT.
• Imágenes de Google Earth, para aquellas jurisdicciones en que la resolución
de las imágenes las torne apropiada para la preparación de la base
cartográfica catastral.
• Empresas de servicios urbanos y de cartografía que ofrecen a nivel comercial
imágenes digitales de ciudades con alta definición.
• Cualquier otra institución que cuente con información territorial del municipio.

Toda esta información, complementada con los planos y mapas del archivo
municipal, es útil para elaborar la cartografía catastral, cuya precisión
geométrica se ajustará en el momento de realizar los trabajos de
levantamiento topográfico/geodésico y censo.

Art 17.La documentación alfanumérica provista por el SNC y la que conste en los
registros parcelarios municipales deben ser relacionados a nivel de parcela antes de
iniciar el levantamiento catastral. Además de las áreas tituladas es importante que se
vinculen aquellas en las cuales se detecten ocupaciones. La información catastral
debe ser relacionada a los derechos de propiedad y a las posesiones dado que su
incorporación permite visualizar a la jurisdicción de forma completa y continua, lo cual
es fundamental para el planeamiento y para el desarrollo de políticas tributarias.

Art 18.El levantamiento de campo contempla dos tipos de actividades:

12
 • Levantamientos topográficos/geodésicos para la delineación de las zonas
urbanas y de las manzanas (y eventualmente lotes) referenciadas a la red
geodésica, y
• censo catastral de caracterización.

Art 19.Los levantamientos catastrales deben ser precedidos de la correcta zonificación del
municipio, la cual deberá ser ejecutada bajo los principios estipulados por esta norma.
La zona urbana deberá ser definida y aprobadas por la municipalidad y por el SNC.

Art 20.El marco de referencia de los levantamientos deberá ser la red geodésica oficial
ya materializada, la cual deberá ser densificada a través de puntos fijos terrestres
cuyas coordenadas deberán ser publicadas por el SNC. El municipio deberá coordinar
con el SNC (y eventualmente con la DISERGEMIL) el proceso de materialización de
puntos de la red geodésica con una densidad tal que los profesionales puedan
relacionar sus trabajos de mensura y de levantamiento catastral dentro de la
jurisdicción sin necesidad de transferir puntos a distancias mayores de 10 km.

Art 21.Las delimitación de las manzanas circundadas por vías de comunicación se dará
a través de polígonos cerrados cuyos vértices deberán ser determinados y marcados
a través de un punto en cada esquina, siendo sus coordenadas definidas en UTM y
geográficas.

Art 22.Los vértices de manzana digitalizados en el marco del PROCAR que se encuentren
georreferenciados deberán, eventualmente, ser ajustados al sistema de proyección
oficial UTM. En ese proceso de transformación gráfica las parcelas existentes dentro
de las manzanas quedarán debidamente georreferenciadas y las nuevas parcelas a
ser creadas serán paulatinamente lanzadas dentro del polígono a medida que se
desarrollen levantamientos parcelarios.

Art 23.Los municipios que no cuenten con el levantamiento de los vértices de las
manzanas deberán proceder a realizarlo utilizando métodos e instrumentos de
georreferenciación GPS, aplicando métodos diferenciales que propicien la
determinación de las coordenadas post procesadas con 50 cm. de precisión.

Art 24.Los vértices de manzana deberán contar con su monografía, principalmente cuando
no sea necesario amojonarlo debido al alto nivel de consolidación de las
construcciones existentes. La monografía consistirá de una fotografía y de un croquis
del punto, además de sus coordenadas, todo lo cual deberá ser incorporado a la
base de datos de puntos para su publicación.

13
Art 25.El censo catastral se orienta al levantamiento de datos físicos que permitan
caracterizar y valuar las construcciones y el terreno, para lo cual serán utilizados los
Formularios de Levantamiento Catastral:

• Formulario Nº 1: de Ubicación y caracterización de la parcela. (Anexo 10.2)

• Formulario Nº 2: de Caracterización de las Construcciones (Anexo 10.3)

• Formulario Nº 3: Levantamiento catastral urbano por manzana o censo de lote

rural (Anexo 10.4)

Art 26.El censo catastral se realizará mediante visitas individualizadas, realizadas por
censistas catastrales a cada inmueble. En cada visita se levantarán datos
correspondientes a las características del terreno, de las edificaciones y mejoras,
realizándose las mediciones necesarias para su registro gráfico.

Art 27.Se relevarán datos relativos a cada manzana (Formulario N˚3) como tipo de vía;
nombre; medidas de ancho de calzada y de vereda; infraestructura existente; servicio
de transporte y de mobiliario urbano.

Art 28.Todos los datos alfanuméricos contenidos en los formularios de levantamiento

catastral deberá ser digitada en el aplicativo informático desarrollado en el marco del
PROCAR para los municipios. Esta base contendrá todos los datos referentes a las
condiciones físicas, económicas y jurídicas de las parcelas y servirá de base – una
vez integrada al SNC – para el sistema tributario del impuesto inmobiliario de la
municipalidad2

Art 29.En el caso de ocupaciones espontáneas, la parcela deberá ser aproximadamente

delimitada o sus dimensiones deben ser capturadas en las instituciones responsables
por la regularización territorial. En ambos casos los polígonos de la ocupación
deberán ser georreferenciados bajo el sistema de referencia UTM.

Art 30.Tanto el censo cuanto los levantamientos topográficos serán de responsabilidad del
municipio. En el caso en que este contrate a una empresa prestadora de servicios
profesionales, su desempeño podrá ser fiscalizado por la autoridad local y/o por la
nacional (SNC), dependiendo del acuerdo de colaboración establecido. El municipio
y/o el SNC verificarán a través de visitas a campo y mediciones realizadas por
muestreo y al azar, las coordenadas de los vértices de delimitación de las zonas y de
las manzanas, así como la veracidad de los datos lanzados en los formularios3.

2
Básicamente el Formulario deberá contener los datos exigidos por la Norma de Valuaciones de manera
que tanto el terreno cuanto las construcciones puedan ser caracterizados con precisión.
3
El número de puntos a ser fiscalizado dependerá del tamaño de la ciudad y del número de manzanas,
considerándose apropiada la visita y medición de 5% del total de vértices.

14
Art 31.Verificadas diferencias, el Jefe o responsable del Equipo Técnico de fiscalización
ordenará la ejecución de los ajustes y rectificaciones correspondientes. Realizados
los mismos, deberá elaborar un Dictamen Técnico de Aprobación del levantamiento
practicado.

Art 32.Al finalizar los trabajos de fiscalización de los levantamientos, los datos deberán ser
elevados al SNC para su aprobación, estandarización e incorporación al catastro
nacional de forma oficial. Los documentos a ser presentados son:

 nota del municipio dirigida a la Dirección del SNC en la que solicita la aprobación
del trabajo de levantamiento catastral,
 archivos digitales vectoriales correspondientes a la cartografía digital, a las bases
alfanuméricas y a las monografías de los vértices de manzana,
 copias de los documentos cartográficos,
 plano general del área urbana.

Art 33.Para la aprobación e incorporación al régimen de catastro de los datos generales

levantados por el municipio, el SNC dictará una Resolución. La decisión tomará como
base el dictamen técnico de aprobación del equipo técnico de fiscalización del SNC.

Art 34.Realizados los levantamientos por parte del municipio, y la compatibilización y

estandarización por parte del SNC, la base cartográfica urbana se considerará
constituida. Este documento cartográfico, en formato digital, deberá contener la
totalidad de las manzanas identificadas y los inmuebles informalmente ocupados, así
como las áreas de expansión. Deberá estar referenciado al Sistema de Proyección
Cartográfica UTM (elipsoide WGS84) y cada polígono deberá contener la topología
debidamente definida para su inmediata incorporación al SIG del SNC y del municipio.
Copias en papel deberán ser impresas en escala 1:5.000 siguiendo las
especificaciones de la Norma de cartografía en lo que se refiere a color, tipo y tamaño
de letras, etc., las cuales deberán contener:

• el límite del municipio,

• el polígono que delimita las áreas urbanas y rurales,
• los polígonos correspondientes a cada manzana con su identificación
conforme al levantamiento catastral practicado.
• la denominación de las vías existentes (calles, avenidas, rutas, etc.)
• datos o accidentes topográficos relevantes,
• la cuadricula en UTM-WGS84 espaciada 500m,

15
 • el rótulo con la indicación del municipio, escala, profesional o empresa que
realizó el trabajo, etc.

Art 35.Los municipios que cuenten con levantamientos parcelarios, aún cuando fueren
parciales, deberán elaborar también el Plano Índice con Lotes Urbanos4 en escala
1:1.000. Esta cartografía reunirá los mismos requisitos técnicos generales
establecidos en el punto anterior y pasará a constituir la cartografía catastral siendo
que cada manzana contendrá el diseño de los lotes que le pertenecen, con la
indicación de su denominación técnica original de aprobación del loteo respectivo. El
documento puede aún contener el croquis del área edificada dentro de cada lote.

Art 36.La divulgación de los trabajos catastrales es fundamental para dar transparencia a
las acciones y confianza de la población. Las campañas deberán comprender
acciones pre y pos levantamiento:

• Publicación y divulgación a la ciudadanía. Como actividad preparatoria para

los trabajos de campo la municipalidad deberá emprender una campaña de
publicación y divulgación del plan de trabajo a través de reuniones de
carácter informativo entre autoridades locales, representantes de Comisiones
Vecinales y todos aquellos actores de la sociedad que puedan colaborar para
la coordinación, planificación y ejecución del levantamiento del catastro
territorial. La correspondiente publicidad deberá implementarse a través de
los medios masivos de comunicación; puntualizará el área de influencia de los
trabajos a ser realizados y enfatizará las ventajas y beneficios que representa
el catastro para la ciudadanía. Previo al levantamiento de campo y con una
antelación mínima de 48 horas, se comunicará a los propietarios u ocupantes
a través de circulares o avisos la fecha de inicio del levantamiento.
• Exposición pública de resultados. Con el objeto de consolidar y depurar los
resultados de las operaciones del levantamiento practicado, estos se deberán
exponer públicamente en el local del municipio durante un mes para su
revisión por parte de los propietarios u ocupantes. Las objeciones o reclamos
presentados deberán ser atendidos y verificados para su corrección, si
corresponde.

4
Actualmente la R60 del SNC menciona Plano Índice o Plano general de manzanas que incluye: el
diseño perimetral de todas las manzanas de la zona urbana identificada conforme al levantamiento
catastral, denominación de vías existentes (calles, avenidas, rutas, etc.). El Plano Índice con lotes
urbanos reúne los mismos requisitos del anterior pero además para cada manzana contiene el diseño de
lotes que le pertenecen. (Art. 44); y los planos manzaneros en donde se representan cada manzana
individualizada, parte de las adyacentes, y diseño de lotes. (Ver Anexos 10.5, 10.6 y 10.7)

16
 3 NORMAS DE MENSURA
El acto profesional conocido como mensura constituye un concepto de carácter técnico-
legal en el que se utilizan conocimientos jurídicos y de geomática5. Es una operación
íntimamente relacionada con el catastro desarrollado con el objetivo de investigar,
identificar, determinar, medir, ubicar, representar y documentar en un plano a las
parcelas y sus límites conforme a las causas jurídicas que los originan. Consiste en la
ubicación del título de propiedad sobre el terreno y en la delimitación de la posesión
efectiva, en la determinación de las dimensiones lineales y angulares y en la
representación de la situación en un plano de mensura. Este procedimiento es utilizado
cuando los poderes públicos (Gobierno Central o Municipal) o las personas en general
tienen interés legítimo en conocer la ubicación, forma y dimensiones de las parcelas y,
en muchos casos, de resolver diversas cuestiones relacionadas con los derechos
territoriales. La mensura es fundamental para dar transparencia al tráfico inmobiliario
pues permite verificar:

• si los inmuebles ofrecidos tienen existencia material y, en caso positivo,

determinar su ubicación;
• si hay pretensiones territoriales superpuestas;
• en que medida los hechos con que se materializan los límites coinciden con
las descripciones instrumentadas en los títulos, determinando en que grado
se salva el principio de identidad verificable entre el derecho enunciado y la
cosa material sobre la cual recae ese derecho (relación de hecho y derecho).

Los elementos principales que deben generar los actos de mensura para el catastro
son: la identificación positiva y sin ambigüedad de cada parcela y el registro de todos
los datos relativos a los derechos de posesión o dominio que sobre el mismo recaigan.

Básicamente los actos de mensura objetivan:

• medir los lados de las parcelas de forma directa o determinar coordenadas de

tal manera que estos se puedan calcular,

5
Geomática es un término científico adoptado por la profesión agrimensora mundialmente. Comprende la
ciencia, ingeniería y arte empleada en la obtención, análisis, interpretación, distribución y uso de
información geográficamente referenciada. Es el campo de actividades en la cuales, usando un método
sistemático, se integran los medios para adquirir y manejar datos terrestres, también conocidos cono datos
espaciales. Estos datos provienen de múltiples fuentes, incluyendo satélites artificiales, sensores en bases
aéreas y marinas, e instrumentos de medición terrenos.

17
 • determinar los ángulos internos o tomar direcciones o coordenadas de tal
manera que estos se puedan calcular, y consecuentemente determinar la
forma del polígono límite de la parcela,
• determinar la superficie de la parcela, y

• ubicar espacialmente a la parcela.

Art 37.Todo trabajo de mensura debe ser ejecutado por un profesional debidamente
registrado y habilitado de acuerdo a las disposiciones que reglamenten el ejercicio de
la profesión, siendo de su absoluta responsabilidad los datos consignados en
documentos y planos aprobados.

Art 38.El SNC llevará un Registro de Profesionales del Catastro para ejecutar los citados
actos de levantamiento. La matrícula profesional vigente es condición necesaria para
la tramitación e inscripción de los planos de mensura en el SNC.

Art 39.En el desempeño de su cometido, el Profesional se ajustará a la presente norma, a

las instrucciones especiales que hubiere recibido del SNC y/o de la oficina de catastro
municipal y a las demás disposiciones vigentes. Deberá, además, tomar conocimiento
previo de todos los antecedentes técnicos y legales de la parcela a mensurar y de los
linderos, sean estos existentes en el SNC, en los catastros municipales, en el
Registro de la Propiedad, en el Ministerio de Obras o en cualquier organismo que
considere relevantes.

Art 40.Las personas que en cualquier carácter suscriban citaciones, actas, planos o
cualquier otro documento relacionado con una operación de mensura se identificarán
por su nombre y apellido y número de la cédula de identidad policial. El profesional se
identificará con el número de matrícula en el registro del SNC.

3.1 Tipos de mensuras

Art 41.Los actos de mensura comprenden levantamientos parcelarios y trámites que, en

términos generales, pueden consistir en mensuras de información parcelaria,
mensuras de modificación parcelaria o mensuras de información posesoria.

Art 42.Las mensuras de información parcelaria se deben realizar cuando el título no

contiene las localizaciones y/o dimensiones completas de la parcela, o estas se
encuentran mal consignadas o confusas, impidiendo la certificación por parte del
catastro.

18
Art 43.El resultado de los actos de mensura será un plano con dimensiones y ubicación de
la(s) parcela(s), el cual servirá para la efectiva certificación catastral.

Art 44.Las mensuras de modificación parcelaria pueden realizarse por medio de

levantamientos:

• Urbanización: consiste en la incorporación total o parcial de una parcela rural

al área urbana, y loteo de la misma. Implica la apertura de calles, ampliación
o modificación de la red vial, así como la provisión de espacios verdes y/o
espacios libres para uso públicos de acuerdo con las disposiciones
municipales.
• Loteo: es la subdivisión de una parcela urbana en manzanas y lotes de
acuerdo a las disposiciones municipales. Puede contemplar la transferencia
de parcelas destinadas a vías públicas a favor del municipio6.
• Colonización: es la subdivisión de una parcela rural en manzanas rurales y
lotes de acuerdo a las disposiciones municipales y a la Ley Nº 854/63 Que
Establece el Estatuto Agrario. Contempla la transferencia de parcelas
destinadas a vías públicas a favor del municipio.
• Fraccionamiento: contempla la subdivisión de una parcela urbana o rural en
dos o más, sin que la misma implique una modificación de la red vial pública
legalmente existente.
• Propiedad por pisos y departamentos7: actos realizados bajo la normativa
especial que regula el régimen de la propiedad horizontal.
• Unificación: acto por medio del cual se produce la fusión de dos o más
parcelas existentes, debidamente registradas en el SNC.

Art 45.Las mensuras para información posesoria se realizan antes de iniciar el proceso
de regularización de una ocupación o como medio de prueba de una posesión.

Art 46.Los procesos de ejecución de los actos de mensura citados, así como los trámites
orientados a la aprobación de los planos correspondientes, podrán seguir un proceso
judicial (Mensuras Judiciales) o simplificado (Mensuras Abreviadas).

6
Si bien la Ley 1909/02 que deroga el Capitulo V de la Ley Orgánica Municipal en el Artículo 1 define
“loteamiento” como toda división o parcelamiento de inmueble en dos o mas fracciones destinadas a la
venta en zona urbana, suburbana o rural, con fines de urbanización., en la propuesta se entiende por
loteo específicamente a la subdivisión de una parcela ya ubicada en la zona urbana. En cambio por
urbanización se entiende a la subdivisión de una parcela rural a ser incorporada a la zona urbana. Ambos
conceptos se diferencian del de fraccionamiento, pues este último no implica una modificación de la red
vial pública en cambio las urbanizaciones y loteos contemplan una ampliación de la red vial
7
Libro IV, Titulo VI De la propiedad por pisos y departamentos, del Código Civil

19
Art 47.Los actos mensura podrán ser realizados bajo cualquier método de medición, cuya
precisión satisfaga la requerida por las tolerancias establecidas en esta normativa.

3.2 Posicionamiento

Art 48.El posicionamiento de cada parcela podrá ser realizado de forma relativa,
utilizando un punto de arranque, o en forma absoluta, a través de georreferenciación.
En las áreas urbanas podrán ser utilizados ambos métodos de posicionamiento,
mientras que en las rurales solamente se deberá utilizar el posicionamiento absoluto,
siguiendo la Norma de Georreferenciación de Parcelas Rurales e Islas.

Art 49.El punto de arranque para una mensura urbana será aquel que designen como tal
los títulos de propiedad o los documentos que sirvan de antecedentes. También
podrán ser amarradas de forma relativa a partir de medidas que consten en planos de
mensuras registrados correspondientes a parcelas vecinas en las que se hubieran
efectuado tales determinaciones. Ante la total indeterminación deberá adoptarse el
vértice más próximo de la manzana definido por el catastro municipal. Si el
profesional dudase de la ubicación del punto de arranque podrá adoptarlo a partir de
información sumaria obtenida entre antiguos vecinos conocedores de la zona, la cual
deberá constar en un acta firmada por los actuantes y testigos. En todos los casos, el
amarre del polígono límite de la parcela deberá realizarse a algún hecho físico
destacado que existan en las adyacencias de la parcela mensurada.

Art 50.Para el posicionamiento a través de georreferenciación, las parcelas urbanas y

rurales deberá tener sus vértices referidos a coordenadas del sistema UTM (elipsoide
WGS84).

Art 51.Los accidentes topográficos y las mejoras existentes dentro de la parcela que se
mensura deberán ser levantados y representados en el plano. Este levantamiento
podrá hacerse por métodos de precisión inferior a la de los requeridos para la
medición de los límites.

3.3 Delimitación

Art 52.Para la delimitación de la parcela el profesional considerará todos los elementos

contenidos en el título, en los antecedentes catastrales y en los planos de mensura.
Las operaciones de mensura deberán estar desarrolladas de tal forma que permitan

20
 trazar sobre el terreno la posición del polígono límite de la parcela según título (estado
de derecho) y según la ocupación efectiva (estado de hecho).

Art 53.Las parcelas urbanas deberán ser delimitadas por poligonales cerradas que
presenten errores totales de cierre inferiores a las tolerancias estipulados por las
fórmulas a seguir:

Error angular: ε = [Σ ángulos medidos] – [(N-2) x 180 ]

a
0

donde: N corresponde al número de vértices de la poligonal.

Tolerancia Angular: Tl = b x (N)½,

donde: b es el coeficiente que expresa la tolerancia para el error de

medición de ángulos de la poligonal (se sugiere definir un valor entre 6” y 20”) y
N corresponde al número de vértices de la poligonal.

Error lineal: ε = (ΔX

l
2
+ ΔY2)½

donde: ΔX = error en la proyección sobre el eje de las abscisas y ΔY =

error en la proyección sobre el eje de las ordenadas.

Tolerancia Lineal: Tl = a x (L)½,

donde: a es el coeficiente que expresa la tolerancia para el error de

cierre lineal en m/km de desarrollo de la poligonal (se sugiere definir un valor
entre 0,20 y 0,30 m) y L corresponde a la extensión de la poligonal,
expresada en km..

Art 54.El profesional es absolutamente responsable por los datos consignados en el plano
de mensura, no obstante, como órgano fiscalizador, el SNC verificará
estadísticamente y de acuerdo a sus posibilidades, algunos documentos
cartográficos. En los casos en que, al contrastar el documento presentado con
mensuras anteriores, verifique que no se respetan las tolerancias estipuladas en esta
norma, podrá anular el plano de mensura mediante Resolución.

