Proyecto Cementerio

Evaluación de Proyectos
Informe Final
Parques Vientos del Sur
Integrantes
Christopher Aravena
Emilio Heck
Rodrigo Lisperguier
Ignacio Mella
César Moltedo
Felipe Ramírez
Fecha
Lunes 12 de Julio de 2010
Evaluación de Proyecto - Parques Vientos del Sur
1 Contenido
2 Introducción 6
3 Resumen Ejecutivo 7
4 Diagnóstico 8
4.1 Definición de la Idea del Proyecto 8
4.2 Objetivos del Proyecto 8
4.3 Antecedentes Generales del Proyecto 9
4.4 Alcance del Proyecto 10
4.5 Justificación del Proyecto 11
4.6 Impacto del Proyecto 13
5 Metodología de Evaluación 14
5.1 Identificación de la Situación Actual 14
5.2 Situación con Proyecto 15
5.3 Comparación Situación Actual y Situación con Proyecto 16
5.4 Separabiliad del Proyecto 16
5.5 Métodos de medición de beneficios y costos 17
5.6 Método de evaluación de rentabilidad que se usará 18
5.7 Programación de las actividades de la evaluación del proyecto 20
1
6 Estudio de Mercado 21
6.1 Definición del Producto 21
6.2 Mercado Objetivo 22
6.3 Análisis de Demanda 23
6.3.1 Análisis de Demanda Pasada y Actual 24
6.3.2 Análisis de la Demanda Futura 28
6.4 Análisis de Oferta 31
6.4.1 Análisis de Oferta Pasada y Actual 31
6.4.2 Análisis de Oferta Futura 33
6.5 Análisis de Sistema de Comercialización 35
6.5.1 Marketing Estratégico 35
6.5.1.1 Análisis Externo e Interno 35
6.5.1.3 FODA 39
6.5.1.4 Selección de Segmento Objetivo 39
6.5.1.6 Ventaja Competitiva 40
6.5.1.7 Estrategias 40
6.5.2 Marketing Operativo 41
6.5.2.1 Producto 41
6.5.2.2 Precio 42
6.5.2.3 Canal de Distribución 43
6.5.2.4 Publicidad 43
7 Estudio Técnico 44
2
7.1 Análisis del Tamaño del Proyecto 44
7.2 Localización del Proyecto 46
7.2.1 Orientación de la Localización 46
7.2.4 Otros factores 48
7.2.5 Decisión de Localización 49
7.3 Ingeniería del Proyecto 49
7.3.1 Selección del Proceso Productivo 49
7.3.2 Selección de Equipos 56
7.3.3 Productos y Subproductos 58
7.3.4 Lay-Out 61
7.3.5 Obras Físicas 64
7.3.6 Proyectos Complementarios 64
7.3.7 Calendario de Inversiones 65
7.3.8 Programa de Reinversiones 66
7.3.9 Análisis de Materias Primas e Insumos 67
7.3.10 Programas de Trabajo 68
7.3.11 Programación de Producción 70
7.5 Análisis de Costos 71
7.5.1 Costos de Inversión 71
7.5.1.1 Capital Fijo 71
7.5.1.2 Capital en Intangibles 72
7.5.1.3 Capital de Trabajo 73
3
7.5.2 Costos Operacionales 73
7.5.2.1 Directos 73
7.5.2.2 Indirectos 73
7.5.2.3 Fijos 73
7.5.2.4 Variables 74
7.5.2.5 Remuneraciones 74
8 Estudio Marco Legal 75
6.1 Requisitos para la instalación de un cementerio 75
6.2 Requerimientos mínimos de un cementerio 76
9 Estudio Tributario 77
10 Estudio Societario 80
10.1 Tipo de Sociedad 80
10.2 Costo de Formación de Sociedad 81
11 Estudio Organizacional 82
11.1 Estructura Organizacional 82
11.2 Leyes laborales atingentes al proyecto 86
11.3 Análisis de remuneraciones y sus proyecciones 88
12 Estudio Ambiental 89
13 Estudio Económico Financiero 98
13.1 Definición de Parámetros 98
13.1.1 Determinación de la tasa de descuento 98
13.1.2 Criterio para determinar horizonte de evaluación 99
4
13.2 Calendario de Montos de Inversiones y Reinversiones 99
13.3 Calendario de Montos de Ingresos 100
13.4 Calendario de Montos de Egresos 100
13.5 Depreciaciones 101
13.6 Análisis de Proyecto Puro 102
13.6.1 Escudo Fiscal 102
13.6.2 Ventas de Activos 102
13.6.3 Balance de IVA 102
13.6.4 Flujo de Caja Proyecto Puro 103
13.6.5 Obtención de Indicadores Proyecto Puro 104
13.7 Análisis de Proyecto Financiado 104
13.7.1 Análisis de Alternativa de Financiamiento 104
13.7.2 Determinación de Cuadro de Amortización e Intereses 105
13.7.3 Escudo Fiscal 105
13.7.4 Ventas de Activos 105
13.7.5 Balance de IVA 105
13.7.6 Flujo de Caja Proyecto Financiado 106
13.7.7 Obtención de Indicadores Proyecto Financiado 107
13.8 Análisis de Sensibilidad 107
14 Conclusiones 110
15 Bibliografía y Referencias 111
16 Anexos 112
5
2 Introducción
El negocio de los cementerios y funerarias siempre ha sido considerado como tabú debido a que
su principal sustento es el fallecimiento de personas, sin embargo, es un rubro necesario para la
tranquilidad de las personas, donde sus dependencias sirven de lugar de reflexión para las familias.
En la X Región se da la particularidad de la escasa oferta de cementerios que proporcionen los

servicios de cremación, el cuál muchas personas están tomando en cuenta por sobre los servicios
funerarios tradicionales, debido a su bajo costo. Razón por la cual, el proyecto Parques Vientos del Sur
toma esta oportunidad, estableciendo no solamente un crematorio sino que además, un parque vistoso
aprovechando un paisaje privilegiado propio de la región, ofreciendo un servicio de calidad,
personalizado e integral.
En el presente documento se realiza un análisis acabado del proyecto, complementado con una
serie de estudios, con el fin de evaluar la factibilidad tanto técnica como económica de éste.
6
3 Resumen Ejecutivo
El proyecto a evaluar en este estudio se centra en la instalación y operaciones de un Cementerio

tipo Parque en la zona sur de Chile, específicamente en la localidad de Los Riscos, a unos 20
kilómetros de Puerto Varas. Sus principales características serán ofrecer un servicio completamente
personalizado e integral, que brindará apoyo a las familias llegado el momento de la partida de un ser
querido y disponer de modernas instalaciones con tecnología de incineración. Estas ideas definen un
concepto único en el rubro.
La ausencia de un cinerario en las cercanías de Puerto Varas por sí sola representa una buena
razón para pensar de forma preliminar que este proyecto sería factible y tendría éxito (actualmente sólo
existe un cinerario al sur de Puerto Montt que no ofrece mayores servicios salvo el de cremación
propiamente tal). Los resultados de una encuesta realizada en su mayoría a habitantes de Puerto Varas
muestran que la propuesta de servicio es ampliamente aceptada y avalan esta hipótesis. Un 73% de los
encuestados considera que las distancias geográficas representan un impedimento para adquirir este
tipo de servicio, y un 63% consideraría la alternativa si se salvara esta brecha.
En un proyecto de tamaña magnitud como los es Parques Vientos del Sur, es necesario realizar
una serie de estudios previos al desarrollo propiamente tal de este, con el fin de evaluar todos los
aspectos que atingen a la instalación de un cementerio en los alrededores de la X Región.
A lo largo de este informe se detallan los diversos estudios realizados, como son el Estudio de
Mercado, el Estudio Técnico, el Estudio Organizacional, de Marco Legal, el Estudio Tributario, el
Estudio Societario y el Estudio Ambiental. En cada uno se analizan factores que afectan directamente a
la implementación del proyecto, a raíz de determinar los posibles problemas que pudiese tener su
desarrollo y así tener una base en la cual apoyarse para realizar planes de contingencia ante cualquier
eventualidad que pudiera suscitarse al momento de la puesta en marcha de este.
A la luz de la evidencia expuesta, se cree que la instalación de un Parque como se plantea tendrá
un gran impacto social en la región, generando un alto beneficio para las personas de la localidad al
contar con instalaciones y servicios de calidad, como también en la generación de empleos.
7
4 Diagnóstico
4.1 Definición de la Idea del Proyecto

La idea del proyecto consiste en la construcción de un cementerio con modernas instalaciones
en la Región de los Lagos y la puesta en marcha de sus servicios funerarios. El Parque contará con la
tecnología necesaria para brindar servicios fúnebres tradicionales y servicios de cremación, salvando
así la brecha geográfica actualmente existente que concierne a establecimientos que ofrecen este último
tipo de servicio funerario.
Además de las bondades de la tecnología, la idea es ofrecer un servicio integral y diferenciado a
cada cliente. Esta idea consiste en ofrecer la posibilidad de realización de todos los trámites ligados al
fallecimiento de una persona, desligando a los familiares completamente de esta responsabilidad y
permitiéndoles vivir el duelo con tranquilidad. Complementando lo anterior, la idea es que los clientes
además puedan solicitar la organización de la ceremonia de forma personalizada, indicando elementos
y procedimientos especiales acorde a su religión o cultura.
Una ubicación tentativa para el Parque es en las colinas que bordean el Lago Llanquihue en la
localidad de Los Riscos, a unos 15 kilómetros de Puerto Varas. Este lugar ofrece amplias praderas y
una vista atractiva al cliente que busca un lugar tranquilo para visitar a sus seres fallecidos.
4.2 Objetivos del Proyecto

El proyecto Parques Vientos del Sur, tiene como objetivo entregar una serie de servicios inte-
grales acorde a las necesidades de los clientes, dentro del ámbito de los servicios fúnebres. Desde los
servicios básicos, hasta servicios agregados que cada cliente desee. Parques Vientos del Sur busca en-
tregar una nueva experiencia, distinta a la que los actuales servicios fúnebres son capaces de entregar.
Dada la tentativa ubicación del parque, este proyecto busca explotar el nicho de servicios de
cremación o incineración de restos humanos, que actualmente se encuentra a merced de las limitantes
8
geográficas, acortando de este modo la brecha existente entre el mercado y los servicios que disponen
de instalaciones para este propósito.
Otro de los objetivos que tiene este proyecto, es que gracias a la nueva propuesta de entregar
soluciones a las necesidades de los clientes de manera personalizada, se pretende abarcar ampliamente
el actual mercado de las funerarias en esta región y por ende, posicionar a Parques Vientos del Sur co-
mo la primera funeraria en innovar en este tipo de servicio.
4.3 Antecedentes Generales del Proyecto

Este proyecto nace a partir de un acabado análisis de las situaciones que normalmente se obser-
van en relación a los trámites en los que debe incurrir una persona al momento del fallecimiento de un
familiar o ser querido.
Generalmente la persona más afectada con la muerte es quien tiene que realizar los trámites de
defunción y sepultura del fallecido, por lo que bajo aquellas circunstancias sus decisiones no serán las
más adecuadas por el estrés inherente a la situación de dolor y a la necesidad de vivir el luto en familia
y sin preocupaciones.
Por esta razón, la idea es ofrecer un servicio que se encargue de dejar previamente establecidos
los servicios funerarios que se desean contratar para que una vez llegado el fatídico momento, las per-
sonas más cercanas sólo se preocupen de velar y recordar al difunto.
Los servicios funerarios a ofrecer se pueden clasificar en dos de acuerdo al tipo de procedimien-
to. Por un lado servicios tradicionales y por otro servicios de cremación.
Servicio de sepulturas
El complejo tendrá un amplio terreno y bellos paisajes para estos fines, siendo dividido en dis-
tintos sectores. Se ofrecerá la opción de adquisición de nichos o mausoleos según sea la necesidad del
cliente. Además contará con un servicio de ataúdes, tanto tradicionales como personalizados.
Servicio de cremación
Consiste en la incineración de los restos del difunto a cenizas. El parque contará con un crema-
torio cuyas instalaciones serán lo más solemne posibles, con tal de brindar un espacio de reflexión a la
familia afectada en los momentos previos a la cremación del cuerpo.
9
Los dos servicios anteriores se complementan con una atención personalizada a cada cliente,
con tal de realizar la ceremonia como ellos deseen o como el difunto lo haya dejado estipulado con an-
terioridad. Esto último es la principal característica del servicio, ya que el dejar previamente estableci-
do como se realizará la ceremonia o los servicios que se contratarán al momento de la muerte, los fami-
liares pueden preocuparse completamente de velar y recordar al difunto de una manera tranquila y sin
preocupaciones extras.
4.4 Alcance del Proyecto

Este proyecto busca cambiar el paradigma que reina actualmente en relación a la prestación de
los servicios fúnebres, desde la construcción física de la infraestructura de un parque con la última tec-
nología en cuanto a cremaciones, hasta los tipos de servicios que se van a ofrecer.
Las instalaciones del parque, contarán con capilla, hornos de cremación, salas velatorias, y un
amplio parque destinado a las sepulturas. Mientras que los servicios, además de abarcar los básicos en-
tregados por las funerarias tradicionales, se añadirán servicios de carácter post ceremonia y personali-
zados según las necesidades y requerimientos del cliente. En este último punto, el parque entregará la
posibilidad de realizar paquetes de pedidos donde se especifique cómo se deberán llevar a cabo las ce-
remonias, mientras que los servicios post ceremonia, entregarán instancias para que las familias puedan
reunirse sin mayores preocupaciones, dejando en manos de personal del Parque la organización de esta
reunión, tomando en cuenta aspectos como por ejemplo, la atención a los familiares, alimentos, entre
otros.
La metodología por la cual el desarrollo de este proyecto busca entregar los servicios funera-
rios, consta en ofrecer una nueva visión a la tradicional forma de las funerarias de enfrentar estos re-
querimientos de sus clientes, donde el apoyo frente al aspecto legal de estas situaciones, es entregado
bajo un carácter de guía o asesoramiento. Lo que se pretende es extender esta metodología y establecer
un paradigma en donde “nosotros nos encargamos de todo”, desligando por completo al cliente de
cualquier tipo de trámite.
Dada la construcción de un cementerio con tales características en una ubicación privilegiada
dentro de la X región de Chile, se podrá satisfacer un mercado que actualmente se encuentra sin explo-
10
tación en esta zona, dado que la actual situación los empuja a buscar alternativas para satisfacer sus ne-
cesidades en regiones más al norte, en la localidad de Temuco específicamente.
4.5 Justificación del Proyecto

La principal razón que justifica la realización de este proyecto es el hallazgo de un nicho poco
explotado en la zona sur de Chile, específicamente en los alrededores de Puerto Varas. Este correspon-
de al servicio de cremación o incineración de restos humanos. A la fecha sólo existe un cinerario a las
afueras de la ciudad de Puerto Montt, cuyo servicio se limita al proceso de cremación propiamente tal.
La situación actual impone una dificultad a las personas que buscan este servicio, que general-
mente deben incurrir en gastos adicionales de traslado a localidades donde si existe esta posibilidad,
siendo Puerto Montt la más factible a pesar de no contar con un servicio funerario integral.
Los resultados obtenidos en la encuesta realizada para este estudio confirman la hipótesis de la
necesidad de este tipo de servicio en la zona, específicamente las preguntas 6, 7 y 8 (Anexo 1), que se
analizan a continuación.
• Las respuestas a la pregunta 6 dan cuenta que, a pesar de la situación actual de la zona, hay un
40% de personas que tienen pensado adquirir servicios de cremación, esto indica que
obligadamente tendrán que recurrir a alguna de las alternativas existentes incurriendo en gastos
adicionales.
• Los resultados de la pregunta 7 ponen de manifiesto que, dada la situación actual, la distancia es
en efecto un impedimento para optar a este tipo de servicio. Un 74% de los entrevistados
reportan esta situación.
• Los resultados de la pregunta 8 muestran que en general un 63% de los entrevistados preferiría
el servicio de cremación con la nueva situación, pero esto incluye a aquellos que de principio ya
lo preferían. Lo que es más interesante es estudiar aquellos casos en los que el entrevistado
tenía en mente optar por un servicio tradicional y a raíz de la propuesta de la nueva situación se
cambió a cremación. Al filtrar los resultados de este modo un 40% de los entrevistados que
prefería el servicio tradicional dijo que se cambiaría.
11
Otra razón para la realización de este proyecto es la buena aceptación que tuvo el enfoque per-
sonalizado e integral que caracterizará al servicio propuesto entre los potenciales usuarios. Se llegó a
esta conclusión a la luz de las respuestas de las preguntas 9 y 10 de la misma entrevista. A continuación
se presenta el análisis realizado.
• La pregunta 9 busca medir el nivel de integración que requieren los potenciales usuarios del
servicio. Las respuestas indican que sólo un 11% de los entrevistados prefieren hacerse cargo de
todos los trámites relativos al fallecimiento, mientras que al 89% restante le gustaría desligarse
de esta responsabilidad o al menos recibir asesoría. De esto se concluye que la dimensión
integral del servicio es altamente requerida.
• La pregunta 10 por su parte busca medir la dimensión de personalización del servicio fúnebre.
Las respuestas muestran que a un 68% de los entrevistados les gustaría tener la opción de añadir
elementos personalizados a la ceremonia. Esto es confirmado además por la evolución que han
tenido los rituales funerarios en forma y contenido a lo largo de los años, apareciendo nuevos
servicios de carácter civil y desplazando velatorios caseros a instalaciones profesionalizadas.
Cualitativamente, la instalación de un Parque con estas características en el sur de Chile signifi-

cará un leve cambio o evolución cultural en cuanto a la apertura de mente de sus habitantes. En la cul-
tura chilena como en muchas otras la muerte suele ser un tema difícil de abordar dado el dolor que se
asocia a la partida de un ser querido. La diferenciación en el servicio romperá con los mitos y aprensio-
nes que se han creado en torno a la cremación, dejando atrás miedos y prejuicios. Por su parte, la per-
sonalización e integración del servicio ofrecerán exclusividad y apoyo a los clientes en un momento
difícil, transformando la muerte en un acontecimiento de paz y serenidad.
No sólo las encuestas avalan la decisión de montar este tipo de proyecto en la zona. Las pocas
instalaciones que ya se encuentran en la zona afectada tienen bajo un fuerte descontento a su clientela.
Específicamente, en el sector de puerto varas, como se explica en [1], existe una gran preocupación po-
pular, ya que el cementerio de la zona obligaría a contratar sus servicios para mantener las sepulturas.
No sólo hay un problema en la calidad del servicio, en las cercanías, como informa Canal 5 en [2], hay
un grave problema de espacio y mantención de los cementerios en Puerto Montt. Por lo mismo, un lle-
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var un nuevo establecimiento con servicio de alta calidad sería una excelente alternativa para todos en
el sector.
4.6 Impacto del Proyecto

Este proyecto tendrá un impacto sustancial en las personas de la X Región que requieran servi-
cios funerarios, particularmente cremación o servicios personalizados. Esto a raíz de que en este sector
de nuestro país no se encuentra un lugar de estas características, teniendo sus residentes que buscar al-
ternativas que no se encuentran dentro de los límites de la región (Temuco, Punta Arenas).
Además se pretende alivianar las responsabilidad que tienen los familiares al momento de falle-
cer un ser querido y preocuparse únicamente de velar al difunto.
Por otro lado, el hecho de enfatizar el proceso de cremación puede traer beneficios hacia el me-
dio ambiente. Aún cuando el proceso de incineración libere ciertos gases a la atmósfera, la tecnología
siempre está cambiando y haciendo más eficiente y limpio este proceso, como por ejemplo los esfuer-
zos que se están realizando con tal de disminuir la emisión de mercurio hacia la atmósfera durante el
proceso [3]. Es preciso recalcar que la cremación sigue siendo menos contaminante que un entierro tra-
dicional.
Finalmente a raíz de la puesta en marcha de este proyecto se generaran empleos de todo tipo
tanto para la construcción de las dependencias, como trabajos administrativos.
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5 Metodología de Evaluación
5.1 Identificación de la Situación Actual

El mercado de funerarias se caracteriza por clientes con poca o nula experiencia sobre las pres-
taciones de servicio y sus costos. Esto se debe a el carácter ocasional de la solicitud del servicio que
como mucho se contrata unas pocas veces a lo largo de una vida. Lo único que sabe la familia (auténti-
co cliente del servicio) es que debe disponer del cadáver, pero ignora cuáles son los pasos a seguir con-
forme la Ley y desconoce sus derechos.
El Reglamento General de Cementerios, junto con el Código Sanitario vigentes disponen que
los trámites a realizar tras el deceso de una persona incluyen una serie de aspectos legales a tratar con
el Registro Civil y otras entidades, de los cuales destacan:
‣ La obtención de un certificado de defunción, este debe ser entregado por un médico que
verifique la muerte del paciente.
‣ La muerte del individuo debe ser inscrita en los Registros Civiles, de manera presencial
en las oficinas.
‣ Los servicios fúnebres se deben realizar en un cementerio autorizado, para ello se debe
comprar el ataúd. Si no se cuenta con el dinero suficiente, es necesario solicitar y parti-
cipar de una entrevista con un asistente social del municipio quien dará el veredicto si se
facilita un nicho gratuito.
‣ Finalmente está la cancelación de la cuota de muerte. Esta debe ser pagada acompañada
de dos certificados de muerte, una factura de los gastos de entierro y la última liquida-
ción de sueldo o pensión del difunto.
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Adicionalmente, si la familia opta por la cremación del cuerpo o era la voluntad del difunto, se debe
presentar una autorización del Servicio Nacional de Salud que exprese esta voluntad de incineración
por parte del muerto (previa su muerte) o por decisión mayoritaria de la familia.
Dentro de la gama de servicios funerarios e instalaciones que se ofrecen en la actualidad en la Re-
gión de los Lagos, se identificará la situación actual de cada uno de ellos.
Cementerios
La zona cuenta principalmente con 15 cementerios, distribuidos en las localidades de Valdivia,
Osorno, Puerto Varas, Puerto Montt, Calbuco y en la provincia de Chiloé. Estos cementerios brindan
solamente el espacio físico para la ubicación de sepulturas y en algunos casos para la realización de
ceremonias y velorios.
Funerarias
Existen alrededor de 20 empresas en el rubro de funerarias en la zona. El servicio que brindan es
principalmente el de confección y venta de ataúdes, preparación y vestimenta de cadáveres para cere-
monias, asesoría en trámites de defunción y traslado de difuntos.
Cabe señalar en este punto que no existen funerarias ni cementerios en esta Región con instalaciones
para servicios de cremación, lo que significa un nicho no explotado.
5.2 Situación con Proyecto

Considerando los antecedentes, el proyecto que se presenta dará un giro completo a la industria
de las funerarias, un giro tanto conceptual como a nivel de atención al cliente. Por un lado se pretende
cambiar el enfoque de una funeraria frente a la muerte. Con un servicio adquirido por adelantado, me-
diante el cual los clientes buscan dar un ambiente personalizado a la ceremonia del funeral, dejando así
a los familiares y amigos exentos de este esfuerzo.
Además el servicio dará la opción a los clientes de celebrar una ceremonia sin precedentes, con
la mejor atención a los asistentes, como también la total realización de papeleos de defunción, garanti-
zando seriedad y solemnidad en el trato hacia los miembros de la familia, por tratarse de un tema deli-
cado de abordar.
Lo que se busca con este proyecto es una diferenciación con respecto a las otras funerarias,
además de cubrir un mercado que no posee este servicio de manera cercana geográficamente.
15
5.3 Comparación Situación Actual y Situación con Proyecto

