Mantenimiento y mejora de las instalaciones en los edificios. ENAC0108

Bibliografía

Capítulo 1

Organización del mantenimiento eficiente de las instalaciones energéticas en edificios

1. Introducción

Hoy en día no se concibe una vivienda sin agua caliente y calefacción o unas oficinas sin un equipo de climatización. Esto, tan importante para el confort diario de las personas, se produce gracias a las instalaciones energéticas de los edificios.

Pero una instalación, al igual que muchas otras partes del edificio, es un elemento que requiere una serie de tareas para que se asegure que su funcionamiento sea el esperado, es decir, es necesario realizar un mantenimiento de la misma. Es tal la importancia de algunas instalaciones, que a veces dicho mantenimiento está regulado legalmente.

Destacar que, aun con características dependientes del tipo de instalación, las técnicas de mantenimiento empleadas se basan, por un lado, en unas tareas preventivas, que son unas medidas e inspecciones periódicas para adelantarse al fallo o mal funcionamiento de la instalación, y por otro lado, en las tareas correctivas, que son la consecuencia de que previamente se haya producido un funcionamiento anormal o avería en la instalación.

2. Tipos de mantenimiento. Función y objetivos

Las instalaciones de los edificios necesitan un mantenimiento continuo y exhaustivo. Aunque no son las únicas, se distinguen dos técnicas de mantenimiento, que aun aplicándose por separado, no deben excluirse una a otra. El mantenimiento ideal sería una combinación en una justa medida de las dos.

Dichas técnicas son:

Mantenimiento preventivo.

Mantenimiento correctivo.

2.1. Mantenimiento preventivo. Funciones y objetivos

El mantenimiento preventivo es aquel que se aplica cuando todavía no se ha producido una avería o incidencia debido a las condiciones de trabajo o al funcionamiento inadecuado de las instalaciones.

Por tanto, el objetivo principal del mantenimiento preventivo es reducir la frecuencia de averías o incidencias en las instalaciones del edificio.

La función del mantenimiento preventivo es realizar inspecciones periódicas de las instalaciones para prevenir posibles fallas, o sustituir diversos componentes debido a su deterioro. Por tanto, el mantenimiento preventivo requiere de cierta planificación para tener claros los periodos de inspección y partes a inspeccionar.

Todas estas inspecciones se deberán registrar detalladamente, ya que servirán en el futuro para poder prever averías o la forma de solucionarlas. Si este registro o archivo de inspecciones y/o incidencias no se realizara de forma ordenada y detallada, podría acarrear el aumento de coste y tiempo de las operaciones de reparación tan necesarias en las instalaciones de los edificios.

Una característica del mantenimiento preventivo es su periodicidad, ya que se basa en una serie de operaciones que se repiten cada cierto tiempo o periodo, el cual dependerá del tipo de instalación o de la tarea realizada.

Ejemplo

Un ejemplo de mantenimiento preventivo en edificios es la revisión de las instalaciones de gas natural. Dichas inspecciones se realizan de forma periódica y sin necesidad de que haya habido alguna incidencia.

2.2. Mantenimiento correctivo. Funciones y objetivos

El mantenimiento correctivo recoge todas aquellas actuaciones que deberán realizarse cuando se haya producido una avería que deba ser reparada.

Por tanto, el objetivo fundamental del mantenimiento correctivo es la reparación de la avería en el momento, y por eso las tareas de mantenimiento correctivo no necesitan una planificación exhaustiva como sucede con las tareas de mantenimiento preventivo.

Para realizar las funciones de mantenimiento correctivo, en primer lugar, se deberá evaluar la urgencia de la avería, y una vez evaluada se deberá solventar la avería, intentando buscar soluciones alternativas que puedan mantener el servicio averiado durante las horas de reparación.

Ejemplo

Se ha producido una avería en el centro de transformación que suministra la electricidad a una zona industrial. Para arreglarlo se deberá aplicar el mantenimiento correctivo, ya que la avería no estaba prevista. Para impedir una parada prolongada de la zona industrial se estudiará el conectar las instalaciones a otro centro de transformación durante la reparación del primero.

Actividades

1. Señalar qué diferencias existen entre el mantenimiento preventivo y el correctivo. Poner un ejemplo de cada uno.

3. Mantenimiento preventivo. Tareas de mantenimiento preventivo

Aunque el objetivo del mantenimiento preventivo de adelantarse a la avería, no varía de unas instalaciones a otras del edificio, lo que sí es variable son la planificación, periodicidad y operaciones a realizar en cada tipo de instalación.

Dada la gran importancia que tienen para la sociedad las instalaciones de los edificios, existe normativa para regular el mantenimiento de estas instalaciones. Dicha normativa es el Real Decreto 238/2013, de 5 de abril, por el que se modifican determinados artículos e instrucciones técnicas del reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios, aprobado por Real Decreto 1027/2007, de 20 de julio.

Tal y como se indica en el R. D. 238/2013, el mantenimiento de las instalaciones se realizará de acuerdo al manual de uso y mantenimiento de la instalación en caso de su existencia. Independientemente, dicho Real Decreto señala unas periodicidades de mantenimiento mínimas dependiendo de la instalación, el uso del edificio, tipo de aparatos y la potencia nominal, tal y como se refleja a continuación:

El R. D. 238/2013 también señala que en aquellas instalaciones que tengan una potencia útil nominal menor de 70 kW, y que dispongan de una supervisión remota en continuo, la periodicidad de mantenimiento se puede incrementar hasta 2 años, siempre que se garanticen las condiciones de seguridad y eficiencia energética. Adicionalmente añade que siempre se tendrán en cuenta las especificaciones concretas de los fabricantes de los equipos de las instalaciones.