Art 55.En el estudio del deslinde se deberán tener en cuenta los mojones antiguos que
existan, así como todos los objetos naturales o artificiales que permitan establecer
deducciones fundadas respecto de sus verdaderos límites. Asimismo, el profesional
tomará nota de todo cuanto comuniquen los propietarios y vecinos sobre la posible
ubicación de los límites, efectuando las mediciones necesarias para determinar su
posición.

21
Art 56.El profesional no está autorizado a establecer lo que no pueda justificar con los
títulos, con los antecedentes catastrales o con los hechos existentes en el terreno.
No siéndole posible ubicar el título de acuerdo con las disposiciones que anteceden,
presentará al SNC un informe detallado que sirva para ilustrar el caso, acompañado
de un plano de los citados hechos, manifestando su criterio profesional fundado para
mejor resolver el caso.

Art 57.Cuando hubiere un deslinde judicial aprobado que modifique uno o varios límites de
una parcela, el profesional deberá respetarlos, procediendo con el acto conforme con
los títulos y/o a sus antecedentes.

Art 58.Cuando la parcela a mensurar esté integrada por varios títulos se establecerá el
deslinde de cada uno de ellos por medio de sus respectivos antecedentes.

Art 59.Cuando dentro de la parcela hubiere posesiones u ocupaciones extrañas a las

personas del propietario, se consignarán estos hechos junto a los nombres y
domicilios de los poseedores u ocupantes haciéndola figurar en el plano la ubicación
de las posesiones u ocupaciones.

Art 60.Cuando surja divergencia acerca de la delimitación entre los interesados, el

profesional interpondrá sus buenos oficios en procura de un acuerdo. En caso de no
lograrlo, demarcará en el terreno la línea que a su criterio corresponde, de lo cual se
dejará constancia en actas. Al redactar la diligencia consignará los fundamentos de su
proceder, abriendo juicio sobre lo que corresponda según los títulos y demás
antecedentes del caso.

Art 61.El profesional no podrá, remover mojones que se encuentren en la parcela en que
realiza la mensura, aun cuando los hallare mal colocados. Si esto último ocurre y
todos los interesados convinieren en su remoción, ésta se llevará a efecto, y se
labrará un acta que será firmada por el profesional, los interesados y dos testigos. En
el acta se hará constar la ubicación que tenía el mojón y la nueva que se le de,
relacionándola a otros mojones o elementos contundentes próximos bien
establecidos.

Art 62.Si a pesar de estar mal ubicados los mojones, los interesados no se pusieran de
acuerdo en su remoción, deberá dejarse establecida la correcta línea de deslinde por
medio de nuevos mojones, sin alterar los existentes. El profesional informará de ello
en su diligencia de mensura para que la autoridad judicial determine la forma de
proceder.

22
 3.4 Demarcación

Art 63.La demarcación consiste en la materialización por parte del profesional de los
límites de la parcela, la cual debe ser duradera para asegurar el resultado de la
mensura y salvaguardar los intereses de los titulares del dominio o poseedores, así
como también de los propietarios linderos. El profesional debe ilustrar a los
propietarios sobre las ventajas de un adecuado amojonamiento y la importancia de su
conservación. Se deberá adoptar todas las precauciones necesarias a fin de hacer
difícil la remoción de un mojón y facilitar su reposición en el mismo lugar donde fue
colocado originariamente.

Art 64.Los límites de parcelas urbanas que coincidan con muros o cercos de buena
mampostería se considerarán materializados. Cuando no se den esas condiciones y
en los casos de fraccionamientos los vértices serán demarcados con trozos de varillas
metálicas de hierro galvanizado de sección no menor de  10 mm y 500 mm de
largo, debiendo quedar el extremo superior a nivel de la superficie del terreno.

Art 65.En urbanizaciones o loteos deberán marcarse vértices de parcelas de acuerdo a las
disposiciones del Art 63, siendo que los marcos que materialicen vértices de manzana
consistirán en varillas metálicas de sección no menor de  10 mm y 150 mm de
largo, empotrados en bloques de hormigón cilíndricos o trapezoidales de 400 mm de
profundidad y base de 100 cm2.

Art 66.Los límites naturales constituidos por ríos, arroyos, lagos, lagunas o, en general,
líneas límites irregulares, deberán ser levantados con base en poligonales de apoyo.
Como alternativa el profesional podrá realizar el levantamiento de los citados
accidentes por medio de GPS, debiendo realizar las conversiones y ajustes de
coordenadas de manera que las resultantes sean compatibles con las obtenidas por
el levantamiento topográfico.

Art 67.La determinación de los límites de una parcela que linde con cursos de agua se
realizará de acuerdo a las disposiciones del Art. 23 de la Ley Nº 3239/20078.

Art 68.Si el punto a demarcar fuere inaccesible o inapropiado para la conservación de los
marcos, deberán ser colocados mojones a lo largo de las alineaciones de los límites,
haciendo constar en la memoria y en el plano de mensura el lugar de la colocación y
su relación con el vértice que no pudo ser materializado.
8
De acuerdo al Art. 23 de la Ley Nº 3239/2007, las márgenes bajo dominio privado adyacentes a los
cauces hídricos se sujetan a restricciones de uso público de 5m en las zonas urbanas y 10 en las zonas
rurales. Define además la zona de protección de fuentes de agua con un ancho de 100 m a ambas
márgenes. El profesional deberá interpretar esta ley y toda la legislación que implique en restricciones al
dominio en su integridad.

23
Art 69.Los datos obtenidos en un acto de mensura serán procesados y volcados en
documentos cartográficos denominados Planos de Mensura, los cuales, para tener
valor jurídico, deben ser elaborados de acuerdo a las disposiciones de las Normas de
Planos de Mensura y encontrarse inscriptos en el SNC. Los profesionales firmantes
serán absolutamente responsables por los contenidos de esos documentos
cartográficos.

Art 70.Para el posicionamiento de la parcela el profesional se atendrá a todos los

elementos contenidos en el título y en los antecedentes que de forma concurrente
conduzcan a trazar su polígono límite sobre el terreno. Esa ubicación deberá derivar
de la relación de linderos, del arranque o de la georreferenciación, de los accidentes
geográficos y hechos existentes que, a criterio del profesional, surjan como relevante.

Art 71.Cuando la parcela a mensurar esté integrada por varios títulos se establecerá la
ubicación de cada uno de ellos por medio de sus respectivos antecedentes.

24
 4 NORMAS DE GEORREFERENCIACIÓN DE
PARCELAS RURALES E ISLAS 9

4.1 Objetivos

La Norma tiene como objetivos principales:

1. Establecer un marco legal y técnico claro y conciso para el desarrollo de las

mensuras de parcelas rurales e islas por parte de los profesionales habilitados por
el SNC para tal fin.
2. Viabilizar la conformación de documentos cartográficos y literales que garanticen a
los propietarios y poseedores la correcta ubicación y delimitación de sus parcelas.
3. Definir estándares cartográficos y de levantamiento que permitan describir los
límites de las parcelas de tal forma que se eliminen la confusión y/o superposición
de títulos.
4. Propiciar la certificación catastral y titulación de parcelas con base en límites
georreferenciados representados en planos de mensura debidamente registrados.

4.2 Alcances

No obstante las acciones del SNC están orientadas a implementar un sistema catastral
basado en un registro gráfico georreferenciado de todas las parcelas existentes en el
país, el establecimiento de nuevos procedimientos y la implementación de las técnicas
GPS exigen la definición de una estrategia de implementación paulatina, de manera
que los actores involucrados se adapten a ella y el tráfico inmobiliario no se vea
impactado de forma negativa.

Art 72.Será obligatoria la georreferenciación de las parcelas rurales que:

i. posean área mayor o igual a 500 ha,

ii. tengan al menos un lado coincidente con un límite departamental, distrital, o
este afectado por la Zona de Seguridad Fronteriza,
iii. estén siendo sometidas a una urbanización o
iv. corresponda a un club de campo, barrio cerrado, cementerio parque u otro
tipo de urbanización especial.

9
La elaboración de la presente norma tomó como base la Norma Técnica para Georreferenciación de
Inmuebles Rurales del Instituto de Colonización y Reforma Agraria de Brasil, Resoluciones del Servicio
de Catastro e Información Territorial de la Provincia de Santa Fe, Argentina y normas de diferentes
jurisdicciones latinoamericanas

25
Art 73.Los casos no contemplados entre los puntos i a iv serán puestos a consideración
del Director del SNC.

Art 74.A partir del 01 de enero de 20XX no se emitirán Certificados Catastrales de

parcelas rurales que no cuenten con Planos de Mensura elaborados bajo esta norma.

4.3 Identificación y reconocimiento

Art 75.La identificación de la parcela a ser georreferenciada y de sus linderos deberá

iniciar con la recopilación y análisis de los antecedentes cartográficos y documentales
que consten en el SNC, Registro de la Propiedad, MOPC, INDERT y demás
reparticiones públicas en las cuales el profesional pueda recabar datos. De forma
similar, deberán ser solicitados antecedentes a los propietarios o poseedores de la
parcela mensurada y sus linderos. La interpretación gráfica de los antecedentes
corresponderá al croquis según antecedes que debe constar en el plano de mensura.

Art 76.El reconocimiento físico de la parcela a ser georreferenciada precede al

levantamiento propiamente dicho y deberá ser preferentemente realizado
inmediatamente después de la identificación.

4.4 Levantamiento, determinación y materialización de vértices

Art 77.Los límites de las parcelas podrán ser agrupados básicamente en: naturales,
aquellos definidos por accidentes físicos o geográficos; o culturales, los que no
correspondan a los naturales (cercas, canales, muros, caminos, entre otros).

Art 78.Los vértices que componen el polígono que delimita a una parcela rural son el
objeto del levantamiento. Los lados y ángulos internos se determinarán a partir de las
coordenadas de los vértices, una vez que las levantadas hayan sido sometidas a la
reducción al elipsoide y expresadas en coordenadas UTM.

Art 79.Las coordenadas de los vértices deberán ser referidas al huso UTM que
corresponda a la ubicación de la parcela. Para aquellas parcelas que posean vértices
en los dos husos 20 y 21 que envuelven al Paraguay, el profesional deberá proceder
a extender el que sea más conveniente de manera que todas las coordenadas se
encuentren bajo el mismo huso.

26
Art 80.Las parcelas rurales quedarán definidas por uno o más de los siguientes tipos de
vértices: físico (F), punto (P) o virtual (V), cada uno de los cuales deberá ser
perfectamente identificado por el profesional en el plano y en la memoria de mensura
(Figura 1).

Figura 1

P
P P
P

P
P P
Laguna

T V

F F
F
Art 81.Art 81.Los vértices físicos pueden encontrarse ya materializados o ser
materializados en el acto de mensura por parte del profesional. Sus coordenadas se
determinan por medición directa mediante posicionamiento de la antena GPS y el
post procesamiento de los datos colectados.

Art 82.Los puntos definen límites de la parcela junto a cursos de agua, vías férreas,
curvas de caminos y otros elementos curvos, debiendo ser materializados e
identificados de acuerdo a las disposiciones de la presente norma. Los puntos serán
utilizados también para materializar las líneas de transmisión eléctrica así como los
ductos que atraviesen la parcela rural.

Art 83.Los vértices virtuales tienen sus coordenadas determinadas de forma analítica y se
acude a ellos cuando es imposible proceder a su determinación directa.

Art 84.Cada vértice deberá ser codificado por el profesional en el plano y en la memoria
de mensura de acuerdo a la siguiente fórmula:

DDDD V NNNN

donde: DDDD corresponde al código atribuido por el SNC al profesional en función de

las iniciales de sus nombres y apellidos, V es el tipo de vértice (F, P, T o V) y NNNN es
un número correlativo y único para cada plano de mensura.

Art 85.En los vértices físicos que no se encuentren materializados se deben colocar
marcos de hierro galvanizado de  50 mm y 900 mm de largo, base puntiaguda con

27
 dispositivos transversales que dificulten su extracción. En el extremo superior deberá
contener una chapa de metal en la cual consten los datos de identificación del vértice
(Figura 2).

Identificación
del profesional

DDDD

F 0001

Tipo y número
de vértice

Figura 2

Art 86.Las técnicas de levantamiento de las coordenadas de los vértices mediante GPS
serán determinadas por el profesional, debiendo ser alguna de las que permitan
definir el posicionamiento del vértice por métodos relativos o diferenciales, quedando
totalmente descartados los métodos aislados (“de navegación”).

Art 87.Son apropiadas para la georreferenciación de vértices de parcelas rurales con fines
catastrales las soluciones basadas en :

i. el código C/A y/o fase de la portadora con corrección diferencial obtenida en

post procesamiento con utilización de técnicas basadas en suavización del
código a través de la portadora, o
ii. la fase de la portadora con solución de ambigüedades y con corrección
diferencial post procesada o a través de link de comunicación para solución
en tiempo real (RTK).

Art 88.Las coordenadas de los vértices de las parcelas rurales deben ser determinadas
con precisión de 50 cm. (68,7%, 1σ) con post procesamiento diferencial o tiempo real.
Los receptores GPS deberán ser de precisión o de alta precisión de una frecuencia.

28
Art 89.Los métodos recomendados para levantamientos orientados a la georreferenciación
de parcelas rurales (más allá de los que vengan a desarrollarse) y sus características
son el relativo rápido estático y el relativo pseudoestático (o stop-and-go), ambos
utilizando la fase de la portadora.

Art 90.Deberán ser tomados como referencia los puntos que componen la Red Nacional
GPS y su densificación, debiendo sus coordenadas estar disponibles a los
profesionales en el sitio Internet del SNC.

Art 91.El profesional es absolutamente responsable por las coordenadas consignadas en

el plano de mensura, no obstante, como órgano fiscalizador, el SNC verificará
estadísticamente y de acuerdo a sus posibilidades, algunas planillas de post
procesamiento, y al verificar que no se respetan las tolerancias estipuladas en esta
norma, podrá anular el plano de mensura mediante Resolución.

4.5 Representación cartográfica

Art 92.La representación cartográfica de las parcelas rurales e islas georreferenciadas se

materializan en un documento cartográfico que debe ser confeccionado de acuerdo a
las normas estipuladas en la Norma de Plano de Mensura.

29
 5 NORMAS DE CARTOGRAFÍA CATASTRAL
Art 93.La base cartográfica catastral es el continuo de las parcelas urbanas y rurales del
país, representadas bajo el sistema de coordenadas UTM.

Art 94.Su estructuración en hojas para impresión seguirá los paralelos y meridianos del
sistema de coordenadas UTM.

Art 95.En el área urbana la base cartográfica de cada ciudad será conformada por las
manzanas georeferenciadas en el PROCAR.

Art 96.Las ciudades que no formaron parte del PROCAR deberán conformar sus bases a
través de la georeferenciación de los vértices de las manzanas ubicadas en su zona
urbana.

Art 97.La base cartográfica urbana se compondrá, inicialmente, de las capas establecidas
en el cuadro del Anexo 10.9.

Art 98.El mantenimiento de las bases catastrales urbanas se dará a través de las
mensuras de información parcelaria o de los fraccionamientos, loteos o
urbanizaciones que se realicen y registren en el SNC, siendo ajustados los archivos
digitales presentados en el expediente de tramitación del plano de mensura, a la base
existente.

Art 99.El ajuste de los polígonos correspondientes a las parcelas que consten planos de
mensura implica la inmediata actualización de la base cartográfica catastral y es
condición previa y obligatoria para el registro del plano.

Art 100.El SNC deberá estructurar la Dirección de Cartografía la cual será responsable por
la ejecución de las disposiciones de la presente norma.

Art 101.En el área rural la base cartográfica deberá estructurarse inicialmente con las
representaciones elaboradas en el marco del PRUT.

Art 102.El mantenimiento de las bases catastrales rurales y de islas se dará a través de la
incorporación directa de los planos de mensura por ser estos georreferenciados bajo
el mismo sistema de la base cartográfica.

Art 103.Los polígonos que formen parte de la base cartográfica deberán tener precisión
gráfica compatible con la escala general 1:2.000, razón por la cual los datos
consignados en los planos de mensura deberán ser generalizados (los urbanos) y
eventualmente ampliados (los rurales). En este último caso no habrá pérdida de

30
 calidad en la base general puesto que los planos rurales y de islas ser confeccionan a
partir de levantamientos GPS con 50 cm. de precisión.

Art 104.Tanto las hojas catastrales urbanas cuanto las rurales deberán ser actualizadas
por el SNC, el cual deberá tornarla disponible para los municipios y usuarios a través
de su sitio de Internet en formato vectorial y/o raster.

Art 105.Cualquier transferencia de información del municipio al SNC en formato digital se

deberá establecer organizadamente en capas (layer) o figuras (shape). Aquellos
municipios que no cuenten con conexiones Internet banda ancha podrán
entregar/recibir los archivos en medios magnéticos siguiendo los Procedimientos de
Transferencias de Datos, bajo la responsabilidad del Encargado Municipal de
Catastro

Art 106.La frecuencia de transferencia de los archivos cartográficos del SNC a los
municipios dependerá del volumen del tráfico inmobiliario y deberá constar en los
acuerdos de colaboración entre ambos. Cuando el SNC implemente un SIG que
permita publicar cartografía a través de un servidor de mapas estarán dadas las
condiciones para implementar la Infraestructura de Datos Espaciales del Paraguay,
adoptando como base de la misma la cartografía parcelaria catastral.

31
 6 NORMAS DE PLANO DE MENSURA

La norma de elaboración de Planos de Mensura deberá ser observada por los

profesionales del catastro, así como por los funcionarios del SNC y los Encargados de
los Catastros Municipales10.

6.1 Formato y contenido de los planos de mensura

Art 107.Los planos de mensura solo podrán confeccionarse en láminas de formatos

establecidos en el Anexo 10.10 de estas normas.

Art 108.Los planos contarán con un rotulo en el que consten el acto de mensura, la
identificación antigua y nueva de la parcela, su ubicación, la identificación del
propietario o poseedor, antecedentes consultados, sellos y firmas correspondientes.
El resto del documento cartográfico se denominará cuerpo del plano de mensura.

Cuerpo rotulo Cuerpo rotulo

portada
del plano del plano

portada

Figura 3

Art 109.La portada contará con las dimensiones y elementos representados en la Figura
4:

10
La elaboración de la presente tomó como base diferentes normas vigentes en América Latina, así como
los documentos cartográficos ejemplificados en: ERBA, Diego A. El Catastro Territorial en los Países
Latinoamericanos. Lincoln Institute of Land Policy, Cambridge, MA, EEUU. 2008. 428p. ISBN 978-85-
906701-3-1. Disponible en: http://www.lincolninst.edu/pubs/PubDetail.aspx?pubid=1373.

32
 ACTO DE MENSURA

Padrón o
Cuenta Corriente
Ubicación Nomenclatura
Catastral

Propietario o Poseedor

Antecedentes consultados:

Sellos Firm a y fecha

Figura 4

Art 110.El acto de mensura indica el carácter de la operación de mensura: judicial o

abreviada, bien como su finalidad: urbanización, loteo, fraccionamiento, propiedad
horizontal o de información posesoria.

Art 111.La ubicación corresponde a la referencia completa de la jurisdicción político

administrativa en que está(n) localizada(s) la(s) parcela(s): Departamento, Municipio,
compañía o barrio, o el que corresponda, con su nombre oficial.

Art 112.La identificación de la(s) parcelas(s) deberá darse a través del formato vigente
antes de la presente norma: padrón o cuenta corriente, así como a través de la
nomenclatura catastral única asignada por el SNC, lo cual permitirá mantener
correlacionados a los registros catastrales antiguos y nuevos. Tratándose de una
unificación se consignarán las cuentas corrientes o padrones de todas las parcelas
así como la nueva nomenclatura asignada a la parcela.

Art 113.Se identificará como propietario(s) a los titulares del dominio, consignándose los
nombres y apellidos de cada uno más los porcentajes de acuerdo al título de
propiedad. Cuando se trate de mensura para información posesoria, se consignará el
nombre del poseedor.

Art 114.Como antecedentes consultados deberán referenciarse: la identificación de los

títulos de propiedad en el Registro General, indicación del archivo, legajo o protocolo
y folio donde se hallaren los planos o antecedentes de mensura que correspondan, su
número y fecha de aprobación e institución de registro, así como datos catastrales y
toda la información que el profesional haya consultado y considere relevante para la
correcta identificación de la parcela, su ubicación y dimensionamiento.

33
Art 115.El área de sellos es reservada al SNC y al Catastro Municipal para que certifiquen
el registro del plano y en el de firmas deberán constar la de los propietarios o
poseedores, dependiendo el caso, y la del profesional, junto a sus datos de domicilio,
matrícula en el SNC y fecha.

Art 116.En el cuerpo del plano de mensura constan los elementos consignados en la
figura 5.

N
 Representación
gráfica según
antecedentes

Dibujo de Balance de
la mensura y superfícies
detelles

Referencias
Escala cartográficas
Sistema Coordenadas

Figura 5

Art 117.Los dibujos y croquis deberán ser siempre orientados con el Norte apuntando a la
parte superior del plano. Esta indicación debe quedar formalizada mediante símbolo
ubicado en el extremo superior izquierdo del mismo.

