Periferia y suelo urbano en la Zona Metropolitana de la Ciudad de...

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Sociolgica, ao 15, nmero 42, pp. 59-90

Enero-abril de 2000

Periferia y suelo urbano en la Zona

Metropolitana de la Ciudad de Mxico
Ma. Soledad Cruz Rodrguez*

RESUMEN
Este trabajo aborda los resultados y debates sobre
diversos aspectos de la expansin de la Zona Metropolitana de la Ciudad de Mxico surgidos de diferentes investigaciones realizadas entre los aos
1970-1990. Uno de los objetivos es realizar el anlisis de la periferia urbana a partir de un planteamiento
que considera de manera conjunta las transformaciones derivadas de la reestructuracin econmica
en la ciudad y las modalidades de la urbanizacin
perifrica. Dada la importancia de la expansin de
las zonas habitacionales vinculadas con los sectores
de menores ingresos en la ciudad, se profundiza en
el peso que tiene el poblamiento popular. Para ello
se examinan aspectos importantes relacionados con
la irregularidad de la tenencia de la tierra, el carcter
del mercado de suelo popular y la heterogeneidad de
la propiedad privada que prevalece en las modalidades de ocupacin del suelo. Finalmente se delinean
otros temas para ser explorados dentro del mbito
de la periferia urbana.
* Profesora investigadora del Departamento de Sociologa y de la Maestra de Planeacin y
Polticas Metropolitanas en la Universidad Autnoma Metropolitana, Azcapotzalco. Correo
electrnico <[email protected]>.

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M a. S o l e d a d C r u z R o d r g u e z

INTRODUCCIN
A PARTIR de la dcada de los ochenta se han dado importantes transformaciones en la estructura urbana de Mxico. Una de ellas ha sido
el importante crecimiento demogrfico y fsico de las ciudades medias
en contraste con los cambios en el comportamiento de las zonas metropolitanas del pas, como Monterrey y Mxico, en las que la expansin no ha ido al parejo del incremento demogrfico. Este hecho ha
llamado la atencin de los investigadores urbanos y ha sido sealado
por ellos como un elemento que marca transformaciones trascendentales en la dinmica de las grandes ciudades. Entre los cambios fundamentales se ha identificado la creciente expansin de la periferia
urbana, cuyas caractersticas y procesos especficos para el caso de
la Zona Metropolitana de la Ciudad de Mxico (ZMCM) se pretende
revisar en este trabajo.

EL DESARROLLO URBANO RECIENTE

DE LA ZMCM Y LA PERIFERIA URBANA

Durante las ltimas dcadas (1970-1990) diversas transformaciones

importantes en el desarrollo urbano de la ZMCM evidencian una ruptura en el patrn general de crecimiento de la ciudad. Para los estudiosos
los rasgos generales de este crecimiento se concentran en dos aspectos:
el comportamiento demogrfico y la expansin fsica.
Una de las primeras cuestiones que llama la atencin es que los
datos censales para la ZMCM muestran una disminucin del crecimien-

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to demogrfico. Se ha identificado un corte importante en el comportamiento poblacional que marca la transicin de una ciudad que ha
pasado de atraer poblacin a ritmos intensos a expulsarla y a constituir
corrientes demogrficas hacia otros destinos. En los siguientes datos
se observa este proceso: durante los aos que van de 1940 a 1970 el
crecimiento de la ZMCM fue de ms del 5% anual, mientras que entre
1980-90 la tasa de crecimiento apenas lleg al 2% (Camposortega, 1992: 3-5).
Hasta 1970 la capital mantuvo altos niveles de crecimiento, de
1950 a 1970 la poblacin se triplic (pas de 3 millones de habitantes
a poco ms de 9 millones) debido a las altas tasas de crecimiento natural y social, de inmigracin y de expansin fsica. En los aos posteriores los tres primeros indicadores mostraron tendencias a disminuir,
el crecimiento natural fue del 3.2% entre 1950-70, en 1970-80 del
2.5% y en 1980-90 descendi hasta el 1.8%; en lo que respecta al
crecimiento social ste pas del 1.7% entre 1950-70, al 0.9% entre
1970-80 y al 0.1% en 1980-90 (Camposortega, 1992: 9). En cuanto
a la inmigracin se estima que entre el 25 y el 35% del crecimiento de la poblacin metropolitana ha sido producto de la migracin.
Para 1990 se calcul que el 22% de los residentes de la ZMCM nacieron
fuera de ella (OCIM, 1996).
Paralelamente a este cambio en el comportamiento demogrfico
de la urbe, el ritmo del crecimiento urbano se ha mantenido en niveles
altos e incluso se aceler en la dcada de los ochenta. As, mientras la
poblacin muestra un incremento demogrfico de apenas 10% de
los ochenta a los noventa, en 1980 se contabilizaron 14 millones
de habitantes mientras que para 1990 la cifra lleg a 15 millones,1 el
rea urbana creci en un 35% y la densidad promedio descendi a
un nivel histrico de 108 habitantes/hectrea (OCIM, 1996), el ms
bajo en los ltimos cincuenta aos. El crecimiento del suelo urbano
se ha dado de manera mucho ms importante en los municipios conurbados que en el Distrito Federal (D.F.). Para los primeros, durante
1

Tanto demgrafos como investigadores urbanos han reconocido que las cifras del Censo de
1980 se sobrestimaron, lo que explica la disminucin tan drstica de la poblacin de la
ZMCM. A pesar de este problema los anlisis globales de 1970 a 1990 muestran las mismas
tendencias de contraccin de la dinmica demogrfica, de aqu que tanto en el medio
acadmico como en el oficial se acepte que el comportamiento de la poblacin metropolitana
se orienta al descenso del crecimiento poblacional.

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los aos que van de 1970 a 1990 el incremento de suelo urbano

fue del 166%, mientras que para el segundo apenas registr el 42%
(Legorreta, 1994).
El crecimiento de la metrpoli se ha caracterizado por dos fenmenos: por un lado, resalta la presencia de un proceso de despoblamiento
de las reas centrales que ha sobrepasado a las cuatro delegaciones
tradicionales y que tambin afecta a las delegaciones de Azcapotzalco,
Gustavo A. Madero e Iztacalco. Este fenmeno se refleja en la disminucin de la densidad habitacional central y en un incremento de suelo
dedicado a usos comerciales y de servicios. Por otra parte, tambin
tenemos un intenso crecimiento urbano hacia la periferia en las delegaciones del sur del Distrito Federal (como Xochimilco, Tlalpan,
lvaro Obregn, Milpa Alta), y en los municipios conurbados localizados fundamentalmente en el norte (como Ecatepec, Atizapn, Cuautitln Izcalli, Tultitln y Naucalpan) y en el oriente (como Chalco,
Ixtapaluca y Chimalhuacn). Esta intensa expansin perifrica ha
llevado a considerar un incremento en el nmero de municipios conurbados; para el Observatorio de la Ciudad de Mxico (OCIM) de 27
municipios considerados en 1980 se pasa a 38 para 1990, incluyendo
a un municipio del estado de Hidalgo (Tizayuca); para otros investigadores, como el grupo de investigacin metropolitana de la Universidad
Autnoma Metropolitana-Xochimilco, los municipios conurbados ya
conforman la Zona Metropolitana del Valle de Mxico y su nmero
asciende a 57.

CUADRO 1

POBLACIN DE LA ZONA METROPOLITANA DE LA CIUDAD DE MXICO

1970
Poblacin
absoluta
%
ZMCM

Distrito Federal
Municipios
conurbados

1980
Poblacin
absoluta
%

1990
Poblacin
absoluta
%

9,014,959
6,874,165

100
76

14,052,263 100
8,831,079
63

15,047,685 100
8,235,744 55

2,140,098

24

5,221,615

6,811,941

Fuente: Censos de Poblacin 1970, 1980 y 1990.

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CUADRO 2

CRECIMIENTO DEL REA URBANA EN

1950
Distrito Federal
Municipios conurbados
ZMCM

24,059*

LA ZMCM 1970-90 (HA)

Superficie urbana
1970

1990

48,967.00
26,109.00
75,076.00

67,767.90
71,521.00
139,288.90

* Estimacin realizada por Luis Unikel (1976).

