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CaixaBank ha perdido una sentencia que recurrió en segunda Instancia en Castellón por la controvertida comisión de apertura de la hipoteca.

Dicha comisión valorada en ese caso en 1.108,50 euros será devuelta íntegramente a la prestataria con intereses legales desde el día que se abonó.

Básicamente la Sección Tercera de la Audiencia provincial de la provincia de Castellón niega el derecho a cobrarla a la recurrente – CaixaBank- y la condena además en costas.

La apelante, CaixaBank, alegó que considera que la comisión de apertura es elemento principal del precio del préstamo por su propia naturaleza. Es una cláusula transparentes pues la información precontractual fue facilitada a la parte demandante; conocía que debía pagarse de una sola vez en el momento de la firma del contrato y en ningún caso debe considerarse que es abusiva.

Para ello, CaixaBank alega la sentencia del Tribunal Supremo- oh! que casualidad que falle a favor de la Banca- de 23 de enero de 2019 que dice:

“la propia naturaleza del préstamo y de las operaciones necesarias para la concesión del mismo (…) muestran que la etapa inicial del préstamo, esto es, su preparación y concesión, exige de la entidad financiera la realización de una serie de actividades que son de una naturaleza distinta al servicio que supone la disposición del dinero por el prestatario durante la duración del préstamo”, circunstancia que “justifica que la normativa relativa a esta actividad bancaria prevea la posibilidad de que, además del interés remuneratorio, la entidad financiera pueda cobrar como parte integrante del precio una comisión de apertura” y, de otro, que “no puede exigirse que la entidad bancaria, para justificar el cobro de esa parte del precio, haya de probar, en cada préstamo, la existencia de esas actuaciones”. Por todo ello, concluía que “en tanto que componente sustancial del precio del préstamo, la cláusula que establece la comisión de apertura está excluida del control de contenido” y “constituye, junto con el interés remuneratorio, uno de los dos principales pagos que el prestatario ha de pagar por la concesión y disfrute del préstamo” Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2019.

Por contra la Audiencia provincial de castellón se opone a la apelación de CaixaBank basándose en la sentencia del TJUE 16 de marzo de 2023 (asunto C-565/21) afirmando esencialmente que:

1.- En primer lugar, la sentencia descarta que la comisión de apertura forme parte del objeto principal del contrato, al mantener un concepto estricto de elemento esencial en el contrato de préstamo, desde el punto de vista del prestatario, y considerar únicamente como tal el interés remuneratorio. Por lo que en este particular nuestra jurisprudencia debe ser modificada, en el sentido de que, al no formar parte la comisión de apertura de los elementos esenciales del contrato, en los términos del art. 4.2 de la Directiva 93/13/CEE, de 5 de abril, sobre cláusulas abusivas en los contratos con consumidores, puede ser objeto de control de contenido (abusividad) aunque sea transparente. Sentencia del TJUE 16 de marzo de 2023 (asunto C-565/21)

Y justifica la abusividad de esa cláusula en ese contrato afirmando que :

Como se observa, la cláusula tal como está redactada hace referencia a dos comisiones de apertura, la comisión en la concesión del préstamo, y la comisión cuando se produce la ampliación. Y así mientras la comisión por ampliación del préstamo parece ser es de 105,15 euros, entre la documentación adjunta que aporta la parte hoy apelada aparece que la comisión de apertura que se abonó fue de 1.108,50 euros, cantidad que se desconoce cómo
se obtiene, y en concreto si se trata de un porcentaje sobre el total del capital prestado.

No se puede considerar acreditado en este caso, que el prestatario, en el contexto de la celebración del contrato, recibiese una adecuada información precontractual que le permitiese adquirir el conocimiento que el Tribunal de Justicia ha considerado relevante. SENTENCIA NÚM. 409 de 2023 Audiencia Provincial de Castellón Sección tercera

Los compañeros de ACG Consultores en este texto que hemos recuperado de su página oficial, nos explican a la perfección qué es la cláusula REDAL, cómo te afecta y estrategias para garantizar tus derechos.