Art 118.En el área de dibujo de la mensura el profesional adoptará el criterio que

considere más apropiado para representar de forma clara y precisa a la(s) parcela(s)
mensurada(s) y su entorno, de manera que los polígonos y sus dimensiones sean
legibles y no dejen dudas. Todos los vértices que definen a la parcela deberán
identificarse por medio de números arábigos, representándose mediante símbolos
especiales a aquellos en los cuales se hayan colocado mojones de demarcación. El
polígono de límites de las parcelas deberá ser descrito de tal forma que los ángulos
(consignados en grados, minutos y segundos) y las distancias (consignada con
precisión de cm.) sean los resultantes de las compensaciones correspondientes o de
las determinaciones realizadas a partir de las coordenadas de georreferenciación. Las
medidas lineares deberán consignarse a lo largo de los lados y las angulares en la
bisectriz correspondientes a cada vértice. Cuando los límites de la parcela se

34
encuentran materializados por hechos existentes como muros, cercos, etc., el plano
deberá contener los detalles gráficos necesarios para dejar claramente establecida
las posiciones relativas de todos ellos. Cuando los límites sean líneas curvas deberán
definirse polígonos que las acompañen o consignarse los parámetros que las
determinan.

En esta área de dibujo de la mensura deberán constar también los siguientes

elementos de posicionamiento:

• Parcelas urbanas: su ubicación será relativa a los vértices de las manzanas

existentes, razón por la cual deberán consignarse las distancias de ligación a
las esquinas. A criterio del profesional la ubicación podrá ser absoluta a
través del proceso de georreferenciación.
• Parcelas rurales: de acuerdo a la Norma de Georreferenciación de Parcelas
Rurales e Islas, todos los vértices de las parcelas deberán ser consignados
en coordenadas UTM.

Aún en el área de dibujo deberán ser representados los elementos complementarios,

entendiendo por tales a:

• detalles: dibujo ampliado de elementos materiales existentes como muros,

construcciones o componentes de redes o áreas restringidos que sean
relevantes para la mensura, pero que por su tamaño no puedan ser
representados a la escala del plano. Podrán ser dibujados uno o más
detalles, situándose estos lo más próximos de su posición en el dibujo de la
mensura, siendo relacionado ambos a través de una flecha que referencie su
ubicación.
• calles y caminos: se indicará su nombre o la designación que le
corresponda, ancho (mensurado y oficial según normas municipales
vigentes), clase de material y, en el caso de mensuras rurales, mojones
kilométricos y el sentido en que se ubican las localidades o poblaciones más
próximas.
• ferrocarriles: se indicará su nombre, trocha, kilometraje y el sentido hacia las
estaciones más próximas.
• elementos especiales: todo elemento relevante, pero que por su importancia
no merezca un detalle en particular, deberá ser dibujado mediante un símbolo
específico y referenciado en la leyenda.

35
Art 119.Las escalas a utilizar serán aquellas que relacionen la unidad con los números 10,
25 o 50, multiplicados por 10 elevado a la potencia que resulte conveniente para la
correcta representación de los elementos que constan en el área de dibujo del plano.

Art 120.La representación gráfica según antecedentes es la que surja de la

interpretación de:

• los títulos de propiedad, consignando la ubicación, medidas, linderos y

designación, y/o
• los planos de mensura existentes y aprobados correspondientes a la(s)
parcela(s) mensuradas(s).

En el área de croquis podrán dibujarse ambos, pero si existe título registrado, el

croquis según título es obligatorio. Si el título presenta errores u omisiones el
profesional deberá hacer mención de los mismos junto a su representación gráfica.
Cuando la descripción de la parcela no permite su representación gráfica debido a la
carencia o incongruencia de datos, se deberá consignar una descripción literal.

Art 121.Los resultados de un acto de mensura en cuanto a la determinación de las áreas

de la(s) parcela(s) se establecerán por medio de un balance de superficies en el
cual, comparándose el área determinada por la mensura con el área que consignen el
título o el plano antecedente, se evidenciará las diferencias en más o en menos.

Art 122.La superficie de la parcela dada por sus antecedentes será uno de los siguientes
valores, enumerados en el siguiente orden de prioridad:

• Superficie según títulos: Es la consignada explícitamente en el título de

propiedad de la parcela.
• Superficie según suma de títulos: Es la total que corresponde a la suma de
las superficies consignadas explícitamente en cada uno de los títulos que
integran el dominio de la parcela.
• Superficie calculada en base a títulos: Se denomina la que resulta por cálculo,
de acuerdo con las dimensiones lineales y angulares eventualmente
expresadas en el título. Si al calcularse esta superficie, ésta resulta diferente
a la superficie consignada en el mismo, deberá dejarse de ello constancia en
la memoria y en el plano de mensura.

Art 123.La superficie según mensura es la que resulta de las mediciones efectuadas, la
cual pasará a ser definitiva para la certificación catastral y consecuentemente para la
titulación en el caso en que las diferencias se encuentren dentro de las tolerancias.

Art 124.Los valores de superficie deberán consignarse al decímetro cuadrado.

36
Art 125.Las diferencias encontradas en el balance pueden ser:

• en menos, cuando la superficie según mensura sea inferior a la dada por el

título o los antecedentes de mensura, o
• en más, cuando la superficie según mensura sea superior a la dada por el
título o sus antecedentes de mensura.

Art 126.Para las parcelas urbanas que tengan todos sus deslindes materializados fijase en
5% el valor máximo de discrepancia entre la superficie resultante de la mensura
respecto a la obtenida por antecedentes.

Art 127.Para las parcelas rurales fijase en 3% el valor máximo de la discrepancia entre la
superficie resultante de la mensura respecto a la obtenida por antecedentes. Cuando
los límites sean accidente naturales (curso de aguas, cumbre de cerros, barrancas u
otros) se aceptará el valor máximo de tolerancias del 5%.

Art 128. Excediéndose las discrepancias citadas en los Art. 127 y 128 el profesional
deberá justificar, de acuerdo a su criterio, el motivo de la diferencia dejando
constancia en la memoria de mensura y, en los casos en que la diferencia pueda ser
espacializada, en el plano de mensura a través de la representación gráfica del
polígono correspondiente.

Art 129.Las afectaciones y restricciones al dominio deberán constar en el balance de

superficies y en el plano de mensura.

Art 130.Los signos convencionales que componen las referencias cartográficas deberán
seguir las determinaciones de la Norma Cartográfica vigente.

Art 131.Las mensuras con fines de identificación de parcelas rurales o de creación de

nuevas mediante fraccionamiento se hará conforme la norma de georreferenciación
vigente. La designación de las parcelas podrá ser alfabética o numérica según el
criterio del profesional.

Art 132.Las parcelas urbanas creadas por fraccionamiento o loteos acotados a una
manzana podrán recibir designación alfabética o numérica por parte del profesional
según su criterio. Cuando se realicen urbanizaciones o loteos mayores, en los que se
creen más de una manzana, se deberá asignar a las parcelas resultantes una
identificación correlativa sin solución de continuidad. Por ejemplo Manzana A lotes 1
al 30, Manzana B lotes 31 al 58, Manzana C lotes 59 al 70, etc.

Art 133.Las designaciones de parcelas en los planos de mensura serán correlacionadas

con la nomenclatura catastral que al registrar el plano, cree y asigne el SNC.

37
Art 134.Las parcelas colindantes a la(s) parcela(s) mensurada(s) deben ser identificadas
por sus padrones o cuentas corrientes y, cuando exista, por su nomenclatura
catastral, siendo optativo el agregado de otras designaciones que les correspondiera
o del nombre de los titulares de las mismas.

Art 135.Las áreas destinadas a dominio público como plazas, parques, espacios verdes,
calles, etc., quedarán determinadas por polígonos en los cuales, además de las
medidas, deberá consignarse su destino. Estas áreas también constituirán parcelas
catastrales, razón por la cual recibirán nomenclatura catastral y valuación.

Art 136.Las superficies edificadas se indicarán por su silueta dentro de las(s) parcela(s)
mensuradas, la que se dibujará a escala. La figura así determinada se rayará con
trazo fino oblicuo, debiendo consignarse el área total en su interior en una planilla
específica que conste en el plano.

Art 137.El contenido mínimo obligatorio indicado en los artículos precedentes no impide
que el profesional incorpore toda la información cartográfica y literal que crea
conveniente para permitir la mejor interpretación del plano.

6.2 Registro del plano de mensura en el SNC

Art 138.El expediente que conforma la presentación del plano de mensura para registro
estará compuesto por los siguientes documentos, organizados en la secuencia
transcripta.

• Solicitud de inscripción firmada por el profesional y por el propietario o poseedor,

estas últimas debidamente certificadas.
• Copia debidamente certificadas de los documentos que avalen el dominio o
condominio.
• Actas de linderos con firmas certificadas, cuando fueren labradas.
• Constancia de no existencia de deuda de impuesto inmobiliario, cuando
corresponda.
• Memoria de mensura.
• Memoria de georreferenciación, en el caso de parcelas rurales e islas.
• Copia de los antecedentes obtenidos en el SNC, en el Registro General u otra
repartición.
• Documentación con intervención de otras reparticiones estatales que deban
hacerlo.

38
 • Tres copias físicas del plano de mensura, una en poliéster indeformable y dos en
papel.
• Archivos digitales correspondientes al plano de mensura.

Art 139.Cuando al menos una de la(s) parcela(s) involucradas en el acto de mensura

presente deudas correspondientes al impuesto inmobiliario, no se procederá al
registro del plano de mensura de información o modificación parcelaria.

Art 140.El SNC deberá aportar todos los datos gráficos y alfanuméricos referidos a la(s)
parcela(s) a ser mensuradas y a las linderas siempre que el profesional actuante lo
solicite. Los costos de la información y el medio de transferencia (Internet o analógico)
serán definidos mediante Resolución del Director del SNC.

Art 141.Deben incluirse las visaciones de todos los entes nacionales y municipales que,
por legislación vigente, deban intervenir previamente al registro de un plano de
mensura que modifique a la parcela. La intervención municipal en los planos atenderá
a las restricciones, afectaciones y servidumbres administrativas dispuestas por
ordenanzas, y a la verificación de las normas urbanísticas locales.

Art 142.Deberá presentarse copia de ordenanza de aceptación de donaciones,

desafectación o afectación por leyes u otras normas en transferencia de áreas para el
dominio público.

Art 143.El soporte digital del plano de mensura estará compuesto básicamente de dos
archivos. Uno en formato .DXF conteniendo solamente los polígonos
correspondientes a los límites de las parcelas mensuradas, el cual será utilizado para
el mantenimiento de la cartografía catastral, y un archivo en formato vectorial
(preferentemente.DWG o .DGN) con el plano completo organizado en capas.

Art 144.La asignación de la nomenclatura catastral a las parcelas involucradas en el acto

de mensura y los desgloses correspondientes a mensuras de modificación (por
fraccionamiento, loteo, urbanización o división en propiedad horizontal), serán actos
realizados por el SNC de forma previa al registro del plano de mensura.

6.3 Disposiciones generales

Art 145.Solamente serán emitidos Certificados Catastrales para aquellas parcelas que se
encuentren desglosadas y cuenten con la nomenclatura catastral asignada por el
SNC.

39
Art 146.El último plano de mensura inscripto es el plano vigente y el SNC sólo emitirá el
Certificado Catastral correspondiente a las parcelas que consten en este documento.

Art 147.El SNC procederá a registrar los planos de mensura de acuerdo al ingreso de
solicitaciones mediante expediente. La inscripción no crea derechos y eventuales
superposiciones o confusiones de límites deberán ser resueltos en la esfera judicial.

Art 148.El profesional que efectúe la presentación pidiendo el registro del plano, es el
único autorizado para intervenir en el diligenciamiento del expediente y retirar los
planos registrados. Cualquiera otra persona que invoque representación deberá
acreditarla por escrito ante la mesa de entrada del SNC.

Art 149.El profesional, en la ejecución y registro de planos de mensura, debe considerarse

como auxiliar del Catastro.

Art 150.Los casos no previstos en la presente norma o los que generen dudas sobre
interpretación de la misma serán resueltos por el SNC.

7 NORMAS DE NOMENCLATURA CATASTRAL

7.1 Introducción

La nomenclatura y su implementación presentan las siguientes características

 Identificador con estructura única para todas las parcelas: Se genera un

identificador con estructura única para todas las parcelas del país, (urbanas y
rurales) y desaparecen las sub-cuentas. Este identificador de parcelas se
denomina “nomenclatura catastral”.

 Una nomenclatura estable no sujeta a los cambios de límites distritales o

zonales: Aún cuando haya cambios de límites de los municipios o de las zonas
urbanas, la nomenclatura no cambiará, pues los atributos de localización de la
parcela en el municipio y en la zona esta indicados en la base alfanumérica y no
forman parte de la nomenclatura catastral.

 Correspondencia con la nomenclatura vigente: La nueva nomenclatura toma

como base la nomenclatura vigente conectada a la división administrativa del
país. En la propuesta, las capas originales de zonificación y sectorización son
tomadas como base para la definición de la nueva nomenclatura.

40
 Ubicación geográfica de la parcela: La ubicación geográfica de cada parcela se
da mediante la conexión de la base alfanumérica con la cartográfica a través de
un identificador predeterminado, el cual justamente puede ser la nomenclatura.

 Implementación gradual: se debe cambiar la nomenclatura corriente por la

nueva de forma paulatina, a medida que las parcelas entran en el mercado
inmobiliario o cambian su estatus jurídico. Cada vez que se produzca una
alteración, los Certificados Catastrales pasan a ser emitidos bajo la nueva
nomenclatura, de esta forma los nuevos títulos a ser generados se adaptarán
paulatinamente y no será necesario alterar los existentes. Los certificados
catastrales generados a partir de la aplicación de la nueva normativa serán
referidos a la nueva nomenclatura,

 Seguridad: Es necesario establecer un sistema de seguridad de entrada de datos

y de autocontrol de la nomenclatura para evitar errores groseros que traerían
grandes complicaciones futuras.

7.2 Exigencias previas para la implementación:

 Se debe analizar cuidadosamente la legislación de creación de los

Departamentos y Municipios y sus los límites se deben dibujar con precisión en un
mapa oficial georreferenciado del país. La actual falta de claridad en la
delimitación de los municipios tornaría inviable su utilización en la nomenclatura
catastral. Aún trabajando en representaciones cartográficas en escala pequeña, la
confusa descripción de los límites municipales verificada actualmente impediría
que sean dibujados con precisión. En ese sentido, es esencial que los límites
sean definidos antes de implementar el nuevo sistema de nomenclatura. El SNC
deberá definir una estrategia de trabajo junto a los municipios para que proceda a
la delimitación de las jurisdicciones, lo cual deberá desarrollarse durante el
período previo a la implementación del nuevo código. Llegado el plazo de
implementación, los límites no definidos serán trazados paulatinamente, a medida
que surjan planos de mensura de parcelas situadas en zonas indefinidas.

 Se debe definir la zonificación y se debe dibujar con precisión la zona urbana en

un mapa oficial georeferenciado, el cual será tomado como base para la
sectorización.

 Sobre el mapa oficial de unidades administrativas y zonas, se deben dibujar los

Sectores Catastrales como capa separada.

41
  Se debe conformar el catastro oficial de calles y se deben trazar sus ejes en la
cartografía. Para las ciudades que ya cuenten con cartografía digital, se podrá
trazar la red vectorial de calles, incorporando a cada vector la denominación de la
calle en la base alfanumérica a él conectada.

 El SNC creara un grupo de trabajo para que junto a los municipios pueda definir
sus límites y zonas, el cual estará activo hasta que todo el país sea sectorizado.

 El SNC debe contar con por lo menos un profesional dedicado exclusivamente a

la actualización de zonas urbanas y suburbanas, quien trabajará de forma
integrada con los técnicos municipales.

7.3 Sectorización

Además de la división política y de la definición de las Zonas, el territorio requiere otro

nivel de subdivisión para su mejor administración. La adopción de Sectores
Catastrales para asignación del código, no necesariamente debe presentar correlación
ni con las zonas definidas por el planeamiento ni con las zonas tributarias,
especialmente si el nuevo catastro de Paraguay incorpora la valuación masiva por
modelos econométricos.

Definiendo la sectorización con buen criterio, no será necesario crear nuevos Sectores
por un largo tiempo, no obstante, es posible que el tráfico inmobiliario y la dinámica
urbana exijan alteraciones de los Sectores en algún momento determinado.

Art 151.Los Sectores Catastrales son de uso interno del SNC y deben ser definidos y
mantenidos por un equipo de profesionales de la institución. Sus límites deben ser
ampliamente difundidos y publicados en forma de mapas georreferenciados,
principalmente a través del sitio Internet del SNC.

Art 152.Los Sectores Catastrales ubicados fuera del área urbana deberán seguir
accidentes geográficos, elementos naturales inconfundibles o la red vial. Los límites
de los Sectores Catastrales dentro de las áreas urbanas deberán ser trazados
siguiendo los ejes de calles.

7.4 Nomenclatura catastral

Art 153.La nomenclatura catastral es el identificador único que, una vez atribuido, no
puede ser asignado a otra parcela catastral.

42
Art 154.La nomenclatura catastral se organiza bajo un sistema de árbol y presenta la
siguiente estructura:

división política división catastral

DD – MMM – SC – XXXXX – LL – BB - PP – UUU
Donde:

• DD: es el número atribuido al Departamento.

• MMM: es el número atribuido al Municipio existente en el momento de

implementar la nueva nomenclatura.11

• SC: es el número de Sector Catastral dentro del municipio.

• XXXXX: en las áreas urbanas este código representa el número de manzana

dentro de cada Sector Catastral, mientras que en las áreas rurales corresponde
al número de parcela dentro del Sector.

• LL: en las áreas urbanas este código representa el número de lote (terreno)
dentro de la manzana, mientras que en las áreas rurales tendrá siempre el
valor “0 0”.

• B: bloque (edificio) de la propiedad horizontal. En caso de barrios cerrados o

clubes de campo este campo será “0”.

• PP: en las áreas urbanas este código representa el número de piso de un

edificio en propiedad horizontal. Será “00” (único) para los casos en que todas
las unidades se encuentren en la planta baja. En las áreas rurales también
tendrá siempre el valor “00”.

• UUU: este código representa a las unidades catastrales. Pueden ser

departamentos en propiedad horizontal o unidades de clubes de campo o
barrios cerrados. En las áreas rurales tendrá siempre el valor “00”12. (Ver
Anexo)

11
Es importante destacar que si bien MMM “corresponde” inicialmente a un municipio determinado, pero este
número no cambiará aunque surjan nuevas jurisdicciones locales. El surgimiento de nuevas jurisdicciones locales
implicará cambios el campo correspondiente a municipios en la base alfanumérica, pero no en la nomenclatura que
identifica a la parcela. Eventualmente puede atribuirse otro nombre a este número para evitar confusiones.

12
En esta estructura desaparecen las subcuentas. Esto da claridad al sistema y simplifica la identificación para la
valuación siendo que, no obstante, los inmuebles que se encuentren ubicados en clubes de campo, barrios cerrados o
cementerios privados no serán certificados para titulación de forma independiente. En esos casos el Certificado
Catastral deberá explicitar esta condición.

43
Art 155.La nomenclatura catastral es el nexo le ligación del catastro territorial con cualquier
catastro temático estructurado por empresas de servicio, organizaciones privadas o
instituciones públicas.

7.5 Sistema de asignación de la nomenclatura catastral

Art 156.Cuando la parcela se divide, desaparecerá la “nomenclatura madre”, generándose

tantas nuevas nomenclaturas catastrales como parcelas sean creadas (Ver ejemplos
de asignación de nomenclatura en el Anexo)

Art 157.Cuando las parcelas se unifica, desaparecen las nomenclaturas originales de los
predios a fusionarse y se generará una nueva nomenclatura catastral para la nueva
parcela.

Art 158.Los certificados catastrales correspondientes a las nuevas parcelas serán emitidos
de acuerdo a la nueva nomenclatura.

Art 159.En los cambios de zona por urbanización cada parcela creada recibirá la nueva
nomenclatura.

Art 160.Cuando los cambios de zona urbana se realice de oficio de los municipios, junto al
SNC las nuevas parcelas incorporadas a la misma mantendrán su nomenclatura
hasta que se proceda a su modificación mediante un acto de mensura.

Art 161.La asignación de la numeración de las manzanas urbanas se realiza en forma

consecutiva dentro del distrito siguiendo el orden de entrada del expediente.

Art 162.El principio de enumeración de las parcelas dentro de una manzana es el

siguiente: el punto de inicio es la esquina noreste a cuya parcela se le asigna el
numero 1 y se continua con la asignación en forma consecutiva en el sentido de las
agujas del reloj (dextrorso).

Art 163.Cuando la parcela presenta frentes sobre dos o más calles (sin formar esquinas)
se procede de la siguiente manera:

a. Caso de frente iguales: se asigna el identificador al primer frente

encontrado en el recorrido de la secuencia numérica
b. Caso de frente desiguales: se asigna el identificador al frente con mayor
extensión aún cuando el otro frente se encuentre primero en el recorrido
de la secuencia numérica.

44
Art 164.Cuando la manzana presenta una calle interna, las parcelas internas se
enumerarán partiendo de uno de los extremos y continuando en forma consecutiva en
el sentido de las agujas del reloj (dextrorso).

Art 165.Para la asignación de la nomenclatura catastral en el caso de manzana de acople

se procede de la manera descripta abajo según el caso.

