【HARUMI FLAG SKY DUO（晴海フラッグ ）】最終期の価格や販売スケジュール、マンションとしての価値を分析！　第1期の抽選結果や間取りもを公開中（2024年9月3日追記）

割安なことから驚異的な抽選倍率となった「HARUMI FLAG SKY DUO（晴海フラッグ スカイ デュオ）」。本記事では最新の価格や販売スケジュール、申し込み方法、またマンションとしての価値などを分析。何かと話題の「晴海フラッグ」のメリットとデメリットについても解説する。​（画像）晴海フラッグ（晴海埠頭）／出典：PIXTA

「HARUMI FLAG SKY DUO」とは？

「HARUMI　FLAG」について

 「HARUMI　FLAG（晴海フラッグ）」は、東京五輪選手村跡地につくられるビッグプロジェクトだ。分譲住宅4,145戸、賃貸住宅1,487戸、約1.2万人が暮らす壮大なまちづくり計画となっている。

　分譲総戸数4145戸で、間取りは2LDK～4LDKのファミリータイプ。さらにPORT VILLAGEと呼ばれる賃貸棟やシニア住宅エリアもある。（関連記事：晴海フラッグ賃貸棟「PORT VILLAGE」は借りても住みたいマンションか？ 専門家が検証してみた）

 「SUN VILLAGE」「PARK VILLAGE」「SEA VILLAGE」と呼ばれる3棟に、新築タワー棟2棟を含む24棟で構成。相場より安いとされる価格や開放感のある住環境から、異常な人気ぶりを見せ、これまで販売された最高倍率はなんと111倍。

　2022年7月に販売された板状マンションの対象戸数408戸に対しては、最高倍率96倍、平均で約13.9倍という抽選倍率をつけた。

「HARUMI FLAG SKY DUO」について

 「HARUMI FLAG」内に新しく建設される新築タワーマンション2棟が、「HARUMI FLAG SKY DUO」だ。

 「SUN VILLAGE」に建つタワー棟は、50階立て、全733戸、「PARK VILLAGE」に建つタワー棟は、同じく50階立てで、全722戸。2棟合わせて1455戸のビッグコニュニティーとなる。

「HARUMI FLAG」タワー棟 最終期の販売スケジュールは？（2024年5月14日加筆）

　最初の第1期1次販売開始は2023年7月からで、第1期の2次の販売は2023年11月からだった。そして、第2期 最終期は5月中旬に販売予定となり、4月26日に完全予約制のパビリオン見学会が5月18日（土）から開催された。

　その後、5月10日（金）に登録エントリー受付期間などのスケジュール情報が更新された。詳細は下記の通りだ。

登録エントリー受付期間：2024年7月上旬～9月下旬
住戸申込受付期間：2024年10月上旬～10月中旬
抽選会・ご契約会等：2024年10月下旬～

　登録エントリーはパビリオン見学会に参加し、アンケートに回答した名義でのみ登録エントリーが可能となっている。

　8月現在、「HARUMI FLAG SKY DUO」は、第2期（最終期）のモデルルーム予約が満席となり、新規の商談受付を終了した。今後はキャンセル住戸の販売が中心となる見込みだ。「HARUMI FLAG 」がどうしても購入したいのであれば、入居が始まったばかりの別の物件であれば、不動産ポータルサイトなどを通じて購入が可能だ。

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「HARUMI FLAG SKY DUO」物件概要と商品構成

物件概要

SUN VILLAGEタワー棟（Tower5）

階数	50階
高さ	179.60m
総戸数	733戸
間取り	1LDK〜3LDK
面積	49.38㎡〜145.45㎡

SEA VILLAGEタワー棟（Tower6）

階数	50階
高さ	179.60m
総戸数	722戸
間取り	1LDK〜3LDK
面積	47.74㎡〜161.12㎡

商品構成

3～48階

プレミアムフロア（49階・50階）

　これまでの板状棟が、東京2020オリンピック・パラリンピックの選手村を大規模改修したマンションだったのに対し、この「HARUMI FLAG SKY DUO」は、新しく建設される新築分譲マンションである。その点でもかなり注目されていた。

