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L’histoire d’un gamin qui voulait devenir millionnaire.

Moi riche ?
Pourquoi pas !

« Comment je gagne 300k€/an après 15 ans

d’investissement immobilier en
ayant démarré de zéro ».

David Demaire

Editions
Immo4M

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Moi Riche ? Pourquoi Pas !

M oi Riche ? Pourquoi pas ! C’est la question qu’un gamin s’est un jour

posée vers l’âge de 15 ans, et la réponse qu’il a donnée. Ce gamin
c’était moi mais je n’avais par contre aucune idée de comment faire pour
réussir là où tant de monde éprouve tant de difficultés. J’ai eu la chance
que ma famille m’ait montré la voie de l’indépendance dès ma jeunesse.
Sur cette route de l’indépendance, j’ai trouvé un peu par hasard la voie de
l’immobilier locatif. J’ai essayé, j’ai connu des échecs mais une majorité de
victoires. A 23 ans, je crée la première de mes 5 sociétés et, à 33 ans, je suis
millionnaire. Quasiment tous les ans, j’ai acheté des biens immobiliers à
vocation locative. Aujourd’hui, je suis propriétaire d’une cinquantaine de
biens. J’ai 43 ans, j’ai atteint l’indépendance financière à l’âge de 38 ans.

Editeur responsable : Immo4M Editions.

Auteur : David Demaire.

ISBN : 1541294416
ISBN-13 : 978 - 1541294417

Première édition : 02-2017.

Copyright : © David Demaire.
Couverture : © David Demaire.

AVERTISSEMENT

Cet ouvrage, qui est le fruit de l’expérience acquise de l’auteur, est destiné à une
information générale. L’auteur n’est ni conseiller en gestion de patrimoine, ni fiscaliste,
ni comptable, ni banquier, ni notaire, ni avocat. Vous devriez toujours vous faire votre
propre avis et vous renseigner auprès d’un spécialiste en la matière qui analysera votre
situation personnelle avant d’entreprendre tout investissement.

Les lois varient d’un pays ou d’une région à l’autre et sont sujettes à changement. L’auteur
n’assume pas la responsabilité de possibles erreurs ou omissions. L’auteur ne peut être
tenu pour responsable de faits résultant de l’utilisation des éléments décrits dans ce livre.

Les exemples et stratégies décrits dans cet ouvrage ne peuvent être considérés comme
des modèles absolus et reproductibles à l’identique. Ils ne servent que d’illustration aux
propos de l’auteur, et ne peuvent en aucun cas être considérés comme de quelconques
incitations, recommandations, sollicitations, prévisions, conseils d’achats ou de vente de
produits immobiliers ou spéculatifs. Tous droits de reproduction, de traduction et
d’adaptation réservés pour tous pays.

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« Ils ne savaient pas que c’était impossible, alors ils
l’ont fait »

Mark Twain (1835-1910)

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Moi Riche ? Pourquoi Pas !

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 TABLE DES MATIERES

Table des matières …………………….……………………… 5

Introduction ……………………………………………………. 9
Moi Riche ? Pourquoi Pas ! ……………………………….. 11
Mon histoire ……………………………………………………. 13

1. L’argent ……………………………………………………… 31

1.1. Qu’est-ce que l’argent ? ..………..………….. 31

1.2. Les croyances par rapport à l’argent ..….. 33
1.3. A quoi sert l’argent ? ………………………….. 36
1.4. Pourquoi toujours plus ? ..………………….. 37
1.5. Ma vision de la richesse ? …………………… 41
1.6. S'enrichir n'est plus possible ? ….…………. 44
1.7. Comment créer de la richesse ? …………… 45

2. Les règles de base de la richesse ……………………. 47

2.1. Dépensez moins ………………………………… 48

2.2. Revendez l’inutile ………………………………. 51
2.3. Eliminer vos mauvaises dettes ..………….. 53
2.4. Endettez-vous de bonnes dettes ………….. 56
2.5. Payez-vous en premier ……………………….. 58
2.6. Revenus actifs, alternatifs et passifs …….. 61
2.7. Formez-vous encore et encore …………….. 65
2.8. Se fixer des objectifs financiers ..…………. 70
2.9. Lancez-vous ………………………………………. 73
2.10. Réussite ou échec ………………………………. 75
2.11. Conclusions ………………………………………. 80

-7-
Moi Riche ? Pourquoi Pas !

3. Les moyens de créer de la richesse ………………... 81

3.1. Le travail ………………………………………….. 81

3.2. L’entreprise ……………………………………… 86
3.3. Faire travailler l’argent ………………………. 89
3.4. L’immobilier …………………………………….. 92
3.5. L’indépendance financière …………………. 98
3.6. Les autres méthodes ………………………….. 101
3.7. Comment j'ai fait ? ……………………………. 102
3.8. Conclusions ……………………………………… 105

