El condominio, su operación y administración

Derechos reservados:

©2017 Instituto Mexicano de Contadores Públicos, A.C.

©2017 Carlos Manuel Gracida Maldonado

El condominio, su operación y administración

ISBN 978-607-8552-19-1

1a edición, septiembre 2017

Bosque de Tabachines 44

Fracc. Bosques de las Lomas 11700 Ciudad de México

www.imcp.org.mx

Azucena García Nares Gerente Editorial

Norma Berenice San Martín López Coordinadora Editorial

Jorge Alejandro Medina Arriaga Coordinador de Diseño y portada

Francisco Zaragoza Bello Revisión técnica

Elizabeth Martínez Suástegui Diagramación

Roberto Chávez Sánchez Corrección de estilo

José de Jesús González Gutiérrez Analista de producción

Todos los derechos reservados.

Ninguna parte de esta obra debe ser reproducida, almacenada en algún sistema de recuperación o transmitida de cualquier forma o por cualquier medio, ya sea electrónico, mecánico, fotocopiado o de filmación, sin el permiso previo y por escrito del editor.

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Publicado en México/Published in Mexico

La transformación a libro electrónico del presente título fue realizada por Sextil Online, S.A. de C.V./ Ink it ® 2017.

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Dedico este libro en mi carácter de hijo, hermano, esposo, papá, abuelo, primo, tío y amigo: a mis seres amados, a los que ya partieron, a los que aún están, y con ilusión a los que llegarán.

Carlos Gracida

El autor

Carlos Manuel Gracida Maldonado

Egresado de la Facultad de Contaduría y Administración de la Universidad Nacional Autónoma de México.

Ha laborado en diversas firmas de Contadores Públicos: Despacho Felipe Zamarripa, Despacho Alfredo Mendoza López y Despacho Roberto Casas Alatriste; asimismo en las empresas Cervecería Cuauhtémoc, S.A. de C.V., como Jefe de Sistemas y Procedimientos; en Publicaciones Herrerías, S.A. de C.V., como Gerente de Sistemas y Procedimientos; periódico Novedades, y en Grupo ICA, como Contralor de División Construcción Urbana.

Ha publicado artículos en el Boletín del Colegio de Contadores Públicos de México y en la revista del Colegio de Ingenieros Civiles de México.

Como docente ha sido profesor de Contabilidad en la Facultad de Ciencias de la Universidad Nacional Autónoma de México; además ha impartido diversos cursos en el Colegio de Contadores Públicos de México, el Instituto Mexicano de Contadores Públicos, Grupo ICA, en la División de Educación Continua de Ingeniería y en la Facultad de Contaduría y Administración de la Universidad Nacional Autónoma de México.

En la actualidad, en la práctica independiente se desempeña como Socio Director de Gracida y Asociados, S.C., donde presta servicios relacionados con el dictamen de auditoría fiscal, dictamen de auditoría financiera, auditoría financiera y administración de condominios, dictamen pericial de la parte demandada en juicios penales y mercantiles, formulación de manuales de operación, formulación e implementación de presupuestos, formulación e implementación de sistemas de costos estándar y asesoría fiscal y contable.

ÍNDICE

Prólogo

Prefacio

Introducción

I.Antecedentes

II.Tipos de condominios

III.Constitución de un condominio

IV.Condominio, condómino y áreas comunes

V.Asamblea de condóminos

VI.Reglamento del condominio y administración del inmueble

Capítulo 1 Disposiciones generales

Capítulo 2 Derechos y obligaciones de los propietarios

Capítulo 3 De la administración

Sección primera del administrador

Sección segunda de las asambleas

Capítulo 4 De las sanciones

Capítulo 5 De la destrucción y ruina del inmueble

Capítulo 6 Del comité de vigilancia

Capítulo 7 Del comité de protección civil y de seguridad pública y del programa interno de protección civil

VII.La administración de un condominio

VIII.El comité de vigilancia

IX.Cuotas para gastos de mantenimiento y administración

X.Contabilidad, información y reportes

XI.Figura jurídica de la asamblea general de condóminos

XII.Obligaciones fiscales y laborales

XIII.Conclusiones y recomendaciones

Anexos

1.Escrito de Denuncia ante la Procuraduría Social del Distrito Federal

2.Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal

3.Reglamento Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal

4.Relación de leyes estatales de propiedad de inmuebles en condominio

Prólogo

Esta pequeña obra va dirigida a aquellas personas que forman parte integrante del

círculo de vida y operación en un condominio de cualquier tipo, ya sea vertical, horizontal, habitacional, comercial o mixto, sin importar su ubicación y su precio.