En la actualidad para solicitar un servicio de funeraria estilo cremación se debe migrar a otras
localidades, ya que en las cercanías de Puerto Varas no hay un servicio de este tipo. Las distancias en
estas regiones son a nivel de miles de kilómetros, por lo que optar por un crematorio en otra región sig-
nifica un costo tanto monetario como en tiempo y papeleo demasiado fuerte como para ser considerado
una opción una vez un ser querido muere. Es por esto que llevar esta tecnología a la X región es un pa-
so a explotar un nuevo nicho y dar nuevas oportunidades a la población del sector.
Otro aspecto innovador de nuestro servicio es el funeral personalizado, el que no es cubierto
por ninguna funeraria actualmente, ni a nivel local como nacional. La situación actual presenta cere-
monias típicas, donde se puede o no incluir cosas básicas como: con o sin misa, arreglos florales y deta-
lles como esos. El servicio que buscamos ofrecer es personalizar en su totalidad el evento, desde ritos
de distintas religiones y costumbres, hasta toques de innovación que escapan a los funerales actuales.
Además de una ausencia de este servicio de manera local, la cantidad de papeleos es otro de los
grandes problemas que se le presentan a los familiares del fallecido. Con la realización del proyecto,
esto queda completamente en manos de personal del parque, liberando a la gente afectada de dicha
obligación.
Por último la opción de contratar un servicio previa a la muerte de alguien o para uno mismo es
algo que no se contempla o no se analiza en la actualidad. Así, una vez la tragedia ocurre, nadie debe
preocuparse de las obligaciones legales como morales ya que han sido contratadas con anticipación,
como un seguro de muerte.
5.4 Separabiliad del Proyecto

Dada la definición del proyecto, es posible separarlo en tres sub-proyectos, cada uno de los cua-
les tiene por objetivo abordar por separado alguna de las tres dimensiones que componen la idea origi-
nal. El fin de esta diferenciación es poder hacer análisis individuales de temas más acotados por sepa-
rado.
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Construcción de Instalaciones
Este sub-proyecto es de carácter netamente inmobiliario y tiene como objetivo la construcción
de todas las instalaciones del cementerio. Esto incluye la adquisición y adecuación del terreno, la edifi-
cación de las estructuras y la compra de todos los activos fijos para la operación del Parque.
Servicios Funerarios
Sub-proyecto que se centra en la administración y operación de los diversos servicios funerarios
que ofrecerá el Parque, incluyendo aquellos tradicionales y las cremaciones. Este considera, entre otras
cosas, la adquisición de insumos y mantención periódica de los activos fijos para el correcto funciona-
miento del Parque.
Servicio de Personalización e Integración
Este sub-proyecto tiene como fin la producción de ceremonias y la asesoría de los clientes ante
el fallecimiento de un ser querido. Este considera tanto la organización de ceremonias personalizadas
como la realización de trámites legales del fallecimiento.
5.5 Métodos de medición de beneficios y costos

Para poder cuantificar y medir la factibilidad económico-financiera del proyecto es necesario
establecer una metodología que permita cuantificar los ingresos y costos asociados a la eventual ejecu-
ción del proyecto en cuestión, estas estimaciones son de vital importancia ya que de ellas dependen la
decisión de invertir o no en el proyecto. Con el fin de dejar bien en claro los costos por etapas del pro-
yecto, el análisis se hará en torno a estas tres, tenemos:
‣ Construcción de instalaciones: El costo que este punto tiene es netamente en los comienzos
del negocio, ya que considera los costos por conceptos de: terreno, construcción de velatorio,
iglesia, sala de eventos, crematorio. La medición de costos para esta etapa será mediante cotiza-
ción y evaluación de proyectos con arquitectos y especialistas en el área. Los beneficios serán
percibidos y medidos una vez se comience a brindar el servicio de funeraria.
‣ Servicio de Funeraria: Este punto considera los costos de mantención, puesta en marcha y
contratación de personal para llevar a cabo el proyecto. Dentro del primer punto hay que dife-
renciar entre un entierro o una cremación; en el primer caso se encuentran los costos de ataúd,
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ubicación, sepultura y otros (papeleos, transporte, etc.), y en el segundo está el costo de opera-
ción del horno y las ánforas.
Así es como los costos serán medidos en cuanto a estimaciones en la cantidad de funerales y
cobertura del cementerio. Los beneficios van de la mano con la preferencia del mercado, por lo que su
medición se basará en que porcentaje de funerales cubre nuestra empresa una vez puesto en marcha el
proyecto.
‣ Servicio de personalización: En este punto los precios serán diferenciados según el servicio
que se solicite. Específicamente hay servicios que el costo variará en relación a los elementos
que solicite del interesado. Estas podrán ser cuan personalizadas se desee, pero se hará una coti-
zación igualmente personalizada según el glamour que el cliente desee darle, así es como los
ingresos que se perciban por conceptos de ceremonia variarán entre un cliente y otro. Los de-
más servicios tendrán un costo fijo estable, aunque igualmente habrán variables, como es el ca-
so del ataúd que se desee o el tipo de sepultura. Además se pueden percibir ingresos por concep-
to de ceremonias adicionales, reuniones posteriores, etc.
Así es como los beneficios irán en correcta relación con lo que los interesados soliciten, mientras
más detalles más beneficios percibe la empresa.
5.6 Método de evaluación de rentabilidad que se usará

Rentabilidad
Para obtener la rentabilidad financiera del proyecto se utilizara el indicador ROE (return on
equity), el cual relaciona el beneficio económico con los recursos necesarios para obtener ganancia.
Luego, para demostrar porque fue ganada una cierta rentabilidad financiera se utilizara la Fórmula de
Du Pont, la cual analiza detalladamente las causas que generaron la rentabilidad.
Beneficio Neto
ROE = P atrimonio Neto
Formula de Du Pont = Beneficio

V entas
Neto
× V entas
Patrimonio Neto
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Evaluación de la inversión
Dentro de los modelos de evaluación de inversiones evaluamos los seis métodos
existentes determinando el más acorde a nuestro proyecto:
Flujo neto de caja
Este método comprende la suma de todos los cobros menos todos los pagos efectuados durante
la vida útil del proyecto de inversión. Debido a su poca utilidad practica de este método consideramos
descartarlo.
PayBack estático
Debido a que este método considera aquellos proyectos cuyos beneficios permiten recuperar
más rápidamente la inversión, consideramos que no es apropiado para nuestro caso por el largo plazo
de recuperación de la inversión.
Tasa de rendimiento contable
Este método se basa en el concepto del Cash-Flow en vez de cobros y pagos, a pesar que nos
permite hacer los cálculos rápidamente al no tener que elaborar estados de cobros y pagos, sin embargo
no tiene en cuenta la liquidez del proyecto lo cual pudiera comprometer la viabilidad de nuestro pro-
yecto, debido a esta causa hemos considerado no tomar en cuenta este método.
Por lo tanto podemos decir que ninguno de estos métodos estáticos son convenientes de usar en
nuestro proyecto.
Valor actual neto
Por valor actual neto de una inversión se entiende la suma de los valores actualizados de todos
los flujos netos de caja esperados del proyecto, deducido del valor inicial de la inversión.
Se considera que un proyecto es rentable cuando:
‣ Si la VAN tiene un valor positivo el proyecto es rentable.
‣ Entre dos proyectos el que tenga un VAN más alto será el más rentable.
‣ Si el VAN es nulo significa que la rentabilidad del proyecto es la misma que colocar los
fondos en el mercado con un interés equivalente a la tasa de descuento utilizada.
Para fijar el valor de la tasa de interés emplearemos el coste de la deuda, ya que le proyecto se
financiara en su totalidad mediante préstamo o capital ajeno.
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Tasa interna de rentabilidad

‣ Si el TIR es igual o superior a la tasa exigida por el inversor.
‣ Si hay varias alternativas, aquella que ofrezca una TIR mayor será la más conveniente.
A pesar de la dificultad de su calculo existen alternativas que permiten calcular dicho valor
sin mayor problema, ya sea a través de las hojas de calculo (como excel) o por el método de interpo-
lación lineal
El Cash-Flow actualizado
Podemos considerar este método como una variante de la Tasa de rendimiento contable. Toma
los beneficios brutos antes de amortizaciones para cada uno de los años de la vida útil del proyecto, y
los actualiza o descuenta conforme a una tasa de interés. Permite unos cálculos más simples que los
métodos que trabajan con previsiones de cobros y pagos.
Sin embargo, al contrario que la tasa contable, este método si tiene en cuenta la liquidez del
proyecto a nivel de cash-flow en cada uno de los años que contempla la inversión.
Como podemos analizamos anteriormente, cada uno de estos últimos tres métodos contemplan
un aspecto diferente del problema, considerando que no es problema usar estos tres métodos simultá-
neamente, por lo tanto utilizaremos estos tres métodos de manera que nos proveerán de una visión más
completa de la inversión.
5.7 Programación de las actividades de la evaluación del proyecto
20
6 Estudio de Mercado
6.1 Definición del Producto

El producto a desarrollar es un Cementerio tipo Parque en la zona sur de Chile. Se caracterizará
por ofrecer un servicio completamente personalizado e integral y disponer de modernas instalaciones
con tecnología de incineración para proveer alternativas de servicio funerarias de alto nivel, todo esto
apoyado por servicios complementarios de soporte y mantención. Desarrollando la definición anterior
se pueden especificar los principales atributos que caracterizarán al Parque.
• Instalaciones
◦ Físicamente, el Parque contará con amplias áreas verdes para la ubicación de las
sepulturas. La ubicación de estas además ofrecerán una vista panorámica privilegiada
del Lago Llanquihue.
◦ Una amplia Iglesia con varias salas velatorias, para realizar las ceremonias fúnebres.
◦ La sala de ventas del Parque, cuya finalidad será atender a los clientes y entregar infor-
mación a los visitantes.
◦ Instalaciones especializadas para hornos incineradores.
◦ Sala de eventos, especialmente acondicionada para reuniones posteriores a los servicios
fúnebres. Gracias a su amplio espacio se presta acoger a los visitantes y para el descanso
de los dolientes.
• Servicio Funerario
◦ En virtud de la tecnología disponible dispondrá tanto de opciones tradicionales como de
cremación, gestionadas en las propias instalaciones.
21
◦ Servicio completamente personalizado que permitirá a los clientes diseñar a gusto la ce-
remonia fúnebre añadiendo elementos exclusivos acorde a sus creencias o intereses per-
sonales, como música, ornamentación, etc.
◦ Servicio integral que permitirá a los clientes contratar los procedimientos por adelanta-
do, dejando definidas las acciones a seguir llegada la hora de la muerte de un ser queri-
do. Esto considera tanto los trámites legales ligados a un fallecimiento como la organi-
zación de la ceremonia. La idea es que de este modo el cliente y su familia puedan vivir
el duelo con tranquilidad, dejando en manos de personal del Parque los trámites según
se haya estipulado previamente.
• Servicios complementarios
◦ Mantención de las instalaciones del parque. Esto es, el aseo periódico de las sepulturas,
jardinería de las áreas verdes, etc.
◦ Transporte de cuerpos desde el Servicio Médico Legal hasta instalaciones del Parque y
su preparación para ceremonias.
◦ Administración e información de servicios y ventas para clientes y visitantes. Mediante
este servicio se podrá consultar sobre planes y precios del parque y además se podrá so-
licitar información acerca de las instalaciones del Parque, ubicación de sepulturas, etc.
◦ Oferta de arreglos florales y coronas, con una tienda en las propias instalaciones.
6.2 Mercado Objetivo

La muerte siempre ha sido considerada como un tema tabú y es un aspecto a considerar al
momento de definir el mercado objetivo al cual apuntará el proyecto, dada las características
innovadoras de este.
Con el paso del tiempo las nuevas generaciones han ido mostrado una mayor apertura de mente
con respecto a este tema, convirtiéndose así en un potencial cliente de nuestros servicios. Esta idea es
corroborada en la encuesta realizada, donde la mayor parte de las personas que accedieron a responder
la encuesta se concentran entre los 30 y 65 años.
Por esta razón, se ha decido establecer una segmentación del mercado en cuanto a la edad, donde
el proyecto estará enfocado a personas entre los 35 y 55 años. Una de las razones para escoger este
22
grupo, es que son personas que generalmente tiene una vida armada y sin muchas preocupaciones
además de las habituales (trabajo o salud), por lo que estarían dispuestos a recibir asesoría o a contratar
servicios funerarios de manera anticipada o gustarían de una ceremonia personal al momento de su
fallecimiento.
Además se establecerá una segmentación en cuanto a los estratos socio-económicos para los
cuales estará dirigido el proyecto, que son ABC1, C2, C3., en cuanto a los servicios ofrecidos.
Es posible que el estrato ABC1 se incline en mayor medida por Cremaciones y Sepulturas
Familiares, además de agregar ceremonias personalizadas y exclusivas, aumentando el precio del
servicio.
Por otra parte, el estrato C2 también puede estar dispuesto a considerar además de los servicios
tradicionales, ceremonias pero con un grado de personalización menor.
Finalmente, el estrato C3 al tener menor poder adquisitivo es posible que no considere la

personalización, inclinándose solamente hacia los servicios funerarios tradicionales.
6.3 Análisis de Demanda

En este punto, se analizará la demanda pasada, actual y futura, en el rubro de las funerarias.
Dentro del rubro de una funeraria, se considerará como demanda cualquier fallecimiento ocu-
rrido dentro de la región en donde tendrán efectos los servicios entregados, que para términos de este
proyecto corresponde a la X región de Chile.
Este proyecto estará enfocado a las clases sociales ABC1, C2 y C3, por lo que se estudiarán
además las distribuciones de la población en la región entre estos tres estratos sociales definidos, com-
plementando el estudio de la demanda en base a los índices de decesos.
Para el análisis de la demanda pasada y actual, se utilizarán los datos estadísticos entregados por
el INE los Lagos [4] respecto a los índices de defunciones, considerando datos desde el 2006 (inclusi-
ve) hacia atrás, con el año 1992 como cota inferior.
Respecto a la información de la distribución socio económica en la región de los Lagos, se to-
marán los datos entregados por Adimark [5] según los criterios propuestos en el estudio para agrupar
cada estrato.
23
6.3.1 Análisis de Demanda Pasada y Actual

Análisis en base al número de defunciones
En base a lo obtenido desde el INE, podemos determinar el comportamiento del número de de-
funciones registradas desde el año 1992 hasta el 2006, resumidos en la tabla 1.
Año Defunciones
1992 5.908
1993 6.014
1994 5.927
1995 6.301
1996 5.968
1997 5.447
1998 5.885
1999 6.363
2000 6.041
2001 6.548
2002 6.305
2003 6.528
2004 6.619
2005 7.032
2006 6.601
Tabla 1 : Registro de defunciones 1992-2006 Fuente: INE
Dado que en la tabla 1, la información extraída desde INE los Lagos, solo abarca hasta el año
2006, es necesario realizar una regresión lineal para encontrar un modelo capaz de predecir los años
faltantes hasta el 2009.
Graficando los datos, podemos observar que la tendencia es lineal (ver gráfico 1), por lo que al
hacer la regresión lineal, obtenemos lo siguiente:
Y = 71, 48351648X − 136675, 6484

Ecuación 1.
Donde x, representa a los años.
24
La regresión definida, permitirá determinar tentativamente la cantidad de defunciones en los

años 2007, 2008, 2009 y 2010 respectivamente.
Dado el modelo de regresión, se pueden extrapolar los datos faltantes para el análisis de la de-
manda pasada y actual, respecto al número de defunciones, resumidos en la tabla 2.
Gráfico 1 : Tendencia de defunciones , Fuente : Elaboración Propia
Año Defunciones Año Defunciones

1992 5.908 2002 6.305
1993 6.014 2003 6.528
1994 5.927 2004 6.619
1995 6.301 2005 7.032
1996 5.968 2006 6.601
1997 5.447 2007 6.791
1998 5.885 2008 6.863
1999 6.363 2009 6.934
2000 6.041 2010 7.006
2001 6.548
Tabla 2 : Extrapolación datos 2007-2010 Fuente : Elaboración Propia
La tabla anterior, permite concluir el creciente número de defunciones inscritas, lo cual permite
inferir la existencia de una creciente demanda en el área fúnebre. Cabe destacar que estos valores no
consideran casos anómalos dentro de las defunciones, por ejemplo, situaciones en la que el fallecido es
25
destinado a facultades de medicina (casos de indigentes y cuerpos que no han sido reclamados por sus
familiares).
Análisis en base a distribución económica en la región
El estudio entregado por Adimark el 2004, permite observar la distribución socioeconómica de
Chile, donde para efectos de este proyecto, se considerarán solo los indicadores y distribuciones perti-
nentes a la X región.
En el gráfico 2, se puede observar el porcentaje de distribución respecto a la población total en
los distintos estratos socioeconómicos definidos por Adimark en su estudio.
Gráfico 2 : Distribución Socioeconómica X Región , Fuente : Adimark
Este gráfico permite visualizar la proporción de las distintas clases sociales en la región de los
Lagos. Dado que este estudio corresponde al último hecho en el año 2004, es posible que a la actuali-
dad exista una pequeña variación respecto a estos porcentajes en la región, sin embargo, por falta de
datos en este ámbito y en base al bajo porcentaje de crecimiento de los sueldos en Chile [6], es que para
efectos de este análisis, se asumirá estabilidad en el tiempo sobre estos datos.
En base a los porcentajes del gráfico anterior, se puede complementar en base a los índices de
crecimiento poblacional en la región de los Lagos, lo que se ve resumido en la tabla 3.
26
Año Población ABC1 C2 C3 Año Población ABC1 C2 C3

1992 976.377 37102 96661 158173 2002 1.119.220 42530 110802 181313
1993 996.064 37850 98610 161362 2003 1.131.583 43000 112026 183316
1994 1.015.742 38598 100558 164550 2004 1.143.946 43469 113250 185319
1995 1.035.405 39345 102505 167735 2005 1.156.304 43939 114474 187321
1996 1.047.227 39794 103675 169650 2006 1.168.241 44393 115655 189255
1997 1.059.039 40243 104844 171564 2007 1.180.168 44846 116836 191187
1998 1.070.853 40692 106014 173478 2008 1.192.099 45299 118017 193120
1999 1.082.667 41141 107184 175392 2009 1.204.023 45752 119198 195051
2000 1.094.477 41590 108353 177305 2010 1.215.965 46206 120380 196986
2001 1.106.843 42060 109577 179308
Tabla 3 : Índices de crecimiento poblacional X Región, Fuente: INE Los Lagos

Los datos de la población desde 1992 hasta el 2010, son resultados entregados por INE los La-
gos. Las columnas ABC1, C2 y C3, fueron determinadas en base a los porcentajes de distribución so-
cioeconómica del gráfico 2. Para visualizar de una mejor forma el estado de la demanda según los es-
tratos socioeconómicos para el rango de años 1992-2010, se presenta a continuación el gráfico 3.
Gráfico 3 : Aumento de la población ABC1-C2-C3, Fuente : Elaboración Propia
El gráfico 3, indica el creciente aumento de la población de los sectores socioeconómicos estu-

diados, donde por cada año, se encuentra la suma de los tres sectores. En base a este gráfico se puede
27
determinar una tendencia al crecimiento de la población en dichos estrados, por lo que la posible de-
manda para este proyecto ha aumentado considerablemente desde 1992.
6.3.2 Análisis de la Demanda Futura
Para el análisis de la demanda futura, se basa tanto en el análisis de la demanda pasada, que tan
continua es en el tiempo, y datos del INE y su estudios de aumento de la población. Es así como una
proyección realizada por el instituto antes mencionado informa que el aumento de la población será
constante, véase la tabla siguiente.
Año Población Total Año Población Total Año Población Total

1990 937.028 2000 1.094.477 2010 1.215.965
1991 956.707 2001 1.106.843 2011 1.227.321
1992 976.377 2002 1.119.220 2012 1.238.691
1993 996.064 2003 1.131.583 2013 1.250.056
1994 1.015.742 2004 1.143.946 2014 1.261.423
1995 1.035.405 2005 1.156.304 2015 1.272.784
1996 1.047.227 2006 1.168.241 2016 1.282.935
1997 1.059.039 2007 1.180.168 2017 1.293.078
1998 1.070.853 2008 1.192.099 2018 1.303.222
1999 1.082.667 2009 1.204.023 2019 1.313.373
2020 1.323.518
Tabla 4 : Proyecciones de Población 1990 - 2020 X Región, Fuente : INE
Ahora para saber si el análisis de regresión es confiable se necesita obtener el coeficiente de de-
terminación R², este permite cuantificar la proporción de la variabilidad de la variable respuesta (y,
defunciones) que logró ser explicada al usar la variable regresora (x, años). Así es como gracias a este
estudio, se determina que la población tiene una tendencia lineal en el tiempo. Se corrobora con el coe-
ficiente de correlación lineal entre los valores expuestos, que da un valor de 0,998911521. De esta ma-
nera se determina que la población en la región estudiada presenta un crecimiento lineal.
Esto permite extrapolar igualmente los resultados obtenidos en la cantidad de fallecidos durante
los años pasados y presente. Si tanto el aumento de población como las defunciones presentan una dis-
28
tribución lineal, se puede concluir con respecto a la demanda futura que se mantendrá en constante cre-
cimiento según la recta antes expuesta.
Corresponde también un análisis económico de la situación futura. Para esto lo primero que se
debe realizar es un estudio del presente, luego de este sacar conclusiones según un estudio de los datos.
Lo primero será hacer un análisis del crecimiento de la región, esto a través del PIB en la región de los
Lagos, presente en la tabla siguiente.
Año PIB (millones de pesos)

1996 1.249.677
1997 1.396.171
1998 1.452.791
1999 1.456.947
2000 1.573.873
2001 1.632.083
2002 1.707.997
2003 2.346.629
2004 2.503.564
2005 2.586.698
2006 2.672.465
Tabla 5 : PIB 1996 - 2006, Fuente : Banco Central de Chile
Básicamente se tiene un crecimiento sostenido en el tiempo en esta región, lo que permite

establecer que la economía de las clases sociales no bajará, en cualquier caso podría disminuir la
pobreza y aumentar los primeros quintiles socio-económicos. Por lo que el mercado objetivo no
presentaría bajas ni variaciones considerables en el tiempo, que podrían presentar una cierta anomalía a
estas estimaciones. Esto es considerado bajo el supuesto de la baja variabilidad de los indices del mapa
socioeconómico de Chile (Gráfico 2]).
Realizando nuevamente un análisis de linealidad de los datos, se tiene que el coeficiente de

correlación lineal da 0,896. Tomando en cuenta que el PIB es sumamente variable como indicador, al
ser volátil a la situación tanto del país como del extranjero, no deja de ser un buen indice relacional. Se
29
debe recordar que en los años estudiados hubieron crisis y momentos difíciles en el país, por lo que este
análisis es sólo referencial.
Considerando el modelo lineal planteado (Ecuación 1) se estima la proyección del indice de

defunciones desde el año 2011 hasta el 2020. Los índices estimados para estos años se representan en la
tabla 4.
Año Defunción Año Defunción

