CLASES DE COPROPIEDAD

PROPIEDAD POR CUOTAS O Copropiedad Romanas

Los copropietarios no tienen dominio sobre partes determinadas de la cosa, sino un derecho de propiedad sobre todas y cada una de las partes de la cosa en cierta proporcin, es decir sobre parte alcuota Los copropietarios tienen libertad para adoptar los acuerdos convenientes para regular esa situacin de copropiedad. Pueden incluso determinar que se extinga esa copropiedad mediante la divisin de la cosa comn. En principio, se presume en el Art. 970 C.C que todas las cuotas son iguales, mientras no se pruebe lo contrario. Puede ocurrir que los copropietarios decidan que las cuotas sean desiguales, y esta desigualdad en las cuotas vendr dada por el ttulo adquisitivo o por las aportaciones realizadas por los copropietarios al iniciarse la copropiedad. La importancia de la cuota determina en que parte se van a distribuir las cargas de cada propietario y tambin de que forma van a participar de los beneficios que derivan de la situacin de copropiedad.

PROPIEDAD EN MANO COMN O PROPIEDAD COLECTIVA o Copropiedad Germnica

La cosa es ntegramente de todos. Les pertenece colectivamente - a cada uno conjuntamente con los dems como grupo, que, sin embargo, no constituye una persona jurdica distinta de sus componentes

No existen cuotas, por lo que no es posible el ejercicio de la divisin por los copropietarios

Como no existen cuotas, no existe la posibilidad de que cada copropietario pueda enajenar o vender su posicin en la comunidad

PROPIEDAD DIVIDIDA

El poder pleno de la propiedad les corresponde a varios, que, entre todos, tienen el conjunto de facultades que aqul encierra.

Pero estas facultades estn repartidas entre los condueos, no homogneamente (as por terceras partes iguales), sino correspondiendo a cada uno unas diferentes.

Pero todo ello de tal forma que no se pueda decir que la cosa es de uno, y los dems tienen derechos reales en cosa ajena, sino que es de todos, de cada uno en su aspecto.

DERECHOS DE LOS COPROPIETARIOS

DERECHO DE USAR (art. 974 Cdigo Civil),

Cada copropietario tiene derecho a servirse del bien comn, siempre que no altere su destino ni perjudique el inters de los dems. El derecho de usar el bien comn corresponde a cada copropietario. En caso de desavenencia el juez regular el uso, observndose las reglas procesales sobre administracin judicial de bienes comunes.

Por la naturaleza del bien, que el uso no "altere" el "destino" del bien, En efecto, si el bien por su naturaleza es una casa vivienda no podra usarse como local industrial ya que estara alterndose su "destino".

Al servirse del bien, no "perjudique el inters de la comunidad, ni impida a los co-partcipes utilizarlos segn su derecho"; de tal manera que "si todos desean usar a la vez y lo hacen, el uso deber ser proporcional a cada cuota"

Los co-propietarios podran regular el uso comn del bien mediante pacto.

Sin embargo: dice "no puede imponerse por mayora un uso diferente del que establece la ley , un co-dueo que no est conforme, en todo caso tiene, la posibilidad de recurrir al Juez para resolver la discrepancia, observndose las reglas procesales que establece el nuevo Cdigo Procesal Civil, sin perjuicio de impetrar la divisin.

DERECHO DE USAR (art. 975 Cdigo Civil),

El copropietario que usa el bien parcial o totalmente con exclusin de los dems, debe indemnizarles en las proporciones que les corresponda, salvo lo dispuesto en el artculo 731 C.C.

Supone, que si uno de los copropietarios usa el bien excluyendo a los dems, surge la necesidad de retribuir a los dems el equivalente a la parte proporcional

Cuyo monto podra fijarse de mutuo acuerdo o en caso de inconformidad recurrir al juez o a un arbitraje para establecer el pago y evitar que se genere un menoscabo patrimonial en perjuicio de los dems copropietarios.

La excepcin de esta regla la constituye el artculo 731 del C.C que ha establecido en favor del cnyuge sobreviviente el usufructo legal sobre la casa habitacin que ha servido de hogar conyugal, mientras no contraiga nuevo matrimonio, viva en concubinato o muera, en cuyo supuesto se extingue este derecho de carcter eminentemente humanista.

DERECHO DE DISFRUTAR (art. 976 Cdigo Civil),

El derecho de disfrutar corresponde a cada copropietario. Estos estn obligados a reembolsarse proporcionalmente los provechos obtenidos del bien.

En la primera parte, se consagra el "ius-fruendi" extensivo a todos los que tienen este derecho, si exclusin de ninguno.

En la segunda parte, se establece que si algn co-propietario no disfruta del bien se le compensar en proporcin a los provechos del bien observndose los principios que regulan la obtencin de stos, siguiendo los dictados de los arts. 890-891-892-893-894 y 895

DERECHO DE DISPONER (art. 977 y 978 Cdigo Civil),

ART. 977Cada copropietario puede disponer de su cuota ideal y de los respectivos frutos. Puede tambin gravarlos.
ART. 978 SI un copropietario practica sobre todo o parte de un bien, acto que importe el ejercicio de propiedad exclusiva, dicho acto slo ser vlido desde el momento en que se adjudica el bien o la parte a quien practic el acto.

Las facultades del propietario es disponer del bien a ttulo oneroso o gratuito; por lo tanto, el copropietario puede disponer de su parte libremente sin ninguna limitacin ni necesidad de ofertar primero a los dems copropietarios. Si por alguna razn el copropietario realiza actos de disposicin de propiedad exclusiva, la transferencia quedar condicionada a que en el acto de participacin judicial o extrajudicial se le adjudique al copropietario el bien que enajen

El copropietario puede disponer slo de los frutos. En el ejercicio de su derecho de propiedad dispone de los frutos que produce el bien o los bienes.