第2期（最終期）「HARUMI FLAG SKY DUO」の価格を公開（※2024年5月20日更新）

 「HARUMI FLAG SKY DUO（ハルミ フラッグ スカイ ディオ）」最終期となる第2期の価格は、第1期の価格と比べると、若干値上げした印象だ。

　例えば、下記の通り「SUN VILLAGEタワー棟（Tower5）」で階数、方角、LDKが同じタイプで広さだけ異なる部屋の坪単価を比べたところ、第1期の販売価格は坪単価は467万円に対し、第2期では坪単価は516万円だった。

　下記に代表的な価格を紹介する。主な部屋の価格を見ると、70㎡台の3LDKが7000万円台～となっており、第1期より値上げしたとはいえ、かなり魅力的な価格だということには変わりはなさそうだ。

「SUN VILLAGEタワー棟（Tower5）」

■5TM78タイプ　3LDK（78.08㎡）南　31〜47階の予定価格

■5TM70タイプ　3LDK（78.08㎡）西　31〜47階の予定価格
 

■5TL77タイプ　3LDK（77.85㎡）南　17〜30階の予定価格

■5TL71タイプ　3LDK（71.51㎡）南　17〜30階の予定価格

■5TL62タイプ　2LDK（62.56㎡）西　3〜19階の予定価格

■5TL74Aタイプ　3LDK（74.11㎡）西北角　3〜19階の予定価格

「SEA VILLAGEタワー棟（Tower6）」

■6TM77タイプ　3LDK（77.30㎡）南　31〜47階の予定価格

■6TM71Bタイプ　3LDK（71.45㎡）東　31〜47階の予定価格

■6TM77タイプ　3LDK（77.30㎡）南　31〜47階の予定価格

■6TL73タイプ　3LDK（73.43㎡）東　3〜18階の予定価格

■6TL72タイプ　3LDK（72.76㎡）西北角　17〜18階の予定価格
 

■6TL61Bタイプ　2LDK（61.49㎡）西　17〜18階の予定価格
 

眺望により価格差が生じている

　価格についてさらに詳しく見ていこう。　

 「HARUMI FLAG SKY DUO」は、湾岸眺望がウリの物件であるため、眺望の違いによってかなりの価格差がついている。TOWER5とTOWER6で、また階数によって眺望は異なるが、大きく分けると以下のようになる。

　高額になるのは、レインボーブリッジが見え、オーシャンフロントとなる南向きの住戸。専有面積も広めとなっている。また、西向きも東京タワーが見えるなど人気の眺望だが、低層階は、すでに完成している板状棟とかぶるため、値段がぐっと下がっている。

周辺のライバル物件の価格と比較してみると？

　次に、「HARUMI FLAG SKY DUO」周辺の中古価格と比較してみる。晴海近郊の中古マンション（70㎡台）の売り出し価格を例に見てみよう（マンションレビューより）。

　立地条件は異なるが、3LDKは低層階でも12,000万円台となっている。「HARUMI FLAG SKY DUO」が新築物件だということを考えると、かなり割安価格だということがわかる。

　さらに「HARUMI FLAG SKY DUO」は「HARUMI FLAG」の中心エリアに位置するため、利便性にも優れている。最終期となる今回も高い抽選倍率が予想されることは言うまでもないだろう。

　3LDKが中心となるため、都心部物件を狙うファミリー世帯は、万全の準備をして臨みたいところだ。

管理費・修繕積立金は？

 「HARUMI FLAG」の板状棟では、管理費・修繕積立金の高さが指摘されていたが、「HARUMI FLAG SKY DUO」ではどうだろう。70㎡台の部屋を例に見てみよう。管理費、修繕積立金ともに、棟、街区、全体に分かれて料金が設定されているが、それらの合計額を示すことにする。

　ちなみに、現在販売中の新築タワーマンション「Brillia Tower 千葉」では、３LDK（70.72㎡）の管理費は29,990円、修繕積立金は14,930円で、インターネット使用料などを含めた合計が、46,515円となっている。首都圏のタワーマンションの現在の相場は、この程度。「HARUMI FLAG SKY DUO」の場合も4万円台半ばとなっており、相場からみて妥当な料金と言えそうだ。

「HARUMI FLAG SKY DUO」のマンションとしての価値は？（2024年9月3日追記）

　販売当初から価格の安さから大きな注目が集めた「HARUMI FLAG SKY DUO」だが、マンションとしての価値はどうなのだろう。改めて、その評価をまとめてみた。

