Sistemas y principios registrales

INTRODUCCIN. El presente trabajo tiene por finalidad, dar a conocer mejor lo que son los sistemas regstrales, encontrar una clasificacin adecuada de los mismos, entender de donde se origina el sistema registral venezolano, sus principales caracteres y establecer ciertas crticas de algunos autores; as como explicar lo que son los principios regstrales, su enumeracin e importancia en materia regstral. Es importante aclarar que cuando se habla de sistemas de ordenacin jurdica de la propiedad inmueble, se ubican estos sistemas en el campo del Derecho Inmobiliario, pero nuestro objetivo es lo relativo a la organizacin de la propiedad inmueble desde el punto de vista de la publicidad, y si se considera que los sistemas modernos fundamentan la publicidad en la institucin de un registro ad hoc, se encuentra ms adecuado hablar de sistemas regstrales y no de sistemas de ordenacin jurdica de la propiedad inmueble, lo cual traera como consecuencia confusiones. A travs de la historia de la humanidad han existido sistemas inmobiliarios no regstrales, como el Sistema Romano que careca de solemnidad constitutiva y de proteccin a terceros adquirentes el Antiguo Sistema Germnico que tena solemnidad constitutiva y protega a los terceros adquirentes; pero los sistemas inmobiliarios modernos son eminentemente regstrales, es decir, son sistemas en los cuales los actos relativos a la transferencia y gravamen de los bienes inmuebles aparecen en relacin con la institucin del Registro de la Propiedad, a travs del cual se verifica la publicidad de las transmisiones inmobiliarias, hecho tan antiguo, en expresin de Besson, "como la misma propiedad inmueble". A travs del trabajo se aclararn ciertas dudas referentes principalmente a los caracteres de los sistemas regstrales y los principios regstrales que deben regir para lograr un buen funcionamiento del Derecho Registral. DESARROLLO I. LOS SISTEMAS REGSTRALES. 1. Segn Sanz Fernndez: "Sistema regstral es el conjunto de normas que en un determinado pas regulan las formas de publicidad de los derechos reales sobre los bienes inmuebles a travs del Registro de la Propiedad, as como el rgimen y organizacin de esta institucin. Lo cual dicho en forma sinttica sera el conjunto de normas reguladoras de la institucin del Registro de la Propiedad, tanto desde un punto de vista sustantivo, es decir, el valor de los asientos como forma de constitucin o publicidad de aquellos derechos, como desde un punto de vista formal, es decir, la organizacin y el rgimen del Registro". Concepto. Clasificaciones.

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Besson considera tres sistemas: el sistema francs, el germnico y el australiano, cada uno con sus derivados. Coviello estima dos grandes sistemas: el sistema francs o de transcripcin (Francia, Italia y Blgica); y el sistema germnico o de inscripcin (Austria, Prusia y Australia). Jernimo Gonzlez considera por separado y en orden cronolgico los sistemas: francs, australiano, alemn y suizo. Roca Sastre aparte de considerar los sistemas inmobiliarios no regstrales, clasifica exhaustivamente los sistemas inmobiliarios regstrales en: registros con efecto de requisito de oponibilidad, registros con efecto de presuncin de exactitud y plena proteccin de terceros y registros con plena eficacia formal o sustantiva. Se tomar en cuenta la clasificacin de los sistemas inmobiliarios regstrales desde el punto de vista sustantivo que adopta Roca Saatre, ya que la misma entraa autntico inters cientfico y hace factible una clasificacin completa. Desde el punto de vista de la eficacia y valor jurdico de los asientos regstrales, se pueden clasificar los sistemas inmobiliarios en: a. b. Sistemas que reducen el Registro a fines de simple publicidad o que adoptan el Registro con efectos de requisitos de oponibilidad:

La constitucin o adquisicin del dominio y dems derechos reales inmobiliarios se rigen por el Derecho comn, careciendo el Registro de efectos constitutivos.