4. Ma méthode en immobilier ………………………….. 107

4.1. Introduction ……………………………………… 107

4.2. L’achat des biens ……………………………….. 108
4.2.1. Types de biens ……………………….... 108
4.2.2. Diversification …………………………. 113
4.2.3. Localisation …………………………….. 115
4.2.4. L’achat ……………………………………. 117
4.2.5. Quand acheter ? ………………………. 120
4.3. Les banques et le financement ……………. 122
4.3.1. Les banques …………………………..... 122
4.3.2. Le financement ………………………… 125
4.3.3. Choisir sa banque …………………….. 130
4.4. Les outils et indicateurs ……………………… 131
4.4.1. Le Cash-Flow …………………………… 131
4.4.2. La rentabilité …………………………… 133
4.4.3. La réserve de trésorerie …………….. 136
4.4.4. L’effet de levier ………………………… 137
4.5. La gestion au quotidien ………………………. 139
4.5.1. L’indexation des loyers …………….. 139
4.5.2. L’agence immobilière ……………….. 140
4.5.3. Les locataires …………………………… 143
4.5.4. Les assurances …………………………. 145
4.5.5. Et après ? ………………………………… 147

-8-
 4.6. La revente …………………………………………. 148
4.7. Pour finir ………………………………………….. 153
4.7.1. Peut-on dire que je suis rentier ? .. 153
4.7.2. Avantages et inconvénients ………. 155
4.7.3. Résumé de la méthode ……………… 157
4.7.4. Pourquoi cette méthode unique ? . 158
4.7.5. Pourquoi pas la pierre papier ? ….. 159
4.8. Conclusions ………………………………………. 161

5. Comment je gagne 300k€/an ? …………………….. 163

5.1. Remboursement de capital mensuel ……. 166

5.2. Cash-Flow positif mensuel ………………….. 169
5.3. Plus-Value et inflation ……………………….. 171
5.4. Renégocier les taux de vos crédits ……….. 173
5.5. Indexation des loyers …………………………. 174
5.6. En résumé ………………………………………… 175
5.7. Complètement sous-évalué ! ………………. 177
5.8. Conclusions ………………………………………. 179
5.9. Pas encore tout à fait terminé ……………… 181

6. La gestion de votre patrimoine ……………………… 185

6.1. Bilan Patrimonial (actif/passif) …….……. 186

6.2. Tableau d’amortissement …………….…….. 188
6.3. Tableau revenus/dépenses ………….……… 190
6.4. Tableau récapitulatif des crédits …….…… 191
6.5. Tableau récapitulatif des placements …... 191
6.6. Proposition …………………………….……….… 192
6.7. Conclusions …………………………….…….….. 193

-9-
Moi Riche ? Pourquoi Pas !

7. Critères de réussite ……………………………………… 195

7.1. Apprendre à se connaître ……………………. 195

7.1.1. Les « réunions avec moi-même » ….. 197
7.1.2. Psychologue ………………………..………. 199
7.1.3. Discuter avec un mentor ………..…….. 200
7.1.4. Apprendre de ses échecs ………..…….. 201
7.1.5. Mon cas personnel ……………..……….. 201
7.2. Aimez votre support ………………………….. 203
7.2.1. Un ensemble de matériaux …………… 204
7.2.2. Un ensemble de chiffres ………………. 204
7.2.3. Un travail d’équipe ……………………… 206
7.2.4. Mon cas personnel ………………………. 207
7.3. La patience ………………………………………. 208

8. Conclusions ………………………………………………… 211

9. Analyse de cas réels ……………………………………… 215

9.1. Le premier achat. « Mauvais élève » ……. 215

9.2. Vente d’un terrain industriel ………………. 219
9.3. Le dernier achat. « 15 ans plus tard » ..... 221
9.4. Je crois que ce sera mon dernier achat … 225

Ma vision du monde actuel …..……….…………...…….. 231

Remerciements ………………………………………………… 247
Ils ont lu « Moi Riche ? Pourquoi Pas ! » …………….. 251

- 10 -
 INTRODUCTION

« Le meilleur moyen de réussir,

c’est toujours d’essayer une fois »

Thomas Edison.

C e livre est basé sur mon expérience personnelle, la gestion

que j’ai faite de ma vie financière, avec ses réussites et ses
échecs. J’ai compris très tôt qu’il y avait réellement moyen de
s’enrichir, malgré toutes les croyances ou peurs qui font partie
de notre vie.

Je suis indépendant dans l’âme, c’est ancré au plus profond de

mes entrailles. C’est comme cela que j’ai grandi, que je me suis
formé, que je me suis forgé. Après 15 ans de travail acharné, à
l’âge de 38 ans, j’ai atteint mon indépendance financière, c-à-
dire que je n’étais plus obligé de me lever tous les jours à 6h00
du matin pour entamer une journée de travail de 12h00 voire
beaucoup plus. A partir de là, j’ai décidé que mon patrimoine
travaillerait pour moi et que moi, je travaillerais pour lui.

C’est un objectif atteignable par tous, il faut simplement la

volonté de vouloir y arriver à tout prix. Il faut que cela
devienne un objectif prioritaire et tout mettre en œuvre pour
réussir. Il faut y croire, être convaincu que c’est possible, qu’on
en est capable. Vous en êtes capable !!!

Je ne suis ni un riche héritier, ni économiste, ni financier, ni

plus intelligent que la moyenne des citoyens. Ma famille est
issue des classes moyennes, une famille de travailleurs, une
famille d’entrepreneurs.