La cláusula REDAL: qué es y cómo te afecta

Tipos de cláusulas en los contratos de préstamo hipotecario:

Al firmar un préstamo hipotecario, es común encontrar diversas cláusulas específicas que afectan los derechos y obligaciones de los hipotecados. Estas pueden ser de diferentes tipos, como cláusulas de vencimiento anticipado, de limitación a la variación del tipo de interés, o de redondeo. En el caso de la cláusula REDAL (abreviatura de «Redito Ad Libitum», que significa devolución a voluntad), se trata de una cláusula poco conocida y específica que permite a los hipotecados devolver el préstamo en cantidades más pequeñas en caso de dificultades financieras, sin embargo, como veremos más adelante, su aplicación no se encuentra regulada por una normativa específica y es necesario demostrar que la entidad bancaria no proporcionó información suficiente en el contrato.

¿Qué es la cláusula REDAL?:

La cláusula REDAL es una cláusula presente en los contratos de préstamo hipotecario que permite al deudor del préstamo devolver el capital en cuotas más reducidas que las estipuladas en el contrato, siempre y cuando dicha cláusula no se encuentre regulada explícitamente. Es decir, se trata de una cláusula que puede ser aplicada si el contrato no hace referencia a la amortización del préstamo.

Ejemplos de aplicación de la cláusula REDAL:

Un ejemplo de la aplicación de la cláusula REDAL es el caso de un hipotecado que, debido a motivos económicos, no puede hacer frente a las cuotas mensuales que había acordado en su contrato de préstamo hipotecario. Si el contrato no especifica cómo se debe amortizar el préstamo, el hipotecado podrá solicitar la aplicación de la cláusula REDAL y devolver el préstamo en cantidades más pequeñas que las estipuladas en el contrato inicial.

Problemas y beneficios de la cláusula REDAL

La falta de regulación específica de la cláusula REDAL puede generar problemas tanto para los hipotecados como para las entidades bancarias. Por un lado, los hipotecados deben demostrar que la entidad no proporcionó suficiente información en el contrato para aplicar la cláusula, lo que puede implicar un proceso costoso y largo. Por otro lado, las entidades bancarias pueden ver cómo se reduce el capital que recibirán a largo plazo. A pesar de estos problemas, la cláusula REDAL puede ser una vía para que los clientes hipotecados puedan devolver el préstamo a cantidades más pequeñas y evitar el embargo de su vivienda en caso de dificultades económicas.

Jurisprudencia y regulación existente sobre la cláusula REDAL

Actualmente, no existe jurisprudencia establecida sobre la cláusula REDAL por el Tribunal Supremo. Sin embargo, algunos tribunales inferiores han reconocido su validez y han sentenciado a favor de los hipotecados. Por otro lado, el Banco de España ha publicado una guía sobre cláusulas abusivas en contratos hipotecarios en la que se hace referencia a la cláusula REDAL como una posible cláusula abusiva.

La posición del Banco de España y de las entidades financieras

El Banco de España no se posiciona abiertamente sobre la cláusula REDAL, aunque ha publicado una guía sobre cláusulas abusivas en la que se hace mención a esta. Por otro lado, las entidades financieras se muestran reticentes a la aplicación de la cláusula REDAL y pueden llegar a poner trabas a la hora de su aplicación.

La opinión de expertos y abogados sobre la cláusula REDAL

Los expertos y abogados recomiendan la aplicación de la cláusula REDAL como alternativa para evitar el embargo de la vivienda en casos de dificultades económicas. También recomiendan analizar detenidamente el contrato de préstamo para determinar si se incluye esta cláusula y demostrar la falta de información por parte de la entidad financiera en caso de que no se haya especificado claramente en el contrato.

El panorama en Castilla La Mancha y en Barcelona

En Castilla La Mancha, algunos tribunales han reconocido la cláusula REDAL como válida en casos judiciales. Por otro lado, en Barcelona, un juez ha anulado una hipoteca que contenía cláusulas abusivas, entre ellas la cláusula REDAL.

Futuros cambios o regulaciones sobre la cláusula Redal

Actualmente, no existe una regulación específica sobre la cláusula REDAL. Sin embargo, algunos expertos y juristas han propuesto su inclusión en futuras reformas hipotecarias para regular su aplicación y evitar posibles abusos por parte de las entidades financieras.