Los actos y contratos regstrales que no hayan sido registrados no pueden hacerse valer contar terceros, no son oponibles. Es un rgimen de transcripcin, y es propio de aquellos ordenamientos jurdicos en que la adquisicin del dominio y dems derechos reales se verifica por la conclusin del simple contrato (sistema consensualista), sin que se precise ningn modo o requisito que venga a sumarse, o a complementar, al ttulo adquisitivo. El Registro no se involucra en el acto de enajenacin, el cual discurre por entero en el mbito del Derecho Civil: "solo que para evitar, en lo indispensable, los males de la clandestinidad y de la posible sorpresa y perjuicio de terceros adquirentes, se exige la registracin, s el acto jurdico correspondiente quiere oponerse o hacerse valer contra de quien le pueda perjudicar". Fue adoptado por primera vez este sistema por el Cdigo Napolenico y ha sido imitado por Blgica, Holanda, Italia, Portugal. En Venezuela es el sistema vigente con algunas particularidades (art., 1924 Cdigo Civil). a. Sistemas que atribuyen a los asientos regstrales efectos convalidantes, presumen la exactitud del Registro y protegen plenamente a los terceros.

La constitucin de los derechos reales est completamente desvinculada de las formas de publicidad. La publicidad regstral de los derechos reales inmobiliarios, cuyo nacimiento y eficacia se rigen por el Derecho Civil, es, y sta es la regla general, voluntaria, si bien, en algn supuesto, el derecho real no es eficaz hasta que se haya practicado el asiento registral correspondiente (rgimen de hipotecas). No limitan la efectividad del Registro a la mera publicidad y a la oponibilidad frente a terceros de los actos registrados, sino que producen efectos convalidantes. Se establece la presuncin de exactitud del Registro; lo que el Registro expresa es verdad, es decir, coincide con la situacin jurdica en que el inmueble se encuentre en la realidad, los derechos reales inscritos existen y disfrutan de completa eficacia jurdica (tal es la llamada legislacin regstral). Cuando las formas regstrales contrastan con las formas constitutivas civiles de los derechos reales, las primeras triunfan sobre las segundas, la apariencia regstral vence a la realidad jurdica extraregstral, y el titular inscrito es mantenido en su adquisicin (Principio de la fe pblica registral). Sistema establecido en Espaa y vigente en Cuba y dems pases hispanoamericanos que se inspiraron en la Ley Hipotecaria espaola de 1861. a. Sistemas que atribuyen al Registro eficacia constitutiva.

Las formas regstrales de publicidad pueden estar establecidas de manera tal que las mismas sean necesarias para que el derecho real se constituya y nazca. En tal sentido, la relacin jurdica inmobiliaria ya no nace y produce sus efectos a tenor de lo pautado en el Derecho Civil, sino que la misma no tiene existencia jurdica hasta que el Registro toma razn de la voluntad o nimo de generarla. Los asientos regstrales tienen la funcin principal de dotar de existencia a los derechos reales, eficacia constitutiva, y la subsidiaria de realizar por s mismos la funcin de publicidad. Sistema Alemn y Suizo: los asientos del registro tienen funcin constitutiva, pero para surtir sus efectos precisa que previo a la inscripcin exista un negocio jurdico causal justificativo del derecho real que el Registro da vida. El contenido del registro se presume exacto, mientras, en la forma debida, no se demuestre lo contrario (legitimacin registral), y dicho contenido, aunque disienta de la realidad jurdica, es mantenido a favor de terceros que adquirieron sus derechos confiados en los datos regstrales (fe pblica registral). Sistema Australiano: el contenido regstral se considera exacto de una manera absoluta. La eficacia constitutiva de los asientos regstrales es tal, que no existen ms derechos reales que aquellos que nacieron por medio del Registro. El asiento es totalmente independiente del acto, negocio o ttulo que lo propici. Lo que el Registro publica es toda y la nica verdad y, por tanto, ordinariamente, no es factible atacarlo, ya que, tcnicamente, no existe disparidad entre el contenido regstral y la realidad jurdica extraregstral. Australia adopt, adems, el sistema del ttulo real, ya que no existe ms ttulo del derecho real que el emitido por el Registrador. Sistema de Sajonia, Lubeck, Mecklemburgo, y Hamburgo (antiguas legislaciones inmobiliarias): en ellas los asientos regstrales tienen la misma eficacia que la del Sistema Australiano, pero no admitieron el ttulo real.

