Derecho a la vivienda

CAPÍTULO I. Estatuto básico del ciudadano

Artículo 8. Derechos del ciudadano en relación con la vivienda.

Artículo 9. Deberes del ciudadano en relación con la vivienda.

CAPÍTULO II. Régimen jurídico básico del derecho de propiedad de la vivienda

Artículo 10. Contenido del derecho de propiedad de la vivienda: facultades.

Artículo 11. Contenido del derecho de propiedad de la vivienda: deberes y cargas.

TÍTULO II. Acción de los poderes públicos en materia de vivienda

CAPÍTULO I. Principios generales de la actuación pública en materia de vivienda

Artículo 12. Acción del Estado en materia de vivienda, rehabilitación, regeneración y renovación urbana.

Artículo 13. Compromiso por la accesibilidad universal en el parque de vivienda.

Artículo 14. Situaciones de especial vulnerabilidad.

Artículo 15. Derecho de acceso a la vivienda y ordenación territorial y urbanística.

Artículo 16. Vivienda protegida.

Artículo 17. Vivienda asequible incentivada.

Artículo 18. Declaración de zonas de mercado residencial tensionado.

Artículo 19. Colaboración y suministro de información de los grandes tenedores en zonas de mercado residencial tensionado.

CAPÍTULO II. Colaboración y cooperación entre administraciones públicas en materia de vivienda

Artículo 20. Colaboración entre las administraciones públicas en materia de vivienda.

Artículo 21. Órganos de Cooperación en materia de vivienda y suelo.

Artículo 22. Coordinación interministerial.

CAPÍTULO III. Actuación del estado en materia de vivienda

Artículo 23. Planificación y programación estatal en materia de vivienda.

Artículo 24. Planes estatales en materia de vivienda y rehabilitación, regeneración y renovación urbana y rural.

Artículo 25. Colaboración público-privada y fondo de vivienda asequible.

Artículo 26. Consejo Asesor de Vivienda.

TÍTULO III. Parques públicos de vivienda

Artículo 27. Concepto, finalidad y financiación.

Artículo 28. Criterios orientadores en la gestión de los parques públicos de vivienda.

Artículo 29. Destino de los parques públicos de vivienda.

TÍTULO IV. Medidas de protección y transparencia en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda

CAPÍTULO I. Régimen general de derechos e información básica

Artículo 30. Principios básicos de los derechos, facultades y responsabilidades.

Artículo 31. Información mínima en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda.

CAPÍTULO II. Información y transparencia en materia de vivienda y suelo

Artículo 32. Parque público de vivienda.

Artículo 33. Inversión en programas de política de vivienda.

Artículo 34. Caracterización del parque de vivienda. Vivienda deshabitada o vacía.

Artículo 35. Caracterización de la demanda de vivienda.

Artículo 36. Suelo público disponible para vivienda.

[Disposiciones adicionales]

Disposición adicional primera. Base de datos de contratos de arrendamiento de vivienda y refuerzo de la coordinación en la información sobre contratos de arrendamiento.

Disposición adicional segunda. Prioridad de la política de vivienda en la gestión patrimonial del Estado.

Disposición adicional tercera. Revisión de los criterios para la identificación de zonas de mercado residencial tensionado.

Disposición adicional cuarta. Aplicación de los recursos de los planes estatales en materia de vivienda en los trámites de intermediación y conciliación.

Disposición adicional quinta. Grupo de trabajo para la regulación de los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda.

Disposición adicional sexta. Los administradores de fincas.

[Disposiciones transitorias]

Disposición transitoria primera. Viviendas calificadas con algún régimen de protección pública con anterioridad a la entrada en vigor de la ley.

Disposición transitoria segunda. Objetivos en relación con el parque de vivienda destinado a políticas sociales.

Disposición transitoria tercera. Procedimientos suspendidos en virtud de los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

Disposición transitoria cuarta. Régimen de los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley.

[Disposiciones derogatorias]

Disposición derogatoria única.

[Disposiciones finales]

Disposición final primera. Medidas de contención de precios en la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda.

Disposición final segunda. Incentivos fiscales aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda.

Disposición final tercera. Modulación del recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

Disposición final cuarta. Modificación del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre.

Disposición final quinta. Modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

Disposición final sexta. Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda.

Disposición final séptima. Títulos competenciales.

Disposición final octava. Desarrollo reglamentario.

Disposición final novena. Entrada en vigor.

FELIPE VI

REY DE ESPAÑA

A todos los que la presente vieren y entendieren.

Sabed: Que las Cortes Generales han aprobado y Yo vengo en sancionar la siguiente ley:

PREÁMBULO

I

La Constitución española (CE) reconoce, en su artículo 47, el derecho al disfrute de una vivienda digna y adecuada e impone seguidamente a los poderes públicos el deber de promover las condiciones necesarias que garanticen la igualdad en el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes constitucionales y de establecer las normas pertinentes para hacer efectivo el referido derecho. Todo ello como proyección de su artículo 9.2, lo que explica su ubicación sistemática en el capítulo III del título I de la norma fundamental, referido a los principios rectores de la política social y económica.