建物と室内スペック

建物

 「HARUMI FLAG SKY DUO」の建物は、「免制震構造」となっている。地盤の弱いとされる湾岸エリアでは、積極的な地震対策が取られているが、それでも免制震構造を採用しているマンションは少ない。この点では高評価と言えるだろう。

室内スペック
　
　標準的な部屋は、天井高が2600mm、サッシ高が2100mmとゆとりある設計となっている。天井は、現在主流となっているマンションより10～200mm高い。

　基本的な室内設備は、晴海フラッグの板状棟とほぼ同じで、ディスポーザー、食洗器、ミストサウナ、ローシルエットトイレなどがあり、周辺のタワーマンションのスペックと同程度だ。

　特徴的なのは小さな発電所とも言える「エネファーム」と「蓄電池」があることだ。「エネファーム」は、都市ガスから取り出した水素で電気と湯をつくることができる。

　また、「蓄電池」は、エネファームで発電した余剰電力を貯め、電力ピーク時に使うことができ、どちらも全戸に設置済み。「HARUMI FLAG SKY DUO」では、年間で約23％光熱費を削減することが可能になると試算されている。環境にやさしいだけでなく、実際の負担も少なくなるというのは、高評価と言えるだろう。

眺望について

　島のような立地にある「HARUMI FLAG SKY DUO」の眺望の良さは、折り紙つきだ。数ある湾岸タワーマンションの中でも、屈指のオーシャンビュー眺めが楽しめる。

 「HARUMI FLAG SKY DUO」には、SUN VILLAGEタワー棟（Tower5）とPARK VILLAGEタワー棟（Tower6）があるが、どちらのタワーからの眺望もある程度の解放感はあるが、板状棟の高さを超える20階あたりからは特に景色が開けてくる。

　特にPARK VILLAGEタワー棟（Tower6）の南向きは、レインボーブリッジが正面から見渡せるオーシャンビューとなるため注目度が高い。ただ、抽選倍率が高くなることは避けられないだろう。

晴海フラッグ内の位置

　　「HARUMI FLAG SKY DUO」は、晴海フラッグ内ではかなり良いポジションにあると言える。SUN VILLAGEタワー棟（Tower5）の目の前は、開業済みの商業施設「ららテラスHARUMI FLAG」。PARK VILLAGEタワー棟（Tower6）の前には、「晴海西小学校・中学校」がある。

　どちらもメインストリート沿いにあり、街の中心部に位置している。都営バスやBRT（バス高速輸送システム）のバス停にも近い。また、両タワーともエントランスに、板状棟にはない車寄せがあるというのもメリットだ。

　そして、エントランスホールホールも豪華。SUN VILLAGEタワー棟（Tower5）は、「島風」をイメージし、風と大地のダイナミックさが表現されている。一方、PARK VILLAGEタワー棟（Tower6）のエントランスホールは、波と海をイメージ。どちらも2層吹き抜けで、タワーマンションらしいデザイン性が感じられるつくりとなっている。

　見てきたように、建物としての「HARUMI FLAG SKY DUO」の価値は高く、目立ったデメリットは感じられない。周辺相場に比べ、価格も安いため、競争率が高くなるのも頷ける。ただ、やはり気になるのは「HARUMI FLAG SKY DUO」の立地と交通利便性だ。

　勝どき駅から徒歩約20分と遠く、主な交通手段は都営バスやBRT（バス高速輸送システム）になる。街開き後の運行では大きな問題は発生していないようだが、両タワーマンションの完成後、人口が大きく増えた後にどうなるのか、その部分の不安は残る。

「HARUMI FLAG SKY DUO」の周辺環境は？

　ここで「HARUMI FLAG SKY DUO」の周辺環境についても説明しておきたい。　

　「HARUMI FLAG」は都営大江戸線 勝どき駅徒歩約18分という駅距離が一番のデメリットと言われている。ただ、ビッグタウン「HARUMI FLAG」のメインストリート沿いに建つ「HARUMI FLAG SKY DUO」は、この街の中では比較的交通利便性の高い立地と言える。