1.

El Sistema Regstral Venezolano. Caracteres. Crticas.

El Sistema Regstral Venezolano es mixto ya que rene caractersticas de diversas clases de sistemas, como lo son los sistemas de oponibilidad de lo inscrito, sistema convalidante, sistema constitutivo de folio personal, sistema de inscripcin y sistema de transcripcin. Como hay predominio de ciertas caractersticas podemos afirmar que en ese sentido el sistema venezolano posee predominio de los sistemas convalidante, folio personal y transcripcin. Se dice que es un sistema convalidante porque adems de la oponibilidad de lo inscrito, establece a favor de quien inscribe una presuncin legal relativa o "iuris tantum" acerca de la veracidad (coincidencia entre al verdad real y la regstral) e integridad del contenido del registro, es decir, que comprende la titularidad del derecho en todos sus aspectos jurdicos en cuanto a contenido y legitimidad del titular, y la forma exigida si fuese el caso. Se dice que es un sistema de folio personal porque las inscripciones regstrales se organizan tomando como elemento clasificador a las personas (naturales o jurdicas). Se dice que es un sistema de transcripcin porque la elaboracin de los asientos regstrales se hace copiando los documentos en forma fiel y exacta. En la prctica del Derecho el sistema venezolano puede considerarse mixto, debido a que exige la inscribilidad, al respecto el artculo 1924 del Cdigo Civil Venezolano dice: "los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningn efecto contra terceros, que por cualquier ttulo, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble. Cuando la Ley exige un ttulo registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquel con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales". Es de destacar que el legislador venezolano se refiere a inmuebles especialmente en este artculo, pero tambin nos remite al artculo 1920 ejusdem, referente a los actos que por disposiciones especiales deben registrarse, someterse a las formalidades del registro y de los ttulos que deben registrarse. Tambin hay que considerar que el sistema venezolano sigue el criterio de oponibilidad a terceros en cuanto a que "los instrumentos privados, hechos para alterar o contrariar lo pactado en instrumento pblico, no producen efecto sino entre los contratantes y sus sucesores a ttulo universal. No se los puede oponer a terceros" (art. 1362 C. Civil). En Venezuela el instrumento pblico hace plena fe, as entre partes como respecto de terceros, mientras no sea declarado falso, 1 de los hechos jurdicos que el funcionario pblico declara haber efectuado, si tenia facultad para efectuarlos, 2 de los hechos jurdicos que el funcionario pblico declara haber visto u odo, siempre que est facultado para hacerlos constar (art. 1360 ejusdem). Mucho se ha hablado de lo tpico y caracterstico que resulta el sistema registral de transcripcin, aqu podemos incluir los siguientes sistemas (Francs, Italiano, Venezolano, etc.). Todo lo antes expuesto reside en la solucin dada al supuesto de pugna entre ttulos incompatibles cuando el de fecha posterior acudi primero al Registro. El artculo 1924 del C. Civil expresa tcitamente que la no-inscripcin de un adquirente, constituye una apariencia negativa digna de tutela. Indudablemente que los Registros de la propiedad inmueble tienen como funcin primordial la de dar seguridad al comercio de dichos bienes, por esto la publicidad registral, crea una apariencia legitimadora suficiente como para proteger a quien en ella confa, orientando y dando a conocer los derechos reales a los interesados (terceros). Afirma certeramente La Cruz Berdejo, que el Registro puede ser considerado como una hemeroteca especial, ya que all cualquiera puede consultar los peridicos que se encuentran a disposicin del lector. Esto, sin embargo, no puede ser un elemento justificativo para que la Direccin asegure la certeza y exactitud de las noticias. En este caso estamos ante una nueva publicidad de hecho. Esto justifica el hecho de que la gran mayora de los registros inmobiliarios estatuyen slo una presuncin de exactitud a favor de lo que ellos manifiestan, para as garantizar el trfico jurdico de los bienes inmuebles; ya que cuando el contenido registral est en desacuerdo con la realidad jurdica, se presume verdadero (con presuncin iure et de jure). En consideracin a lo antes expuesto, se debe decir que el registro se considera ntegro, o sea, de acuerdo con la presuncin antes citada, pero no exacto; pues siempre existe una posibilidad de amenaza latente, de impugnacin al que inscribi su adquisicin. Las mismas pueden ocurrir por genealoga de los titulares regstrales y la sucesin de ttulos. Por ejemplo, cuando se anula una compraventa por vicios de consentimiento o incapacidad del enajenante, entonces la nulidad alcanza a todos los adquirentes, no teniendo importancia el hecho de que hayan registrado o no su adquisicin.