2011 7077 2016 7435
2012 7149 2017 7506
2013 7220 2018 7578
2014 7292 2019 7649
2015 7363 2020 7721
Tabla 4 : Proyección defunciones 2001 - 2015 , Fuente : Elaboración Propia
Se puede apreciar claramente el aumento constante de la estimación de los índices de defunción,

por lo que es evidente que la demanda en este aspecto aumentará en una proyección de 10 años,
dejando en evidencia, que mientras no ocurra alguna anomalía que pueda afectar de alguna forma la
estimación de estos indices, la demanda en este rubro se puede afirmar que es casi segura.
Como termino en el análisis de la demanda, otro aspecto importante a tomar en cuenta es la

identificación de las necesidades y características de los demandantes, fuera de las ya especificadas en
términos monetarios (distribución económica) y situacional (cantidad de muertes). En base a lo ya
abordado en la justificación del proyecto, lo que la gente necesita hoy en día es más cementerios y
servicios funerarios, como bien se explica en [2], sino que también es inminente llevar una
competencia para regular el mercado local de las funerarias, debido al monopolio que presentan las
existentes hoy en día se tiene lo expresado por radio Bio-Bio en [1].
Otros datos ya a nivel internacional que respalda el aumento de demanda es lo que se indica en
[7], donde se tiene que a finales de 2009 las empresas funerarias italianas fueron alrededor de 6000.
Extrapolando a que nuestra sociedad está en vías de seguir a culturas de nivel desarrollado, tenemos
que el levantamiento por demanda que tendrá las funerarias en nuestro país será importante. Pero no es
una tendencia sólo en países desarrollados hace muchos, podemos ver como en México una de las 40
30
empresas más importante de la nación es una funeraria, como explica el articulo en [8]. Las ganancias
percibidas por esa industria, gracias al aumento de la demanda son impresionante, posicionando al
servicio funerario Gayosso en el lugar 30 del ranking.
6.4 Análisis de Oferta

En el rubro de servicios funerarios en general, la oferta depende del número de fallecimientos,
variable que evidentemente no es controlable. Por esta razón la oferta se ajusta a la demanda,
asemejándose en su caracterización con ella. Además presenta la particularidad de operar en un sector
en el que la demanda está garantizada y es aparentemente creciente (debido al envejecimiento de la
población, como se vio en el análisis de la demanda).
Particularmente, el producto propuesto no existe en el mercado nacional; existen algunas

alternativas que se aproximan en alguna de sus dimensiones de diferenciación, sin embargo la totalidad
de la solución propuesta no tiene precedentes en la zona. Esto dificulta la adquisición de datos para la
construcción de un patrón de comportamiento histórico de un servicio de estas características.
Dado que el servicio que ofrecen los competidores son en general subconjuntos del servicio
propuesto se procederá a estudiar cada una de las dimensiones del negocio de forma separada. Estas
son: servicio de salas velatorias, servicio funerario tradicional, servicio crematorio, servicio de
personalización de ceremonias y servicio de integración.
A continuación se presenta un análisis de los principales competidores identificados. Estos

corresponden a cementerios municipales y privados y funerarias ubicadas en la Región de Los Lagos.
6.4.1 Análisis de Oferta Pasada y Actual

Los competidores identificados corresponden principalmente a dos servicios complementarios
que en general no han variado con el paso del tiempo. Por una parte cementerios municipales y
privados con instalaciones para diversos fines dentro del contexto de servicios funerarios. Y
adicionalmente un conjunto no menor de agencias funerarias cuyo objetivo es prestar todos los
servicios desde asesoría en los trámites de defunción hasta la venta de urnas y arriendo de salas
velatorias.
31
Cementerios
Se diferencian dos tipos de cementerios acorde a la estética de sus instalaciones. En primer lu-
gar la clase reinante son los cementerios más antiguos de la zona con sepulturas de cemento y mauso-
leos. Por otro lado, en el último tiempo se han construido cementerios tipo parque, caracterizados por
contar con amplias áreas verdes destinadas a sepulturas. La desventaja de estos servicios es que se limi-
tan a la venta y mantención de terrenos, sin agregar mayor valor.
El costo por acceder a un terreno de esta naturaleza varía dependiendo de la ubicación del mis-
mo en el parque y de la capacidad que tenga. Una sepultura en tierra por cinco años cuesta cerca de
$30.000, mientras que en un nicho el precio se eleva a cerca de $250.000 con una duración de 10 años.
Las alternativas en parques privados tienen un precio que comienza en los $500.000 aproximadamente,
llegando incluso precios del orden de los $10.000.000 en el caso de mausoleos familiares de gran
capacidad.
Funerarias
Las funerarias de la zona se caracterizan por brindar alguna combinación de las siguientes pres-
taciones.
• Asesoría en parte de los trámites de defunción.
• Venta de ataúdes.
• Traslado y preparación de difuntos.
• Arriendo de salas velatorias.
• Entierros tradicionales.
Normalmente las funerarias ofrecen todos o un subconjunto de estos servicios cobrando tarifas
acorde a la completitud del servicio entregado. La única variación en el tiempo de estos servicios se da
con las salas velatorias. Estas no existían hace algunas décadas y por lo general eran suplidas por los
mismos hogares de la familia afectada. En este punto se identifica la falencia de la baja integración del
servicio en cuanto a atención del cliente.
Cinerarios
Hasta el año 2008 no existía este tipo de servicio en la Región de los Lagos. Dos años antes se
propuso y aceptó un proyecto para la instalación de un cinerario con un horno en las afueras de la ciu-
dad de Puerto Montt. La desventaja de este servicio es que tiene un carácter monofuncional en el senti-
32
do de que además de la incineración de cuerpos no ofrece otros servicios de soporte que puedan com-
petir con la alternativa propuesta.
Dado que en el rubro de las empresas funerarias el servicio que se presta es de un ámbito geo-
gráfico muy reducido y localista, conviene analizar la localización de la oferta para determinar aquellas
zonas que presentan mayores potencialidades de consumo y del mismo modo identificar cómo se agru-
pan los oferentes existentes en torno a los consumidores.
Las principales funerarias y cementerios de la Región se localizan en las grandes ciudades. Da-
do que no hay mayor diferenciación entre un servicio y otro, los clientes tienden a optar por la alterna-
tiva que geográficamente más les acomode, a excepción de ciudades que cuenten con más de una alter-
nativa, como es el caso de Puerto Montt, donde los clientes se inclinan por el servicio que mejor satis-
faga sus necesidades. La localización propuesta para el Parque busca aprovechar la situación descrita.
6.4.2 Análisis de Oferta Futura
Dada la ausencia de datos para cuantificar el comportamiento de la oferta en el futuro, se hará un
análisis cualitativo de la proyección que tiene el rubro funerario, considerando las tendencias a nivel
nacional.
Profesionalización del servicio
A lo largo de la historia se ha observado que el servicio de las funerarias ha ido evolucionando

hacia la profesionalización, incorporando día a día nuevas tecnologías y alternativas en el servicio,
como la personalización de ceremonias y la cremación.
La misma tendencia de la población hacia una visión más abierta en relación a la muerte ha
permitido la innovación en nuevos y más variados productos. Actualmente se ofrece una gran variedad
de modernas urnas funerarias; desde las más tradicionales ánforas de cerámica, pasando por urnas de
gran calidad, hasta los contenedores más exclusivos y personalizados que sólo están limitados por la
imaginación del cliente.
Este mismo fenómeno es lo que impulsó el traslado del típico velorio en la residencia del difunto
a dependencias acondicionadas para estos efectos, donde se agrega valor a la experiencia ofreciendo
atención más especializada y profesional.
33
Por estos motivos se puede determinar a priori que los oferentes existentes irán adquiriendo un
mayor nivel de especialización en el servicio con el paso del tiempo, innovando en dimensiones que
tengan aceptación en la demanda y probando estrategias de conocido éxito nacional e internacional.
Cremación
En Chile es posible identificar 10 cinerarios (Anexo 2) que ofrecen, básicamente, el mismo

servicio. Dos de estos establecimientos corresponden al fruto de proyectos desarrollados hace menos de
5 años; uno concretado en 2008 (Puerto Montt) y otro en 2009 (Osorno). Estos datos dan una idea de la
tendencia de las empresas funerarias a ir salvando cada vez más las brechas geográficas existentes entre
los consumidores y el producto.
A raíz de lo expuesto anteriormente es posible extrapolar el comportamiento de los oferentes a

nivel nacional y suponer con un alto grado de confianza que en el futuro se instalarán nuevos
cinerarios más cerca de los consumidores, dando abasto a la demanda de este servicio que, se cree, irá
en aumento.
Para finalizar este análisis y a modo de resumen se presenta la siguiente tabla comparativa de las
competencias y sustitutos.
Mecanismo / Criterio Costo Localización Legalidad Ventaja

Competencia
Mercado
Cementerios Nacionales ~ $250.000 Dentro de la ciudad Legal
cautivo
Experiencia y
Crematorios Nacionales $615.000 En otra comuna Legal
proveedores
Funerarias Nacionales $700.000 a $3.000.000 En la ciudad Legal Trayectoria
Calidad de las
Cementerio Internacional (sepultura simple) US$500 Fuera del país Legal
instalaciones
Diferenciación
Funeral Internacional US$6000 Fuera del país Legal
del servicio
Crematorio Internacional US$1000 Fuera del país Legal Costo
Sustitutos
Sin costos ni
Descartar el cuerpo ilegalmente $0 No específico Ilegal
papeleos
Donación del cuerpo a hospitales con fines $50.000 Facultad de Medicina Costo y aporte
Legal
académicos U de Chile a la educación
34
El análisis de costos y los otros criterios se hizo con la fuente [9], basado en estudios realizados
en el sector de Arizona, EEUU. Para el caso del estudio nacional, los datos fueron extraídos de [10],
especialmente los costos. La localización de la competencia puede verse en el Anexo, con una lista
detallada de los servicios por región.
6.5 Análisis de Sistema de Comercialización

6.5.1 Marketing Estratégico
Lo primero que es necesario para un buen estudio de mercado, es definir los potenciales
consumidores. Estos son personas naturales, que residan en la X región de Los Lagos y sus cercanías,
que requieran servicios funerarios. Como el mercado objetivo es relativamente amplio, la estrategia
comercial será fundamental para lograr llegar a la mayor cantidad de consumidores.
6.5.1.1 Análisis Externo e Interno

Usaremos la cadena de valor de Porter para descubrir las fortalezas y debilidades del proyecto:
Dentro de las actividades primarias encontramos la ubicación del parque, que ofrecerá una vista
espectacular del lago Llanquihue. Luego tenemos el transporte de cuerpos desde el Servicio Médico
Legal hasta las instalaciones del parque y su preparación para ceremonias, lo que brinda mayor
comodidad a los deudos. También tenemos la oferta de arreglos florales y coronas, con una tienda en
las propias instalaciones. Además, se mantendrán las instalaciones del parque de la mejor forma
posible. Esto es, el aseo periódico de las sepulturas, jardinería de las áreas verdes, lo que hace más
agradable a la vista.
Como nuestro segmento objetivo lo componen personas de 35 a 55 años, una buena fuente de
publicidad es Internet, ya que la gente de esa edad y de los estratos ABC1 a C3 están familiarizados con
esa tecnología. La idea es que la página Web contenga toda la información de los servicios que se
proveerán, así como la información acerca de las instalaciones ofrecidas. De manera paralela, se
establecerá un sistema publicitario masivo, como radio o periódico local, donde se informará de las
bondades de los servicios y las instalaciones ofrecidas. Finalmente, se mantendrá un servicio de
postventa para tener un feedback, con el fin de mejorar los servicios ofrecidos.
35
Por otro lado, tenemos las actividades de apoyo. La infraestructura será un punto importante, ya
que tiene que ser de primer nivel, pero no excesivamente cara, ya que será un primordial en nuestra
ventaja competitiva.
Para el análisis externo, utilizaremos las cinco fuerzas de Porter:
Competidores potenciales
Amenaza de nuevos participantes MPA PA N A MA

Barreras de entrada:
Economías de escala Pequeña X Grande
Diferenciación del producto Baja X Alta
Requerimiento de capital y tecnología Bajos X Elevados
Experiencia y efectos de aprendizaje Bajos X Elevados
Política gubernamental:
Protección industrial Desfavorable X Favorable
La inversión inicial para entrar en el sector es muy alta si es que se quiere construir un parque.
Por otro lado, como no hay cadenas de parques funerarios funcionando en la región, no es preocupante
el efecto que pueda tener la economía de mercado. Por otro lado, existe una gran diferenciación en
cuanto a los servicios ofrecidos. Así, a pesar de la alta inversión inicial necesaria, hay que destacar que
la diferenciación del servicio ofrecido también es bastante alta, lo que contrarresta en parte estos altos
costos iniciales.
En síntesis, se puede decir que si es que se logra poder entra en el mercado, superando las
barreras iniciales, existen grandes posibilidades de poder competir de buena manera con los
competidores existentes dadas las características del proyecto, sobre todo la alta diferenciación que
posee.
36
Clientes
Poder negociación de clientes MPA PA N A MA

Cantidad de clientes Pocos X Muchos
Disponibilidad de sustituto Amplia X Restringida
Costo de cambio de cliente Bajos X Altos
Integración hacia atrás Elevada X Baja
Sensibilidad al precio Alta X Baja
Según las estadísticas, la cantidad de demanda de servicios funerarios en la zona va aumentado,

lo que resulta beneficioso para el proyecto. Por otro lado, como muchas veces el requerimiento de estos
tipos de servicio es un hecho inesperado, resulta ser muy sensible al precio, lo que resulta poco
beneficioso.
De acuerdo a los análisis realizados, existe una gran cantidad de clientes potenciales para el
parque, pero por otro lado existe una gran cantidad de posibles sustitutos que ofrecen los servicios
básicos. Esto, sumado a la alta sensibilidad de los clientes al precio y al bajo costo de cambio de los
mismos, hacen de este un punto crítico a tener en cuenta.
Así, sería muy importante el tratar de enfocarse en ofrecer los servicios de manera anticipada, de
modo que el cliente pueda planificar el servicio que desee y de paso lo pueda personalizar. Esto
minimizaría la sensibilidad al precio y los bajos costos de cambio del cliente.
Sustitutos
Amenaza de sustitutos MPA PA N A MA

Disponibilidad del sustituto Amplia X Restringida
Costo de cambio del usuario Bajos X Altos
Precio / Valor del sustituto Bajos X Elevado
Agresividad del productor del sustituto Elevada X Baja
En cuanto a sustitutos, si bien existen parques que brindan servicios similares (en lo que
corresponde a servicios básicos funerarios) a los ofrecidos mediante este proyecto, no cubren la
necesidad total que se busca abarcar. Por otro lado, los precios de los sustitutos no son muy elevados y
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no es muy caro cambiarse de servicio. A pesar de todo esto, la agresividad de los substitutos no es muy
elevada, lo que supone debiera minimizar un poco estos riesgos.
Proveedores
Poder de negociación de proveedores MPA PA N A MA

Cantidad de proveedores Pocos X Muchos
Costo de cambio proveedor Elevados X Bajos
Amenaza de integración hacia adelante Elevada X Baja
Contribución a la calidad Elevada X Baja
Dada que es imperativo tener instalaciones de calidad en el parque, resulta vital contar con una
buena interacción con los proveedores de las distintas tecnologías que se requieran. Es por esto que este
punto es crucial y hay que tenerlo muy en cuenta para poder minimizar los riesgos implicados.
Competidores del sector industrial
Intensidad de rivalidad entre los competidores MPA PA N A MA

Crecimiento de la industria Lento X Rápido
Número de competidores Muchos X Pocos
Costos fijos elevados Elevados X Bajos
Diferenciación del producto Baja X Alta
Barreras de salida:
Especialización de activos Alta X Baja
Costos fijos de salida Alta X Baja
Restricciones gubernamentales Altas X Bajas
Debido a lo aislada de la locación elegida, no existen demasiados competidores, lo cual resulta

altamente atractivo para el proyecto. Lo que no pareciera ser muy atractivo, en cambio, es el hecho de
que la demanda por estos servicios, si bien aumenta constantemente, no lo hace en una gran cantidad.
Finalmente, como uno de los puntos centrales del proyecto es la diferenciación en lo que es el servicio
de personalización de las ceremonias, el aspecto de la diferenciación del producto resulta altamente
atractivo para el proyecto.
38
6.5.1.3 FODA
Después del análisis anterior, podemos obtener las fortalezas, oportunidades, debilidades y
amenazas:
Fortalezas:
• Diferenciación del producto

• Infraestructura de primer nivel
• Ubicación privilegiada
Debilidades:
• Alta inversión inicial

• Costos fijos elevados
Oportunidades:
• Poca competencia
• Mercado en crecimiento
Amenazas:
• Existen pocos proveedores

• Existe una gran cantidad de posibles sustitutos que ofrecen los servicios básicos.
• Posible falta de interés por parte del cliente en los servicios innovadores
• Cliente sensible al precio
6.5.1.4 Selección de Segmento Objetivo

La muerte siempre ha sido considerada como un tema tabú y es un aspecto a considerar al
momento de definir el mercado objetivo al cual apuntará el proyecto, dada las características
innovadoras de este.
Con el paso del tiempo las nuevas generaciones han ido mostrado una mayor apertura de mente
con respecto a este tema, convirtiéndose así en un potencial cliente de nuestros servicios. Esta idea es
corroborada en la encuesta realizada, donde la mayor parte de las personas que accedieron a responder
la encuesta se concentran entre los 30 y 65 años.
Por esta razón, se ha decido establecer una segmentación del mercado en cuanto a la edad, donde
el proyecto estará enfocado a personas entre los 35 y 55 años. Una de las razones para escoger este
grupo, es que son personas que generalmente tiene una vida armada y sin muchas preocupaciones
39
además de las habituales (trabajo o salud), por lo que estarían dispuestos a recibir asesoría o a contratar
servicios funerarios de manera anticipada o gustarían de una ceremonia personal al momento de su
fallecimiento. Además se establecerá una segmentación en cuanto a los estratos socio-económicos para
los cuales estará dirigido el proyecto, que son ABC1, C2, C3., en cuanto a los servicios ofrecidos.
Es posible que el estrato ABC1 se incline en mayor medida por Cremaciones y Sepulturas
Familiares, además de agregar ceremonias personalizadas y exclusivas, aumentando el precio del
servicio. Por otra parte, el estrato C2 también puede estar dispuesto a considerar además de los
servicios tradicionales, ceremonias pero con un grado de personalización menor.
Finalmente, el estrato C3 al tener menor poder adquisitivo es posible que no considere la

personalización, inclinándose solamente hacia los servicios funerarios tradicionales.
6.5.1.6 Ventaja Competitiva

Como se mencionó anteriormente, la principal fortaleza del proyecto es la gran diferenciación de
los servicios ofrecidos con respecto a la competencia, lo que permite brindar alternativas atractivas para
los posibles clientes interesados en nuestros servicios.
También se contará con infraestructuras de primer nivel, lo que posibilitará brindar servicios de
excelencia que actualmente no existen en la zona. Además se contará con una ubicación privilegiada, lo
que hará que la estadía en las instalaciones sea mucho más grata para los clientes.
6.5.1.7 Estrategias
Estrategias genéricas
En cuanto a las estrategias genéricas, se aplicará un sistema de Diferenciación debido al gran

elemento distintivo del proyecto. La idea es potenciar en gran medida los elementos innovadores
ofrecidos por el parque. La meta es que el cliente aprecie las cualidades propias de los servicios
ofrecidos. Para lograr esto, se pondrá gran énfasis en publicar los elementos característicos del proyecto
al momento de ofrecerlo a los posibles clientes, ya sea en la publicidad o en el mismo momento en que
se piense adquirir los servicios.
40
Estrategias de crecimiento
Para aumentar el crecimiento del parque, se establecerá en una primera instancia una estrategia de
Integración Horizontal. La meta en esta primera parte es compararse con otras empresas ya establecidas
con anterioridad en la zona. Así, se mejorará la rentabilidad y se controlará de mejor manera los
servicios ofrecidos. Para realizar esto se puede, por ejemplo, establecer procesos de Benchmark;
comparando los servicios propios con los servicios de la competencia que manifieste las mejores
prácticas en cada ámbito, transfiriendo así el conocimiento de las mejores prácticas y su aplicación.
En una segunda instancia, se implantará una estrategia Intensiva. La idea es aumentar el volumen de
venta de los servicios ofrecidos, obteniendo así una mayor participación en el mercado.
Estrategias competitivas
Nuevamente se establecerá una estrategia de dos etapas:
En una primera instancia, y de acuerdo a la estrategia de crecimiento, se adoptará una estrategia

de Seguidor. La idea en esta primera etapa es captar mercado de a poco, como tanteando el terreno,
mediante un comportamiento adaptativo.
Posteriormente, una vez que se haya adquirido la experiencia necesaria en cuanto a operaciones,
se cambiará a una estrategia de Especialista, dado que lo que se ofrece en la zona es totalmente distinto.
Con esto lo que se pretende es ser líder en el segmento de mercado abarcado.
6.5.2 Marketing Operativo

6.5.2.1 Producto
Producto medular
Aquí podemos encontrar que los principales servicios ofrecidos son los de sepulturas y
cremación. El primer servicio está destinado a ofrecer una prestación funeraria más tradicional, en
donde el cliente podrá elegir entre nichos o mausoleos y ataúdes tradicionales o personalizados. El
segundo servicio, en cambio, ofrece una opción menos común a los clientes. Mediante este servicio los
restos del fallecido serán incinerados y convertidos a cenizas. Todo esto será realizado en instalaciones
solemnes, lo cual brindará un espacio de reflexión y acogimiento a los deudos.
41
Producto formal
De manera adicional a lo anteriormente expuesto, el cliente podrá optar por ceremonias fúnebres
completamente personalizadas de acuerdo a sus gustos o los deseos del difunto. Este punto es vital
dentro de los servicios ofrecidos, ya que el hecho de dejar previamente establecidas las características
de la ceremonia requerida permite que los familiares puedan velar y recordar al difunto de manera
tranquila y sin preocupaciones externas.
Producto aumentado
Como servicios secundarios, se ofrecerá la posibilidad de realizar traslados externos (fuera del
parque), exhumaciones y reducciones de cadáveres. Adicionalmente, se ofrecerá la posibilidad de
realizar ceremonias religiosas según se necesite para recordar a los difuntos en situaciones como la
conmemoración de la fecha de defunción.
Por otra parte, el servicio tiene contemplado asesorías tanto en los aspectos legales al momento
del fallecimiento de una persona como también, en lo psicológico que conlleva dicha situación. Esta es
una de las características que le da valor al servicio ofrecido, ayudando a los familiares con dichas
responsabilidades, para que puedan velar al difunto sin mayores preocupaciones.
6.5.2.2 Precio
Los precios por los servicios ofrecidos varían según se detalla a continuación:
Servicio Precio
Sepulturas
Sepultura familiar 4 personas $1.900.000
Sepultura individual por 10 años $315.000
Cremación
Servicio de cremación $570.000
Ceremonias
Ceremonias normales $200.000
Ceremonias personalizadas Desde $200.000
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Cabe señalar que los servicios por los terrenos variarán de acuerdo al sector que se elija, que las
ceremonias normales incluyen asesorías psicológicas y que el precio de las ceremonias personalizadas
varía de acuerdo al nivel de personalización deseado.
6.5.2.3 Canal de Distribución

6.5.2.4 Publicidad
Este punto es un tanto sensible, dada la solemnidad de los servicios ofrecidos y las características
de las situaciones en que se encuentran los clientes. Por lo mismo, no se considerará realizar
promociones a los servicios ofrecidos, ya que no se aplica al caso, no se espera que aumenten las ventas
de servicios funerarios mediante promociones, dada la naturaleza de estos.
Con respecto a la publicidad, se planea utilizar una estrategia Denotativa de publicidad,

resaltando así las características innovadoras (como la posibilidad de obtener ceremonias fúnebres
personalizadas) y las ventajas de los servicios ofrecidos, como la espectacular vista al lago Llanquihue,
por ejemplo.
Para realizar esto, un buen medio de publicidad será Internet, en donde estará toda la información
de los servicios que se proveerán, así como la información acerca de las instalaciones ofrecidas.
Además, se planea establecer un sistema publicitario masivo, como puede ser un periódico o radio
local, donde se informará a la gente de las bondades de los servicios e instalaciones ofrecidas, así como
de su alto grado de innovación.
Además, se establecerán centros de información en las ciudades aledañas, como por ejemplo
Puerto Varas, en donde, aparte de promover extensamente el parque en su totalidad, se ofrecerá la
posibilidad de contratar directamente los diversos servicios ofrecidos.
Finalmente, optaremos por la estrategia de Diferenciación, considerando que la propuesta de

servicio integral no puede ser muy económica, se pondrá énfasis en entregar un servicio que no se
entrega hasta el momento, como lo es la posibilidad de tener ceremonias fúnebres personalizadas.
43
7 Estudio Técnico
7.1 Análisis del Tamaño del Proyecto

El tamaño del proyecto, será un punto crítico para el éxito de este, ya que en base al tamaño se
podrá obtener una optimización de los recursos requeridos para ofrecer los servicios necesarios a la
comunidad, esto significa, que si se considera un tamaño muy grande para el proyecto, la inversión
crecería demasiado y las condiciones del mercado impedirían recuperar la inversión en un periodo
razonable. Para evaluar y determinar un tamaño inicial tentativo de las instalaciones se consideran los
siguientes puntos:
El mercado actual, considerando la oferta y demanda existente en la zona es un factor

fundamental al momento de definir el tamaño del proyecto. Primero, si se considera un tamaño muy
reducido, es posible que la oferta entregada a la comunidad de los servicios de este proyecto no logren
satisfacerla completamente, corriendo el riesgo de perder credibilidad y perjudicar la imagen de este.
Segundo, considerar un tamaño muy amplio del proyecto, implicaría inversiones muy elevadas,
corriendo el riesgo de que ante cualquier cambio en la demanda, de no poder recuperar la inversión. Es
por esto que es necesario tener especial cuidado en este aspecto al definir el tamaño del complejo
funerario.
La distribución geográfica del mercado define si es posible atender a la demanda que pueda
enfrentarse el proyecto. Esto implica la necesidad de evaluar si es posible satisfacer esta demanda con
una sola oficina o varias oficinas distribuidas según sea el segmento objetivo. Sin embargo, dada la
naturaleza de la propuesta de este proyecto, y como será el medio por el cual será atendida la demanda
(ver diagrama de flujo del proceso en el punto 1.3 Ingeniería del proyecto), la distribución geográfica
no se considera como un factor limitante al tamaño del proyecto.
44
La localización es un punto clave del cementerio Parque Vientos del Sur, dado que esta
determinará cuál será la imagen que se mostrará hacia el mercado objetivo del proyecto, esto debido a
que:
‣ El proyecto busca entregar tranquilidad y un lugar privilegiado.