.a Cuando la porción de terreno a lotear no se encuentra totalmente

rodeada de calles y se encuentra adosada a una parcela para un futuro
loteo. En dicho caso:
 Se asigna el numero de manzanas según Art. 10
 Se define la esquina de arranque según orientación
 Se comienza la numerar según el principio de enumeración Art. 11.
 No se reserva numero para el futuro acople.
.b Cuando una manzana es loteada a continuación de una existente
(acople) se mantiene el número de la manzana a la que se acopla y, se
procede como sigue:

.b.1Cuando la manzana existente esta a la izquierda:

 Se define la esquina de arranque según orientación
 Se comienzan a enumerar los lotes de manera correlativa a partir del
siguiente número al último número de lote existente
 Se sigue el sentido de las agujas del reloj

.b.2Cuando la Manzana existente esta a la derecha:

 Se comienzan a numerar los lotes de manera correlativamente a partir
del siguiente número al último número de lote existente
 Se sigue el sentido de las agujas del reloj.

Art 166.14. La asignación de la numeración del predio rural se realiza en forma

consecutiva dentro del distrito siguiendo el orden de entrada del expediente .

45
 8 NORMAS DE ZONIFICACION

8.1 Delimitación de zonas urbanas

Un punto básico para emprender cualquier tipo de (re)organización en términos de

identificación y registro de los objetos territoriales es contar con los límites de las
unidades que componen la división política, los cuales deben estar perfectamente
materializados en la cartografía catastral y en las bases de datos.

En el caso paraguayo, los límites de los Departamentos y de los Distritos aún

presentan incertidumbre y deben ser prioritariamente analizados y dibujados,
especialmente si los mismos van a ser utilizados en la nomenclatura catastral. Sin
dudas es una obra delicada y compleja, pero necesaria si se decide seguir una
estrategia de trabajo “de lo general a lo particular” en la reorganización de los datos
territoriales.

Además de las citadas unidades administrativas, el perímetro urbano también debe ser
bien descrito puesto que este polígono es fundamental para el desarrollo de la política
tributaria y el planeamiento de acuerdo a la realidad. Se denomina zonificación
justamente al trazado del límite de las áreas urbanas que hayan sido creadas por
disposiciones municipales y/o que de hecho califiquen para ser consideradas como
parte de la ciudad.

La zonificación puede ser realizada siguiendo métodos cuantitativos basados en

índices, o de oficio, a través de la fiscalización de la evolución del uso del suelo por
parte de agentes públicos.

Art 167.Las zonas urbanas de cada distrito deberán delimitarse de acuerdo a la legislación
vigente y, a partir de ese momento, se deberá proceder al mantenimiento de los
límites y a su actualización periódica.

Art 168.Los procesos de mantenimiento serán desarrollados mediante trabajos

coordinados entre catastro municipal y el SNC, mientras que las actualizaciones
serán realizadas por equipos técnicos de la municipalidad, del SNC y del INDERT.

Art 169.El mantenimiento de los límites de las zonas urbanas se dará a través del
registro de las urbanizaciones. Los cambios de zona por urbanización exigen la
aprobación de planos de mensura en los cuales cada parcela creada es ubicada y
dimensionada, siendo valuadas por el SNC durante el proceso de registro.

46
Art 170.A partir del registro del plano de urbanización las nuevas parcelas se identifican y
valúan como urbanas, consignando su valor catastral y nueva nomenclatura en los
Certificados Catastrales.

Art 171.La actualización de los límites de las zonas urbanas se realizarán de oficio (por
decisión administrativa) a través de fiscalizaciones periódicas realizadas con
productos satelitales y/o visitas a campo, debiendo los trabajos ser coordinados entre
los equipos técnicos de la municipalidad y del SNC.

Art 172.Las parcelas registradas como rurales pero identificadas como urbanas durante el
proceso de actualización serán incorporadas de oficio al catastro urbano
registrándose inicialmente como una unidad (parcela madre). Las construcciones en
ella detectadas, medidas y categorizadas, serán integralmente cargadas a la parcela
madre hasta el momento en que se formalice su urbanización.

Art 173.La adopción de la nomenclatura catastral en formato de árbol implica la necesidad

de delimitar Sectores Catastrales los cuales complementarán a las divisiones políticas
en Departamentos y Distritos, debiendo ser definidos por el SNC.

Art 174.La sectorización no necesariamente debe presentar correlación ni con las zonas
definidas por el planeamiento ni con las zonas tributarias. En el área rural los límites
de los Sectores Catastrales deben seguir accidentes geográficos, elementos
naturales inconfundibles o la red vial, mientras que en las áreas urbanas deberán ser
trazados siguiendo los ejes de calles oficiales13.

Art 175.Los límites de las zonas y sectores deberán representados en formato digital en la
base cartográfica catastral.

Art 176.Las parcelas incorporadas al perímetro urbano deberán tener sus datos
alfanuméricos actualizados en términos de ubicación y valuación.

8.2 Delimitación de áreas de dominio sobre tierras fiscales

El dominio sobre las parcelas sin dueño actualmente queda definido a partir de la
delimitación de zonas urbanas. Ese polígono determina hasta donde la municipalidad
podrá reclamar dominio sobre tierras fiscales y a partir de donde el gobierno central (a
través del INDERT) tiene esa potestad.

Si bien en estas Normas ambos procedimientos son independientes, para la definición

de las áreas de dominio sobre tierras fiscales se toma como base la actualización de
oficio de las zonas urbanas. Los procedimientos incluyen a la Dirección de

13
Los artículos 174, 175 y 176 solo tendrán vigencia con el código en sistema de árbol

47
 Gobiernos Sub Nacionales del Ministerio del Interior ya que culminan con la
aprobación por Decreto del Poder Ejecutivo.

Art 177.Para la determinación de la delimitación de las áreas de dominio municipal y

nacional se deberán cumplir los siguientes pasos:

 Recopilación y análisis de los antecedentes jurídicos de la delimitación de zonas

urbanas: Decretos y Ordenanzas,

 En base a la actualización de oficio de zonas urbanas realizada por la

Municipalidad en coordinación con el SNC – cuyos documentos son: los planos, el
informe pericial correspondiente y la resolución del SNC conteniendo el dictamen
técnico de aprobación – se elaborara un anteproyecto de delimitación del
polígono.

 El Proyecto es presentado a la Junta Municipal y esta, aprueba en plenaria, o lo

envía a las comisiones de Obras Públicas y Servicios y a la de Planificación Física
y Urbanística si tales instancias están conformadas. Las Comisiones estudiarán y
dictaminarán, informando a la plenaria para su aprobación, con o sin modificación.

 La Plenaria acepta y redacta la Ordenanza.

 La Intendencia promulga la Ordenanza y publica de acuerdo a la ley y,

 La Intendencia remite una copia de la Ordenanza a la Dirección de Gobiernos

Subnacionales del Ministerio del Interior para la redacción del decreto
correspondiente.

Art 178.Los planos serán enviados en formatos establecidos en la presente Norma en

forma física y digital y establecida según procedimiento de envío adjuntando pedido
de aceptación de delimitación de las áreas de dominio sobre terrenos fiscales

48
 9 NORMAS DE VALUACIÓN Y CAPTURA DE VALORES
La precariedad en que se encuentran las bases de datos del SNC, especialmente la que
conforma el catastro económico, junto a la falta de un organismo y profesionales que
desarrollen específicamente valuaciones masivas bajo las técnicas modernas en el SNC,
llevan a proponer una norma con artículos de aplicación real y a corto plazo, la cual
deberá ser revisada una vez que se hayan consolidado los procesos propuestos. Para
atender a estos objetivos será necesario implementar un Departamento Técnico de
Valuaciones conformada por un número reducido de profesionales bien preparados en
estadística (mas específicamente en geoestadística), asi como en valuación de
construcciones con capacidad de analizar modelos econométricos que expliquen el
funcionamiento del mercado.

9.1 Del levantamiento de datos

La inexistencia de un sistema que registre datos inmobiliarios de manera continua y que

permita construir una base sobre transacciones y operaciones del mercado inmobiliario
en Paraguay es esencial para que los procedimientos de avaluación arrojen resultados
con un mínimo de precisión deseable. A largo plazo se deberán prever la formación de
estructuras técnicas para tal efecto.

Una solución alternativa para la captura de datos de mercado, inicialmente para

municipios grandes, es la creación de Observatorios de Valores coordinados por las
unidades de catastros municipal y el SNC, junto a otras instituciones. Esta solución es
particularmente apropiada si se decide sistematizar y procesar los datos de valor del
terreno a través del SNC, pues permitiría racionalizar esfuerzos y costos, dando mayor
homogenización a la información en el territorio y uso intenso de la tecnología y de los
métodos avanzados, independiente del tamaño del municipio. Una vez implementada en
el SNC, la estructura del Departamento Técnico de Valuaciones permitiría desarrollar
observatorios también en municipios menores mediante transferencia de experiencias,
usando los mismos recursos, tecnologías y sistemas operativos.

Los observatorios pueden estar compuestos de distintos actores, los datos que allí se
almacenan pueden tener diferentes características, precisiones y grados de
confiabilidad, por esta razón, cada institución que provea datos a su base deberá ser lo
más detallada posible en su descripción. Solo así será posible que la Dirección de
Valuaciones sepa como utilizarlos.

49
 Entre los actores principales de un observatorio pueden mencionarse: el catastro
municipal, el SNC, las inmobiliarias, el sector bancario ligado a préstamos inmobiliarios,
las empresas de construcción, las cámaras de construcción, entre otros.

En esta estructura cada institución mantiene su independencia técnica, de opinión, de

publicación y de acción. Los Observatorios de Valores son, en definitiva, una
herramienta, un recurso para generar información. Los datos (tanto los obrantes en el
sector público cuanto en el sector inmobiliario y bancario) se mantienen protegidos y
confidenciales para lo cual se requiere que los miembros que producen valores firmen un
convenio que defina aspectos técnicos y tipo de datos a compartir y a aportar para el
observatorio.

Los datos puntuales provenientes de tasaciones y transacciones se deben

georreferenciar y publicar en un sitio con acceso restringido a los miembros, pueden
utilizarse en el proceso de determinación de la valuación masiva y en ese mismo ámbito,
colocarse los mapas de valores generados por el grupo de valuación de manera que las
instituciones miembros no vean afectadas sus misiones y funciones.

Paulatinamente se deja de lado el intercambio de archivos de forma periódica para

ingresar en un ambiente de Infraestructura de Datos Espaciales que eventualmente sea
conformada en Paraguay.

La estructuración de un observatorio de valores trae aparejadas las posibilidades de

generar mapas de valores con mayor periodicidad y calidad (precisión), información de
referencia para el mercado y para las expropiaciones, menor incertidumbre, información
en línea a través de mapas actualizados, gráficos y datos alfanuméricos.

En América Latina existen observatorios ya consolidados, como el de la ciudad de

Bogotá, y otros en formación en ciudades argentinas y brasileñas. En Europa, el
observatorio estructurado por la Dirección General de Catastro de España es uno de los
más destacados.

Art 179.El SNC debe promover junto a las Unidades de Catastro Municipal y a las
diferentes instituciones actuantes en el mercado inmobiliario, la conformación de
Observatorios de Valores, los cual tendrán como fuente de datos:

• declaraciones realizadas en el momento del pago del impuesto a las

transacciones inmobiliarias;

• tasaciones realizadas con fines de garantía de inmuebles financiados por

bancos que otorguen créditos inmobiliarios,

• agencias y corredores inmobiliarios y

50
 • diarios y periódicos.

Art 180.El observatorio de valores debe trabajar de forma continua y su base de datos
sobre transacciones inmobiliarias debe incluir la fecha de captura, las características
del inmueble y el precio negociado.

Art 181.La base de datos del Observatorio de Valores debe incluir a todos los tipos de
inmuebles y ante la gran diversidad se deberán elaborar estándares para la
estructuración de la base, los cuales deben permitir dar consistencia y
representatividad a los datos.

Art 182.El número de atributos que caracterizan a los inmuebles deberá ser tal que, sin
sobredimensionar a la base de datos, permita producir estimativas consistentes de
valor de mercado.

Art 183.Los municipios en los cuales el volumen de tráfico inmobiliario no justifique

inicialmente la estructuración de un Observatorio de Valores en coordinación con
otras instituciones, deberán realizar los levantamientos a través de sus Unidades de
Catastro siguiendo las condiciones establecidas en los artículos precedentes.

Art 184.El monitoreo del crecimiento urbano y la fiscalización realizados de forma

permanente por las Unidades de Catastro Municipal con apoyo del SNC a través
inspecciones in situ deberá ser precedido siempre por el uso de herramientas de
teledetección como fotografías aéreas, imágenes satelitales y fotos de fachadas
tomadas por los valuadores, así como imágenes distribuidas en Google Earth.

9.2 De la valuación

Las valuaciones desarrolladas con fines tributarios tienen como objetivo estimar el valor
del conjunto de inmuebles de una determinada jurisdicción. A diferencia de las
tasaciones individuales, la valuación masiva es el proceso que permite estimar el valor
de un gran número de unidades en la misma fecha usando métodos estandarizados y
análisis estadísticos, siendo por lo tanto apropiadas para valuaciones desarrolladas con
fines tributarios. Para desarrollar este tipo de valuaciones se debe contar con un número
considerable de muestras dentro de un área previamente establecida en un periodo
determinado.

La valuación masiva consiste en el desarrollo de uno o más modelos genéricos, los

cuales son aplicados para las diferentes categorías de inmuebles que serán evaluados.

Para determinar la riqueza de una jurisdicción el catastro debe practicar, además de las
valuaciones masivas, valuaciones puntuales de inmuebles con características

51
 particulares.

Para atender a todos los objetivos del catastro económico los tres métodos más
utilizados son: el Método Comparativo de Datos del Mercado; el Método de Costo de
Reposición y el Método de Capitalización de la Renta, los cuales se orientan al mercado.

Art 185.El SNC desarrollará preferentemente valuaciones masivas bajo el Método

Comparativo de Datos de Mercado14 con soporte en su Sistema de Informaciones
Geográficas en todas aquellas situaciones en que los datos registrados en el
Observatorio de Valores permitan estructurar una muestra estadísticamente
significativa para el modelaje.

Art 186.El SNC desarrollará preferentemente modelos de regresión múltiple lineal para las
valuaciones masivas, diferenciándolos para segmentos de inmuebles tales como
baldíos, viviendas, apartamentos, oficinas y cualquier otro que considere relevante.

Art 187.El SNC deberá, antes de oficializar la valuación masiva, analizar los datos que
compondrán las muestras obtenidas del Observatorio de Valores, seleccionando
aquellos que permitirán: identificar la relación entre precios y atributos, estudiar y
definir su segmentación, construir el modelo de regresión múltiple y finalmente aplicar
las pruebas de consistencia.

Art 188.Los datos deberán ser agrupados en una muestra a ser empleada en la
formulación del modelo de valuación y otra para testearlo, verificando que los
resultados sean satisfactorios en lo que se refiere a la precisión de las estimativas.

Art 189.El SNC desarrollará valuaciones puntuales para inmuebles no convencionales

que sean determinantes en términos de ingresos tributarios, así como de aquellos
que, siendo patrimonio público o privado, permitan conformar la riqueza de cada
jurisdicción.

Art 190.El SNC podrá valuar los inmuebles de acuerdo al Método de Capitalización de la
Renta cuando disponga de datos referentes a los ingresos derivados de su uso y se
trate de unidades de naturaleza única que no respondan a la aplicación de modelos
de valuación masiva.

Art 191.El SNC podrá valuar los inmuebles de acuerdo al Método del Costo de
Reposición calibrado con datos de mercado de acuerdo al modelo representado por
la siguiente ecuación:

VM = VT + VC x (1-d)

14
Los métodos de Valuación de inmuebles, están descritos en el Cuadro de Técnicas de Valuación de
Inmuebles (Ver ANEXO)

52
 donde: VM es la estimativa del valor de mercado del inmueble; VT es la estimativa
del valor del terreno; VC es el costo de construcción y d es el factor de
depreciación.

Art 192.Para la determinación del valor del terreno, el SNC deberá estructurar una
muestra compuesta de baldíos disponibles en el Observatorio de Valores, ajustando
los precios a través de factores extraídos de modelos de regresión simple
desarrollados entre los precios unitarios de terrenos y los atributos que los influencian,
tales como: forma, dimensiones, relieve, posición en la manzana, tipo de calle,
servicios públicos y proximidad a puntos de valuación o cualquier otro que la
experiencia detecte como relevante.

Art 193.Después de procesar los modelos masivos en ambiente SIG y determinar la

ecuación continua que explica las diferencias en los precios generadas por la
localización, el SNC determinará el valor de 1 m2 promedio de terreno por manzana o
por zona homogénea, de acuerdo a las necesidades de cada municipalidad.

Art 194.En aquellas zonas urbanas muy consolidadas donde no existan suficientes datos
correspondientes a baldíos, el SNC deberá proceder a identificar inmuebles
estadísticamente bien distribuidos sobre los cuales aplicará el Método de Reposición
para determinar el valor del terreno deduciendo el valor de la construcción al valor del
inmueble.

Art 195.El valor de las construcciones será determinado a partir de declaraciones o por
métodos masivos dependiendo del convenio que el SNC establezca con las Unidades
de Catastro Municipal.

Art 196.La valuación puntual de las construcciones se realizará a partir de los datos
colectados por las Unidades de Catastro Municipal, las cuales serán responsables por
el mantenimiento de los datos a través de de la fiscalización permanente y la
recepción de los formularios de auto-declaración.

Art 197.Las ciudades que no hayan sido valuadas o que no hayan tenido sus catastros
actualizados de forma masiva en los últimos 5 años desde la implementación de la
presente norma, deberán proceder a solicitar auto-declaraciones a los propietarios o
poseedores de todos los inmuebles de su jurisdicción, referidas a las características
de las construcciones en ellos existentes.

Art 198.La auto-declaración consistirá en el llenado del formulario de “Caracterización de

las construcciones”, el cual será distribuido y posteriormente recolectado y compilado

53
 por la Unidad de Catastro Municipal. Cada formulario deberá contener la firma
certificada de los propietarios o poseedores del inmueble.

Art 199.En los casos en que no se presenten los formularios de auto-declaración, la

Unidad de Catastro deberá realizar visitas para el levantamiento de los datos y
llenado del formulario de “Caracterización de las construcciones”.

Art 200.La documentación alfanumérica y cartográfica compilada a partir de las auto-

declaraciones será enviada al SNC y su contenido será responsabilidad del
Encargado de la Unidad de Catastro Municipal

Art 201.La determinación masiva del valor de cada tipología de construcción será
realizada por el SNC a partir de una muestra de datos compuesta de inmuebles
registrados en el Observatorio de Valores, deduciendo el valor estimado para el
terreno de acuerdo a esta norma y calculando el valor de 1 m 2 de construcción de la
tipología al dividir su valor estimado por la superficie. El valor final del m 2 de
construcción para la tipología seleccionada será la mediana de los valores
determinados individualmente para cada inmueble de la muestra.

Art 202.Tanto en las determinaciones masivas cuanto en las puntuales la depreciación,

expresada en porcentaje deberá ser determinada a través de un modelo de regresión
simple.

Art 203.El SNC deberá definir junto a los municipios los ciclos de re-valuación en función
del desarrollo urbano (horizontal y vertical) estipulándose inicialmente un ciclo de re-
valuación de entre 2 y 4 años para las ciudades, pudiendo ser de hasta 5 años para
las áreas rurales.

Art 204.El SNC procederá a reajustar los valores anualmente a través de modelos de
regresión simple determinado a partir de índices de variación de precios de inmuebles
en cada jurisdicción.

54
 10 ANEXOS

10.1 Ejemplos de asignación de la nomenclatura

La tabla abajo muestra el ejemplo de la parcela ubicada en el Departamento 02,

“Municipio” 130, Sector Catastral 03, Parcela 00005, la cual no cuenta con
subdivisión en lotes, pisos ni unidades por ser rural. El ID (identificador) es el
campo de conexión de la base alfanumérica con la cartografía digital en ambiente
SIG. El campo Zona se mantiene inalterado hasta que se produzca la modificación.
El campo Municipio no se altera sino hasta que sea creado algún Distrito, pero aún
cuando esto ocurra, la nomenclatura no se altera, sino que lo hace solamente la
base alfanumérica.

El ID y los otros campos que conforman la nomenclatura solo se alteran cuando

haya creación de nuevas parcelas mediante fraccionamiento o urbanización, en
cuyo caso surgirán nuevos ID y valores diferentes de 00 en el campo Lote (LL).

DD MMM SC XXXXX LL B PP UUU ID Zona Municipio

02 130 03 00005 00 00 00 00 021300300005000000 Rural Concepción

Entre las modificaciones que puede sufrir una parcela se encuentran las de cambio
de zona o cambio de municipio. A seguir un ejemplo de cada situación.