Fuente: Datos del Observatorio de la Ciudad de Mxico basados en mediciones sobre la
cartografa del INEGI de 1971, de la cartografa SIGSA y aerofotos de diferentes aos.

El intenso crecimiento de la periferia es uno de los rasgos ms notables de la dcada de los ochenta. De acuerdo con las estimaciones
de Javier Delgado (1991) el contorno de metropolizacin (que se
forma fundamentalmente entre los aos que van de 1970 a 19862)
tuvo el incremento ms alto; creci un 240%, mientras que el promedio general de la ZMCM fue del 62%. Slo cinco de los 15 municipios
que integran este anillo absorbieron el 30% del incremento total del
rea para alojar al 21% del incremento poblacional.
La expansin del rea urbana no se ha dado de manera continua,
es decir, no sigue necesariamente la lnea marcada por las zonas previamente urbanizadas. Si bien una parte importante de la expansin
sigue esta tendencia, tambin tenemos la presencia de una urbanizacin a saltos, en la que destaca la presencia de los pueblos conurbados que parecen tener dinmicas especficas y, en donde las zonas
rurales cada vez ms alejadas se ven afectadas por elementos urbanizadores que contribuyen a ampliar las fronteras de la zona metropolitana. Las formas de abordar el estudio de la periferia han sido
definidas por la existencia de diversos indicadores, variables y percepciones del espacio urbano. Esto lleva a pensar que la periferia no
es homognea y que est determinada por un conjunto de procesos y
agentes sociales que perciben de manera diferenciada la urbanizacin,
razn por la cual conviene adentrarse en su estructura.
2

Las unidades poltico administrativas que pasaron a formar parte de la ZMCM fueron: Cuajimalpa, Tlhuac, Chalco, Ixtapaluca, La Paz, Chimalhuacn, Chicoloapan, Tecamac, Coacalco,
Tultitln, Cuautitln Izcalli, Nicols Romero, Atizapn, Huixquilucan. En este mismo periodo se coloca en proceso de conurbacin a 19 municipios ms.

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Hasta ahora se pueden identificar tres elementos presentes en

la investigacin sobre la periferia. El primero de ellos relaciona las transformaciones territoriales de la ZMCM con los procesos de reestructuracin de las grandes metrpolis, que se llevan a cabo como consecuencia
de su insercin en el mbito econmico nacional e internacional. El
segundo, explora los patrones de urbanizacin perifrica. El tercero,
el ms recurrente en los estudios urbanos, es el referente al papel de
la urbanizacin popular como un proceso que ha determinado el
perfil de la mayor parte de la periferia urbana.
Ninguno de los aspectos mencionados arriba es excluyente, en algunos estudios se llega a considerar la reestructuracin del territorio
y la urbanizacin popular como partes fundamentales del anlisis
del espacio periurbano (al respecto se pueden consultar los trabajos de Hiernaux sobre Chalco [1991, 1995]), sin embargo, a excepcin
de la urbanizacin popular, los otros dos componentes de la problemtica cuentan con todava pocos trabajos que profundicen sobre las
hiptesis de trabajo iniciales. Las vertientes sealadas privilegian de
manera diferenciada los aspectos econmicos, los procesos de apropiacin del suelo y los actores sociales, pero tienen un comn denominador, estn cruzadas por la presencia de polticas de suelo que
inciden en la conformacin de una periferia cuya diversidad parece
ser su caracterstica. Procedamos a revisarlas con detalle.

LA

PERIFERIA Y LA MODERNIZACIN DE LA CIUDAD

Desde esta perspectiva, la modernizacin de la ciudad, as como la de

las grandes metrpolis, tiene que ver directamente con el proceso
de reestructuracin econmica que inicia en la dcada de los ochenta,
y que se manifiesta claramente en el ascenso de una poltica con tendencias a adelgazar el papel del Estado y a privilegiar la expansin del
proceso de globalizacin en los territorios nacionales. Como ya se
sabe, los cambios en la estructura econmica, relacionados con una
nueva divisin internacional del trabajo y con la flexibilizacin y
fragmentacin de los procesos productivos van aunados a una serie
de transformaciones que tienen que ver con el diseo de nuevas polticas estatales y con la emergencia de novedosas formas de organizacin de la sociedad.

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En el caso de Mxico, la economa nacional pasa por profundas

transformaciones que conducen a la desarticulacin de la base econmica tradicional de la ZMCM. Una de las primeras evidencias de
este fenmeno es el descenso de la participacin del empleo industrial
metropolitano y una relativa desconcentracin de la industria y de
cierta parte de la poblacin asociada a ella. En contraste con este
proceso, se presenta la centralizacin de una parte de la ciudad que
se llega a consolidar como el centro financiero nacional y de la toma
de decisiones que orientan la poltica econmica del pas. Estos elementos generan nuevas funciones de centralidad que llegarn a especializar algunas partes de la zona metropolitana y que a su vez perfilan
su significativo papel en la economa de los ltimos aos.3
El fenmeno anterior incide de manera importante en la reorganizacin del territorio metropolitano y genera efectos que se pueden resumir en tres puntos: 1) la desindustrializacin de la metrpoli,
fundamentada principalmente en la prdida de empleo industrial;
2) un proceso de terciarizacin acelerado relacionado con la centralidad de la ciudad y; 3) una expansin desmesurada de la periferia
urbana pobre.
Las implicaciones sealadas son percibidas en gran medida como
parte del proceso de reestructuracin de las grandes ciudades, en el
que se recupera el planteamiento de Castells (1990) respecto a la
globalizacin de las urbes y en el que se propone la existencia de una
ciudad dual. Esta dualidad de las ciudades no tiene que ver con los
conceptos que prevalecan en los aos setenta, ms bien se refiere a
los nuevos procesos presentes en las metrpolis; es decir, la existencia
de una creciente segregacin del espacio urbano y la presencia de
grandes desigualdades en las que una minora de la poblacin se inserta a un modelo dinmico con actividades formales, en las que predomina el capital financiero y el individualismo creciente de productoresconsumidores, mientras que el resto se encuentra en condiciones adversas en las que prevalecen los procesos de reproduccin familiar,
como parte fundamental para enfrentar la crisis econmica que genera la reestructuracin en la economa popular.
As, se conforman dos tipos de espacios: uno que interioriza las
funciones centrales de la ciudad que no necesariamente son asumi3

Sobre estos aspectos se han generado trabajos interesantes, entre otros se pueden revisar:
Mass, 1999; Connolly, 1993; Salas, 1992; Delgado et al., 1997.

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das por la zona centro sino por territorios cercanos a zonas residenciales que articulan espacios de recreacin, cultura, comercios, servicios
financieros, etctera. Se trata de espacios refuncionalizados y creados en algunos casos por la poltica estatal, dotados de una infraestructura privilegiada que permite la implantacin de grandes centros
comerciales y financieros como Perisur, Polanco, Santa Fe, etctera.
Por el otro lado, se tiene una periferia reciente producto de la aplicacin de una poltica neoliberal de segregacin y exclusin que condensa los cambios de la estructura productiva industrial y del mercado
de la fuerza de trabajo, y expresa las contradicciones de la urbanizacin popular, y la creacin de nuevas periferias urbanas pobres
que reciben a la poblacin de antiguos poblamientos populares
(Hiernaux, 1994).
Una de las conclusiones fundamentales de esta lnea es que la
modernizacin de la ciudad trae consigo tambin la formacin de
una periferia urbana que no slo est determinada por el proceso
global de reestructuracin econmica y territorial, sino tambin por
procesos econmicos, sociales y espaciales especficos e internos que
se deben identificar y analizar. El examen de la relacin entre ambas
dimensiones, la reestructuracin globalizante y las transformaciones
en la urbanizacin perifrica se convierte en el objetivo central que
gua la exploracin de las caractersticas de esta otra cara de la urbe.
Una de las hiptesis iniciales para abordar el anlisis se establece
desde la dimensin econmica y se refiere a la reestructuracin de la
planta industrial y la consecuente transformacin del mercado laboral. La base de su planteamiento tiene relacin con el comportamiento
de la tasa de empleo industrial que se ha presentado de manera diferenciada en el D.F. y en los municipios conurbados. Si bien durante
la dcada de los ochenta se registr una disminucin radical en las
tasas de ambas entidades, en el Estado de Mxico su evolucin fue
ms favorable. Esto debido en gran medida a que si bien los ajustes
de la base econmica industrial afectaron de manera dramtica a la
planta industrial obsoleta, la productividad metropolitana se mantuvo
gracias a la supervivencia de plantas de alta capacidad tecnolgica y
a la flexibilizacin del proceso productivo. Este ltimo elemento dio
lugar a la aparicin en la periferia de una creciente economa informal
conformada por talleres domsticos y por trabajadores independientes que se autoemplean en unidades familiares (Hiernaux, 1995).