- 11 -
Moi Riche ? Pourquoi Pas !

Le but de ce livre est de transformer votre relation à l’argent,

le regard que vous avez sur lui. Il faut aimer l’argent avant de
pouvoir le posséder. Pas un amour physique et surtout pas
maladif ! Mais vous devez apprendre à bannir toutes les idées
négatives que vous avez aujourd’hui à son sujet.

J’aime l’argent pour ce qu’il est. Je ne suis certainement pas

un malade de l’argent. L’argent n’est qu’un outil dont il faut
apprendre à se servir. Lorsque vous aurez réussi à le dompter,
l’argent travaillera pour vous, et plus l’inverse.

Dans le présent livre, je vais essayer de vous transmettre les

outils et les méthodes que j’ai testées et utilisées
personnellement afin d’accéder à la richesse et à
l’indépendance financière.

La grande réussite de ma vie tourne autour de l’immobilier.

Mon patrimoine est majoritairement axé sur celui-ci. Dans ce
livre, je vous parlerai donc en grande partie d’immobilier.

Le récit de ce livre est un résumé de ce que j’aimerais

apprendre à mes enfants pour qu’à leur tour, ils puissent
prendre en main leur vie financière.

Pour conclure cette introduction, j’aimerais vous parler de

cette anecdote. Avant de le publier, j’ai remis le brouillon de
ce livre à 3 de mes amis pour avoir leur avis général. Hasard
ou pas, ils me sont revenus tous les 3, dans les jours qui ont
suivi leur lecture, avec chacun une idée concrète de projet
immobilier. Ils me connaissent pourtant tous les 3 depuis plus
de 20 ans et savent que j’investis dans l’immobilier.

Si la lecture de ce livre pouvait inspirer un seul pourcent

d’entre vous, j’en serais réellement ravi !

- 12 -
 MOI RICHE ? POURQUOI PAS !

M
ans.
oi Riche ? Pourquoi Pas ! est le titre de ce livre. C’est la
question qu’un gamin s’est un jour posée vers l’âge de 15

Moi Riche ? Pourquoi Pas ! est aussi le nom d’un blog que
j’entretiens et que j’alimente personnellement. Sur ce blog, je
traite les sujets liés à :

 L’immobilier.

 L’argent et la création de richesse.

 L’entreprise.

 Le développement personnel en lien avec les points

précédents.

Vous êtes déjà nombreux à me suivre sur ce blog et vos

messages répétés de remerciement et d’encouragement me
boostent à continuer et à aller plus loin.

Ce blog est un complément à ce livre car, sur un blog, il est

possible de rentrer plus dans un détail particulier au fil d’un
article.

Vous pouvez me rejoindre, ainsi que le reste de la

communauté sur mon site :

moi-riche-pourquoi-pas.com

- 13 -
Moi Riche ? Pourquoi Pas !

Vous pouvez également me contacter par mail à l’adresse

suivante :

[email protected]

Bonus pour les lecteurs du livre.

Il s’agit d’une formation vidéo d’une heure.

Rendez-vous sur : http://xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

Vous y apprendrez :

- les bases de la création de richesse.

- les 3 piliers de la création de richesse.

PS : lien non disponible avec la version d’essai.

- 14 -
 MON HISTOIRE

« La distance entre tes

rêves et la réalité s’appelle
le passage à l’action »

Richesse non assumée

T out ce que je vais décrire dans ce livre est bien réel. Par
contre, je veux garder l’anonymat. David Demaire est
donc un nom d’emprunt utilisé pour les besoins de ce livre et
pour mon blog, afin de protéger ma vie privée et celle de mes
enfants. C’est pour cela que vous ne me voyez pas en photo ou
en vidéo sur mon blog par exemple.

En effet, dans la société dans laquelle je vis, dans laquelle nous

vivons, l’argent est encore et toujours tabou. Aux Etats-Unis
par exemple, les choses sont différentes et l’on encourage la
réussite, on adule les personnes qui gagnent. Ce n’est pas le
cas chez nous en Europe, pas encore et sûrement pas pour tout
de suite.

Pour le reste, tout ce que je vous livrerai est bien réel et fait
partie de ma vie, de mon vécu et de mon patrimoine.

Mon contexte familial

J e suis né dans une famille d’indépendants,

d’entrepreneurs, de travailleurs, des personnes qui ont
voulu avancer dans la vie, se créer un patrimoine. Le hasard a

- 15 -
Moi Riche ? Pourquoi Pas !

fait qu’ils travaillaient tous dans le domaine de la construction

ou du bâtiment.

Mon grand-père paternel était artisan ouvrier indépendant

dans la maçonnerie et le carrelage. Il était issu du monde
ouvrier et n’avait pas suivi une scolarité très poussée.

Mes grands-parents maternels, qui ont pris en charge une

partie de mon éducation, étaient également artisans ouvriers
indépendants dans le domaine de la menuiserie.

Mon grand-père maternel est resté manuel jusqu’à la fin de sa

carrière professionnelle, il adorait cela et pouvait facilement
toucher à tout dans un bâtiment.