Si la parcela en cuestión se incorpora de oficio al área urbana, su nomenclatura no

cambia, solamente se alteraría el campo ”zona” en la base de datos alfanumérica:

DD MMM SC XXXXX LL B PP UUU ID Zona Municipio

02 130 03 00005 00 00 00 00 021300300005000000 Urbana Concepción
Cuando esa parcela se urbanice mediante plano de mensura, desaparecerá la
“nomenclatura madre”, generándose tantas nuevas cuantas manzanas o lotes
sean creados:

DD MMM SC XXXXX LL B PP UUU ID Zona Municipio

02 130 03 00001 01 00 00 00 021300300001010000 Urbana Concepción
02 130 03 00001 02 00 00 021300300001020000 Urbana Concepción
02 130 03 00001 03 00 00 021300300001030000 Urbana Concepción
02 130 03 00002 01 00 00 021300300002010000 Urbana Concepción

55
Fig. 1 Principio de asignación de nomenclatura en manzanas urbanas

Variaciones de la esquina de inicio de la nomenclatura

Referencias:
Esquina de partida de la secuencia numérica
Sentido de la secuencia numérica

56
 NOMENCLATURA CATASTRAL:

DD MMM SC XXXXX LL BB PP UU ID Zona Municipio

01 013 03 00071 02 00 00 00 00130030007102000000 Urbana Concepción
Fig. 2. Parcela con frente a dos o mas calles (sin formar esquinas)

Ejemplo 1

NOMENCLATURA CATASTRAL:

MANZANA CON CALLE INTERNA

57
 NOMENCLATURA CATASTRAL:

DD MMM SC XXXXX LL BB PP UU ID Zona Municipio

01 013 03 00017 08 00 00 00 01013030001708000000 Urbana Concepción

Ejemplo 2

NOMENCLATURA CATASTRAL:

DD MMM SC XXXXX LL BB PP UU ID Zona Municipio

01 013 03 00006 02 00 00 00 01013030000602000000 Urbana Concepción

58
 Fig. 3 Acople de Manzanas - Manzanas acopladas a una gran parcela
Ejemplo 1

NOMENCLATURA CATASTRAL:

DD MMM SC XXXXX LL BB PP UU ID Zona Municipio

01 013 03 00022 02 00 00 00 01013030002202000000 Urbana Concepción

59
 Ejemplo 2

NOMENCLATURA CATASTRAL:

DD MMM SC XXXXX LL BB PP UU ID Zona Municipio

01 013 03 00017 08 00 00 00 01013030001708000000 Urbana Concepción

Fig. 4: Acople de Manzanas - Manzana existente a la izquierda

60
 MANZANA
DE ACOPLE

MANZANA CON SALIDA A DOS CALLE

NOMENCLATURA CATASTRAL:

DD MMM SC XXXXX LL BB PP UU ID Zona Municipio

01 013 03 00045 11 00 00 00 01013030004511000000 Urbana Concepción

61
 Fig. 5: Acople de Manzanas – Manzana existente a la derecha

MANZANA
DE ACOPLE

NOMENCLATURA CATASTRAL:

DD MMM SC XXXXX LL BB PP UU ID Zona Municipio

01 013 03 00147 08 00 00 00 01013030014708000000 Urbana Concepción

62
 Fig. 4 Parcelas rurales

NOMENCLATURA CATASTRAL:
(DEL PADRON 2318)
DD MMM SC XXXXX LL BB PP UU ID Zona Municipio (DEL
01 013 03 02318 00 00 00 00 010130231800000000 Urbana Concepción PADRON
2319)
DD MMM SC XXXXX LL BB PP UU ID Zona Municipio
01 013 03 02319 00 00 00 00 010130231900000000 Urbana Concepción
(DEL PADRON 5028)
DD MMM SC XXXXX LL BB PP UU ID Zona Municipio (DEL
01 013 03 05028 00 00 00 00 01013030502800000000 Urbana Concepción PADRON
1897)
DD MMM SC XXXXX LL BB PP UU ID Zona Municipio
01 013 03 01897 00 00 00 00 01013030189700000000 Urbana Concepción

63
10.2 Formulario Nº 1 : de Censo Catastral
Ficha Nº Fecha
NOMENCLATURA CATASTRAL

Dpto. Distrito S.C. Manzana/lote lote piso unidad

UBICACIÓN DE LA PARCELA
Departamento CUENTA CORRIENTE CATASTRAL
Municipio
SECTOR ZONA MANZANA LOTE PISO UNIDAD

Barrio/Compañía PADRÓN Proviene del

Calle/Avenida PADRÓN Matriz del distrito

Nº de casa DEPARTAMENTO

Si es de malla urbana
Fracción o loteo manzana lote Res. Nº

DATOS DEL PROPIETARIO U OCUPANTE

TIPO DE TENENCIA NOMBRES Y APELLIDOS O RAZÓN SOCIAL DEL PROPIETARIO
PROPIETARIO
OCUPANTE

TIPO DE PROPIEDAD DATOS DEL PROPIETARIO U OCUPANTE

ESTATAL CIP Nº DIRECCIÓN
MUNICIPAL
PRIVADA RUC Nº TELÉFONO CELULAR
OTROS

DATOS DE TENENCIA
Finca Nº del Distrito: Folio Nº
Finca Nº Matriz Año:

DATOS DE LA PARCELA Y OTROS DATOS

CROQUIS DE LA PARCELA Dimensiones M2 cm.
Frente
Costado Der.
Fondo
Costado Izq.
Superficie
Superficie construida y antigüedad
M2 años
Bloque A
Bloque B
Bloque C
Bloque D
Superficie total construida

TIPO DE PARCELA ACCESO FORMA DEL LOTE UBICACIÓN TIPO DE PAVIMENTO

BALDÍO DIRECTO REGULAR ESQUINA Asfalto/cemento
CONSTRUIDO PASAJE VEHICULAR IRREGULAR MEDIO Empedrado
PASAJE PEATONAL MUY IRREGULAR PASAJE Tierra/no tiene

REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE PERÍMETROS ESCALA OBSERVACIONES:

LOTE (NEGRO) 2º PISO (ROJO)
1er. PISO (NEGRO) 3er PISO (AZUL)

64
10.3 Formulario Nº 2: de Caracterizacion de construcciones

Ficha Nº Fecha
NOMENCLATURA CATASTRAL

Dpto. Distrito S.C. Manzana/lote lote piso unidad

CLASIFICACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

BLOQUES BLOQUES
PTS PTS
A B C D A B C D
A CIMIENTOS C TIPO DE ABERTURAS
HORMIGÓN ARMADO (EDIFICIO) 10 MADERA ESPECIAL 10
HORMIGÓN ARMADO 8 ALUMINIO VIDRIO 8
HO CICLÓPEO (TINGLADO) 6 METÁLICA 6
MAMP. DE PIEDRA BRUTA 4 MADERA CORRIENTE 3
SIN CIMIENTO (P/EST. MADERA) 2
OTROS 1
B ESTRUCTURA
H ESTADO DE CALIDAD Y CONSERVACIÓN
HORMIGÓN ARMADO (3 O MAS P) 10
EXCELENTE 8
HORMIGÓN ARMADO (HASTA 2 P) 8
BUENO 6
METÁLICA 6
REGULAR 3
LADRILLO 5
MALO 1
MADERA 4
ADOBE 2
I SERVICIO
INSTALACIÓN ELÉCTRICA 4
C PAREDES PROVISIÓN DE AGUA 4
HORMIGÓN ARMADO 10 INSTALACIÓN SANITARIA 4
PIEDRA CORTADA/VIDRIO 9
LADRILLO 7
J MEJORA
BLOQUES PREFABRICADOS 5 COCHERA SIMPLE 2
MADERA 4 AIRE ACONDICIONADO 2
ADOBE 4 MURALLA, VERJA SENCILLA 2
QUINCHO SENCILLO 4
D REVESTIMIENTO PAREDES EXTERNAS PISCINA PEQUEÑA SENCILLA 4
MÁRMOL/GRANITO 10 MURALLA DE LUJO, VERJA
ARTÍSTICA 6
VIDRIO 9
CERÁMICA/PIEDRA 7 ASCENSOR 10
LADRILLO VISTO 6 COCHERA MÚLTIPLE 10
AZULEJADO/LADRILLEJO 5 AIRE ACONDICIONADO CENTRAL 10
REVOQUE 2 CAPAS 4 PISCINA GRANDE LUJOSA 15
REVOQUE CAL/CEMENTO 3 QUINCHO DE LUJO 15
SIN REVESTIMIENTO 1 CANCHA DE DEPORTES 15

E TIPO DE PISO
MÁRMOL/ GRANITO/ PARQUET 10 H ANTIGÜEDAD EDIFICACIÓN
AÑO DE LA CONSTRUCCIÓN
CERÁMICA LUJOSA 9
CERÁMICA COMÚN 7 MENOS DE 5 AÑOS 0
ALFOMBRADO 6 DE 6 A 15 AÑOS -2
MACHIMBRE /BALD. CALCÁREA 4 DE 16 A 25 AÑOS -4
ALISADO CEM. /LADR. COMÚN 2 DE 26 A 35 AÑOS -6
DE 36 A 50 AÑOS -8
F TECHO O CUBIERTA MAS DE 50 AÑOS -10
LOSA DE HORMIGÓN ARMADO 10
CERÁMICA 8 TOTAL DE PUNTOS
TEJA COMÚN 6 USO DE LA EDIFICACIÓN
FIBROCEMENTO/ ZINC 5 NUMERO DE PISOS
PALMA/ PAJA/ OTROS 3 EDIFICACIÓN SIN TERMINAR
EDIFICACIÓN EN DEMOLICIÓN
ENCUESTADOR: NOMBRE CÓDIGO D M A OBSERVACIÓN
SE PERMITIÓ EL CENSO SI NO

SUPERVISOR: NOMBRE CÓDIGO FIRMA

65
10.4 Formulario Nº 3: de Levantamiento Catastral urbano por manzana

FORMULARIO N° 3 DE CENSO CATASTRAL

FICHA N°…………………… FECHA…………………………………
……….

NOMENCLATURA CATASTRAL

DEPARTAM DISTRITO SC MANZANA/LOTE LOTE

SECTOR

IMPRESIÓN EN ESCALA 1:1000/1:500 (urbano) RURAL escala según Normas de cartografía

catastral

OBSERVACION: se deberá indicar y corregir los datos de cada manzana (urbano) o

lote (rural)
Impresor DIA MES AÑO Supervisor CODIGO FIRMA

66
10.5 Ejemplo de Plano Índice o Plano General de Manzanas según la R60

67
68
69
70
10.6 Ejemplo de Plano índice con lotes urbanos según la R60

71
10.7 Ejemplo de Plano Manzanero según la R60

72
10.8 Zonificación por puntuación

La propuesta se desarrolla a partir la determinación Zonas Homogéneas Físicas

basada en el relevamiento de características existentes. Los criterios aplicados para la
propuesta de zonificación por puntuación son los siguientes:

 dividir todo el territorio del municipio en zonas de diferentes características que van
de lo urbano a rural.
 considerar las características actuales del municipio, es decir, no incluir como
variables condiciones previstas en planes de desarrollo a futuro. En otras palabras,
no se consideran como variables que influyen en la puntuación aquellas áreas
donde la municipalidad tiene previsto generar algún tipo de condiciones a futuro.
Estas serán consideradas solamente una vez implementadas.
 definir la zonificación a partir de la sumatoria de puntos asignados por un modelo
de valorización de indicadores.

La determinación de zonas son realizadas por las municipalidades y los resultados

representados ya sea en formato digital – a través de un sistema de información
geográfica – u otro medio de acuerdo con la capacidad técnica de las oficinas
técnicas.

Estos resultados podrán a su vez ser utilizados como herramientas para la elaboración
de diagnósticos para la planificación municipal ya que son mecanismos para la
identificación del comportamiento de la ciudad en diferentes clasificaciones zonales.

La presente propuesta de zonificación por puntos se compone de las siguientes

partes:

La primera parte consiste en la selección y justificación de las variables e indicadores

que son elegidas para la caracterización de las zonas y la segunda es la metodología
para la asignación de valores a los indicadores y el procedimiento para establecer los
rangos zonales. La tercera parte es un glosario de términos que son empleados en
esta sección, algunos de los cuales son definiciones existentes en leyes nacionales,
mientras que otras se aclaran la acepción que será utilizada.

10.8.1 Selección de variables e indicadores

Para la delimitación de zonas físicas homogéneas, se toman tres grupos de

indicadores: de infraestructura, formales y de usos. El primero se refiere a
características cuya extensión define un polígono hasta donde abarcan determinados
servicios, independientemente que las parcela estén conectadas a dichos servicios.

73
Los otros indicadores, se refieren a particularidades de las parcelas o que se dan al
interior de una manzana y que por extensión definen las características de una zona.

Para la recolección de datos del último grupo de indicadores se parte de la información

de usos por parcelas y, de acuerdo al predominio, estos usos definirán las
características de la manzana. Estas finalmente se agruparán por similitud de usos
definiendo los respectivos polígonos.

Los indicadores están agrupados de la siguiente manera:

1. Indicadores de forma o morfológicos

a. Trama. Es el primer indicador de la forma en que se estructura el territorio. En

áreas rurales la trama debe analizarse como compuesta a partir de la división
parcelaria ya que excepcionalmente podrán distinguirse manzanas. Estas
excepciones son los asentamientos coloniales urbanos donde podrán aparecer
divisiones que puedan sugerir alguna concentración de población urbana, para
lo cual se analizarán otros indicadores – la división parcelaria, por ejemplo –
que podrán indicar la presencia de estos núcleos rurales parcialmente
urbanizados. En áreas urbanas, el indicador de la trama constituye la red de
calles y manzanas que por estas quedan definidas. La división parcelaria
complementa o refuerza este indicador ya que una subdivisión estaría
indicando fines de urbanización - con lotes de tamaño mínimo exigido por las
regulaciones –, o de colonización rural – con subdivisiones de la manzana en
cuatro “solares” como en los asentamientos coloniales.

La trama de calles y manzanas es el primer indicador de la ocupación del

territorio con proyección futura a urbanización.

b. Densidad de ocupacion15. La densidad de ocupación se refiere a la cantidad

de lotes ocupados o construidos por manzanas. Es un indicador que mide el
nivel de consolidación urbana de los diversos sectores de una ciudad. Este
análisis se aplica solamente en los loteos con fines de urbanización y no a las
zonas urbanas de los asentamientos coloniales agrícolas. En estos últimos,
debido a la división de las manzanas en 4 parcelas16, el indicador de densidad
constructiva no es relevante debido a que no definirá grados de consolidación
urbana.

2. Indicadores de Infraestructura:

15
Si bien la densidad constructiva refleja la modalidad de ocupación del suelo, cuando se refiere uso en
este informe, se refiere a la función o cometido de la unidad constructiva.
16
Art. 27 de la Ley 1.863/01 Que Establece el Estatuto Agrario

74
 a. Pavimento. El tipo de pavimento de las vías de circulación vehicular es –
cuando superpuesto a la trama de manzanas y calles – un indicador que
diferencia físicamente a sectores de un asentamiento poblacional. Al mismo
tiempo que afecta positiva o negativamente a los frentes de las parcelas, es
una variable que define no solamente la accesibilidad y la comunicación entre
diferentes partes de la ciudad sino también es el que posibilita las extensiones
de otros servicios (recolección de residuos, extendido eléctrico, trasporte
público, etc.) que van caracterizando como urbanos a determinados sectores.

Quedarán indicadas según la siguiente clasificación:

i. Tierra o enripiada
ii. Empedrado
iii. Asfalto o pavimento de hormigón.

b. Servicios

i. Alumbrado público. Como indicador también podría utilizarse la extensión

de la red de energía eléctrica; pero en determinados sectores tener escasa
relevancia debido a debido a que el suministro de dicha energía a diversos
sectores de la población es casi independiente al grado de desarrollo
urbano. Sin embargo, la existencia o no de alumbrado público, implica la
presencia de concentración de población o núcleo urbano.

ii. Agua corriente. Se refiere a la extensión de la red pública de suministro de

agua potable. Esta extensión define la zona de cobertura sin que implique
específicamente la conexión domiciliaria. Se debe incluir en el análisis
tanto las redes que son ofrecidas por entidades públicas (ESSAP, Juntas
de Saneamiento, Municipalidad, etc.,) o por privados.

iii. Red de alcantarillado sanitario. Este indicador también se refiere a la

cobertura de la red pública y no los sistemas individuales de tratamiento de
los efluentes cloacales.

iv. Recolección de residuos sólidos

3. Indicadores de Uso.

A diferencia de los indicadores anteriores que quedan definidos por la extensión de

características externas a las parcelas, los indicadores de uso se basa en relevar
dichos usos en cada parcela para trasladar posteriormente de acuerdo a la
predominancia – o cuando aparece en cantidades mayores de 50% en una
manzana – como características a las manzanas.

75
 La caracterización de un sector como residencial se extiende a toda la manzana
mientras que las zonas comerciales podrán abarcar las medias manzanas de los
frentes sobre las calles principales formando corredores que adquieren
características comerciales.

a. Residencial. Para caracterizar diferentes zonas residenciales, se aplica el

concepto de densidad referido a la cantidad de unidades residenciales por lote.
El criterio así adoptado, la densidad, se refiere principalmente a densidad
constructiva que puede ser registrada a partir de un reconocimiento visual
externo. Por lo tanto se propone tres tipos de densidad:

i. Baja densidad: cuando existe una unidad residencial por lote.

ii. Media densidad: dos o más unidades de vivienda por lote. Este indicador
incluyen duplex, condominios y multifamiliares de poca altura.
iii. Alta densidad: edificios de departamentos por pisos (propiedad horizontal)

b. Comercial/servicios. Además de los comercios y servicios privados, en este

indicador se incluyen las instituciones públicas estatales, municipales o entes
descentralizados.

10.8.2 Glosario

Uso: el aprovechamiento genérico que tiene cada unidad diferente de construcción al

momento de valuarse un inmueble. Dicho aprovechamiento genérico se define
básicamente a partir de la actividad principal que se desarrolla dentro de ella,
indistintamente del tipo y cantidad de actividades que la complementan, de acuerdo
con la tipología predeterminada de usos.

Zonas Homogéneas: Delimitación de un área territorial de una localidad, cuyo ámbito

lo constituyen básicamente inmuebles con o sin construcciones y en donde el uso del
suelo actual, la existencia y disponibilidad de servicios públicos e infraestructura,
tienen el nivel de homogeneidad cualitativa y cuantitativa requerido en los términos y
condiciones que para el caso se establezca.

Zonas Homogéneas Físicas: Se entiende por Zonas Homogéneas físicas a áreas o

conjuntos de predios con características similares cuando se conjugan variables
morfológicas, tipológicos, densidad, equipamiento y usos de suelo.

Zonas Homogéneas Geoeconómicas: Se entiende por zona homogénea

geoeconómica un área de superficie terrestre con características similares de valor
económico, que se establecen a partir de puntos de investigación económica dentro de

76
las zonas homogéneas físicas. Estas zonas se establecen a partir de un análisis
económico de las zonas homogéneas físicas, Partiendo de las zonas homogéneas
físicas (ZHF), son áreas o conjunto de predios con valores de terreno similares (dentro
de dichas ZHF) como resultado del análisis económico que involucra todos los
aspectos que inciden en la valoración del suelo y que pueden constituirse en focos de
afectación positiva o negativa.

Área Silvestre Protegida: Se entiende por Área Protegida toda porción del territorio
nacional comprendido dentro de límites bien definidos, de características naturales o
seminaturales, que se somete a un manejo de recursos para lograr objetivos que
garanticen la conservación, defensa y mejoramiento del ambiente y de los recursos
naturales involucrados. Las Áreas Silvestres Protegidas podrán estar bajo dominio
nacional, departamental, municipal o privado.

Reserva Forestal: Son aquellos bosques y tierras forestales calificados y declarados

como reserva por el Ministerio de Agricultura y Ganadería y son parte del dominio
privado del Estado.

Bosques de Protección: Son aquellos que por su ubicación cumplen fines de interés
para: 1) regularizar el régimen de aguas; 2) Proteger el suelo, cultivos agrícolas ,
explotación ganadera, caminos, orillas de ríos, arroyos, lagos, islas, canales y
embalses; 3) Prevenir la erosión y acción de aludes e inundaciones y evitar los efectos
desecantes de los vientos; 4) Albergar y proteger especies de la flora y de la fauna
cuya existencia se declara necesaria; 5) Proteger la salud pública; y 6) Aquellos que
para el logro de objetivos científicos, educativos, recreativos o turísticos, no convenga
eliminar y corresponda restringir o impedir su aprovechamiento. La calificación como
“bosques de protección” podrá ser recomendada por el Servicio Forestal Nacional al
Poder Ejecutivo, quien deberá proceder a su declaración17.

Superficie agrológicamente útil: Superficie útil resulta de descontar de la superficie

total del inmueble: a) los suelos marginales no aptos para el uso productivo, conforme
al criterio de uso potencial de los mismos; b) las áreas de reserva forestal obligatoria
dispuestas por las Leyes 422/73 y 542/95 “Forestal” y “De Recursos Forestales
respectivamente; c) las áreas Silvestres Protegidas bajo dominio privado, sometidas al
régimen de Ley 352/94 “De áreas Silvestres Protegidas”; d) las áreas de
aprovechamiento y conservación de bosques naturales, aprobados por autoridad
administrativa competente, bajo términos de las Leyes Nºs 422/73 y 542/95 y e) los

17
Art. 6º y 7º– Ley 542/95 – De los recursos forestales

77
bosques naturales y áreas destinadas a servicios ambientales declarados como tales
por la autoridad competente18.