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Los cambios estructurales arriba mencionados inciden de manera

fundamental en el territorio y conjuntamente con ello modifican los
patrones de la localizacin industrial, del empleo en esta rama y de
los mercados de trabajo. Aunque no se sabe mucho acerca de las transformaciones del tipo de unidades productivas que se ubican en la periferia, se identifica un proceso de expansin del empleo industrial
en el norte, en municipios como Cuautitln Izcalli, Cuautitln, Ecatepec y Tultitln (Hiernaux, 1995).
Es importante decir que la identificacin de estos cambios no es
resultado exclusivo de esta lnea de investigacin que privilegia la reestructuracin econmica, sino que tambin desde la perspectiva de
los patrones de urbanizacin se puede llegar a hiptesis similares.
Un trabajo reciente, que no tiene como eje la reestructuracin econmica sino el anlisis del proceso de urbanizacin perifrico, muestra
que los mayores porcentajes de la poblacin econmicamente activa ocupada en el sector secundario estn en Teoloyucan, Tepotzotln
y Tultepec (Cruz Rodrguez, 1998). Tambin coincide con este hecho
el estudio de Javier Delgado (1994) que identifica evidencias acerca
de la recomposicin econmica de la periferia, ya que en algunas zonas la industria se desmantela mientras que en otras, como en el norte de la zona metropolitana, aumenta el empleo en este sector. Esta
tendencia al aumento del empleo industrial a pesar de la disminucin de industrias tambin se observa en Nezahualcyotl, en el oriente de la ciudad, aunque aqu se identifica con claridad el predominio
de una economa informal industrial sustentada en la instalacin intensiva de talleres clandestinos (Hiernaux, 1994 y 1995).
Los datos anteriores llaman la atencin sobre el papel econmico
que tiene la periferia urbana, pero se reconoce que ste no predomina en todas las zonas que lo conforman, ya que al tiempo que en el norte
se presenta un proceso de descentralizacin industrial, en el sureste se
observa la aparicin de una enorme periferia popular. Esta ltima no
slo se caracteriza por poblamientos populares (formados fundamentalmente en los aos ochenta) y por la extrema pobreza de sus habitantes (como en Valle de Chalco), sino tambin por los indicios de un
cambio sustancial del modelo econmico de urbanizacin popular
perifrica. As, se plantea el trnsito de un modelo econmico de periferia, cuyo eje era la residencia de trabajadores asalariados industriales, a otro que alberga a trabajadores que forman parte de la economa
informal y sujetos a un proceso de salarizacin restringido. En este

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sentido se produce un territorio de la pobreza en donde la esfera

familiar y el espacio domstico se erigen como mecanismos de resistencia y de flexibilizacin para garantizar la supervivencia (Hiernaux, 1995).
Si bien los efectos de la reestructuracin econmica en el territorio de la ZMCM se reconocen como parte fundamental de la explicacin
de los cambios en la estructura urbana, tambin se hace necesaria la
incorporacin de la relacin entre las transformaciones territoriales y los rasgos de la urbanizacin, misma que es el eje del siguiente
apartado.

EL PATRN DE URBANIZACIN PERIFRICA

La gua fundamental de esta vertiente de anlisis es conocer las peculiaridades del crecimiento perifrico. Las interrogantes centrales de
la reflexin son: en un contexto en el que la poblacin metropolitana
disminuye es posible que la urbe siga extendindose? Y, si esto es
as, a travs de qu elementos se puede explicar el fenmeno? y
cules seran los rasgos de la urbanizacin perifrica reciente?
Para Delgado (1994), quien ha realizado importantes trabajos en
torno al crecimiento urbano a partir del anlisis por conurbaciones,
la respuesta a la primera interrogante es afirmativa, y se fundamenta
en la existencia de una etapa de transicin en la ZMCM que se orienta
hacia la megalopolizacin, por lo que en el interior de la estructura
urbana se llevan a cabo desplazamientos de poblacin y actividades
del centro hacia la periferia, fenmeno que explica la expansin
urbana aun cuando la poblacin haya decrecido.4 A partir de esto se
explica la aparicin de nuevas periferias ms all de los lmites de
los municipios conurbados hasta 1980.
Efectivamente, de acuerdo con las estimaciones realizadas por el
OCIM durante la dcada de los ochenta se present un fuerte proceso
expansivo en la urbe. En este periodo se urbanizaron cerca de 40,391
hectreas en la ZMCM; 11,306 (el 28% del rea urbana total) correspondieron al D.F. y 29,084 (72%) a los municipios conurbados. Este
4

Gran parte de la argumentacin tiene como base el concepto de reversin de la polaridad,

tomado de Richardson, que tiene como objeto explicar la desaceleracin del crecimiento
urbano en las aglomeraciones en transicin a una escala megalopolitana (Delgado, 1994:
107).

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intenso crecimiento de la periferia tambin se constata con los resultados del censo de 1990, en los que se observa que la poblacin aument ms rpidamente en los municipios que Javier Delgado
identifica en proceso de conurbacin para la dcada de los ochenta.5
En lo que se refiere al patrn general del crecimiento de las reas
urbanas en la periferia, se observa que en los municipios con mayor
crecimiento existe una expansin a partir de poblados principales que
tienen tendencia a conurbarse entre s antes de hacerlo con la gran
ciudad. Este proceso ha dado como resultado un crecimiento urbano
desigual y a saltos en diferentes partes de la ZMCM, caractersticas que
perfilan los cambios recientes del patrn de urbanizacin de la periferia. Dichas transformaciones se expresan en el territorio con los
siguientes rasgos (Delgado, 1994):
1. La red de poblados reproduce las caractersticas de concentracin-dispersin del sistema urbano nacional.
2. Se identifica la forma de urbanizacin tipo metropolitano
alrededor de los centros urbanos ms dinmicos (Delgado [1994]
distingue cuatro aglomeraciones importantes alrededor de: Texcoco, de Teotihuacn-San Martn, de Huehuetoca-Zumpango
y de Amecameca-Tenango del Aire).
3. Un desplazamiento industrial progresivo hacia la periferia conurbada, lo que ha delineado centros urbanos muy dinmicos
que se localizan en el norte y que tienen como caractersticas
fundamentales un crecimiento importante de unidades industriales as como del empleo, tal como sucede en los municipios
que se mencionaron en el apartado anterior.
4. Un impacto negativo en los recursos territoriales producido
por la creciente urbanizacin, que se expresa claramente en el
descenso de las actividades agropecuarias de la periferia.
Tal como se puede observar las dos primeras caractersticas tienen
que ver con la organizacin territorial de la urbanizacin; la tercera
obedece directamente a los efectos de los cambios econmicos en el
sector secundario; y la cuarta constituye un aspecto que todava no
tiene el suficiente reconocimiento en los estudios urbanos y se refiere
5

Ellos son Tepotzotln, Coyotepec, Melchor Ocampo, Tultepec, Nextlalpan, Jaltenco, Teoloyucan, Texcoco, Chiconcuac, Papalotla, Chiautla, Tezoyuca, Atenco, Acolman, Teotihuacn,
San Martn de las Pirmides, Cocotitln, Temamatla y Tlalmanalco.