Ma grand-mère, qui avait commencé sa carrière

professionnelle dans une banque, avait été formée aux
chiffres. Elle jonglait littéralement avec eux. Ils étaient partout
dans sa vie de tous les jours et elle s’en est servi jusqu’à son
dernier souffle pour gérer leur entreprise, la gestion de leur vie
privée et de leur patrimoine mobilier et immobilier. En effet,
ils ont créé par leur courage, en démarrant de rien, un joli
patrimoine immobilier et mobilier dont ils étaient fiers. Même
s’ils n’ont jamais pu m’expliquer les calculs liés à
l’investissement immobilier, ils m’ont montré la voie à suivre.

Mes parents ont débuté leur vie sans le sou. Papa a commencé
sa carrière professionnelle comme apprenti ouvrier pour son
père, puis s’est lancé très jeune comme entrepreneur
indépendant. Je vois encore la photo de son premier véhicule
professionnel, une Citroën 2CV avec une remorque. Très
pratique pour tracter une tonne de sable par exemple.

Maman était secrétaire dans une école, puis a abandonné son

métier pour épauler mon père dans la partie administrative. Il
était bon ouvrier, mais comme beaucoup de petits artisans,

- 16 -
pas très porté pour les papiers. A deux, ils ont créé une belle
entreprise de vente et placement de carrelage, avec un show-
room.

Ils se sont créés également un beau patrimoine immobilier,

mais pour développer leur entreprise, leur bébé, ils ont dû en
revendre régulièrement.

Voilà le contexte dans lequel je suis né. Non, je n’ai pas eu la

chance de naître dans une famille riche. Oui, j’ai eu la chance
de naître dans une famille d’entrepreneurs.

Ils m’ont montré la voie à suivre vers l’indépendance.

Mon enfance et mes études

J e suis né en 1973, j’ai eu une jeunesse heureuse durant

laquelle je n’ai jamais manqué de rien. Dès l’âge de 11 ans,
durant les congés scolaires, mon père m’emmenait avec lui ou
avec ses ouvriers sur chantier pour m’apprendre les bases du
métier.

Déplacer des brouettes de sable, des boîtes de carrelage, des

sacs de ciment de 50 kg était un travail très dur pour un petit
garçon mais j’aimais ça et je n’ai jamais pris cela comme une
corvée. En plus, recevoir un petit billet pour le travail accompli
était très valorisant et gratifiant. Plus âgé, je livrais des
commandes aux clients, je gérais le stock, …etc. Je crois que
j’y ai appris beaucoup de choses sur la vie, et je considère
encore maintenant que ça a été LA meilleure école de ma vie.

A 18 ans, mon diplôme en main, mon père me propose de

venir travailler dans l’entreprise familiale avec lui. Je refuse
car je voulais à tout prix avoir une autre carte dans mon jeu au

- 17 -
cas où. Je commence donc et termine des études supérieures
d’ingénieur … en construction. Et oui, je suis tombé dedans
quand j’étais petit.

Par la suite, j’ai sans cesse continué mon apprentissage en

suivant diverses formations, longues et courtes, en suivant des
séminaires et des conférences, en lisant des livres, ...etc.

Les domaines qui m’intéressent depuis 20 ans sont :

 L’argent et la bourse.

 La gestion d’entreprise.

 L’immobilier.

Ma carrière professionnelle

E n 1996, à 23 ans, mon diplôme d’ingénieur en poche, et

sans le sou, je rentre dans l’entreprise familiale en tant
qu’indépendant pour y travailler au début comme deviseur et
comme chef de chantier. J’allais chez les clients, je réalisais
des métrés et je leur remettais une offre pour le travail à
réaliser. Ensuite, je supervisais les chantiers (main d’œuvre et
marchandises) afin que tout se passe pour le mieux pour mes
clients. Le plus gros chantier que j’ai supervisé de A à Z dans
ma société a duré 3 ans pour 750.000€ de chiffre d’affaire.
Une expérience unique ! Je n’ai plus jamais eu peur ensuite
d’entreprendre un chantier.

Je me souviens avoir dit un jour une phrase à mon père dans

mes premières semaines de travail : « Papa, qu’est-ce que je
peux faire, j’ai fait tout ce que j’avais à faire et je m’ennuie ».

- 18 -
Il m’a aussitôt repris : « David, ne dis pas ça, car par la suite
tu n’auras plus jamais l’occasion de t’ennuyer ».

Il avait raison, je n’ai plus jamais eu l’occasion de m’ennuyer

par la suite ! Quand on est entrepreneur, il y a toujours des
milliers de choses à faire.

Cette même année, en 1996, je crée ma première société et je

rachète une première petite entreprise de découpe et
façonnage sur mesure de pierres, marbres et granits. Très vite,
nous serons à l’étroit et construirons un premier hangar,
achèterons des nouvelles machines et engagerons quelques
ouvriers spécialisés.

En parallèle, je continue de développer l’activité principale de

l’entreprise familiale, la vente et le placement de carrelages et
de pierres naturelles. Le chiffre d’affaire augmente sans cesse,
nous sommes obligés de recruter afin de pouvoir honorer nos
contrats.

En 1999, nous créons un nouveau show-room afin de pouvoir

présenter le savoir-faire de l’entreprise. Les entreprises
fonctionnent bien, la conjoncture est bonne et les banques
suivent tous mes projets.