La aptitud del suelo se clasifica, a efectos de este trabajo en baja, media o alta según
la siguiente clasificación:

Clase I: Se incluyen tierras que no presentan ningún tipo de limitaciones para la

producción agrícola, pecuaria o forestal adaptada ecológicamente a la zona, sin
deterioro de la capacidad productiva de la tierra
Clase II: Permiten el desarrollo de casi cualquier actividad agropecuaria o forestal
ecológicamente adaptada al lugar, pero con ligeras limitaciones que pueden reducir en
algunos casos la elección de cultivos.
Clase III: Permiten el desarrollo de cultivos limpios pero con prácticas muy intensas de
manejo y/o conservación
Clase IV: Esta tierra debe usarse en vegetación permanente y semi permanente
debido al grado de limitaciones que presenta para el desarrollo de cultivos limpios y
fuertes prácticas de manejo y/o conservación de suelos.
Clase V: Permite el desarrollo de vegetación permanente especialmente para la
ganadería.
Clase VI: Terrenos utilizables para la producción de cultivos perennes y forestería con
prácticas intensivas de manejo y conservación de suelos.
Clase VII: Por su alto riesgo de degradación sólo se permite la obtención en forma
controlada de productos derivados de su vegetación natural, como el manejo del
bosque.
Clase VIII: Tierras que no reúnen las condiciones mínimas para ninguna actividad
agropecuaria o forestal. Tienen utilidad como zonas de preservación de flora y fauna,
captación de acuíferos y belleza escénica.

Aprovechamiento productivo: se entiende por aprovechamiento productivo, la

utilización del inmueble en actividades agrícolas, granjeras, pecuarias, de manejo y
aprovechamiento de bosques naturales de producción, de reforestación o forestación,
o utilizaciones agrarias mixtas19 .

Asentamientos coloniales agro-ganaderos: Asentamientos creados para la

colonización de tierras exclusivamente en la Región Occidental o Chaco en lotes de
entre tres UBEF y hasta cuatro mil hectáreas20.

18
Art. 5º - Ley 2002/02 – Que modifica varios artículos de la Ley Nº 1863 del 30 de enero de 2002, que
establece el Estatuto Agrario.
19
Art. 4. Ley 1.863/01 – Que Establece el Estatuto Agrario
20
Art. 26. Ley 1.863/01 – Que Establece el Estatuto Agrario

78
Asentamientos Coloniales Agrícolas: asentamientos coloniales promovidos por la
Autoridad de Aplicación del Estatuto Agrario en la Región Oriental y la Región
Occidental, cuyos lotes contarán con una superficie de entre una y tres UBEFs, según
las características físicas y agrológicas del área afectada.21 Se compone de las
siguientes zonas22: Urbana (con sub-zonas de servicio, industrial y habitacional), con
manzanas de una hectárea divididas en cuatro solares y separadas por calles de 25
metros; Suburbanas: con divisiones de lotes quintas de superficie media de dos
hectáreas; y colonial dividida en lotes entre una y tres UBEF23

Trama Urbana: Parte del territorio conformado por un conjunto de calles y manzanas
a su vez fraccionadas con divisiones mas pequeñas o lotes destinados principalmente
a uso residencial y actividades relacionadas al ámbito urbano.

10.8.3 Aplicación de variables a la definición de zonas

Las variables definen zonas físicas homogéneas que deben graficarse en mapas
temáticos. Este mapeo, posibilitará distinguir o identificar las variables que van
influyendo en la asignación zonal para cada parcela.

Considerando que no todas las variables tienen el mismo peso para definir las zonas,
a cada una de ellas se asigna un puntaje que establece su relevancia de acuerdo a lo
establecido en las tablas siguientes. Finalmente, la asignación de la parcela a una
determinada zona, quedará establecida por el rango en que se ubica la sumatoria de
puntos de las variables que la definen.

21
Art. 24. Ley 1.863/01 – Que Establece el Estatuto Agrario
22
Art. 27. Ley 1.863/01 – Que Establece el Estatuto Agrario
23
Art. 27. Ley 1.863/01 – Que establece el Estatuto Agrario

79
 Indicadores y criterios de asignación de Puntajes

INDICADORES Y VARIABLES PTS. CRITERIOS PARA ASIGNACION DE PUNTAJES

A USO SI EN UNA PARCELA SE DA UNA ACTIVIDAD COMERCIAL ADEMAS DE SU USO ADICIONAL COMO UNIDAD HABITACIONAL
COMERCIAL Y SERVICIO 10 Cuando en la manzana existe una densidad igual o mayor al 70% de unidades (parcelas) con programas de comercio o servicio
MIXTO 8 Cuando la parcela esta en una manzana donde la es 60% Y 40 % es comercial
RESIDENCIAL 6 Cuando la media manzana es 40% mayor de vivienda de eso residencial
B ÍNDICE CONSTRUCTIVO RELACION ENTRE EL ÁREA DEL TERRENO Y LA SUPERFICIE CONSTRUIDA
ALTA 10 Cuando la manzana tiene parcela en un 50% mayor de parcela con índice constructivo alta
BAJA 5 .ídem pero con 49 o menos
C PAVIMENTO
ASFALTO HORMIGÓN 10 Son las parcelas con afectación del tipo de pavimento
EMPEDRADO ADOQUINADO 8
TIERRA 6
D AGUA CORRIENTE 10
E ALUMBRADO PUBLICO 8
F ALCANTARILLADO SANITARIO 6
G RECOLECCIÓN DE RS 4
H DENSIDAD DE OCUPACIÓN RELACION ENTRE PARCELAS BALDÍAS Y CONSTRUIDAS EN LA MANZANA
MAYOR DE 80% 10 .-manzana de 80% o mas de parcelas con construcción
ENTRE 79% Y 50% 7 .-manzana de 79% y 50% de parcelas con construcción
MENOR DE 49% 4 .-manzana de 49% o menos de parcelas con construcción
I TRAMA
MANZANA Y CALLE 20
COLONIA AGRÍCOLA 7 .-La definición de trama de calle y manzana define la una separación entre una zona y otras
EXTENSIÓN MAYOR 4
PARCELAS RURALES
J TIPO DE EXPLOTACION Cuando la tierra se convierte en productiva son de característica diferencial para marcar zona
MECANIZADA 10
NO MECANIZADA 5 La sumatoria que se asigna a cada parcela de acuerdo a su característica de manzana par determinar la zona a que pertenece
K APTITUD AGRICOLA
ALTA 10
MEDIA 8
BAJA 6
L TIERRA DE PROTECCIÓN AMBIENTAL 4

80
 PROTECCION AMBIENTAL

4
BAJA

6
6
MEDIA

8
8
APTITUD
AGRICOLA

ALTA

10
10
NO MECANIZADA

5
5
5
MECANIZADA
TIPO

10
10
10
EXPLOT.

extensión mayor

4
4
4
4
4
4
4
Colonias agrícolas

7
TRAMA

Calles y manzanas

20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
recolección de residuos s.

4
4
4
4
4
4
4
4
4
alcantarillado sanitario

6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
alumbrado público

8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
SERVICIO

agua corriente

10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10

menor de 39%

4
4
4
4
4

entre 79% y 40 %

7
7
7
7
7
7
OCUP.

Mayor de 80 %

10
10
10
10
10
DENSIDAD DE

Tierra
6
6
6
6
6
6
6

adoquinado_ empedrado
8
8
8
8
8
PAV.

asfalto hormigón
10
10
10

BAJA
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5

ALTA
10
10
10
10
10
10
I. CONST.

residencial
6
6
6
6
6

Mixto
8
8
8
8
8
USO

comercial , servicio , industrial

10
10
10
10
10
10
8

83
83
81
81
79
78
77
76
74
74
70
69
66
53
52
49
24
22
20
19
17
15

puntaje
Z2
Z3
Z4
Z5
Z6
Z7
Z8
Z9
Z10
Z11
Z12

zona de pertenencia
81
 20 4 6 8 10 10 6 10 10 84
20 4 6 8 10 10 10 10 10 88
Z1
4 6 8 10 5 7 20 4 6 8 10 4 7 10 6 8 10 5 10 6 8 10 PUNTOS

82
10.9 Capas mínimas para la elaboración de la cartografía digital

LEVANTAMIENTO CATASTRAL
LOTEOFRACCIONAMIENTO
CAPAS MÍNIMAS PARA ELABORACION DE CARTOGRAFIA CATASTRAL

UNIFICACION
MENSURA
DENOMINACION
TIPO DE COLOR
DESCRIPCION ENTIDAD DE CAPA ANCHO FUENTE ALTO
1 10 M-DELIMIT- DEP LIMITE DEPARTAMENTAL POLY RED 1 X
LIMITE DISTRITAL SEGÚN
1 11 M-DELIMIT-DIS
MUNICIPALIDAD POLY 11 0.8 X X X X
1 12 M-TEXT-DIS NOMBRE DISTRITO ANNOTATION 56 ARIAL 1500 X X X X
PUNTOS GEORREFERENCIADOS QUE
M-VERTICE-DIS CONFORMAN EL POLIGONO DEL
1 13 LIMITE DISTRITAL POINT 10 X X X X
LIMITE ZONA URBANA SEGÚN
M-DELIMIT-URB
2 21 MUNICIPALIDAD POLY 25 0,6 X X X X
ZONA URBANA, PUNTOS
M-VERTICE-URB GEORREFERENCIADOS QUE DEFINEN
2 22 EL POLIGONO POINT 10 X X X X
2 23 M-TEXTO-URB TEXTO INDICATIVO ZONA URBANA ANNOTATION 64 ARIAL 200 X X X
ZONA URBANA IMPOSITIVA,
M-ZUI
2 24 POLIGONO DELIMITADOR POLY 65 0,6 X
ZONA URBANA IMPOSITIVA, PUNTOS
M-ZUI-PTO
2 25 QUE DEFINEN LOS VERTICES POINT 10 X
2 26 M-ZUI-TXT ZONA URBANA IMPOSITIVA, TEXTOS ANNOTATION 84 ARIAL 4 X
EJE DE CALLE DIGITALIZADO POR
M-EJE-CALLE
3 31 MUNICIPALIDAD LINE GREEN 1 X
NOMBRE Y/O CODIGO DE CALLE
M-TEXTO-CALLE
3 32 DIGITALIZADA POR MUNICIPALIDAD ANNOTATION RED ARIAL 7 X

83
 LEVANTAMIENTO CATASTRAL
LOTEOFRACCIONAMIENTO
CAPAS MÍNIMAS PARA ELABORACION DE CARTOGRAFIA CATASTRAL

UNIFICACION
MENSURA
DENOMINACION
TIPO DE COLOR
DESCRIPCION ENTIDAD DE CAPA ANCHO FUENTE ALTO
1 10 M-DELIMIT- DEP LIMITE DEPARTAMENTAL POLY RED 1 X
LIMITE DISTRITAL SEGÚN
1 11 M-DELIMIT-DIS
MUNICIPALIDAD POLY 11 0.8 X X X X
1 12 M-TEXT-DIS NOMBRE DISTRITO ANNOTATION 56 ARIAL 1500 X X X X
4 41 M-DELIMIT-MAN MANZANA SEGÚN MUNICIPALIDAD POLY 45 0,3 X X
NUMERO DE MANZANA SEGÚN
M-TEXTO-MAN
4 42 MUNICIALIDAD ANNOTATION 210 ARIAL 16 X X
NUMERO DE MANZANA SEGÚN
M-MNZ-TXT-LOT
4 43 PROYECTO ORIGINAL DEL LOTEADOR ANNOTATION 85 ARIAL 16 X X X
NUMERO DE MANZANA DE
M-TEXTO-NC
4 44 NOMENCLATURA CATASTRAL ANNOTATION 10 ARIAL 16 X X X X
5 51 M-DELIMIT-LOT TODO LOTE DE LA MUNICIPALIDAD POLY 72 0,1 X
NUMERO DE LOTE SEGUN
M-TEXTO-LOT
5 52 MUNICIPALIDAD ANNOTATION 76 ARIAL 2 X
NUMERO DE LOTE SEGUN PROYECTO
M-LOTE-TXT-LOT
5 53 ORIGINAL DEL LOTEADOR ANNOTATION 85 ARIAL 2 X X X
M-TEXTO-NC NOMENCLATURA CATASTRAL ANNOTATION 10 ARIAL 2
5 54 X X X X
6 61 M-HIDROGRAFIA CAUCES HIDRICOS PRESENTES POLYLINE 50 0,3 X X X X
6 62 M-HID-TXT NOMBRE DE LOS CAUCES HIDRICOS ANNOTATION 50 ARIAL 20 X X X X
TODA EDIFICACION ENCONTRADA EN
M-CONSTRUCCION
8 81 LOS LOTES URBANA Y RURAL POLYLINE 201 0,1 X X X X
DIMENSIONES DE LAS SILUETAS DE
M-EDI-DIM
8 82 LAS EDIFICACIONES DIMMENSION 10 ARIAL 2 X X X X

84
 LEVANTAMIENTO CATASTRAL
LOTEOFRACCIONAMIENTO
CAPAS MÍNIMAS PARA ELABORACION DE CARTOGRAFIA CATASTRAL

UNIFICACION
MENSURA
DENOMINACION
TIPO DE COLOR
DESCRIPCION ENTIDAD DE CAPA ANCHO FUENTE ALTO
1 10 M-DELIMIT- DEP LIMITE DEPARTAMENTAL POLY RED 1 X
LIMITE DISTRITAL SEGÚN
1 11 M-DELIMIT-DIS
MUNICIPALIDAD POLY 11 0.8 X X X X
1 12 M-TEXT-DIS NOMBRE DISTRITO ANNOTATION 56 ARIAL 1500 X X X X
IDENTIFICACION DE LOS BLOQUES
M-EDI-TXT
8 83 EDIFICADOS ANNOTATION 201 ARIAL 1 X X X X
TEXTO DIMENSIONES Y RUMBOS DE
M-LINDE-TXT
8 84 LOS LINDEROS (con dos decimales) TEXTO 253 ARIAL 1,6 X X X X
LIMITE BARRIOS SEGÚN
M-BAR
9 91 MUNICIPALIDAD POLILINEA 31 0,3 X
9 92 M-BAR-TXT NOMBRE BARRIO TEXTO 72 ARIAL 200 X
ORTOFOTOCARTA EN ESCALA
M-IMG
10 101 1/25.000 IMAGEN BLAMCO X
10 102 M-IMG-ID ID DE LA ORTOFOTOCARTA TEXTO 10 ARIAL 500 X
MARCO CONTENEDOR DE LA
M-IMG-MAR
10 103 ORTOFOTOCARTA POLILINEA 10 0,1 X
NOMBRE DE LA FRACCION,
M-LOT-ID
11 111 PROPIETARIO TEXTO 241 ARIAL 30 X X
PERIMETRO DE LA PROPIEDAD
M-LOT-PER
11 112 LOTEADA POLILINEA 41 0,4 X X
LOTES DESTINADOS A PLAZAS Y
M-LOT-PLA-EP
11 113 ESPACIOS PUBLICOS POLILINEA 110 0,2 X X
REFERENCIAS NOTABLES. EJ:
M-REF
12 121 IGLESIAS, CLUBES, HOSPITALES, ETC TEXTO 10 ARIAL 20 X X X X
PUNTOS NOTABLES DE
M-UTM-PTO
12 122 GEORREFERENCIAMIENTO PUNTO 10 X X X X

85
 LEVANTAMIENTO CATASTRAL
LOTEOFRACCIONAMIENTO
CAPAS MÍNIMAS PARA ELABORACION DE CARTOGRAFIA CATASTRAL

UNIFICACION
MENSURA
DENOMINACION
TIPO DE COLOR
DESCRIPCION ENTIDAD DE CAPA ANCHO FUENTE ALTO
1 10 M-DELIMIT- DEP LIMITE DEPARTAMENTAL POLY RED 1 X
LIMITE DISTRITAL SEGÚN
1 11 M-DELIMIT-DIS
MUNICIPALIDAD POLY 11 0.8 X X X X
1 12 M-TEXT-DIS NOMBRE DISTRITO ANNOTATION 56 ARIAL 1500 X X X X
NOMBRE DE LOS PUNTOS NOTABLES,
M-UTM-TXT CON COORDENADAS GEOGRAFICAS,
12 123 UTM (X e y),( DATUM W84) TEXTO 10 ARIAL 10 X X X X
POLIGONOS DE PARCELAS RURALES
M-RUR
13 131 MENSURADA POLILINEA 82 0,1 X X
TEXTO IDENTIFICATORIO DE LAS
M-RUR-ID
13 132 PARCELAS RURALES MENSURADA TEXTO 254 ARIAL 20 X X
TEXTO DE MEDIDA Y RUMBO DE LA
M-RUR-TEX
13 133 PARCELAS RURALES MENSURADA TEXTO 241 ARIAL 20

86
10.10Formato de planos

Los Formatos de Dibujo y su archivado.

Se llama Formato a la lamina de papel u otra sustancia (vegetal, poliéster...) cuyo
tamaño, dimensiones y márgenes esta normalizado.
Las dimensiones de los Formatos se encuentran normalizados por las normas UNE
1011 y DIN 823. Según las dimensiones de las piezas a representar se han de elegir
los formatos necesarios para su representación grafica.
Las principales ventajas de utilizar un formato de dibujo normalizado son:
• La unificación del tamaño de los formatos para su posterior archivado.
• La construcción de posteriores muebles, del tamaño de los formatos
normalizados para un aprovechamiento total del espacio.
• Facilitar su manejo.
• Adaptar los dibujos a los diferentes tamaños.
• La reducción de un formato se realiza de forma uniforme y el formato
resultante aclara totalmente la definición del elemento representado.
• La gestión de planos se realiza de forma eficiente y su plegado se realiza sin
ningún problema.
Las Reglas de Referencia
La referencia de los planos se hace por letras y por números; con la letra se indica la
norma (A, B ó C, según la serie) y por un numero su formato (0, 1, 2, 3 ó 4, según el
tamaño).
Ejemplo: DIN A3
Indica el formato según la norma DIN el tamaño es un A3, que es 420 mm de ancho
y 297 mm de alto.
Tipos de Formatos
Todos los formatos se obtienen doblando en dos el anterior.
Serie principal DIN 476
Los formatos de la serie principal se denominan por la letra A y seguido de un
numero. Estos números son correlativos entre sí.
A continuación se indican algunos de los formatos mas utilizados:

Formato UNE
Laminas Cortadas Lamina en Bruto Ancho de rollo utilizable
1011 Serie A

A0 841 x 1189 880 x 1230 900

A1 594 x 841 625 x 880 900 / 660

A2 420 x 594 450 x 625 900 / 660

A3 297 x 420 330 x 450 660 / 900

A4 210 x 297 240 x 330 660

87
Como norma general en el formato A4 se toma como norma la posición vertical. Se
toma como norma en los cajetines la medida en lo ancho de 185 mm.
Serie Auxiliar
Para los tamaños de sobres, carpetas, archivadores, etc. se utilizan las series
auxiliares B y C.
La serie B esta formada por los Formatos cuyos lados son los respectivos medios
geométricos de cada dos consecutivos de la serie A.
Los medios geométricos entre las series A y B corresponden a la serie C.
A continuación se indican algunos de los formatos auxiliares mas utilizados:

Formato Medidas (mm.) Formato Medidas (mm.)

B0 1000 x 1414 C0 917 x 1297

B1 707 x 1000 C1 648 x 917

B2 500 x 707 C2 458 x 648

B3 353 x 500 C3 324 x 458

B4 250 x 353 C4 229 x 324

Plegado de Planos
Los planos mayores al A4 se reducen a este tamaño por medio del plegado. Los
originales no se doblan nunca, esto se debe a que si desea realizar copias del
original no salgan con marcas de plegado.

88
10.11 Técnicas de Valuación de Inmuebles24

MÉTODO COMPARATIVO DE DATOS DE MERCADO

Descripción Cuando se emplea esta técnica, el valor del inmueble es estimado

básica con base en el análisis de los precios de un grupo semejante de
inmuebles que han sido comercializados en una fecha próxima de
aquella de la valuación. La teoría detrás de esta técnica es que el
valor de la propiedad esta relacionado directamente con los precios
de venta de propiedades comparables. Los principales ajustes que
se llevan a cabo incluyen los relacionados con las características
físicas del terreno, su ubicación fuera del terreno, condiciones de
venta (motivación de comprador/ vendedor y condiciones
financieras) y el tiempo que tomara la operación a partir de la fecha
de venta

Modelo El análisis de regresión múltiple [ARM] es la técnica más utilizada

básico de en el área de valuación para identificar los principales factores que

cálculo influencian la determinación de los precios y estimar el valor del

mercado de las propiedades no comercializadas en el período.
A través del ARM se busca identificar la relación existente entre
dos o más variables independientes y una variable de interés que
es, en la mayoría de los casos, el valor del mercado de los
inmuebles. Los atributos que son supuestos a influenciar la
formación del valor del tipo de inmueble en análisis son las
variables independientes testeadas.

Formas de La selección de las variables y la definición de la forma funcional

aplicación de los modelos y de las propias variables pueden ser a través de
tentativas, o basa en hipótesis preconcebidas por los valuadores o
aún en la opinión extraída de especialistas. Después de definir la
estructura general de los modelos, se emplean rutinas
computacionales para determinar las ecuaciones de regresión,
seleccionándose aquellas con mejor desempeño estadístico.

