Адаптация данного бизнес-плана возможна под любой проект на территории России, Украины и стран СНГ
***
Идея проекта: строительство многоквартирного жилого дома с нежилыми помещениями на первом этаже.
Месторасположение: Республика Татарстан, г. Нижнекамск, ул. ***.
Площадь квартир: *** кв. м.
Общая площадь нежилых помещений: *** кв. м
Рыночная ситуация:
1. Численность населения г. Нижнекамска на 01.01.2022 г. составляло *** чел. Средняя заработная плата на 01.05 2022 года составила *** руб./мес.
2. В Нижнекамске жилой фонд составляет более *** домов, общей площадью более *** кв. м, в которых зарегистрировано более *** человек. В период с 2017 по 2021 год было сдано *** дома общей площадью *** кв. м на *** квартир. В 2022 году планируется ввод *** кв. м жилья.
3. Совокупное предложение о продаже квартир в Нижнекамске (май 2022 года) составило *** ед. В новостройках предлагается к продаже две 2-х комнатных квартиры. Суммарная площадь предложения квартир на вторичном рынке составляет *** кв. м стоимостью *** млн. руб. Средняя цена за квартиру – *** руб., а за 1 кв. м – *** руб./кв. м.
4. Среди предложения на вторичном рынке преобладают 2-х комнатные квартиры – ***%, на 3-х комнатные приходится ***% предложения, а на 1 комнатные – ***%. Максимальная средняя цена за 1 кв. м приходится на 1-но комнатные квартиры – *** руб./кв. м, а минимальная – на 3-х комнатные квартиры – *** руб./кв. м. Данная ситуация свидетельствует о повышенном спросе на 1-но комнатные квартиры.
5. Общее количество запросов о покупке квартиры в г. Нижнекамске в период 20.04.2022-20.05.2022 г. составило *** ед. В структуре оnline-спроса преобладают запросы о поиске 1-но комнатных квартир – ***% и 2-х комнатных квартир – ***%. Ежемесячно совершается *** запросов о покупке квартиры непосредственно в г. Нижнекамск (***%).
Финансовые показатели для компании:
Показатели для компании |
Ед. изм. |
Значение |
Необходимые инвестиции |
тыс. руб. |
468 586 |
NPV |
тыс. руб. |
*** |
IRR |
% |
34% |
Срок окупаемости |
мес. |
*** |
Дисконтированный срок окупаемости |
мес. |
26 |
Финансовые показатели для инвестора (покупка и сдача квартир в аренду):
Показатели для инвестора |
Ед. изм. |
Значение |
Необходимые инвестиции (всего) на выкуп 1-го этажа |
руб. |
31 736 000 |
Чистая прибыль в месяц |
руб. |
*** |
Чистая прибыль в год |
руб. |
*** |
Окупаемость проекта |
лет |
23 |
Прибыль при перепродаже квартиры в 2023 году без чистовой отделки и меблирования |
руб. |
*** |
ROI (Return on investments) |
% |
41% |
Выдержки из исследования
Социально-экономические показатели и жилищный фонд
По данным Управления Федеральной службы государственной статистики, численность населения г. Нижнекамска на 01.01.2022 г. составляло *** чел.
Средняя заработная плата на 01.05 2022 года составила *** руб./мес., что на ***% выше в сравнении с декабрем 2021 года.
В Татарстане уровень регистрируемой безработицы по республике по состоянию на апрель 2022 года составил ***%. В республике на этот период официально насчитывалось *** безработных жителей. В Нижнекамском муниципальном округе уровень безработицы составил ***%.
В Нижнекамске жилой фонд составляет более *** домов, общей площадью более *** кв. м, в которых зарегистрировано более *** человек. Аварийными в Нижнекамске признано 14 домов общей площадью *** кв. м, где зарегистрировано *** человек.
В 2021 году в Нижнекамске был сдан в эксплуатацию 1 жилой дом площадью *** кв. м на *** квартиры. В период с 2017 по 2021 год было сдано *** дома общей площадью *** кв. м на *** квартир.
Диаграмма 1. Распределения домов по годам постройки, г. Нижнекамск, 2017-2021 гг., ед.
***
В Нижнекамске преобладают здания ***, *** и *** этажей. Самый высокий дом в Нижнекамске имеет *** этаж, его построили в 2021 году.
Диаграмма 2. Этажность домов, г. Нижнекамск, ед.
***
В 2022 году в Республике Татарстан планируется сдать *** тыс. кв. м жилья – это целевой показатель на 2022 год с учетом объемов, утвержденных для республики федеральным Минстроем на перспективу до 2030 года.
В Нижнекамском муниципальном районе планируется ввод *** кв. м жилья в 2022 году, в том числе:
• многоквартирное инвестиционное жилье – *** кв. м (*** объекта);
• программа НО «ГЖФ при Президенте РТ» – *** кв. м (*** объект);
• индивидуальное жилищное строительство – *** кв. м.