‣ Debe ser de fácil acceso.
‣ El sector debe facilitar la posibilidad de eventuales expansiones de las instalaciones del
complejo.
Además, la localización debe considerar el terreno suficiente para las oficinas, crematorio,
salones, campos de sepulturas, etc., que corresponden a las instalaciones en una primera etapa del
proyecto. Cabe destacar que posibles expansiones del complejo, serán considerados como proyectos
independientes.
La economía a escala, los insumos y recursos, para efectos de este proyecto no son un factor
limitante del tamaño del proyecto, dado que inicialmente el proyecto buscara abarcar un porcentaje
determinado de la demanda.
Por lo tanto, llevando las consideraciones a números, se definen las siguientes dimensiones
aproximadas del complejo:
Recinto Área [m2]

Oficinas y Recepción (planta baja) 645
Oficinas y Recepción (planta alta) 7.585
Capilla (planta baja) 24.108
Capilla (planta alta) 789
Exterior (áreas verdes, caminos) 2.446.077
Total 25000
La extensión total del terreno utilizado para la instalación del complejo es de 25000 m2, lo que
corresponde a 2.5 hectáreas.
45
7.2 Localización del Proyecto

En este punto se evaluarán los puntos a considerar para decidir la localización del proyecto,
considerando aspectos de cercanía, tamaños, comodidad y servicios básicos. Todos estos son detallados
en esta sección.
7.2.1 Orientación de la Localización

La ubicación del proyecto, se encuentra enfocada a abarcar un sector estratégico en la décima
región de Chile, especialmente en las cercanías de Puerto Varas. Sector que cumple con las exigencias
necesarias para ofrecer un servicio de calidad, además de encontrarse en una zona de fácil acceso.
7.2.2 Macrolocalización
En cuanto a la macrolocalización del proyecto, se consideraron una serie de aspectos para definir
la zona en donde se ubicará al cementerio. En primer lugar se consideró la centralidad y facilidad de
acceso al sector, además de considerar la localización y concentración del segmento objetivo al que se
está apuntando, el cual corresponde al segmento ABC1 de la población. Esto lleva a considerar los
sectores aledaños a Puerto Varas y cercanos al lago Llanquihue. Por otra parte, como se ha señalado
previamente en este informe, las cercanías de la ciudad de Puerto Montt presentan un nicho no
explotado en el negocio de cinerarios, lo cual además corresponde a una de las justificaciones de la
realización del proyecto (Sección 4.5).
Esta zona consta de características privilegiadas que presentan un gran valor agregado al proyecto
que se está considerando. La belleza natural y la vista panorámica del lago y el volcán Osorno,
permiten que Parques Vientos del Sur, entregue una imagen pacífica y de tranquilidad que tanto se
busca en un cementerio parque.
La ubicación de esta zona respecto a la región, es central, dado que se encuentra a pocos minutos
de Puerto Montt, capital de la X región, que alberga la mayor concentración de población y a
aproximadamente una hora y media desde Osorno, segunda ciudad con mayor cantidad de población en
la región. La zona tentativa para las instalaciones del proyecto, se encuentra a un costado de la ruta 5
Sur, artería principal que interconecta las zonas de la X región, entregando una facilidad de acceso
única en este sector. Además, toda la zona del lago Llanquihue se encuentra rodeada por la ruta 225, la
46
cual permite el acceso a este sector desde distintos puntos de la ruta 5 Sur, pasando por Frutillar hasta
Puerto Varas.
Cabe destacar además, que en la zona propuesta, se encuentra una alta concentración de la
población ABC1 de la región, la cual corresponde al segmento objetivo que busca abordar Parque
Vientos Del Sur.
En la siguiente imagen, se muestra el área de la X región en donde se buscan construir las

instalaciones del parque. El área tentativa se encuentra enmarcada por un círculo.
7.2.3 Microlocalización
El análisis de microlocalización, busca definir en base a la macrolocalización, el mejor sector

para construir el Parque Vientos Del Sur.
Se debe considerar un sector con una ubicación privilegiada, con una vista que entregue la
tranquilidad que tanto se busca en un cementerio. Se deben considerar que se encuentre en un
equilibrio entre centralidad, accesibilidad y tranquilidad. Por lo que se pretende considerar terrenos
amplios cercanos a la ciudad de Puerto Varas.Se considera la posibilidad de que en periodos
posteriores, la creciente demanda obligue a la expansión de los terrenos utilizados para las sepulturas,
por lo que se evaluará la compra de terrenos amplios colindantes con otros terrenos igualmente
amplios.
47
El terreno seleccionado estará ubicado cerca de la ruta 225, considerando además un tiempo de
viaje no más de 15 a 20 minutos desde Puerto Varas y la ruta 5 Sur. En estos terrenos se encontrarán las
oficinas y todas las instalaciones necesarias para prestar el servicio deseado, además de las extensas
áreas verdes. Además, de considerar terrenos no tan aislados que impidan contar con los servicios
básicos necesarios para el funcionamiento del complejo.
Ubicaciones tentativas para las instalaciones se muestran en la siguiente imagen.
7.2.4 Otros factores

En esta sección, se presentan los factores que se tomaron en cuenta para evaluar la localización
del proyecto.
Para la localización del proyecto, se consideró la cobertura de servicios básicos, como lo son
alcantarillado, agua y electricidad, elementos vitales para el funcionamiento del complejo. Por lo que
una ubicación muy rural en la zona puede que prive de uno o todos los servicios requeridos, dejando
como opciones sectores relativamente cercanos a los sectores poblados.
Se debe considera la existencia de amplios terrenos con posibilidades de eventuales expansiones

del complejo, como bien se mencionó en la sección 1.2.3, sin embargo, este no es el único aspecto a
considerar, hay que evaluar la existencia de terrenos utilizados como parcelas de agrado por habitantes,
dado que se pueden presentar inconvenientes respecto a la destinación que se le puede dar a ciertos
terrenos.
48
El valor de los terrenos es un factor muy importante, dado que los terrenos con las características
deseadas suelen poseer un alto valor sobre el m2, más aún considerando aspectos como la vista y la
cercanía a lugares poblados, es por ello es que se considera un presupuesto aproximado de 17 millones
de pesos por hectárea.
7.2.5 Decisión de Localización

Considerando los aspectos a evaluar para la elección de la localización del proyecto, se optó por
seleccionar la localidad de Los Riscos en la ruta 255 camino hacia Ensenada, dado que cumple con las
condiciones requeridas para la localización del complejo.
En la siguiente ilustración se muestra el sector donde se localizará el proyecto.
7.3 Ingeniería del Proyecto

A continuación se exhiben de forma detallada las funciones de producción del proyecto
considerando los recursos necesarios para este fin. Las cotizaciones que figuran en las próximas
secciones se encuentran respaldadas en tablas donde se detallan los precios y costos de los equipos e
insumos a utilizar.
7.3.1 Selección del Proceso Productivo

Como se ha discutido en secciones anteriores, el servicio propuesto comprende la realización de
ceremonias fúnebres con carácter personalizado e integral. Estas propiedades tendrán como
49
consecuencia una gran diversidad de servicios a prestar, considerando la diversidad de creencias,

tradiciones y gustos que los clientes deseen plasmar en las ceremonias.
El proceso productivo como tal estará dividido en dos líneas. La primera, denominada servicio
estándar, contemplará la realización de ceremonias tradicionales con la opción de incluir ciertos
elementos personalizados. La segunda, denominada servicio especial, contemplará la realización de
ceremonias completamente personalizadas, caracterizadas por un alto nivel de exclusividad.
La orientación del proceso productivo del servicio especial será al proceso, ya que en vista de lo
expuesto previamente se tendrán tantos tipos de servicio como clientes, dotando al proceso de una alta
especificidad. A esto se suma el hecho de que los servicios son a pedido y requieren de cierto tiempo
para su planificación y ejecución, lo que resulta en el beneficio de un número reducido de clientes para
los eventos más exclusivos. Por otra parte, la orientación del servicio estándar será intermedia, ya que
se operará con adaptaciones de un servicio base estandarizado pedido con frecuencia moderada.
Considerando la alta variabilidad que caracteriza el servicio propuesto, se concluye que el

sistema productivo corresponde a aquél del tipo Job Shop. Este paradigma se caracteriza por una baja
estandarización del servicio a prestar (o alta especificidad), ausencia de economías de escala y poca
masificación del producto, características que calzan con el perfil personalizado del servicio, sobre todo
para la línea especial.
Elementos del sistema
El servicio que se propone puede ser visto como un sistema compuesto por varias áreas de
producción o departamentos, cada uno de los cuales tiene un conjunto de objetivos específicos para la
satisfacción de los requerimientos de los clientes.
Administración, ventas y difusión
Esta área se encarga de todas las operaciones administrativas del Parque, como ventas, recursos
humanos y contabilidad. Sus instalaciones comprenderán una oficina destinada a informaciones y
ventas, y su ubicación será en el mismo recinto del Parque. Además, para marketing y difusión se
implementará un sitio web con información relevante para potenciales clientes.
50
Productora
Las mismas dependencias de administración y ventas contarán con oficinas para los asesores
familiares y planificadores del servicio personalizado. Este equipo humano tendrá un carácter
multidisciplinario, contando con expertos del área de la sicología, diseño y producción de eventos, para
ofrecer apoyo a los clientes en todas las dimensiones que lo necesiten. Cabe mencionar que los
servicios complementarios como transporte masivo de familiares y alimentación serán subcontratados
por el personal de producción de eventos acorde a los requerimientos de cada cliente.
Parque y cinerario
Esta área se encarga de las operaciones no administrativas del Parque, es decir, aquellas que
corresponden a labores de terreno, traslado y preparación de difuntos, operación de maquinas,
jardinería y control de accesos. El lugar de operación de este componente son las áreas verdes del
Parque, la capilla y el cinerario.
Mantenimiento y soporte
Transversal a todos los elementos del sistema mencionados previamente, se encuentran las
funciones de mantenimiento y soporte. Estas tienen como objetivo apoyar a cada una de las otras
actividades del proceso productivo, e incluyen servicio de aseo tanto para oficinas como para las demás
edificaciones, mantenimiento de maquinaria , etc.
Modo de funcionamiento
Dentro del proceso productivo del servicio propuesto es posible distinguir varias etapas y sub-
procesos que en virtud de sus interacciones emerge un sistema más complejo, con capacidad de
autogestión y proactivo en la satisfacción de clientes. Las principales etapas se listan y explican a
continuación en orden relativo al flujo de información en el sistema, y finalmente se resume lo
expuesto mediante un diagrama de flujos.
51
Solicitud y adquisición de servicios
Las interfaces de acceso a la adquisición de servicios funerarios en Parques Vientos del Sur son la
atención directa en oficinas y la vía telefónica. De una u otra forma, los potenciales clientes tendrán
acceso a la misma información: precios de los servicios, costos de mantención, entre otros. Esta
información además se encontrará disponible en el sitio web del Parque, de modo que al contactar a
ventas los potenciales clientes se encontrarán más informados acerca de las opciones que se ofrecen.
Aquí se debe hacer la distinción entre aquellos clientes que solicitan servicios de forma anticipada y
aquellos que lo hacen de forma reactiva.
El primer caso corresponde a aquellos clientes que con visión futura solicitan servicios para ellos
mismos o sus familiares de forma anticipada, de modo que llegado el momento de la muerte de la
persona para quién se contrató el servicio, se accione el mecanismo de acción para la asesoría del
cliente según lo haya solicitado.
Por otro lado, se encuentra el caso de aquellos clientes que solicitarán servicios funerarios de
forma posterior al fallecimiento de un familiar, es decir post-mortem. Estos casos corresponden a los
más comunes dada la naturaleza de los servicios funerarios en Chile.
Otra variable a definir en esta etapa es qué tipo de servicio se está solicitando. Como regla
general, se ofrecerán los servicios estándar y especial a aquellos clientes que los soliciten de forma
anticipada, y sólo los servicios estándar a aquellos clientes que los soliciten en el lapso post-mortem.
Esta medida se adoptará por un asunto de estreches de tiempo y factibilidad, pues para el equipo de
producción resultaría virtualmente imposible organizar eventos de máxima exclusividad en menos de
un día, y además no se espera que este tipo de clientes los lleguen a solicitar por el pesar que sienten en
aquel momento.
La adquisición del servicio culmina con la emisión de un documento donde se detalla el tipo de
servicio y sus características, junto a la identificación de la persona para quién se contrata el servicio, el
cual debe ser aprobado por el cliente mediante firma. En el mismo momento el cliente puede elegir
entre pagar la suma total o abonar un mínimo del 50% de aquella suma. Esta regla tiene una excepción
cuando se contrata un servicio especial, puesto que el costo final está ligado a los requerimientos del
52
cliente, que deben ser definidos de forma interactiva con personal de la productora en una siguiente
etapa de Planificación y Producción.
Planificación y producción
Esta etapa se aplica si el cliente opta por un servicio especial, y tiene como objetivo definir, junto
al personal de producción del Parque, todos los detalles de la ceremonia de forma explícita, poniendo
objetivos específicos y verificables, de modo que el equipo de producción pueda desarrollar un plan de
acción y estimar el costo de la realización del evento. Las oficinas del Parque tendrán un lugar
destinado para efectuar las reuniones pertinentes con los clientes.
La duración de este proceso puede variar de acuerdo a las necesidades de cada cliente, pero
generalmente se hablará del mediano plazo, ya que todos los requerimientos y la identificación de la
persona para quién se contrata el servicio deberán quedar plasmados de forma explícita, para hacer las
cotizaciones pertinentes y poder fijar la tarifa. Esta etapa culmina con la aceptación o rechazo del
proyecto de evento elaborado por el equipo y el correspondiente pago.
Asesoría
Esta etapa aplica a todos los clientes de algún servicio si la persona para quién se contrató ha
fallecido, y tiene como objetivo apoyar a los familiares en la toma de decisiones ligadas al deceso y al
mismo tiempo sobrellevar el momento de dolor en el que se ven inmersos. Concretamente, la asesoría
tiene dos niveles de acción; en el plano de trámites y papeleos legales, y en el plano emocional y de
ayuda sicológica.
La asesoría en el ámbito legal consiste en efectuar en representación del cliente todos los trámites
y papeleos ligados a la muerte de una persona. Estos incluyen generalmente la obtención del
Certificado Médico de Defunción en el hospital, dar aviso a Carabineros de Chile en caso de muertes
no naturales o trágicas y la obtención de la Autorización (o Pase) de Sepultación. Estos trámites serán
concretados por personal de la oficina de producción del Parque.
Por otra parte, la asesoría en el ámbito emocional será realizada por profesionales del área de la
sicología (personal de planta del Parque) y consistirá en la visita (a terreno si es necesario) y atención
53
de personas que manifiesten desórdenes anímicos producto del estrés generado por la situación que se
está viviendo en la familia.
Ceremonias
La realización de Oficios Religiosos será conforme los clientes lo hayan especificado en los
documentos generados en etapas anteriores. Corresponde a la ejecución del proyecto establecido en
cuanto a la planificación de la ceremonia, y puede ser celebrado tanto en las dependencias del Parque,
como en otros recintos autorizados para sepultación de cuerpos (si se requiere).
Servicios funerarios
En los servicios funerarios propiamente tales, se debe hacer la distinción entre servicio
tradicional con sepultura en tierra, o servicio de cremación y recuperación de cenizas en ánfora. Para
cualquiera de los dos casos, las instalaciones del Parque permitirán su realización, donde el
procedimiento será llevado a cabo por personal especializado en la operación de maquinarias y
herramientas.
Mantención
Como servicio complementario a los ya mencionados, el contrato incluye la mantención

periódica de los aspectos cosméticos de las sepulturas. Esta mantención cosmética no se refiere al aseo
de los prados y alrededores, sino al cuidado particular de las sepulturas, y su extensión depende del
contrato adquirido por el cliente.
54
CLIENTE SITIO WEB
OFICINA DE VENTAS VÍA TELEFÓNICA
CONTRATO DE SERVICIO
SERVICIO ESTÁNDAR NO SERVICIO ESPECIAL
PLANIFICACIÓN DE OFICIO RELIGIOSO
CONTRATO
Y DETALLE
DEL CLIENTE ACEPTA
NO
SERVICIO PROPUESTA
SI
STAND-BY
EJECUCIÓN DEL SERVICIO FALLECIMIENTO
ASESORÍA CEREMONIA
SERVICIO
FUNERARIO
DIAGNÓSTICO EJECUCIÓN
ASISTENCIA
SI NO
SICOLÓGICA
TRADICIONAL CREMACIÓN
SICÓLOGO A TERRENO
EJECUCIÓN EJECUCIÓN
OBTENER CERTIFICADOS
OBTENER PERMISOS MANTENCIÓN
Figura : Diagrama de Flujo del proceso
55
7.3.2 Selección de Equipos

Los equipos que se deben adquirir para permitir el correcto funcionamiento del proceso
productivo previamente detallado pertenecen a dos grandes categorías. Por un lado la categoría de
artículos y equipamiento de oficina, la que incluye tanto ítems físicos como intangibles, como por
ejemplo licencias de software. Por otro lado la categoría de equipamiento necesario para las
operaciones específicas del Parque, como lo son los servicios funerarios. A continuación se listan estos
artículos y se detallan aquellos aspectos específicos de cada uno que resultaron relevantes para realizar
el análisis comparativo de aspectos como el costo, la eficiencia energética, vida útil, entre otros
criterios de selección. Todos estos artículos junto a sus respectivos precios se encuentran detallados en
la Sección 7.5 “Análisis de Costos” .
Equipamiento de oficina
Computadores
Cada unidad de trabajo de las oficinas del Parque contará con equipo de moderado rendimiento
para trabajo de ofimática (procesamiento de texto, hojas de cálculo, navegación por internet, entre
otras). Estos equipos incluyen todos los periféricos necesarios para su funcionamiento: monitor, teclado
y mouse. Las variables consideradas para el análisis comparativo son el rendimiento de procesamiento
y el tamaño del monitor, donde se optará por equipos de rendimiento moderado y pantallas más o
menos grandes.
Licencias de Software
Se optará por software libre para operar los equipos mencionados anteriormente. Esto tiene la
ventaja de sumar cero al costo de equipos tanto en el sistema operativo como en software de oficina,
sin tener desventajas conocidas ante alternativas comerciales.
UPS
Dispositivo de protección contra cortes del suministro energético. Los aspectos a considerar en el
análisis incluyen el nivel de protección y tiempo de autonomía, donde se optará por las más básicas, ya
que sólo se busca no perder información ante fallos del suministro eléctrico.
56
Impresoras
Para la emisión de documentos y contratos se necesitarán impresoras de oficina de alto

rendimiento en cuanto a eficiencia de utilización de insumos y rapidez de impresión.
Teléfonos
Se necesitarán teléfonos en cada estación de trabajo con líneas independientes para ventas y el
trabajo de la productora; cotizaciones, reservas, etc. Estos no requieren funciones especiales, por tanto
sólo se eligen en función de un análisis precio-vida útil.
Muebles (oficina, living, cocina)
Se requerirán muebles para la recepción de clientes, oficina y sala de descanso del personal del
Parque. Estos deben ser altamente durables pues serán de uso público.
Equipamiento específico
Muebles
Para la iglesia se adquirirán muebles especiales; altar, púlpito, butacas, ornamentaciones

religiosas, etc. Además se deben adquirir artículos para los baños públicos del recinto. La característica
principal de estos es que deben ser de alta duración, ya que serán de uso público y con alta frecuencia.
Además se deben adquirir muebles para el taller del personal de terreno del cementerio.
Herramientas de taller
Son las herramientas que utilizará el personal de terreno del Parque, e incluyen utensilios de
jardinería como podadoras, orilladoras, y otros artículos menores. Además se debe adquirir artículos de
albañilería para el grabado de lápidas y otros trabajo en piedra, específicamente un pantógrafo.
Horno cinerario
Probablemente uno de los artículos primordiales para el proceso productivo es un horno cinerario
de alta tecnología y compatible con las normas ambientales vigentes. Los aspectos considerados en su
57
elección son su eficiencia energética y las opciones de soporte y mantención del fabricante con
Latinoamérica, considerando que es de origen americano.
Carroza fúnebre
Se requerirá de vehículos especializados en el traslado de difuntos. De la misma forma que para

los hornos, los aspectos más importantes a considerar en la elección de este artículo son su eficiencia
(kilometraje por litro) y la disponibilidad local de repuestos y accesorios.
Equipos de Mantenimiento del Parque
Con el fin de mantener las amplias áreas verdes con las que contará el parque, se necesitaran
equipos y herramientas para llevar acabo esta labor. Se requerirán al menos dos tractores corta césped y
orilladoras para los detalles.
7.3.3 Productos y Subproductos

El servicio ofrecido por Parques Vientos del Sur se encasilla en dos rubros principalmente; ofrece
servicios inmobiliarios en el sentido de la venta de terrenos destinados a sepulturas, y además ofrece
servicios funerarios estándares y de alta exclusividad.
Servicios ofrecidos
Servicio funerario
Es aquel servicio que los clientes contratan de forma anticipada o en el momento de la muerte de
un familiar, y dependiendo del caso, involucra o no la compra de una sepultura del tipo nicho o
mausoleo. Los servicios funerarios ofrecidos pueden diferenciarse de acuerdo a dos variables que el
cliente puede manejar; una de ella es el nivel de personalización del servicio y la otra es el método de
oficio funerario, las que se explican en detalle a continuación.
Como ya se mencionaba en la selección del proceso productivo, el servicio funerario tiene dos
líneas, o un repertorio de dos opciones que el cliente puede seleccionar. Estas corresponden al servicio
estándar y al servicio especial, donde la diferencia entre ambos radica en el nivel de personalización
que se le pude dar al oficio funerario. La primera contemplará la realización de ceremonias
58
tradicionales con la opción de incluir ciertos elementos personalizados menores, y la segunda permitirá
la realización de ceremonias completamente personalizadas, caracterizadas por un alto nivel de
exclusividad.
Los métodos de despojo de cuerpos ofrecidos son dos; entierros tradicionales en nichos o
mausoleos y cremación de cuerpos y recuperación de las cenizas. Para la primera opción es imperante
adquirir un terreno para sepultura en alguno de los sectores del Parque, cuyos valores varían de un
sector a otro de acuerdo a la vista que ofrecen y su comodidad de acceso. Por otra parte, la cremación
de cuerpos resulta en la extracción de cenizas y su almacenamiento en ánforas, que son posteriormente
entregadas a la familia, en cuyo caso no es imperante adquirir un terreno, pero puede darse el caso que
los familiares deseen sepultar las cenizas bajo tierra.
Producción de Oficios Religiosos
Este servicio es aquel que aporta el mayor mérito innovativo del servicio, y por ende es clave en
la diferenciación con respecto a la competencia. Consiste en el diseño, planificación y ejecución de
ceremonias religiosas acorde a la visión de cada cliente asesoradas por un equipo de producción de
eventos multidisciplinario.
Como fue descrito previamente, el nivel de personalización del oficio viene dado por el tipo de
contrato que se haya adquirido. En el caso del servicio estándar los clientes tendrán acceso a la elección
de un conjunto restringido de opciones para incorporar a la ceremonia. Por otro lado, en el caso del
servicio especial, virtualmente no existirán restricciones para la planificación del oficio, dando la
posibilidad a los clientes de diseñar un evento con elementos inusuales, como por ejemplo música en
vivo, ornamentaciones especiales, entre otras, todo esto a ser ejecutado por el equipo de producción.
Asesoría
El servicio de asesoría a clientes es lo que dota al conjunto de servicios ofrecidos de integridad.