Por su objeto, el derecho constitucional así reconocido incide en el goce del contenido de otros derechos constitucionales, declarados incluso fundamentales, como los relativos a la integridad física y moral (artículo 15 CE), a la intimidad personal y familiar (artículo 18 CE), a la protección de la salud (artículo 43 CE) y a un medio ambiente adecuado (artículo 45 CE); derechos, todos ellos, que guardan una relación estrecha con los valores de la calidad de vida –de la que habla el propio preámbulo de la norma fundamental– y del libre desarrollo de la personalidad en sociedad (artículo 10.1 CE). Esta incidencia e imbricación también se deduce de la jurisprudencia del Tribunal Europeo de Derechos Humanos y resalta en la doctrina del Tribunal Constitucional, que es receptiva de aquella. Todo lo cual modula, tanto el derecho de propiedad, como la libertad de empresa, cuando operan en el sector de la vivienda, desde el doble punto de vista de la función social que deben cumplir y del interés general, respectivamente (artículos 33.2, 38, 128.1 y 131.1 CE). Y ello sobre el trasfondo de la igualdad de todos los españoles en cualquier parte del territorio del Estado (artículo 139.1 CE) en los términos del artículo 14 CE y, en particular, de las personas y grupos sociales en situación de especial desventaja (artículo 48 CE) y los legítimos intereses de consumidores y usuarios, de acuerdo con el artículo 51.1 de la Constitución Española.

La vivienda resulta ser, así, un bien esencial de rango constitucional que presenta múltiples dimensiones. Desde esta perspectiva, el propio Tribunal Constitucional ha reiterado que no constituye un título competencial autónomo, sino que puede recaer bajo distintos títulos competenciales estatales o autonómicos dependiendo de cuál sea el enfoque y cuáles los instrumentos regulatorios utilizados en cada caso por el legislador. Dicha complejidad competencial es clara consecuencia de las distintas dimensiones constitucionales que presenta la vivienda.

La vivienda constituye, ante todo, un pilar central del bienestar social en cuanto lugar de desarrollo de la vida privada y familiar, y centro de todas las políticas urbanas. Pero también, desde el punto de vista de su soporte físico, es un bien que acota un sector económico dedicado a su producción, puesta en el mercado y su gestión. De hecho, en el conjunto de la edificación urbana, la vivienda ocupa el 80% del espacio construido y, como tal, es un factor determinante de la estructuración espacial.

Es lógico que, dada su relevancia social, el derecho a la vivienda se recoja en importantes declaraciones internacionales, como la Declaración Universal de Derechos Humanos, adoptada y proclamada por la 183.ª Asamblea General de la Organización de las Naciones Unidas, de 10 de diciembre de 1948. Su artículo 25.1 prevé que toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure, tanto a él o ella, como a su familia, la vivienda. El Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, hecho en Nueva York el 19 de diciembre de 1966, reconoce también en su artículo 11.1, el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado incluyendo, entre otros, una vivienda igualmente adecuada. Asimismo, la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad sigue esta misma línea, reconociendo a lo largo de su articulado la necesidad de garantizar la accesibilidad como presupuesto fundamental para el disfrute de una vivienda adecuada.

La Unión Europea también ha avanzado en el reconocimiento del derecho a la vivienda de toda persona, que se recogió en la Carta Social Europea de 1961 y se reforzó en la Carta Social Europea revisada en 1996, según la cual las partes se comprometen a adoptar medidas destinadas «a favorecer el acceso a la vivienda de una calidad suficiente; a prevenir y paliar la situación de carencia de hogar con vistas a eliminar progresivamente dicha situación y a hacer asequible el precio de las viviendas a las personas que no dispongan de recursos suficientes». También el artículo 19 del Pilar Europeo de derechos sociales, incorpora la vivienda entre los principios y los derechos esenciales para el funcionamiento de los sistemas de bienestar europeo y, por último, la Carta de los Derechos Fundamentales de la Unión Europea aprobada por el Parlamento, el Consejo y la Comisión Europea el 7 de diciembre de 2000 establece en su artículo 34.3 que «con el fin de combatir la exclusión social y la pobreza, la Unión reconoce y respeta el derecho a una ayuda social y a una ayuda de vivienda para garantizar una existencia digna a todos aquellos que no dispongan de recursos suficientes, según las modalidades establecidas por el Derecho comunitario y las legislaciones y prácticas nacionales».

En esta misma línea se ha expresado la Resolución del Parlamento Europeo, de 21 de enero de 2021, sobre el acceso a una vivienda digna y asequible para todos, en la que se pide a la Comisión y a los Estados miembros que se aseguren de que el derecho a una vivienda adecuada sea reconocido y ejecutable como un derecho humano fundamental mediante disposiciones legislativas europeas y estatales aplicables, y que garanticen la igualdad de acceso para todos a una vivienda digna. En suma, la normativa internacional más actual es consciente del proceso de segregación de facto en el acceso a la vivienda de la que es víctima gran parte de la población, especialmente jóvenes y familias y colectivos vulnerables.