Al respecto está emitida la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, que rige desde la constitución de un condominio, hasta los derechos y obligaciones de sus propietarios, cuidando que la convivencia entre ellos sea armónica y de respeto, independientemente de si la ubicación está en zonas populares promovidos por alguna institución del estado, o en lugares de amplio desarrollo económico y moderno, con edificios de los llamados inteligentes.

El habitar en un condominio presenta una serie de ventajas y desventajas; dentro de las primeras podríamos tener:

•  Seguridad, al contar con vigilancia que evite la entrada al condominio a personas ajenas al mismo.

•  Disfrutar de ciertos servicios o instalaciones que de manera individual sería casi imposible tenerlos en su propia casa, tales como jardines, salón de eventos, alberca, etcétera.

•  Convivir con vecinos de un nivel socioeconómico similar.

•  En caso de tener hijos pequeños, saber que pueden jugar con otros niños vecinos sin los peligros de la calle.

•  Contar con una persona encargada de la administración del condominio, sobre todo en lo relativo a las áreas comunes.

Dentro de las desventajas podríamos encontrar las siguientes:

•  Tener que convivir con personas prepotentes en cuanto al uso de las áreas comunes.

•  Soportar mascotas permitidas o no por la Asamblea General de Condóminos y el Reglamento Interno del Condominio.

•  Tener vecinos que organicen reuniones nocturnas frecuentes con música a todo volumen.

•  No contar con un fondo suficiente para enfrentar los gastos normales o extraordinarios de mantenimiento y administración del condominio, debido a la existencia de condóminos morosos en el pago de sus respectivas cuotas.

Este último punto es importantísimo, pues al existir condóminos morosos en el pago de sus cuotas, puede ir en detrimento de disminuir la vigilancia, arreglar la bomba para subir el agua a los tinacos, pintar o no pintar las fachadas del edificio., etc. Asimismo el problema se agrava cuando surgen agresiones a estos condóminos.

Es mi deseo que esta obra pueda ser de utilidad a las siguientes personas:

1.Condóminos. Personas muchas de ellas que con grandes sacrificios e ilusión logran adquirir un condominio para vivir, en el que sus hijos puedan jugar y desarrollarse en el mejor ambiente posible.

Otros más, adquieren el condominio porque la casa que habitan se vuelve demasiado grande pues los hijos al crecer la han dejado para casarse o trabajar en alguna otra ciudad.

Algunos más, y que empieza a incrementarse, es buscar estar acompañados por la inseguridad cada vez mayor de la gran metrópoli.

En fin, todos ellos lo hacen con gran ilusión de lograr sus objetivos, sin embargo muchos habrán de enfrentarse a diversos problemas, siendo los más comunes los siguientes:

•  Falta de armonía entre los vecinos. Morosidad o incumplimiento en el pago normal o extraordinario de sus cuotas de mantenimiento y administración.

•  Prepotencia de algunos condóminos al considerarse dueños de las áreas comunes y hacer uso de ellas en forma anárquica, y/o deciden tener mascotas prohibidas por el reglamento interno del condominio.

•  Fraudes, desfalcos y mal uso de los recursos monetarios del condominio, por parte de sus administradores, situación a la que se llega gracias a:

-  La apatía de los propios condóminos.

-  La negligencia y/o complicidad del Comité de Vigilancia.

-  Desconocimiento por parte de los condóminos de la Ley General de Propiedad en Condominio de Inmuebles en el DF.

2.Administradores.Personas honestas, ya sean internos o profesionales que tratan de administrar de buena fe pero que no cuentan con la experiencia y capacidad administrativa y fiscal necesaria, así como con cierta sagacidad política para lograr un buen desempeño durante su gestión.

3.Contadores. Profesionales contratados para llevar la contabilidad y emitir la información financiera necesaria para los condóminos, así como cumplir de manera oportuna con las obligaciones de carácter fiscal o laboral a que esté obligado el condominio.

4.SAT. Pues sí, nada menos que al SAT, ya que las erogaciones que se efectúan provenientes del Fondo para Gastos de Mantenimiento y Administración por los pagos a proveedores de bienes y servicios, en la mayoría de los casos, éstas personas físicas o morales omiten sus ingresos, al no entregar al condominio comprobantes con los requisitos fiscales correspondientes. Lo anterior se presenta sobre todo en los condominios habitacionales, reduciéndose dicha situación en los condominios comerciales.