L’année 2002 sera une année importante pour moi. Depuis

quelques années, je fais le constat que je travaille sans compter
pour la société de mes parents et que s’il devait leur arriver
quelque chose, le fruit de mon travail reviendrait alors à part
égale à mes frères et sœurs qui ne travaillent pas dans
l’entreprise.

Mes parents me proposent de leur racheter l’entreprise

familiale. Nous trouvons un accord sur un montant, et comme
l’entreprise se porte bien, j’accepte et signe un très gros
chèque. Cette même année, je crée une autre société, toujours

- 19 -
active dans le domaine de la construction. A 29 ans, je suis
donc à la tête de 3 sociétés et surtout plein de dettes.

Un an plus tard, j’ai l’opportunité de racheter un autre show-

room à une société en difficulté. J’hésite quelques heures, le
temps de discuter avec mon père et mon comptable. Et GO, je
me lance. 30 ans est un bel âge pour investir et pour s’endetter.
Un nouveau show-room dans lequel il faudra faire des
travaux, pour lequel il faudra engager du personnel et surtout
qu’il conviendra de savoir rembourser aux banques.

Un vendredi de janvier 2003, après la signature de l’achat de

ce show-room, je fais une réunion avec mes parents. Je
demande à papa de prendre en charge les travaux
d’aménagement de la nouvelle salle. Il accepte. Le lundi matin,
papa est emmené d’urgence à l’hôpital… absent de l’entreprise
pour 6 mois. Pas le choix, en plus de mon travail habituel, je
vais devoir m’occuper moi-même des travaux et de
l’aménagement. #@X$£ !!! Pourquoi j’ai signé ?!!! Et surtout,
pourquoi j’ai acheté une maison en même temps pour en faire
un projet locatif (j’en parlerai plus loin). 2003 aura été une
année difficile dans ma vie d’entrepreneur. Mais vous verrez
par la suite que j’en ai connu des pires encore !

En 2006, vu le succès que j’ai eu en privé avec la vente sur

eBay, je crée une nouvelle société. J’achète des lots d’actifs de
faillite et je les revends, soit par lot, soit au détail. Ce sera ma
quatrième société.

2008, la crise vient frapper à ma porte. Le chiffre d’affaire et

les bénéfices diminuent, mais pas mes crédits. Avec le
personnel que nous avons et les investissements lourds que
nous avons réalisés, nous sommes maintenant une structure
(trop) lourde et nous rencontrons de grosses difficultés
financières. Nous sommes obligés de réorganiser et de
licencier une grosse partie du personnel.

- 20 -
Mais il faut l’avouer, la crise n’est pas la seule responsable.
Dans le même temps, j’ai aussi commis de graves erreurs de
management, notamment dans le choix de certains de mes
collaborateurs clefs. Là où j’aurais dû pouvoir m’appuyer sur
certains en qui j’avais placé ma confiance, j’ai tout subi : vol,
absentéisme, laxisme, et même… sexe au bureau entre
collègues (dixit un client qui a ouvert la mauvaise porte au
mauvais moment et qui s’est bien demandé dans quel genre
d’entreprise il était tombé).

Je ne me place pas en victime mais j’ai quand même dû

encaisser tout cela en même temps. Et c’est moralement très
difficile à supporter !

Sans rentrer dans tous les détails, j’ai passé plus de 15 ans dans
cette société, à la gérer, à la développer. J’ai créé 4 autres
sociétés, acheté des terrains, des bâtiments, développé le
chiffre d’affaire. J’ai engagé et géré jusque 65 personnes. Il
faut l’avoir fait pour savoir ce que c’est !!!

Peut-être ai-je vu trop grand ?!

Et puis un jour, j’en ai eu assez de cette vie de folie à travailler

12 à 14 heures par jours, souvent 6 jours sur 7. A m’octroyer
royalement 2 semaines de congés sur l’année, à faire les
inventaires pendant mes congés pendant que d’autres se la
coulaient douce.

Je me suis dit que je ne pouvais pas continuer sur cette voie-

là, à ce rythme-là durant des années encore. Je me voyais de
plus en plus souvent littéralement la corde au cou.

Ce jour-là, j’ai décidé de changer de vie, et j’ai commencé le

cheminement arrière, j’ai progressivement licencié le
personnel, revendu le matériel et certains biens immobiliers.

- 21 -
Ce cheminement inverse qui aura duré plusieurs années n’a
pas été facile psychologiquement et financièrement ! J’ai
hésité à de nombreuses reprises à tout « balancer », à tout
mettre en faillite, pour être enfin tranquille.

 Je me suis heurté à la colère et à la haine des gens que

je devais licencier. Pour certains, les licencier a été très
facile car ils n’allaient pas ou plus dans la direction que
je leur indiquais. Mais pour d’autres, les bons éléments,
ça été très douloureux.

 J’ai été confronté au fisc qui venait me contrôler tous

les ans et même parfois plusieurs fois chaque année
dans mes différentes sociétés. Pourquoi votre chiffre
d’affaire et vos bénéfices diminuent-ils autant ?
Pourquoi ces pertes depuis plusieurs années ? Vous
volez vos entreprises ?

