新築・中古マンション市場動向は？ 注目物件や在庫状況など最新市況を不動産アナリストが解説！【2025年1月版】

今月も首都圏新築の新築マンション市況（新規販売戸数、平均価格、契約率）・中古マンション市況を解説する。2024年は、日本銀行による金融緩和策が転換するなど変化の大きい一年だったが、2025年はどうなるのだろうか。また、注目物件として「パークホームズ入谷」について解説する。（不動産アナリスト・岡本郁雄）

首都圏の新築マンション市況【2024年11月度のデータ】

　2024年11月度の首都圏新築マンション市場を見てみたい。首都圏の新築マンション市場は供給の減少と契約率の低下で停滞傾向といえる。埼玉・神奈川でも高額物件の供給が続き、価格が上昇。金利上昇や物価高もあり購買意欲を抑制していると考えられる。

　2024年11月度の新築分譲マンション発売戸数は、前年同月比18.7％減少の2,231戸。契約率は61.5％で、前月比21.8ポイントのダウンとなった。

　また、首都圏新築マンションの1戸当たりの平均価格は7,988万円となっており、前年同月比では、262万円のダウンとなっている。東京23区の供給は705戸で、供給シェアは前月の44.5％から31.6％へと大きく減少。東京23区の供給シェアの減少が平均価格を押し下げている。

　販売在庫数は、5,205戸で、前月末よりも376戸の増加。2023年11月末の販売在庫数は4,815戸だったので、昨年対比でも増加している。

首都圏の新築マンション市場動向2024年11月

首都圏の新築マンション市場動向（出典：不動産経済研究所発表「首都圏新築分譲マンション市場動向　2024年11月」）

エリア別の動向は？

　エリア別の平均価格は、東京23区が1億889万円。東京都下が5,915万円、神奈川県が7,128万円、埼玉県が7,308万円、千葉県が5,415万円。神奈川県と埼玉県の平均価格は7,000万円を超えている。

　神奈川県では、1億円以上の住戸が43戸、埼玉県では1億円以上の住戸が91戸供給されている。浦和駅徒歩3分の大規模再開発タワー「URAWA THE TOWER」の第1期販売が始まるなど東京23区以外でも億ションの供給が目立ち、これが平均価格の押し上げる要因となっている。

エリア別の首都圏新築マンションの販売動向（2024年11月）

（出典：不動産経済研究所発表「首都圏新築分譲マンション市場動向 2024年11月」）

首都圏の中古マンション市況【2024年11月度のデータ】

　続いて中古マンション市場を見てみよう。中古市場は需要増加で活発化している一方、新規登録件数の減少による供給不足が課題となっている。地域によって価格動向や制約件数に差があり、埼玉・千葉の「値ごろ感」と東京23区の高需要が特徴的だ。

　2024年11月度の首都圏中古マンション成約件数は前年同月比10.6％増の3,207件となり、前年を大きく上回った。平均成約価格は前年同月比6.1％上昇の5,022万円。平均成約㎡単価は、対前年同月比5.9％上昇の79.41万円となっている。成約㎡単価が前年同月を上回るのは、55カ月連続。2024年7月頃から停滞気味だったが、2024年11月度は成約価格を大きく伸ばしている。

　また、2024年11月の新規登録物件の㎡単価は、80.91万円となっていて前年同月比11.4％の上昇。新規登録㎡単価が80万円を超えるのは、2カ月連続である。

首都圏の中古マンション市場動向2024年11月

首都圏の中古マンション市場動向（出典：東日本不動産流通機構発表「2024年11月度の中古マンション月例速報」）

　2024年11月の新規登録物件数は、対前年同月比で4.8％減少の15,506件。在庫件数は前年同月比で2.9％減少し45,646件となっている。新規登録件数が前年同月比でマイナスとなるのは9カ月連続だ。

　下のグラフは、過去5年間の首都圏の中古マンション価格（成約㎡単価、在庫㎡単価）と在庫件数の推移を示す。在庫件数は、45,000千戸前後で推移している。

地域別の動向は？

　次に地域別の中古マンション動向を見てみてみよう。

首都圏の中古マンション成約㎡単価（2024年11月）

（出典：東日本不動産流通機構発表「月例速報マーケットウォッチ サマリーレポート 2024年11月度」）

　成約㎡単価をみると、都区部が堅調に上昇している一方で、都下、埼玉県が前月比で下落。成約件数は、全地域が対前年同月比で増加し神奈川県その他が＋24.7％、都下（多摩）が＋12.0％、東京23区が＋11.7％と二桁を超える伸びを示した。

　東京23区は、都心を含めここ数カ月、成約件数が停滞していたが、2024年11月は堅調に成約件数を伸ばした。新築マンション価格が高止まりする中で、中古市場に再び目を向ける人が増えたことが要因と考えられる。