Lo anterior implica una buena suma de impuestos no recaudados en perjuicio del propio país (esto es lo que dice la doctrina y la moral, y así debería de ser). Sin embargo la

falta de probidad por parte de nuestros gobernantes y exgobernantes, así como

la política del SAT, nulifican la buena intención de todos los involucrados.

Deseo sinceramente que este libro resulte de utilidad para los lectores.

C.P. Carlos Manuel Gracida Maldonado

Administrar es servir a la empresa, a la burocracia, a la sociedad en general mediante sus etapas conocidas como planeación, organización, dirección y control.

Durante años he compartido con el Contador y amigo Carlos Gracida nuestras mutuas experiencias en nuestro desarrollo profesional, tal situación me ha permitido observar sus diferentes etapas en la aplicación de sus conocimientos en materia contable, de auditoría, planeación, y administración en general, lo que en el tiempo le ha dado una experiencia acumulada que le permite la autoridad suficiente para tratar el tema que presenta en esta obra.

No solo nuestra amistad y relación profesional me permite avalar la presente edición, sino la práctica de sus conocimientos en la materia al haber sido parte activa de apoyo al Comité de Vigilancia del condominio (del que formo parte como residente), durante aproximadamente 10 años, tiempo en el que su manejo contable, de control, de auditoría y de administración de riesgos, me permite atestiguar su preparación continua en la materia y su conocimiento en el que basa su presentación editorial.

Considero que esta obra quedará como un documento de consulta que vendrá a enriquecer a las entidades y personas que tienen como actividad empresarial la administración de condominios.

C.P. Salvador Martínez Cervantes

Tesorero de la Federación

Secretaría de Hacienda y Crédito Público

1982-1995

Este libro toma como referencia la Ley de Propiedad de Inmuebles en Condominio en el Distrito Federal y su Reglamento, ahora Ciudad de México, ya que prácticamente todas las leyes de propiedad de inmuebles en condominio de los estados del país, contienen la misma regulación de los diferentes elementos que constituyen el condominio, como son la constitución y autorización de la construcción del inmueble en condominio, los derechos y obligaciones de los condóminos, las facultades de la Asamblea de Condóminos y sus características, la constitución del Comité de Vigilancia y sus atribuciones, contratación del administrador, sus funciones y responsabilidades, la obligación de contribuir con los gastos de mantenimiento y administración del inmueble, y las características de las áreas comunes.

Algunas de las leyes estatales podrán cambiar un poco la forma, pero el fondo es el mismo, a excepción del nombre o designación del órgano estatal o municipal para asesorar, recibir quejas o sancionar aquellos actos contrarios o violatorios de los reglamentos internos de cada condominio, así como del monto de las multas o sanciones.

Al final de la obra se presenta un anexo con un listado de los estados de la República Mexicana y una liga de Internet que los lleva a su respectiva Ley Estatal de Propiedad de Inmuebles en Condominio.

•  Propiedad individual. El régimen de propiedad individual es la forma tradicional en que una persona denominada propietario adquiere el derecho de usar y gozar de una cosa dentro de las modalidades que fijen las leyes.

•  Copropiedad. Existe cuando dos o más personas adquieren la propiedad o un derecho sobre una misma cosa.

•  Condominio. El régimen de propiedad en condominio existe cuando se combinan las dos formas de propiedad anteriores, la individual y la copropiedad, surge entonces un régimen diferente a los demás y con una fisonomía propia.

•  El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble. Es accesorio e indivisible del derecho de propiedad privativo sobre la unidad de propiedad exclusiva, por lo que no podrá ser enajenable, gravable o embargable separadamente de la misma unidad. (Artículo 7, LPCI).

•  En derecho civil. Condominio consiste en la situación en que la propiedad de una cosa es compartida por dos o más personas.

•  En derecho internacional. Se denomina condominio a los casos en que la soberanía sobre una ciudad o territorio es compartida por dos o más estados.

Según el Artículo 5 de la LPCI, los condominios podrán clasificarse de acuerdo con sus características de estructura y uso.

I.Atendiendo a su estructura:

a)Condominio vertical. Inmueble edificado en varios niveles en un terreno común, con unidades de propiedad privativa y derechos de copropiedad.

b)Condominio horizontal. Inmuebles con construcción horizontal donde el condómino tiene derecho de