El objetivo de este servicio es prestar asesoría de alto compromiso a los clientes, brindándoles apoyo en
el plano emocional y en la toma de decisiones y ejecución de trámites ligados al fallecimiento. Este
carácter integral del servicio emerge a partir de la necesidad de las personas de vivir el duelo con
tranquilidad, de modo que se pretende aliviar la carga de todo el papeleo en el momento de dolor y al
59
mismo tiempo ofrecer consejo en la toma de decisiones y apoyo emocional, si las circunstancias lo
requieren.
La asesoría en el ámbito emocional será realizada por profesionales del área de la sicología
(personal de planta del Parque) y consistirá en la visita (a terreno si es necesario) y atención de
personas que manifiesten desórdenes anímicos producto del estrés generado por la situación que se está
viviendo en la familia.
Por otra parte, la asesoría en el ámbito legal consiste en efectuar en representación del cliente
todos los trámites y papeleos ligados a la muerte de una persona. Estos incluyen generalmente la
obtención del Certificado Médico de Defunción en el hospital, dar aviso a Carabineros de Chile en caso
de muertes no naturales o trágicas y la obtención de la Autorización (o Pase) de Sepultación. Estos
trámites serán concretados por personal de la oficina de producción del Parque.
Subservicios ofrecidos
Transporte
El servicio de transporte considera la subcontratación de buses y choferes a empresas

especializadas para el traslado de familiares que no posean los medios para movilizarse, y además el
traslado de difuntos en vehículos especializados para tal propósito. El parque cuenta con los recursos y
personal capacitado para el traslado de difuntos.
Velatorios
Se dispondrá de 4 salas especialmente acondicionadas para la velación de difuntos, de modo que

pueda darse este servicio a más de un cliente de forma simultánea. Estas salas cuentan con muebles
similares a los de la capilla, los que proveerán a los dolentes de la mayor comodidad posible.
Mantención
El servicio de mantención tiene como objetivo la conservación del buen estado de la cosmética de
las lápidas del parque y la jardinería de las mismas.
60
7.3.4 Lay-Out
Las instalaciones del Parque se emplazarán en las colinas que bordean al lago Llanquihue, a unos
20 kilómetros de la ciudad de Puerto Varas por camino asfaltado. El terreno a adquirir en primera
inversión comprende 2 hectáreas y media dedicadas a prados de sepulturas (en su mayoría),
estacionamientos, templo, y oficinas del personal administrativo.
Distribución general
Terreno
El terreno se distribuye en sectores de sepulturas AI-III, B, CI-II, ubicados a diferentes niveles en

forma de terrazas. Además cuenta con estacionamientos EI-II y sus respectivos accesos asfaltados. Los
sectores C e i, están destinados al templo y la oficina de ventas y administración, respectivamente. El
acceso al Parque es por el norte, calle que conecta con la Ruta 225.
C2
EII
CI
AII
BI
AI
C
AIII
EI
PARQUES i N
VIENTOS DEL SUR

E
W
Figura : Layout del terreno
61
Oficinas
Las oficinas de administración y ventas del Parque se encontrarán en las ubicaciones

especificadas previamente, y considerarán una planta baja y una planta baja. En la planta baja se
encontrará la oficina de ventas y un área de descanso dedicada al uso de clientes y visitantes. En el
segundo piso del edificio se ubicarán las oficinas de administración del Parque y un área acondicionada
especialmente para realizar el proceso de planificación en conjunto con los clientes. El lugar contará
además con una pequeña cocina para el descanso del personal y servicios sanitarios tanto para hombres
como para mujeres.
1.93 m²
1.93 m²
64.50 m²m²
64.50
9.12 m²
9.12 m²
62.89
62.89m²m² 1.91 m²
1.91 m²
Figura : Layout de las Oficinas
Templo
El edificio destinado a la celebración de oficios religiosos contará en su planta principal con una
capilla debidamente equipada, 4 velatorios, una sala de descanso y dos baños públicos. Al exterior
tendrá accesos al subterráneo en ambos costados, donde se encontrará el taller de inscripción de
lápidas, preparación de difuntos y el horno crematorio.
62
1.16 m² 1.71 m² 1.71 m² 1.16 m²
160.35 m²
93.39 m²
23.31 m² 23.16 m² 23.37 m² 23.24 m²
1.13 m² 1.13 m²
1.13 m² 1.13 m²
1.13 m² 1.13 m²
1.13 m² 1.16 m²
1.13 m²
7.93 m²
6.55 m²
26.63 m²
32.39 m²
46.51 m²
Figura : Layout del Templo
.37 m² 23.24 m²
63
7.3.5 Obras Físicas

Las obras físicas del proyecto contemplan el acondicionamiento de los terrenos y la construcción
de las estructuras que se exhiben en el Layout. La inversión inicial en el terreno será de $42.500.000
pesos chilenos, tratándose de 2 hectáreas y media. Los trabajos de construcción, en concreto se listan a
continuación.
‣ Nivelación del terreno en pisos con forma de terraza para los distintos sectores del parque,
dada la pendiente existente en el sector.
‣ Pavimentación de estacionamientos y senderos, junto a la construcción de los cimientos para

el templo y las oficinas.
‣ Construcción de una oficina de 2 pisos y un templo religioso de acuerdo a las especificaciones

exhibidas en el Layout. Esto incluye la instalación del suministro eléctrico, agua potable,
alcantarillado, líneas telefónicas y acceso a internet.
‣ Trazado de cercos y cierre de accesos.
La inversión total en obras físicas se estima del orden de los 65 millones de pesos chilenos, los
que se suman a la adquisición del terreno mismo. Este monto es el resultado de la inversión en los
conceptos que se detallan a continuación.
Concepto Medida Magnitud Unitario Total

Edificio de dos pisos para oficinas m2 70 169.000 11.830.000
Templo tipo capilla con sótano m2 320 96.000 30.720.000
Asfaltado de estacionamientos m2 500 8.000 4.000.000
Asfaltado de senderos m 300 10.700 3.210.000
Cercado del perímetro y accesos m 1200 10.850 13.020.000
Prados, follaje, etc. m2 25000 200 5.000.000
Total 67.780.000
Tabla : Detalle de inversión en obras físicas
7.3.6 Proyectos Complementarios

La instalación Parques Vientos del Sur en la localidad especificada requiere de una serie de
proyectos complementarios para abastecer a sus instalaciones de los recursos necesarios para su
64
funcionamiento. Esta situación se da porque el lugar está relativamente apartado de la ciudad y hace no
más de 5 años han empezado a llegar los servicios básicos, por esta razón se requerirá de proyectos
adicionales que acondicionen el lugar para brindar un servicio de primera categoría.
Proyecto de habilitación de servicios
Dada la naturaleza rural del lugar y el hecho de que las estructuras se emplazarán en terrenos sin
tratamiento previo, será necesario llevar a cabo un proyecto de habilitación de servicios, que incluya el
trazado de un sistema de alcantarillado para las instalaciones sanitarias del complejo que conecten con
el alcantarillado principal existente y tendido de líneas telefónicas e internet.
Pavimentación de calle de acceso
Extendiendo la idea anterior, será necesario pavimentar la calle de acceso que conectará el recinto
con la ruta 225. Este proyecto complementario puede ser realizado en colaboración con otras entidades
que se puedan ver beneficiadas por su realización, como vecinos u otros.
El balance de obras físicas por conceptos de proyectos complementarios se estima en una

inversión inicial del orden de los 400 millones de pesos chilenos. El costo de cada proyecto se detalla a
continuación.
Concepto Medida Magnitud Unitario Total

Cable tensión zanjado y hormigonado m 1000 24.000 24.000.000
Cable telefónico m 1000 5.000 5.000.000
Cable coaxial m 1000 8.000 8.000.000
Colector de aguas y alcantarillado m 1300 250.000 325.000.000
Pavimentación calle de acceso m 1000 24.000 24.000.000
Total 386.000.000
Tabla : Detalle de inversión en ítems de proyectos complementarios
7.3.7 Calendario de Inversiones

Se estima distribuir el total de inversión inicial a lo largo de 8 meses, el cual es el plazo esperado
para la conclusión de las obras, la puesta en marcha y el paso a estado productivo. Esta información se
resume en una Carta Gantt. Un aspecto importante a destacar es que las obras de pavimentación de
65
accesos son el primer ítem a realizar, ya que facilitará el desarrollo del resto de las obras por el traslado
de maquinarias y materiales.
Task Qtr 3-2010 Qtr 4-2010 Qtr 1-2011
1) Proyectos Complementarios
1.1) Pavimentación de calle de acceso
1.2) Trazado de alcantarillado
1.3) Tendido de líneas
2) Obras Físicas
2.1) Trabajos topográficos
2.2) Pavimentación y cimientación
2.3) Edificaciones
2.3.1) Oficinas
2.3.2) Capilla
2.4) Cercado y cierre de accesos
3) Equipamiento inicial
3.1) Equipamiento de Oficina
3.2) Equipamiento Específico
Figura : Carta Gantt de calendario de Inversiones
La elevada suma estimada a invertir en la etapa de implementación de proyectos de habilitación

de servicios, pavimentación de accesos y obras físicas propiamente tales demandarán buena parte del
capital inicial de la sociedad. Cumplido este plazo la inversión periódica deberá disminuir para cubrir
los costos operacionales del Parque, como los sueldos, proveedores, servicios básicos, entre otros.
7.3.8 Programa de Reinversiones

Las reinversiones considerarán, principalmente, la expansión del terreno según se requiera, y la
adquisición de más y nuevos equipos para dar abasto a la creciente demanda por la captura de mercado
en razón del tiempo. La evaluación de estas reinversiones se realizará cada 2 años, donde se
determinará mediante estudios más específicos en qué conceptos se invertirá la suma recaudada,
considerando principalmente las oportunidades de expansión y la vida útil del equipamiento antiguo.
Un aspecto importante a considerar en la reinversión de terrenos en particular, es el hecho de que

por norma al menos un 20% del terreno del Parque se debe destinar a sepulturas sin costo y fosas
comunes, lo cual propone un desafío en la planificación de la expansión territorial, pues se deberá
preservar la distribución de sectores e intervenir lo menos posible con los terrenos ya asignados a
clientes.
66
7.3.9 Análisis de Materias Primas e Insumos

El proyecto Parque Vientos del Sur tiene dos facetas, por una lado es un servicio funerario y por
otro es la implementación de un cementerio. Sin embargo, dentro de la fabricación del cementerio en si,
desde el terreno verde a el parque mismo se contratará una empresa externa para la fabricación del
mismo. Es así como no se considerarán, dentro del análisis de materias primas, todo el material e
insumos que se utilizarán dentro de la construcción del mismo. Dicho proceso sólo tendrá un costo
asociado.
Otro gasto que podría ser considerado en este punto es el de los ataúdes y lápidas. Sin embargo
este punto se ha preferido externalizar, ya que hay entidades que realizan este servicio a costos bajos.
No sería necesario entrar a competir con dichos fabricantes, sino más bien pasar a ser unos
intermediarios (alianza estratégica) o distribuidores de las lápidas y ataúdes.
En lo que al funcionamiento del parque se tienen los siguientes insumos mensualmente:
Insumo Cantidad
Agua potable [m3] 50

Electricidad [KWh] 1.500
Gas de Cañería [m3] 10.000
Combustible [lts] 420
Jabón baños [lts] 30
Papel higiénico [rollos] 100
Desinfectante [lts] 50
Hojas [unidades] 1000
Lápices [unidades] 30
Bolsa de basura [unidades] 100
Tinta [cartridge] 20
Sobres [unidades] 400
Carpetas [unidades] 400
Notar que el agua potable es sólo para el consumo humano en baños. Para el riego del parque se
obtendrá agua de napas subterráneas, bombeada por motor eléctrico.
67
Por otro lado, en este estudio se han considerado sólo los gastos fijos que incurre el parque,
detalles o servicios extras que quiera tomar cada cliente se analizará en el momento en el que se
contrata el servicio.
7.3.10 Programas de Trabajo

Gerencia General : Ingeniero Civil Industrial o cualquier ingeniero con algún grado en administración
y negocios (de preferencia con años de experiencia en el rubro),el cual debe ser capaz de dirigir y
administrar una compañía. Dentro de las funciones que se le solicitan están:
‣ Designar todas las posiciones gerenciales.
‣ Realizar evaluaciones periódicas acerca del cumplimiento de las funciones de los diferentes
departamentos.
‣ Planear y desarrollar metas a corto y largo plazo junto con objetivos anuales y entregar las
proyecciones de dichas metas para la aprobación de los gerentes corporativos.
‣ Coordinar con las oficinas administrativas para asegurar que los registros y sus análisis se
están ejecutando correctamente.
‣ Crear y mantener buenas relaciones con los clientes, gerentes corporativos y proveedores para
mantener el buen funcionamiento de la empresa.
Secretaria ejecutiva: Brindar a su jefe apoyo en todas las tareas que se le designen.
Área de Operaciones
Gerente de Operaciones: Ingeniero Comercial o Civil Industrial, el profesional a cargo deberá ser
capaz de controlar las actividades diarias de la empresa del manejo de las operaciones.
Secretaria: Brindar a su jefe apoyo en todas las tareas que se le designen. Además de acompañar en la
vigilancia de los procesos a seguir dentro de la empresa.
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Jefe de Mantención: El profesional o técnico a cargo deberá mantener las áreas verdes en perfecto
estado, velar por la seguridad del parque cementerio, el buen funcionamiento de las máquinas, ademas
de estar a cargo de amplio grupo de personas.
Técnico electricista: Su función será la de velar por el buen funcionamiento de la parte eléctrica del
parque.
Técnico Operario: Técnico a cargo de la operación del horno de cremación.
Técnico Paisajista: Técnico a cargo del desarrollo integral del paisaje que se pretende dar al parque,
ademas de mantener la armonía del lugar.
Jardineros: Encargado de mantener los jardines, césped y limpieza de flores en las lapidas, entre otras.
Auxiliares de Aseo: Encargados de la limpieza del recinto
Guardias: Su función consiste en mantener la seguridad y el orden del recinto.
Chóferes: Debido a la funciones de servicio fúnebre que posee el parque, es necesario chóferes para el
traslado de los difuntos.
Jefe de Planificación: Dentro de sus funciones están el diseñar, mantener y perfeccionar el sistema de
información gerencial.
Área de Comercialización
Gerente de Comercialización: Ingeniero Comercial, cargo responsable del cumplimiento de los

objetivos de ventas de la empresa.
Secretaria ejecutiva: Brindar apoyo a la fuerza de ventas y promoción del parque.
Jefe de Ventas: Encargado de administrar la fuerza de ventas , asignar metas y objetivos al área de
comercialización.
Agentes de Venta: Vendedores del parque encargados de ofrecer los distintos planes que posee el
parque.
69
Jefe de Publicidad y Producción: Las funciones de este puesto contempla tanto la difusión como la
producción de eventos fúnebres.
Publicista: Ayudar a la difusión del parque por distintos medios, tales como web, tv, prensa y radio.
Productor de Eventos: Asistir en la producción y elaboración de los eventos fúnebres.
Área de Finanzas
Gerente de Administración y finanzas: Ingeniero Comercial, el ejecutivo a cargo estará a cargo de las
finanzas de la organización, así como de la planeación, el registro y los informes financieros.
Jefe de Presupuesto: Analiza y asigna los montos de presupuesto de la empresa.
Técnico Administrativo: Realizar las actividades de apoyo administrativo y secretarial del área
finanzas.
Jefe de Contabilidad: Mantener correcta y adecuadamente el sistema contable, ademas de

proporcional la información necesaria al área ejecutiva.
Contador: Su función es llevar el correcto control de los factores de riqueza de la empresa
7.3.11 Programación de Producción

El servicio funerario ofrecido por Parques Vientos del Sur puede comenzar tanto en las propias
oficinas administrativas como a través de un sistema Web, el cual se encargará de procesar los
requerimientos del cliente, tales como tipo de servicio funerario a solicitar (cremación o sepultura),
gravado de la lápida (en caso de sepultura), elección de ánfora en el caso de cremación, elección de
sector dentro del parque, etc., para luego agendar una reunión para afinar detalles y registrar la
solicitud. La idea es que el cliente detalle sus necesidades y a partir de esto se ofrecen las distintas
opciones a las que puede optar.
Al momento del fallecimiento del familiar o persona a la cual se le ha contratado el servicio, se

realizan los preparativos estipulados por él, ya sea cremación, sepultura o algún otro servicio solicitado
(tal como algún grado de personalización). Además se asesorará de manera completa al familiar
encargado en todos los trámites de defunción que son necesario realizar llegada esta situación.
70
La ceremonia funeraria también será realizada de acuerdo a lo estipulado por el fallecido,

organizando todo los preparativos previos con tal de que sea una ocasión de recuerdo hacia el difunto y
de reflexión y apoyo para sus familiares.
7.5 Análisis de Costos

7.5.1 Costos de Inversión
7.5.1.1 Capital Fijo
Equipamiento de Oficina Unidades Precio Unitario Total Vida Útil
CPU ASUS P5KPL-AM SE 10 106.372 1063720 6

MonitorLG LCD 17" W1742S 10 85.096 850.960 6
Teclado + Mouse Genius KB C100 PS2 10 6.809 68.090 6
UPS APC 500 VA 300w Back RS BR500i 10 47.862 478.620 6
Teléfono Panasonic KX-TS500 10 8.855 88.550 10
Impresora HP Laser Color CP1515N 2 212.755 425.510 6
Estación de trabajo Triple (Diseño a Medida) 3 120.000 360.000 7
Escritorio de recepción (Diseño a Medida) 1 189.000 189.000 7
Silla Basflex R-235 GPC 18 45.990 827.820 7
Gabinete Scanbirk 6 repisas 3 159.990 479.970 7
Mesa de conferencia (Diseño a Medida) 1 245.000 245.000 7
Juego de Terraza Home & Garden 1 69.990 69.990 7
Silla descanso 3 24.990 74.970 7
Sofá Metarus 3 cuerpos Milán 2 159.990 319.980 7
Mesa AGM Cocina 1 39.990 39.990 7
Refrigerador Electrolux FRD225YEIW 1 129.990 129.990 9
Combo Cocina Canela 1 139.990 139.990 7
Combo WC, Estanque, Pedestal, Lavamanos 2 49.980 99.960 10
Subtotal 5.952.110
71
Equipamiento de Específico Unidades Precio Unitario Total Vida Útil
Silla descanso 4 24.990 99960 6

Altar (Diseño a Medida) 1 300.000 300.000 6
Púlpito Diplomat 1 250.000 250.000 6
Butacas M720 38 60.000 2.280.000 6
Cruz de pared (2 metros) 1 120.000 120.000 10
Sofá Metarus 3 cuerpos Milán 3 159.990 479.970 6
Soporte para féretro (Diseño a Medida) 4 130.000 520.000 7
Pedestal de lava manos Corona 10 9.990 99.900 7
Lavamanos Corona 10 12.000 120.000 7
Estanque Trevi Corona 9 11.000 99.000 7
WC redondo Trevi Corona 9 18.990 170.910 7
Urinario porcelana 4 15.000 60.000 7
Elevador de féretro 1 340.000 340.000 7
Horno CRC-P (Puesta en marcha y capacitación) 1 14.454.000 14.454.000 7
Cadillac Superior 3 21.000.000 63.000.000 7
Pantógrafo 1 1.800.000 1.800.000 9
Tractor Corta Césped Poulan 2 850.000 1.700.000 7
Orilladora de Pasto Black & Decker 3 20.000 60.000 10
Subtotal 85.953.740
7.5.1.2 Capital en Intangibles

Dentro de las inversiones de capital necesarias para poder poner en marcha el proyecto, se
encuentran los costos relacionados con la formación de la sociedad que estará a cargo del parque.
‣ Constitución de la Sociedad : $80.000

‣ Registro de Comercio : $10.000
‣ Publicación en el Diario Oficial : $70.000
‣ Notario : $20.000
‣ Abogado : $400.000
72
En cuanto al software a utilizar por los distintos equipos computacionales ha adquirir, se utilizará
solamente software Open-Source, por lo tanto no se incurre en pago de licencias.
7.5.1.3 Capital de Trabajo

El Capital de Trabajo se calculará mediante el Método de Desfase, estableciendo un período de
desfase de 7 meses.
‣ Gastos Operacionales Fijos : $94.503

‣ Gastos Operacionales Variables : $444.545
‣ Mano de Obra : $6.710.000
‣ Capital de Trabajo = $7249048*7/12 = $4.228.611
7.5.2 Costos Operacionales

A seguir se detallan los costos operacionales en los que se incurrirá en el proyecto.
7.5.2.1 Directos
‣ Productos de Oficina.
‣ Artículos de aseo personal.
‣ Productos de Aseo.
‣ Combustible Carroza Fúnebre.
‣ Combustible Tractor corta césped.
‣ Productos de mantenimiento del parque.
‣ Luz oficina.
‣ Internet Oficina.
7.5.2.2 Indirectos
Consumos básicos en dependencias administrativas (agua, gas, luz).
7.5.2.3 Fijos
‣ Cargo fijo Agua : $892 mensuales
‣ Cargo fijo Luz : $934 mensuales
‣ Consumo mínimo Gas : $4577 mensuales
‣ Productos de Oficina : $32570 mensuales
73
‣ Pack Telefonía e Internet en Oficina : $28990 mensuales