Igualmente, el R. D. 238/2013 indica que en las instalaciones de potencia menor o igual a 70 kW, en caso de no existir manual de uso y mantenimiento, estas se mantendrán de acuerdo al criterio profesional de la empresa mantenedora. A título orientativo, esta norma ofrece las tareas de mantenimiento que se deben ejecutar en las instalaciones, siendo sus periodicidades las reflejadas en la tabla 3.1.

En cambio, en instalaciones de potencia mayor de 70 kW, la empresa mantenedora contratada deberá elaborar un manual de uso y mantenimiento que entregará al titular de la instalación cuando este no exista. Dicha norma ofrece una tabla con las operaciones a realizar en los distintos componentes de las instalaciones. Destacar que el R. D. 283/2013 responsabiliza a la empresa mantenedora o al director del mantenimiento de la actualización y adecuación permanente de las tareas de mantenimiento a las características técnicas de la instalación.

A continuación se ofrecen, a modo orientativo, los contendidos que deberán tener los programas de mantenimiento en las instalaciones de calefacción, Agua Caliente Sanitaria (ACS) y climatización, teniendo en cuenta la normativa vigente.

3.1. Programa de mantenimiento preventivo en instalaciones de calefacción

Las instalaciones de calefacción son fundamentales en los edificios. En ellas las operaciones de mantenimiento son muy importantes, ya que con una buena supervisión y manteniendo preventivo se podrán obtener mejores resultados desde el punto de vista de la eficiencia energética.

Los principales trabajos de mantenimiento comprenden la limpieza y conservación de los elementos que integran el equipo de calefacción. Si estas tareas se llevan a cabo con eficacia, el resultado será un ahorro de combustible de la caldera, y por tanto, una reducción del gasto en calefacción y en emisión de gases a la atmósfera, los cuales producen contaminación.

Por otro lado, si una instalación de calefacción no se limpiara bien, se podría producir la combustión incompleta de los gases, que puede provocar riesgos para la salud, e incluso la muerte.

Sabía que...

En las combustiones incompletas se producen unos elevados niveles de monóxido de carbono (CO). Dicho gas es muy tóxico y cuando se respira puede provocar la muerte, ya que se produce envenenamiento por la sustitución del oxígeno por monóxido de carbono en el cuerpo.

Actividades

2. Indicar si supone un ahorro económico el mantenimiento de la instalación de calefacción. Razonar la respuesta.

Operaciones de mantenimiento en instalaciones de calefacción

Dada la importancia del mantenimiento de las instalaciones de calefacción, además de las operaciones rutinarias de limpieza realizadas por los usuarios, también es obligatoria la realización de un mantenimiento por parte de una empresa dedicada a tal menester. Dichas operaciones siempre deberán estar de acuerdo con el manual de uso y mantenimiento de la instalación, en caso de que exista.

A continuación, en la siguiente tabla se indican algunas de las operaciones de mantenimiento obligatorio según la normativa vigente en caso de que el manual no exista, o de las operaciones que debe incluir el manual en el caso de que se tenga que elaborar.

A continuación, se reflejan las operaciones y periodicidades de mantenimiento que se deberán incluir en el manual de uso y mantenimiento, en el caso de no existir, en las instalaciones de Potencia Nominal Útil mayor de 70 kW. En la tabla aparecen tanto las operaciones de las instalaciones de calefacción, como las de agua caliente sanitaria y las de refrigeración.

Nota

El abandono de las instalaciones de calefacción y los problemas acarreados por el mismo hizo que el Estado legislara las operaciones de mantenimiento de las instalaciones mediante el Real Decreto 1027/2007. Dicho reglamento fue corregido y modificado por el Real Decreto 1826/2009, y el R.D. 238/2013 respectivamente. En dicho reglamento se indica que todas las instalaciones de calefacción, incluidas las que existían antes de la entrada en vigor del reglamento, estarán sometidas a un régimen de mantenimiento obligatorio, que será realizado por una empresa mantenedora habilitada.

Aplicación práctica

Con fecha 30 de marzo de 2013 se le pide una revisión del programa de mantenimiento preventivo de una caldera de gasóleo de una potencia de 65 kW en un edificio de oficinas. Los datos de revisiones incluidos en el programa son:

Revisión general de caldera (apta): 05 de mayo de 2012.

Comprobación y limpieza de circuito de humos en caldera: 02 de febrero de 2012.

Comprobación y limpieza de circuito en chimenea (apta): 02 de febrero de 2012.

Limpieza de quemador de caldera (apta): 03 de junio de 2012.

Revisión de vaso de expansión (apta): 03 de junio de 2012.

Nota: no existe manual de uso y mantenimiento de la instalación.

Con estos datos, ¿qué recomendaciones y advertencias daría a su cliente con respecto al mantenimiento de la instalación?

Solución

Respecto a las revisiones de 2012:

Revisión general de caldera: está dentro de fecha, pero habrá que hacerla antes del 05 de mayo de 2013, ya que su revisión es anual.

Comprobación y limpieza de circuito de humos en caldera: habría que hacerla inmediatamente. Se está incumpliendo la ley ya que se tenía que haber hecho el 02 de febrero de 2013. Por otro lado, destacar que la limpieza habría que hacerla en caso de ser necesaria.

Comprobación y limpieza de circuito de humos en chimenea: habría que hacerla inmediatamente. Se está fuera de la ley ya que se