　埼玉県、千葉県では、中古マンションの成約平均価格はまだ値ごろ感があり、さいたま市が4,184万円、千葉県総武地区（市川市、船橋市、鎌ヶ谷市、浦安市、習志野市、八千代市）が3,467万円。また、神奈川県川崎市は、5,295万円となっており前年比＋14.0％と大きく上昇した。

神社一体型開発マンションプロジェクト「パークホームズ入谷」

次に今月の注目マンション「パークホームズ入谷」を紹介する。

 　「パークホームズ入谷」は、三井不動産レジデンシャル株式会社が「三島神社」の建て替え（三島神社再生プロジェクト）と一体で開発する定期借地権付き分譲マンション（※）だ。社殿の老朽化などの課題を抱える神社を再生し、未来へ継承することを目指している。
※土地を借りて建てられたマンションで、土地代がない分、購入価格が安いのが特徴。ただし、契約期間終了後は土地を返し、建物を解体する必要がある。

　三井不動産グループによる神社一体型開発マンションは、本件で3件目となる。これまでに、2010年に「パークコート神楽坂」（赤城神社再生プロジェクト）、2014年に「パークタワー西新宿エムズポート」（成子天神社再整備プロジェクト）が落成している。

　敷地は、東京メトロ日比谷線入谷駅から徒歩6分、JR山手線・京浜東北線鶯谷駅から徒歩12分と高い交通利便性を持つ。全住戸が南東向きで、寺院・公園・学校に近接しており、眺望や日当たりにも恵まれている。上層階からは東京スカイツリーを望むことができ、開放的で快適な住環境が魅力だ。2駅3路線が利用可能で、1駅2分でアクセス可能な上野エリアの文化施設や商業施設を生活圏に含む一方、周辺は公園や寺院が立地する閑静な住宅地となっている。

　エントランスホールは、神社の鳥居を想起させるような連続した木調の空間で、アロマを設置することで落ち着ける空間を演出。エレベーターホールには地窓を設置し、帰宅時に坪庭を眺めながらエレベーターに乗り込むことができる。また、本物件内の各所で「三島神社」の既存材をアートとして再利用している。瓦は外構の見切り材として、灯籠は置き型照明として、床柱はオートロック操作盤設置台として生まれ変わる。

　なお、物件の案内は、リニューアルオープンした「三井のすまい 日本橋サロン」で実施される予定。サロンでは複数の物件紹介が行われており、最大幅約12m×4mの大型LEDビジョンを壁・床に配置。実寸大の間取りや眺望を投影し、住戸のリアルな広さと住戸内から見えるバーチャルな眺望を体感できる。また、設備・仕様を確認できるコンセプトルームも用意されている。

　多くの神社では、社殿の老朽化や、旧耐震基準で建てられているため、災害対策が十分ではないという問題を抱えている。本物件では、神社の建て替えを行うと同時に、竣工後に安定した収入を得られる仕組みとして「定期借地権付き分譲マンションと神社の一体型開発」を採用し、これらの課題を解決している。

　中心市街地では、マンションに適した用地がかぎられている。そのため、土地を保有しながら建物を再生する「定期借地権付き分譲マンション」への取り組みは、今後さらに増える可能性がある。

2025年の新築マンションは、構造・設備・仕様をよく確認したい

　2025年の新築マンションでは、構造・設備・仕様の確認がますます重要になる。建築費の高騰やコスト削減の影響で、仕様を抑えたマンションが増えているからだ。

価格上昇が進む一方で狭くなる新築マンション

　不動産経済研究所の発表によると、2024年度上半期の新築マンション価格は平均値・中央値ともに2023年度下半期から上昇した。1戸当たりの平均値は7,355万円から7,953万円、中央値は6,038万円から6,590万円に上昇。平均値と中央値の差は1,363万円に拡大し、2022年度上半期の733万円と比べて約1.9倍となった。これは、都心部を中心に高額マンションが増え、全体の価格を押し上げたためだ。一方で、専有面積は縮小傾向が続いている。

　マンション需要を支えているのは共働き層やパワーカップルであり、これらの層は一定以上の広さを必要としている。しかし、用地取得費や建築費の高騰により、デベロッパーは販売価格を抑えるために専有面積を縮小せざるを得ない傾向にある。その結果、十分な広さが確保できないマンションが増え、商品の魅力が低下するケースが増えている。

