Como funciona o financiamento da casa própria?

Quando uma pessoa compra um imóvel, uma casa ou apartamento novo ou usado pode financiar o pagamento. Os financiamentos são realizados pelos bancos, que pagam ao vendedor do imóvel a quantia que quem compra quer financiar. A partir daí, o comprador deve pagar o banco que quitou sua dívida.

Durante esse período, o imóvel fica ligado à pessoa que fez a compra, mas não pode ser negociado enquanto a dívida com o banco não é paga.

Condições de financiamento

Diversos bancos oferecem financiamentos. O que os diferencia são as condições de pagamento, como as taxas de juros cobradas, a duração dos contratos e quanto do valor do imóvel pode ser financiado.

Depois de escolhido um deles, o primeiro passo é ir até uma agência e conversar com um gerente para iniciar as etapas que permitirão a liberação de dinheiro (crédito).

Documentos

Nesse primeiro momento, será necessário apresentar originais e cópias do RG e CPF (do casal, quando for o caso), dos comprovantes de estado civil e de renda (holerites, extratos bancários e declaração completa de imposto de renda do casal, quando for o caso).

Autônomos podem comprovar renda por meio do contrato de prestação de serviços, declaração do Imposto de Renda, declaração do sindicato da categoria, recibo de recebimento por trabalhos prestados ou uma Declaração Comprobatória de Recepção de Rendimentos (Decore), feita por contador.

Além disso, trabalhadores rurais, ambulantes, diaristas, barbeiros, cabeleireiros, doceiras, entre outros que não tenham conta em banco, devem preencher uma ficha de cadastro sob orientação do gerente, que irá informar em cada caso quais são os documentos necessários.

A comprovação de renda do comprador indicará sua capacidade de pagamento das prestações, pois o valor delas não pode ser maior que 30% da renda familiar bruta.

Além disso, também é feita uma análise cadastral, que consiste na verificação de nome nos cadastros de inadimplentes (como a Serasa) e outras fontes de consulta a critério de cada instituição.

Não havendo problemas, é aprovada a liberação de crédito com um período de validade que varia de acordo com o banco (o dinheiro não é liberado nesse momento).

Avaliação do imóvel

Depois disso, o banco, por meio de uma empresa, engenheiro ou arquiteto, realiza a avaliação do imóvel a ser financiado para confirmar o seu valor.

A partir daí, o banco elabora o contrato e pede que comprador e vendedor assinem o documento. O contrato deve ser registrado em cartório e levado à agência bancária. Depois disso, é liberado o crédito, e o vendedor é pago. Com isso, o comprador começa a pagar as prestações mensais para quitar sua dívida com o banco. Normalmente, a primeira prestação vence 30 dias após a assinatura do contrato.

Tipos de financiamento

Os financiamentos para compra de casa ou apartamento novo ou usado podem ser realizados com a utilização de recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) ou do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Há ainda a opção de financiamento direto com a construtora.

Financiamentos pelo FGTS

O financiamento com a utilização de recursos do FGTS faz parte do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). O valor do imóvel e o do financiamento têm limites que variam periodicamente.

Só podem participar pessoas com uma determinada renda familiar máxima, valor que varia de acordo com a região do país.

As taxas de juros cobradas nesse caso também são mais baixas que no SBPE, devendo obedecer a um limite.

Para saber mais sobre as regras de utilização do FGTS, acesse www.fgts.gov.br.

Financiamentos pelo SBPE

No SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), não há limite de renda. Além disso, quando o valor do imóvel financiado está nos limites do SFH, as taxas de juros não podem ser superiores a 12% ao ano. Quando o financiamento é realizado pelo SBPE, mas fora dos limites do SFH, essas taxas de juros podem ser maiores que 12%.

Construtoras

Os financiamentos feitos diretamente com as construtoras oferecem maior flexibilidade de negociação. Não há imposição de limites sobre os valores financiados, renda ou taxas de juros. Porém, nessa modalidade, existem riscos muito maiores para os compradores.

As empresas podem financiar a construção da casa ou apartamento com algum banco. Nesse caso, o imóvel comprado está hipotecado a esse banco. Isso significa que, se a empresa falir e deixar uma dívida com esta instituição financeira, o consumidor pode perder a casa.

A comprovação disso, chamada certidão de ônus reais, pode ser obtida em qualquer cartório. Para retirá-la, é preciso informar o endereço da casa ou apartamento. Se a empresa falir, e o banco quiser o imóvel como pagamento, a certidão é o comprovante que o comprador tem para se proteger.

Além disso, a construtora pode falir antes do término da obra e deixar a pessoa que iniciou o financiamento sem imóvel. Por isso, antes de entrar em um financiamento deste tipo, é importante visitar outros empreendimentos da construtora e verificar se ela tem alguma irregularidade com a Justiça.

Quais as diferenças entre os tipos de financiamento?

Dentro do SFH, os bancos não podem cobrar uma taxa de juros superior a 12% ao ano, mas há limites no valor do financiamento. Porém, fora do SFH, podem ser financiados imóveis com valores mais altos.

Nos financiamentos com construtoras, há flexibilidade para negociar. Cabe às empresas definir o valor máximo que será financiado.

O que ocorre quando o consumidor deixa de pagar as prestações antes do término da dívida?

O banco pode entrar com uma ação judicial para ficar com o imóvel, que é leiloado. Esse valor é usado para pagar a dívida da pessoa com o banco e as despesas judiciais que o banco teve. O valor que sobra é devolvido ao consumidor.

Em caso de atraso, os consumidores devem ficar atentos à multa e aos juros cobrados ao mês. A multa paga não pode ser maior que 2% em relação ao total da dívida. Os juros por mês de atraso não podem ultrapassar 1% do total da dívida

Documentos necessários

Cada instituição pode fixar a lista de documentos relativos ao vendedor, ao comprador e ao imóvel. Em geral são solicitados os seguintes documentos:

• RG (Carteira de Identidade), original e cópia
• CPF (Cadastro de Pessoa Física), original e cópia
• Comprovante de estado civil, cópia e original
• Comprovante de renda, original e cópia
• Certidão Conjunta Negativa de Débitos relativos a Tributos Federais e Dívida Ativa da União ou Certidão Conjunta Positiva com Efeito de Negativa de Débitos relativos a Tributos Federais e Dívida Ativa da União.

Autônomos podem comprovar renda por meio do contrato de prestação de serviços, declaração do Imposto de Renda, declaração do sindicato da categoria, recibo de recebimento por trabalhos prestados ou uma Declaração Comprobatória de Recepção de Rendimentos (Decore), feita por contador.

Além disso, os trabalhadores rurais, ambulantes, diaristas, barbeiros, cabeleireiros, doceiras, entre outros que não tenham conta em banco, devem preencher uma ficha de cadastro sob orientação do gerente, que irá informar quais são os documentos necessários para cada caso.

Quanto ao imóvel, deve ser apresentada certidão atualizada da respectiva matrícula no Registro de Imóveis, devendo estar livre de ônus, com a propriedade regularizada em nome do vendedor. Não deve haver dívida de IPTU nem com condomínio.

Fontes: Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Caixa Econômica Federal (CEF), Federação Brasileira de Bancos (Febraban) e Fundação de Proteção e Defesa do Consumidor (Procon)