Diferencia entre revisiones de «Burbuja inmobiliaria»

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La burbuja inmobiliaria en Gran Bretaña: precios de los inmuebles, ajustados a la inflación, desde 1975 hasta 2006.

Por burbuja inmobiliaria se conoce al avance, en la mayoría de los países industrializados occidentales, de los precios de los bienes inmuebles muy por encima de los del resto de bienes y servicios, materializado en dos oleadas o impulsos durante las dos décadas que van desde mediados de los años 1980 hasta mediada la primera década del siglo XXI, con la consiguiente fractura generacional que ello genera al involucrar un bien básico de consumo obligatorio como es la vivienda.

Descripción de la burbuja

Los Informes de la Reserva Federal Americana (FED)^[1] y de otros organismos económicos oficiales, como la OCDE,^[2] reflejan el incremento explosivo del precio de los bienes inmuebles, en prácticamente todos los países industrializados, concentrados en dos períodos: hasta 1989 y hasta 2006.

Alemania y Japón presentan diferencias, en el primer caso, por los costes de la llamada Reunificación alemana, y, en el segundo, por el pronto estallido de la burbuja tras un alza inicial extraordinariamente exagerada (véase: Burbuja financiera e inmobiliaria en Japón).

Los medios de comunicación especializados^[3] y otras personalidades relevantes del mundo económico^[4] informaron de la burbuja, tardíamente y sin excesiva franqueza, por los créditos a corto plazo que proporcionaba, lo que, al final, ha contribuido a amplificar innecesariamente el resultado desastroso.

Los principales países afectados han sido Dinamarca, Australia, Bélgica, Francia, Grecia, Irlanda, Italia, Holanda, Noruega, España, Portugal, Suecia, Sudáfrica, Nueva Zelanda, Gran Bretaña y Estados Unidos, entre otros, cada uno con intensidad diferente y sus especialidades.

Origen de la burbuja

La burbuja inmobiliaria arranca en el seno del propio mercado inmobiliario, primero, por razones de índole no solo económica, siendo realimentada al alza, y más adelante, por el abundante crédito hipotecario favorecido por políticas monetarias expansivas. La maduración final de la burbuja inmobiliaria comienza tras el pinchazo de la burbuja, a finales de los años 1990, y la subsiguiente bajada de tipos de interés acordada para combatir sus efectos recesivos; laxitud monetaria intensificada tras los atentados del 11 de septiembre de 2001 y la Guerra de Irak, por un lado, y, por otro, la culminación del proceso de unificación monetaria europea.

Otro factor importante fue la expansión del mercado de obligaciones colateralizadas por deuda (CDO) que incentivó sobremanera la concesión de hipotecas a prestatarios poco calificados y con alto riesgo de impago. Se aprecia que la estructura de dichos productos financieros derivados se alteró notoriamente entre 2000 y 2006, predominando al final del periodo entre los activos que respaldaban activos financieros como las CDO, las hipotecas de baja calificación (y alto riesgo de impago). Las agencias de calificación asignaron calificaciones buenas (triple A o AAA) y bajo riesgo de impago a esos productos financieros, así por ejemplo Standard & Poor's cifró en solo 0,12% (1 entre 850) la probabilidad de impago de varias CDO en los siguientes 5 años a su calificación,^[5] aunque posteriormente los datos internos de S&P para calificación revelaron que dicha probabilidad había sido 28% (unas doscientas veces superior).^[6] Las quiebras de entidades financieras por culpa de los problemas de las CDO dispararon la crisis económica de 2008-2015 que tendría un impacto diferente en diversas regiones, pero que afectaría notoriamente a los países de renta alta.

Fin de la burbuja

Artículos principales: Crisis de las hipotecas subprime y Crisis financiera de 2008.

Por su propia dinámica, la burbuja inmobiliaria ya se encontraba muy madura en 2004, si bien todavía habría que esperar entre uno y dos años más para su desmoronamiento final. En dicho año, la Reserva Federal de los Estados Unidos comenzó a subir los anormalmente bajos tipos de interés no solo para controlar la inflación y administrar el tipo de cambio, sino también con el objetivo no indisimulado de acabar con la burbuja. Desde ese año hasta 2006, el tipo de interés de intervención en Estados Unidos pasaría del 1 % al 5,25 %. El avance del precio de la vivienda, que había sido estridente entre 2001 y 2005, se frenó. Ya en agosto de 2005, el precio de la vivienda comenzó a caer en buena parte de los Estados Unidos. Pronto vendrían las ejecuciones hipotecarias por impago de la deuda. Y el sistema financiero estadounidense comenzaría a tener problemas de solvencia al tener colateralizada su inversión crediticia con inmuebles cuyo valor menguaba y seguiría haciéndolo por mucho tiempo. En Estados Unidos, el total de ejecuciones hipotecarias de 2006 ascendió a 1 200 000,^[7] lo que llevó a la quiebra a medio centenar de entidades relacionadas con el negocio hipotecario en el plazo de un año.^[8] Para 2006, la crisis inmobiliaria ya se había trasladado a la Bolsa. El índice bursátil de la construcción estadounidense (U.S. Home Construction Index) cayó un 40 %. Finalmente, en agosto de 2007, se declaró la llamada Crisis de las hipotecas subprime.