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al papel de los recursos naturales, de la actividad econmica en el

sector primario y de los procesos agrarios en la periferia urbana.
Con respecto a los dos primeros aspectos habra que agregar un
elemento adicional que tambin forma parte de la estructura urbana
y que se refiere al anlisis del crecimiento urbano a partir del tipo de
poblamiento. Esta dimensin fue acuada y utilizada por el OCIM con
el objetivo de identificar los cambios en los procesos de poblamiento
en la ZMCM. Con ella se da cuenta de las diferencias entre los distintos espacios que conforman el rea urbana a partir de la construccin de un patrn de zonificacin de las formas de ocupacin del
territorio, se consideran las distintas formas de produccin del espacio habitable as como la estructura demogrfica y socioeconmica
diferenciada de la poblacin. De este modo, se identifican seis modalidades de poblamiento: centro histrico, pueblos conurbados, colonias populares, colonias residenciales tipo medio y alto, y conjuntos
habitacionales.6
De los aos que van de 1970 a 1990 se han presentado cambios
importantes en las tendencias de expansin de la ciudad por tipo de
poblamiento. Durante los aos setenta las colonias populares ocuparon el 56% del rea urbanizada, le siguieron en importancia los conjuntos habitacionales con 18% y las colonias residenciales medias
representaron el 8%. Para la dcada de los ochenta las colonias populares representaron el 61% del crecimiento total, siguindole los pueblos conurbados con el 19%, los conjuntos habitacionales con 8.5%
y las colonias residenciales tipo medio con el 6% (OCIM, 1996). En
este panorama es notable la permanencia del crecimiento de las colonias populares en la ZMCM (cuestin que entre los investigadores ya
era conocida, pero que hasta ahora no se haba estimado en cifras);
los conjuntos habitacionales descendienden al tercer lugar mientras
que aumenta de manera significativa la urbanizacin de los pueblos
conurbados.
Todo esto es indicativo de una fuerte expansin urbana hacia la
periferia a partir fundamentalmente de la formacin de asentamientos irregulares, pero tambin de la incorporacin de pueblos que anteriormente se encontraban alejados de la urbanizacin. Para enfatizar
ms sobre la importancia de estos dos tipos de poblamiento en el
6

Para profundizar sobre las herramientas metodolgicas con que se construyen los tipos de
poblamiento para su aplicacin en el anlisis urbano se puede ver OCIM, 1996, particularmente
la primera parte, el captulo 4.

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territorio vale la pena mencionar que para la dcada de los noventa,

considerando la superficie total del rea urbana de la ZMCM,7 cerca
del 40% de la superficie urbana (60 mil hectreas) est ocupada por
colonias populares, en ellas habita el 63% de la poblacin (ms de 9
millones de personas distribuidas casi en la misma proporcin entre
el D.F. y el Estado de Mxico) y representaban la mitad de las zonas
de uso habitacional (52%). En el caso de los pueblos conurbados, viven 800 mil personas y ocupan el 10% del rea urbana.
El fuerte peso del poblamiento popular en la periferia urbana y la
marcada presencia de los pueblos conurbados obligan a reflexionar
sobre su papel en la periferia. Mucho se ha escrito sobre las caractersticas de la urbanizacin popular, ya se conocen las formas de acceso
al suelo, los mecanismos de urbanizacin y los agentes sociales que
intervienen en ella, por lo que hay poco que agregar al respecto.8 Sin
embargo, en los ltimos aos se han presentado novedades importantes que no se refieres necesariamente a los aspectos mencionados,
sino a las determinantes de la expansin de las formas de urbanizacin
irregular y al papel de los diferentes tipos de propiedad de la tierra y
su incidencia en los procesos populares de ocupacin del suelo. Estos
aspectos son los que guan el desarrollo del siguiente apartado.

LA URBANIZACIN POPULAR
Cmo explicar la creciente expansin de la urbanizacin popular
en la periferia? Existen varias explicaciones al respecto y ellas tienen
relacin con aspectos como: el patrn de expansin-densificacin
que ha caracterizado a la dinmica del desarrollo urbano de la ZMCM;
los elementos que determinan la formacin de nuevas periferias y
que involucran los supuestos de la existencia de factores de expulsin
de poblacin en los asentamientos populares consolidados y la
creciente demanda de vivienda, y las condiciones que prevalecen en
el mercado de suelo popular.
Con respecto al primer punto, el anlisis del comportamiento de
las densidades a travs del tiempo ha permitido construir un patrn
de urbanizacin que considera diferentes momentos del crecimiento
7
8

Para 1990 el OCIM estim una superficie total del rea urbana de 139, 288 hectreas.
Sobre este tema resaltan los trabajos de Azuela, 1984 y 1989; Duhau, 1998; Legorreta,
1994, y Schteingart, 1981.

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de la ZMCM. El modelo de la densificacin de la ciudad no es continuo

sino que funciona de manera interrumpida. Es decir, existen etapas
en que se da una mayor expansin territorial con la consiguiente reduccin de la densidad, mientras que en otros se produce una densificacin del espacio urbano. En la etapa de la expansin territorial y
reduccin de densidades (1950 a 1960) lo que predomina es la apropiacin y adecuacin del suelo para usos urbanos (se trata de la transformacin de tierras agrcolas y sin uso en terrenos destinados a usos
urbanos). En la densificacin interviene la construccin de vivienda,
de obras de vialidad, transporte colectivo, redes de agua y en general
los componentes de la infraestructura urbana (durante los aos setenta se observa un intenso proceso en este sentido). Los principales elementos de este modelo estn determinados por el comportamiento
de la economa que incide en los ritmos de construccin de la ciudad,
as como en el acceso al financiamiento para ello; por las polticas de
inversin del Estado (en vivienda o en obras pblicas) y por los agentes
sociales que participan en la construccin del espacio urbano (Connolly, 1988: 66-78).
La dinmica de las dimensiones antes mencionadas ha marcado
dos etapas distintas en la evolucin de la formacin de colonias populares. En la fase expansiva el contexto se caracteriza por una franca
escasez de crdito para la construccin, por la constriccin del gasto
pblico y por la cada en la demanda de inmuebles. Esta situacin
lleva al desplome del mercado inmobiliario y, en la medida en que la
tierra susceptible de urbanizarse ha perdido valor, se crea una amplia
frontera con disponibilidad de tierras a bajo precio que el mercado
formal de la construccin no puede aprovechar. Los costos econmicos
del suelo favorecen la expansin de la ciudad a travs del sector de la
autoconstruccin, que no necesariamente requiere de programas
de financiamiento. Cuando las condiciones cambian, aumentan los
precios del suelo y las polticas de financiamiento para la construccin
se reabren, el mercado inmobiliario repunta. Entonces se pasa a la
etapa de la densificacin, en la que se optimiza el espacio ya urbanizado en la etapa expansiva (Ibidem.)
Los aos ochenta registran un importante crecimiento urbano,
fenmeno en el que los elementos mencionados correspondientes a
la fase expansiva estuvieron presentes, dando paso a un creciente desarrollo de las colonias populares. En esta clase de mercado de suelo

Periferia y suelo urbano en la Zona Metropolitana de la Ciudad de...