メインストリート沿いに建つ「HARUMI FLAG SKY DUO」（筆者撮影）

　まず、メインの交通手段は、湾岸エリアと都心をつなぐ東京BRT（高速バス）だが、こちらの停留所が建物の目の前にある。また、銀座や四谷行きなどが出ている都営バスもあり、こちらの停留所も徒歩1分程度の場所にある。

　生活利便性も高い。小・中学校、商業施設「ららテラスHARUMI FLAG」は、通りを隔てた向かい側、徒歩1分程度という至近距離だ。

第1期の抽選結果

「HARUMI FLAG SKY DUO」第1期1次抽選結果　

　2023年7月8〜16日に販売した「HARUMI FLAG SKY DUO」第1期1次の抽選結果を記述する。

　今回の販売では、総戸数1,455戸のうち573戸を供給。すべての住戸に申込が入り、登録申込数の総計は8,790件だった。

　平均倍率は15.3倍、最高倍率は142倍に達した。今回の抽選は、1戸目は2票、2戸目は1票の投票権があるので、1人当たり2〜3票を持っていることからすると、実際の倍率は5〜7倍程度だったとみられる。

「HARUMI FLAG SKY DUO」第1期2次抽選結果

　2023年11月に締め切られた「HARUMI FLAG SKY DUO」の第1期2次の抽選結果は、最高倍率129倍で、平均倍率は約20倍となった。

　平均倍率だけで見ると、15.3倍だった第1期1次を上回る人気を集めた。

第1期2次「HARUMI FLAG SKY DUO」の価格を公開！（※2023年9月10日更新）

　第1期2次の「HARUMI FLAG SKY DUO（ハルミ フラッグ スカイ ディオ）」の現時点で発表されている価格の中から、代表的な間取りを紹介する。販売開始は、当初2023年11月中旬を予定していたが、9月下旬予定に早まった。

　第1期1次で人気だった住戸は、値上げの可能性もあると営業担当者が話していたが、人気の高かった49階、50階のプレミアム住戸は値上げされていなかった。（※2023年9月10日に価格、間取りを修正しました）

「SUN VILLAGEタワー棟（Tower5）」

■5TL83タイプ　3LDK（83.20㎡）南　20〜30階の予定価格
 

■5TM83タイプ　3LDK（83.18㎡）南　31〜47階の予定価格
 

■5TL62タイプ　2LDK（62.56㎡）西　20〜30階の予定価格
 

■5TM60タイプ　2LDK（60.24㎡）北　32〜44階の予定価格

 

 

「SUN VILLAGEタワー棟（Tower5）」プレミアムフロア

■5TH135BH　3LDK（135.46㎡）南東角　50階の予定価格　2億9090万円

 

「PARK VILLAGEタワー棟（Tower6）」

■6TM75タイプ　3LDK（78.82㎡）南東角　19階の予定価格　1億730万円
　

■6TM95タイプ　3LDK（95.56㎡）南　19階の予定価格　1億4130万円
 

■6TM75タイプ　3LDK（95.56㎡）西　19〜47階の予定価格
 

 

■6TM56タイプ　2LDK（56.41㎡）北　31〜34階の予定価格
 

階数（階）	31	32	33	34
価格（万円）	6340万円	6360万円	6390万円	6410万円

 

「PARK VILLAGEタワー棟（Tower6）」プレミアムフロア

■6TH154Hタイプ　3LDK（154.37㎡）南東角　50階の予定価格 3億4290万円
 

■6TH81タイプ　2LDK（81.73㎡）南東角　49階の予定価格 1億2640円
 

　もっとも高額となったのは、「SEA VILLAGEタワー棟（Tower6）」最上階の50階のプレミアムフロアで、3LDK、161.12㎡、34,290万円。坪単価は698万程度となる。

　登録エントリーするためには、資料請求をした上で、パビリオンを見学する必要がある。

「HARUMI FLAG SKY DUO」のメリット・デメリットは？

　続いて、「HARUMI FLAG SKY DUO」の主なメリット、デメリットについて紹介していこう。

「HARUMI FLAG SKY DUO」のメリット

1．建物は、免制震ハイブリッド構造

　湾岸エリアは地盤が弱い場所が多いため、地震対策として、「免震工法」や「制震工法」でつくられるタワーマンションが多いが、「HARUMI FLAG SKY DUO」は、最新の「ハイブリッド型免制震構造」となっている。