Aplicabilidad El empleo del método comparativo es recomendable siempre que

sea posible formar una muestra de datos representativa pues,
cuando apropiadamente aplicado, provee más confiabilidad a los
24
Elaborado en base a Valuación de inmuebles para fines fiscales. Claudia M. De Cesare. Documento:
Impuesto a la Propiedad Inmobiliaria, Lincoln Institute of Land Policy

89
 resultados obtenidos. Se debe percibir aún que no es rara en el
mercado de inmuebles la completa falta de evidencias sobre
transacciones envolviendo algunos tipos de propiedades

MÉTODO COSTO DE REPRODUCCIÓN

Descripción El método es basado en la suposición de que costo y valor son

básica fuertemente relacionados. Se busca por lo tanto, estimar el valor
del inmueble a través de la verificación del costo de reproducir el
mismo bien.
Con este método se hace una estimación del costo actual que
significaría reproducir la casa, mas cualquier otra mejora que se le
haya añadido, como si fuera nueva. Resta luego cualquier pérdida
de valor causada por la depreciación de las mejoras.
Factores de depreciación son comúnmente aplicados al costo total
estimado, con el fin de contemplar la reducción del valor causada
por la edad, obsolescencia física o funcional y el estado de
conservación de las construcciones.
El razonamiento detrás de método es que el comprador bien
informado no pagará más por una casa que el costo que le
significaría construir otra casa parecida, en un lote similar y en
condiciones semejantes.

Modelo La ecuación siguiente describe la forma básica del modelo de

básico de valuación.

cálculo VM = VT + CC * (1 - d)
VM es la estimativa del valor de comercialización total
VT es la estimativa del valor del terreno
CC es el costo de construcción y mejora
d es la tasa o factor depreciativo

Formas de Para la determinación del valor del terreno, es empleado el método

aplicación comparativo de datos de mercado.
Para la estimación del costo de reproducción son empleadas
estimativas medias de costo relativas a las diferentes tipologías
constructivas.
En cuanto a la depreciación, si bien siempre es una dificultad

90
 estimar la reducción del valor causado por la edad, estado de
conservación u obsolescencia, existen tablas ya estandarizadas.

Aplicabilidad Existe amplia evidencia de que la ecuación no resultará en una

estimativa consistente del valor de comercialización para la mayor
parte de las propiedades, pues el costo es apenas uno de los
factores que puede influir la formación de los precios. Entretanto,
este método es de gran utilidad práctica para valuar inmuebles que
no generan renta y cuya venta es bastante escasa, tales como
escuelas, hospitales e industrias.

MÉTODO DE LA RENTA O CAPITALIZACION POR INGRESOS

Descripción Se basa en la relación entre el porcentaje de rendimiento que un

básica inversionista o comprador espera o requiere de una propiedad y el
ingreso neto que produce la misma.
El método busca identificar lo cuanto un inversionista pagaría por
un bien en función del retorno potencial esperado. El valor del
inmueble es apropiado por la capitalización presente de su renta
líquida (real o estimada). En términos económicos, hay pleno
consenso de que el valor de comercialización de un bien es el valor
presente capitalizado del flujo de renta futura que puede ser
generada por su explotación económica. Por lo tanto, es posible
calcular el valor de un inmueble con base en la renta que la
propiedad produce anualmente, o sea, que puede ser extraída de
su uso. Para el cálculo, puede ser considerado tanto el uso real
como el potencial del inmueble.

Modelo El modelo de cálculo más aplicado es el de la capitalización

básico de directa, que consiste en dividir el valor de la renta líquida (L) por la

cálculo tasa de capitalización del negocio

RL
VM =
TC
Donde: VM es la estimativa del valor de mercado total; RL es renta
líquida; TC es la tasa de capitalización normal de mercado para el

91
 tipo de negocio en análisis.
Formas de La renta líquida es establecida con base en valores unitarios
aplicación promedios calculados para cada clase de inmuebles multiplicados
por el tamaño o capacidad de cada emprendimiento. La renta
líquida resulta de la renta bruta estimada, deducidos los gastos
necesarios para su operación.
Aplicabilidad El método de la renta es usualmente elegido para valuar
propiedades explotadas para fines de inversión, o sea, su
aplicación es común para inmuebles comerciales que no se
encuentran a la venta en el mercado con frecuencia y que
presenten potencial para generar renta, tales como hoteles,
moteles, flats, teatros, cines y shopping centers

92
10.12Ley N° 3239/2007 de los recursos hidricos del paraguay

EL CONGRESO DE LA NACION PARAGUAYA SANCIONA CON FUERZA DE

LEY:

CAPITULO I
OBJETIVO

Artículo 1°.- La presente Ley tiene por objeto regular la gestión sustentable e integral de
todas las aguas y los territorios que la producen, cualquiera sea su ubicación, estado físico o
su ocurrencia natural dentro del territorio paraguayo, con el fin de hacerla social, económica y
ambientalmente sustentable para las personas que habitan el territorio de la República del
Paraguay.

CAPITULO II
PRINCIPIOS

Artículo 2°.- Todas las relaciones jurídico-administrativas y la planificación en torno a la

gestión del agua y las actividades conexas a ella serán interpretadas y, eventualmente,
integradas en función a la Política Nacional de los Recursos Hídricos y a la Política Ambiental
Nacional.
Artículo 3°.- La gestión integral y sustentable de los recursos hídricos del Paraguay se regirá
por los siguientes Principios:
a) Las aguas, superficiales y subterráneas, son propiedad de dominio público del Estado y
su dominio es inalienable e imprescriptible.
b) El acceso al agua para la satisfacción de las necesidades básicas es un derecho
humano y debe ser garantizado por el Estado, en cantidad y calidad adecuada.
c) Los recursos hídricos poseen usos y funciones múltiples y tal característica deberá ser
adecuadamente atendida, respetando el ciclo hidrológico, y favoreciendo siempre en
primera instancia el uso para consumo de la población humana.
d) La cuenca hidrográfica es la unidad básica de gestión de los recursos hídricos.
e) El agua es un bien natural condicionante de la supervivencia de todo ser vivo y los
ecosistemas que los acogen.
f) Los recursos hídricos son un bien finito y vulnerable.
g) Los recursos hídricos poseen un valor social, ambiental y económico.
h) La gestión de los recursos hídricos debe darse en el marco del desarrollo sustentable,
debe ser descentralizada, participativa y con perspectiva de género.
i) El Estado paraguayo posee la función intransferible e indelegable de la propiedad y
guarda de los recursos hídricos nacionales.

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Artículo 4°.- La Política Nacional de los Recursos Hídricos se abocará a los siguientes
objetivos básicos:
a) Impulsar el uso sustentable, racional e integral de los recursos hídricos, como elemento
condicionante de la supervivencia del género humano y de todo el sistema ecológico,
promoviendo con amplio sentido proteccionista su mejor disfrute, el de los otros
recursos naturales y del ambiente. Para ello, deberá tenerse en cuenta la unidad del
recurso en cualquiera de las etapas del ciclo hidrológico, la interdependencia entre los
distintos recursos naturales y entre los distintos usos del agua, el condicionamiento del
ambiente, la protección, conservación y restauración de territorios productores de agua
controlando y manejando las influencias que es capaz de producir la acción humana.
b) Garantizar el acceso de todos los habitantes al agua potable, dado que es un derecho
humano.
c) Impulsar y mantener un adecuado conocimiento integral de los recursos hídricos en
cuanto a cantidad, calidad y oportunidad en su aprovechamiento, así como de su
carácter condicionante de las actividades humanas, dinamizando la investigación
científica, sistemática, operativa y tecnológica, a través o en colaboración con los
organismos competentes.
d) Instrumentar el aprovechamiento de los recursos hídricos a través de la unidad de
gestión de cuenca, como elemento de integración territorial de la República y de
imposición de una justa orientación del desarrollo social, económico, cultural y
demográfico acorde con las respectivas políticas generales, coordinando la actividad
de los distintos sectores, procurando un grado de equilibrio armónico entre los
intereses privados y el interés público.
e) Desarrollar un sistema de planificación del conocimiento y aprovechamiento de los
recursos hídricos y promover su coordinación con la planificación general del país.
f) Impulsar el aprovechamiento de los recursos hídricos en forma racional y conforme a un
adecuado ordenamiento jerárquico de los valores, usos esenciales, socioeconómicos e
individuales a satisfacer. Para ello es conveniente fijar las prioridades vitales y aquellos
criterios que han de aplicarse para definir un orden objetivo para jerarquizar los otros
usos, según las circunstancias que determinen la selección de las respectivas
demandas, evaluadas por las características regionales y dentro del complejo de las
políticas contenidas en esta Ley y la política general.
g) Propender al uso múltiple de los recursos hídricos y a la integración coordinada desde
el punto de vista funcional entre todos ellos mediante el manejo racional y
administración común a toda manifestación hídrica, asignando valor prioritario a los
proyectos de usos múltiples sobre los de uso singular, siempre que ello esté
justificando técnica, social y económicamente y minimicen los efectos o daños al
ambiente.

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h) Tender a la economía en el uso de los recursos hídricos, a través de su utilización
racional y eficiente, posibilitando, así la disponibilidad para otros usos, previendo sobre
su derroche, contaminación y degradación.
i) Exigir la preservación integral de los recursos hídricos, actuando fundamentalmente
sobre las causas de contaminación o degradación y, en forma consecuente, sobre sus
efectos, con un enfoque sistémico en las cuencas hídricas, las áreas de recarga de los
acuíferos, y los humedales.
j) Gestionar los territorios productores de agua en forma ambiental y culturalmente
adecuada, a través de autoridades integradas en cada caso por gobiernos locales
representantes de comunidades locales y técnicos, con facultades de investigación,
planificación, coordinación y resolución de conflictos extrajudiciales, que asegure la
sustentabilidad del agua.
k) Promover en el seno de la sociedad el conocimiento de los métodos y tecnologías
necesarias para el adecuado manejo, uso y conservación de los recursos hídricos, en
atención a que ellos, más que cualquier otro recurso natural, están destinados al uso
de todos.
l) Coordinar, promover y definir las acciones de los organismos públicos, incluidos los
descentralizados, y privados que tengan como objeto la defensa de los predios y del
ambiente contra los efectos del cambio climático sobre las aguas, en especial las
inundaciones y salinización.
ll) Disponer la revisión integral de la legislación y las reglamentaciones existentes y
mantener su permanente actualidad, con el fin de armonizarlas con los tratados y
convenios internacionales ratificados por nuestro país, adecuar su comprensión,
mejorar su alcance y simplificar su aplicación, ello fundamentalmente, en cuanto al
conocimiento y aprovechamiento de los recursos hídricos a través de la aplicación de
la ciencia, la técnica y la tecnología que resulten apropiadas, para promover e impulsar
un conveniente desarrollo del sector.
m) Disponer la ejecución y la permanente actualización de un inventario de los recursos
hídricos disponibles y potenciales y la organización de un banco de información que
disponga de un método ágil de almacenamiento, procesamiento y consulta de datos, a
tal fin deberá establecerse un conveniente grado de coordinación y complementación
recíproca entre los distintos organismos nacionales que, según el caso y oportunidad,
tengan competencia o injerencia sobre el particular.
n) Promover en forma gradual el desarrollo y operatividad del gobierno y administración
de los recursos hídricos a través de unidades de gestión de cuencas, dentro del
concepto y marco de la unidad jerárquico-funcional superior que ejerza la autoridad
política y ejecutiva en forma orgánica y coordinada con otros sectores igualmente
involucrados; dentro de tal unidad, promover el desarrollo de la autoridad y del sistema
de planificación hídrica nacional, coordinándolos en los distintos niveles locales,
municipales, regionales, nacional y con los países limítrofes, contemplando el

95
 cumplimiento de todas las obligaciones que el Estado paraguayo ha asumido con la
Comunidad Internacional a través de los tratados y convenios que ha ratificado o a los
que se ha adherido.
ñ) Propiciar y desarrollar, gradual pero activamente, la participación de los usuarios, a
través de las organizaciones propias de las comunidades o las que se creen y se
reconozcan como tales dentro del marco de esta Ley, tanto en la programación del
desarrollo de los recursos hídricos, como en la misma administración y control de las
utilizaciones.

CAPITULO III
DEFINICIONES

Artículo 5°.- Para los efectos de esta Ley, los siguientes conceptos tendrán los significados
que se expresan a continuación:
a) Acuacultura: Actividad productiva que utiliza al agua como sustrato y principal insumo.
b) Acuífero: Unidad geológica subterránea de estructura permeable que permite el
almacenamiento y movimiento apreciable del agua a través de los materiales que la
constituyen. Se compone de una o más capas subterráneas de roca o de otros
elementos geológicos saturados que tienen la suficiente porosidad y permeabilidad
como para almacenar y trasmitir aguas subterráneas en cantidades aprovechables
mediante pozos y nacientes.
c) Agua atmosférica: Agua en estado líquido, sólido o gaseoso que se encuentra en la
atmósfera mezclada con el aire o cayendo al suelo por efecto de la gravedad.
d) Agua subterránea: Agua o recurso hídrico que se encuentra bajo la superficie de la
tierra.
e) Agua superficial: Agua o recurso hídrico que permanece o escurre sobre la superficie
de la tierra, en estado líquido o sólido.
f) Agua: Compuesto componente del ambiente y recurso natural relativamente renovable
formado por dos partes de hidrógeno y dieciséis partes de oxígeno en peso.
g) Aprovechamiento: Derecho no transmisible concedido por Ley, a través de un
permiso o concesión, para utilizar el agua de dominio público.
h) Area de recarga: Es el área geográfica o porción de superficie del territorio que,
debido a su permeabilidad y cobertura vegetal, permite la infiltración del agua
alimentando a los acuíferos.
i) Balance hídrico: Flujo que debe mantenerse en cada sector hidrográfico, para permitir
que no exista alteraciones significativas en la dinámica del ecosistema y mantener sus
componentes esenciales.
j) Calidad de agua: Estándares técnicos que establecen las autoridades competentes con
el fin de asegurar las características del recurso para diferentes usos.
k) Capacidad de carga: Caudal máximo que puede aportar una fuente de agua.

96
l) Cauce: Depresión natural de longitud y profundidad variable en cuyo lecho fluye una
corriente de agua permanente o intermitente, definida por los niveles de las aguas
alcanzados durante las máximas crecidas ordinarias.
ll) Caudal ambiental: Es aquel no derivable de una fuente, producto de la particularidad
hidrográfica de cada región, de tal forma a garantizar siempre un flujo mínimo contínuo
y permanente, que permita en toda la extensión de su cauce, una estabilidad funcional
del ecosistema y la satisfacción de usos comunes.
m) Concesión: Es el acto administrativo por medio del cual la Autoridad correspondiente
otorga a un solicitante público o privado, un título jurídico de uso y aprovechamiento de
los recursos hídricos, en las condiciones establecidas en esta Ley, y en los términos y
condiciones convenidos en el respectivo contrato de concesión.
n) Cuenca hidrográfica: Es el área geográfica o porción de superficie dentro de la cual
escurre un sistema hidrográfico formado por diversos aportes hídricos, sean estos de
precipitación o del subsuelo, que en su conjunto o separadamente, discurren a
expensas de su energía potencial y por medio de colectores de distinto rango hacia un
colector principal ubicado en un nivel de base.
ñ) Cuerpo hídrico receptor: Es todo aquel manantial, zona de recarga, río, arroyo,
permanente o no, lago, laguna, embalse natural o artificial, estuario, turbera, pantano,
agua dulce, salobre o salada, donde se vierten aguas residuales.
o) Ecosistema: Los componentes del aire, suelo, agua y organismos vivientes que
interactúan y son esenciales para la sustentabilidad de la vida y la diversidad biológica.
p) Fuente de Agua o de recursos hídricos: Corriente o masa de agua.
q) Humedal: Las extensiones cubiertas de agua en la forma en que están definidas en la
Ley N° 350/94 “QUE APRUEBA LA CONVENCION RELATIVA A LOS HUMEDALES
DE IMPORTANCIA INTERNACIONAL, ESPECIALMENTE COMO HABITAT DE
AVES ACUATICAS” y las interpretaciones y actualizaciones que se resuelvan en las
Conferencias de las Partes del citado Convenio.
r) Inventario Nacional del agua: Es el conjunto de informaciones sobre todos los
aspectos relacionados con los recursos hídricos, tanto en cantidad como de su calidad,
conteniendo los registros de todos los usos por sectores y generar por medio de ella,
el balance hídrico por regiones o cuencas.
s) Lago: Cuerpo de agua que posee estratificación térmica y corrientes subsuperficiales,
originado en aguas atmosféricas, superficiales y subterráneas y puede drenar por la
superficie terrestre o de manera subterránea.
t) Laguna: Cuerpo de agua que no posee estratificación térmica, y originada en aguas
atmosféricas, superficiales o subterráneas y que puede drenar por la superficie
terrestre o de manera subterránea.
u) Permiso: Es el acto administrativo por medio del cual la Autoridad correspondiente
confiere a un solicitante público o privado, una facultad jurídica para el uso y
aprovechamiento de los recursos hídricos, en las condiciones establecidas en esta

97
 Ley, y en los términos y condiciones de la respectiva resolución administrativa que lo
otorga.
v) Plan Nacional de Recursos Hídricos: Es un instrumento del Estado para la gestión de
los recursos hídricos que ayuda a la actualización y consolidación de planes de menor
dimensión que son elaborados en el ámbito de la cuenca hidrográfica y que permite
insertar los cambios y ajustes al avance del desarrollo del país.
w) Política Nacional de los Recursos Hídricos: Es el conjunto ordenado de objetivos,
medidas y acciones para el gobierno y administración de los recursos hídricos
nacionales, insertos en el marco de las políticas generales de desarrollo de la Nación.
x) Recursos hídricos: Comprende el total de las aguas superficiales, subterráneas,
atmosféricas, y agua útil generada por tecnologías nuevas tales como: aguas
desalinizadas, regeneradas y otras, en sus diferentes estados físicos, incluidos sus
cauces, lechos, álveos y acuíferos y que pueden ser utilizadas de alguna forma en
beneficio del hombre.
y) Unidad hidrográfica: Es una unidad establecida con fines de ordenamiento y
administración, y esta compuesta por una cuenca hidrográfica, una porción de esta o
por un conjunto de estas, con base a características físicas, sociales, ambientales y
económicas similares o comunes.
z) Uso: Derecho no transmisible concedido por Ley, destinado a percibir el producto de
los recursos hídricos ajenos en la medida en que abastezcan a las necesidades del
usuario y de su familia.
aa) Uso para fines domésticos: Es la utilización de los recursos hídricos destinados
exclusivamente a la satisfacción de necesidades de núcleos familiares humanos en los
límites necesarios a la alimentación, a los cuidados de la higiene, al lavado y a la
producción agraria básica para el consumo del núcleo familiar.

CAPITULO IV
MARCO JURIDICO

Artículo 6°.- En la República del Paraguay los recursos hídricos superficiales y subterráneos
son bienes del dominio público del Estado.
Artículo 7°.- El uso y el aprovechamiento de los recursos hídricos serán regulados por el
Estado, dentro del marco de la Ley, en función de la soberanía de la Nación y atendiendo los
intereses sanitarios, sociales, ambientales y económicos del país, privilegiando la
sustentabilidad de los recursos y respetando la prelación de usos de los mismos.
Artículo 8°.- La gestión de los recursos hídricos compartidos con otros países, se regirá y/o
normará por los tratados, convenios y acuerdos internacionales aprobados y ratificados por el
Congreso Nacional y que se encuentren en vigencia.
La gestión de los recursos hídricos dentro del territorio nacional debe contemplar el
cumplimiento de todas las obligaciones que el Estado paraguayo ha asumido con la

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comunidad internacional a través de los tratados y convenios que ha ratificado o a los que se
ha adherido; en particular, los de derechos humanos.

CAPITULO V
MARCO TECNICO

Artículo 9°.- El manejo de los recursos hídricos en el Paraguay contará con un Plan Nacional
de Recursos Hídricos, que será elaborado con base en la Política Nacional de los recursos
hídricos. El Plan Nacional de Recursos Hídricos será actualizado permanente y
sistemáticamente.
Artículo 10.- La autoridad de los recursos hídricos elaborará un Inventario Nacional del
agua, que permitirá generar el balance hídrico nacional, que será la herramienta fundamental
del Plan Nacional de Recursos Hídricos. El balance permitirá conocer la disponibilidad de los
recursos hídricos con la que cuenta el país para determinar la factibilidad de otorgar
permisos y concesiones de usos y aprovechamientos. Estos usos y aprovechamientos
estarán permitidos en función del caudal ambiental, y la capacidad de recarga de los
acuíferos.
Artículo 11.- La autoridad de los recursos hídricos establecerá el Registro Nacional de
Recursos Hídricos a fin de conocer y administrar la demanda de recursos hídricos en el
territorio nacional. En el Registro deberán inscribirse todas las personas físicas y jurídicas, de
derecho público y privado, que se encuentren en posesión de recursos hídricos, o con
derechos de uso y aprovechamiento o que realicen actividades conexas a los recursos
hídricos.
Artículo 12.- La autoridad de los recursos hídricos arbitrará los medios necesarios para
elaborar e implementar el Plan Nacional de Recursos Hídricos, para calcular y actualizar
permanente y sistemáticamente el Balance Hídrico Nacional, y para establecer y administrar
el Registro Nacional de los Recursos Hídricos.