‣ Productos de Aseo : $26540 mensuales promedio.
7.5.2.4 Variables
‣ Agua : $951 por metro cúbico.
‣ Luz : $125 por kWh.
‣ Gas : $915s por metro cúbico.
‣ Combustible de carrozas : $667 por litro (45 litros por carroza)
‣ Toner de Impresora : $21.500 c/u , en base a utilización de impresoras.
7.5.2.5 Remuneraciones
Las remuneraciones son detallas en el apartado de Estudio Organizacional, nombrando cada uno
de los cargos necesarios para llevar acabo el proyecto.
74
8 Estudio Marco Legal
A lo largo de este punto se analizará los aspectos más importantes a considerar al momento de
presentar una propuesta de instalación de un cementerio, como también algunos documentos y
antecedentes necesarios para la autorización de este. Cabe notar que el detalle de estos requerimientos
puede encontrarse en el Reglamento General de Cementerios [11].
6.1 Requisitos para la instalación de un cementerio

Toda construcción de un cementerio se ataña a la autorización concedida por el Servicio
Nacional de Salud. Además en el caso de contar con un crematorio como se presenta en este proyecto,
será necesario solicitar una autorización a la autoridad sanitaria correspondiente dentro de la localidad
en donde se instalará. Por otro lado, si la localidad destinada a la instalación del parque no cuenta con
un Plano Regulador o el plan no cuenta con un apartado respecto a cementerios, el sitio de ubicación
deberá contar con la aprobación de la Municipalidad respectiva. La solicitud que debe ser presentada
ante el Servicio Nacional de Saludo deberá contener los siguientes documentos y antecedentes [11] :
1. Título de 10 años de la propiedad destinada a cementerio.
2. Ubicación del terreno.
3. Plano de éste, que deberá comprender un área de 50 metros más allá de cada uno de sus
deslindes.
4. Plano general del cementerio y ubicación de sus construcciones.
5. Plano de las construcciones y sus especificaciones técnicas.
6. Reglamento interno y arancel del cementerio.
7. Población de la localidad, región, comuna o colectividad a que servirá el establecimiento.
8. Aprobación de la respectiva Municipalidad, en cuanto a la ubicación del cementerio, en los casos

que corresponda.
75
Sumado a lo mencionado anteriormente, la construcción de las dependencias para la

administración del parque quedan sometidas a las normas establecidas por la Ley General de
Construcciones y Urbanización.
En cuanto a la construcción de mausoleos, nichos, capillas mortuorias entre otras construcciones

funerarias, quedan sometidas a la previa autorización por parte del Servicio Nacional de Salud, como
también los proyectos de pavimentación de las calles interiores del establecimiento.
6.2 Requerimientos mínimos de un cementerio

Los cementerios como se mencionó en el punto anterior están sujetos al Reglamento General de
Cementerios [11] , el cual señala una serie de condiciones mínimas que debe cumplir un cementerio
para que su instalación sea aceptada.
Se debe especificar la clase de cementerio a instalar, sea público o particular. Los primeros son
aquellos que pertenecen a alguna institución del Estado, como los de propiedad de las Municipalidades.
En cambio los segundos, son propiedad de cultos religiosos, colonias extranjeras o de corporaciones,
etc. En el caso específico de Parques Vientos del sur corresponderá a un cementerio particular. En
cuanto a los terrenos de éste, deberán ser utilizados únicamente para este fin. Además el suelo deberá
ser impermeable, parejo y la pendiente no deberá superar el 20%.
Por otra parte, se especifica que se deberá reservar espacio suficiente para la construcción de
calles, con el motivo de facilitar el tránsito de personas y los accesos a los mausoleos y nichos. A su vez
estas calles podrán ser utilizadas por lo carros de sepultación y de servicio interno.
76
9 Estudio Tributario
Como toda actividad con fines de lucro, el aspecto tributario y todo lo referente a el sistema de
impuestos internos (SII) es de suma importancia. Tener claro cuales son los impuestos a pagar y los
porcentajes de lo mismo no permiten fijar bien los precios y estar siempre dentro de los márgenes de la
ley. No considerar un impuesto puede provocar ir desde una minimización de las ganancias hasta
terminar en un estado de pérdida, como también que los comienzos de un proyecto se vuelva mucho
más costoso de lo estimado.
En lo referente al proyecto Parque Vientos del Sur se tiene:
Impuestos Indirectos
En este impuesto nos encontramos con Impuesto a las Ventas y Servicios (IVA), que es el que
aplica a nuestro servicio. A partir del 1 de Octubre de 2003 este tributo se aplica con una tasa del 19%.
Este impuesto se aplica sobre la base imponible de ventas y servicios que establece la ley respectiva.
El Impuesto a las Ventas y Servicios [12] es un impuesto interno que grava las ventas de bienes
corporales muebles e inmuebles de propiedad de una empresa constructora construidos totalmente por
ella o que en parte hayan sido construidos por un tercero para ella y también la prestación de servicios
que se efectúen o utilicen en el país.
El Impuesto a las Ventas y Servicios afecta al consumidor final, pero se genera en cada etapa de
la comercialización del bien.
Otro impuesto que afecta el proyecto es el Impuesto Territorial [13]. Este es el impuesto de los
Bienes Raíces, que se define conceptualmente como un impuesto de carácter patrimonial, que se
77
determina sobre el avalúo de las propiedades y cuya recaudación es destinada en su totalidad a las
municipalidades del país.
El propietario u ocupante de la propiedad debe pagar este impuesto anual en cuatro cuotas, cuyas
fechas de vencimiento son abril, junio, septiembre y noviembre. Los avalúos de las propiedades se
determinan en los procesos de reavalúos, que se deben realizar por comunas, en un plazo no mayor a
cinco años ni inferior a tres años. Los avalúos se modifican, entre un período y otro, debido a cambios
físicos producidos en los predios y por la actualización semestral en función del Indice de Precios al
Consumidor (IPC).
Sobre los avalúos fijados en conformidad a esta ley de impuesto a territorio, se aplicará un
impuesto cuya tasa será de quince por mil al año (1,5 %). Los avalúos de los bienes raíces y los montos
exentos, vigentes al 31 de diciembre y al 30 de junio de cada año, se reajustarán semestralmente a
contar del 1 de enero y 1 de julio, respectivamente, en el mismo porcentaje que experimente la
variación del Indice de Precios al Consumidor.
Impuestos Directos
Los impuestos directos [12] hacen referencia al impuesto que se aplica a la renta, que si bien se
conoce como singular, en realidad corresponde a una familia de impuestos que incluyen a los
previamente descritos impuestos de primera y segunda categoría. En cuanto a estos últimos tenemos.
Impuesto a la Renta de Primera Categoría (Artículo 20 Ley de Impuesto a la Renta)
El Impuesto de Primera Categoría grava las rentas provenientes del capital obtenida, entre otras,
por las empresas comerciales, industriales, mineras, servicio, etc., con una tasa, a contar del 1 de enero
del año 2004, del 17%. Este impuesto se aplica sobre la base de las utilidades percibidas o devengadas
en el caso de empresas que declaren su renta efectiva determinada mediante contabilidad, planillas o
contratos.
Impuesto Unico de Segunda Categoría (Artículo 42 N°1 y Artículo 43 N°1 Ley de la Renta)
El Impuesto Unico de Segunda Categoría grava las rentas del trabajo dependiente, como ser
sueldos, pensiones y rentas accesorias o complementarias a las anteriores. Es un tributo que se aplica
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con una escala de tasas progresivas, declarándose y pagándose mensualmente sobre las rentas
percibidas provenientes de una actividad laboral ejercida en forma dependiente.
Cada trabajador que no posea contrato deberá emitir una boleta mensualmente, donde el receptor
de la boleta, Parques Vientos del Sur, actuará reteniendo el 10 % del total de los honorarios. Este será
entregado al fisco como establece la ley.
79
10 Estudio Societario
10.1 Tipo de Sociedad

Al ser un proyecto de gran envergadura, pero al mismo tiempo los miembros que la componen no
poseen la experiencia ni el capital para formar una sociedad anónima, ademas de la complejidad y el
costo que tiene el conformar una sociedad de este tipo,es por ello que se dispondrá a constituir una
Sociedad por Acciones. Esta sociedad es como una especie de sociedad anónima, pero cuya regulación,
financiamiento y administración queda entregada al arbitrio de los accionistas a diferencia de lo que
ocurre con la sociedad anónima que es una institución rígida dotada de una serie de requisitos para su
funcionamiento. Debido a esta libertad que tienen los accionistas en la regulación de su funcionamiento
es que no pueden cotizar sus acciones en el mercado de valores.
Los estatutos que se incluirán en la escritura de constitución son los siguientes:
‣Nombre de la sociedad (Parque Cementerio Vientos del Sur. SpA).
‣Objeto de la sociedad (Mercantil)

‣Domicilio social.
‣Capital y número de acciones.
‣Modo de ejercer la administración.
‣Nombramiento de representantes.
‣Duración de la sociedad.
‣Responsabilidad de los socios por deudas sociales.
‣Posibilidad de cesión de acciones.
‣Disolución.
80
La constitución de una Sociedad por Acciones es solemne ya que requiere de acto de constitución
social escrito. Además la inscripción deberá efectuarse en extracto del acto de constitución, autorizado
por un notario, en el Registro de Comercio del domicilio de la sociedad. Por último requiere de
publicación del extracto en el Diario Oficial por una única vez. La inscripción y publicación deberán
realizarse dentro del plazo de un mes desde la fecha del acto de constitución.
10.2 Costo de Formación de Sociedad

La Escritura de Constitución de Sociedad establece, entre otras cosas, el tipo de sociedad, el giro
o actividad comercial a la cual se dedicará, los socios que la conformarán y sus aportes de capital
respectivos, la forma en que éstos participarán de las utilidades y cómo se responderá en caso de
pérdidas.
Con este documento se puede registrar la sociedad en el Registro de Comercio, Obtener RUT y
Patente Comercial. Los costos asociados a la formación de la sociedad son los siguientes:
Abogado: Depende del tipo de sociedad a constituir y el capital de ella. Generalmente el valor
de este documento es el 1% del capital de la Sociedad.
Notaría
‣ Depende del tipo de sociedad y de su capital. Aquí el valor considera la legalización del
documento.
‣ La redacción de la constitución de la sociedad por parte del notario bordea los $80000.
‣ Certificación por parte del notario de la publicación en el diario oficial tiene un valor
aproximado de $20000.
Diario Oficial: Para la publicación del extracto de constitución en el diario oficial, depende de
la cantidad de palabras que posea el objeto social perteneciente a la sociedad. Dicho monto
parte de los $70000.
Registro de Comercio: El valor de la inscripción en el registro de comercio tiene un valor

aproximado de $10000.
81
11 Estudio Organizacional
El presente análisis es de los principales puntos que se deben abordar en el estudio de
viabilidad administrativa y legal. De este modo se determinaran: los requerimientos de personal, la

estructura organizacional, definir la forma legal más apropiada que más se adapte a los requerimientos
para una posterior puesta en marcha y los costos asociados a mano de obra, manejo de información y
procedimientos administrativos.
11.1 Estructura Organizacional

A partir de la estructura organizacional se determinarán los requerimientos de personal en cuanto
a nivel de cargos y cantidad de mano de obra directa como indirecta, ademas, a partir del diseño de la
estructura, se determinara el dimensionamiento físico de las oficinas y el equipamiento necesario, de
esta manera estimar los costos en construcción.
A continuación analizaremos la organización en dos partes:
‣Organización para la ejecución
‣Organización para la operación
Esto se debe a la envergadura del proyecto, la cual debe distinguirse en dos etapas, una es la etapa
de construcción o ejecución del proyecto y la otra de operación o funcionamiento del proyecto.
Organización para la ejecución
Esta primera etapa comprende a la ejecución del proyecto, cuyos gastos forman parte de la
inversión inicial del proyecto. En esta fase del proyecto se dispondrá a realizar las actividades
especificas relativas a la construcción de las obras físicas, como también las labores previas a la misma.
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Para las labores de puesta en marcha, previas a la construcción, estarán a cargo de los socios que
son parte del proyecto, luego para la realización de la construcción de las obras físicas estarán a cargo
de una firma especializada de esta manera la organización es más sencilla, limitándose a considerar los
tipos de contratos de ejecución, control de las distintas actividades de ejecución, la supervisión e
inspección final para la recepción de las obras y las relaciones con el poder publico.
Organización para la operación
En un principio se efectuará una implantación progresiva de la organización para posibles cargos

no contemplados en un comienzo. En una primera fase, el esquema organizacional a considerar es un
organigrama general, el cual incluye el sector ejecutivo, administrativo, contable, financiero y del
sistema de control interno. A continuación se muestra como sería el organigrama es la primera etapa, en
caso de considerar otros cargos a futuro:
Una vez ya presentada la estructura del organigrama se procederá a indicar las funciones de cada
uno de ellos:
83
Socios
Dueños: Equipo a cargo del proyecto y dueños del capital inicial.
Área ejecutiva
Gerencia General : Ingeniero Civil Industrial o cualquier ingeniero con algún grado en administración y
negocios (de preferencia con años de experiencia en el rubro),el cual debe ser capaz de dirigir y
administrar una compañía. Dentro de las funciones que se le solicitan están:
• Designar todas las posiciones gerenciales.
• Realizar evaluaciones periódicas acerca del cumplimiento de las funciones de los diferentes
departamentos.
• Planear y desarrollar metas a corto y largo plazo junto con objetivos anuales y entregar las
proyecciones de dichas metas para la aprobación de los gerentes corporativos.
• Coordinar con las oficinas administrativas para asegurar que los registros y sus análisis se están
ejecutando correctamente.
• Crear y mantener buenas relaciones con los clientes, gerentes corporativos y proveedores para
mantener el buen funcionamiento de la empresa.
Secretaria ejecutiva: Brindar a su jefe apoyo en todas las tareas que se le designen.
Área de Operaciones
• Gerente de Operaciones: Ingeniero Comercial o Civil Industrial, el profesional a cargo deberá ser
capaz de controlar las actividades diarias de la empresa del manejo de las operaciones.
• Secretaria: Brindar a su jefe apoyo en todas las tareas que se le designen. Además de acompañar en
la vigilancia de los procesos a seguir dentro de la empresa.
• Jefe de Mantención: El profesional o técnico a cargo deberá mantener las áreas verdes en perfecto
estado, velar por la seguridad del parque cementerio, el buen funcionamiento de las máquinas,
ademas de estar a cargo de amplio grupo de personas.
• Técnico electricista: Su función será la de velar por el buen funcionamiento de la parte eléctrica del
parque.
• Técnico Operario: Técnico a cargo de la operación del horno de cremación.
• Técnico Paisajista: Técnico a cargo del desarrollo integral del paisaje que se pretende dar al parque,
ademas de mantener la armonía del lugar.
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• Jardineros: Encargado de mantener los jardines, césped y limpieza de flores en las lapidas, entre
otras.
• Auxiliares de Aseo: Encargados de la limpieza del recinto
• Guardias: Su función consiste en mantener la seguridad y el orden del recinto.
• Chóferes: Debido a la funciones de servicio fúnebre que posee el parque, es necesario chóferes para
el traslado de los difuntos.
• Jefe de Planificación: Dentro de sus funciones están el diseñar, mantener y perfeccionar el sistema
de información gerencial.
Área de Comercialización
• Gerente de Comercialización: Ingeniero Comercial, cargo responsable del cumplimiento de los

objetivos de ventas de la empresa.
• Secretaria ejecutiva: Brindar apoyo a la fuerza de ventas y promoción del parque.
• Jefe de Ventas: Encargado de administrar la fuerza de ventas , asignar metas y objetivos al área de
comercialización.
• Agentes de Venta: Vendedores del parque encargados de ofrecer los distintos planes que posee el
parque.
• Jefe de Publicidad y Producción: Las funciones de este puesto contempla tanto la difusión como la
producción de eventos fúnebres.
• Publicista: Ayudar a la difusión del parque por distintos medios, tales como web, tv, prensa y radio.
• Productor de Eventos: Asistir en la producción y elaboración de los eventos fúnebres.
Área de Finanzas
• Gerente de Administración y finanzas: Ingeniero Comercial, el ejecutivo a cargo estará a cargo de

las finanzas de la organización, así como de la planeación, el registro y los informes financieros.
• Jefe de Presupuesto: Analiza y asigna los montos de presupuesto de la empresa.
• Técnico Administrativo: Realizar las actividades de apoyo administrativo y secretarial del área
finanzas.
• Jefe de Contabilidad: Mantener correcta y adecuadamente el sistema contable, ademas de

proporcional la información necesaria al área ejecutiva.
• Contador: Su función es llevar el correcto control de los factores de riqueza de la empresa.
85
A continuación de detallara el número de trabajadores por tarea, debiendo ser los suficientes para
que alcancen un nivel de producción óptimo en un rango de 8 horas diarias, 5 días a la semana.
El número de empleados según tarea son:
Cargo Cantidad
Gerente General 1
Sub-Gerente 3
Secretarias 4
Jefes de distintas áreas 6
Técnicos 4
Publicistas 2
Contadores 1
Choferes 3
Jardineros 5
Auxiliares 6
Guardias 10
Agentes de venta 3
Productor de eventos 2
Con respecto a las capacitaciones solo serán necesarias en el área de operaciones,ya que en su
mayoría son personal técnico como pueden ser los operarios de las maquinas para cremaciones,
instruyendo a los trabajadores del correcto operar en sus tareas de manera que las instrucciones estarán
a cargo de un trabajador más experimentado en el área.
11.2 Leyes laborales atingentes al proyecto

Con el fin de llevar a cabo el proyecto, es necesario cumplir con la normativa legal vigente
respecto a la legislación laboral.
Con el propósito de adaptarse y respetar las normas vigentes para todo el personal y para la
empresa, cuyo fin es cumplir con las relaciones existentes entre empleador: "persona natural o jurídica
que utiliza los servicios intelectuales o materiales de una o más personas en virtud de un contrato de
trabajo", y empleado: "toda persona natural que preste servicios personales intelectuales en virtud de un
contrato de trabajo".
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El contrato utilizado corresponde al definido en el artículo 7 del código del trabajo, este contrato
contiene las siguientes estipulaciones:
‣ Lugar y fecha de contrato.

‣ Individualización de las partes con indicación de la nacionalidad y fechas de nacimiento e
ingreso del trabajador
‣ Determinación de la naturaleza de los servicios y del lugar o ciudad en que hayan de prestarse.
‣ Monto, forma y período de pago de la remuneración acordada.
‣ Duración y distribución de la jornada de trabajo, salvo que en la empresa existiere el sistema
de trabajo por turno, caso en el cual se estará a lo dispuesto en el reglamento interno.
‣ Duración y distribución de la jornada de trabajo, salvo que en la empresa existiere el sistema
de trabajo por turno, caso en el cual se estará a lo dispuesto en el reglamento interno.
‣ Demás pactos que acordaren las partes.
El personal contratado por cada área deberá contar con sus respectivos contratos de trabajo
sujetos a la normativa vigente conforme a lo establecido por la ley.
Con respecto a la jornada laboral será de 40 hora semanales de 8 horas diarias, de las cuales serán
repartidas de lunes a domingo, con dos días libres designados por el encargado de cada área de la
empresa.
Las remuneraciones percibidas por cada trabajador será la estipulada en el contrato de trabajo
convenida con su responsable a cargo. El periodo de tiempo fijado para la remuneración será
mensualmente y el monto mensual estipulado en cualquier tipo de contrato no será inferior al mínimo.
A todos los trabajadores que hallan celebrado contrato con la empresa se les protege de accidentes
y enfermedades mediante la imposición a las Isapres o al Fondo Nacional de Salud que corresponde al
7% del salario imponible. Además de considerar la imposición mensual a la AFP que es de un 12% a
13%, los cuales serán descontados de los salarios imponible de cada trabajador.
A lo anterior cabe señalar que todos los trabajadores de la empresa están sujetos a:
‣Ley N° 16744
‣Decreto supremo N° 745
‣Reglamento N° 969
87
11.3 Análisis de remuneraciones y sus proyecciones

Gerente General $2000000
Gerentes $1500000
Secretarias $250000
Jefes distintas áreas $700000
Técnicos $250000
Publicista $500000
Contador $350000
Choferes $250000
Jardineros $200000
Auxiliares $200000
Guardias $200000
Agentes de venta $350000 + comisión 7% por venta realizada
Productor de eventos $500000
A lo anterior se le suma un 6% anual de incremento en las remuneraciones.
88
12 Estudio Ambiental
El proyecto Parque Cementerio Vientos del Sur se desplazara en la localidad de los Riscos, a
unos 20 kilómetros de Puerto Varas. Este proyecto consiste en la construcción de un parque y
crematorio, que comprende inhumaciones en altura utilizando criptas (tipo sarcófago) de hormigón
armado, impermeabilizadas y selladas, con una altura de 2 metros. Ademas, si los familiares lo desean,
se podrá acceder a un servicio de cremación.
El proyecto contempla:
Monto estimado de la inversión
El monto aproximado de la inversión es de $400000000.-, el cual considera el terreno,

urbanización, construcción y otros.
Superficies del proyecto
El proyecto se emplazará en una superficie total de 2 hectáreas y media.
Etapa de construcción
Para el desarrollo del proyecto se ha contemplado inicialmente la instalación de faenas que

incluye la construcción de bodegas para los materiales, cierre perimetral, ubicación de baños químicos
para los trabajadores e infraestructura necesaria para dar las condiciones sanitarias básicas en todo
lugar de trabajo, estipulado en el D.S. Nº594/99. Es así como posteriormente se preparará el terreno
mediante un sistema de nivelación para la construcción de los edificios. Realizados los trabajos
anteriormente enunciados, se procederá a desarrollar la fase de las instalaciones necesarias para el
89
funcionamiento del parque cementerio, es decir, aspectos paisajísticos, edificios, estacionamientos,

entre otros.
Acceso
El acceso al parque cementerio vientos del sur será por la ruta 225.
Cierre Perimetral
Se contempla un cierre perimetral mediante la instalación de un cerco fijo y vivo de crecimiento

rápido que actúe como pantalla con su entorno. Con ambos se da cumplimiento a lo estimulado en el
Reglamento General de Cementerios en su Art. Nº7 donde se señala que los terrenos destinados a
cementerios deberán estar cerrados en todo su entorno con cerco de altura de 2 m.
Estacionamientos
El área de estacionamientos se detalla en el mapa del cementerio, denotados por EI y EII

respectivamente. Además se cuenta con un área asfaltada de extremo a extremo para el desplazamiento
de los vehículos.
Infraestructura
El proyecto contempla estacionamientos, servicios higiénicos para el público y personal, sala de

cremación, casetas para el cuidador, oficinas de atención a publico, áreas de nichos y sepulturas ,
rodeados de grandes extensiones de césped, caminos interiores, también jardines, árboles, arbustos y
plantas, generando una imagen paisajística que permita una tranquilidad y hermosura al visitar a sus
deudos.
Tipo sepulturas
Los nichos serán de hormigón armado, impermeabilizadas y selladas, con una altura de 2 metros.
A continuación una aproximación de como serían los nichos:
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a) Sepultura hasta 3 cuerpos de capacidad.

b) Sepultura hasta 6 cuerpos de capacidad.
c) Mausoleo familiar hasta 8 de capacidad.
d) Sepultura hasta 9 cuerpos de capacidad
Etapa de operación
Manejo de aguas superficiales
En el sector destinado a inhumaciones no se encuentra ningún tipo de curso de aguas

superficiales. Dentro de las acciones para la construcción del proyecto, el titular utilizará técnicas
constructivas y de nivelación de terreno que permitan manejar los escurrimientos superficiales hacia el
perímetro del predio, con canaletas abiertas, desde todos los límites de la propiedad, en los senderos
interiores y alrededor de los paños de inhumación.
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Aspectos viales
El impacto a la vialidad asociada al proyecto será abordado de acuerdo a la legislación vigente,

considerando la factibilidad del emplazamiento de los accesos que otorgará la Dirección Regional de
Vialidad.
Mantención de jardines y áreas verdes
Se considera obtener el recurso hídrico desde el agua abastecida por ESSAL, empresa que provee
el servicio de agua potable en la zona, además dada las condiciones meteorológicas predominantes en
la región, el riego será un factor secundario.
Vegetación
La idea es implementar un desarrollo paisajístico, que implica la plantación aledaña y caminos

interiores y a los límites periféricos de la propiedad, incluyendo todo tipo de árboles, plantas, arbustos,
flores. Ademas cabe señalar que todo esto es adquirido en viveros autorizados.
Abastecimiento agua potable
El abastecimiento del agua potable se realizará desde la red pública, en forma directa hacia las
instalaciones administrativas y sanitarias del Cementerio Parque.
Alcantarillado:
Las aguas servidas de los servicios higiénicos y demás instalaciones del Proyecto, por ser una
área rural sin servicio público, ni concesionado a una empresa sanitaria, serán dispuestas mediante un
sistema particular por medio de fosa y pozo absorbente, elementos que serán manejados a través de una
limpieza continua y controlada con empresas del rubro, según sea la ocasión.
Suministro eléctrico:
La empresa SAESA, sociedad austral de electricidad S.A. suministrará la energía eléctrica para el
predio donde se localizará el proyecto.
92
Recolección de residuos sólidos:
La generación de residuos sólidos o del tipo no domiciliario durante la etapa de construcción y

operación serán recolectadas en un sector del predio y luego llevados mediante un servicio especial
hasta un vertedero autorizado o por la empresa que atiende el sector.
Los residuos sólidos del tipo domiciliario que resulten de la etapa de construcción tanto como la
de operación, serán recolectados primariamente en contenedores individuales distribuidos a lo largo del
cementerio, para luego ser acoplados en un contenedor y retirados por la empresa recolectora del
sector.
Proyecto paisajístico
Las zonas de inhumación estarán dispuestas entre los senderos y caminos interiores, creando
jardines donde se controlan todos los elementos que participan en un parque coherente y atractivo para
los sentidos de las personas que concurren a este cementerio tipo parque.
Sistema de inhumación
Las inhumaciones se realizarán en el subsuelo, utilizando criptas de hormigón armado que

encierran las urnas o ataúdes, que cumplen con las siguientes características:
Hormigón Hormigón : H25-20-8.