В 2022 году в Нижнекамске запланирован капитальный ремонт *** жилищных объектов на сумму *** млн. руб.
Рынок недвижимости
Для анализа рынка недвижимости в г. Нижнекамске, а именно многоквартирных домов произведен анализ предложения в базе недвижимости ЦИАН по состоянию на 18.05.2022 г.
Необходимо отметить, что из *** предложений, только 2 приходится на новостройки.
В новостройке по ул. *** предлагается к продаже две 2-х комнатных квартиры:
• квартира площадью *** кв. м. Общая стоимость квартиры – *** руб., а 1 кв. м – *** руб./кв. м;
• квартира площадью *** кв. м. Общая стоимость квартиры – *** руб., а 1 кв. м – *** руб./кв. м.
Суммарная площадь предложения квартир на вторичном рынке составляет *** кв. м стоимостью *** млн. руб. Средняя цена за квартиру – *** руб., а за 1 кв. м – *** руб./кв. м.
Среди предложения на вторичном рынке преобладают 2-х комнатные квартиры – ***%, на 3-х комнатные приходится ***% предложения, а на 1 комнатные – ***%.
Диаграмма 3. Структура предложения квартир на вторичном рынке по типам, г. Нижнекамск, %
***
В таблице ниже представлен анализ предложения квартир на вторичном рынке г. Нижнекамск.
Таблица 4. Анализ предложения квартир на вторичном рынке, г. Нижнекамск
***
Средняя площадь, предлагаемых, 1-комнатных квартир составляет *** кв. м, 2-х комнатных – *** кв. м, 3-х комнатных – *** кв. м, 4-х комнатных – *** кв. м, а 5-ти комнатных – *** кв. м.
Диаграмма 4. Средняя площадь квартир на вторичном рынке, г. Нижнекамск, кв. м
***
Максимальная средняя цена за 1 кв. м приходится на 1-но комнатные квартиры – *** руб./кв. м, а минимальная – на 3-х комнатные квартиры – *** руб./кв. м. Данная ситуация свидетельствует о повышенном спросе на 1-но комнатные квартиры.
Диаграмма 5. Средняя цена 1 кв. м квартир на вторичном рынке, г. Нижнекамск, руб./кв. м
***
Online-спрос
Online-спрос определен путем анализа количества интернет-запросов в Яндекс Wordstat (https://wordstat.yandex.ru/).
Общее количество запросов о покупке квартиры в г. Нижнекамске в период 20.04.2022-20.05.2022 г. составило *** ед., в том числе запросы на тему покупки квартиры, из которых исключены запросы по вторичному рынку недвижимости, – *** ед.
В структуре оnline-спроса преобладают запросы о поиске 1-но комнатных квартир – ***% и 2-х комнатных квартир – ***%.
Диаграмма 6. Структура оnline-спроса по типам квартирам, г. Нижнекамск, %
***
Ежемесячно совершается ** запросов о покупке квартиры непосредственно в г. Нижнекамск (***%). Отметим, что помимо территории г. Нижнекамска активный спрос проявляют в Казане – ***% и Набережных Челнах – ***%.
Диаграмма 7. Структура оnline-спроса на квартиры по регионам, %
***
Количество интернет-запросов в первом квартале 2022 году незначительно превышает показатели аналогичного периода 2021 года, что свидетельствует о повышении online-активности в направлении приобретения жилья в г. Нижнекамск. Спрос незначительно снижется в период майских праздников и летних отпусков.
Диаграмма 8. Сезонность оnline-спроса, г. Нижнекамск, 2021 г.