73

predominan aquellos agentes privados que no se especializan en el

negocio inmobiliario, pero que s son especuladores en pequea escala
o propietarios (ejidatarios, comuneros o pequeos propietarios) que
aprovechan la coyuntura para lotificar y vender tierras para la creacin de asentamientos irregulares.
La formacin de nuevas periferias se relaciona con los poblamientos populares anteriores formados en los sesenta y con la dinmica
reciente de la poblacin urbana. Existen evidencias que muestran
que los asentamientos ya consolidados empiezan a expulsar poblacin
hacia zonas ms o menos cercanas para iniciar la creacin de asentamientos irregulares. En el oriente de la ciudad, los estudios realizados
en el caso de Valle Chalco sealan que la mayora de la poblacin residente provena de colonias populares en Nezahualcyotl, Iztapalapa e Iztacalco (Hiernaux, 1991: 185-187). En el noroeste, en colonias
populares formadas a fines de los setenta pero con un poblamiento
intenso en los ochenta encontramos el mismo fenmeno. En asentamientos ubicados en los municipios de Atizapn y Tultitln, cerca del
80% de la poblacin tena como residencia anterior los municipios
de Tlalnepantla y Naucalpan, y las delegaciones de GustavoA. Madero
y Azcapotzalco9 (Garca, 1993; Loperena y Ramrez, 1995). En uno
de los poblamientos populares ms grandes de Ecatepec (Ciudad
Cuauhtmoc) se identific la misma tendencia, con la diferencia de
que el 28% de la poblacin proceda de la delegacin Gustavo A. Madero y el 36% eran originarios del mismo municipio10 (Mndez, 1997).
Se pueden encontrar varias explicaciones a este fenmeno. Una
de ellas considera que la consolidacin de los asentamientos irregulares trae aparejados la creciente valorizacin del suelo y el aumento de los costos de los servicios; ambos factores determinan la expulsin
de poblacin generando nuevas necesidades de ocupacin ilegal
(Legorreta, 1994). Esta hiptesis es rebatida por un trabajo de Duhau
9

10

En el caso de Atizapn se trabajaron dos colonias Peitas y las guilas; entre el 55 y el 66%
de la poblacin provena de Tlalnepantla, Naucalpan y del mismo municipio de Atizapn;
con respecto al Distrito Federal se encontr que para la primera colonia el 15% vena de Azcapotzalco y Gustavo A. Madero, mientras que para las guilas el 22% era slo de Azcapotzalco. En la colonia Buenavista en el municipio de Tultitln, el 56% tena como residencia
anterior Tlalnepantla y el 36% la delegacin Gustavo A. Madero (Garca, 1993; Loperena y
Ramrez, 1995).
En Ciudad Cuauhtmoc el 41% de la poblacin viva en el Distrito Federal y el 44% en los
municipios conurbados ms cercanos como Tlalnepantla, Tecamac y Ecatepec (Mndez,
1997).

74

M a. S o l e d a d C r u z R o d r g u e z

(1998) en el que se afirma que no se cuenta con evidencias empricas

que muestren que los altos costos de la regularizacin y de la introduccin de los servicios en las colonias populares son factores que motiven la expulsin de la poblacin hacia las nuevas periferias. Si bien
se reconoce que los costos de la regularizacin son significativos en relacin con el ingreso de los colonos, no parece constituir una carga
que no pueda ser asumida por los pobladores.
Otra de las interpretaciones es la que vincula la formacin de
nuevas periferias con la dinmica intraurbana de la ZMCM. Desde esta
perspectiva se observa que el crecimiento perifrico est estrechamente vinculado con la densificacin de zonas intermedias de la ciudad,
delegaciones como Azcapotzalco, Gustavo A. Madero, Iztacalco, as
como los municipios de Nezahualcyotl, Tlalnepantla y Naucalpan,
que estn llegando al lmite de su crecimiento y por lo tanto se ha
iniciado un proceso de expulsin poblacional que est alimentando
los nuevos poblamientos populares.11 A esto hay que agregar el fuerte
crecimiento urbano de algunos municipios como Ecatepec, Atizapn
o Nicols Romero cuya propia dinmica genera la bsqueda de espacios habitacionales por parte de la poblacin nativa.
En este sentido, y con la misma dinmica poblacional, se puede
observar que la expansin hacia la periferia se ha realizado fundamentalmente por pobladores ms jvenes que los que permanecen
en las reas ms antiguas (Esquivel, 1993: 40), lo que nos permite
pensar que las nuevas colonias estn formadas por poblacin que ha
formado nuevos hogares y que requiere de la satisfaccin de necesidades urbanas como la vivienda. As, se ha llegado a comprobar que en
municipios del norte de la ZMCM (como Tultepec) la expansin perifrica se ha dado no por el crecimiento poblacional, sino por la formacin de nuevos hogares y por la disminucin de su tamao. De esta
manera la vivienda se convierte en el promotor del crecimiento perifrico lo que tambin explica el predominio de la funcin habitacional
en algunos municipios, as como la importancia de la poblacin nativa y la migracin intermunicipal en el poblamiento popular (Cruz
Rodrguez, 1998).

11

El mismo Legorreta encontr que cerca del 46% de los pobladores que habitan en las colonias
en las que basa su estudio provienen de estas delegaciones y municipios, y que el 49% radicaba en un asentamiento perifrico consolidado (ya regularizado) (1994: 61-65).

Periferia y suelo urbano en la Zona Metropolitana de la Ciudad de...

75

Por todo lo anterior se puede concluir que existe una amplia demanda de suelo para vivienda popular. Hasta ahora no ha existido
por parte del Estado una oferta de tierra a bajo costo que regule la
formacin de colonias populares12 y con ello las incorpore al mercado
de suelo formal. Esto ha dejado libre el camino a la organizacin de
un amplio mercado ilegal que ha satisfecho en gran medida la creciente demanda de los sectores populares de la ciudad. Existen pocos
estudios que aborden las caractersticas de este mercado (Castaeda,
1988; Legorreta, 1994; Mel, 1994; Jimnez, 1995 y 1997), sin embargo, se puede sealar que sus especificidades y formas de funcionamiento han generado ventajas que se concretan en los bajos precios
del suelo, formas accesibles de pago, superficies de lotes adecuadas a
las necesidades de los colonos y una amplia seguridad en la tenencia
de la tierra, a pesar de su irregularidad. Todos estos elementos son
atractivos para los sectores de bajos recursos y superan los inconvenientes del dficit de servicios y de las precarias condiciones con las
que se inicia la construccin de la vivienda.
Pero, qu caractersticas tiene este mercado de suelo popular?
El mercado ilegal de suelo urbano tiene bastantes similitudes con el
mercado formal. Uno de los aspectos que ms resalta es el carcter
especulativo de ambos. Si bien el mercado informal satisface la necesidad de suelo para vivienda de sectores de escasos recursos, que al
adquirir un lote tienen la posibilidad de obtener un patrimonio para
su familia,13 esto no ha impedido la presencia de agentes sociales que
compran terrenos con el objeto de valorizarlos y no de habitarlos de
inmediato. Colonos que compran dos o ms lotes, burocracias municipales o agrarias y lderes que mantienen bajo su control superficies
importantes de colonias en formacin, son algunos de los actores que con claros intereses especulativos buscan aumentar el valor

12

13

El programa de reservas territoriales diseado en los ochenta mostr su ineficacia al no

poder concretarse la formacin de un mercado legal de tierra dirigido a los sectores populares.
Entre los factores que explican su fracaso est la inexistencia en el D.F. de reservas territoriales
para proyectos de vivienda popular y el hecho de que las que existen en el Estado de Mxico
se manejan con criterios mercantilistas que no buscan la creacin de una oferta de suelo
barato para los sectores pobres. Para mayores detalles se puede ver los trabajos de Duhau,
1991 y 1998.
Los diferentes trabajos que se revisaron coinciden en que la posibilidad de tener un lote en
propiedad es la causa fundamental de compra en un asentamiento irregular. Los resultados
de los estudios empricos muestran que la gran mayora de la poblacin rentaba su vivienda
en su residencia anterior.