Por otra parte cuando existe conflicto de Derecho entre dos causahabientes, este problema debera resolverse a favor del primero que registr; basndose en el principio el derecho es mejor (Prior temporepotier iure). Relacionando este principio de prioridad en que existen derechos reales sobre el mismo bien, ocurre una prelacin temporal entre los causahabientes; ya que existiran derechos reales imposibles de coexistir. Esto provoca un efecto de exclusin, lo cual se ajusta a que el Ordenamiento Jurdico establece que el segundo adquirente no podr devenir en titular del derecho enajenado. Por otra parte cuando se verifica una doble enajenacin, el seguido causahabiente que se adelante a registrar su ttulo adquisitivo, o que sea el nico en hacerlo, se constituye en el titular del derecho enajenado a su favor, yendo esto en detrimento del primer causahabiente que, siendo desde el punto de vista civil el verdadero titular, resulta despojado de su titularidad, por haber actuado con negligencia o descuido, al no inscribir su propio ttulo adquisitivo. Tal conclusin, esta de acuerdo con lo previsto en el artculo 1924 del Cdigo Civil Venezolano. Apunta Messineo, "La Ley atribuye a la transcripcin una funcin discriminadora entre varios derechos en conflicto o concurrentes que implica la derogacin del principio de prioridad que opera a favor del derecho subjetivo del primer causahabiente, y da preferencia al derecho subjetivo del segundo o ulterior causahabiente". I. LOS PRINCIPIOS REGSTRALES. 1. Para el jurista Roca Sastre, por principios hipotecarios se debe entender "el resultado de la sintetizacin o condensacin tcnica del ordenamiento jurdico hipotecario en una serie sistemtica de bases fundamentales, orientaciones capitales o lneas directrices del sistema. Para Hernndez Gil: principio inmobiliarios o hipotecarios "son el conjunto de normas jurdicas fundamentales organizadoras del rgimen de Publicidad Inmobiliaria". Para Snz Fernndez: principios inmobiliarios o hipotecarios son las reglas fundamentales que sirven de base al sistema hipotecario de un pas determinado y que pueden determinarse por induccin o abstraccin de los diversos preceptos de un derecho positivo. El Registro de Propiedad es la mxima Institucin Jurdica para publicidad, seguridad, garanta y movilidad de actos y contratos relativos al dominio y dems derechos reales, y no con una mera institucin jurdica que tenga por objeto la inscripcin o anotacin de actos y contratos relativos a los mismos. Dicha institucin existe en todo el mundo, pudindose medir el valor y eficacia de los actos y contratos segn se apliquen una serie de principios bases fundamentales, orientaciones principales o presupuesto que son resultado de la autorizacin o condensacin tcnica de los ordenamientos jurdicos inmobiliarios. Concepto. Enumeracin de los Principales Principios Regstrales.