Lo dicho de Estados Unidos es aplicable a la zona euro; el Banco Central Europeo partía de un tipo de interés mayor (el 2%), y esperó a finales de 2005 para la escalada del tipo de interés de intervención que habría de acabar con la burbuja y con las distorsiones que había creado en el sistema productivo.

Véase también

Referencias

↑ Informe de la FED, precios históricos de la vivienda, página 43 y sig.
↑ Recent house price developments: the role of fundamentals, espec. pág 5
↑ The Economist: The global housing boom
↑ Rato advierte a la economía mundial del riesgo de la burbuja inmobiliaria
↑ Anna Katherine Barnett-Hart (2009): "The story of the CDO Market Meltdown: An Empirical Analysis", thesis, Harvard University, p. 113.
↑ Mark Adelson (2008): "Default, Transition and Recovery: A Global Cross-Asset Report Card of Ratings Performance in Times of Stress", Standard&Poors, 8/junio/2010.
↑ www.contactomagazine
↑ www.contactomagazine

Datos: Q186582

[1] Informe de la FED, precios históricos de la vivienda, página 43 y sig.

[2] Recent house price developments: the role of fundamentals, espec. pág 5

[3] The Economist: The global housing boom

[4] Rato advierte a la economía mundial del riesgo de la burbuja inmobiliaria

[5] Anna Katherine Barnett-Hart (2009): "The story of the CDO Market Meltdown: An Empirical Analysis", thesis, Harvard University, p. 113.

[6] Mark Adelson (2008): "Default, Transition and Recovery: A Global Cross-Asset Report Card of Ratings Performance in Times of Stress", Standard&Poors, 8/junio/2010.