En el ejercicio de sus actos de disposicin sobre el bien puede afectarla con una carga real prendaria o hipotecaria. Si el copropietario deudor no cumpliera la obligacin principal, el acreedor para hacer efectivo su crdito tuviera que demandar previamente a los dems copropietarios la particin o persuadirles para una particin extrajudicial; de tal manera que identificada la parte alcuota proporcional se traslada el monto de las deudas al bien y se ejecutar la garanta real

DERECHO DE REINVINDICAR (art. 979 Cdigo Civil),

Cualquier copropietario puede revindicar el bien comn. Asimismo, puede promover las acciones posesorias, los interdictos, las acciones de desahucio, aviso de despedida y las dems que determine la ley.

Se reconoce en favor de cualquier copropietario ejecutar la accin reivindicatoria, derecho inherente a la propiedad para recuperar la posesin, objeto de este derecho real. De prosperar esta accin las consecuencias jurdicas de la sentencia aprovechan a todos los otros copropietarios desde que esta accin

A. Reivindicatoria Poseedor sin justo titulo

Inherente a la co-propiedad tambin es que cualquiera de ellos puede ejercer los interdictos de retener o recobrar, que son las acciones posesorias por excelencia, para hacer cesar la perturbacin, o inquietacin de la posesin o recuperarla sise hubiera configurado un despojo. En cuyos supuestos los beneficios tambin son extensivos a los dems copropietarios.

Recuperar el bien

En cuanto a la accin de desalojo, la norma procesal dice que "la ejecute el propietario"; como la co-propiedad es una forma de ella, consideramos que esta accin podra hacerla valer tambin cualquiera de ellos.

DERECHO DE TANTEO O PREFERENCIA (art. 989 Cdigo Civil),

Los copropietarios tienen el derecho de preferencia para evitar la subasta de que trata el artculo 988 y adquirir su propiedad, pagando en dinero el precio de la tasacin en las partes que correspondan a los dems copartcipes

Cuando el juez decide que se remate el bien ya que no se ponen de acuerdo los copropietarios en la particin, antes de que dicho juez decida tal remate, cualquiera de los copropietarios puede comprarlo ntegramente. Si todos quieren ejercer el derecho de preferencia, compra el bien quien paga ms. Pero este derecho slo procede para el bien, no para la cuota. Es un medio semejante al retracto para unificar la propiedad" y agrega no es, sin embargo, lo mismo porque el retracto se ejercita una vez consumada la venta y el derecho de preferencia antes de la subasta y solo por la integridad de la cosa; no en cualquier venta, ni siquiera en el remate de una de las cuotas del copropietario"

Subasta publica
Podr comprar en bien antes

Se debe agregar que se paga el valor de la tasacin del bien y no aquel que podra haber servido de base para promover el remate de ste.

copropietario

DERECHO DE RETRACTO (art. 1592 inc. 2 Cdigo Civil),

El copropietario, en la venta a tercero de las porciones indivisas..

El retracto no se da entre copropietarios (art. 1599), ni procede en las ventas por remate pblico, pues se desincentivara la participacin de ste.

Se considera el retracto como el derecho que la Ley concede a algunas personas para dejar sin efecto una venta hecha y sustituirse en lugar del comprador tomando para s la cosa vendida por el precio y bajo las condiciones acordadas en la venta. No se puede pactar el retracto, la ley lo establece en los casos tipificados, asimismo, procede slo para las cuotas, y slo se da despus de la venta. En el artculo 1592 del C.C. se seala que es un derecho amparado por la Ley para subrogar al comprador en todas las estipulaciones del contrato de compra venta. El artculo 1595 del C.C. seala que la accin de retracto debe ser iniciada por el copropietario y no puede ser transmitida a un tercero a ttulo oneroso o gratuito para que este inicie la accin.

Retracto

comprado

Tercero

Cuota ideal

DERECHO DE PRESCRIPCION

No existe norma que regule expresamente, pero este derecho favorece y beneficias a todos los copropietarios, cuando slo uno de ellos, que est ejerciendo la explotacin del bien, adquiere por prescripcin un bien relacionado con la propiedad.

Lo que s queda claro es que no existe copropiedad entre los copropietarios (art. 985).

DERECHO A LA ADMINISTRACIN Y EXPLOTACIN DEL BIEN (art. 973 Cdigo Civil),

Cualquiera de los copropietarios puede asumir la administracin y emprender los trabajos para la explotacin normal del bien, si no est establecida la administracin convencional o judicial y mientras no sea solicitada alguna de ellas. En este caso las obligaciones del administrador sern las del administrador judicial. Sus servicios sern retribuidos con una parte de la utilidad, fijada por el juez y observando el trmite de los incidentes.

Para justificar este derecho en favor de cualquier copropietario debe tratarse de un bien o bienes susceptibles de una explotacin econmica continuada

se refiere a toda clase de bienes cuya paralizacin empresarial podra daar patrimonialmente a los copropietarios en cuyo supuesto el sujeto que asume esta funcin no es un simple gestor de negocios, sino "un Administrador Judicial", con obligacin inherentes a esta funcin Al asumir el patrimonio que administra depositar los ingresos que genere en una entidad financiera para mantenerla transparencia que exige la Administracin, razn por la cual sus servicios sern retribuidos siempre y cuando esto devenga rentable porque as lo exige la Ley: . Sus servicios sern retribuidos con una parte de la utilidad fijada por el Juez; sino hubiera utilidades se difiere el pago, lo que tambin es razonable para no debilitar el patrimonio de la copropiedad o empobrecer a los co-propietarios bajo pretexto de una explotacin econmica no justificable.

Muchas Gracias Dios les bendiga