76

M a. S o l e d a d C r u z R o d r g u e z

de los terrenos a travs del trabajo de los colonos y del mismo poblamiento del lugar, para venderlos posteriormente a precios ms altos
(Legorreta, 1994 y Mel, 1994).
Otro de los elementos de este tipo de mercado es la irregularidad
en la tenencia de la tierra y en los procesos de ocupacin, lo que representa una ventaja importante para los fraccionadores y promotores, ya que la ausencia de los procesos legales les permite ofrecer
lotes baratos. El bajo precio del suelo es la peculiaridad fundamental del mercado irregular y las condiciones de su funcionamiento
permiten que esta condicin se mantenga durante toda la etapa de
poblamiento. Aunque hay pocas investigaciones sobre los precios del
suelo en colonias populares, existen algunas evidencias de que el suelo
ilegal es poco susceptible a los cambios macroeconmicos, y que,
muy por el contrario de lo que se puede pensar, mantienen una estabilidad que contrasta con las variaciones del mercado de suelo formal
(Jimnez, 1995).14
Desde la perspectiva del funcionamiento general del mercado
informal esta tendencia al mantenimiento de los precios econmicos
del suelo se percibe de manera diferente y hasta contradictoria si se
consideran los agentes sociales que participan en el proceso. Para
Legorreta (1994: 95-108), que parte del modelo de urbanizacin
popular y de la intervencin directa de fraccionadores en tierras
ejidales, los bajos precios de la tierra garantizan la compra venta de
los lotes pero son una desventaja para los fraccionadores ya que
indican una cada tendencial de su tasa de ganancia. Para l, el mercado perifrico opera con estructuras econmicas poco estables, carentes de canales financieros y con un alto nivel de contingencia para
funcionar con ganancias permanentes durante todo el proceso de
poblamiento; de aqu que al inicio de la colonia sea necesario promover la ocupacin masiva (sin llegar a la invasin) para asegurar la
rentabilidad.
Aunque dentro de otro contexto, un trabajo realizado para la ciudad de Aguascalientes (Jimnez, 1995 y 1997) habla de los contrastes en torno al funcionamiento de esta clase de mercado de suelo. En
14

Un estudio sobre las caractersticas del mercado del suelo para vivienda en Aguascalientes analiza en un periodo de veinte aos (1975-1996) los precios en colonias populares. Del
anlisis resalta la inexistencia de cambios cclicos determinados por las variaciones de la
economa nacional resultando una estabilidad duradera de precios bajos del suelo; sin
embargo s se observa una sensibilidad a la alza a partir de la regularizacin de la tierra
(Jimnez, 1995, 1997).

Periferia y suelo urbano en la Zona Metropolitana de la Ciudad de...

77

este caso se analiza el mercado de suelo popular desde una faceta

ms amplia, ya que no se centra exclusivamente en el papel de la valorizacin del suelo sino que tambin considera a los diferentes actores
involucrados, particularmente a los colonos, para relacionarlos con
la propiedad de la tierra. Los resultados indican que el mercado ilegal
es estable y funcional ya que opera con base en redes sociales de confianza mutua entre el colono y el fraccionador o ejidatario, en el que
se garantiza el pago del lote. Para la investigadora, el trato directo
entre el comprador y el vendedor (sin intermediacin de instituciones), la existencia de fuentes de crdito informal para pagar el lote
(como prstamos familiares, ahorros, etctera) y de redes sociales de
apoyo mutuo son caractersticas del clima de confianza y seguridad
en el que se desarrolla el mercado de suelo ilegal.
Por otra parte, este trabajo involucra una variable que es poco
tratada en los estudios sobre los precios del suelo popular en la Ciudad de Mxico, la propiedad de la tierra.15 As, se identifica una variacin de los precios del suelo que tiene que ver con la tenencia del
suelo. Los fraccionadores en tierras de propiedad privada ofrecen
precios del suelo accesibles para los sectores populares pero un poco
ms caros que los que se encuentran en tierras ejidales. Esto se debe,
a juicio de la autora, a que los fraccionadores tienen que desembolsar
una inversin previa a la venta de lotes (como la compra inicial de la
tierra y la preparacin mnima del terreno para iniciar una colonia),
mientras que los ejidatarios como propietarios originales no slo minimizan su inversin en la formacin de un asentamiento, sino que
parecen ser ms sensibles a las posibilidades econmicas de los colonos, lo que resulta en una negociacin de los precios ms favorable
para los nuevos pobladores (Jimnez, 1997).
Si bien entre los estudios revisados, la percepcin de la estabilidad
del mercado informal puede variar de acuerdo con los intereses de
los agentes sociales que intervienen en l, es posible afirmar que la comercializacin de tierras perifricas se ha llevado a cabo de manera
fluida y con una amplia seguridad en la tenencia de la tierra. Efectivamente, la institucionalizacin de los programas de regularizacin
15

La tenencia de la tierra ha sido una variable presente en los trabajos sobre el crecimiento
urbano, sin embargo hasta ahora no se han llevado a cabo estudios que la consideren en la
variacin de los precios del suelo popular. Esto probablemente se deba a que entre los
investigadores predomina la hiptesis de que las colonias populares se han formado
mayoritariamente en tierras ejidales, lo que ha sesgado el anlisis del mercado perifrico en
este tipo de propiedad. Un poco ms adelante se matizar este supuesto.

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M a. S o l e d a d C r u z R o d r g u e z

de la tierra ha legitimado en los ltimos veinte aos la irregularidad de los asentamientos populares y no slo se convirti en la nica
poltica estatal dirigida a las colonias populares sino que gener una
amplia certeza en la posesin de la tierra, lo que incide de manera
fundamental en la ampliacin de la periferia popular.
Despus de las determinantes que explican la creciente expansin
de la urbanizacin popular, se puede pasar a uno de los elementos
que han estado presentes de manera fundamental en los anlisis del
poblamiento popular, el papel de los diferentes tipos de propiedad y
su relacin con las formas de acceso al suelo. Entre las novedades
ms importantes respecto a la periferia popular est el descubrimiento
de nuevas tendencias de expansin. Con respecto a las colonias populares, se encontr que para 1990 un 57% se desarrollaron en propiedad privada mientras que el 32% en tierras ejidales y comunales
(Cruz, 1997: 22-26). Estos datos no slo contradicen la hiptesis generalizada de que los asentamientos irregulares se han formado esencialmente en tierras ejidales, sino que tambin obligan a reflexionar
sobre la reinterpretacin de la urbanizacin popular.

CUADRO 3
TENDENCIAS DE URBANIZACIN 1980-1990 POR TIPO DE POBLAMIENTO
ZMCM
Tipo de
poblamiento

Prop.
comunal
(ha) %

Colonias
populares

703.21

Conjuntos
habitacionales

61.71

Pueblos
conurbados

1,098.99 9

Prop.
ejidal
(ha) %
8,512.06 30
583.93

11

Prop.
federal
(ha) %

Prop.
privada
(ha)
%

50.00 0.1 16,506.57 57

Ex-Vaso
Texcoco
(ha) %
2,597.95 9

Sin datos
(ha) %

Total*
(ha)

471.00 2 28,840.79 100

92.40

3,543.26

76

415.11

35.94 1

4,687.35 100

2,471.92 19 446.61

4
-

8,628.28

67

161.47

0.00

12,807.26 100

237.51 10

0.00

2,449.90 100

C. residencial
medio

0.00

189.59

58.13

1,964.67

80

C. residencial
alto

0.00

0.00

0.00

309.12

100

0.00

0.00

309.12 100

Otros usos

0.00

2,626.46

58

0.00

0.00

4,560.24 100

1,217.94 26 715.84 16

*La base es la superficie total de las AGEB urbanas.

Fuente: Elaboracin a partir de la base de datos del Observatorio de la Ciudad de Mxico.

Periferia y suelo urbano en la Zona Metropolitana de la Ciudad de...

