至今,全国楼市降温,三年整!
这是一场席卷全国的寒潮,没有谁能坚持不降温的。
但在降温过程中,由于存在一定程度的地区差异,不同地区降温的早晚与幅度,也存在一定差别。
如果按年度来看:
2022年,全国楼市最抗跌的城市是上海。
2023年,全国楼市最抗跌的城市是成都。
也许会有网友问,老杨你是怎么知道的?
这还得归功于#全国房地产市场机会与风险监测系统# ,从量、价、库存、地市等四个维度监测市场变化,同时又利用模型进行具体分值的计算,最终可以方便的进行不同城市之间房地产市场景气度的比较。
上海楼市,老杨聊过多次了。
今天,聊一下成都,因为近两个月成都房价跌势较猛,同时6月份住宅成交逆势大跌!
这个过去几年非常顽强的市场,似乎正在发出危险信号!
房价突然加速下跌
从我们监测的房价指数(综合一二手房)来看,50城总体房价,从2021年10月进入下跌通道。
而成都(图中红线),2023年5月之前,房价一直保持上涨;也即其进入下跌通道,相比全国大势滞后了20个月!
但过去半年,成都房价加速下跌,尤其是过去的两个月,跌幅处于过去20年最大值。
作为成都兄弟城市,重庆的房价自2021年12月进入下跌通道,与全国大势相近。
下跌至今,重庆房价已跌回到2018年8月,而成都房价只是跌回到2020年8月。
也就是说,如果两个人同时在2018年四季度入市,一人在重庆买房,一人在成都买房,且地段类似,则如今重庆房子已被套,成都的房价还有浮盈。
总有部分买房人傻傻分不清此二城的区别,认知决定命运哎。
住宅成交逆势大跌
为什么成都房价滞后全国大势两年才下跌?
主要是二手房成交量大增,扛住房价不跌!
如下图,成都二手房最低迷的时候是2020-2021年三季度。
在全国房价开始转跌的2021年10月,成都市场反而出现一个奇特景观:二手房成交量逆势增长,且一路上攻,直至2023年3月,创成都楼市史上最高值!
总体看,今年以来,成都二手房成交仍保持在高位;
但细观近期,今年5月和6月连续两个月环比下降。
4月28日,成都出新政全面取消限购;5月进一步出细则落实5.17新政。
在这两个重大利好刺激之下,5月6月成都二手房成交不增反降!
看似是出幺蛾子了!
相比二手房的牛冠全国,成都的新房成交也就乏善可陈了。
2021年下半年就开始震荡下行,至今仍没止跌。
其实,这一走势,也是全国多数一二线城市的走势,无话可说。
但是,今年6月,成都的新建商品住宅成交只有98万平,环比5月大降25%!
而6月是二季度末月,按一般规律,各大城市新房网签量都会明显增长的。
事实是,今年6月全国50个重点城市的总体成交量环比5月增长19%。
这又是一个逆全国大势的重要信号:成都楼市,可能扛不住了!
荣枯线保卫战
不管成交量如何起伏,升降如何变化,重中之重要看荣枯线。
近几年,成都的二手房成交量远超荣枯线,?新房则低于荣枯线。
那咱们就将一手和二手加总,看看成都总体成交?量与荣枯线的关系。
其实,多年以来,成都楼市的成交总量很大,而且基本平稳。
自2019年以拉图,月度成交量基本能在荣枯线上下徘徊,大成都的购房需求?相当不错。
其中,2023年3-6月最抢眼;
今年3-5月也站上了荣枯线,但6月成交大跌,?跌破了荣枯线;
7-8月是传统淡季,成交量大概率会继续处于荣枯?线之下?。
总体看,今年下半年,就难以乐观了。
成都的城市、经济?、楼市等,与杭州有颇多类似之处。
咱们再来看下杭州成交?技术形态。
2021年下半年楼市降温以来,杭州一二手成交总量明显下滑,成交活跃度?也显著弱于成都。
但是,聚焦近期,今年6月杭州一二手成交总量,环比5月大增三成,同比去年6月增长二成。
这与6月成都成交量环比同比皆明显下跌,形成鲜明反差。
这也就意味着,5月新政之后,杭州楼市与一二线大势同步,新政效果明显强于成都?!
房价泡沫还没挤完
根据上述现象,成都住宅成交与价格,近期表现皆弱,房地产市场景气度创本轮降温以来最低,其原因是多方面的。
比如,2022年以来,成都二手房逆势暴增,这与购房者更倾向于买二手房(全国皆如此)有关,更与外地人进入成都,购买低总价房子用来自住、投资?、养老等有关。
然而,过度的爆量,会否存在阶段性透支??未来一年,购房需求客观上需要休整一下??
再如,成都房价滞后全国两年,才进入下跌通道,也就是说之前房价涨幅大,如今下跌之后,也仅仅是跌回到2020年8月份的水平(全国50城总体已跌回到2018年)?。
那是否意味着,成都的房价泡沫还没挤完,房价还有?较大的下行空间?
从老杨的监测来看,成都的房价泡沫最早出现于2018年6月,这个时点滞后于全国50城总体两年?!
截至今年6月,成都的房价泡沫尚留?一点点。而全国50城房价泡沫挤完,已经过去?三个季度了。
领先指数上升乏力
从更深层探究,成都楼市近期大降温的原因,这里引入我们监测系统中的另一个?重要指标:成都?楼市的领先指数。
这个指标比较复杂,包括了五个细分指标,其中?就有房价泡沫指数。
今年6月,成都的领先指数为1,强于全国?多数城市。
但是,接近于0,也就很难对楼市产生明显拉动?作用。
另外,早在2023年4月,成都的领先指数就是达到1,也即去一年多呈盘整格局。
还有一个领先指数与当期指标的相互关系,考虑到2022-2023年上半年,成都的房地产当期市场景气度明显高于领先指数,其性质是?:那段时间成都楼市的强势是缺少技术支撑的。
所以,可能还需要更多一段时间的调整,市场才能将之前的透支部分?抹去。
关于成都楼市的技术分析,这次暂且?打住,以后有空我们再?续集。
之所以在这个时点聊成都,主要根据其量价出现的新信号,老杨提示一下?短期风险,供各位想要参与成都市场的?朋友们参考。
但从中长期来看,成都市场容量大、交易比较活跃,在二线城市中的表现依然?值得期待。