 J’ai été convoqué à plusieurs reprises devant le Juge

du Tribunal de Commerce tellement la situation était
critique. Ce n’est jamais innocent de se retrouver à cette
place, c’est à prendre très sérieusement, car le Juge a la
possibilité d’acter la faillite de votre entreprise. Il faut
être convaincant et réactif.

 Vu la situation qui se détériorait dans mes sociétés, une

de mes banques a un jour transformé tous mes
mandats hypothécaires sur mon immobilier
professionnel en hypothèques. Ils étaient en droit de le
faire, mais ils n’ont même pas eu la décence de me
prévenir oralement ou par écrit. J’ai vu un jour un
retrait de 25.000€ sur mes comptes, et ce n’est que
bien après que j’ai reçu leurs documents. Quand rien ne
va, rien ne va…

- 22 -
  Une autre banque a exigé le remboursement immédiat
d’un crédit de caisse de 50.000€. Aille !

 Au même moment, j’ai perdu un procès de plus de

120.000€ pour une livraison initiale de 10.000€ de
matériaux. Mon avocat n’avait pas fait ce qu’il fallait
faire. L’avocat de la partie adverse, lui, avait très bien
fait son travail. Il est d’ailleurs devenu mon nouvel
avocat.

Je me souviens avoir un jour téléphoné au Directeur de la

TVA.

° « Bonjour Mr Durant. Vous me devez 10.000€ de TVA

dans ma société xxxxx. Pourriez-vous me les reverser ? J’en ai
vraiment besoin ».

° « Mr Demaire, vous comprenez bien que je ne peux pas

vous reverser une telle somme, je dois venir vous contrôler ».

° « Mais Mr Durant, vous êtes déjà venu me contrôler début

de l’année ! ».

° « Oui Mr Demaire, mais c’était dans une autre de vos

sociétés ».

° Dégouté, je lui lance alors : « Je suppose Mr Durant que

votre but est de venir me contrôler afin de ne pas me rendre
ces 10.000€ que vous me devez ».

° « Soyez déjà heureux Mr Demaire si je viens vous contrôler

et que vous ne me deviez pas d’argent au final ».

° « Soupirs… ».

- 23 -
Depuis ces moments-là de ma vie, je pense qu’il faut parfois
aller jusqu’à toucher le fond pour pouvoir rebondir ensuite.

Mais j’ai résisté, j’ai à chaque fois trouvé des solutions ! Mes
sociétés possédaient de l’immobilier et comme j’étais
inexorablement attiré vers ce domaine, j’étais déterminé à ne
pas les laisser « couler », je voulais sauver ce qu’il y avait à
sauver.

J’ai revendu quelques biens immobiliers et quelques

investissements privés pour payer tous mes fournisseurs et
tous mes anciens ouvriers et employés. J’ai assumé tous les
crédits en cours (immobilier, informatique, consultance,
travaux, …etc.).

Quand vous n’avez plus de chiffre d’affaire, il faut faire preuve

d’imagination et avoir une confiance inébranlable en vous-
même. Vous êtes de toute façon seul face à vous-même, face à
tous.

Au final, il ne restait plus que de l’immobilier (et moi) dans

mes sociétés. Des maisons, des entrepôts, des magasins, des
terrains. Mes sociétés étaient devenues des sociétés
immobilières.

J’en suis sorti la tête haute car je ne devais plus rien à

personne et je pouvais regarder tout le monde dans les yeux.

J’ai été obligé de faire des travaux pour pouvoir louer

rapidement les anciens bâtiments professionnels, les
rentabiliser au mieux et au plus vite afin de faire face à mes
obligations vis-à-vis des banques.

Est-ce que j’ai eu de la chance de ne pas faire une ou plusieurs

faillites ?

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 OUI car la situation s’était vraiment détériorée et nous
manquions vraiment de liquidités. J’avais l’impression
que tout le monde était contre moi.

Et NON, car j’ai pris les choses en main, j’y croyais, et

j’ai tout fait pour sauver ce qu’il y avait à sauver.

Ma vie privée

A 17 ans, je rencontre la femme qui sera ma future épouse.

Nos études terminées, elle, psychologue, moi ingénieur,
nous nous marions et nous aurons 4 enfants.

Je suis un entrepreneur dans l’âme, j’ai toujours eu plusieurs

projets en gestation dans la tête. Dans notre couple, je me suis
toujours fortement investi dans mon travail, dans la gestion
de l’argent, dans la gestion de patrimoine, dans la gestion des
nouveaux projets, …etc.

Mon épouse est mère de famille dans l’âme. Elle s’est donc
toujours occupée plus de la maison et des études de nos
enfants, en cumulant cela avec son travail de psychologue.

Comme dans une équipe, nous nous sommes naturellement

répartis les tâches et l’alchimie fonctionne très bien. Nous
faisons chacun ce dans quoi nous sommes forts, et nous le
faisons bien.

Mon épouse est ma meilleure collaboratrice et mon meilleur

support. Elle a toujours été là, même dans les pires moments,
dans les moments de doute, dans les échecs.