[7] www.contactomagazine

[8] www.contactomagazine

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-[[Imagen:Graph-house-prices-1975-2006.gif|thumb|400px|right|La burbuja inmobiliaria en [[Gran Bretaña]]: precios de los inmuebles, ajustados a la inflación, desde [[1975]] hasta [[2006]].]]
+[[Imagen:Graph-house-prices-1975-2006.gif|thumb|400px|right|La burbuja inmobiliaria en [[Gran Bretaña]]: precios de los inmuebles, ajustados a la inflación, desde 1975 hasta 2006.]]
+Por '''burbuja inmobiliaria''' se conoce al avance, en la mayoría de los [[países industrializados]] occidentales, de los [[precio]]s de los [[bienes inmuebles]] muy por encima de los del resto de [[bienes y servicios]], materializado en dos oleadas o impulsos durante las dos décadas que van desde mediados de los años 1980 hasta mediada la primera década del {{siglo|XXI||s}}, con la consiguiente fractura generacional que ello genera al involucrar un bien básico de consumo obligatorio como es la vivienda.
-= ¿Qué es una burbuja inmobiliaria? =
-Una burbuja inmobiliaria es un incremento excesivo e injustificado de los bienes inmuebles o bienes raíces, ocasionado generalmente por la especulación.
-== Burbuja inmobiliaria. ==
-En una burbuja los precios se inflan o incrementan sin que para ello exista una razón lógica. Su incremento se fundamenta básicamente en la especulación y en el deseo de la gente de adquirir bienes para luego vender a mejor precio, aprovechando precisamente ese incremento de los precios.
-Cuando suben los precios de los bienes raíces muchos inversionistas quieren invertir en este tipo de activos, empujando mediante el incremento de la demanda la subida de los precios. Luego, para satisfacer las solicitudes de los inversionistas, los bancos, las inmobiliarias y constructoras se dedican a construir más y más activos para atender el mercado ávido por ellos, formando un espiral especulativo que crecerá y crecerá.
-Cuando un bien sube de precio se convierte en un bien muy atractivo para los inversionistas, y muchos de ellos querrán tener ese bien, lo que lleva a un exceso de demanda elevando con ello los precios.
-== Cómo crece la burbuja inmobiliaria. ==
-Al incrementarse la demanda de un bien raíz la oferta se incrementará en función de esa demanda que sigue creciendo por lo atractivo de su rentabilidad. Todo el mundo quiere compran un inmueble con la esperanza y la convicción que luego lo venderá a mejor precio.
-Cuando se está en el fervor de la especulación, donde los precios no paran de subir, la firme decisión de los inversionistas de formar parte de la “gran oportunidad” los lleva a ofrecer más dinero por un determinado activo, pues está seguro que el precio seguirá subiendo y con ello ganará mucho.
-En una burbuja la oferta de bienes no se incrementa en función de las necesidades reales de la sociedad sino en función de satisfacer las expectativas del inversionista. Es así por ejemplo que se llega a construir más bienes de los que la sociedad puede consumir, y cuando eso sucede, y el mercado se entera, es cuando toda la estructura especulativa se viene abajo.
-Supongamos que en una ciudad existe una necesidad de 1.000 viviendas. Al presentarse una burbuja y para atender la sed de inversión especulativa se llega a construir 1.500 viviendas. Cuando la situación llega a ese punto, todo se revierte y así como los precios que subieron por exceso de demanda en su momento, bajarán por exceso de oferta.
-Las burbujas económicas no solo se presentan en la parte inmobiliaria, sino que se puede presentar en cualquier otro activo, inclusive en las acciones que se cotizan en bolsa.
 == Descripción de la burbuja ==
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 == Origen de la burbuja ==
-La burbuja inmobiliaria arranca en el seno del propio mercado inmobiliario, primero, por razones de índole no solo económica, siendo realimentada al alza, y más adelante, por el abundante crédito [[Hipoteca|hipotecario]] favorecido por políticas monetarias expansivas. La maduración final de la burbuja inmobiliaria comienza tras el pinchazo de la burbuja, a finales de los [[años 1990]], y la subsiguiente bajada de [[tipos de interés]] acordada para combatir sus efectos recesivos; laxitud monetaria intensificada tras los [[atentados del 11 de septiembre de 2001]] y la [[Guerra de Irak]], por un lado, y, por otro, la culminación del proceso de unificación monetaria europea.
+La burbuja inmobiliaria arranca en el seno del propio mercado inmobiliario, primero, por razones de índole no solo económica, siendo realimentada al alza, y más adelante, por el abundante crédito [[Hipoteca|hipotecario]] favorecido por políticas monetarias expansivas. La maduración final de la burbuja inmobiliaria comienza tras el pinchazo de la burbuja, a finales de los años 1990, y la subsiguiente bajada de [[tipos de interés]] acordada para combatir sus efectos recesivos; laxitud monetaria intensificada tras los [[atentados del 11 de septiembre de 2001]] y la [[Guerra de Irak]], por un lado, y, por otro, la culminación del proceso de unificación monetaria europea.