　とはいえ、こうした縮小傾向は、広さを重視する購入者の声を受けて見直される可能性がある。今後は一定の広さを保つ動きが復活するかもしれない。

仕様を抑えたマンションが増えている？

　建築費が大幅に上昇している中、値頃感のある新築マンションの供給はさらに難しくなると予想される。コストカットのため仕様を抑えたマンションが増えており、その結果、築10年以上の中古マンションのほうが設備や仕様で優れているケースも目立つ。2000年代に郊外エリアで見られたバルコニーのスロップシンク（掃除用の水を捨てたり、道具を洗うための専用の流し台）や、プライバシーを守る可動ルーバー付き面格子を採用しない物件が多くなっている。バルコニーの奥行き、二重床の有無、天井高、サッシ高なども確認したいポイントだ。ディスポーザーのような後付けが難しい設備があるかどうかも注意が必要である。

　一方、リビングとの間仕切りが開閉できるウォールドアを採用するマンションが増加している。こうしたフレキシブルな設計は、ライフスタイルの多様化に対応し、空間を有効活用できる点で好評である。また、2025年4月からはすべての住宅で省エネ基準の適合が義務付けられることから設備や仕様がますます重要な要素となるだろう。

【関連記事】>>2025年から新築住宅は省エネ基準適合が必須に！　住宅ローン減税も省エネ住宅でないと利用不可になる

　設備・仕様だけで資産の価値が決まるわけではないが、住み心地は左右される。居住者に配慮した設備や仕様が採用されているかどうか。中古マンションと比較しながらチェックするべきだろう。

まとめ

　2025年のマンション市場は、新築と中古で明暗が分かれている。新築市場は価格上昇や専有面積の縮小、仕様の抑制が進む中で供給減少が影響し、停滞傾向が見られる。一方、中古市場は需要増加に支えられて活発化しており、とくに東京23区や川崎市が好調だ。

　新築と中古を比較しながら、設備や仕様、省エネ性能を重視しつつ、自分のライフスタイルや資産価値を考慮した選択が求められる。

マンション相場の仕組みと調べ方を解説！　
価格が上がっているのはなぜ？

マンション価格は、コロナ禍以降の3年間で大きく上昇

　2022年度の首都圏新築マンション発売戸数は、前期（3万3,636戸）比12.1％減少の2万9,569戸。平均価格は、前年度比8.6％上昇の6,288万円となり、年度ベースで過去最高値を大きく更新した。

　なお、東京23区は前年度比0.7％減の8,236万円となっている（参考：不動産経済研究所発表の「2022年度首都圏 新築分譲マンション市場動向」）。

　中古マンション価格の上昇も続いている。2022年度の首都圏中古マンションの平均成約価格は、前年度比10.0％上昇の4,343万円。1㎡あたりの単価は、11.7％上昇の68.55万円となっている（東日本不動産流通機構発表の「年報マーケットウォッチ2022年度」）。

　コロナ禍前の2019年度の首都圏新築マンションの平均価格は、5,980万円。東京23区は7,286万円だった。コロナ禍以降の3年間で首都圏平均で5.0％、東京23区では13.0％超も上昇したことになる。

　こうした新築・中古マンション価格の上昇は長期間にわたっている。不動産市場価格の動向を表すものとして国土交通省が作成しているデータに「不動産価格指数」がある（下図）。

不動産価格指数の推移

　2010年を100として指数化したもので、マンション（区分所有）、戸建て住宅、住宅地など種別ごとに公表している。

　2022年5月末時点のマンション（区分所有）の不動産価格指数は、全国で188.6、東京都で185.6となっており大きく上昇していることがわかる。

　一方で、他の不動産価格指数を見ると戸建て住宅は、全国で116.5、東京132.7、住宅地は、全国111.1、住宅地123.5とマンション（区分所有）と比べ上昇幅が小さい。

　ではなぜ、マンション（区分所有）と戸建て住宅でこのような価格差が生まれたのであろうか。相場形成の要因について考えてみたい。

なぜマンション価格は上がっているのか？

　オープンなマーケットでは、価格は需要と供給によって変動する。比較的堅調なマンション市場を支えているのは、低金利下でマンションを購入する30代から40代の1次取得層（初めて物件を購入する世帯主）だ。

　2022年の新築マンション購入者のうち30代・40代の占める割合は、68.2％と約7割を占める（参考：｢2022年首都圏新築マンション契約者動向調査(株式会社リクルート)」。

　また、共働き比率の増加もマンション需要を後押しする。令和4年就業統計基本調査によれば、育児をしている者に占める有業者の割合は、85.2％であり10年前の71.1％より大きく上昇している。

　こうした傾向は、新築マンション購入者動向にも表れており、2022年新築マンション購入者の既婚世帯の共働き比率は、73％となっている。

　一方、新築マンションの供給戸数はピーク時よりも大きく減少している。不動産経済研究所のデータによれば、首都圏の供給戸数のピークは、2000年の9万5,635戸。直近の7年間は4万戸を下回っており、2022年は2万9,569戸と3万戸を割り込んだ。リーマンショック前の2007年の6万1,021戸と比べると50％未満の水準だ。