- 25 -
Mes débuts dans l’immobilier

« Si vous pouvez le rêver,

vous pouvez le faire »

Walt Disney.

V ers 15 ans, j’ai eu le déclic immobilier. J’étais en contact

avec des propriétaires immobiliers, mes grands-parents,
et j’ai fait mes premiers calculs très basiques. J’ai compris
qu’avec cette voie, je pouvais moi aussi un jour devenir riche
et me créer un joli patrimoine. Ce n’était alors qu’un rêve de
gosse et jamais je n’aurais imaginé à l’époque pouvoir arriver
là où je suis arrivé.

Tout jeune étudiant vers 17-18 ans, j’aurais déjà voulu acheter
un terrain à bâtir pour ma future maison. Dans le même
temps, j’ai étudié le projet d’achat d’une maison destinée à la
location ou à mon usage personnel. Bien sûr, aucune banque
n’aurait voulu suivre mon projet, n’ayant aucun revenu. Il
aurait fallu que mes parents se portent garants pour moi, ce
que jamais je n’aurais voulu leur demander.

Ensuite, lors de mes études universitaires, je me souviens

avoir fait des calculs sur un immeuble de rapport que je
trouvais particulièrement remarquable. Le propriétaire avait
construit un bloc d’une trentaine de studios pour étudiants, à
deux pas des universités.

Chaque unité était louée 300€/mois. Soit 300€/mois x 30

studios x 12 mois/an = 108.000€/an !!! Je ne sais pas
combien il remboursait mensuellement à la banque, mais je

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sais que j’ai pensé directement « Quand il aura terminé de
payer la banque, ce type peut arrêter de travailler. Il n’aura
plus qu’à entretenir et à gérer son immeuble ».

Mes études terminées, un travail en main, nous achetons

directement notre maison, la maison dans laquelle
grandiraient plus tard nos enfants. Une ancienne maison de
maître à restaurer. Nous avons quasiment réalisé tous les
travaux nous-mêmes. Les week-ends, les soirées, les vacances,
notre argent, tout y est passé, mais au final, nous avions la
maison de nos rêves.

Pour me forcer à bouger dans la vie, je fais un crédit sur 10 ans

au lieu de 15 ou 20 ans. Mon père m’avait toujours dit que c’est
dans les premières années de sa vie professionnelle qu’il faut
tout donner pour marquer le coup et pour avoir plus facile
ensuite. On dit que les enfants font toujours l’inverse de ce que
les parents disent. Et bien moi, pour une fois, j’ai écouté et
appliqué.

Un an plus tard, à 24 ans, j’achète mon premier appartement

à vocation locative, sans aucune connaissance particulière,
sans aucun calcul de rentabilité, un peu pour faire comme tout
le monde. Nous avions un crédit bancaire de 770€/mois pour
une location de 530/mois. Je mettais donc à l’époque
240€/mois de ma poche pour pouvoir louer un appartement
à un locataire. Je ne comprenais pas comment faisaient les
autres investisseurs pour être propriétaire de plusieurs
bâtiments si, à chaque achat, il fallait mettre de sa poche. Je
pensais alors qu’avec le salaire que j’avais je ne pouvais pas me
permettre de réitérer l’expérience une seconde fois.

Il aura fallu quelques années, le temps que je m’intéresse plus

en profondeur au sujet de l’immobilier, que je lise, que je suive
des formations, que je discute avec d’autres investisseurs pour
comprendre l’erreur que j’avais faite, et comment il fallait faire

- 27 -
pour la suite si je voulais continuer à investir dans ces
immeubles de rapport.

C’est en 2003, soit 6 années plus tard que je me décide à

racheter un second bien locatif. Les mensualités du crédit 10
ans de ma résidence principale et ma mauvaise expérience sur
mon premier achat auront fait que, pendant 6 années, je n’ai
plus osé toucher à l’immobilier locatif.

C’était une très grosse maison sur un terrain de 1.50ha. Une

partie de ce terrain était constructible. De plus, le terrain était
boisé et parcouru par une petite rivière. Je craque ! J’ai pensé
« Peut-être qu’un jour je bâtirai ma future maison sur ce
terrain ? ». Oui, mais, en attendant, que faire de cette grosse
maison ? Avec l’aide de mon architecte, nous la diviserons en
2 maisons de 3 et 4 chambres, ce qui sera plus rentable.

C’est à partir de ce moment que les choses ont commencé à

s’accélérer dans ma vie immobilière. En effet, en 2005, dès
que ces deux maisons seront louées, je construis une nouvelle
maison sur une partie du terrain constructible juste à côté.

Dans le même temps, mon architecte me propose une offre

irrésistible. Vous savez, le genre d’offre qu’il est déraisonnable
de refuser. Un ancien bâtiment de ferme vendu au prix
ridicule de 32.000€. Il me dit qu’on peut y réaliser 4
appartements (1, 2 et 3 chambres) et me fait quelques croquis.
Je fais quelques calculs de mon côté, j’oublie que je viens à
peine de terminer un projet et je fonce, une fois de plus.

Je vais passer tous les détails de mes investissements, mais en

voici quand même un aperçu :

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 2006 : achat d’un entrepôt de stockage.

 2007 : achat d’une autre grange et transformation en 6

appartements.