79

Desde esta perspectiva, ms que certezas es importante plantearse

preguntas acerca de los cambios recientes y de su efecto en los procesos especficos de urbanizacin. Hay muchas interrogantes a este
respecto y algunas de ellas se pueden centrar en las caractersticas
mismas de la urbanizacin ejidal. Si este proceso no es masivo ni generalizado, entonces pudiera pensarse que el patrn de urbanizacin
tipo Chalco tampoco lo es. Si esto fuera as no ser factible la existencia de formas de urbanizacin popular diferenciadas que dependen
de las peculiares condiciones de los ejidos? Trataremos de dar algunas pistas para responder a esta pregunta.16
Con respecto a la urbanizacin ejidal, una de las hiptesis ms
aceptadas para los aos ochenta es la que sugiere que la falta de rentabilidad del ejido es la que orilla a la urbanizacin irregular. sta no
es en s misma novedosa, de hecho cuando se revisan los estudios de
caso de los ejidos suburbanos realizados desde la dcada de los setenta,
existe como denominador comn el hecho de que las tierras tienen
rasgos naturales que determinan su baja productividad agraria, hasta
ahora no se ha detectado un ejido con tierras productivas redituables
que se haya urbanizado.17
De esta manera es posible pensar que los ejidos en la Ciudad de
Mxico han sido histricamente una reserva de suelo accesible para
los sectores populares y que, en cierta medida, el crecimiento urbano
no ha afectado las actividades agrcolas de los ejidatarios ya que a fin
de cuentas stas han sido mnimas, pero s han tenido un efecto importante en el deterioro de las condiciones ambientales de la ZMCM. Si
esto ha sido as, el hecho de que los ejidos por sus condiciones naturales
no tengan una actividad agrcola y que posean un suelo no apto para
urbanizar son las caractersticas inherentes que han determinado su
incorporacin al suelo urbano a partir de la urbanizacin popular.
El cambio hacia otra tendencia en los aos recientes en que los ejidos
no se urbanizan intensamente, obliga a elaborar algunas reflexiones
acerca del papel del ejido.
16

17

El desarrollo de esta parte se basa en los resultados de una investigacin mucho ms amplia
realizada por la autora y presentada como tesis doctoral. El trabajo se titula Propiedad,
urbanizacin y la periferia rural en la Zona Metropolitana de la Ciudad de Mxico,
presentado en la Facultad de Arquitectura, Divisin de Posgrado de la Universidad Nacional
Autnoma de Mxico.
Se puede revisar con detalle los trabajos de Bejarano y Lugo, 1981; Durand, 1983; Azuela et
al., 1984; Castaeda, 1988; Hiernaux, 1993, Cullar y Palomares, 1994; Gmez, 1991;
Iglesias y Felipe R., 1993; Vega, 1993.

80

M a. S o l e d a d C r u z R o d r g u e z

Un primer elemento sobre el que hay que cuestionarse se refiere

a la afirmacin de que el ejido constituye la reserva de suelo para los
sectores populares. Si bien la existencia de una amplia superficie ejidal
pudiera corroborar esto, parecera que existen mecanismos que
durante los ltimos aos han limitado su transformacin. Hasta ahora
se ha pensado que los ejidos periurbanos tienen condiciones similares,
sin embargo esto no es del todo cierto y en todo caso existen ejidos
perifricos que no tienen las caractersticas sealadas; si esto es as,
queda por indagar cules son las especificidades de estas tierras ejidales que han permitido su sobrevivencia.
Por otra parte, en lo que respecta al proceso de poblamiento, el
modelo Chalco se ha interpretado como la forma general en la que
se urbanizan los ejidos. De hecho gran parte de la urbanizacin perifrica se ha explicado a partir de este esquema. Es innegable que este
proceso ha estado presente en la urbanizacin de los ejidos y particularmente en la zona oriente, pero tambin hay que reconocer que el
fenmeno no es tan generalizado y que existen otro tipo de procesos
que se presentan en la periferia ejidal.
En este sentido, es importante resaltar que la presencia de promotores o fraccionadores, como agentes intermediarios entre el ejidatario
y el colono, no es un elemento comn en los ejidos urbanizados, aunque s se puede afirmar su papel determinante en procesos locales
(como Chalco). El dominio del mercado perifrico por estos agentes en las zonas ejidales del oriente de la ZMCM tiene que ver ms con
el mismo desarrollo histrico de la zona popular aledaa que con los
agentes internos que promovieron la urbanizacin del ejido. Es decir,
la influencia de los patrones de urbanizacin de Nezahualcyotl y de
algunas colonias cercanas en la delegacin Iztapalapa, como San
Miguel Teotongo (Azuela et al., 1984), en los que domin la lgica
de los fraccionadores clandestinos, se extendi hasta Valle de Chalco.
Desde esta perspectiva es comprensible que los fraccionadores que
iniciaron el poblamiento fueran agentes con una amplia experiencia
en este negocio.
As, se puede afirmar que el proceso de urbanizacin ejidal tiene
rasgos diversos que responden a diferentes causas; se identificaron
dos vas, una que alude a la existencia de la zona urbana ejidal y otra
que se presenta en los procesos internos del ejido. Si bien la zona urbana ejidal ha perdido importancia como instrumento urbanizador,
todava en algunos ejidos se utiliza como figura legitimadora de la

Periferia y suelo urbano en la Zona Metropolitana de la Ciudad de...

81

formacin de una colonia popular. Se observa que los ejidatarios

aprenden el negocio del mercado de suelo popular y llegan a asumir
papeles similares al de los promotores y fraccionadores, logrando
con ello ejercer un control directo sobre la distribucin de los lotes y
de los precios del suelo. Estas caractersticas los acercan mucho al
patrn de urbanizacin de los fraccionadores en tierras privadas, y
son elementos que se consideraban ausentes en un proceso de poblamiento originado por la venta directa de los ejidatarios.
Por otro lado, la formacin y crecimiento de la zona urbana tambin responde a la dinmica propia del ejido. La iniciativa de crear la
zona de urbanizacin no se asocia con la intencin de vender a colonos, ms bien se trata de un crecimiento natural de los poblados
cuya expansin urbana se orienta a mantener la identidad de los pobladores y forma parte de una estrategia para conservar las tierras
ejidales, as como los lazos comunitarios.
Por lo que toca a las colonias populares en propiedad privada, no
existen trabajos de investigacin recientes que aborden las peculiaridades de la urbanizacin en la propiedad privada ni los elementos
que expliquen su susceptibilidad a la urbanizacin. De aqu que el
anlisis de la relacin entre la estructura de la propiedad y los procesos
de urbanizacin popular en la tenencia privada ayuden a plantear
algunas ideas al respecto.
Un aspecto novedoso importante es la amplia heterogeneidad existente en el interior de la propiedad privada. La diversidad de esta forma de tenencia abriga no slo aquellas fracciones derivadas de la
poltica contra el latifundio (como las ex haciendas y pequeas propiedades particulares), sino tambin otro tipo de tierra vinculada directamente con la propiedad de los pueblos (los pueblos y las tierras
de los pueblos), que hereda la incorporacin de tradiciones y costumbres a las relaciones de propiedad y que corresponden a formas
de sobrevivencia que los pueblos de la periferia han implementado
para mantener su identidad a travs del tiempo.
Lo anterior lleva a considerar la existencia de modalidades en
la propiedad privada y a identificar la presencia de diferentes agentes
sociales propietarios (se encontraron pequeos propietarios de fracciones de ranchos y haciendas, pequeos propietarios de tierras de
los pueblos, pequeos propietarios dueos por tradicin de un solar
urbano en el pueblo, etctera), que tienen determinaciones impuestas

82

M a. S o l e d a d C r u z R o d r g u e z

por las caractersticas de su propiedad y que se relacionan de manera

diferenciada con el proceso de urbanizacin, y particularmente con
el poblamiento popular.
Esta variedad de propietarios privados tambin redunda en la aparicin de los agentes sociales que participan en la formacin de
colonias populares. Cuestin que se expresa en la existencia de una
multiplicidad de actores que intervienen directamente en el acceso
al suelo. As se distingue en ellos la combinacin de diferentes papeles
como fraccionadores-propietarios, propietarios-lderes, propietarioscorredores, propietarios-fraccionadores-funcionarios municipales,
etctera. Esta marcada diferencia que existe entre los actores delinea
un proceso de poblamiento que se lleva a cabo a partir de mltiples
patrones de urbanizacin determinados en gran medida por el tipo
de propietario y por el papel de los agentes urbanizadores.
En este sentido, es relevante mencionar que no existe un patrn
nico de urbanizacin de las tierras privadas y que en este proceso
ya no predomina la formacin de enormes fraccionamientos clandestinos a cargo de fraccionadores profesionales, especializados en el
mercado de suelo popular, capaces de promocionar grandes operaciones (con el creciente conflicto que implica). Uno de los xitos de
la poltica estatal ha sido impedir la generalizacin de este patrn, lo
que no significa que la urbanizacin irregular se haya detenido o disminuido en tierras privadas. Todo lo contrario, la urbanizacin de
propiedades de esta naturaleza se ha acelerado, sigue siendo masiva
y est marcada por el desarrollo de asentamientos ilegales formados
a partir de muy diversas formas, tales como: pequeos propietarios
que, bajo el disfraz de colonias rsticas, forman colonias urbanas; la
participacin de fraccionadores de pequea escala que no se destacan
por su conocimiento del negocio inmobiliario popular (como los pequeos propietarios de tierras de los pueblos); promotores o corredores
que se alan con pequeos propietarios para urbanizar, o propietarios que dividen los solares del fundo legal de los pueblos, entre otros.
La atomizacin de la propiedad privada se refleja en la existencia
de numerosas pequeas propiedades, caracterizadas por una gran
variedad de condiciones y de propietarios. Estos rasgos forman parte
del contexto en el que se desarrolla el poblamiento popular y en el
que la participacin de actores sociales tan dismiles y diversificados
han llevado a que las formas de acceso al suelo y el proceso de consolidacin de una colonia popular sea mucho menos difcil que en los

Periferia y suelo urbano en la Zona Metropolitana de la Ciudad de...