Armadura Malla electrosoldada, con fierro estriado de 4 mm de diámetro y
separación de 150 x 150 mm.
Calidad del Acero AT – 56 – 50.
Acero Asas Acero A – 63 de 8 mm de diámetro, galvanizado en caliente.
Aditivo Rheobuild 1000, superplastificante de MBT.
Vibración Sistema de vibradores de alta frecuencia adosados al molde.
Curado Por riego.
Impermeabilidad Estancos
Peso Tapa 350 kg.
Peso Caja 650 kg.
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La empresa verificará que cada urna o ataúd cumpla con los requerimientos legales respecto a
impermeabilidad y sello, además de la segunda condición de impermeabilidad que confiere el estar
encerrados en el sarcófago antes descrito.
El excedente de la tierra de las excavaciones será utilizado para nivelar y dar un mayor nivel al
terreno que involucra el proyecto.
Características del horno de crematorio
Para la cremación de cuerpos humanos se edificará un moderno crematorio donde llegará el ataúd
sellado, este se trasladará mediante una mesa de levante hidráulica. Por medio de esta mesa, el ataúd es
trasladado hasta el interior de la sala del horno, donde se procederá a quitar las manillas y demás
adornos metálicos, para luego ser cremada mediante la utilización de un moderno horno crematorio
modelo “FTI CREMATOR”, de fabricación estadounidense. Este horno consta de dos cámaras que
actúan en conjunto y en forma hermética, la cámara primaria cumple la función de quemar o incinerar
el cuerpo alcanzando en su interior una temperatura de operación de 1450 ºF (787,78 ºC), lo que se
logra mediante gas licuado a una generación de energía de 3.000.000 BTU/hr. Luego de cumplido el
ciclo de quemado, el cual puede durar hasta 6 horas dependiendo principalmente del tamaño y peso del
cuerpo, las cenizas pasan a una segunda cámara, todo esto dentro del horno, de aire forzado frío,
proceso que puede durar hasta 6 horas, siendo lo normal un periodo de 90 minutos. El proceso total del
horno posee un ciclo máximo de 13 horas.
Este horno posee una capacidad máxima de carga de 600 libras (272,16 kg), alcanzando un rango
de quemado de 150 lbs/hr (68,04 kg/hr). Posee controles e instrumentación para su operación en forma
normal mecanizada, controles de temperatura, memorias, relojes digitales ajustables y tanto el cierre
como apertura de la puerta es automático.
Luego de abierta la puerta del horno, se procederá a retirar las cenizas y depositarlas en el ISI
REMAINS PROCESSOR, máquina desde la cual finalmente se depositarán las cenizas en cofres, los
cuales se sellaran en ese acto, para posteriormente entregar a los familiares los restos de su difunto.
Todo el proceso podrá ser visto por los familiares que lo deseen, ya que una de las paredes de la
sala del horno dispondrá de una ventana hermética.
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Principales Emisiones, Descargas y Residuos del Proyecto
Emisiones atmosféricas durante etapa de construcción
En esta etapa las emisiones a la atmósfera que se generarán por el proyecto en la etapa de
construcción, vendrán del movimiento de tierra para nivelar el terreno y para hacer los interceptores de
conducción, construcciones, etc. Dichas emisiones son menores y se mitigarán humedeciendo el
terreno antes de introducir la maquinaria pesada y tomar los resguardos pertinentes a las
construcciones. También se tomarán todos los resguardos necesarios para evitar problemas con el
eventual transporte de residuos de construcción, como es el tapado de los camiones con carpas
adecuadas, hacia sitios autorizados por la Ilustre Municipalidad de Puerto Varas y el Servicio de Salud
de Osorno.
Emisiones atmosféricas durante etapa de operación
Durante el funcionamiento del Cementerio no se generarán emisiones adversas a la atmósfera, ya

que las actividades de inhumación no las genera y el tránsito por los caminos interiores del sector se les
aplicará sobre el ripio existente, una carpeta de maicillo compactado, con mantención periódica.
Residuos líquidos durante etapa de construcción
Las aguas servidas que se generarán en la etapa de construcción serán dispuestas a través de
baños químicos cumpliendo lo estipulado en el D.S. Nº 594/99 sobre Condiciones Básicas en los
lugares de trabajo, incluidas las faenas provisorias.
Residuos líquidos durante etapa de operación
Durante la operación del Cementerio las aguas servidas serán evacuadas a través del sistema de
una Planta de Tratamiento compacta que se instalará en el parque.
Las aguas servidas serán tratadas en una planta de tratamiento compacta de lodos activados,
modalidad aireación extendida, cuyo efluente final será infiltrado en el terreno mediante drenes
construidos acorde al proyecto a presentar en la Autoridad Sanitaria.
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El sistema de tratamiento de aguas servidas contempla los usuarios y el operario, además incluye
la casa del cuidador, el que vivirá solo sin familia. Se anexan a la Adenda Nº1 los planos de agua y
alcantarillado, además de las memorias técnicas de cada uno y las especificaciones técnicas del sistema
de alcantarillado.
El efluente proveniente del sistema de tratamiento de aguas servidas será manejado por un
sistema integrado de tratamiento de aguas servidas, con una fosa séptica de un volumen de 1500 L y de
1,75 m de largo y de un diámetro de 1,20 m, sobredimensionado compuesto de un material polietileno
virgen con anti UV, tipo Ecoplastix, dado por una población usuaria de 1 trabajador permanente con
una dotación diaria de 150 L/día, sumado a una carga usuaria temporal equivalente a 6 personas con
una dotación de 150 L/día.
Residuos sólidos durante etapa de construcción
La generación de residuos sólidos en la etapa de construcción será manejada en un sector del

predio. Luego se contratará un servicio especial de recolección, la cual dispondrá finalmente en un sitio
de disposición final autorizado o retirados por el sistema de recolección municipal.
La disposición final de los residuos deberá ser autorizado por la Autoridad Sanitaria. Los residuos
previo retiro municipal se dispondrán en un contenedor tipo basurero, de un volumen no inferior a 0,4
m3, el cual se dispondrá adosado al edificio del cinerario, con un techo y sobre losa de hormigón.
Residuos sólidos durante etapa de operación
Durante el funcionamiento del Parque Cementerio se producirán residuos sólidos de tipo vegetal
que también serán retirados por la Municipalidad de Puerto Varas que atiende el sector. Por todos los
senderos y espacios determinados se distribuirán receptáculos para recolectar residuos sólidos propios
del funcionamiento y de los usuarios, contando con un sistema de acopio separado para los vegetales.
El titular adjunta certificado de factibilidad de la Municipalidad de Puerto Varas para el retiro de
basuras.
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Emisión de ruidos durante etapa de construcción
Durante la etapa de construcción se producirán ruidos propios de la actividad, pero que por lo
transitorio y discontinuo de la actividad, no constituyen impacto negativo sobre el sector, los cuales no
son representativos para un área intervenida. El titular se compromete a cumplir con los niveles
máximos de emisión establecidas en el D.S. 146. para el sector rural (10% db más urbano).
Emisión de ruidos durante etapa de operación
En la etapa de operación no se generarán ruidos por sobre la norma, ya que las actividades de un
cementerio están relacionadas con un ambiente de recogimiento, paz y tranquilidad. El equipo de
aireación de la planta de tratamiento asegura 45 db(A).
97
13 Estudio Económico Financiero
El objetivo del siguiente estudio es determinar la factibilidad económica del proyecto Parques
Vientos del Sur. En las siguientes secciones se conducirá un análisis de los flujos monetarios del mismo
para determinar los indicadores económicos necesarios que apoyarán el proceso de toma de decisiones
respecto de su realización o abandono.
13.1 Definición de Parámetros

En primer lugar se definirán los parámetros necesarios para realizar el análisis de los flujos del
proyecto. Estos son la tasa de descuento y su horizonte de evaluación.
13.1.1 Determinación de la tasa de descuento

La tasa de descuento es una razón cuyo objetivo es representar el retorno mínimo exigido por el
inversionista para acceder a invertir en un proyecto. La determinación de este parámetro se basa en el
riesgo estimado inherente a la realización del proyecto y en la tasa anual del crédito de largo plazo
solicitado para el financiamiento del mismo.
El servicio que se presenta introduce un concepto de personalización sin precedentes en la región.

Esto tiene el beneficio de la posibilidad de apuntar a un nicho no explotado, pero a la vez, tiene la
desventaja de ser una fórmula no probada, lo cual es riesgoso. Las otras dimensiones del servicio, como
sus modernas instalaciones y un servicio integral otorgan estabilidad a la idea, por lo tanto sumando y
restando el riesgo del proyecto se estima en un 15%.
Por otra parte, la inversión inicial del proyecto en activos fijos, capital de trabajo y los costos de
puesta en marcha serán tales que se requerirá un crédito a largo plazo con una tasa mensual del 1%, lo
cual se traduce en una tasa anual del 12%.
98
En vista de lo anterior, se ha estimado que la tasa de descuento para este proyecto será de un 27%.
13.1.2 Criterio para determinar horizonte de evaluación

El horizonte de evaluación del proyecto está sujeto a la calendarización de la evaluación y toma
de decisiones con respecto a la realización de reinversiones, lo que se discutió en detalle en la sección
Ingeniería del Proyecto. Estas comprenden la expansión territorial del Parque conforme sea necesario.
A pesar de que se evaluará cada 2 años la necesidad de realizar reinversiones, se estima a priori que
será necesario hacerlo al inicio del 4º y 8º año del ejercicio. Al cabo de la segunda reinversión en
territorio se espera que el servicio esté medianamente consolidado. En consecuencia el horizonte de
evaluación se ha ajustado a 8 años, de modo que en este plazo la rentabilidad quede certificada.
13.2 Calendario de Montos de Inversiones y Reinversiones

En la Sección 7.3.7 discutimos el calendario de inversiones del proyecto. En esta sección
daremos el detalle de la inversión inicial diseminada a lo largo de los 8 primeros meses del año de
iniciación de actividades. Estas inversiones comprenden la construcción y acondicionamiento de todas
las instalaciones necesarias para que los procesos productivos puedan llevarse a cabo.
Calendario de Inversiones
Inversión Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8

Terreno (2.5 hectáreas) 32.500.000 10.000.000
Cimientación y edificaciones 40.000.000 7.000.000 5.000.000 5.000.000 5.000.000 5.000.000
Muebles de oficina 2.800.000
Equipos de oficina 3.100.000
Muebles específicos 4.600.000
Equipos específicos 81.300.000
En cuanto a la calendarización de reinversiones, se estima que serán necesarias cada 4 años,

considerando que la capacidad del Parque es limitada y tendrá una utilización avanzada al cabo de ese
tiempo.
99
Calendario de reinversiones
Reinversión Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Año 7 Año 8

Activo fijo (Bienes raíces) 0 0 0 17.000.000 0 0 0 17.000.000
13.3 Calendario de Montos de Ingresos

A partir del análisis de demanda futura realizado en el Estudio de Mercado, se proyectó que para
los años 2011-2019, se producirán alrededor de 7000 defunciones por año, en la X Región. El
proyecto, al estar enfocado en los estratos sociales ABC1, C2 y C3, se proyecta acaparar el 4% de la
demanda total, teniendo un crecimiento de un 1% al año. Además, es pertinente considerar que las
familias ABC1 se inclinarán por ceremonias más personalizadas y exclusivas, mientras que los demás
por servicios fúnebres tradicionales. Finalmente, con los datos obtenidos podemos establecer una
estimación de los ingresos que se obtendrán a través de los 8 años, horizonte del proyecto establecido.
Tabla de Ingresos
Ingresos Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Año 7 Año 8
Sepultura Familiar $96.440.010 $121.747.250 $147.553.620 $173.822.023 $200.596.300 $227.825.865 $255.568.050 $309.555.030
Sepultura individual $25.491.904 $32.181.345 $39.002.720 $45.946.224 $53.023.446 $60.221.013 $67.554.081 $81.824.413
Cremación $87.936.989 $111.012.915 $134.543.963 $158.496.306 $182.909.922 $207.738.683 $233.034.867 $282.261.868
Ceremonia $4.260.804 $5.378.900 $6.519.048 $7.679.609 $8.862.520 $10.065.546 $11.291.220 $13.676.412
Total $214.129.708 $270.320.410 $327.619.351 $385.944.162 $445.392.188 $505.851.107 $567.448.218 $687.317.723
13.4 Calendario de Montos de Egresos

Tabla de Egresos
Egresos Año 0 Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Año 7 Año 8
Remuneraciones $0 $80.520.000 $85.351.200 $90.472.272 $95.900.608 $101.654.645 $107.753.924 $114.219.159 $121.072.308
Costos Operacio-
nales Fijos $0 $1.134.036 $1.156.717 $1.179.851 $1.203.448 $1.227.517 $1.252.067 $1.277.109 $1.302.651
Costos Operacio-
nales Variables $0 $96.166.223 $207.179.374 $213.394.755 $219.796.598 $226.390.496 $233.182.210 $240.177.677 $247.383.007
Adquisición de
Intangibles $580.000 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0
Compra Activo
Fijo $199.405.850 $0 $0 $0 $17.000.000 $0 $0 $0 $17.000.000
Capital de Trabajo $103.728.484 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0
Total $303.714.334 $177.820.259 $293.687.290 $305.046.878 $333.900.654 $329.272.657 $342.188.201 $355.673.944 $386.757.966
100
13.5 Depreciaciones
La depreciación es la disminución del valor libro de los activos fijos de una empresa a través del
tiempo, producto del desgaste natural que provoca su funcionamiento en los procesos productivos. El
valor depreciado de los bienes se sustrae de la renta bruta con el fin de amortiguar el impuesto a la
renta durante los primeros años de operaciones de la empresa.
Dado el alto costo de la inversión en activos fijos del proyecto, se utilizará el método de depreciación
acelerada, de modo que la cuota anual de depreciación actúe como escudo fiscal durante los primeros
años de operaciones de la empresa, y al mismo tiempo sea posible analizar el efecto de las
depreciaciones dentro del horizonte de evaluación. A continuación se presentan las depreciaciones de
todos los activos fijos seleccionados para el proceso productivo de este proyecto agrupados por vida
útil.
Cuadro de Depreciaciones
Vida útil Año Depreciación Vt
0 368.510
1 122.837 245.673
10 Años
2 122.837 122.837
3 122.837 0
0 1.929.990
1 643.330 1.286.660
9 Años
2 643.330 643.330
3 643.330 0
0 83.310.520
7 Años 1 41.655.260 41.655.260
2 41.655.260 0
0 6.296.830
6 Años 1 3.148.415 3.148.415
2 3.148.415 0
Tabla : Cuadro de Depreciaciones
101
13.6 Análisis de Proyecto Puro

En esta sección se considera que el financiamiento del proyecto es en base única a capital propio.
No se considera ningún tipo de financiamiento en base a créditos.
13.6.1 Escudo Fiscal

El escudo fiscal, corresponde a una propiedad asociada a aquellos gastos que disminuyen los
impuestos a pagar. Estos escudos fiscales, son restados del flujo antes de determinar el impuesto a la
renta, para luego ser sumados nuevamente. Para efectos de este proyecto, los escudos fiscales a tomar
en cuenta corresponden a la depreciación y la pérdida del ejercicio anterior.
13.6.2 Ventas de Activos

Considerando las características de este proyecto y la naturaleza de los activos principales
requeridos, es que no se considerarán ventas de activos, lo que implica, que serán utilizados durante
toda la vida útil.
13.6.3 Balance de IVA

El balance de IVA, se plantea para determinar la situación del proyecto respecto a los impuestos
que se requieran pagar al fisco. El balance está representado por el IVA de todos los ingresos o ventas,
mientras que los egresos asociados a los costos fijos, variables y en el caso de los años 0, 4 y 8, la
adquisición de activos fijos.
El balance de IVA es el siguiente:
Balance de IVA
Año 0 Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Año 7 Año 8
Ingreso por
0 40.684.645 51.360.878 62.247.677 73.329.391 84.624.516 96.111.710 107.815.161 130.590.367
IVA (+)
Egresos por
-48.671.224 -18.487.049 -37.529.422 -38.653.107 -43.040.459 -41.002.486 -42.230.228 -43.494.756 -48.027.172
IVA (-)
Balance
-48.671.224 22.197.595 13.831.456 23.594.570 30.288.932 43.622.030 53.881.483 64.320.406 82.563.195
Anual
Crédito/Dé-
-48.671.224 -26.473.628 -12.642.172 10.952.397 41.241.330 43.622.030 53.881.483 64.320.406 82.563.195
bito
Flujo 0 22.197.595 13.831.456 23.594.570 10.952.397
102
Flujo de Caja Proyecto Puro
Ingreso afecto a IVA (+) 214.129.708 270.320.410 327.619.351 385.944.162 445.392.188 505.851.107 567.448.218 687.317.723
Egreso afecto a IVA (-) 97.300.259 197.523.274 203.437.405 226.528.729 215.802.556 222.264.357 228.919.768 252.774.590
Egreso remuneraciones (-) 80.520.000 85.351.200 90.472.272 95.900.608 101.654.645 107.753.924 114.219.159 121.072.308 de capital privado.
Utilidad Operacional 0 36.309.449 -12.554.064 33.709.674 63.514.825 127.934.987 175.832.826 224.309.291 313.470.825
Depreciación (-) 45.569.842 45.569.842 766.167 0 0 0 0 0
Pérdida Ejercicio Anterior (-) 0 9.260.393 67.384.299 34.440.792 0 0 0 0

13.6.4 Flujo de Caja Proyecto Puro
UAI -9.260.393 -67.384.299 -34.440.792 29.074.033 127.934.987 175.832.826 224.309.291 313.470.825
Impuesto renta (-) 0 0 4.942.586 21.748.948 29.891.580 38.132.579 53.290.040
UDI -9.260.393 -67.384.299 -34.440.792 24.131.447 106.186.039 145.941.246 186.176.712 260.180.785
Pérdida Ejercicio Anterior

0 9.260.393 67.384.299 34.440.792 0 0 0 0
(+)
Depreciación (+) 45.569.842 45.569.842 766.167 0 0 0 0 0
Valor de Desecho (+) 963.632.536
Inversión Activos Intangi-

580.000
bles (-)
Inversión Activos Fijos (-) 237.292.961 20.230.000 20.230.000

Inversión Cap. Trabajo (-) 114.512.596
Recuperación Cap. Trabajo

114.512.596
(+)
Recuperación IVA (+) 22.197.595 13.831.456 23.594.570 10.952.397
Flujo de caja -352.385.557 58.507.044 1.277.392 57.304.244 49.294.637 106.186.039 145.941.246 186.176.712 1.318.095.917
entreguen algún tipo de crédito. Todo el financiamiento considerado en este flujo de caja es por parte
El flujo de caja puro, no considera ningún tipo de financiamiento por parte de entidades que
103
13.6.5 Obtención de Indicadores Proyecto Puro

Los indicadores económicos para la situación económica del proyecto sin ningún tipo de
financiamiento son los siguientes:
• Van = $ 38.027.509
• TIR = 29%
• PAYBACK = 6 Años
13.7 Análisis de Proyecto Financiado

En esta sección se considera que el financiamiento del proyecto es en base a capital propio y un
crédito a largo plazo, las alternativas de financiamiento mediante crédito se muestran en el siguiente
punto.
13.7.1 Análisis de Alternativa de Financiamiento

Para evaluar las alternativas de financiamiento, se debe considerar en un principio el porcentaje
de financiamiento que será cubierto por capital privado y por línea de crédito. Dentro del proyecto, se
cubrirá un 28% del proyecto en base a capital privado, mientras que el 72% restante será financiado por
un crédito comercial a largo plazo, con una tasa de interés anual del 5,5%. Este crédito a largo plazo,
será pagado en un plazo de 6 años.
Para efectos del flujo de caja, en caso de que este diese inferior a cero, se considerará la
adquisición de un crédito a corto plazo, cuyo interés anual es de 14,4% anual, pagaderos en un año. Las
estimaciones de los intereses tiene como fuente [14].
104
13.7.2 Determinación de Cuadro de Amortización e Intereses

El pago de las cuotas del crédito a largo plazo, se llevará a cabo en base a amortización constante,
en un período de 6 años, lo que da como resultado la siguiente tabla de amortización:
Periodo Principal Intereses Amortización Cuota
0 253.717.602
1 211.431.335 13.954.468 42.286.267 56.240.735

2 169.145.068 11.628.723 42.286.267 53.914.990
3 126.858.801 9.302.979 42.286.267 51.589.246
4 84.572.534 6.977.234 42.286.267 49.263.501
5 42.286.267 4.651.489 42.286.267 46.937.756
6 0 2.325.745 42.286.267 44.612.012
13.7.3 Escudo Fiscal

Considerando los escudos fiscales mencionados en la sección 14.6.1, se añaden los intereses por
créditos, referentes a los intereses a pagar por el financiamiento en base a crédito.
13.7.4 Ventas de Activos

Al igual que en el caso del análisis sin financiamiento, no se considera la venta de activos durante
el período de evaluación.
13.7.5 Balance de IVA