***
Перечень таблиц, диаграмм, рисунков |
4 |
Резюме проекта |
6 |
Раздел 1. Описание проекта |
8 |
1.1. Идея проекта |
8 |
1.2. Характеристика земельного участка |
10 |
1.3. Характеристики объекта строительства |
10 |
Раздел 2. Анализ рынка |
13 |
2.1. Социально-экономические показатели и жилищный фонд |
13 |
2.2. Рынок недвижимости |
15 |
2.3. Online-спрос |
18 |
Выводы |
20 |
Раздел 3. Конкурентное окружение |
21 |
Раздел 4. Маркетинговый план |
23 |
4.1. Оформление строительной площадки |
23 |
4.2. Атрибуты продаж |
24 |
4.3. Работа с агентствами недвижимости |
25 |
4.4. Атрибуты в ипотечных центрах банков |
26 |
4.5. Стратегия продвижения |
26 |
Раздел 5. Организационно-производственный план |
29 |
5.1. Стоимость строительства |
29 |
Раздел 6. Финансовый план проекта |
31 |
6.1. Допущения, принятые для расчетов |
31 |
6.2. Цены |
34 |
6.3. Объемы реализации |
34 |
6.4. Выручка |
35 |
6.5. Персонал |
36 |
6.6. Затраты |
37 |
6.7. Налоги |
38 |
6.8. СОК |
38 |
6.9. Инвестиции |
40 |
6.10. Капитальные вложения |
40 |
6.11. Амортизация |
43 |
6.12. Отчет о прибылях и убытках |
43 |
6.13. Отчет о движении денежных средств |
45 |
6.14. Баланс |
47 |
6.15. Расчет ставки дисконтирования по методу WACC |
49 |
6.16. Показатели экономической эффективности |
50 |
Раздел 7. Анализ рисков проекта |
54 |
7.1. Анализ чувствительности |
54 |
Раздел 8. Финансовый план покупки и сдачи квартир в аренду |
63 |
8.1. Допущения, принятые для расчетов |
63 |
8.2. Инвестиции (покупка и отделка квартир) |
64 |
8.3. Cashflow |
64 |
8.4. Финансовые показатели |
65 |
8.5. Анализ безубыточности |
65 |
ИНФОРМАЦИЯ О КОМПАНИИ «VTSConsulting» |
69 |
Диаграммы |
|
Диаграмма 1. Распределения домов по годам постройки, г. Нижнекамск, 2017-2021 гг., ед. |
14 |
Диаграмма 2. Этажность домов, г. Нижнекамск, ед. |
14 |
Диаграмма 3. Структура предложения квартир на вторичном рынке по типам, г. Нижнекамск, % |
16 |
Диаграмма 4. Средняя площадь квартир на вторичном рынке, г. Нижнекамск, кв. м |
17 |
Диаграмма 5. Средняя цена 1 кв. м квартир на вторичном рынке, г. Нижнекамск, руб./кв. м |
17 |
Диаграмма 6. Структура оnline-спроса по типам квартирам, г. Нижнекамск, % |
18 |
Диаграмма 7. Структура оnline-спроса на квартиры по регионам, % |
19 |
Диаграмма 8. Сезонность оnline-спроса, г. Нижнекамск, 2021 г. |
19 |
Диаграмма 9. Объемы сданного жилья ООО «ДОМКОР», 2016-2021 гг., кв. м |
21 |
Диаграмма 10. Объемы сданного жилья ГК «ЕВРОСТИЛЬ», 2016-2021 гг., кв. м |
22 |
|
|
Рисунки |
|
Рисунок 1. Месторасположение объекта на плане города |
8 |
Рисунок 2. Фрагмент плана градостроительного зонирования |
9 |
Таблица 1. Характеристика объекта |
8 |
Таблица 2. Характеристика земельного участка |
10 |
Таблица 3. Сведения о технико-экономических показателях объекта капитального строительства |
10 |
Таблица 4. Анализ предложения квартир на вторичном рынке, г. Нижнекамск |
16 |
Таблица 5. Профиль конкурентного проекта ООО «ДОМКОР» |
21 |
Таблица 6. Профиль конкурентного проекта ГК «ЕВРОСТИЛЬ» |
22 |
Таблица 7. Атрибуты продаж |
24 |
Таблица 8. Матрица целей |
27 |
Таблица 9. Набор инструментов для этапов коммуникативной активности |
28 |
Таблица 10. Стоимость строительство объекта |
29 |
По данным "Анализа рынка строительства индивидуальных жилых домов в России", подготовленного BusinesStat в 2024 г, за 2019-2023 гг число построенных индивидуальных жилых домов (ИЖД) в стране возросло на 56%: с 277 до 432 тыс. Пандемия способствовала росту спроса на загородную недвижимость. Пик строительства пришелся на 2021 г, когда количество введенных домов возросло сразу на 25%. Социальные и политические изменения в стране поддержали эту динамику, и в 2022-2023 гг рост численности построенных ИЖД продолжился. В первом полугодии 2024 г доля ИЖД в объеме ввода в эксплуатацию нового жилья в России составила почти 70%.
По данным «Анализа рынка недвижимости в Армении», подготовленного BusinesStat в 2024 г, в 2023 г численность сделок купли-продажи недвижимости в стране снизилась на 7% и составила 46 тыс. Спад активности был вызван значительным ростом цен на все типы недвижимости. Кроме того, на рынок повлиял рост напряженности в регионе, связанный с конфликтом с Азербайджаном.
В рамках работы над маркетинговым исследованием были сделаны следующие выводы: развитие рынка недвижимости в Дагестане в наибольшей степени связано с увеличением туристического потока в Республику, который демонстрирует повышательную динамику с 2018 года. В условиях сложной геополитической ситуации 2022-2024 гг. доступ к заграничным поездкам оказался ограничен для большинства граждан РФ, что способствовало популяризации внутреннего туризма.