83

aos setenta. Esto se debe a que la promocin del poblamiento popular ha respondido en gran medida a la iniciativa individual de propietarios de muy diversa ndole, impidiendo la hegemona de algn
actor social especfico, ya sea fraccionador, corredor o funcionario
pblico; situacin que evita la generalizacin de los conflictos entre
los colonos y los agentes sociales que intervienen en las formas de
acceso al suelo.
La heterogeneidad de la propiedad y la diversidad de los actores
sociales involucrados en el proceso son elementos que tambin inciden
en las formas de irregularidad del poblamiento popular. Como consecuencia, los conflictos que se presentan en torno a la propiedad
tienen mltiples matices y difcilmente pueden existir mecanismos
generales para solucionarlos. Efectivamente, de acuerdo con cada
modalidad de la propiedad privada se presentan situaciones especficas de irregularidad. As, en el caso de las ex haciendas el problema
fundamental est centrado en la inexistencia de contratos formalizados que delimiten los linderos y la ubicacin de los predios. Esta situacin lleva a la formacin de una larga cadena en la transmisin
de la propiedad en la que es difcil identificar al dueo original. La
irregularidad de la tenencia se combina con la existencia de fraccionadoras fantasmas, de invasiones hormiga y de pequeos fraccionadores, que terminan en una serie de conflictos que van desde el fraude
realizado por las fraccionadoras hasta la exigencia por parte de los colonos de obtener sus ttulos de propiedad. En el caso de los pequeos
propietarios la dificultad ms importante no se identifica en la ausencia del propietario original, que es el que muchas veces inicia el fraccionamiento, sino en la falta de las autorizaciones legales para iniciar
una colonia urbana.
Los problemas ms complicados son los que se presentan en los
pueblos y en las tierras de los pueblos; el punto central del asunto
est en la confrontacin de dos tipos de relaciones de propiedad: las
tradicionales y las que rigen en los organismos de regularizacin. El
tema fundamental no es la formalizacin de la transmisin de la
propiedad sino la ausencia de documentos legales que avalen la propiedad y su transferencia.
Por otra parte, es importante anotar que el asunto de las tierras
de los pueblos est muy vinculado con las estrategias de sobrevivencia de la identidad de los pueblos. Tal parece que el fraccionamiento
de este tipo de terrenos se est utilizando como una forma no slo de

84

M a. S o l e d a d C r u z R o d r g u e z

obtener recursos sino tambin de conservar las tierras de cultivo que

se localizan en los ejidos. Ante la creciente presin para urbanizar,
los pueblos fraccionan aquellas pequeas propiedades que no representan riesgo para su existencia. Esta pauta de urbanizacin
tambin conlleva determinaciones importantes para caracterizar la
dinmica urbana, y deriva en la coexistencia de dos entidades radicalmente diferentes: los pueblos y las colonias populares, en donde
los primeros, gracias a su cohesin social y a los lazos comunitarios, logran ejercer cierta dominacin sobre las segundas al controlar
algunos servicios bsicos.
Otra faceta es el hecho de que a partir del fraccionamiento de estas tierras se han conformado asentamientos irregulares masivos, en
los que la existencia de numerosos pequeos propietarios ha significado la implementacin de diversas formas de acceso al suelo que
van desde el fraccionamiento directo de la parcela, la promocin de
la urbanizacin por parte de corredores, invasiones fomentadas
por lderes hasta intervenciones de instituciones regularizadoras, entre
otras. Esto da como resultado una amplia gama de formas de irregularidad que, para ser corregidas, necesitan de una atencin casi
individual. Indudablemente esto repercute en la lentitud del proceso
de regularizacin y en la imposibilidad de ordenar de manera general
a una sola colonia popular.
La urbanizacin popular tiene como rasgos fundamentales la diversidad en los procesos de ocupacin y de irregularidad existentes
en torno a la tenencia de la tierra. El descubrimiento de importantes ocupaciones populares en tierras privadas llama la atencin sobre
la necesidad de profundizar mucho ms sobre sus condiciones y peculiaridades de urbanizacin, as como en el papel del ejido en la periferia urbana.

LOS NUEVOS TEMAS EN EL ESTUDIO

DE LA PERIFERIA URBANA

Para terminar, ms que conclusiones vale le pena puntualizar aquellos

asuntos que delinean la problemtica reciente de la periferia urbana y que requieren no slo de un mayor anlisis sino de una pronta
atencin en la agenda de la investigacin sobre este tema.

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Un primer elemento es el que se refiere a los cambios econmicos en la periferia urbana. Hasta ahora el estudio de los efectos de la reestructuracin industrial se ha trabajado con datos
censales, y permite el esbozo del comportamiento de la descentralizacin industrial a partir del empleo. Sin embargo todava
falta indagar sobre las transformaciones especficas de las empresas industriales, profundizar sobre el mismo mercado laboral
y las caractersticas de la fuerza de trabajo, as como su relacin
con los nuevos espacios perifricos.
Con respecto a la urbanizacin popular existe un amplio acervo
de estudios sobre ella. Sin embargo, las tendencias recientes
obligan a orientar la investigacin en torno a un mayor conocimiento del funcionamiento del mercado de suelo popular. Hasta
ahora el anlisis de esta dimensin ha estado sesgada por el
supuesto de la mayoritaria urbanizacin popular en tierra ejidal. En funcin de este modelo se han elaborado los pocos trabajos que existen. El descubrimiento de que este tipo de mercado
encuentra su mayor oferente en tierras privadas, lo que nos
obliga a incorporar interrogantes de estudio que abunden sobre
esta amplia oferta de suelo para los sectores populares.
Otra cuestin que es urgente discutir es el papel de la propiedad
privada en el ordenamiento del crecimiento urbano, en pocas
palabras en la planeacin. El identificar que la ZMCM ha crecido
fundamentalmente en esta modalidad de propiedad, que en
este tipo de tenencia existen modalidades que determinan las
diversas formas de poblamiento popular, que en ella se ha conformado ms de la mitad de las colonias populares, y que es la
ms vulnerable ante el crecimiento urbano, son puntos de partida que deben considerarse en la revisin del marco de la regularizacin de los asentamientos irregulares, as como en la
implementacin de medidas que induzcan a la regulacin de
su incorporacin al suelo urbano.
Finalmente, queda por llamar la atencin sobre un aspecto que
apenas se esboz en el trabajo. Nos referimos al papel de los
recursos naturales y de los procesos agrarios en la periferia
urbana. Hasta ahora no se ha abordado de manera sistemtica
este tema. El deterioro de los recursos y la prdida de las actividades agropecuarias en la periferia aparecen como consecuencias directas de la creciente urbanizacin y no se han

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considerado como parte del problema

de la periferia urbana. La disminucin de la urbanizacin en los ejidos
plantea no slo el problema de la creacin de colonias populares en tierra
privada, sino tambin la cuestin referente a los mecanismos que han permitido la resistencia de la tierra ejidal
a la urbanizacin, asunto que tiene
que ver tanto con los procesos internos
de la organizacin ejidal, como con su
relacin con las actividades rurales.

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