 2007 : achat d’un garage.

 2008 : achat d’une maison et transformation en 3 studios.

 2009-2010 : pause grâce à la crise.

 2011 : achat de ma résidence secondaire.

 2012 : achat d’un immeuble de 6 studios et appartements.

 2012 : fin des activités de toutes mes sociétés et

transformation des bâtiments professionnels en plusieurs
unités locatives supplémentaires.

 2013 : achat d’une ancienne ferme et construction de 7

maisons et 5 appartements.

 2015 : achat d’un terrain pour ma future résidence

principale.

Comme vous pouvez le voir, une fois que la machine s’est mise
en route, je n’ai jamais beaucoup ralenti la cadence. N’oubliez
pas qu’une fois le bâtiment acheté, il y a encore l’administratif
et les travaux à réaliser, et tout cela demande du temps.

De plus, comme j’ai conservé mon travail d’entrepreneur de

1996 jusqu’en 2012, tous les investissements immobiliers
réalisés durant cette période ont été réalisés en parallèle. Il ne
faut pas avoir peur de faire des heures et de s’investir à 100% !

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Aujourd’hui ?

J ’ai toujours été entrepreneur, et donc indépendant. J’ai

ainsi atteint mon indépendance financière à l’âge de 38
ans.

Je considère l’avoir atteinte au moment précis où j’ai décidé

de stopper les activités de mes sociétés et ne plus conserver
que de l’immobilier.

C’est vraiment ce moment-là que je considère comme étant le

tournant décisif vers l’indépendance financière. Il m’aura
donc fallu 15 années de travail entre la sortie de l’école et
l’atteinte de mon but ultime : l’indépendance financière.

Aujourd’hui, 20 ans après la fin de mes études, je dispose de

50 biens immobiliers. Alors clairement, j’aurais pu considérer
être indépendant financièrement beaucoup plus tôt. J'aurais
très bien pu m'arrêter à 10 ou 20 biens, éventuellement
rembourser certains crédits et profiter de la vie beaucoup plus
tôt. Beaucoup seraient déjà heureux d'être propriétaire de 10
biens immobiliers.

Oui mais moi, je suis collectionneur, ambitieux et gourmand

!!! Et je suis aussi papa de 4 enfants, comme je vous l’ai déjà
dit, et donc je considère que je dois faire 4 fois plus que
d'autres pour pouvoir leur laisser un jour (le plus tard
possible) la même chose à chacun.

De plus, lorsque vous êtes parent, vous devez montrer

l’exemple à vos enfants. Comment leur montrer un bon
exemple si vous ne travaillez pas. C’est dans cet esprit que je
continue aujourd’hui de travailler et d’investir. Hors de
question que mes enfants partent à l’école le matin en se
disant que leur papa ne va rien faire de sa journée. Ce point
est une vision très personnelle.

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Continuer de travailler oui, mais certainement plus comme
avant. Aujourd’hui, je fais ce qui me plait, à mon rythme.

Conclusions

C es 20 années d'investissement, de recherche, de

formations m'ont permis d'acquérir une expertise
certaine dans l'investissement locatif.

Mais également dans le domaine de l'entreprise car j'ai créé et

repris 5 sociétés dans des domaines différents.

Et enfin dans les placements financiers par le biais de mes

différents investissements mobiliers.

Durant ces 20 années, j’ai connu des réussites bien entendu,

mais également de nombreux échecs. Sur mon blog, je partage
d’ailleurs avec vous certains de mes échecs.

Le but premier est de vous faire comprendre que l’échec est

normal dans la vie d’un entrepreneur. Le second but est que
vous puissiez en éviter certains dans votre carrière
d’investisseur.

Par ailleurs, en vous livrant mes échecs, vous pouvez vous

rendre compte que je ne suis pas différent des autres, ou que
je n’ai pas plus de chances qu’un autre.

Pas plus de chances ?! Pas tout à fait !

J’estime avoir eu une chance énorme en naissant dans la

famille dans laquelle je suis né.

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Nous avons tous nos peurs et nos croyances, qui proviennent
majoritairement de notre éducation, de notre famille.

Si dans ma famille on m’avait inculqué des idées du style :

« L’argent ne fait pas le bonheur »

« Les riches sont tous des voleurs ou des malhonnêtes »

« On ne prête qu’aux riches »

« Trouve un travail de fonctionnaire, au moins c’est sûr et tu

auras une belle pension »

« Il vaut mieux louer sa maison que l’acheter, ça coûte moins

cher »

Croyez-vous que j’aurais fait un jour tout ce que j’ai pu

entreprendre dans ma vie ? Peut-être, mais au prix d’un
travail énorme sur moi-même et mes convictions.

Je suis donc chanceux d’avoir évolué dans une famille qui sans
s’en rendre compte, m’a transmis un capital éducationnel, un
capital non financier très important. Ils n’en sont même pas
conscients je pense… Je n’ai pas dû combattre mes propres
croyances, mes propres peurs, ce qui est un avantage
indéniable. Tout ce que j’ai fait m’a toujours semblé naturel.

Je suis tombé dedans quand j’étais petit. Dans

l’indépendance, pas dans la richesse !!

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