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Principio de Inscripcin. El artculo 1927 del C. Civil dice que "el registrador pondr al pie del instrumento o de la copia que lleve a registrar, una nota en la cual se exprese haberse efectuado el registro, con indicacin del nmero del protocolo y el del instrumento, y entregar al interesado el instrumento o la copia as anotados". En los Sistemas de Fuerza Formal de Registro, la inscripcin es el elemento bsico para que se produzca la constitucin, transmisin, modificacin o extincin de los derechos reales sobre los bienes inmuebles. En los Sistemas de Transcripcin como el de Venezuela, la inscripcin no es factor esencial o constitutivo para que los derechos reales se produzcan, a excepcin del de Hipoteca. Este principio lo encontramos en la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prensa sin desplazamiento de Posesin, en el artculo 15 que dice: "el crdito garantizado con hipoteca mobiliaria o prenda sin desplazamiento de posesin podr enajenarse, transmitirse o cederse en todo o en parte mediante instrumento pblico o instrumento privado autenticado o reconocido con sujecin a las disposiciones del Cdigo Civil...". En el art. 20 ejusdem se enumeran los bienes sujetos a esta disposicin. Ahora en nuestro Cdigo Civil en su seccin II, de la forma de Registro en el artculo 1926 nos dice: "Cuando se registre un instrumento en el cual se renuncie, se rescinda, se resuelva, se extinga, se ceda o traspase algn derecho, o se modifique algn acto, se pondr en el instrumento donde se haba declarado o creado el mismo derecho, o hecho constar el acto, una nota marginal en la cual se expresan dichas circunstancias, y la fecha y la Oficina en que se ha efectuado el registro...". Para completar este principio

de inscripcin podemos tomar en cuanta los artculos 1915 y 1916 del Cdigo civil Venezolano; en especial el 1916 que se refiere a transmitir o gravar por un mismo ttulo inmuebles situados en diferentes jurisdicciones que deben registrarse en todas las oficinas correspondientes. Principio de Especialidad. Este principio no es aplicable en Venezuela; pero su concepto es el siguiente: "El Principio de la Especialidad, descansa en la finca inmatriculada (a cada finca un folio), en el derecho o derechos inscritos sobre la misma y en el titular de ellos. Este principio, no solamente es importante para la eficacia legal de los asientos regstrales, sino para la labor organizada administrativa de los Registros Pblicos. El hecho de que se aplique este principio permite clasificar el sistema en Sistema de Folio Real (a cada finca un folio) o en caso de que no se aplique en Sistema de Folio Personal (a cada operacin un folio)". Principio de Fe Pblica. Consiste en el carcter que le imprime el funcionario, tiene atribuciones conferidas por la Ley para: a. Presenciar el acto. b. Dar constancia del acto. c. Para efectuar los hechos jurdicos a que el instrumento contrae. Podemos de la Ley de Registro Pblico enunciar el artculo 10 que dice: "Los Registradores merecen fe pblica en todos los actos, declaraciones y certificaciones que con tal carcter autoricen. En el art. 102 de la Ley de Registro Pblico dice: "En las Oficinas Subalternas de Registro se observarn las formalidades siguientes": En el aparte 2 del mismo artculo se observa el punto "a": "Los registradores advertirn a las partes los gravmenes, de los cuales tengan conocimiento, que existan sobre las propiedades de su jurisdiccin y que afecten los bienes objeto del acto presentado para su registro. Si el documento fuere registrado, no obstante la advertencia, se har constar, tanto en la nota de registro del documento original como en la de losProtocolos, la circunstancia de haberse hecho oportunamente aquella. No se registrar el documento si la parte a quien interese especialmente la advertencia no estuviere presente en el acto del registro, personalmente o por medio de apoderado". En el aparte3 en el segundo prrafo se observa la parte "b": "No pueden ser testigos las personas unidas al Registrador o a los otorgantes por parentesco segundo de afinidad, ni los ciegos, ni los totalmente sordos o mudos, ni len fin, los que tuvieren algn impedimento general para declarar en todo juicio". En el aparte 4 en el tercer prrafo dice: "Cuando uno o varios de los otorgantes no sepan o puedan firmar, lo har a su ruego la persona o personas que ellos designen en el documento, en presencia del registrador y los testigos. Firmar una persona distinta por cada otorgante; pero si varios de los otorgantes no supieren o pueden firmar y tuvieren un inters idntico en el contenido del acto presentado para su registro, una misma persona podr firmar por ellos. El artculo 1927 del C. Civil nos refiere a la parte "c" cuando dice: "El Registrador pondr al pie del instrumento o de la copia que se lleve a registrar, una nota en la cual se exprese haberse efectuado el registro, con indicacin del nmero de protocolo y el de instrumento; y entregar al interesado el instrumento o la copia as anotados". Principio de Legalidad. Es el que exige a los Registradores, bajo su responsabilidad: La legalidad de las formas extrnsecas de los documentos de los que se solicite su inscripcin, la capacidad de los otorgantes, la validez de las obligaciones contenidas en las escrituras pblicas, suspender o negar la anotacin o inscripcin de los documentos. Es decir, tiene que someter a examen o calificacin los documentos que slo tengan acceso al Registro". En los artculos 1913 al 1918 del Cdigo Civil, encontramos los requisitos para este Principio de Legalidad. El art. 1913 dice: "Todo ttulo que se lleve a registrar debe designar claramente el nombre, apellido, edad, profesin y domicilio de las partes, y la fecha de la escritura, en letras". Por otro lado el art. 1914 ejusdem nos dice: "Todo ttulo que deba registrarse designar los bienes sobre los cuales verse, por sunaturaleza, situacin, linderos, nombre especfico cuando tenga, Distrito o Departamento, Parroquia o Municipio, y dems circunstancias que sirvan para hacerlos conocer distintamente". Principio de Prioridad. Este principio establece que el acto registrable que primeramente ingrese en el Registro se antepone o prevalece a todo acto registrable que, siendo incompatible, no hubiere ingresado en el Registro, aunque

