借地の返却義務について

Question

詳しい方ご回答をお願い致します。
駐車場や物置設置の目的で土地を借りています。賃料は毎年遅れなく支払っています。
賃貸借期間は平成30年1月1日から10年間とし、期間満了の3か月前までに賃貸人から意思表示がない場合は自動的に10年延長とあります。
賃料は毎年払っていますが、契約書には「賃貸借期間は平成27年1月1日から10年間」とあります。
この場合、毎年お金を払う際に返却を求められた場合、10年以内でも返却しないとだめなのでしょうか。
また、10年たったら自動で10年延長とありますが、法的に有効なのでしょうか。
借地は駐車所や物置の使用程度ですが、仕事で駐車場を使うので重要な場所です。
物置はイナバ物置のようなもので、一部ブロック基礎施工してありますが、ブロックに載っているだけの物置もあります。
法的には20年は借りていられる権利があるとか書かれてあるホームページもありますが、詳しいことが分かりません。
詳しい方のご回答をお願い致します。

世のため人のため · Accepted Answer

まず、本件について、法的な側面から話をしておきますと、

本件の賃貸借が【駐車場や物置設置】の目的だとすると、借地借家法の適用はないものと思料いたします。

物置の形状によっては、争う余地が全くないわけではありませんが、判例・実務上は、通常は【借地借家法の適用なし】と判断されることがほとんどかと思われます。

また、そうした場合には、本件については、民法の賃貸借の規定（民法第601条～）が適用されることになります。

したがって、賃貸借の契約期間は【平成30年（2018年）1月1日から10年間】だとすれば、実質的には【令和9年（2027年）12月31日までの期間】と考えられますね。

なお、契約書には、自動更新規定があるようですから、契約期間満了の3か月前までに賃貸人（貸主）が何も言ってこなければ、契約は更に自動的に10年間延長されることになります。
（なお、契約書に記載されている以上、自動更新規定は法的になんら問題はなく、有効なものと考えられますので。）

【参照条文】
●民　法
（賃貸借）
第六百一条　賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うこと及び引渡しを受けた物を契約が終了したときに返還することを約することによって、その効力を生ずる。

（賃貸借の更新の推定等）
第六百十九条　賃貸借の期間が満了した後賃借人が賃借物の使用又は収益を継続する場合において、賃貸人がこれを知りながら異議を述べないときは、従前の賃貸借と同一の条件で更に賃貸借をしたものと推定する。
この場合において、各当事者は、第六百十七条の規定により解約の申入れをすることができる。
２　（略）

acnc · Answer

貴方が逆なら困るでしょ

契約書　10年なら10年です。
当時の記憶違いをただす唯一の証拠です。

turbotjcn · Answer

質問文を見て気付く、ひとつ重要なポイントがあります。
それは本件は借地借家法に定める「借地」ではないということ。従って借地借家法の適用は受けませんので、ここを誤解してしまうとあらぬ方向に話が行ってしまいますよ。

借地借家法第2条に借地（借地権）の定義が書かれています。簡単に言えば法律上の「借地」とは「建物の所有を目的として土地を借りること」です。

＞駐車場や物置設置の目的で土地を借りています。
この様に質問文に書かれていますので、本件の土地は借地ではありません。借地借家法の借地ではなく、民法上の土地賃貸借に過ぎません。

その他については契約書があるわけですから、基本的にこの内容に従うことになります。

どちてオジサン · Answer

普通のアパートとかの賃貸と同じで、借地にも普通借地契約と定期借地契約があります。
地主の合意がないと再契約できないので期限が来れば自動的に返すことになりますが、地主から何も言われなければ自動更新としているところを見ると普通借地契約なんだと思います。
そこは契約書を確認してください。

＞賃貸借期間は平成30年1月1日から10年間とし

何の取り決めもしていない場合、３０年貸さないといけなくなるので期限を設けてるだけです。
この辺はアパートなどの２年契約と大して変わりません。

＞毎年お金を払う際に返却を求められた場合、10年以内でも返却しないとだめなのでしょうか。

断ることができますし、アパートなどと違ってあなたには借地権というものがあります。
返すにしても「じゃあ借地権を買い取れ」と交渉することができます。
地主の許可を得れば借地の上に建てた家を売ることができますよね？
あれと同じ権利。

まあ、この辺を詳しく書くと長くなるので法律の無料相談にでも契約書を持っていって訊いてください。

mukaiyamo · Answer

＞とは、貸主が駐車場や家を建てたい、畑を作りたいとか…

そんなの特別な事由とは言わないですよ。契約書が優先されます。

たとえば貸主宅が火事や自然災害で無一文になってしまい、その土地を売ることでお金を作らざるを得なくなるようなことです。

＞10年たった時、返してくださいと言われたら…

契約期間満了前、一定の期日をおいて通告されたのなら、返さないといけません。

＞10年たったら自動で更新されるのかも…

契約書に10年と書いてあるんでしょう。
なんでそれを法的、法的と騒ぎ立てたいんですか。

mukaiyamo · Answer

＞賃貸借期間は平成30年1月1日から…
＞契約書には「賃貸借期間は平成27年1月1日から…

どちらが本当なのですか。
まあ、ご質問の趣旨は分かりまたのでどっちでも良いですけど。

＞この場合、毎年お金を払う際に返却を求められた場合…

よほど特別な事由が発生した場合を除いて、10年以内に返却させられることはないと考えるのが普通です。

＞10年たったら自動で10年延長とありますが、法的に有効…

これは、不動産賃貸では一般的なことです。

借地の返却義務について

まず、本件について、法的な側面から話をしておきますと、

貴方が逆なら困るでしょ

質問文を見て気付く、ひとつ重要なポイントがあります。

普通のアパートとかの賃貸と同じで、借地にも普通借地契約と定期借地契約があります。

＞とは、貸主が駐車場や家を建てたい、畑を作りたいとか…

＞賃貸借期間は平成30年1月1日から…

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