　地下にダンパーなどの装置を入れて地震エネルギーを吸収し、揺れを低減する「免震工法」と、高層ビルに大きな影響を与える「長周期地震動」とよばれる揺れに効果を発揮する「制震工法」の両方のシステムを備える。地震対策には、かなり力を入れている。

　そして、一番力を入れているのは停電時の対策だ。各街区に非常用電源装置を設置。多くは数時間しか持たない非常用電力だが、「HARUMI FLAG（晴海フラッグ）」では、非常時に各街区の共有部（エレベーターや照明など）に1週間程度電力供給が可能となる。また、各住戸には個別の蓄電池を配備している。

2．大迫力のオーシャンビュー

　板状棟と比べても、眺望の良い部屋が多い。特に、レインボーブリッジを正面に臨む南向きと都心景観と富士山を望む西向きは圧巻だ。

• 3．割安感のある価格

　現在発表されているのは一部の部屋の価格だが、周辺相場から見ると割安感が感じられる。

　特に、25階の３LDK（約72㎡）が8100万円となっていることから、25階以下の中層から下層階は、7000万円台の3LDKが多数販売される可能性が高く、ここはファミリー世帯にとって、狙い目の部屋となるだろう。

• 4．リフォームしやすく、開放感のある室内

　室内は、「スケルトンインフィル」とよばれる、室内の構造躯体（スケルトン）と内装（インフィル）が分離した構造となっている。将来リフォームがしやすく、また配管が室外に設置されていることから、専有面積が広くなるというメリットもある。

　一方、基本設計では天井高が2600mmとなっており、一般的なマンションより20mm程度高く、開放感を感じられる空間となっている。

「HARUMI FLAG SKY DUO」のデメリット

• 1．専有面積が広いのは、板状棟

　板状棟で注目されたのが専有面積の広さだったが、同様の広さを想像していると期待を裏切られることになる。板状棟の平均が85㎡程度だったのに対し、タワー棟は75㎡程度になるといわれている。

　ただし、一般的な都心の新築マンション3LDKの平均は、現在60㎡台後半となっているため、必ずしも狭いというわけではない。あくまでも板状棟と比べた場合の比較である。

2．駅までの距離

　これは、「HARUMI FLAG」の立地特徴でもあるが、最寄り駅まで距離がある。大江戸線「勝どき駅」から「HARUMI FLAG SKY DUO」までは、徒歩約18分。入居後、駅までの主な移動手段は、BRT（バス高速輸送システム）となる。また、「HARUMI FLAG」完成後の勝どき駅の混雑も気になるところだ。

• 3．予想される高倍率

　割安感のある価格が発表されたことから、高倍率となった板状棟と同様、「HARUMI FLAG SKY DUO」も高い抽選倍率が予想される。

　一部の価格しか発表されていないにも関わらず、すでに100を超える登録希望が入っているという話もある。実際の購入は、狭き門となりそうだ。

4．管理費・修繕積立金が高くなる可能性

 「HARUMI FLAG」板状棟の管理費・修繕積立金が平均より高かったこと、また免制震構造であることなどを考えると、毎月の維持費負担が大きくなる可能性がある。ここは、注意してみていく必要があるだろう。

　参考までに「SUN VILLAGE」5Bタイプ（83.84㎡）の部屋を例に毎月の負担額を見てみよう。

　特に気になるのは、管理費の高さだ。管理費は、街区、全体、棟別があり、合計で25,230円。管理費は、総戸数や何階建てかにより違いはあるが、東京の平均は㎡単価が200円前後のため、㎡単価300円の「SUN VILLAGE」は、負担額が大きいと言える。

　修繕積立金にも、同様に街区、全体、棟別があり、合計で12,410円。修繕積立金も同レベルの新築マンション初年度としては高めの設定だ。他にもインターネット使用料や共益費などさまざまな項目があり、合計は40,990円となる。

「HARUMI FLAG SKY DUO」は買いか

 「HARUMI FLAG SKY DUO」は、都心のタワーマンションを割安で買いたいという人には、非常に魅力的なマンションと言えるだろう。駅まで約18分と距離があるため、特に在宅勤務が中心で、毎日出勤する必要がないという人にはおすすめだ。

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