Reflexiones finales sobre la cláusula REDAL y su impacto en la sociedad

La cláusula REDAL puede ser una herramienta útil para los hipotecados en casos de dificultades económicas, pero también puede verse como una cláusula abusiva si su aplicación no se regula adecuadamente. Su impacto en la sociedad es importante, ya que afecta directamente a la vivienda, un derecho básico de los ciudadanos.

Las estrategias legales para garantizar tus derechos

La falta de regulación de la cláusula REDAL:

La cláusula REDAL no se encuentra regulada en ninguna normativa específica, lo que supone una gran desventaja para los consumidores hipotecarios que deciden acogerse a ella. Además, esta falta de regulación favorece a las entidades financieras, que pueden aprovecharse de la ambigüedad legal en beneficio propio. Sin embargo, aunque la cláusula REDAL no esté regulada, sigue siendo válida siempre y cuando se cumplan ciertos requisitos y se demuestre la falta de información por parte de la entidad.

Los abusos que se han cometido en ejecuciones hipotecarias:

Los casos de abusos en ejecuciones hipotecarias son habituales en nuestro país. Las entidades financieras, en algunos casos, no informan correctamente a los consumidores de la existencia de la cláusula REDAL o la incluyen en el contrato sin especificar las condiciones. Estos abusos pueden dar lugar a demandas judiciales por parte de los hipotecados.

Cómo demostrar que la entidad bancaria no te proporcionó suficiente información:

Una de las claves para hacer valer tus derechos respecto a la cláusula REDAL es demostrar que la entidad bancaria no te proporcionó suficiente información en el momento de la contratación de la hipoteca. Para ello, es necesario conservar todos los documentos relacionados con la hipoteca, como el contrato, las facturas, los informes de los intermediarios y otros documentos que puedan servir como prueba.

La importancia de la renegociación de las condiciones hipotecarias:

La renegociación de las condiciones hipotecarias es una opción para hacer frente a situaciones económicas complicadas. En muchos casos, las entidades financieras pueden ofrecer opciones de aplazamiento de pago, reducción de la cuota o incluso la renegociación de las condiciones del préstamo. Es importante que los hipotecados sepan que siempre pueden negociar con las entidades financieras.

Lo que establece la construcción doctrinal del Tribunal Supremo sobre la cláusula REDAL:

Aunque no existe una ley que regule la cláusula REDAL, la construcción doctrinal del Tribunal Supremo establece que esta cláusula es válida siempre y cuando se cumplan ciertos requisitos. Además, se reconoce que la falta de información por parte de la entidad bancaria puede ser una causa para su aplicación. Por lo tanto, si se cumplen los requisitos y se demuestra que la entidad no proporcionó suficiente información, los consumidores pueden hacer valer sus derechos y acogerse a la cláusula REDAL.

Cómo devolver el préstamo en cantidades más pequeñas

El saldo que presenta el banco y cómo influye en la devolución del préstamo:

Al momento de devolver el préstamo en cantidades más pequeñas, es importante considerar el saldo que presenta el banco en su escritura contable. Este registro permite verificar el capital que se debe pagar, incluyendo intereses y cualquier otro recargo. A su vez, es fundamental comprobar que esta información es correcta y que se ajusta a las condiciones acordadas en el contrato hipotecario.

El tipo de interés y su impacto en la devolución del préstamo:

El tipo de interés también juega un papel importante en la devolución del préstamo en cantidades más pequeñas. En este sentido, es importante comprobar cuál es el tipo de interés que se está aplicando en el contrato y si es o no abusivo. Si se comprueba que el tipo de interés es claramente desproporcionado, se puede iniciar una reclamación por la devolución de los intereses cobrados de más.

Cómo acordar un periodo de carencia y otra opción para evitar el embargo de la vivienda:

Otra opción para evitar el embargo de la vivienda es acordar una carencia con la entidad bancaria, es decir, un periodo en el que el hipotecado no tendrá que hacer frente al pago de las cuotas. En este caso, se debe negociar con la entidad la duración de la carencia y las condiciones en las que se llevará a cabo. De esta forma, se puede reducir la cantidad a pagar durante un periodo de tiempo concreto.

La devolución a voluntad del hipotecado:

La devolución a voluntad del hipotecado es una opción que permite devolver el préstamo hipotecario en función de las posibilidades económicas del hipotecado, sin tener que hacer frente a las cuotas establecidas en el contrato. Sin embargo, esta opción suele estar sujeta a la aprobación de la entidad bancaria y a la renegociación de las condiciones del contrato.