　供給戸数が減っているのには理由がある。一つは、都市の市街化が進む中でマンション供給に適した用地が減っていること。かつては、工場や倉庫跡地、社宅跡地などが資産の見直しで市場に放出され、大規模マンションなどに生まれ変わった。

　そうした事業用地の転用が一巡し、近年は事業化に調整を要する再開発や建て替えプロジェクトが目立つようになっている。

　もう一つの要因が建築費の上昇だ。建築費は、人件費や原材料費、輸送費などに影響される。もともと上昇トレンドにあったが、2022年2月に始まったロシアによるウクライナ侵攻によってより顕著になった。

　一般財団法人建設物価調査会発表の2023年8月度の集合住宅RCの建築費指数は、工事原価が124.0。この指数は、2015年平均を100としており、2020年平均は104.2だった。工事費がこの3年間で大きく上昇していることを示唆する。

　新築マンションの原価の多くは、土地原価と建物原価が占める。建築費の上昇は、土地が比較的安く、建物原価の割合が高い郊外エリアなどの事業性に影響を与え、供給戸数を抑制する。そして需要に対して十分な供給戸数がなければ価格上昇につながっていく。

　新築マンションと中古マンションを並行して検討している人は、2022年は54％に上る。従って、新築マンションの需給動向は、中古マンションの需給にも影響している（参考：「新築マンション契約者動向調査（株式会社リクルート）」）。

　日本は、長期間デフレ下にあり大きな課題であったが、2023年7月度の消費者物価指数の全国総合指数は、前年同月比で3.3％上昇とインフレ基調にある。

　ガソリン価格の上昇や人件費アップなど建築費を押し上げる要素は今後も多い。また、インバウンド需要の回復などにより都市部の用地取得競争も激しくなっている。原価が上昇しても需要が弱ければ価格は上昇しにくいが、今後の価格動向には注意が必要だ。

マンション相場を調べるには？

　ここ数年は、マンション価格が大きく上昇したこともあり、マンション相場を把握することが難しくなっている。取引価格の目安にもなる地価公示が発表されている土地価格と異なり、マンション価格は個別性が強く、一般の人が理解するのは容易ではない。では、どうやって相場を把握するのか。

　まず、新築マンションについては、売り出し中の物件の公開されている価格から調べることができる。最近では、販売住戸の価格をすべて開示するマンションもあり把握しやすくなった。

　また、正式価格発表前の予定価格の場合は、反響件数を獲得するため最低価格や最多価格帯をやや低めに設定するケースが多い。例えば、3LDKタイプの最多価格帯が5,900万円台とあれば、中心価格帯は、6,000万円台以上と思ってよいだろう。

・地価LOOKレポート

　将来の新築マンション価格動向の参考になるのが「地価LOOKレポート」（主要都市の高度利用地地価動向報告）だ。地価LOOKレポートとは、四半期ごとに地価動向を把握し、先行的な地価動向を示したもの。対象地区は、三大都市圏、地方中心都市などで、特に地価動向を把握する必要性の高いところとなっている。

　不動産鑑定士が情報を収集し、結果を国土交通省が集約し、公表している。中心市街地のマンション価格は、土地価格が占める割合が高いのでマンション価格動向を知るヒントになる。

▪マンションレビュー

　中古マンションデータなら、ワンノブアカインドが運営する「マンションレビュー」がおすすめだ。全国の100万棟を超えるマンション・アパートが登録されており、会員登録すればマンション名を入力するだけで、今のマンション相場や住戸ごとの推定価格をリサーチできる。情報の更新頻度も高く、プロから見た実感相場にも近い印象だ。

　中古マンションの新築時からの上昇率、中古物件の販売価格の履歴や賃料相場なども確認でき、相場の推移や賃貸する場合の利回りなども計算できる。専有面積や方位、階数などの入力で住戸の推定相場も算出され、便利である。　「中古マンションランキング」では、人気マンションの相場をエリアごとにチェックすることができる。また、有償であるが、過去に分譲されたマンションの新築時の価格表もデータで入手可能だ。

現地へも足を運ぼう

　新築マンションや中古マンションの相場を知ることは、納得感のあるマンション選びをするための重要なポイントだ。そして、3000物件以上のモデルルームや現場を見た筆者の意見として一番のおすすめは、モデルルームの見学や現地を回り自分の目で確かめること。

 「百聞は一見に如（し）かず」とは、マンション選びにも言えることで、相場が把握できるだけでなく、モデルルーム見学で本当は、どんな暮らしがしたいかもイメージできる。納得のあるマンション選びのためには、相場を確認するだけでなく実際の現場を回ることが大切だろう。

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