CAPITULO VI
DERECHOS DE USO Y APROVECHAMIENTO DE LOS RECURSOS HIDRICOS

Artículo 13.- Todo habitante de la República del Paraguay es sujeto de derecho de uso y
aprovechamiento de los recursos hídricos con diversos fines, en armonía con las normas,
prioridades y limitaciones establecidas en la presente Ley, con excepción a lo establecido en
la Ley N° 1614/00 “GENERAL DEL MARCO REGULATORIO Y TARIFARIO DEL SERVICIO
PUBLICO DE PROVISION DE AGUA POTABLE Y ALCANTARILLADO SANITARIO PARA
LA REPUBLICA DEL PARAGUAY”.
Artículo 14.- El derecho de uso y aprovechamiento de los recursos hídricos, no podrá ser
otorgado ni transferido a un Estado extranjero o sus representantes.
Artículo 15.- Los recursos hídricos superficiales y subterráneos de uso para fines
domésticos y de producción familiar básica que sean utilizados de manera directa por el

99
usuario, sin intermediación de ningún tipo, son de libre disponibilidad, no están sujetos a
permisos ni concesiones ni impuestos de ningún tipo y deberán estar inscriptos en el
Registro Nacional de Uso y Aprovechamiento de los Recursos Hídricos, al solo fin de su
contabilización en el Balance Hídrico Nacional. Se reglamentará el control de este tipo de
uso.
Artículo 16.- Toda persona física tiene derecho a acceder a una cantidad mínima de agua
potable por día, suficiente para satisfacer sus necesidades elementales.
La cantidad mínima de agua potable por día, por persona, será establecida por vía
reglamentaria por el Ministerio de Salud Pública y Bienestar Social.
Artículo 17.- El derecho de uso y aprovechamiento de los recursos hídricos está sujeto a las
evaluaciones técnicas que realice la autoridad de los recursos hídricos, conforme al Plan
Nacional de Recursos Hídricos.
Artículo 18.- Será prioritario el uso y aprovechamiento de los recursos hídricos superficiales
y subterráneos para consumo humano. Los demás usos y aprovechamiento seguirán el
siguiente orden de prioridad:
a) Satisfacción de las necesidades de los ecosistemas acuáticos.
b) Uso social en el ambiente del hogar.
c) Uso y aprovechamiento para actividades agropecuarias, incluida la acuacultura.
d) Uso y aprovechamiento para generación de energía.
e) Uso y aprovechamiento para actividades industriales.
f) Uso y aprovechamiento para otros tipos de actividades.
Cada tipo de uso y aprovechamiento demandará un tipo de calidad de agua diferente.
Artículo 19.- El derecho de acceso al uso y aprovechamiento de los recursos hídricos solo
podrá ser modificado, suspendido, o revocado conforme a las disposiciones de la presente
Ley y sus reglamentaciones.
Artículo 20.- Se podrá modificar un derecho de uso y aprovechamiento de los recursos
hídricos, por causa de utilidad pública.
El titular de un derecho modificado, tiene derecho a beneficiarse de una fuente alternativa de
recursos hídricos, a una reposición o a una indemnización, según prelación de usos.
El titular de un derecho de uso y aprovechamiento de los recursos hídricos podrá en todo
momento solicitar la reconsideración de las condiciones de utilización concedida,
presentando un nuevo pedido a la autoridad de los recursos hídricos.
Los permisos y concesiones otorgados a personas físicas o jurídicas extranjeras llevan
implícita la renuncia del beneficiario a toda reclamación por vía diplomática.
Artículo 21.- En casos de emergencia, desastre natural o catástrofe nacional, declaradas por
el Poder Ejecutivo, se podrá suspender, por resolución debidamente fundamentada de las
autoridades competentes, los derechos de uso y aprovechamiento de los recursos hídricos.
La duración de la suspensión debe estar en relación con las condiciones que la causaron.

100
Artículo 22.- El respeto y la preservación de los derechos consuetudinarios de uso,
aprovechamiento y conservación de los recursos hídricos por parte de las comunidades
indígenas tienen prioridad sobre cualquier otra utilización de los mismos.

CAPITULO VII
DE LAS RESTRICCIONES AL DOMINIO

Artículo 23.- Las márgenes bajo dominio privado adyacentes a los cauces hídricos estarán
sujetas, en toda su extensión, a las siguientes restricciones:
a) Una zona de uso público con un ancho de cinco metros para zonas urbanas y de diez
metros para zonas rurales. Dentro de las actividades que la reglamentación defina
como de uso público, no podrá imponerse los usos recreativos, derecho reservado al
propietario. Quedará a cargo de las municipalidades definir y reglamentar los alcances
de la zona de uso público sin perjuicio de las competencias que puedan ejercer las
demás autoridades públicas en ejercicio de sus atribuciones.
b) Una zona de protección de fuentes de agua de un ancho de cien metros a ambas
márgenes, en la que se condicionará el uso del suelo y las actividades que allí se
realicen, conforme a lo que establezcan las normas jurídicas ambientales. La zona de
policía no incluirá a la zona de uso público y estará adyacente a ésta.
c) A los efectos del inciso “b”, los propietarios ribereños cuyos inmuebles hubieran tenido
o hubieran debido tener bosques protectores deberán restablecerlos o reforestar la
superficie necesaria para recuperarlos y conservarlos.

CAPITULO VIII
DEL REGIMEN LEGAL AMBIENTAL DE LOS RECURSOS HIDRICOS

Artículo 24.- Las normas legales que prevengan o tiendan a prevenir la ocurrencia de daños
al ambiente prevalecerán sobre las normas de la presente Ley, y sobre las normas legales
referidas al ordenamiento del territorio.
Artículo 25.- Se privilegiará la declaración de áreas protegidas en: las zonas de nacientes o
manantiales de agua, los ecosistemas de humedales, las zonas de recarga de acuíferos y las
zonas necesarias para la regulación del caudal ambiental de las aguas.
Artículo 26.- Corresponderá a la Secretaría del Ambiente (SEAM) la determinación del
caudal ambiental de todos los cursos hídricos del país, así como la delimitación de las zonas
de recarga de los acuíferos.
También corresponderá a la Secretaría del Ambiente (SEAM) el establecimiento de áreas
restringidas a la utilización de las aguas subterráneas.
Las Resoluciones que establezcan las medidas precedentes deberán estar fundadas en
estudios técnicos previos.
Artículo 27.- Corresponderá a la Secretaría del Ambiente (SEAM) en coordinación con el
Ministerio de Salud Pública y Bienestar Social la determinación de los niveles de calidad que

101
deberán tener las aguas superficiales, subterráneas y atmosféricas, según las distintas
clasificaciones que al efecto realice.
También corresponderá a la Secretaría del Ambiente (SEAM) en coordinación con el
Ministerio de Salud Pública y Bienestar Social la determinación de los niveles de calidad, a
los que deberán ajustarse los vertidos que se realicen desde fuentes móviles o fijas a
cuerpos receptores de agua. Para ello, se tendrá en cuenta los niveles de calidad que
deberán tener las aguas, la capacidad de dilución de las aguas, la sustentabilidad de la
biodiversidad y los potenciales usos que se pueda hacer de estos cuerpos receptores de
agua.
Artículo 28.- Previo a su realización, todas las obras o actividades relacionadas con la
utilización de los recursos hídricos deberán someterse al procedimiento de Evaluación de
Impacto Ambiental previsto en la Ley Nº 294/93 “EVALUACION DE IMPACTO AMBIENTAL”
y sus reglamentaciones. Quedan exceptuados de esta obligación los usos relacionados con
el ejercicio del derecho previsto en el Artículo 15 de la presente Ley.

CAPITULO IX
DE LA CONSERVACION Y MANEJO DE HUMEDALES

Artículo 29.- El Estado reconocerá a los humedales como ecosistemas de gran importancia
para la sociedad, para los procesos hidrológicos y ecológicos que en ellos ocurren y la
diversidad biológica que sustentan, y que proporcionan, mantienen y depuran las aguas,
siendo el agua el factor fundamental que controla el ambiente. Por lo tanto, su conservación
y manejo sustentable posibilitará el adecuado funcionamiento de los recursos hídricos en
general.
Artículo 30.- La conservación y manejo de los humedales requerirá de los conceptos
siguientes:
a) La necesidad de desarrollar su uso sustentable.
b) Bajo la perspectiva de un enfoque integrado.
c) El desarrollo de Planes de Manejo.
Artículo 31.- Serán reconocidas las funciones de los humedales relacionadas con el ciclo
hidrológico las siguientes:
1. El almacenamiento de agua: retención de aguas superficiales, regulación de caudales,
mitigación de las inundaciones, recarga de aguas subterráneas y descarga de aguas
subterráneas.
2. El control de la calidad del agua: purificación del agua, retención de nutrientes,
retención de sedimentos y retención de agentes contaminantes.
3. La regulación del clima local: estabilización del clima local, regulación de las
precipitaciones y la temperatura y la reducción de la evapotranspiración.
La protección y, en caso necesario, la restauración de los humedales será uno de los
medios de mantener el suministro de agua para diversos usos del ser humano.

102
 CAPITULO X
DE LOS PERMISOS Y LAS CONCESIONES

Artículo 32.- El uso de los recursos hídricos o sus cauces sólo podrá otorgarse mediante un
permiso o una concesión. El permiso y la concesión serán los únicos títulos idóneos para el
uso de los recursos hídricos regulados por esta Ley, así como sus cauces. Por lo tanto,
queda prohibida la utilización de los cauces hídricos y/o el vertido a estos sin contar con
permiso o concesión.
La utilización de los recursos hídricos para la prestación de los servicios de agua potable y
alcantarillado sanitario se regirá por las normas de la Ley Nº 1614/00 “GENERAL DEL
MARCO REGULATORIO Y TARIFARIO DEL SERVICIO PUBLICO DE PROVISION DE
AGUA POTABLE Y ALCANTARILLADO SANITARIO PARA LA REPUBLICA DEL
PARAGUAY”.
Sólo podrá otorgarse concesiones y permisos para la prestación de los servicios de agua
potable y alcantarillado sanitario en función de la disponibilidad del recurso determinado por
el Balance Hídrico Nacional y el cupo que le asigne la autoridad de los recursos hídricos.
La utilización de las aguas para los fines previstos en el Artículo 15 de la presente Ley no
estará sujeta a ningún permiso o concesión.
Artículo 33.- Los permisos y concesiones se emitirán tomando en consideración:
a) La disponibilidad y la demanda existente en la cuenca hidrográfica o subterránea en
cuestión.
b) El caudal ambiental de la fuente de agua a ser utilizada, y la cantidad y la calidad del
recurso hídrico disponible; deberán limitarse al volumen del recurso hídrico y a la
fuente de agua para la cual se ha otorgado el permiso, atendiendo la permanencia del
caudal ambiental y la capacidad de recarga de los acuíferos.
c) Seguridad de que no causarán contaminación o derroche de agua.
d) El orden de prioridad de uso y aprovechamiento previsto en la presente Ley.
e) El tipo de uso y aprovechamiento solicitado.
f) Los esfuerzos previos del solicitante de utilizar con suma eficiencia el agua que ya
dispone y las necesidades reales de la ampliación de su uso.
Artículo 34.- Para solicitar o modificar un derecho de permiso o una concesión de uso y
aprovechamiento de recursos hídricos se deberá realizar el pedido ante la autoridad de los
recursos hídricos.
Artículo 35.- Previo al otorgamiento de la Declaración de Impacto Ambiental emitida por la
Secretaría del Ambiente (SEAM), la autoridad de los recursos hídricos emitirá un certificado
de disponibilidad de recursos hídricos, en la calidad y la cantidad requerida por la actividad y
en la zona de emplazamiento del proyecto.
Artículo 36.- Previo al otorgamiento de las Concesiones y los Permisos de uso y
aprovechamiento de los recursos hídricos se deberá estar en posesión de la Declaración de
Impacto Ambiental.

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 SECCION I
DE LOS PERMISOS

Artículo 37.- Se podrá otorgar permiso de uso de los recursos hídricos para:
a) Pequeñas utilizaciones de agua.
b) Usos de carácter transitorio.
c) Vertidos de efluentes.
Las utilizaciones pequeñas o transitorias son las que no implican la derivación de agua por
canales u otras obras fijas o las que no son superiores a lo que por vía reglamentaria
determine la autoridad competente.
Artículo 38.- Los permisos para uso de los recursos hídricos estarán sujetos a las siguientes
reglas básicas:
a) Deberán limitarse al volumen del recurso hídrico y a la fuente de agua para la cual se
ha otorgado el permiso, atendiendo a la permanencia del caudal ambiental y la
capacidad de recarga de los acuíferos.
b) La duración del permiso se determinará teniendo en cuenta la naturaleza de la
inversión, el impacto sobre el recurso hídrico utilizado y la utilidad social del
emprendimiento.
c) Por el otorgamiento del permiso se abonará un canon que será establecido sobre la
base de la naturaleza de la inversión, el impacto sobre el recurso hídrico utilizado y la
utilidad social del emprendimiento.
d) Son personales e intransferibles, salvo lo previsto en el Artículo 43 de la presente Ley.
e) La presente Ley y sus reglamentaciones, y a los términos y condiciones previstos en la
respectiva resolución administrativa que lo otorgare.
Artículo 39.- El titular de un permiso adquiere un derecho precario de carácter público al uso
del agua, aunque no el dominio ni ningún otro derecho de propiedad sobre las mismas.
Artículo 40.- El permiso es revocable. Su suspensión o revocación no dará lugar a
indemnización alguna cuando fuere por causa justificada.
Artículo 41.- Los permisos se otorgarán a través de Resolución en un plazo de 180 (ciento
ochenta) días, se reputará denegado el permiso que no obtuviese respuesta en dicho plazo.
La Resolución será el título que otorgará el derecho de uso y aprovechamiento de las aguas
y deberá anotarse en el Registro Nacional de Recursos Hídricos a cargo de la autoridad de
los recursos hídricos.
Artículo 42.- El permiso se extingue por:
a) Caducidad, la que se configurará una vez transcurridos tres meses sin que el titular
haga uso de los derechos que le otorga el permiso.
b) Falta de cumplimiento de alguna de las obligaciones esenciales inherentes al permiso
que sea imputable al permisionario.
c) Incumplimiento grave o reiterado de las normas sobre preservación de las aguas.
d) Vencimiento del plazo.

104
 e) Rescisión, quiebra, concurso de acreedores, disolución y liquidación de la persona
física o jurídica titular del permiso, y por los demás hechos y circunstancias previstas
en la resolución administrativa que lo otorgue.
f) Renuncia del titular del permiso, notificada a la autoridad concedente en debida forma.
Artículo 43.- En el caso de permisos concedidos para el provecho de inmuebles rurales, la
traslación de dominio de éstos o la constitución de usufructo sin limitación sobre los mismos,
implicará la cesión de los derechos que surjan del permiso a favor del nuevo titular de
dominio o del usufructuario. Esa cesión deberá ser comunicada por el Escribano autorizante
a la autoridad concedente dentro de los 30 (treinta) días hábiles de producida; a tal fin, el
Escribano expedirá testimonio de la escritura respectiva para que se tome razón en el
Registro Nacional de Recursos Hídricos.

SECCION II
DE LAS CONCESIONES

Artículo 44.- Se podrá otorgar concesión de uso de los recursos hídricos para todos aquellos
usos que no deban ser otorgados mediante permiso.
Artículo 45.- Las concesiones para uso de los recursos hídricos con fines de utilización en el
país, serán otorgadas a través de un contrato, previa licitación pública, por tiempo
determinado. Toda concesión de uso de los recursos hídricos deberá estar basada en el Plan
Nacional de Recursos Hídricos y será inscripta en el Registro Nacional de Recursos Hídricos.
Las concesiones para uso de los recursos hídricos con fines comerciales de exportación en
cualquiera de sus formas, serán autorizadas por Ley.
Artículo 46.- Las concesiones de uso de los recursos hídricos estarán sujetas a las
siguientes reglas básicas:
a) Deberán limitarse al volumen del recurso hídrico y a la fuente de agua para la cual se
ha otorgado el permiso, atendiendo la permanencia del caudal ambiental y la
capacidad de recarga de los acuíferos.
b) Las aguas no podrán ser utilizadas para fines distintos a los previstos en los pliegos de
licitación y en el contrato de concesión.
c) La duración de la concesión se determinará teniendo en cuenta, la naturaleza de la
inversión, el impacto sobre el recurso hídrico utilizado y la utilidad social del
emprendimiento.
d) Por el otorgamiento de la concesión se abonará un canon que será establecido sobre la
base de la naturaleza de la inversión, el impacto sobre el recurso hídrico utilizado y la
utilidad social del emprendimiento.
e) Las concesiones pueden ser cedidas a terceros previa autorización por Decreto del
Poder Ejecutivo en la forma establecida en la reglamentación de esta Ley; y a los
términos y condiciones previstos en el respectivo contrato de concesión.
Artículo 47.- El titular de la concesión adquiere un derecho subjetivo de carácter público al
uso del agua, aunque no el dominio ni ningún otro derecho de propiedad sobre las mismas.

105
Artículo 48.- Una concesión podrá expropiarse por causa de utilidad pública, calificada en
cada caso, y a favor de otro uso que le preceda, según el orden de prioridad establecido en
el Artículo 18 de la presente Ley.
Artículo 49.- La concesión se extingue por:
a) Caducidad, la que se configurará una vez transcurridos dos años sin que el titular haga
uso de los derechos que le otorga la concesión.
b) Falta de cumplimiento de alguna de las obligaciones esenciales inherentes a la
concesión que sea imputable al concesionario.
c) Vencimiento del plazo contractual.
d) Los hechos o circunstancias previstos en el Pliego de Bases y Condiciones, en el
Contrato de Concesión y en el Código Civil.
e) Incumplimiento grave o reiterado de las normas sobre preservación de las aguas.
f) Renuncia del titular de la concesión, notificada a la autoridad concedente en debida
forma.
En caso de extinción anticipada, por cualquier causa, el titular de la concesión no tendrá
derecho a indemnización del lucro cesante.

CAPITULO XI
DEL AGUA ATMOSFERICA

Artículo 50.- En los casos de estado de emergencia declarada por Ley, y en tanto dure la
misma, la autoridad de los recursos hídricos se encuentra habilitada a disponer de manera
temporal y para usos humanos, de aquellos cuerpos de agua provenientes de recursos
hídricos atmosféricos, independientemente del dominio de los mismos.

CAPITULO XII
DE LAS INFRACCIONES Y SANCIONES

Artículo 51.-
1. La infracción o incumplimiento de cualquiera de las obligaciones establecidas en la
presente Ley, así como de cualquiera de las normas técnicas de calidad que se
emitan, será sancionada por las autoridades que resulten competentes, previa
instrucción administrativa que garantizará al presunto infractor el derecho de defensa.
2. La autoridad competente para sancionar la infracción o incumplimiento de cualquiera de
las obligaciones establecidas en la presente Ley será la Autoridad concedente o la
Secretaría del Ambiente (SEAM), según el tipo de infracción de que se trate.
3. Las sanciones que podrán aplicarse serán: apercibimiento, suspensión o revocación de
permisos o concesiones, decomiso y/o multa de hasta cuarenta mil jornales mínimos
para actividades no especificadas en la Capital.
4. El procedimiento para la aplicación de estas sanciones, las circunstancias de la
comisión de los hechos y/o conductas que las generen, su gravedad y el monto

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 máximo que corresponda aplicar por multa para cada infracción, dentro del límite fijado
en el punto 3 de este Artículo, así como la procedencia de las demás sanciones, será
reglamentado por el Poder Ejecutivo. Dicha reglamentación deberá incluir un plazo no
inferior a 5 (cinco) días hábiles para recurrir las sanciones ante el Tribunal de Cuentas.
5. La aplicación de cualquiera de estas sanciones será independiente de las demás
sanciones administrativas, civiles y/o penales que pudieran corresponder. Asimismo,
serán independientes de la eventual cancelación de la Declaración de Impacto
Ambiental que pudiera disponer la Secretaría del Ambiente (SEAM) en uso de sus
facultades.

CAPITULO XIII
DISPOSICIONES TRANSITORIAS

Artículo 52.- La Secretaría del Ambiente (SEAM) será la Autoridad de Aplicación de la

presente Ley, hasta tanto se defina el marco institucional que se encargará de aplicar todas
las disposiciones de la presente Ley.
Artículo 53.- El Plan Nacional de los Recursos Hídricos, el Inventario Nacional del Agua y el
Balance Hídrico Nacional deberá realizarse en un plazo no mayor a los cinco años de la
entrada en vigencia de la presente Ley.
La determinación del caudal ambiental de todos los cursos hídricos del país, así como la
delimitación de las zonas de recarga de los acuíferos deberá ser llevada a cabo en un plazo
no mayor a los tres años de la entrada en vigencia de la presente Ley.
Artículo 54.- El Poder Ejecutivo realizará las gestiones necesarias para la reglamentación de
la presente Ley, en un plazo máximo de un año.
Artículo 55.- Deróganse las Leyes, Decretos y Resoluciones que se contrapongan a la
presente Ley.
Artículo 56.- Comuníquese al Poder Ejecutivo.

Aprobado el Proyecto de Ley por la Honorable Cámara de Senadores, a ocho días del mes
de marzo del año dos mil siete, quedando sancionado el mismo, por la Honorable Cámara
de Diputados, a catorce días del mes de junio del año dos mil siete, de conformidad a lo
dispuesto en el Artículo 207 numeral 2), de la Constitución Nacional.

Víctor Alcides Bogado González Enrique González Quintana

Presidente Presidente
H. Cámara de Diputados H. Cámara de Senadores

Zacarías Vera Cárdenas Jorge Oviedo Matto

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Secretario Parlamentario Secretario Parlamentario

Asunción, de de 2007
Téngase por Ley de la República, publíquese e insértese en el Registro Oficial.
El Presidente de la República

Nicanor Duarte Frutos

Alfredo Silvio Molinas Maldonado

Ministro de Agricultura y Ganadería

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