La devolución del capital principal y su relación con la esencial del contrato:

Finalmente, en caso de dificultades económicas, se puede intentar la devolución del capital principal de la hipoteca al banco, siempre y cuando se justifique una situación de insolvencia. En este caso, la entidad bancaria deberá comprobar que la situación de impago es real y que existe una voluntad de pagar por parte del hipotecado. Si se cumplen estas condiciones, se puede llegar a un acuerdo para la devolución del capital principal de la hipoteca, lo que evitaría el embargo de la vivienda.

La situación actual de la cláusula REDAL

Jurisprudencia y regulación existente sobre la cláusula REDAL:

Hasta la fecha, no existe jurisprudencia del Tribunal Supremo que se pronuncie de manera clara sobre la cláusula REDAL. Al no estar regulado, los tribunales han tenido que evaluar los contratos de préstamo hipotecario individualmente para determinar si se cumple o no con los requisitos necesarios para su aplicación. En este sentido, la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 12 de septiembre de 2022 resolvió que la cláusula REDAL no puede ser considerada abusiva, siempre y cuando se cumplan los requisitos necesarios para su aplicación. Además, la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (ADICAE) ha interpuesto una demanda colectiva en la que se solicita la nulidad de dicha cláusula en los contratos hipotecarios. La demanda se encuentra en fase de instrucción y aún no se ha resuelto.

La posición del Banco de España y de las entidades financieras:

El Banco de España se pronunció a través de un informe en el que se señalaba que la cláusula REDAL no está regulada y que los tribunales deben decidir sobre su aplicación en cada caso particular. Asimismo, varias entidades financieras han señalado que no aplican la cláusula REDAL en sus préstamos hipotecarios debido a la falta de regulación.

La opinión de expertos y abogados sobre la cláusula REDAL:

Los expertos y abogados señalan que la cláusula REDAL puede ser una vía favorable para el hipotecado que se encuentra en dificultades económicas, puesto que le permite pagar cantidades más pequeñas y evitar el embargo de su vivienda. Sin embargo, también alertan de la falta de regulación y de la necesidad de demostrar que la entidad no proporcionó suficiente información.

El panorama en Castilla La Mancha y en Barcelona:

En Castilla La Mancha, el Tribunal Superior de Justicia de la región se ha pronunciado a favor de la cláusula REDAL en varias ocasiones. En Barcelona, se han dado varios casos en los que los tribunales han dictaminado que la cláusula es nula.

Futuros cambios o regulaciones sobre la cláusula REDAL:

El Ministerio de Economía y Empresa ha anunciado la intención de regular la cláusula REDAL en un futuro cercano. Sin embargo, aún no hay una fecha concreta ni detalles sobre cómo se llevará a cabo dicha regulación.

Reflexiones finales sobre la cláusula REDAL y su impacto en la sociedad:

La cláusula REDAL ha sido una herramienta útil para aquellos hipotecados con dificultades económicas, pero su falta de regulación y aplicación arbitraria por parte de los bancos ha llevado a la incertidumbre y la confusión. Su regulación será clave para garantizar la protección de los derechos de los consumidores.

Recomendaciones para aquellos que quieran hacer valer sus derechos ante la cláusula REDAL:

Si te encuentras en una situación de dificultad económica y consideras que la cláusula REDAL podría ser aplicable en tu caso, es importante que consultes con un abogado especializado en derecho bancario. Además, es recomendable recopilar toda la documentación necesaria que demuestre que la entidad bancaria no proporcionó información suficiente en el contrato.

FUENTE: https://acgconsultores.es/la-clausula-redal-que-es-como-te-afecta-y-estrategias-para-garantizar-tus-derechos/

Abrimos en este portal, una ventana a la información para todas aquellas personas, que a través de la iniciativa que en su día se puso en marcha desde la Asociación Hipotecados Activos con el producto de la «ITV» a los préstamos hipotecarios, nos encargaron la reclamación por vía judicial, de los derechos que les asistían en cuanto a las cláusulas abusivas, que dichos contratos contenían. Igualmente, por supuesto van dirigidas estas líneas a aquellas personas afectadas por el abuso bancario en sus prestamos hipotecarios, que por distintas causas, no se animaron a denunciar.