 Otro factor importante fue la expansión del mercado de [[Obligación colateralizada por deuda|obligaciones colateralizadas por deuda (CDO)]] que incentivó sobremanera la concesión de hipotecas a prestatarios poco calificados y con alto riesgo de impago. Se aprecia que la estructura de dichos [[derivado financiero|productos financieros derivados]] se alteró notoriamente entre 2000 y 2006, predominando al final del periodo entre los activos que respaldaban activos financieros como las CDO, las hipotecas de baja calificación (y alto riesgo de impago). Las [[agencias de calificación]] asignaron calificaciones buenas (triple A o AAA) y bajo riesgo de impago a esos productos financieros, así por ejemplo [[Standard & Poor's]] cifró en solo 0,12% (1 entre 850) la probabilidad de impago de varias CDO en los siguientes 5 años a su calificación,<ref>Anna Katherine Barnett-Hart (2009): [http://www.hks.harvard.edu/m-rcbg/students/dunlop/2009-CDOmeltdown.pdf "The story of the CDO Market Meltdown: An Empirical Analysis"], thesis, Harvard University, p. 113.</ref> aunque posteriormente los datos internos de S&P para calificación revelaron que dicha probabilidad había sido 28% (unas doscientas veces superior).<ref>Mark Adelson (2008): "Default, Transition and Recovery: A Global Cross-Asset Report Card of Ratings Performance in Times of Stress", Standard&Poors, 8/junio/2010.</ref> Las quiebras de entidades financieras por culpa de los problemas de las CDO dispararon la [[crisis económica de 2008-2015]] que tendría un impacto diferente en diversas regiones, pero que afectaría notoriamente a los países de renta alta.
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 {{AP|Crisis de las hipotecas subprime|Crisis financiera de 2008}}
-Por su propia dinámica, la burbuja inmobiliaria ya se encontraba muy madura en [[2004]], si bien todavía habría que esperar entre uno y dos años más para su desmoronamiento final. En dicho año, la [[Sistema de Reserva Federal|Reserva Federal de los Estados Unidos]] comenzó a subir los anormalmente bajos [[tipos de interés]] no solo para controlar la [[inflación]] y administrar el [[tipo de cambio]], sino también con el objetivo no indisimulado de acabar con la burbuja. Desde ese año hasta [[2006]], el tipo de interés de intervención en Estados Unidos pasaría del 1&nbsp;% al 5,25&nbsp;%. El avance del precio de la vivienda, que había sido estridente entre [[2001]] y [[2005]], se frenó. Ya en agosto de 2005, el precio de la vivienda comenzó a caer en buena parte de los Estados Unidos. Pronto vendrían las [[ejecución hipotecaria|ejecuciones hipotecarias]] por impago de la deuda. Y el sistema financiero estadounidense comenzaría a tener problemas de solvencia al tener colateralizada su inversión crediticia con inmuebles cuyo valor menguaba y seguiría haciéndolo por mucho tiempo. En Estados Unidos, el total de ejecuciones hipotecarias de 2006 ascendió a 1&nbsp;200&nbsp;000,<ref>[http://www.contactomagazine.com/articulos/casasreposeidas0407.htm www.contactomagazine]</ref> lo que llevó a la [[quiebra]] a medio centenar de entidades relacionadas con el negocio hipotecario en el plazo de un año.<ref>[http://www.contactomagazine.com/articulos/crisishipotecaria0808.htm www.contactomagazine]</ref> Para [[2006]], la crisis inmobiliaria ya se había trasladado a la [[Bolsa de valores|Bolsa]]. El índice bursátil de la construcción estadounidense (''U.S. Home Construction Index'') cayó un 40&nbsp;%. Finalmente, en agosto de [[2007]], se declaró la llamada [[Crisis de las hipotecas subprime]].
+Por su propia dinámica, la burbuja inmobiliaria ya se encontraba muy madura en 2004, si bien todavía habría que esperar entre uno y dos años más para su desmoronamiento final. En dicho año, la [[Sistema de Reserva Federal|Reserva Federal de los Estados Unidos]] comenzó a subir los anormalmente bajos [[tipos de interés]] no solo para controlar la [[inflación]] y administrar el [[tipo de cambio]], sino también con el objetivo no indisimulado de acabar con la burbuja. Desde ese año hasta 2006, el tipo de interés de intervención en Estados Unidos pasaría del 1&nbsp;% al 5,25&nbsp;%. El avance del precio de la vivienda, que había sido estridente entre 2001 y 2005, se frenó. Ya en agosto de 2005, el precio de la vivienda comenzó a caer en buena parte de los Estados Unidos. Pronto vendrían las [[ejecución hipotecaria|ejecuciones hipotecarias]] por impago de la deuda. Y el sistema financiero estadounidense comenzaría a tener problemas de solvencia al tener colateralizada su inversión crediticia con inmuebles cuyo valor menguaba y seguiría haciéndolo por mucho tiempo. En Estados Unidos, el total de ejecuciones hipotecarias de 2006 ascendió a 1&nbsp;200&nbsp;000,<ref>[http://www.contactomagazine.com/articulos/casasreposeidas0407.htm www.contactomagazine]</ref> lo que llevó a la [[quiebra]] a medio centenar de entidades relacionadas con el negocio hipotecario en el plazo de un año.<ref>[http://www.contactomagazine.com/articulos/crisishipotecaria0808.htm www.contactomagazine]</ref> Para 2006, la crisis inmobiliaria ya se había trasladado a la [[Bolsa de valores|Bolsa]]. El índice bursátil de la construcción estadounidense (''U.S. Home Construction Index'') cayó un 40&nbsp;%. Finalmente, en agosto de 2007, se declaró la llamada [[Crisis de las hipotecas subprime]].
-Lo dicho de Estados Unidos es aplicable a la [[zona euro]]; el [[Banco Central Europeo]] partía de un tipo de interés mayor (el 2%), y esperó a finales de [[2005]] para la escalada del tipo de interés de intervención que habría de acabar con la burbuja y con las distorsiones que había creado en el sistema productivo.
+Lo dicho de Estados Unidos es aplicable a la [[zona euro]]; el [[Banco Central Europeo]] partía de un tipo de interés mayor (el 2%), y esperó a finales de 2005 para la escalada del tipo de interés de intervención que habría de acabar con la burbuja y con las distorsiones que había creado en el sistema productivo.
 == Véase también ==