El balance de IVA es el mismo del análisis sin financiamiento (ver tabla de Balance de IVA en la
Sección 13.6.3).
105
Flujo de Caja Proyecto Puro
Ingreso afecto a IVA (+) 214.129.708 270.320.410 327.619.351 385.944.162 445.392.188 505.851.107 567.448.218 687.317.723
corto plazo.
Egreso afecto a IVA (-) 97.300.259 197.523.274 203.437.405 226.528.729 215.802.556 222.264.357 228.919.768 252.774.590
Egreso remuneraciones (-) 80.520.000 85.351.200 90.472.272 95.900.608 101.654.645 107.753.924 114.219.159 121.072.308
Utilidad Operacional 36.309.449 -12.554.064 33.709.674 63.514.825 127.934.987 175.832.826 224.309.291 313.470.825
Depreciación (-) 45.569.842 45.569.842 766.167 0 0 0 0 0
Interés LP (-) 13.954.468 11.628.723 9.302.979 6.977.234 4.651.489 2.325.745
Interés CP (-) 7.579.814 7.848.348 6.540.983
Pérdida Ejercicio Anterior (-) 23.214.861 92.967.491 76.906.776 28.217.533
UAI -23.214.861 -92.967.491 -76.906.776 -28.217.533 88.524.982 173.507.081 224.309.291 313.470.825
Impuesto renta (-) 15.049.247 29.496.204 38.132.579 53.290.040

13.7.6 Flujo de Caja Proyecto Financiado
UDI -23.214.861 -92.967.491 -76.906.776 -28.217.533 73.475.735 144.010.877 186.176.712 260.180.785
Pérdida Ejercicio Anterior (+) 23.214.861 92.967.491 76.906.776 28.217.533
42.286.267 42.286.267 42.286.267 42.286.267 42.286.267 42.286.267

Amortización LP (-)
Amortización CP (-) 52.637.599 54.502.415 57.377.041
Depreciación (+) 45.569.842 45.569.842 766.167
Valor de Desecho (+) 800.556.261
Inversión Activos Intangibles (-) 580.000
Inversión Activos Fijos (-) 237.292.962 20.230.000

Inversión Cap. Trabajo (-) 114.512.596
Recuperación Cap. Trabajo (+) 114.512.596
Crédito LP (+) 253.717.602
Crédito CP (+) 52.637.599 54.502.415 57.377.041
Recuperación IVA (+) 22.197.595 13.831.456 23.594.570 10.952.397
Flujo de caja -98.667.956 2.266.309 0 0 -0 2.029.960 101.724.611 186.176.712 1.175.249.642

En contraste con el flujo de caja Puro, en este se añaden campos referentes a los créditos a largo y
106
13.7.7 Obtención de Indicadores Proyecto Financiado

Los indicadores económicos para la situación económica del proyecto sin ningún tipo de
financiamiento son los siguientes:
• Van = $120.441.106
• TIR = 41%
• PAYBACK = 7 Años
13.8 Análisis de Sensibilidad

Al hacer cualquier análisis económico proyectado al futuro, siempre hay un elemento de
incertidumbre asociado a las alternativas que se estudian y es precisamente esa falta de certeza lo que
hace que la toma de decisiones sea bastante difícil
Con el objeto de facilitar la toma de decisiones dentro de la empresa, puede efectuarse un análisis
de sensibilidad, el cual indicará las variables que más afectan el resultado económico de un proyecto y
cuales son las variables que tienen poca incidencia en el resultado final.
En un proyecto individual, la sensibilidad debe hacerse con respecto a los parámetro más incierto.
Para el caso del parque Vientos del Sur, se ha considerado como una importante variable la variación
del precio del servicio funerario en general.
Esto puede servir para saber cual es el límite inferior de precios que se puedan cobrar. Por
ejemplo, en el caso que se decida por una estrategia de marketing y precios agresivos para posicionarse,
si las estrategias de marketing propuestas no fueran suficientes, saber a cuanto se puede llegar es
necesario.
Este análisis se hará a través de la variación del VAN respecto al porcentaje (%) de variación del
precio, y también el TIR respecto a los precios. Con la variación del precio tenemos los siguientes
resultados.
107
400000000
300000000
200000000
100000000
0
-100000000
-200000000
-300000000
-20% -10% -5% 0% 5% 10% 20%
Sin Financiamiento Con Financiamiento
50
37,5
25
12,5
0
-20% -10% -5% 0% 5% 10% 20%
La elasticidad precio del Van sin financiamiento es de: 72,97, mientras que con financiamiento es
140,34.
La otra variable importante de sensibilizar es la demanda. Es bueno saber cuales son los
márgenes de demanda en los cuales se puede mover el proyecto, ya que ante crisis u otros factores esta
información es vital, puede provocar que el proyecto entero quiebre en poco tiempo si no se consideran
estas variaciones. Este análisis se hará a través de la variación del VAN respecto al porcentaje (%) de
variación del aumento de la demanda anual (recordamos que estimamos un aumento del 1% anual
respecto al año anterior, partiendo con un 4% del mercado), y también el TIR respecto a la demanda.
Con esta variación tenemos los siguientes resultados:
108
5250000000
3500000000
1750000000
0
-1750000000
-3500000000
-5250000000
-7000000000
-10% -5% -1% 0% 1% 5% 10%
Sin Financiamiento Con Financiamiento
150
112,5
75
37,5
0
-20% -10% -5% 0% 5% 10% 20%
La elasticidad precio del Van es de 1,28 mientras que la elasticidad demanda del Van es de 1,18.
Los valores de los gráficos exhibidos anteriormente se encuentran detallados en el Anexo Análisis de
Sensibilidad.
109
14 Conclusiones
Parque Vientos del Sur ofrecerá una experiencia única para el cliente, experiencia que no existe
en la actualidad en la industria, lo que será ampliamente reconocido a nivel nacional. La idea de
potenciar el servicio de cremación ofrecido, dada la ubicación geográfica del recinto, permite explorar
un nicho de mercado del que en la actualidad no existe una oferta eficaz que pueda cumplir con los
requisitos de demanda.
Se ha realizado un análisis acabado, tanto de la fase de puesta en marcha del proyecto, como un
estudio para la mantención y supervivencia del proyecto. Se ha intentado mitigar todos los posibles
riesgos que podría presentar la puesta en marcha del proyecto, analizar si es factible y cómo enfocarlo
para un mayor grado de ganancias.
Dada la existencia de una creciente demanda en el área fúnebre, sería posible el considerar el
crear otros centros funerarios en otros lugares de Chile, de modo de expandir el mercado abarcado. Lo
ideal es utilizar una penetración de mercado competitiva basada en la diferenciación.
Con el presente informe, a través de todos los puntos expuestos, se ha logrado identificar todos
aquellos factores de riesgo del proyecto Parque Vientos del Sur, lo que hace mucho menos riesgosa la
inversión de ahora en adelante.
Finalmente, y considerando las diversas variables de sensibilidad utilizadas, se puede concluir

que aunque se presenten casos extremos, el proyecto es resistente en su viabilidad.
110
15 Bibliografía y Referencias
[1] Prensa: Cementerio de Puerto Varas obliga a contratar sus servicios para mantener sepulturas, Radio
Bio Bio http://www.radiobiobio.cl/2009/08/21/cementerio...servicios-para-mantener-sepulturas/
[2] Prensa: Falta de espacios en cementerios de Puerto Montt http://www.canal5.cl/videos/?vid=183
[3] Mercury removal prior to cremation: a collaboration of dentistry and mortuary science to prevent
environmental contamination, Christiansen, Paige; Larson, Mickensi.
http://www.thefreelibrary.com/_/print/PrintArticle.aspx?id=216339047
[4] INE Los Lagos, 09-05-2010.
[5] Mapa socioeconómico de Chile, Adimark Investigaciones de mercado y opinión pública. 2004.
[6] Artículo: La rigidez de los salarios en Chile, Andrés Marinnakis

Oficina internacional del trabajo.Santiago, Noviembre 2005
[7] Artículo: Ideas para abrir un negocio

http://affaripropri.com/es/2010/05/abrir-una-agencia-funeraria-primera-parte/
[8] Artículo: Las 40 Marcas más valiosas de México

http://www.cnnexpansion.com/expansion/2009/11/03/Las-40-marcas-mas-valiosas-de-Mexico
[9] Decisiones de fin de vida: Arreglos de Sepultura

http://www.arizonacaregivers.org/Group%20B/04.Bro.FinDeVida.Sepultura(Span).pdf
[10] Sociedad: El gran negocio de cementerios y funerarias

http://www.periodismo.uchile.cl/contintanegra/2002/noviembre/sociedad1.html
[11] Reglamento General de Cementerios, DTO. Nº 357, Ministerio de Salud, Gobierno de Chile
[12] http://www.sii.cl/aprenda_sobre_impuestos/impuestos/impuestos_indirectos.htm, visitada el

14/06/2010, con Fecha de Actualización: 21-04-2010.
[13] http://www.gestionforestal.cl:81/mg_03/gestion/gexpneg/txt/203.htm , visitada el 14/06/2010.
[14] Tasa de interés y Máxima Convencional

http://www.sbif.cl/sbifweb/servlet/InfoFinanciera?indice=4.2.1&FECHA=1/7/2010
111
16 Anexos
Anexo 1 - Resultados Encuesta
Numero de encuestados : 63
¿Cuál es su edad?
Menor de 18
De 18 a 30
De 30 a 45
De 45 a 65
Mayor de 65
0 6 12 18 24 30
¿Donde vive?
Puerto Montt Puerto Varas Osorno Valdivia Otra
8%
5%
5%
56%
27%
112
¿Cuál es su ingreso mensual?
No percibe ingresos
Entre $100.000 y $300.000
Entre $300.000 y $600.000
Entre $600.000 y $1.000.000
Más de $1.000.000
0 5 10 15 20
¿Es usted jefe o jefa de un grupo familiar?
Sí No
46%
54%
¿Planea solicitar servicios funerarios para usted y/o su familia de manera anticipada?
Sí No
33%
67%
113
¿Qué tipo de servicio fúnebre tiene pensado adquirir?
Tradicional (Ataúd) Cremación
40%
60%
¿Siente que la distancia es un impedimento para adquirir servicios de cremación?
Sí No
26%
74%
Si existieran instalaciones dentro de la X Región que ofrecieran servicio de cremación,
¿consideraría este servicio como opción?
Sí No
37%
63%
114
En cuanto a los trámites del fallecimiento de un familiar, ¿qué grado de responsabilidad quiere
tener en ellos?
Me haré cargo de todos los trámites por mi cuenta

Haré personalmente los trámites pero me gustaría recibir asesoría
Me gustaría desligarme totalmente de la responsabilidad para vivir el duelo con tranquilidad
14%
47%
39%
¿Le gustaría que existiera la posibilidad de agregar elementos personalizados a la ceremonia
fúnebre?
Sí No
32%
68%
¿Cuánto está dispuesto a pagar por un servicio funerario personalizado?
Entre $200.000 y $300.000 Entre $300.000 y $500.000

Entre $500.000 y $1.000.000 Entre $1.000.000 o más
3%
20%
34%
43%
115
¿Su familia y más cercanos acostumbran reunirse luego de las ceremonias funerarias?
Sí No
37%
63%
Sobre las reuniones familiares post funerarias, ¿Le gustaría desligarse completamente de la
organización y que sus invitados sean atendidos de la mejor manera?
Sí No
33%
67%
¿Estaría dispuesto a contratar un servicio post funerario?
Sí No
24%
76%
116
Anexo 2 - Cinerarios de Chile
Cinerarios en Chile ordenados por ciudades de norte a sur.

• Antofagasta
◦ "Cementerio Parque y Crematorio San Cristóbal"
• Viña del Mar
◦ "Cementerio Parque del Mar"
• Santiago
◦ "Cementerio General"
◦ "Cementerio Católico"
◦ "Cementerio Parque del Recuerdo"
• Concepción
◦ "Cementerio General de Concepción"
• Osorno
◦ "Cinerario Cristo Protector"
• Puerto Montt
◦ "Cinerario Puerto Montt"
• Temuco
◦ "Cinerario Temuco"
• Punta Arenas
◦ "Cementerio Municipal de Punta Arenas, Sara Braun"
Fuente: www.crematorios.cl
Anexo 3 - Código del Trabajo
Ley N° 16744
Esta ley hace referencia a la seguridad laboral, accidentes de trabajo, políticas de prevención de riesgos,
enfermedades profesionales y políticas de higiene ambiental en lugares de trabajo.
Decreto supremo N° 745
Reglamento sobre condiciones sanitarias y ambientales mínimas en los lugares de trabajo
Reglamento N° 969
Registro de Control de Asistencia de cada uno de los trabajadores
L. 18.620 ART. PRIMERO Art. 7º
117
Contrato individual de trabajo es una convención por la cual el empleador y el trabajador se obligan
recíprocamente, éste a prestar servicios personales bajo dependencia y subordinación del primero, y
aquél a pagar por
estos servicios una remuneración determinada.
Normativa vigente (Estudio Ambiental)

Constitución Política de la republica de chile
El artículo 19 número 8 de la Carta Fundamental asegura a todas las personas el
“Derecho a vivir en un ambiente libre de contaminación. Es deber del Estado velar para que este
derecho no sea afectado y tutelar la preservación de la naturaleza”. El inciso segundo agrega que la
Ley podrá establecer restricciones específicas al ejercicio de determinados derechos o libertades para
proteger el medio ambiente.
Ley 19300 sobre Bases Generales del Medio Ambiente
Esta ley constituye el marco legal de protección ambiental obligatorio ha ser considerado para el
desarrollo de proyectos u obras susceptibles de causar efectos ambientales. Su dictación obedece a la
necesidad de implementar la gestión ambiental del País y dar aplicación específica a los
mandatos constitucionales sobre la materia.
Decreto Supremo N°30/97 Reglamento del S.E.I.A. (Modificado por D.S. 95/02)
En términos generales, enumera detalladamente los proyectos o actividades que deben ser evaluadas en
el sistema; fija los contenidos mínimos necesarios para la elaboración de una DIA o un EIA; Establece
mecanismos de participación ciudadana en los procesos de evaluación; incorpora un listado de
permisos ambientales sectoriales y reglamenta el contrato de seguro por daño ambiental y autorización
provisoria.
Decreto Fuerza de Ley N° 725/68 “Código Sanitario”
El artículo 71 del código sanitario señala que corresponde al Servicio de Salud aprobar los proyectos
relativos a la construcción, modificación, y ampliación de cualquier obra pública y particular destinada
a: la provisión o purificación de agua de una comunidad; La evacuación, tratamiento y disposición final
de aguas
servidas. Se agrega que antes de poner en explotación tales obras deberán ser autorizadas por el
Servicio de Salud de la Jurisdicción.
Decreto Supremo N° 458/76 “Ley General de Urbanismo y Construcciones”
El artículo 55 del D.S.S. 458 establece que corresponderá a la Secretaría Regional de Vivienda y
Urbanismo respectiva, cautelar que las subdivisiones y construcciones en terrenos rurales, con fines
ajenos a la agricultura, cuenten con el cambio de uso de suelo.
118
Decreto Supremo N° 357/70 “Reglamento General de Cementerios”
En términos generales reglamenta lo que dice relación con la instalación, construcción, habilitación y
operación de cementerios.
Ley N°16.744 Sobre “Accidentes del Trabajo y Enfermedades Profesionales”
Este instrumento legal establece las normas para proteger a los trabajadores involucrados en todo
proyecto, de manera que en forma preventiva estén imponiendo en algún organismo administrador del
seguro respectivo.
Ley N° 382/89 “General de Servicios Sanitarios y sus modificaciones”
Reglamenta el régimen de explotación de servicios públicos destinados a recolectar y disponer aguas

servidas; establece disposiciones relativas al régimen de concesión para establecer, construir y explotar
servicios sanitarios, regula la fiscalización del cumplimiento de normas relativas a los Servicios
Sanitarios y de estas con el Estado y los usuarios. Se regulan entre otras, las condiciones de
las instalaciones domiciliarias, del suministro de agua potable y disposición de aguas servidas.
Ley N°17.288/70 “Ley Sobre Monumentos Nacionales”.
Define y entrega tuición del Consejo de Monumentos Nacionales, y dentro de estos distingue los
Monumentos Históricos, Públicos, Arqueológicos, y Santuarios de la Naturaleza declarados como tales
a proposición del Consejo.
Decreto Supremo N° 146/98 “Establece Norma de Emisión de Ruidos Molestos generados por Fuentes
Fijas”.
Establece los niveles máximos permisibles de presión sonora continuos equivalentes y los criterios
técnicos para evaluar y calificar la emisión de ruidos molestos generados a la comunidad por fuentes
fijas.
Los niveles de presión sonora establecidos en este decreto rigen en el radio urbano de una comuna,
aplicándose el estándar de calidad sonora de la zona afectada por lo ruidos molestos, de acuerdo al uso
del suelo fijado por el plano regulador comunal.
En las áreas rurales, los niveles de presión sonora corregidos que se obtengan de la emisión de una
fuente fija emisora de ruido, medidos en el lugar donde se encuentre el receptor, no podrán superar al
ruido de fondo en más de 10 db.
D. F. L. N° 1.122/81 “Código de Aguas”.
Establece entre otras normas, todo lo relacionado con las aguas superficiales y subterráneas; entrega a
la Dirección General de Aguas atribuciones para ejercer la vigilancia de las aguas de los cauces
naturales de uso público e impedir que en estos se construyan, modifiquen, o destruyan, obras, sin la
autorización del servicio o autoridad a quién correspondas aprobar su construcción o autorizar
su demolición o modificación.
119
Decreto Supremo N° 594/99 “Reglamento sobre Condiciones Sanitarias y Ambientales Básicas en

lugares de Trabajo”.
Establece las condiciones sanitarias y ambientales básicas que deberá cumplir todo lugar de trabajo, sin
perjuicio de la reglamentación específica que se haya dictado o que se dicte para aquellas faenas que
requieren condiciones especiales.
Decreto Supremo N° 144/61 “Establece Normas para evitar Emanaciones o Contaminantes de

cualquier naturaleza”.
Dispone que los gases, vapores, humos, polvo, emanaciones o contaminantes de cualquier naturaleza,
producidos en cualquier establecimiento fabril o lugar de trabajo, deberán captarse o eliminarse en
forma tal que no causen, peligro, daño, o molestias al vecindario.
Decreto Supremo N° 86/87 Promulga Norma Chilena N° 1438 sobre Calidad de Agua para diferentes
Usos.
Establece los requisitos de calidad que debe cumplir el agua destinada a riego, estética, recreación y
vida acuática.
D. F. L. 850/97 Ministerio de Obras Públicas Cumplimiento de Normativa Vial.
Señala este cuerpo legal las distintas normas que reglamentan el uso de calles y caminos públicos.
D. F. L. 850/98 Normativa Vial de Acceso a Caminos .
Establece que los propietarios de los predios colindantes con caminos nacionales solo podrán abrir
caminos de acceso a estos con autorización expresa de la Dirección Regional de Vialidad. Además,
dicha dirección podrá prohibir cualquier otro tipo de acceso a esos caminos cuando puedan constituir
un peligro para la seguridad del tránsito o entorpecer la libre circulación por ellos.
6.1 Artículo 97, Reglamento del Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental
Según consta en el artículo 97 del Reglamento de la Ley de Bases Generales del Medio Ambiente,
haciendo referencia al artículo 5° del D.S. n° 357/70 del Ministerio de Salud, Reglamento General de
Cementerios, los requisitos para su otorgamiento y los contenidos técnicos y formales necesarios para
acreditar su cumplimiento son:
Distancia del predio del cementerio a ríos, manantiales, acequias; pozos u otra fuente que pueda
abastecer de agua para la bebida o el riego.
Distancia del predio del cementerio a viviendas.
Control de emisiones de contaminantes atmosféricos, tratándose de crematorios.
120
Anexo 4 - Detalle de Análisis de Sensibilidad
Variación porcentual Sin Finaniamiento Con Financiamiento

del Precio
VAN TIR VAN TIR
-20% -263.912.262 9% 89.725.468 37%

-10% -122.248.520 19% 105.083.287 39%
-5% -51.416.648 24% 112.762.197 40%
0% 19.415.222 28% 120.441.106 41%
5% 90.247.093 32% 128.120.016 42%
10% 161.078.964 36% 135.798.926 44%
20% 302.742.706 44% 151.156.745 46%
Variación porcentual Sin Finaniamiento Con Financiamiento

de la Demanda
VAN TIR VAN TIR
-10% -6.099.061.517 50.096.889 12%

-5% -3.332.954.75 105.083.287 22%
-1% -1.120.069.348 63.595.108 34%
0% -566.847.996 92.018.107 37%
1% 19.415.222 28% 120.441.106 41%
5% 2.199.258.763 89% 234.133.104 59%
10% 4.965.365.523 130% 376.248.101 83%
121

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Evaluación de Proyectos

4.1 Definición de la Idea del Proyecto 8

4.2 Objetivos del Proyecto 8

4.3 Antecedentes Generales del Proyecto 9

4.4 Alcance del Proyecto 10

4.5 Justificación del Proyecto 11

4.6 Impacto del Proyecto 13

5.1 Identificación de la Situación Actual 14

5.2 Situación con Proyecto 15

5.3 Comparación Situación Actual y Situación con Proyecto 16

5.4 Separabiliad del Proyecto 16

5.5 Métodos de medición de beneficios y costos 17

5.6 Método de evaluación de rentabilidad que se usará 18

5.7 Programación de las actividades de la evaluación del proyecto 20

6.1 Definición del Producto 21

6.2 Mercado Objetivo 22

6.3 Análisis de Demanda 23

6.3.1 Análisis de Demanda Pasada y Actual 24

6.3.2 Análisis de la Demanda Futura 28

6.4 Análisis de Oferta 31

6.4.1 Análisis de Oferta Pasada y Actual 31

6.4.2 Análisis de Oferta Futura 33

6.5 Análisis de Sistema de Comercialización 35

6.5.1 Marketing Estratégico 35

6.5.1.1 Análisis Externo e Interno 35

6.5.1.4 Selección de Segmento Objetivo 39

6.5.1.6 Ventaja Competitiva 40

6.5.2 Marketing Operativo 41

6.5.2.3 Canal de Distribución 43

7.1 Análisis del Tamaño del Proyecto 44

7.2 Localización del Proyecto 46

7.2.1 Orientación de la Localización 46

7.2.4 Otros factores 48

7.2.5 Decisión de Localización 49

7.3 Ingeniería del Proyecto 49

7.3.1 Selección del Proceso Productivo 49

7.3.2 Selección de Equipos 56

7.3.3 Productos y Subproductos 58

7.3.5 Obras Físicas 64

7.3.6 Proyectos Complementarios 64

7.3.7 Calendario de Inversiones 65

7.3.8 Programa de Reinversiones 66

7.3.9 Análisis de Materias Primas e Insumos 67

7.3.10 Programas de Trabajo 68

7.3.11 Programación de Producción 70

7.5 Análisis de Costos 71

7.5.1 Costos de Inversión 71

7.5.1.1 Capital Fijo 71

7.5.1.2 Capital en Intangibles 72

7.5.1.3 Capital de Trabajo 73

7.5.2 Costos Operacionales 73

8 Estudio Marco Legal 75

6.1 Requisitos para la instalación de un cementerio 75

6.2 Requerimientos mínimos de un cementerio 76

10.1 Tipo de Sociedad 80

10.2 Costo de Formación de Sociedad 81

11.1 Estructura Organizacional 82

11.2 Leyes laborales atingentes al proyecto 86

11.3 Análisis de remuneraciones y sus proyecciones 88

13 Estudio Económico Financiero 98