fuere de fecha anterior. Es decir, en el caso tpico de doble venta, el primero que registra excluye los derechos que pudiera haber adquirido el otro comprador. En la antigua Ley de Registro Pblico deca en el art. 86: "Los documentos se insertarn en los protocolos en el mismo orden en que hayan sido inscritos en el libro de Presentaciones...". En la nueva Ley de Registro Pblico en el art. 98 dice: "Los documentos se insertarn en los protocolos, al dcimo (10) da hbil despus de la presentacin o cuando la urgencia lo requiera, autorizando una insercin anticipada, salvo lo dispuesto en el artculo 99. Si en el documento se solicita certificacin de gravamen, podr hacerse la fijacin del otorgamiento para el decimoquinto (15) da hbil siguiente al de presentacin". Mientras que el art. 99 dice: "Cuando se trate del registro de testamento, discernimiento de tutela o curatela, constituciones de hogar, reconocimientos de hijos nacidos fuera del matrimonio ilegtimos, protestos o dems actos urgentes, el Registrador podr anticipar la insercin en los protocolos y en el otorgamiento prescindiendo a este efecto del orden de la inscripcin en el Libro de Presentaciones". Principio de Tracto Sucesivo. En virtud de este Principio, todo acto de disposicin aparece ordenado en forma que uno siga al otro de modo eslabonado sin que haya vacos o saltos regstrales. Esto requiere que el inmueble est inscrito con anterioridad a favor de los otorgantes y de que se siga un ordenamiento lgico, pues de lo contrario, el Registrador en virtud de sus facultades, denegar la inscripcin o anotacin. Para este principio se toma el artculo 78 de la Ley de Registro Pblico que es: "En el Libro Diario, los Registradores anotarn, en extracto, todos los actos en que intervengan y los documentos que sean protocolizados en sus Oficinas. Estos asientos se harn en el mismo orden en que tuvieren lugar los actos a que correspondan, bajo una serie numrica continua, que comenzar cada da con designacin de la fecha, en esta forma u otra semejante: N 1. - N.N. vendi o hipotec o... a S.S. una casa o inmueble o... denominado H., situado en D., por la cantidad de... al contado o a plazo. - N 2. - Se recibi a las 10 a.m. oficio N... del Juez... comunicando una prohibicin de enajenar o gravar el inmueble... (inmueble, casa)... propiedad de... situado...". Principio de Publicidad. En sentido lato, Publicidad es la actividad orientada a difundir y hacer notorio un acontecimiento. En sentido menos amplio, consiste en la exteriorizacin o divulgacin de una situacin jurdica a objeto de provocar su cognosibilidad general. El fenmeno publicitario se nos presenta como antittico de la clandestinidad. Lo notorio ocupa el polo opuesto a lo secreto. El ordenamiento jurdico, empero, toma en consideracin ambos puntos extremos de la cognosibilidad, y, as como unas veces estima digno de tutela el inters al secreto (tutela de la imagen, de la correspondencia, del secreto profesional, industrial, etc.), otras acoge y protege el inters a la cognosibilidad. Es sentido estricto, y desde el ngulo tcnico-jurdico, debe entenderse por publicidad el sistema de divulgacin dirigido a hacer cognoscible a todos, determinadas situaciones jurdicas para tutela de los derechos y la seguridad de trfico. En el Derecho Moderno, constituye en suma, una heteropublicidad y que la exteriorizacin y divulgacin de las situaciones jurdicas verificada por un ente ajeno a la realizacin del acontecimiento publicado: La Administracin Pblica. En la seccin III, De la Publicidad de Registro en nuestro Cdigo Civil por el artculo 1928 nos dice: "Los Registradores darn a todo el que pida, copia simple o autorizada de los instrumentos que haya en su oficina. Deben igualmente permitir la inspeccin de los protocolos en las horas fijadas. Tambin darn copia simple de los documentos que hayan archivado como comprobantes de los instrumentos". 1. Importancia en Materia Registral de los Principios Regstrales. Los postulados de la "Carta de Buenos Aires" manifiestan la importancia de los Principios Regstrales en materia registral entre otras cosas, y estos son: El Derecho Registral integra el sistema jurdico con normas y principios de Derecho Pblico y Privado, de la cual el Derecho Registral Inmobiliario es una de sus principales ramas. Los Principios del Derecho Registral son las orientaciones fundamentales, que informan esta disciplina y dan la pauta en la solucin de los problemas jurdicos. Los Registros Pblicos Inmobiliarios de carcter jurdico son instituciones especificas organizadas por el Estado y puestas a su servicio y al de los particulares para consolidar la seguridad jurdica. Los Registros Inmobiliarios constituyen el medio ms eficiente para la publicidad de los derechos reales sobre inmuebles.

