Si la vivienda habitual le parece cara, ni se imagina una en la playa: el metro cuadrado ya está en 2.650 euros de media

Comprar una segunda residencia en la costa española es un capricho cada vez más caro. Es muy complicado encontrar apartamentos por debajo de los 100.000 euros y una tarea imposible disfrutar de vistas al mar o estar relativamente cerca de la arena de la playa a ese precio. El encarecimiento de la vivienda vacacional no cesa y lo peor es que no se esperan ajustes de precios en ninguna playa a corto plazo, entre otras cuestiones porque hay escasez de oferta y una demanda que se mantiene activa, sobre todo por parte de los extranjeros. De producirse en algún punto, “serían minoritarios y poco relevantes”, de acuerdo con la tasadora Tinsa.

La vivienda en los municipios costeros, considerando primera y segunda residencia, se encareció un 5,7% interanual en el primer trimestre de 2024, hasta 1.740 euros el metro cuadrado, frente al 3,3% de subida media de la vivienda en España en este periodo, de acuerdo con el último análisis estadístico de Tinsa.

Si solo se tiene en cuenta la vivienda vacacional, la subida del precio fue algo menor, un 3,9% interanual, hasta 2.650 euros por metro cuadrado, según las conclusiones de la encuesta a los técnicos de la tasadora. “Esto apunta hacia un incremento de los tensionamientos en el mercado de primera residencia en un contexto de producto residencial cada vez menos diferenciado que permite su traspaso a vacacional, ya sea en compraventa o alquiler”, explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios del grupo de valoración. El informe de Tinsa divide el litoral español en 51 zonas. En un 54% de ellas, el precio de segunda residencia es superior al de la primera residencia: se sitúa entre el 5% y el 300% por encima. En el 46% restante, el precio de ambos productos se coloca al mismo nivel. “La primera vivienda incrementa sus precios para nivelarse con los de la vacacional”, añade Arias.

A pesar del constante encarecimiento, no se puede hablar de burbuja en la playa, al menos de forma generalizada. No se detectan indicios de sobrevaloración, a excepción de puntos concretos y minoritarios tantos en las islas como en la costa Mediterránea. Un ejemplo claro es Ibiza, donde la situación es de tensión extrema.

Aunque la señal de alarma no se ha activado, lo cierto es que el alza de precios ha eliminado los pocos chollos que quedaban. Los pisos y apartamentos tienen precios medios entre los 1.200 y 8.000 euros por metro cuadrado, aunque la mayoría se concentra entre los 1.200 y 3.200, según Tinsa. Los chalés adosados o aislados muestran una mayor dispersión: oscilan entre los 1.000 y 12.000 euros el metro cuadrado, aunque la mayor concentración está entre los 1.100 y 2.800. “El mayor volumen de ventas se centra en las viviendas de segunda mano que tienen un rango de precios de entre 150.000 y 200.000 euros”, dice Alfredo Millá, consejero delegado de la proptech inmobiliaria Sonneil. Quien busque vivienda de obra nueva tendrá que subir el presupuesto hasta los 250.000 o 300.000 euros. La primera línea de playa es extremadamente limitada y sus precios pueden hasta triplicarse, añade Millá.

De Ibiza a Roquetas

Distancia y zona. De esto va a depender la factura final. En Baleares, con fuerte demanda internacional, se encuentran los precios más altos de la vivienda vacacional. “Se sitúa de media en los 6.500 euros por metro cuadrado en Mallorca, 4.500 euros en Menorca y 9.000 euros en Ibiza y Formentera, frente a un valor medio general de la vivienda en los municipios de costa de 2.986 euros por metro cuadrado y un valor medio de la provincia completa de 2.934 euros”, según Tinsa. También es cara la Costa Brava, donde una segunda residencia ronda los 3.700 euros por metro cuadrado, así como algunas zonas de Cádiz (Sotogrande, 3.450 euros) y Málaga y alrededores (4.000 euros entre Marbella y Manilva).

En el extremo inferior, con una demanda principalmente nacional, se sitúan O Grove y Vilagarcía de Arousa (1.300 euros el metro cuadrado), algunas zonas de Almería (a 1.350 euros entre Roquetas de Mar y Adra) y Murcia (1.400 euros en la Manga del Mar Menor).

El alza de los precios de la vivienda vacacional tiene mucho que ver con que la actividad promotora en los municipios costeros se contrajo un 22,9% en 2023. Esto perpetúa la escasez de oferta y, de hecho, ya hay falta de terrenos disponibles.

Mientras, la demanda de vivienda vacacional se mantiene activa. No hay que olvidar que se trata de un comprador solvente, que muchos de ellos son extranjeros, y que han aumentado las compras para la explotación en alquiler. En el 30% de las zonas costeras las compraventas se efectúan mayoritariamente con este fin, según Tinsa. “El crecimiento del turismo, el inicio de la temporada de verano y la mejora gradual de la economía hacen que invertir en una segunda residencia en la playa sea actualmente una buena oportunidad, tanto para inversores como para particulares”, indican en la firma de servicios inmobiliarios Solvia.

El promotor lo tiene claro y dado que es un producto que se vende a un precio más alto prioriza la construcción de casas vacacionales. Un mercado en el que suceden cosas como las que cuenta Millá: “Un promotor, en los últimos seis meses, ha subido el precio hasta un 97% desde el lanzamiento, aunque este fue hace ya unos años”.

Tampoco alquilar un apartamento en primera línea de playa para este verano va a estar al alcance de cualquiera: una semana cuesta este año un 9,95% más que el anterior, así que hay que preparar 1.160 euros de media, de acuerdo con un reciente estudio de Tecnitasa. La oferta en primera línea de playa es muy amplia: desde los 3.300 euros por semana en Portocolom (Baleares) a los 500 euros en Moncófar o Vinaroz, en Castellón.

Las comunidades que se han encarecido más del 12% son Cantabria, islas Canarias y Lugo. En la playa de Comillas, por 70 metros cuadrados se están pagando casi 1.900 euros a la semana.

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