Desde que se interpusieron las primeras demandas, allá por mediados del año 2016, hasta la fecha actual, mucho han cambiado las tornas, tanto en la declaración de abusividad de nuevas clausulas contenidas en los contratos, como en el avance de la jurisprudencia, hacia el reconocimiento de nulidad de las mismas y la restitución económica a los afectados. Hoy en día después de sentencias tanto del TJUE, como del propio TS y de muchísimas Audiencias Provinciales, ya casi nadie discute, que a las ya conseguidas y aceptadas como las «clausulas suelo«; los «intereses de demora» y los «gastos de formalización«, entre otras; se hayan unido y por fin también se hayan declarado nulas, las cláusulas mediante las que imponen las famosas «comisiones de apertura«; los «gastos de tasación»; los «gastos de seguros»; el «anatocismo«; el ya famoso caso del «IRPH«, en sus variadas opciones; la tan desconocida del «método de cálculo 365/360«, que es de importante repercusión económica y otras menores, que aunque no inciden económicamente, si tienen también cierta relevancia y que iremos sacando a la luz en posteriores comunicados.

También en su momento, sacaremos a la luz información muy valiosa en defensa de la nulidad y restitución de cobros indebidos en los contratos de préstamo hipotecarios, que por su complejidad de matemáticas financieras, son muy difíciles de detectar, pero que están ahí. Clausulas como las REDAL (Redito ad Libitum), o como la «Rebus sic Stantibus», entre otras, pueden traer todavía mucho dolor de cabeza, para la banca.

Como ejemplo de los primeras sentencias que nos han ido llegando, exponemos el siguiente que dicta el Juzgado de 1ª Instancia nº 20 de Málaga, que es el juzgado especializado de esa ciudad.

Como se puede comprobar, la sentencia condena UCI a anular las clausulas y expulsarlas del contrato y a la restitución de las cantidades cobradas indebidamente, en cuanto a la comisión de apertura (4.100€); gastos de formalización en cuanto al 50% de notaria, 100% de registro, 100% de gastos de gestoría y además 100% de tasación. Aparte condena a devolver lo cobrado por la aplicación de la clausula 365/360 y las comisiones por posiciones deudoras. Todo por supuesto con intereses de demora. En resumen en este caso concreto la afectada va a recuperar una buena cantidad de dinero.

¿Qué es la ITV de tu hipoteca? Es una forma fehaciente de contrastar el contrato de préstamo con garantía hipotecaria que firmaste ante notario y la aplicación, transcurrido el tiempo, que el banco hace y deshace de las condiciones pactadas. LEER MAS

ITVhipoteca plantea diez líneas de actuación: * El ordenador mentiroso, * La cláusula Suelo, * El dañino IRPH, y * El Seguro Hipoteca, * Cláusulas abusivas,  * Avalistas, *Tasa Anual Equivalente (TAE) * Tasación desproporcionada, * Redondeo al alza, * Perdida de 5 días al año: 360/365

Clica aquí para conocer las Condiciones para contratar itvhipotecas: https://itvhipotecas.wordpress.com/condiciones-itv-hipotecas/

 

Una vez analizados cada uno de estos puntos los abogados especialistas de la asociación harán una evaluación donde quedará reflejado la cuantía de lo que se te ha cobrado de más respecto al contrato firmado (la escritura de préstamo firmada ante notario. En tu nombre, con una autorización, reclamarán al banco. Si el banco no aceptara tu reclamación tendrás que evaluar si te interesa utilizar la vía judicial. Este enlace te lleva a Condiciones Demanda Judicial:

https://itvhipotecas.wordpress.com/condiciones-demanda-judicial/

Para poder practicar la ITV de tu hipoteca es necesario que nos remitas  la escritura de préstamo, un recibo de la cuota y el cuadro de amortización que deberás solicitar a tu banco.

Sobre la actuación de los bancos hay que partir de una premisa: si técnicamente es posible repizcar el dinero de las cuentas de los clientes, se hará. No es de extrañar que las condiciones pactadas en la escritura de otorgación de un préstamo después, en la práctica, no se correspondan. LEER MÁS

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