El Principio de Inscripcin es comn y su base fundamental, de la cual derivan sus efectos, tipificacin y caractersticas. La Legislacin relativa a la constitucin, adquisicin, transmisin, modificacin y extincin de derechos reales sobre inmuebles o cualquier otra situacin jurdica debe procurar la proteccin del titular como la seguridad del trfico jurdico. Los medios adecuados para alcanzar la publicidad registral radican en que la legislacin prevea los aspectos fundamentales. La registracin de los derechos y situaciones jurdicas sobre bienes inmuebles debe ser obligatoria. La proteccin registral se concede a los ttulos previa calificacin de su legalidad por el Registrador, quien ejercita una funcin inexcusable. Debe adoptarse como base para la registracin la unidad inmueble y su manifestacin formal, a travs del folio o fiche real, para la aplicacin del principio de determinacin y la conveniente vinculacin con el rgimen catastral. La prioridad de los derechos se determina por su ingreso en el registro. El rango de los derechos compatibles, en tanto no afecta el orden pblico, puede ser objeto de negocio jurdico, como la reserva, permuta y posposicin. Los derechos inscribibles se derivarn del titular inscrito, de modo tal que el Registro contendr el historial completo de los bienes. Los asientos de los Registros y su publicidad formal deben estar bajo la salvaguarda de los Tribunales de Justicia. El Registro se presume exacto e ntegro tanto cuando proclama la existencia de un derecho como cuando publica su extincin, mientras por sentencia firme inscrita no se declare lo contrario. Se presume que el derecho inscrito existe y corresponde a su titular. La presuncin legitimadora del Registro para el que adquiera de buena fe y a ttulo oneroso con apoyo en el mismo es incontrovertible. La buena fe del tercero no se presume siempre, mientras no se pruebe que conoci o debi conocer la inexactitud del Registro. La titularidad y la libertad de cargas o la existencia de gravmenes sobre los inmuebles se acreditar por certificacin del Registro. Los Estados deben evitar la sancin o derogar la vigencia de normas que restrinjan, la registracin sin perjuicio de arbitrar, el cumplimiento de sus disposiciones administrativas y tributarias. BIBLIOGRAFIA. GONZLEZ, MANUEL Y OTROS."Temas de Derecho Registral y Prctica Forense". Distribuidora Kelran C.A. 1997. Caracas, Venezuela.

Samuel S. Ruiz T. Caracas

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